單褔
范文一：如何更好的运用剩余法进行土地评估
第20期总第222期 2010年10月
内蒙古科技与经济
Inner M o ngo lia Science T echnolo gy &Economy N o. 20, the 222th issue
O ct . 2010
如何更好的运用剩余法进行土地评估
朱海银
(呼伦贝尔市海拉尔土地估价事务所, 内蒙古呼伦贝尔 021008)
摘 要:通过对土地估价工作中经常出现及存在的问题进行了归纳分析, 总结出了一定的经验, 并在此基础上指出应如何更好运用剩余法暨假设开发法进行土地评估。
关键词:土地评估; 土地价值; 假设开发法
中图分类号:F 301. 3 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2010) 20—0072—02 随着生产力的提高和社会的进步、社会经济的发展, 土地作为重要生产资料的地位愈益重要, 有偿使用土地成了土地所有权在经济上的一种最主要实现形式。土地价格是土地价值和权益的具体表现, 是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”, 是调节土地利用方式的重要手段。所以, 土地评估行业得到了快速发展, 已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要行业。估价人员则是这个行业中最重要的组成部分。估价人员业务能力的高低直接体现评估价格的准确性。业务水平高低则主要体现在评估方法的掌握及运用上。
针对当前大量的拟开发建设和在建工程, 剩余法又是最常用的一种评估方法。只有真正掌握了土地价值评估中剩余法的概念、原理、公式、特点及适用范围, 才能更好地运用剩余法进行土地评估, 更有效真实反映土地价值, 合理配置资源。1 剩余法的概念
只有真正掌握了估价概念, 明确了估价程序, 具体从事评估时完全严格谨慎依据原理、公式、特点, 明确适用范围, 做到有概念可依、有公式必依、有范围可控, 不至于针对评估用错方法, 才能遵照估价程序一步一步完成剩余法的评估工作。1. 1 概念
剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上, 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后, 以价格余额来确定土地价格的一种方法。1. 2 公式
v =a -(b +c )
v —购置开发场地的价格
a —总开发价值或开发完成后的不动产价值b —开发成本
c —开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式:
土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值1. 3 原理
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理, 只不过地租是每年的租金剩余, 剩余法是一次性的价格剩余, 但计算原理是一致的。剩余法还可以通过求取残余的纯收益后, 再进行资本还原, 求得房地价格。1. 4 特点
1. 4. 1 剩余法估价的可靠性取决于3个正确确定。 正确确定土地最佳利用方式; 正确确定开发完
成后的不动产售价; 正确确定土地开发费用和正常利润。
1. 4. 2 剩余法估价的3个假设和限制条件。 关键变量稳定; 价格稳定; 投入均匀。1. 5 适用范围
待开发土地的估价; 待拆迁改造的再开发房地产的估价; 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价; ! 现有新旧房地产中地价的单独评估。2 剩余法的估价程序
2. 1 剩余法估价的基本程序
查清待估宗地的基本情况; 确定土地的最佳开发利用方式; 估计开发完成后的不动产总价; ! 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等; ?测算土地价格。2. 2 各道程序的内容与方法
2. 2. 1 查清待估宗地的基本情况。土地位置、状况、利用要求、权利状况。
2. 2. 2 确定最佳的开发利用方式。包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等, 最重要的是选择最佳的土地用途。
2. 2. 3 确定开发完成后的不动产总价。可通过两个途径取得:习惯出售的不动产采用市场比较法, 习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。2. 2. 4 估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润。 估算开发建筑成本费用, 可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。 估算专业费用, 一般采用建筑费用的一定比率估算。 估算不可预见费, 一般为总建筑费和专业费之和的2%～5%。! 确定开发建设周期, 估算预付资本利息(这是一个难点) , 预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费, 这些费用投入时间不同, 计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。?估算税金, 一般以建成后不动产总价的一定比例计算。#估算开发完成后的不动产租售费用, 一般以不动产总价或租金的一定比例计算。?估算开发商的合理利润, 一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算, 有时也采用年利润率计算。
2. 2. 5 计算和确定估价额。 将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用:地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润(有两种计算方法, 第一种要计入地价利息, 第二种地价利息暂不计, 但最后结果要贴现) 。 从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等, 得到所估土地
收稿日期:2010-05-09
朱海银?如何更好的运用剩余法进行土地评估2010年第20期
的地价额。最后经估价师确定。
3 应用剩余法估价概念理解和程序中的常见问题3. 1 客观问题
3. 1. 1 信息滞后。估价师长期运用原始资料, 相应建安成本、税费、利息、劳务费用等资料有关部门提供滞后, 长期使用最初得到的信息, 这使得在使用剩余法进行评估时, 替代性和最高最有效利用性大打折扣;
3. 1. 2 信息资料没有共享通道。各类资料不透明, 使得投资收益率和利润率这一评估参数几乎无法真实反映利润情况, 故这两个因素很大程度上制约了评估精度。
3. 1. 3 委托方提供资料真实可靠性不高。主要是利益所驱, 使得提供的容积率一般低于实际建造的容积率, 用途一般不是实际用途, 这使得评估中成本的估价就不真实。3. 2 主观问题
由于估价师闭门造车, 只凭经验就自行确定售价、成本、拆迁费用等, 只为了完成估价规程中两种方法要求, 进行凑数。 估价师带着结果去确定参数, 整个估价过程受结果支配, 缺乏市场调查的主动性。 由于估价经验不足, 所选择的参数没有考虑非市场行为对价格产生的影响; 对评估宗地所在地区地价走势把握不准; 对房地产中各类不同物业的特征, 缺乏了解, 没有抓住评估对象类似物业的主要特征, 使得建安成本有误, 对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分; 不按技术规范操作。! 不按照估价程序, 顺序颠倒, 或有的干脆缺少用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等, 最重要的是选择最佳的土地用途这项。?计算中参数使用错误或前后不一致。#利息、利润计算错误; 计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式。?在评估中没有全部弄清方法概念, 公式运用多项减项或步骤不全等原因, 造成评估结(上接第71页)
3. 2 加大法制建设力度, 有力地打击违法招标
纪检、监察部门对有悖于《招标投标法》的一切违法违纪案件进行严肃查处, 坚决按法律、法规进行严厉制裁, 杜绝违规违纪案件的发生。3. 3 加大宣传力度
充分利用媒体的宣传作用, 以及典型安全的警示作用, 使社会对《招标投标法》有较为全面的认识和较为深刻地理解, 从而使无论建设单位还是施工单位都能充分利用法律武器来保护自己的合法权益, 使《招标投标法》真正落到实处。3. 4 推行中介制度
处于中介地位的招标机构, 其本身就带有实施监督招标的作用。招标机构接受业主委托招标, 不仅仅是维护业主的利益, 同时也要站在公正的立场上, 维护投标方的合法权益, 并接受公众监督。重点是完善招投标中介中评标、定标的标准和科学方法, 评标定标工作委员会由招标单位、招投标管理办公室、评标专家共同组成。专家评委人数各占1/3, 从招投标管理办公室建立并管理的评标专家网中随机抽取。按照平等竞争、公正合理的原则, 采用科学的方法, 依据各投标单位有效标书的报价、工期、质量承诺、主要材料用量、施工方案、以往施工项目的质量业绩、企业信誉等对投标单位进行综合评价, 依据招标文件、开标前的会议纪要, 评标定标原则及严格的记分办法, 有效标底及投标文件择优确定中标单位。对于招标中介机构的监督还需要通过设置专门的监督职能部门来进行。
果偏差的现象时有发生。%不依据剩余法适用范围, 对不适宜用剩余法评估的宗地进行了剩余法评估。例如仓储、征地、加油站等地的评估。&不动产的价格未进行市场比较法评估直接依据委托方提供资料确定。 最不该发生的也是最低级的错误就是计算 错误。4 结束语
只有修正了上述问题, 严格按照《土地估价规程》和剩余法估价方法要求, 估价师应有极强的敬业精神, 高度的工作责任心和社会责任心及职业的使命感和荣誉感, 要有较强的专业知识和水准, 这是从事土地估价的行为准则和指导思想。这就要求评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范及当地的有关规定, 遵守公开、公平、公正的原则, 客观公正地体现房地产的市场价格。对于每个项目, 估价师都要亲临实地进行现场勘察, 有条件的应该到交易案例的现场进行勘察, 实地了解情况。尤其是拆迁评估, 应严格按照技术参数和量化标准, 认真实施必要的流程和步骤。笔者相信通过估价师深入细致的工作, 一定会为土地估价方法的进一步深化和完善, 为剩余法结果更贴近市场, 为提高剩余法评估精度, 为真实反映客观、合理、公平的市场价值起到积极的作用。
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北京大学出版社, 1999. 56～57.
[4] 胡存智. 土地估价理论与方法[M ].北京:北
京地质出版社, 2000, (9) . 4 中标后合同的履行和监管
在工程建设的程序中, 招标投标仅仅是其中的一个环节, 招标投标的结果只是形成一份合同, 无论采用哪种评标方法和标准, 工程能否按照合同顺利实施的关键还在于对合同履行过程的监督和管理。如果放松了对合同履行的监管, 即使是再高的价格, 也有可能出现“豆腐渣工程”, 发生安全事故。尤其是采用经评审的最低投标价法中标的工程, 合同的监管难度更大。
为此, 要求各地建设行政主管部门的招标投标、工程造价、质量监督、安全监督等相关部门要积极配合, 加强对工程合同的跟踪管理, 认真检查施工企业和业主的履约情况, 特别要把采用经评审的最低投标价法中标的工程作为监督工作的重点, 有针对性地制订监督计划和方案, 增加检查的频次, 并在全省范围内开展质量巡查, 及时解决合同履行过程中的问题, 严肃查处偷工减料等减低工程质量和安全标准的行为。这些措施的施行, 强化了工程建设各方的责任意识, 保证了工程质量和安全态势的平稳, 促进了建筑市场健康、有序的发展。
最后, 施工企业要规范自己的行为。目前《招标投标法》不能落到实处, 施工企业有很大的责任, 这应引起施工企业的高度重视。利用不正当的手段开展不正当竞争, 迟早会被市场经济无情地淘汰。施工企业在加强自身建设的同时, 应树立公平竞争的意识, 认真学习借鉴国外企业投标报价技术, 以质量求生存, 以信誉求发展, 只有这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
范文二：土地剩余法
1. 根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为 1000万元,若取得土地使用 权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的 2%,则待估地块的价格 应为()万元。
2. 某宗土地用假设开发法评估其价格,在商业用途下的评估结果为 900万元,在 居住用途下的评估结果为 1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途, 也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为()万元。
3. 某商品住宅开发项目,规划建筑面积 10000m 2,预计开发期为 2年,建安工程 费为 1200元 /m2, 专业费及管理费为建安工程费的 12%, 第一年投入开发费用的 40%,银行贷款年利率为 5.8%,销售税费预计为 6元 /m2。则正常情况下该房地 产开发项目的建设费用利息为 ( ) 万元。
4. 某房地产开发商于几年前花费 500万元以出让方式取得一块土地建商品房, 并 已投入 600万元进行土地开发。 现已达到了建筑的基本条件, 预计商品房建成后 销售收益为 5500万元, 花费的建安及专业费等有关税费为 2000万元, 若不计利 息利润,此时地价应为 ( ) 万元。
5. 根据当前房地产市场的租金水平,与所开发房地产类似的房地产月租金水平 300元 /建筑 m 2,其中维修费、管理费等出租费用为租金的 30%,假定综合还原 率为 7%,总建筑面积为 30000m 2,可出租率为 85%,则所开发房地产的总价可 确定为()万元。
6. 某开发公司现以 1200万元购买一块土地,根据批准的规划设计方案,开发商 计划在 1年内建成一栋建筑面积为 3万 m 2的住宅楼,预计总售价可达到 6000万元,现实一年期贷款利息率为 5.85%,销售税费率控制在 6%,开发商要实现 预付资本 20%以上的投资回报率。 (利息按复利计算 ) 根据上述材料。回答下列 问题:
(1)建筑物的开发建设成本应控制在()元 /m2建筑面积以下。
(2)该项目的总利息支出为()万元。
7. 采用剩余法对某不动产进行评估,根据分析测算,该不动产总价为 8000万元, 开发商预付总资本为 4000万元 (不合地价款 ) ,销售税费为 400万元,假定开发 商确定的投资回报率为 20%。根据上述条件回答问题:
(1)开发商的利润额为()万元。
A 1600 B 地价 *0.2+720 C 地价 *0.2+800 D 地价 *0.2+880
(2) 在不考虑利息因素的条件下, 则开发商可支付的最高地价额为 () 万元。
计算一:
某城市有一幅 5000平方米的土地拟出让,在城市规划中,该土地属于商品住宅用地, 容积率初步规定为 2。根据调查,有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润 率的资料如下:
(1)商品房单方售价为 2600元;
(2)土地使用税为每年 10元 /平米,建设期为两年;
(3)土地开发费为 350元 /平米;
(4)建筑成本为 1200元 /平米;
(5)利息按年利率 5%计算;
(6)管理费用和销售费用总额为 30.1万元;
(7)利润按建设成本(建筑成本、土地使用税、土地开发费、财务费)的 20%计算
(8)经营税金及附加按房屋售价的 5.45%计算。
试在容积率为 2时,对该住宅进行估价。
计算二:
1. 估价对象概况
待估对象为已达到“七通一平”的待开发土地,土地总面积为 10000m 2,形状规则;允 许用途为商业、居住;规划容积率为 7,允许建筑覆盖率为≤ 50%;土地使用权年限为 50年,出让时间为 2007年 9月。
2. 估价要求
评估该土地在 2007年 9月出让时的价格。
3. 估价过程
(1)实地勘察待估土地(略) 。
(2)确定最佳开发利用方式。
通过调查研究,确定该土地最佳开发利用方式如下。
用途为商业、居住混合用途;建筑容积率为 7;建筑覆盖率为 50%;建筑总面积为 70000m 2,建筑物层数为 14层,各层建筑面积为 5000m 2;地上一层至二层为商业用途,建 筑面积共 10000m 2, ;地上三层至十四层为住宅用途,建筑面积共 60000m 2。
(3)预计开发期(或建造期) 。预计该房地产的开发期为 3年,即 2010年 9月全部完 成,并投入使用。土地使用权的法律、估价及登记费为土地价格的 2%。
(4)预计开发完成后的楼价。估计该房地产建造完成后,商业用途部分可全部售出, 其平均售价为 4500元 /m2; 住宅用途部分的 30%在建造完成后即可售出, 50%在半年后才能 售出,其余的 20%一年后售出(假设在期末售出) ,其平均售价为 2500元 /m2。
(5) 估计开发成本及开发商利润。 估计总建筑费为 5000万元, 其中第一年投入总建筑 费的 20%,第二年投入 50%,第三年投入余下的 30%;专业费为建筑费的 8%,投入时间与 建筑费投入时间相同; 1年期年利息率为 8%, 2年期年利息率为 10%, 3年期年利息率为 12%(按单利计息 ) ; 销售费用为楼价的 3%;税费为楼价的 6%, 即建成出售时所需由卖方 承担的那部分营业税、印花税、 交易手续费等,其他类型的税费已考虑在建筑费之中; 投资 利润率为直接投资资本的 25%。
未来 3年的开发建设期内, 假定开发费用的投入在投资年度范围内在时间、 强度上均匀、 相同。在上述假定情况下,各投资年度内的投入可视集中在各投资年度内的年中投入。
范文三：土地剩余法
剩余法
1、基本原理
剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上～扣除房屋建筑物现值以及交易税费～以价格余额来估算待估土地价格的方法。本次评估为评估现有房地产项目的土地价格～计算公式如下:
估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费
2、测算过程
(1)确定房地产总价
本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室～土地地势平坦～工程地质较优,土地面积为82.4平方米。形状为较规则～宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水)～宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载～本次评估位于第五层～房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅 ,层高约3米,建筑面积为902.33～宗地的容积率为10.95。该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置～其房屋装修状况为: 外墙贴瓷砖、玻璃幕墙～内部具体装修情况:
入户门为推拉玻璃门～内墙为腻子墙面,地面铺地板砖～顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊,线路和各种照明装置完好～现在正常使用。经现场观测～确定其综合成新率为94%。
根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析～考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例～因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。
市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例～然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较～从而评估出估价对象的价格的估价方法。其测算公式为:
V=VB×A×B×D×E
式中:V——待估房地产价格 ,VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。
经调查收集了委估宗地周边地点相近、用途相近的类似房地产的买卖实例数宗～选出其中的三宗作为比较案例～如下:
实例A: 坐落于柳州市潭中东路11号～土地面积95平方米～房屋于2010年建成,钢砼结构～总层数为18层,所在层数为第16层,建筑面积为946平方米～普通装修,成新率约为95%,于2013年6月买卖成交～买卖双方各自支付按法律法规规定各自应支付的交易过户税费但买方尚未支付自己应承担的过户费前向卖方一次性付清的成交总价为人民币572.33万～折合单价为人民币6050元/平方米建筑面积～属正常交易。
实例B:坐落于柳州市潭中东路11号～土地面积85平方米～房屋于2008年建成,钢砼结构～总层数为22层,所在层数为第7层～建筑面积为925平方米～普通装修～成新率约为94%,于2013年3月买卖成交～买卖双方各自支付按法律法规规定各自应支付的交易过户税费但买方尚未支付自己应承担的过户费前向卖方一次性付清的成交总价为人民币555.00万～折合单价为人民币6000元/平方米建筑面积～属正常交易。
实例C:坐落于柳州市桂中大道7号～土地面积90平方米～房屋于2008年建成, 钢砼结构～总层数为22层,所在层数为第20层,建筑面积为950平方米～普通装修,成新率约为94%,于2013年6月买卖成交～买卖双方各自支付按法律法规规定各自应支付的交易过户税费但买方尚未支付自己应承担的过户费前向卖方一次性付清的成交总价为人民币570.00万～折合单价为人民币6000元/平方米建筑面积～属正常交易。
可比案例情况说明表
比较案建筑面积交易价格 案例位置 楼层 交易情况 交易时间 例 ,m2, ,元/m2,
案例1 柳州市潭中东路11号 946 16/18 正常交易 2013年6月 6050
案例2 柳州市潭中东路11号 925 10/18 正常交易 2013年3月 6000
案例3 柳州市桂中大道7号 950 20/26 正常交易 2013年6月 6000
估价对象土地上的房屋的房地产可比价格测算说明表
比较案例 案例1 案例2 案例3
2交易价格,元,m, 6050 6000 6000
交易情况 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
区域因素 100/102 100/102 100/100
个别因素 100/101 100/102 100/102
6050×100/1026000×100/1026000×100/1002修正后的价格,元,m, ×100/101=5873 ×100/102=5767 ×100/102=5882 估价对象土地上的房屋,5873+5767+5882,?3=5841元/平方米 2的比准价格,元,m,
从以上测算得出估价对象的房地产交易价格为5841元/平方米～则
房地产交易总价值=5841元/平方米×902.33平方米=5270510元
3、计算房屋现值
(1)确定房屋建筑物单位重置价值
? 收集有关成本、税费、开发利润等资料
委托方没有提供委估房产的工程结算资料和工程图纸,在评估过程中,我们以现场勘察的情况为评估依据,评估人员通过调查并收集了柳州市最新建筑材料市场价格信息资料、柳州市类似房地产开发报建收费标准和类似房地产的建造价格等。
? 估算重置价格
A、建筑安装工程费
建筑安装工程费包括一般土建、水卫、电照、设施设备、施工临时配套费等工程费用～参照《柳州建设工程造价信息》“2012年第2期”的建筑材料市场价格信息～结合估价对象房屋建筑物的实际情况
及房屋建筑物所在地区的最新建材市场价格进行调整后确定估价对象相类似装修状况下建安工程费P为1500元/?～则
单位建筑面积建安工程费为:1500,元/?,
B、前期费用
规划及可行性研究费:根据柳州市规划部门的规定以及可行性研究费收费标准,规划及可行性研究费一般为建安工程费的0.3，0.7,,取平均标准,取建安工程费的0.5,,
临时费用:根据委估对象场地的现状,并根据当地工程建设有关临时费用的经验资料,临时费用取6元/平方米,
勘测设计费:2002年1月7日,国家发展计划委员会和建设部以计价格(2002)10号文件,联合发布了《工程勘察设计收费管理规定》和修订后的《工程勘察收费标准》、《工程设计收费标准》,根据以上规定,勘测设计费为建安费用的4.5,，1.75,。根据当地经济情况,
,, 勘测设计费取建安费用的2.5
前期费用合计:p×(0.5%+2.5%)+6=0.03p+6(元/平方米),
C、其他费用,发生在房地产建设过程的费用,主要有:建设单位管理费、招标管理费、建筑工程质量监督费、工程建设监理费、消防设施配套费、建筑队伍管理费等等。根据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》,1992,价费字479号)收取费用。
招标管理费:建安费的0.7,,
工程结算审计费:建安费的0.5,,
工程质量监督费:建安费的0.25,,
建筑队伍管理费:建安费的0.4,,
教育费附加:建安价的1,,
发展墙体材料专项费:4.6元/平米,
白蚁防治费:2元/平米,
合计: p×(0.7%+0.5%+0.25%+0.4%+1%)+6.6=0.0285P+6.6(元/平方米)
D、资金成本
根据委估物业,按全面开工考虑,建设期取一年,所有费用按均匀投入使用,目前央行一年期贷款利率为6.00%,计算公式:
1/2(A+B+C)×[(1+6.00%)-1]= (P+0.03p+6+0.0285P+6.6) ×0.0296
=(1.0585p+12.6)×0.0296
=0.0313P+0.37元/平方米
E、平均利润
根据评估人员了解柳州市房地产开发市场客观利润率约为10,，30,,根据评估对象的实际情况,并结合当地经济水平,平均利润安装修工程费与前期费用、其他费用之和的25%计取,计算公式:
(A+B+C)×25%=(1.0585p+12.6)×25%=0.2646p+3.15(元/平方米)
F、重置价格确定(A+B+C+D+E):
重置价格=(1.0585p+12.6+0.0313P+0.37+0.2646p+3.15)
=1.3544p+16.12元/平方米
房屋建筑物重置价格测算一览表 单位:元/平方米
估价对象产权证号 结构 建安费用 重置价格
钢砼 1500 2048 柳房权证字第D0131542号
(3)综合成新率
根据国家有关同类结构房屋的经济耐用年限的规定和委估对象已使用的年限,在采用使用年限法测算得出基本成新率的基础上,结合评估人员实地对委估建筑物进行勘察,通过分析其主体结构、围护结构、门窗五金情况、装修成新情况、水电设备安装工程情况、平常维护保修等情况,进行调整确定各项委估对象的综合成新率。
A、使用年限法:
根据《房地产估价规范》钢砼结构的建筑物使用寿命年限为60年～残值率为0。房屋建筑物于2008年建成～至估价时点已建成5年。
成新率=,建筑物规定使用年限—建筑物已使用年限,×,1-残值率,/建筑物使用年限×100%～即:
房屋建筑物:,60-5,×,1-0,/60×100%=92%
B、观察分析法确定成新率
评估人员通过实地对评估对象建筑物进行勘察,通过分析其主体结构、围护结构、门窗五金情况、装修成新情况、使用情况和平常维护保修等情况进行综合调查,通过综合分析后, 考虑应在上述使用年限法所得成新率的基础上上调2%,确定其综合成新率为:94%。
?确定房屋建筑物价值
房屋建筑物评估值,重置单价×建筑面积×成新率
建筑面积重置综合成评估单价所有权证号 结构 评估值(元) 22,m, 价格 新率(%) (元/m)
94 钢砼 902.33 2048 1925 1736985 柳房权证字第D0131542号
4、确定交易税费
按柳州市房地产管理局及财政局、税务局的相关规定～二手房地产交易应缴纳的手续税费如下:
?两税一费,即营业税、城市维护建设税、教育费附加,:按房地产交易价值的5.5,交纳,
?买卖手续费:按房地产交易价格的1,支付,
?广告宣传及代理费:按房地产交易价格的1.5,计,
交易税费合计为:
房地产交易总价×8%,5270510×8%=421641元
5、计算总地价
根据地价计算公式:
总地价=房屋建筑物交易价值-房屋建筑物现值-交易税费
=5270510-1736985 -421641=3111884元。
6、计算单位面积地价
单位面积地价=总地价?总用地面积
=3111884 元?82.4元/平方米
=37766元/平方米。,取整, 7、估价结果
采用剩余法测算委估宗地的土地单价取整为:V,37766元/平方2米
范文四：土地估价剩余法
土地估价剩余法
土地估价剩余法作者:佚名
时间:2009-3-9
浏览量: 一.剩余法的基本原理
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-
式中:V――待估土地的价格
A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值
B――整个开发项目的开发成本
c――开发商合理利润
对于房地产开发项目,其基本公式为:
土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息
二.运用剩余法估价的基本程序:
.调查待估宗地的基本情况;
2.选择待估宗地的最有效利用方式;
3.估计开发建设周期和投资进度安排;
4.估算开发完成后的不动产总价值;
5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
六.利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。
在实际评估工作中,也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日,从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。
七.开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
八.现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格,其公式如下:
土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
房地产交易价值可用正常交易成交价格,或采用市场比较法确定,或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用,结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下:
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
九.剩余法的适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形:待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;现有房地产中地价的单独评估。
范文五：土地剩余法
根据《城镇土地估价规程》(以下简称<规程>)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估;由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
剩余法 (一)
剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为:V=A-B-C
式种:V————待估土地价格
A————开发完成后房地产总价值
B————整个开发项目的开发成本
C————开发商合理利润
1、确定估价对象最佳开发方式
估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计(土地使用条件)》(建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一):1、规划用地总面积为29792平方米(以实测面积为准)，其中:净用地面积24348平方米(以实测面积为准);代拆、、代征规划道路面积5444平方米(以实测面积为准)。2、规划建筑总面积56000平方米;容积率:<><30%;建筑高度:36米以下;层书:11层以下。估价对象土地为该项目规划条件的一部分。本次评估的规划条件采用项目的总体规划条件，所以估价对象规划建筑面积为45401.86平方米。估价对象土地上拟建成框架结构的中档小高层住宅区。>
2、确定开发周期和投资进度安排
(1)开发周期确定
房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发(拆迁、场地平整、临时水电等)、勘察、设计、项目招标等;中期主要包括建筑安装工程建设(含设备的安装);后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。
根据威海市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
(2)投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用;中期主要包括建筑安排工程建设(含地基、基础的处理、设备及安装等)资金;后期主要包括室外附属工程的建设费用(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等)，
销售税费等。
根据威海市同类房地产开发资金投入一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金的投入在第1年为40%，在第2年为60%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定
根据该项目的具体规划条件和委托方的项目规划，估价对象拟将建设成为“清芷园”中档居住小区，规划建筑面积45401.86平方米。
估价人员经调查该项目同一供求圈内类似的房地产市场状况。目前与估价对象项目似的楼盘有嘉和?阳光水岸、桂花公寓、东龙世纪花园、尚隆地球村等楼盘，由于区域因素和个别因素的差异，其住宅的价格均有所差异，根据调查以上楼盘住宅的均价在2200-2700元/平方米。根据估价对象项目的具体情况与以上的楼盘交易价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的综合考虑，确定估价对象开发完成后的住宅均价2400元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格，根据威海市现房与期房价格的差异的一般水平及威海市同类房地产的价格变动趋势综合分析，对此价格不做调整。
根据威海市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，确定在第1年的建设期中销售30%，第2年的建设期中销售70%。根据建
-3年期贷款利率5.49%。 设开发的周期，折现率取1
-0.5-15房地产总价格=2400×[(1+5.49%)×30%+(1+5.49%)×70%
=2252元/平方米
、确定开发成本 4
开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用(含地基处理、主体工程、一般水电安装等)、室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。
(1) 建筑费用
A、 建筑工程费用
待估宗地面积为19739.94平方米，拟建建筑面积为45401.86平方米。根据《市造价管理站关于发布威海地区建筑安装二00三年二季度造价指数的通知》(武建价字(2003)20号)及威海市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定其工程造价为750元/平方米(含基础工程、土建安装费)。
B、 室外附属工程费用
附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙、消防和室内电梯等，但威海市商品房的出售价格中一般不含管道煤气配套费、电子对讲门、电表费等有关费。根据该项目的规模、《市造价管理站关于发布威海地区建筑安装二00三年四季度造价指数的通知》(武建价字(2003)32号及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用170元/平方米。
C、 基础设施配套费
根据《市人民政府关于取消和调整部分收费项目及标准进一步改善投资环境的通知》(开政[1997]20号)和《省物价局财政厅关于威海市城市基础设施配套费收费标准的批复》(鄂价房服[2002]178号)，城市基础设施配套费按建筑面积计收，收费标准中心城区规划范围内为80元/平方米。
-0.5-15建筑费用=(750+170)×[(1+5.49%)×40%+(1+5.49%)×60%]+80
=948元/平方米
(2) 专业费用
专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询(标底编制、决算审核等)等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》(计委价格[1999]1283号)、《省物价局关于城市规划咨询的有关问题的通知》(鄂价房服函[2002]46号)、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”(计价格[2002]10号)、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》((1992)价费字479号)、湖北省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》(鄂价房地字[2000])51号等有关收费标准，并结合威海市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的8%。
专业费用=948×8%=76元/平方米
(3) 管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住宅房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号)，并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的3%。
×3%=28元/平方米 管理费用=948
(4) 投资利息
投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短期资金，而向金融机构贷款所支付的利息。不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。
(5) 投资利润
投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据威海市同类房地产项目的投资利润平均水平，确定综合利润为投资成本的20%。以下计算V为总地价。 o
投资利润=(V+948+76+28)×20%=0.2V+190 oo
(6) 销售税费
销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的销售费用和应缴纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。威海市城市税金及附加包括:营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.8%。根据威海市房地产销售的一般状况，税费取7%。
销售税费=2252×7%=158元/平方米
5、地价确定
V=2252-(948+76+28+0.2V+190+158)=710.33元/平方米 oo
V=710.33×203=1633.76元/平方米
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