范文一:房产过户需注意哪些问题
遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!点击>>http://s.yingle.com 房产过户需注意哪些问题
房产过户是房产买卖中非常重要的步骤,特别是买家会特别的重视房产过户,希望能够彻底的完成好房产过户,让房产过户到自己的手里,不给自己造成麻烦等等。那么,房产过户需注意哪些问题? 听听赢了网小编给出的具体意见。
房产过户需注意哪些问题
注意事项一、避免中介公司的暗箱操作
其一,某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价; 另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户) 从事不法活动,业主仍然拖不了干系。
其二,当业主与中介公司签订独家代理协议时,协议中可能存在霸王条款,主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高金额的违约金。
其三,在交易过程中,大部分情况下,所有费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买
下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
注意事项二、房屋本身状况
用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;
房屋权属是否存有争议;
房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意;
房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;
房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;
是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
交易房屋是否存有质量瑕疵。
注意事项三、维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是" 送" 的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付; 而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。
注意事项四:水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续
这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。
注意事项五:房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采
用图像资料作为合同附件。
注意事项六:户口问题
按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。
注意事项七:评估状况
在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。
注意事项八、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生
纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等) 无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。
房产过户需注意哪些问题? 在房产过户的时候,希望买卖双方都能够紧密的配合过户手续的完成,让自己能够更快的完成好过户,保证房产能属于自己。房产过户遇到了陷阱可以来赢了网找律师帮忙,请律师帮助处理上诉事宜。
房产纠纷法律知识希望对您有所帮助,赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断,必要时可寻求法律援助的帮助。
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范文二:房产过户费用办理房产过户要注意的
一、房产过户需要哪些费用?房产过户的前提有很多种,那么不同的房产过户需要哪些费用,办理房产过户需要注意哪些问题?怎样才能防止钱证两空的风险?看完下面的文章您就明白了。
(一)通过继承取得房产办理过户的费用
继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。
(二)获得赠与取得房产办理过户的费用
办理赠与过户,需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的,因为赠与是被认为是无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时赠与过户也需要缴纳公证费,再加上契税要远远高于买卖过户的税费。
(三)通过买卖取得房屋办理过户的费用
房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,只需要缴纳契税和产权转移登记费,如果房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。
二、办理过户要注意哪些问题?
(一)购房者要熟悉办证流程,及时办理产权证。
(二)购房合同中要明确约定违约办证的处理。
(三)警惕开发商代办的陷阱。
(四)延期办证要让开发商承担责任。
进行房产过户,办理房产证是买房的最后环节,也是整过购房过程的最终要求,为保证自己的权益不受侵犯,按期办理过户,还要清楚自己办理过户需要支付哪些费用,尤其是当开发商或中介代办的时候,容易发生开发商或中介集中资金获取利润而拖延办证时间的情形,购房者要注意避免掉进这种陷阱,维护自己的权益。
房屋买卖过户费用这样计算
一、政策性收费:
1、契税:普通住宅:均价低于5000元/m2,评估价*1.5%;非普通住宅:高于5000元/m2的,面积超过144m2的,用于其它用途的,评估价*3%。
2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20%。(规定是卖方交,可是如今很多都是买方交)
3、营业税:住宅购入不满五年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入五年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交。
4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米;印花税:评估价*0.1%;房产证工本费:85元;土地证工本费:105元;交易评估费:评估价*0.3%
范文三:土地 房产过户应交纳的税费
土地 房产过户应交纳的税费
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。BR一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:?转让土地使用权,应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税;?销售不动产,税率为5%;?包销商承销,应按"服务业―代理业"征税。?土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按"服务业―租赁业"征税。计算公式=营业额×适用税率BR二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。BR三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。BR四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。BR五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=?(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。BR六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按
企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。BR七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。BR土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。BR八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和"补缴的土地使用权出让费用或者土地收益"等。应纳税额=计税依据×税率BR九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区,目前已经停止征收。BR十、企业所得税、外资和外国企业所得税:是对我国境内的企业或组织,在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。BR十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是"工资、薪金"所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。BR应交下列税种:BR 1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。按二手房交易办理。
一、二手房屋交易需要手续?
1、买卖双方(卖方如果结了婚,必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要,还要户口本)、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格;
2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须,因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的),要求对交易的房地产进行价格评估;
3、由买方到财政部门缴纳契税,卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策),任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费;
4、等待领《房屋所有权证》
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续,工本费,领取新的《土地使用权证》。
二、更名费等如何计算?
经济适用房:
满五年:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半)
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米)
证件工本费:80元
商品房:
满五年:
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半)
印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米) 证件工本费:80元
成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税.)*20% 个人所得税:(
未满五年:
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通
住宅减半)
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米) 证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税.)*20% 注明:120平米(地方政府可以上浮20%,得到144平方米) 已购公房:
1,成本价房:
土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳)
其他税费同商品房
2,标准价(优惠价)房:
补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳)
另外和原单位按产权比例分成
转移登记?
因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
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一、申请办理转移登记材料
(一)房屋所有权转移登记申请书(网上打印的原件)
(二)申请人身份证明:
1、单位申请人:
(1)经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负
责人身份证明;
(2)法人代表人或负责人身份证明(验原件留复印件,委托办理的无需核验原件)
(3)委托办理的,还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明(验原件留复印件)
2、个人申请人:
(1)身份证明(验原件留复印件,委托办理的无需核验原件)
(2)委托办理,还需提交授权委托书及受托人身份证明(验原件留复印件)(原件)
(三)转移登记分别应提交的证明文件
1、新建商品房买卖(首次)
登记条件:开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。
(1)房屋买卖合同(原件,核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的,提交网
上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的,提交网上签订的现房买卖合同;
(2)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;
(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的,提交外交部批准购房文件。
2、新建经济适用住房买卖登记条件:开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(划拨用地);
(1)房屋买卖合同(原件,核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的,提交网
上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的,提交网上签订的现房买卖合同;
(2)经济适用住房购房资格审核表(2001年5月1日以后签订购房合同的);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证;
(5)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);
(6)超标部分补交综合地价款的收据(土地部门收取);
(7)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书(原件)。
3、已购公有住房买卖
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)原公房购房合同;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没
有附图、表的,可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)补交土地出让金的证明;
(7)已购央产房出售的,提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明;
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再出售的,不再提交;
(9)"O二六"单位的房屋,提交"O二六"单位的批准出售证明。
4、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋)
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋,补交土地出让金证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再出售的,不再提交;
(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的,还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综
合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。
5、存量房屋买卖
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,
提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的,不再提交;(8)外国驻华大使
馆、领事馆购买房屋的,提交外交部批准文件。
6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的,不提交暂住证或居住证。
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书;
(3)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证(遗赠)。
7、房屋赠与
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)赠与(受赠)公证书(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)已购成本价公有住房赠与的,提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中已购成本价央产房赠与
的,还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再次赠与的,不再提交;
(7)国有土地使用证(整宗房地产);
(8)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。
8、房屋交换
换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证; (1)
(2)房屋交换合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权
人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)已购成本价公有住房交换的,提交原公房购房合同、补交土地出让金证
明;其中央产已购成本价公有住房
交换的,还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明; (6)双方的国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的,提交北京市涉
外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再交换的,不再提交。
9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)改制出资、合并、分立的文件、合同;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); (5)契税完税或减免税凭证;
(6)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨土地);
企业注销的,提交清算组的清算报告。 (7)
10、房屋调拨(机关、有隶属关系的全民所有制单位) (1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议(原件); (4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); (5)契税完税或减免税凭证;
(6)划拨土地转让批准文件(划拨土地)。
11、房屋拍卖
(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的,依据协助执行通知书办理证书的
注销登记;
(2)房屋转让合同(原件,法院判决的除外); (3)委托拍卖合同、拍卖成交确认书;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); (5)国有土地使用证(整宗房地产);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地); (7)生效的法院判决书(调解书)、裁定书;
(8)单方申请的,提交法院协助执行通知书(原件); (9)契税完税或减免税凭证。
12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移
原房屋所有权证(原件);不能提交的,依据协助执行通知书办理证书的(1)
注销登记;
(2)生效的法院判决书(调解书)、裁定书、仲裁裁决书; (3)单方申请登记的提交协助执行通知书(原件); (4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); (5)契税完税或减免税凭证;
(6)国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。 13、夫妻离婚涉及房屋转移
(1)原房屋所有权证;
(2)离婚证;
(3)离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书(法院判决离婚;权
利人一方申请的)或经公证的离
婚财产归属协议(权利人一方申请的);
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权
人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证。
注意事项
?申请人应当对所提交材料的真实性负责 ?所有复印件需用A4纸复印,同时加盖单位公章 --
二、转移登记时限
符合房屋所有权转移登记条件的,应当自受理之日起20个工作日内完成登
记工作。登记部门认为需要公告的,公告时间除外。 --
三、房屋所有权转移登记申请书及相关表格 1、房屋所有权转移登记申请书及填写说明 2、授权委托书
3、房屋状况附表及填写说明
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范文四:土地房产过户应交纳的税费
土地房产过户应交纳的税费
土地房产过户应交纳的税费 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税: 是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:?转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;?销售不动产,税率为5%;?包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。?土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。
三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率,速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入,扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。
四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=?(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费: 城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税: 是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。
八、契税: 契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税: 大部分地区,目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税: 是对我国境内的企业或组织,在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。
十一、个人所得税: 是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
应交下列税种:
1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。 按二手房交易办理。
一、二手房屋交易需要手续,
1、买卖双方(卖方如果结了婚,必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要,还要户口本)、原《房
屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格; 2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须,因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的),要求对交易的房
地产进行价格评估;
3、由买方到财政部门缴纳契税,卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策),任任何买卖双方(也
可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费; 4、等待领《房屋所有权证》
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续,工本费,领取新的《土
地使用权证》。
二、更名费等如何计算,
经济适用房:
满五年:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米)
证件工本费:80元
商品房:
满五年:
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米)
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
未满五年:
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率,普通住宅减半) 印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费:成交价*0.5%(买卖双方各一半,住宅6元/平方米)
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
注明:120平米(地方政府可以上浮20%,得到144平方米)
已购公房:
1,成本价房:
土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳)
其他税费同商品房
2,标准价(优惠价)房:
补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳)
另外和原单位按产权比例分成
转 移 登 记 ?
因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
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一、申请办理转移登记材料
(一) 房屋所有权转移登记申请书(网上打印的原件)
(二) 申请人身份证明:
1、单位申请人:
(1)经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负
责人身份证明;
(2)法人代表人或负责人身份证明(验原件留复印件,委托办理的无需核验原件)
(3)委托办理的,还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明(验原件留复印件)
2、个人申请人:
(1)身份证明(验原件留复印件,委托办理的无需核验原件)
(2)委托办理,还需提交授权委托书及受托人身份证明(验原件留复印件)(原件)
(三) 转移登记分别应提交的证明文件
1、新建商品房买卖(首次)
登记条件:开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。
(1)房屋买卖合同(原件,核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的,提交网
上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的,提交网上签订的现房买卖合同;
(2)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;
(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的,提交外交部批准购房文件。
2、新建经济适用住房买卖登记条件:开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(划拨用地);
(1)房屋买卖合同(原件,核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的,提交网
上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的,提交网上签订的现房买卖合同;
(2)经济适用住房购房资格审核表(2001年5月1日以后签订购房合同的);
(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证;
(5)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);
(6)超标部分补交综合地价款的收据(土地部门收取);
(7)签订预售合同的,买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书(原件)。
3、已购公有住房买卖
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)原公房购房合同;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没
有附图、表的,可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)补交土地出让金的证明;
(7)已购央产房出售的,提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明;
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再出售的,不再提交;
(9)",二六"单位的房屋,提交",二六"单位的批准出售证明。
4、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋)
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋,补交土地出让金证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再出售的,不再提交;
(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的,还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综
合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。
5、存量房屋买卖
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)房屋买卖合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);
(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的,
提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的,不再提交;(8)外国驻华大使
馆、领事馆购买房屋的,提交外交部批准文件。
6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的,不提交暂住证或居住证。
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书;
(3)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(4)契税完税或减免税凭证(遗赠)。
7、房屋赠与
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)赠与(受赠)公证书(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)已购成本价公有住房赠与的,提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中已购成本价央产房赠与
的,还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明;
(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再次赠与的,不再提交;
(7)国有土地使用证(整宗房地产);
(8)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。
8、房屋交换
(1)换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证;
(2)房屋交换合同(原件);
(3)契税完税或减免税凭证;
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)已购成本价公有住房交换的,提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中央产已购成本价公有住房
交换的,还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明;
(6)双方的国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已
经批复的房屋再交换的,不再提交。
9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)改制出资、合并、分立的文件、合同;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨土地);
(7)企业注销的,提交清算组的清算报告。
10、房屋调拨(机关、有隶属关系的全民所有制单位)
(1)原房屋所有权证(原件);
(2)国有土地使用证;
(3)房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议(原件);
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)划拨土地转让批准文件(划拨土地)。
11、房屋拍卖
(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的,依据协助执行通知书办理证书的注销登记;
(2)房屋转让合同(原件,法院判决的除外);
(3)委托拍卖合同、拍卖成交确认书;
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)国有土地使用证(整宗房地产);
(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);
(7)生效的法院判决书(调解书)、裁定书;
(8)单方申请的,提交法院协助执行通知书(原件);
(9)契税完税或减免税凭证。
12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移
(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的,依据协助执行通知书办理证书的注销登记;
(2)生效的法院判决书(调解书)、裁定书、仲裁裁决书;
(3)单方申请登记的提交协助执行通知书(原件);
(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);
(5)契税完税或减免税凭证;
(6)国有土地使用证(整宗房地产);
(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。
13、夫妻离婚涉及房屋转移
(1)原房屋所有权证;
(2)离婚证;
(3)离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书(法院判决离婚;权利人一方申请的)或经公证的离
婚财产归属协议(权利人一方申请的);
(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有
附图、表的,可不提交);
(5)契税完税或减免税凭证。
注 意 事 项
?申请人应当对所提交材料的真实性负责
? 所有复印件需用A4纸复印,同时加盖单位公章
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二、转移登记时限
符合房屋所有权转移登记条件的,应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的,公告时间除外。
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三、房屋所有权转移登记申请书及相关表格
1、房屋所有权转移登记申请书 及 填写说明
2、授权委托书
3、房屋状况附表 及 填写说明
下面红色字体是赠送的精美网络散文欣赏,不需要的朋友可以下载后编辑删除~~谢谢~~~
一
一条猎狗将兔子赶出了窝,一直追赶他,追了很久仍没有捉到。牧羊看到此种情景,讥笑猎狗说?你们两个之间小的反而跑得快得多。?猎狗回答说:?你不知道我们两个的跑是完全不同的~我仅仅为了一顿饭而跑,他却是为了性命而跑呀~
目标
二
这话被猎人听到了,猎人想:猎狗说的对啊,那我要想得到更多的猎物,得想个好法子.于是,猎人又买来几条猎狗,凡是能够在打猎中捉到兔子的,就可以得到几根骨头,捉不到的就没有饭吃.这一招果然有用,猎狗们纷纷去努力追兔子,因为谁都不愿意看着别人有骨头吃,自已没的吃.就这样过了一段时间,问题又出现了.大兔子非常难捉到,小兔子好捉.但捉到大兔子得到的奖赏和捉到小兔子得到的骨头差不多,猎狗们善于观察发现了这个窍门,专门去捉小兔子.慢慢的,大家都发现了这个窍门.猎人对猎狗说:最近你们捉的兔子越来越小了,为什么?猎狗们说:反正没有什么大的区别,为什么费那么大的劲去捉那些大的呢?
动力
三
猎人经过思考后,决定不将分得骨头的数量与是否捉到兔子挂钩,而是采用每过一段时间,就统计一次猎狗捉到兔子的总重量.按照重量来评价猎狗,决定一段时间内的待遇.于是猎狗们捉到兔子的数量和重量都增加了.猎人很开心.但是过了一段时间,猎人发现,猎狗们捉兔子的数量又少了,而且越有经验的猎狗,捉兔子的数量下降的就越利害.于是猎人又去问猎狗.猎狗说?我们把最好的时间都奉献给了您,主人,但是我们随着时间的推移会老,当我们捉不到兔子的时候,您还会给我们骨头吃吗??
四
猎人做了论功行赏的决定.分析与汇总了所有猎狗捉到兔子的数量与重量,规定如果捉到的兔子超过了一定的数量后,即使捉不到兔子,每顿饭也可以得到一定数量的骨头.猎狗们都很高兴,大家都努力去达到猎人规定的数量.一段时间过后,终于有一些猎狗达到了猎人规定的数量.这时,其中有一只猎狗说:我们这么努力,只得到几根骨头,而我们捉的猎物远远超过了这几根骨头.我们为什么不能给自己捉兔子呢??于是,有些猎狗离开了猎人,自己捉兔子去了骨头与肉兼而有之……
五
猎人意识到猎狗正在流失,并且那些流失的猎狗像野狗一般和自己的猎狗抢兔子。情况变得越来越糟,猎人不得已引诱了一条野狗,问他到底野狗比猎狗强在那里。野狗说:“猎狗吃的是骨头,吐出来的是肉啊~”,接着又道:“也不是所有的野狗都顿顿有肉吃,大部分最后骨头都没的舔~不然也不至于被你诱惑。”于是猎人进行了改革,使得每条猎狗除基本骨头外,可获得其所猎兔肉总量的n,而且随着服务时间加长,贡献变大,该比例还可递增,并有权分享猎人总兔肉的m。就这样,猎狗们与猎人一起努力,将野狗们逼得叫苦连天,纷纷强烈要求重归猎狗队伍。
只有永远的利益,没有永远的朋友
日子一天一天地过去,冬天到了,兔子越来越少,猎人们的收成也一天不如一天。而那些服务时间长的老猎狗们老得不能捉到兔子,但仍然在无忧无虑地享受着那些他们自以为是应得的大份食物。终于有一天猎人再也不能忍受,把他们扫地出门,因为猎人更需要身强力壮的猎狗……
一提到等字,首先就能想到等车等人,等的过程中就觉得时间和蜗牛一般在向前移动,焦虑,烦躁,一遍遍张望倒数,脚下的那块地恨不能踩个洞出来。这时候何不稍微平复一下心情,换个角度看周围的云卷云舒,花开花落。
就如在这个季节,我等待一场秋雨的来临。你可以在深夜偷偷来袭,清晨一睁眼看见湿漉漉的地面,万紫千红的雨伞,车子疾驰而过溅起的水花,这些给我带来的是何等的意外惊喜。你可以在某个午后,舞动一片片飘落的黄叶,撩起街边女人的裙装,赶着路人的脚步匆匆忙忙来了。一抬头,灰色的天空就是成熟稳重的男人的脸庞,不苟言笑,严厉中却有几分温暖。你可以在黄昏我下班的时候飘飘洒洒,没有雨伞也不用沮丧,任你蜻蜓点水式地亲吻
我的发丝额头鼻尖嘴唇,不紧不慢往回走,这样的场景在我的梦里出现过好多次。等待一场秋雨的来临,也好比等待一个人的出现。不要去责怪怨恨,也不要为难自己。既然决定用等待这种独有的方式碰碰运气,就要有破釜沉舟的决心。来或者不来,我就一直在那里,惊喜了双眸或者失落了时光,都写在心底。
学会了等待,孤独不再是孤独。以为在无人的街道我会频频回首,或者努力抬头看昏黄的路灯打着疲倦的盹儿,强硬地收回泪水。恰恰相反,我却丝毫没有表现出无助和恐慌,头发向后甩一甩,高跟鞋踩的噔噔作响,突然间我还哼起几句歌词。这多情而迷人的夜色是特意为我安排的吗,我在心里笑了。如果习惯了有人听你唠叨陪你解闷,你笑他乐你哭他愁的日子,一定要把这个人的全部心意捧在手心,点点滴滴拼凑成诗篇,等你们老了,选择某个风和日丽的午后,拿出这些诗稿晾晒。即使现在你在天涯他在海角,心心相通的奇妙就是只可意会不可言传。享受孤独带来的沉淀,夜不再黑路不再长思念不再苦涩。
我选择了等待,义无反顾。我享受着孤独,走过春夏秋冬,每个季节陪我一起惊艳。
有一次,在我参加的一个晚会上,主持人问一个小男孩:你长大以后要做什么样的人,孩子看看我们这些企业家,然后说:做企业家。在场的人忽地笑着鼓起了掌。我也拍了拍手,但听着并不舒服。我想,这孩子对于企业究竟知道多少呢,他是不是因为当着我们的面才说要当企业家的呢,他是不是受了大人的影响,以为企业家风光,都是有钱的人,才要当企业家的呢,
这一切当然都是一个谜。但不管怎样,作为一个人的人生志向,我以为当什么并不重要;不管是谁,最重要的是从小要立志做一个努力的人。
我小的时候也曾有人问过同样的问题,我的回答不外乎当教师、解放军和科学家之类。时光一晃流走了二十多年,当年的孩子,如今已是四十出头的大人。但仔细想一想,当年我在大人们跟前表白过的志向,实际一个也没有实现。我身边的其他人差不多也是如此。有的想当教师,后来却成了个体户;想当解放军的,有人竟做了囚犯。我上大学时有两个同窗好友,他们现在都是我国电子行业里才华出众的人,一个成长为“康佳”集团的老总,一个领导着TCL集团。我们三个不期而然地成为中国彩电骨干企业的经营者,可是当年大学毕业时,无论有多大的想像力,我们也不敢想十几年后会成现在的样子。一切都是我们在奋斗中见机行事,一步一步努力得来的。与其说我们是有理想的人,不如说我们是一直在努力的人。
并非我们不重视理想,而是因为树雄心壮志易,为理想努力难,人生自古就如此。有谁会想到,十多年前的今天,我曾是一个在街头彷徨,为生存犯愁的人,当时的我,一无所有,前途渺茫,真不知路在何处。然而,我却没有灰心失望,回想起来,支撑着我走过这段坎坷岁月的正是我的意志品格。当许多人以为我已不行、该不行了的时候,我仍做着从地上爬起来的努力,我坚信人生就像马拉多纳踢球,往往是在快要倒下去的时候“进球”获得生机的。事实也正是如此,就在“山重水复疑无路”的时候,香港一家企业倒闭给了我东山再起的机会,使我能够与掌握世界最新技术的英国科技人员合作,开发技术先进的彩色电视机,从此一举走出困境。
有人说,“努力”与“拥有”是人生一左一右的两道风景。但我以为,人生最美最不能逊色的风景应该是努力。努力是人生的一种精神状态,是对生命的一种赤子之情。努力是拥有之母,拥有是努力之子。一心努力可谓条条大路通罗马,只想获取可谓道路逼仄,天地窄小。所以,与其规定自己一定要成为一个什么样的人物,获得什么东西,不如磨练自己做一个努力的人。志向再高,没有努力,志向终难坚守;没有远大目标,因为努力,终会找到奋斗的方向。做一个努力的人,可以说是人生最切实际的目标,是人生最大的境界。
许多人因为给自己定的目标太高太功利,因为难以成功而变得灰头土脸,最终灰心失望。究其原因,往往就是因为太关注拥有,而忽略做一个努力的人。对于今天的孩子们,如果只关注他们将来该做个什么样的人物,不把意志品质作为一个做人的目标提出来,最终我们只能培养出狭隘、自私、脆弱和境界不高的人。遗憾的是,我们在这方面做得并不尽如人意。 我一直在思忖:要不要给父亲打个电话,要不要呢,
父亲一定是不在家的。他这时也许正站在5楼或者8楼的脚手架上奋力扔上了又一块砖,擦一擦汗的工夫,就被人拼命地吆喝。十几年了,人也上了50,不知道他,还受不受得了。
但父亲是心甘情愿又志得意满的,至少他每次与我说话都在努力表达这样的意思。而我,越发地不安。
我今年22岁了,父亲52。我4岁时母亲改嫁他乡,父亲和我磕磕绊绊地活着。多少年了,数也数不清楚,那些漫长的日子怎么可以用一个数字说过来呢?
父亲的智商比一般人要低一点,生活简单得像几条纵横的网格。很早的时候,别人扔掉一架破木车,他捡回来,敲敲打打,然后拖着上路了,沿途把别人扔下的酒瓶废铁等破东西捡上车拖回家。时间久了,乡邻们也把不要了的东西放到他车上。我整天埋在那一堆破烂里翻翻拣拣,穷人的孩子,六七岁就当了家。
冬天来的时候,我放钱的纸盒子已经有了沉甸甸的满足。这年过年,我们吃了鱼和肉。一个8岁的女孩子,把年夜饭看了又看,从心底里微笑着叮嘱自己记住那一刻庞大的快乐,所以,一直到现在,十多年过去了,也忘不了当时满满的幸福。
父亲种的瓜菜都新鲜水嫩,我们两个人吃得很少,我就把大部分放到父亲的小推车上。乡里乡亲的嫂子大娘谁要就从上面拿走,回去包顿饺子或者做顿汤面,也不说谢,偶尔记得,差他们的孩子送一碗给我,我笑笑地接着,也不说谢。
吃百家饭穿百家衣,我沉默着、绚烂着,也成长着。每天最好的时光便是我踩在小凳上弯腰炒菜,父亲坐在灶前烧火,不时惊慌地去扶一下我脚下的小凳,见很安全了,就呵呵笑起来。现在去想那段日子,总是首先忆起灶间的那片阳光,10岁左右的阳光,竟然是天长地久的样子。
这样的日子持续了多少年我已经不记得了。我用纸盒子里的钱交学费,买作业本,也偶尔买点肉做给父亲吃,是恬然的安静感觉。这样的日子让人有种惯性的依赖,像一只鸟的飞翔,没有转弯和阻隔。
突然的一天,父亲拖着坏了很多处的车子从废品站回来,脸上青一块紫一块的,透着强烈的委屈和惶惑。钱被镇上的小混混抢了,父亲被打了。我安慰了他半天,最后还是忍不住哭了。这是第一次,然后是,接二连三。父亲越来越惶惑不安,吃饭越来越少,睡觉也很不安稳,经常半夜起来对着窗户呆呆地坐几个时辰。话也不说了,更不笑,脸上眼睁睁地消瘦下来,眼神是不安的游移。我不知道该怎么办。我知道他往日细缓如流水的生活突然碰上了巨岩,他缓不过神来,难受得紧。
那天,父亲去废品站很晚了还没回来。外面一片漆黑,心里一阵阵发毛的我跑出去沿路找。嗓子喊破了,像一面破锣,震得自己心里脑里嗡嗡的,却并没传出多大响声。夜里的村野风吹草惊,自己的脚步声和喊声总会引来一片陌生的声音。我毛骨悚然。最终在一个大水湾边看到父亲的车子,没有人。我立刻就大哭起来,感觉整个人都化成了水在不断地往外流,直到整个人都空了。
猛然听到一阵急促水声的时候,我吓了一跳,哭声被硬生生截断在喉咙里。我望着声音的来处,好久才看清楚有一个人从水里走过来,越来越近,像从水里长出来的一样,水被擦出一片哗哗声,有沉重的呼吸声,近了,又近了——是父亲,是父亲~
父亲跑过来喘着气抱住我,急急地问:“我得活着跟你做伴,对不对,”
我使劲地点头,呜咽不已。父亲立刻笑了,像发现了真理似地说:“怎么样我也不能死,我得活着跟你做伴。”说完就不理不顾地牵着我回家了。
一路上他莫名的兴奋对比着我的泪水。那一年我13岁,父亲43。这是我生命中最铭心刻骨的一段回忆。
父亲最终也没有去把那架车子捡回来。他不再去镇上了,就在四周围转,谁家田里有草就帮忙拔,有什么活就帮忙干。只是每天都乐呵呵的。再后来,父亲跟着村里的一个民工小组去赶零工。他只扔砖头,从房底扔到房上,要恰恰扔到瓦匠手上,要快,要一时不停。他的胳膊红肿了起来,每天回来我就用热毛巾给他敷,但不很管用,后来学习家务一忙起来,也便放弃了。有时候夜里醒来听到父亲睡梦中沉沉的呻吟,心就一抖一抖地疼,泪流了一脸也不敢哭出声来。父亲很卖力气,对工钱也没有概念,给多少是多少,好在别人不太忍心欺他。
生活再一次进入正轨,我可以不用踩小凳子炒菜了,干活也利落了许多,不再需要父亲烧火了。他便转移了目标,每天我写作业的时候就抚一抚我的英汉大词典,咕哝几句“小闺女不简单,能看这么大的外国书”,脸上是羡慕和骄傲。我对他笑一笑,他就很欢喜地走了。父亲显然对自己过的日子心满意足,眉眼间都活络了许多。
高中我没住校,仍然延续着这种生活,但是日子一天天逼近高考,我开始发慌。
我试探着问他:“我要到很远的地方念书了,你怎么办呢,”
“有多远?是不是有**那么远?”他瞪大眼睛,脸上有我看不出来的表情。我局促地点了下头。他竟然很高兴:“闺女能到**那里去了,不简单,我,我在家里等你回来。”表情甚
是雀跃。我不想把话题往深里引了,怕他难受,说:“你要干活呢。”他说:“好,干活。”
就这样我半头半尾、模糊不清地完成了离别的可能,却没有想到在上路之前的晚上,父亲变了卦,死活要送我去上学。他说,太远了就走丢了,说得切切真情,我没有办法说不,就这样拖拖拉拉出了门。
半天的汽车,一天一夜的火车。父亲一直兴奋着,他从来没见过这么多的人、这么大的车。下车之后更不得了,他被那么高的楼晃得头晕,自始至终只说一句话,“神仙一样的咧,”
我始终小心谨慎地买票、转车、照看行李包裹、照看父亲,心里竟有种不可思议的平静,感觉竟像我在送父亲上学。
到了学校天就黑了下来,招待所父亲不住,说,他在哪里都睡得着,可不能过神仙一样的生活呢。宿舍要关大门了,我被父亲塞进去。一夜无眠,一大早就在门里等着开门,而父亲,等在门外。拉开门的一刹,我看到他满身的泥灰,脸上也黑漆漆的,正朝门里紧张地张望,生怕我进了那扇门他就再也见不到了似的。我赶紧迎出去,问他怎么弄成了这个样子。
他说,没什么事呀,就是夜里冷了,看不见东西就随手扯了块布裹在身上。天哪,那一定是前面楼施工扔下的水泥袋子,上面是没倒干净的灰粉。已经是9月的天气了,一定冷得难当。我看着一脸是笑的父亲,深吸了一口气,仍是说不出话来。
学校招生处还没有上班。我揣着户口本在偌大的校园里转,满是四处无依、漂泊不定的感觉,心里很不踏实。但想到毕竟以后4年都要在这里生活了,总有点殷殷的期望。而父亲没有,一切对他来说是那么生疏,而生疏使他更显局促。在三四千里以外的异地,他听不懂别人说话,别人也听不懂他。他打心底里恐慌,一着急,就脱口而出:“我回家吧,我想回去了。”
我拗不过他,只好送他去车站。这一年我19岁,带着年轻的梦想和莫名的迷惘进入了城市;父亲49,在城市的一角作惊鸿一瞥,然后带着满心的喜悦,穿着又脏又破的衣服离开了。“转身成背影了,话,怎么说呢?”无语凝咽。
这是我跟父亲惟一的一次离别,一别至今。
为了赚取自己的学费,我每个假期都不得不留在这座城市打工。转眼,便是4年了。父亲在家望眼欲穿。我只在过节的时候把电话打到邻居家去,父亲跑来接,每次接的时候都是喜悦的,却不知道说什么好,就絮絮叨叨说谁家又给了他什么吃,谁家又盖房子他去帮工。我在这一头捂住话筒抽泣,然后调整声音要求他晚上给自己做点好吃的。他会答应了回去做,很认真。我羡慕父亲可以用如此简单的方式表达他的珍惜,而我总是忍不住汹涌又愚笨地欲盖弥彰。
今天,父亲的小闺女长大了,她已经学会穿着职业装在城市的人流中匆忙行走。一个月后,领到第一笔工资的我,就可以回家看父亲了。
我们曾约定过,要一辈子陪伴的。
下面红色字体是赠送的精美网络散文欣赏,不需要的朋友可以下载后编辑删除~~谢谢~~~
一
一条猎狗将兔子赶出了窝,一直追赶他,追了很久仍没有捉到。牧羊看到此种情景,讥笑猎狗说?你们两个之间小的反而跑得快得多。?猎狗回答说:?你不知道我们两个的跑是完全不同的~我仅仅为了一顿饭而跑,他却是为了性命而跑呀~
目标
二
这话被猎人听到了,猎人想:猎狗说的对啊,那我要想得到更多的猎物,得想个好法子.于是,猎人又买来几条猎狗,凡是能够在打猎中捉到兔子的,就可以得到几根骨头,捉不到的就没有饭吃.这一招果然有用,猎狗们纷纷去努力追兔子,因为谁都不愿意看着别人有骨头吃,
自已没的吃.就这样过了一段时间,问题又出现了.大兔子非常难捉到,小兔子好捉.但捉到大兔子得到的奖赏和捉到小兔子得到的骨头差不多,猎狗们善于观察发现了这个窍门,专门去捉小兔子.慢慢的,大家都发现了这个窍门.猎人对猎狗说:最近你们捉的兔子越来越小了,为什么?猎狗们说:反正没有什么大的区别,为什么费那么大的劲去捉那些大的呢?
动力
三
猎人经过思考后,决定不将分得骨头的数量与是否捉到兔子挂钩,而是采用每过一段时间,就统计一次猎狗捉到兔子的总重量.按照重量来评价猎狗,决定一段时间内的待遇.于是猎狗们捉到兔子的数量和重量都增加了.猎人很开心.但是过了一段时间,猎人发现,猎狗们捉兔子的数量又少了,而且越有经验的猎狗,捉兔子的数量下降的就越利害.于是猎人又去问猎狗.猎狗说?我们把最好的时间都奉献给了您,主人,但是我们随着时间的推移会老,当我们捉不到兔子的时候,您还会给我们骨头吃吗??
四
猎人做了论功行赏的决定.分析与汇总了所有猎狗捉到兔子的数量与重量,规定如果捉到的兔子超过了一定的数量后,即使捉不到兔子,每顿饭也可以得到一定数量的骨头.猎狗们都很高兴,大家都努力去达到猎人规定的数量.一段时间过后,终于有一些猎狗达到了猎人规定的数量.这时,其中有一只猎狗说:我们这么努力,只得到几根骨头,而我们捉的猎物远远超过了这几根骨头.我们为什么不能给自己捉兔子呢??于是,有些猎狗离开了猎人,自己捉兔子去了骨头与肉兼而有之……
五
猎人意识到猎狗正在流失,并且那些流失的猎狗像野狗一般和自己的猎狗抢兔子。情况变得越来越糟,猎人不得已引诱了一条野狗,问他到底野狗比猎狗强在那里。野狗说:“猎狗吃的是骨头,吐出来的是肉啊~”,接着又道:“也不是所有的野狗都顿顿有肉吃,大部分最后骨头都没的舔~不然也不至于被你诱惑。”于是猎人进行了改革,使得每条猎狗除基本骨头外,可获得其所猎兔肉总量的n,而且随着服务时间加长,贡献变大,该比例还可递增,并有权分享猎人总兔肉的m。就这样,猎狗们与猎人一起努力,将野狗们逼得叫苦连天,纷纷强烈要求重归猎狗队伍。
只有永远的利益,没有永远的朋友
日子一天一天地过去,冬天到了,兔子越来越少,猎人们的收成也一天不如一天。而那些服务时间长的老猎狗们老得不能捉到兔子,但仍然在无忧无虑地享受着那些他们自以为是应得的大份食物。终于有一天猎人再也不能忍受,把他们扫地出门,因为猎人更需要身强力壮的猎狗……
一提到等字,首先就能想到等车等人,等的过程中就觉得时间和蜗牛一般在向前移动,焦虑,烦躁,一遍遍张望倒数,脚下的那块地恨不能踩个洞出来。这时候何不稍微平复一下心情,换个角度看周围的云卷云舒,花开花落。
就如在这个季节,我等待一场秋雨的来临。你可以在深夜偷偷来袭,清晨一睁眼看见湿漉漉的地面,万紫千红的雨伞,车子疾驰而过溅起的水花,这些给我带来的是何等的意外惊喜。你可以在某个午后,舞动一片片飘落的黄叶,撩起街边女人的裙装,赶着路人的脚步匆匆忙忙来了。一抬头,灰色的天空就是成熟稳重的男人的脸庞,不苟言笑,严厉中却有几分温暖。你可以在黄昏我下班的时候飘飘洒洒,没有雨伞也不用沮丧,任你蜻蜓点水式地亲吻我的发丝额头鼻尖嘴唇,不紧不慢往回走,这样的场景在我的梦里出现过好多次。等待一场秋雨的来临,也好比等待一个人的出现。不要去责怪怨恨,也不要为难自己。既然决定用等待这种独有的方式碰碰运气,就要有破釜沉舟的决心。来或者不来,我就一直在那里,惊喜了双眸或者失落了时光,都写在心底。
学会了等待,孤独不再是孤独。以为在无人的街道我会频频回首,或者努力抬头看昏黄的路灯打着疲倦的盹儿,强硬地收回泪水。恰恰相反,我却丝毫没有表现出无助和恐慌,头发向后甩一甩,高跟鞋踩的噔噔作响,突然间我还哼起几句歌词。这多情而迷人的夜色是特意为我安排的吗,我在心里笑了。如果习惯了有人听你唠叨陪你解闷,你笑他乐你哭他愁的日子,一定要把这个人的全部心意捧在手心,点点滴滴拼凑成诗篇,等你们老了,选择某个风和日丽的午后,拿出这些诗稿晾晒。即使现在你在天涯他在海角,心心相通的奇妙就是只可意会不可言传。享受孤独带来的沉淀,夜不再黑路不再长思念不再苦涩。
我选择了等待,义无反顾。我享受着孤独,走过春夏秋冬,每个季节陪我一起惊艳。
有一次,在我参加的一个晚会上,主持人问一个小男孩:你长大以后要做什么样的人,孩子看看我们这些企业家,然后说:做企业家。在场的人忽地笑着鼓起了掌。我也拍了拍手,但听着并不舒服。我想,这孩子对于企业究竟知道多少呢,他是不是因为当着我们的面才说要当企业家的呢,他是不是受了大人的影响,以为企业家风光,都是有钱的人,才要当企业家的呢,
这一切当然都是一个谜。但不管怎样,作为一个人的人生志向,我以为当什么并不重要;不管是谁,最重要的是从小要立志做一个努力的人。
我小的时候也曾有人问过同样的问题,我的回答不外乎当教师、解放军和科学家之类。时光一晃流走了二十多年,当年的孩子,如今已是四十出头的大人。但仔细想一想,当年我在大人们跟前表白过的志向,实际一个也没有实现。我身边的其他人差不多也是如此。有的想当教师,后来却成了个体户;想当解放军的,有人竟做了囚犯。我上大学时有两个同窗好友,他们现在都是我国电子行业里才华出众的人,一个成长为“康佳”集团的老总,一个领导着TCL集团。我们三个不期而然地成为中国彩电骨干企业的经营者,可是当年大学毕业时,无论有多大的想像力,我们也不敢想十几年后会成现在的样子。一切都是我们在奋斗中见机行事,一步一步努力得来的。与其说我们是有理想的人,不如说我们是一直在努力的人。
并非我们不重视理想,而是因为树雄心壮志易,为理想努力难,人生自古就如此。有谁会想到,十多年前的今天,我曾是一个在街头彷徨,为生存犯愁的人,当时的我,一无所有,前途渺茫,真不知路在何处。然而,我却没有灰心失望,回想起来,支撑着我走过这段坎坷
岁月的正是我的意志品格。当许多人以为我已不行、该不行了的时候,我仍做着从地上爬起来的努力,我坚信人生就像马拉多纳踢球,往往是在快要倒下去的时候“进球”获得生机的。事实也正是如此,就在“山重水复疑无路”的时候,香港一家企业倒闭给了我东山再起的机会,使我能够与掌握世界最新技术的英国科技人员合作,开发技术先进的彩色电视机,从此一举走出困境。
有人说,“努力”与“拥有”是人生一左一右的两道风景。但我以为,人生最美最不能逊色的风景应该是努力。努力是人生的一种精神状态,是对生命的一种赤子之情。努力是拥有之母,拥有是努力之子。一心努力可谓条条大路通罗马,只想获取可谓道路逼仄,天地窄小。所以,与其规定自己一定要成为一个什么样的人物,获得什么东西,不如磨练自己做一个努力的人。志向再高,没有努力,志向终难坚守;没有远大目标,因为努力,终会找到奋斗的方向。做一个努力的人,可以说是人生最切实际的目标,是人生最大的境界。
许多人因为给自己定的目标太高太功利,因为难以成功而变得灰头土脸,最终灰心失望。究其原因,往往就是因为太关注拥有,而忽略做一个努力的人。对于今天的孩子们,如果只关注他们将来该做个什么样的人物,不把意志品质作为一个做人的目标提出来,最终我们只能培养出狭隘、自私、脆弱和境界不高的人。遗憾的是,我们在这方面做得并不尽如人意。 我一直在思忖:要不要给父亲打个电话,要不要呢,
父亲一定是不在家的。他这时也许正站在5楼或者8楼的脚手架上奋力扔上了又一块砖,擦一擦汗的工夫,就被人拼命地吆喝。十几年了,人也上了50,不知道他,还受不受得了。
但父亲是心甘情愿又志得意满的,至少他每次与我说话都在努力表达这样的意思。而我,越发地不安。
我今年22岁了,父亲52。我4岁时母亲改嫁他乡,父亲和我磕磕绊绊地活着。多少年了,数也数不清楚,那些漫长的日子怎么可以用一个数字说过来呢?
父亲的智商比一般人要低一点,生活简单得像几条纵横的网格。很早的时候,别人扔掉一架破木车,他捡回来,敲敲打打,然后拖着上路了,沿途把别人扔下的酒瓶废铁等破东西捡上车拖回家。时间久了,乡邻们也把不要了的东西放到他车上。我整天埋在那一堆破烂里翻翻拣拣,穷人的孩子,六七岁就当了家。
冬天来的时候,我放钱的纸盒子已经有了沉甸甸的满足。这年过年,我们吃了鱼和肉。一个8岁的女孩子,把年夜饭看了又看,从心底里微笑着叮嘱自己记住那一刻庞大的快乐,所以,一直到现在,十多年过去了,也忘不了当时满满的幸福。
父亲种的瓜菜都新鲜水嫩,我们两个人吃得很少,我就把大部分放到父亲的小推车上。乡里乡亲的嫂子大娘谁要就从上面拿走,回去包顿饺子或者做顿汤面,也不说谢,偶尔记得,差他们的孩子送一碗给我,我笑笑地接着,也不说谢。
吃百家饭穿百家衣,我沉默着、绚烂着,也成长着。每天最好的时光便是我踩在小凳上弯腰炒菜,父亲坐在灶前烧火,不时惊慌地去扶一下我脚下的小凳,见很安全了,就呵呵笑起来。
现在去想那段日子,总是首先忆起灶间的那片阳光,10岁左右的阳光,竟然是天长地久的样子。
这样的日子持续了多少年我已经不记得了。我用纸盒子里的钱交学费,买作业本,也偶尔买点肉做给父亲吃,是恬然的安静感觉。这样的日子让人有种惯性的依赖,像一只鸟的飞翔,没有转弯和阻隔。
突然的一天,父亲拖着坏了很多处的车子从废品站回来,脸上青一块紫一块的,透着强烈的委屈和惶惑。钱被镇上的小混混抢了,父亲被打了。我安慰了他半天,最后还是忍不住哭了。这是第一次,然后是,接二连三。父亲越来越惶惑不安,吃饭越来越少,睡觉也很不安稳,经常半夜起来对着窗户呆呆地坐几个时辰。话也不说了,更不笑,脸上眼睁睁地消瘦下来,眼神是不安的游移。我不知道该怎么办。我知道他往日细缓如流水的生活突然碰上了巨岩,他缓不过神来,难受得紧。
那天,父亲去废品站很晚了还没回来。外面一片漆黑,心里一阵阵发毛的我跑出去沿路找。嗓子喊破了,像一面破锣,震得自己心里脑里嗡嗡的,却并没传出多大响声。夜里的村野风吹草惊,自己的脚步声和喊声总会引来一片陌生的声音。我毛骨悚然。最终在一个大水湾边看到父亲的车子,没有人。我立刻就大哭起来,感觉整个人都化成了水在不断地往外流,直到整个人都空了。
猛然听到一阵急促水声的时候,我吓了一跳,哭声被硬生生截断在喉咙里。我望着声音的来处,好久才看清楚有一个人从水里走过来,越来越近,像从水里长出来的一样,水被擦出一片哗哗声,有沉重的呼吸声,近了,又近了——是父亲,是父亲~
父亲跑过来喘着气抱住我,急急地问:“我得活着跟你做伴,对不对,”
我使劲地点头,呜咽不已。父亲立刻笑了,像发现了真理似地说:“怎么样我也不能死,我得活着跟你做伴。”说完就不理不顾地牵着我回家了。
一路上他莫名的兴奋对比着我的泪水。那一年我13岁,父亲43。这是我生命中最铭心刻骨的一段回忆。
父亲最终也没有去把那架车子捡回来。他不再去镇上了,就在四周围转,谁家田里有草就帮忙拔,有什么活就帮忙干。只是每天都乐呵呵的。再后来,父亲跟着村里的一个民工小组去赶零工。他只扔砖头,从房底扔到房上,要恰恰扔到瓦匠手上,要快,要一时不停。他的胳膊红肿了起来,每天回来我就用热毛巾给他敷,但不很管用,后来学习家务一忙起来,也便放弃了。有时候夜里醒来听到父亲睡梦中沉沉的呻吟,心就一抖一抖地疼,泪流了一脸也不敢哭出声来。父亲很卖力气,对工钱也没有概念,给多少是多少,好在别人不太忍心欺他。
生活再一次进入正轨,我可以不用踩小凳子炒菜了,干活也利落了许多,不再需要父亲烧火了。他便转移了目标,每天我写作业的时候就抚一抚我的英汉大词典,咕哝几句“小闺女不简单,能看这么大的外国书”,脸上是羡慕和骄傲。我对他笑一笑,他就很欢喜地走了。父亲显然对自己过的日子心满意足,眉眼间都活络了许多。
高中我没住校,仍然延续着这种生活,但是日子一天天逼近高考,我开始发慌。
我试探着问他:“我要到很远的地方念书了,你怎么办呢,”
“有多远?是不是有**那么远?”他瞪大眼睛,脸上有我看不出来的表情。我局促地点了下头。他竟然很高兴:“闺女能到**那里去了,不简单,我,我在家里等你回来。”表情甚是雀跃。我不想把话题往深里引了,怕他难受,说:“你要干活呢。”他说:“好,干活。”
就这样我半头半尾、模糊不清地完成了离别的可能,却没有想到在上路之前的晚上,父亲变了卦,死活要送我去上学。他说,太远了就走丢了,说得切切真情,我没有办法说不,就这样拖拖拉拉出了门。
半天的汽车,一天一夜的火车。父亲一直兴奋着,他从来没见过这么多的人、这么大的车。下车之后更不得了,他被那么高的楼晃得头晕,自始至终只说一句话,“神仙一样的咧,”
我始终小心谨慎地买票、转车、照看行李包裹、照看父亲,心里竟有种不可思议的平静,感觉竟像我在送父亲上学。
到了学校天就黑了下来,招待所父亲不住,说,他在哪里都睡得着,可不能过神仙一样的生活呢。宿舍要关大门了,我被父亲塞进去。一夜无眠,一大早就在门里等着开门,而父亲,等在门外。拉开门的一刹,我看到他满身的泥灰,脸上也黑漆漆的,正朝门里紧张地张望,生怕我进了那扇门他就再也见不到了似的。我赶紧迎出去,问他怎么弄成了这个样子。
他说,没什么事呀,就是夜里冷了,看不见东西就随手扯了块布裹在身上。天哪,那一定是前面楼施工扔下的水泥袋子,上面是没倒干净的灰粉。已经是9月的天气了,一定冷得难当。我看着一脸是笑的父亲,深吸了一口气,仍是说不出话来。
学校招生处还没有上班。我揣着户口本在偌大的校园里转,满是四处无依、漂泊不定的感觉,心里很不踏实。但想到毕竟以后4年都要在这里生活了,总有点殷殷的期望。而父亲没有,一切对他来说是那么生疏,而生疏使他更显局促。在三四千里以外的异地,他听不懂别人说话,别人也听不懂他。他打心底里恐慌,一着急,就脱口而出:“我回家吧,我想回去了。”
我拗不过他,只好送他去车站。这一年我19岁,带着年轻的梦想和莫名的迷惘进入了城市;父亲49,在城市的一角作惊鸿一瞥,然后带着满心的喜悦,穿着又脏又破的衣服离开了。“转身成背影了,话,怎么说呢?”无语凝咽。
这是我跟父亲惟一的一次离别,一别至今。
为了赚取自己的学费,我每个假期都不得不留在这座城市打工。转眼,便是4年了。父亲在家望眼欲穿。我只在过节的时候把电话打到邻居家去,父亲跑来接,每次接的时候都是喜悦的,却不知道说什么好,就絮絮叨叨说谁家又给了他什么吃,谁家又盖房子他去帮工。我在这一头捂住话筒抽泣,然后调整声音要求他晚上给自己做点好吃的。他会答应了回去做,很认真。我羡慕父亲可以用如此简单的方式表达他的珍惜,而我总是忍不住汹涌又愚笨地欲盖弥彰。
今天,父亲的小闺女长大了,她已经学会穿着职业装在城市的人流中匆忙行走。一个月后,
领到第一笔工资的我,就可以回家看父亲了。
我们曾约定过,要一辈子陪伴的。
范文五:浅谈房产赠与公证应注意的问题
2总第 164)00 50 期1 年 第期 (
代 现企 文业
化MDOER NETN EPRR1E CUL RU E TS
N
.6O 0 ,0 01 2
(
u li ̄N . 4 Cmuav 1 O te ) 5
浅谈房 产与公赠证注应意的 问 题
新 成宇 (
新疆库 尔 勒 市音公巴证 处 ,新疆 库 尔勒8 0 1) 4 00
摘
:要房 赠与 合产同公 是证一 项 重 要 法律 行 为 的, 何 办 如面方说,是 愿自 其将产无房 偿给的予受人赠;从 赠受方人说面, 好房 产 赠合与同 证 公,已 成摆为在 公 证 员 前 面的 一 难 题道 文。 表示愿是意接受其产 。财产房与赠合 在同一情般下 况作, 为然自
章就房 产与公赠应证意的问题谈 注些看了法 。
关 键 词 房: 产赠与 ; 同公 合 ;证公 证员 中 图 分 类号: D 3 92 文 献 标识 :码A 文章 编 号 : 7—114(0 0 0 19 — 0 6 145 12) 6 0 0 —
2 人赠与人的与赠受人都在存定 的亲一属系关者或很要好的是朋友 关
系, 赠与 出人于某种因原将自 己的产房无 偿的赠给受赠 人或 者,偿无赠的某给个法人, 是但 在现实,社会的和公证践中,有实 些 与人赠 受赠与人与存在不任何的 亲关属系朋或友系 关更,具 不有公性 的益与赠 ,与人 赠 自就愿将 地自价己几值万十甚元上百至 万元的 产房偿无赠地受 给赠 人,而不设且置任条件 、何务义。遇
中《 华人民和 国合同法共 》 ( 下以称简 《△ 法》同)首次 将 与合赠 规同在定我国律 中法使,法司实处践理赠合同与纠纷不 这种情到况 ,时公证员保持清醒的应脑头, 格严查双方审当事人 再 限于依据 司解释法, 是这国我行实依法 治的国一种 体现。合 办理房产赠与 同合证 的公真实目 的防止 当,人为事规避 国了有家
同 法中关有 与合赠 同的解与理 应用已 逐 渐为成众大 争论的焦 关 法 或律 政策, 而 赠明 暗 。买 照按 城 房 市屋产 权 记登有 关 管 理办 法 规定 , 屋房继 承 、 买 点 而,赠合同中的房产与与合同赠, 更 是发 了引许 多题问和争 卖赠、 与 后 及 应 到房时产 理 管部门 办 理 更变手续 。 按照 规 ,因定 议 房产赠。合与同证是公一重要项法律行为的公证 ,如何办 好变更的理 不由同, 取的收费用不也 同。如是房屋买卖 果规定应 按产赠房与合公同 ,已证成为摆公在员面证前的道一难题,我就 纳交 房屋易交 ,税房产而赠 与不是要需交 纳易税交的。也 是 就房产 赠与公证应注意
的几个问题谈初浅些的看 。法
一
、
公
证员应 审 房 查产赠 公 证是 与否 是 方双当
事说
房屋,买 的卖权变产更 手 续费要 赠比与的更手续变高很费多。
人 全完自愿 偿签无订的
理办产赠与公房必证须严遵格守自愿 原 则。房从产赠人与
例
有这样如个案例一:邓 把某自己名 下的一所房以二十产万价五 钱
卖 了钱 某 给, 邓某 为 不承 了 担一 的 过户 手 半续费 ,邓 某与 钱 某
() 行政 检查 是行 政 实 事而非 行 政 律法 行 为
二响,
即使 如某 同些 者所学它说客会上观给相人对科以 务 ,义甚 结果和 意表思 不示具有一 性致 ,因 而行,政检所造成查 只的
能
上述从特征的 中我们 以得可 行出政查检是行事政实为行 而 至相对人使的 益权受到害损 但,并这行非主体主政观的上意,图 行政非法律行的为论结,具 说体 来 :
首
先从, 行政法行律和为行政事性 实为的大最分区准标之 是法后律而果法非效果律
。
一 “的意 表示思”上看来 ,行政即法律 行具有 为求追具体行政
考 文参 献…
梁 星 . 彗民 总论 【法 .法律 出版 社. M 】
律法关 的系立设 变、更 、终 止意的图 且,对 该意图有明 的确意 表示思;行 政事行实为不 意以思示表前为提 而, 主观且 以追不
求 具体 行政 法 律 关 系 的 设 立、变 更 、 止终为 目 。从的前 述行政
【
连 王昌.行 政学法[ 中.政 国大法学出版社. 】2 M 】
查检的特 征中可看 出以它是一种独,立的行 为它,并 不设立以 、
[ 王 延卫试析.政事行实行为的界 定 及 其法司审卟 查 山 3】 变 更、终 止政法 行关律 系意为图 ,使即发 生了政行律关 法系的 东 审判 , 9 ( 8 19), .6 变化 也 是 处行于主政体观主即“ 意 表示思”之外 的 。 【胡利晓. 当 我前国行 政监督检 查 中在存 的问题 时及 策 4】 其 次,从为结行来看 ,行政法律果行为发生的 是法效律 , 果 而
行 政事实为发生行 是的法律后果 ,一之差字 ,二种果结有本 质 的区别 :法效果是指法律律认定 的又某种行为而,导致 的同 行 为主 体 思意示 表容相内系联的 权利义 务变化的果。后这后 种果 同行 为主体 的意思示表 容内有直 接间或的接系联法。后律果 是指法认律 定,由的某于种行 为导而 致的利义权变务化的后果,
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5( )] 2 0 , . 【4】7 罗才豪.行政学【 法.北京大出版学社 .M】
[】 年主 编 .行政 法 与行 政 讼 诉 法[. 法律 出版 社. 8应松 】 M
这种后果
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作 者 简 介 岳 心 :。 。职 于 西陕 省西 安 市中 人 民 级 法 。院女 供
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协经商决到公定证处去定房签赠与产证 公。在证员 公的察暗明 行 的规 ,这定得 使 “不履能”的说法在我行 现行国法上律不到 找
下 ,访证员公 于终清弄 了事 的真情相, 把他们育教了 一番 送, 依据 从世界。其他 国和家地 区的立状法来看况, 少 不家和国地
出门去。邓区某 就是了少为交产变更权手续费私,下将买卖变为 立的法明确做了 “ 出一方当事人死亡 同,仍有然效”的规 定 合。 赠
与,想 骗取公证 ,书以避 逃家税收国的赠与人 假所。以 公 证 根据 办 事,才 能免避给国和个人带家来失损。
姻 法第 条1定规 夫妻关系,续存间所得期产财于属夫》 7 员办理公在时一定证在要 “ 愿和” “自 无 偿这几”个字依法 上妻共财同。而该赠与产行 是为发生在姻婚存续间期,这 该属应 于吴某和妻
的共子同财 ,所以产某的妻子吴 以可一半分房产的 如 。户变
手续 更,不就会离有后婚财产的割分纠 纷问的题。
二、证员应公告当知赠受人房在产与合同签赠 果赠与合同定签订 后,吴 某妻子的立刻要求吴到房某产部办门理 过后 。必须
办理 相关 的产 变房更 续手
厶同法《规》定 :“与 财产需的 办理登要记手等 续,的 赠
三、公 证应员当 知告 赠人经过公与 证赠 与的 同合是
应当办有理手关续 ”对。产房赠与, 据根《 中华 人民和共城国 不 随意能撤 的 销 房市产地管汔 理规定的 ,房产 的有所 权自向关部有 办门登理 A《法同第 16 》8条 规定: “ 与赠人 赠在财与的权 产转移 利记或 权过户手产续发时生转 移。就是说也 ,只在有办理记等 之前登可以 销赠与 撤具。救有 、扶贫等社灾会益公 道、 义德务性
手续 ,后产房的有所权才发生移转 ,房的产赠才与对能第 三抗 的质赠合与 或者经同公证的赠过合同与,不 用适前规定款 ”同 。人
。例如有样一个案这 例:吴的姐某在市姐区有处房产。三 一时合 同法规 此定赠与类合 ,赠同人不交与赠付与 的产 的 财,受 前年姐姐与他订 签了份一房产与赠同合将三处房,屋中一处 的
赠人可以要交求 。付定经 公证 规的与合赠 的不可撤同销 ,性 赠送主给他 并办理 ,合了同公手续证, 后把房随产权证屋书交给 在要维护于依成立且法经 过公的证合 同严肃性 的公和 信。因力 了 他他和家,搬人进该房屋住居一直至 ,但今一直没有理产 办经过公为证赠与的 同本合身没有 特殊 之 ,但公证是处有具定一 权过户 手续。最近吴某的姐去世了,他和姐子也妻婚离了, 妻 法律力 效的非讼司法活动 当, 事人赠与合将同提交 证说 公是 明
子
求要这套房分子,吴某不 意同,那 吴某么的妻能子这套房 分在 律法经上慎重考虑 的过,如果 经公证过 的赠 合 与也像同普 通 子 ?该吗处房应屋归该谁 ?我认为:呢与赠合同 我在国属应 实 赠合同与那样想 撤 就 ,撤不履说就 行不履 行,不有损依仅成法
践 合,同赠与与受赠人人达成赠与的议后协并立即发不法律生 立 合的的同肃性 ,也严违有 合同的法诚实信原则用 ,是更法对 效 ,力有在双只方达成协并议际实交赠付物和与际接受赠实 律公证 的蔑与 。所 以视 ,经过证公的 与合赠 同有具不可 销撤 性,
物后 ,合同才能 效。而生按照且定规需要办理特手别 续,的如 应 按 受赠当 人的要求交付与 赠的房产 。这是就( 法》同中 的 (△ 以
房作屋为与赠的 物,双方必须到还房交产易心中办房理产 过“ 能 随撤销意 ” 不,句话说 换只有特 在的情况殊下可 撤销 以所。 户续 手,整个与赠为才行算成完 赠,与同方合才生 效本。当 以法律案赋 还予 赠与 合同中法定的撤销 权 。与赠合 中的法定同撤
事人 某吴的妻 似乎子不能分套这子 ,房不 过,也有种一外 例 销,权,是指 在法 定事 由现时赠出人与撤销 与赠的 权。利定撤 法 即最高人法院民 在 关《于彻贯行 ( 民执法通则若) 问题的意干 销 权的 行使 必须 备具法事 定由,只具备要了 定事 由,不论法赠 见 试() 》行 1第 28条中指 ,出 “赠 房屋与未办过理手续 ,户 但与的标 物 的如 ,何 否交是或登付 ,记是 办否理 公了证, 赠人
赠与人与根 据书赠面与 合已将产同权证书交受与人 ,受赠人赠 根均可 行撤使权 销公。员应该证赠与人给 和受 赠讲清人这一楚点, 据 与合同赠占有已, 用该房屋使的可,以定赠认与效 ,但应有 免 得 日后 发 生 必不要 的 纠纷 。 令 补其办户手续过 。 ”此 因根, 据最高人民法院的 法解司 释, 综所上述 公证 员在,理房办赠产与 合时同 ,必 须强增责 任
该赠
合 同与是有效的。另 无外 《 民论通则
法》 是还 《 同法》 感 A讲,究科学 的作方法 工周,到细致的服务,方 把能作做工 好 ,均没关有于事当一方死人亡,导 合致 效力同终或合 止同不能履 做扎 。 实
上接第 (31 1页) 事当人合法权益,是 审制级立 度法指导想 ,思罗 尼亚已于马19 年 将审制级度改三为级结。构 9 0
要实 这现救种济,从 辑逻上讲 审 ,级 置得设越 多法程序司就越 完善
,司公法 正越就能 得实到 现但。是, 另一面方,从 司效法
五 、 语结
此可见由, 审级度 制改的革 经成已 一为世 种界发展势趋,
率 讲,审 越级司多法 资就源需 的要越多 ,司法率效也越。如低 势在必。行只有顺 应这种趋势 对我, 国行现级制度审行与时 进果要想通 设定过更多的 判级审来别证 保法司正 ,就必然与诉 俱公进的改 ,革能才实 现该度的制立 法的目,真正在 审判 实 践中 讼率效 产矛盾生 。何如决解二 的者矛 ,盾使达其到佳最衡平 实现司法公正点与司法效率 统一的,才能 好更更地快建 构我们 的 是级审制完度善的关键 。因 此 除,了要 善法官完准人制度外 ,法治 会社,中国才 在能经济崛 起 的同实时法 现的飞越 制 而, 从
要
实 现司法公 与司正法率效 的平 ,衡还须从必度上制出发 ,建 实 从现 济经政治到 质的 突的破。为因 ,我坚信 : 个国家一, 立经符合我 国国 情的 级制度。审结我合 国体具国 情我,可们以吸 济 胜利还不的 是完的全利 胜只有法制, 也完善 ,才了 真是 正 的收西方控 终制法审院模规、 个案济救司与效率法结合 、高提终 明文胜利的 。 审法 院 审等级思 想,尝试取采限三有终审制、案审件分及流 法院职
分工责方式。等一方面,案件 流制分使 度比简较 的案单 件仍可用适审终两制 审,发挥优越其性,保证 法司效率;另 一 方
参文考献
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西政南法学 .院 民诉事法讲座讼 【 (. 1 】 )下 M 】
面
, 取有限三采审, 可克以服弊其端,二审对法院形成约制,
[杰里?弗. 2 】 哈C德泽 。歇米尔 ?鲁伊塔, 著张译茂美国民.事
保证司公 法正, 以促 司法进 正公与法效司 的率证统辩。就像 诉讼一法导 论【 中.国政大学法出版 社.M】 有的学 者所 的说 在:审 级制度上 ,遍实现两普结级构的传模统 [ 江伟编.民主事诉 法(讼 3】 第版三).高 等教出育社.版 [】 M 却沿着式 不发展同脉络九九归 ,一最终人三汇级的司法级结 等构。
目前世界上 实行两审审制终的国家 已为 数例少 外,了人除 口稀 的少家和国
州之 外只,有以 前联为样苏本的家国 而其,
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一作者简介 :
雅 刘 ̄98 ( ,, 8 一1女) 山东烟台 人 ,林大吉学法 学
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