范文一：店铺选址评估报告

店铺选址评估报告

:选址 评估报告 店铺 店铺选址六大要素 选址评估报告图片 门店选址评估表

篇一:店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告

店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。

店铺选址调查报告第一步 人口状况

了解该地段家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。

店铺选址调查报告第二步 人口密度的普查

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

店铺选址调查报告第三步 客流量的统计

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为:

1.各站上下车乘客人数历年来的变化。

2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商

圈人口也会减少。

店铺选址调查报告第四步 分析消费者的购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50,，500—1000元的占 20,，1000—1500元的占20,，人均月收入500元以下的10,;人均月收入2000元以上的约占10,。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

店铺选址调查和评估方法

(1)商圈的调查

商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。

商圈包含三个层次:中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。

中心商业圈占这一店铺顾客总数的55,一70,。这是最靠近店

铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15,一25,。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。

?有效商圈范围的调查

对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。

?商圈的顾客群调查

商圈内的顾客群分为两部分:一是流动人口:二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是:

a(指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。

b(将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。

c(预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。

d(预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是:

?商圈内的竞争店调查

在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素:现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，

短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得:

一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低;饱和指数越小，商圈的饱和度越高。

?开业后营业额估算

营业额的估算应考虑:商圈内常住居民的购买量;商圈范围内企事业单位的购买量;流动顾客群的购买量;超级市场在商圈范围内的市场占有率等。

?合适的卖场面积确定

连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象;另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用;也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实

现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。

?投资收益调查

通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，

还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。

?开店投资预估。开店投资主要包括:

a(设备。

b(工程.

c(包装材料。

d(设计费用。

?经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等;变动费用是指随商品销售额的变化96变化韵费用,如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。

?损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。

a(损益的计算方法如下:

实际攒益,税前损益—分担总部费用

税前损益,销售毛利—变动费用—固定费用

销售毛利,营业收人—销售成本

b(损益平衡点的计算方法如下:

篇二:超市选址分析报告

超市选址分析报告

零售商店位置的选择是一项重要的长期投资，因为这不仅影响

商店的发展和盈利，同时，也关系到为顾客的购物提供便利。按照地区、商圈、具体位置的顺序，提出零售商店选址时需要评估的一些影响因素，这些对于零售商店的选址是十分重要的。面对广大的学生消费群体，学生购物时只要看中的是价格和方便性，因此，我选择在北门开一家小型超市，主要出售零食和日用品。

一、超市周围地理特征表述

超市位于湛江师范学院北门出口左拐处的空地前面，地势比较开阔。超市周围没有过多的商店，门前有一大片空地，人们来超市消费时不会出现门口拥挤的情况，而且超市还能在空地处摆上促销的产品，能更好的吸引住消费者的眼球，增加消费者的购买。超市所在的位置是湛师学生回学校的所经之路，而且周围有居民小区和中学，地理位置比较优越。

二、超市能辐射的商圈范围

根据超市的地理位置分析，超市主要的辐射范围有湛师的学生和老师，周边居民，湛师附属中学，卫校学生，而湛师后山的居民区和东门的居民区则是能辐射到的较弱的商圈范围。

三、超市交通条件评估及物业特征

超市位于湛师北门居民区，周围主要是居民住宅，所以不会出现交通路线，消费者一般是步行或骑车就能到达超市，十分便利，而对于较远处的消费者，如寸金学院的学生和附近的居民，可以乘坐公交到达湛师东门站，再步行进入北门的超市，所以超市的交通条件是十分便利的。超市主要是提供消费者日常消费品，提

供的商品一般是消费者消费频率较高的商品。

四、超市商圈内的商业环境和竞争店分析

超市附近有居民区，湛师，湛师附属中学，幼儿园，小学等。而竞争对手主要有信勇和信和两间超市，对于湛师的学生，如果不

愿意走太远的路的话，多数会选择信勇超市，如果消费者想要更多的选择的话，多数会选择信和超市或更远的爱华超市。对于信勇超市，商品价格较高，品种少。对于信和超市，距离较远，品种较多，价格较高。所以为了吸引消费者，超市的商品价格和品种方面要较于其他两家超市的便宜和多选择。

五、超市商圈内流动人口特征、收入和消费结构分析

该区周边人口较多，流动人口庞大，人口密度较大，超市的主要消费人群来至于学生，学生是一个流动人口，超市周边的学校每年都会扩大招生，使得超市的消费人群越来越大。

超市周边居民多数自己开商店谋生，生活水平不断提高，收入也不断增加，学生是一个较大的消费群体。很多大学生在进入大学后就会选择创业和做兼职，收入也不断增加。

六、市场定位和经营特色以及经营策略建议

与其他超市相比，超市以品类齐全，物美价廉的优势，提供让顾客满意的购物环境和服务，让顾客在购物的过程中享受到快乐。

策略建议:服务要更人性化，无论是营业员的要求还是在超市的布局，商品的摆放等方面都要做到人性化，让消费者轻松、方

便的购物。

七、超市的经营风险和效益预估

虽然超市以物美价廉吸引消费者，但也有部分消费者会选择去自己较为喜欢的超市消费，如何吸引到更多的消费者前来购物，这是需要思考的问题。超市开始慢慢扩大之后，不能避免的是周围也会出现越来越多的竞争对手，他们也会不断的改进自身不足发挥自身优势去竞争。

八、超市未来前景分析

面对周边居民和学生如此庞大的消费人群，超市的未来前景还是比较可观的，人们消费看中的主要的价格便宜和方便性，这两点超市也做到了，所以超市在未来能够吸引到更多的消费者前来购物，但面对越来越多的竞争对手，超市需要端正自己的态度，做出自己的特色，才能更好的吸引消费者。

篇三:店铺选址调查的分析报告

商店选址调查的分析报告

商店选址前首要的准备工作就是对商店地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析该地方的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。

一、 商店选址调查报告第一步:了解该区家庭情况

了解该地段家庭人口及收入水平，家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商

店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

二、 商店选址调查报告第二步:人口密度的普查

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

三、 商店选址调查报告第三步:客流量的统计

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有

较大关系。上下车客人数的调查重点为:

1.各站上下车乘客人数历年来的变化。

2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:

1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

四、 商店选址调查报告第四步:分析消费者的购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50,，500—1000元的占 20,，1000—1500元的占20,，人均月收入500元以下的10,;人均月收入2000元以上的约占10,。由此说明，该地区居民大都系工薪族家

庭，属于中等收入水平。

具体选址要求:

要求:立地条件:

(1)坐落于“生活道路”

所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。

(2)紧挨车站

这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。

(3)商圈内有足量的生活人口

一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之

内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。

(4)靠近集聚人的场所

能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。

(5)附近有办公楼街

有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。

(6)附近有单身宿舍或单身公寓

单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。

(7)房租应在一天的销售额以下

便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。

(8)竞争者较少

商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。

不适合便利店发展的因素:

(1)商圈内人口极少

(2)车流的动线很少

车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。

(3)地下店铺

设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是:顾客进出不方便; 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。

(4)要登楼梯的店铺

和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。

(5)不能设店招与灯箱的店铺

商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商

店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。

(6)店铺的形状不规则

长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果商场的形状不规则， 那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客 选购商品的时间。

范文二：店铺选址分析报告

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店铺选址分析报告

如何进行店铺选址，开店选址很重要，大多数人都知道。但是怎样选到好的地址，许多人就不清楚了，店铺选址分析报告，告诉你怎样选到最好的店址。如何进行店铺选址，主要分为下面五个方面，这五个方面，针对店铺选址分析报告，想要开店的，就必须学习一下了。

想要在生意场行大运吗?在此提供一些不论是想自行创业开店、谋职，都通用的发财原则，如何进行店铺选址，这些原则不但适用于做生意的公司，就是一般住家也都包括在内，因为任何房宅、商家都有所谓的风水。

传统讲求“天时、地利、人和”，对于做生意、工薪族来说，只要能掌握住这三项要件，那么绝对稳居胜算，也就是稳赚不赔，其中天时主控在天，人和要各人自己创造，唯有地利是我们可以选择的，这个地利也就是风水!更明确的说，由于风水是一个地点的现实状况，属于外在无法由我们决定或轻易改变的因素，因此在事前的审慎查看选择，就是非常重要，外面的格局对了，再谈室内就简单多了。

如何看风水

从地形来看，首先是光线要好，就是说店面或办公室的正前方必须要明亮，不能有遮蔽或障碍物，包括高楼、大树...否则就会挡住财路，因为最基本的店招都被遮掩，无法引人注意，生意就不会上门，更别提声远播，前方透亮是永续经营的重点。

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其次要看马路的状况，最好的是九曲之地、呈弯抱状或是所谓的“双合水”，什么是“九曲”呢?也就是说整条路走下来是弯弯曲曲，应了一句成语“车如流水马如龙”，该条路就像水流一样有转拆但是顺畅，如果在这样的路段做生意，较容易财利兴旺。至于弯抱状就像是向内的半弧形，如何进行店铺选址，可以聚财，而双合水就是两条路的直角交接处，马路又称水龙，两条水龙交会的点，俗称“三角窗”，车子行经必定会停，就有人潮、容易发。但是有一点要注意的是面临的马路不能太宽，如果太宽就会造成“水流太快”，无法让人潮聚集起来，反而会流失。除了讲究地形之外，在地势部分，则以前低后高为佳，代表步步高升，千万不要是前面地势高后面低，那可就节节败退了。

上述的原则，不是只对一般做生意开店者有助，希望上班族注意，如果自己服务的公司所在地点符合上述优势情况，那么在其中工作当然也较容易成功，反之，如果公司的风水不好，光是在内部装潢设备上着眼，也难改变运势。面对经济不佳，失业人口增加，有意找工作重起炉灶，或是自行创业者，都值得参考。

财源自然来

工作室的内部格局，是所有上班族，尤其是公司主管阶级最重视的，首先谈到大门的方位，必须要在房子左方，因为左边代表着“生龙开口、金银万斗”，如何进行店铺选址，至于主管或是老板的办公桌一定要在员工的后面，公司的业务部门要靠门口，财务、管理、人事的位置则需靠近老板，才会大权在握。

一般员工的办公桌安排，要注意避免两相对，才不致产生口角、对立，以排排坐的方式最理想，象征着同心协力，在办公室中也会有和谐的人际关系，而不论是老板、主管、员工的位置，最好要“背后有靠”，这个“靠”可以是墙壁或是矮墙，否则不但人员流动大，位子坐不久，而且做生意的容易被客人骂，员工也会成天被主管指责，公司的营运就差。

许多工作室会采用欧美流行的隔间，同一间办公室中，有许多的小隔间，形成每个人一个独立的办公空间，这样的做法虽然照顾到个人办公的私密性，但是并不适用于所有的办公室，试想一间大工作室中有许多的小隔间，形成许多的小工作室，必然影响整个空间的光线和动线，这两者对工作室来说是很重要的，多数的公司讲的是团队合作，如何进行店铺选址，一个敞开明亮的空间，格局大，才能开创佳绩，更别提一个一个小方块，使人与人间互动减少，容易造成本位主义、故步自封。若是一定要用，隔间板要矮些，减少光线被遮，光线好才容易生财。

当然还有几个在工作室中要注意的，所有的办公桌椅上方，不能有大梁横过，若是压梁就会造成工作推动不顺，还有座位最忌讳正冲柱子或是大面镜子，前者轻则令人头痛，重则易出车祸、中风，后者则会使人说话较衡。

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卤中仙特色熟食加盟 全国免费加盟热线:400-0858-208 小盆栽让你生元气

对于风水不好或运势不佳等情形，时下流行利用各种物品(吉祥物)来改运，或是化解，各家大师有不同的看法。加一些小东西，就可以化解掉，举例来说，上班族的座位若是背对着门，很容易受到惊吓，并且会引起不安，因为随时会有人从后方来，但是一时间又无改变，那么可以在自己的前方桌上摆小镜子，便可以方看到背后的状况，若是担心放镜子引来迷信的闲言，时下许多相框外圈是镜子，中间可以放照片，就很适合。

还有一个运用盆栽来调整气的方法，只要在工作室桌上放九盆小盆栽，大小不拘，便可以利用植物的天然生气，让缺乏生气者恢复过来。如何进行店铺选址，总之，整个办公室所处位置的风水、地势等外在可选择及避开的因素比较重要，其次是人本身的问题，如果人人都以和为贵，处世持着和悦的心，在任何职位都是以德为先、诚心、无私，就可以减少争执，化戾气为详和，就无需要迷信或化解了。

下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～

教育机构劳动合同范本

为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。

一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真卤中仙特色熟食加盟 全国免费加盟热线:400-0858-208

卤中仙特色熟食加盟 全国免费加盟热线:400-0858-208 履行合同中约定的各项义务。

二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。

三、受聘方的工作任务(另附件1 )

四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。

五、社会保险和福利:

1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )

2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。

六、聘方的义务:

1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。

2.对受聘方提供必要的工作条件。

3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。

4.按时支付受聘方的报酬。

七、受聘方的义务:

1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。

2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。

3.按期完成工作任务，保证工作质量。

4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。

5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。

八、合同的变更、解除和终止:

1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。

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2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。

3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同:

a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。

b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。

4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同:

a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。

b 、聘方未按时支付受聘方报酬。

九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。

十、仲裁:

当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。

本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。

聘方(签章)_________

受聘方(签章)_________

签订时间: 年 月 日

二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本

卖方:_______________(简称甲方)

身份证号码:_____________________

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买方:_______________(简称乙方)

身份证号码:_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________

拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法:

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙卤中仙特色熟食加盟 全国免费加盟热线:400-0858-208

卤中仙特色熟食加盟 全国免费加盟热线:400-0858-208 方。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房

地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉

讼方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同

具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项:

出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________

身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________

地 址:___________________ 地 址:____________________

邮 编:___________________ 邮 编:____________________

电 话:___________________ 电 话:____________________

代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________

身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________

鉴证方:

鉴证机关:

地 址:

邮 编:

电 话:

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法人代表:

代 表:

经 办 人:

日 期: 年 月 日

鉴证日期:_______年____月____日

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范文三：店铺选址问题分析报告

单 店 店 铺 选 址 问 题 分 析 报 告单店店铺选址问题的分析一、新店周围地理位置特征表述在屈臣氏全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。屈臣氏坚持其店铺的选址方向基本如下: 1.人流量集中的商业街道、办公楼，比如:上海的淮海路、北京 的西单等 2.居住人口大的社区，比如:上海的柳州店等 3.大型百货商店、超大型卖场、大型商业中心 4.中心城市的地铁沿线 5.与肯德基、麦当劳等具有共同目标消费群的商业靠近 屈臣氏将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200至500平方米。对于街铺店，最好在楼层1楼，有独立的进出口。如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。 同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。1化妆品店接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。2化妆品店选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。3化妆品店要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。4化妆品店要交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20 分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。1、店址选择遵循的原则 : 要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。 (1)要综合考虑行业的特点 (2)要综合考虑地区的特点 (3)要综合考虑人流量调查的结果 (4)避免在同一区域重复进行网点建设 (5)要有利于连锁店店铺管理目标的实现 (6)要注重对成本的核算 (7)方便顾客2、店址选择的具体方法:选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手: (1)首先选定区域 设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。 (2)通过制图找出最佳位置 在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。 (3)进行市场调查 (4)具体实施3、店址考察数据分析 (1)店址临近主干道的人流量和车流量 店址临近主干道的含义指:主干道和店址之间最方便、最近距离的不行时间不超过 15 分钟。 店址临近主干道的人流量:一类城市日人流量应该在 50000 人次以上，二类城市日人流量应该在 10000 人次以上，三类城市日人流量应该在 5000 人次以上。 店址临近主干道的车流量:一类城市日车流量应该在 8000 人次左右，二类城市日车流量应该在 5000 人次左右，三类城市日车流量应该在 2000 人次左右。 (2)核心商圈的收入水平 (3)人口数量 (4)交通状况 (5)核心商圈的城市规划状况 (6)核心商圈的同类店铺饱和状况4、对于备选店进行评估 为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，

投资者还需要对很多因素进行调查，比如: (1)该场所的空间是否足够大,能否满足日后的正常营业需要, (2)该场所的交通便利性是否方便, (3)留客空间和缓冲空间是否具备, (4)该场所的商业历史是什么,该场所是否拥有很高的承租人更新率, (5)该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的, (6)场所在道路的哪一侧,这对自己的未来店铺生意是否有影响,5、在选址时应注意的其他事项 (1)观察商业区位 (2)考虑规模 (3)考虑价格 (4)分析竞争程度 (5)分析潜在的顾客数量和客流规律二、被选店址周围商业环境和竞争店情况 北海市屈臣氏地处北海市中心，和安商都一楼。交通便利，人流量大。位于北海商圈正中心，有着很大优势的地理位置。 商业环境分析北部湾路商业业态分析 北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商 业旺街，和安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾 路的一条线上。 北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过; 毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区 域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺 商铺夜市。 餐饮 15 其他 28 银行 服装服饰 6 32 休闲娱乐 超市百货 8 4 宾馆 7长青路商业业态分析 长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等 为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名 度 餐饮 13 其他 38 电脑 14 办公用品 11 婚纱摄影店 药店 宾馆 中介店 烟酒茶行 1 2 文印店 4 6 4 7竞争店情况:和安商都 位置:长青路北部湾广场 物业形态，底层裙楼-1-5 层部分沿街底商 商业面积 10000 ? 和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约 5 万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。 2009 年 9 月 28 号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。三、新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 在日益同质化竞争的零售行业，只有为消费者选择合适的产品和优质的购物体验才能赢得市场，而实现这一切的首要基础就是准确锁定目标消费群。北海屈臣氏将目标消费群体锁定在 18-35 岁，月收入在 2500 元人民币以上的时尚女性。它为何偏爱的是这一人群呢,屈臣氏围绕个人护理商店这一个性化主题，屈臣氏货品分为化妆品、个人护理用品、药品、保健品、时尚饰品礼品、糖果零食几大类，这些18-35 岁左右的女性占其顾客量的 70,—80,。据调查，这类女性喜欢逛街大多属于冲动型消费者，她们关注时尚，对品质有一定要求，渴望更年轻健康、更美丽。 40 岁以下的这个人群则富有挑战精神，比较注重个性，喜欢体验优质新奇的产品。同时，又是女性中收入增长最快的一个群体，有较强的消费能力，但通常又时间紧张，不太喜欢去大卖场或大超市购物，追求的是舒适的购物环境。这些消费者特征都与屈臣氏的商品定位非常吻合。 小于这个年龄段的女生，都在忙于学习，自己不独立，没有独立选择权，购物时间很少。而超过这个年龄段的女人，都比较保守，有自己很忠诚的消费品牌和生活方式，消费壁垒很强，很难打破，而且这个年龄段的女人两极分化严重，由于经济原因，有的高端直接美容护理，有的消费能力差随便对付。所以 18 岁—35 岁的时尚女性成为了屈臣氏消费的主体人群。 北海屈臣氏便利的地址位置，靠近和安商都的超市口，位置醒目，能见度高，更吸引了很多北海市大学生，学生是个非常庞大的消费群体，有着不可估量的消费价值。和安商都一楼很多也都为化妆品，但是由于价格都偏高，消费群体有限，而对于屈臣氏产品的价格平民和商品种类的齐全、繁多，能够吸引到更多的消费群体。并且屈臣氏周围有多

个住宅区，一些时尚女性可以通过下班后的时间，去屈臣氏消费。 相比普通超市年轻女性更青睐屈臣氏，主要因为购物感受的不同。屈臣氏迎合了她们感性的消费心理，精心营造轻松、愉悦、服务至上的购物氛围，这无形之中为商品增添了不少附加值，让顾客感受到在这里消费是一种时尚、品味的象征。 屈臣氏的店内环境、货品陈列都是经过精心设计。不同于普通超市的传统顶部照明，屈臣氏在货架上也设置了很多光源，令店堂整体明亮度大大提升，很好地利用了顾客的“趋光心理”;有的顾客会感到不解，为什么有些货品高高摆放在手不能及的货架上。其实它们不是用来卖的，而是营造一种氛围，让人有琳琅满目的感觉;屈臣氏常常把自有品牌的商品放在货架两头处，因为这个位置最容易引起注意，另外在收银台旁边会设置一些促销货架，这些都是针对目标顾客“冲动型消费”的特性。四、新店开业后预计能辐射的范围所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。 1、 商圈组成 (1)核心商圈 核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的 35—45，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。目前，在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为 500 米左右。 (2)次级商圈 次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次级商圈的辐射半径约为 1000米，消费者数目约占顾客总数的 25—30。 (3)边缘商圈 边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回头客，边缘商圈的半径为 2000 米以上;交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。 2、商圈形态 我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。 (1)商业区 商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 (2)社区或是住宅区 该区户常住户户数多，至少应该在 1000 户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 (3)高校区或是文教区 该区附近有大中专院校或是文教单位密集。文教区的消费习性为消费群以学生或是教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。 (4)混合区 该区的特性集中表现为商住混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元化消费习性的特点。 3、商圈调查 商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。 (1)人流量调查 人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需坏鞑檎咧

缘鞑楸冉先菀捉校鞑槭菀蚕喽宰既贰,凑兆ㄒ档淖饕盗鞒蹋肆髁康鞑橥ǔ,治母霾街瑁菏紫龋竦鞑榈牡氐悖黄浯危范ǖ鞑榈氖奔洌辉僬撸剖椒ǎ蛔詈螅菡怼?(2)交通状况调查 对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分:其一，是对于公共交通环境的现状调查;其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。 (3)道路状况调查 道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。 (4)区域特征调查 区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、政府机关、休闲设施以及医院等。通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。 4、商圈分析 (1)商圈分析

的意义 ? 商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。 ? 确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。 ? 可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。 ? 可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。 (2)商圈分析的内容 ? 人口的特征分析。 ? 竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素:现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。 ? 经济状况分析。如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长;如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因阅持植肥谐?枨蟮牟?嘤Φ牧蝗绻倘δ诰用穸啻邮峦恍兄耙担蚋眯幸挡

岫跃用竦南蚜跋欤店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。五、新店的经营面积和商业结构 位于长青路 1 号的屈臣氏营业面积达 108 平方米。 屈臣氏是一个零售型的连锁企业，在组织架构设置方面，除了常规的财务部、人事部等基础部门外，最核心的部门有:网点开发部 、店铺开发部(Store Development(Site Development Department) 、 、Department ) 采 购 部 ( Merchandising Department ) 营 运 部 。(Operation) 以上的 4 个部门是屈臣氏组织架构最有价值，也是最具有核心竞争力的部门。每个部门具备严格的角色与职责分工，确保各项工作能够顺利开展，也确保了门店数量不断地拓展、门店的单产不断地提高～ 部门 角色 主要职责 1.选择与确定目标店铺位置 网站开发 全面负责店铺选址 2.与目标店铺物业谈判租金等租 部 的工作 赁事宜 店铺开发 1.规划店铺货架等陈列布局 全面负责店铺布局 部 2.店铺装修等事宜 全面负责商品采购 1.选择与确定品牌或商品是否符 采购部 与促销 合公司的商品结构策略 2.与相关的品牌厂商或供应商谈 判贸易条款与促销活动 1.执行各部门在店铺运行层面上 全面负责店铺的日 的各项工作 营运部 常运作 2.协调与管理店铺的员工、供应商 人员 选址方面屈臣氏颇为讲究。最繁华的一类商圈是屈臣氏的首选，例如有大量客流的街道或是大商场，机场、车站或是白领集中的写字楼等地方也是考虑对象。如北京王府井新东方广场地下一层设的屈臣氏就是成功选址的象征。 除了选址在店内经营更有讲究，为了更方便顾客，以女性为目标客户的屈臣氏将货架的高度从 1.65 米降低到 1.40 米，并且主销产品在货架的陈列高度一般在 1 米 3 至 1 米 5，同时货架设计的足够人性化。每家屈臣氏个人护理店均清楚地划分为不同的售货区，商品分门别类，摆放整齐，便于顾客挑选。 商品的陈列方面，屈臣氏注重其内在的联系和逻辑性，按化妆品―护肤品―美容用品―护发用品―时尚用品―药品---饰品化妆工具----女性日用品的分类顺序摆放。并且在不同的分类区域会推出不同的新产品和促销商品，让顾客在店内不时有新发现，从而激发顾客的兴趣。” 在屈臣氏销售的产品中，药品占 15，化妆品及护肤用品占 35，个人护理品占 30，剩余的 20是食品、美容产品以及衣饰品等。精准的目标消费群定位及成功的品牌经营结构两类组合的营销魔杖是屈臣氏企业成功魔方的第三成功密码。 超市型业态所吸引的顾客，具有价格敏感度高的特点，这并不符合它的定位。屈臣氏特别注重在引进品牌、品类和产品时，其具有“小资”特点，突出时尚个性化，最好是注重独家经营。并以此扩大“消费满足主导区”，达到重新将目标消费群定位为白领和城市青年

的目的。 同时，屈臣氏将“健康、美态和乐观”三大理念植入到产品、服务、环境中，营造出一种顾客能体会到的“屈臣氏式”氛围。令与对手的比拚从硬件进入到硬件表达理念所带来的软环境。 这种软环境能满足目标消费群了追求自我的、个性化的心理需求，令其笼罩在“屈臣氏式”的消费体验中，使既有品牌与产品，因店铺产生了溢价力。 在屈臣氏品类占比重最大美容美发及护理用品，当然会有许多品牌会相中如此优秀的终端，不屈臣氏也不会客气，进场前后费用不低，进去卖不好还可能被清退;等你买好了，屈臣氏却可能拿出与你产品相似的屈臣氏品牌的产品设计，请你代工。你不代工，必有他人代工，结果都一样。通过此模式，屈臣氏在近期已经将自有品牌扩大到 1/3 比重了。 如此，屈臣氏在开发自有品牌的过程中，切实做到新产品最贴近消费者需求，顺应时尚潮流。六、新店的市场定位和经营特色

范文四：拉夏贝尔La Chapelle店铺选址分析报告

“拉夏贝尔”——La Chapelle

店铺选址分析报告

一、市场定位及经营特色

拉夏贝尔的设计和销售适合都市女性的流行时装和服饰，将法兰西民族的浪漫、时尚、优雅的服饰文化引入到中国人的生活。她崇尚精神性的外在表达，时尚浪漫、追求内涵，探索真实的美。

以“没有最好，只为更好”的产品开发理念以及“关注客户、理解客户”的服务理念，时尚、休闲、运动、阳光的产品定位。

二、商店周边地理位置及特征

1、交通状况:

乐和城交通便利，商场附近共有6个主要公交站点。将于2014年投入运营的地铁2号线将有一个出口直接通向乐和城。此外，乐和还拥有超过300个停车位。

2、位置特色:

乐和城位于五一商圈，但远离商厦集中地，虽人流量收到一定影响，但可能提供的购物体验更优。

三、周边商业环境

乐和城购物中心位于长沙最繁华的五一商圈。商业气氛浓重，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。五一商圈周边的区域优势和商业价值是不可估量的。

在乐和城第二层营业区，还分布着各类商店。如:淑女屋、好俪姿、PULL&BEAR、BERSHKA等这些具有竞争性质的知名品牌，这对于拉夏贝尔来说，要想成功是很具有挑战性的。

四、客流量

我组采用的是抽样调查的方法。于11月6日下午3:10—3:40总共30分钟统计乐和城2楼的拉夏贝尔专卖店经过的顾客。总计80人，进店顾客42人，未进店38人，其中进店顾客年龄段20—29岁的有37人，30—39岁的有4人，40—49岁的有1人。

并且在同一时间段，我组对全商场人流量进行了统计。1楼:274人、2楼:203人，3楼:53人，4楼:23人。相对来说1楼的客流量是最多的，二楼其次，三楼四楼依次递减。

五、消费者情况

由以上数据可以分析出拉夏贝尔品牌，主要的消费者为25-35岁的时尚人士。其中又以20-30岁的都市白领为主。她们健康、时尚、充满活力，是新一代女性追求浪漫、甜美和时尚运动的目标。且具有一定购买力。少数为28-40岁的成熟女性，她们关注时尚，低调奢华、成熟、性感、独立、自信。她们享受生活更享受工作。

六、店铺位置及营业面积

乐和城位于湖南省长沙市最富活力的双圈——五一双圈。拉夏贝尔位于乐和城二楼最南端电梯口处。

经我们实地脚步丈量，包括对店铺内的分析以及根据店铺后方通道的三角区域，推算出营业面积大约150?。

七、商品结构

拉夏贝尔主营业务是自有品牌女装的连锁零售经营，且专注于少淑女装的经营，产品包括T恤、外衣、外套、衬衫、裙子、针织衫、裤子、风衣、配饰等。 八、商店的布局与装修

1、商店的布局

门店朝向电梯口入口处，是人流量最多的区域，位置绝佳，既能够第一时间让更没有消费过拉夏贝尔的消费者进入到门店内挑选商品，也能够让忠诚于拉夏贝尔品牌的消费者在偌大的乐和城里非常好找。正门大气开阔，店内面积大概150平方米，在乐和城内，相比较C&A、H&M约500平方米门店和A02约80平方米门店，这样的营业面积大小程度属于中等。

店内的商品陈列整齐，高低有序，给人的感觉像在逛自己家的衣橱，非常熟悉、舒适。

2、店面的装修

整体来说，拉夏贝尔门店的装修档次属于中上等，店内整体颜色属于暖色调，给人温和的感觉，木质的地板反射着店内柔和的灯光，相比较采用地砖铺地面的其他品牌门店，给消费者是“暖”而不是“冷”的感觉。这影响了消费者进店后在门店内逗留的时间以及消费的可能性大小。整体时尚风格突出，给人的感觉青春、时尚。

3、商品的陈列及展示环境

拉夏贝尔门店按照自身产品的分类分区摆放，店内秋季和冬季服装、外套和打底衣物都分类摆放。商品的陈列用到是衣橱，既有悬挂式，也有折叠的衣服，让消费者有种熟悉的亲切感。而在门店入口处用模特展示了店内热销的两套服

装，而侧面的橱窗前也摆了两个穿着拉夏贝尔服装的模特，很是时尚。

九(竞争对手分析:

1.商城竞争分析:

百货商城作为零售业态的一种，选址很重要，五一商圈在区域规划，交通状况、劳动力供应状况等方面都具有集聚效应，在商圈内有包括乐和城、新世界百货、春天百货、王府井百货等商城利用五一路便捷的交通环境和充足的消费人群。但是在交通状况和地理位置来说，乐和城现在情况不是乐观。乐和城临近中山路的金满地，在一定程度上拉低乐和城的品牌消费能力。而新世界百货、春天百货、王府井百货在地理位置上产生的集聚效应，可以满足消费者的不同消费需求，给商城带来了更强的市场吸引力，一方面是的消费者在同类商店之间进行上哦之狼、家和、款式及服务的比较，加剧竞争性，另一方面商城的集聚产生集聚放大效应，商品的种类】款式的多样化吸引更多的消费者，有效扩大了商城的辐射范围。 另外由于地铁的修建，中山路基本上处于半通车状态，在车流量和人流量上都有所减少。在一定程度上影响了乐和城的客流量。

2.商店竞争分析:

这次调查目标拉夏贝尔位于乐和城二楼的电梯旁。周围的店铺有美甲店、内衣店、和多家同类型服饰店。因为拉夏贝尔的位置处于电梯旁，是人流的视线集中区，临近的美甲店对拉夏贝尔的竞争性不大，反而利用了美甲消费者的等待时间，陪同人员增加了拉夏贝尔的客流量。

十(商圈的构成:

1、商圈概况

众所周知，乐和城位于五一商圈周边，分析乐和城的商圈构成时，不可避免的要分析五一商圈的构成。构成“五一”商圈的主要地段:“五一”大道西段，黄兴路中路与南路、蔡锷路三条正是芙蓉区的主要城市交通干道，“五一”大道是长沙市东连火车站西接河西政府中心及岳麓区的主要通道，黄兴路与蔡锷路则是外联河东各区的南北向主要城市干线，车

流、人流密集且流动性大，有关资料显示“五一”商圈日人流量达30-50万人次，这些人流对于商品的需求量较大，购买能力强。

2、商业发展现状

五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，是长沙市最为重要的商业街之一。

五一大道与黄兴中路的交叉处——五一广场，与芙蓉中路的交叉处——芙蓉广场，与韶山北路的交叉处——袁家岭，都是长沙的商业繁华地段。品牌商家众多，经营状况较好，出租转让率低。

3、业种特点

商圈在业种上呈现的特点是:(1)以百货、服饰、鞋类、化妆品、珠宝首饰为主导业种，以家电、餐饮为普通业种，以特色土产、食品、娱乐为辅助业种;如区域内有较多的各种档次的服饰、珠宝专营店和卖场，餐饮、家电则较少，而食品零售则屈指可数;(2)业种涵盖面较广，各类业种的相邻与间隔适当，同一区域内同种业种数量众多。

因此将乐和城商圈的构成分为三大消费群，?核心消费群(即商圈半径2公里范围内，约10万固定居民消费人群);?中心消费群(即商圈半径5公里范围内，除核心消费群外约20万中高层居民消费人群);?辐射消费群(即商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群和外来的旅游客源消费人群)。

十一、经营特色

1、定价策略

在服装销售的活动中，定价是具有风险的因素。不仅在很大程度上影响了品牌服装在市场中被接受度，影响服装及品牌形象。影响竞争力和服装的销售的利润。所以做好品牌定价是对于企业来说是非常必要的。

首先影响定价因素有成本因素、市场需求、竞争市场、服装市场特点几个因素。在成本上包括了采购价格、采购费用、销售费用、销售税金、店面租金等。拉夏贝尔有限公司致力于形成以女装为主的、领先的、成熟的多品牌服装运营体系，满足不同细分市场及不同场合消费者的需求，成为中国具有影响力和竞争力的、国际化的、多品牌运营的、以自有品牌为主的快时尚产业运营集团，所以在定价策略方面采用的是占领市场份额为目标。拉夏贝尔的目标消费者是20-30岁都市女性。这些人都有着较高的收入和消费水平在平均水平。同时拉夏贝尔根据都市女性消费者的需求提供具有高品质、自由个性的服饰。满足了都市白领的高品质生活追求。进而拉夏贝尔将品牌定位为高品牌都市女性服饰，在价格上都是都市白领女性消费水平，冬装价格区间在999-1599元。这里可以看出，拉夏贝尔采取的是需求定价法，将拉夏贝尔的品牌价值首先摆在一个中、高端消费品领域，赋予拉夏贝尔服饰在服装领域内的高品质生活方式、彰显高贵气质的标签。

这样在目标消费者的心目中自然将拉夏贝尔的品牌价值提升，继而高价位的服饰也得到消费者的认可。但是拉夏贝尔在价格上又利用心理定价策略，将尾数定价策略和声望定价策略很好的融合在一起，将价格定在整数水平以下，给人价格将次的错觉。又给人“一分钱一分货”的心理。

2、服务策略

(1)实用方便的试衣间，购物陪同者等候软席

(2)服装出现问题包退换

(3)印染服装洗涤知识介绍

3、促销策略

在我们进行实习调查的时间段恰好临近11.11号，各大商店都借机开展新一轮的促销活动。拉夏贝尔也不例外参与促销活动。进入店面以后，我们可以在很明显的位置看到有价格折扣的提示:“衣燃心动”部分冬款3.8折，这样在节假日的高额的折价活动再加上每季新款上市时都会有满额减价的活动，这样高额的减价加上高频率的满额减价活动，很好的吸引了顾客关注和光顾，“借势”经营模式实现了宣传本店，扩大销售的目的。有因为是临时性的降价，不会导致与竞争对手之间的价格战，也不会在顾客心中产生价格定势，很好的发挥了促销策略优势。

4、宣传策略:

宣传的策略有很多，但是拉夏贝尔定位是为高收入的白领女性服务，街头的传单方式在这里并不适用。所以，拉夏贝尔的采取的是利用现有的会员制数据库，给消费过的会员发送邮件和节日贺卡，体现以人为本的经营理念。 十、未来前景分析

长沙的购物重心逐步向乐和城转移，乐和城也将成为长沙娱乐休闲的新地标 1、 处在市内黄金地段，繁华的五一商圈内，客流量大

2、 引进了多个长沙市场上以前没有的国际品牌，其中包括H&M和Zara在内的独家时尚品

牌，“乐和城”逐步变为“购物达人的天堂”。

3、 全新的购物、餐饮、娱乐一条龙服务 “乐和城”在餐饮方面也为消费者提供了丰富的

选择。不仅有传统的中国美食也有多种异国风味日本料理、韩国拌饭、巴西烤肉等等。

除了购物和餐饮“乐和城”更是休闲娱乐的好去处。五楼的博纳芒果影城是五星级的影

院由博纳影业、芒果影业和潇湘影视共同出资打造了全国首家全新娱乐概念影院。乐和

城的四楼设置了儿童教育中心，这里有全球最大的玩具连锁店。

4. 对长沙而言，城市发展带来版图区域的逐步扩张，而原有的老商圈和陈旧的商业模式已

不能满足现在消费者的购买需求。未来长沙新商业的主角，必须具备人文气息甚至是个

性气质，才具有相当的亲和力和吸附力，才能撑起五一商圈所需要的新空间、新概念。

乐和城有着方便快捷的配套设施，以及国际化的服务理念，而且这些设施的规划和设计

都与品牌定位、主题设计理念紧密贴合，力求为每位到来的消费者提供更为惬意的购物

环境。

同时，随着乐和城发展，随着地铁的完成和道路的拉通，交通会越来越方便，位于较繁华地段的乐和城的流量也会随之大幅增加，同时也会为选址较好的拉夏贝尔店铺带来更多的客流量和经济效益。

范文五：服装店铺选址 之学问【年终报告】

服装庖铺选址之“痒” 好庖址成功的开始

作者: 转载自: 发布日期:2008-3-26

服装庖铺选址之“痒” 好庖址成功的开始

“这样的地方并不好找”

意大利顶级时尚品牌Trussardi Jeans总裁柯露碧，RobertaCarubbi，曾经亲临上海,希望能为其在中国开出更多庖铺提前选址。不过她遗憾地发现,这样的地方并不好找。

柯露碧吐媒体坦言自己的想法:“我们当然希望能开出更多的门庖,因为这是最好的宣传手段。对顶级时尚品牌而言,仸何一种宣传方式,都比不上开设自己的与卖庖戒旗舰庖,这样才能让消费者对品牌产生最直接的体验。”

柯露碧的这种“选址观”不仅适宜于国际大牌,其实仸何一家庖面都面临着选址之“痛”。正确选择庖址,是开庖赚钱的首要条件,一个经营项目很好的庖铺,若选错了庖址,小则影响生意兴隆,大则还可能寻致“关门大吆”。尤其是现在随着创业热的不断升温,如今想投资开庖当小老板的人越来越多。但开庖并非像“春天播种,秋天结果”那么简单,而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节,其中选址是关键的第一步。

庖铺的地段一般有这样三类:第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型的商圈,多邻近大型的住宅区戒就业中心区,能吸引大量就业人口的商务办公楼戒经济开发区;第三类是住宅小区内部。

那么,服装庖到底该如何选址呢？记者经过对北京各地段商圈的调查,不少人士吏露了这样一些秘诀。

首先要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,人们一想到贩买某商品就会自然而然想起这条街,这比如北京的王店井等。这方面,要充分考虑周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况,对经营商铺的创业者来说,“客流”就是“钱流”,不要因为怕竞争而选在偏进地区。其实,商业区庖铺比

较集中,反而有劣于聚集人气,但要注意经营错位问题。这样,便很好借用了近在咫尺的整个商圈的人气,再者有固定的人流量保证,方可“大树底下好乘凉”,得来全不费功夫。

其次,要选择有广告空间的庖面,有的庖面没有独立门面,庖门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在庖前“发挥”营销智慧的空间;还要有“傍大款”意识,即把庖铺开在著名连锁庖戒强势品牌庖的附近,甚至可以开在它的旁边。

放得长线方钓大鱼

还有一个关键的问题便是,注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的庖面,租金会有很大出入,有时甚至相差十几倍。对创业者来说,不能仅看表面的价格,而应考虑租金的性价比问题。

在这方面,需要放长眼光。其实好庖址的高租金并不是一天两天形成的,也不是仸意可以抬高的,它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约,租金高到租主无钱可赚,那么再好的门面也租不出去。可见,好庖址虽然寸土寸金,但正常情况下赚的钱总会大大超过租金,并有有利可图。

因此,花大钱开个大庖铺,不如花大钱找个好庖址。当然,高租金增加了经营成本,也增加了经营压力和风险,必须得好好盘算投资项目,看空间能否做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻,就不要揽瓷器活,如果实在是刜期资金不足,丏其它地区也还有好庖址,只要能经营得当,也一样有利可图。

其实,在刜期资金不足的情况下,还可以使用“团租”方式。目前,十几平方米的小商铺很抢手,租金因此水涨船高,而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下,建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺,然后再进行分割,细算下来能节省不少费用。

当然,并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱,有时遇到市政觃划变劢,热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此,创业者在选址时要眼光放进些,多了解该地区将来的发展情况。除了市政觃划外,还要注意该地区未来同行竞争的情况。

同样,租赁庖铺信息的获得也有学问,现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实,商铺市场有个“2:8法则”,即公开出租信息的

庖铺只占总数的20%,而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以,寺找商铺一定要广开渠道,多管齐下。

关于选址的博弈

还是把话题回到本文的开始吧,为什么柯露碧感叹“这样的地方并不好找”呢？国际大牌的选址都有什么样的考虑呢？

在柯露碧看来,选址过程中,同一楼层的品牌组吅同样非常重要,这就涉及到选址的另一标准:观察该商场已经入驻的其它品牌销售状况,以此衡量经常光顾该商场的顾客的消费能力。

她说:“入驻某一商场时,最好选择不自己竞争品牌比邻而居的位置。”她还建议那些二线品牌,尽量争取不一线品牌相邻,这样有劣于提升自己的品牌形象。

柯露碧相信,高质量的“品牌组吅”能带来商场和品牌的共赢。因为不同的品牌都有各自的优势和不同用途,一个平衡的组吅可以满足同一个顾客在一天中不同时间段、不同场吅、不同产品风格、提供贩买便利的需求,从而吸引更多“回头客”。

庖址确认后,品牌商还应对选定区域进行觃划,找出“热点”区域;对展示橱窗的尺寸、主要入口及餐饮区的位置等细节都要精心考虑。不过,要进入这一阶段并非轻而易举的事,如果找不到吅适的地址,那就“等”,“宁可推迟开张时间也不能马虎确定”是柯露碧的一贯主张。她强调:“选址的重要性毋庸置疑,与卖庖所在地段的档次本身就在吐消费者传达其品牌定位,此外还要兼顾前面提到的客流质量,二者缺一不可。如果找不到吅适的地点,我们宁愿推迟开张时间。”

看来,无论国际大牌还是发展中的品牌,其商铺的选址都是一件既“痒”又“痛”的事情,有与家总结说,商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区觃划、寻入人口质量等发展趋势,着眼于商铺拥有的商圈、贩买力的质量和数量以及商铺本身的品质,从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下,繁华商业区商圈范围较广,人流量大,营业额必然较高;人口密度高的大中型居住小区,需求旺盛,而丏客源稳固,可保证庖铺的稳定性;沿街庖铺具有交通要道的地理优势,客流量最多,商铺经营面较广;郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。

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