范文一：住建部政策研究中心文件

住房和城乡建设部政策研究中心文件

建策会?2011?106号

关于举办新形势下物业资产管理与盈利模式创新

交流研讨会的通知

各相关单位：

物业管理在我国发展近30年，在取得辉煌成就的同时，行业生存状况不容乐观却是业内广为关注的问题。面对新的市场环境，如何突破传统物业经营管理的模式，利用物业服务平台和客户资源以及物业服务自身的专业优势，通过引进服务集成、延伸服务产业链、开展多种经营等方式提高盈利能力成为摆在企业面前的重要课题。特别是运用资产管理理论及操作方法开展物业资产管理，已成为物业新的盈利手段，在提高物业企业创富能力的同时，必然推进物业行业的产业优化升级，成为物业行业发展的必由之路。为帮助物业主管单位、物业服务企业掌握物业管理最新经营理论和实践方法，特别是让企业管理者分享行业专家的实战经验和管理方法，增强企业核心竞争力，拓展经营空间。住房和城乡建设部政策研究中心决定举办“新形势下物业资产管理与盈利模式创新交流研讨会”。现邀请各单位报名参加。

本研讨会仅为与相关单位探索、交流，不具有释法和对具体问题做出行政解释的涵义。

一、参会对象

各级房地产主管单位、物业协会负责人；物业服务企业负责人；企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人；房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人；资产经营管理公司等。

二、会议内容

第一模块 物业资产管理与盈利模式概述 1、物业资产管理发展趋势与需要解决的问题； 2、国外物业资产管理先进经验介绍与借鉴； 3、物业资产经营策略和资产结构分析； 4、物业资产经营的资源分析及管理运作；

5、物业项目经营与管理；（写字楼、商业、小区）。 第二模块 物业资产管理与经营实操

1、物业服务企业如何转换常规的物业服务模式，优化常规经营； 2、物业服务企业拓展盈利空间和经营管理创新（包括物业服务企业怎样开拓经营业务，捕捉新的经营盈利点，加强盈利服务的深度和广度）

3、物业资产管理方案的设计； 4、物业盈利模式的设计及盈利策略；

5、物业项目资源的整合利用，多种经营的探索； 6、物业经营盈利模式介绍与案例分析。 第三模块 法律法规解读

1、《物权法》对于物业管理方面法律条款的解析； 2、《物业管理条例》对于物业经营方面内容解析。 三、拟邀主讲专家

将邀请住房和城乡建设部、物业研究机构、知名物业企业的领导与专家进行主讲。

四、会议时间及地点

2011年12月2日—5日（2日全天报到） 成都 2011年12月22日—25日（22日全天报到） 厦门 五、相关费用

2200元/人（含会务、资料、场地、专家、午餐等费用），住宿统一安排，费用自理。

六、承办单位

本研讨会由北京中建政研信息咨询中心承办。 户 名：北京中建政研信息咨询中心 开户行：建行北京分行西四支行 账 号：1100 1007 2000 5926 1227 七、联系方式

联系电话：010-58937655 联系人：王佳、梁舰

传 真：010-58937658 E-mail: canhuihuizhi@126.com 本次会议不组织任何参观、考察活动。

附件：参会回执

二〇一一年十一月二日

附件：

新形势下物业资产管理与盈利模式创新交流研讨会

参 会 回 执

注： 如报名人员较多时此表格可复印使用，传真件有效，请用正楷字填写。

联系人：王佳13121901672 电话：010-58937655传真：010-58937658

范文二：住建部

住建部:预售楼盘应公开每套房屋价格 2010年 04月 20日 02:40新京报 杜宇 我要评论 (0)

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[导读 ]房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内一次性公开 全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照预售方案申报价格, 明码标价对外销 售。

据新华社电 (记者杜宇) 记者 19日从住房和城乡建设部获悉, 住房和城乡 建设部近日发出 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问 题的通知》,要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

未获预售许可商品房不得排号

通知说, 随着房地产市场的持续升温, 近期部分城市出现了一些房地产开发 企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

通知要求, 今后未取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业不得以认 购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性 质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内一次性 公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照预售方案申报价格, 明码标价对 外销售。

人为制造房源紧张将严处开发商

对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源 对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等 方式人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。

同时, 通知明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为, 包括炒卖房 号, 在代理过程中赚取差价, 通过签订“阴阳合同”违规交易, 发布虚假信息和 未经核实的信息,采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

退房率高及价格异常项目要重点查

通知还要求, 各地要健全房地产信息公开机制。 政府要及时准确地将批准的 预售信息、 可售楼盘及房源信息、 违法违规行为查处情况等向社会公开; 房地产 开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

另外, 各地可结合当地实际, 制定商品住房现售管理办法, 鼓励和引导房地 产开发企业现售商品住房。

通知强调, 健全房地产市场监督管理机制。 各地要通过房地产信息网络公开 等措施, 加大对违法违规行为的查处力度, 尤其对退房率高、 价格异常以及消费 者投诉集中的项目,要重点核查。

造成重大工程质量事故责任人将被追责

各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面, 今后要将销售行为、 住房质 量、 交付使用、 信息公开等方面内容纳入房地产信用体系, 信用档案作为考核企 业资质的依据。

通知称加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究, 对造成重大工程质量 事故的房地产开发企业法定代表人、负责人,无论其在何职何岗,身居何处,都 要依法追究相应责任。

通知还要求各地建立商品住房市场动态监管制度,落实监督检查责任制度, 畅通举报投诉渠道, 重视和支持舆论监督, 积极妥善处理矛盾纠纷, 并及时公布 处理结果。

住建部通知:认购后不得擅改购房者姓名

住房和城乡建设部日前发出的通知中,要求商品住房严格实行购房实名制, 认购后不得擅自更改购房者姓名。 详细 >>

范文三：住建部

住建部:房屋征收按市价评估补偿 2011年 06月 08日 02:28新京报

继 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 在今年 1月公布实施后, 住建部昨天 发布了《 国有土地上房屋征收评估办法 》,确定了房屋征收补偿的评估办法。

其中规定, 负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定; 征收房屋的价 值将完全按照类似房地产的市场价格, 不再综合政府定期公布的房地产市场价格。 住建部表示, 2003年 12月 1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》 同时废止。

房屋征收评估新流程

选定机构

被征收人在规定时间内,协商选定房地产价格评估机构。

签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人, 与评估机构签订评估委托合同。 征收评估、 鉴定费用由委托人承担。

实地评估

估价师对被征收房屋进行实地查勘,根据评估对象和当地房地产市场状况, 选用一种或多种方法进行评估。

公示解释

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果, 房屋征收部 门将评估结果向被征收人公示。 公示期间, 估价师要对初步评估结果进行现场说 明解释。

交付报告

公示期满后, 房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户 评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,自收到评估报告之日起 10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的, 自收到复核结果之日起 10日内, 向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

变化 1 评估价格完全依照市场

2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,“拆迁估价应当参照类似 房地产的市场交易价格和市、 县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场 价格。”

按照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 的规定, 对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

昨天发布的《国有土地上房屋征收评估办法》,对此进行了细化。“被征收 房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程 度、 规模、 建筑结构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价 格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结 构等影响价值的因素。

【解读】 在新的 《国有土地上房屋征收评估办法》 中, 对房屋价值的评估, 已经不再综合政府定期发布的“指导价”,而是完全按照市场交易的价格。

对此, 北京市房协副秘书长陈志昨日表示, 这与 《国有土地上房屋征收与补 偿条例》的要求一致。

“《条例》中,是由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工 作。 政府是征收的主体, 那么对于房屋价值的判断, 就应该采用第三方独立的判 断才能公平。 即便是第三方评估机构来评估价值, 但如果政府还是设定一个指导 价的话,就不能体现第三方的独立判断。所以,这是一个立法方面的进步,征收 的成本更加向市场靠拢。”

变化 2 评估机构由被征收人选

在原来的 《城市房屋拆迁估价指导意见》 中规定, “拆迁估价机构的确定应 当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

而在昨天发布的 《国有土地上房屋征收评估办法》 中明确规定, “房地产价 格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定; 在规定时间内协商不成的, 由房 屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定, 或者采取摇号、 抽签等随机方式确定”。

至于评估费用由谁承担的问题, 《办法》表示,房屋征收评估、鉴定费用由 委托人承担,一般由房屋征收部门作为委托人。

【解读】陈志表示,《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想, 就是不能强行征收,要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构, 取消了政府指定评估机构的权力, 这是社会公平的体现, 也尊重了被征收人的权 利。

不过他认为,选定评估机构的办法,还需细化。“比如要拆一条街,那会涉 及很多户, 每一户都有自己的想法, 但评估机构只能确定一家, 如何协调就是一 个问题。即便投票,也需要细化操作办法。可以想一下,现在一个小区成立业主 大会,投票都那么难,更何况涉及人员更多、利益更大的房屋征收。”

变化 3 评估更多体现土地价值

在原来的 《城市房屋拆迁估价指导意见》 中规定, “拆迁估价的方法一般应 当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法”。

而新的 《国有土地上房屋征收评估办法》 中明确, 估价师应当根据评估对象 和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进 行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

【解读】 陈志认为,过去,在房屋拆迁的补偿中,体现的主要是房屋的价 值。但这其中,土地的价值也很大。而新的条例中,对于土地的价值有了更多的 体现。

“比如, 在 王府井 地区征收, 可能这个地段的土地在征收后, 要开发成商业, 将来获得的利益很大。 但如果仅按市场比较法, 可能体现得不明显。 那么可以假 设它在征收后,将来开发项目,会取得多少收益。按照假设计算出的收益,来衡 量应该补偿给被征收人的那部分。”

北京情况

北京拆迁补偿已参照市场价

记者从北京市住建委获悉, 北京正在制订具体的征收指导意见, 将在近期出 台。

据了解,目前北京房屋征收政策,在很多方面已经和国家的新要求一致。

2009年,北京市住建委下发《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补 偿工作的若干意见》 明确, 拆迁实行货币补偿的, 补偿价格由房地产价格评估机 构根据被拆迁房屋的区位、 用途、 建筑面积等因素, 参照近期类似房地产的市场 交易价格评估确定。 并在当年 4月的西城区西长安街拆迁中, 首次试点根据市场 评估价格进行货币补偿,补偿基础价格定为 3.07万 /建筑平米。

拆迁补偿大事记

1991年 1月

拆迁服从城建需要

国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》,当年 6月 1日起施行。其中规定, 被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。

2001年 6月

拆迁管理条例修订

鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题,国 务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》,当年 11月起施行。

2003年 12月

房屋拆迁进行估价

建设部发布 《城市房屋拆迁估价指导意见》 , 对房屋拆迁过程中评估机构的 选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。 2004年 1月 1日起施行。

2009年 12月

建议审查拆迁条例

城市拆迁引发了一些群体性事件。 北京大学五位学者向全国人大常委会建议, 要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查,并建议国务院对其进行修改。

2011年 1月

行政强拆退出历史

国务院发布 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 规定, “政府不得责成有关 部门强制拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。

2011年 6月

征收评估用新办法

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,住建部发布《国有土地上房屋征 收评估办法》。

范文四：住建部执业资格注册中心简报

今年初，国务院发文指出，将“非行政许可审批事项取消或调整为政府内部审批事项”，不再保留“非行政许可审批”，彻底将非行政审批打入历史的长河。为适应行政审批制度改革，各地也开始调整完善个人执业资格制度，例如河南省政府决定取消二级建造师执业资格注册项目。近日，住房和城乡建设部执业资格注册中心的简报推出“适应行政审批制度改革，完善个人执业资格制度”特刊，供大家参考。

住房和城乡建设部执业资格注册中心

简 报

编者按

我国勘察设计行业个人执业资格制度开展以来，对提高工程质量，规范市场管理体系，完善人才评价机制，促进国际交流合作等方面发挥了重要作用。但与发达国家相比，我国个人执业资格制度起步晚，情况复杂，目前还存在很多亟待改善的问题。部执业资格注册中心在做好日常考试、注册、继续教育等相关工作的同时，一直提倡要加强相关制度研究，提供有价值的分析报告。本期特稿推出研究报告《适应行政审批制度改革完善个人执业资格制度》，供广大读者参考。

本期特稿

适应行政审批制度改革

完善个人执业资格制度

行政审批是现代国家管理社会各方面事务的一种重要的事前控制手段。由于计划经济体制的巨大影响，行政审批在中国被广泛运用于许多行政管理领域，对于保障、促进经济和社会发展发挥了重要作用，成为一种国家管理行政事务的不可缺少的重要制度。但随着中国社会主义市场经济的建立和完善，行政审批制度也不断显现出其体制性障碍的一面，行政审批制度改革迫在眉睫。本世纪以来，我国政府积极推进行政审批制度改革，分批取消和调整行政审批事项，加强对行政审批权力运行的监控，推动服务政府、责任政府、法治政府和廉洁政府建设，促进经济社会又好又快发展。

关于住房和城乡建设行业行政审批事项的调整一直备受社会关注，特别是针对企业资质和个人资格设置双重审批，社会议论颇多。个人执业资格制度何去何从,引人深思。本文将对此简要分析。

一、个人执业资格制度符合行政制度审批改革的初衷

（一）企业资质制度与个人执业资格制度建立的时代背景

我国建筑市场实施企业资质管理是计划经济向市场经济过渡的产物，政府通过制定资质标准来评定企业的资质等级，从而对企业招投标资格进行限制。这项制度在特定时期对引导建筑业企业的发展，维护建筑市场秩序，发挥了较大作用。

随着我国市场经济的发展，企业资质管理的弊端逐渐显现，主要有：一是资质的目的是保证工程质量，但企业资质是集体行为，工程质量发生问题时追责个人难，威慑力差，且问题企业可以改换牌子继续经营，造成工程质量责任终身制得不到落实；二是由于招投标条件门槛设置越来越高，一般二级（乙级）资质企业无法进入，造成市场上存在高资质企业出借资质（挂靠）的现象，干扰了市场秩序；三是企业资质标准把执业人员数量作为企业资质升级的重要条件之一，导致执业人员出借、挂靠证书现象十分普遍，加上企业资质评审的人为因素比较多，影响了企业资质管理的公正性；四是现行的资质管理标准带有浓厚的部门管理色彩，建筑业企业资质标准分为施工总承包、专业承包、劳务分包三大序列，每个序列又划分为几十个资质类别，过细的划分，使得相近专业的企业能力得不到充分发挥，减少了竞争机会；五是当企业施工业绩、人员数量、自由资金、工程质量、经营管理水平发生明显变化时，政府不能对企业资质进行有效的动态监管。

从境外发达地区管理经验来看，市场经济比较发达的国家，如欧美地区，侧重自由竞争，政府对企业没有定级制度，有的国家对企业有许可制度，但不分级，主要靠市场交易主体的相互制约。而这些国家都对关系公众利益和生命财产安全的关键岗位实施个人执业资格制度。

我部在二十世纪九十年代就根据市场经济体制要求，参照国际通行做法，对建设行业事关国家利益和公众安全的专业领域逐步建立个人执业资格制度。到目前为止，已基本建立了包括教育评估、职业实践、资格考试、注册管理、继续教育等一套比较完善的管理体系。个人执业资格制度的建立，从本质上讲就是按照公开、公平、公正、高效的原则对现行的行政审批制度的重大改革。

（二）个人执业资格制度符合政府职能转变要求

市场经济体制下政府职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。政府在市场监管职能中要管好的事就是制定法律法规，完善市场规则，规范市场秩序，确保工程质量和安全等。建立个人执业资格制度，通过资格考试保证关键岗位的人员具备必须的专业知识和技能；通过诚信和执业监管，强化执业人员在工程建设中的权力、义务和法律责任，建立行之有效的工程质量终身责任制，对提高工程质量，保障人民群众生命财产安全起到积极作用。个人执业资格制度集中体现了市场经济公平、竞争、法治的原则，符合政府职能转变的要求。

（三）个人执业资格注册统一管理有利于市场健康发展

注册审批是个人执业制度的重要环节，而建立执业资格制度的根本目的是执业监管。根据我国建设行业特点，执业人员随着工程项目流动量大，跨省市执业比较普遍。目前我部个人执业资格制度注册审批基本采取省、部两级管理，保证了个人执业跨地区服务不受限制。如果将一级注册师注册审批下放到省级建设行政主管部门，有利的是能减少审批程序，缩短审批时间，提高审批工作效率；不利的是给执业人员跨地区执业监管带来困难，一方面，执业人员在执业中产生质量事故或者违反职业道德时，省级建设行政主管部门不能直接对别的省的注册执业人员进行处罚；另一方面，省级二级注册师注册系统不联网也为执业资格注册查重带来困难，为个别注册人员挂靠到外单位注册埋下隐患。

二、正视问题，不断完善个人执业资格制度

（一）加强个人执业资格制度的立法工作

目前，建设行业执业资格制度除注册建筑师以国务院令形式颁布了《注册建筑师条例》，其它专业执业资格制度的单项法规都是以部门规章或者原国家人事部、建设部联合发文形式颁布相应规章，法律效力低，执行力度缺乏保障，尤其是处罚力度不够。

建议加强建设行业执业资格制度立法工作，建立类似《注册会计师法》、《执业医师法》的上位法的立法工作，完善我国建设行业执业资格制度法律体系，提高法律效力，满足市场经济体制下对执业人员职业道德和执业行为的要求。

（二）强化个人执业资格制度，建立完善的工程质量终身责任制

建设行业的企业资质制度在工程质量的保障上主要是通过企业内部的质量管理实现，对人员的法律责任未加明确。工程出现问题是由企业作为责任主体进行赔偿，这也是企业资质保留的原因所在。而国际上通行的注册师对工程质量的终身责任制实际上是在个人执业制度的基础上形成的，并通过工程保险体系模式强化注册人员在工程责任体系中的作用。

建议学习和借鉴国外已有经验，逐步建立以执业人员为主体的工程责任保险体系，与个人执业资格制度相配套。注册人员投保后，当工程项目出现问题时，由保险公司赔偿，同时注册人员保险费用与个人工程质量安全情况记录挂钩，出现的事故越多保险费用越高。由于保险费用计入工程建设（设计）成本，注册人员工程质量记录将成为业主考量的重点，推动注册人员接受市场选择，强化责任意识，促进工程质量的提高。

（三）加快个人诚信体系的建立

目前，个人执业资格制度诚信体系的基本框架已形成，但建设还不到位。诚信体系的信息采集、标准化要求还需要进一步落实。注册人员执业违法违规行为的执法和处罚力度不够，违法违规的执业成本低，使得企业和注册人员重视不够，执业过程中容易出现违规操作。

建议今后一方面加快诚信体系的相关立法及配套制度的建设，以法律形式明确相关责任，建立终身责任制；另一方面加快目前诚信信息库的建设，将诚信体系与市场监管有效衔接，使诚信信息成为业主选择注册人员的重要参考指标，促使执业注册人员更加重视诚信。

（四）推进企业资质与个人执业资格制度并轨，企业资质逐渐淡出

目前，我国建筑业实行企业资质管理和个人执业资格管理并行的双轨制管理模式，将个人执业人员数量作为企业资质的重要条件，对个人执业资格制度的建立起到了很大的促进作用，但也客观造成个人执业资格人证分离、变更注册频繁、个人资格证书和注册印章单位保管、限制注册人员流动等问题。另外，个人执业范围也受到企业资质的制约,造成执业人员资源的浪费。

建议加强对企业资质制度和个人执业资格制度的同步改革研究，制定出弱化企业资质管理，强化个人执业资格制度的工作目标和实施计划，加快完善个人执业资格制度的步伐，建立以个人执业资格制度为主体的工程质量责任体系。鉴于历史原因和专业领域的不同，现阶段我国可以有计划地取消企业资质等级，转为设计、施工等许可证制度，项目招投标主要和人员条件、技术能力、工程保险、诚信记录等挂钩，推动企业在培养人才和市场信誉上下功夫。

（五）加强行业自律

注册人员的管理分为两个层次。一方面是法律层面的由政府依法准入、依法管理；另一方面是一般性道德层面的由行业自律，需要依靠相关协会组织通过建立执业人员道德准则、实施会员监督来解决。同时，注册人员的合法权益也可以通过协会与政府的沟通得到保护。建议加快建立注册人员相关协会组织，加强行业自律。

勘察设计行业个人执业制度的建立是一个系统工程，需要很多配套政策和措施来支撑。虽然起步晚，尚有很多不完善的地方，但其体现了行政审批制度改革的方向，有利于规范市场管理，建立工程质量终身责任制，保障工程安全。我们要加强研究，不断推动个人执业资格制度的完善，让其发挥应有的更大的作用。

范文五：住建部16号令

中华人民共和国住房和城乡建设部令

第16号

《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》已经第9次部常务会议审议通过，现予发布，自2014年2月1日起施行。

住房城乡建

设部部长 姜伟新

2013年12月11日

建筑工程施工发包与承包计价管理办法

第一条 为了规范建筑工程施工发包与承包计价行为，维护建筑工程发包与承包双方的合法权益，促进建筑市场的健康发展，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内的建筑工程施工发包与承包计价（以下简称工程发承包计价）管理，适用本办法。

本办法所称建筑工程是指房屋建筑和市政基础设施工程。

本办法所称工程发承包计价包括编制工程量清单、最高投标限价、招标标底、投标报价，进行工程结算，以及签订和调整合同价款等活动。

第三条 建筑工程施工发包与承包价在政府宏观调控下，由市场竞争形成。 工程发承包计价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。

第四条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国工程发承包计价工作的管理。

县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内工程发承包计价工作的管理。其具体工作可以委托工程造价管理机构负责。

第五条 国家推广工程造价咨询制度，对建筑工程项目实行全过程造价管理。

第六条 全部使用国有资金投资或者以国有资金投资为主的建筑工程（以下简称国有资金投资的建筑工程），应当采用工程量清单计价；非国有资金投资的建筑工程，鼓励采用工程量清单计价。

国有资金投资的建筑工程招标的，应当设有最高投标限价；非国有资金投资的建筑工程招标的，可以设有最高投标限价或者招标标底。

最高投标限价及其成果文件，应当由招标人报工程所在地县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门备案。

第七条 工程量清单应当依据国家制定的工程量清单计价规范、工程量计算规范等编制。工程量清单应当作为招标文件的组成部分。

第八条 最高投标限价应当依据工程量清单、工程计价有关规定和市场价格信息等编制。招标人设有最高投标限价的，应当在招标时公布最高投标限价的总价，以及各单位工程的分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。

第九条 招标标底应当依据工程计价有关规定和市场价格信息等编制。

第十条 投标报价不得低于工程成本，不得高于最高投标限价。

投标报价应当依据工程量清单、工程计价有关规定、企业定额和市场价格信息等编制。 第十一条 投标报价低于工程成本或者高于最高投标限价总价的，评标委员会应当否决投标人的投标。

对是否低于工程成本报价的异议，评标委员会可以参照国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门发布的有关规定进行评审。

第十二条 招标人与中标人应当根据中标价订立合同。不实行招标投标的工程由发承包双方协商订立合同。

合同价款的有关事项由发承包双方约定，一般包括合同价款约定方式，预付工程款、工程进度款、工程竣工价款的支付和结算方式，以及合同价款的调整情形等。

第十三条 发承包双方在确定合同价款时，应当考虑市场环境和生产要素价格变化对合同价款的影响。

实行工程量清单计价的建筑工程，鼓励发承包双方采用单价方式确定合同价款。

建设规模较小、技术难度较低、工期较短的建筑工程，发承包双方可以采用总价方式确定合同价款。

紧急抢险、救灾以及施工技术特别复杂的建筑工程，发承包双方可以采用成本加酬金方式确定合同价款。

第十四条 发承包双方应当在合同中约定，发生下列情形时合同价款的调整方法：

（一）法律、法规、规章或者国家有关政策变化影响合同价款的；

（二）工程造价管理机构发布价格调整信息的；

（三）经批准变更设计的；

（四）发包方更改经审定批准的施工组织设计造成费用增加的；

（五）双方约定的其他因素。

第十五条 发承包双方应当根据国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门的规定，结合工程款、建设工期等情况在合同中约定预付工程款的具体事宜。

预付工程款按照合同价款或者年度工程计划额度的一定比例确定和支付，并在工程进度款中予以抵扣。

第十六条 承包方应当按照合同约定向发包方提交已完成工程量报告。发包方收到工程量报告后，应当按照合同约定及时核对并确认。

第十七条 发承包双方应当按照合同约定，定期或者按照工程进度分段进行工程款结算和支付。

第十八条 工程完工后，应当按照下列规定进行竣工结算：

（一）承包方应当在工程完工后的约定期限内提交竣工结算文件。

（二）国有资金投资建筑工程的发包方，应当委托具有相应资质的工程造价咨询企业对竣工结算文件进行审核，并在收到竣工结算文件后的约定期限内向承包方提出由工程造价咨询企业出具的竣工结算文件审核意见；逾期未答复的，按照合同约定处理，合同没有约定的，竣工结算文件视为已被认可。

非国有资金投资的建筑工程发包方，应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复，逾期未答复的，按照合同约定处理，合同没有约定的，竣工结算文件视为已被认可；发

包方对竣工结算文件有异议的，应当在答复期内向承包方提出，并可以在提出异议之日起的约定期限内与承包方协商；发包方在协商期内未与承包方协商或者经协商未能与承包方达成协议的，应当委托工程造价咨询企业进行竣工结算审核，并在协商期满后的约定期限内向承包方提出由工程造价咨询企业出具的竣工结算文件审核意见。

（三）承包方对发包方提出的工程造价咨询企业竣工结算审核意见有异议的，在接到该审核意见后一个月内，可以向有关工程造价管理机构或者有关行业组织申请调解，调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

发承包双方在合同中对本条第（一）项、第（二）项的期限没有明确约定的，应当按照国家有关规定执行；国家没有规定的，可认为其约定期限均为28日。

第十九条 工程竣工结算文件经发承包双方签字确认的，应当作为工程决算的依据，未经对方同意，另一方不得就已生效的竣工结算文件委托工程造价咨询企业重复审核。发包方应当按照竣工结算文件及时支付竣工结算款。

竣工结算文件应当由发包方报工程所在地县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门备案。

第二十条 造价工程师编制工程量清单、最高投标限价、招标标底、投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定文件，应当签字并加盖造价工程师执业专用章。

第二十一条 县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门应当依照有关法律、法规和本办法规定，加强对建筑工程发承包计价活动的监督检查和投诉举报的核查，并有权采取下列措施：

（一）要求被检查单位提供有关文件和资料；

（二）就有关问题询问签署文件的人员；

（三）要求改正违反有关法律、法规、本办法或者工程建设强制性标准的行为。

县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公开。

第二十二条 造价工程师在最高投标限价、招标标底或者投标报价编制、工程结算审核和工程造价鉴定中，签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，记入造价工程师信用档案，依照《注册造价工程师管理办法》进行查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二十三条 工程造价咨询企业在建筑工程计价活动中，出具有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，记入工程造价咨询企业信用档案，由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门责令改正，处1万元以上3万元以下的罚款，并予以通报。

第二十四条 国家机关工作人员在建筑工程计价监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 建筑工程以外的工程施工发包与承包计价管理可以参照本办法执行。 第二十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第二十七条 本办法自2014年2月1日起施行。原建设部2001年11月5日发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》（建设部令第107号）同时废止。

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