住宅小区的停车位究竟属于谁

范文一：住宅小区的停车位究竟属于谁？

金诺律师事务所? 赖如星

近日，一则《住宅小区的车库到底归谁全国首例车库之争一审落槌》的消息引爆了朋友圈，引发大量的关注和转发。文章称：“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”针对该消息，4月8日，南京市鼓楼区人民法院官方微博发布《郑重声明》，声明称上述消息不实，“文章中提到的均是并未生效的一审判决”“本案应以生效判决为准”。那么，本案的真实情况究竟是怎样的呢？

一、基本案情

1998年，江苏星汉置业有限公司（以下简称星汉公司）经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区，并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准图》的核定，以0.2停车位/户的比例标准建设了半地下车库。规划核准车库数量为36个，实际建设车库数量59个。2000年，星汉公司对已建成的商品房自行定价销售，并以均价10万元/车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权。对此，原告星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）起诉称，被告星汉公司出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，请求法院确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为全体业主共有；星汉公司立即向业委会移交星汉城市花园地下停车库，不能移交的，支付车库的实际出售价款。被告星汉公司辩称，星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权，请求法院驳回原告的诉讼请求。

二、审理过程及裁判结果

南京市鼓楼区人民法院一审作出判决：星汉公司将地下停车库移交给业委会管理，全体业主享有地下停车库的权益。星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理认为，原审查明事实不清，裁定撤销原判，发回重审。

南京市鼓楼区人民法院重审后认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的停车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的停车位，归业主共有。小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。并且，按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%的车库为业主保留。小区业主实际有权取得的车库为29个。星汉公司已交付了24个车库，尚应向业委会移交5个车库。由于业委会应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交停车位的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款50万元。因此，判决被告星汉公司于判决生效起十日内给付原告业委会车库出售款50万元；驳回业委会的其他诉讼请求。宣判后，原告业委会及被告星汉公司均未提起上诉。

三、案件评析

虽然本案的判决已经生效，但是围绕本案相关问题的讨论却仍在持续。随着物质生活水平的提高，城市居民拥有私家车的数量不断增长，而城市土地资源有限，小区停车位仍属于相对稀缺的资源，停车难日益成为困扰业主的问题，有关与本案类似的停车位权属、使用等纠纷亦屡见不鲜。因此，本案的典型意义不言而喻。那么，住宅小区的停车位究竟属于谁所有呢？

（一）住宅小区停车位的分类

实践中，住宅小区的停车位从形式上主要分为以下几类：

第一类，独立停车位（库）。独立停车位是指开发商在小区建设的具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权客体的停车位。该类停车位通常建设于住宅楼一层，与其他停车位有明确界分，多见于高档住宅小区。

第二类，地面公共停车位。顾名思义，地面公共停车位，是指占用小区公共道路及其他场地等设置的停车位。根据《物权法》的规定，该类停车位属于业主共有，通常交由物业服务企业行使管理权，所得收益属于全体业主共有，在扣除一定比例的管理费之后，用于贴补物业服务费用。

第三类，人防停车位。人防停车位是指占用住宅小区人防设施设置的停车位。《人民防空法》第三十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”修建人防工程是开发商的法定义务。根据人防工程“平战结合”的建设方针，国家鼓励平时对人防工程的使用，因此，人防工程被改造用于停放小区车辆是实践中普遍的做法，但是对于人防停车位的权属却多有争议。

第四类，非人防地下停车位。该类停车位与人防停车位一样，均设置于地下，二者的区别在于非人防停车位并不占用人防工程。而确定人防停车位与非人防停车位的法律依据并不完全一致，所以，严格而言，人防停车位与非人防停车位二者的法律性质并不相同，宜区分讨论。

（二）如何确定停车位的权属

有关停车位所有权归属的讨论，主要集中在小区停车位属于全体业主共有、开发商所有，还是国家所有。《物权法》及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等对此做出了原则性的规定，但并未细分各种类型的停车位及其归属。因此，实践中各地的做法及法院的裁判意见也不尽一致。那么，究竟应如何确定住宅小区停车位的归属呢？概括起来，主要有以下几种观点：

第一，一律属于全体业主共有。该观点认为，住宅小区停车位属于配套设施，而建设配套设施属于开发商的法定义务，因此，随着住宅小区的出售，住宅小区停车位也应移交给全体业主，属于全体业主共有。

第二，依据停车位是否计入公摊面积而定。该观点认为，如果停车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该挺停车位的面积，该停车位当属于全体业主共有。反之，如果停车位的建筑面积未作为公摊面积，则该停车位应属开发商所有。i

第三，以停车位造价是否计入业主的购房成本作为评判标准。该观点认为，如果停车位的成本已经摊入业主的购房成本，则停车位、车库归业主共有。反之，则可以通过约定的方式确定其归属。ii

第四，以停车位是否计入容积率而定。该观点认为，停车位如果计入容积率，则可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，因此，开发商可保留其所有权。反之，如果没有计入容积率，其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中，且伴随着分摊了土地使用权的房屋产权出售给全部业主，停车位的所有权也应归业主共有。iii

笔者认为，上述四种观点分别以不同的角度提出了判断停车位的所有权归属的思路，有一定的合理根据，但均值得商榷，不宜作为确定停车位归属的标准。原因在于：

其一，小区停车位一律属于业主共有的观点缺乏法律依据。“配套设施”并非直接等同于物权法中的从物，开发商负有承担建设配套设施的义务也并不意味着配套设施的所有权属于全体业主。并且，《物权法》第74条第2款的规定也表明，开发商与业主可以通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑区划内规划用于停放汽车的停车位、车库的归属。

其二，公摊面积标准缺乏合理性。以地面公共停车位为例，地面公共停车位一般不计算建筑面积，公摊面积更是无从谈起，但是根据《物权法》的规定，这些停车位应属于业主共有的停车位，而非属于开发商所有。再以人防工程为例，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，人防工程并不计入公摊面积，但仅以此认定人防停车位的所有即属于开发商所有，法律依据并不充分。

其三，停车位成本标准缺乏可执行性。建筑成本是当事人在作价格决定时的考虑因素，但是，影响交易价格的还有其他因素，在具体交易价格的形成过程中，标的物的成本计算作为开发商的内心计算，只会影响经济意义上的最后成交价格而并不能成为确定所有权归属的依据。iv并且，对于停车位的成本是否已经计入建造成本并分摊于各个业主的问题，涉及有关建筑的专业问题，暂且不论举证责任的负担难题，即使开发商可以完成举证义务，由于信息不对称，业主等其他主体也基本上很难质证、查清。所以，以停车位成本标准来确定其权属仅具有理论上的意义。

其四，容积率标准不适宜判断地下停车位权属。容积率标准反映的是建筑物是否分摊到土地使用权的一个标准。由于我国房地产立法采取的是“房地一体”原则，因此如果要获得独立的产权必须有对应的土地使用权。而只有分摊到土地使用权，才可以取得建筑物的专有权，这与房地产权属证书的取得密切相关。因此，是否计算容积率可以作为地上停车位权属认定一个标准。但是却无法解决地下停车位的归属问题。虽然《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立，表明地下停车位也可以登记成为独立的建筑物区分所有权的客体。实践中有些地区为了鼓励开发商修建车库，作出了地下车库不计算容积率的规定，v但是，根据我国现行法律法规并未规定地下车库一律归业主共有。并且，人防工程的所有权目前在法律上并不明确，容积率标准也并不适宜用于确定人防停车位的权属。

因此，笔者认为，住宅小区停车位的归属不应简单地以某一个标准一概而论，而应当区分停车位的不同形式分别予以确定。首先，占用业主共有道路或者其他场地设置、增设的停车位属于业主共有。其次，建筑区划内规划的停车位，可由开发商和业主约定其归属。再次，由业主共同参与公摊面积分摊了所享有建设用地使用权的共有土地，且无法办理相应的权属证书的停车位，则应当属于业主共有。最后，对于人防停车位而言，目前法律并未明确人防工程的所有权归属，各地方对其态度也不尽一致。本着“平战结合”及“国家鼓励平时利用”的原则，开发商与业主可以在商品房买卖合同中对人防停车位的使用进行约定。

注释：

i 绵阳市中级人民（2015）绵民终字第632号民事判决书。

ii 深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决书。

iii 刘阅春：“论小区停车位及车库的归属”，载《当代法学》2007年，第五期。

iv 陈?：“不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷”，载《人民法院报》2004年4月15日，第3版。

v 《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》（汕规国通[2002]104号）

范文二：小区停车位到底属于谁6篇

以下是网友分享的关于小区停车位到底属于谁的资料6篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。

第一篇

车位之争，由来已久，且目前国家尚未立法明确停车位产权归属、地方法规尚未表态，官方的沉默导致各方利益冲突越来越激烈，地下停车位困局亟待解决。

停车位权属不明晰

地下停车位之困，在全国范围内都存在争议。人防办工作人员说，地下人防工程产权不定，只能期待国家立法确定。

事实上，早在2007年颁布的物权法曾经承载了对明确停车位权属的期待。

最终，物权法实施后对小区停车位所有权归属这样规定:

建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。许多开发商认为，该条款明确了建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。

但是其中又有条款规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。

该如何辨识停车位产权

国家层面尚未出台相应细则，无法明确解决停车位争议问题。开发商打着“产权不明确”的擦边球，很少有人真正弄清楚到底哪些属于业主公共空间、哪些属于真正的人防设施、哪些不是核算成本的叠加部分。

法律界权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同，权属也不同。一般通过三种方法可以识别小区停车位产权。

情形一:

停车场在房屋销售时未按公摊面积计算的，停车场的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，这种情况下开发商与业主签订的停车位使用权转让合同也是合法有效的，受法律保护。

情形二:

开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公摊面积分摊

给了全体小区业主，从法律角度来讲，该停车场的产权归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议无效。如小区业主需要购买停车位使用权，应同小区业主委员会或物业管理公司签订停车位使用转让协议。这种情况下，只有全体业主有权决定停车位的使用权。

情形三:

地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。

第二篇

“占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费。”新修订并将报省人大常委会批准施行的《西安市物业管理条例》(以下简称条例)中的这条规定引发了业主的极高关注。

昨日，华商报新闻热线029-88880000，收到百余条关于物业管理方面的问题，有相当一部分读者关注，自己所在的小区车位是否能出售,是否该收费,

停车位是否属规划内

要看规划许可证及附图

条例规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归

属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

华商报记者与立法部门、房屋管理部门、规划部门多方联系后了解到，小区车位的所有权及如何处置应该分不同情况来对待。业主首先应该了解小区车位的性质。

根据《西安市建筑工程机动车非机动车停车位配建标准》有关规定，商品房配建机动车停车位的标准为每100平方米0.8-1.3个，其中商品住房、限价商品住房项目，建筑配建停车位地面停车率不宜超过总停车数量的10%。也就是说，小区停车位配建要符合上述规定，才能通过规划部门的审批。其中地面可以设置停车位，至于这个车位是属于规划内还是规划外的，要看《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位;附图上未标示的车位，是规划外的车位。

共有道路或场地上设停车位

首先业主得同意

条例还规定，占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定

收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

对于业主关心的上述规定，首先要认定何为共有道路、场地，根据《物权法》73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这些区域范围内是否可以停车，停车如何收费，均应由业主大会或业委会决定。

“实际生活中很多小区前期规划的停车位不够用，如果想用共有道路或场地增设停车位，需经业主的同意。”相关立法人员表示，那种私自改变规划，将小区道路、健身场地、公共绿地变为停车位，并向业主租售的行为是不允许的。

地下非人防车位归属

与公摊及成本有关

小区地下车位分为人防车位和非人防车位。根据《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》有关规定，房地产项目配建的地下人防工程，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。即人防车位可以办理产权证，但所有人并非有完全所有权，而要受国防法、人防法的限制，战时应服从防空需要，统一调配使用。

至于开发商报建的非人防车库所有权的归属问题，一要看公摊，二要看成本。华商报记者从西安市房管局有关部门了解到，地下车库很少被公摊到房屋面积中。而地下车库的建设成本是否核算到出售单价中，还需要了解工程成本核算等。通常情况下，在出售前明示的被纳入规划的地下停车位，开发商是具有原始所有权的。华商报记者杜鹃

如果您觉得自己所在小区还存在一些物业管理方面的问题，可继续拨打华商报热线029-88880000进行反映，我们会把收集到的问题进行梳理，同主管部门一起解决，同时也将选取其中的典型案例进行跟踪报道。

第三篇

金诺律师事务所赖如星

近日，一则《住宅小区的车库到底归谁全国首例车库之争一审落槌》的消息引爆了朋友圈，引发大量的关注和转发。文章称:“就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”针对该消息，4月8日，南京市鼓楼区人民法院官方微博发布《郑重声明》，声明称上述消息不实，“文章中提到的均是并未生效的一审判决”“本案应

以生效判决为准”。那么，本案的真实情况究竟是怎样的呢,

一、基本案情

1998年，江苏星汉置业有限公司(以下简称星汉公司)经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园住宅小区，并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准图》的核定，以0.2停车位/户的比例标准建设了半地下车库。规划核准车库数量为36个，实际建设车库数量59个。2000年，星汉公司对已建成的商品房自行定价销售，并以均价10万元/车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权。对此，原告星汉城市花园业主委员会(以下简称业委会)起诉称，被告星汉公司出售地下车库的行为违反了法律规定，也侵犯了小区全体业主的合法权益，请求法院确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为全体业主共有;星汉公司立即向业委会移交星汉城市花园地下停车库，不能移交的，支付车库的实际出售价款。被告星汉公司辩称，星汉公司销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权，请求法院驳回原告的诉讼请求。

二、审理过程及裁判结果

南京市鼓楼区人民法院一审作出判决:星汉公司将地下停

车库移交给业委会管理，全体业主享有地下停车库的权益。星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院经审理认为，原审查明事实不清，裁定撤销原判，发回重审。

南京市鼓楼区人民法院重审后认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的停车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的停车位，归业主共有。小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。并且，按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%的车库为业主保留。小区业主实际有权取得的车库为29个。星汉公司已交付了24个车库，尚应向业委会移交5个车库。由于业委会应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交停车位的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款50万元。因此，判决被告星汉公司于判决生效起十日内给付原告业委会车库出售款50万元;驳回业委会的其他诉讼请求。宣判后，原告业委会及被告星汉公司均未提起上诉。

三、案件评析

虽然本案的判决已经生效，但是围绕本案相关问题的讨论

却仍在持续。随着物质生活水平的提高，城市居民拥有私家车的数量不断增长，而城市土地资源有限，小区停车位仍属于相对稀缺的资源，停车难日益成为困扰业主的问题，有关与本案类似的停车位权属、使用等纠纷亦屡见不鲜。因此，本案的典型意义不言而喻。那么，住宅小区的停车位究竟属于谁所有呢,

(一)住宅小区停车位的分类

实践中，住宅小区的停车位从形式上主要分为以下几类:

第一类，独立停车位(库)。独立停车位是指开发商在小区建设的具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权客体的停车位。该类停车位通常建设于住宅楼一层，与其他停车位有明确界分，多见于高档住宅小区。

第三类，人防停车位。人防停车位是指占用住宅小区人防设施设置的停车位。《人民防空法》第三十二条规定:“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”修建人防工程是开发商的法定义务。根据人防工程

“平战结合”的建设方针，国家鼓励平时对人防工程的使用，因此，人防工程被改造用于停放小区车辆是实践中普遍的做法，但是对于人防停车位的权属却多有争议。

(二)如何确定停车位的权属

第二，依据停车位是否计入公摊面积而定。该观点认为，如果停车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则

在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该挺停车位的面积，该停车位当属于全体业主共有。反之，如果停车位的建筑面积未作为公摊面积，则该停车位应属开发商所有。i

笔者认为，上述四种观点分别以不同的角度提出了判断停车位的所有权归属的思路，有一定的合理根据，但均值得商榷，不宜作为确定停车位归属的标准。原因在于:

其一，小区停车位一律属于业主共有的观点缺乏法律依据。“配套设施”并非直接等同于物权法中的从物，开发商负有承担建设配套设施的义务也并不意味着配套设施的所有权属于全体业主。并且，《物权法》第74条第2款的规定也表明，开发商与业主可以通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑

区划内规划用于停放汽车的停车位、车库的归属。

其二，公摊面积标准缺乏合理性。以地面公共停车位为例，地面公共停车位一般不计算建筑面积，公摊面积更是无从谈起，但是根据《物权法》的规定，这些停车位应属于业主共有的停车位，而非属于开发商所有。再以人防工程为例，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定，人防工程并不计入公摊面积，但仅以此认定人防停车位的所有即属于开发商所有，法律依据并不充分。

其四，容积率标准不适宜判断地下停车位权属。容积率标准反映的是建筑物是否分摊到土地使用权的一个标准。由于我国房地产立法采取的是“房地一体”原则，因此如果要获得独立的产权必须有对应的土地使用权。而只有分摊到土地使

用权，才可以取得建筑物的专有权，这与房地产权属证书的取得密切相关。因此，是否计算容积率可以作为地上停车位权属认定一个标准。但是却无法解决地下停车位的归属问题。虽然《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立，表明地下停车位也可以登记成为独立的建筑物区分所有权的客体。实践中有些地区为了鼓励开发商修建车库，作出了地下车库不计算容积率的规定，v但是，根据我国现行法律法规并未规定地下车库一律归业主共有。并且，人防工程的所有权目前在法律上并不明确，容积率标准也并不适宜用于确定人防停车位的权属。

注释:

i 绵阳市中级人民(2015)绵民终字第632号民事判决书。

ii 深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第3158号民事判决书。

iii 刘阅春:“论小区停车位及车库的归属”，载《当代法学》2007年，第五期。

iv 陈?:“不宜用价格构成理论解决所有权归属纠纷”，载《人民法院报》2004年4月15日，第3版。

v 《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》(汕规国通[2002]104号)

第四篇

小区车位所有权属于谁,

近年来，随着汽车数量的爆发性增长，停车难成为城市的普遍现象。用“一位难求”来形容再贴切也不过了。随之而来停车费用大幅上涨，小区车位权利的归属受到越来越多业主的关注。因车位所有权的归属，停车费的分配而引发的纠纷层出不穷。那么小区内停车位的所有权究竟属于谁,究竟属于开发商、特定业主还是属于全体业主共有,

首先，从时间上来划分，2007年《物权法》的施行是一个分界点。

2007年10月1日，《物权法》正式施行，国家首次从法律

层面规定了如何确定停车位的归属，即《物权法》第74条规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发商与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约。地面停车位如占用业主共有的道路或者其他场地的，归业主共有，占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。

《物权法》实施之前，对于小区车位的归属缺乏相应法律规定，实践中往往从以下几个方面来判断车位的所有权归属:1、是否将车位面积分摊到业主专有部分;2、车位的建筑成本是否分摊到全体业主;3、是否改变了原有的规划，是否系将原规划为业主共有的停车位改为出售、附赠等。如果符合上述一项或多项条件，法院一般会判决车位归全体业主共有。不过，江苏苏源律师事务所张明明律师认为，由于2007年建成的车位距今已经使用较长时间，在考量上述条件的同时，还应尊重车位使用的历史现状，不可简单处理历史遗留问题。

其次，从空间维度来划分，小区车位分为地面停车位和地下停车位，其权利归属有所不同。

一、地面停车位分为两种类型，一种是地面露天停车位，

另一种是建筑物的首层架空层车位。

1、关于地面露天停车位的归属。

根据物权法第74条的规定，地面车位又存在占用业主公共道路形成的停车位和规划车位两种形式。

74条明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。其中，占用业主共有道路的停车位比较容易界定，而其他场地界限比较模糊。根据物权法规定，小区规划区内除属于城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分，均应属于业主共有部分，占用城镇公共道路、公共绿地和业主专有部分以外的部分用于停车的停车位均应属于业主共有车位。

2、关于利用建筑物的首层架空层用于停放汽车的车位，其权利归属应当按照架空层的权利归属来确定。

若架空层属于全体业主共有，则架空层车位属于全体业主共有，否则属于开发商所有，开发商可以通过附赠、出售等方式与业主约定权利归属。从现实情况来看，一层架空层的权利归属非常复杂，其纠纷和车位车库所有权归属纠纷一样很常见，其处理原则与物权法施行前车位所有权纠纷的处理原则类似，此文不再展开。

二、地下车位也分两种:一种是专门规划用于停车的地下车位，一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。

1、专门规划用来停车的地下停车位归属于开发商，其理由

分述如下: 《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。据此，建设用地使用权不再是平面上的概念，而是一个立体的概念，地下空间土地使用权首次为法律确认。地下车位(库)占用的土地可以单独取得使用权，地下车位可以取得独立所有权。

1997年12月1日起实施的建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第25条条规定:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”也就是说法律认可开发商投资并且拥有所有权。

1995年9月8日建设部关于印发《商品房销售面积计算及公式建筑面积分摊规则》(试行)的通知的第9条规定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公共建筑面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。”既然不计入公共建筑面积，也就是说它并不属于公共用地，是独立于地面的建筑用地使用权存在的单独的建设用地使用权。

因此利用地下空间规划建设的停车位(库)，其土地使用权可以单独取得，

开发商有权取得地下车位的土地使用权和车位所有权，此后其可以出售、附赠给业主所有，也可以自留出租。如果业主未能通过购买等方式取得地下规划车位的所有权，则所有

权应当属于开发商所有。

2、关于地下人防工程开发利用的停车位，按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定归属。

1997年1月1日起实施的《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。(第1款)国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第26条规定:“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”建设部《城市地下空间开发利用管理的规定》第29条规定:“平战结合的地下工程，平时由建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”以及第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则。”

对于这种平时用于停车的地下人防工程车位是不计入公用建筑面积的，因此不是共有部分。按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，地下人防车位通常由开发商投资建设，所以其权利归属于开发商所有，开发商可以向业主出租，在满足业主需要的前提下，还可以对外出租。不过，人防车位的使用是受到限制的。在战时，这些都要归人民防空指挥机构统一调度、无偿使用，任何单位和个人必须无条件

的服从，不得阻碍和干涉。

第五篇

小区的停车位属于谁,

2015-02-08

张某购房时与开发商签订了一份车位使用协议，约定小区内第25号地上停车位由张某长期独占使用，张某交付2万元使用费。后来因为其他业主主张该停车位是属于全体业主共有的，使得张某的独占使用权常常受到影响。既然并不能独占使用停车位，张某就要求开发商解除车位使用协议。据悉，该车位是经规划审批建设的停车位，铺装为植草砖，占地面积按50%计入绿化面积。那么，该停车位到底属于谁,

住宅小区内一般有三种类型的车位，如下:

1.小区地下产权车位，指在小区的地下空间中，满足立项和规划条件，办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这类车位属于车位的建造单位。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即成为车位的专有产权人。

2.小区地下人防车位。这类车位不可以办理产权证，所有

权既不属于开发商，也不属于全体业主。这类车位的权属属于国家。

3.小区地上车位，指建造于小区地上空间，用于临时停放车辆的车位。小区的地上车位又分为两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增的车位。小区建筑区内规划建设的车位显然是属于开发商所有。那么，规划外新增的车位呢,《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地的，属于小区业主共有。

本案中，车位使用协议中约定的车位是经过规划审批建设的车位，是属于开发商所有。张某和开发商签订了车位使用协议，则应该享有该车位的独占使用权。其他业主不得侵犯张某的合法权益。

第六篇

近来，居住小区内的车位产权归属问题引起社会广泛的关注与讨论，小区内车位该归属于业主，还是开发商呢,今天无讼阅读为大家推荐的这篇文章，结合法律规定和真实案例，将停车位细分为占用业主共用场地的停车位和专门车库两种情况，并基于此对停车位产权进行探讨。

文/赵思娴

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源

最近一篇名为《全国首例小区车库之争一审结果》的文章在微信平台上疯传。这让许多不明真相的群众“恍然大悟”——原来本该属于自家的居住小区内的车位权益，竟一直被房地产开发商侵占。于是纷纷转载，仿佛是已经看到拿回本该属于自己车位产权的“曙光”。然而，此后审理该案的法院在官方微信上发表《郑重声明》，表示该判决只是未生效的一审判决。这起案件最终以业主们的败诉而告终，但业主们就真就对自家小区内的停车位无权置喙,

《物权法》第七十四条:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”虽对此问题做出了规定，但规定过于原则和模糊，居住小区内停车位的产权归属，一直没有明确厘清。

占用业主共有场地的停车位

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”即属于业主共有。业主共有也称共有所有权，是指业主们对建筑物内房屋专有部分以外的共同部分享有的占有、使用、收益的权利。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利承担义务。所谓的“持有份”指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。但须注意，建筑物区分所有权中的共有权既非按份共有，也非共同共有，它是一种不能请求分割共有部分的特殊共有。业主共有财产归业主大会管理。

既然是业主共有，开发商若对该部分车位进行出售或出租，当然是违法的。相关案例如北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与兴华房地产开发商的居住小区停车位所有权确认纠纷【(2014)一中民终字第01498号】一案，终审法院认为“经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。”

地下车库或专门车库

另一种车位是房地产开发商进行了投资建设的地下车库或者专门车库。从物权法的角度来看，应当根据“谁投资，谁

受益，谁承担责任”的原则来确定产权的归属。但现实中很难确定到底是开发商对建造车库投了资，还是投资费用已经分摊到众多业主身上为业主投资了。

如上海锦苑房地产开发有限公司等与上海市浦东新区锦欣苑业主委员会车库纠纷上诉案【(2014)沪一中民二(民)终字第2093号】中，终审法院认为:“虽然涉案小区的《上海市新建住宅使用说明书》确实载明机动车库属于公建配套设施，但锦欣苑业委会即以此主张涉案小区的机动车库属于全体业主共有缺乏法律依据。”可见司法裁判中，在涉案车库的所有权登记在开发商名下时，法院并未将公建设施等同于业主投资建设的共有财产。

对这种情况，《物权法》规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。关于此种车库的产权有约定的按约定，从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属，在商品房买卖合同中都有约定。

但在购房合同没有约定时，应综合公平原则考量。相关案例如上海某小区业委会与上海某房地产开发公司车库纠纷上诉案【(2012)沪一中民二(民)终字第1001号】，终审法院认为:“经规划核准由被上诉人投资建造的专用于停放车辆的车库，被上诉人作为开发商，就上述车库的归属未曾与购房人进行过约定，车库产权亦已登记于被上诉人名下，故原审

认定系争93号、94号车库产权归属于被上诉人。”

而在约定不明的情况下，由于在房屋买卖合同中，开发商处于优势地位，他们的格式条款是经过专业律师仔细推敲过的，这时应该推定车库为归业主共有。因为按照合同解释规则，此时应当作出不利于开发商的解释。

同时《物权法》第七十四条第一款的规定“应当首先满足业主的需要”，缺乏可操作性。虽然“首先”相对于“优先”即在同等条件下有权优先购买来说更有助于保障业主利益。但在实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其购买或出租车位车库的“需要”。如此一来，开发商就可以以此作为理由将此种车位出售或出租给业主以外的人使用。

从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，即他们可以保留小区车库的所有权用以出售或出租。而法律这么规定也是有现实性的，多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，同时汽车市场发展太快，停车难的问题非常突出，这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位，来缓解目前这种紧张的局面。如果将车库规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。最后，因为车库非常紧张，停车越来越难，受损害最大的还是业主。

而把停车位产权的交给当事人意思自治是符合私法领域中奉行的基本原理的。物权法作为财产归属与利用的基本法，

其也遵循意思自治的内在要求。这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用;反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。

但车位资源完全放任市场调节，开发商依然占有优势地位。在很多小区中，开发商建造房屋时建造的车位数量远远少于区分建筑物的数量，造成车位紧张，从而趁机抬高车位价格，牟取不当利益。所以，对居住小区车位的价格，政府建设部门要对开发商进行监管，应将停车位的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。这样在停车位价格合理的情况下，业主们就能更好地享有“首先满足业主需要”的权利。

实习编辑/李若竹

范文三：小区的停车位属于谁？·每日商报

小区的停车位属于谁？

2015-02-08

住宅小区内一般有三种类型的车位，如下：

2.小区地下人防车位。这类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。这类车位的权属属于国家。

3.小区地上车位，指建造于小区地上空间，用于临时停放车辆的车位。小区的地上车位又分为两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增的车位。小区建筑区内规划建设的车位显然是属于开发商所有。那么，规划外新增的车位呢？《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地的，属于小区业主共有。

范文四：停车位到底属于谁

停车位到底属于谁

这时.可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明.同时,居民住宅土地最长的使用期限是70年,但是开发商未必都是以7O 年的最长期限取得每一块土地,土地使用期限不同,开发商缴纳的出让费用不同.所以,应该查看开发商的《土地使用权证书》,确认其土地使用期限.

小区停车费应该归谁?是归物业公司还是业主委员会?

物业收取停车费的归属,比较难认定.一般认为,小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分.如果物业公司行使了物业管理职责,有权获得一定的费用作为报酬.然而有些物业公司将小区共用的绿化,道路等其他公共场所开辟为停车场,同时再向业主收取包括车位占用费的停车费,并且不向业主委员会返还任何费用.此时,物业公司就对业主构成了侵权, 物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费(租金),叉收取了物业管理费.对于此种侵权纠纷,法院尊重当事人的意思自治,业主与物业公司有约定的从其约定; 没有约定的根据合理原则,去除合理的物业管理费,物业公司应将车位占用费(租金)返还业主委员会.此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识,物业公司更应规范经营,

双方共同营造和谐,温馨的小区氛围.? 停车位具有独立产权,权状可单独移转.3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部/刀\' 而是单独的"物",具有独立产权及权状.其次,关于开发商与业主的利益协调问题.法定停车位属立法强制规定,开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有-一定比例的停车位.这部分车位(库)只能分配给小区业主使用,房地产开发商不得将这部分车位车库出售,出租或赠与给非业主进而取得有关利益.法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有—个合理的市场定价,既保障了区分所有权人对于停车位的需求,又防止开发商为了牟利任意处分停车位.对于奖励停车位及增设停车位,开发商均可以自由买卖和转让,从而较好的保障了开发商建没停车位的积极}生c?

停车位到底属于谁

现代社会中,幸福与烦恼似乎成了一

对孪生兄弟,人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适,停车难的烦恼却也不期而至.据统计,城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位,车库的增长速度和供应量,小区的停车位,车库成了稀缺资源.

在我国,虽然由于现行立法中缺乏关

于建筑物区分所有权的规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱.而随着市民权利意识的逐步提高,开发商,物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与

恺撒的关系,既共荣共生又你争我夺.而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段, 只有从法理和立法的角度明确界定小区车位,车库的权利归属,才能彻底解决停车位权纠纷的乱象.

现实中,较为常见的停车位形式无外乎三种,即地面停车位,地下停车位,专用车库.

地面停车位,是指直接设置在小区地表,以画线分割方式标明的停车设施. 地下停车位,是指开发商利用地下空间而建造的停车位.专用车库,是指附随于区分所有建筑物的专有部分,具有独立的空间,以存放车辆为目的的附属建筑物. 地面停车位只是通过画线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上.

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内.而土地使用权经房地产开发商转移登记后,归业主按份共同拥有.因此,该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有.新颁布的《物权法》第74条"……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有"的规定对此进行了明确.

如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权.业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位. 当然,这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位,停车库都应当免费为业主开放,不应收取停车费.基于效益和公平的角度考虑,更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费,但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用. 对地下停车位,则要具体问题具体分析.我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步. 因此.这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权,可以根据《物权法》的规定,由当事人通过出售,附赠或者出租等方式约定. 根据《中华人民共和国人民防空法》规定,人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有,但投资者可以拥有使用,收益的权利. 因此,对这类地下停车位,无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权. 而对于独立车库,可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上,可以按

房地产交易规定转让,租赁等,属于权利人专有,一般无争议.

总之,鉴于停车位的类型的多样性, 只有通过法律规定,合同约定等形式明确产权归属,上帝的归上帝,恺撒的归恺撒, 才能息争止诉,确保社会稳定.?

编辑:董晓菊dxjso2@~63.tom WWW.j.fyZ?m41

范文五：小区停车位归谁所有

2015-01-14 ????□文海宣来源：经济参考报

【案例】

因小区内车位权属发生纠纷，开发商将小区物业公司及业委会诉至法院，要求确认小区内停车位归其所有，并要求物业公司与业委会连带支付车位收益款、补偿款共计130余万元。

开发商诉称，公司依规划承建了小区停车位并办理了停车场，地面非机械式218个车位（地面周边142个、地面平台76个）。2005年，我公司与物业公司签订《车位管理委托协议》，约定将上述车位委托该公司管理，物业公司应向我公司支付相应的补偿费，期限至2010年12月。自2011年开始，经公司多次要求，物业公司未与公司签订新的委托管理协议，且未向公司支付补偿费，却仍管理原有车位并向业主收取车位使用费和管理费，称剩余收益归小区全体业主所有。故起诉至法院，以维护公司的合法权益。

物业公司辩称，公司不要求车位收益权，也没有具体使用该车位，我公司只是行使车位的管理权，并愿意将相应的利益交付相应的权利人，相应权利人应当承担相应的管理费用。公司确与开发商签订有委托协议，同意支付约定的车位补偿款。

业委会辩称，开发商提供的证据证明不了其对争议车位享有权利，小区地面车位是占用小区公用绿地设置的，且根据小区物业管理规约规定，争议车位应属小区业主所有。我们没有拿到物业公司一分钱，没有处分收益，我们对物业公司用在哪里也不知道，要求我们承担连带责任没有事实依据。

法院经审理后认为，开发商配套建设并投入使用有小区停车位。自2005年始，小区地面停车位实际由物业公司出租小区业主使用，其中就部分平台车位与开发商签订过委托管理协议。根据现场勘验，可确定小区地面周边车位145个、地面平台车位78个。

根据现有相关法律规定与原则，建设单位按照配置比例将车位以出售、附赠或出租等方式处分给业主，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当属于业主共有。据规划许可附图的总平面图可确定其中138个车位系经规划部门许可由开发商建设的。故开发商主张地面车位中的该138个车位所有权，具有相应规划及建设依据，法院予以确认。财产收益系财产所有权中的一项权能，该公司相应地享有该138个车位收益权。业委会并未实际占有相应收益及补偿款，要求其承担连带责任缺乏事实、法律依据，法院对此不予支持。故法院最终判决确认小区内138个车位归开发商所有并判决物业公司支付开发商车位收益款及补偿款共计人民币60余万元。

【分析】

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的，属于业主共有；建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的，属于业主共有。

据此，业委会主张诉争车位归其所有，应当符合两个条件：其一，诉争车位系建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位；其二，诉争车位系占用业主共有道路或者共有的绿地建设的车位。现该小区总平面图（北京市规划委员会许可证附图）已经显示诉争车位系建筑区划内规划用于停放汽车的车位。而业委会亦未提供充分确实的证据证明诉争车位全部或部分系占用共有道路或共有绿地建设。因此，上述经规划部门许可由开发商建设的138个车位应当归开发商所有，而相应的车位收益也应当归属开发商。

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