范文一：房地产行业的税收政策有哪些?
房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题武汉市地税局副局长徐会希一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)(一)营业税――基本规定应纳营业税=销售收入×税率1,销售收入的确认:(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认:(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;②将开发产品转作经营性资产;③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;④以开发产品抵偿债务;⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入" "=销售收入政策" "=执行掌握3,税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.――可以利用的政策《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税――基本规定:1,工资,薪金所得项目(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,股息,红利所得项目(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税――基本规定1,预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;(3)单纯土地转让的,预征率为3%;(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.预征土地增值税="">
范文二：房地产营业税政策具体有哪些内容
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房地产营业税政策具体有哪些内容 市场的自我调节总会被政府宏观调控所影响，这也是国家把我国家经济命脉的关键点。政策的调整不仅影响经济，还影响着人民生活，尤其是涉及到房地产，这被公民视为温馨的港湾的住宅。你想了解关于房地产营业税政策的知识吗,这可关系着大家的经济利益，所以可以了解一下。
一、财税[2000]125号
《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)
1、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
2、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
二、国税函[2002]74号
《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》(国税函
赢了网http://s.yingle.com [2002]74号)
为了配合住房制度改革，建立和管理好我国住房租赁市场秩序，鼓励个人将多余住房出租，以满足一部分人特别是中低收入者对住房需求，财政部和总局联合下发的《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》中第二条:“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”的规定，具体含义是:对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。你局应按上述政策规定解释，对个人出租商住两用房的，根据出租后房屋的实际用途确定相应的房产税、营业税税率计征房产税、营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。
应纳税额=(销售收入-购买房屋的价款)*适用税率。
三、财税〔2008〕174号
《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)
赢了网http://s.yingle.com 自2017年1月1日,12月31日，个人将购买不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产营业税适用税率5%。
应纳税额=(销售收入-购买房屋的价款)*适用税率。
四、国税函[2008]277号
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定，不征收营业税。
五、国税函[2009]520号
《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函[2009]520号)
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1、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
2、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
六、国税函[2009]630号
《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》(国税函[2009]630号)按照“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的要求，统一开发了建筑业、房地产业营业税项目管理软件。近年来，广西、甘肃、福建等省、区、市税务机关积极贯彻落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，取得了以票控税、综合管理、税收增收的显著成效。
赢了网http://s.yingle.com 为深入贯彻中央经济工作会议关于“依法加强税收征管，做到应收尽收”的要求，加强建筑业、房地产业两个重点税源行业的营业税征收管理，不断提高税收征管质量和效率,保证营业税收入的持续稳定增长，总局要求各地税务机关要认真贯彻落实国税发〔2006〕128号文件要求，继续深入推进不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法，2017年底前所有地区必须将不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法落实到位。总局将在适当的时候组织检查落实情况，并适时进行督导，以保证办法落实到位。
七、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
自2017年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
这也意味着，个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税。按照调整前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。
而对于个人销售购买5年以上的非普通住房，按照其销售收入减除购房
赢了网http://s.yingle.com 价款以后的差额征收营业税;个人销售购买5年以上的普通住房，免征营业税，“国八条”则未做调整。
所以，通过房地产营业税政策的了解，可以看出政府对于民生发展大计的重视，对于中低收入者来说，政府推行廉租房和公租房，可以不交营业税;对于普通住房来说，保障公民的基本生活需要，故也不征收房地产营业税，前提是购买两年以上，对于个人购买非住宅的房产，则需要未够5年，需要补足差价。
房产纠纷法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律援助的帮助。
来源:(房地产营业税政策具体有哪些内容http://s.yingle.com/fc/148515.html)
范文三：2017年房地产调控政策变化有哪些
2017年房地产调控政策变化有哪些
017年3月份以来～全国约30个城市发布楼市调控新政。新轮政策收紧释放哪些信号?又有什么变化呢?下文小编就为你一一解答!
2017年房地产调控政策变化月份以来～全国约30个城市发布楼市调控新政。其中～厦门、杭州、广州等城市多次发布升级版调控政策;北京?多箭齐发?～打出调控?组合拳?。专家表示～因城施策是本轮调控的主要特点～新一轮不断收紧的楼市政策～凸显政府维护房地产市场平稳健康发展、抑制投机?炒房?的决心。
中国房地产业协会副会长苗乐如说～地方政府承担房地产调控的主体责任。各地从房地产市场形势出发～从稳定房价、抑制投机的角度～出台了一系列调控政策。
与上一轮调控相比较～本轮调控政策主要呈现两点变化:
一是北京、广州等一二线城市强力升级、严堵政策漏洞。北京市从?认房又认贷?开始～随之在购房资格、入学条件、商住房买卖限制、中介整治等方面填补政策漏洞～堪称?史上最严?。广州市3月30日升级房地产市场调控～居民家庭新购买住房(含新房和二手房)～须取得不动产证满2年后方可转让。
二是政策调控地域范围有所扩大～从一线城市和部分热
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点二线城市～扩展到一些三四线城市～如浙江嘉善、河北涿州、安徽滁州等。这些三四线城市大多数位于大都市圈周边～当京沪深等地提高购房门槛后～购房需求向周边外溢～引发政策调控。
此外～部分城市从供给侧出发～增加了土地和住房供应～特别是加大住房保障力度～增加公租房和共有产权性质的自住房等供应规模。
根据国家统计局数据～2月份～从同比看～70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落～其中多为一二线城市。但是～北京、广州、上海、南京、杭州、合肥、厦门二手房住宅价格指数分别同比增长%、%、%、%、%、%、%～凸显局部市场出现的一些新情况、新苗头。
?光运用短期政策不能完全解决房地产市场平稳健康和可持续发展问题～稳定房地产市场需要‘定下来就不轻易变’的长期制度安排。?清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为～一线城市高房价背后是供求关系的问题～根源在于城市化进程中供给侧的土地制度改革。
社科院财经战略研究院课题组近日发布的研究报告建议～抑制热点城市房价过快上涨～除了限购限贷政策～同时要有效改善供给;总体上控制货币过快增长～加快建立房地
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产市场健康发展的长效机制;明确公布政府短、中、长期土地利用和建设规划～合理引导居民流动。
苗乐如说～建立平稳健康发展的房地产市场～实现良好的预期管理～需更多从供给侧发力～形成与地方房地产市场特点相匹配的长效机制。长短配合～方能标本兼治。
徐州2017年房地产调控政策:住房公积金贷款最低首付上调10%业务运行情况
(一)缴存:2016年～实缴单位10712家～新开户单位480家,净增单位480家;实缴职工万人～新开户职工万人～净增职工万人;当年缴存额亿元～同比增长%。截至2016年底～缴存总额亿元～缴存余额亿元～同比分别增长%、%。
(二)提取:2016年～提取住房公积金万笔～当年提取额亿元～同比增长%;占当年缴存额的比率%～比上年同期增加个百分点。截至2016年底～提取总额亿元～同比增长%。
(三)贷款:2016年～发放个人住房贷款万笔亿元～同比增长%、%。2016年～回收个人住房贷款亿元。
截至2016年底～累计发放个人住房贷款万笔亿元～贷款余额亿元～同比分别增长%、%、%。个人住房贷款率为%～比上年同期减少个百分点。
社会经济效益
1.个人住房贷款:2016年～支持职工购建房万平方米～年末个人住房贷款市场占有率为%。通过申请住房公积金个
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人住房贷款～可节约职工购房利息支出72270万元。
.异地贷款:2016年～发放异地贷款103笔万元。截至2016年底～发放异地贷款总额万元～异地贷款余额万元。
.公转商贴息贷款:2016年～发放公转商贴息贷款0笔0万元～支持职工购建房0万平方米。当年贴息额万元。截至2016年底～累计发放公转商贴息贷款10766笔万元～累计为缴存职工贴息万元。
.住房贡献率:2016年～个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为%～比上年同期减少个百分点。
住房公积金增值收益
支持廉租住房建设的有关情况
市住房公积金管理中心自2002年9月成立以来～累计实现增值收益亿元～累计提取城市廉租住房建设补充资金亿元～全部上缴市财政局～有力支持了我市廉租住房建设。
个人公积金贷款
是如何节约职工购房利息支出的?
可节约职工购房利息支出:指当年获得住房公积金个人住房贷款的职工所需支付贷款利息总额与申请商业性个人住房贷款所需支付贷款利息总额的差额。商业性个人住房贷款利率按基准利率计算。2016年节约职工购房利息支出72270万元。
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范文四：我国当前房地产政策简评
我国当前房地产政策的简要分析与评价
近年来，房地产依然成为我国的基础产业和支柱产业，其能否平稳地发展，不仅关乎到整个宏观经济的运行，对社会的各个方面也都有不同程度上的影响，如民生、政策等。显而易见，我国当前的房地产市场呈现许多难解的现象，为此，一系列调控政策和措施得以出台以缓解并解决问题。这些举措在短期内取得了一些成效，但总体效果却难以尽如人意。本文主要基于我国当前的房地产发展现状，着重对相关调控政策、政府制定这些政策的背景以及现行政策对社会公众的影响作简要分析与评述。
在我国，住房问题不仅仅关乎着国民的衣食住行, 也关乎着社会的安全稳定，对于绝大多数的中国人来说，能够拥有一套理想的住房将是劳碌一生为之奋斗的目标，没有住房就不能实现安居乐业，现代经济运行下，住房在每个人的生活中占据重要的位置。随着社会主义市场经济体制的建立与发展，尤其是进入二十一世纪以来，我国的房地产行业迅速发展，极大地推动了我国的经济增长。但同时，一些不良的事实也悄然滋生：严重的投机炒作现象，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产市场运作不规范等等。房价是房地产市场的核心，是房地产市场健康的晴雨表，很多人对此都做过讨论，大家的意见也莫衷一是，比如说“价格非理性上涨”问题：房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需资金主要由金融机构提供，由此产生一个悖论，即缺少金融支持房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。
为了解决这些问题，引导房地产行业健康稳定发展，我国政府及相关部门相继出台了一系列调控政策和措施。近些年的诸如：2008年的国务院出台“国十条”，计划建设廉租房 350 万套；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；个人购买住房免征印花税、土地增值税；银行不得向小产权房发放贷款；国土资源部公布《土地登记管理办法》等。2009年的国务院出台“国四条”，增加供给、抑制需求、加强监管、推进保障住房建设；普通商品房最低资本金比例下降至 20%；收紧土地受让政策，开发商必须首付 50%土地费用，一年内缴纳全款等。2010年的国务院出台“国十一条”，坚决遏制部分城市房价过快增长；出台《商品房屋租赁管理办法》，规范商品住房租赁行为；住建部等 7 部门出台《关于加快发展公共租赁住房指导意见》等。2011年的国务院出台国八条，要求继续严格执行限购政策；住建部规定保障性住房建设用地占比 70%；购房不足 5 年便交易，将全部征收营业税；规定第二套房首付比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍等。2012年的继续严格执行“限购令”；对房价上涨过快地区问责；2 次下调存款准备金率，每次下调 0.5%；3 年半首次降息0.25%；下调个人公积金存款利率；严控土地储备，并出台《闲置土地处理办法》等。2013年的国务院出台“国五条”细则，加快形成房地产调控长效机制；对出售自有住房征收 20%个人所得税；扩大房产税试点范围；继续严格执行“限贷”政策等。2014年的还清首套房贷再购享受首套待遇；央行放松调控等。
上述政策大体上可以归纳为以下几类：一是行政政策，主要包括计划手段、行政管理、专项规划等，具体表现为长期计划、年度计划、国土规划、区域规划、城市规划、土地利用总体规划等；二是经济政策，主要包括投资政策、财政政策、价格政策、土地政策，具体表现为税收政策、财政支出、土地税负、土地使用、土地金融政策、利率政策、信贷政策等；三是引导政策，主要包括舆论导向、劝告、信息引导等。
自政府调控房地产市场以来, 房价就被公认为最直接的有效性测评指标, 我们可以从房价看出政府的宏观调控政策是否真正的达到其最初的目的。随着房价的一直上升, 社会对政府宏观调控的质疑也愈加强烈, 但是, 我们也应客观的看到, 政府的干预是并非完全无效, 在一定程度上推动房地产市场向健康的方向发展。其取得的成效主要有：一是房价有所轻微调整。虽然房价一直处于上涨的趋势, 但是随着国家宏观政策的力度加大，2010年房价增长的速度
有所下降，房价疯狂上涨的局势得到控制，今年，房价上涨又有所抬头。二是保障性住房制度有所完善。一方面，国家对保障性住房的建设投资一直加大；另一方面，保障性住房的一系列制度也随之完善。三是房地产市场的运行机制得到一定的规范，从而促成整个社会的稳定和有序发展。
在材料中，“有一套房还清贷款再买算首套”、“房贷政策调整释放三大信号，并不是要让房价再起飞”、“央行放松首套房认定送好利，绿城集团连夜提价5%~10%”、“南京放松限贷首日楼盘火，开发商笑称终于等到这一天”、“芙蓉姐姐微博征婚，地产男优先，点名王思聪”等信息，无不让生活在当下社会的每个人都不难发现，我们的房地产市场依然存在很多的问题：未能改变商品房售价过高导致中低收入家庭难以接受的现实、未能改变房地产市场过剩与短缺并存及供给结构失调的现状、未能改变依靠借货比例过大的现象、未能改变房地产行业税费不合理和开发商暴利的现象、未能改变地方政府管理错位的现象、未能改变保障性住房覆盖人群少的现象等等，这不得不引发我们思考另一个问题：良好的调控政策带来的调控效果为何会屡屡出现偏差？
个人认为，总结造成我国房地产宏观调控目标和效果的差异性，其原因主要集中于以下几个方面：一是相关主体及利益的交错，难以协调。在整个房地产的运行机制中，其涉及的主体非常广泛，按照是否能从政策中获得收益可以分为两类：获益的主要有政府，尤其是地方政府，及其相关部门、开发商、银行、当下有房者等；而利益受损的主要是所谓的“无产者”，即当下没有房产，对房子却又有刚性需求的那部分人或群体。二是政策目标的多元化冲突和手段的不合理性。调控目标多元化本身冲突是影响房地产调控效果的根源之一。在房地产快速发展期，中央政府调控的目标是抑制投资过热和控制房价过快增长。事实上这两个目标本身存在冲突。另外我国宏观调控手段也存在不合理性，政策反复单一、缺乏一致性和多样性，例如“国六条”本身是为了抑制过快上涨的房价而出台，可实际效果房价不但没有降低反而上涨地更明显。三是配套政策不健全。比如在抑制房价政策方面，自2005年开始，宏观调控的主基调就是平抑房价，然而时至10年后的今天，房价仍一路高涨，仍有很多中低收入家庭买不起房，经济适用房投资占整个商品住宅的比重逐年降低相应配套政策不健全是宏观调控目标与效果失衡的重要原因之一。四是房地产业的周期性波动。房地产经济的增长便随着国民经济的增长，呈现波浪式前进的趋势。由于自身发展中出现的结构失衡问题以及某些外部因素的冲击，房地产行业发展的实际增长曲线总会偏离总体趋势增长的曲线，基本上呈现围绕长期趋势上下波动的趋势。而这种自身周期性波动的规律性也是造成房地产宏观调控目标与效果差异性的原因之一。五是政策调节效果显现具有时滞性。从以往房地产宏观调控的案例看，我国宏观调控政策的效果显现一般都具有时滞性。就调控效果而言，趋势一旦形成，反向调控措施往往需要持续一段时间才能实现目标。另外，宏观经济环境、地方政府的执行力、宏观调控机制、货币政策传导机制等因素，在分析政策目标和政策效果的差异性时也不可忽视。
通过以上分析，我们可以初步体会到，完善我国政府对房地产市场的宏观调控作用是一个长期而系统的工程，需要多管齐下。对此，我简要地提出以下几点建议：一是制定不同利益群体相互制衡的机制。主要包括降低中央政府经济发展规划的集权性、改善地方政府的绩效考核体系、增强弱势利益群体的制衡力量等。二是加强相关部门之间的协调性，并协调好相关利益主体之间的关系。政府在制定宏观调控政策时要注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；同时还要加强宏观调控的合力效应，加强部门和利益主体之间的协调性。三是完善相关制度。主要包括公积金制度、保障性住房体系、土地管理制度、售房制度等。四是运用适当的调控手段，使其具有一致性和多样性。主要是立足经济手段（实行适度房地产金融政策，改善房地产税制结构）、加强行政手段（建立与房价相关联的绩效考核制度，建立相应的行政问责制，出台相关规范
加强对房地产市场监管）、重视法律手段（在我国, 关于房地产市场的法律并不完善, 细化程度也不高, 在很多环节上都有缺失, 在加强立法的同时, 应加强房地产法律咨询服务, 提高房地产纠纷、仲裁、司法水平, 使房地产业逐步走向法制化轨道。）等。此外，优化房地产税收制度、健全金融调控政策、规范土地调控政策、建立房地产市场信息公开和监测分析机制等，对进一步提高宏观政策的有效性都具有积极的意义。
最后，试问坚持房地产政策调控不放松，能不能让房价回归到所有城镇居民收入水平都能够承受的水平？政府要多大比重的对城镇居民实行财力支撑的住房保障？坚持房地产政策调控能不能做到不影响宏观经济的稳定和健康发展？不管怎样，我们需要相信并期待，随着我国住房制度改革的不断深化、相关制度的配套和大家的共同努力，市场必将逐渐规范，保障必将逐步到位，房地产业的相关业态也将日趋配套完善，百姓的“住有所居”和房地产市场平稳健康发展的愿望，也一定能够逐步实现。
范文五：2005年我国房地产政策
2005年我国房地产政策
央行决定从 3月 15日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷 款优惠利率; 对房地产价格上涨过快的城市或地区, 个人住房贷款最低首付款比 例可由现行的 20提高到 30。 央行此举表明, 中央政府对房地产的政策调控力度进 一步加大。
2005年 3月 房地产税改革深入
调控触及交易环节 [size=10.5pt]财政部副部长肖捷在出席 “中国发展高层 论坛”时表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一 段时期将重点推进房地产税改革。 国务院发展研究中心正在筛选试点城市, 将开 始模拟运行,为最终出台房地产税提供决策基础。
2005年 3月 国八条出台 调控上升到政治高度 (老国八条 )
国务院出台八点意见稳定房价。 一是高度重视稳定住房价格; 二是将稳定房 价提高到政治高度, 建立政府负责制; 三是大力调整住房供应结构, 调整用地供 应结构, 增加普通商品房和经济住房土地供应, 并督促建设; 四是严格控制被动 性住房需求, 主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面 监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组 织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年 5月 七部委意见 调控加强、细则出台 (新国八条 )
国务院办公厅发出通知, 转发建设部等七部委 《关于做好稳定住房价格工作 的意见》 , 被称为“新国八条” 。要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模 过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年 9月 银监会 212号文件收紧房产信托
2005年 9月底, 由银监会制定的房地产信托管理文件 (即 “ 212号文” ) 开始下 发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 , 对房地产信托发行门槛进行了严格限制 . 提高房地产信托发行门槛, 要求房地产 贷款企业必须四证齐全、自有资金达到 30等。
2005年 10月 国税总局重申二手房交纳个税
2005年 10月 11日, 国家税务总局发布了 《关于实施房地产税收一体化管理若 干具体问题的通知》 (国税发 [2005]156号 ) ,文件正式明确了个人买卖二手房, 必须交纳个人税。
文件明确,在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税, 其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也 要同时进行征收。
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