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范文一：商业地产案例分析
商业地产案例分析
商业地产案例分析
案例分析之一
? 投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。
;商铺银行，投资零风险;、;实行,,年返租策略，,,年回报，,,
投资,,万元，赚,,,万元;、;以赚钱为基本原则;??这是《证年赚一铺;、;
券导报》;财经海南;记者从海口友谊商业商业等地产项目广告上随意摘来的语句。
人们经常用;天上掉馅饼;来形容不可能发生的事情，但如果按照以上广告中描述的情形来看，这样的;好事;似乎并非不可能发生。
不过，有业内人士认为，在目前房地产市场尚不成熟的条件下，这样的;赚钱神话;可能只能停留在;神话;的层面上。
无比诱人的;钱景;
;目前，我们一楼的铺面已经售出,,,了。;,月,,日，记者以客户身份身份来到位于海口市大同路、龙华路交汇处的友谊商业广场暗访，售楼处一位置业顾问符小姐说，友谊商业广场共有六层，只有一楼铺面可以出售。记者问
符小姐，购买了一楼的某个摊位后，是不是可以随意经营,符小姐说，业主购买了摊位后，只管坐收每个月的返现，摊位、铺面由友谊商业广场来统一管理，比如业主以,,万元购买了,平方米的摊位，按照,,的年回报来计算，业主每年可以收到,1>(,万元返现，,,年以后经营权就归业主所有，可以根据业主的意图经营该摊位。按照符小姐的说法，业主在购买了某铺面后，,,年内是没有经营和管理权的，,,万元的投入，得到是每年,(,万元的回报和,,年后对该铺面的所有权。记者问那么如果某业主既想在这里买一个铺面，又想在该铺面经营是否可以,符小姐说目前是不允许的，只能再另租摊位经营。
招商部的杨先生则告诉记者，现在;周大福;;鑫生;等国内著名品牌都来咨询过招租信息，不过最终哪些珠宝品牌可以进驻，商场还要进行筛选。当记者问现在有没有租金标准，业主大概何时进场时，杨先生说友谊广场九月份开业，业主七月份就可以进场布置，至于租金，不是按每月交纳的方式，而是年营方式，商场根据业主经营收益状况征收租金，效益好的经营商租金就要高，效益不好的商场则会相应减少租金，这种方式对经营者有好处，商场也是为了经营者的利益考虑。
记者在友谊商业广场一份制作精美的广告上看到，友谊商业广场开发商实行,,,年内可退机制，如果投资者需大量现金，开发商将无条件回购，使投资者;存;;取;自如。投资者坐享高额稳定回报。与此同时，开发商还将投入,,,万元承担友谊商业广场培育责任，实行,,年返租策略，,,的年回报，,,年之后不仅可以收回投资，同时还可以获得一个龙头旺铺。
这个广告还为未来的业主描绘了一幅;财富增值图;，按照这一图表计算，如果一个业主今天投,,万购买了友谊商业广场面积为,平方米的铺面，,
,年后不仅可以白赚一个龙头旺铺，还可以赚,,,万。对生活在海口的人的来说，这样的一笔钱可不是一个小数字。
如此诱人的优惠条件，如此美好的;钱;景，想必谁看了都会动心。
馅饼还是陷阱
记者在采访中发现，在海口的商业地产项目中，采用这一方式销售铺面的远不止友谊商业广场一家。所有这些都有一个共同的特点，就是业主在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同，使得投资者进入楼市;淘金;的门槛大大降低。
;多么诱人的广告呀，如果真如开发商所说的话，那我砸锅卖铁、借高利贷也得去买一个。可仔细想想，天上真的会掉馅饼吗,不会的，开发商这么做广告，目的只有一个，把你的钱先弄到他的腰包里再说。;一网友在看了友谊商业广场的广告宣传后，在海南发展论坛发出了如是评价。
有关人士指出，类似;返租策略;这样的销售模式其实就是前些年被国家建设部明令禁止的;售后返租;。他认为，现在海南尤其是海口的商业竞争相当相当的激烈，要想把友谊商业广场这么大一个商业广场做起来，绝非易事。明珠广场也是在苦心经营五六年之后才初见成效。开发商真的会按,,的收益率每年贴钱回报给投资者、一直贴,,年吗,他还疑问，友谊商业广场方面承诺业主,,,年可选择退铺，开发商无条件回购。如果经过,,,年商场培育不起来，绝大部分投资者退铺，开发商从哪里筹措巨额资金回购,
这位人士指出，尽管不排除开发商有这个能力，但业主在购铺时一定要委托专业法律人士帮忙审读和签订合同，将开发商广告中的内容体现在合同中。比如,,,年可退机制，如何保障投资者的退铺权,即如果到时开发商不回购怎么办,最好在合同中写明:为保证投资者,,,年内退铺的权利，开发商应提供相应的抵押担保;或者投资者支付的购铺款打入公证处，等,年期满，投资者不退铺方可转给开发商，如投资者,年内退铺，则公证处必须无条件将款退还给投资者。如果开发商同意这么做，则可以肯定开发商是相当相当有实力的;如果不同意，那么就可想而知了。
而友谊商业广场招商部的杨经理在接受记者采访时否认他们采取的是;
模式，他说，友谊商业广场和投资者之间是一种委托经营的关系;他售后返租;
们在与投资者签订购房协议的同时还会签订一系列承诺，以合同方式来保证投资者的权益。而且他们经营管理团队也完全可以保证能够让业主得到良好的收益。
;返租策略;暗藏风险
有专家认为，;返租策略;暗藏风险。专家介绍，从表面上看，开发商开出,,、,,,甚至,,,的售后包租收益率，但事实上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。比如，本来一处售价,万元,平方米的商铺，开发商将售价提高到,万元,平方米，尽管其承诺,,年内包租，年收益,,，但实际的收益又是多少呢,假设,,年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，,,年后，投资者虽然承租收益为,,,，但投资者的实际房产收益却为负,,, 实际价值为售价的一半 ，因此投资者的实际年收益只有,,，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于了解售后返租的真实一面。
更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可能套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营,,年,谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉,这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。因此面对发展商的广告轰炸，投资者不可只对收益反应灵敏而对风险感觉迟钝。
记者同时从海口市有关部门获悉，由于以返租回报方式推售的楼盘基本上属预售性质，不可能有产权证，而按法律规章，未经确权的物业不出租。因此，开发商在预售阶段与小业主签订的所谓;租赁合约;是否合法还有待进一步研究。
海南金凯旋律师事务所的王向和律师认为，在;返租销售;经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家就无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都成为直接影响投资者利益的现实问题，因此存在无法真正享有使用权利的风险。
链接
;返租销售;也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期
这种营销方式出台不久就遭到间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
国家建设部明令禁止。国家建设部颁发的房地产销售管理办法明确规定:,,,9年,月,日后，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已
竣工房屋则不在此列。
相关法规
《商品房销售管理办法》第十一条规定:;房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。;
案例分析之二
4个月前，淮河路中段两间底层门面房拍得价值800万元左右，风传40000元,m2据说是业主“割肉”拍得此价非常兴奋，投次商以价胜出也很高兴。 从淮河路步行街传 来这样的消息，其实更令人悲哀。悲哀犹悲哀在置身其间的当事人都 不知道自己应该悲哀在何处, 正是因为淮河路商业步行街缺乏整个规划，投疹商和发展商只知道一味增加按盘面积造成了淮河路启动之艰难，而正是投次商，开发商只注重眼前的利益而忽视了整个搂盘的利益。 合肥市庐阳区招商局的一位同志透露:到现在为止淮河路尚有几万平方米的闲置面积。奇怪的是，闲置的无一例外地出让了一楼。 曾经陪一位外地老板去淮河路中段选经营场地，老板自中了这家商城所在的位置，交通便利条件，甚至是价格，遗憾的是，无论价格出得多么令人惊奇。商城也无法满足他的要求，因为对方愿意以更高得价格回收商城己出售的一按门面，于是，商城便单方面地大幅度降低出租出让价格，得到的答复是，如果你能把一楼门面收回，给我一个完整的商业大楼，双倍的价格也愿意。 还有一家连锁店选址淮河路，看中一家门脸比较气派的经营场地的租赁价格，实地考察后又十分中意这家经营场地的硬
件设施，双向扶手电梯、中央空调的动喷淋消防系统，自称只简单装璜一下就可营业，遗憾的是，当仔细斟酌这只有楼上几层没有一楼六脸的场地后退却了。 一楼～又是一楼～一楼到哪去了, 原来开发商在楼盘刚开盘急功近利，为尽快收回成本，以当时看来单体较高的价格把一楼门面分割零卖了。开发高梦想一楼这么好卖，二楼降点价自然也就不愁了，殊不知，一楼售出后，二楼价格一直上不来，那就只有等待有那位好上或者说傻冒大户来吃进了。殊不知，一楼分割出后，东家卖明装，西家志小吃，张家贩袜子，李家贩李子，做生意谁也不讲究个“照应”，好家伙，这样的生意能做上二楼、三楼,大户来了，一看，就这阵势，二楼、三楼做什么没个形象?? 逛逛淮河路，从西往东看，做一楼生意的(行广告叫底商)赚的是钵满盆满，而楼上或经营或干脆闲置的不在少安文。这是开发商在自食其果，在交学费，遗憾的是还有一些发展商正在步其后尘，继续分拆底层，分租不同楼层，把本身具有的规模优势，经营优势变成自已的劣势还不自知。 难怪有专家指出:步行街，商业街上的商铺对发展商如言，售不如租，租可以整体调节，有目的，有导向地组织和积聚同业同类经营者以便尽快浩市，商业街的性质决定了经营类居年垢扎坊马汇聚才能嬴得繁荣。中国人民大学黄国雄教授说的好，开象大于需求，开发大于经营。对整体经营而言，发展高租不如售，售也可以有利于整体调节，统一部暑。如何处理租与售的关系,是现时淮河路步行街还 思考的一个大问题。
案例分析之三
与三年前相比，淮河路商业步行街的业态组合还趋向合理，最明显的表
现是:“1，2，N”基本形成。“1”就是一家带大型停车场，大型文化广场的购物中心——百盛逍遥广场，“2”就是合肥现代综合性百货的代表——合肥鼓楼商厦，
还有一家是合肥新兴服饰主题百货新秀——依立腾服装城，“N”就是淮河路上“男人精品”、“青少年百货”、“三福百货”、“百诚鞋业”、“大头鞋业”、“国泰百货”、“流行前线”等专业店和“萍果”、“李宁”、“斯多纳”、“雄牌”、“彬彬”等专卖店，还有其它如“避风塘”、“必胜”、“李府酒家”、“三和房产”之类的专营店。 谁也不能否认，现在的淮河路还成为合肥市商业最集中的街道，淮河路黄金商圈已成为合肥市商业最繁华的地方。在这条不到1000米长的街道至少具有购物、休闲、餐饮、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、代理、服务、修理和交通等15项功能和近40个业种。在这里，百盛和鼓楼成了国际名牌的展台，依立腾服装城和一系列专业店专营成了中国名品名牌展示的窗口，鳞次栉比的专卖店成了省内外成长性品牌的平台;在这里，万友美食广场为你准备了各地风味小吃，三国布衣，李府酒楼让你重温往日情怀，不倒翁、梦城又让你亲朋老友以畅叙人生，必胜堂、肯德基、麦当劳让你体验异国风情;在这里，凤缘祥让你想起志凤祥，李府让你想起李鸿章，明教寺让你想起三国志;在这里，雕塑小品徽商文化让你浮想联翩，景观灯饰让你目不暇接，红绿男女让你心旷神怡，你欢我喝让你流连忘返??购物,也不尽然，碰上可心的就买了，休闲,大概也许吧，一圈逛下来，怎么也是享受。 安徽省飙马营销的顾问师从商面上对商业步行街作了一翻解释:商业，突出的是购物场所，步行，突出的是休闲理念。一方面逛商业街，购物是目的，步行则是愉悦的手段，另一方面逛商业街，逛就是一种享受，一种休闲，一种形式上的旅游，因为是街，是购物场所的汇聚之处，这又给逛、给休闲以一定的目的或动机。正因为如此，有人把商业街业态组合给顾客带来的乐趣分为以下六种:走的乐趣，看的乐趣，学的乐趣，吃乐趣，，买的乐趣和玩的乐趣。从走的乐趣看，百盛一直处在淮河路的关键点上，也就是商业步行街的黄金分割点0.618点上，所以这是一直人气较旺;淮河路各式建筑商低错落，这是看的乐趣;可异淮河路各式建筑风格不明显，相比之下，文化景观，文化产业入驻很少，影响 了逛淮河路看的乐趣和学的乐趣;汉堡与比萨让男人
争宠，水饺与面条由女性当家，川味麻辣与沪上糯遥遥相望，生猛奥菜与志罐鄂菜相得益彰;刘盛饼面馆百年藏小巷，庐江烤鸭店今年再坐庄，这也就是吃的乐趣;只可惜淮河路高品结构头重脚轻，买的乐趣不打拆扣是因为有大小商场，玩的乐趣难以满足只为缺少运动场。 北京工商大学的王希来教授在谈及商业街业态组合时反复强调以下三点:1、一个城市的商业街代表商场的消费主流，而现在城市的消费主流是年轻人，他们的消费观念是“情趣”，根据能的意消费，“时尚”，追求新鲜、刺激的感受，“攀比”，不甘人后，2、有好的品牌对策有好的商店，才有好的商业街，商业街上产商品在打折上下功夫，但要物有所值，3、
,;餐饮占25,，综合性商场占15,，10,在商业街上，专业店和专营店要占5
是综合的娱乐业，商业街能否留住年轻人和儿童，关键在娱乐业。
案例分析之四
徜徉在人来人往的淮河路步行街上，最不能忽视的是过去能称之为“龙头企业”的逍遥津商城，也就是今日的百盛逍遥广场。 其实，体验 商街，谁也无法忽视这样一幢建筑奇特，店外促销广告色彩丰满、店内商品陈列错落有致的外资百货店严格地说是外资背景的百货店。 我断定:只要逍遥津商城这个龙头“舞”发挥起来，淮河路商业街的人气马上便会旺起来，同样的报媒上有人断定:如果说与年前，乐普生进驻合肥，激洗了合肥零售业，提升了合肥商业发展水平的广告，那么，百盛开业引发的新一轮商战，元疑2会再次促进合肥零售业向现代百货迈进。 “我们百盛经营的是时尚百货”，百盛总经理向宁珍说，当时如是“(对百盛)赞许也好，批评也好，这都是关心百盛，只是形式不同而已。百盛到合肥开店，到淮河路开店，不是来挤跨谁，来抢谁的饭碗，而是来交朋友，与朋友一起开发，挖握时尚消费的潜力”。 就这样百盛以渗
透的策略渐渐成为淮河路商业步行街越来越引人注目的亮占点。今天，百盛这样自豪地说，在淮河路步行街引起的人群85,是时尚消费一族，而在这样庞人的消费群里95,的时尚消费者每周至少有2次到百盛购物的经历。百盛的积分卡也显示，每年持卡到百盛消费的时尚一族高达11万人次，而到百盛消费的时尚一族以有45,是拿百盛的VIP卡来的。 承认也罢，不承认也罢，百盛在合肥已成为引领时尚生洗的代名词。在淮河路商业街步行街上，百盛在时尚消费一族中的地位无可比拟的。百盛的时尚商品，POP、道具、标示牌甚至卫生间，试衣间似乎都打上了时尚的印记。难怪有人说:如果反商业街比作城市消费晴雨表，那么百盛就是淮河路购物休闲的晴雨表，不同的是，百盛贩卖的时尚行活方式的道具——时尚商品，而淮河路贩卖的是一种“购物，休闲”时尚生活方式。 向守珍认为:商业街要垮越主要满足消费者物质需求阶段，进入消费者精神需求的层面，汇集现代科技，管理的最新成果，成为时尚的最大展示场所。消费者能够在商业街看到最时尚、最前沿的产品，那些最著名的、最有号召力的品牌以及他们最向往的生活方式的消费方式。如果你 置身商业街的店铺，能让顾客时刻感受时尚的动向和脉搏，使他们不断选择未来的消费方式，明确未来的时尚追求，规划未来的消费计划、憧憬未来的创造生活，那这店铺就会成为商业街的领袖和英，或者说灵魂，“英”要保证环境、造性、管理的现代性、的时尚性、服务的性、规划的前瞻性和风格的前沿性，着就是百盛“之所以”的原因。 百盛的成功就这样静悄悄的，而百盛的成功静悄悄地改变日渐繁华的淮河路。
案例分析之五
同在淮河路步行街，百盛发展的这两年，也是鼓楼商厦成长最快的两年。
只不过“君住长江头，我住长江尾”而已。淮河路中西段二者各守其一，但百盛和鼓楼都没有“孤舟一掷”拼个鱼死网破，倒是“集群共生”，相安无事。 这倒叫人想起西方振兴商业街导入“豪布斯卡”原则一事来，豪布斯卡原则表面上看，讲的是商业街要具备购物、旅游、休闲、娱乐、商务五大功能，实际上强调的是三大原则:集群、平衡、共生。 前文所述商铺租售问题，是商业街开发机构怎样主动把握市场，根据商业街定位寻找对应商业业态、业种的问题，这里所说的集群，是指相同业态、业种为共同做大市场集聚在一起形成合力，但不同店铺不合商街又细分市场，形成某个主题、某个行业或某个业态或某个业种二错位经营。 如果说合肥百盛逍遥广场与合肥鼓楼按着与淮河路上相映生辉，共同做大了合肥消费的市场时尚消费领域里这块蛋糕的现实我，还不足以说明商业街集群效应的广告，那么淮河路东段近期的发展正好是一个明显的列子。 淮河路东段传统上经营小五金的，1995年改造后的五年时间里，这里五金又重返故地，但未成气候，以后的两年时间里，又陆续进驻了小百货店、小饰品店、小吃店。尽管合肥百盛的进入，淮河路客流量及商业成交额逐年明显走强，整个商业街气候逐年增强，但淮河路东段始终不愠不火。以致中房公司开发 的“松荫阁”商用房待高闺七、八年难以出阁。 今年年初，经过对淮河路商业街商流、人流、物流的调研民营企业依立腾服饰公司介入松荫阁，于是松荫阁摇身一变成为窈窕淑女—依立腾服饰城。在整体定位上，依立腾服饰城导入广州白马、天马商厦二经营模式，以北京大红门、杭州四季春服装市场为标杆确立为品牌服装交易市场，重点引进省市级总代理、总经销。由于地处商业街，铺位是租是售确有争论。凭，寸土寸金本身有利可图，租，本大利薄，但能汇聚相当一部分服装经营户，能把服装城的特色做出来。六七月份，依立腾招商活动一推出，服装经营户就蠢蠢欲动。短短的几个月时间里，淮河路东段出现了大小近20余家服装服饰专卖店、专业店，象靠近环城马路的“苹果”、“李宁”专卖店，象“男士精品服饰”、“青洋百货”等专业店。十一月底，依立腾服装城开业，吸纳汇聚了
390余家服装经营户，其中品牌服装占绝大多数。这些品牌服装户来自不同区域，汇聚到淮河路东段来，使淮河路东段不到300米的商业街上服装特色非常明显。会做生意的服装经营户，会自觉地发现集群在淮河路东段是做大淮河路商业街特色做强了自己的一条坦途。 实际上，在淮河路上倡导经营户集群经营是在放大淮河路的特色，与东段相比，中段、西段的特色就不那么明显，分散的服装经营户如果成为“孤舟”，不仅回冲淡原有特色，最主要的是自己的经营业绩也会受到限制，对这些经营户而言，要想不动集群又能求的发展，除非淮河路步行街演变成服装主题商业街。即使这样，商业街内部仍有个商业生态平衡，商家共生共荣的问题，国外商业之所以花大力气导入“豪布斯卡”或许原因就在与此。
案例分析之六
合肥晚报、合肥和信市场调查有限公司对淮河路步行街作了一次综合调查，得出的结论是:先天不足是“病“源，管理不是症结，前者指的是淮河路无明确建设目标和思路，规划的目的不明确，建设布局不合理，无明确定位，缺乏规范与引导，绿化及公用设施不足; 后者指的是被读者认为淮河路“管理不统一，责任不明确，服务不到位，管理水平不高”，“公共秩序混乱”街容街貌不整，卫生生清洁不佳，商家缺乏自律，工商管理力度不够，假冒伪劣商品多，政府规范不足，政策扶持力度不够，对外宣传力度不够。 不是我们有意替淮河路步行街管理部门辨护，谁都应该承认，经过近几年的微调与管理，淮河路公共秩序、公共卫生、行业自律、环境美化等工作成效明显，面对天不足，我们全现给市民的是一个束手无策的结果。 那么，谁是淮河路步行街的救世主,逍遥津街道只分管含山路到环城马路这一段，鼓楼街道只管含山路到宿州路这一段，至于合肥市淮河路改造办公室只能管理自己开发的几处商业用房。板子
打在谁身上都不合适，同时也意谓谁都不能独自成为淮河路步行街的救世主。 一年前的那次调查显示，近90,的被读者认为淮河路步行街应该向一个组织或部门来统一管理，其中认为成立工商、税务、商容、公安、建设等部门组成的管委会统一管理和政府另行成立专职机构管理的名占25.3,各21.1,，而在政府指导下，向上术管委会公开招标聘请专业公司管理的中42.2,。 给商业街动手术，谁来主刀,政府还是企业, 飙马营销顾问师认为，商业街是城市商品交易最活跃的场所，是市容、市貌中最繁华的景观，是推销一个城市最引人注目的名片。因为商业街地处商业中心，往往又是一个城市的核心竞争力，影响力、辐射力的表现，地方政府出于提外城市形象，展示城市综合实力二良苦用心，把商业街的改造当作头等大事来抓，在很大程度上自然而然地使其成为一种政府行为。在这一点上，淮河路步行街所在的合肥市政府表现得比较开明。现实生活中，商业街的形成，几乎都是自发的，商业街大规模的改造必须要尊重市场规律。归根结底，商业街的改造问题不是单纯的城市建设问题而是一个商业问题。无论怎么说，企业应该是商业街经营的主体，企业也应该成为商业街整体营销与全面管理的主体。说企业是商业街的主体，并不是说政府必须“无为而治”。在商业街改造前期，政府的统一规划、协调、政府如果企业追求利益最大化，企业就会得陇望蜀，尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本;在商业街改造结束后，政府要为入驻商业街的经营者作好招商引资的协调工作，要为进驻商业街的企业营造好的经营环境。象中国百盛把25店放在淮河路上，合肥市政府不出面协调相关工作，成功就会增加变数。所以，政府要正确看待、
有消息说，头顶“全国十大商理解和支持专业性企业参商业街经营管理。
业街之一”光环的南京市太平南路商业街，将在未来几年实施一个数十亿元的复兴计划。政府决定将计划及今后20年的管理权，交内一家北京公司操作，此举被誉为“开创国内城市街区政造市场化运作之先河。” 那么，淮河路步行街呢,
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范文二：商业地产成功案例分析
前人的成功经验往往会成为后人学习效仿的对象，今天，我们就阿里看看几个商业地产成功案例，从中分析总结出成功的原因。
基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。作为大陆“租售并举”的典型，宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式，利用地产发展的上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产的“现金流滚资产”模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基“租售并举”模式的成功，更多的来自于其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业，转型用了11年的时间准备；集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业；通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡，从而提升企业对抗低谷冲击的能力。
新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”的轻资产商业模式，REITs为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产业务以资产为基础，而嘉德战略重组的重点是拓展以费用收益为主的新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新的增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门。由于REITs只能吸收成熟物业，而孵化和培育优质投资物业的工作则需要借助集团和私募投资人的力量，REITs为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。 本文转载自红商网(http：//hangzhou.55558.com/)
范文三：商业地产策划案例分析
商业地产策划案例分析
一．商业地产市场调研以及策划的侧重点
1． 商圈——A.城市核心商圈
B.区域性商圈
C.专业市场
2． 基础数据的获取——A.人流量
B.消费人群
C．消费实力
D．商家家数、规格
3． 可行性分析报告
4． 具体操盘策划
二．商业地产销售流程（与住房差异不大，在此不作详细描述）
三．商业地产销售技巧
1. 外观形象——突出成熟、干练、睿智、诚信。
2. 谈话技巧——忌讳打机枪，语速放平缓，目光专注。
3. 探究实力——询问其身家，公司经营状况，借机将其赞扬一番。
4. 攻心为上——在了解其基本需求后，即可为其推荐物业。
5. 精确计算——让其看的见实在的利益以及远期的发展前景。
6. 谈判中技巧的把控——抛砖引玉、以小换大、让步是要通过利益来换取的，让 其认
可每一点利益都是来之不易的。
7. 心理把控——也是商业地产乃至整个行业中最距挑战性的课题。
四．商业地产消费者五大思考模式
1． 只接受有限的信息
2． 痛恨负责，喜欢简单
3． 缺乏安全感
4． 对品牌印象不会轻易改变
5． 想法容易失去焦点
五．客户流失因素分析
1． 1％死亡
2． 2％搬迁
3． 4％竞争对手的活动
4． 5％亲朋好友的转介绍
5． 9％可从其他地方得到相同产品
6． 10％不满意投诉
7． 69％没有受到尊重或冷遇
范文四：商业地产策划案例分析
商业地产策划案例分析
----本内容更多专业知识摘自：智地网余源鹏房地产大讲堂
商业地产策划案例：昆山市某购物中心的业态规划
【点评】该项目只有两层，位处市中心，整体定位理念先进且全面。前1～5点进行主题、经营、功能、目标消费群体定位，接着第6点指出业态组合分布规则，第7～15点分别对百货、3C店、电影院、外餐、风情美食广场、咖啡茶餐简餐、娱乐区、品牌服饰折扣店、服务配套从经营方式、区域位置及面积规划、依据、收益方式、经营定位、目标客户等方面进行详细规划，第16点列出各业种具体的面积及占比，第17点列出各楼层、各业种的预招商品牌，在第19点还考虑了动线规划。
该案例在业态、业种的选择、定位、规划上分析全面。具有较强的可操作性和可行性，是一份优秀的商业地产项目业态规划的借鉴案例。
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该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。
【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
资料参考：
智地网
智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；
智地网【商业地产培训课程】；
范文五：商业地产案例
北京新光天地——高端奢侈品牌
一、项目简介
二、项目区域环境
1、商圈概况：
整体规划：功能布局规划、空间形态规划
功能定位
消费者分析
商圈内现有商业体（竞争/合作）
区域交通区位
三、项目定位、业态布局、品牌落位分析
1、定位细化：
项目整体定位、目标客群定位、档次定位、主题定位、功能定位等
高端CBD与消费力形成错位发展
项目本身具备的素质、合作方拥有的资源、市场供求错位的现状
2、招商——商场运营模式、消费习惯
硬件优化策略：扩大单店面积、优化外立面——形象、设立复式店铺
推广渠道、推广方式的选择
位置的布局概念、周边邻居、品牌氛围、顾客层的定位
临汾新东城——新区大盘
三线城市
小户型——一线城市高房价、商住型为主
地的价值：1、天赋价值（王府井地段）；2、反哺价值（地上物业的附加价值）——以商业为主
小城市——小额定金
北京五彩城
地段价值=具体方位+自然因素+社会因素
具体方位：商业项目所在的具体地址、周边生活、办公、教育等相关会场的实际交通距离、周边消费人群的实际交通距离；
消费群体、辐射人群的可达性以及到达动力
挖掘未来机会的机会
细化主题与业态：提升项目自身吸引力、优化业态布局——鲜明主题
人口结构分析
