深圳平安国际金融大厦

范文一：深圳平安国际金融大厦

平安国际金融中心是一座规划中的位于广东省深圳市福田区的一座大厦，为中国平安的总部，

规划大厦高660米。建成后，将成为深圳市的第一高楼。

基本信息

中文名称:平安国际金融中心

英文名称:PINGAN IFC

建设地点:深圳市福田区01号地块，益田路与福华路交汇处西南角。[2]

建设单位:中国平安保险(集团)股份有限公司

承建单位:中建一局集团建设发展有限公司

开工时间:2009年8月(整理场地)。

竣工时间:2014年。

总用地面积:18931.74?。

建设用地面积:18931.74?。

总建筑面积:459187?，其中计容积率面积:388679.0?，不计容积率面积:71986.0?。

规定容积率:20.00

调整容积率:20.53

建筑基底面积:12305.63?。

塔顶高度:660米。

主体高度:597米。

建筑层数:地上118层

裙楼:10层

结构形式:带外伸臂的混合结构。

设计年限:50年

范文二：深圳平安国际金融大厦

深圳平安国际金融大厦

中文名称:平安国际金融中心

英文名称:PINGAN IFC

建设地点:深圳市福田区01号地块，益田路与福华路交汇处西南角。

建设单位:中国平安保险(集团)股份有限公司承建单位:中建一局集团建设发展有限公司开工时间:2009年8月(整理场地)。

竣工时间:2014年。

总用地面积:18931.74?。

建设用地面积:18931.74?。

总建筑面积:460665.0?，其中计容积率面积:388679.0?，不计容积率

面积:71986.0?。

规定容积率:20.00

调整容积率:20.53

建筑基底面积:12305.63?。

塔顶高度:646米。

主体高度:588米。

建筑层数:地上115层,地下5层。

结构形式:带外伸臂的混合结构。

设计年限:50年

发展

深圳平安国际金融大厦中国平安人寿保险股份有限公司2007年11月6日竞得深圳福田中心区一商务地块，根据出让宗地的规划条件，这个项目建筑高度将不低于450米，建成后将成为深圳第一高楼。

据了解，平安集团以16.568亿元的挂牌起始价投得编号为B116-0040的这宗地。该地皮以挂牌方式出售，竞买条件为注册在深圳的保险法人总部，注册资本人民币5亿元(含)以上，并且在深圳经营运作满2年。该地块原定于9月28日挂牌出让，但无人竞投，故延至11月6日，最终只有平安集团旗下的中国平安人寿保险股份有限公司一家出价，成为最终买家。而平安集团用于该项目建设的自有建设资金不少50亿元人民币，该项目将于两年内开工建设。与江苏省江阴市正在规划中的华西中国龙大厦(638M，128F)在高度上面一直引外界的猜测。

发展项目

该地皮位于深圳市福田商业中心区地段，福华路与益田路交汇处西南角，毗邻购物公园，与深圳会展中心相对，总用地面积逾18931平方米，规划总建筑面积达30.29-37.86万平方米，建筑容积率为16-20。该项目将发展为一个包括商场、写字楼及酒店的大型商业综合项目。

根据市规划部门的设计效果图，新"深圳第一高楼"目前已有4种设计方案，有呈直耸云端的H型、顶底部略宽的摩天大楼造型以及沉稳大气的塔型和"通透水晶"型，但目前只是初步征集意见阶段，不排除最终敲定的结果不在这4套备选方案之内。

其中，规划商业建筑面积4.7-5.9万平方米，而办公、酒店建筑面积为25.59万平方米-31.96万平方米。

该项目规划设计为南北塔楼，其中，裙房高度不低于40米，南塔楼高度设计为150-200米之间，北塔楼设计高度不低于450米。

这个高度将超过目前深圳的最高建筑383.95米的"地王大厦"，以及建设中位于蔡屋围的98层439米高的"京基大厦"，成为深圳第一高楼。

平安集团新闻发言人盛瑞生在接受记者电话采访时表示，目前"深圳第一高楼"何时开工建设还没有具体时间表，但由于该项目建筑面积自用率必须达到60%以上，因此建成后主要作为自用物业，将成为平安总部大楼。

据了解，之前规划中平安集团总部所在地为原高交会馆位置，但由于容积率和高度的限制，平安选择了这块深圳市中心区CBD最高建筑用地，用来打造中国最高水准的摩天大厦。

范文三：国际金融大厦招商方案

**国际金融大厦写字楼

策划定位及招租方案

**房地产开发有限公司

2014年9月1日

序

“**国际金融大厦”，位于北京市顺义区核心地段，是北京**房地产有限公司打造的顺义地区标杆性写字楼项目，顺义绿色生态商务中心(简称GBD) 重点开发项目。此项目毗邻顺义行政办公区，商务氛围浓厚，周边区域的市政、办公、商业、教育、生活等方面的设备设施配套齐全，增值潜力巨大，发展空间广阔，是各大中小企业办公的理想场所。

**国际金融大厦占地面积3000多平方米，总建筑面积25500多平方米，地下3 层，地上18层，是一座以高档写字楼为主，融商业、金融、办公、商务于一体的智能化大厦。整座大厦地理位置优越, 建筑形象现代、楼宇机电设备完备，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是顺义区高档写字楼客户的最佳选择。**国际金融大厦**国际金融大厦拟定于2014年底交付使用，年内全面投入试运行。

为了落实公司对**国际金融大厦写字楼租赁策略，指导招租工作的顺利进行，达到长期收益与短期回报的平衡，**国际金融大厦项目组在对顺义写字楼市场的调研基础之上，结合项目自身特点，经过充分讨论，现制定以下招租方案。

1. 市场调查 ..................................................................................................................................... 4

1.1 顺义区重点写字楼市场调查 ........................................................................................................................... 4

1.2 市场调查小结 .................................................................................................................................................... 5

2 写字楼定位 . .................................................................................................................................. 5

2.1写字楼级别定位 . ................................................................................................................................................ 5

2.2目标客户定位 . .................................................................................................................................................... 5

2.3目标客户特质 . .................................................................................................................................................... 6

2.4楼层规划 ............................................................................................................................................................. 6

2.5租金定位 ............................................................................................................................................................. 7

2.5.1租金定价策略 . ............................................................................................................................................ 7

2.5.2租赁条件 ..................................................................................................................................................... 7

2.5.3租赁控制 ..................................................................................................................................................... 8

3. **写字楼经营思路 ........................................................................................................................ 9

3.1 经营思路简述 .................................................................................................................................................... 9

3.2 特色服务“服务式办公室” ........................................................................................................................ 10 3.2.1、服务形式 ............................................................................................................................................... 10

雷格斯 . ................................................................................................................................................................ 13

珂宝利 . ................................................................................................................................................................ 13

世服宏图 . ............................................................................................................................................................ 13

协纵国际企业港 ................................................................................................................................................ 13

3.2**国际大厦招租渠道 . ...................................................................................................................................... 14

4写字楼交楼标准 . .......................................................................................................................... 14

4.1交楼标准原则 . ................................................................................................................................................. 14

4.2交楼标准建议 . ................................................................................................................................................. 15

5写字楼推广策略与媒体计划 ......................................................................................................... 15

5.1品牌推广思路 . ................................................................................................................................................. 15

5.2推广传播对象 . ................................................................................................................................................. 16

5.3媒体整合传播渠道 ......................................................................................................................................... 16

5.4推广阶段 .......................................................................................................................................................... 17

5.5推广计划 .......................................................................................................................................................... 17

附件一 . ........................................................................................................................................... 20

附件二 . ........................................................................................................................................... 21

1. 市场调查

1.1 顺义区重点写字楼市场调查

本次写字楼市场调查主要针对顺义区域2006至2014年之间入住的项目。如图所示，2006年至2010年，写字楼市场的供应量波动较大，2010年项目周边区域写字楼供应量仅为5784㎡。但是从2011年开始，顺义区写字楼市场呈现出活跃的趋势，供应量持续升温。截止到2014年，顺义区域写字楼将达到入住高峰期，项目周边潜在供应量总建筑面积将可达到435213㎡。

**国际金融大厦周边3公里范围内，写字楼数量较少。与**国际金融大厦形成直接竞争关系的包括：与本项目距离最近甲级写字楼——顺鑫国际商务中心，初始平均租金为5-10元/天/平米；另一个是与本项目相距约1.8公里的AMB 大厦，目前租金为3元/天/平米。

另外本次调研也涵盖了距离本项目较远的空港物流基地、天竺综保区、空港经济区以及国门商务区，对这些区域的写字楼也进行了全方位地调查，以便更全面地分析顺义地区写字楼市场（具体调研报告见附件一）。

1.2 市场调查小结

根据上述顺义区主要写字楼的市场调查，结合**国际金融大厦自身特质，可以得知：

1、区域内写字楼的日租金以3元-4元/㎡为主，日租金中均包含物业费（本区域写字楼物业费基本不单独计算）。

2、随着顺义政策扶持力度的增加和经济的不断发展，区域内写字楼租赁市场出租率相对较高，空置率较低。

3、项目周边在租写字楼项目有限，特别是优质写字楼较少。

4、顺义区域整体商务环境现已初步形成，写字楼市场现处于稳步成长阶段，但距离发展为成熟商务区还需一定时间。北京商业地产的持续发展和顺义区政府的规划进程，将有助于本区域未来的发展与完善。

2 写字楼定位

2.1写字楼级别定位

根据项目周边情况及项目自身特质，本写字楼定位为顺义城区中高端写字楼，通过前期的打造和后期提供的精致服务，立志做成顺义地区标杆性写字楼。

2.2目标客户定位

1、重视企业形象，希望将办公地点定在市区中心位置，地段及商业氛围较为浓厚的地方。

2、既不能承受CBD 甲级写字楼的租金又不愿意降低写字楼档次、品质的企业。

3、项目周边初具规模、经营状况和形象中高端水平的金融、科技和贸易、及律师会计事务所类企业。

4、在自身行业领域具有较高品牌号召力且业绩优良、有持续竞争力、能够承受较高租金的中小型企业。

2.3目标客户特质

为营造良好的办公空间，保证优质的客户结构，结合**国际金融大厦写字楼品牌定位，须对客户进行严格筛选。只有经过精细的客户筛选，才能进一步提升入驻企业的品牌形象，与**国际金融大厦品牌形象保持一致。**国际金融大厦的客户选择主要为非劳动密集型、非营业性质且访客数量少、人均办公面积大的行业企业。

以下为大厦首选客户：

1、北京市或顺义区大型企业总部、分公司、分支机构（非劳动密集型）；

2、人均办公面积15平米以上的研发、设计、技术服务、电子商务、电子科技等企业（无污染、振动、噪音）；

3、人均办公面积15平米以上非营业性质的金融投资、贸易、物流、信息咨询、高端服务、珠宝企业；

2.4楼层规划

根据公司规划和大厦定位，**国际金融大厦出租方式包括单层整租和小户型出租两种形式，主要吸引租金承受能力强，经营稳定的大中型企业，以及其它优质中小型客户的租赁需求。同时，可根据租赁进度，及时调整租赁分案，以应对市场需求。

2.5租金定位

2.5.1租金定价策略

租金定价策略在整个招租过程中较为重要，它将直接影响招租效果及开发商收益。定价既要保证项目的盈利水平，又要保证项目的招租效果，还要具有持续的竞争力。而且无论怎样盘算利润和成本，终归要经过市场的考验，市场接受的价格是直接反映市场状况的晴雨表。

因此，在定价过程中，选取可比性较强的物业作为比较标准，结合周边市场情况推算出该项目的出租价格区间。建议**国际金融大厦写字楼租金范围定于2.8-4.0元/天/平米（具体租金表见附件二）。

考虑到公司品牌、区域规划、宣传推广和客户未来的接受能力等因素的影响，最终合理的出租价格，仍需经过市场测试，随市场的反应按季度作出合理的调整。

2.5.2租赁条件

2.5.3租赁控制

在招租过程中，首先要对楼层进行规划，通过有效租赁控制合理分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。

1、行业龙头企业、市场上有影响力的企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层。

2、单层客户由低向高安排，逐层出租。

3、根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案。

3. **写字楼经营思路

3.1 经营思路简述

顺义周边正规写字楼租金成交价格水平3元~5元/㎡. 日。虽然**本身不论从结构形式、层高还是配套都不是正式写字楼的模式，但所处位置位于顺义“金融街”商圈内，从市场需求和租金定价水品综合考量，定位为写字楼还是很合适。

从实际情况来看，**项目周边正规写字楼硬件条件均比**好，但仍然存在着很多问题，就是“只租房无服务”，这就给我们提供了生存空间，引入目前顺义写字楼形式的空白点，打差异化竞争，在项目内规划出部分楼层推出“服务式办公室”，吸引中小企业入驻。

为减小**整体经营的市场风险，将**分割为三个写字楼业态，根据市场情况可进行比例调整：

一、传统写字楼租赁楼层（11~18层）

以整层出租为主，起租价格2.8元~3元。

二、小户型办公（5~10层）

以户型为单元单套租赁为主，起租价格2.8元~3元。

三、服务式办公楼层（2~4层）

以1个工位起至10工位为单位租赁，提供单一至全部办公设备及行政服务的“服务式办公室”。单个工位起租价格500~700元/月，单套房间起租价格为3元~4元。办公设备、会议室、耗材及服务另行收费。

3.2 特色服务“服务式办公室”

3.2.1、服务形式

（一）“行政管家”式服务

行政服务前台、电话接听、行政秘书、工商财税顾问等，可以和办公室一起“租”用，最短租期仅为一天。

提供专业的商务秘书，并提供财务管理和法律服务。

整个层面的布置，包括公共专业的前台服务区、独立分隔的办公单元区（可供1人至10人使用）、公共的办公设施设备区，咖啡茶点休憩区（配备高级厨房电器设备）、各式规格的会议区以及临时上网办公区等。

服务式办公室又称商务中心，源于20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日趋成熟。

已经开始成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式。据了解，服务式办公室是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。租金至少已经包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，或者亦可以单独计算。

报价：临时租用费用为每间办公室每日200元，每周1000元。长期租赁以1年时间基准，租用一个办公位置，只需要500元；一整间办公室开价在800～7000元之

间。每减少1月，价格增加12%，最短1个月起。租金包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。除场地租金之外，个性化的“行政管家”式服务，完全采取菜单式收费，细到提供一个茶包、打印一张文稿，也需计入费用。

3.2.2优势

（一）节约时间成本

选择服务式办公室很节约时间成本。传统办公室从签约到入驻，一般耗时1至6个月。除了与业主打交道外，还需与装修公司、家具公司、网络布线等各类供应商联系，十分繁琐。服务式办公室则直接与业主联系，而且已经过装修，并配套齐全。签约后第二天即可入驻，节约了大量的时间。

租赁传统办公室，一般需要以下几项基本支出：租赁押金（3个月的租金和物业管理费）、装修费（不设上下限）、办公家具和设备设施费、相关开办费或搬迁费及其他费用；而服务式办公室的租赁押金视租期的长短，分别为1至3个月的租金，其余费用无需另外支付。此外，服务式办公室的租金计算方式也与传统办公室不同。按景观（窗户）和走道以及办公的人数作为区分的标准，可分为内侧租金和外侧租金，客户可以根据需求和个人偏好自由选择。雷格斯是目前国内规模最大的“服务式办公室”公司，已在不少城市开始推行自己的业务。雷格斯高质量的办公环境、灵活的使用期限、相对便宜的支出，将使小户型服务式写字楼具有越来越大的市场竞争优势。在当今瞬息万变的社会经济形势下，选择租用这类写字楼的客户可以随时削减开支以达到降低企业风险的要求。

3.3.3客户群

瞄准中小企业

选择服务式办公室的客户有不同的需要，有的客户需要虚拟办公以满足高档形象的需要；有的是需要享受便捷的服务；有的是他们还在起步或发展期，短期内自己的行政管理水准不足，需要专业的帮助；也有的是发展初期的暂时过渡，让自己免去各种投入，避免投入的浪费等等。而客户的业态，则遍及IT 、通讯、服务、金融等多个行业。

由于这个行业在顺义属于新型行业，而顺义的商业氛围和外资机构数量，都不如市内。硬件条件不足的前提下，吸引更多的中小企业，是当前最需要做的工作。

但是与传统意义上的办公室相比，服务式办公室有着无可比拟的优势。服务式办公室的独立分隔的办公单元区最小可提供1人起用的面积空间。目前服务式办公室的租赁空间一般按人数计算，内侧的办公单元基本为1～5人，外侧稍大，但大部分也在10人以下。同时，这种租赁方式比较适合刚刚起步的公司，可扩大也可缩小。服务式办公室的租期可以是1个月至24个月，也可以是几个月起的不断续租，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的，且无需承担任何的赔偿责任和损失。传统办公室租期一般为12个月至36个月，若租赁期内擅自解除或违反合同、不履行合同，业主将没收全部押金，有时租客还需承担额外的相关经济赔偿责任。除了一部分小型投资的中小企业主以外，服务式办公室还面向更多驻京机构。在目前商业流通频繁的氛围里，不少外地公司需要来到北京或顺义考察市场，或者对进入北京或顺义做市场分析。服务式办公室可以将这些人囊括其中，不用再去租赁酒店会议室。

3.2.4目前市场服务室办公品牌

雷格斯

雷格斯是全球最大的灵活办公空间提供商，能够满足所有规模的公司的需求。1989年以来，雷格斯一直在开发各类产品和服务，以满足客户随时随地以任何形式办公的需求。珂宝利

珂宝利是世界领先的服务型商务办公室供应商，在亚太地区拥有超过10年的服务型商务办公室管理经验，总部位于新加坡。我们将秉承珂宝利“客户为先”的一贯理念，把新加坡严谨细致的服务模式带给在北京及中国大陆地区开展业务的客户世服宏图

作为全球服务式和虚拟办公室行业的领创者，世服宏图提供全球最佳服务式和虚拟办公室，降低公司的运营成本，让您一身轻松，更好的专注于业务拓展。遍布全球的120多个黄金商务地址可灵活选租，专业高效的团队随时提供服务，提供设施、技术等一切支持。协纵国际企业港

协纵国际企业港有限公司是一家专注为成长企业提供与商业地产有关的一站式解决方案和企业成长增值服务的国际企业，是中国首家“柔性办公基地”运营商。

3.2**国际大厦招租渠道

一、对外形象

做好楼宇外部形象，支持写字楼长期对外宣传和推广的目的，扩大目标客户群，迅速树立写字楼的使用形象，培育市场，提升人气，增加项目的附加值。二、招商团队

成立专门的招租小组，现场针对有意向的来访客户，根据销售需求，现场介绍服务式办公的内容并体验服务品质感受，并做好客户的跟进工作达到推广的目的。三、媒体渠道

与媒体，网络机构合作进行扩大宣传。四、定向招商

针对顺义区的企业发展情况，进行走访式的推广工作，目标航空服务企业，金融机构、科技及IT 投资企业、保险、证券、投资、咨询、商贸等企业。五、机构合作

与知名房地产经纪公司合作，加强对项目推广工作的力度。六、协会合作

协调类似首都金融服务商会，顺义律师协会、信息化协会等机构在行业内进行推广。

4写字楼交楼标准

4.1交楼标准原则

1、保持大厦整体形象统一； 2、提升大厦当前租金水平； 3、保证大厦的长期升值空间。

4.2交楼标准建议

（以上交楼标准需与工程部协调后确定）

5写字楼推广策略与媒体计划

5.1品牌推广思路

清晰定位：用清晰鲜明的广告诉求，建立项目独特品牌形象；层层分解项诉求点，

逐步深入挖掘，推广品牌价值。

资源整合与互动：与财经、金融、产业等周边资源互动；结合项目所有相关底商进

行推广，提升项目品质。

特色营销：小众化、精准化媒体投放和活动策划，与手握企业决策权的“关键先生”

直接互动。

2、成长型企业的决策人、新生代企业领袖； 3、有重要话语权的企业精英高管。

5.3媒体整合传播渠道

商务期刊

站台大牌

5.4推广阶段

5.5推广计划

（1） 2014年10月至11月媒体推广方案

（2）2014年12月至2015年1月推广计划

（3）其它推广物料

注：推广总费用：￥2，018，044

附件一

顺义地区写字楼调

研报告

附件二

**国际金融大厦租金表

范文四：华林国际金融大厦工程

华林国际金融大厦工程

项目简介：该项目总占地面积为7,119平方米,总建筑面积为41,408平方米,包括1幢9层高、精装修的办公楼

深证市立业集团有限公司：董事长林立，曾经的深圳隐形首富，出生于1963年，现年51岁，籍贯广东省河源市紫金，毕业于湖北工学院。目前，立业集团注册资本30亿元，林立持有立业集团99.67%股权。林立以79.3亿元的身价，位列2013福布斯中国富豪榜第102位。

据可查资料，林立发家于1991年深交所“老五股”的抢购，当时获利就有数十万元。此前，林立则先后在中国人民银行紫金支行、农行紫金支行等地工作。1986年，林立来到深圳，在中国银行深圳分行任职。

或也正因此背景，林立的投资一直也就和股票有关。1995年，林立就注册成立了深圳立业投资有限公司，期间经历了多次变更，目前名称为深圳立业集团，最近一次变更发生在2014年7月22日，林立收拢了其多股东持有的立业集团股权，将持股比例从93%左右增至目前的99.67%。而在此前的6月，林立刚卸任了立业集团董事长一职，法人代表、董事长均变更为其弟林丛。

据立业集团官网资料，立业集团投资范围相当宽泛，金融、能源、医药、矿产、化工、房地产均有涉及。其中在金融领域， 2001年成为广东发展银行十大股东之一；2003年入主华林证券有限责任公司成为该公司第一大股东；2003年成为中国平安保险集团股份有限公司十大股东之一；同时还投资成立了深圳市立信担保有限公司和立信基金管理有限公司。此外，立业集团还参股若干知名商业银行。目前，林立还担任着中国平安的监事。

项目分析：资金链牢靠。

范文五：【doc】北京国际金融大厦风荷载风洞实验研究

北京国际金融大厦风荷载风洞实验研究

6/4第13卷第{期

1999年9月

流体力学实验与测量vo[.13No3

EXPERIMENTSAND

MEASUREMENTSINFLUIDMECHANICSSep.1999

北京国际金融大厦风荷载风洞实验研究

摘要:具有独特外形,荣获1994~1995年度首都十佳建筑设计方案第一名的北京国

际

金融大厦风荷载风洞实验研究结果表明,由于该建筑独特的f_]廊型南北错落结构,

其表面风

荷载随风向角变化很大,这对今后同一类型的建筑设计从风荷裁角度来考虑具有

指导意义

中围分类号:V21I.74;TU247.1文献标识码:A

文章编号,1007—3124(1999)03-0036一O6

ResearchonthewindLoadingonBeijing

internationalfinancialbuilding

GUZhi.fu.L1Yan,CHENMing.fu

(Dep.ofMec.,BeijingUniversity,Beijing100871,China)

QIWu—hui,HANYong—kang

(BeijingInstituteofArchitecturalDesign&Research,Beijing100045.China) UDe.gu0

(BeijingDragonStatesPropertiesCo.?LTD.,Beijing100032,China) Abstract:Thecharacteristicofwindloadingonfourconnectedbuildings wereinvestigatedbythewindtunneltest.Duetothespecialconfigurationof thebuildings,thewindloadingonthebuildingsvariedwiththewinddirection greatly.Aerodynamicdata,basedonwindtunneltests.onthedependenceupon

directionofthewindeffectwereconsidered.Combinedwiththewinddatain

Beijing,thewell—behavedwindclimatearea,themorereasonablewindloading

dataweregivenforthepurposeofcladdingdesign.

Keywords:buildings;cladding;atmosphereboundarylayer;windload一收稿日期:1998—10-14

基金项目:国家自然科学基金

作者简介:腰志福(1946--),男,江苏苏.州市人,北京大学教授,博士生导师. ,

l_IJf

髁

李繇黧一

康艨

一

齐蕊

第3期顾志福等:北京国际金融大厦风荷载风{胃实验研究37

O引言

位于北京长安街南侧在建中的北京国际金融大厦结构新颖,形状独特.主体部分由四

栋写字楼组成,其中南侧两栋总高度为55.2m,北侧两栋总高度为44.4m.在建筑物的首

层及二层设有圆形中央大厅t将四栋写字楼联系起来,中央大厅的顶部有高度和底直径均

为16m的钻石型采光屋顶.在四栋写字楼的顶部设有联系东西方向的外侧带弧形的顶层

连接体t在南北楼间也有四条连接通道t使整栋建筑形成顶部有连接的,南北标高不同的

大底盘四塔结构.建筑物表面的相当部分和钻石形采光屋顶均为玻璃幕结构.

如何较为准确地预测该复杂构形各部分的风荷载是结构和表面装饰设计的重要依据

之一.一般来讲.这样的数据只能依靠正确的风洞模拟实验研究来获得. 1实验设备,模型,测量仪器及数据处理

实验是在北京大学力学与工程科学系湍流国家重点实验室环境流体力学研究室2号

大气边界层风洞中进行的.该风洞共有二个矩形截面的实验段,第一实验段宽1.2m,高

1?Omt长8?5m,在离实验段入El1.5m和5.5m处各安装有转盘t用以转动安装在转盘上

的模型t改变相应的风向角第二实验段宽3.9m,高1.75m,长9.5m.第一实验段风速较

高t主要用于结构物风荷载试验,第二实验段风速较低可用作建筑物风环境和污染扩散方

面的研究.本次实验是在第一实验段中进行的.

考虑到北京国际金融大厦所处的位置在北京市中心,在实验段入El处安装挡板和尖

塔型旋涡发生器并在其下游风洞底板上布置适当的粗糙元,采用人工加速的方法获得所

要模拟的幂次律为0.2的大气边界层气流.

根据实验段的尺寸,制做了1:250北京国际金融大厦缩尺测压模型.模型主体部分由合金铝并配以有机玻璃等制成.考虑到模型的对称性,仅在模型的对称半边布置了174

个测压孔.这样,通过二次不同对应风向角的实验即可获得在一个风向角下的整个建筑

348个点(位置)的风压分布.模型立面及顶视图如图1所示.

l…ll(_售tt---,

]\一

图1模型立面硅顶视图

Fig1Elevltiondr'awing日ndvertl~view0rthemodel 模型表面每个测压孔镶有外径1.6ramt内径0.8ram的铜管,铜管一端与模型表面齐

平,另一端在模型内部通过塑料管与压力扫描阀相连.本次实验除了要获得时间平均压力

外,还希望能尽量得到一些脉动压力的信息.所以将测压导管长度限制在500mm以下,并

38流体力学实.验与测量(1999)第13卷

在每根导管中间安装了节流器.以避免压力信号在感兴趣的频率范围与导管空腔空气柱

发生共振和减少高频部分的衰减.经过这样处理的压力测量系统频率响应可达100Hz以

上.其幅值误差小于1.

压力测量由美国扫描阀公司(ScanvalveCop.)的压力传感器PDCR一23D和SGM机

械压力扫描阀以及计算机数据采集和控制系统完成.

根据流体力学的相似准则,模拟实验应满足雷诺数相等.但一般来说,风洞实验无法

满足这一要求.考虑到北京国际金融大厦主体部分是具有尖角的矩形体,根据大量的研究

结果证明,这类物体具有固定的分离点,它的风压分布受雷诺数的影响不大.因此,在本实

验中没有采取其它的特别措施

本实验的名义风速为16m/s.在此名义风速下,对应于模型南立面主体屋檐高度处 (通常称为参考高度)的风速.等于II.5m/s以此风速和模型的宽度为特征长度算得的

雷诺数约为4.1×10

作用在建筑物表面的风压是一种随时间变化的随机变量.作为一般工程应用,可将此

风压看作时间平均部分和脉动部分之和,即:P()一P+P().通过数据处理我们给出了4种压力系数,即:平均风压系数C,均方根压力系数c,最大压力系数c和最小压力系数c.

2实验结果分析和应用

2.1风向角的影响

在实验中共进行了2O个不同风向角的实验.由于本建筑的特定构形,实验结果表明.

其风荷载特性随风向角改变而变化很大,特别是南,北两个不同特征风向时较为详细情

形,特别是对平均风压部分结果的讨论,分述如下:

(1)北风

此时北立面正对来流.因此该面多数测点处于正压状态.单边主体中心部分平均风压

系数C均达0.9以上.接近边缘部分测点则大为减少.搂边缘上的点虽然处于迎风位置,

但由于其圆弧曲面形状加之气流在主体迎风平面部分边缘尖角分离后的作用,产生了较

大的负压.达一1.3顶层部分迎风面亦因其曲面形状,随弧线弯曲而减少,最后成负压.两

楼之间的门廊由于气流穿堂而过,在其顶面和侧面均形成了较大的负压,接近前沿部分较

大,到后部有所减少这里应指出的是作用在钻石形采光屋顶上的风压除迎风二点为正压

外,侧面受到的是很大的负压C一一1.3692,c一一2.4854).这是穿堂气流在此加速所致.考虑到测点的标高较低而得到这样大的系数,应引起足够的重视.此时的东,西立面

均处于气流的分离区.其负压值均在一1.2左右.侧面个别点可达一1.8474,c=一3.

5307.北侧连体顶面部分均在一】左右.北立面的背面处于较为稳定的尾流区其压力系

数均在一0.6左右.此时的南立面的背面由于北立面的正面挡风作用.楼面主要部分风压

与北立面的背面相当.但不是那样均匀.连体部分由于已高出北立面屋顶,大部分已变成

正压分布.因此,可以认为来流直接作用在南立面的背面连体的迎风面上以后.一部分气

流越过屋顶,另一部分气流则顺墙面进入南北两搂的空问.由于这部分气流的作用,对自

北向南通过门廊的穿堂风起了减速的作用南立面此时处于真正的背风区,大部分区域的

第3期顾志福等:北京国际金融大厦风荷载风洞实验研究39

风压均为一0.7左右,相对两楼间的风压要大一些.处于楼间连接通道上的压力分布值在

一

0.5,一0.8之间

(2)南风

此时较高的南立面处于迎风面.南立面的主要压力分布形态与北风时北立面相似,但

边缘部分的负压值要大.同时t作用在门廊部分的顶面和侧面以及门厅顶部的负压均比北

风时大许多.局部可达一1.9551,C…可达一3.5以上.脉动值C一也相当大t达0.5.这

里要特别指出的是作用在钻石形采光屋顶侧面上的负压系数高达一2.2152,而c可达

一

3.3286.这说明南风时门廊中的穿堂风要比北风时大许多.楼顶部分的负压系数也

较

大,达一1.5左右.此时,如果比较对应北风时南立面的背面,所不同的是北立面的背面上

层测点的风压值不但没有出现正压,其负压值反而比下层测点的值要高,达一1.1以上.

这是因为北立面比南立面要低t当风从南面吹来时首先在南立面屋顶屋檐处分离而形成

剪切层,在越过南立面屋顶后,由于北立面较低,它又越过北立面屋顶.正是此剪切层的作

用,在南,北楼两楼的空间产生了一个抽吸作用.其直接结果是在南,北两楼间形成较高的

负压区,同时还对白南而北穿过门廊的穿堂风又起到了加速的作用,后者导致了门廊顶

面,侧面和钻石形采光屋顶侧面形成了更大的负压.根据测得的压力分布结果,可以给出

南,北风时气流绕建筑物的大致流动图案如图2所示.

圈2建筑韧的四十典型部位及南北,风向时气流绕建筑物的藏动不意田 Fig.2Thelocation0f[ourtypicalpositionsoilthebuildingandschemmticdrmwlng

offlowI~tternsmronndbui]dingundersouthaidnorthwinddirections

(3)西风

这时建筑物的侧面(西立面)处于迎风面.迎风面的多数测点平均压力系数在小于1 的正压状态两楼问连接通道的迎风面由于夹在两楼间,气流有所加速而使压力系数稍大

于1.连接通道底面为一0.9左右,背风面为一0.4…05.靠楼中心的连接通道由于处于

下游位置,相应值都有所减小.从空气动力学观点来看,这时的整个建筑物作为绕流物体

具有较大的长宽比,因此在其侧面(即南,北立面和它们的背面)均不会有很大的负压峰

值.

为了更形象和清楚地显示建筑物各特定表面的风压分布随风向角变化的规律,文中

分别给出了本建筑的四个典型部位压力系数随风向角变化的曲线.具体部位如图2所

示,它们分别是南立面顶层连体部分(部位K),南立面背面顶层连体部分(部位L),北立

面顶层连体部分(部位?)和北立面背面顶层连体部分(部位M).相对来讲,南,北立面

顶层连体部分(见图3,4)的压力分布非常相似,而南,北立面顶层连体部分背风面(见图5,

4O流体力学实验与测量(1999)第i3卷

6)的压力分布则差别很大,在部位L压力分布随风向角变化很大,局部正压可达+1;而

部位M的压力基本上都是负压且随风向角变化不大.(图3中的各种符号及数值代表不

同的测点位置,其中,,,位于顶层连体部分下部.G,g位于顶层连体部分上部,,G代表南立面,,g代表北立面).

_^.I

1{.

^4F

垂:O5'G盘t6F

?5G

-6G

O90I8027'0360 图3南立面顶层连体部分(部位)的压力分布随风向角的变化

Fj}3Pressuredistributions011position

0rthebtdldlng o9F

^10F

OlIF

+9G

xl00

^11O

090l80270360 图s南立面顶层连体部分背面(部位L)的压力分布随风向角的变化

Fig.5PressuredistributionsO/1poSlliml

ofthebuiiding l

I口3Fr^4FO5F

x4G

?5G

;lf'r'Ir

090I80270360 圈4北立面顶层连体部分(部位?)的压力分布随风向角的变化

Fig.4Premuredistributionsonposition

?Dfthebuilding

^7F

O8F

t9F/

?8G

090180270360

圈6北立面顶层连体部分背面(部位M)的

压力分布随风向角的变化

Fig6Pressuredistribulions0/1positionM oFIbebuilding

2.2实验结果的应用

按照通常的做法,设计部门根据规范或实验提供的最大的风载体型系数和当地的基

们:;邶

?仰=;邶

"仰:;枷

第3期顾志福等:北京国际金融大厦风荷载风洞实验研究41

本风压来计算建筑物的风荷载,气象资料表明北京地区从建筑物风荷载角度来考虑是属

于良态风气候区(Well—BehavedWindClimates),在16个方位角下年lO分钟平均最大风

速比较稳定且差别很大.另一方面,风洞实验结果表明本建筑物的风压分布随风向角变化

很大.因此,如果不考虑风向角变化的影响势必会得出过于保守的风荷载结果,会给工程

建设造成很大浪费.为此,我们按照文献[1]的方法给出了建筑物各个面上更为台

理的风

荷载,为工程建设节省了大量的经费.

3结论

通过在模拟了都市中心的大气边界层气流中进行的北京国际金融大厦风荷载风洞

试验研究,得到了该建筑表面各部分在不同风向角下的压力分布.要点如下: (1)北京国际金融大厦由于其独特的构形,各局部表面的风压变化随风向角的变化比

较敏感.

(2)高低不同的南北两立面结构形式引起了南,北不同风向时的风压分布有很大不同,特别是楼间门廊部分和钻石形采光屋顶表面,以及弧形拐角处等.在有些风向角下.可

取很大的负压值.由于穿堂风效应和南北顶面的高低差别造成的抽吸作用.在南风时的风

荷载要比北风时大许多,作用在建筑物表面局部位置的压力数值很大. (3)通过本具体结构物的风洞实验研究证实了某些特殊构形的局部负压峰值可达相

当大的数值因此,对于特定的新颖大型建筑,为确保工程的经济,安全和适用性,进行

风洞风荷载模拟实验是一个必不可少的环节.

(4)根据当地的气象资料,结合风洞实验结果可以给出更为合理的建筑物表面饰物风

荷载设计值,从而为节省工程费用创造了条件

在模型制作和实验过程中得到了孟宪忠,王亚利和赵广和同志的帮助.作者在此一并表示摩谢.

参考文献

[13EMI[,S&ROBERTI-ISWindeHeetsonstructuresJohnWiley&Sons,|nc.Ne

wYork-1986:277—281

2]MELBOURNEWI-]Turbulenceandtheleadingedgephenomenon.JournalotWL?dEngineeringandIndustria[

Aerodynamics—i993:49

(上接第35页)

[5]SAS()HA,etaI_Operation【estsofa25一mm—boreaccelerator.AIAA96—2677.1996.

[6]NAUMANNK.et&lThermomechanicalconstraintsm—acceleratorprojectiledesign,limitations,pc~sibili

ties.solutnsAIAA96-2678,】996.

[7]LIUSea,BAIZhiyong.J]ANIqexiang.37rambore舶macceleratorDfCARI)c.3rdInternatiortalWorkshop0n

r,qmaccelerator.Sendai,pan.July1997. [8]柳森,白智男,茼和样,平新红,部绍清气动中心冲压加速器原理性研究.全国第9届高超声速气动力【热)学

术交流会论文寨,1997.

[9]柳森,白智男,简和祥气动中心冲压加速器的冷发射流体力学实验与测量,1997,11(41:8,12.

(10]LIUSen,IIANHex[ang,BAIZhiyongColdshotflowfieldsimulationfor37rambore?accelerator.Proceed—

uBo,7th1nt叫tiona1Sy蚍ponComputationalFLuidDyn~.mLcs.Bmg,1997:123,127.

转载请注明出处范文大全网 » 深圳平安国际金融大厦