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范文一：小产权房如何贷款？
小产权房如何贷款？
现代生活中，我们已经不同于以往的那种杂乱形式，更多地关注如何帮助自己在合法的权益下，谋取一定的利益。通长像一些高额，甚至高产权的房屋，或者一些公司，想要在紧急情况下，帮助自己获得贷款的机会，还是很有可能的。然而作为一些小产权房的屋主，想要贷款，又该如何处理呢。关于小产权房怎么贷款的具体事宜，你是否已经有所了解？接下来为大家介绍几种比较便利的贷款方式。
想必很多人对于小产权房屋，具体的概念，还不是很清楚。这里就简要地说一说。首先关于小产权房来抵押贷款，是指作为小产权房的拥有者， 以一个贷款人的身份，寻找比较正规的贷款公司，将自己的房屋作为抵押，获得资金周转的机会。当到达还款的时间时，可以先归还当初贷款的本金。了解这方面知识的人，都知道这样一个问题。那就是小产权房怎么贷款这样的事情，对于一些正规的银行来说，基本上是不能作为台面之上的处理事项，来帮助解决的。
第一：是因为小产权房不能作为上市交易的财产，也因此不能帮助业主办理银行的贷款事宜。
第二：是源于小产权房本身对于担保公司来说，拥有的风险更大一些。因此即便是能够作为贷款的使用对象，却也比正常的大产权房要贵一些。
通常想要选择一个合适的单位，甚至贷款公司，就是要第一先了解贷款公司的具体情况，以及信誉度。第二自己所选择的贷款公司买药满足周转资金快的可能，以防止自己预计的还款时间，还不到的情况下，被迫催款等。无论是什么样的贷款公司，其在进行房屋抵押贷款的时候，都必然会经历这样几个流程。第一是面签这一环节。贷款公司的相关人员，与想要贷款的客户，相互协商，说明具体的事项。第二步就是要进行评估。想要获得资金周转的一方，通常必然会将自己的小产权房屋，拿出来给银行，作为抵押的对象。而银行则要对你所提供的小产权房屋进行评估。看看你提供的这套房屋，究竟能够拿到多少的抵押金。第三就是银行为要求贷款的人，提供资金。经过第二步的评估之后，你手头上有多少东西，都是银行知晓的。到了这一步，基本上你就不需要在为小产权房怎么贷款这个问题困扰。
无论是大产权房屋贷款，还是想知道小产权房怎么贷款，之后都必然经历去建委进行房屋抵押的登机等。之后就如同我们能够想象到的一般。一旦你提供的资产，能够被银行认可， 则银行必然会立刻通过一系列的程序，为你提供资金周转。一般一个可信的房屋贷款方，能够保证贷款过程的简便与快速，以供需要资金的一方，尽快获得周转你的机会。这就是所谓的利人利己。
范文二：如何评价小产权房
小产权房的归宿
什么是小产权房：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
小产权房产生的社会背景：1、城乡二元市场
2、土地财政
3、征地补偿费偏低
4、城市房价过高且过快上涨
5、政府监管不严
主要原因是，近年来全国大中城市房价高企且不断上涨，而小产权房由于建在集体自有的土地上，不存在土地出让金和众多环节税费，销售成本又低，房价便宜很多，一般要比市区同类商品房价格低30%~40%，对城市购房者有很大的吸引力，具有这方面的需求市场。同时，村镇自己开发房地产，虽然房价不高，但由于各项成本开支低，仍有很高的利润，比起农业收入和国家征地的补偿性收益要高，因而也有相当大的利益驱动力，推动供给的积极性。
小产权房的类型：1.在依法批准的宅基地上建造的小产权房
如果农想收回房屋或城市购房者不想继续居住,则农民应将购房款返还给购者;如果双方有意继续,则可以签订租赁合同,将购房者的购房款转为租费,超出租赁费的购房款应返还给购房者。
2.在农民集中上楼空出的宅基地或其它集体建设用地上建造的小产权房
(1)符合城市规划的小产权房。①建筑设计和施工符合相关标准的小产权房。在政府付给村委会和农民征收补偿款、开发单位补办相关手续和补交土地出让金与相关税费、购房者补交交易税费后,解决其房屋登记和产权证问题。②建筑设计
和施工不符合相关标准的小产权房。对于经过整改后符合标准的小产权房,可按上述符合标准的小产权房处理,房屋修整费由建设单位支付。对于建筑设计、施工存在问题难以补救而存在安全隐患的小产权房,必须坚决拆除,拆除费用由开发单位承担,村委会或开发商应将已收入的购房款退还给城市购房者。
(2)不符合城市规划的小产权房。
对于这类小产权房,应当拆除,拆除费用由开发单位承担,村委会或开发商应将已收入的购房款退还给城市购房者。
3.未经批准占用农用地建造的小产权房
(1)违反土地利用总体规划的小产权房。对于违反土地利用总体规划或者建筑设计、施工存在问题难以补救而存在安全隐患的小产权房,必须坚决拆除,恢复土地原状,对村委会和开发商处以罚款村委会或开发商应将已收的购房款退还给城市购房者。
(2)符合土地利用总体规划的小产权房。①符合城市规划的小产权房。对于建筑设计和施工符合相关标准或虽然不符合标准但经过整改后符合的小产权房,在政府没收该小产权房、没收村委会或开发商收入的购房款、对村委会和开发商处以罚款、付给村委会和农民征收补偿费、开发单位补办相关手续和补交土地出让金、相关税费、房屋修整费以及购房者补交交易税费后,解决其房屋登记和产权证问题。②不符合城市规划的小产权房。若违反城市规划或者建筑设计、施工存在问题难以补救、存在安全隐患的小产权房,必须坚决拆除,恢复土地原
状,对村委会和开发商处以罚款,村委会或开发商应将已收的购房款退还给城市购房者。————标本兼治:论小产权房问题的解决路径
于 毅[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1003—7470 (2009)—12—0017 (05)
目前的形势与最新的政策：国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将 以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产 权房问题，拿出相关处理意见和办法。 在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产 权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人 的是销售价格低、环境好。 国土资源部再次严厉地指出， 小产权房实质是违法建筑， 违反土地
管理法律， 集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
(一)从禁止到有限保护
目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“??农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。
随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。
二)对“08政策”和“12·4意见”的分析
1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号，即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面，延续了以往禁止建造
“小产权”房的做法；另一方面，对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则，尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。
首先，禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法“小产权”房，合法“小产权”房不属于禁止范畴。
其次，如何处理违法建造的“小产权”房？既然此类“小产权”房系违法建筑，就应当成为法律
制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及经济形势具体办理。
再次，如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”？第一，政策不能代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据；第二，这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予拆除和罚款等；第三，这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定，对购买“小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓“购买‘小产权’房的消费者”，既然没有对“消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。
2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途??的流转行为，要依法确认无效”，显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为？答案是否定的。因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途而言，不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于“改变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。
3.综合分析。通过上述分析，虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论，但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间，试图进行政策选择上的全面考量。如此，“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力，
综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以，法院对于占有应依法给予充分保护，《物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，容易引发不稳定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；第五，政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。 收益的分配：应归村民所有
《物权法》第一次明确规定农民集体所有的含义是本集体成员集体所有(第59条)。根据《物权法》第63条第2款,在集体经济组织、村民委员会或其负责人做出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。在集体土地使用权被出让后,集体所有权人一直保有一个收取“地租”权利,此时,对土地的公有已转变为收取“地租”的公有。根据公有制理论,土地租金应当被用于社会福利与社会保障。例如,北京郑各庄通过村办建筑企业开发宅基地,建筑的房屋的45%左右按照商品房出卖,获得的23亿元收益作为企业发展资金,该企业按照每一亩地5000元的价格向村集体交纳租金,由全村人共同享有,〔18〕在这里,集体公有的内容是对土地租金的公有。
从上述逻辑出发,城市土地归国家所有、土地使用权归私人所有的规则并不违反公有制原则,农村土地归集体所有、土地使用权归私人所有也不违反公有制原则。至于允许农民集体直接在市场上流通集体土地,不仅符合价值公有制原则,而且也是价值公有制所要求的。从利益考量上看,国家征收集体土地后进行流转的模式,国家往往获得的是土地增值的大部分收益,据有关部门调查,一般是各级政府拿走土地征收补偿金的50% ~60%,村组拿走
30% ~40%,农民只得到5% ~10%。像河南省南阳市征用农民承包地每亩3万元,而农民实得不过1万元,国土局卖给房地产商却是每亩10万到30万元。〔19〕这样的利益分配结构是不符合实质正义的。小产权房上体现的利益主要有地方政府的利益、集体经济组织的利益、农民个人利益、购房者利益以及开发商利益。农村土地属于集体成员全体所有,农民对其享有使用权,地方政府或者国家既不是土地所有权人,也不是土地使用权人,故没有获得利益的根据。根据我国现行法,集体经济组织并非土地权利人,而是土地管理者,所以,它也没有值得保护的利益。开发商对建筑物进行了一定的投资,其利益应当受到保护,但应当负担相应的利益返还义务。所以,对于土地增值的收益,主要是在集体成员全体、农民个人与建筑物投资人之间进行分配。这里的建筑物投资人包括集体成员全体、农民个人、购房者以及开发商等。
从期待或预期要素来看,农民个人或集体成员全体一直相信自己是土地的所有权人或权利人,在土地上承担一定义务,也享有一定权利。从我国农村土地改革历程来看,农村土地收益一直归农民个人或集体享有,在市场经济条件下,土地增值利益当然应大部分归其享有。而对于建筑物投资人来讲,他们之所以投资建设,当然以获得土地增值收益为目标。从正义角度来看,法律不应破坏这种预期与期待。改革开放所带来的利益大部分为城市居民所享有,而农民的利益备受忽视,
农民参与市场经济分配的需求值得尊重。从另一个角度来看,农民获得土地增值收益后,可以改变其居住条件与环境,可以获得资金与融资用于农地建设。小产权房的市场化,必然导致小产权房与土地使用权增值,对于增值的收益,土地集体所有权人、土地使用权人以及建筑物投资人之间进行分配,如果没有土地使用权人的,就在土地集体所有权人与建筑物投资人之间进行分配。
第一,保护现实占有之利益,是符合社会正义的,尤其在城市居民购买用于居住的情况下,其在房屋上具有生存必需之利益;
第二,优先保护小产权房所有权人的利益,符合当事人的意思。无论是以哪种方式建设的小产权房,建成后出卖给城市居民,或者城市居民又转让的,从当事人意思来讲,土地权利人已经同意让买受人获得土地上的权利,只不过由于法律规定的原因,而无法在土地上设定建设用地使用权;
第三,优先保护小产权房所有权人的利益,节省社会成本,提高房屋使用率;
第四,承认建筑物所有权人在土地上享有建设用地使用权,可以尽快促成建筑物所有权的流通性以及适于抵押性
第五,优先保护小产权房所有权人的利益,有利于保护交易上的信赖在土地集体所有权人与房屋所有权人之间分配土地及房屋增值,也就是说,根据土地与房屋的既有价值,由房屋所有权人返还一半左右的利益给集体所有权人,集体所有权人可以将之信托给某个企业或者自行管理,用于全体集体成员的社会保障或归全体集体成员享用。小产权房所有权人可能是村民,也可能是通过买卖合同取得所有权的城市居民,还可能是开发商,无论是哪一种情况,都可以在返还一定比例流通价格的情况下,获得建设用地使用权。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第48条,在违法建筑上设定抵押是无效的,从存续保护角度来看,应保护建筑物投资人,在某种意义上,抵押债权人也对房屋建设进行过投资,所以,应当从土地增值收益中获得一定补偿。
参考文献：
1、小产权房及其法律规制 谭启平 检察风云 2007年第20期
2、标本兼治：论小产权房问题的解决途径 农村经济2009年第12期
3、关于我国小产权房问题的一些思考 陈诚 西南财经大学保险学院
4、小产权房与集体土地利益归属论 王洪亮 清华法学2009年第5期
5、小产权住宅之路在何方 袁枫朝 中国人民大学 北京 100872
6、怎样看待小产权房 陈伯庚 检察风云 2007年第20期
范文三：如何清理小产权房
如何清理小产权房
提示您小产权的优点：1，价格低；2，产权长；缺点：产权不受保护，有可能交易合同被撤销，所以交易不安全；由此看来购买小产权房利大于弊，这次国家来清理小产权房的根本原因也无非是利益分配的原因，所谓大产权就是土地是国有的，所以出让土地的钱归国有，而小产权呢，土地是集体所有的，出让土地的钱归集体，但是无论是国有还是集体所有这土地最终都应该是归国家的，现在的矛盾是集体开发了土地而国家没有从中得到好处，所以要治理，现在出台的政策只是不予认证，不予登记，而这不登记又有什么坏处呢？最大的坏处就是遇到交易纠纷，可能法院不受理，或者认定交易合同无效，进而购买者拿回自己的钱，出卖者拿回自己的房，然后国家要么把它拆了，要么把它拍卖了，为什么可以拍卖呢？因为这东西只要一经过国家的手，非法的就变成合法的了。有点可笑，但这和没收一个犯罪份子的资产然后拍卖是一个道理，在犯罪分子手里时这东西叫脏物，谁买了也没用，都得充公，一旦到了国家手里就这东西就合法了，当然可以卖了，当然要有产权了。但是国家会可笑到让自己威信这么便宜的卖出去么？我看不会，所以现在出台的政策可以看出后面国家依然不会把小产权合法化，依然不会没收脏物，依然没有什么新手段，只能是为自己执法留出最大空间而不是轻而易举地做出行动，国家一方面是要止住这种势头，一方面在想办法收回自己应得的利益，收回自己的利益当然就出一些补丁政策，变相让小产权合法化，比如出个新税种，比如要交个土地差价，当然就这算这样也不会让你完全合法，只是会弄出个交易红线，先把问题搁置，看看房价高得离谱时再出政策压一压房价。种种猜测吧，不过国家肯定不会像对待脏物那样对待小产权的，没收是肯定不会的，对地方政府进行治理恐怕是难免的了。
范文四：深圳“小产权房”如何破局?
“受不了深圳的房租半年就加一次，受不了找个好的房子好难，受不了经常搬家的无奈，受不了在深圳没有家的感觉，咬咬牙把这几年辛苦攒下的钱再加上借的钱，买了一套小产权房。但还是担心呀，小产权房是没有保障的。但是对我们这种低收入的家庭，现在下有小上有老，能怎么办？哎呀！”在深圳打拼了几年，已经成家生子的李先生这样抱怨道。
抱怨归抱怨，每平方米不到4000元的房价还是吸引了无数像李先生这样的普通阶层将家安在了令人不安的“小产权房”里。公开数据显示，截至2011年年底，深圳市共有小产权房37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占据了深圳市总建筑面积的半壁江山。若按人均居住面积20平方米计算，深圳的“小产权房”足以容纳这座城市的所有人口！
对个人来说，“小产权房”介于有产权与无产权的模糊状态中；对政府来说，“小产权房”涉及城市规划、房屋建设管理、房价调控、盘活土地存量等问题；而对于产权制度尚处于转型阶段的中国来说，“小产权房”则直指中国的基本物权制度。涉及面颇广的“小产权房”具有牵一发而动全身的效应。
今年5月25日，酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》出台，有关方面把“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在近期工作的首位。这份方案立即激起了媒体和专业人士针对“小产权房”问题的新一轮讨论。为了解“小产权房”的现状及可能解决的方案，《南风窗》记者前往深圳进行调查。
生态
尽管讨论很热烈，但传递出来的信息却很矛盾。媒体报道呈现出截然相反的两种态度。一种表示了乐观心态，认为确权势在必行；一种则指出，确权仍未见迹象，只是一厢情愿。正值舆论争论不休，深圳市常务副市长吕锐锋明确表态，对于“小产权房”可能合法化的解读是不正确的，“对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击、不给出路！”
“这次风声这么紧，是不是不让卖了？这楼会不会被拆了？”《南风窗》记者在深圳市布吉镇南岭村的一个售楼处询问。“怎么会？我们不是还开着门嘛。绝对可以放心。这栋楼几乎都卖完了，全部都是外面的人（非本村），对面那栋也是我们老板开发的。如果要拆，不可能现在还在建。前两天电视上还在讲有可能拿到产权证。”负责一栋30层住宅楼销售的售楼小姐这样安抚记者。
这栋楼位于南岭村金坑大道旁的一个“小产权房”小区。此处距离深圳罗湖火车站不到10公里，交通方便，通车不久的轻轨也经过附近。记者在小区里走访后发现，在官方强硬表态和舆论的连日关注之下，气氛显得有些异常，并不像售楼小姐所说的那么轻松。小区里每隔几步就能见到一家挂着“房屋租售”的门店，可见往日房屋交易的火爆景象。但令人奇怪的是，几乎所有门店都关门了，连招牌上的联系电话也都统一用报纸遮挡或者干脆挖掉了。
附近一间装修店的老板告诉本刊记者，“最近才关的，老板很快就会回来。”小区入口处的一家房屋中介的卷帘门下拉了一半，里面坐着几个人。记者提出要租房或者买房，一个老板模样的人先是报出了“3房1厅30多万”的价格，然后细细打量了一下本刊记者，显得警惕起来，连声说“我们不卖这里的房”。
唯独上述售楼处没有遮遮掩掩，不仅在门口摆出了“××花园2房2厅36.8万”的信息，还在楼盘一楼大厅里摆出了楼盘模型和户型效果图。“我们老板从村里买下土地，你要买房的话，是跟我们签，不是和村里。除了这栋，里面还有一栋是我们的。”售楼小姐告诉本刊记者。
“小产权房”当前的发展态势已远远超出了人们的想象。记者粗略计算了一下，南岭村这个被3条平行的马路分割成4排的小区里，竟有大约60栋高达100多米的30层住宅楼。小区里没有任何公共用地，除了高楼就是不到10米宽的道路。这么多大楼紧挨着，让人备感压抑。距离这个小区不远的地方，还有一处布局相似但规模较小的“小产权房”小区。
在深圳工作的钟先生早在2010年就在大梅沙附近买下一套100平方米左右的“小产权房”，只花了20多万元。“我买房的小区和普通的商品房小区是一样的，很宽敞。”钟先生告诉本刊记者。的确，本刊记者走访了其他一些“小产权房”小区，从外观上与其他商品房小区几乎没有差别，但是售价却普遍便宜一半以上。
在深圳市宝安区沙井街道，本刊记者看到，这里已经建好的楼盘整齐开阔，颇有人气，另外还有几个楼盘仍在建设中。据悉，这附近八九成的楼盘都是“小产权房”。
“小产权房”在深圳的官方名称是“历史遗留违法建筑”。虽然顶着“违法”的帽子，深圳“小产权房”的交易几乎处于公开状态。“大家都在公开卖。我有朋友在关外一个街道办工作，他不久前还打电话让我买‘小产权房’，说有好推荐。连他们街道办的都在帮着卖。”家住深圳的小周告诉本刊记者。
问题
正如李先生担心的那样，“小产权房是没有保障的”。杨林律师告诉本刊记者，在他看来，区分“小产权房”主要看两个标准，一是看权利归属，二是看能不能进入市场流通。在权利归属不明，交易不受法律保护的情况下，“小产权房”纠纷频出。
杨林律师告诉本刊记者，他所接触的纠纷主要有几类：一是当事人之间的确权，比如说出卖方事后反悔了，要求确认土地权利仍属于自己，而不是买房者；二是违约纠纷，与普通商品房一样，可能存在付了钱没交房、重复交易等情况；三是拆迁征地补偿的争议。房子买下来后，遇到拆迁征地，“很多情况下，征地款被原地主强行拿走”。据媒体报道，近期在沙井街道就发生了数起因土地纠纷引起的维权事件。
“小产权房”得不到保障的体现是一方面容易导致纠纷，另一方面这些纠纷找不到制度内的解决途径。将纠纷留在社会层面内部消化，其结果可能会导致社会矛盾激化，使得各种不可控的非正式权力规则在坊间流行。在深圳市龙岗区执业的一位律师告诉本刊记者，这样的案件他们都不愿意代理，法院根本不受理。
在杨林律师看来，一味否认“小产权房”，在管理上一片空白，其后果除了纠纷无法正常解决以外，还存在更严重的问题。对政府来说，“小产权房”对正常的房地产交易市场造成了冲击；其次是社会治安留下了隐患；再次是建筑质量和城市合理规划无法得到保障。
一方面是官方措词严厉的表态和制度缺失的潜在风险，另一方面却是“小产权房”交易市场的风生水起。“当然没有产权证，没有任何证件，就是我和农民两个人签了合同。”记者问到交易是如何进行的，钟先生这样回答。尽管“小产权房”存在诸多风险，但即使是熟识法律的法官也抵挡不住低价的诱惑。一位法官向本刊记者透露，“我们法院有几个法官也买了。”
面对种种问题，该建的楼还是建了，该买的还是买了，不论是土地所有人，还是开发商，还是像李先生、钟先生一样的普通市民，似乎都愿意承担未知的风险。或者，他们其中某些人深知“法不责众”，在提倡“先走一步”的深圳，总是能够将风险化于无形之中。
一位熟悉建设行业的人士告诉本刊记者，“小产权房”从报建到销售，其中涉及多个政府部门，首先是所在街道办，然后是区一级的土地管理部门，最后是市级的国土规划和住建部门。常年在深圳从事房地产法律业务的杨林律师告诉本刊记者，之所以能够闯过这么多道关卡，一方面是因为目前政府缺少针对“小产权房”进行管理的法律依据，另一方面政府部门很容易被疏通关系，没有进行具体监督。
据了解情况的人士向本刊记者透露，长期以来，深圳市法院一律不受理因“小产权房”的流通、买卖而产生的纠纷案件，但是目前有关方面正在研究，“准备开口子了，今年底之前肯定会放开”。这显示，事情往积极的一面迈进了一步。然而，即使法院愿意受理了，法律依据是什么呢？正因为法律依据的缺失才使得“小产权房”长期游离于正式制度之外。
破局
“小产权房”的种种问题并非深圳独有。在全国范围内，根据调查，过去15年间“小产权房”总竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重高达10%左右。
2012年2月，国土资源部提出今年要试点清理“小产权房”，并明确表示，不得对“小产权房”进行确权发证。次月，国土部更提出，要大规模清理“小产权房”。数月后，随着《总体方案》出台，深圳作为土地管理制度改革综合试点也正式启动了，国土资源部部长徐绍史出席了启动仪式。这被解读为深圳将为全国的“小产权房”问题探路。
实际上，深圳曾在1999年、2001年、2004年和2009年多次出台有关法律法规，试图解决“小产权房”问题。然而，据一位已经开发“小产权房”楼盘10几年的房地产商告诉媒体，“几乎每次政府高调打击，都会引发另一轮抢建高潮……因为几乎每次高调打击后，都有部分违章建筑拿到房产证。”
杨林律师曾多次参与“小产权房”有关法律问题的讨论。他认为，利益涉及面太大，使用强拆、一刀切等做法阻力太大。但如果无条件确权，又与目前中国的土地制度不符，而且容易对房地产市场造成强烈冲击。因此杨律师提出，最合理的做法应当是进行疏导，“有条件的确权”。杨律师透露，深圳市法院系统受委托正在开展大规模的“小产权房”调研项目。“第一步就是要摸清楚情况，是村民的宅基地，还是集体自留地或者是投资商合作开发建成的。”目前该调研正在进行中，对于调研何时结束，并无确切消息。
调研是第一步。杨律师认为，要根本解决问题，应该在物权制度上虚化所有权概念，强调使用权概念。据杨律师介绍，广东省1995年曾出台法规，提出农村非耕地以外的自留地可用以抵押。这意味着集体土地使用权在一定程度上可以进行有限流通。在司法实践中，2008年北京宋庄画家村的李玉兰案被认为是司法上破解“小产权房”僵局的代表性案例。该案中，2002年以4.5万元出售农村房屋给李玉兰的村民，在2006年提出要收回房屋。法院虽然根据集体土地不能买卖的法律判决合同无效，支持村民收回房屋，但是认为导致合同无效的主要责任在村民。在李玉兰提出反诉后，法院以村民损害了李玉兰的信赖利益为由，再加上土地和房屋增值部分，共判处村民赔偿李玉兰近28万元。此后，北京法院还做出了多次类似判决。
类似案例在一定程度上给予“小产权房”购置者司法保障，但正如深圳一样，据本刊记者了解，此类纠纷在全国范围内通过法院解决的案例屈指可数。杨律师认为，如果既要维护目前的土地基本制度，又要给法院提供坚实的法律判决依据，可行的办法是所有权和使用权分离，认可“小产权房”在使用权意义上的交易。
这一步确认后，政府就可以制定法规，对“小产权房”的规划、报建、验收和出让等进行管理，改变目前的混乱状态。然而，在杨律师看来，政府介入管理，就涉及政府是否从集体土地上分利的问题。在目前强调土地财政的情况下，这种状况似乎不可避免。再者，“小产权房”只要进入流通领域，必然对目前的房地产市场造成冲击。杨律师认为，这种情况下，政府有可能采用限购、限贷和限价等政策措施。
“不怕，有什么怕的，反正便宜，收回去就收回去了。”当本刊记者问钟先生是否担心房子被收回去时，他这样回答。然而，对于许多居住在“小产权房”里的人来说，也许并没有这样的底气。这样一种游离在制度之外，但又与民生紧密联系在一起的交易领域，政府选择无视和一味否认显然不是一个最佳选项。
范文五：夫妻离婚如何处理小产权房
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在夫妻诉讼中，问题一直是诉讼中争议的焦点。那么，离婚诉讼中, 小产权房怎么分割? 离婚诉讼中，小产权房的分割需要遵循哪些原则? 下面赢了网小编为您整理有关离婚诉讼中，小产权房分割的相关内容。
关于夫妻离婚小产权房怎样分割，《婚姻法》第十七条在对夫妻关系存续期间的共同财产时作出明确规定后指出“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”
一、夫妻离婚小产权房怎样分割? 夫妻共同财产如何处理?
“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”包含了以下两个方面的内容：
1、在夫妻关系存续期间，只要是属于夫妻共同财产，不论其对财产收益贡献的大小，夫妻双方均有平等的占有、使用、收益、处分的权利。
2、在夫妻离婚时，只要是属于夫妻共同财产，对共同财产的分割的权利是均等的，但这绝不意味着平均分配，那么，夫妻离婚小产权房怎样分割呢?
二、夫妻离婚小产权房怎样分割?
1、依《婚姻法》第三十九条第一款的规定“离婚时，夫妻的共同财产由双方协商处理”，也就是说，夫妻离婚小产权房分割，双方应在协商一致的原则下进行，不能由一方决定。
2、依《婚姻法》第二条第一款的规定“男女平等”的原则，不能歧视妇女，认为妇女挣的少，应少分，在离婚分割夫妻共同财产时，应尊重妇女的权利，保护妇女权利。
3、依《婚姻法》第三十九条第二款的规定协商不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。
4、给予补偿的原则。依《婚姻法》第四十条的规定“??，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多的义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。”是指依法分割夫妻财产时，付出较多义务的一方，可向另一方要求补偿，补偿是从分割后的财产中支付，分割的财产不足支付的，从其个人财产中补足。
5、照顾无过错方的原则。由一方的过错导致夫妻感情破裂而离婚的，无过错方有权提出婚姻损害赔偿。《婚姻法》第四十六条规定“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿”：重婚的; 有配偶
者与他人同居的; 实施家庭暴力的; 虐待、遗弃家庭成员的。
以上就是关于“夫妻离婚小产权房怎样分割”的知识介绍。分割夫妻共同财产，双方在协议时应同时对进行分割，不得因离婚而损害他人和国家、集体的利益，这不仅是法律的规定，也是道德的要求，每个公民都应自觉遵守。
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