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范文一：深圳市不动产估价学会
深圳市不动产估价学会
深估学字[2007]07号
第二届会员代表大会第五次会议决议
深圳市不动产估价学会第二届会员代表大会第五次会议于2007年3月20日在银湖旅游中心会堂举行。受刘佳胜会长委托，李加林常务副会长主持了会议。
会议审议并听取了庄焰副会长所作的学会2006年度工作总结暨2007年度工作计划，听取了程家龙副会长所作的学会2006年度财务工作报告。会议一致通过了这两个报告，完成了各项议程并形成如下决议:
一、授予邓娟娟、李欣、蒋秀峰、秦忠芳、孟丽萍、赵志玲、张杰、庄贺然、虞琪珊、孙丹桂“2006年度深圳‘十佳’房地产(土地)估价师荣誉称号;
二、授予孟丽萍、李欣 “2006年度优秀通讯员奖”。
会议指出，在充分发挥专业优势，积极开展学术研究的同时，学会应继续发扬服务行业、服务会员的精神，帮助估价师做好后续教育的组织、协调工作。会议要求，全体会员认真学习“十佳”房地产(土地)估价师敬业爱业、追求卓越的执业精神，密切配合我市房地产交易秩序整顿工作的开展，坚决抵制商业贿赂行为，为维护公平竞争的市场环境做出贡献。
二??七年三月二十日
范文二：深圳市不动产估价学会
深圳市不动产估价学会
深估学字[2007]08号
关于开展2007年估价从业人员年度检查的通知
各房地产评估机构、估价从业人员:
根据深圳市国土资源和房产管理局《关于利用数字认证手段进一步完善我市房地产信息系统的通知》(深国房[2006]414号)的精神，我市房地产评估行业已实行“评估人员执业登记”制度，即我市房地产评估从业人员均应持有由深圳市国土资源和房产管理局颁发的《深圳市不动产估价人员执业登记牌(估价师/估价师助理)》，以加强对估价行业管理，规范估价从业人员的执业行为，提高估价从业人员的职业道德和执业水平，促进我市房地产估价行业自律与规范。
执业登记牌有效期为一年，到期前两个月由主管部门组织检查，学会将在协助主管部门进行估价机构2006年度检查工作期间开展估价从业人员的年度检查，经检查合格的准予续期，从事房地产估价业务。现将2007年执业估价从业人员年度检查有关事项通知如下:
(一)年度检查对象
取得“深圳市不动产估价从业人员执业登记牌”的估价师及估价师助理。
(二)年度检查时间
2007年6月1日至6月30日。
(三)申报资料
估价从业人员应于2007年6月30日前提交下列年度检查资料:
1、仍在原执业登记服务机构执业(即原执业登记的服务机构与现执业机构一致)的人员应提交:
(1)《深圳市房地产估价从业人员执业登记牌年度检查申请表》(附表1);
(2)深圳市不动产估价人员执业登记牌原件;
(3)身份证复印件(核验原件);
(4)与现服务机构签订的劳动合同复印件(核验原件，加盖现服务机构公章)，股东除外。
2、变更执业登记服务机构(即原执业登记的服务机构与现执业机构不一致)的人员应提交:
(1)《深圳市房地产估价从业人员执业登记牌年度检查申请表》(附表1);
(2)深圳市不动产估价人员执业登记牌原件;
(3)身份证复印件(核验原件);
(4)与现服务机构签订的劳动合同复印件，股东除外(核验原件，加盖现服务机构公章);
(5)原执业登记的服务机构出具的离职证明。
3、暂停(注销)执业登记(即因故需暂停或终止从事房地产估价业务)的人员应提交:
(1)《暂停(注销)<深圳市房地产估价从业人员执业登记牌>申请表》(附表2);
(2)深圳市不动产估价人员执业登记牌原件;
(3)身份证复印件(核验原件);
(4)原执业登记机构同意暂停(注销)执业登记的证明。暂停期限最长不得超过1年。
在年度检查期间，申请办理执业登记的估价从业人员应按照《深圳市房地产估价师执业登记申请表》(附表3)或《深圳市房地产估价师助理执业登记申请表》(附表4)要求提交资料。
年度检查和执业登记申请的相关手续原则上应由本人到学会秘书处 办理。
(四)有下列情形之一的，不予通过年度检查:
1、伪造、编造、涂改、出租、出借房地产估价从业资格证书和执业登记牌;
2、在年度检查中弄虚作假，情节严重的;
3、被主管部门及学会处以暂停执业资格或撤消执业资格处罚的。
二、结果公告
房地产估价从业人员年度检查结果将于2007年7月30日前在深圳房地产信息网(www.szhome.com)上予以公示。
咨询电话:83785669 83785725转801
特此通知。
附表1:《深圳市房地产估价从业人员执业登记牌年度检查申请表》 附表2:《暂停(注销)<深圳市房地产估价从业人员执业登记牌>申请表》附表3:《深圳市房地产估价师执业登记申请表》
附表4:《深圳市房地产估价师助理执业登记申请表》
深圳市不动产估价学会
二??七年五月二十八日
编号:
附表1:
深圳市房地产估价从业人员执业登记牌年度检查申请表
: 申请时间: 年 月 日
姓名 性别 身份证号
执业登记牌编号 执业会员号
办公电话 移动电话
申请类型 ?在原执业登记服务机构执业 ?变更执业登记服务机构
原执业登记服务机构 现执业登记服务机构 服
务 单
位
意 (机构盖章) (机构盖章) 见
身份证复印件 执业登记牌复印件
学会意见
申请人(签名):
编号:
附表2:
暂停(注销)《深圳市房地产估价从业人员执业登记牌》申请表
申请时间: 年 月 日
姓名 性别 身份证号
执业登记牌编号 执业会员号
办公电话 移动电话
房地产执业资格证号 土地 执业资格证号 估价师 估价师 注册号 注册号 申请 ?暂停执业 ?注销执业
类型 暂停起止时间 年 月 日至 年 月 日
原服务
机构
意见 (机构盖章)
身份证复印件 执业登记牌复印件
学会意见
申请人(签名):
编号:
附表3:
深圳市房地产估价师执业登记申请表 机构名称(公章):
登记时间:
贴2寸相片处 贴2寸相片处
姓名:
身份证号码:
房地产估价师执业资格证号:
房地产估价师注册号:
土地估价师资格证号:
土地估价师注册号:
手机号:
执业登记牌编号(学会填写):
说明:1、申请人需提交二寸近期白底彩色免冠照片二张(贴于登记表指定位置)。
2、随表附送以下材料:a、申请人身份证;b缴交社会保险凭证;c与服务机构签订的劳动合同(股东可提交工商局出具的股东及股份证明);d房地产估价师执业资格证书;e房地产估价师注册证书;f土地估价师资格证书;g深圳市(区)人才交流中心出具的估价师人事档案已转入其服务机构人事档案专户下的证明(加盖人才交流中心公章)。以上材料提供复印件(验原件)
3、此表可下载。请按要求填写后打印本表格。
编号:
附表4:
深圳市房地产估价师助理执业登记申请表 机构名称(公章):
登记时间:
贴2寸相片处 贴2寸相片处
姓名: 身份证号码: 手机号: 登记牌号(学会填写):
说明:1、申请人需提交二寸近期白底彩色免冠照片二张(贴于登记表指定位置)。
2、随表附送以下材料:a、申请人身份证;b缴交社会保险凭证;c与服务机构签订的劳动
合同(股东可提交工商局出具的股东及股份证明)。以上材料提供复印件(验原件)
3、此表可下载。请按要求填写后打印本表格。
范文三：深圳市不动产估价学会
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材料力学是是工程力学专业的主要力学基础课。它以杆件作为基本研究对象，建立工程构件
强度、刚度及稳定性的研究和分析方法，建立固体力学的基本概念，为后续专业课提供分析
和计算的技术支撑。
本课程要求学生掌握杆件的力学概念，具有材料的力学性能的必要知识，具有比较熟练
的分析计算能力。本课程注意培养学生良好的科学素质和解决工程问题的综合能力。
1.初步掌握固体材料本构关系的概念；了解常用工程材料的力学性能，准确理解广义胡克定
律。
2.具有将一般杆类构件简化为力学计算简图的能力，能熟练作出梁的剪力弯矩图。 3.能正确熟练地计算杆件在基本变形时的应力和变形，能进行强度和刚度的计算。 4.对应力、应变状态理论有明确的认识，并能分析杆件在基本变形和组合变形时的应力状态。
了解张量的基本概念。
5.正确理解常用的强度准则，并将其应用于组合变形下杆件的强度计算。 6.掌握简单超静定问题的计算方法。
7.正确理解应变能、应变余能等能量概念，了解最小位能原理及端利-里兹法 应熟练掌握一至二种计算位移的能量方法。
8.理解压杆失稳的概念，能够进行临界压力和临界应力计算。
9.了解动应力概念，能进行简单动应力问题的分析计算。
1. 绪论
材料力学的基本任务 基本假定 杆件分类 基本变形 平截面假设
2. 内力和内力图
杆件内力定义及符号规定 内力方程和内力图 杆件平衡微分方程 根据外荷载画剪力弯矩图 广义函数的定义及其在弯矩方程中的应用
3.固体力学基本概念及材料的力学性能
应力、应变和本构关系的基本概念 低碳钢的力学性能 混凝土拉压性能 胡克定律 各向同性与各向异性 塑性与脆性 弹塑性与粘弹性
4.几何图形的性质
面积矩 惯性矩、惯性积、极惯性矩定义及计算 特殊图形的惯性矩及极惯性矩 平行移轴公式 转轴公式
5.拉伸与压缩
拉压杆横截面上的应力 应力集中 斜截面上的应力 变形计算 桁架结点位移计算 简单超静定问题
6.扭转
切应力互等定理 圆轴扭转时的切应力 圆轴扭转变形计算 简单的扭转超静定问题 非圆截面杆件扭转简介
7.弯曲应力
直梁弯曲正应力和切应力 强度计算 组合梁正应力* 薄壁杆件弯曲切应力和弯曲中心 组合变形的应力（拉弯组合 斜弯曲 弯扭组合）计算
8.弯曲变形
挠度概念 积分法求挠度和转角方程 叠加法求指定点的位移 简单超静定梁问题 9.应力状态和应变状态分析
双向应力状态分析 应力张量概念 三向应力状态简介 平面应变分析 应变测量 广义胡克定律 应变比能概念
10.强度准则
常用强度准则 常用强度准则在组合变形（拉、弯、扭组合 圆轴弯扭组合）中的应用 其它强度准则简介*
11.能量法
应变能 杆件中的应变能 虚位移原理 卡氏第一定理* 最小位能原理 瑞利-里兹法 应变余能与虚力原理 卡氏第二定理* 单位荷载法 图乘法 功的互等定理 12.压杆稳定
理想压杆的临界荷载 临界应力与临界应力总图 非理想压杆简介 13.动载荷
惯性荷载 冲击应力 交变应力 疲劳裂纹扩展和线性累积损伤理论简介* 注： 黑体为重点内容，带“*”的项目为教师根据教学实际情况选讲的内容。
教材： 龚志钰、李章政，材料力学，北京：科学出版社，1999
主要参考书目：
[1] S.Timoshenko & J. Gere， Mechanics of Materials，Van Nostrand ReinholdComp. 1972 [2] F. P. Beer， Mechanics of Materials，3rd Edition，清华大学出版社，2003 [3] 范钦珊，工程力学基础 (I)，北京：高等教育出版社，1998 [4] 单辉祖，材料力学，北京：高等教育出版社，2001
[5] P. Benham & R. Crawford，Mechanics of Engineering Materials，2nd EditionAddison Wesley Longman Limited，1996
1.必要先修课程：理论力学 高等数学 线性代数
2.习题数量：总计160左右（每学时两题）
3.实验部份单独设为《基础力学实验》课程另行开出。 4.期末考试方式：全校统考、半开卷（允许在考场中带入一张记有主要公式或表格的幅面为
A4的纸，该纸内容由学生自主确定）。
范文四：不动产估价
不动产估价
一、市场比较法
1、市场比较法:指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类 似房地产的已知价格作适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (近 期即两年内,类似房地产需要 3到 10个交易实例)
2、利用市场比较法求取的房地产价格称为比准价格。
3、类似房地产:与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面 与估价对象相同或相近的房地产。
4、市场比较法以替代原理为依据。
5、市场比较法,前提条件是:仅适用于市场比较稳定,有大量丰富交易案例的地区,并且 交易案例与待估地块应有相关性和替代性。①有足够数量的比较案例(案例数量应在 3-10个之间);②与待估土地具有相关性和替代性;③交易资料的可靠性;④交易合法性。 5、比较法估价步骤为:
a 收集交易实例;
b 选取可比实例;
c 建立价格可比基础;
d 进行交易情况修正;
e 进行交易日期修正;
f 进行区域因素修正;
g 进行个别因素修正;
h 求出比准价格;
7、可比实例应符合以下要求:a 是估价对象的类似房地产 b 成交日期与估价时点相近,小 于 1年 c 成交价格为正常价格或修正为正常价格
8、交易情况修正:指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比 实例的成交价格调整为正常价格。
9、造成价格偏差的原因:
a 急于出售或急于购买的交易。
b 有利害关系人之间的交易。
c 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
d 交易税费非正常负担的交易。
e 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
f 特殊交易方式的交易。
g 相邻房地产的合并交易。
h 受债权债务关系影响的交易。
10、计算:交易税费非正常负担的交易
①正常成交价格-应由卖方负担的税费 =卖方实际得到的价格
②正常成交价格 +应由买方负担的税费 =买方实际支付的价格
11、交易情况修正公式:可比实例成交价格 x 交易情况修正系数(1/(1+ -s%)=正常价格 S%:可比实例成交价格比其正常市场高低的百分率。当可比实例成交价格比起正常市场价格 高则 +s%,低 -s%。
12、交易日期调整:将可比实例的成交日期的价格调整在估价时点时的价格。
13、交易日期调整的方法
(1)房地产价格指数法:
A 定基价格指数:在估价时点时的价格 =可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 (估价时点的价格指数 /成交日期的价格指数)
B 环比价格指数:可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一 期的价格指数×...... ×在估价时点的价格指数
(2)房地产价格变动率法:
期数
A 逐期递增或递减:估价时点价格 =可比实例价格×(1+ -价格变动率)
B 期内平均上升或下降:估价时点价格 =可比实例价格×(1+ -价格变动率×期数)
14、房地产状况修正包括:区域因素修正和个别因素修正。
A 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环 境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
公式:估价对象区域下的价格 =可比实例价格×区域因素修正系数 (估价对象区域因素分值 /可比实例区域因素分值) =可比实例所处区域下的价格×100/( )
B 个别因素修正的主要因子包括:宗地位置、 面积、 形状、 临街状况、 宗地内基础设施水平、 地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
公式:估价对象区域下的价格 =可比实例价格×个别因素修正系数 (估价对象个别因素分值 /可比实例个别因素分值) =可比实例所处区域下的价格×100/( )
15、土地使用年期修正:年期修正后房地产价格 =比较案例价格×K (年期修正系数)
m n
K=[1-1/(1+r) ]/[ 1-1/(1+r) ]
r:土地还原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比较实例的使用年期
16容积率修正:容积率修正后交易实例价格 =比较宗地价格×(待估宗地容积率修正系数 /比较案例宗地容积率修正系数)
二、收益还原法
1、收益还原法:在估算不动产未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对 象在未来每年的纯收益折算为评估日期收益总和的一种估价方法。
2、理论依据:预期原理:决定不动产当前价值的, 重要的不是过去的因素而是未来的因素。
3、公式
*(1)基本公式:P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +? +an/(1+r1) (1+r2)? (1+rn) P :不动产的价格 a:不动产未来个年的纯收益 r:不动产未来各年的收益率
(2)土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)
P=a/r[1— 1/(1+r)n](有限) n 不动产的使用年限或收益年限 P=a/r(无限)
(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(有限年期和无限年期) r 不变且 大于零 (i是 i 次方)
P=∑ ai/(1+r)i+ a/r(1+r)t (无限年期)
t n-t
P=∑ ai/(1+r)i+ a/r(1+r) [1— 1/(1+r) ] (有限年期) t 纯收益有变化的年限
(4)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)
P=a/(r+ -s)减加增减
n
P=a/(r+ -s){1— [(1+ -s)/(1+r) ] } r不变,递增时 r 〉 s ,递减时(r+s)〉 0
纯收益第一年 a ,则第二年为 a(1±s) ,第三年为 a(1±s)2,第 n 年为 a(1±s)n
(5)纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)
P= a/r±b/r2 增加 减减
n n
P= (a/r±b/r2) [1— 1/(1+r) ] + -b/r[n/(1+r) ] 增前加后减 减前减后加
纯收益第一年 a ,则第二年为 a ±b ,第三年为 a ±2b ,第 n 年为 a ±(n-1) b
(6)若干年后不动产价格已知的条件下的计算公式 :(i 是 i 次方)
P=∑ ai/(1+r)i+ Pt/(1+r)t
t :未来土地价格的收益年限 Pt:未来第 t 年的土地价格
4、资本化率分为综合资本化率,土地资本化率,建筑物资本化率
(1)采用综合资本化率计算房地产的收益价格时,所对应的净收益也是复合房地产的净收 益,及土地和建筑物产生的年净收益之和。
(2)采用建筑物资本化率时,所对应的净收益也是建筑物的年净收益,不包括土地收益。 5、资本化率公式:R= (L ×R1+B×R2) /(L+B) R=x.R1+y.R2
R--综合资本化率 ;
R1--土地资本化率 ;
R2--建筑物资本化率 ;
L--土地价值 ;
B--建筑物价值
X--土地价值占房地产价值的比率(%)
Y--建筑物价值占房地产价值的比率(%)
6、不同年限价格之间的换算
n
Kn=1-1/(1+r)
K70---70年时的 K 值 ,K ∞ ---无限年时的 K 值
Pn---收益年限为 n 年的价格
P ∞ ---收益年限为无限年的价格
不同年限价格之间的换算方法如下:
P70=P∞×K70
P59=P∞×K50
上述公式一般化为:Pn=PN×Kn/KN P50=P70×(K50/K70)
收益年限的确定:土地估价按土地使用权年限确定;建筑物估价根据建筑物经济寿命确定; 房地估价:根据使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致:
(1)当土地剩余使用年期小于建筑物剩余经济年限时,应根据土地使用权年限确定未来可 获收益的年限。
(2)当土地剩余使用年期大于建筑物剩余经济年限时,先根据建筑物可使用年限确定未来 可获收益的年限, 选用对应的有效年的收益法计算公式, 净收益中不应扣除建筑物折旧和土 地取得费用的摊销; 然后再加上土地使用权年限超出建筑物使用年限的土地剩余使用年限价 值的折现值。
三、成本法
1、成本法:指先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)和 折旧,然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
2、成本法的本质是一不定产的重新开发建设为导向求取估价对象的价值。
3、成本法适用的对象 (1) 新近开发建造、 计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地 产(2)既无收益又很少发生交易的房地产的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政 府办公楼(3)有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产,如化工厂、 钢铁厂(4)单纯建筑物的估价通常也是采用成本法(5)在房地产保险 (包括投保和理赔 ) 及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价
4、运用成本法估价一般分为下列 4个步骤进行:
(1)搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;
(2)估算重新购建价格;
(3)估算折旧;
(4)求取积算价格。
5、 房地产价格通常由下列 6大项构成:(1)土地取得成本; (2)开发成本; (3)管理费用; (4)投资利息; (5)销售税费; (6)开发利润。
(1)土地取得成本是取得开发用地所需的税费和土地使用权出让金等。
(2)开发成本是在取得不动产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接税费、资金 等
(3)管理费用指为组织和管理不动产开发经营活动搜必须的费用,包括不动产开发商的人 员工资及福利费用、办公费、差旅费等
(4)投资利息即在评估土地后不动产时要考虑资金的时间价值,包括土地取得成本、开发 成本和管理费用的利息
(5)销售税费是销售开发完成后的不动产由不动产开发商 (卖方 ) 缴纳的税金和支付的费用
(6)开发利润:
A 开发利润 =(土地取得成本 +开发成本 ) ×直接成本利润率
b 开发利润 =(土地取得成本 +开发成本 +管理费用)×投资利润率
c 开发利润 =(土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费)×成本利润率
d 开发利润 =开发完成后的不动产价值×销售利润率
e 开发利润 =开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息— 销售税费
6、成本法最基本的公式为:
积不动产价格 =不动产的重新购建价格—折旧
(1)新开发的土地:
新开发的土地的价格 =取得待开发土地的成本 +土地开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润
(2) 新建的不动产:
新建不动产价格 =土地取得成本 +土地开发成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售 税费 +开发利润
(3)旧房地:
旧不动产价格 =房地产的重新购建价格 -建筑物的折旧
旧不动产价格 =土地重新取得成本 +建筑物的重新构建价格 -建筑物的折旧
7、重新购建价格又称重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造 全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
8、重新购建价格需注意:(1)重新购建价格是估价时点时的。(2)重新购建价格是客观 的。是客观成本,不是实际成本。(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣 除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。
9、重置价格又称重置成本,是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术
等,按照估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 , 重新建造与估价对象建筑物具有同 等效用的新建筑物所必须的支出和应获得利润。
10、重置价格又称重置成本, 是采用估价时点时的建筑材料、 建筑构配件、 设备和建筑技术 等,按照估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下 , 重新建造与估价对象建筑物相同的 新建筑物所必须的支出和应获得利润。(有特殊保护价值的建筑物)
11、通常重置价格都比重建价格低。
12、建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取,具体又有下列 4种方法:(1)单 位比较法; (2)分部分项法; (3)工料测量法; (4)指数调整法
13、折旧:估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失, 其数额为重新构建价格与建筑物在 估价时点时的市场价值之间的差额 。考虑建筑物的折旧包括下列 3个方面; (1)物质折旧; (2)功能折旧; (3)经济折旧。
(1)物质折旧:建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列 4个 方面:a 自然经过的老朽; b 正常使用的磨损; c 意外的破坏损毁; d 延迟维修的损坏残存 (2)功能折旧:由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面 的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。 如建筑式样过时,内部布局过时,设备陈 旧落后,缺乏现在人们认为的必要设施、设备等。
(3)经济折旧 (外部折旧):指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失, 包括 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政 策变化等。
14、建筑物的实际经过年数:指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。 15、建筑物的有效经过年数:指估价时点建筑物状况和效用所显示的经过年数。
16、建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自 然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。
17、建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物预期产生的效益大于运 营费用的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。房地产估价中一般采用经济寿命。 18、剩余自然寿命 =自然寿命年数-实际经过年数
剩余经济寿命 =经济寿命年数-有效经过年龄
19、直线法
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法, 它假设在建筑物的经济寿命期间每年 的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为:
式中, Di 一第 i 年的折旧额,或称为第 i 年的折旧。在直线法的情况下,每年的折旧额是 一个常数 D 。
C ——建筑物的重新购建价格。
S ——建筑物的净残值,是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑 物达到经济寿命后, 不宜继续使用时, 经拆除后的旧料价值。 清理费用是拆除建筑物和搬运 废弃物所发生的费用。
N ——建筑物的经济寿命。
R ——建筑物的净残值率,简称残值率,是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率,即
20、由于土地是有限期的使用权,建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致,所以, 计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为:
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地 使用权的剩余年限计算折旧。
四、假设开发法
1、假设开发法:又称预期开发法、剩余法,是预测估价对象未来开发完成后的价值,扣除 预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
2、理论依据:预期原理
3、适用于具有开发或再开发潜力的不动产:
(1)待开发的土地(生地、毛地、熟地)
(2)在建工程(不动产开发项目)
(3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(装饰、装修、改建,扩建)
4、假设开发法的基本公式:待开发不动产的价值 =开发完成后的不动产价值-开发成本-管 理费用-投资利息-销售税费-销售费用-开发利润-购买待开发不动产应负担的税费 5、按估价对象细化的公式
根据房地产开发前后状况的不同,上述公式可以细化为:
A 求生地价值
(1)适用于在生地上进行房屋建设公式:
生地价值 = 开发后的房地产价值 - 由生地开发建成房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资 利息 - 销售税费 - 销售费用 - 开发利润 - 买方购买生地时支付的税费
(2)适用于将生地开发熟地的公式:
生地价值 = 开发后的熟地价值 - 由生地开发成熟地的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 销售费用 - 土地开发利润 - 买方购买生地时支付的税费
B 求毛地价值:
(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式:
毛地价值 = 开发完成后的房地产价值 - 由毛地开发建成房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 销售费用 - 开发利润 - 买方购买毛地时支付的税费
(2)适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价值 = 开发完成后的熟地价值 - 由毛地开发成熟地的开发成本 - 管理费用 - 投资 利息 - 销售税费 - 销售费用 - 土地开发利润 - 买方购买毛地时支付的税费
C 求熟地价值的公式
(1)适用于在熟地上进行房屋建设的公式:
熟地价值 = 开发完成后的房地产价值 - 由熟地开始开发建成房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 销售费用 - 开发利润 - 买方购买熟地时支付的税费
D 求在建工程价值的公式
在建工程价值 = 续建完成后的房地产价值 - 续建成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税 费 - 续建投资利润 - 买方购买在建工程时支付的税费
E 求旧房装修改造或改变用途成新房价值的公式
旧房地价值 = 装修改造完成后或改变用途后的房地产价值 - 装修改造或改变用途成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 销售费用 - 装修改造或改变用途利润 - 买方购买旧 房地时支付的税费
6、按开发完成后的经营细化的公式:
(1)适用于开发完成后出售公式:V = Vp - C
式中:V--待开发房地产的价值
Vp--用市场法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值
C--应扣除项目
(2)适用于开发完成后出租或经营的公式:V = Vr - C
式中:Vr--用收益法估算的开发完成后的房地产价值
C--应扣除项目
7、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值,有两种不同方式:
(1)采用折现方式的现金流量折现法:是对企业未来的现金流量及其风险进行预期,然后 选择合理的折现率,将未来的现金流量折合成现值。(2)采用计算利息方式的传统方法 8、 现金流量折现法:是对企业未来的现金流量及其风险进行预期, 然后选择合理的折现率, 将未来的现金流量折合成现值。
9、现金流量折现法和传统方法的区别:
(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算, 在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的, 基本是静止在估价作业期时的数 额;现金流量折现法,是模拟房地产开发过程,预测在未来发生时所发生的数额, 即进行现 金流量预测。
(2)现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间,即首先要讲它们折算到同一 时点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减,而传统方法不考虑各项支出、 收入发生的不同时间,即直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,既不考 虑预售也不考虑延迟销售。
(3)现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部 分(利润率),传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两 项都不单独显现出来,而是隐藏在这先过程中。
(4) 现金流量折现法测算的结果比较精确, 但测算过程比较复杂; 传统方法测算的结果比较 粗略,但测算过程相对简单一些。
五、路线价法
1、路线价法是在特定街道上设定标准临街深度, 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格, 将此平均价格称为路线价, 然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土 地价值的方法。
2、路线价法实质上是一种市场法,其基本原理是替代原理。
3、适用对象:城镇街道两侧商业用地的估价,尤其在土地课税,征地拆迁等需要在大范围 内同时对许多宗土地进行估价的情形。
4、适用条件:街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐,并且有合理完善的深度指数表和 其他修正系数表。
5、标准临街深度通常简称标准深度,从理论上讲,是街道对地价影响的转折点:由此接近
街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向,地价可视为基本不变。 但在实际估价中,设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众 数。
6、临街深度价格递减率:一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象, 因其离街道越远,通达性越差,价值也就越小。
7、“四三二一法则”。该法则是将临街深度 100英尺的临街土地,划分为与街道平行的四 等份。从街道方向算起,第一个 25英尺等份的价值占整块土地价值的 40%,第二个 25英尺 等份的价值占整块土地价值的 30%, 第三个 25英尺等份的价值占整块土地价值的 20%, 第四 个 25英尺等份的价值占整块土地价值的 10%。例如,一宗临街深度为 100英尺、临街宽度 为 50英尺的土地,总价为 100万元,从街道方向算起,该土地四个等份的价值分别为 40万元、 30万元、 20万元和 10万元。
8、如果超过 100英尺,则以“九八七六法则”来补充,即超过 100英尺的第一、二、三、 四个 25英尺等份的价值,分别为临街深度 100英尺的土地价值的 9%、 8%、 7%、 6%。
9、临街土地价值计算
(1)一面临街矩形土地价值计算
v (单价)=u ×dv
v (总价)=u ×dv ×(f ×d )
式中 v—土地价值;
u—路线价(用土地单价表示);
dv—临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率);
f—临街宽度;
d—临街深度。
(2)前后临街矩形土地价值计算
A 计算前后两面临街矩形土地的价值,通常是采用“重叠价值估价法”。该方法是先确定高 价街(也称为前街)与低价街(也称为后街)影响范围的分界线,再以此分界线将前后两面 临街矩形土地分为前后两部分, 然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计 算价值,再将此两部分的价值加总。计算公式如下:
dv0—前街临街深度价格修正率;
f ——临街宽度;
d0——前街影响深度;
u1——后街路线价;
dv1—后街临街深度价格修正率;
d ——总深度。
B 分界线的求取方法如下:
前街影响深度=总深度×[前街路线价 /(前街路线价+后街路线价)]
后街影响深度=总深度×[后街路线价 /(前街路线价+后街路线价)]
前街影响深度、后街影响深度和总深度之间的关系有:
后街影响深度=总深度-前街影响深度
(3)矩形街角地价值计算
街角地是指位于+字路口或丁字路口的土地,其价值通常采用“正旁两街分别轻重估价法” 计算。该方法是先求取高价街(也称为正街)的价值,再计算低价街(也称为旁街)的影响 加价,然后加总。计算公式如下:
v (单价)=u0×dvo +u1×dvl ×t
v (总价)=(uo ×dv0+u1×dvl ×t )×(f ×d )
式中 v —土地价值;
u0—正街路线价;
dvo —正街临街深度价格修正率;
u1—旁街路线价;
dvl —旁街临街深度价格修正率;
t —旁街影响加价率;
f —临街宽度;
d —临街深度。
六、基准地价修正法
1、基准地价:指在城镇规划区范围内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、 居住、工业、综合等用途, 分别评估确定某一估价日期上法定最高年限的土地使 用权区域平均价格。
2、基准地价的特征:全域性、分途性、平均性、期限性、公示性
3、基准地价评估的任务:以城市(镇)整体为单位,针对城镇内的个土地级别的不同区域 类型, 按不同用途评估出基准地价, 并在基准地价的基础上, 分用途, 分区域分析地价影响 因素与地价的关系,建立起在基准地价的基础上评估宗地价格的修正系数。
4、评估原理
(1)土地位置差异给土地使用者带来不同收益,是评估基准地价的依据
(2)个行业对土地质量要求不同是形成不同行业用地基准地价的基础
(3)任何行业在城镇中都应有其最佳位置,使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律
(4)城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的过程
(5)土地收益是基准地价评估的基础,市场交易格局是土地收益在土地市场中的直接反应
5、基准地价的评估思路:替代原理
6、基准地价系数修正法:利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果 , 按照替代原 理, 将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数 表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估 价方法。
7、估价程序:
(1)搜集有关基准地价的资料,如土地级别图(表),基准地价图(表)
(2)确定待估宗地所处的土地级别,对应的基准地价,修正系数表和该级别下对应的地价 内涵和土地开发程度
(3)调查带待估宗地,地价影响因素的指标条件
(4)土地开发程度差异修正:比较待估宗地价格定义与基准地价内涵,内涵已知,开发程 度相同则不必修正,否则修正
(5)依据基准地价修正表,将各个其他因素修正系数的结果相加
K = ∑ Ki
(6)确定待估宗地使用年期修正系数
y=[1-1/(1+r) m ] /[1-1/(1+r) n ]
式中:y ——宗地使用年期修正系数;
r ——土地还原率;
m ——待估宗地可使用年期;
n ——该用途土地法定最高出让年期。
(7)日期修正系数:
T =宗地估价期日的地价指数 /基准地价评估期日的地价指数
(8)容积率修正系数按下式计算:
r =km /kn
式中:r ——容积率修正系数;
km ——待估宗地容积率对应的地价水平系数;
kn ——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
8、基准地价系数修正法公式
Pi=(P± f)×(1+Ki)×y ×T ×r
Pi ——待估宗地地价;
P ——待估宗地对应的基准地价;
Ki ——各影响因素修正系数之和,包括区域因素和个别因素;
T ——日期修正系数;
r ——容积率修正系数;
f ——开发程度修正系数;
y ——待估宗地使用年期修正系数。
七、估价报告的撰写
常见错误分析:
(1)对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全,合适,书 写方式,用词称呼,符号,序号,术语。大小写,错别字等
(2)估价方法与估价目的,估价对象,估价技术路线是否正确
(3)估价时点是否准确
(4)修正年限是否正确
(5)检查计算是否正确,前后数据是否照应一致
(6)对采用的方法是否有合理的说明和理由
(7)任何一项数据都有来源依据,必要时说明
(8)注意利息的计算方式,期限
(9)报告的有效期应以报告完成之日为准
(10)估价一选用两种以上估价方法,要符合要求,选用取舍都有理由
(11)注意价格称谓是否正确(比准、收益、积算)
范文五：不动产估价
引言
一 拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让 (包括招标、拍卖、挂牌、协议等 出让方式 ) , 还是不动产转让 (包括买卖、 互换、 赠与、 以不动产作价人股、 以不动产抵债等 ) 、 租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿 (包括土地征收补偿、土地征用补偿、城 市房屋拆迁补偿 ) 、 损害赔偿、 纠纷调处、 司法鉴定, 以及企业有关经济行为 (包括对外投资、 合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等 ) 、 设立公司时以不动产作价出资、 不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定, 等等, 都 需要不动产估价。
二 不动产估价的需要
现实活动中的需要
(1)土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价) ;
(2)不动产转让、租赁的需要;
(3)不动产抵押、典当的需要;
(4)不动产保险的需要;
(5)不动产税收的需要;
(6)不动产征收和征用补偿的需要;
(7)不动产损害赔偿的需要;
(8)不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要;
(9)企业有关经济行为的需要;
(10)不动产管理的需要;
(11)其他方面的需要
理论上的需要 :
房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性 .
第一章 不动产与不动产估价
一 不动产中的概念
(1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体 。
(2)不动产存在形态:土地、建筑物、房地
不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分
(3) 不动产区位:是指不动产的空间位置 , 可以分为位置、 交通、 环境和配套设施四个方面。 (具体地说, 一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关 系 ,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离,从其他地方到达该宗房地产的可 及性, 从该宗不动产去往其他地方的便捷性, 以及该宗不动产的周围环境、 景观、 配套设施 等,包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯 罪率等等,最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。 )
(4)建筑密度:又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面 积的比率;
(5)容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与 建筑用地面积的比值。
例子:某宗土地面积为 1000m2 ,其上建筑物的基地面积为 700m2,建筑物层数为 8层, 如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少?建筑密度为多少?
如果建筑物的各层建筑面积均相同,则有
容积率 =建筑密度 X 建筑层数
注意:在城市规划上,地下建筑面积通常不计容积率
(6)房屋建筑面积:是指房屋外墙 (柱 ) 勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、地 下室、 室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高 2. 20m 以上 (含 2. 20m) 的永久性建筑 。
(7)房屋使用面积:是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计 算
(8)不动产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用 途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
(9)不动产的分类
①按用途来划分(10类) ;
②按开发程度来划分(生地、毛地、熟地、再建工程、现房) ;
③按是否产生收益来划分(受益性和非受益性) ;
④按经营使用方式来划分(销售、出租、营业和自用) 。
二 不动产估价的概念:指以房地产为对象,由房地产专业估价人员根据估价目的,遵循估 价原则, 按照估价程序, 采用科学的估价方法, 结合估价经验以及对影响房地产价格因素的 分析,就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做的判断与推测。
(1)估价目的:是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途,或者通俗一点讲,委托 人将未来完成后的估价报告拿去做什么用, 是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事 行为。
(2)估价原则:是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中,在认识不动产价格形成 和运动客观规律的基础上,总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准 (合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则,独立、客观、公正原则、替代原则) (3)估价方法:不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断,还必须采用科学 的估价方法进行测算。
(4)估价对象:是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的 存在形态归纳起来只有土地、 建筑物和房地三种, 但现实中的估价对象是丰富多彩、 复杂多 样的。
①从实物角度看;
②从权益方面看。
(5)估价时点:是指评估价值所对应的时间,即在该时间上估价对象才有该价值。由于同 一宗不动产在不同的时间价值会有所不同, 所以, 估价通常是对估价对象在某个特定时间的 价值作出估计。
(6) 一宗不动产的价值通常可以从如下 3个途径来求取:
①近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的;
②如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用;
③如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。
第二章 不动产价格
不动产价格的概念及形成条件
(1) 不动产价格的概念:不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益 所支付的代价。该定义有三层含义:
不动产价格随市场供求关系变动,因此不动产价格是指某个时点状态下的价格;
不同的不动产权益对应不同价格;
这种代价一般以货币形式支付。
(2)不动产价格的形成
不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备 3个条件:
①有用性:指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用” ,经济学上称为使用价值 ; ②稀缺性:指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它, 是相对缺乏, 而不是 绝对缺乏 ;
③有效需求:对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。
不动产价格的特征
(3)不动产价格的特征:
①不动产价格受区位的影响很大 ;
②不动产价格实质上是房地产权益的价格 ;
③不动产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金 ;
④不动产价格是在长期考虑下形成的 ;
⑤不动产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响
(4)影响不动产价格的因素
①一般因素
A 社会因素
人口数量 (正相关 ) 和密度 (双面影响 )
社会文明及教育状况 (趋高 )
家庭规模 (居住面积变小 , 价趋涨 )
政治安定状况 (短期正相关 , 长期趋变 )
社会治安程度 (负相关 )
房地产投机 (大起大落 , 趋稳 )
城市化 (趋涨 )
心理因素 (心态 )
B 经济因素
经济发展状况 (正相关 )
财政金融状况 (存贷利率 \资本化率影响投资 )
产业结构变化 (第三产业比例正相关 )
税收负担状况 (税收影响供求能力 )
居民收入 (与中低收入者收入正相关 )
物价 (一般趋同 )
C 行政因素
土地制度 (合理制度刺激投资积极性 , 价趋涨 )
住房制度 (商品化促房价涨 )
城市规划 (限制和鼓励 )
房地产价格政策 (高价政策 \低价政策 )
税收 (契税 \增值税 )
交通管制 (便利 \噪音 \安全感等 )
行政隶属变更 ()
特殊政策 (某些地区特殊政策如优惠 \重点开发地区 )
②区域因素
A 影响居住房地产的区域因素
日照、温度、湿度、风向等气候条件
当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境状况
街道宽度、构造等状况
离市中心的距离及交通设施状况
B 影响商业房地产的区域因素
C 影响工业房地产的区域因素
③个别因素
土地的个别因素
位置;地质、地势与地形;土地面积;土地形状、宽度、深度;日照、风力风向;天然周期 性灾害;临街状况;与公共、商服设施接近程度;与危险设施接近程度
建筑物个别因素
面积;设备、材料、施工质量;建筑物外观;建筑物的朝向
(5) 不动产需求的概念:指消费者在某一特定的时间内, 在每一价格水平下,对某种不动 产所愿意而且能够购买的数量。 形成需求有两个条件:一是消费者愿意购买, 二是消费者有 能力购买。
决定不动产需求量的因素
①该种房地产的价格水平 ;
②消费者的收人水平 ;
③消费者的偏好 ;
④相关物品的价格水平 ;
⑤消费者对未来的预期 ;
(6)不动产供给的概念:不动产开发商和拥有者 (卖者 ) 在某一特定的时间内,在每一价格 水平下, 对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。 形成供给有两个条件:一是不动产 开发商或拥有者愿意供给,二是不动产开发商或拥有者有能力供给。
在现实中,某种房地产在未来某一时间的供给量为:
供给量=存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量 + 其他种类房地产转换为该种房地产 量 +新开发量
决定不动产供给量的因素
某种不动产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:
①该种不动产的价格水平;
②该种不动产的开发成本;
③该种不动产的开发技术水平;
④不动产开发商对未来的预期。
(7)不动产供求与价格之间的关系
不动产的价格与其需求正相关,与其供给负相关;供给一定,需求增加,则价格上升,需 求减少,则价格下降;需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。 在理论上可以将不动产的供求状况分为 4种类型:①全国不动产总的供求状况; ②本地区不 动产总的供求状况;③全国本类不动产的供求状况;④本地区本类不动产的供求状况。 与 其他可移动的商品不同, 不动产由于不可移动及变更用途困难, 决定某一不动产价格水平高 低的供求状况,主要是本地区本类不动产的供求状况。
(8)不动产价值与价格的种类
按形成形式分
①成交价格:指交易双方实际成交的价格,是一种事实或真实价格。分为:正常成交价格、 非正常成交价格。
②市场价格:指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格, 是大量成交价格的统计结 果
③理论价格:指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格
④公开市场价值:指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。 不动产的竞争和公开市场
是指在该市场上交易双方都是理性的, 都掌握足够的市场信息, 有充分的交易时间, 对交易 对象具有必要的专业知识,交易条件正常
不动产价值与价格的种类
⑤清算价值:不符合公开市场价值的 “交易双方有较充裕的时间进行交易” 或“交易双方是 自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。
⑥评估价格:指估价人员针对某种估价目的, 对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进 行估算和判定的结果。又称:评估价、评估值、评估额、估价结果。
按政府对价格干预程度
①市场调节价:由经营者自主经营制定,通过市场竞争形成的价格。
②政府指导价:指由政府价格主管部门或者其他有关部门, 按照定价权限和范围规定基准价 及其浮动幅度, 指导经营者制定的价格。 主要有基准地价、标定地价、 房屋重置价格及经济 适用房销售价格。
③政府定价:指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。 主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。
按实物形态分类
①土地价格:简称地价。
根据土地性质和开发程度分为:生地价格、毛地价格、熟地价格;
②建筑物价格:是指建筑物部分的价格,不含建筑物所占用的土地的价格。
③房地价格:又称房地混合价, 是指建筑物连同其占用的土地的价格, 对于同一宗房地产而 言,有:房地价格 =土地价格 +建筑物价格
根据价格表示单位分为:总价格、单位价格、楼面地价;
①总价格:指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。
②单位价格:土地单价是单位土地面积的土地价格; 建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物 价格;房地单价是单位建筑物面积的房地价格。
③楼面地价:一种特殊的土地单价,是按建筑物面积均摊的土地价格。
例子:有甲、乙两块土地,甲土地的单价为 700元 /m2,乙土地的单价为 510元 /m2,如果 甲、 乙两块土地的其他条件完全相同, 明智的买者会购买哪块土地?但如果甲土地的容积率 为 5,乙土地的容积率为 3,其他条件完全相同,则明智的买者会购买哪块土地?为什么? 注意:在现实中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
按不同的经济行为
①买卖价格:是通过市场买卖交易方式转移不动产权的价格;
②租赁价格:是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用, 由出租人收取或承 租人支付的货币额、商品或其他有价物 。
③抵押价值:从理论上讲,不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务, 拍卖、 变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后 的余额。 优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、 发包人拖欠承包 人的建筑工程价款、 已担保债权数额等, 但不包括强制执行费用。 在实际估价中, 通常具体 为估价作业期间的某个日期 (一般为实地查勘之日 ) 的公开市场价值扣除法定优先受偿的款 额后的余额。
④典价:是在设立典权时,由出典人收取或典权人支付的货币额、 商品或其他有价物。 典价 往往低于不动产的实际价值。
⑤保险价值:是将不动产投保时, 为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 评估保险价 值时,估价对象的范围应视所投保的险种而定。
⑥课税价值:是指为课税的需要, 由估价人员评估的作为计税依据的价值。 具体的课税价值 如何,要视税收政策而定。
⑦征收价值:是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。
按不动产交易付款方式不同
①实际价格:是指在成交日期时一次付清的价格, 或者将不是在成交日期时一次付清的价格 折现到成交日期时的价格。
②名义价格:是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格。
例如,一套建筑面积 100m2、单价 3000元/m2、总价 30万元的住房,在实际交易中的付 款方式可能有下列几种:
A 要求在成交日期时一次付清。
B 如果在成交日期时一次付清,则给予折扣,如优惠 5%。
C 从成交日期时起分期付清,如首期支付 10万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年 支付 10万元。
D 约定在未来某个日期一次付清,如约定一年后付清。
E 以抵押贷款方式支付,如首期支付 5万元,余款在未来 1年内以抵押贷款方式按月等额 支付。
在上述第一种情况下:实际单价为 3000元/m2 ,实际总价为 30万元;不存在名义价格。 在第二种情况下:实际单价为 3 000X(1— 5%) =2 850(元/m2) ,实际总价为 28, 5万元; 名义单价为 3 000元/m2 ,名义总价为 30万元。
在第三种情况下:实际总价为 10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%) =29. 28(万元 )(假定年折现 率为 5%) ,实际单价为 2 928元/m ;名义单价为 3 000元/m2,名义总价为 30万元 在第四种情况下:实际总价为 30÷(1+5%) =28. 57(万元 )
(假定年折现率为 5%) ,实际单价为 2 857元/m2 ;名义单价为 3 000元/m2 ,名义总价 为 30万元。
在第五种情况下:实际单价为 3 000元/m2 ,实际总价为 30万元;不存在名义价格。 按不动产的交割时间
①现房价格:当交易标的物为建筑物已建成的不动产时,即为现房价格 (含土地价格 ) ; ②期房价格:是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋 (含土地 ) 为交易标的的价格。
在期房与现房同品质 (包括质量、功能、环境和物业管理等 ) 下,期房价格低于现房价格。期 房价格与现房价格之间的关系是:
期房价格 =现房价格 一 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿 在商品房出售中出现的一组价格
①起价:是指所消售的商品房的最低价格;
②标价:是商品房出售者在其 “价目表” 上标注的不同楼层、 朝向、 户型的商品房出售价格, 即卖方的要价;
③成交价:是商品房买卖双方的实际交易价格;
④均价:是指所销售商品房的平均价格,具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。 在拍卖中存在保留价(底价) 、起拍价、应价、成交价
①保留价:是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格;
②起拍价:又称开叫价格、起叫价,是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格;
③应价:是竞买人对拍卖师报出的应允,或是竞买人自己报出的购买价格;
④成交价:是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。 补地价:是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、 土地收益。需要补地价的情形主要有如下 3类:
①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;
②土地使用者延长土地使用年限 (包括出让土地使用权期满后续期 ) ;
③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 (要求补办土地使用权出让手续, 补交土地使用权出让金等 ) 。
对于改变土地用途、 容积率、 建筑高度等城市规划限制条件的, 补地价的数额理论上等于改 变后的地价与改变前的地价之差,即:补地价 =改变后的地价 一 改变前的地价
第三章 不动产估价原则
(1)合法原则
(2)最高最佳使用原则
(3)估价时点原则
(4)独立、客观、公正原则
(5)替代原则
合法原则
合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、 合 法使用、合法处分等方面。
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用必须同时符合 4个标准:
①法律上许可;②技术上可能;
③经济上可行;④价值最大化。
最高最佳使用具体包括 3个方面,①最佳用途;②最佳规模;③最佳状态。
所谓最佳用途, 是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制, 而应对其最佳的使用方式作 出判断。
所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度, 收益递增递减原理可以帮助我们确定最 佳规模和集约度。
所谓最佳状态, 一是指不动产内部处于最佳均衡状态, 土地与建筑物达到最优匹配状态 (均 衡原理) ;二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态(适合原理) 。
估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
独立、客观、公正原则
所谓独立, 一是要求估价机构本身应当是一个独立机构; 二是要求估价机构和估价人员与估 价对象及相关当事人没有利害关系; 三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰 因素的影响。
所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、 情感和偏见, 完全从实际出发, 按 照事物的本来面目去估价。
所谓公正,是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直,不偏袒任何一方。
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。
类似房地产:是在用途、 规模、 建筑结构、 档次、 权利性质等方面与估价对象相同或者相当, 并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。
第四章 市场比较法
(1)概念:是指将估价对象与在估价时点近期内已发生交易的类似不动产进行比较,对这 些类似不动产的成交价格进行适当处理求取估价对象价值的方法。求出的价格称为比准价 格。 市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求取估价对象的价值。
(2)理论依据:替代原理
(3)适用对象和条件
适用对象:市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有交易性的不动产; 适用条件:①须有充足的合法的市场交易资料(三个以上交易案例)
②比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性
③估价时点近期的交易案例
④有可靠资料来源
(4)选取可比实例(估价对象的类似不动产)
对选取的可比实例有 3个以上,且符合下列 4个基本要求:
①可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产(即不动产状况类似) ; ②可比实例的成交日期应与估价时点接近;
③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格; 建立价格可比基础
(5)建立价格可比基础包括 5 个统一:
①付款方式 ②币种和货币单位 ③面积内涵;
④面积单位; ⑤价格单位;
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