范文一：二手房评估报告

重庆市万州区白岩路后街金座

致 委 托 方 函 致肖燕女士： 受您的委托，我们对您持有的位于重庆市万州区白岩路后街金座 的房地产抵押价值进行评估。 估价对象重庆市万州区白岩路后街金座，结构为砖混，建筑面积 110 平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为 2066 年。 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值。 估价时点为 2013-5-25 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进 行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全 面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家 有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照 科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了 评估。估价对象在估价时点 2013-5-25 年的抵押价值估价结果如下 （币种：人民币）： 建筑物面积：110平方米 房地产总价：773924.8元 大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整 单位价格：7035.68元/平方米

重庆红高粱房地产评估有限公司 二 0 一三年五月二十五日

估

价 师

声 明

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我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建 设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押 指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价 对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对 象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露 及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得 做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部 分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人 提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由重庆红高粱房地产评估有限公司负责解释。 9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。 估价师签字 注册房地产估价师 陈思 陈露 注册证书号 20101753 20101748 签名 陈思 陈露

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估价的假设和限制条件 一、估价的前提条件 1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时 点为 2013-5-25 的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速 变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时 间因素的影响。 2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 如改变估价目的，本估价结果应进行调整。 3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》【渝房 权证市私字第 5630402 号】，估价对象建筑面积为 110，房屋用途 为居住用房。 4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、 装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。 本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前 提。 5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据

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《房地产估价抵押指导意见》：抵押价值=市场价值-法定优先受偿 款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、 法律规定的其他情形。

二、估价结果和估价报告的使用 1、本报告自估价报告出具之日起 12 个月有效。 2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或 政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相 应的调整。 3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容 所导致的可能损失，由使用方负责。 4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报 告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》， 《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。 估价的有关技术问题由重庆红高粱房地产评估有限公司负责解释。

三、需要特殊说明的事实 1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方 提供，本评估公司未向政府有关部门核实。 2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告 中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左 右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果 的客观准确性。 （此页以下无正文）

房地产估价结果报告

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一、委托估价方 姓名：肖燕 居民身份证号：500118198307173695 地址：重庆市万州区白岩路后街金座 二、估价方 重庆红高粱房地产评估有限公司 房产资质级别：三级 资质证书号：41010376 营业执照：410100100074883-1/1 法定代表人：叶晨 联 系 人：叶晨

联系电话：13592667506 固话：0371-60986756 地 址：重庆

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三、估价对象 （一）估价对象产权登记状况 位 置 重庆市万州区白岩路后街金座 渝房权证市私字第 5630402 号 肖燕 砖混结构 110 平方米 8/26 无 无 无

房屋所有权证号 房屋产权人 房屋权 利状况 建筑结构 建筑面积 所在层 共有权人 房屋共有权证号 设定他项权利

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（二）估价对象使用状况 1、估价对象综合情况 建 建 筑 结 构 砖混 成 年 代 他 产 权 性 质 商品房 项 权 利 无 2006 装 修 情 况 使 用 状 况 所 主朝 向 北 总楼 层 26 在 楼 层 户 型 结 构 小 区 环 境 三室一厅一卫 地下停车 场 户内平 面布局 临街状 况 合理 8/26 建筑物 多 层 住 类 型 宅 出售 房屋用 居住用 房 精装修 综合成 新率 7

一般

车位状况

临 街

2、估价对象装修设备情况 （三）估价对象区域状况 估价对象位于万州区白岩路后街金座，其所处地理位置交通便 捷，周围市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物 业的要求，详见下表

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居住 社区 成熟 度

居住用地比例 小区入住率 居 民 构 成

较高 高 商住区 临交通

居住小区规模 社区发展完善 程度 小 区 品 质

较小 完善 中档社区 205 、 505 、 202、109 近

道路通达度 交通 便捷 度 距主干道距离 区域主要道路

型主干 道 白岩路

公 交 线 路

距公交站点距 离

近

距地铁（城 铁）站距离

无

周边商服配套 附近文化教育 公建 配套 情况 机构 附近医疗机构 幼儿园 附近公园 其 他

重百、百盛 高笋塘小学、三峡学院

三峡中心医院 小燕子幼儿园、爱米亚幼稚园 三湾公园 重庆农村商业银行、中国邮政 七通一平(市政供暖) 一般

基础设施配套情况 估价对象所处环境 四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。 五、估价时点

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2013-5-25 六、价值定义 本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供 参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时 点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了 快速变现因素的价值。 七、估价依据 1、有关政策法规和文件： 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地 管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理 办法》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产抵押管理办 法》（重庆市政府 2003 年第 5 号令）、《重庆市房地产转让管理办 法实施意见》等。 2、技术标准 《房地产估价规范》【国标 GB/T 50291—1999】

《城镇土地估价规程》【国标 GB/T 18508—2001】 3、评估相关的资料 《房屋所有权证》【渝房权证市私字第 5630402 号】复印件 4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。 八、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实 操性原则。 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、 建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分 为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。

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2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用 方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适 当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。 估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们 认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋 于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比 较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附 近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价 格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项 房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及 其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定 性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分 估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和 损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经 调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情 况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本 次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益

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法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对 象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件； 二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用 收益法。 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本 次评估目的及估价对

象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益 法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对 象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件； 二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用 收益法。 具体估价步骤如下： 1、市场比较法：是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性 质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案 例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的 房地产现值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对 具体估价步骤如下： 1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的 交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地 产现值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资

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本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房 地产的总价格和单位价格。 十、 估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估 价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并 结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价 对象在 2013 年 5 月 25 日的估价结果为：（币种：人民币） 建筑面积：110平方米 房地产总价：773657.5元 大写金额：柒拾柒万叁仟陆佰伍拾柒点伍元整

单位价格：7033.25元/平方米 十一、估价人员 注册房地产评估师 注册证书号 陈思 陈露 20101753 20101748 签名 陈思 陈露

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十二、估价作业日期 2013 年 5 月 25 日至 2013 年 5 月 26 日 十三、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2013 年 5 月 26 日至 2014 年 5 月 26 日间有 效。

房地产抵押估价技术报告 一、个别因素分析 见第一部分估价对象概况。 二、区域因素分析 估价对象位于重庆市万州区白岩路后街金座 自然因素 万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，面积 3457 平方公里 （耕地面积 100 万亩，其中田 58.49 万亩；大于 25 度坡地 50.14 万亩，其中旱地 32.49 万亩），城市面积 32.5 平方公里。区内山 丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔 1762 米，最低点黄柏乡

处长 江边，海拔 106 米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为 1373.3 米，境内相对高差分别为 184.5 米、1266.8 米，低山、丘 陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少 平坝和台地，且零星散布。

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境内河流纵横，河流、溪涧切割深，落差大，高低悬殊，呈枝状分 布，均属长江水系。长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪 （海拔 118 米）入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩（海拔 106 米）流入云阳县，流程 80.4 公里。境内流域面积在 100 平方公 里以上的河流有江北的苎溪河、渡河、石桥河、汝溪河、浦里河， 江南的泥溪河、五桥河、白水溪河共八条，溪沟 93 条，总水域面积 为 16.3 万亩（108.66 平方千米）。 社会因素 国民经济持续快速增长。经初步核算，2011 年实现万州生产总值 630 亿元，经济总量列全市第 4 位;按可比价格计算，比上年增长 20.1%，比全国、全市分别高 10.9 和 3.7 个百分点，增速列全市第 4 位。分产业看，第一产业实现增加值 42.34 亿元，增长 6.1%；第 二产业实现增加值 351.17 亿元，增长 24.4%；第三产业实现增加值 229.09 亿元，增长 15.9%。按常住人口计算，人均万州生产总值 39715 元。按 2011 年平均汇率计算突破 6000 美元，达到 6065 美元。 产业结构进一步优化。三次产业结构比由 2010 年的 6.8:54.7:38.5 调整为 6.8:56.4:36.8，第二产业占万州生产总值的比重比上年提 高 1.7 个百分点。市场物价过快上涨势头得到遏制。全年城镇居民 消费价格指数为 105.3%,比上年增长 5.3 个百分点，与全市持平， 比全国平均涨幅低 0.1 个百分点。 以发展高效农业、绿色农业、生态农业、循环农业为重点，推进规 模经营，提升发展水平，农村经济稳步增长。2011 年实现农林牧渔 业增加值 42.34 亿元，比上年增长 6.1%。其中，种植业 29.47 亿元， 增长 5.5%；畜牧业 9.02 亿元，增长 3.9%。一是粮油双增。全年粮

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食播种面积 170.23 万亩，增长 1.0%，粮食总产量 52.07 万吨，比 上年增长 0.6%，粮食平均亩产 305.91 公斤。油料播种面积 13.49 万亩，增长 1.0%，油料产量 1.56 万吨，增长 1.8%。蔬菜播种面积 57.08 万亩，增长 3.8%，蔬菜产量 77.86 万吨，增长 4.1%。二是畜 牧业平稳增长。出栏生猪 86.52 万头，增长 1.2%。肉类总产量 7.51 万吨，增长 2.0%。三是农村劳动力转移有序推进。全年新增转移劳 动力 1.1 万人，累计转移农村劳动力 51.7 万人，劳务总收入 54.68 亿元。四是农户万元增收强力推进，农业市场主体不断壮大。全年 12.2 万农户实现万元增收目标。全年培

育种养专业大户 3920 户； 新发展工商注册登记的农业企业 386 家，总数达到 1130 家；新发展 涉农微型企业 1091 家，总数达到 1402 家。成功引进上海灏天丝绸、 上海全嵩农业公司、台州商会、重庆雁谷农业公司、香港亿田食品、 重庆渝云峡川生态农业开发有限公司等农业产业企业入驻万州。 工业经济较快增长。按国家制度规定，从 2011 年 1 月起，规模以上 工业统计口径由年主营业务收入 500 万元及以上调整为 2000 万元及 以上,我区规模以上工业企业新口径达到 154 户。全年完成规模以上 工业总产值 493.33 亿元，比上年增长 31.5%。其中，经开区总产值 332.91 亿元，比上年增长 40.1%，重点企业总产值 322.71 亿元，增 长 41.0%；大中型企业总产值 357.79 亿元，增长 42.1%。全年实现 工业增加值 301.01 亿元，同比增长 25.0%。工业继续保持 10 强区 县。产值过亿元工业企业增加到 62 户，其中，50 亿元级的 2 户， 10 亿元级的 10 户。加强产业投资引导，狠抓重大投资项目和新兴 产业项目建设，注重民生项目投入，固定资产投资保持平稳较快增 长。全年完成固定资产投资额 338.2 亿元，比上年增长 20.6%，其 中城镇固定资产投资完成 332.1 亿元，增长 21.3%。分产业看，第 一产业投资 5.9 亿元，增长 18.0%，占固定资产投资的 1.7%；第二

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产业投资 180.1 亿元，增长 38.6%，占固定资产投资的 53.3%，其中 工业部门投资 166.5 亿元，增长 44.7%，占固定资产投资的 49.2 %； 第三产业投资 152.2 亿元，增长 4.5%，占固定资产投资的 45.0%， 其中，文教卫生投资 17.2 亿元，增长 87.6%，占固定资产投资的 5.1 %。房地产市场平稳发展。国家宏观调控政策成效逐步显现，房 价过快上涨势头得到初步遏制。全年完成房地产开发投资 37.7 亿元， 比上年增长 27.6%；房屋施工面积 651.5 万平方米，增长 20.0%；竣 工面积 101.8 万平方米，增长 20.2%；销售面积 193.0 万平方米， 增长 10.3%。全年商品房销售额 71.82 亿元，增长 23.1%。商品房空 置面积 31.1 万平方米，增长 14.3%。 旅游，投资，贸易，交通、邮电，金融、保险和证券等行业也发展 迅猛，为全区经济作了有力支撑。 三、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、 经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受 土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的 效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据 此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置 和所在区域土地利用方向的具体情况，此次

估价以现状用途下估价 对象的最高最佳使用条件为前提。

四、估价方法选用和思路 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住 用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场 价格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行 评估。

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在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与 其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上 述物业近期交易情况，选用市场比较法进行相关修正后得到估价对 象的价格。 估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用 收益法计算估价对象的收益价格。 本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价，其最适合估价 仍为市场比较法，允许结果允许有少许偏差。

五、估价测算过程 一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值 1.选取可比实例（选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对 象类似房地产正常交易案例作为可比实例） （一）市场法 （权重 0.8）

1. 求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值 1.可比实例 A 佛光丽锦小区用途为成套住宅 三室三厅二卫 建筑面 积 130.00 平方米 砖混结构 2005 年建成 所在 10 层 6 号（共 30 层）。交易日期为 2012 年 2 月。正常交易，配套设施有 水、电、 天然气等.交易价格为 9154 元/平方米。 2.可比实例 B 香榭丽晶小区 普通住宅 建筑面积 116.5 ㎡ 砖混结 构 2006 年建成 所在位置 6 层 2 号（共 29 层），交易时间为 2012 年 2 月。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为 8498 元 /平方米。 3.可比实例 C 江南新区小区 普通住宅 建筑面积 121 ㎡ 砖混结构 2005 年建成 所在位置 7 层 8 号（共 28 层）,交易时间为 2012 年 5 月 。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为 7851 元/平

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方米。 （一）市场比较法 1、计算公式 比准价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域 因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择及测算 根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。

表一 比 较 因 素 交易价格 （元/月 位 置

市场比较法可比情况说明及测算过程 估价对象 待 估 案例 A 1000 案例 B 700 案例 C 1000

重庆市万州区 白岩路后街金 座

佛光丽 锦小区

香榭丽 晶小区

江南新 区小区

交 易 日 期 交 易 情 况 区域 因素 描述 交 通 条 件

2012.6 正 常 临交通型主干 道，便捷

2012.6 正 常 临交通型 主干道， 便捷

2012.6 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高

2012.

8 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高

公共交通的通 达程度高

公共交通 的通达程 度高

社区 成熟 度

比较高

比较高

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公 共 配 套 个别 因素 描述 所在 楼层/ 总楼 层 景 观 主 朝 向 户 型

完

善

完

善

完

善

完

善

8/26

10/30

6/29

7/28

良好

优良

良好

良好

北

南北

东西

南北

三室二厅 一卫

三室三厅 二卫

三室二厅 一卫

三室二厅 二卫

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装修状况 交易情况修正 交易日期调整 区 域 因 素 修 正 个 别 因 素 修 正 交 通 条 件 社区成熟 度 公 共 配 套 所在楼层/ 总楼层 景 观

精装修 100 100 100

精装修 100 100 100

精装修 100 100 100

精装修 100 100 100

100

100

98

100

100

100

97

100

100

100

100

100

100 100 100

103 101 100

100 102 100

102 100 100

主 朝 向 建筑面积 （m2） 户 型

100 100

100 100 0.99

98 95 0.95

100 100 0.95

装修状况

修正系数（Π ） 比 准

市场比较法评估单价（元/ 平方米） 权重

8501

0.8

说明： 计算步骤：1.比准价格=比较案例价格×交易情况修 正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

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2.比准价格计算表 可 交易 交易情 交 易 日 区 域 因 个 别 因 比 准 比 价格 况 修 正 期 修 正 素 修 正 素 修 正 价格 实 例 A 9154 100/100 100/100 100/100 100/104 9154 元 / 平方 米 B 8498 100/100 100/100 100/100 100/95 元 / 平方 米 C 7851 100/100 100/100 100/100 100/102 7851 元 / 平方 米 3.计算结果的确定 三个可比实例豫估价对象都具有较强的可比性，取三个可比 实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。则：估 价房地产单价=（9154+8498+7851）/3。为 8501 元/平方 米。即评估总价格为 935110 元。 （二）收益法 （权重为 0.2） 元/平 方米 8498 元/平 方米 元/平 方米 系数 系数 系数 系数

收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地 产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的 现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

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收益法的计算方法如下：P = Σ Ft/(1+i)t 其中，P 为评估值；Ft 未来第 t 个收益期的预期收益 额；i 为折现率。 报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。 1、年有效毛收入 周边项目租赁情况调查表 所在位置 物业属性 装修及配 套 楼 户 层 型 佛 光 丽 锦 小 香榭丽晶小 江 南 新 区 小 区 住宅 精装 齐全 10/30 层 区 住宅 精装 齐全 6/29 区 住宅 精装 齐全 7/28 三室二厅二 卫 5.38 （700） 2012-6 8.4 （1

000） 2012-8

三 室 二 厅 二 三室二厅一 卫 7.75(1000) 2012-6 卫

月租金 元·平方 2 租赁时间

附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类 似小区 110 ㎡左右的房屋租金每月在 700—1000 月元/月。 考虑到估价对象小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金 客观收益为 1000 元。 象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假 设空置率为 0 年有效毛收入=月租金×年月份数=1000×12=12000 元 2、年运营费用

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运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用相关税费 等。估价对象物业管理费 2.0 元/平方米·月，约占有效毛 收入的 3%；此外，经测算保险费和维修费等约占有效毛收入 的 0.5%.总计年运营费用约占年有效毛收入的 3.5%。 年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=12000× 3.5％=420 元 3、年净收益 净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收 益为： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=12000-420=11580 元 4、确定资本化率 资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。 所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年 期存款利率作为安全利率（近期银行一年期存款利息率为 3.10%），考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期 重庆市万州区区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和 行 业 报 酬 率 ， 确 定 资 本 化 率 。 于 估 价 时 点 ， 资 本 化 率为 9.00％ 5、确定估价对象收益估价 根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为 2006 年，砖混结构居住房屋经济耐用年限为 70 年，则截止 到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为 64 年 。报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。

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P=11580/9.00%*[1-1/(1+9.00%）64] =129186.5 元 按照收益法公式计算估价对象收益价格为，129186.5 元，则每平方米收益为 1174.4 元/平方米。 （三）加权平均求取求取待估房地产的市场价值 根据估价师对房地产市场的了解，认为市场比较法更 贴近委估对象的现实价值，因此我们分别赋予市场法、收益 法三种方法估算结果权重 0.8 最终结果。 则最终确定： 房地产单价=8501×0.8+1174.4×0.2=7035.68 元/平方 米 房地产总价值=7035.68×110=773924.8 元 六、综合确定估价结果 评估结果为： 建筑物面积：110平方米 房地产总价：773924.8元 大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整 单位价格：7035.68元/平方米 （货币种类：人民币元） （四）估价结果的确定 估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市 场价值

进行了测算，两种方法从不同角度反映了房地产价 值，且结果相差较大。估价人员在综合分析影响房地产价格 因素的基础上，并结合本次评估目的，出于谨慎性原则，确

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0.2 计算其加权平均值作为

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定选取两种方法的加权平均值作为估价对象的评估结果，权 重分别为0.8 、0.2，则房地产评估单价为：7035.68元/平 方米。

七、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科 学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准 确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的 各项因素，确定估价对象在 2013 年 5 月 25 日的估价结果 为：（币种：人民币） 建筑物面积：110平方米 房地产总价：773924.8元 大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整 单位价格：7035.68元/平方米 八、估价人员签字 注册房地产估价 师 陈思 注册证书号 20101753 签名 陈思

九、估价作业日期：2012 年 11 月 7 日至 2012 年 11 月 12 日 十、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2013-5 月 25 日至 2014 年 5 月 25 日 有效

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附件

1、估价对象现状照片

2、估价对象位置示意图

4、评估机构营业执照复印件

5、评估机构资质证书复印件

6、估价师注册证书复印件 7、房屋所有权证 附 ：公司现场勘查表

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重庆红高粱房产公司现场勘查表 地 面 客厅 内 部 装 修 卧室 厨房 地砖 顶 棚 刮腻子喷涂 墙 壁 壁纸 刮腻子喷涂 PVC 备 注 塑钢窗 塑钢窗 整体厨柜、抽油 烟机 电热水器、座便 器 塑钢窗

木地板 刮腻子喷涂 地 砖 刮腻子喷涂

卫生间 阳台

瓷砖 瓷砖

刮腻子喷涂 涂料

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瓷砖 瓷砖

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外 楼梯间 地砖 部 屋面 平屋面 装 修 户门 平开门 设 施 设 备 水卫 暖气

喷涂

喷涂 外墙 外窗 电气 燃气

—— 喷涂 塑钢窗 线路装置完好， 绝缘良好 燃气管道

畅通，器具完好 市政供暖

委托方：肖燕 联系电话：15086992569

勘查人员：张东艳

勘查日期：2013 年 5 月 25 日

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范文二：二手房评估报告

郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告致 委 托 方 函 致奥巴马先生： 受您的委托，我们对您持有的位于郑州市二七区长江路开元丽城 小区 5-3 号的房地产抵押价值进行评估。 估价对象郑市二七区长江路开元丽城 5-3 号，结构为砖混，建筑 面积 79 平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为 2074 年。 估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值。 估价时点为 2011-6-16 年 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进 行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面 分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素， 根据国家有关 房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的 估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估 价对象在估价时点 2011-6-16 年的抵押价值估价结果如下（币种：人 民币） ： 建筑面积：79 平方米 估价总价：47.58 万元 大写：肆拾柒万伍仟捌佰元整 估价单价：6023 元/平方米郑州天健房地产评估有限公司 二○一零年六月十六日第 1 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估 价 我们郑重声明：师 声 明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设 部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导 意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对 象的勘查限于估价对象的外观和使用状况， 我们不承担对估价对象建 筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于 接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做 其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均 不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供， 也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由郑州天健房地产评估有限公司负责解释。 9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。 估价师签字 注册房地产估价师 齐宏 张东艳 注册证书号 3120110002 3120110001 签名 齐宏 张东艳第 2 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价的假设和限制条件 一、估价的前提条件 1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时 点为 2011-6-16 的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变 现情况下的价值， 但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因 素的影响。 2、 本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 如改变估价目的，本估价结果应进行调整。 3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》 【豫房权 证市朝私字第 3560342 号】 ，估价对象建筑面积为 79 平方米，房屋用 途为居住用房。 4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、 装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。 本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前 提。 5、 本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。 《房 根据 地产估价抵押指导意见》 ：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法 定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定 的其他情形。二、估价结果和估价报告的使用 1、本报告自估价报告出具之日起 12 个月有效。 2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或 政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时， 估价结果需做相应 的调整。 3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容第 3 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告所导致的可能损失，由使用方负责。 4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报 告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》《房地 ， 产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有 关技术问题由郑州天健房地产评估有限公司负责解释。三、需要特殊说明的事实 1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方 提供，本评估公司未向政府有关部门核实。 2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告 中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右 不完全相等的情况。 但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客 观准确性。 （此页以下无正文）房地产估价结果报告 一、委托估价方 姓名：奥巴马 居民身份证号：4128238196706246395 地址：郑州市二七区区委 401 楼 507 号二、估价方 郑州天健房地产评估有限公司 房产资质级别：三级 资质证书号：42010373第 4 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告营业执照：410100100074883-1/1 法定代表人：冯端阳 联 系 人：冯端阳联系电话：13592667506 固话：0371-60986756 地 址：郑州市丰产路东段河南省地税局直属分局东配楼三、估价对象 （一）估价对象产权登记状况 位 置 郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号 豫房权证市朝私字第 3560342 号 奥巴马 砖混结构 79 平方米 3/6 无 无 无房屋所有权证号 房屋产权人 房屋权 利状况 建筑结构 建筑面积 所在层 共有权人 房屋共有权证号 设定他项权利 （二）估价对象使用状况 1、估价对象综合情况 建 建 筑 结 构 砖混 成 年 代 产 权 性 质 商品房 他 项 无 200装 修 情 况 使 用第 5 页精装修综合成 新率8自住房屋用 -居住用 房郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告权 利状 况 所主朝 向东总楼 层6在 楼 层3/6建筑物 多 层 住 类 型 宅户 型 结 构 小 区 环 境户内平 二室二厅一卫 面 布 局 好 车位状况 地上停车 场 临街状 况 临 街 较合理2、估价对象装修设备情况 （三）估价对象区域状况 估价对象位于二七区，东临京广南路，西临汇景家园，南临端午 路，北临长江中路。其所处地理位置交通便捷，周围市政设施齐全， 商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表 居住 社区 成熟 度 交通 便捷 度 道路通达度 居住用地比例 小区入住率 居 民 构 成 高 高 商住区 临交通 型主干 道 公 交 线 路 居住小区规模 社区发展完善 程度 小 区 品 质 较大 完善 高档社区第 6 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告区域主要道路京广南 路距公交站点距 离 距地铁（城铁） 站距离近距主干道距离近近周边商服配套 附近文化教育 公建 配套 情况 机构 附近医疗机构 幼儿园 附近公园 其 他义豪、来福缘、好乐购超市 郑州八十一中、华东学校、高砦实验 小学 德芳诊所 中州外国语幼儿园 无 中国建设银行 七通一平(市政供暖) 较好基础设施配套情况 估价对象所处环境四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价 值。五、估价时点 2011-6-16 六、价值定义 本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供 参考依据， 所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点 的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速 变现因素的价值。第 7 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告七、估价依据 1、有关政策法规和文件： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 、 《中华人民共和国土地管 理法》 《城市房地产转让管理规定》 《城市房地产抵押管理办法》 、 、 、 《中华人民共和国担保法》《郑州市房地产抵押管理办法》 、 （郑州市 政府 2003 年第 5 号令）《郑州市房地产转让管理办法实施意见》等。 、 2、技术标准 《房地产估价规范》 【国标 GB/T 50291—1999】 《城镇土地估价规程》 【国标 GB/T 18508—2001】 3、评估相关的资料 《房屋所有权证》 【豫房权证市朝私移字第 3560342 号】复印件 委托方身份证复印件 4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操 性原则。 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建 筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前 提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》 ，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用 方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当 均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估第 8 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为 保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理， 在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于 一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法 进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区 与估价对象类似的房地产作为参照实例， 以近期内成交的价格为客观 价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房 地产往往具有不同的价格水平。 本次评估对房地产的市场情况及其自 身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。 谨慎原则是指在存在不确定性 因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计 抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失， 不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本 估价对象不存在法定优先受偿款， 并根据市场实际交易情况和估价对 象的租赁收益情况不高估市场价值。九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次评估 目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作为本 次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域 房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房 地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。九、第 9 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次 评估目的及估价对象的特点和实际状况， 选取市场比较法和收益法作 为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在 区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同 类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。 具体估价步骤如下： 1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现 值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。 3 成本法 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对 具体估价步骤如下： 1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、 同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例， 参照该案例的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现 值。 2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资 本化率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。 3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房 地产的总价格和单位价格。第 10 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告十、 估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合 估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在 2011 年 06 月 16 日的估价结果为： （币种：人民币） 建筑面积：79 平方米 估价总价：47.58 万元 大 写：肆拾柒万捌仟伍佰元整估价单价：6023 元/㎡十一、估价人员 注册房地产评估师 注册证书号 齐宏 张东艳 十二、估价作业日期 2011 年 6 月 13 日至 2011 年 06 月 15 日 签名3120110002 齐宏 3120110001 张东艳十三、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2011 年 06 月 15 日至 2012 年 06 月 14 日间有 效。 房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析 见第一部分估价对象概况。第 11 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告二、区域因素分析估价对象位于郑州市二七区长江路开源丽都小区 5-3 号自然因素郑州市位于河南省中部偏北,北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄 淮平原。 郑州地区属暖温带季风气候，四季分明，年平均气温 14.4℃ 。7 月最热，平均 27.3℃ ；1 月最冷，平均 0.2℃；年平均降 雨量 640.9 毫米，全年日照时间约 2400 小时。 郑州自然资源丰富，已探明矿藏 34 种，主要有煤、铝矾土、耐 火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。天然油石矿质优良， 是全国最大的油石基地之一.。另外中牟、新郑、荥阳是全国重要的 粮食基地县。社会因素郑州市辖 6 区 5 市 1 县,郑州市总面积 7446.2 平方公里,其中市区面积 1010.3 平方公里。地势西高东低,西部多山地丘陵,占总面积的 2/ 3,东 部平原占总面积的 1/ 3。 郑州市常住人口 735.6 万人。其中 0～14 岁人口 120.32 万，15～64 岁人口 549.98 万，65 岁及以上人口 65.30 万。(郑州市统计局公“2007 年抽样调查结果)。截止 2010 年 3 月份郑 州人口 982 万（地区户籍人口 752 万＋市区户籍人口 230 万） ，另外 流动人口 330 万。规模十分庞大。因此其人口的骤增也导致了房子供 需的缺口越来越大。第 12 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告交通状况；郑州自古以来就是河南的门户。即将构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计 700 多公里，除 十几条市内线路外，还有郑汴高速公路、新郑国际机场、二环、三环 等十几条干道。郑州市自 09 年申建地铁成功后，便投入了大量的人 力物力建设，即将成为拥有地铁的城市。商业繁华程度郑州市三大商业中心： ●二七商业中心： 地处二七塔周围，是目前郑州最繁华的地方。政府定位：着重在总量 控制、结构调整、功能开发上下工夫，进一步拓展延伸新的经营服务 领域，完善经营服务功能，增强繁华气息，提高吸引辐射能力，形成 具有鲜明特色的都市商业氛围。 中心区内的传统百货店要积极调整经 营结构，推行“错位经营”。政府鼓励在这里设大型购物中心、主题商 厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；适度 设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限 制设置传统百货店、大型超市、仓储式商场。 ●龙湖商业中心： 位于郑东新区的心脏——中央商务区内，虽然它现在还仅存于图纸 上，但其发展前景最被看好。市政府决心把这里建成中国一流的商业 区，塑造郑州商业的新形象。 它未来的发展方向是，鼓励设置现代化大型购物中心、大型展览展示 中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设第 13 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告置大型综合超市、便利店和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网 点；限制设置仓储式商场和其他一般性商业网点。 ●碧沙商业中心： 位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市区西部最集中的商业区。 它今后的努力目标是，进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档 次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休 闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。此外，中央商务区(CBD)： 以郑东新区龙湖及其周边地区为依托，会集证券期货、金融服务等高 级商务活动，形成郑州商贸城中央商务区。必将成为房地产业兴盛发 达的圣地。房地产业政策： 房地产业政策：从发展走势看，房地产业曾经支撑着郑州市建设的半壁江山，并且在 今后一个时期仍是郑州经济社会经济发展的支柱产业。政策方面， 2012 年政府在三个领域的开展工作值得关注：其一，试点开征房产 税。其二，进一步加大保障性住房建设力度。未来将形成住房供应的 双轨制，保障和市场“两条腿走路”。其三，继续抑制投机投资性需 求。主要是加强落实“国十条”和“9.29 新政”的政策，尤其是加 大对土地闲置等违法违规行为的处置力度， 抑制地方政府过度追求土 地财政的行为， 调整土地储备和土地利用制度； 房地产信贷难以放松， 三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房 地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，第 14 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外 资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级。 三、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经 济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。 房地产价格受土地 与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便 能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。 估价对象实际用途为居住用房， 根据估价对象所处的位置和所在区域 土地利用方向的具体情况， 此次估价以现状用途下估价对象的最高最 佳使用条件为前提。四、估价方法选用和思路 根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住 用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、 并遵循房地产市场价 格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行评 估。 在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其 具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物 业近期交易情况， 选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价 格。 估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收 益法计算估价对象的收益价格。 本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价， 其最适合估价仍 为市场比较法，允许结果允许有少许偏差。五、估价测算过程第 15 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值 1.选取可比实例 （选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象 类似房地产正常交易案例作为可比实例） 可比实例 A 开元丽都 用途为成套住宅 二室二厅 建筑面积 79.00 平 方米 砖混结构 2004 年建成 所在 3 层（共 6 层） 。交易日期为 2006 年 2 月。 正常交易， 配套设施有 水、 天然气等.交易价格为 6013/ 电、 ㎡。 2.可比实例 B 开元丽城 普通住宅 建筑面积 77 ㎡ 砖混结构 2004 年 建成 所在位置 3/6，交易时间为 2006 年 3 月。正常交易。配套设施 有水电天然气等。交易价格为 6324/㎡ 3.可比实例 C 开元丽城 普通住宅 建筑面积 79 ㎡ 砖混结构 2004 年建成 所在位置 3/6,交易时间为 2006 年 4 月 。正常交易。配套设 施有水电天然气等。交易价格为 6203 ㎡ （一）市场比较法 1、计算公式 比准价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域 因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择及测算 根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。 表一 比 较 因 素 交易价格（元/平 方米） 位 置 郑州市二七 郑 州市 二 郑 州市 二 郑 州 市场比较法可比情况说明及测算过程 估价对象 待 估 案例 A 6234 案例 B 6299 案例 C 6203区开元丽都 七 区开 元 七 区开 元 市 开元 丽 小区 丽城小区 丽城小区 都小区第 16 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告交 易 日 期 交 易 情 况 区 域 因 素 描 述 社区成熟度 公 共 配 套 个 别 因 素 描 述 所在楼层/总 楼层 景 观 主 朝 向 建筑面积 （m2） 户 型2011.6 正 常2011.4 正 常2011.3 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高 完 善 3/72011.6 正 常 临交通型 主干道， 便捷 公共交通 的通达程 度高 比较高 完 善 3/6交 通 条 件 临交通型主 临交通型 干道，便捷 主干道， 便捷 公共交通的 公共交通 通达程度高 的通达程 度高 比较高 完 善 3/6 比较高 完 善 3/6良好 东 79 ㎡良好 东西 77 ㎡良好 南 北 77 ㎡良好 南 北 79 ㎡两室两厅一 两室两厅 卫两室两厅两室两厅装修状况 交易情况修正 交易日期调整 区 域 因 素 修 交 通 条 件 社区成熟度 公 共 配 套精装修 100 100 100 100 100精装修 100 100 100 100 100精装修 100 100 100 100 100精装修 100 95 100 100 100第 17 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告正 个 别 因 素 修 正 所在楼层/总 楼层 景 观 主 朝 向 建筑面积 （m2） 户 型 装修状况 修正系数（Π） 比 准 6023 100 100 100 100 0.99 100 100 0.95 100 100 0.95 100 100 100 100 101 100 103 102 100 103 102 100 100 100 100 100市场比较法评估单价（元/平方 米） 权重0.6说明： 计算步骤：1.比准价格=比准价格=比较案例价格×交易情况 修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正 2.比准价格计算表 可 比 实 例 A B C 6234 100/100 6299 100/100 6203 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/105.1 100/105.1 6172.27 5993.34 5902.0 交易 交 易 情 交 易 日 区 域 因 个 别 因 素 比准价 价格 况 修 正 期 修 正 素 修 正 修正系数 系数 系数 系数 格3.计算结果的确定 三个可比实例豫估价对象都具有较强的可比性， 取三个可比实例比准第 18 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告价格的简单平均数作为市场法的计算结果。则：估价房地产单价 =(6172.27+5993.34+5902)/3=6022.54（元/㎡ ） ，取整为 6023 元/㎡ 。 评估总价为：47.68 万元。 （二）收益法 收益法是运用适当的资本化率， 将预期的估价对象房地产未来各 期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得 出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法的计算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t 其中，P 为评估值；Ft 未来第 t 个收益期的预期收益额；i 为折 现率。 报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。 1、年有效毛收入 周边项目租赁情况调查表 所在位置 物业属性 开元丽城 住宅 仁恒小区 住宅 精装 三气 15/18 京广路小区 住宅 精装 齐全 2/13装修及配套 中装 三气 楼 层 户 型 月租金 元·平方 2 租赁时间 3/6 层 两室两厅一卫 13.16(1000) 2011-6两室两厅一卫 两室两厅一卫13.64(1200) 2011-611.0(1100) 2011-6附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区 80 ㎡左右的房屋租金每月在 1000--1600 月元/月。考虑到估价对象 小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为 1100 元。 估价对象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假第 19 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告设空置率为 0 年有效毛收入=月租金×年月份数=1100×12=13200 元 2、年运营费用 根据房地产估价规范和有关政策， 出租物业的运营费用主要包括 维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费 2.5 元 /平方米·月，约占有效毛收入的 4%；此外，经测算保险费和维修费 等约占有效毛收入的 0.5%.总计年运营费用约占年有效毛收入的 4.5%。 年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=13200 ×4.5％=594 元 3、年净收益 净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13200-594=12606 元 4、确定资本化率 资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。 所谓安全 利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安 全利率，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期郑州房地产 供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于 估价时点，资本化率为 8％ 5、确定估价对象收益估价 根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为 2004 年， 砖混结构居住房屋经济耐用年限为 70 年，则截止到估价时点，估价 对象建筑物经济寿命剩余使用年限为 63 年 。报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a 为年净收益；n 为收益年期；i 为资本化率。第 20 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告按照收益法公式计算估价对象收益价格为，156339.6 元，则每 平方米收益为 1979.0 元/米。 (三)成本法 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧. 本次运用基准地价系数修正法、重置成本法综合测算估价对象价值。 基本公式： 建筑物重建价格=建筑工程安装费+专业费用+管理费用 +销售费用+投资利息+开发利润 II、建筑物价格的求取 i.直接成本 （1）建造成本 据房产公司掌握资料及调查结果，确定待估对象 04 年砖混多层 住宅的建安费用为 1300/㎡。 （2）专业费用 根据《郑州市出让地价评估技术标准》 （试行） ，专业人士费取值 范围为建造成本的 5%-10%。根据实际情况，确定专业人士费按建造 成本的 8%计算。 专业人士费＝1300× 8%＝104 元 上述各项之和为直接成本。直接成本之和为 1404 元。 ii.其他费用 （1）管理费 管理费取建造成本的 3%计算。 管理费＝（1300+104）×3%＝42.12（元/㎡） 上述各项合计为 1446 元。 （2） 、投资利息 取以上各项合计款为基数， 贷款利率取中国人民银行于估价时点 实行的一～三年期贷款利率 5.4%，资金考虑在开发期内均匀投入，第 21 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告设开发期为一年，以复利计算。 贷款利息＝1300×[（1+5.4%）1-1]+(104+42.12) ×[（1＋5.4%）0.5-1] ＝70.2+3.9=74 元 （3）开发商利润 根据相关法规，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，大多数房地产开发商在开发房地产时，以追求适当的利润为目标，因此， 我们选定居住用途开发周期一年的投资回报率为 20%，取直接成本费 用为计算基数。 则开发商利润为 1446.12×20%＝289 元。 上述各项合计为 1809 元/平方米。（4）销售税费 含销售费用及营业税、城建税、教育费附加。销售费用占建筑物 重置价的 2.5%，营业税、城建税、教育费附加按相关法规取占建筑 物重置价的 5.5%。即：设销售税费为 X，则： X+1809＝X/（2.5%+5.5%） 则 X=157 元 则建筑物的总成本=1809+157=1966 元 建筑物全新完工成本价值为建筑物重置成本与开发商利润销售 税费合计，则建筑物全新成本单价为 1966 元。 取本次评估考虑建筑物的折旧为 80%。 则估价对象建筑物现值单价为: 1966×80%=1572.8(元)。3.测算房地产总价值单价:2572.8 元第 22 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象总价值为土地使用权价值与地上建筑物现值合计， 综合 上述测算结果，估价对象房地产总价值为: 估价对象总价值＝（1000+1572.8）×79＝203251.2(元) （四）加权平均求取求取待估房地产的市场价值 根据估价师对房地产市场的了解， 认为市场比较法更贴近委估对 象的现实价值，因此我们分别赋予市场法、成本法、收益法三种方法 估算结果权重 0.6、0.1，0.3 计算其加权平均值作为最终结果。 则最终确定： 房地产单价=6203×0.6+1809×0.3+2572.8×0.1=4521.78 房地产总价值=4512.78×79 =35.65(万元) 六、综合确定估价结果 评估结果为： 建筑物面积：79平方米 房地产总价：35.65元 大写金额：叁拾伍万陆仟伍佰元整 单位价格：4512.78元/平方米 （货币种类：人民币元）（四）估价结果的确定 本次评估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市场价 值进行了测算，两种方法从不同角度反映了房地产价值，且结果相差 较大。估价人员在综合分析影响房地产价格因素的基础上，并结合本 次评估目的，出于谨慎性原则，确定选取三种方法的加权平均值作为第 23 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象的评估结果，权重分别为 0.6、0.3、0.1，则房地产评估单 价为：4512.78 元/平方米。 七、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价 方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合 估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在 2011 年 06 月 16 日的估价结果为： （币种：人民币） 建筑面积：79 平方米 估价总价：35.65 万元 大写：叁拾伍万陆仟伍佰元整 估价单价：4512.78 元/平方米 八、估价人员签字 注册房地产估价师 齐宏 张东艳 注册证书号 3120110002 3120110002 签名 齐宏 张东艳九、估价作业日期：2011 年 6 月 13 日至 2011-6-16十、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自 2011-6 月 16 日至 2012 年 6 月 17 号有效第 24 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告附件1、估价对象现状照片2、估价对象位置示意图4、委托方身份证复印件5、产权人身份证复印件6、评估机构营业执照复印件7、评估机构资质证书复印件8、估价师注册证书复印件附 ：公司现场勘查表第 25 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 26 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告估价对象及周边配套现状照片 （开元丽城 5-3 号）第 27 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 28 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告郑州天健房产公司现场勘查表地 面 内 部 装 修 客厅 卧室 厨房 卫生间 阳台 外 部 装 修 设 施 设 备 暖气 楼梯间 屋面 户门 水卫 木地板 木地板 地 砖 瓷砖 瓷砖 木地板顶 棚 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 涂料 喷涂 平屋面 平开门墙 壁 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 PVC 瓷砖 瓷砖 喷涂 外墙 外窗 电气备 注 塑钢窗 塑钢窗 整体厨柜、抽油烟机 电热水器、座便器 塑钢窗 —— 喷涂 塑钢窗 线路装置完好，绝缘畅通，器具完好良好 市政供暖 燃气 燃气管道委托方：奥巴马勘查人员：张东艳联系电话：15803867462 勘查日期：2011 年 6 月 15 日第 29 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 30 页郑州市二七区长江路开元丽城 5-3 号评估报告第 31 页

范文三：二手房评估报告

重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

致 委 托 方 函

致××先生/女士:

受您的委托～我们对您持有的位于重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4房地产价值进行评估。

估价对象重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4～系混合结构～建筑面积101.56 平方米～用途为居住用房～土地使用权终止日期为2073年。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价时点为2013-5-25

估价结果:估价人员本着客观、公平、公正的原则～在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上～全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素～根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的～按照科学的估价程序～并运用科学的估价方法～对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2013-5-25的抵押价值估价结果如下,币种:人民币,:

建筑面积:101.56平方米

估价总价:23.87万元

大写:贰拾叁万捌仟柒佰元整

估价单价:2350元/平方米

重庆市××房地产评估有限公司

二?一三年五月二十五日

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重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

估 价 师 声 明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,

2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论～但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系～也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析～形成意见和结论～撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况～我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任～也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用～不得做其他用途。未经本估价机构书面同意～本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者～报告审查部门之外的单位和个人提供～也不得以任何形式公开发表。

8、本评估报告由重庆市××房地产评估有限公司负责解释。

9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。

估价师签字

注册房地产估价师 注册证书号 签名

任园园 31201100X 任园园

孙波 31201100Y 孙波

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估价的假设和限制条件

一、估价的前提条件

1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2013-5-25的抵押价值。同时～根据银行的需要～提出在快速变现情况下的价值～但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。

2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。如改变估价目的～本估价结果应进行调整。

3、估价对象技术经济指标说明:根据《房屋所有权证》【渝房权证市私字第3560342号】～估价对象建筑面积为101.56平方米～房屋用途为居住用房。

4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看～未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试～不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。

5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据《房地产估价抵押指导意见》:抵押价值=市场价值-法定优先受偿款～法定优先受偿款包括:拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。

二、估价结果和估价报告的使用

1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。

2、在本报告有效期内～当房地产市场价格变化幅度较大时～或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时～估价结果需做相应的调整。

3、本报告必须完整使用方为有效～对仅使用本报告中部分内容

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所导致的可能损失～由使用方负责。

4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》两部分～估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》～《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由重庆××房地产评估有限公司负责解释。

三、需要特殊说明的事实

1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供～本评估公司未向政府有关部门核实。

2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出～由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整～因此～可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。

,此页以下无正文,

房地产估价结果报告

一、委托估价方

姓名:王奇

居民身份证号:320321000000000001

地址:重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

二、估价方

重庆市××房地产评估有限公司

房产资质级别:三级

资质证书号:4201037X

营业执照:41010010007488X-1/1

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重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

法定代表人:倪奇楠

联 系 人:倪奇楠

联系电话:18792667506

固话:021-60986756

地 址:重庆市永川区学府大道2号

三、估价对象

,一,估价对象产权登记状况

重庆市永川区光彩大道417号光彩家

位 臵

苑2栋3-4

房屋所有权证号 渝房权证市私字第3653024号

房屋产权人 王奇

房屋权 建筑结构 砖混结构 利状况 建筑面积 101平方米

所在层 2/6

共有权人 无

房屋共有权证号 无

设定他项权利 无

,二,估价对象使用状况

1、估价对象综合情况

建 装

建 筑 成 修 综合成

砖混 2003 精装修 6 结 构 年 情 新率

代 况

产 权 他 使 房屋用居住用

商品房 无 自住

性 质 项 用 - 房

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重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

权 状

利 况

所

主朝总楼在 建筑物 多层住

西 6 2/6

向 层 楼 类 型 宅

层

户内平户 型

三室一厅一卫 面 较合理 结 构

布 局 小 区 无专用车临街状

一般 车位状况 临 街 环 境 位 况 2、估价对象装修设备情况

,三,估价对象区域状况

估价对象位于永川区光彩大道～东临茶山竹海～西临高速路～南临成渝高速路～北临铜梁路段。其所处地理位臵交通便捷～周围市政设施比较齐全～商服配套设施较比较齐全～能满足该居住性物业的要求～详见下表

居住用地比例 高 居住小区规模 小 居住

社区社区发展完善

小区入住率 一般 不太完善 成熟程度

度 居 民 构 成 商住区 小 区 品 质 低档社区 交通临交通

便捷道路通达度 型主干公 交 线 路 201 度 道

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重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

区域主要道路 光彩大距公交站点距近

道 离

距主干道距离 近 距地铁,城铁, 无

站距离

周边商服配套 名豪超市、各种商店

附近文化教育 重大城科、永钢小学

机构 公建

附近医疗机构 诊所、药店 配套

情况 幼儿园 希望幼儿园

附近公园 无

其 他 中国邮政

基础设施配套情况 三通一平

估价对象所处环境 一般

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2013-5-25

六、价值定义

本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据～所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上～考虑了快速变现因素的价值。

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七、估价依据

1、有关政策法规和文件:

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产抵押管理办法》(重庆市政府2003年第5号令)、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等。

2、技术标准

《房地产估价规范》【国标GB/T 50291—1999】

《城镇土地估价规程》【国标 GB/T 18508—2001】

3、评估相关的资料

《房屋所有权证》【渝房权证市私移字第3653024号】复印件

委托方身份证复印件

4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

八、估价原则

此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外～还遵循如下实操性原则。

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划为土地用途～容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求～即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》～具备合法性。

2、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响～两者的配合适当均衡时～房地产的效用便能高度发挥～而达到最高最佳使用状态。估

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价对象现状用途为居住用房～以估价对象所在的位臵分析～我们认为保持现状用途最为有利～并以此为前提估价。

3、替代性原则

根据经济学原理～在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致～这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时～即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例～以近期内成交的价格为客观价格～确定估价对象在估价时点的价格取值依据。

4、估价时点原则

由于房地产市场是不断变化的～因此在不同估价时点～同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定～均以其在估价时点的状况为准。

5、谨慎原则

房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时～应当保持必要的谨慎～充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失～不高估公开的市场价值～不低估知悉的法定优先受偿款。经调查～本估价对象不存在法定优先受偿款～并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后～根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况～选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑:一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃～符合市场比较法的应用条件,二是同类房地产出租市场十分活跃～租金水平比较透明～所以采用收益法。

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九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后～根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况～选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑:一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃～符合市场比较法的应用条件,二是同类房地产出租市场十分活跃～租金水平比较透明～所以采用收益法。

具体估价步骤如下:

1、市场比较法是根据替代原则～选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例～参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别～求取估价对象的房地产现值。

2、收益法:是预计估价对象未来的正常净收益～选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加～以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析～确定估价对

具体估价步骤如下:

1、市场比较法是根据替代原则～选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例～参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别～求取估价对象的房地产现值。

2、收益法:是预计估价对象未来的正常净收益～选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加～以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析～确定估价对象房地产的总价格和单位价格。

十、 估价结果

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根据估价目的～遵循估价原则～按照估价程序～利用科学的估价方法～在认真分析现有资料的基础上～经过周密准确的测算～并结合估价经验～详细考虑了影响房地产价值的各项因素～确定估价对象在2013年05月25日的估价结果为:,币种:人民币,

建筑面积:101.56平方米

估价总价:23.87万元

大写:贰拾叁万捌仟柒佰元整

估价单价:2350元/平方米

十一、估价人员

注册房地产评估师 注册证书号 签名

罗文利 31201100X 罗文利

孙波 31201100Y 孙波

十二、估价作业日期

2013年5月24日至2013年5月26日

十三、估价报告应用的有效期

本报告估价结果自2013年05月24日至2014年05月23日间有效。

房地产抵押估价技术报告

一、个别因素分析

见第一部分估价对象概况。

二、区域因素分析

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估价对象位于重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4

自然因素

永川区地处重庆西部、川渝黔三区汇点，东距重庆市区55公里，西离成都276公里。永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2?，最高气温39?，最低气温-2.9?。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天。辖区内云雾山、黄瓜山、阴山、箕山等5条低山山脉呈东西-西南走向，成川字排列。

永川自然资源丰富，矿产资源储量大、品种多，以能源、冶金辅助材料的建材矿产为主，主要矿种有天然气、煤、水泥灰岩等27种。煤炭储量1.56亿吨，是全国超百万吨产煤大县(市)，石英砂储量5000万吨，天然气储量5.3亿立方米，是全国稀有金属镓三大富集矿地区之一。永川梨酥脆香甜、畅销西南。

社会因素

永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖16个镇，7个街道办事处，人口102.47万人，其中城区面积50平方公里，城区人口45.85万人，是重庆除主城区外，城镇化最高的一个区。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。 永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全

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国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。2007年，全区实现地区生产总值153亿元，增长16.8%;全社会固定资产投资118.3亿元，增长35%;社会消费品零售总额60亿元，增长18.5%;地方预算内财政收入10.26亿元，增长61%。城市居民人均可支配收入11744元，农民人均纯收入4523元。城镇化率达到52.8%。 商业繁华程度

永川坚持“产业先导，以人为本，统筹规划，政策推动”理念，大刀阔斧建设拓展渝西广场商圈，在1.5平方公里城市核心地带，形成了俊豪?中央大街、重百购物广场、帝都商业中心、名豪购物广场、新时代购物广场等商业集群，成为渝西规模最大、档次最高、功能最全的核心商圈。人民广场商圈日趋繁荣，华创渝西新天地、崇尚百货、帝琴58号大街、天秀金街、奥韵天居8号、天骄银座等商业集群加速形成。

永川酒店宾馆星罗棋布，总数达252家。江鸿国际大饭店、名豪国际大酒店成功创建五星级酒店，两江假日酒店正在创建五星级酒店，兴龙湖和金盆湖两个酒店正按五星级标准加紧建设，永川成为重庆主城以外五星级酒店最多的区县。

永川餐饮业繁荣兴盛，棠城公园美食街被评为渝西地区唯一的“中华美食街”，建工农庄被评为渝西地区唯一的五星级农家乐，东科酒店、天膳宫、首府饭店等被评为四钻级酒家。

房地产业政策:

房地产开发投资保持了较高增长态势。在区域性中心城市建设的有力推动下，围绕“开放建城，建开放城”的思路，通过打造宜居城市，强化形象塑造，提升了城市品位和城市价值，汇聚了人气，积聚了商机，促进了全区房地产业的繁荣发展。全年房地产开发投资累计

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完成17.6亿元，比上年增长47.9%。全年商品房在建及销售项目117个，商品房开发建设面积达到344.2万平方米，全年销售商品房面积99.1万平方米。天秀锦地二期、金域蓝湾一期、锦绣花园大酒店、康安尚都等在建项目35个，在建工程面积125.9万平方米;新批项目34个，拟建项目用地1743.5亩，拟建设规模约200万平方米。

三、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响～两者的配合适当均衡时～房地产的效用便能高度发挥～而达到最高最佳使用状态～房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房～根据估价对象所处的位臵和所在区域土地利用方向的具体情况～此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。

四、估价方法选用和思路

根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的～选取市场比较法和收益法进行评估。

在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业～与其具有可替代性及相关性～市场稳定且有交易案例～因此可参照上述物业近期交易情况～选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价格。

估价对象同类物业租赁市场活跃～成交租金透明～因此～选用收

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益法计算估价对象的收益价格。

本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价～其最适合估价仍为市场比较法～允许结果允许有少许偏差。

五、估价测算过程

一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值

1.选取可比实例,选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象类似房地产正常交易案例作为可比实例,

(一)市场法 (权重0.7)

可比实例A 光彩家苑 普通住宅 三室一厅 建筑面积101.56平方米 砖混结构 2003年建成 所在5层,共6层,。交易时间为2013年1月。正常交易～配套设施有 水、电、天然气等.交易价格为2461/?。 2.可比实例B 光彩家苑 普通住宅 两室一厅 建筑面积99? 砖混结构 2003年建成 所在2层,共6层,～交易时间为2013年3月。急于出手。配套设施有水电天然气等。交易价格为1513/? 3.可比实例C 邮局楼上 普通住宅 三室两厅 建筑面积 110? 砖混结构 2004年建成 所在2层,共6层,,交易时间为2012年 5月 。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为2727?

,一,市场比较法

1、计算公式

比准价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

2、比较案例选择及测算

根据替代原则～选取近期交易的三个比较案例。详见表一。

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表一 市场比较法可比情况说明及测算过程 比 较 因 素 估价对象 案例A 案例B 案例C 交易价格,元/待 估 2461 1513 2727 平方米,

位 臵 重庆市永川重庆市永川重庆市永永川区光

区光彩大道区光彩大道川区光彩彩大道邮

417号光彩417号光彩大道417号政局楼上

家苑2栋家苑2栋光彩家苑1

3-4 3-9 栋1-3

交 易 日 期 2013.5 2013.1 2013.3 2013.5 交 易 情 况 正 常 正 常 急于出手 正 常 区交 通 条 临交通型主临交通型主临交通型临交通型域件 干道～便捷 干道～便捷 主干道～便主干道～因捷 便捷 素公共交通的公共交通的公共交通公共交通描通达程度一通达程度一的通达程的通达程述 般 般 度一般 度一般

社区成熟一般 一般 一般 一般

度

公 共 配 完 善 完 善 完 善 不太完

套 善 个所在楼层2/6 5/6 2/6 2/6 别/总楼层

因景 观 良好 良好 良好 良好 素主 朝 向 西 西 南 北 描建筑面积 101? 101? 99? 110?

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2述 ,m,

户 型 三室一厅一三室一厅一两室一厅 三室两厅

卫 卫

装修状况 一般装修 一般装修 一般装修 一般装修 交易情况修正 100 100 95 100 交易日期调整 100 100 100 100 区交 通 条 100 100 100 100 域件

因社区成熟100 100 100 100 素度

修公 共 配 100 100 100 97 正 套

个所在楼层100 97 100 100 别/总楼层

因景 观 100 100 100 100 素主 朝 向 100 100 102 98 修建筑面积100 100 100 100

2正 ,m,

户 型 100 100 99 100

装修状况 100 100 100 100

修正系数,Π, 0.99 0.95 0.95

比 准 市场比较法评估单价,元/平 2703

方米,

权重 0.7

说明: 计算步骤:1.比准价格=比准价格=比较案例价格×交易情况

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修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

2.比准价格计算表

可交易交易情交易日区域因个别因素比准价比价格 况修正期修正素修正修正系数 格 实系数 系数 系数

例

A 2461 100/100 100/100 100/100 100/97 2537.11

B 1513 100/95 100/100 100/100 100/101 1576.86

C 2727 100/100 100/100 100/97 100/98 2868.71

3.计算结果的确定

三个可比实例预估价对象B是异常值～应予剔除～取另外2个可比实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。则:估价房地产单价=(2537.11+2868.71)/2=2702.91,元/?,～取整为2703元/?。评估总价为:27.45万元。

(二)收益法 (权重为0.3)

收益法是运用适当的资本化率～将预期的估价对象房地产未来各期,通常为年,的正常净收益折算到估价时点上的现值～求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

t收益法的计算方法如下:P = ΣF/(1+i) t

其中～P为评估值,Ft未来第t个收益期的预期收益额,i为折现率。

n报告中采用的公式为:P = a/i×[1-1/(1+i)]

其中～a为年净收益,n为收益年期,i为资本化率。

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1、年有效毛收入

周边项目租赁情况调查表

所在位臵 光彩家苑 光彩家苑 邮局楼上

物业属性 住宅 住宅 住宅 装修及配套 精装 齐全 中装 齐全 精装 齐全

楼 层 5/6层 2/6层 2/6层

户 型 三室一厅一卫 两室一厅一卫 三室两厅一卫

月租金

2元〃平方 11.89(1200) 10.10(1000) 13.64(1500)

租赁时间 2013-3 2013-3 2013-3 附:经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区100?左右的房屋租金每月在1000--1500月元/月。考虑到估价对象小区的面积配套等因素～综合考虑取月租金客观收益为1200元。

估价对象年有效毛收入计算过程如下:由于本案为整套住宅 假设空臵率为0

年有效毛收入=月租金×年月份数=1200×12=14400元

2、年运营费用

根据房地产估价规范和有关政策～出租物业的运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费2.5元/平方米〃月～约占有效毛收入的4%,此外～经测算保险费和维修费等约占有效毛收入的0.5%.总计年运营费用约占年有效毛收入的4.5%。

年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=14400 ×4.5,=648元

3、年净收益

净收益为有效毛收入减去运营费用～则估价对象年净收益为:

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年净收益=年有效毛收入-年运营费用=14400-648=13752元

4、确定资本化率

资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率～是指无风险的资本投资收益率～以银行一年期存款利率作为安全利率～考虑到估价对象的用途、利润、风险～结合近期重庆永川区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率～确定资本化率。于估价时点～资本化率为 8,

5、确定估价对象收益估价

根据委托方说明及现场调查～估价对象的建成年代为2003年～砖混结构居住房屋经济耐用年限为70年～则截止到估价时点～估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为60年。

n报告中采用的公式为:P = a/i×[1-1/(1+i)]

其中～a为年净收益,n为收益年期,i为资本化率。

P=13752/8%*[1-1/(1+8%)]=170202.34元 60

按照收益法公式计算估价对象收益价格为～170202.34元～则每平方米收益为1675.88元/平方米。

,三,加权平均求取求取待估房地产的市场价值

根据估价师对房地产市场的了解～认为市场比较法更贴近委估对象的现实价值～因此我们分别赋予市场法、收益法两种方法估算结果权重0.7～0.3计算其加权平均值作为最终结果。

则最终确定:

房地产单价=2703×0.7+1675.88×0.3=2394.86元/平方米

房地产总价值=2394.86×101.56=24.32(万元)

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六、综合确定估价结果

评估结果为:

建筑物面积:101.56平方米

房地产总价:24.32万元

大写金额:贰拾肆万叁仟贰佰元整

单位价格:2394.64元/平方米

,货币种类:人民币元,

,四,估价结果的确定

本次评估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市场价值进行了测算～两种方法从不同角度反映了房地产价值～且结果相差较大。估价人员在综合分析影响房地产价格因素的基础上～并结合本次评估目的～出于谨慎性原则～确定选取三种方法的加权平均值作为估价对象的评估结果～权重分别为0.7、0.3～则房地产评估单价为:2394.64元/平方米。

七、估价结果

根据估价目的～遵循估价原则～按照估价程序～利用科学的估价方法～在认真分析现有资料的基础上～经过周密准确的测算～并结合估价经验～详细考虑了影响房地产价值的各项因素～确定估价对象在2011年06月16日的估价结果为:

,币种:人民币,

建筑面积:101.56平方米

估价总价:24.32万元

大写:贰拾肆万叁仟贰佰元整

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估价单价:2394.64元/平方米

八、估价人员签字,纯属虚构,

注册房地产估价师 注册证书号 签名

任园园 31201100X 任园园

罗文利 31201100Y 罗文利

九、估价作业日期:2013年5月24日至2013-5-26

十、估价报告应用的有效期

本报告估价结果自2013年5月24日至2014年5月25号有效

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附件

1、估价对象现状照片

2、估价对象位置示意图

4、评估机构营业执照复印件 5、评估机构资质证书复印件 6、估价师注册证书复印件

7、房屋所有权证

附 :公司现场勘查表

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重庆市××房产公司现场勘查表

地 面 顶 棚 墙 壁 备 注

客厅 木地板 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 塑钢窗 内

部卧室 木地板 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 塑钢窗 装厨房 地 砖 刮腻子喷涂 PVC 整体厨柜、抽油烟机 修 卫生间 瓷砖 刮腻子喷涂 瓷砖 电热水器、座便器

阳台 瓷砖 涂料 瓷砖 塑钢窗 外楼梯间 木地板 喷涂 喷涂 —— 部

屋面 平屋面 外墙 喷涂 装

户门 平开门 外窗 塑钢窗 修

线路装置完好～绝缘设

水卫 畅通～器具完好 电气 施良好 设

暖气 无 燃气 燃气管道 备

委托方:王奇 勘查人员:罗文利

联系电话:18700000001

勘查日期:2013年月25日

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重庆大学城市科技学院

《资产评估》课程设计

评估报告

以重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4为评估对象

小组成员:

王 奇 会计学7班 学号:20101561

罗文利 会计学7班 学号:2010

倪奇楠 会计学7班 学号:2010

孙 波 会计学8班 学号:2010

任园园 会计学8班 学号:2010

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关于企业管理的名言名句

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11、质量是维护顾客忠诚的最好保证。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

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12、多想一下竞争对手。——世界首富比尔?盖茨

13、一个伟大的企业，对待成就永远都要战战兢兢，如覆薄冰。——海尔集团总裁张瑞敏

14、企业即人。——日本经营之神松下幸之助

15、企业最大的资产是人。 ——日本经营之神松下幸之助

16、用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。——著名管理学家彼得?杜拉克

17、卓有成效的管理者善于用人之长。——著名管理学家彼得?杜拉克

18、造人先于造物。 ——日本经营之神松下幸之助

19、员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。——著名的企业管理学教授沃伦?贝尼斯

20、合作是一切团队繁荣的根本。——美国自由党领袖大卫?史提尔

21、最好的CEO是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔?乔丹也需要队友来一起打比赛。——通用电话电子公司董事长查尔斯?李

22、大成功靠团队，小成功靠个人。——世界首富比尔?盖茨

23、不创新，就灭亡。——福特公司创始人亨利?福特

24、可持续竞争的惟一优势来自于超过竞争对手的创新能力。——著名管理顾问詹姆斯?莫尔斯

25、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。——松下幸之助

26、管理就是沟通、沟通再沟通。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

27、沟通是管理的浓缩。——沃尔玛公司总裁山姆?沃尔顿

28、质量等于利润。——管理思想家汤姆?彼得斯

29、将良品率预定为85%，那么便表示容许15%的错误存在。——质量管理大师菲利普?克劳斯比

30、产品质量是生产出来的，不是检验出来的。——美国质量管理大师威廉?戴明博士

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31、企业的成功靠团队，而不是靠个人。——管理大师罗伯特?凯利

32、千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。——管理学者詹姆斯?柯林斯

33、一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。——世界首富比尔?盖茨

34、管理者的最基本能力:有效沟通。——英国管理学家L?威尔德

35、不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。——美国女企业家玛丽?凯

36、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。——日本经营之神松下幸之助

37、管理就是决策。——美国著名管理学家赫伯特?西蒙

38、世界上每100家破产倒闭的大企业中，85%是因为企业管理者的决策不慎造成的。——世界著名的咨询公司美国兰德公司

39、正确的决策来自众人的智慧。——美国社会学家T?戴伊

40、一个成功的决策，等于90%的信息加上10%的直觉。——美国企业家S?M?沃尔森

41、犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。——美籍华裔企业家王安博士

42、在没出现不同意见之前，不做出任何决策。——美国通用汽车公司总裁艾尔弗雷德?斯隆

43、不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。——美国经济学家托宾

44、一次良好的撤退，应和一次伟大的胜利一样受到奖赏。——瑞士军事理论家菲米尼

45、抓住时机并快速决策是现代企业成功的关键。——美国斯坦福大学教授艾森哈特

46、决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。——美国克莱斯勒汽车公司总裁李?艾柯卡

47、如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。——联想集团总裁柳传志

48、爱你的员工吧，他会百倍地爱你的企业。——法国企业界名言

49、创新是做大公司的惟一之路。——管理大师杰弗里

50、顾客是重要的创新来源。——管理学家汤姆?彼得斯

51、创新是惟一的出路，淘汰自己，否则竞争将淘汰我们。——英特尔公司总裁安迪?格罗夫

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52、创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。——哈佛大学教授西奥多?莱维特

53、创新就是创造一种资源。——管理大师彼得?杜拉克

54、把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。——哈佛商学院教授罗莎贝斯?莫斯?坎特

55、21世纪，没有危机感是最大的危机。——哈佛商学院教授理查德?帕斯卡尔

56、奖励什么，就会得到什么。——管理专家米契尔?拉伯福

57、惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。——壳牌石油公司德格

58、我今天就要打败你，我不睡觉也要打败你，这是我们的文化。——甲骨文中国公司总理胡伯林

59、管理是一种严肃的爱。——美国国际农机商用公司董事长西洛斯?梅考克

60、以爱为凝聚力的公司比靠畏惧维系的公司要稳固得多。——美国西南航空公司总裁赫伯?凯莱赫

61、感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。——日本麦当劳董事长藤田田

63、信任固然好，监控更重要。——前苏联国家领导人列宁

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64、授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。——国际战略管理顾问林正大

65、授权并信任才是有效的授权之道。——管理专家柯维

66、用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。——经营之神松下幸之助

68、管理就是把复杂的问题简单化，混乱的事情规划化。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

69、在企业内部，只有成本。——美国管理大师彼得?杜拉克

70、自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。——IBM创始人托马斯?沃森

71、是员工养活了公司。——亚州首富李嘉诚

72、管得少，就是管得好。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

73、能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。——管理专家旦恩?皮阿特

74、成功的企业领导不仅是授权高手，更是控权的高手。——管理专家彼特?史坦普

75、多挣钱的方法只有两个:不是多卖，就是降低管理费。——克莱斯勒汽车公司总裁李?艾柯卡

76、省钱就是挣钱。——美国石油大王约翰?洛克菲勒

77、经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。——台塑集团董事长王永庆

78、为顾客节省每一分钱。——沃尔玛创始人山姆?沃尔顿

79、不只奖励成功，而且奖励失败。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

80、无法评估，就无法管理。——管理学家琼?玛格丽塔

83、三流的点子加一流的执行力，永远比一流的点子加三流的执行力更好。——日本软银公司董事长孙正义

84、让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。——战略专家姜汝祥

85、企业的执行力靠的就是纪律。——中国台湾华建公司总裁卢正昕

86、竞争对手就像磨刀石一样，它把我们磨得非常的锋利，然后我们就手起刀落，把竞争对手给砍掉了。——3721网站总裁周鸿祎

87、细节的不等式意味着1%的错误会导致100%的错误。——《细节决定成败》作者汪中求

88、管理就是做好无数小的细节工作。——国际战略管理顾问林正大

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89、制定正确的战略固然重要，但更重要的是战略的执行。——联想集团总裁兼CEO杨元庆

90、战略越精炼，就越容易被彻底地执行。——花旗银行董事长约翰?里德

91、如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

92、如果你不能战胜对手，就加入到他们中间。——美国企业界名言

93、速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。——通用电气公司总裁杰克?韦尔奇

94、新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。——美国思科公司总裁钱伯斯

95、魔鬼存在于细节之中。——国际建筑大师密斯?凡?德罗

96、不放过任何细节。——日本经营之神松下幸之助

97、差错发生在细节，成功取决于系统。——全球最大的连锁饭店马瑞特总裁比尔?马瑞特

98、把一件简单的事做好就不简单，把每一件平凡的事做好就不平凡。——海尔公司总裁张瑞敏

99、企业未来的竞争，就是细节的竞争。——商业教皇布鲁诺?蒂茨

100、我们宣布讲究实绩、注重实效，却往往奖励了那些专会做表面文章、投机取巧的人。——管理专家米契尔?拉伯福

范文四：房产项目二手房评估报告

项目二手房评估报告

一、 来访情况

2012年？月？日-2012年？月日期间，项目累计客户来访达到229组，日平均来访约10组，通过中介累计来访客户71组，占来访客户总量的31%。

二、 成交情况

2012年6月8

日-2012年6月30日期间，累计成交住宅45套，其中二手房成交2套，占总成交套数的4%。

三、 评估建议

从2012年月客户来访及成交情况可以看出，利用拓展客源效果较为明显，在保障销售现场足够人气的同时一定程度上促进了成交。建议在后期营销工作中强化同中介的合作，加强销售现场置业顾问与二手房店员的配合紧密度，同时根据销售需要，适时增加二手中介渠道资源，为项目的高效营销提供保障。

2012年7月10日

范文五：二手房价格评估

自己如何为二手房估价？艾吉　　二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。如果您想给旧房估个价，主要应抓住以下三大因素：一、房屋因素房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层－3％，7层－5％，3层和4层＋3％，若是楼顶则－5％；房间如无朝南门窗，－5％。二、环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，位于省、市重点中小学区的＋15％。三、心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房；如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。心理因素：－8％。现举某实例加以验证：某住宅1989年建成，此房位于6楼（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。得出“三小”套型：－10％，折旧率12年×（－2％）＝－24％，楼层：－3％，朝向：南北，非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，重点中小学区：＋15％，心理因素：－8％。当地商品房价格为4500元／平方米，求得此房的价格为：4500－（4500×10％＋4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元／平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右，而面积同等的新商品房价为23万元左右。

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