范文一：房屋租赁纠纷的司法解释

《房屋租赁纠纷的司法解释》

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作者: 日期:2014-10-26

当前，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，于9月1日正式施行。

司法解释将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。为解决审判实践中的突出问题，本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。

司法解释规定:“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”“承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用这个司法解释。”

哪些纠纷作出具体规定

司法解释在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则:一是限定无效合同的范围。司法解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就认定合同有效。

律师解读

山东汇通律师事务所张吉青律师认为:该《解释》严格体现了《合同法》及相关法规立法宗旨，具有很强的可操作性、适用性，对正确、及时解决此类纠纷，意义重大。

《解释》对未经批准的违法房租赁，一概认定无效，澄清了多年以来，租赁房违法属于行政管理范畴，不影响租赁合同效力的观点。会有效地遏止开发商长期占有闲置土地临时房非法牟利的现象，督促开发商放弃“副业”，专心主业。

《解释》对承租人的优先购买权，明确了限制性规定，对出租人的房屋共有人、直系亲属、近亲属购买房屋的，承租人主张优先权的，不予支持。既加大了对房屋所有权的保护，又稳定了房屋交易关系。

在租赁双方以外，《解释》确认次承租人为诉讼的第三人主体，有利于查明事实，分清责任。《解释》没有要求“当事人房屋租赁合同，按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为合同有效要件”。据此，相关行政部门，关于房屋租赁的某些强制性登记备案及处罚规定的合法性，值得商榷。

热点难点:

房屋装饰装修纠纷

房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。该司法解释确立了处理此类纠纷的规则:承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，要区分情况适用不同的处理原则。

律师解读

山东国衡律师事务所(www.lvshimen.com)刘校伦律师认为:在房屋租赁合同纠纷案件中，关于承租人改善租赁物或者在租赁物上增设他物而导致的纠纷，之前在司法审判中适用的是《合同法》第223条的规定，一是承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;二是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。由于该条款中对经出租人同意在租赁物上增设他物在合同期满后是否给予补偿没有明确的规定，在司法实践中，针对同一情形，会出现不同的判决。最高法院的上述《解释》解决了这个问题，该《解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

以上规定适用的前提是合同有效。在合同无效情况下，出租人同意或不同意利用装饰装修;在合同解除情况下，导致的装饰装修残值损失有谁来承担，该司法解释也分别作了规定。

范文二：租赁合同的司法解释

租赁合同的司法解释

篇一:《租赁合同纠纷案司法解释》解读

《租赁合同纠纷案司法解释》解读

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

今天小编要与大家分享的是:《租赁合同纠纷案司法解释》相关解读。具体内容如下，欢迎参考阅读:

解读《租赁合同纠纷案司法解释》

核心内容:本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的"城中村"内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城

乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为

了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处"一审法庭辩论终结前"不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责

任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了"一房数租"的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

"一房数租"时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

篇二:房屋租赁合同纠纷案件的解释

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

2009-7-30

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合

同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租(转自:wWw.bdFqy.com 千 叶帆 文摘:租赁合同的司法解释)人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

篇三:最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

用法律若干问题的解释

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二??九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由

承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房

屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持: (一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示

购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

范文三：买卖不破租赁及破租赁的司法解释

物权法

第一百九十条? 订立抵押合同?前抵押财产已?出租的,原租赁关系不?受该抵押权的?影响。抵押权设立后?抵押财产出租?的,该租赁关系不?得对抗已登记?的抵押权。

最高人民法院?关于适用《中华人民共和?国担保法》若干问题的解?释

第六十五条 抵押人将已出?租的财产抵押?的,抵押权实现后?,租赁合同在有?效期内对抵押?物的受让人继?续有效。

第六十六条 抵押人将已抵?押的财产出租?的,抵押权实现后?,租赁合同对受?让人不具有约?束力。

抵押人将已抵?押的财产出租?时,如果抵押人未?书面告知承租?人该财产已抵?押的,抵押人对出租?抵押物造成承?租人的损失承?担赔偿责任,如果抵押人已?书面告知承租?人该财产已抵?押的,抵押权实现造?成承租人的损?失,由承租人自己?承担。

合同法

第二百二十九?条 租赁物在租赁?期间发生所有?权变动的,不影响租赁合?同的效力。

最高人民法院?关于审理城镇?房屋租赁合同?纠纷案件具体?应用法律若干?问题的解释

第二十条 租赁房屋在租?赁期间发生所?有权变动,承租人请求房?屋受让人继续?履行原租赁合?同的,人民法院应予?支持。但租赁房屋具?有下列情形或?者当事人另有?约定的除外,

,一,房屋在出租前?已设立抵押权?,因抵押权人实?现抵押权发生?所有权变动的? ,

,二,房屋在出租前?已被人民法院?依法查封的。

最高人民法院?关于贯彻执行《中华人民共和??国民法通则》若干问题的

意?见,试行,

119、承租户以一人?名义承租私有?房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住?人要求按原租?约履行的,应当准许。

私有房屋在租?赁期内,因买卖、赠与或者继承?发生房屋产权?转移的,原租赁合同对?承租人和新房?主继续有效。

未定租期,房主要求收回?房屋自住的,一般应当准许?。承租人有条件?搬迁的,应责令其搬迁?,如果承租人搬?迁确有困难的?,可给一定期限?让其找房或者?腾让部分房屋?。

范文四：租赁合同中的相关司法解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

租赁合同相关司法解释

租赁合同是双务有偿的合同

在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。 承租人租赁的目的是为了使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。对租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

。

妥善保管租赁物也是承租人的主要义务之一。保管的义务源自于承租人对租赁物享有的是占有和使用权，租赁物的所有权并不是承租人的，是他人的财产在承租人手中，才产生了保管的义务。承租人在使用完毕后，最终要将租赁物返还给出租人。返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。何为妥善保管，在国外的法律中叫做“尽善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤谨注意”。通俗地说，就是要把该租赁物当成自己的财产加以保管。承租人的保管义务应包括几个内容：

1．按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物

如租的是机器设备，就应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。租赁物是电脑的，在使用后关掉电源开关等等。

2．按照租赁物的使用状况进行正常的维护

3．通知和协助

当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。

承租人如果违反该项义务，没有对租赁物妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他允许使用租赁物的人的行为造成的租赁物的损坏的，承租人也应承担责任，因为第三人使用租赁物是经承租人许可的。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担

损害赔偿责任。

法条文义解释：本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定。

承租人在租赁期间占有租赁物的，有妥善保管租赁物的义务。此种义务是基于承租人对租赁物的占有和使用产生的。从表面上看，承租人并不是租赁物的所权人，没有必要维持租赁物良好状态的义务，但是为了维护真正的所有权人的利益，必须规定承租人的保管义务。承租人在使用完毕后，最终要将租赁物返还给出租人，返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能，承租人就一

定要妥善保管租赁物，妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用。

本条中的“妥善保管”应该理解为“善良管理人的义务”。承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。所谓善良管理人的义务就是要像保管自己的财物一样保管出租人的租赁物。租赁物有收益能力

的，应当保持其收益能力。

承租人的保管义务除了包括本法第二百一十七条规定的承租人应当按照约定的方式或者租赁物

的性质所要求的方法保管租赁物之外，还有以下的从属义务：

1.通知义务。当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。承租人的通知义务的构成要件包括：(1)必须出现了应为通知的事项。例如，租赁物出现了需要修理、防止危害的必要，第三人就租赁物主张权利等。(2)出租人不知

道该事项。如果出租人事实上已经知道该事项则出租人没有必要维持该事项。

有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先行垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不

能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。

2.保存行为的容忍义务。出租人为保存租赁物的必要行为，承租人不得拒绝。当然此种行为必须是必要的，否则承租人有权拒绝。而且如果此种非必要行为给承租人造成损失的，承租人可以要求出

租人进行赔偿。

承租人违反本条规定的义务，没有对租赁物进行妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他允许使用租赁物的人或者承租人的共同居住人的行为造成的租赁物的损坏的，承租人也应承担责任。承租人的共同居住人包括承租人的家属、保姆和来宾等。承租人允许

使用租赁物的人包括共用人和次承租人。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

【释义】本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。

本条规定的是出租人的两条义务，一是交付义务；二是对租赁物的瑕疵担保责任。这两项义务是出租人的重要义务。其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等是这两个义务派生出来

2．出租人对租赁物的瑕疵担保责任

瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁合同同买卖合同一样都是一种有偿合同，其合同标的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等。一般来讲，承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。但在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕疵，出租人也要负有瑕疵担保责任。即本法第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

本条规定出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求：一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出租人应对其进行及时地维修，以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修，承租人可以自行维修，维修的费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或延长租期。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

【释义】本条是关于在租赁期间租赁物发生毁损、灭失的承租人的请求权的规定。

本条规定的是在承租人已尽了善良管理人的义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物的毁损、灭失的，承租人享有何种权利。

不可归责于承租人的事由有下列几种情况：

1．因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的

不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。如承租人租赁房屋的，由于发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落，这种损坏是承租人难以克服的。按照本法的规定，不可抗力是免责的事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失了，承租人不承担责任。

2．因意外事件造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租用汽车在路上正常行驶，被一违反交通规则的汽车撞坏，经过认定承租人本人无过错，汽车的损害是由于第三人的违反交通规则的行为造成的。

3．因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租人要求出租人进行维修，但出租人迟迟不予维修，最后导致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。 上述前两种情况，不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都无过错，既不可归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的情况。在这种情况下，应当维护哪一方当事人的利益，是法律所要解决的问题。按照民法上的一般原则，对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则。在租赁合同中，多数情况下，出租人是租赁物的所有人至少是可以支配租赁物的人，当发生不可归责于双方当事人的事由的情况，租赁物毁损、灭失了，这个风险责任应当由出租人来承担。

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第五十三条合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的

合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

第一百二十四条法本法分则或者其他律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句

、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意

思。

范文五：审理房屋租赁合同纠纷的司法解释

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审理房屋租?赁合同纠纷?的司法解释?

《最高人民法?院关于审理?城镇房屋租?赁合同纠纷?案件具体应?用法律若干?问题的解释?》(法释[2009]11号，2009年?6月22日?最高人民法?院审判委员?会第146?9次会议通?过)

中华人民共?和国最高人?民法院公告?

《最高人民法?院关于审理?城镇房屋租?赁合同纠纷?案件具体应?用法律若干?问题的解释?》已于200?9年6月2?2日由最高?人民法院审?判委员会第?1469次?会议通过，现予公布，自2009?年9月1日?起施行。

二??九年七月三?十日

为正确审理?城镇房屋租?赁合同纠纷?案件，依法保护当?事人的合法?权益，根据《中华人民共?和国民法通?则》、《中华人民共?和国物权法?》、《中华人民共?和国合同法?》等法律规定?，结合民事审?判实践，制定本解释?。

第一条 本解释所称?城镇房屋，是指城市、镇规划区内?的房屋。

乡、村庄规划区?内的房屋租?赁合同纠纷?案件，可以参照本?解释处理。但法律另有?规定的，适用其规定?。

当事人依照?国家福利政?策租赁公有?住房、廉租住房、经济适用住?房产生的纠?纷案件，不适用本解?释。

第二条 出租人就未?取得建设工?程规划许可?证或者未按?照建设工程?规划许可证?的规定建设?的房屋，与承租人订?立的租赁合?同无效。但在一审法?庭辩论终结?前取得建设?工程规划许?可证或者经?主管部门批?准建设的，人民法院应?当认定有效?。

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第三条 出租人就未?经批准或者?未按照批准?内容建设的?临时建筑，与承租人订?立的租赁合?同无效。但在一审法?庭辩论终结?前经主管部?门批准建设?的，人民法院应?当认定有效?。

租赁期限超?过临时建筑?的使用期限?，超过部分无?效。但在一审法?庭辩论终结?前经主管部?门批准延长?使用期限的?，人民法院应?当认定延长?使用期限内?的租赁期间?有效。

第四条 当事人以房?屋租赁合同?未按照法律?、行政法规规?定办理登记?备案手续为?由，请求确认合?同无效的，人民法院不?予支持。

当事人约定?以办理登记?备案手续为?房屋租赁合?同生效条件?的，从其约定。但当事人一?方已经履行?主要义务，对方接受的?除外。

第五条 房屋租赁合?同无效，当事人请求?参照合同约?定的租金标?准支付房屋?占有使用费?的，人民法院一?般应予支持?。

当事人请求?赔偿因合同?无效受到的?损失，人民法院依?照合同法的?有关规定和?本司法解释?第九条、第十三条、第十四条的?规定处理。

第六条 出租人就同?一房屋订立?数份租赁合?同，在合同均有?效的情况下?，承租人均主?张履行合同?的，人民法院按?照下列顺序?确定履行合?同的承租人?:

(一)已经合法占?有租赁房屋?的;

(二)已经办理登?记备案手续?的;

(三)合同成立在?先的。

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不能取得租?赁房屋的承?租人请求解?除合同、赔偿损失的?，依照合同法?的有关规定?处理。

第七条 承租人擅自?变动房屋建?筑主体和承?重结构或者?扩建，在出租人要?求的合理期?限内仍不予?恢复原状，出租人请求?解除合同并?要求赔偿损?失的，人民法院依?照合同法第?二百一十九?条的规定处?理。

第八条 因下列情形?之一，导致租赁房?屋无法使用?，承租人请求?解除合同的?，人民法院应?予支持:

(一)租赁房屋被?司法机关或?者行政机关?依法查封的?;

(二)租赁房屋权?属有争议的?;

(三)租赁房屋具?有违反法律?、行政法规关?于房屋使用?条件强制性?规定情况的?。

第九条 承租人经出?租人同意装?饰装修，租赁合同无?效时，未形成附合?的装饰装修?物，出租人同意?利用的，可折价归出?租人所有;不同意利用?的，可由承租人?拆除。因拆除造成?房屋毁损的?，承租人应当?恢复原状。

已形成附合?的装饰装修?物，出租人同意?利用的，可折价归出?租人所有;不同意利用?的，由双方各自?按照导致合?同无效的过?错分担现值?损失。

第十条 承租人经出?租人同意装?饰装修，租赁期间届?满或者合同?解除时，除当事人另?有约定外，未形成附合?的装饰装修?物，可由承租人?拆除。因拆除造成?房屋毁损的?，承租人应当?恢复原状。

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律伴网，www.lvban?365.net，律伴让法律?服务更便捷?! 第十一条 承租人经出?租人同意装?饰装修，合同解除时?，双方对已形?成附合的装?饰装修物的?处理没有约?定的，人民法院按?照下列情形?分别处理:

(一)因出租人违?约导致合同?解除，承租人请求?出租人赔偿?剩余租赁期?内装饰装修?残值损失的?，应予支持;

(二)因承租人违?约导致合同?解除，承租人请求?出租人赔偿?剩余租赁期?内装饰装修?残值损失的?，不予支持。但出租人同?意利用的，应在利用价?值范围内予?以适当补偿?;

(三)因双方违约?导致合同解?除，剩余租赁期?内的装饰装?修残值损失?，由双方根据?各自的过错?承担相应的?责任;

(四)因不可归责?于双方的事?由导致合同?解除的，剩余租赁期?内的装饰装?修残值损失?，由双方按照?公平原则分?担。法律另有规?定的，适用其规定?。

第十二条 承租人经出?租人同意装?饰装修，租赁期间届?满时，承租人请求?出租人补偿?附合装饰装?修费用的，不予支持。但当事人另?有约定的除?外。

第十三条 承租人未经?出租人同意?装饰装修或?者扩建发生?的费用，由承租人负?担。出租人请求?承租人恢复?原状或者赔?偿损失的，人民法院应?予支持。

第十四条 承租人经出?租人同意扩?建，但双方对扩?建费用的处?理没有约定?的，人民法院按?照下列情形?分别处理:

(一)办理合法建?设手续的，扩建造价费?用由出租人?负担;

(二)未办理合法?建设手续的?，扩建造价费?用由双方按?照过错分担?。

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律伴网，www.lvban?365.net，律伴让法律?服务更便捷?! 第十五条 承租人经出?租人同意将?租赁房屋转?租给第三人?时，转租期限超?过承租人剩?余租赁期限?的，人民法院应?当认定超过?部分的约定?无效。但出租人与?承租人另有?约定的除外?。

第十六条 出租人知道?或者应当知?道承租人转?租，但在六个月?内未提出异?议，其以承租人?未经同意为?由请求解除?合同或者认?定转租合同?无效的，人民法院不?予支持。

因租赁合同?产生的纠纷?案件，人民法院可?以通知次承?租人作为第?三人参加诉?讼。

第十七条 因承租人拖?欠租金，出租人请求?解除合同时?，次承租人请?求代承租人?支付欠付的?租金和违约?金以抗辩出?租人合同解?除权的，人民法院应?予支持。但转租合同?无效的除外?。

次承租人代?为支付的租?金和违约金?超出其应付?的租金数额?，可以折抵租?金或者向承?租人追偿。

第十八条 房屋租赁合?同无效、履行期限届?满或者解除?，出租人请求?负有腾房义?务的次承租?人支付逾期?腾房占有使?用费的，人民法院应?予支持。

第十九条 承租人租赁?房屋用于以?个体工商户?或者个人合?伙方式从事?经营活动，承租人在租?赁期间死亡?、宣告失踪或?者宣告死亡?，其共同经营?人或者其他?合伙人请求?按照原租赁?合同租赁该?房屋的，人民法院应?予支持。

第二十条 租赁房屋在?租赁期间发?生所有权变?动，承租人请求?房屋受让人?继续履行原?租赁合同的?，人民法院应?予支持。但租赁房屋?具有下列情?形或者当事?人另有约定?的除外:

(一)房屋在出租?前已设立抵?押权，因抵押权人?实现抵押权?发生所有权?变动的;

(二)房屋在出租前已被人民??法院依法查?封的。

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第二十一条? 出租人出卖?租赁房屋未?在合理期限?内通知承租?人或者存在?其他侵害承?租人优先购?买权情形，承租人请求?出租人承担?赔偿责任的?，人民法院应?予支持。但请求确认?出租人与第?三人签订的?房屋买卖合?同无效的，人民法院不?予支持。

第二十二条? 出租人与抵?押权人协议?折价、变卖租赁房?屋偿还债务?，应当在合理?期限内通知?承租人。承租人请求?以同等条件?优先购买房?屋的，人民法院应?予支持。

第二十三条? 出租人委托?拍卖人拍卖?租赁房屋，应当在拍卖?5日前通知?承租人。承租人未参?加拍卖的，人民法院应?当认定承租?人放弃优先?购买权。

第二十四条? 具有下列情?形之一，承租人主张?优先购买房?屋的，人民法院不?予支持:

(一)房屋共有人?行使优先购?买权的;

(二)出租人将房?屋出卖给近?亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的?;

(三)出租人履行?通知义务后?，承租人在十?五日内未明?确表示购买?的;

(四)第三人善意?购买租赁房?屋并已经办?理登记手续?的。

第二十五条? 本解释施行?前已经终审?，本解释施行?后当事人申?请再审或者?按照审判监?督程序决定?再审的案件?，不适用本解?释。

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