范文一:物业公司风险清单
物业公司风险清单
物业公司风险清单
2011年09月01日
物业公司风险点清单(通用类) 类别 风险点 风险点描述 客户关系 法律诉讼 1、 与业主、贷供方等发生法律诉讼。 政府 2、 与物业主管部门、工商政府部门查处而引发的问题(如资质审核、证照变更等)。 媒体 1、 因媒体报道产生的负面新闻。 2、 员工私自接受媒体采访或以铭城名义发表行业文章。 3、 媒体工作人员以利益要求威胁公司。 信息传递 1、 信息传递不及时引发相关事件升级的问题。 2、 有意瞒报、谎报、漏报重大事件。 印章管理 1、 法人公章、合同章、管理章管理盗用、失窃。 社区文化 1、 活动过程中出现人身伤亡及意外事件。 保险 1、 因未购买公共责任险、停车场责任险、机损险、高空抛物险等,带来经营风险。 重要资料存储 1、 因突发事件导致资料丢失,如火灾,电脑病毒等。 2、 地产移交资料等房屋相关资料(项目上提供资料清单)。 人力资源 实习安排 建立离职人员清单 1、 实习生未签定实习协议、未及时购买商业保险、或相关人事资料不齐全。 证件核查 1、 大专以上学历证无验证证明。 2、 毕业前入职,只有学历证明、无毕业证。 3、 特种行业操作人员无证上岗(司机、高压进网操作人员、电焊、救生、消防、电梯、电工、给排水等)。 岗位证书管理 1、 特种行业岗位证书若没在规定时间年审,相当于无证上岗。 2、 个别岗位如救生岗、食堂人员健康证需定期延续办理 体检审核 1、 体检日期在报到日期之后。 2、 体检表无本人照片、无医院最终"体检合格"章。 担保与无犯罪记录 证 明 1、 未能及时提供《无犯罪记录 证明》,或证明非户籍所在地派出所开,要素也不齐全。 2、 杭州市(所在城市)户口担保无照片、无在职证明或户口复印件 人事资料核查 1、 人事资料过期、变更未及时申报、资料不全等 2、 银行卡复印件提供错误,导致工资发放错误 3、 员工资料不齐全或丢失(考核记录、劳动合同等) 4、 人事资料中无员工调动记录 人力资源 转正 1、 未及时转正,或因未安排参加新职员培训、或资料不齐全,延误转正,但无延期转正面谈。未及时告知职员已转正信息及相关薪金待遇 社保与商业保险 1、 社保或商业保险未及时购买、漏买部分月份或未及时停保等; 或输入姓名/身份证号码错误 工伤申报 1、
因为不及时申报或虚假申报存在的风险 劳动合同 1、 新员工未签署“劳动合同签署声明”;或者签署声明
2、 时间比入职时间早或晚。
3、 合同涂改、空白、缺项、填错等。
4、 合同中:试用期工资和正式工资混淆、空白、填错等劳动合同(首签)日期比入职日期超出一个月
5、 无合同签收备案表,合同未摁手印
6、 相关工作内容、加班限定、内部调动、保密约定等条款监控 考核控制 1、 月度考核汇总表没有填写考核时间、无部门负责人签字
2、 季度考核面谈表无考核双方签名确认;需改进人员考核结果没有
离职手续 1、 离职手续表交接处无相关 责任人签名(只填写明确告知本人
“无”)
2、 无部门负责人签名
3、 转正人员离职,无离职详细原因及管理意见
4、 部门主动解除 员工劳动合同关系风险
5、 需要重点提醒月末月初请假的风险:离职倾向-锁定工资-做好交接或不予批假-重点关注
6、 按公司现行规定,人员离职后由公司出资培训并签署协议的,需按协议约定扣除相应费用
7、 离职人员在 SAP 中未及时锁定 人员调配 1、 公司内部部门间调动存在先有调动事实,后才报人力部。导致员工 SAP资料未做调动,工资成本划分出现差异
2、 亦存在部门未及时与员工沟通调动情况而引发员工投诉 财务管理 审计 1、 通过第三 方会计 审计暴露 公司财务重大问题而引发的官司 财务管理 政府关系 1、 经税务、物价等政府部门查处而引发的问题
员工违法行为 1、 员工违反 公司财务制度 ,存在贪污、受贿等不法行为 停车场发票的重复使用 1、 车场安全员对于客户遗弃的停车发票不作废票处理,重复使用 票据核销 1、 财务记账在先,部门票据核销在后,账务同核销相分离 发票开具 1、 发票的开具缺乏监督,存在未收款先开票的行为 家政收费管理 1、 家政人员直接向客户收取现金 代收款项 1、 职员私自接受业主委托,代业主收取房租,代购商品等行为 备用金管理 1、 部门备用金存入个人账户
2、 备用金的存折与密码由一人保管 资金的转存 1、 擅自开通网上企业银行,通过备用金个人账户进行资金转款的 管理费饱和收入 1、 饱和收入的数据缺乏核对 收费印鉴管理 1、 现场人员随意使用收费专用章 采购管理 1、 采购物资 品质不能满足现场工作要求,采购过程不受监控 采购行为 1、 采购人员 获取折扣,侵占 公司收入 供方的评估及监控 1、 部门供方评估未按要求 进行,监控流于形式 现金付款 1、 采用现金采购物品 合同款项 1、 对外分期付款、保修款类合同的付款 资产非正常使用 1、 对固定资产非正 常维修、非正常报废的管理 仓库物资 1、 仓库管理员每月月末未盘点登记账本 备注:以上风险点涉及到公司层面的,均为 [重大风险点]。 物业公司风险点清单(业务类) 一、各服务中心
类别 子类别 风险点 安全管理类 车辆管理类 1、 道闸砸人刮车(失灵、误操作、无防砸车装置)[重大风险]
2、 出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上无反光纸或反光漆、地桩强度不够)[重大风险]
3、 车辆进出没有检查(进入车辆车况检查、进入危险品、外出可疑物品、无牌车辆进入)。[重大风险]
4、 占道停放、占位停放等而引发的纠纷。[一般风险]
5、 车场标识不全。[一般风险]
6、 收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程不合理。[重大风险] 公共区域安全类 1、 路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破裂,导致业主财产损失。[一般风险]
2、 娱乐设施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲椅凳松动或尖角。[重大风险]
3、 工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落。[重大风险]
4、 特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等。[重大风险]
5、 电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、电梯保养或维修时的防护栏及提示标识。[重大风险] 治安类 1、 作案人员利用各种身份进行伪装,利用作案工具进行盗窃。[重大风险]
2、 安全员与小区业主或外来 人员发生肢体冲突。[重大风险] 职业安全类 1. 与客户、外来人员等发生暴力冲突。[重大风险]
2. 与歹徒发生正面冲突导致受伤。[重大风险]
3. 恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如:酷暑、
寒冬、雷电期间的安全巡逻与对讲的使用、台风
期间安全巡逻和高空坠物预防等天气)。[重大风
险]
4. 高空或离开地面作业时防止坠下(如:安全员帮
业主翻窗开门、围墙测试红外线等)。[重大风险]
5. 使用巡逻车辆时防止意外发生(如:自行车、摩
托车、电瓶车等)。[重大风险]
6. 在汽车道、车辆出入口执勤身体伤害。[重大风
险]
7. 在帮助业主的过程中 造成业主财产损失。[重大
风险]
8. 训练身体伤害。[一般风险]
9. 搬运物件过程身体伤害。[一般风险]
10.巡逻时防止自身意外伤害(如安全死角被蛇咬、
狗咬、滑倒等)。[一般风险] 环境管理类 绿化 1. 绿化工作时被植物或工具刺伤、割伤。[一般风
险] 消杀 1. 消杀工作中中毒。[重大风险] 保洁 1. 高空或离开地面作业时坠下(如:清洁外墙等)。[重大风险]
2. 无有效证件从事高空作业。[重大风险]
3. 防止在保洁工作时触电(如:清洁开关面板、插座、灯罩等)。[重大风险]
4. 清洁光滑作业面防止摔伤。[一般风险]
5. 恶劣天气情况下保洁作业身体伤害(如:酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)。[一般风险] 其他 1.环境类外包方的管理。[重大风险]
2.因环境管理工作操作带来公司财产、业主财产损失或使用操作工具造成人员伤亡。[重大风险]
3.搬运物件过程身体伤害(如:磕伤、扭伤、砸伤等)。[一般风险]
4.清洁 卫生死角或 绿化密集 地点时意外 事故发生(如:蛇咬伤)。[一般风险] 设备设施类 维修类 1.因技术维修导致业主财产受损失。[重大风险]
2.检修电器、机械设备时身体伤害。[重大风险]
3.设备设施类外包方的管理。[重大风险]
4.特种作业时防止意外事故发生(如:电焊、气割等)。[一般风险]
5.使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤。(如:刀、铁锤、砂轮机等)。[一般风险]
6.高空及离开地面作业时防止坠下(如:更换楼顶灯、路灯等)。[一般风险]
7.防止劳动防护用具破损失效引发意外(漏电等)。[一般风险]
8.搬运物件过程身体伤害、财产损失。[一般风险]
9.在无 通风情况的 密闭管井 中作业防 止缺氧和中毒。[一般风险]
10.在工程现场工作时防止意外事故发生(如:坠物、扎脚等)[一般风险] 电气类 1.电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、电器线路老化、使用电焊时没有在附近配置灭火器。[重大风险] 设备设施类 设备类 1.设备房有易燃易爆物品。[重大风险]
2.发电机柴油箱没有接地。[重大风险]
3.消防报警系统不能正常工作。[重大风险] 其他类 1.消防栓等设施不完整。[重大风险]
2.消防器材老化或使用不当(灭火器爆炸)。[ 重大风险] 二、经营管理部
类别 风险点 泳池管理 1. 游泳池设备设施存在安全隐患。[重大风险]
2. 人员进入无管理要求,特殊群体(老人、小孩)无针对性的管理措施,泳池未按规范配置设施(如救生器材)。[重大风险]
3. 泳池周边视界存在影响救生员视线及监控镜头的绿化、设施等。[重大风险]
4. 泳池夜间照明存在死角。[重大风险]
5. 泳池各循环口、出水口等处无盖板。[重大风险]
6. 泳池开放期间救生员工作状态及泳池现场管理情况未进行监督。[重大风险]
7. 泳池池底及池边设施尖角、泳池地面、墙面、设施。[重大风险]
8. 无锐角、利边等易导致泳客受伤部位。[一般风险]
9. 严禁跳水、追打、深浅水区域分隔、水深等无标识明显、救生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置不能有效观察泳池情况。[重大风险]
10.水质处理药物管理。[重大风险] 会所管理 1. 食品中毒。[重大风险]
2. 会所消费引起纠纷。[一般风险]
3. 活动器材不安全,现场无使用说明或提示性标识。[重大风险] 中介管理 1. 没有按照集团规范制度来操作。[重大风险] 三、工程部
类别 风险点 智能化组 1. 供应商评估没有按照流程进行评估。[重大风险]
2. 物质采购没有按照流程进行评估。[重大风险]
3. 施工过程中发生员工伤害事件。[重大风险] 绿化组 1. 物质采购没有按照流程进行评估。[重大风险]
2. 绿化工作过程中出现员工伤害事件。[重大风险] 物业公司风险点清单(后勤类) 类别 风险点 办公室 1、 电源、消防管理存在问题。[重大风险]
2、 重要物品、资料遗失。[重大风险]
3、 办公室人员纠纷造成不良影响。[一般风险] 员工宿舍 1、 员工物品被盗。[一般风险]
2、 违规使用电器、电路。[重大风险]
3、 私自留宿他人。[重大风险] 食堂 1、 食品采购不符合食用标准(如购买非法猪肉等)。[重大风险]
2、 蓄意下毒。[重大风险]
3、 食品存在过期、劣质的情况导致食品中毒。[重大风险]
4、 食品加工过程不卫生。[重大风险]
5、 厨师没有健康证和上岗证。[重大风险] 车辆 1、 驾驶员没有相关驾驶执照。[重大风险]
2、 车辆使用性能存在问题。[重大风险]
3、 车辆停放地点不安全。[重大风险]
4、 车辆没有定期维修保养。[重大风险]
5、 公车私用。[一般风险] 物业潜在责任风险规避蓝皮书 在日常工作中,开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策,如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等,究竟如何才能消除潜在的风险因素,笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施,供物业同仁参考,希望给物业企业以警示。 开发单位在设计规划中存
在的风险及排除 开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜,同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。 1、娱乐设施设计
小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段,尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生,也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。(如确需安装,应在醒目位置加装使用说明及安全警示,以提醒业主正确使用,同时物业服务企业要定时检修,发现安全隐患,及时排除)。在法律上,任何一处公共设施的所有人或管理者,应保证此公共设施不危及人身财产安全,对此公共设施负有监督管理的责任;如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患,最终导致人身伤害,按照《民法通则》的规定,其监管人必须承担相应的责任。 2、小品设计
(1)尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品,水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落;玻璃饰品易碎、易脱落;
(2)金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性,不宜过多,安装要牢固,不能影响正常通行,不要出现刮碰现象;
(3)小区内尽量不要配置喷水池,如果非要设置,水池的深度以20厘米为好,不宜太深,如果非要设置深水池,四周一定要设置护栏或其他安全防护设施(并在醒目位置加装明显的警示标志),避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害;
(4)拱桥的设置不宜过高(踏步做好防滑处理),避免老年人或儿童在行走时跌倒;
(5)流经小区的河流(自然形成)要根据实际情况进行有效的整体规划(关键部位要增加必要的防护措施),不能留有安全隐患;
(6)其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。 3、房屋设计
(1)各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定,车库的净高应符合现行行业标准《汽
车库建筑设计规范》的有关规定(北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高,导致业主受伤的案件,最终判决开发单位败诉);
(2)外墙尽量不要设置过多过宽的外沿,装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料(如:瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等),并且施工时要严格按施工程序进行,防止日后脱落,造成人员伤亡(《民法通则》第一百二十六条规定,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任);
(3)小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻,但不能设置带尖头的铁栏,注意考虑儿童的人身安全问题;
(4)女儿墙亦要设计成防攀越的,女儿墙栅栏高度一般要高于50厘
米;
(5)楼道的扶手间隙不宜过大(应严格执行国家建设标准),防止儿童从间隙处坠落;
(6)楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁,应采用专用锁(并在箱体表面张贴明显的安全警示标志),楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄而触电);
(7)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象(深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示);
(8)工程竣工时,要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除,不留安全隐患;
(9)电梯的设计及调试安装一定要到位(并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格,在电梯轿箱内张贴安全使用须知,告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案,必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备,以保障通信畅通),尽量避免在电梯运行过程中出现故障,导致人员被困而出现不必要的损失。 4、路面、地面设计
(1)路面和地面的选材,尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料(以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人),即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理;如果采用方砖铺设,在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合,不能留有掌宽空隙,防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤;
(2)路灯设置不必多,只需满足一定的光照度就可以,灯座要耐锈蚀,牢固,防日晒雨淋,不怕台风,接头处做好绝缘处理;有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯;
(3)路面的坡度不能过大,特别是东北地区,雪后路面比较滑,基础要做好,防止日后出现塌陷,给业主和车辆带来安全隐患;
(4)设计有路边停车位的道路,应在设计时充分考虑后期物业管理中
对车辆占道停放的管理,尽可能在设计时达到如下标准:两侧停车位成对称性分布,尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路,建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题,满足消防部门的要求,同时又能有效降低道路安全风险;
(5)排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中,避免车辆碾压,形成安全隐患;
(6)从设计上做好道路的排水工作,避免积水影响行走;
(7)道路设计避免有急转弯,增加转弯处的视角,以有利于安全行车,必要时应设计有广角镜。 5、绿化设计
(1)绿化带灌木品种的选用(尤其是大型物业小区)不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体,错落有致,合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物;
(2)尽量避免在阳台上设置花盆,如果非要设置,要考虑到设置花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷;
(3)园区不适宜种植一些高大的乔木,日后成材,会影响采光,造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。 6、公共设施设备的外观设计
(1)地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰,装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性,去除多余的附属装饰,实用就好,并在四周设置防护设施,不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当,这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者,将可能因设置、管理不善,构成侵权法上的过失,而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题;
(2)存在人防工程的要明确管理者及责任。 7、管井设计
排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上,井盖一般要选用抗压材料,必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施,防止业主、车辆不小心跌入,造成人员伤
亡及财产损失。
物业企业日常服务过程存在的风险及排除 如果物业企业接管的项目已经开发完毕,各项硬件已经成型,在不能大范围更改变动时,就要从现有的情况出发,因地制宜,保持高度的预见性,尽量排除现有的责任风险。
目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷,多数情况下难以划分责任,相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢,如下措施可供参考:
1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行,切忌不可忽视,制定一套有效可行的管理方案,尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督,不能只流于形式而失去实质意义;物业保安的义务重在一个履行过程,保安履行了义务,但仍然无法阻止损害结果的发生,提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。
2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定;
3、如果对停车进行收费,租赁协议中一定要注明是“车位费”还是“保管费”;
4、小区的出入口不宜设置得太多,消防通道上不要停放车辆,在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器,对进出车辆情况进行采集,防止在外受损的车辆进入园区;
5、秩序维护员要使用巡更系统,对巡逻路线进行跟踪;巡逻时必须进行摄录(巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内),以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据;发现监控设备出现故障时,要及时维修和更换,以免造成不能提供有利的破案线索的局面,物业企业也会承担相应的责任;夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识,以免夜间不容易被司机发现,造成伤害;
6、在一些容易出现责任事故的场所,物业企业有义务设置提示标语进
行安全提醒,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的,都包含有要“明确的警示”的法律要求。如:上下楼注意安全、小心台阶(楼道)、高压危险、小心触电(变电器、电线)、禁止攀登、禁止翻越(栅栏)、地面湿滑,小心(地面)、严禁触摸(电线)、保管好贵重物品(车内)、禁止停车(消防通道和禁止停车的楼下)、禁止戏水(水池)、鼠药投放处(防止儿童或宠物误食)、已喷洒农药(果树)、娱乐设施的使用说明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜间施工现场要设置警示灯)、禁止通行(通道)、注意限高闸、请走人行道(小区进出口)、小心夹手、电梯刚上油(电梯)、墙体脱落注意安全(发生墙皮脱落的墙体)、雪后路滑请当心(雪天路面)、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等(消防通道)、爱护花草等(草坪绿化)、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示;
7、春节期间要集中燃放烟花,发现不按规定燃放的业主要及时制止,如果其不听劝阻,要进行现场取证,以便在事故发生后,能够直接找到责任人,并且制定相应的紧急预案(浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引
起的损害赔偿纠纷案件,大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责,对在大院内燃放烟花爆竹制止不力,缺乏相应的应急救火预案,对该起火灾事故的发生存在一定的过错,应承担相应的赔偿责任,判决大管家物业公司承担15%
的赔偿责任);
8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除,不能拖拉,事故不等人,事故往往就发生在一瞬间;
9、楼顶、公共阳台上的杂物(如:太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等)和排水口要及时清理,防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失,有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上,由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便,如果遇到业主不配合的,尽量让其签署免责书,拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的,可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到(相关规定:“住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿);
10、采取紧急避险时,一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场,对所进行的过程进行跟踪摄录,切忌私自打开业主的房门;
11、东北地区冬季容易上冻,要及时清理楼顶形成的“冰溜子”,以免坠落伤到人和车;
12、避雷设施要时常检查,根据相关规定,防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外,物管公司应定期对防雷设施进行维护,因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断,第二次则无法正常工作,接地的那部分要处理好,不能外露,很多物业企业一般都忽视这一点,容易造成避雷设施给业主造成财产损失,因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的;
13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理,以免发生相关事故;
14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装,如果安装必须出示对人体无害报告;
15、消防设施要时常检查,如果发生火灾,虽然着火的原因跟物业企业没有关系,但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助,物业企业也要承担相应的责任;
16、尽量不要替业主保管物品,无论是有偿还是无偿的,物业企业只要向业主提供了这项服务,发生丢失或者损坏等问题后,物业企业就要承担相
应的赔偿责任;
17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时,由保险公司来承担赔偿责任,不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。
总之,无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时,一定要全方位考虑问题,从维护业主权益的角度出发,仔细斟酌一些设施的设置和管理,只有将安全隐患消除在萌芽中,才能避免给业主带来人身、财产的损失,也使自己免于承担不必要的责任风险。(完)
特别声明:
1:资料来源于互联网,版权归属原作者
2:资料内容属于网络意见,与本账号立场无关
3:如有侵权,请告知,立即删除。
范文二:超实用:物业公司劳动合同案例分析,法律责任,风险防范
物业服务企业人力资源管理法律的法律风险,重点体现在劳动管理和劳动保障上。从招聘员工开始,签订劳动合同、社会保险直至解除劳动合同这一系列流程中都有国家相关的劳动法律法规的约束,尤其是自《劳动合同法》于2008年1月1日施行以来,物业服务企业人力资源管理又进行了较大的调整。现在的物业服务企业已能够真正认识到规范人力资源管理的重要性,只有严格按照法律规范企业行为,严格按照法律履行相关程序,才可以大幅度减少劳动纠纷从而成功避免法律风险。
但是,许多物业服务企业对人力资源管理法律风险防范的意识仍旧不足,并且在进行具体管理过程中缺乏专业的法律人才为其提供法律服务,导致在具体实践中物业服务企业要时常被限于劳动纠纷的尴尬境地,不仅影响了企业的正常运营,给企业造成了直接的经济利益的损失,还给企业的正面形象造成了一定程度上的损害。针对这种情况,笔者结合自己长期的法律实务经验,整合相关法律问题,具体谈一谈物业服务企业在进行人力资源管理过程中应注意的一些法律风险与大家共勉。
风险点一:试用期约定不当的法律风险
案例一:
吕某于2010年3月1日进入某物业公司,签订了劳动合同,合同仅约定了试用期3个月,月工资为基本工资3000元。2010年4月30日,某物业公司给吕某下发了《解除劳动合同通知书》,称吕某入职以来表现不符合公司录用条件,终止双方劳动关系。《劳动合同法》第十七条对劳动合同的必备条款予以了明确规定,根据该条规定,试用期是用人单位与劳动者可以约定的条款,而非必备条款,对于用人单位来说,可以通过试用期考察劳动者的职业道德、工作能力、工作态度等,并据此判断劳动者是否符合录用条件,以及决定试用期内或试用期满时是继续履行劳动合同还是解除劳动合同。本案中,某物业公司与吕某在协商一致的基础上约定了3个月试用期,符合《劳动合同法》有关试用期应由双方协商一致的规定。但是,用人单位同时应当注意到,《劳动合同法》第十九条对试用期的期限还作了限制性规定:劳动合同期限为3个月以上不满1年的,试用期不得超过1个月;劳动合同期限为1年以上不满3年的,试用期不得超过2个月;3年以上固定期限和无固定期限的劳动合同,试用期不得超过6个月。
依照《劳动合同法》及其他法律法规的相关规定,物业服务企业在劳动合同中约定试用期应执行以下规定:
(一)试用期由用人单位与劳动者双方协商约定,不得由一方强制约定。
(二)试用期的具体期限按劳动合同期限的长短确定。
(三)试用期最长不得超过6个月。
(四)试用期包括在劳动合同期限内,企业不得在劳动合同期限外约定试用期,或者对劳动者先试用后签劳动合同。
(五)用人单位对工作岗位没有发生变化的同一劳动者只能约定一次试用期。
(六)用人单位对新招用的员工,在试用期内发现并经有关机构确认患有精神病的,可以解除劳动合同。
(七)试用期不得单方延长。如果用人单位在劳动合同中约定的试用期不符合规定,超过规定的试用期时间不具有法律效力,在规定的试用期以外行使权利,则该权利无效,用人单位就不能利用试用期来保护劳动权益。
针对上述试用期存在的法律风险,物业服务企业应从以下四方面加以注意,采取相应措施防范法律风险:
(一)解除劳动合同应在试用期满前办理
按照劳办发[1995]16号《劳动部办公厅对<关于如何确定试用期内不符合录用条件可以解除劳动合同的请示>的复函》规定,对试用期不符合录用条件的劳动者,企业可以解除劳动合同;若超过试用期,企业在试用期被证明不符合录用条件的劳动者解除劳动合同,必须把握好时间界限,一定要在试用期满前就做出解除劳动合同的决定,并办理好相关手续,否则,便丧失了利用试用期保护劳动权益的权利。
(二)劳动者在试用期内企业不应出资培训
按照劳办发[1995]264号《劳动部办公厅关于试用期内解除劳动合同处理依据问题的复函》的规定,用人单位出资(有支付货币凭证的情况)对员工进行各类技术培训,员工提出与用人单位解除劳动关系的,如果在试用期内,用人单位不得要求劳动者支付该项培训费用。这就明确地告诉企业,若企业在试用期内出资对劳动者进行培训,劳动者一旦提出与企业解除劳动合同,企业为其所支付的培训费不能得到退还,企业将会权益受损。
(三)劳动者在试用期工资不宜低于劳动合同约定工资的百分之八十
按照《劳动合同法》第二十条:劳动者在试用期的工资不得低于本单位相同岗位最抵挡工资或者劳动合同约定工资的百分之八十,并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。试用期满后,根据其工作能力和工作表现,确定相对应的工资标准。
(四)劳动者在试用期患精神病应及时解除劳动合同
按照劳办力字[1992]5号《劳动部办公厅关于患有精神病的合同制工人医疗期间问题的复函》和劳办发[1994]214号《劳动部办公厅关于精神病患者可否解除劳动合同的复函》规定:劳动者患精神病,在试用期内发现,因其不符合录用条件,企业可以解除劳动合同;如果超过试用期,应当给予三个月至一年的医疗期。医疗期满后不能从事原工作的提前30日以前以书面形式通知劳动者本人,可以解除劳动合同,由企业发给相当于本人标准工资三个月至六个月的医疗补助费,企业还要支付经济补偿金。所以,物业服务企业一定要重视试用期的重要性。
(五)试用期并不是约定的越长越好
在与劳动者约定试用期时,应根据是否有利于考察劳动者、是否有利于企业经营管理需要来设置,不是越长越好,也不应当一刀切,所有岗位都一样。不同的岗位,不同的招聘难度的人才、不同的岗位培养成本,应设置对应“人性化”的试用期。简单地说,招聘难度大的试用期设置短一点,市场供大于求的,试用期可以设置长一点;考察难度大的,试用期可以放长一点,考察简单的,试用期可以放短一点。但是,不管如何,都不能超出法定的试用期上限,一旦超出法定上限,单位应承担违法约定试用期的不利后果,一旦违法试用期履行,存在承担赔偿责任的法律风险。
风险点二:不签订劳动合同存在的法律风险
案例二:
2010年4月1日,上海某物业管理公司与市区一家单位签订物业服务合同,物管等相关工作也在签订合同之日起正式接管。郭海作为保安也于当天到岗上班。按照劳动合同法相关规定,物业公司就应与郭海签订劳动合同。但从2010年4月1日起,物业公司一直没有同郭海签订劳动合同。2011年1月10日,物业公司以奖金形式补偿了郭海500元。2011年1月21日,劳资双方补签订了一份《劳动合同》,该《劳动合同》签订期限注明的时间为:自2010年4月1日起至2011年3月31日。郭海的平均工资为每月1804元。
劳资双方签订《劳动合同》不久,即今年2月16日,该物业公司作出与郭海解除劳动关系的书面决定。郭海被解除劳动关系后认为,物业公司没有及时与其签订劳动合同,应该给予自己赔偿,郭海在与物业公司协商不成的情况下,向区劳动仲裁委员会提出申请,要求物业公司支付其未签劳动合同期间的双倍工资。
劳资双方争执事项经市劳动争议仲裁委员会仲裁后,于3月1日作出仲裁裁决:物业公司支付郭海双倍工资共计14510元。
《劳动合同法》颁布实施以来,越来越多的企业已经意识到签订劳动合同是规范用工管理的基础,不签订劳动合同,企业将面临巨大的用工风险。将会出现正常管理受到冲击、经济利益受到损害、劳动争议陷入被动的多重不利局面,比如:
(一)双倍支付工资
《劳动合同法》第82 条规定:“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资。”因此,双倍支付工资的经济损失将是未签订劳动合同的首要用工风险。
(二)视为签订了无固定期限的劳动合同
《劳动合同法》规定用人单位自用工之日起满1年仍然未与劳动者订立书面劳动合同的,除在不足1年的违法期间向劳动者每月支付二倍的工资外,还应当视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。
(三)劳动者违约企业难以依法得到赔偿
有的企业出资送劳动者到培训机构深造,可培训结束后劳动者就“另攀高枝”。如果双方就培训事项在劳动合同中签订了服务期条款,用人单位就可利用《劳动合同法》追究劳动者的违约责任,挽回企业培训费用方面的损失。如果没有签订劳动合同,企业不但人财两空,还只能吃“哑巴亏”。
(四)用人单位无法保护自己的商业秘密
《劳动合同法》第23 条规定:“用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。??劳动者违反竞业限制约定的,应当按照约定向用人单位支付违约金。”用人单位可以在劳动合同中约定对商业秘密的保护,通过竞业限制来防止劳动者不合理流动,减少不正当竞争的情况发生。
(五)面临行政处罚的法律风险
有些企业认为签了劳动合同就要参加社会保险,不签劳动合同就可以不参加社会保险,这其实是对法律的无知。根据《劳动法》第72 条的规定,只要存在劳动关系,用人单位和劳动者就应当缴纳社会保险费。即使双方没有签订劳动合同,劳动者也可依据事实劳动关系,向社保稽核部门投诉,要求企业补缴社会保险费。企业相关责任人也会受到行政处罚。
(六)劳动争议发生后面临败诉风险
按照现行劳动法律规定,大部分劳动争议案件适用举证责任倒置的原则,即用人单位对辞退、开除、计算工作年限、工资数额等争议事项负有举证责任。如果双方都举证不能的情况下,仲裁委或法院即可作出对用人单位不利的推定。劳动合同是劳动争议发生时最有力的证据之一。不签订劳动合同,用人单位将失去重要的证据支持,而承担更大的败诉风险。
(七)劳动者恶意不签订合同的法律风险
《劳动合同法》未颁布之前,由于对用人单位缺乏法律约束,因此用人单位不与劳动者签订劳动合同的情形比较多。然而《劳动合同法》颁布之后,因为不签订劳动合同可以给劳动者带来优厚的实惠,用人单位要付出重重的成本,所以出现了劳动者恶意不与用人单位签订劳动合同的新情况。《劳动合同法实施条例》第六条规定:“书面通知劳动者后,劳动者仍不签订劳动合同的,应在一个月内书面通知劳动者终止劳动关系”。所以,为了防止劳动者恶意不签订劳动合同,用人单位应当及时履行通知义务,劳动者在一个月内仍拒绝订立书面劳动合,可视为劳动合同终止,由此造成的劳动合同解除的后果公司可以不用承担法律责任。
(八)合同到期后未续签的法律风险
依据劳动合同法规定:建立劳动关系,应当订立书面劳动合同。已经建立劳动关系的,未同时订立书面劳动合同的,应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。原劳动合同到期后,劳动者继续在本单位工作的双方劳动关系依然存续,用人单位应当及时签订续签劳动合同。《劳动合同法》第八十二条第一款“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的,应当向劳动者每月支付二倍的工资”。我们认为本条除适用首次订立劳动合同的情形,也同样适用已到期未及时续签的劳动合同的情形。
因此,应该说劳动合同已经成为物业服务企业合法权益的重要文件,物业服务企业必须重视劳动合同在人力资源管理中的作用。
风险点三:解除劳动合同后未按规定支付经济补偿金的法律风险
案例三:
2009年7月,徐某通过进入本市一家物业公司工作。公司与徐某签订了为期3年的劳动合同,约定试用期间每月工资为2250元,3个月试用期满后,每月工资为3500元。一年后,由于该物业公司经营状况每况愈下,所以公司未征求徐某的意见,擅自减少了徐某的月工资。于是,徐某前往人事部门问个究竟。人事部门回答说是公司“老总”决定的,你觉得不乐意可以走人。徐某当即指出,公司擅自克扣工资报酬是违反劳动合同法的,要求公司恢复原工资。经多次交涉未果,徐某提出与公司解除劳动合同,并要求公司支付经济补偿金,公司同意解除合同,但不同意支付其补偿金。徐某在无奈的情况下只能向劳动仲裁提出申请仲裁,要求与该物业公司解除劳动合同后支付其经济补偿金。仲裁委员会经过开庭审理后,依法作出裁决,该物业公司应当按照规定支付徐某解除劳动合同的经济补偿金。
解除劳动合同的经济补偿金,是企业对员工在劳动关系存续期间为企业所做劳动贡献积累的补偿,也是因解除劳动合同给员工带来一定经济损失的补偿,是企业的一项法定义务,除员工有过错行为外,企业提出与员工解除劳动合同,都应根据员工在企业工作年限的长短,支付一定数额的经济补偿金。《劳动合同法》第四十六条规定,有下列情形之一的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿:
(一)劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的,第三十八条内容如下:(1)未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的;(2)未及时足额支付劳动报酬的;(3)未依法为劳动者交纳社会保险费的;(4)用人单位的规章制度违反法律、法规的规定,损害劳动者权益的;(5)以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的,致使劳动合同无效的;(6)法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的,或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的,劳动者可以立即解除劳动合同,不需事先告知用人单位。
(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的。
(三)除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同,劳动者不同意续订的情形外,终止固定期限劳动合同的。
(四)用人单位被依法宣告破产的。
(五)用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤消或者用人单位决定提前解散的。
(六)法律、行政法规规定的其他情形。
《劳动合同法》第四十七条规定:经济补偿按劳动者在单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度员工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按员工月平均工资三倍的数额支付,向劳动者支付经济补偿的年限最高不超过十二年。企业未按规定支付经济补偿金,将承担《劳动合同法》第八十七条的处罚。即用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的,应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。
风险点四:解除劳动合同不当的法律风险
案例四:
甲员工于2004年3月2日入职某物业公司,约定劳动合同期限至2013年4月30日届满。2011年2月18日,该公司向甲员工发送《提前解除劳动合同通知单》,以“2010年度考核不合格(工作效率低/工作协调判断能力不强)”为由,决定于2011年3月17日提前解除与甲员工的劳动合同。2011年4月,甲员工申请劳动仲裁,要求该公司支付违法解除劳动合同的赔偿金。
本案经过两次开庭审理,劳动仲裁委最终认定:某物业公司解除劳动合同的事实理由(2010年度考核不合格)不成立,该解除行为系违法解除劳动合同行为。裁决:某物业公司支付甲员工违法解除劳动合同赔偿金近5万元。
企业解除劳动合同常常引发纠纷,这种因企业行为不当产生的法律风险具有普遍性。用人单位解除劳动合同可分为即时解除、预告解除和经济性裁员等。
(一)即时解除及法律风险
《劳动合同法》第三十九条规定,劳动者有下列情况之一的,用人单位可以解除劳动合同:(1)在试用期内被证明不符合录用条件的;(2)严重违反用人单位的规章制度的;(3)严重失职、营私舞弊,给用人单位造成重大损害的;(4)劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系,对完成本单位的工作任务造成严重影响,或者经用人单位提出,拒不改正的;(5)以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;(6)被依法追究刑事责任的。
依据《劳动合同法》的相关规定我们可以看出,解除劳动合同是法律赋予用人单位的一项权利,在用人单位解除劳动合同的纠纷中,用人单位必须有证据证明其行为符合上述规定。例如,要证明企业员工“严重违反用人单位的规章制度的”,用人单位就要制定劳动纪律、规章制度,严格规定哪些行为构成违反规章制度,根据不同的行为制定不同的罚则,在员工出现严重违法用人单位的规章制度的时候,企业便有证据合法、合理地将其辞退,同时也会让企业员工明白自己行为的后果,做到防患于未然。
(二)预告解除及法律风险
根据《劳动合同法》第四十条的规定,有下列情形之一的用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后可以预告解除劳动合同:(1)劳动者患病或者非因工负伤,在规定的医疗期满后,不能从事原工作也不能从事用人单位另行安排的工作的;(2)劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;(3)劳动合同订立时所依据的客观情况发生变化,致使原劳动合同无法履行,经用人单位与劳动者协商不能就变更劳动合同达成协议的。
依照《劳动合同法》第四十六条第(三)项规定,用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的,应当向劳动者支付经济补偿。但是,如果用人单位没有按照《劳动合同法》的要求来正确行使解除劳动合同的权利,便有可能会被处以支付员工二倍工资的处罚,在现有法律整体倾向于保护劳动者权利的大背景下,对用人单位来说支付适当的经济补偿金必然优于支付二倍工资的赔偿金合适。所以,物业服务企业在采取预告解除劳动合同的时候一定要严格依照相关法律的规定来操作,以免让自己处于被动的境地。
(三)经济性裁员及法律风险
《劳动合同法》第四十一条规定,需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业员工总数百分之十以上的,用人单位提前30日向工会或者全体员工说明情况,听取工会或者员工的意见,裁减人员方案经向劳动行政部门报告后,可以裁减人员。用人单位依照规定裁减人员,在六个月内录用人员的,应当优先录用被裁减的人员。
从上述规定我们可以看出法律对经济性裁员的严格条件和程序性规定。用人单位遇有需要经济性裁员的情况,违反法定程序是与其他两类解除劳动合同不同的法律风险发生原因之一。而且企业的经济性裁员往往是一定规模性的裁员,由此发生的法律风险具有集体诉讼的特点,这种因法律风险的关联性决定了该法律风险比前两种解除劳动合同发生的法律风险更为严重。所以,物业服务企业要是面对此类情况,与员工解除劳动合同的过程中,不但要严格依照相关法律法规的规定操作,还要保证本次裁员得到了劳动行政部门的同意,并注意保留必要的书面证据,为应对可能发生的法律风险做好充分的准备。
(四)不得解除劳动合同的情形及法律风险
为保护劳动者的合法权益,《劳动合同法》第四十二条对用人单位作了如下限制,劳动者有下列情况之一的,不得解除劳动合同:(1)从事接触职业病危害的劳动者未进行离岗前职业健康检查,或者疑似职业病人在诊断或者医学观察期间的;(2)在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失能力的;(3)患病或者非因工负伤,在规定的医疗期内的;(4)女员工在孕期、产假、哺乳期内的;(5)在本单位连续工作满15年且具法定退休年龄不足5年的;(6)法律、行政法规规定的其他情形。
由于《劳动合同法》以法律的形式将企业不得解除劳动合同的具体情形予以明确规定,此类规定属于法律强制性规定,企业切不可擅自采用协商或者强制性的方式与员工解除劳动合同,这样不仅会面临支付不必要的经济赔偿,企业还会因违法了法律的强行性规定而受到有关行政部门的处罚,给企业的形象造成负面影响。
来源:搜狐博客:宋安成
声明:本微信公众号所载图文除原创外均来自网络,如涉及版权敬请指出,以便我们及时删除或妥善处理。
范文三:物业公司风险点清单
物业公司风险点清单(通用类)
类别 风险点 风险点描述
1. 与业主、供方等发生法律诉讼。1. 与物业主管部门、工商府部门查
处而引发的问题(如资质审核、
证照变更等)。
1.
2.
3. 司。
1. 升
级
报、谎报、漏报重大合同章管理盗用、失
窃。
1. 活动过程中出现人身伤亡及意外
事件。
1. 因未购买公共责任险、停车场责
任险、机损险、高空抛物险等,
带来经营风险。
1. 因突发事件导致资料丢失,如火
灾、电脑病毒等。
2. 地产移交资料等房屋相关资料
(项目上提供资料清单)。
1. 实习生未签定实习协议、未及时
购买商业保险、或相关人事资料
不齐全。 客户关法律诉讼 系 政府 媒体 信息传递 印章管理 社区文化 保险 重要资料存储 人力资实习安排 源 建立离职人员清单
证件核查
岗位证书管理
体检审核 1. 大专以上学历证无验证证明。 2. 毕业前入职,只有学历证明、无毕业证。 3. 特种行业操作人员无证上岗(司机、高压进网操作人员、电焊、救生、消防、电梯、电工、给排水等)。 1. 特种行业岗位证书若没在规定时间年审,相当于无证上岗。 2. 个别岗位如救生岗、食堂人员健康证需定期延续办1. 体检日期在报。
2. 体检表无本人照无医院最终
体检合格
明非户籍所在地派出所
,要素也不齐全。
武汉市户口担保无照片、无在职
证明或户口复印件 担保与无犯罪记录证明
人事资1. 人事资料过期、变更未及时申资料不全等
2. 银行卡复印件提供错误,导致工
资发放错误
3. 员工资料不齐全或丢失(考核记
录、劳动合同等)
4. 人事资料中无员工调动记录
转正 1. 未及时转正,或因未安排参加新
职员培训、或资料不齐全,延误
转正,但无延期转正面谈。未及
时告知职员已转正信息及相关薪
金待遇
社保与商业保险 1. 社保或商业保险未及时购买、漏
买部分月份或未及时等; 或
输入姓名/身份错误
工伤申报 1. 因为不及时虚假申报存在
的风险劳动合同 1. 未签署“劳动合同签署声
”;或者签署声明
2. 时间比入职时间早或晚。
3. 合同涂改、空白、缺项、填错4. 合同中:试用期工资和正式工资5. 混淆、空白、填错等劳动合同(首
签)日期比入职日期超出一个月6. 无合同签收备案表,合同未摁手
印
7. 相关工作内容、加班限定、内部
调动、保密约定等条款监控
考核控制 1. 月度考核汇总表没有填写考核时
间、无部门负责人签字
2. 季度考核面谈表无考核双方签名
确认;需改进人员考核结果没有
明确告知本人
离职手续
人员调财务管审计
理
政府关系
员工违法行为 1、离职手续表交接处无相关责任人签名(只填写“无”) 2、无部门负责人签名 3、转正人员离职,无因及管理意见 4、部门主动劳动合同关系风险 5、需要的风险:-锁定工资-做好交接或不-重点关注 公司现行规定,人员离职后由出资培训并签署协议的,需按协议约定扣除相应费用 7、离职人员在SAP中未及时锁定 1、公司内部部门间调动存在先有调动事实,后才报人力部。导致员工SAP资料未做调动,工资成本划分出现差异 2、亦存在部门未及时与员工沟通调动情况而引发员工投诉 1. 通过第三方会计审计暴露公司财务重大问题而引发的官司 1. 经税务、物价等政府部门查处而引发的问题 1. 员工违反公司财务制度,存在贪
污、受贿等不法行为
停车场发票的重复使1. 车场安全员对于客户遗弃的停车
发票不作废票处理,重
用 2. 复使用
票据核销
发票开具
家政收费管理
代收款项
备用金管理
资金的转存
管理费饱和收入
收费印鉴管理
采购管理
采购行为
现金
合同款项 1. 财务记账在先,部门票据核销在后,账务同核销相分离 1. 发票的开具缺乏监督,存在未收款先开票的行为 1. 家政人员直接向客户收取现金 1. 职员私自接受业主委托,代业主收取房租,代购商品为 1. 部门备用金存入个 2. 备用金的存折与人保管 1. 擅自开通银行,通过备用金个行资金转款的 1. 饱缺乏核对 1. 随意使用收费专用章 购物资品质不能满足现场工作要求,采购过程不受监控 1. 采购人员获取折扣,侵占公司收入 1. 部门供方评估未按要求进行,监控流于形式 1. 采用现金采购物品 1. 对外分期付款、保修款类合同的
付款
1. 对固定资产非正常维修、非正常资产非正常使用 报废的管理
1. 仓库管理员每月月末未盘点登记仓库物资 账本
备注:以上风险点涉及到公司层面的,均为重大风险点。
物业公司风险点清单(业务类)
一、各服务中心 类
别
安车辆管1. 道闸砸人刮车(失灵、误操作、无防砸车装置)全理类 [重大风险]
管2. 出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上理无反光纸或反光漆、地桩强度不够[重大风险]类 3. 车辆进出没有检查(进入车辆车进入危
险品、外出可疑物品、无牌车)。[重大风
险]
4. 占道停放、占位停放纠纷。[一般风
险]
5. 车场标识不全。]
6. 收发卡、收发、车辆出入口岗流程不合理[重大风险]公共区1. 路动、路灯/草坪灯罩松动或破域安全裂业主财产损失。[一般风险]
类 2. 施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲
动尖角。[重大风险]
3. 工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落。
[重大风险]
4. 特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等。[重
大风险]
电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、
电梯保养或维修时的防护栏及提示标识。[重大风
险]
治安类 1. 作案人员利用各种身份进行伪装,利用作案工具
进行盗窃。[重大风险]
2. 安全员与小区业主或外来人员发生肢体冲突。
[重大风险] 子类别 风险点
职业安
全类
环绿化
境
管消杀
理保洁
类 1. 与客户、外来人员等发生暴力冲突。[重大风险]2. 与歹徒发生正面冲突导致受伤。[重大风险] 3. 恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如:酷暑、寒冬、雷电期间的安全巡逻与对讲的使用、台风期间安全巡逻和高空坠物预防等天气)。[重大风险] 4. 高空或离开地面作业时防止坠下(如:安全员帮业主翻窗开门、围墙测试红外线等)。[重大风险]5. 使用巡逻车辆时防止意外发生(如:自行车、摩托车、电瓶车等)。[重大风险] 6. 在汽车道、车辆出入口执勤身体[重大风险] 7. 在帮助业主的过程中造损失。[重大风险] 8. 训练身体伤害。[ 9. 搬运物件过程身一般风险] 10.巡逻时防止自害(如安全死角被蛇咬、狗咬、[一般风险] 1. 绿化物或工具刺伤、割伤。[一般风险] 2. 消中中毒。[重大风险] 离开地面作业时坠下(如:清洁外墙等)[重大风险]
无有效证件从事高空作业。[重大风险]
3. 防止在保洁工作时触电(如:清洁开关面板、插
座、灯罩等)。[重大风险]
4. 清洁光滑作业面防止摔伤。[一般风险]
5. 恶劣天气情况下保洁作业身体伤害(如:酷暑、
寒冬、雷电、台风等天气)。[一般风险]
其他类 1. 环境类外包方的管理。[重大风险]
2. 因环境管理工作操作带来公司财产、业主财产损
失或使用操作工具造成人员伤亡。[重大风险]
3. 搬运物件过程身体伤害(如:磕伤、扭伤、砸伤
等)。[一般风险]
4. 清洁卫生死角或绿化密集地点时意外事故发生
(如:蛇咬伤)。[一般风险]
设维修类 1. 因技术维修导致业主财产受损失。[重大风险] 备2. 检修电器、机械设备时身体伤害。[重大风险] 设3. 设备设施类外包方的管理。[重大风险]
施4. 特种作业时防止意外事故发生(如焊、气割类 等)。[一般风险]
5. 使用作业工具防止被刺伤、割伤。(如:刀铁锤、砂轮机等)。[
6. 高空及离开地(如:更换楼顶
灯、路灯等)。[
7. 防止劳动防护用效引发意外(漏电等)[一般风险]8. 搬运体伤害、财产损失。[一般风险]9. 在无的密闭管井中作业防止缺氧和中
毒[]
工作时防止意外事故发生(如:坠等)[一般风险]
电气 电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、
电器线路老化、使用电焊时没有在附近配置灭火
器。[重大风险]
设备类 1. 设备房有易燃易爆物品。[重大风险]
2. 发电机柴油箱没有接地。[重大风险]
3. 消防报警系统不能正常工作。[重大风险]
其他类 1. 消防栓等设施不完整。[重大风险]
2. 消防器材老化或使用不当(灭火器爆炸)。[重
大风险]
二、经营管理部
类
别 风险点
1. 游泳池设备设施存在安全隐患。[重大风险]
2. 人员进入无管理要求,特殊群体(老人、小孩)无针对性的
管理措施,泳池未按规范配置设施(如救生器材)。[重大风险]
3. 泳池周边视界存在影响救生员视线及监控镜头化、设施
等。[重大风险]
4. 泳池夜间照明存在死角。[重大风险]泳
5. 泳池各循环口、出水口等处无[重大风险]
池
管
理6. 泳池开放期间救生员工作泳池现场管理情况未进行监督。[重大风险]
7. 泳池池底及、泳池地面、墙面、设施。[重大风
险]
8. 无等易导致泳客受伤部位。[一般风险]
9. 水、追打、深浅水区域分隔、水深等无标识明显、救
生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置不能有效观察泳池情况。[重大风险]
10.水质处理药物管理。[重大风险]
会1. 食品中毒。[重大风险]
所2. 会所消费引起纠纷。[一般风险]
管3. 活动器材不安全,现场无使用说明或提示性标识。[重大风理险]
中1. 没有按照集团规范制度来操作。[重大风险] 介
管
理
三、工程部
类
别
智1. 供应商评估没有按照流程进行[重大风险]
能2. 物质采购没有按照流程进行。[重大风险]
化3. 施工过程中发生员工[重大风险]
组绿1. 物质采购照流程进行评估。[重大风险]
化2. 绿员工伤害事件。[重大风险]
组风险点
服务精英 成就精英 网聚精英
物业公司风险点清单(后勤类) 类别
办公室 风险点
1、 电源、消防管理存在问题。[重大风险]
2、 重要物品、资料遗失。[重大风险]
3、 办公室人员纠纷造成不良影响。[一般风险]
员工宿舍 1、 员工物品被盗。[一般风险]
2、 违规使用电器、电路。[重大风险]
3、 私自留宿他人。[重大风险]
食堂 1、 食品采购不符合食用标准(如购买非法猪肉等)。
[重大风险]
2、 蓄意下毒。[重大风险]
3、 食品存在过期、劣质的情况中毒。[重大
风险]
4、 食品加工过程不卫生。[重大风险]
5、 厨师没有健康证和[重大风险]
车辆 1、 驾驶员没有相关照。[重大风险]
2、 车辆使用性能[重大风险]
3、 车辆停安全。[重大风险]
4、 车辆维修保养。[重大风险]
5、 公[一般风险]
中国物业精英网http://www.cncpm.net -国内最专业国内最专业的注册物业管理师CPM、物业服务精英交流与学习论坛社区,提供各种物业管理方案、物业管理服务案例、物业管理服务论文,物业管理法规等下载
范文四:物业公司风险知多少
物业公司风险点清单(通用类)
类别 风险点 风险点描述
1. 与业主、供方等发生法律诉讼。1. 与物业主管部门、工商府部门查
处而引发的问题(如资质审核、
证照变更等)。
1. 因媒体报道产生的负面新闻。
2. 员工私自接受媒体采访或以万科
名义发表行业文章。
3. 媒体工作人员以利益要求威胁公
司。
1. 信息传递不及时引发相关事件升
级的问题。
2.故意瞒报、谎报、漏报重大1. 法人公章、合同章管理盗用、失
窃。
1. 活动过程中出现人身伤亡及意外
事件。
1. 因未购买公共责任险、停车场责
任险、机损险、高空抛物险等,
带来经营风险。
1. 因突发事件导致资料丢失,如火
灾、电脑病毒等。
2. 地产移交资料等房屋相关资料
(项目上提供资料清单)。
1. 实习生未签定实习协议、未及时
购买商业保险、或相关人事资料
不齐全。 客户关法律诉讼 系 政府 媒体 信息传递 印章管理 社区文化 保险 重要资料存储 人力资实习安排 源 建立离职人员清单
证件核查
岗位证书管理
体检审核 1. 大专以上学历证无验证证明。 2. 毕业前入职,只有学历证明、无毕业证。 3. 特种行业操作人员无证上岗(司机、高压进网操作人员、电焊、救生、消防、电梯、电工、给排水等)。 1. 特种行业岗位证书若没在规定时间年审,相当于无证上岗。 2. 个别岗位如救生岗、食堂人员健康证需定期延续办理。 1. 体检日期在报到日期之后。
2. 体检表无本人照片、无医院最终"
体检合格"章。
1. 未能及时提供 《无犯罪记录证
明》,或证明非户籍所在地派出所
开,要素也不齐全。
2. 武汉市户口担保无照片、无在职
证明或户口复印件 担保与无犯罪记录证明
人事资料核查 1. 人事资料过期、变更未及时申资料不全等
2. 银行卡复印件提供错误,导致工
资发放错误
3. 员工资料不齐全或丢失(考核记
录、劳动合同等)
4. 人事资料中无员工调动记录
转正 1. 未及时转正,或因未安排参加新
职员培训、或资料不齐全,延误
转正,但无延期转正面谈。未及
时告知职员已转正信息及相关薪
金待遇
社保与商业保险 1. 社保或商业保险未及时购买、漏
买部分月份或未及时停保等; 或
输入姓名/身份证号码错误
工伤申报 1. 因为不及时申报或虚假申报存在
的风险
劳动合同 1. 新员工未签署“劳动合同签署声
明”;或者签署声明
2. 时间比入职时间早或晚。
3. 合同涂改、空白、缺项、填错4. 合同中:试用期工资和正式工资5. 混淆、空白、填错等劳动合同(首
签)日期比入职日期超出一个月6. 无合同签收备案表,合同未摁手
印
7. 相关工作内容、加班限定、内部
调动、保密约定等条款监控
考核控制 1. 月度考核汇总表没有填写考核时
间、无部门负责人签字
2. 季度考核面谈表无考核双方签名
确认;需改进人员考核结果没有
明确告知本人
离职手续
人员调配
财务管审计
理
政府关系
员工违法行为 1、离职手续表交接处无相关责任人签名(只填写“无”) 2、无部门负责人签名 3、转正人员离职,无离职详细原因及管理意见 4、部门主动解除员工劳动合同关系风险 5、需要重点提醒月末月初请假的风险:离职倾向-锁定工资-做好交接或不予批假-重点关注 6、按公司现行规定,人员离职后由公司出资培训并签署协议的,需按协议约定扣除相应费用 7、离职人员在SAP中未及时锁定 1、公司内部部门间调动存在先有调动事实,后才报人力部。导致员工SAP资料未做调动,工资成本划分出现差异 2、亦存在部门未及时与员工沟通调动情况而引发员工投诉 1. 通过第三方会计审计暴露公司财务重大问题而引发的官司 1. 经税务、物价等政府部门查处而引发的问题 1. 员工违反公司财务制度,存在贪
污、受贿等不法行为
停车场发票的重复使1. 车场安全员对于客户遗弃的停车
发票不作废票处理,重
用 2. 复使用
票据核销
发票开具
家政收费管理
代收款项
备用金管理
资金的转存
管理费饱和收入
收费印鉴管理
采购管理
采购行为
供方的评估及监控
现金付款
合同款项 1. 财务记账在先,部门票据核销在后,账务同核销相分离 1. 发票的开具缺乏监督,存在未收款先开票的行为 1. 家政人员直接向客户收取现金 1. 职员私自接受业主委托,代业主收取房租,代购商品等行为 1. 部门备用金存入个人账户 2. 备用金的存折与密码由一人保管 1. 擅自开通网上企业银行,通过备用金个人账户进行资金转款的 1. 饱和收入的数据缺乏核对 1. 现场人员随意使用收费专用章 1. 采购物资品质不能满足现场工作要求,采购过程不受监控 1. 采购人员获取折扣,侵占公司收入 1. 部门供方评估未按要求进行,监控流于形式 1. 采用现金采购物品 1. 对外分期付款、保修款类合同的
付款
1. 对固定资产非正常维修、非正常资产非正常使用 报废的管理
1. 仓库管理员每月月末未盘点登记仓库物资 账本
备注:以上风险点涉及到公司层面的,均为重大风险点。
物业公司风险点清单(业务类)
一、各服务中心 类
别
安车辆管1. 道闸砸人刮车(失灵、误操作、无防砸车装置)全理类 [重大风险]
管2. 出入口活动地桩(没有设置、没有使用、地桩上理无反光纸或反光漆、地桩强度不够)[重大风险]类 3. 车辆进出没有检查(进入车辆车况检查、进入危
险品、外出可疑物品、无牌车辆进入)。[重大风
险]
4. 占道停放、占位停放等而引发的纠纷。[一般风
险]
5. 车场标识不全。[一般风险]
6. 收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程不合理[重大风险]
公共区1. 路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破域安全裂,导致业主财产损失。[一般风险]
类 2.娱乐设施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲
椅凳松动或尖角。[重大风险]
3. 工具、材料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落。
[重大风险]
4. 特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等。[重
大风险]
电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、
电梯保养或维修时的防护栏及提示标识。[重大风
险]
治安类 1. 作案人员利用各种身份进行伪装,利用作案工具
进行盗窃。[重大风险]
2. 安全员与小区业主或外来人员发生肢体冲突。
[重大风险] 子类别 风险点
职业安
全类
环绿化
境
管消杀
理保洁
类 1. 与客户、外来人员等发生暴力冲突。[重大风险]2. 与歹徒发生正面冲突导致受伤。[重大风险] 3. 恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如:酷暑、寒冬、雷电期间的安全巡逻与对讲的使用、台风期间安全巡逻和高空坠物预防等天气)。[重大风险] 4. 高空或离开地面作业时防止坠下(如:安全员帮业主翻窗开门、围墙测试红外线等)。[重大风险]5. 使用巡逻车辆时防止意外发生(如:自行车、摩托车、电瓶车等)。[重大风险] 6. 在汽车道、车辆出入口执勤身体伤害。[重大风险] 7. 在帮助业主的过程中造成业主财产损失。[重大风险] 8. 训练身体伤害。[一般风险] 9. 搬运物件过程身体伤害。[一般风险] 10.巡逻时防止自身意外伤害(如安全死角被蛇咬、狗咬、滑倒等)。[一般风险] 1. 绿化工作时被植物或工具刺伤、割伤。[一般风险] 2. 消杀工作中中毒。[重大风险] 1. 高空或离开地面作业时坠下(如:清洁外墙等)[重大风险]
2. 无有效证件从事高空作业。[重大风险]
3. 防止在保洁工作时触电(如:清洁开关面板、插
座、灯罩等)。[重大风险]
4. 清洁光滑作业面防止摔伤。[一般风险]
5. 恶劣天气情况下保洁作业身体伤害(如:酷暑、
寒冬、雷电、台风等天气)。[一般风险]
其他类 1. 环境类外包方的管理。[重大风险]
2. 因环境管理工作操作带来公司财产、业主财产损
失或使用操作工具造成人员伤亡。[重大风险]
3. 搬运物件过程身体伤害(如:磕伤、扭伤、砸伤
等)。[一般风险]
4. 清洁卫生死角或绿化密集地点时意外事故发生
(如:蛇咬伤)。[一般风险]
设维修类 1. 因技术维修导致业主财产受损失。[重大风险] 备2. 检修电器、机械设备时身体伤害。[重大风险] 设3. 设备设施类外包方的管理。[重大风险]
施4. 特种作业时防止意外事故发生(如:电焊、气割类 等)。[一般风险]
5. 使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤。(如:刀铁锤、砂轮机等)。[一般风险]
6. 高空及离开地面作业时防止坠下(如:更换楼顶
灯、路灯等)。[一般风险]
7. 防止劳动防护用具破损失效引发意外(漏电等)[一般风险]
8. 搬运物件过程身体伤害、财产损失。[一般风险]9. 在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中
毒。[一般风险]
10.在工程现场工作时防止意外事故发生(如:坠扎脚等)[一般风险]
电气类 1. 电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、
电器线路老化、使用电焊时没有在附近配置灭火
器。[重大风险]
设备类 1. 设备房有易燃易爆物品。[重大风险]
2. 发电机柴油箱没有接地。[重大风险]
3. 消防报警系统不能正常工作。[重大风险]
其他类 1. 消防栓等设施不完整。[重大风险]
2. 消防器材老化或使用不当(灭火器爆炸)。[重
大风险]
二、经营管理部
类
别 风险点
1. 游泳池设备设施存在安全隐患。[重大风险]
2. 人员进入无管理要求,特殊群体(老人、小孩)无针对性的
管理措施,泳池未按规范配置设施(如救生器材)。[重大风险]
3. 泳池周边视界存在影响救生员视线及监控镜头的绿化、设施
等。[重大风险]
4. 泳池夜间照明存在死角。[重大风险]
泳
5. 泳池各循环口、出水口等处无盖板。[重大风险]
池
管
理6. 泳池开放期间救生员工作状态及泳池现场管理情况未进行监督。[重大风险]
7. 泳池池底及池边设施尖角、泳池地面、墙面、设施。[重大风
险]
8. 无锐角、利边等易导致泳客受伤部位。[一般风险]
9. 严禁跳水、追打、深浅水区域分隔、水深等无标识明显、救
生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置不能有效观察泳池情况。[重大风险]
10.水质处理药物管理。[重大风险]
会1. 食品中毒。[重大风险]
所2. 会所消费引起纠纷。[一般风险]
管3. 活动器材不安全,现场无使用说明或提示性标识。[重大风理险]
中1. 没有按照集团规范制度来操作。[重大风险]
介
管
理
三、工程部 类
别
智1. 供应商评估没有按照流程进行评估。[重大风险]
能2. 物质采购没有按照流程进行评估。[重大风险]
化3. 施工过程中发生员工伤害事件。[重大风险]
组绿1. 物质采购没有按照流程进行评估。[重大风险]
化2. 绿化工作过程中出现员工伤害事件。[重大风险]
组风险点
物业公司风险点清单(后勤类) 类别
办公室 风险点 1、 电源、消防管理存在问题。[重大风险]
2、 重要物品、资料遗失。[重大风险]
3、 办公室人员纠纷造成不良影响。[一般风险]
员工宿舍 1、 员工物品被盗。[一般风险]
2、 违规使用电器、电路。[重大风险]
3、 私自留宿他人。[重大风险]
食堂 1、 食品采购不符合食用标准(如购买非法猪肉等)。
[重大风险]
2、 蓄意下毒。[重大风险]
3、 食品存在过期、劣质的情况导致食品中毒。[重大
风险]
4、 食品加工过程不卫生。[重大风险]
5、 厨师没有健康证和上岗证。[重大风险]
车辆 1、 驾驶员没有相关驾驶执照。[重大风险]
2、 车辆使用性能存在问题。[重大风险]
3、 车辆停放地点不安全。[重大风险]
4、 车辆没有定期维修保养。[重大风险]
5、 公车私用。[一般风险]
范文五:物业公司如何规避物业风险
物业公司如何规避物业服务风险
物业管理服务从整个行业来看,所涉及的空间范围内和时间范围都是非常广泛而长远,同时与千千万万的业主和使用人的生活的各个方面息息相关,正因为上述特点,决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业,风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行,所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。
目前,物业纠纷日渐频繁,纠纷类型也呈现多样化,且物业企业败诉的案例也越来越多,这些现象都表明,如果我们企业在物业上不提高自我保护水平,那么,当我们物业管理企业被人告上法庭时,巨额的赔偿足以使企业破产,那么,应当怎样来规避物业管理风险,提高自我保护水平呢?
首先,要做到对物业管理风险的防范,首先要对“物业”和“物业服务”进行充分的理解,只有对我们所从事的工作有了充分的认识之后,才能有效的规避物业管理风险。国务院2003年6月8日颁布9月1日起施行的《物业管理条例》中有明确的规定:
“物业”即产业,是指已经建设完工并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的附属物和相关的场地。多指房地产,如公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼、工厂厂房及厂区场地等。物业的所有权人称业主。
“物业”就是指物业管理企业按照物业服务合同约定,通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。
同时,“物业管理”的称呼只是约定俗成,它表现的是业主对物业服务的需求,是业主的一种消费。物业管理企业给业主提供物业管理服务,和其它的服务性质一样,业主与物业管理企业的关系应该是服务享用者与服务提供者的关系。可以说,物业管理的本质是服务,是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务的活动。物业管理企业是服务者而不是管理者。
其次,要有责任分明的法律意识,在处理日常物业管理事务中,一定要区分不同主体之间的法律责任,不可越俎代庖,自己往责任圈子里跳。因此,提高处理问题的法律水平很有必要。
第三,根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应法律责任。”的规定,在签订《委托物业管理合同》时,一定要考虑到以下问题:
1.在国家或行业的强制规定的范围之外,不可轻易承诺可能产生风险的服务内容或标准,导致风险的发生;
2.管理方案的拟订必须与物业管理的测算成本相结合,不可超出服务成本的可控范围,避免出现力不从心的现象;
3.权利与义务在合同中必须明确体现,避免责任不清的事实发生
第四,要提高物业管理的水平,物业管理水平高和低,是可以量化的,要让所有能够体验物业管理水平的人,都能从头到脚感到物业管理的好与差,甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此,要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程,管出水平、管出文明、管出和谐。
第五,要提高企业自我防范的水平,提升企业自身保护的能力,根据物业管理服务的具体义务,可以将风险类型分为以下几个类别:
1.治安风险:主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,导致了物业管理服务风险。
2.车辆管理风险:主要指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务,通常由物业管理单位接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理,并收取车辆停放服务费。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。
3.消防风险:也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一,但由于消防设施自身的特殊性,同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全,将此项风险单独列明有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时,消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失,物业管理单位面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任,直接责任人和单位主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任
4.公共设备和设施风险:此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一,同时物业、公共设备具有多样性和分布分散性特点,因而产生风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物;公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等;如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分
5. 公共环境风险:小区和大厦的公共区域的工程施工、绿化施工、消杀等工作中可能造成的对业主的伤害,由于环境污染对业主健康的损害等
完善和规范小区和大厦物业管理服务规章制度是风险防范的基础,针对以上五类风险的防范,大致有以下一些基本措施,现列举如下:
一、 治安风险防范
首先应明确物业管理公司的法律地位和职责。每一个小区和大厦都是社会的组成单元,都面临社会治安问题。应该明确的是社会包括小区和大厦的治安是由公安机关负责的,物业管理公司的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。这一点物业管理公司应向业主明确,物业管理公司仅仅是依法成立的公司法人主体,不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理公司的工作人员,包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此,物业管理公司的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。
物业管理公司在明白自身法律地位职责的基础上,物业管理公司应在自己一定限度内、有限地履行义务,协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序,防范治安风险。
防范治安风险,应针对不同管理服务区域的具体不同情况,制定相对完善和实用的制度,组建和设置相应的机构和人员,实施和执行制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理,制定关于定时安排人员巡逻和巡视,针对治安事件的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点,对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出,来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。若小区或大厦是以办公为主的商业区域,由于人员进出过于频繁,进出人员数量过大,逐一登记制度是不必要和难以落实的,可以采用对从大厦和小区搬离物品进行登记,并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名进行确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的,同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作,对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督,必要时可进行盘问,在能力所及范围内及时发现和制止不法侵害的行为,第一时间进行报警,协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场,以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理公司可根据小区的实际情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主,按照自愿原则建立业主防范体系,配合和促进物业管理公司的治安防范工作,既针对非法侵害行为,也可以监督和发现物业管理公司工作漏洞,形成不同层次的防范体系。
物业管理公司在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定,履行了自己义务,协助公安机关维护社会公共秩序的前提下,物业管理公司不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。
如果物业管理公司将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司,协商约定对外支付一定保安服务费,由保安公司根据物业管理公司的具体要求提供一定数量的保安人员,按合同约定提供物业管理公司要求的服务。此时,物业管理公司与保安公司共同分担法律风险。
但众多的保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定,因此,聘请专业保安公司分担法律风险是极为有限地。
二、 车辆管理风险防范
物业管理公司接受开发商或业主委员会委托进行停车场经营管理后,应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。
停车场经营管理需要向公安机关依法取得许可证,向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。物业管理公司必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件,同时须负责相关停车场设施的维护和维修保养;将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌,放置在停车场显著位置,明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等,停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时,应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知,并将可能造成车辆损害和危险的区域单独围拦,进行分离,明确禁止车辆停放在上述区域。
在停车场硬件完善并符合要求后,还应制定车辆停放管理制度,对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证,该凭证可以是一次性的停车票,或者是多次反复使用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章,应记载车辆牌号、进入停车场时间、发(票)卡的经办人,对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上;同时对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上,告知车辆停放人。当车辆进入停车场后,停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥,及时制止不规范的停放行为。避免造成对停放车辆的损害,履行自身的管理职责。
车辆驶离停车场时,停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证,并仔细核对凭证上记载的车牌号和其他情况是否与车辆相符。当不一致时,应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件,与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后,予以放行; 收取停放服务费,给予收款凭证,收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭证丢失,应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处或物业管理公司,办理相应的凭证挂失手续,重新领取车辆放行凭证。
上述管理规范就是风险防范的过程,其目的在于确保停放车辆车身不被损害,确保停放车辆的完好。如果车辆停放人,有意不按停车场的管理规定停放车辆,而停车场已进行明示告知,管理人员已进行劝止,停放人拒不纠正导致损害的,应由车辆停放人承担责任。
三、 消防风险防范
小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题,同时也是具有一定专业性的管理事项。物业管理公司在接手小区和大厦物业管理时,尤其是针对新建小区和大厦,应查验是否已通过消防部门的验收,取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前,物业管理公司可以提前进入,但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙,物业管理公司也要坚持不办理入伙手续。如果在此情况下,为业主办理了入伙手续,发生消防事故造成人身和财产损失,物业管理公司将负有不可推缷的责任。 业主入伙后,在二次装修过程中,物业管理公司要审查业主申请装修项目,是否影响结构安全,使用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中,应监督业主是否按照消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等;业主在装修过程中,是否损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止,造成重大损坏或后果严重的,物业管理公司应向消防主管部门报告,由消防主管部门依法处理。
物业管理公司在履行物业管理的过程中,对小区和大厦的消防设施和器械,要进行日常的维护和养护。消防设施的维修和养护事项可以委托给专业的消防公司;对消防设施需要中
修、大修等,或者消防部门检查提出的整改意见,可以依法律规定的程序,经业主大会同意,从维修基金中开支。
在小区和大厦发生消防事故时,物业管理公司应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理;确保消防设施、器械完好和功能正常;相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。
四、 公共设备和设施风险防范
根据《物业管理条例》第二十七条规定,全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,物业本身及公共设备和设施的管理是物业管理公司的主要工作内容之一。小区和大厦公共设施、共用设备管理以及维护方面潜在的隐患也是物业管理风险的主要方面。为防止上述风险,物业管理公司应从以下几个方面着手:
首先,物业管理公司与开发商或业主委员会签订物业管理合同时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,与开发商或业主委员会、原物业管理公司进行交接的过程中,应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录,了解以往曾出现的故障和隐患,并由各方进行书面确认,这些记录和情况可作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发现的重大损坏和人为原因造成的事故,根据不同情况,确定责任和修复费用的承担主体。
在办理物业承接验收手续时,物业管理公司应从建设单位接收下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必须的其他资料。
在各方交接的过程中,向新的物业管理单位移交上述全部资料,是原开发商、业主委员会和原物业管理单位应履行的法定和合同义务,如果不履行,应承担相应的法律责任。 依据《民法通则》第一百二十六条规定,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自已没有过错的除外。
根据上述规定,物业管理公司应首先明确自己的管理责任范围,管理责任范围决定风险责任承担的范围。建筑物基本可以分为两部分,一部分属业主自己入住的由业主自己维修和养护的范围,相应的责任和费用都由业主承担;如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的,由业主承担全部的赔偿责任;如果证明是受害人的故意行为造成的由受害人承担责任。在此情形下,无论是业主或非业主使用人的过失行为造成(或者是业主未成年子女、来访的未成年人)的行为导致的损害,业主都应承担相应的法律责任。物业管理单位分清上述责任,是防范自身风险的举措之一。
提高物业管理公司工作人员的防范风险的意识尤为重要。工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化,没有工作人员的防范风险意识,一切防范风险的措施都将成为空话。
为防范风险,物业管理公司必须对所管理的全部建筑物公共部位、共用设施和设备,按照经业主大会通过的各项管理制度的规定,做好日常检查、维修、保养工作,保持建筑物公共部位完好,共用设施和设备的正常运行。对房屋公共通道所属的窗户和公共天台、通道、空中连廊区域的绿化应定期检查是否完好,是否需要更换,存在危险隐患的区域要考虑设置明显的提示或警示标识,考虑在台风等特殊天气时,是否可能发生损坏,从而导致人身和财产损害,造成物业管理公司承担法律的赔偿责任。
为培养物业管理公司工作人员防范风险的意识,除对工作人员按公司管理制度的培训和规定操作训练,还需要对工作人员进行专业的法律知识培训,学习同行业和其他物业管理公司已经发生的教训是提高风险防范意识最有效的方法之一,既直观又深刻。通过培训,工作人员对照案例分析自身管理行为的潜在风险之处,加以纠正和规范。作为物业管理公司的高层管理人员和各管理处的主任不仅需要知道规范的管理制度,还需要知道为什么制定如此的管理制度,这样才能有效地在物业管理服务中控制和防范各类风险的发生。
物业管理公司的高层管理人员应该将法律意识和风险防范意识不折不扣地贯彻在日常的各项管理制度和工作中,不可流于形式和表面,同时要与法律风险的防范结合在一起,。物业管理公司和各项制度的草拟应加入法律专业人员的修改意见和建议,各项工作的管理流程的设计也应征求法律专业人员的意见,将风险控制真正落实和渗透在具体工作的每个环节中,严格控制每个环节的法律风险,提高整体的管理效率。物业管理公司应聘请专业的法律顾问,为企业提供法律专业服务;除对物业管理公司的管理制度和管理流程提供法律专业意见外,还能针对物业管理服务过程中出现的纠纷和事故,在第一时间采取紧急措施应对和处理,通过征求律师或法律顾问的意见,将法律专业知识与物业管理有机结合在一起;做好证据保全工作,依照法律规定采取谨慎有效的应对措施,为日后分清责任做好准备工作,避免责任和损失的扩大。事件发生后,对于已通过律师发函或通过诉讼、仲裁途径来解决的纠纷和争议事件,物业管理公司需要将事件的所有资料移交给律师或法律顾问,并由当时的经办人将事情的主要情况介绍给律师或法律顾问,由律师或法律顾问负责进行下一步的处理和应对,以避免由于法律专业的不足,造成进一步的不利和责任的扩大。
在建筑物及公共和共用设施、设备的管理中,物业管理公司全体人员应特别明确的一个问题是在目前的司法实践中,按照民法通则规定和最高人民法院的司法解释,由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成人身和财产损害的诉讼,举证责任由建筑物或设施的管理人和所有权人承担,通俗地讲就是损害发生后,不是由受害人向法庭证明损害发生的原因,受害人只需要明确损害结果和证明该结果是由建筑物或设施导致的。而物业管理公司在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的故意行为造成的,如果不能证明这一点,法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。
物业管理单位所管理的房屋共用部位和公共、共用设施、设备的所有权人是小区或大厦的全体业主,受害人很难向所有人追索,而且目前的司法实践中也难以操作;同时根据物业管理单位与开发商或业主委员会的物业管理合同的约定,通常由于容易发生损害的设施设备的区域,应建有相应的监控设备,对现场进行监控和录像,定期存储。另外物业管理公司平常对房屋、设备设施的维修、养护等应进行书面和现场施工记录,如果是委托其他专业公司
和人员完成的,应签订委托合同,并保留履行合同的所有证据,以证实自己已履行了义务,可以向该公司追索,以降低物业管理的风险和赔偿责任。
物业管理公司将物业管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理,委托给专业的公司,由专业公司提供专业化服务的分项发包形式。也是物业管理单位防范风险的措施之一。 物业管理公司在专项管理分包中,选聘电梯、绿化、清洁等专业公司时,首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质;电梯维修保养专业公司不具备专业资质从事承包工作,不仅是违反法律规定,被法律所禁止。同时分包给没有专业资质的公司,物业管理公司负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果,物业管理公司将依法承担赔偿责任。其次,在物业管理公司与专业公司的承包合同中,应明确约定,专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身或财产损失的,由专业公司承担全部的赔偿责任。
一些物业管理公司为追求更大的经济利润,自己单位在未取得相应资质的情况下,委派单位内部人员从事电梯设备等日常维修、保养。形式上采用挂靠有资质单位的名义,每年交纳一定的管理费。这种做法是违法的,实际上承担了巨大的法律风险,这种做法是不可取的。 在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中,如果发生事故和损害事件,应向有关部门报告,由相应的部门对事件进行调查,并作出调查报告,对事件和损害发生的原因进行认定;该原因在一定程度上可以说是法院认定过错和责任的唯一依据。因为在很多情况下,如果当时不进行调查和认定,在诉讼过程中由于距离事件发生的时间太久,很难查清和证明原因;而法院也不是专业机构,只能依法委托专门的机构进行鉴定,但时间太长、现场已不存在,专业鉴定机构也无法鉴定,物业管理公司也将不得不承担举证不能的败诉后果。事件和损害发生后,应积极面对,暂时的回避是解决不了问题的,责任也是无法摆脱的。
五、公共环境风险防范
小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。
小区和大厦因公共设施维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等单位施工需要,在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等,物业管理公司应监督施工单位或由物业管理公司在施工现场周边,设置明显标志和采取安全防护措施等,避免造成他人人身和财产损害。
物业管理公司在上述情形下,因维修物业或者维护公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当与相关施工单位在施工前签订协议,对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定,降低物业管理公司的法律风险和责任。施工结束后,应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状,消除风险和隐患后再撤除安全防护措施。 小区和大厦的公共区域的绿化和消杀工作是维护小区和大厦良好生活环境的重要环节。但物业管理公司在上述工作中,要注意避免由于上述工作本身给广大业主和非业主使用人带来的潜在的风险和隐患。
在绿化养护时,物业管理公司往往对新种植的草坪和其他植物,采用围栏方式阻止行人通行,以实现养护的目的。用来围栏的很多采用带刺的铁丝,而该铁丝在黑夜时,行人很难看清楚,容易造成行人被绊倒或摔伤,导致风险的形成。对于物业管理公司在公共区域设置的临时性障碍物,
首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害,应选择安全的障碍物,例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿,加以夜间反光材料;
其次,在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识,告知行人注意和绕行。
在消杀前应在小区或大厦公示栏(或同时采取其他告之方式)告知业主或非业主使用人,公司实施消杀的时间安排,明示要注意未成年人和宠物的安全;消杀过程中,对作业的区域应适当加以封闭,暂时阻止行人通过;消杀完成后的一定时间,应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识,避免因业主和非业主使用人在不知情的情况下,造成人身和财产损害。 对小区和大厦中的商业用途的房屋管理也是物业管理公司面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进行饮食业,会给小区,尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。因此,物业管理公司在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建设以及相关政府部门的批准文件;开业后,继续跟踪监督和管理,针对其他业主和非业主使用人的投诉,应及时调查取证,及时限期进行整改,对整改无效或拒不整改的,应依法向有关部门以书面形式反映情况,提交政府部门处理和处罚,因为物业管理公司不具有行政处罚的权利。而拖延和不作为,则可能发生新的风险和安全隐患。
针对物业管理公司发现的,在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在安全隐患,可能危及公共利益及他人合法权益时,物业管理公司应书面通知责任人及时维修养护,要求业主给予配合;同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会,由业主委员出面协调,督促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下,经业主大会同意,可以由物业管理公司维修养护。相关费用再由责任人承担,并向责任人追索。
另外,物业公司拟订的各项管理制度,经过业主大会确认后,使物业公司真正成为执行机构,也能在一定程度上规避一些管理风险。并且,这也是《物业管理条例》第十一条规定的业主大会的权利之一。
综上所述,物业公司除了需要将风险防范的措施溶入到规章制度中去,还需要加强员工的培训和督导工作,加强执行力,才能有效的提升物业企业防范风险的水平。
关于如何确定试用期内不符合录用条件可以解除劳动合同的请示>