范文一：房地产营改增税率或定为11

房地产营改增税率或定为11% 盈利将受影响

随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备。从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。对此，有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。

据了解，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

据业内人士介绍，很多调研细化的程度很高，不过目前主要是收集房地产行业的信息，调研还处于初期阶段，具体实施方案尚无定论。

不过，了解到，房地产业和建筑业很可能同时纳入营改增，并适用11%的税率。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐在接受采访时称：“根据安永的理解，我们认为金融、建筑业和房地产最迟应该会在明年下半年同时纳入营改增。”他解释道：“因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”

中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示：“因为建筑业的税率在财税【2011】110号文中规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。梁因乐也表示：“建筑安装、房地产业比金融业简单，根据营改增前期文件及营改增从开始实施到最近入围行业的情况，建筑安装及房地产业是比较有机会按照11%的税率缴纳。”

对此，财政部财科所副所长刘尚希表示，房地产业营改增还没有出台具体方案，虽然110号文有规定，但不排除将来方案出来后在税率、征收方式上再做调整。

谈及房地产业营改增的最大挑战，多位专家认为是房地产市场的价格问题。胡根荣表示：“将房地产业放在最后纳入营改增行列可能是出于对房价的考虑。如果房价上涨恐怕会带来不好的影响，所以说房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响。”

梁因乐也认为房地产业营改增最大的挑战是房地产市场价格，在房价上升空间有限的情况下企业盈利或受影响。

目前，我国房地产市场“热情消减”，处于微妙的调整期，不少人士称楼市拐点已至。专家认为，如果明年房地产业纳入营改增，很可能会使房地产商的日子更加难过。

“如果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易，因为有进项税抵扣，那么税率高低对企业的影响并不大。但是如果房地产是卖给个人的，因为个人买家没有进项税可以抵扣，就可能存在市场价格的问题了。”梁因乐说，“如果房地产企业不能随意涨价，又不能把因为营改增带来的成本完全转嫁到价格上，那么企业的收入就会减少，盈利就会相继受到影响，这就不仅仅是税负的问题了。”

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税很有可能是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

刘尚希表示，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。“抵扣多的话也许缴税会比较少，但是抵扣少的话可能税负就比较高。”

对此，梁因乐表示：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。不动产的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。”

专家认为，为了解决这些问题，可能需要在制定方案时出台过渡政策。过渡政策有三种可能的方案：一是让已有的老房产继续缴纳营业税；二是根据楼房的年龄对销项税打折；第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。

“第一种方案可行性较低，第三种方案需要国家财政补贴较多，国家可能未必愿意如此大力补贴房地产行业。”梁因乐说，“最终的方案如何定，除了财税部门之外，地方政府、建委也会参与。不同于现代服务业、金融业等行业，房地产企业和其监管部门的关系比较密切。”

范文二：2017年房地产营改增税率为11

2017年房地产营改增税率为11%

3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业和建筑业税率确认为11%。

财政部负责人表示，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近倍;年营业税规模约万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

不过，由于原先房地产行业营业税税率为5%，而改为增值税后的税率为11%，外界担忧或会增加企业和个人的税负。

在毕马威中国税务主管合伙人何坤明看来，我国目前正在积极推进从制造型经济向服务型经济的转变，增值税改革是我国经济转型的重要组成部分。在原有的营业税体制下，就营业额全额征收营业税，造成了重复征税、税制效率低下等问题。相比之下，增值税是针对货物、劳务及服务中的“增值部分”而非营业额全额征税，最终只对最终消费者产生影响。相较营业税体制，增值税体制更有利于促进服务业的发展。

财政部负责人表示，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

不过在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，对于一些大型的房企而言，由于财务支出各方面经营管理能力较好，一些采购业务等所取得的进项税可以抵扣一部分销售业务所缴纳的销项税，对这部分企业而言税负应该不会提高，长期来看应该是有所下降的。但对于一些中小企业而言，如果经营不规范，就很难享受营改增带来的利好。

“营改增之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易造成的偷漏税行为会相应减少，客观上提高了政府税收征管能力。在未全面实施营改增前，营业税纳税企业没有动力就其购买的货物或服务索取发票，而增值税纳税人在接受营业税纳税企业提供的服务时也没有实际动力索取发票。但在全面实施营改增后，整个价值链会被打通，因为每个增值税纳税人都会积极索取增值税专用发票，以便进行进项税抵扣。”毕马威间接税合伙人沈瑛华称。

由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生称，由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。

“目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。”

以下是问答全文

一、全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容

答:全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近倍;年营业税规模约万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓

紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

二、全面推开营改增试点的意义

答:营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。

一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。

三、营改增试点已经实施4年多，请介绍一下试点运行情况

答:为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。2012年1月1日起，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。2012年9月1

日至2012年12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点由上海市分4批次扩大至北京市、江苏省、安徽省、福建省、广东省、天津市、浙江省、湖北省等8省;2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围;1月1日起，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;6月1日起，电信业在全国范围实施营改增试点。至此，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

在国务院的统一部署下，改革试点工作平稳有序推进，试点纳税人的会计核算、纳税申报、税款缴纳正常有序进行，税务机关纳税服务、税收征管、风险防控等各项工作落实到位，征纳双方已经基本适应了新税制的各项要求，营改增前期试点行业已经从税制转换阶段过渡到常态运行阶段。针对试点过程中部分企业税负暂时上升问题，财政部和税务总局通过加强政策解读、出台过渡政策等方式予以妥善解决。总的看，前期试点工作进展顺利，反映良好，基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、带动改革的预期目标。据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户;累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。

营改增试点从制度上缓解了货物和服务税制不统一和重复征

税的问题，贯通了服务业内部和二三产业之间的抵扣链条，减轻了企业税负，激发了企业活力，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，提升了货物贸易和服务贸易出口竞争力，是推进经济结构转型升级的重要举措。

四、**总理在政府工作报告中提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增，请问将采取哪些措施落实总理提出的要求

答:营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。

3月5日**总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，是我国实施积极财政政策的重要着力点。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排。一是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围;二是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。同时，明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

五、营改增试点全面推开后，对前期试点行业和原增值税纳税人税负有何影响

答:将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。

六、全面推开营改增试点后，增值税立法有何考虑

答:全面推开营改增试点，将实现增值税对货物和服务的全覆盖;不动产纳入抵扣范围，实现向比较完整的消费型增值税制度的转型。我们将密切跟踪试点情况，及时总结试点经验，进一步完善增值税制度，同时，按照中央要求和全国人大部署，抓紧启动增值税立法程序，尽快将增值税暂行条例上升为法律。

七、目前距离5月1日已不足2个月时间，请问财税部门对下一步工作有何打算如何帮助企业尽快做好试点准备工作

答:目前，距全面推开营改增试点已不足2个月时间，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，重点做好以下工作:

一是抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

二是充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体媒介，做好包括政策解读、操作实务、服务措施和热点难点等在内的宣讲工作，及时回应社会关切和纳税人诉求，为改革顺利推进营造良好的舆论环境。

三是国税、地税部门早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续。切实做到无缝衔接、平滑过渡、按时办结，交接过程中不给纳税人增加不必要的负担。

四是税务部门分批次做好对试点纳税人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制、遵从新税制、获益新税制。

五是税务部门进一步优化纳税服务，科学布局办税服务大厅，充分考虑试点纳税人各种诉求和工作量，增设服务窗口，开设绿色通道，给纳税人提供更便利高效的办税服务。

范文三：房地产“营改增”临近 税率几何？

房地产“营改增”临近 税率几何？

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◎每经实习记者 林东岳 发自上海 日前,国税总局新闻发言人郭晓林表示,2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不劢产等四行业。“营改增”箭在弦上,房企未雨绸缪。《每日经济新闻》记者通过采访房企人士、行业与家,从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。 1月底,国税总局新闻通报会上,发言人郭晓林表示,2015年税务部门将继续推进“营改增”扩围,力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不劢产等四个行业。 近日,《每日经济新闻》记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到,预计房地产业“营改增”将在2015年正式开展,有关政策的制定有可能在今年启劢。地方税务部门的表态,意味着不劢产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。 一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者,目前还未进行“营改增”的四个行业,都是推进难度较大的行业,这些行业要么牵扯关联方众多,要么可抵扣进项少,对企业税负造成的影响较大。 杭州一家税务师亊务所高级合伙人表示,由于房地产业“营改增”还存在诸多困难,完整的抵扣链条难以形成,今年能顺利形成草案已殊为不易。 税率:11%可能性最大 税率作为房地产业“营改增”的核心环节,成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计,必须统筹规划,综合考虑各关联方的利益。《每日经济新闻》记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看,税率为11%的可能性较大。 据《中国税务报》报道,在地价不能抵扣的情况下,如果建筑业执行11%的税率,则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%,其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果,房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内,不已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。 但不少业内人士认为,11%的税率仍偏高。上述税务师亊务所高级合伙人向记者表示,由于进项税额目前还难以完全确定,房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税,可能会增

加税负,8%的税率戒许更为合理。 上海财经大学公共经济不管理管理学院朱为群教授则表示,11%的税率设计偏离了税制改革的初衷,只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算,我国的增值税税率定在12%较为合理。 税率设计作为房地产“营改增”的核心环节,业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济新闻》记者表示,目前销售不劢产的税率是企业非常关心的问题,这直接关系到企业税负水平的变化,如果最终实行11%的税率,房企税负将会加重。 争议:土地成本能否抵扣 据了解,房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来,一线城市“地王”频现,不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源,成了地方政府的“生命线”,地价短时间内不太可能下滑。 高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担,一般而言,土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何,成为决定房企税负的关键。 由于土地是企业从政府手中购进的,但是地方政府并不是纳税人,无法开具增值税与用发票,也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师亊务所高级合伙人刘福元对《每日经济新闻》记者表示,土地出让金应当作为进项进行抵扣,政府可以允许房企凭财政部门监制的土地与用收据等作为抵扣凭证,有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额,如果无法抵扣,房企税收负担将会大幅上升。 但朱为群认为,土地作为纯粹的自然资源,其中并不含有增值税额,不应当作为进项进行抵扣,仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。 由于土地来源具有多样性,房企除了招拍挂获取土地外,地方政府无偿划转、不村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决,土地成本到底能否作为进项进行抵扣,只有待政策出炉后才能见分晓。 ，责任编辑:施晓娟，

范文四：房地产＂营改增＂临近 税率几何？

房地产:营改增:临近 税率几何?

02-27 11:51 每日经济新闻 林东岳

日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。《每日经济新闻》记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。

1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林表示，2015年税务部门将继续推进“营改增”扩围，力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。

近日，《每日经济新闻》记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业“营改增”将在2015年正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。

一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，目前还未进行“营改增”的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。

杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。

税率:11%可能性最大

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。《每日经济新闻》记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性

较大。

据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。

但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。

上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。

税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向《每日经济新闻》记者表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

争议:土地成本能否抵扣

据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。

高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成

为决定房企税负的关键。

由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元对《每日经济新闻》记者表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。

但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。

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范文五：2017年房地产营改增范围及税率

2017年房地产营改增范围及税率

从今年5月1日起，国家筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近倍;年营业税规模约万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。新增不动产投资被纳入抵扣，投资并持有商业地产将为企业带来可观的盈利。

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“营改增”税率提升8% 房地产税负是否增加

3月5日的全国人大开幕会上，**总理在《政府工作报告》中表示，从2016年5月1日起全面实施营改增，并强调要“确保所有行业税负只减不增”。

营改增将全面推开，除了制造业以及之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等，现将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围。建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。社会普遍关注，建筑业和房地产业从原来的3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，税率最高提升8%，税率提高了税负会不会上升

增值税税率比营业税税率高，就会增加企业税负，这实际上是一种误解。营业税是按企业的营业额征收，增值税按货物和服务的增值额征收，两者的税基有很大不同。虽然增值税税率提高了，但由于可以实行进项税抵扣，这两个行业的税负不仅不会增加甚至还会减轻。

建筑业的主要进项是钢材、砖瓦、水泥等建筑材料，这些都是可以按17%的增值税税率进行抵扣的，抵扣力度是相当大的。特别是

方案还针对企业包工包料、包工不包料的经营方式，作出了过渡期政策安排。一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税，与原来按营业税税率3%征收相比，企业税负大体不变。

同样，房地产业现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率，但由于进项抵扣增多，税负不会上升。根据改革方案，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，按11%增值税率缴税，可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中，土地出让金是最大的一块，占到整个成本的30%到40%。土地出让金可以在销售额中扣除，对于减轻房地产企业税负至关重要。

如此看来，全面实现“营改增”后，建筑、房地产行业的税率从数值上看虽然大幅提升，企业实际的税负从理论上来说是可以减少的。但实际能不能减，要看企业财务部门如何配合“营改增”进行财务业务调整。

企业“营改增”最大的难点就在于企业内部财务管理、税务管理，包括税收筹划的能力;而第二个难点则在于企业管理工具上，工具要能够很好的支持企业增值税的记录、统计、核算，包括纳税申报等等。

实际上，企业在没有做“营改增”核算之前就是营业税，营业税核算非常简单，企业会计核算、使用软件的要求都不是很高。“营改增”之后，所有购买不动产、无形资产，包含租赁等，都要进行销项税和进项税核算，这促使更多的企业购买费用资产管理软件。

“营改增”带来的这些企业难题，很多致力于企业服务的管理软件公司在第一时间之后提出解决方案，并在之前的产品上进行功能升级，企业财务部门不需要去啃很多晦涩难懂的国家文件，就可以轻松适应“营改增”税务改革，为企业减少税负。

房地产“营改增”临近 税率11%可能性最大

日前，国税总局新闻发言人郭晓林表示，2015年税务部门将力争将“营改增”范围扩大到建筑业、不动产等四行业。“营改增”箭在弦上，房企未雨绸缪。记者通过采访房企人士、行业专家，从税率、税负、税收筹划等方面就“营改增”实施后对地产行业和房企带来的利弊予以解读。

1月底，国税总局新闻通报会上，发言人郭晓林表示，2015年税务部门将继续推进“营改增”扩围，力争将“营改增”范围扩大到建筑业和不动产等四个行业。

近日，记者从江苏、上海税务系统的多名内部人士处了解到，预计房地产业“营改增”将在2015年正式开展，有关政策的制定有可能在今年启动。地方税务部门的表态，意味着不动产“营改增”今年落地的可能性进一步增大。

一名业内人士告诉记者，目前还未进行“营改增”的四个行业，都是推进难度较大的行业，这些行业要么牵扯关联方众多，要么可抵扣进项少，对企业税负造成的影响较大。

杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草

案已殊为不易。

税率:11%可能性最大

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益。记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。

据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为%，其中最高税率为%、最低税率为%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。

但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。

上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。

税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如

果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

争议:土地成本能否抵扣

据了解，房地产企业成本主要来自土地成本、建筑安装成本和财务成本三部分。近年来，一线城市“地王”频现，不断刷新拍地纪录。土地出让作为地方政府主要收入来源，成了地方政府的“生命线”，地价短时间内不太可能下滑。

高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。

由于土地是企业从政府手中购进的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。但上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元表示，土地出让金应当作为进项进行抵扣，政府可以允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，有点类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果无法抵扣，房企税收负担将会大幅上升。

但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。

由于土地来源具有多样性，房企除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，只有待政策出炉后才能见分晓。

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