酱油男路过
范文一：昆明市公租房价格参考
直辖市重庆部分公租房价格参考
发表于2012-11-29
房源坐落
民心佳园：位于北部新区鸳鸯民心路555号
康庄美地：位于北部新区大竹林金通大道500号、502号 康居西城：位于沙坪坝区西永康城路2号、4号 两江名居：位于北碚区蔡家镇
民安华福：位于九龙坡区华岩片区福茄路
房源数量
共67330套，其中民心佳园15294套、康庄美地11598套、康居西城24372套、两江名居9786套、民安华福6280套。 部分重庆公租房价格列举：租金每平方米最低9元
“民心佳园”租金标准为每月每平方米11元，大竹林“康庄美地”为10元，西永“康居西城”为9.5元，蔡家“两江名居”为9元、华岩“民安华福”为9元。但租金会将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化，进行动态调整。
此外，公租房小区内还将配有物管公司。目前，市公租房管理局已通过招标方式选聘了具有一级资质的物业公司，每月每平方米的物管费为1.03元。
范文二：昆昆明市无痛人流价格是多少
昆明市无痛人流价格是多少
——武警云南边防总队医院
近来，越来越多的患者来到武警云南昆明妇产科医院咨询无痛人流价格的相关问题，可见，患者除了关心无痛人流手术过程中的安全以外，考虑最多的问题就是无痛人流手术的费用问题。
对此，云南昆明妇产科医院的专家给出了详细解答。其实，在一般正规医院做无痛人流手术。费用基本差不了多少，但如果患者同时患有别的妇科病，做人流的时候价格就可能会多一些。
除此之外，孕妇自身的一些因素也会影响到手术费用，对此，昆明女子医院——云南省边防总队医院的专家作出了如下解释。
手术医师差异是影响手术费用的因素之首。无痛人流手术医师的差异会影响人流手术的安全隐患，同时，也意味着无痛人流手术价钱的差异。虽然无痛人流手术是小手术，由于手术医师操作不当，造成手术意外事故，很容易导致子宫穿孔、宫颈粘连、人流不清等症状。
此外，怀孕的时间、是否真的无痛、术后恢复快慢、后遗症等因素都会影响手术的价
格。
范文三：昆明市无痛人流价格一般多少钱够用
http://jf.tao8go.com http://tao.tao8go.com http://tao8go.com
昆明市无痛人流价格一般多少钱够用,-昆明边防妇科
昆明市无痛人流价格是多少,可视人流多少价位?一般人流多少钱,这些问题都是很多女性朋友非常关心的话题，不同的医院的费用是不相同的。那么，决定人工流产费用高低的因素有哪些呢,许多女性担心自己承受不了，所以对人流价格表非常关注。昆明武警妇科医院人流专家告诉我们，人流手术价格的高低不能作为选择人流术的标准，因为安全的保证才是我们最应该先考虑的。
因为无痛人流是指在使用新型麻醉药麻醉后，女性患者处于睡眠状态下进行的人工流产手术。这种人流方法，深受广大女性朋友的欢迎，它不仅有人工流产所有优点，最大特点是克服了人工流产的疼痛问题，减少了人流综合症的发生率，降低了女性朋友的恐惧心理的。
昆明边防妇科专家介绍，影响无痛人流价格的因素很多，各家医院的人流价格表是不一样的，而且人流费用是不固定的。因为每个女性患者的身体情况不同，虽然相同的手术方式所需的费用也会有所区别。如果人流前女性患者患有某些不利于手术的妇科炎症，就应该先治疗好炎症然后再做手术，这也会影响到人流的具体费用的。所以，建议女性朋友到正规医院咨询一下人流价格表。此外，造成价格差异的因素还有地域和成本的不同，药物价格的高低，患者的怀孕时间和手术难度等因素有关，下面我们就来详细的分析下影响人流价格表的因素。
影响价格因素之一:人流手术费用，无痛人流手术费用是正常的人流手术总价格中最重要的一项，也是差别比较大的一项，也是影响的因素。
影响价格因素之二:人流手术前检查，人流手术前检查主要包括:妇科检查、B超检查、白带常规、心电图、血常规及血液分析等。人流的术前检查是影响的因素。
影响价格因素之三:人流后的消炎，无痛人流手术后的消炎也是非常重要的，因为有的患者的身体比较虚弱，抵抗力差，这易受到感染。如不及时消炎，可能受到病菌感染，患妇科炎症。一般来说，消炎方法有通过输液和吃消炎药两种。我们 昆明边防妇科医院所有的人流手术后都有严格的消炎措施，将手术后感染的风险降到最低。
做无痛人流，最重要的是我们女性朋友的身体安全。虽然价格也是我们需要考虑的，但是我们不能因为低廉的人流手术价格，何况各家医院的人流价格都不同。昆明边防妇科医院全面导入国际先进的医疗服务理念和管理模式，倡导绿色、和谐、人文、科技，集一体的医院、科研、预防、保健、康复于一体，以全新的经营理念和服务方式为现代都市女性朋友提供全方位、高品质服务的女性诊疗康复机构。
范文四：昆明市发展和改革委员会关于实施昆明市主城区自来水价格
昆明市发展和改革委员会关于实施昆明市主城区
[2009-6-4 16:02:55] (阅读次数:969)
昆明市市政公用局、水利局、国土资源局、财政局、地税局、滇管局、节水办、昆明自来水集团有限公司、昆明通用水务自来水有限公司、昆明滇池投资有限责任公司、松华坝水库、云龙水库、西山区兴禹水资源开发有限公司、晋宁县水利管理服务公司、官渡区水务局宝象河管理所： 根据《云南省发展和改革委员会关于调整昆明市主城区城市供排水价格有关问题的通知》（云发改价格〔2005〕1222号）精神，结合我市各水管单位实际，经市政府同意，现就实施昆明市主城区第二步供排水价格和调整污水处理价有关问题通知如下:
一、 昆明市主城区城市供排水价格标准昆明市主城区城市供排水价格（含供水和污水处理价格）供用户的综合平均价格从2009年6月1日起，每立方米调整为4.24元，其中：自来水综合价格为3.14元，污水处理综合价格为1.10元/立方米，居民污水处理价格为1.00元/立方米，非居民污水处理价格为1.25元/立方米，调整后的各类供排水价格详见附表。
二、 关于水资源费收费标准适当提高地下水资源费收费标准。根据云发改价〔2005〕1222号和云政办发〔2005〕170号文件精神，在昆明市主城区范围内（含呈贡新区）从2009年6月1日起地下水资源费（25℃以下）执行每立方米4.71元，地下热水（25℃以上）和矿泉水水资源费执行每立方米6.28元，经营用水执行每立方米9.42元，特种行业用水执行每立方米15.70元。地热水和矿泉水税费合计标准中，资源税征收金额按税务部门规定核定，其余金额为水资源费或矿产资源补偿费。根椐《云南省地热水资源管理条例》第十二条规定，开采地热水资源用于商业经营的向地质矿产行政主管部门缴纳采矿权使用费和矿产资源补偿费；非商业经营的，向水行政主管部门缴纳水资源费。
三、 对低收入困难群体实行优惠扶持政策 享受城镇居民最低生活保障的居民凭《城市居民最低生活保障金领取证》，每户每月用水量在6立方米以内（含6立方米）的，仍按原1.80元/立方米的居民生活用水价格标准缴费；每户每月用水量超过6立方米的执行调整后的价格。
四、 关于阶梯式水价和抄表到户继续执行居民生活阶梯式水价，适当提高加价倍率。对已由昆明自来水集团有限公司、昆明通用水务自来水有限公司直接抄表收费到户的居民用户，每户居民月实际用水量在10立方米（含10立方米）以内的，按附表规定的居民生活用水价格执行；实际用水量超过10立方米的，在附表规定的居民生活用水价格基础上(不含污水处理费，下同) 实行阶梯式水价，即用水量在11至15立方米的部分，加价100% ；用水量在15至20立方米的部分，加价150% ；用水量在21立方米以上的部分，加价200% ； 实际用水量必须是居民户水表每月的实际抄表数，不得以总表数平均分摊。尚未由自来水公司直接抄表收费到户的居民用户，暂不执行阶梯式水价，总表和分户表之间的计量差额按具体管理办法合理解决。对目前暂不具备抄表到户的用户，代理收费单位对用户必须严格执行省发改委制定的各分类水价。昆明自来水集团有限公司、昆明通用水务自来水有限公司对代理收费单位实行趸售的，趸售水价在规定价格（不含污水
处理价格）92%内由双方协商议定，并适当考虑代收服务和合理的计量差额费用，大中专院校住校学生生活用水，按居民生活用水价格计收，自来水公司应做好分表计量工作，学校应予以积极配合。
五、住宅小区“二次加压”电费承担方式。住宅小区“二次加压”供水电费等有关价格问题，仍然按照云发改价格〔2006〕722号）和昆发改价格〔2006〕337号）文件执行。
六、自来水、污水处理费征收范围及对象自来水、污水处理费收取范围：五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡新区（含三个国家级开发区、度假区）主城规划区范围内的用户。污水处理费征收的对象包括：（1）自来水用户；（2）自采水用户（地下水和地表水）；（3）桶装水经营户。以上用户须按本通知附表规定的标准缴纳污水处理费，并不再重复缴纳排污费。
七、关于部分收费主体1、水资源费为行政事业性收费，由水利（水务）部门按管理权限和取水类别收费标准，向水源区及各取用水单位收取或委托收取。2、地下水资源费（含非商业经营性的地下热水、矿泉水）为行政事业性收费，由水利（水务）部门按管理权限和收费标准，向各取用水主体收取或委托收取。 3、地下热水和矿泉水的矿产资源补偿费由国土资源行政主管部门收取或委托收取；资源税由税务部门核定并征收。 4、污水处理费为政府定价的经营服务性收费，由污水处理企业昆明滇池投资有限责任公司按收费标准向用水主体收取或委托第三方收取。
二〇〇九年五月十九日
昆明市主城区城市第二步供排水到户价格表(含税)
（从2009年6月 1日起执行） 单位：元／立方米
范文五：昆明市房地产价格影响因素及实证分析——以住宅市场为例
昆明市房地产价格影响因素及实证分析——以住宅市
场为例
云南财经大学
硕士学位论文
以住宅市场为例 昆明市房地产价格影响因素及实证分析??
姓名:马莉莉
申请学位级别:硕士
专业:区域经济学
指导教师:张洪
20081201中文摘要
中文摘要
我国房地产业的发展是从世纪年代中后期开始起步。自世纪
年代初以海南为中心的“地产泡沫”破裂,中国房地产业进入发展的低谷。之后
到目前的十几年,房地产业迅猛发展的势头备受世人瞩目。因此对城市住宅价格
问题的研究引起了专家学者、企业、政府和媒体的高度重视。但在对我国城市住
宅价格影响因素的研究中,大多是对全国或对个别发达城市的研究,而且基本上
是研究城市经济基本面与城市房地产价格的关系以及对住宅价格变化影响程度
有多大等问题,具体对像昆明这样的西部二线城市的研究还比较少。近几年,
随
着新昆明建设进入了“快车道,逐渐向面向东南亚、南亚的区域性国际化城市
发展,房地产市场也发展迅速,尤其在年以来,房价涨幅较大。在此背景
下,论文运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法对昆明市住宅市场价格的
影响因素进行研究,就是一种很有益的探索。本研究的目的就是为了在发掘昆明
市房地产价格影响因素的规律后,为昆明市稳定房价,促进房地产市场健康发展
提出有价值的建议。
通过理论和实证分析,本文的主要结论有以下三点:一、昆明市房价上涨的
因素是“成本推动”和“供需决定共同作用的结果;二、从需求角度看,房
价与非农业人口呈现显著正相关,而其他因素影响不显著;从供给角度研究,房
价只与地价呈现显著相关,其余因素不显著;从综合角度研究,昆明市长期的房
地产价格与非农业人口、贷款利率、房地产贷款额、以及地价、建筑成本密切相
关。三、最后论文通过对昆明市和上海市房价影响因素的比较,主要就是得出在
引起不同类型城市房价上涨的因素中,哪些是相同的,哪些是不同的,并根据分
析的结论,有助于根据地区的实际情况对症下药,提出因地制宜的建议。
关键词:房地产价格价格影响因素时间序列的回归分析
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独创性声明
本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究
工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别标注和致谢的地方
外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为
获得云南财经大学或其他教育机构的学位或证明而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表达了谢意。
硼年/月日
论文储答名马捐钥
关于论文使用和授权说明
本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定,即: 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版,允许
学校可以公布学位论文的全部或部分内容, 学位论文被查阅或借阅;
可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文;授 权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检 索。
保密的学位论文在解密后应遵循此规定?
本人虢驹翻导师魏
醐哆/,』 ,第一章绪论
第一章绪论
一、研究背景
一问题的提出
当今世界上,许多国家和地区的房地产业己经成为经济繁荣的重要支撑点之 一,房地产业对居民生活水平改善,增加劳动就业,拉动消费等方面做出了重
大
贡献,房地产业对国民经济具有牵一发而动全身的作用,在国民经济中占据
着重
要的位置。正因为如此,日本经济的衰退,泰国的经济危机,我国香港地区经
济
发展的低谷,都与房地产市场的不健康发展有关,其结果是不仅房地产价格大幅
波动,而且经济发展受到严重影响.因此无论是投资者,还是政府都需要研究房
地产价格的波动。自年我国取消福利分房以来,中国的房地产业得到了迅
速的发展,而且成为近几年来中国快速经济增长的最大动力和源泉之一。房地产
开发投资不断扩大,商品房销售面积逐年增加,住宅产业开始进入快速发展的关
键时期。与此同时,伴随房价的日益提高,也沉淀出一些问题:供求关系紧张,
住宅供给结构不合理,房价上涨速度过快,甚至有些城市呈现出一些房地产泡沫
的征兆。根据有关测算,在中国前几年%一%的经济增长中,有.%..%可以
归功与房地产业。
年可谓是中国房地产业惊心动魄的“政策年,年则是国家制定相
关宏观调控政策具体实施的一年,但这两年,全国房价都出现逆势上涨。在宏观
经济的大背景下,昆明的房地产市场在年之后也经历过了轰轰烈烈的繁荣
期,昆明房价在.年间出现大幅上涨,社会各界对“泡沫论”的争执此
起彼伏。但市场经济运行过热,楼市“非理性”繁荣的背后也潜藏着市场预期的
不明朗,年末,地根持续紧缩、加息预期强烈、消费者持币观望、开发商
积极推盘??种种迹象表明,国家宏观调控仍会继续,但昆明楼市也随之充满变
数,社会上对房价“拐点论”之争一波又起。有关住宅价格的讨论一直在持
续,
但究竟房价走势将何去何从口说无凭,要从根源寻找原因:到底房价如何形
成是什么因素在影响和决定着住宅价格哪些会是众多因素中最重要的回
答这些问题会有助于更深入了解房地产市场的运行规律。而房地产市场具有区域
性特点,不同地区的房价受不同因素的影响。因此,在市场经济运行的大背景下,第一章绪论
作为一个地处西南的二线城市,昆明房价的波动有何内在规律,受哪些因素影响,
成为了一个值得探讨的问题。
本文以房地产经济学中房地产价格形成机制理论为分析框架,运用计量经济
学研究方法,研究中国城市房地产价格的形成机制以及各种因素对房地产价格的
影响,以昆明市为实例,采用.年期间时间序列的各类指标,进一步探
讨昆明市房地产价格的影响因素。因此论文中提出以下四个问题,并通过实证分
析进行解答:
?
昆明市房地产市场现状如何
‘
影响昆明住宅价格波动的因素主要有哪些
‘
这些不同的因素是否各自是如何影响住宅价格的
相比发达城市房价的影响因素,作为西部城市的昆明市有何异同之处
二研究的目的和意义
与全国其它城市一样,昆明房地产业起步于年代初,在这一阶段,昆明
住宅建设逐步摆脱了过去各单位分散建设、条块分割、自成体系的局面,开始商
品房建设,相继建成了豆腐营、东华、虹山等一批商品房住宅区。较大规模的房
地产综合开发从年代开始,在多年的城市建设和房地产综合开发实践中,
培植了一批较优秀的房地产企业,创造了一批精品住宅小区和优质工程,打造了
为城市功能提升、人居环境的改善、人民生活水平的提高昆明房地产品牌,
做出
了应有的贡献。近几年,在国家宏观经济政策和消费市场的影响下,昆明房地产
市场发生了一些可喜的变化:开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质
量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变;商品房价格基本保持平衡,与
全国平均水平比较,居中等水平;个人购房成为市场主体,住房消费已成为新的
经济增长点;市场经济规律的自我调节作用逐步显现,房地产投资更趋理性,结
构更趋合理,商品房的供求趋向平衡,房地产投资量、施工面积、竣工面积、销
售面积等指标稳中有升,空置量持续减少。尽管如此,昆明房地产也存在许多问
题,如部分企业以增加土地为名,大量圈占土地;有的企业将士地买到手后,
并
不进行开发活动,而是待价而沽,等土地增值以后,再以各种方式出售,以获取
收益。土地交易中的投机因素,将引发土地价格上涨,进而加大房地产开发成本,
导致房价上升,从而为房地产泡沫的产生埋下隐患。
第一章绪论
同时,虽然昆明市的在逐年提高,但就昆明的人均水平在全国
来说,还是相对较低的。由于昆明属于旅游城市,因此旅游地产开发规模较大,
有的开发企业为追求高额利润,盲目上大户型、造成部分地区供求结构失衡,
高
层、高档项目,超越居民的支付能力,造成大户型、高档公寓过多过剩,高档住
宅的空置率增加。从昆明的经济发展程度来看,房地产业占经济的比重逐年增加,
并逐渐成为昆明市的支柱产业。近年以来,云南省的整个行业的运行和全国的行
业运行趋势是一致的。随着人民生活水平和可支配收入的提高,对住宅房地产业
的需求也逐年增加,需求市场还十分旺盛。另外,近几年,随着新昆明建设进入
了“快车道”,城市化进程幅度加快,而且还逐渐向面向东南亚、南亚的区域性
国际化城市发展,在这样的背景下,房地产市场也发展迅速,昆明楼市发展空
间
还很巨大。
因此,对于昆明市住宅房地产市场供求状况如何、供求关系是否平衡、影响
房价的诸多因素中哪些较为重要等,都是很有研究价值的课题。而且对这些课题
的研究会对促进昆明市房地产业与社会经济协调发展,保持昆明市经济持续健康
发展有重要的现实意义。
二、研究方法
目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多,还只是停留在宽泛的定
关于定量方面的分析为数不多。仅仅说明了这些因素对房地产价性分析上,
格具
有影响,而无法知道城市住宅价格对哪些因素是最敏感的,这些因素的影响力到
底有多大。故本论文正是试图在对房价影响因素定量分析上做一些有益的尝试。
论文立足于理论分析和实证分析相结合,以理论分析为基础,定量分析为主,
定性分析为辅。具体运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法,结合昆明房
地产市场,采用年?年数据,分别对房价和各因素建立单因素和多因。
素模型,详细分析昆明市房地产价格与各因素之间的关系,由浅入深,层层发掘
规律。
三、基本思路和主要内容
一基本思路
论文的基本思路是先引用国外对房价研究的理论模型作为理论基础,之后 第一章绪论
借鉴文献综述对房价影响因素研究的分析方法,作为实证研究方法的依据;然后
在定性分析房地产价格因素,作为论文指标选取的依据;实证分析部分先对昆明
市房地产市场和房价进行详细分析,之后通过建立相关模型对房价的影响因素进
行定量分析。最后得出论文的结论和政策建议。具体研究的基本思路可参见下图:
问题的提出
思路、技术路线 研究的背景和意义
价格机制形成理论一房价理论模型分析 国内外文献综述
房价影响因素的定性分析工?一论文指标选取
昆明市经济发展状况 昆明市房地产市场现状分析
年来经济发展状况 昆明住宅市场发展历程和现状分析
实证分析部分?指标选择、数据来源、模型建立
单因素和多因素模型分析 与发达城市的比较分析
昆明市房价影响因素的总结性分析
研究结论、思考及政策建议
二论文的主要内容
论文共分五大部分,具体结构安排如下:
第一部分:绪论。介绍选题的背景和研究意义,以及介绍论文的主要研究内 容、研究方法、基本思路和结构安排等。
第二部分:简单介绍有关房地产和房地产价格的基本概念、特性等;然后重
第一章绪论
点分析国外关于房价形成机制理论和对房价影响因素研究的理论模型,作为论文
对该问题研究的理论基础。之后对当前国内外对房地产价格影响因素的研究进行
文献综述;最后总结出房地产价格的影响因素有哪些,对房价存在怎样影响因
此,该部分为论文的实证部分奠定了理论基础。
:主要是对房价影响因素进行定性研究。归纳出影响因素的几种类 第三部分
型,据此对论文所重点研究的昆明市房地产价格影响因素进行分类,作为实证研
究指标选择的依据。
第四部分:主要是对昆明市经济和房地产市场现状的详细介绍。首先介绍昆
明市及其 年来的经济发展状况;之后是回顾昆明房地产市场从年到
年的发展历程,并概括各阶段房地产市场以及房价的特点;然后详细介绍昆明市
四个行政区.年在售的普通住宅商品房的均价情况;最后是通过对房地
产的需求、供给、信贷几方面进行深入分析,了解昆明市房地产市场的运行状况。
第五部分:这一部分主要是实证分析部分。对昆明市住宅价格影响因素进行
详细分析,本文拟搜集采用昆明市.年的房地产以及经济相关数据,涵
盖了昆明市房地产开发从起步到步入发展期的总过程。本文采用反映房地产供给
和需求两方面、以及反应房地产金融、宏观经济的数据建立模型。方法是先进行
单因素进行建模分析,之后对数据进行标准化后进入多因素模型,看这些因素是
否还有影响,最后得出在国家宏观政策下,哪些因素是影响昆明房价的主要因素。
为了进一步探讨昆明市房地产市场是否具有区域性特点,论文在实证部分最
后加入了比较昆明市和我国发达城市上海房价影响因素的分析,从而总结出
昆明市房价影响因素具备什么特点,并对存在异同的原因进行经济学分析。
第六部分:本部分主要是对论文的研究结果进行综述,结合昆明发展以及区
域分布的实际情况,深入分析产生这种结果的原因;再次是对论文分析的结果的
,以及结合目前房地产市场存在的问题和发展前景提出了相应的政策建思考
议。
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
一、房地产价格基本概念及基本理论分析
一房地产的涵义和特征
房地产是房产和地产的总称,又称不动产。严格地说,房地产是指土地及其
定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。具体而言,房产是指建
筑在土地上的各种房屋,包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、文化、
教育、卫生、体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间,包括地面道路和
地下相关的基础设施等。房地产的含义也有广义和狭义之分,广义的房地产是指
土地、土地上的永久建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源,还包括与
土地、房屋所有权有关的权利和利益;狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑
地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。?
由于房地产具有固定性、稀缺性的特点,导致了房地产市场有自己特有的特
征,具体概括如下:?房地产市场是一个不完全竞争市场;?房地产市场是投机
性强的市场;?房地产市场是法律性强的市场;?房地产市场需要银行和中介机
构的参与性。?具有需求的普遍性和效用的长期性。
.
二房地产价格的涵义与构成。
房地产价格形式应该包括两部分,一是地产价格,二是房产价格。地产价格
按交易权能分为:土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格,
土地使用权抵押价格:按出让方式分为:协议地价、招标价格、拍卖价格:按出
让权限分为:土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分:外销
商品房价格和内销商品房价格:内销商品房价格又分为:商品房价格、经济适用
房价格、廉租房价格:按交货期限分为:现房价格和期房价格;按用途分为:工
业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业性用房价格;按出售方式
分为:
出售价格、出租价格等。
房地产价格通常由以下六大项构成:土地取得成本、开发成本管理费用、投
资利息、销售税费、开发利润。
毋钱昆润,芦金峰,‘房地产经济》第一卷,北京;中国计划出版社, .
华伟,‘房地产经济学》,上海:复旦大学出版社。..页,页
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
二、国外关于住宅价格问题的理论性研究
机制是住房市场运行的核心机制,由于住房价格是由市场供需 房地产的价格
两方面决定的,了解住宅价格的形成机理就要从市场经济条件下的房地产市场入
手研究。我国从上世纪年代才从计划经济转型到市场经济,故对此方面的研
究尚且不成熟。而西方的房地产是从一开始就建立在市场经济的基础上,形成了
较为成熟的理论研究,在对房地产价格的研究上主要有几种住宅价格模型,也可
以作为论文研究价格问题的主要理论基础。
三西方住宅市场供求与价格模型分析
.模型
微观经济学理论认为,商品价格是由商品的需求、商品所能提供的
效用及商品的稀缺性所决定的。由于住房的固定性及附属的权
利繁多,其价值决定因素又多了一个可转让性。即为这四
个单词第一个字母的缩略词。由于模型中四个影响价格的四个变量可以
引申为体现供需两方面的诸多影响因素,如效用表示商品自身提供的利用价值,
可归纳为需求因素;而稀缺性体现商品提供的数量,可转让性反应提供商品的基
本属性,二者可归纳为供给因素,因此该模型从理论上应属于价格形成的供需模
型,用公式可表示为:
,,,
体现商品的供需四个要素的主要含义是?:
?需求是指有效需求,即有购买力的需求。需求分析实际上是分析人们的
住房市场细分;抵欲望与支付能力。需求分析的主要内容包括:人口与收入;
押
贷款的可提供性 ;抵押贷款的可获得性
。
?效用是指住房为潜在的需求者提供多少利益或满足。系统地分
析住房的特征与所受的法律限制,并改善某些特征以更好地适应潜在购买者的需
求,是效用分析的重点。
?稀缺是满足潜在购买者或租赁者需求的住房供给水平,这涉及到对竞争性
市场、替代产品及供给缺口的分析。这方面一个重要方法是存流量分析,强调住
高晓慧,中国住房价格机制研究,北京:中国物价出版社。.,页
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
房价格的波动不是由总人口的总需求与存量住房供给的相互作用决定的,而是由
一定时期需求与供给的流量决定的。
?可转让性是指住房产权从一个人转移向另一个人的过程,包括营销、谈判
签约、交割等交易活动及住房产权的完备性、受法律规制的程度等。
在完全竞争市场的条件下,供求状况决定价格水平,价格反过来调节供给和
需求从而使市场达到均衡,这种调节功能称为价格形成机制或市场机制。
住宅市场价格是在住宅供给和需求双方相互作用的过程中形成的,从理论上
分析它的形成过程又可以分成单一市场均衡模型和蛛网滞后调节模型两种类型。
此外还有一种机制对住宅价格和住宅市场产生重要影响,即预期机制。。
.单一市场均衡模型
当市场上出现供需平衡时的 单一市场均衡模型也可称为静态供求价格模型,
价格也即均衡价格,依据微观经济学原理,在其他条件不变的情况下,需求曲线
上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的住宅房地产价格与数量的结合,供
给曲线上的每一个点都是住宅房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的住宅
房地产数量与价格的结合。均衡价格即是供给和需求曲线相交时对应的价格,均
衡数量是均衡价格下轴对应的数量。由于市场是自愿交易,因此市场交易价格
和数量必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量,所以,我们可以知道
住宅房地产的均衡价格也就是住宅房地产需求量与市场供给量相等时的价格。这
虽是一种理想化的市场状态,但可作为论文研究非均衡市场价格形成机制的理论
基础。国
现假设房地产市场处于均衡市场状态,住房的需求和供给决定价格水平,因 此将住房的供给和需求函数的曲线相交,可以得出住宅的均衡价格,具体模
型建
立如下:
公式
广?
公式
:
公式.
?和.表示住宅的需求和供给模型,,在均衡 该模型中公式
市场状态下,供需平衡,将公式.和.带入。可以推出均衡价格: ?包宗华,住宅与房地产,中国建筑工业出版社,.
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
?
/ 公式
同样,将式带入或可以得出住房需求和供给的均衡数量:
/?公式
即为单一市场均衡模型下的住房静态均衡需求和供给量。
.蛛网滞后调节模型
蛛网滞后模型也称为动态供求价格模型,“动态”原因是模型将时间因素纳 入了静态供求价格模型。因为住房是一种特殊的商品,生产和成品是要经历
一个
很长的周期,从购置土地、规划设计、工程在建、竣工销售需要至少两三年
的时
间,依据模型,将住房的需求和供给、看作是时间的函数,取 整数离散值,那么住房动态供求价格模型可以表示为: ?
,公式
厂,
,.公式?
,
?,, 公式?
公式.表示供给依赖于上一期的 公式表明现期需求依赖于现期价格;
价格,也表示房地产价格对住宅供给量具有滞后影响性,也即上一期的价格
水平
引致本期的住宅供给量。公式.表示均衡条件下的供需平衡。 同样用代入法,得出:
公式,/
该式为一阶差分方程,解得通解为:
公式?
,/。
公式?中的是任意常数,如果初始价格
已知,则。一。,
。为单一市场模型下的均衡价格。如果初期价格 。,那么,会有,。, 表示各期价格保持为初始价格水平;但如果,则/会无穷大,,值会 偏离均衡值。,各期住房价格应是发散的,如图?;如果.,则/。会 无穷小,,值会接近于均衡价格。,那么以后各期的住房价格是收敛的,如图 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
?;如果,则,。,而是任意常数,因此各期的价格是循环
往复波动的,对应的如图.。
图.
静
招
二一:卜;一一.
,
?
一
’
嗍
图
幡
,
,
一一 .一一.
一一?
闻
.预期利【制
理论上讲,市场预期可以分为理性预期和适应性预期。所谓适应性预期就是
运用某经济变量的过去记录去预测未来,反复检验和修订,采取错了再试的
方
式,使预期逐渐符合客观的过程;理性预期是相对适应性预期而言的,与这种
适
应性预期的不同之处就在于,它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信
息
做出的预期。这种预期之所以称为理性的,因为它是人们参照过去历史提供的所
有知识,对这种知识加以最有效利用,并经过周密的思考之后,才做出的一种预
期。
由于住宅价格是由市场的供需决定的,而消费者是市场需求的主体,房地产
自身县有的高价值特性使消费者在购买前必须进行周密的考虑,做出理性的分析
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
和决策。房地产价格的波动性使消费者在购房前必须考虑到价格的未来走势,房
子升值潜力大,立即付之于行动;前景未卜,市场惨淡,则不予购买,这就是要做
出一种理性预期。这和股市上股民“买涨不买跌属于相同的心理。因此消费者
预期决定其在当期是否购买住宅商品,因此也在某种程度上影响住宅的需求,进
.
而影响房地产价格水平。简单可表示为:
经济景气至堕通货膨胀至盟房地产价格上升一购买房地产
理性投资
经济萧条亘盟通货紧缩塑房地产价格下跌??抛售房地产
消费者所做出的预测,即为市场预期中的理性预期。理性预期可以指导人们
的经济行为,构成了消费行为的基础。由于住宅市场存在投资和投机行为,在保
值增值的心理驱使下,心理预期对住宅需求的影响就更强烈,这种心理被称为“大
傻瓜心理 ,也有人称之为“接力棒理论,是指在房地产市场发
展欣欣向荣的大背景下,人们在房地产市场购买房子并不在乎它的基础价值,只
是预期房价会进一步上涨,总会有一个“大傻瓜”以更高的价格从手中买走,自
己获取高额的投机利润。在这种普遍的心理预期影响下,社会上会猛增对住宅的
需求,一种盲目的自信推动房地产投机狂潮,使住宅市场很容易在短时间内堆积
泡沫,泡沫形成时,预期的价格不断拔高,又会引发又一轮的需求高峰,泡沫不
断增大,最后出现房地产价格暴跌的局面是不可避免的。可见预期对房地产价格
的影响是间接而强烈的,是对房价影响的重要因素之一。
四国外关于房价及其影响因素研究的典型理论模型分析
.存量一流量模型
和于年对住宅租金和房地产价格关系进行研究,
得到了著名的存量.流量模型. 。该模型说明提供住宅服务的
房地产物业市场 与提供住宅存量的房地产资产市
场
如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变
量的变动而向均衡调整。?在最简单的条件下,房地产使用需求与租金水平成反
比,房地产市场供给决定于期初房地产存量和折旧率,可以表示为公式: ?‘深圳房地产价格影响因素实证分析》第页,东北财经大学硕士论文 第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
叶 公式.
.?. 公式?
:房地产需求;:租金水平;:房地产供给;:折旧率;期初房 地产存量
假设未来租金水平和现在的租金水平一致,而意愿折现率则由当前的市场利
故房地产价格决定也可以表示为:/。 率等外生因素决定,
在房地产生产市场上,房地产价格是由房地产资产持有市场决定,房地产生
设房地产生产成本为: 产成本满足边际成本递增的典型假定。为了简化计算,
墨 公式.
房地产开发厂商根据利润最大化的原则决定新增房地产的数量: 公式.
/,一墨
将公式带入.后对方程两边求导,得到:
一姆母?蝇警馘
市场均衡的条件是。,由此可以得到均衡市场的房地产均衡价格: .
:
公式组.
一,
,???????,、?????
孽基
.
根据该模型构造的三个子市场模型,说明了房地产的存量和流量是如何决定
的,同时也说明了房地产价格的形成和决定因素。只有当房地产三个子市场同时
实现均衡,即存量与流量达到同时均衡,此时形成房地产均衡价格,房地产市场
也达到完全均衡状态。下面通过探讨模型如何在图形上体现均衡价格的形成及其
决定因素。
.第一象限描述消费市场,横轴表示房地产本期存量,供给数量在期 如图
初已经决定,因此供给完全没有价格弹性,而成为一条完全垂直向上的直线。纵
轴表示房地产使用市场的租金水平,随着租金水平的下降,对房地产需求的增加,
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
使需求曲线向下倾斜,在点决定了本期的租金水平。第二象限是房地产资产
持有市场,决定房地产价格的是房地产的租金收入和折现率,折现率由当前市场
利率等外生因素决定的。根据需求公式.,即当折现率上升时曲线陡峭,
租金水平不变的情况下房价会大幅下降;相反房价则会上升。第三象限是生产市
场,当期新增房地产数量决定与房价和房地产的成产成本。
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图.
图.
图.还说明一些重要的外生变量的变化对均衡价格的影响。假定由于经 济扩张或者人口数量增加,使房地产需求曲线右移,意味着值的增加,根据 公式组.,结果会导致均衡价格的上升、租金上涨,进一步促进房地产的 供给量增加。
同理,根据公式并结合图形分析,假定由于经济繁荣,利率水平下降, 则会促使房地产的资产持有曲线曲线趋向平缓,均衡时的房地产价格、新 增房地产供给量将会增加,房地产的租金会随之下降。如果由于通货膨胀因
素使
建筑成本上升,在第三象限中房地产的新增数量曲线更加平缓,即公式中
值会增加,同样引起房地产价格和租金水平的上涨。
因此,该模型揭示了房地产价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有
关,同时分析结果还显示房地产价格上涨幅度和利率上升成负相关关系。.享乐价格模型
该模型又称特征价格模型,最早是由提出的,他借鉴了功利
主义的享乐哲学,估计了汽车消费者能够从汽车的各个属性速度、内部舒适度、
安全系数等所获的享受,并认为这是对汽车进行估价的基础,后来该定价模型
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
被广泛运用到耐用品的定价中。?房地产更属于耐用品,因此在后来对房地产价
格的研究中,特征价格模型得到了广泛应用。
房地产价格的决定因素很多,不仅有外生因素,也有自身属性因素,都可以
利用特征价格模型的理论进行分析研究。例如说,对住宅而言,其自身的属性包
括面积、户型、区位、社区环境、周围居民的收入情况等,这些属性都会对房地
产价格和租金产生重要影响。为了研究这些属性对房地产价格的影响程度,可以
构造享乐价格函数:
公式?
口且
就为房地产价格,为截距项,是影响房价的属性变量,可以是连续变
量、证书变量、和虚拟变量,芦是不同属性的系数,是随机误差项。 享乐价格模型还可以引申为一个更复杂的形式底帕斯奎尔和惠顿,, 第 页,如公式所示:
?’
?声,公式.
’
公式中,,?.为影响房价的属性;为房地产价格。但考虑到每个 属性都有边际递减的规律,即住宅价格会随着某种属性的增加而增加,但是增加
的速率会越来越慢,可将住宅特征价格模型设定为下面的形式:
公式
?:
公式两边取自然对数,可以将其线化,表示为公式:
三聆.卢三圪?卢玩??疗月公式.
根据大量房地产交易记录,可以计量房地产不同属性对房价的影响,享乐价 格模型更多的是提供了一种经济计量方法,而不是一种房地产的定价理论。圆因
此,根据享乐价格模型的原理,在对房地产价格影响因素的研究中,也可以采取
这样的方法,选取影响房地产价格的因素作为属性变量,参照享乐价格模型,通
过计量经济分析方法达到深入研究房价影响因素的目的。 二、国内外关于房价问题的研究综述
。张红,房地产经济学,北京:清华大学出版社,.。页
。郭金兴,房地产的虚拟性及其波动性研究,天滓:南开大学出版社,.,页
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
一国外关于房价问题的研究综述
.市场供求、经济基本面与房地产价格
房地产业在国外许多国家已是成熟的产业,有关房地产业的地位作用已有了
明确的认识,而且这个市场从一开始就是建立在市场经济的条件下,按照市场规
律运行,对于房地产市场的研究主要是供求分析,侧重于分析宏观经济和从市场
调查中采集来的数据,在传统的回归分析模型的基础上,更多地运用独立线性系
统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析。从国外的文献来看,
大部分的经济学者从均衡理论的角度出发,认为房地产供求决定着房地产价格,
房地产价格上涨的主要因素在于供求失衡。
利用协整技术,在计量经济学框架下,来对爱尔兰住宅
市场供给和需求两方面建模,他的研究表明,收入增加会引起房地产价格的上涨,
并对住宅的需求有一定比例的增加;抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负
影响;房地产价格对建设成本包括土地成本存在一个稳定的比例,它和住宅建
设市场的“正常利润相一致:高通胀对住宅市场是“利好’’消息。同时,他也
指出分析方法存在的局限性,比如忽视了银行在住宅市场的重要作用。
根据效用最大化理论住宅价格进行研究,研究的结论是,在
住宅价格诸多影响因素中,家庭收入是最重要的因素,购房者购房时需要有足够
的收入去支付购房款,尽管地产金融的发展使得很多消费者采取按揭贷款的方
式,但银行仍是首先要考虑购房者的支付能力才准予贷款。
年和通过对美国个大都市区域年月~年
月的月度数据进行研究,选取独户住宅的销售价格指数、、就业、个人收入、
采用时间序列的截人口相关指标、独户住宅开工量、建造成本指数等变量,
面回
归进行分析,得出住宅成本与价格、成年人口的变化以及人均收入的变化、随后
若干年中超额利润有非常强的相关性。
年通过用对个城市.年的年度数据,主要变量采
取住宅价格的中位数、建筑成本、人口因素和收入同样使用时间序列的回归分析,
得出真是收入和建筑成本的变化可以解释城市房价的上升,但人口不是主要因
素。
为纪念英国房屋价格第一次繁荣结束
年,和
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
周年,决定对影响住宅价格的动力因素进行文献研究,他们发现文献理论对区域
住宅价格差异的解释主要集中在五个领域:人口迁移;交易和搜寻成本;
居住区位迁移;住房投机套利;定价模式。同时,他们认为影响住宅价格 的主要因素是收入:利率;社会诚信度;税收结构;住房供给; 人口结构。
研究表明,即使人口是零增长,只要持续不断的增长,
也会引起住宅价格的增长。
认为荷兰房价的上涨是因为家庭收入的增加和利率下降引起的。 综上国外文献对房价的研究,研究一般都采取时间序列的截面回归方法,得 出影响房地产价格均衡的主要因素可总结为:?收入,?利率,?供给和需求,
?人口,?建筑成本,?人口结构,?社会诚信度,?区位等几方面。
房地产信贷因素与房地产价格 .
由于房地产市场与金融市场密不可分,故国外学者还更多的关注住房抵押贷 款市场。
使用台湾年之间的台湾交易数据,
研究了资产价格周期中公司抵押物价值和地产抵押贷款的经验关系,同时考虑
了银行的异质性。研究结果发现,可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在
正向和显著的影响;
和.从住宅抵押贷款的融
资效应分析房地产价格水平变化,研究发现抵押物的杠杆效应对资产价格波动是
顺周期的。
利用个国家的跨国数据对银行贷款和商用房
地产价格之间的关系进行了实证分析,结论是,房地产价格的上涨导致了银
行
信贷的扩张,而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。
利用香港年季度至年季度的季度数据,实证分析了
银行贷款、房地产价格、等变量之间的长期均衡与短期波动关系,结论是,
房地产价格的波动影响银行的信贷扩张,而银行的贷款却不影响房地产价格。
对于四个东亚国家香港、韩国、新加坡和泰国的
研究表明,在这些国家之中,银行信贷的增长对房地产价格具有显著的同步效应。
因此从国外对该问题的研究文献上发现同一个结论,也就是房地产价格与银行信
贷之间的关系是房价是因,信贷是果。
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
在对房价和利率研究方面,和认为利率与住宅价格
需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格的同时下降,有的学者提出相
反的观点,如在研究中发现住宅需求和利率之间存在正向关系。
二国内关于房价问题的研究综述
.市场供求、经济基本面与房地产价格
近年来国内也有学者对房地产价格实证方面的研究,为了便于论文之后对昆
明市和上海市房地产价格影响因素各自特点的比较分析,国内研究文献主要搜集
有关对上海房地产价格的相关研究。
林素钢,陈诗阳对上海房价的研究,认为住宅价格的上涨是供给与
需求两个方面因素所导致的,需求因素其一是国内生产总值和市民的个人可
支配
收入,银行提供的住房按揭贷款和政府的刺激住房消费政策也发挥了举足轻重的
作用;其二是外来人口的购房需求;另外随着上海的经济发展,不少购房者买房
是出于投资动机,这部分投资性需求也成为了对上海商品房的需求因素之一。供
给因素之一是上海的商品房结构的变化,多层住房明显减少,多高层综合性楼盘
增加,高层的平均价格要高于多层,这种供给结构的变动必然会带动房价上扬。
供给与需求这些因素的变化导致了房地产价格的上升。
屠佳华,张洁采用单位根检验、两步法和模型对上海房地
产市场年月至年月的月度数据进行分析。结果发现,影响上海房价的
主要因素有房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变
化率,并且上房指数滞后一期对其自身走势也有很大影响。而人均、人均消
费支出等变量对房价的影响不显著。
张金清,彭俊通过多元回归认为商品房基本成本、人民币升值预期、
市场供给需求与上海房价正相关,而政府制定的一系列调控房价的法律政策减缓
了上海平均房价的增长,与房价负相关;这些因素的变动对房价的影响程度按从
大到小依次为:市场供给需求、人民币升值预期、政府制定的相关法律政策、预
期、基本成本。 .
以上这些文献都是对上海房价的研究,总结来看,影响上海住宅价格的主要
因素主要为政策影响,房地产投资,建筑成本,房地产市场的供求关系,市场供
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
求结构的失衡,人均可支配收入、外来人口的增加等。
房地产市场具有区域性,昆明是属于位处是西部的二线城市,在文献中对昆
明市房价影响因素的研究较少,因此对西部城市房价的研究也更具借鉴性。
杨东在他的硕士论文中用灰色关联度研究成都房价的影响因素,最
后得出结论:认为成都城市化水平、城市居民人均可支配收入及城市居民家庭总
户数是主要影响因素,其中城市化水平对成都市住宅房地产价格的影响最大,而
商品房住宅建造成本对成都市住宅房地产价格的影响最小。李永红对重
庆价格研究中,对房价影响程度由大到小排列为:房地产投资额、楼面地价、
、可支配收入、建安费用和房地产竣工面积。
.房地产信贷因素和房地产价格
我国关于房地产价格影响银行信贷的理论和实证研究十分有限。武康平、皮
舜等建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解的
比较静态分析,其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加,银
行信贷供给增加导致房地产价格的上涨,二者之间存在正反馈的作用机制。张
涛、龚六堂、卜永祥对中国房地产价格与房地产贷款的关系也进行了实
证分析,结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关
系。
李健飞、史晨昱采用协整分析方法,利用年月至年月之间
的季度数据,对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究,
其研究结论是,银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源,而房地产
价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。江彤采用从我国年
月至年月的月度数据,对银行信贷和房地产价格都采用其增长率,通过了
银行信贷和房地产价格存在协整关系,进一步进行格兰杰因果检验,得出的结论
:我国房地产价格是造成银行信贷的成因;反之,银行信贷并不是房地产价是
格
的成因。
从文献上看出,国内对银行信贷和房价之间关系的研究与国外文献中的研究
结论是一致的,同样是房价的上涨引起了信贷的繁荣。
在房地产价格和利率的研究看,高波认为利率上升对房价有着很大
的影响。从成本的角度来看,利率上升会增加房地产开发的投资利息,从而使房
价上涨。从房地产消费需求的角度来看,由于现在购买房地产特别是商品住宅
第二章房地产价格问题理论分析及文献综述
普遍采取贷款方式付款,所以利率上升会减少房地产需求,从而使房价下降。从
投资角度来看,由于房地产是一种重要的投资品,当利率下降时,抵押贷款将大
规模地流入房地产业,并推动房价的上涨;反之,则房价下降。而且通过数学计
算得出,利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。周京
奎以十二个城市的面板数据分析了利率对房地产价格的影响,实证分析
的结果是,房价与利率呈反比,利率上升,房价下降。张家平同样得出
结论,利率和房价呈反相关关系。
这些文献总大都是对房价进行综合分析,而根据不同影响因素的特点分别建
模分析的较少,因此本文是主要针对昆明市的房地产市场,通过选取房地产市场
的供给、需求、成本因素、银行信贷、经济发展等主要因素对昆明市房地产价格
进行系统分析,依据对房价研究的理论基础,论文同样采取多元回归的方法,对
不同特点的各个因素依次进行建立单因素和多因素模型,运用计量经济学的进行
模型检验、模型建立,而后进行深入、系统地模型分析,最后得出能科学合理地
解析对昆明市房地产价格产生影响的主要因素。
第三章房地产价格的影响因素分析及指标选择
第三章房地产价格的影响因素分析及指标选择
一、房地产价格影响因素分析
综合看上面对房地产价格影响因素的国内外文献,可以发现影响房地产价格
的因素众多而复杂,这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同,但会形成
一种共同影响价格的合力作用于房地产行业。从本质上讲,凡是影响住房供给和
需求的一切因素都可以归结为影响房地产价格的因素。从文献综述中总结出影响
住宅价格的主要因素主要为供求关系、政策影响、宏观经济发展、银行信贷、利
率、预期、基本建设成本等,以及地价短期内对房价产生的影响。下面是对房地
产价格因素进行详细地定性分析。
根据张红《房地产经济学》对地价影响因素的研究,本文将对房价的影响因
素也归纳、划分为一般因素、区域因素和个别因素。?并以此作为论文选取指标
的依据之一。
一一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同
的因素,包括以下六大类:
?人口因素
人口是对房价影响的首要分析因素。房地产需求的主体是人,人口需求直接
决定着房地产的供给对房地产价格有着很大影响。人口数量的增加会增加住房
需求,从而拉动房价上涨;人口密度对住房需求有双重影响,人口密度高的地区,
一般会使房地产供不应求,房地产价格水平趋高。但是,人口密度过高的地区,
生活环境的舒适程度已受到影响,会有可能导致生活环境恶化,因此,也有可
能
降低住房价格;从人口流动情况看,大量人口流入城市,首先要分析暂住人口多
还是常住人口多,前者会使住房租赁价格上升,后者会使住房出售价格上升。此
外,从人口结构上看,未婚青年的比重增大,家庭小型化,都会增大将来的住房
需求,促进房地产价格的上涨。
?经济因素
被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。的增长水平
。参考张红房地产经济学》页对地价影响因素评论的观点
。高晓慧。‘中垦住房价格机制研究》,中国物价出版社,.,页
第三章房地产价格的影响因素分析及指标选择
代表经济发展速度,也反映了居民购买力的增强,购买力增强又直接促进住房需
求的增加。物价变动也会直接影响到房价,一般物价上涨,房价会随之有更大幅
度上涨。同样,收入和就业水平高的地区房地产价格也会上涨。有关研究表明,
房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致,而且房地产价格总体
水平与地区经济发展状况成正相关关系。因此,国民经济增长速度、国民生产总
值、居民收入水平、物价指数及就业水平等经济因素都影响房地产价格。
?财政金融因素
房地产业是典型的资金密集型行业,房地产业对金融业的依赖程度较大。存、
贷款利率、物价上涨指数、税率、房地产贷款额等财政金融因素对房地产价格的
形成有密切的关系。其中的贷款利率对房价最有直接影响,较高的利率会增加房
地产开发投资的财务成本,会导致房价下降;反之较低的利率会鼓励房地产投资,
有利于地区房地产市场繁荣发展。依据文献中的研究,房价与信贷扩张关系密切,
二者存在较强的正相关关系,房地产贷款的影响不容忽视。此外,金融环境的好
坏会对一个城市或地区的经济发展产生极大的影响,直接影响到住宅投资的积极
性,也会进一步地影响房地产价格。
?教育科研水平和治安因素
一个地区的教育和科研水平高,则意味着受教育的方便程度提高,科学技术
转化为生产力的可能性增大,因而房地产价格水平也会上升。?个地区若经常发
生偷盗、抢劫等犯罪案件,则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障,因此会造
成房价低落。
?社会福利因素
社会的福利和保障制度也会对房地产价格产生影响。如果保障面扩大,就会
减少对商品住宅的需求,进而影响商品住宅价格。
?行政因素
行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。主要
指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
?土地因素
土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分。地价成为影响房价的一个关
键因素。根据对国民经济和地区经济宏观调控的需要,政府可以推行高地价政策,
第三章房地产价格的影响因素分析及指标选择
引起地价上涨。某些时期也可以实行低地价政策,抑制地价上涨。
?城市规划、土地利用规划、城市发展战略
政府在规划中规定?地用途、容积率、绿化率等指标,这些指标都会对房价
产生影响。当政府对某小区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响,如
增加该小区附近的基础建设投资,兴建购物或商业娱乐中心,那么这个小区的价
格肯定会上升。
二区域因素
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素
相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因
素可细分为以下四类:
?商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心位置关系。
如果房地产项目位于商业区,周边商服繁华度较高,则该地区的房地产价格水平
也会较高。
?交通便捷因素
交通便捷与否关系到人们日常生活,在购置房产时人们都会把周边交通条件 的便利程度作为重要的参考因素。交通越便利,道路级别越高,则该地区的房地
产价格水平也越高。
。
?城市设施状况因素
城市设旄可以分为以下三类:基础设施、生活设施、文体娱乐设施。这三类 设施可以用基础设施完善度、生活设施完善度、文体娱乐设施完备度等指标来衡
,这些指标一般对房地产价格成正相关影响。 量
三个别因素
个别因素指对具体哪个位置的房地产价格的影响因素,可分为宗地个别因 素、建筑物个别因素。
?宗地个别因素
宗地个别因素也叫自然因素。首先,区位是影响住宅价格的重要因素,直接 影响了在该区位土地上的房地产价格;此外地形、地势、地质以及周边环境的好
坏优劣也影响着地产上的房产价格。
第三章房地产价格的影响因素分析及指标选择
?建筑物个别因素
对单个住房建筑而言,导致价格不同的自然因素还包括建筑物本身的特征, 如建筑物的容积率、绿化率等指标,以及单个住房的日照、通风、外观、户型结
构等因素。国
因此,综合上述分析,影响住房价格的因素可整理为图?:
般
和治安 因
素
土地制度 ‘
城市规划、城市发展战略
、.
影
商服
响
区
房
道路
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