范文一：迟延履行合同如何适用定金罚则

《迟延履行合同如何适用定金罚则》

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作者: 日期:2014-08-13

应区分情况处理:只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到的，才可以视为根本违约而运用定金罚则。从我国现行立法的规定来看，主要规定了违约定金。即在一方违约以后，如按定金罚则接受了制裁，该当事人仍负有继续履行合同的义务。因为从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行。定金罚则是针对违约行为而设定的，但并不是说在出现任何违约，特别出现轻微违约的情况下，也可运月定金罚则。定金责任可以运用于完全不履行合同的行为也可以运用于不完全履行合同的行为。但对于不完全履行行为来说，只有在这些违约行为构成根本违约，使当事人缔约目的不能实现的情况下才能运用定金罚则。由于定金罚则体现了对违约一方当事人的制裁，运用这种制裁会给违约一方经济上带来极为不利的后果，特别是这种制裁也可以与违约金、实际履行等补救方式并用，因此必须将定金罚则的运用限定在特定的范围。如果认为任何违约，哪怕是轻微的违约都要运用定金罚则，那么将会导致定金罚则的滥用。一方出现轻微违约就运用定金罚则，给违约一方强加极为沉重的经济负担，也不利于其继续履行合同，并且与法律上的诚实信用原则相悖。一般迟延履行合同的行为，若不构成根本性违约，不可适用定金罚则。

范文二：迟延履行合同的违约责任如何承担

资深房地产专业律师靳双权点评一起合同违约案件

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迟延履行合同的违约责任如何承担

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起迟延履行合同违约责任承担问题案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2014年4月1日，贾梅（买方，乙方）与林灵（卖方，甲方）及居间人龙俊公司签订《买卖定金协议书》，约定贾梅购买林灵的位于北京市西城区的某301号房屋。次日，买卖双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为600万元，价款由买受人一并支付给出卖人，同时约定定金数额为20万元。合同约定贷款100万元，房屋过户后3日内卖方交付房屋。合同签订当日，三方就上述《北京市存量房屋买卖合同》又签订《补充协议》。协议约定，贾梅于批贷函下发后1个工作日内将首付款500万元以资金托管的方式支付给林灵；双方于央产上市表下发后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；税费全部由贾梅承担；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；卖方应于2014年5月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期

取得，则应承担相关责任。同日，上述三方又签订《居间服务合同》。2014年4月20日，贾梅向林灵支付定金，林灵向贾梅出具收条一张。

2014年5月17日，贾梅、许欢与林灵及居间人龙俊公司再次签订《补充协议》，添加许欢为共同购买人，后许欢在之前的合同上补签了签名。

2014年8月7日，涉案房屋的原产权单位为林灵出具《关于同意林灵同志出售已购公有住房的证明》，同意林灵将涉案房屋上市出售。2014年8月15日，房改办在京中央和国家机关住房交易办公室为林灵出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意林灵办理涉案房屋的转移登记。

现双方对买卖合同及补充协议的履行问题多次协商未达成一致意见。贾梅、许欢认为林灵迟延履行合同义务，应负违约责任，诉至法院：1、请求判令林灵履行房屋买卖合同义务，协助过户；2、请求判令因林灵赔付应其违约而使自己多支付2万元租金；3、请求判令龙俊公司退还收取的中介服务费2万元；4、请求判令林灵按照补充协议约定按照每天3000元的标准向许欢、贾梅支付自2014年5月16日起直至同年8月15日止逾期办理房屋央产上市手续的违约金；5、请求判令林灵支付因其违约造成增加的房屋契税1万元。林灵辩称：自己未违约，办理央产房上市手续前必须由买方到央产房物业及供暖单位办理相关手续，但是贾梅5月20日办理物业手续，自己不可能在15日之前办理央产房上市手续；许欢也并非本案当事人；税费问题与自己无关；贾梅无履约能力，多次变更买受人，无法办理公积金贷款才致使合同履行迟延。因此反诉请求解除房屋买卖合同。

二、法院判决

一审判决：

一、林灵继续履行房屋买卖合同及相关补充协议，于判决生效后十五日内协助许欢、贾梅过户至许欢、贾梅名下；许欢、贾梅于过户当日，向林灵支付剩余房款500万元；

二、林灵于判决生效后十五日内，给付许欢、贾梅违约金28万元；

三、驳回许欢、贾梅的其他诉讼请求。

四、驳回林灵的反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案的争议焦点实际是违约责任应当如何承担问题。本案中买卖双方签订的房屋买卖合同补充协议系双方真实意思表示，且已部分履行，不违反法律、法规的强制性规定，合同应属有效，因此双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。林灵反诉要求解除合同，其主张的理由是贾梅没有履约能力，无法办理公积金贷款才导致迟延履行，但是贾梅、许欢在诉讼中已经明确表示有能力一次性给付合同余款，因此其主张无法得到法院支持，法院判决继续履行合同是正确的；关于林灵称许欢、贾梅多次变更购房人的抗辩，根据双方当事人举证可知，将许欢增加为买受人系由双方通过签订补充协议的方式加以确定的，应视为双方当事人通过合意的方式变更了合同主体，亦不能视为许欢、贾梅的违约行为。根据合同约定，许欢、贾梅支付剩余购房尾款的义务与林灵办理诉争房屋产权过户的义务没有先后顺序，因此法院判决双方应当同时履行也是正确的。

关于许欢、贾梅主张判令林灵按每天3000元的标准支付逾期办理房屋央产上市的违约金的诉讼请求，按照合同，林灵未能按照协议约定取得上述售房手续应负违约责任的约定，林灵显然已经构成违约，应当承担违约责任。

关于许欢、贾梅请求判令林灵支付贾梅、许欢每月多付的7000元租金损失，考虑到双方对未能及时办理房屋后续的交易手续的责任问题均未能举证加以证明，所以法院对于贾梅、许欢的请求不予支持。

关于因国家上调房屋地区指导价致使许欢、贾梅增加支付的房屋契税1万元是否因为林灵违约导致，因为贾梅、许欢无证据证明，法院也无法支持。

关于许欢、贾梅请求判令龙俊公司退还收取的中介服务费2万元的请求，因为中介的作用是促进双方当事人签订合同，所以双方只要签订了合同，中介的任务已告完成，即使合同未履行，也必须支付中介费用，因此法院不支持贾梅、许欢的请求是正确的。

综上，法院的判决是正确的。

范文三：法人代表变更不影响履行合同

法人代表变更不影响履行合同

案例介绍

赵某在成人教育学院学习期间与公司签订了3年的劳动合同。因为赵某所学的专业是人力资源管理，所以公司一方在合同中约定，在赵某学成毕业后安排专业对口的工作。当时公司的法定代表人是黎某。

后来，赵某从成人教育学院毕业后按照合同约定回到公司，此时公司法人代表更换为宋某，宋某不认同其前任法定代表人黎某的一些人事安排，遂将赵某安排到公司下属一家企业做销售。赵某不同意公司的安排，要求公司按合同约定重新安排他的工作，而公司则以合同是前任领导黎某签订的为由，不同意赵某的要求，双方发生争议。本团队律师作为赵某的代理人向劳动争议仲裁委员会提出申诉，要求公司履行劳动合同。仲裁庭受案后核对情况属实，经调解，该公司同意尽快对公司人员做出调整后安排赵某专业对口的工作，赵某对此表示接受。

案例分析

这是一起因用人单位更换法人代表后不履行原劳动合同而引发的劳动争议。争议的焦点在于企业法人代表变更后，原法人代表与劳动者签订的劳动合同是否仍然有效，新的法人代表是否应该继续履行该劳动合同。《劳动合同法》第33条规定，用人单位变更名称、法定代表人、主要负责人或者投资人等事项，不影响劳动合同的履行。

用人单位变更名称、法定代表人、主要负责人或者投资人等事项属于用人单位非组织实体因素的变更。所谓用人单位非组织实体因素变更，实质上就是指原用人主体未消灭，只是相关因素发生变化，只要该种变动没有引起用人单位组织实体的变更，其完全可以突破设立登记的事项范围。例如:法律属性变化，如合资、转制等;经营状况变化，如转产、重大技术革新、跨地搬迁等。用人单位非组织实体因素变更并不影响其作为劳动合同的主体资格。案例中，该公司前任领导黎某作为企业的法人代表与劳动者赵某签订的劳动合同，只要

符合法律规定，即为有效的劳动合同，现任法人代表宋某应当承认并继续履行该合同规定的义务。

用人单位法人代表发生变更以后，新任法人代表作为企业经营管理的负责人，可能会对用人单位的生产经营活动做出重大调整，对人员使用做出重新安排。在这种情况下应当按照《劳动合同法》关于订立和变更劳动合同的原则，与劳动者协商变更相关条款。如果双方不能达成一致意见，而用人单位确因生产经营状况变化无法履行原合同时，用人单位可以依据《劳动合同法》中"劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商不能就变更劳动合同达成协议的，在提前30日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者1个月工资后，可以解除劳动合同"的规定与劳动者解除劳动合同;如果用人单位生产经营未发生变化，原劳动合同可以继续履行，则应当继续履行。

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范文四：买受人不履行合同约定未能提供证据证明合同变更后果自负

买受人不履行合同约定未能提供证据证明合同变更后果自负

为保护当事人隐私，本文当事人均使用化名。

本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明出处。

案情介绍：

张衡在北京市朝阳区有一套二室一厅的房屋打算出售，后来经过中介公司的居间服务介绍，2015年1月2日，张衡和高玉晨就该房屋签订了房地产买卖合同，合同约定，高玉晨向张衡购买房屋，房屋总价款为人民币410万元；付款方式为高玉晨于签约后5日内，支付张衡房款人民币100万元，于签约后40日支付人民币110万元，高玉晨办理银行贷款人民币200万元；高玉晨未按合同付款协议约定期限付款的，应当向张衡支付违约金，并承担赔偿责任。

合同签订后，2015年1月5日，高玉晨付款人民币100万元。此后高玉晨再未向张衡支付过房款。2015年6月16日，张衡发函通知高玉晨，要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求高玉晨支付违约金和赔偿金。

6月20日，张衡另行与叶晨签订了房屋买卖合同，将这套房屋卖给了叶晨，随后叶晨也取得了该房屋的房地产权证。

现高玉晨起诉至法院称其曾口头与张衡协商过，张衡同意高玉晨将第二、三笔房款一并申请银行贷款，等于对合同内容的变更，自己根本不存在全逾期付款的情况，而是张衡拒绝过户，将房屋另行出售，单方面违约解除合同，侵犯了自己的合法权益，要求张衡赔偿自己违约金及预期利益的损失。

在本案庭审时，中介公司出具证明，证明高玉晨未付清合同规定的第二笔房款，而张衡则要求高玉晨立即付清余款，高玉晨未付款但答应尽快支付该款项。张衡没有认可高玉晨将第二、三笔房款一起支付。审理中高玉晨提供了用于证明双方变更了合同约定的主要证据，即录音资料。

审判结果：

法院采纳了张衡的观点，判决驳回高玉晨的诉讼请求。

房产买卖纠纷律师靳双权案件评析：

房产买卖纠纷律师靳双权认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。高玉晨未能在约定的期限内支付房款，理应承担相应的违约责任。张衡在高玉 晨未按约支付房款的情况下通知高玉晨解除合同并支付违约金、赔偿金，符合合同约定。高玉晨主张双方的合同已经经过口头的变更，但对此并无相应的充足的证据予以证明，不应得到法院的采信。就高玉晨提供的录音资料，张衡在庭审中申请对该录音进行鉴定，法院委托了专业的鉴定机构进行鉴定，该机构答复为该录音无法显示其语音分析的特征，根据现有的技术条件及该录音情况，无法鉴定，所以其无法充分证明双方对合同内容已经进行了口头的变更。况且，即使合同确实存在口头变更的情况，显然双方对合同变更的内容也属不明确，对于高玉晨贷款额以外的房款如何支付，是否约定相应的违约责任，之前产生的违约责任是否免除等也均无约定。按照合同法的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此，高玉晨的诉讼请求是没有法律及事实依据的，不应当得到

法院的支持。

范文五：履行合同能力

履行合同能力

履行合同能力保证书

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? 履行合同能力保证书

年 月 日

致 (工程业主): 履约保证书第 号根据本保证书，我们双方，即以下简称“承包人”的公司(地址)与以下简称“保证人”的__________________银行(地址 )，明确向以下称为“业主”的 立约承担总额为美元的保证金。对该项金额的支付，承包人与保证人双方本身，其继任者及受让人均应共同根据本保证书受有不可推委的约束。

有鉴于根据业主与承包人双方达成的协议，承包人业已签订了一项合同(以下简称“上述合同”)，并遵照上述合同规定条款，完成 工程的供应、安装、建造、配套竣工、试运转及维修等工作。

兹将上述保证书的条件开列如下:如承包人正确履行和遵守上述合同中根据实际目的、意图和含义需由承包人履行和遵守的条件及规定，或如承包人违约时，保证人应根据本保证书履行约定义务，以最高达到上述保证金的款额赔偿业主由此而蒙受的损失，此后本保证书的义务即告终止无效，否则直到 年 月 日以前，本保证书仍应完全有效，但必须业主与承包人双方签订的合同条款或按合同拟予施工工程的范围或性质有任何变更，以及业主或工程师对合同所规定的期限有所修改或业主或工程师一方就有关

上述合同的任何事项作出任何缓期或减免，均不应使保证人不承担上述保证书规定的责任。

为以上事项，承包人与保证人业已在本保证书上签字，以资证明。

承包人名称________________

姓名______________________

职务______________________

签名与盖章______________

篇二:履约能力主要是指履行经济合同的实际能力

履约能力主要是指履行经济合同的实际能力。履约能力主要包括支付能力和生产能力两方面的内容。在审查支付能力时，主要审查对方当事人的注册资本、资金来源、银行存款、交款能力等情况;在审查生产能力时，主要审查对方当事人的生产能力、生产规模、技术水平、产品质量、交货能力等情况。审查履约能力的目的是提高经济合同的真实性和可行性。

履约能力

我公司中标后严格按照合同执行规范施工，按照国家规定需要持证上岗的技术工种的作业人员进行岗位培训、考核，取得证书后方能上岗。严格杜绝承包的工程转包或者分包。善待农民工，不拖欠农民工的工资。认真履行保修义务。

履约能力

我司注册资金5004.3万元，销售额14380万元，近三年拖欠工

程款等不良情况，我司项目经理60人，高级职称人员20人，中级职称人员129人，初级职称人员400人，技工1200人，若我司中标严格按合同约定保质保量完成施工任务。

履约能力

我司具有独立承担民事责任的能力，有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，诺我司中标必须保证在合同期内

完成施工任务，认真履行合同中的每一条款，民工工资按月发放。

履约能力

我司具有独立承担民事责任的能力，具有履行合同所必须的设备和专业技术能力，有依法缴纳税收和社会保障金的良好记录，近三年内无重大违法记录声明，诺我司中标必须保质保量完成合同规定。

履约能力

我公司中标后严格按照合同执行规范施工，按照国家规定需要持证上岗的技术工种的作业人员进行岗位培训、考核，取得证书后方能上岗。严格杜绝承包的工程转包或者分包。善待农民工，不拖欠农民工的工资。认真履行保修义务。

履约能力

我司注册资金5004.3万元，销售额14380万元，近三年拖欠工程款等不良情况，我司项目经理60人，高级职称人员20人，中级职称人员129人，初级职称人员400人，技工1200人，若我司中标严格按合同约定保质保量完成施工任务。

履约能力

我司具有独立承担民事责任的能力，有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，诺我司中标必须保证在合同期内完成施工任务，认真履行合同中的每一条款，民工工资按月发放。

篇三:履行合同所必须的设备和专业技术能力证明材料

履行合同所必须的设备和专业技术能力证明材料

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