那晚越女说我?
范文一：招商策略方案 【免费】
大川·建博中心
招商策略方
案
策划机构：成都众信和诚实业有限公司
编制时间：二○○六年一月五
日
目 录
前 言.............................................................................................................................................................第一部分 招商运作基本思想 ..................................................................................................................一、大川·建博中心运作模式..............................................................................................................二、商业运作总体目标..........................................................................................................................三、大川·建博中心招商思路..............................................................................................................第二部分 招商策略设计 ..........................................................................................................................
一、策略一 ——动态招商，连续效应................................................................................................
二、策略二——入场品牌进行高效整合..............................................................................................
三、策略三——加强客户甄选..............................................................................................................
四、策略四——租金策略......................................................................................................................
五、策略五——优惠政策......................................................................................................................
六、策略六——整合渠道......................................................................................................................
七、策略七——卖场规划......................................................................................................................第三部分 招商阶段推广 ..........................................................................................................................一、分阶段推广的目的..........................................................................................................................二、招商推广思路..................................................................................................................................三、分阶段推广......................................................................................................................................第四部分 招商总控计划 ............................................................................................................................ 第五部分 招商推广与销售推广的配合 ....................................................................................................
前 言
当前，除中心商业物业和社区临街商铺在可以不先招商就可以实现销售以
外，大凡市场型商业物业都必须要有商业的先期入驻和商气的营造，并加以新颖
的概念和未来持续稳定的经营预期才能实现物业的快速销售。所以，招商推广的
成功将直接影响着招商工作和卖场经营的成功，而招商的成功和卖场持续稳定经
营的预期将决定着销售的成功。如果考虑销售为终极目标，那招商的成功是实现
销售最为有效的支撑，而招商推广对卖场经营理念\经营模式和管理模式的诉求
将是招商成功的关键。
其： 的利益链条，若最终大川·建博中心运作成功必须包含可持续经营和品牌的塑造
的内涵，招商推广成功将是大川·建博中心运作成功的基础。
成都众信和诚公司在对建材行业深入调研后，运用自身成熟的商业运作经
验，并结合建材行业的市场运作的特性提出本案，供双方论证可行后予以实施，
为大川·建博中心核心运作目标提供有立支撑。
第一部分 招商运作基本思想
一、大川·建博中心运作模式
商业运作思路是一个项目运作成功的前提。相对于中心商业和社区商业，专业市场的商业运作有自己的模式和方法。目前重庆主要建材市场大都只租不售（或先租后售）。传统销售的建材市场大都采用“三权分离”的运作模式，即物业产权、物业经营权和物业管理权三权分离，由不同所有者拥有，投资者通过物业的购买拥有物业的产权，经营者通过对物业的租赁拥有物业的经营权，而管理方对卖场拥有统一管理权。由于物业产权和物业经营权的分离，这种模式对于需要购买物业来自己经营的自营性投资者具有很大的排斥作用，若物业没有明显的升值潜力，只靠纯粹的投资性投资者来消化物业，是不利于物业的销售的。
物业要进行即时销售，物业在销售后自营性投资者经营品质和后期经营管理的潜在矛盾为主力品牌商家所认识而导致其对入场经营的犹豫和拒绝，使整个建博中心无主力建材品牌的支撑而丧失对市场的号召力和降低物业销售的附加值，或适合大川·建博中心定位的经营者（包括厂家直营店）的数量不能满足大川·建博中心较大体量，是我们必须予以解决的问题。基于这一现实问题，我们提出适合这类物业和大川·建博中心的运作模式：
四权分立 两权统一
■分立的四权：物业产权、物业经营权、物业规划权和物业管理权；
■统一的两权：物业产权和物业经营权的统一，物业规划权和
物业管理权的统一。
打破三权分离的传统思维，我们认为物业产权和物业经营权在市场型卖场不是完全的分离，而只是分立存在。如前所述，人为的把物业产权和物业经营权进行分离，只会造成对需要购买物业来自己经营的自营性投资者很大的排斥性，是不利于物业销售的。在吸引传统的纯投资性投资者的同时，我们需要把物业产权和物业经营权进行有效的统一，尽量吸引更多的自营性投资者，使大川·建博中心的经营者更为稳定和持续。如前所述，物业在销售后自营商家经营品质和后期经营管理的潜在矛盾为主力品牌商家所认识而导致其对入场经营的犹豫和拒绝，将使整个建博中心存在无主力建材品牌的支撑而丧失对市场的号召力和降低物业销售的附加值的风险；自营性投资者固有的各自为政、唯利是图和不服从统一管理的经营方式与整个卖场统一经营、统一服务、统一管理和统一推广的经营管理模式潜在的冲突，以及自营低端品牌与引进高端品牌在经营位置上易出现的冲突，也是大川·建博中心运作成功潜在的风险。基于以上情况，我们剥离出并强化卖场的规划权，即卖场所有经营者，不管是自营者还是纯粹的经营者都必须服从卖场的统一规划——对铺面划分的规划，对品牌分布的规划，对品牌具体位置的规划，对产品类别的规划和档次的规划等，自营者只有经营符合上述规划的档次和类别才能在相应的位置进行经营。加上传统的物业管理权，前述所存在的矛盾和风险就能进行有效规避。
二、商业运作总体目标
2-1促进物业销售：营造项目商业氛围，推动并支持商铺的销售。
2-2保证持续经营：通过业态和商家的合理组合，确保商家的持续经营。
三、大川·建博中心招商思路
在明确了大川·建博中心的整体运作模式以后，在前期的招商工作中，也必须明确我们的思路，采用灵活多变的招商策略，实现大川·建博中心招商的成功。
大川·建博中心以销售为目的，以招商为策略，租售并举。招商作为促进销售的最有效手段，在大川·建博中心运作中非常重要。
针对大川·建博中心的特点，我们在本次招商运作中将以“建材行情指数”和“生活体验式购物中心”为核心增值卖点，以“大业态、精整合、专业性、互动性”为指导思想，改变传统的招商模式，紧紧围绕大川·建博中心的运作模式，将有号召力的品牌、名牌、特色商家引入项目，用“放水养鱼”的理念获得稳定的人气和商气积淀，带动其他商户进入，逐步形成我们所期望的商业氛围。
大业态——从行业的广度进行大川·建博中心业态选择。大川·建博中心
商业经营面积近10万平方米，是重庆市2006年内推出的大型专
业市场型商业楼盘，因为其独特的定位，必须依靠产业链和产
品链支撑，才能使大川·建博中心名副其实。同时，因为物业
独栋分离，单靠传统卖场的业态组合和楼层划分是不能满足大
川·建博中心高质的定位，也无法满足入场经营者对信息的需
求和后期源源不断的终端消费者个性化需求。所以，在大川·建
博中心的业态定位上必须要具有专业性，以关联业态组合，使
整个大川·建博中心形成产业互动，这要求我们在业态组合上
要强调产业化、链条化、规模化。基于此，我们在前篇的《大
川·建博中心核心定位方案》中所列的几大主题建材产品的业
态互动性和其产业化、链条化、规模化的规划和经营将是对大
川·建博中心后期稳定持续经营的基本保证，也是吸引我们的
目标经营者入场经营利益实现的基本保证，更是我们商业运作
总体目标之销售实现的有力保证。
精整合——从资源整合上实现大川·建博中心资源的共享。确定大川·建
博中心的业态定位，但并不是每个类别的装饰产品都入场经营，
我们的任务就是整合我们《大川·建博中心核心定位方案》中
所论证、选择的业态的相关资源，为我所用，从业态配置的互
动性实现内外资源的共享。并且整合的手段也区别于传统的媒
体宣传、营销活动等，而且要通过政府、相关组织、协会、国
际国内知名战略合作企业等渠道，广泛整合有效资源，充分利
用大川建博中心对行业即时信息的汇集和行情指数等功能实现
对招商运作的强力支撑。
专业性——从产品链的深度配置促进主题商城的呈现。根据大川·建博中
心功能定位、业态规划，大川·建博中心功能以“销售”为核心，
它最终所面对的是个性化需求的终端消费者。所以，在大川·建
博中心的市场定位中，我们将目光放诸于主题商城的诉求，一
个行情指数中心的建造和一个生活体验式购物中心打造，以专
业的态度放眼于具有显性装饰材料个性消费需求、投资意愿、
经营理念的目标客户。因此，在具体运作中也把卖场尽可能的
做专、做细，确保目标的实现。我们的运作手法必须高度专业，
除了借助常规的营销渠道外，我们将独辟蹊径，借用各种平台，
利用先进的营销理念和营销手法，提炼项目的卖点，提供独特
的销售主张，进行宣传和推广。
互动性——以策略的互动实现运作的高效率和成功率。建立在以上因素的
基础之上，各种招商策略上要具有互动性，弥补各策略的缺陷，
在互动中实现策略的高效率；同时，运用大川·建博中心良好
的形象和内在价值通过商家口碑实现互动传播；通过与马家岩
建材商圈配套卖场的互动实现真正建筑装饰材料的“一站式”购
物。
第二部分 招商策略设计
■大川·建博中心以 《建设总控计划》、《营销总控计划》为核心，完成《招商总控计划》，充分展示专业品牌优势，统一以项目形象对外展开
高质、高效招商和商业运营工作。
■形成系统的全过程阶段招商方案、明确的招商政策与清晰的招商流程以及租约范本；采取核心店定单制、主力店定向邀请的运作策略，以经营
者的互动传播实现招商的成功。
■在充分考虑到大川·建博中心将来营运和持久的生命力前提下，高质、快速地完成招商工作。
■不同阶段，不同商家，采用不同的政策，使其 “最有效地吸纳客户资源”和“节省租金让利”两方面达到最佳平衡。
一、策略一 ——动态招商，连续效应
1-1将商圈经济的动态效应发挥最大化，借助传统商圈平台，不断举办各种营销活动，变被动为主动；
1-2改变传统的“坐招”模式，派驻专业的团队渗透到各种意向经营者，通
过专业的投资分析、市场调研等模版打动商家，促使其入驻大川·建
博中心；
1-3改变传统的“坐销”模式，不定期组织各种投资说明会、投资沙龙、建
博中心商业联盟活动等，组织意向投资者到现场考察，听取专业的投
资分析报告，促使其尽快下单。
二、策略二——入场品牌进行高效整合
参考市场调查的资料，科学地安排每个楼层的商家比例，并充分考虑
通过不同经营性质、风格、档次的商品组合，营造一个互相促进的良性竞争环境和商业氛围：
必须对核心商家（品牌）的分析和引进：
三、策略三——加强客户甄选
客户甄选的重要性：
■组织一线招商人员参与全程策划，再配合位置、商机等方面的天时、地利、人和及紧凑有序的招商推广，将令大川·建博中心在短时间内吸纳
大量的意向有效经营者。
■经营者的实力、素质和合理的组合方式，对大川·建博中心的形象和生存能力起到举足轻重的作用。
■大川·建博中心在商务租务推广中，并不仅仅以短时间内的高出租率为目的，而更重视经营者的品牌影响力、生存能力，对维持整个卖场的生
命力有积极影响。
■在推广中执行严格的客户甄选制度，是给大川·建博中心创造富有生命力的经营者组合起极为重要作用。
四、策略四——租金策略
4-1租金额度——按区统一
按分区制定租金统一标准，原则上，在同等价值口岸采取统一租金的额
度，租金大体一致。
4-2租金走势——先低后高
先低后高的租金价格策略，并逐年进行递增。
（在具体的销售工作中租金宣传应“高开高走”，在初期可以以租金打折
的方式降低经营者租金压力，投资者也易于接受。）
4-3租金级差——口岸区分
拉大次级口岸与顶级口岸的租金差距，同时对于次级口岸采取一定免租
期的政策引进商家，实现卖场的饱满度。
4-4租金特例——个例专办
针对个别品牌优质商家提供有巨大吸引力的优惠政策和较低的租金价
格。
■注意租金估算及风险评估
众信和诚公司建议必须以下事项进行评估：
（1）项目整体租金评估
对承租大川·建博中心商铺经营者整体租金收益的风险进行评估并提供风险监控机制及应对措施。
（2）核心承租商租金评估
在前述工作的基础上，确定核心承租经营者，并对每个核心承租经营者
带来的品牌和羊群效益及短、中、长期收益及相应风险进行分析论证。
五、策略五——优惠政策
5-1免 租 期：对主力经营者给予不低于半年的免租期（不含装修期）；对普通经营者提供不低于3个月的免租期（含装修期）；
5-2装修补贴：提供较高标准的物业交付标准，建议另提供装修费用，即可以增加吸引力，又可以保证商业的整体品质；
5-3政策协调：由开发商协助，向大川·建博中心所处区域的相关政府部门为商家争取尽可能多的利益，如工商、税务优惠需求；
5-4营销支持：为打造商业氛围，划拨商业营造的专项营销基金，对卖场在后期进行整体经营推广。
六、策略六——整合渠道
6-1宏观路线
■政府及相关组织
■行业协会
■国际国内知名战略合作企业。
6-2微观路线
■整合商圈内现有商家资源
■整合其他商圈资源
■整合未进入重庆市场厂家资源
■整合家装公司资源
七、策略七——卖场规划
7-1 卖场规划原则
7-2 合理人流动线设计
卖场人流动线设计为大川·建博中心卖场内部规划的重点。卖场必须
对客流、室内装修风格、垂直交通流线及各层的平面交通流线进行专
业性地设计，使卖场在人流动线设计时避免出现卖场死角，提高单位
面积使用率和经营价值。
7-3 统一公共区域装修风格
开发商对公共区域，如主通道、中厅、广场、电梯候梯区等进行统一
装修， 各经营者在卖场是以店中店的形式出现，各店外墙的的立面
风格必须统一，在统一VI的规范下实现个性化特征。
7-4 卖场边际利用
主要指对人流动线设计不能涉及区域进行有效规划利用。其手段就是
采用级差式租金方式实现租赁。
第三部分 招商阶段推广
一、分阶段推广的目的
■培育人气：营造良好的终端市场氛围，增强目标经营者入场经营的信心； ■积攒商气：商气是经营者很看重的，使经营者看到?钱途?希望；
■引进商家：经营者最终入场经营是招商推广的主要目的；
■提升价值：物业要出售，卖场的完全呈现是增加物业附加值的基础； ■销售回款：这是招商推广在大川·建博中心的核心目的。
二、招商推广思路
围绕“大川·建博中心” ——“建汇天下，博大成市”的主
题定位
以 “建材行情指数”、“生活体验式购物中心”和“建材源头产品集散地” 为核心支撑点，以大川建材市场一期为基础，在马家岩成熟建材商圈里面，建立四大主题专业卖场，通过“建材行情指数”行业风向标的导向作用和“体验式购物”国际先进卖场营销模式实现招商成功的目标。
六大支撑点
2 建材行情指数中心带来的“领袖效应”
3 体验式购物带来终端“魔笛效应”
4 成熟商圈的四大主题卖场对行业的“专业效应”；
5 围绕“专”字做文章，实现建材行业的“国美效应”；
6 专业市场主题卖场实现的消费“采样效应”；
7 专业商场“集权式”管理带来的“聚合效应”
三、分阶段推广
2006年9月前招商的成功和失败将最终决定大川·建博中心运作的成功，此前招商推广具体可分为以下几个阶段。（9月后的推广计划依据9月前招商实际情况和销售需求另行拟订）
2-1 第一阶段：
2-1-1本阶段推广的主要任务：针对商家就大川·建博中心进行形象推广； 2-1-2本阶段推广的主要目的：搜寻和储备商家。
2-1-3本阶段推广的主要重点：强力对项目概念定位等进行诉求，引起社会广泛关注。
2-1-4本阶段推广的主要手段：联合主要品牌、媒体，举行各种大型活动，
引起行业强烈关注，广泛引发讨论，引起
媒体、市民、普通经营者的关注。
2-1-5本阶段推广的主要形式：现场进行全面的商环境包装，形成浓厚的商
业氛围软文炒作，平面造势，辅以电视广
告、车身广告等，并以活动启动商家及投
资市场。
■本阶段重点活动造势：
形式：论坛/研讨会
主题：2006年重庆建材市场展望
时间：2006年1月18日，
议题：2005年重庆建材市场回顾/2006年重庆建材市场展望/2006年重庆
建材卖场经营模式的创新等
嘉宾：重庆建筑装饰资深人士/行业领导/政府领导/媒体
主办：重庆建筑装饰协会/大川·建博中心
2-2 第二阶段：
2-2-1本阶段推广的主要任务：针对目标主力品牌经营者进行针对性推广； 2-2-2本阶段推广的主要目的：促使主力品牌签定入场经营合同。
2-2-3本阶段推广的主要重点：承接第一阶段引起的社会反响，引出新一轮
的话题：众高端品牌商家齐聚大川·建博
中心！从而打响品牌知名度并形成广泛认
同。另外需注意与目标经营者进行线下一
对一的沟通。
2-2-4本阶段推广的主要手段：活动/报媒
2-2-5本阶段推广的主要形式：通过夹报平面及软文透露定论，每两周举行
一次投资交流会，适时进行新闻发布会。
■本阶段重点活动造势：
形式：投资说明会/项目推介会
主题：建博中心 财富中心
时间：每个周末，
来宾：各品牌建材经营商
主办：大川·建博中心
2-3 第三阶段：
2-3-1本阶段推广的主要任务：针对目标中高端品牌经营者进行针对性的强势推广；
2-3-2本阶段推广的主要目的：促使大量中等品牌签定入场经营合同。
2-3-3本阶段推广的主要重点：通过前一阶段的推广，带动中端经营者的跟进，并通过完美的概念阐释，强调持续的经营潜力。
2-3-4本阶段推广的主要手段： 活动/报媒
2-3-5本阶段推广的主要形式：配合销售推广进行软文炒作、平面造势、活
动营销和事件营销
■本阶段重点活动造势：
形式：财富论坛/经营投资说明会/项目推介会
主题：行情指数 财富指数
时间：每个周末，
来宾：各品牌建材经营商/重庆建筑装饰资深人士/行业领导/政府领
导/媒体
主办：大川·建博中心
2-4 第四阶段：
2-4-1本阶段推广的主要任务：针对目标大众（普通）品牌经营者进行针对性的强势推广；
2-4-2本阶段推广的主要目的：促使大量普通品牌签定入场经营合同，形成物业销售的强大支撑。
2-4-3本阶段推广的主要重点：通过前一阶段的推广，带动普通经营者的跟进，并通过完美的概念阐释，强调持续的经营潜力和
即将呈现的经营场景，强调投资收益，引
起普通品牌的跟风。
2-4-4本阶段推广的主要手段： 活动/报媒/以商引商
2-4-5本阶段推广的主要形式：配合销售推广进行软文炒作、平面造势、活
动营销和事件营销，DM直邮等
■本阶段重点活动造势：
形式：大型投资说明会/项目推介会
主题：生活体验式购物中心开创建材经营新天地
时间：每个周末，
来宾：各品牌建材经营商/重庆建筑装饰资深人士/行业领导/政府领
导/媒体
主办：大川·建博中心
2-5 第五阶段：
2-5-1本阶段推广的主要任务：持续推广，完成余下的招商任务；
2-5-2本阶段推广的主要目的：支持销售的持续回款。
2-5-3本阶段推广的主要重点：以线下推广为主，结合销售推广做适量报媒推广
2-5-4本阶段推广的主要手段： 一对一推广/报媒，以商引商
2-5-5本阶段推广的主要形式：配合销售推广进行软文炒作、DM直邮、活动
营销和事件营销
■本阶段重点活动造势：
形式：中小型投资说明会/项目推介会
主题：体验财富指数
时间：隔周周末，
来宾：各品牌建材经营商/重庆建筑装饰资深人士/行业领导/政府领
导/媒体
主办：大川·建博中心
以上只对每一阶段推广的主要任务、目的、重点、手段、形式和重要
营销活动进行了说明，具体计划在阶段执行前根据实际情况予以制定。
第四部分 招商总控计划
由于招商具体工作是由招商部在把控和具体执行，招商总控计划由招
商部根据销售总控计划和工程进度另行拟订。
第五部分 招商推广与销售推广的配合
招商推广的直接目的是为了引进经营者入场经营，使大川·建博中心实现卖场固有的经营价值。招商的成功与否也决定着大川·建博中心所规划的诸多概念是否真正实现。但正如前述，销售回款将决定着卖场建设的速度和品质以及规划设想的实现，快速实现销售回款将成为招商推广的核心目的。招商只是实现大川·建博中心提前和快速的手段，招商服务于销售。基于此，招商推广必须与销售推广进行有机的高效配合，规避招商与销售之间固有的冲突，以实现销售推广的最大效益。
范文二：招商策略与推广方案
九江中部商贸物流产业园
招商策略和推广报告（讨论稿）
深圳市众策纵横管理咨询有限公司
呈送：湖北西岸市场发展有限公司 2011-06-22
目录
招商策略 招商策略和品牌推广 策略 招商政策 品牌推广策略 招商推广及活动规划 市场推广手法 招商活动规划 招商进度控制 招商进度规划与控制 招商流程步骤
招商媒体组合及预算
招商媒体组合 招商预算汇总
招商策略
招商预算策略
本项目的启动可以首先可以带动270亩一期的滚动发展，继而带动3450亩土 地的滨江新城进入开发快车道。
其推广预算应该着眼于更长远的整体目标。前期招商可以为后期提供样板 和成功示范，前期加大投入可以节约后期的相关费用。
营销在于一鼓作气，招商策划要产生轰动示范效应。
招商策略
招商预算策略
一般性商业地产项目的推广费用营销推广费用占总营业额比例为3～5%，而考虑到本项目的特 性，建议推广预算控制在8%为宜，主要表现在以下几方面：
1. 2. 3.
项目整体档次应高于一般性商业项目，以拔高项目整体形象； 虽然项目是分期开发，而由于项目是可持续经营，所以形象推广建议集中在一期爆发； 本项目属性并非像一般性不动产项目区域性那么强，本项目的推广是覆盖整个鄂赣皖三省 的； 为了项目的长久利润，必须争取到政府与行业支持，所以应加大相关的公关费用。
4.
总销售面积 19.53万平米
预计销售价 格（元） 6000
总租售额 （万元） 117180
营销推广费用 占销售额比例 5%
营销推广费用 （万元） 5859
以上测算仅供参考
招商策略
招商总纲
节点控制
权威震撼
定点出击 &?重点撒网
战略品牌吸引
八招 制胜
走出去 &?带回来
产业链联盟 终端感染
分批推货，稳健培育
招商策略
节点控制
1、节点控制策略：打有准备之仗
节点安排
9.15 招商中心启用
8.1 户外广告 密 集投放 7.15前 战略商家确定 和主力店引进
11.1 项目封顶及招商 新闻发布会 竣工 装修进场
3.6 试营业
5.1 正式开业
7 2011年
8
9
10
11
12
1
2 2012年
3
4
5
客户策略 蓄客 蓄客洗客 挖掘客户 老带新
招商策略
战略品牌吸引
2、战略品牌吸引：吸引龙头品牌进驻策略
引进主力店
寻求与红星美凯龙、月星、居然之家等主力店合作，可以降低 本项目的操作风险。借助主力店提升人气。 购买、租赁铺位，用于本厂产品直销的，给予一定优惠，且优 先选铺；
品牌厂家
主力商户
代理多个龙头品牌的大的代理商购买和租赁铺位，给予一定优 惠；主力商户如能按照规定的时间开业，给予一定租金优惠。
招商策略
产业链结盟
3、产业链战略结盟：
与江西南康、四川
成都、广东佛山、江苏苏州、河北胜芳等家具批发基地及家具 产地政府、企业、行业协会及红星、月星等主力店等上下游组织进行战略结盟， 通过共赢合作扩大双方在行业内影响，借助行业的力量完善产业链条，从而培育 产业，推动自身发展；通过与其他专业市场的合作形成复合型市场集群。 其他专业市场
借 互 相 势
联盟
业
行业协会及政府
升 地 当 产
提
持 支 策 政
反 息 信 馈
联 盟
提 供
本项目
业 物
联 盟
域 区
足 满
场 市
需
求
业 产 促
动 带 费 消 客 群
家具厂家
联盟
家居主力店
进
招商策略
两个双结合
4、“定点出击”和“重点撒网”相结合
围绕专业市场、主要干道等客户行为轨迹密集地点重点撒网，网罗相关客户
圈定行业协会、展会及各专业市场，上门组织活动，进行推广宣传
5、“走出去”和“带回来”相结合的策略
通过异地传播推广和活动推介，扩大项目知名度
通过本地活动和现场展示，将外地意向客户有组织、有策略的吸引到现 场， 临门一脚，实现成交
招商策略
分批推盘和放水养鱼
6、分批推盘，稳健培育
在业态规划指导下，分批推货，尽量避免铺位选花，有利于试营 业形成良好的商业氛围 推一批，装修一批，开业一批，稳健的培育市场，增强客户信心
7、放水养鱼，定期捕捞
前期采用放水养鱼策略，以比周边商城优惠的多的租售策略来吸 引客户进驻，后期通过大量的促销活动来做旺商城并稳健提高租 金或者售价。 对市场的培育期要放长远，做好牺牲2-3年不赚钱的市场准备。
招商策略
借助权威
8、权威震撼，终端感染
专家论坛：组织郎咸平、易中天、王志刚、赵龙等名人来组织论坛，提升曝光度 活 动：围绕高端组织开展活动，提升行业关注度
传播推广：高举高打，增强权威感 形 终 象：通过现场展示，形成国际感、现代商务感氛围，塑造鄂赣皖地区领袖形象 端：围绕客户需求，及时反馈，不断提升服务，丰富功能，满足客户需求
招商政策
参考案例一
中国家具CBD
中国家俱CBD承接东部家具产业向汉 口北梯度转移，响应政府对城区市场和生产 企业“退二进三”发展战略，总建筑面积 300万平方米，总投资52亿元人民币，一期 63万方，2009年9月9日开业。
中国家俱CBD地处涵盖十大专业市场的汉口北专业市场群，紧邻横店编组站、天河机场、 武汉新港和汉十、汉英、汉麻等六条高速公路，是全国少有的交通枢纽集结地，是发展大 市场、大流通的绝佳之地，是按照完整产业链布局,具有综合产业功能的世界级家具核心 商贸区。中国家俱CBD借助其便利的交通、低成本带来的价格
优势、厂家直销的品质和服 务，建成后将为武汉乃至整个华中区家俱消费市场带来诸多实惠。
招商政策
参考案例一 武汉家具CBD招商政策
区位位置 交通状况 周边环境 经营时间 租金 租金交纳方式 公摊 水电收费 税费
武汉市黄陂区汉口北大道旁 到市区内有商场班车接送 10大市场群 2009年9月开业 A/B/C/D馆租金均价30元/㎡ 月交 28% 电费1.1元/度 无
物业费 质保金 合同期 开业优惠 政策 优惠方式 租金递增 硬件设施 运营管理 经营状况
包含租金在内 等同于一个月租金 三年 免租12个月 第一年交1个月免2个月 第二年交2个月免1个月 无 中高档 部分铺位被买断，可由商场托管管理。 经销商自主经营 经营良好，覆盖面广，批发量大，经销 商自主经营
招商政策
参考案例二
天马建材家具城
天马建材家具城位于九江市长虹北大道，于2004年 3月28日开业。作为九江市委、市政府的重点招商 引资项目和国家级京九批发大市场的组成部分之 一，该项目投资七千多万元，一期工程占地面积达 50余亩，建筑面积近5万平方米，是九江市首家集 家居设计、建材和精品家具、家居用品展示和销售 为一体的“升级版”大型现代化主题市场。
招商政策
参考案例二
九江天马家具精品馆招商政策
区位位置 交通状况 周边环境 经营时间 租金 租金交纳方式 公摊 水电收费 税费
九江长虹北大道
物业费 质保金 合同期 开业优惠 政策 优惠方式 租金递增 硬件设施 运营管理 经营状况
1.8元/㎡ 等同于一个月租金 2年 4个月免租 合同期内前2个月及最后2个月
无 中低档
交通便利 成熟市场
2010年12月
均价30元/ ㎡
月交
20%
电费1.1元/度 无
租赁形式 良好
招商政策
本项目招商政策讨论稿
本项目招商政策原则
方案一：优惠期优先策略
均价 楼层 元/㎡·月 3F 10
建筑面积 ㎡ 13387
预计收入 元/自然月 ￥133,870 元/自然年 ￥1,606,440
合同期 及优惠
合同期内 优惠方式 预计收入/元 ￥2,945,140
2F
15
12313
￥184,695
￥2,216,340
1F
20
12313
￥246,260
￥2,955,120
三年 合同期 免租 14个月
第一年 交1免2 第二年 交1免1
￥4,063,290
￥5,417,720
合计
14.86
38013
￥564,825
￥6,777,900
￥12,426,150
招商政策
本项目招商政策讨论稿
方案二：低租金起步策略
均价 楼层 元/㎡·月 3F 10 ㎡ 13387 元/自然月 ￥133,870 元/自然年 ￥1,606,440 建筑面积 预计收入 合同期 及优惠 合同期内 优惠方式 预计收入/元 ￥3,212,880
2F
12
12313
￥147,756
￥1,773,072
1F
15
12313
￥184,695
￥2,216,340
三年 合同期 免租 10个月
第一年 交1免2 第二年 交2免1
￥3,546,144
￥4,432,680
合计
12.27
38013
￥466,321
￥5,595,852
￥11,191,704
品牌推广
策略
总体营销推广策略
1
以品牌营销催熟区域市场 以大势，求大市
6
以整合营销促使商场兴旺 先招商，后销售
2
以信誉营销塑造企业形象 筑诚信，促发展
总体营销 推广策略 5
以步骤营销指导战略方向 先低开，后高走
3
以活动营销增加商铺销量 以人气，增收益
4
以优惠营销提高购买欲望 以其能，蓄其势
品牌推广策略
营销渠道策略
一、活动营销将成为本项目最大营销亮点 基于行业的圈层性 展会营销 通过活动，有效聚集目标客户，提高推广效率，节省营销费用 二、定点出击，点面结合 专业市场、展会、货流干道为目标客户行为轨迹密集处 定点传播项目信息将提高推广效率 三、软广结合口碑全面渗透，硬广强势轰炸 硬广主打项目形象，公开租售动作和租售信息 报纸软文、网络软文和电视报道作为软广，渗透项目信息
品牌推广策略
推广策略步骤分解
1.品牌营销 ? 引进具有影响的大型品牌主力店，实现 大卖场与大品牌的强强联合，以品牌大 势，求区域大市，是项目进行成功营销 的关键。 ? 在项目入市初期，我们便将大型主力店 的引进作为项目营销的主攻方向。重点 引进主力店和大品牌，以主力店和大品 牌店产生的品牌效应、人气效应、吸引 善于借势生财的中、小型商铺投资业主 跟进，从而迅速激活市场，实现以大势 做大市的目的。
2.信誉营销 – 商业项目营销的软肋往往体现在后 期经营和商业价值能否提高，这也 是投资商家普遍存在疑虑的问题， 为此，我们将信誉营销作为保障项 目投资安全性和规避风险性的主要 举措之一，作到即要造好声势又要 练好内功。 – 项目投资商实力雄厚、开发经验丰 富、人员素质优良，在工程质量、 产权办理、经营管理等方面可以带 给投资者信心的保证。
?以大势，求大市
?铸诚信，促发展
品牌推广策略
推广策略步骤分解
3.活动营销 – 针对项目入市前期商业氛围淡薄的 弊端，我们将活动营销作为项目聚 拢人气，增加收益，提升市场认知 度的主要推广手段之一。 – 在项目销售的每个阶段，应结合媒 体的传播推广，推出相应的主题活 动，吸引客流，以推动销售气氛， 增加销售额。
4.优惠营销 – 商铺的投资都是大额投资，给众多的 投资者造成了门槛。为了能吸引众多 的投资者，所以在开盘初期，应推出 多种优惠措施。 – 项目的销售要和招商统筹考虑，优先 将商铺卖给经营户，以此来确保后期 做旺市场。对于经营户的买铺行为， 要给予特别的优惠。
?以人气，增收益
?以其能，蓄其势
品牌推广策略
推广策略步骤分解
5.步骤营销 – 结合本项目及区
域商圈的商业特征 ，本司建议采取“低价入市、低开 高走”的推盘策略，先推部分售价 较低的商铺，作为市场的切入点。 这样也可以给前期投资者及市场一 个引导性的讯号：本项目是不断增 值的。
6.整合营销 – 在项目的开发前期，主要是通过对主 力商户和大型品牌店的招商，蓄积客 户，树立项目良好的品牌形象，吸引 更多的投资客户，带动项目的销售。 – 招商先行，是开发商实力和信心的表 现，通过良好的招商造势，体现开发 商持续经营、做旺市场的责任心，带 动销售的火热进行。
?先低开，后高走
?先招商，后销售
品牌推广策略
传播推广策略
360°整合营销传播(IMC)
（Integrated Marketing Communications）
整合传播也被称 为“Speakwith onevoice”（用 一个声音说话） 即营销传播的一 元化策略。
整合传播
品牌推广策略
招商推广联动策略
主力店签约
招商新闻发布会 系统的广告投放
大规模的广告轰炸 主力店谈判
9月初招商中心启 用
项目封顶 高峰论坛//推介会 4.15 5.1 试营业 正式开业 12 2010-1 2 3 4 经营推广期 5
2011-6 推广启动期
7 密集推广期
8
9 招商中心启用 前推广期 品牌价值
10
11 新闻发布会 推广期
定位价值
投资价值
信心价值
商业价值
全面撒网，占领战略高 地，全面渗透
区域重点部 署，强力渗透
坚定市场信心，撬 动本地需求，
商业氛围引导， 口碑攻心为主 以老带新
蓄客
蓄客拦客
挖掘客户
品牌推广策略
经营推广联动策略
主力店签约 大规模的广告轰炸 主力店谈判
招商新闻发布会 系统的广告投放
9月初招商中心启 用
项目封顶 高峰论坛//推介会 4.15 5.1 试营业 正式开业 12 2010-1 2 3 4 经营推广期 5
2011-6 推广启动期
7 密集推广期
8
9 招商中心启用 前推广期
10
11 新闻发布会 推广期
招商团队组建 物管团队组建 经营管理平台构建 推广团队进场 临时招商中心 进场 人员培训 人员培训 管理运营制度构建 人员培训 筹划招商中心 启用仪式 市场管理人员到位 招商新闻发布 会 人员推介 人员推介
蓄客
蓄客拦客
挖掘客户
老带新
品牌推广策略
项目推广费用预算
一般性商业地产项目的推广费用营销推广费用占总营业额比例为3～5%，而考虑到本项目的特 性，建议推广预算控制在8%为宜，主要表现在以下几方面：
1. 2. 3.
项目整体档次应高于一般性商业项目，以拔高项目整体形象； 虽然项目是分期开发，而由于项目是可持续经营，所以形象推广建议集中在一期爆发； 本项目属性并非像一般性不动产项目区域性那么强，本项目的推广是覆盖整个鄂赣皖三省 的； 为了项目的长久利润，必须争取到政府
与行业支持，所以应加大相关的公关费用。
4.
总销售面积 19.53万平米
预计销售价 格（元） 6000
总租售额 （万元） 117180
营销推广费用 占销售额比例 5%
营销推广费用 （万元） 5859
目录
招商推广及活动规划
市场推广手法
招商活动规划
市场推广手法
家具工厂直营
比较关注地段交通、市场定位与知名 度、市场持续经营管理服务等因素； 有目标明确、现实性强、随主流，比 较关注地段交通、市场规模与知名度 、市场所能提供的经营管理服务等因 素； 具有理性、擅算计与梦想、投资面广 等特点，比较关注地段交通、发展潜 力、承诺等因素。
现有家具经销商
“三?五?三” 新定律
跨行做家具的人
〖洗脑篇〗
三个灌输
〖形象篇〗
五种亮相
〖催促篇〗
三大鼓点
冲击式灌输：隆重举办“商业新闻发布会”、“家具经营研讨会” 渗透式灌输：个性推出《招商手册》 《企业内刊》 周密性灌输：实例推演“运营计划”
击溃经销商心理防线
三个灌输
五种亮相
三大鼓点
震撼式亮相：“中部家具世博园中部家具世博园商业体验空间”重磅出击！ 抛弃式亮相：告别纯色条幅、彩旗、气球，让炫彩条幅、灯光喷绘上场！ 气魄式亮相：政府领导表态支持，亲身描绘规划前景！ 出击式亮相：异地招商如火如荼，家具工厂为中部家具世博园***捧场！ 联合式亮相：经销商、厂家、设计公司、经营管理团队、联合亮相，品牌联动。
中部家具世博园中部家具世博园的形象就是与众不同
三个灌输
五种亮相
三大鼓点
现身说法敲鼓点：“经销商专访”、“众商同贺”，机会难得——上！ 上！上！ 现场炒作敲鼓点： 经销商齐聚签约现场——抢！抢！抢！ 全程追踪敲鼓点： 《“黄金口岸”全程追踪报道》，演示运营手段——快！快！快！
敲出“机不可失、时不再来”的紧迫感, 让经营者、投资者热汗直流，无比兴奋！
招商活动规划
中部家具世博园（暂定）项目作为九江家居市场新进入者，在招商策略方面和招 商手段方面，要突破常规，敢于创新。
采取“高举高打”的招商战术，即 “广告轰炸”+“区域招商爆 破”+“本地招商爆破”+“先行 抢占品牌资源”的方法,招商主战场 除了在本地及周边区域展开外，还 应该扩展至全国主要家具制造基 地。
对于高端客户要采取“深入挖 掘、精确打击”的方法，对于 本地及周边城市，采取“人海 战术、各个击破”，与行业协 会及国内知名品牌厂家建立紧 密合作和战略联盟。
中部家具世博园推广的
12 字经：
公关先行，媒体配合，阶段执行
公关先行
媒体配合
阶段执行
国人讲
究一出场就能“震场”，项目入市的高度如何会直接影 响后面的走势。 公关造势不仅要制造影响，还要树立高度，为商家提供进驻信 心的舆论和项目本身的双重保证。 开招前必做的两大公关活 动：
1. 入市公关活动（主力店签约） 2. 招商发布会
公关活动
入市公关活动建议：
打明星牌
公 关
2002年京基地产力邀克林顿参加“京 基.WTO与中国经济论坛“轰动全国。 2007年11月7日 东莞光大地产英国前首相 布 莱尔出席 发表主题为聚集等优势
推广主题
推广主题之二
长年委托经营
．高额置业收益．收益年年看涨
增值型旺铺市场受宠
聚金岛引发万众追捧
主题推出时间 主题覆盖媒体 主题阐述内容
准备期／11年6月－ 报纸、杂志、户外、彩信、网络、特殊媒体等
滨江新城(案名)的产品定位、业态规划、投资回报等
推广主题
推广主题之三
中部家具世博园(案名)?
颠覆家具行业传统模式 搭建五大家具创富平台 · 团购贸易平台 · 电子贸易平台 · 物流服务平台 · 同业合作平台 · 整合传播平台
主题推出时间 主题覆盖媒体 主题阐述内容 准备期／11年6月－ 报纸软文及硬广、杂志专题、户外广告、手机彩信等
(案名)的运营模式、商圈辐射等优势
推广主题
推广主题之四
中部在崛起．“大案”在涌现．(案名)在造城
滨江新城全城聚焦 “大案要案”搅动九江北
主题推出时间 主题覆盖媒体 主题阐述内容
准备期／11年6月－ 报纸软文及硬广、网络评论
“大案要案”－－(案名)在滨江新城中的战略意义
目录
招商进度规划与控制
招商进度控制
招商流程步骤
招商时间节点建议
月份 招商启动 1、确定招商方案 2、资料准备(招商手册等) 3、广告配合（广告推广计划） 4、招商现场包装 5、招商人员初步联系商家 6、其他事项 招商执行 1、主力品牌招商工作安排 2、次主力商家招商工作 3、普通商家招商工作 3、商家进场装修时间安排 4、试营业
11.6
11.7
11.8
11.9
11.10
11.11
11.12
12.1
12.2
12.3
项目招商时间从2011.09—2012.1 历时周5个月；2012年月3月试营业
招商步骤及流程
检讨主力商家招商期 的市场反应，并就推 广策略、目标商户及 租赁条款，作出适当 调整。
第一阶段
准备期
项目商业规划及招商方案确定 制作招商宣传册及筹备法律文件 少量的宣传公关工作
第二阶段
主力商家招商期
安排新闻发布会，记者会、作广泛开业宣传 针对主力租户进行重点直销推广 据商户的品牌及业态性质确定位置
第三阶段
全面招商期
与商户洽谈租赁条款 落实进驻商户，签订正式合约
第四阶段
交付使用及试业开幕
协助商户进场，装修等工程问题 开幕活动与滨江新城项目结合，举办宣传活动，打响知名度
6月-8月工作计划
序号
1
内容
去鄂州，约见 月星华中区总 监 去武汉CBD考 察成都 馆
工作明细
1、约见月星华中区负责人，洽谈合作事宜； 1、约见王展、廖世新等负责人；2、获取CBD招商的有关资料（ A\B\C\D馆资料；四川馆招商规划、布局及推广资料）；3、参加 人员：常征、滕峰、李军鹏共3人 1、参加博览会，拜访当地品牌厂家
开始日期
2011/6/16
西岸对接事项
安排
王总亲自接见
2
2011/6/16
1、审批方案；2、安排车辆和 司机；
3
去南康市场考 察
2、约好深圳家具协会市场部总监，钟玉华引见南康家具商 会负责人，洽谈合作事宜，邀请他们六月底来项目考察。 3、参加人员：王总、滕峰、吉振华、常征共3人 确定项目经营模式、定位及规划详细草案，本项目的案名；请设计公 司设计本项目的VI系统（含LOGO、标准色，标准字体等） 1、招商组名片设计和制作；2、项目介绍单页设计和制作 ；招商手册设计和制作；3、设计工作在设计人员没有到岗 的情况下采取外包形式； 联系广告公司进行广告片得拍摄 6月25号前先招聘5名楼层经理介入招商工作
2011/6/16
1、审批方案；2、安排车辆和 司机。3带九江部分特产，拜 访主要家具企业负责人
4
策划本项目形 象策略 宣传物料设计 项目宣传片设 计
2011/6/16
联系广告公司设计VI系统 1、联系广告公司制作名片、 宣传单页；2、联系专业广告 公司设计招商手册 负责确定广告公司并跟进制作 进度，提供所需要的素材 1、审批人员需求方案；2、招 聘相关人员对接众策招商团队 1、审批人员需求方案；3、招 聘相关人员对接众策招商团队 负责安排培训场地和相关费用 安排王总亲自接见 安排王总亲自接见 安排王总亲自接见
5
2011/6/17
6 7 8 9 10 11 12
2011/6/17 2011/6/17 2011/6/17 2011/6/17 2011/6/17 2011/6/18 2011/6/20
人员招聘和培 训
7月15号前副总经理、策划经理和物业经理到岗对接招商 负责组织培训资料和新员工培训 6月23号前后邀请红星美凯龙负责人张海波来项目考察洽谈
主力店谈判
6月下旬邀请月星负责人来项目考察洽谈主力店的合作 联系居然之家和欧亚达负责人尽力促成来本项目考察
接上页：
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 300亩土地的规划 招商中心筹建 项目总控表 报销流程和制度 会议流程和工作对 接制度 招商策略草案 经销商拜访和资料 搜集 推广策略及广告计 划和预算 参加成都展 实施广告方案 规划处项目一期300亩土地的业态规划和面积，整体规划定位建议方案 对招商中心的规划设计提供功能需求和标准建议 规划本项目招商、广告、销售、工程等跨部门工作协调表 明确双方的报销范围，报销制度，出差费用标准等 明确双方的工作会议制度 招商工作计划、活动和预算等 地毯式市场拜访 主要讨论媒体种类、招商活动以及广告投放内容、投放计划，广告预算等。 1、拜访各个品牌厂家；2、接洽四川进出口商会负责人洽谈合作事宜；3、 参展人员：众策+西岸市场 联系广告公司制作户外广告方案 2011/6/20 2011/7/6 2011/6/20 2011/6/25 2011/6/26 2011/6/30 2011/7/1 2011/7/2 2011/7/3 2011/7/5 反馈项
目整体规划意见 找专业机构设计并建造招商中心，面积 2000平米 提供其他各部门的工作工作计划 提供报销原则并形成书面文档并下发财 务部分执行 决议形成书面文档并下发各部门执行 反馈招商策略的书面意见 负责安排车辆、宣传物料，相关费用等 1）讨论和审批推广策略方案和广告投放 计划； 1、审批方案；2、组织参展物料；3、提 供相关费用和备用金 2）审批广告预算并联系相关媒体
23
招商中心启用仪式 大型活动包装
对接西岸企划部策划招商中心启用活动；客户邀约和协助接待
2011/7/20
1、联系广告公司制作沙盘模型；采购相 关办公家具；装修空调、网络、电话等 办公设备；2、联系礼仪公司策划活动
24
提交招商策略及原 则草案
1）提供招商政策讨论稿。2）制定招商活动方案，外地拜访工作计划、参展 计划和专场招商推介会。3）讨论各个论坛的特邀嘉宾及论坛主题等。
2011/8/15
1） 讨论和审批招商策略方案；双方就 招商思路和总原则达成共识。2）批准外 出拜访预算并安排出差备用金。3）确定 各项活动论坛的嘉宾及接待方案 策划接待标准和接待流程，提供相关， 提供费用支持 批准方案并邀约政府相关人员；提供资 金预算
25 26
组织家协参观 策划项目封顶暨招 商新闻发布会
组织湖北家协、安徽家协、南康家协、江西家协、四川进出口商会、苏州家 协等包机来本项目专项考察 联系礼仪公司策划招商新闻发布会；客户邀约和协助接待
2011/8/30 2011/11/1
目录
招商媒体组合及预算
招商媒体组合
招商预算汇总
攻击点一：招商工具 攻击点二：户外平面广告 攻击点三：本地报刊媒体
1、招商媒体组合
攻击点四：广播和电视 攻击点五：短息和网络 攻击点六：行业杂志 攻击点七：项目推介会
攻击点一：招商工具准备
执行要点 招商手册 招商手袋 企业内刊 招商宣传光盘
数量 20000本 20000只 若干 20000张
费用 10万 6万 4万 15万
备注 每本
每月一期 含设计制作费用
预投费用：约30万
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
攻击点二： 户外平面广告
户外广告资源整合： 打通从项目地到市中心的宣传动线，达到覆盖投资人群和 招商客群的作用！ 户外高炮+跨街+灯杆旗+公交车广告
预投费用：约450万
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
户外广告预算：
执行要点
数量
使用时间
费用预算
备注
高炮广告或者 跨街广告
10块
2011年8月2012年7月
平均12万元/块
灯杆旗广告
2000块 2011年8月2012年7月 60台 2011年8月2012年7月
城市主干道，预计每块1000元/ 年 覆盖九江主城区
公交车体广告
预投费用：约450万元
备
注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
攻击点三：本地报刊媒体
执行要点：浔阳晚报，九江日报、楚天都市报等 预计在项目招商新闻发布会、项目封顶、项目试营业、项目开业时刊
预投费用：约200万元
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
攻击点四：本地广播和电视
投放九江电视台、湖北卫视、 江西卫视交通台和本地广播媒 体10个月（2011年8月— 2012年5月）
预投费用：约300万元
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
攻击点五：手机短信和网络
通过手机短信和网络推广可以精准打击本地客户及潜在意向客户。
Indicates terminal receiving equipment
TV broadcasting tower Digital terrestrial broadcasting TV station Ferry
Television signal transmitted via fiber optic cable to broadcasting tower
Mobile locations
Taxi Subway, Light rail
Bus
Non-mobile locations
Private terminals
Building Outdoor screen
Chain store
PDA Private car Mobile telephone
通过手机短信营销和网络推广 （2011年8月—2012年5月）
手机短信预计共发放200万条，网络推广费用预计20万元，总费用：约40万元
攻击点六：行业媒体
家具：《深圳家具》、 《亚太家具报》、《家具主流》、《真情TIME》、《家﹒财富》、 《华东家具》、《中国家具报道》 网站： 搜狐焦点家居网，搜房网等）】投放整版（或半版）广告。
预投费用：约200万元
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
攻击点七：行业参展及招商推介会
结合滨江新城房地产项目在以下城市召开推介会(使用现有楼盘资料)
活动 1、赴成都召开滨江新城项目推介会 2、赴深圳召开滨江新城项目推介会 3、赴武汉召开滨江新城项目推介会 4、赴南昌召开滨江新城项目推介会
时间 7月份 7月份 8月份 8月份
费用
预投费用：约185万元
备注：此广告画面仅供参考，以实际设计为准
2、广告活动预算汇总
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 高炮 明星代言 报纸广告 电视 公交车车体广告 道旗广告/跨街广告 成都/东莞家具展参展 定向招商会 网络推广 短信营销 交通广播 行业媒体 30个（含九江大桥一块），覆盖200公里范围内 ；15万/个/年 拟定是汪涵或者何炅 九江日报、九江晚报、楚天都市报等 九江电视台、湖北卫视、江西卫视 九江、黄梅 105国道道旗，九江市区跨街等 2011年7月3-6号：9月5-9号 深圳、佛山、苏州、武汉、成都、温州、北京 、南昌等系列推介会 搜房网、新浪网、网络论坛等 手机彩信，预计发放200万条 九江交通广播 亚太、家财富、家具真情Time、中国家具报道 、华东家具、深圳家具、家具产业报、家具主 流 含开业广告宣传、开业方案、各种抽奖、返利 等促销手
段。 招商手册、DM、快讯、手袋 接待来访嘉宾、家协领导、重要厂家代表等 450 300 200 300 200 50 105 80 20 20 15 200 2011年7月-2012年7月 2011年8月份开始洽谈确定 2011年7月-2011年12月大型期间 活动当天 2011年7月-2011年12月 2011年7月-2012年7月 2011年7月-2012年7月 2011年7月/9月 2011年9月-2011年12月 2011年7月-2011年12月 2011年7月-2012年5月活动期间 和每月快讯 2011年8月-2012年5月 2011年8月-2012年12月每月一期
13 14 15
开业宣传 宣传资料 接待费用（含媒体公关费）
500 30 200
2012年4月-5月 2011年7月-8月 重要活动期间
费用合计：2670万
Thanks
范文三：最新工业地产招商策略方案
最新工业地产招商策略方案
工业地产-指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
工业地产的定义——以产业为依托、以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资开发、经营管理和服务为一体的工业物业总称。其功能不仅涵盖工业加工、行政管理，还包括物流配送、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。
工业园区是工业地产其中一个表现形式，工业园区的招商即是工业地产招商。工业地产招商策略如何制定?当中有几种常见策略?下面就以工业园为例，作一个工业地产招商策略分析：
1.园区的定位策略
工业园承接的企业类型应该都是深圳的一些制造企业，这些企业与研究型等高新技术企业相比，存在差异。制造型的企业对地理位置要求更高一些，这里面涉及到了物流，配套等因素。由于我们园区的地理位置具有相对的优势，但在配套上面目前存在不足。因此，我们在园区的定位上面应该力主提倡生态工业园区，全力打造一个企业生态工业链，帮助企业解决入驻之后的后顾之忧。这在其他的几个相同性质的工业园区里面已经有了先例。
2.园区销售的价格策略
成本问题一直是企业最为关心的问题，在价格上面我们采取灵活多样的策略。折扣策略，在土地出让方面，我们的土地可以在对外报价稍高点，根据企业土地需求量来适当调整价格范围，在大需求量上给予一定的价格优惠，这会在心理上让企业满足大企业的自豪感或其真实的利益保证。在土地承租，或者说今后的建成厂房的租售上面也采取同样的价格策略。
价格上涨策略，在一期土地销售成绩渐显的时候，工业园的相对比较成熟，土地的价格这个时候就能选择做一上浮的规划。以弥补部分折扣所损失的利益。
3.合作方式策略
不同的企业有不同的需求，因为企业规模不同，所以在寻求合作方式上面也会存在差异，我们的目标的提供多样化的合作方式，尽最大的努力满足企业不同的需求。合作方式的多样化，满足不同的需求，就可以吸引更多的企业进驻到工业园来。
土地出让，对有土地需求的企业，我们以土地的形式出让给他们。
厂房租售，规模稍微小点的企业，或者说不需要土地，只对厂房需求，我们可以建好了再提
供给他们。而且在在建厂房的过程中也可以根据企业需求，可以让企业自己按需要设计我们建设，还可以我们自己设计建设。
4.广告宣传策略
在这个广告无空不入的年代，以前“酒香不怕巷子深”的年代已经一去不复返了，所以在宣传上面我们也需要通过各种渠道来展示我们工业园。
在宣传方式上，最为便捷的就是在网络上宣传，这个受众面广，费用相对较低，但接触人群中目标客户较少。广告牌和电视报纸媒体广告因为位置选择，影响力强等因素，目标受众比较多，效果比较好，但费用比较高。另外招商手册和单张等费用比较低而且一般都是投递给目标客户，起到的效果也较好。
在宣传内容上，要突出园区的优势，并且力求全面准确的表述
5.跟踪服务策略
在进行前期的销售客户资源的搜集之后，关键的一环还需要做好后续的跟踪服务，在第一时间上了解客户的问题和意愿。
电话跟踪：根据通过各种方式搜集的企业信息，用电话的方式去了解企业的搬迁的最新动态，并记录沟通信息，以作为接下来沟通依据。
直接拜访：从电话跟踪等方式中分出意向性比较大的客户，采用直接上门拜访的形式，进一步加强与企业的面对面式交流。寻找企业考虑的问题，积极采取解决措施。
范文四：孵化器招商策略方案
物联网孵化器招商方案
现阶段，国内孵化器的主要收入来源为房屋租金，因此出租率的高低决定了一家孵化器的运营成功与否。
一、招商定位
（1）孵化器形象定位
写字楼林立的今天，如何让客户选择孵化器，孵化器的形象定位非常重要。
何为形象定位，即孵化器不同于一般写字楼和产业园区的特点，其中包括孵化器面向企业定位，孵化器增值服务等等，即需要告诉客户在孵化器周边同样的租金、低于周边价格租金所享受的服务要远高于其他办公场所。或者孵化器租金高于周边办公场所，客户能获得的价值要远高于其他办公场所。
（2）孵化器租金定位
如果要体现租金收益、出租率、租金价格之间的关系，可以用一个不太精确的公式来表示如下：
租金收益＝租金价格×出租率×总可出租面积
除总可出租面积外，租金价格、出租率和租金收益是变动因素，因此需要对这些因素进行逐个分析。
孵化器出租的价格一般分为起价、均价、最高价，以上都是对外的报价，对外报价在一段长的时间内是不会轻易变
更的，最终成交时都会根据客户资质、租赁面积、市场行情，结合免租期（指对客户承租期内的一段时间免除租金的租期）给予客户一定的价格折扣。孵化器可以采用竞争导向的定价方法确定均价，选择中间楼层作为基准楼层，以均价作为该楼层的租金报价，然后每增加一个楼层，租金报价增加每降低一个楼层，最后根据每层的朝向、采光、格局、景观、视野等因素，来确定本楼层不同单元的租金报价，相同楼层朝南、朝东的写字间要比朝北、朝西的写字间价格略高。
考虑到孵化器是刚刚成立的，知名度不高，物业成熟度不够，为了吸引客户入住，租金成交价格可以比正常租金水平低5－10％；此外，为了将孵化器经营成为一个高品质的孵化器，需要吸引一些高资质客户入住来提升自身形象，因此对于比较知名的大面积客户，在租金价格上再给予一定的折扣，同时在其它费用上，如车位费、装修管理费、超时空调费、广告位费用上能有一定的优惠。
（3）孵化器专业定位
国家为大力发展科技型中小企业，对孵化器建设给予一定的政策支持，按照《科技企业孵化器认定和管理办法》的要求，孵化器分为三类，即综合孵化器、专业孵化器、特色产业孵化器。针对不同类型的孵化器，支持的要求各有不同，因此，孵化器应根据自身情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资格认定和市孵化器认定工作。
二、招商途径
（1）自主招商
现场接待：由于孵化器项目的不可移动性，现场接待是孵化器招租中最为重要的方式，客户通过自己上门或代理引进，来孵化器现场进行咨询、参观、考察写字楼，由招商人员介绍、陪同参观考察并通过招商人员的详细介绍并努力游说客户，达到促成客户成交的目的。因此招商人员的仪表言谈举止、接待现场的和对国家支持科技型企业的政策熟练程度就非常关键。
现场接待的招租方法体现了孵化器租赁的特点，客户可以直接考察有意向的房间，亲身感受孵化器的管理及配套设施。因此，招租工作不仅是孵化器招商部门的工作而是孵化器各部门的工作，应该建立起以招商为导向、各部门配合的招商体系。
首先，在孵化器人流量大、位置显著、设立招商中心。作为孵化器项目租赁推介的主要场所，不仅要展示孵化器形象，同时亦需为招商人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。同时销售人员应具备如下素质：
（1） 端庄的相貌，良好气质和仪表；
（2） 统一着正装，衣着整洁，举止大方；
（3） 自信心强，热情开朗；
（4） 专业知识和语言技巧；
（5） 能够平衡孵化器和客户的利益。
其次，招商工作应当得到物业管理相关部门的配合，物业管理人员为客户介绍孵化器物业管理提供的服务内容，解答客户疑问，在谈判的中后期和招商人员做好客户的交接工作；工程技术人员为客户就孵化器技术条件进行讲解，解答客户有关工程方面的问题，解决相关工程问题，协助客户做好二次装修（指客户在租赁孵化器后，根据自身办公的需要对写字间进行的装修工作）。
电话直销：孵化器的主要客户为办公用户，潜在客户主要集中在其它写字楼或产业园区里，从电话黄页簿或名片上找到可能的潜在客户电话，通过打陌拜电话方式咨询其近期是否有需求，可以初步了解到客户的现有租赁面积、可能的到期时间，客户负责人。但客户对此种电话直销方式比较反感，经常会被前台接线员礼貌地拒绝，或者得到的信息不准确，命中率较低，在电话中一般只有3 分钟左右的沟通时间，孵化器也不会给客户留下什么印象。电话直销这种方式不太有效，更多地是作为招商人员锻炼心理素质与提高语言表达能力和客户沟通能力的方式。
网络招商：孵化器招租中一个很重要的环节是与潜在的客户进行有效的沟通，保证沟通渠道的双向畅通、信息传达的准确及时完整、获取信息的便利性。目前，除传统的电话和楼书等沟通方式以外，互联网技术是与客户和代理公司之
间沟通的一个非常有效的方法：
（1）孵化器可以通过建立官方微博、微信等手段宣传孵化器；
（2）在58同城、赶集网等信息网站发布孵化器招商信息；
（3）购买58同城、赶集网等信息网站的端口，在客户发布租房信息的第一时间获取客户联系方式，进行孵化器招商推广。
扫楼推销：进入孵化器周边写字楼和办公区里挨门挨户地派发孵化器项目资料和招商人员的名片，并通过和客户相关负责人直接面谈，了解更多的客户信息，需求意向，增加孵化器的知名度，积累长期客户资料，实践证明这是比较有效的一种办法。但此种方法比较耗费人力，如果只是派发资料，很可能资料被前台“截获”，客户相关负责人看不到资料而没有达到推广孵化器的效果，如果在派发资料的同时和客户相关负责人面谈，又比较耗费时间。这种方法一般在孵化器招租初期和租赁淡季的时候来使用，不作为主要的招租方式。
DM 邮寄：对于离孵化器比较远的写字楼，主要是通过招商人员到这些写字楼里抄录水牌获取客户名录，然后通过给客户邮寄孵化器资料的方式向客户推荐，提高孵化器的市场知名度，获得潜在客户。这是一种广种薄收的方法，短时
间内很难产生直接效应。
来电咨询：有部分客户会主动致电查询资料，但该类客户一般面积较小及承租能力较低，收效不大。
（2）招商代理
只依靠有限的人力很难直接完成孵化器的招租任务，因此可以考虑通过与房地产代理公司合作，通过代理公司为孵化器推荐客户并促进客户成交来共同完成孵化器招租目标，实现客户、孵化器、代理公司的三方共赢。
代理公司开发到客户，一般都要签订代理委托协议，接受客户委托按客户需求为客户寻找适合客户的办公场所，通过促成客户在写字楼签约而从中赚取佣金（一般由孵化器支付佣金）。专门从事于写字楼代理业务的公司中一些是有国际品牌的外资（包括港资）背景代理公司，很多国际性公司都与上述房地产代理公司签订有全球物业服务协议；另外一些是在国内发展起来的代理公司，经过多年的市场磨炼，已经发展成为国内颇具实力的房地产代理公司，这些代理公司积累了大量的客户资源，熟悉租赁市场行情，了解客户的需求日期、需求面积、租金预算等非常有价值的信息，很多公司与客户前期有过愉快的合作，同时代理公司作为客户的代理人比孵化器的招商人员更能得到客户的信任，在谈判签约过程中能够起到独特的作用。因此掌握了代理行就相当于掌握了客户资源，招商人员能够以一当十，节省人力。通过与
各代理行建立起业务合作关系，将孵化器的信息传递给代理公司，由代理公司向客户进行推荐。
（3）政府招商
孵化器应该主动与属地主管部门联系，通过属地工商、税务、科委、商务委等政府部门推荐招商，同时，孵化器应积极主动加入市孵化器促进协会、市服务业发展协议、市创意产业协会等组织，通过协会共享信息资源，达到提高孵化器知名度和招商的目的。
（4）活动招商
按照孵化器的产业定位，孵化器可以自己举办或承办活动，例如召开孵化器推荐会小企业发展沙龙、企业发展论坛等活动，提高知名度，建立政府资源，加快孵化器招商。
三、招商制度
（1）孵化器企业入驻管理制度
孵化器企业管理作为招商后期，对招商起到支持作用，因此应制定好相关管理制度，例如《企业入孵流程制度》、《企业服务管理办法》，《企业毕业管理办法》等，保证后期服务到位，达到口碑招商的目的。
（2）招商人员绩效管理及奖励
打造一支专业、高素质的招商团队，是孵化器招商工作顺利进行的重要保证，一切招商业绩都起源于有一个好的招商团队，建立一支具有凝聚力、合作精神的招商团队是孵化
器的根本。而招商管理是企业的老大难问题，招商人员外出，招商人员绩效，招商人员情绪管理，是提高园区业绩一个重要步骤。完善招商管理制度的目的是让招商人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高招商人员的主人翁意识。
对于招商目标最基本的是做到根据公司下达的招商任务，把任务根据具体情况分解到每月、每周、每日；以每月、每周、每日的招商目标分解到各个招商人员身上，完成各个时间段的招商任务。并在完成招商任务的基础上提高招商业绩。
四、优惠政策
（1）企业租金优惠
前期孵化器为加快招商或吸引优质客户可以制定一定的租金优势政策，例如1-6个月房租减免，装修免租期，降低租金等政策。
（2）企业增值服务
为使入驻企业拥有便利、舒适的创业环境，成为其创业的得力助手，孵化器可以提供完善的服务体系，为企业提供全过程、多方位 、高质量的" 一门式服务" ，简化创业手续，提高工作效率。例如：
● 企业创办代理服务
● 高科技企业增值服务
● 财务咨询服务
● 法律咨询服务
● 战略咨询服务
● IT 支持
● 人力资源服务
● 公共关系服务
● 秘书&行政服务
物联网孵化器
年6月
2016
范文五：商业街招商策略方案《新》
2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈,引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地
产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、
生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，
以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各
类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。
目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、
生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。
：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强.
：南岸区常住人口数55万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行
街商圈10分钟路程，离解放碑CBD中心15分钟车程、江北区CBD15分钟
车程。
：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势
。
价格有优势。
处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出
入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未
成熟,必然面对激烈竞争。
：足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始对南
岸区商业经济的大力发展计划。XX商业街邻近南坪步行街商圈，消费需求
量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、
会展经济与商务经济（政府规划5年内实施完善）的资源优势。 1、风格特色；
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品
位体现XX商业街的硬件----精神品位，从而打南岸区全新的消费风格、意境！因此更加重视
经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点；
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业
地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化
模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市青年对时尚生活的渴望与高雅，更要突出
立体的组合和品牌的比例
商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没
有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀，在第一步招商期中都无法完成，更别说生存二字。
所以本项目特色重点在于“特、新、齐、”，用以吸引更多的消费客群。
1、本司商业街地处地域中的城市内，商业设施3层，来此区域购物的人群主要依靠公共交通
工具。
2、商业街核心为主力超市卖场。它会吸引消费客群在本街区采购频率高，提升新场人气。
3、餐饮功能呈现独体形式和融合发展的经营特点，大型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，
同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。
4、娱乐休闲功能与商业地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。 5、零售功能业态配比在本司商业街内是作为商业街“齐”字原则的全方位发展。 四、公司的战略规划
1、以“新、奇、齐”特点来吸引及迎合消费者的需求(风情街)
2、提供多元化的选择，配置齐备。
3、创新炫彩商业项目和经营中高档的商家。
以主力店的名气和人流，带动商业街的整个消费群体。能够起到增强文化氛围，活跃消费
气氛之作用。
本司提供时尚、娱乐、品味生活的消费空间，强调顾客为尊的服务精神。成为消费者的第
三空间概念-----XXXX商业街（暂名命）
公司要以长期的增长为导向，持续发展，在原有消费群体中不断寻找的调整业态结构的形
态，寻求更大的发展空间，做到尽善尽美。
一 招商战略；
(一) 不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取基中影响力
强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、
实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所
以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在
重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商
家不再迷茫，信心十足的进入。
（二）不求最高点，只求制高点
XXXX是南岸区最精致的商业内街，在我们这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、
管理最好、效益最强，我们的目标是做到在南岸区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形
态。我们只要占领商业业态中的制高点，领先我们竞争对手一步.而不是很多,是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超
前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长,牺牲更多资源却很难获得正常的效益.
（三）不求一步到位，只求小步快走
XXXX是按照现在南岸区的市场去定位,以求能够保证顺利开业,随着南岸区政府五个步行街规划的修建,商圈的旺点变更,新商圈的形成都会影响到商场定位,所以本司项目是在动态变化中存在,根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数,我们不能也不可能直接把XX项
目定位到一个饱和状态,我们不断去修正我们战略,慢慢做到兴旺发展的商业街区.
二、规划原则
第一：经营规划布局要维护商业街的商品业态经营比例。
第二：经营规划布局要维护XX商业街的特色主题。XX项目是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的市场，规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营业
态。
第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地
说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在经营类型和价位相互雷同
的商家同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价
位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足消
费者的选择权，并能让他们心身体验变化，提高其消费兴趣。让消费者在餐饮店用完餐后至
就近的酒吧或咖啡店内闲聊享受生活情趣等业态可以互补等等。
第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商家先行，辅助商家随后的原则；主力店优先
入驻先行，次店辅助商家后行。如我们的主力超市店先入驻本项目，这样才能达到吸引其它
观望商家及带来更多消费客流的效果。
第五：经营规划布局要以“以点代面，特色经营"为目的，是XXXX商业街的经营特点。对主力店商家给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强商业街消费客流之作用。
第六：经营管理方面的特点
六、招商战术；
主力店招商:为吸引更多的商家入驻能以相对合适的租金招商 平均每平米22元-25元
以较优惠的方式出租两层与商业街分离的地下商业：负二层（休闲保健）及负一层（网吧、
游乐场）,使商业街区内配套更齐全,与整个业态搭配较为合理,增加休闲娱乐,带动整体客流
愿意至该地下楼层,增加餐饮项目随机消费,也使购物中心人流分配更趋合理. 缺乏其他楼层描述：
1、招商优势:
招商管理团队为本司项目订制最适宜商家经营合作方案，以利益共享、合作双赢为主导，
运用XXXX商业街特色定位，竭诚打造南岸区首家特色街区，占据该地区的中高档休闲餐饮娱
乐消费市场。
2、招商范围：
中高档中西餐、特色区域餐饮、韩国烧烤、日本料理、茶餐厅、时尚酒吧、休闲保健、
游乐场、运动服饰、数码通讯、生活配套等其它商业服务经营项目。
3、招商要求：
国内及本市中高档知名商家及加盟商、经销商。
与具有有效的营业执照、税务登记证、卫生合格证的经营主体共同合作。商家具有有效
的商标注册文件，卫生合格证书、产品合格证书和检验报告等商检证明。
各业态主要标志性商家重点引进，合作条件合理优惠；其他辅助商家条件优与同等市
场条件。
商业街定位锁定中档偏高消费群体，在功能布局上强调业态组合，突出业态商家的重点，
主力经营特色范围。
一、 招商范围
立足本市，辐射面广至邻近南岸区的二三级市场。 二、 招商对象
进场商户必须具备完善的经营体系，有一定市场份额及影响力。 三、 管理模式
本司自持有物业统一规划、统一管理为主旨,联合促销为方式 四、 合作方式
租赁
五、 合作期限
主力店超市一般为十至十五年
餐饮、娱乐、休闲、保健一般为五至十年。
生活配套一般为二至三年
精品服饰一般为一至二年
六、 税收方式
租金方式；税费自理。
七、 招商类别
负二层：休闲保健
负一层：网吧、游乐场、
LG层：超市、快餐
一楼：数码通讯、中西餐饮、休闲酒吧、韩国烧烤、日本料理、特色餐饮、甜品屋、生
活配套；
二楼：运动服饰、咖啡、休闲茶座、中西餐饮、运动健身、个人形象设计； 三楼：茶餐厅、洗浴保健、特色餐饮
八、招商条件
需交费用
租金
合同保证金：三个月租金作为合同保证金（合同期满无息退还）。 租金缴付方式为缴三押三（即缴三月租金作为保证金，还需付三月租金） 定金5000元（根据商家所定面积大小酌情增加定金金额），开业后自动转为合同保证金。
合作条件
租金:
B2：10元/m
2；
2B1：12元/m；
2LG：20元-25元/m；
21F：28元-48元/m；
22F：24元-38元//m；
23F：22元-31元/m；
预计首年租金收益660万左右
备注：公共照明费用由商家分担，店内的照明费、水费及物业管理费由商户自己承担
以上租金均以建筑面积计算
A、 全国招商工作程序：
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍XXXX商业街的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介发布
行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺
垫作用。
B、 重庆本市招商工作程序：
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介发布行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，
策略地吸纳更多适合本司商业街需求的候选商家。 在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半
数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对
适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本司商业街，XX商业街即将带来的全新理念，全新的内涵震撼南坪，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质各项工作，做好铺垫。
第一阶段：（筹备预备期）
1、XX商业街总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
2、制定业态定位标准；
3、拟定初步各业态布局方案；
4、拟定与商家合作方式及条件标准。
第二阶段：（初选储备供应商期）
1、进入全国招商工作程序；
2、进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
3、XX商业街招商团队组建，培养团队协调性磨合；
4、招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地
对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
5、针对本市代理，将至重庆市场开发、寻找下级地区代理的商家资源普查备案；协调协
助开发工作；
6、本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
7、制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类；
第三阶段：（审定确认供应商期）
1、确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司
经营原则方案；
2、确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招
商方案的制定及实施；
3、 辅助性商家洽谈合作条件，结果对比择优；
4、评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金；
第四阶段：（合同申报签订期）
1、根据各项XX商业街筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的
评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书；
第五阶段：（商户入场装修期）
2、店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
3、与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
4、办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
5、做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆
满完成阶段工作目标。
根据消费的特点和我项目所处地理位置及客户群，必须考虑以下几个问题。
商业地产应该重视展示地域文化特色，对于商品同、业态同的商业区对顾客是没有吸
引力的，以南坪工贸车站的帝景MALL来看，我个人认为是失败的，错误在于商业建筑结构
在定位之初就不合理，建筑结构不清晰，商场定位存在误区。消费者在其中即无法从长达
300多米的直通行走，而要从另一商家的大门出去，然后再进到其它店铺里，也无法享受大
商场购物的休闲氛围。这要求我们在招商中需要更多时间去研究如何招商、区域规划和定
位。商家在开业最初就引起整个商业行业关注，世界五百强的百安居家居卖场，来自美国
的精品美克美家家私及日本的幻想家厨卫用品，立点很高，且离八公里家具航母10分钟车
程，一直打造轻装修、重装饰这个概念，因为建筑分隔不相连，本地家饰商家资源不足，
使得成为项目败笔。从这点来说，当地已有品牌的招商只能作为项目中的补充部分而不是
最主要的客户来源。
商家对于进驻项目的消费和商品市场认可要配合，为配合进行后期的商业运作，必须
在策划活动中始终培植消费者信心，想方设法引导投资。
一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者”三合一”的有机整体，是一个不可
中断的链条，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势
起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提
出并强调的观点。开发商在操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水
平的总体提升。从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，
认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多
烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，
市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用
其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，
如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性
思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。四、投资回报的期望值要设定好，
是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，
是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的
运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到商业物
业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者
四方受益。
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