范文一：二手房交易中的陷阱

北京二手房律师:二手房交易中应该注意的陷阱问题 北京市二手房律师张仁藏13501252594

2007年3月，许某的一名朋友获得某区经济适用房的购买资格，他暗中记下了朋友购房合同的相关信息，伪造了一套假合同:随后，他四处放话，说自己有套经济房可通过合同更名转让张某联系许某，要去看房许某向朋友撒了个谎，带张某一家顺利进屋参观。张某看着2600元一个平方米的超低价格，当即决定要买，当天就付给许某13.5万元并签了协议。怕有闪失，张某还请了个律师做见证二因假证逼真，律师也没看出破绽，张某又付给许某11l万元.近日，许某用伪造的合同“卖房”骗得24万元，涉嫌合同作骗罪被警方逮捕。 律师分析:

北京房产专家张仁藏律师评析:

在现实中二手房交易存在诸多不安全的情形，

1、卖方用伪造的房产证与买方签订合同，买方支付房款后，卖方逃之夭夭。 2、买方在签订合同后并支付了房款后，带房产证到房产登记部门申请过户时，发现该房:已办理了抵押登记，或已被法院查封，或房屋还有其他共有人，或经济适用房、普通商品房尚在禁售期内，或集体房屋，非农业户口居民不能购买，被告知不能办理过户。

3、买卖双方签订合同后，买方支付了一部分房款就办理了过户手续，买方拿到房产证后，就拖延支付余款。

北京房产专家张仁藏律师提醒大家:

1、验明买卖双方的真实身份，如:检验身份证、户口薄，到户籍部门查询。 2、验明房产证的性质和真实性，到房产登记部门查询:房屋所有人是否与买房人是同一人，有无其他共有权人，查明房屋是否已抵押。

3、房屋是否有户口未迁走

4、房屋的物业管理费、水电费等费用是否交清

5、验收房屋质量。

6、房款的交付:选择有信誉的第三方托管。

北京房产纠纷专家

张仁藏律师咨询及委托电话:010-58484653 13501252594 邮箱:zhangrencang@163.com 网址:www.fdc120.com

北京市盈科律师事务所专职律师

张仁藏律师

1、律师陪购:

代理委托人查询房屋权属状况;陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料;在交易全过程为委托人提供法律咨询。 2、律师代办:

办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。 3、纠纷解决:

协助解决商品房、二手房纠纷;发送律师函;代理起诉、出庭应诉等。 4、出具法律意见书

对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。

5、收费标准:

1、咨询费每小时300元

2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费5000--10000元 6、联系方式:

业务咨询及委托电话:13501252594(如需面谈提前预约)

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地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层

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范文二：二手房交易中常见的陷阱

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面

导

航

上一篇 2009年 8月 31日 星期一 上一期 下一期

二手房交易中作低房价相关法律问题探讨

沈新康侯百丰王海峰陈蔚如

编 者 按 时 下 , 一 些 二 手 房 买 卖 合 同 纠 纷 多 因 作 低 房 价 而 引 发 , 司 法 实 践 中 也 出 现 大 量 同 案 不 同 判 现 象 。 为 对 作 低 房 价 的 行 为 进 行 规 范 , 统 一 法 律 适 用 , 不 久 前 , 上 海 市 检 察 院 第 一 分 院 组 织 召 开 了 “ 房 屋 买 卖 中 作 低 房 价 ? 同 案 不 同 判 ? 一 类 问 题 民 事 审 判 检 察 监 督 ” 专 题 研 讨 会 , 邀 请 了 有 关 法 律 专 家 、 房 地 产 管 理 机 关 、 税 务 机 关 相 关 专 家 对 此 进 行 深 入 研 讨 。

沈 新 康 侯 百 丰 王 海 峰 陈 蔚 如

所 谓 “ 同 案 ” , 是 指 同 一 事 实 , 同 一 法 律 关 系 , 尽 管 此 案 与 彼 案 之 间 的 事 实 不 可 能 完 全 相 同 , 但 “ 同 案 ” 却 是 相 对 存 在 的 。 “ 同 案 不 同 判 ” 现 象 是 指 两 个 案 件 之 间 , 事 实 相 同 , 法 律 关 系 相 同 , 所 作 出 的 判 决 结 果 却 不 同 。 司 法 实 践 中 ,存 在 大 量 同 案 不 同 判 的 现 象 。以 二 手 房 交 易 中 作 低 房 价 (将 房 屋 成 交 价 格 大 体 分 解 为 房 价 与 装 修 、 设 备 补 偿 金 两 部 分 , 使 得 纳 税 申 报 的 房 价 低 于 实 际 成 交 的 房 价 ,从 而 达 到 逃 税 的 目 的 ) 的 房 地 产 买 卖 合 同 纠 纷 为 例 ,有 的 法 院 判 决 作 低 房 价 的 买 卖 合 同 或 居 间 协 议 无 效 , 有 的 判 决 有 效 , 还 有 的 判 决 部 分 有 效 、 部 分 无 效 , 在 一 定 程 度 上 动 摇 了 司 法 权 威 , 影 响 到 司 法 机 关 公 信 力 。 因 此 , 检 察 机 关 对 “ 同 案 不 同 判 ” 问 题 加 强 法 律 监 督 具 有 十 分 重 要 的 意 义 。

■ 作 低 房 价 的 合 同 是 否 有 效

在 房 地 产 买 卖 交 易 中 , 根 据 我 国 有 关 税 收 法 律 法 规 , 买 方 应 缴 纳 契 税 、 印 花 税 ,卖 方 应 缴 纳 营 业 税 、城 市 维 护 建 设 税 、教 育 费 附 加 以 及 个 人 所 得 税 。 房 地 产 买 卖 双 方 在 买 卖 合 同 或 居 间 协 议 中 作 低 房 价 , 客 观 上 违 反 了 税 法 强 制 性 规 定 , 逃 避 了 国 家 税 收 , 导 致 国 家 税 款 流 失 , 损 害 了 国 家 利 益 。 因 此 , 根 据 《 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 》 第 五 十 二 条 第 (五 ) 项 的 规 定 , 合 同 可 因 违 反 法 律 、 行 政 法 规 强 制 性 规 定 而 无 效 , 作 低 房 价 的 条 款 因 违 反 税 收 强 制 性 规 定 而 无 效 。 根 据 《 合 同 法 》 第 五 十 六 条 的 规 定 , 合 同 部 分 无 效 , 不 影 响 其 他 部 分 效 力 的 , 其 他 部 分 仍 然 有 效 。 作 低 房 价 的 买 卖 合 同 或 居 间 协 议 的 其 余 部 分 属 当 事 人 真 实 意 思 表 示 , 且 未 违 反 法 律 法 规 强 制 性 规 定 , 应 属 有 效 。 因 此 , 作 低 房 价 的 房 地 产 买 卖 合 同 作 低 房 价 的 条 款 无 效 , 其 他 部 分 有 效 。

一 般 情 况 下 , 房 地 产 买 卖 双 方 作 低 房 价 的 , 无 需 承 担 民 事 法 律 责 任 , 只 需 按 照 真 实 房 价 继 续 履 行 合 同 即 可 。 但 在 某 些 案 件 中 , 由 于 买 卖 双 方 约 定 了 虚 假 房 价 , 导 致 一 方 当 事 人 此 后 对 虚 假 房 价 提 出 异 议 , 并 影 响 了 合 同 的 继 续 履 行 , 对 此 买 卖 双 方 均 有 过 错 , 应 各 自 承 担 过 错 责 任 。 但 对 虚 假 房 价 提 出 异 议 并 拒 绝 履 行 的 一 方 过 错 更 大 , 因 其 存 在 两 方 面 过 错 :第 一 , 违 反 国 家 法 律 , 作 低 房 价 ; 第 二 ,拒 绝 履 行 房 地 产 买 卖 合 同 ,或 拒 绝 按 照 居 间 协 议 签 订 房 地 产 买 卖 合 同 。 而 愿 意 履 约 的 一 方 当 事 人 仅 存 有 一 方 面 过 错 , 即 违 反 法 律 作 低 房 价 。 因 此 , 法 官 应 根 据 双 方 过 错 情 况 进 行 裁 量 , 确 定 合 理 的 违 约 金 数 额 , 避 免 出 现 过 错 大 小 不 同 的 当 事 人 承 担 相 同 的 责 任 , 或 一 方 当 事 人 承 担 全 部 违 约 责 任 的 情 况 。

这 一 责 任 分 配 方 式 , 客 观 上 有 利 于 减 少 作 低 房 价 的 现 象 产 生 。 买 卖 双 方 在 签 订 作 低 房 价 的 合 同 时 , 应 预 料 到 相 应 的 风 险 , 即 对 方 以 房 价 虚 假 为 由 不 履 行 合 同 的 情 况 下 , 由 于 买 卖 双 方 对 作 低 房 价 均 有 过 错 , 愿 意 履 约 一 方 也 应 承 担 一 定 责 任 , 客 观 上 减 少 了 当 事 人 , 尤 其 是 不 能 从 作 低 房 价 行 为 中 获 利 的 一 方 当 事 人 作 低 房 价 的 意 愿 。

■ 法 官 是 否 应 主 动 审 查 房 地 产 买 卖 合 同 是 否 存 在 作 低 房 价

在 实 践 中 ,房 地 产 买 卖 双 方 作 低 房 价 主 要 有 两 种 情 况 :第 一 ,在 房 地 产 买 卖 合 同 或 居 间 协 议 中 约 定 虚 假 房 屋 成 交 价 格 , 并 另 行 签 订 补 充 协 议 , 约 定 真 实 成 交 价 格 ; 第 二 , 在 房 屋 买 卖 合 同 或 居 间 协 议 中 约 定 房 价 若 干 , 装 修 款 若 干 。 由 于 房 地 产 买 卖 涉 及 金 额 较 大 , 当 事 人 仅 以 书 面 形 式 约 定 虚 假 成 交 价 格 而 未 以 书 面 方 式 约 定 真 实 成 交 价 格 的 情 况 极 少 。

在 第 一 种 情 况 中 , 当 争 议 发 生 时 , 当 事 人 往 往 明 确 主 张 , 约 定 房 价 不 是 真 实 成 交 价 格 , 并 举 出 补 充 协 议 加 以 证 明 。 此 时 , 作 低 房 价 的 事 实 很 容 易 被 证 实 , 法 官 应 确 认 该 事 实 , 并 在 此 基 础 上 进 行 判 决 。

如 果 双 方 当 事 人 均 未 提 出 房 地 产 买 卖 合 同 或 居 间 合 同 中 所 约 定 的 房 价 为 虚 假 房 价 , 则 不 能 要 求 法 官 主 动 审 查 作 低 房 价 数 额 的 合 理 性 , 因 为 房 地 产 市 场 变 化 较 快 , 房 屋 价 格 一 直 处 于 波 动 之 中 , 不 能 要 求 法 官 随 时 掌 握 房 地 产 市 场 信 息 并 对 房 地 产 买 卖 价 格 是 否 合 理 进 行 判 断 。 因 此 , 法 官 仅 需 在 发 现 有 作 低 房 价 可 能 的 时 候 进 行 审 查 , 如 一 方 当 事 人 提 出 买 卖 合 同 存 在 作 低 房 价 时 , 法 官 应 主 动 审 查 。

根 据 谁 主 张 、 谁 举 证 的 原 则 , 在 判 断 房 地 产 交 易 价 格 是 否 系 虚 假 成 交 价 格 时 , 应 主 要 由 提 出 该 项 主 张 的 当 事 人 承 担 举 证 责 任 。 但 法 官 也 应 结 合 前 后 合 同 签 订 后 的 履 行 情 况 、 前 后 合 同 约 定 的 成 交 价 与 市 场 价 格 的 差 距 大 小 、 合 同 登 记 备 案 情 况 等 综 合 判 断 。 在 必 要 时 , 法 官 可 以 咨 询 房 地 产 交 易 中 心 相 关 工 作 人 员 , 了 解 讼 争 房 地 产 的 大 致 价 格 。

■ 买 卖 双 方 、 中 介 公 司 应 承 担 的 责 任

房 地 产 买 卖 双 方 作 低 房 价 的 , 从 性 质 上 看 , 属 于 一 种 逃 税 行 为 , 不 仅 破 坏 了 国 家 对 于 不 动 产 交 易 的 税 收 体 系 , 使 国 家 应 征 税 款 流 失 , 还 扰 乱 了 不 动 产 交 易 的 市 场 秩 序 , 由 于 房 产 交 易 信 息 本 身 是 交 易 的 基 础 , 如 果 登 记 机 关 的 合 同 等 信 息 本 身 就 不 真 实 , 将 削 弱 不 动 产 登 记 原 则 的 意 义 。 房 地 产 买 卖 双 方

作 低 房 价 逃 税 的 ,应 承 担 相 应 的 行 政 责 任 ,情 节 严 重 的 ,应 承 担 刑 事 责 任 。

中 介 公 司 由 于 具 备 房 地 产 买 卖 方 面 的 专 业 知 识 , 往 往 在 作 低 房 价 的 过 程 中 起 到 了 至 关 重 要 的 作 用 , 不 乏 为 获 得 佣 金 而 促 使 买 卖 双 方 作 低 房 价 者 , 极 大 地 影 响 了 国 家 税 收 体 系 和 市 场 秩 序 。 因 此 , 中 介 公 司 促 成 房 地 产 买 卖 双 方 作 低 房 价 进 行 交 易 的 , 理 应 进 行 处 罚 , 但 目 前 尚 缺 乏 相 关 的 法 律 规 定 。 房 地 产 管 理 机 关 虽 然 是 房 屋 买 卖 中 介 公 司 的 监 管 机 关 , 但 未 经 法 律 法 规 授 权 , 不 能 对 中 介 公 司 促 成 买 卖 双 方 签 订 作 低 房 价 合 同 的 行 为 进 行 行 政 处 罚 。

因 此 , 应 当 制 定 行 政 法 规 或 地 方 性 法 规 , 赋 予 房 地 产 管 理 部 门 对 中 介 公 司 促 成 买 卖 双 方 签 订 作 低 房 价 合 同 行 为 的 行 政 处 罚 权 。 对 中 介 公 司 确 实 促 成 买 卖 双 方 作 低 房 价 的 行 为 , 可 以 予 以 通 报 , 并 将 通 报 内 容 在 新 闻 媒 体 上 公 布 , 还 可 以 进 行 警 告 、 罚 款 、 没 收 违 法 所 得 以 及 暂 扣 或 吊 销 营 业 执 照 等 行 政 处 罚 , 对 具 体 操 作 的 执 业 人 员 , 也 应 进 行 警 告 、 罚 款 、 没 收 违 法 所 得 等 行 政 处 罚 ; 执 业 人 员 构 成 教 唆 犯 罪 的 , 应 当 受 到 刑 罚 处 罚 。 此 外 , 行 业 协 会 应 尽 快 制 定 行 业 规 范 , 掌 握 中 介 机 构 及 其 执 业 人 员 执 业 情 况 和 违 法 违 规 情 况 , 在 协 会 内 及 时 通 报 行 政 机 关 的 惩 戒 、 处 罚 情 况 。

■ 房 地 产 管 理 机 关 、 税 务 机 关 应 如 何 对 作 低 房 价 的 行 为 进 行 监 管

房 地 产 管 理 部 门 可 以 建 立 房 地 产 价 格 评 估 体 系 , 对 房 地 产 的 市 场 价 格 进 行 评 估 。 根 据 《 中 华 人 民 共 和 国 契 税 暂 行 条 例 》 第 四 条 第 二 款 的 规 定 , 土 地 使 用 权 出 售 、 房 屋 买 卖 成 交 价 格 明 显 低 于 市 场 价 格 并 且 无 正 当 理 由 的 , 或 者 所 交 换 土 地 使 用 权 、 房 屋 的 价 格 的 差 额 明 显 不 合 理 并 且 无 正 当 理 由 的 , 由 征 收 机 关 参 照 市 场 价 格 核 定 。 根 据 《 中 华 人 民 共 和 国 营 业 税 暂 行 条 例 》 第 七 条 的 规 定 , 纳 税 人 销 售 不 动 产 的 价 格 明 显 偏 低 并 无 正 当 理 由 的 , 由 主 管 税 务 机 关 核 定 其 营 业 额 。 根 据 《 中 华 人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 实 施 条 例 》 第 十 条 的 规 定 , 个 人 所 得 的 形 式 为 实 物 的 , 应 当 按 照 取 得 的 凭 证 上 所 注 明 的 价 格 计 算 应 纳 税 所 得 额 ; 凭 证 上 所 注 明 的 价 格 明 显 偏 低 的 , 参 照 市 场 价 格 核 定 应 纳 税 所 得 额 。 据 此 , 房 地 产 交 易 中 心 可 以 指 定 评 估 公 司 对 二 手 房 成 交 价 格 做 评 估 , 如 果 交 易 价 格 过 低 , 可 能 通 不 过 评 估 , 无 法 进 行 过 户 。 这 一 评 估 系 统 在 上 海

部 分 地 区 实 行 后 , 确 实 减 少 了 作 低 房 价 的 行 为 。 但 是 , 房 地 产 价 格 是 随 着 市 场 的 变 化 随 时 波 动 的 , 评 估 系 统 应 当 综 合 各 方 面 信 息 , 随 时 进 行 更 新 , 以 保 证 其 真 实 反 映 当 地 房 地 产 价 格 。

(作 者 单 位 :上 海 市 检 察 院 第 一 分 院 )

评 论

法 律 如 何 对 行 业 “ 潜 规 则 ” 说 不

罗 欣

目 前 , 在 北 京 、 上 海 等 大 城 市 , 由 于 新 房 房 价 居 高 不 下 , 房 产 市 场 中 二 手 房 交 易 变 得 十 分 活 跃 , 由 中 介 机 构 斡 旋 买 卖 双 方 作 低 房 价 逃 避 国 家 征 税 以 促 成 房 屋 交 易 , 已 成 为 房 屋 买 卖 中 介 行 业 “ 潜 规 则 ” 。 司 法 实 践 中 , 也 存 在 大 量 因 作 低 房 价 而 产 生 的 房 地 产 买 卖 合 同 纠 纷 同 案 不 同 判 现 象 。 上 海 市 人 民 检 察 院 第 一 分 院 召 开 的 二 手 房 交 易 纠 纷 “ 同 案 不 同 判 ” 研 讨 会 , 其 意 义 不 仅 仅 在 于 推 动 司 法 层 面 上 统 一 法 律 适 用 , 更 在 于 揭 开 二 手 房 交 易 中 逃 税 现 象 的 行 业 “ 潜 规 则 ” 面 纱 , 质 问 社 会 诚 信 建 设 。 此 外 , 了 解 诚 信 原 则 究 竟 是 一 种 自 律 的 道 德 规 范 ,还 是 民 事 交 易 应 遵 循 的 法 律 规 范 ,也 有 助 于 我 们 自 觉 守 法 、用 法 , 更 好 地 维 护 自 己 合 法 权 益 。

首 先 要 分 清 偷 税 、 逃 税 、 避 税 不 是 一 个 概 念 。 从 法 律 层 面 上 看 , 公 民 既 是 纳 税 的 义 务 主 体 , 同 时 也 是 享 受 由 税 收 来 源 提 供 的 社 会 公 共 产 品 和 公 共 服 务 的 权 利 主 体 , 偷 税 概 念 显 然 缺 乏 科 学 性 。 全 国 人 大 常 委 会 法 工 委 刑 法 室 副 主 任 黄 太 云 在 介 绍 刑 法 修 正 案 (七 ) 中 偷 税 罪 重 大 修 改 背 景 时 表 示 , 应 借 鉴 国 外 经 验 ,对 偷 税 罪 进 行 再 认 识 。我 国 刑 法 所 称 “ 偷 税 ” ,在 外 国 刑 法 里 称 为 “ 逃 税 ” ,英 文 是 T““E“““i°n,是 指 公 民 逃 避 履 行 纳 税 义 务 的 行 为 。我 们 习 惯 上 把 这 类 行 为 称 为 “ 偷 税 ” , 主 要 是 传 统 上 认 为 , 无 论 公 司 还 是 个 人 , 如 果 逃 避 给 国 家 缴 税 , 就 如 同 小 偷 到 国 库 里 偷 东 西 一 样 可 恨 。 但 实 际 上 逃 税 与 偷 毫 不 相 干 , 纳 税 是 公 民 必 须 履 行 的 一 项 光 荣 义 务 , 如 果 公 民 有 逃 避 国 家 税 收 的 行 为 ,

只 能 说 逃 税 而 不 是 偷 税 , 法 律 会 根 据 其 逃 避 的 税 额 和 比 例 追 究 其 相 应 的 责 任 。 因 此 , 刑 法 修 正 案 (七 ) 修 改 了 该 罪 的 罪 状 表 述 , 由 “ 偷 税 ” 改 为 “ 逃 税 ” , 不 再 使 用 “ 偷 税 ” 一 词 , 而 代 之 以 “ 逃 避 缴 纳 税 款 ” 。 至 于 避 税 , 也 称 合 理 避 税 , 主 要 是 指 国 际 避 税 , 由 于 各 个 国 家 税 收 法 律 内 容 不 一 , 因 纳 税 主 体 或 征 税 对 象 不 同 存 在 国 际 私 法 上 的 多 个 连 结 点 , 当 事 人 为 追 求 税 后 利 益 的 最 大 化 , 利 用 管 辖 冲 突 规 避 征 税 , 是 一 种 合 理 行 为 , 不 存 在 任 何 法 律 责 任 或 道 义 责 任 。 而 国 内 避 税 情 况 比 较 复 杂 , 其 责 任 不 能 一 概 而 论 。

二 手 房 交 易 中 作 低 房 价 逃 避 国 家 征 税 的 行 为 , 从 性 质 上 看 是 一 种 逃 税 行 为 。 多 数 案 例 中 中 介 以 居 间 合 同 加 上 补 充 协 议 形 式 作 低 房 价 , 买 方 与 卖 方 都 是 参 与 者 , 如 果 其 出 于 不 打 算 履 行 合 同 的 目 的 , 以 作 低 房 价 逃 税 致 使 合 同 无 效 为 由 起 诉 , 有 违 基 本 的 诚 信 要 求 , 殊 不 知 , 诚 信 原 则 是 民 事 法 帝 王 条 款 , 诚 信 原 则 对 当 事 人 而 言 不 仅 仅 是 一 种 道 德 规 范 , 还 是 指 导 分 清 是 非 责 任 的 法 律 规 范 , 法 律 不 应 该 也 不 可 能 为 违 背 诚 实 信 用 的 一 方 保 驾 护 航 。 并 且 , 对 于 逃 避 缴 纳 税 款 情 节 严 重 的 , 也 存 在 追 究 刑 事 责 任 的 可 能 。 根 据 刑 法 修 正 案 (七 ) 的 规 定 ,对 逃 避 缴 纳 税 款 达 到 规 定 的 数 额 、比 例 标 准 ,已 经 构 成 犯 罪 的 初 犯 , 只 有 满 足 以 下 三 个 先 决 条 件 方 可 不 予 追 究 刑 事 责 任 :一 是 在 税 务 机 关 依 法 下 达 追 缴 通 知 后 , 补 缴 应 纳 税 款 ; 二 是 缴 纳 滞 纳 金 ; 三 是 已 受 到 税 务 机 关 行 政 处 罚 。

说 到 底 , 房 屋 买 卖 是 老 百 姓 自 己 的 事 , 私 法 自 治 领 域 司 法 机 关 一 般 不 应 主 动 干 预 , 但 如 果 我 们 有 完 善 的 税 收 监 管 体 系 , 并 建 立 可 供 社 会 公 众 查 阅 的 单 位 和 个 人 的 诚 信 记 录 档 案 , 能 促 使 公 民 自 觉 履 行 纳 税 义 务 , 当 事 人 就 不 会 为 此 对 簿 公 堂 了 。

各 方 观 点

▲ 顾 肖 荣 (上 海 社 会 科 学 院 法 学 研 究 所 所 长 、 研 究 员 ):“ 同 案 不 同 判 ” 现 象 在 民 事 、 刑 事 领 域 都 比 较 普 遍 。 其 一 , 主 张 合 同 部 分 无 效 , 法 律 依 据 是 合 同 法 及 有 关 司 法 解 释 。 不 能 让 合 同 反 悔 的 一 方 从 中 得 到 好 处 , 否 则 就 违 反 了 合 同 法 的 原 意 。 其 二 , 对 于 合 同 履 行 过 程 中 的 纠 纷 , 应 在 合 同 有 效 的 前 提 上 ,

把 价 格 恢 复 ,把 税 收 问 题 解 决 了 ,不 需 要 对 当 事 人 进 行 惩 罚 或 处 罚 ; 对 于 房 屋 买 卖 已 成 交 , 合 同 已 履 行 完 结 的 , 如 果 逃 税 符 合 法 律 规 定 的 比 例 和 数 额 条 件 , 税 务 局 肯 定 有 处 罚 权 , 房 产 局 应 该 没 有 处 罚 权 , 总 之 此 类 情 况 复 杂 需 要 具 体 问 题 具 体 分 析 。

▲ 牟 逍 媛 (华 东 政 法 大 学 教 授 ):从 鼓 励 交 易 角 度 , 法 律 应 该 保 障 交 易 安 全 和 市 场 稳 定 。 买 卖 合 同 订 立 时 , 买 卖 双 方 均 是 真 实 意 思 的 表 示 , 但 双 方 都 是 为 了 自 己 的 利 益 ,在 买 卖 过 程 中 产 生 两 个 价 格 :交 易 价 和 合 同 价 ,以 此 规 避 法 律 。如 认 定 合 同 全 部 无 效 ,不 符 合 保 护 交 易 的 目 的 ; 但 如 果 放 任 此 行 为 ,又 是 对 规 避 法 律 的 行 为 视 而 不 见 。 但 现 在 认 定 作 低 房 价 没 有 具 体 标 准 , 法 官 作 为 中 立 方 , 很 难 进 行 评 判 , 这 也 是 同 案 不 同 判 的 原 因 之 一 。 因 此 房 地 局 是 否 可 以 制 定 一 个 标 准 ,如 装 修 款 在 20%或 30%以 内 ,房 价 在 这 个 范 围 之 外 ,才 是 作 低 房 价 。 在 此 标 准 出 台 前 , 法 官 不 应 主 动 审 查 是 否 作 低 房 价 。

▲ 盛 焕 炜 (上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院 审 监 庭 庭 长 ):目 前 规 避 法 律 做 低 房 价 是 房 屋 买 卖 中 介 市 场 之 常 态 。我 国 是 成 文 法 国 家 ,而 不 是 判 例 法 国 家 。 “ 同 案 不 同 判 ” 中 “ 同 案 ” 是 相 对 的 , “ 不 同 判 ” 是 绝 对 的 。当 然 ,对 同 类 案 件 应 当 有 相 对 统 一 的 执 法 尺 度 。 二 手 房 交 易 市 场 有 一 些 合 同 不 规 范 , 多 是 与 中 介 公 司 签 署 的 居 间 合 同 , 当 事 人 双 方 并 没 有 买 卖 合 同 , 法 院 一 般 不 做 主 动 性 审 查 。 对 于 作 低 房 价 案 件 , 我 认 为 , 只 要 是 当 事 人 真 实 意 思 的 表 示 , 不 违 反 双 方 法 律 强 制 性 规 定 , 合 同 即 应 有 效 。 房 价 包 括 很 多 组 成 部 分 , 如 装 修 、 设 备 等 , 还 有 市 场 因 素 , 如 卖 家 急 于 卖 房 或 买 家 急 于 买 房 , 这 是 双 方 当 事 人 的 自 身 需 求 影 响 房 价 。 诚 信 原 则 是 民 法 的 基 本 原 则 , 双 方 串 通 作 低 房 价 , 不 论 他 是 否 违 反 法 律 , 都 是 碰 触 到 了 道 德 的 底 线 , 法 官 要 考 虑 到 哪 一 方 更 不 诚 信 。 民 事 审 判 不 同 于 刑 事 审 判 的 排 他 原 则 , 法 官 要 考 虑 很 多 因 素 , 特 别 是 考 虑 到 市 场 交 易 价 格 的 波 动 , 判 决 不 同 是 正 常 的 。

▲ 李 国 华 (上 海 市 房 管 局 政 策 法 规 处 处 长 ):二 手 房 交 易 中 买 卖 自 由 是 一 个 原 则 , 合 同 意 思 真 实 也 是 一 个 原 则 。 将 房 价 分 解 成 几 个 部 分 , 如 房 价 和 装 修 款 、 设 备 款 分 开 , 国 外 也 有 这 种 情 况 , 被 称 为 合 理 避 税 。 我 国 对 房 价 应 包 含

哪 些 内 容 没 有 界 定 , 合 同 中 房 价 条 款 与 其 他 条 款 具 有 可 分 性 , 是 相 对 独 立 的 , 从 稳 定 房 地 产 交 易 角 度 , 主 张 认 定 合 同 部 分 无 效 。

▲ 徐 澜 波 (上 海 社 会 科 学 院 法 学 研 究 所 研 究 员 ):合 同 的 有 效 无 效 , 应 根 据 合 同 法 来 进 行 判 断 。 只 要 是 双 方 真 实 意 思 表 示 , 符 合 诚 信 原 则 , 就 应 认 定 合 同 有 效 。 在 此 过 程 中 , 可 能 会 出 现 一 定 的 偏 差 , 发 生 效 力 认 定 上 的 困 难 。 根 据 合 同 法 第 五 十 二 条 的 规 定 , 违 反 法 律 、 行 政 法 规 的 强 制 性 规 定 的 合 同 无 效 。 但 我 国 没 有 区 分 强 制 性 规 范 和 强 行 性 规 范 。 我 理 解 , 现 在 的 税 收 法 规 是 国 家 宏 观 调 控 的 规 范 , 属 于 管 理 性 的 强 制 性 规 范 , 对 行 为 本 身 的 效 力 不 产 生 影 响 , 对 逃 税 行 为 产 生 何 种 责 任 、 进 行 何 种 处 罚 , 则 可 依 据 税 法 进 行 。 对 实 践 中 出 现 “ 鸳 鸯 合 同 ” 作 低 房 价 的 , 如 果 不 是 严 重 损 害 国 家 利 益 、 公 共 利 益 或 第 三 人 利 益 , 则 不 应 认 定 合 同 无 效 。 司 法 实 践 中 , 法 院 不 应 一 概 认 定 整 个 行 为 有 效 无 效 , 而 是 要 结 合 具 体 案 情 进 行 评 判 , 即 认 定 基 本 行 为 的 效 力 , 其 他 部 分 有 瑕 疵 的 , 进 行 补 正 , 或 认 定 无 效 。 如 果 认 定 合 同 无 效 , 那 么 会 使 当 事 人 投 机 取 巧 , 在 房 价 上 涨 的 时 候 卖 方 不 诚 信 , 在 房 价 下 跌 时 买 方 不 诚 信 , 进 而 可 由 道 德 质 疑 上 升 到 法 律 争 议 。 由 于 法 条 规 定 的 不 具 体 , 导 致 法 官 判 决 不 同 , 有 关 部 门 应 出 台 指 导 认 定 无 效 合 同 的 具 体 规 则 , 对 法 律 的 统 一 适 用 和 规 范 统 一 判 决 有 所 裨 益 。

▲ 水 启 裕 (上 海 市 税 务 局 财 产 行 为 税 处 副 处 长 ):对 于 此 类 合 同 纠 纷 , 第 一 , 税 务 部 门 不 可 能 去 判 断 合 同 有 效 还 是 无 效 , 我 们 只 根 据 税 收 征 管 法 进 行 处 罚 ; 第 二 , 交 易 中 , 买 卖 双 方 都 有 交 税 的 义 务 , 只 是 税 种 不 同 , 逃 税 是 双 方 的 ; 第 三 , 在 居 间 合 同 阶 段 , 从 税 务 机 关 来 讲 , 因 为 还 没 有 进 行 交 易 , 当 事 人 还 没 有 缴 税 的 义 务 。 如 果 合 同 部 分 有 效 , 交 易 也 有 效 , 只 是 价 格 条 款 无 效 。

▲ 陈 涧 波 (上 海 市 房 地 产 交 易 中 心 副 主 任 ):这 类 案 件 中 引 起 纠 纷 不 是 交 易 价 格 , 而 是 税 收 申 报 价 格 。 而 交 易 价 格 和 纳 税 价 格 可 以 是 不 同 的 , 我 们 现 在 采 取 的 是 就 高 不 就 低 原 则 , 即 交 易 价 格 低 于 纳 税 价 格 的 , 可 以 进 行 调 整 。 方 法 有 两 种 , 一 种 是 委 托 评 估 机 构 进 行 评 估 , 一 种 是 有 疑 义 时 由 评 估 机 构 评 估 , 这 与 大 部 分 国 家 也 是 接 轨 的 。 但 判 定 交 易 价 格 是 否 合 理 在 技 术 上 有 难 度 , 因

为 很 难 分 清 多 少 是 房 屋 价 格 , 多 少 是 装 修 价 格 。 目 前 我 国 税 收 征 管 制 度 是 阶 梯 式 的 , 普 通 房 和 非 普 通 房 需 缴 税 数 额 差 别 很 大 , 从 经 济 学 来 讲 , 都 需 要 交 易 成 本 , 将 交 易 价 格 纳 入 不 纳 税 或 少 纳 税 的 范 畴 , 是 人 的 正 常 倾 向 。

二手房交易中突出问题的调查与法律研究

律师协会房地产专业委员会自 2006年底至 2007年 9月针对二手房市场从法 律的视角进行了一次全方位的调研。 通过对调查成果的总结和分析, 房地产委员 会现以这份 《二手房交易中突出问题的调查与法律研究》 的调查报告的形式, 向 各被调查主体和与二手房交易相关的各市场主体汇报调查的成果。

该份调查报告通过对现今二手房交易中存在的矛盾纠纷和迫切需要解决的 问题进行研究并提出相应的法律分析意见和建议。

第一部分为物业中介公司与买受人的突出矛盾及处理。

该部分首先针对目前中介公司的收费现状、 收费标准及收费法律依据进行分 析,提出以加强立法、加强行政监控、建立信用制度等方式完善收费模式。其次 针对交易中频繁出现的跳单、 飞单、 吃差价、 挪用资金等现象分析其存在的原因 及具体行为的合法性及违法性并提出相应的法律思考及解决方案。

第二部分为物业中介公司与委托人的突出矛盾及处理。

该部分首先针对社会普遍存在的对中介公司所谓赚取差价、 双向收费等问题 的抨击, 从合同性质的法律角度客观地分析具体情况的合法性和违法性, 探讨如 何最大限度地保护包括中介公司在内的交易各方的合法权益。 同时对交易双方违 约时中介公司在何种情况下承担违约责任、 产权瑕疵保障义务的承担、 委托人权 限的认定等问题进行了分析和探讨。

第三部分为物业中介公司与按揭银行的突出矛盾及处理。

该部分主要针对不断扩大的二手房交易量给按揭银行带来的无限商机以及 同时带来的商业风险进行分析并提出相应的法律建议。

第四部分为物业中介公司与政府职能部门的突出矛盾及处理。

该部分主要针对现在政府对二手房交易市场及中介公司的监管现状、 监管法 律依据进行分析并提出加强监管力度、 完善地方立法、 发挥行业自律等方面的法 律思考。

由于时间、 人力和水平的限制, 调查报告必然由许多不足之处, 请各相关人 士不吝赐教,积极提出意见和建议。

前言

近年来, 随着中国经济的快速增长及珠海这座海滨美城本身所具有的人文内 涵的感染, 房地产市场迅猛发展, 具体表现在:新注册的房地产开发企业迅速增 加、 房地产开发项目迅速增长、 积压多年的烂尾楼盘盘活复工、 二手房交易量较

往年成倍增长、 房产价格一路上扬、 房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。 但是在房地产市场的沸腾之中, 也同时显现了诸多矛盾与纠纷。 二手房交易 中, 中介公司和委托方、 买受方的纠纷不断涌现, 与交易配套的银行按揭业务在 给银行带来商机的同时, 也带来了更多的商业风险, 使得银行采取更审慎的态度 对待二手房按揭业务,未能完全形成二手房市场的良性互动。

针对房地产市场的上述现象, 律师协会房地产专业委员会在全市范围内针对 二手房交易市场进行调查,通过问卷、座谈、走访等方式,分别对二手房交易的 参与者、 管理者进行调查, 深入了解我市二手房市场的现状, 目的在于为构建具 有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。

经过调查结果的分析、 研究, 我们认为在我市二手房交易中, 应当研究的重 点为:中介公司与交易各方的不明确的法律关系为根源产生的中介公司与交易各 方的突出矛盾、 交易安全、 应对策略及中介公司合法权利的法律保护途径。 本文 将围绕这些突出问题展开研究,以达抛砖引玉的目的。

根据我们的调查,参考北京、上海、广州等大中城市同类调研成果,我市的 二手房交易, 与其他城市一样, 80-90%是通过物业中介公司进行交易的。 但物业 中介公司的交易方式因法律、 法规和政策的缺失, 导致交易模式的五花八门, 加 之物业中介公司的从业人员素质参差不齐, 交易中的不规范行为时有发生, 以致 同一单二手房交易, 因由不同的物业中介公司和由不同的从业人员操作, 与交易 各方发生的关系、 结果大不相同, 从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾, 严 重影响了二手房交易市场的健康发展。

一、物业中介公司与买受人的突出矛盾,具体表现在:

1、中介收费标准不统一,收费种类繁多,是物业中介公司与买受人最为突 出的矛盾。

在我们的调查中, 根据市消委会提供的数据, 在二手房交易的投诉中, 关于 中介收费的投诉为数最多,略占整个二手房交易投诉的 20%左右。具体表现在收 费标准不统一, 中介公司对收取的中介费用名称不统一, 有的叫“中介费”, 有 的叫“佣金”, 有的叫“咨询服务费”, 有的叫“经纪费用”等等, 名目繁多杂 乱, 更使得中介公司的正常收费扑朔迷离, 加之各物业中介公司对一些延伸服务, 也有部分公司收取费用,如在办理产权过户中收取所谓的“加急费”、“评估 费”、 “按揭费”、 “律师费”等等, 待买受人事后了解到以上一些费用并不存 在或费用数额不真实,要求退费而产生矛盾。

通过调查分析,专业委员会认为,造成上述现象有其客观基础:第一,物业 中介公司盲目追求高额利润,有法不依,是产生上述现象的主要原因;第二,现 行法律、法规和政策的缺失,使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚 信,放纵了市场中的各种欲望,从而引发了上述现象的产生和泛滥。迄今为止, 我国关于物业中介公司的收费,仅有 1995年 7月 7日由国家计委、建设部颁发 的 《关于房地产中介服务收费的通知》 一部法规, 该 《通知》 第六条明确规定“房 地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托, 进行居间代理收取的佣金。 房屋买 卖代理收费,按成交价格总额的 0.5-2.5%计收。”

国家计委、建设部的这一《通知》,明确如下问题:第一:物业中介公司与 委托人之间的法律关系,是居间法律关系;第二,收取的居间费用称谓为佣金; 第三,收费的标准是在 0.5-2.5%之间。但存在如下问题,导致该《通知》在实 际操作中难以贯彻执行。第一,该《通知》未概括完物业公司、委托人之间的法 律关系。 换句话说, 专业委员会认为在物业中介公司与委托人之间并非仅有居间

法律关系,而《通知》仅对居间法律关系的收费作出规定,其他法律关系的收费 依据是否就处于无法可依的状态; 第二, 物业中介公司与委托人因居间法律关系 而收取佣金, 是单向委托人收取, 或是同时向买受人也按同样标准收取佣金, 《通 知》对此未做明确规定,但双向收取佣金在实践中却屡见不鲜。 《通知》对此不 做明确规定, 可否推定为 《通知》 的本意是否定双向收取佣金的价值取向?第三, 收取佣金的标准是 0.5-2.5%,其考量的标准是什么?且这一标准是在十多年以 前, 现在的经济发展与中介公司的居间行为的运作成本都与 《通知》 下达时不可 同日而语。 时至今日, 执行该标准是否会让中介公司的正常经营活动难以为继? 鉴于此, 专业委员会认为, 规范二手房交易市场中的价格体系, 应该充分考 虑作为二手房交易市场的最重要主体——物业中介公司在不同法律关系之中的 劳动价值,使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、 买受人、 银行等等主体尊重物业中介公司的劳动并认同其价值。 因此抓好如下工 作,规范市场,减少、消除物业中介公司的乱收费现象则成为当务之急:

1)尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法,从法律、法规上明确物业 中介公司的市场准入条件、 交易模式, 规范合同和合理的收费标准, 从源头上消 除矛盾。

但因立法的时间较长, 可以通过政府调控制定政策和针对已出台的法规制定 执行细则, 特别是像珠海这类有地方立法权的城市, 应争取根据本地情况尽快立 法,使得二手交易市场的运作处于有法可依的有序状态。

但专业委员会认为:立法的目的,在与使二手房市场的运作处于有序状态, 而不是把所有市场主体的手脚束缚起来。 因此不论是以政策调整, 还是对已颁布 法规制定实施细则, 还是单独进行地方立法, 都应满足市场调整的空间, 使得各 个参加主体的自身利益随行就市作局部调整。

2)加强对二手房交易市场的行政监控,如工商、建设、物价、房产登记中 心、 税务、 消费者协会等各职能部门, 应从各环节加强对二手房交易市场的动态 和静态监控和管理。 所谓静态监控和管理, 主要指对二手房交易各环节和各交易 主体的立章建制, 包括对各交易主体的各类报告、 报表的核实和审查; 所谓动态 监控和管理,主要指对二手房交易市场及各类主体的违规违法的现象进行查处。 动、静结合,才能真正起到监控、管理和引导的作用。

当然,在调查中,专业委员会也注意到:关于政府各职能部门的行政监控, 实际上已有部分法规、 政策出台。 目前亟待解决的是行政机关的职业使命感和进 一步加强执法的力度问题。

3)尽快建立二手房交易市场的信用制度,建立、完善从业经纪人的信用资 质管理体系和资质信用档案管理系统, 进一步强化行业自律。 有关这一部分工作, 市经纪人协会已开始起步, 特别是对执业经纪人的资格培训、 认证等工作。 但建 立、完善信用资质管理体系和资质信用档案管理系统,是一个庞大的系统工程, 这方面的任务还任重道远,亟待强化和突破。

在调查工作中, 专业委员会认为信用体系的建立和完善, 是加强对二手房交 易市场及参与主体进行管理的重要环节, 但目前搞好这一工作存在如下问题:由 经纪人协会牵头搞信用体系的建立和完善, 从体制、 结构到经费来源, 都难以使 这工作迅速见成效。因为:第一,建立行业信用体系,事关交易秩序的健康有序 发展, 应该是政府的责任。 第二, 经纪人协会作为带有一定政府色彩的自负盈亏 的协会,从经费、人员素质都难以承担如此庞大的系统工程;第三,经纪人协会 与政府脱钩, 意味着推动这项工作的政治效应和经济保证是断层, 难免会出现以

“推动、 建立信用体系为借口, 巧捏名目收费养活协会”的嫌疑, 使得二手房交 易市场各参与主体的积极性不高,甚至对立、不配合这项工作的开展。鉴于此, 专业委员会认为,建立完善信用体系,应由政府亲自抓。

值得一提的是:作为二手房交易主体之一的物业中介公司, 已经意识到建立 信用体系的重要性。 珠海市十几家物业中介机构自发组建珠海物业联盟, 以实现 房源、 客源等资源互通, 同时对经营违规的公司进行制裁、 违规的从业人员在参 加联盟的范围内不予录用来进行行业规范。 需要注意的是:这种联盟方式还处自 发式探索阶段,各联盟成员之间的关系仅靠对改善行业生存环境的直观认识维 系,有关联盟成员之间的协议,对相互之间的关系、权利及义务的界定不清晰, 未形成一致认同的规则。

专业委员会认为, 部分物业中介公司通过改善行业行为规则、 实现资源互通、 建立简单的信用体系和模式的探索是值得肯定的。 但相关各职能部门应及时加强 引导、提升物业中介公司的认识,把这种尚处自发状况、认识不清晰的行为,上 升为自觉的理性的认识,帮助他们建立规则明确、权利、义务清楚的合同关系, 并借此机会建立、完善行业信用体系。

2、“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在,引发了物业 中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。

1)“跳单”,这一称谓并不是法律概念,而是行业俚语。主要指参加二手 房交易的委托方、受托方在从物业中介公司处获得交易相对方的基本信息资料 后,避开物业中介公司私下成交的行为。

“跳单”产生的客观基础, 从表象上看, 是委托方、 买受方在接受物业中介 公司的信息和一定的服务后, 恶意规避向物业中介公司交纳佣金的行为。 从这一 点上说,“跳单”是利欲驱动的结果。但经过认真分析研究,专业委员会认为, “跳单”产生的客观基础, 并非简单的利益驱动, 真实的内在原因是作为拥有资 源(房源)和资金的委托方、买受方,对物业中介公司的信息、网络、服务和品 牌的不认同,甚至是蔑视。在他们的天平上,资源、资金是重量级,是交易双方 追求的最终结果。 而物业中介公司的信息、 服务和促成交易所付出的劳动则是微 乎其微。因此根本就不愿意支付物业中介公司的正常报酬。换句话说,在资源、 资金构成的强权座标系中, 物业中介公司仅是付出了劳动、 促成了交易, 但仍处 于毫无保护状态的弱势地位。 专业委员会认为, 这也是物业中介公司在二手房交 易中, 时常利用信息优势、 利用其制作的所谓格式合同, 设定一定的不公平条款 的内在原因之一。

“跳单”现象, 行为实施人主观上有恶意, 且实施的行为违背了诚实信用的 民事基本原则, 因此具有违法性; “跳单”行为实施人在与物业中介公司签订居 间服务合同并接受了物业中介公司的信息、 网络和服务后, 利用这些私自与交易 相对方成交, 违背与物业中介公司签订的居间服务合同的约定, 应当承担相应的 违约责任,并应赔偿因此给物业中介公司造成的损失。

2)“飞单”,这一称谓同样属行业俚语。主要指在二手房交易中,物业中 介公司的从业人员, 在业务活动中, 利用所从业的物业中介公司的信息、 网络和 服务,掌握了委托人、买受人的基本资料后,恶意规避物业中介公司,私自从事 中介活动并收取佣金的行为。

“飞单”现象产生的客观基础, 从表象上看, 也类似于“跳单”现象, 是利 欲驱动的结果。 但是, 其所反映的确是二手房交易大市场中几类主要的交易主体 的道德、 基本行为准则等方面的巨大缺漏、 对中介服务的必要需求和内心排斥的

矛盾以及不完善的法律规定及市场管理给行为不自制者提供了大量的空间。 所谓 的“飞单”事件的完成, 通常是在符合多项客观条件的基础上的:第一, 中介服 务人员从业素质低下, 故意违反公司的基本管理制度, 利用公司的营销资源进行 私下成交, 从严格的法律意义上讲属于侵占公司财产的行为, 但大多数的从业人 员并没有意识到其行为的严重性。 第二, 委托方和买受方一方面十分迫切的需要 中介公司这个有效的平台为其买卖交易活动提供有效的中介服务以求迅速成交。 另一方面, 由于中国社会长期存在的对人的劳动价值的不尊重使这两类重要的交 易主体在十分需要中介服务的同时排斥支付服务费用, 竭尽全力少交甚至不交中 介费。 在房产没有成交之前, 出卖方或买受方有着成交的强烈需求, 其认为只要 可以促成成交, 就可以支付足额甚至高额的中介费, 但一旦成交, 其立即发生了 巨大的心理变化,其不能正确地认识中介公司为促成成交而付出的大量的人力、 物力、财力,认为中介公司没有付出任何成本,不愿意支付中介费。这时如果中 介公司的经办业务员提出少交费用、 私下成交、 不开发票的方式, 可谓“正中下 怀、一拍即合”,既成功交易,又免去了大部分的中介费用。

但是“飞单”现象中的交易主体没有意识的问题是, 其只享受到的是中介公 司提供的信息服务, 没有获得中介公司专业的资金监管服务、 资金保障服务、 产 权瑕疵保障服务、 安全交易服务等等二手房交易中较之中介信息服务更加重要和 关键的服务,在交易出现纠纷后只能后悔莫及。

专业委员会认为, “飞单”现象的产生是全社会的问题, 因此“飞单”现象 的杜绝同样也是一个全民族的问题。 其需要整个国民素质的整体提高、 对他人劳 动成果的有效尊重, 靠一时的教育宣传是很难有好的效果的。 但从眼前来说, 中 介公司不断提高自身服务水准和服务深度, 完善自身管理, 使交易主体自觉认识 到缺离中介公司的完善跟踪与服务,就没有办法保障资金的安全和交易的成功, “飞单”行为其实是顾小利和失大局, 使中介服务成为二手房交易不可或缺的内 容,这时“飞单”现象自然会从根本上得到杜绝。

3)“吃差价”,很明确这一表述就是指中介公司利用其信息优势,向交易 双方刻意隐瞒交易的真实价格, 在交易过程中不仅获取交易佣金, 而且赚取双方 交易差价的行为。

专业委员会认为, 透彻地分析现实中的二手房交易, 媒体和社会给中介公司 定义的“吃差价”行为是不能够一概而论的, 应当细致地根据不同的交易情况来 分析其具体行为的合法性及违法性。

a、 在产权人与代理公司签订的委托合同中已经明确约定的代理费的比例的, 代理公司应当如实地向委托人披露交易的真实情况, 代理公司将高于委托价的部 分自动收取作为佣金的行为应当定义为吃差价的行为, 应当按照相关规定给予处 罚并向合同对方当事人承担违约责任。

b、在产权人与代理公司签订的委托合同中约定代理费的比例同时以格式合 同的形式约定高于代理费的部分作为佣金的, 专业委员会认为这种情况下一般的 委托人无法注意到后部分的格式条款, 所以也不应支持代理公司将高于委托价的 部分作为佣金直接收取。

c、 在产权人与代理公司签订的委托合同中约定实收价格, 包括评估、 税费、 代理费等一切费用均不负责的情况下, 代理公司面临的是一种风险投资, 在该种 情况下, 专业委员会认为, 产权人以代理公司赚取差价为由诉讼要求退还的, 不 应得到支持。

专业委员会认为, 中介公司非法吃差价的行为, 是导致现今各二手房交易主

体对中介公司普遍丧失信任力的一个最着中的原因。 该现象的产生也是多方面的 原因造成的,有表象的,也有深层次的。从表象上看,是中介公司利用其行业优 势, 在多数委托人及买受人不能准确地判断交易房产的市场真实价格、 同时不动 产的价格在同等时期也有可能存在较大成交价差异的情况下, 中介公司不能严格 遵守其行业准则, 赚取交易差价, 以图“一单暴富”或“做一单顶十单”。 从深 层次上讲, 是整个交易市场和交易规则不完善导致的必然结果。 如果我们的二手 房交易市场和交易规则已经非常完善, 所有的交易主体均能够自觉地按照交易规 则操作, 每单交易均能保证中介公司应得的代理费收入, 吃差价还需面临吊销营 业执照而禁止相关人员再行从事同类行业的严格规定和规定的严格执行的话, 吃 差价的现象是必然会得到有效控制的。 因此, 中介公司本身的自律和整个交易规 则和交易管理的完善必须同时得到重视才是有效途径。

3、交易中,中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金,是中 介公司与买受人的又一突出矛盾。

1)中介公司的代收代付是否合法?

专业委员会认为, 中介公司有无权利代收代付房款取决于委托方与其签订的 《出售房屋委托代理合同》 的约定是否包含了代收代付房款的明确的授权, 该行 为合法性的认定应该完全取决于委托人的授权, 不能够一概而论。 在中介公司获 得了委托人的明确授权之后,其代收代付行为的法律后果就完全由委托人承担。 2)持有、挪用、侵占买受人的购房资金对买受人造成的危害分析。

在现实的二手房交易过程中, 由于中介公司的诚信度尚未得到社会的普遍认 可, 因此不论是委托人还是买受人, 更多地是选择由中介公司中介成交, 但房款 由双方直接交接或交由律师事务所监管、 办理银行监管帐户或交公证处提存。 这 样的选择趋向的主要原因一方面是对中介信用的不认可, 各交易主体不认为中介 公司可以完全保证其资金的安全, 担心中介公司出现携款消失的情形。 另一方面, 各交易主体担心由中介公司代收代付房款会给他们隐瞒交易的真实情况、 赚取额 外差价提供更有利的空间和条件。 因此, 在现实交易中, 同意由中介公司代收代 付全部房款的情况是比较少见的。 在珠海市已经发生的案例中, 中介公司以各种 形式携款消失的情况也确有发生, 如××房地产代理公司××姐妹二人携购房客 户数十万元房款潜逃, 现已追查归案, ××物业代理公司经纪人携客户数百万元 首期款潜逃给客户造成巨大的经济损失。 这类案例的发生使得社会普遍对代理公 司代收代付产生极大的不信任感。 针对上述现象的发生, 现国内已有如南京等部 分城市政府明确规定中介公司不允许代收代付房款, 以杜绝中介公司卷款或利用 代收代付的便利吃差价的现象。

3)应对策略。

专业委员会认为, 如果能够最大程度地杜绝上述负面现象, 中介公司的代收 代付是可以促进二手房交易的便利与快捷的, 用政府行为武断地进行禁止是不科 学的处理方法。 那么解决的途径只能是加强品牌的中介公司的资金实力和信用体 系,在发展中不断地将没有资金实力、操作原始、专业水平低劣、口碑糟糕的中 介公司淘汰出市场, 通过转型期的残酷的市场洗牌清除出劣质的中介公司, 突出 品牌中介公司在资金、 专业、 信息各方面的优势, 同时通过品牌中介机构自身的 不断自律与完善, 最终通过事实来赢得交易双方对中介机构的信任使其自觉接受 中介公司的代收代付从而使二手房交易更加正规、安全与快捷。

4、中介公司为了成就交易,承诺代办过户,但片面夸大中介方的作用,但 实际上在办理过户的时间、 保护产权转移的安全性等方面都不尽人意, 引发买受

方的强烈不满,造成矛盾。

在现实的二手房交易过程中, 由于大多数的交易双方对于专业的房产交易的 程序是基本不知情的,他们只是怀者朴素的愿望希望交易能够越快越安全越好, 而中介公司往往会出现为了促成交易,随意地向交易双方不现实地承诺办理过 户、按揭审批、银行放款等等程序的时间,而在合同签订、款项交纳后由不能够 按照其承诺的期限为交易双方办理完毕上述事宜, 使交易各方对本次交易的安全 性顿时产生巨大的怀疑, 导致中介公司与交易各方的纠纷瞬间爆发。 专业委员会 认为,在这个问题上,政府的引导、管理与处罚机制就应当显示出其作用。作为 管理中介公司的政府相关部门, 在发生了上述现象时应当当机立断对相关企业及 主要责任人追究其责任并给予处罚, 使中介公司即使面临巨大的利益诱惑也不敢 越雷池一步, 必须严格按照行业规范, 如实向交易双方披露交易的真实时间和程 序,杜绝纠纷的发生。

5、中介公司利用格式合同或格式条款,预设陷阱,损害买受人的权益,也 是二手房交易中较为突出的矛盾。

二手房买卖交易过程中涉及中介方的合同一般由中介方事先制定, 在该类合 同中普遍存在的格式条款集中体现在:独家代理、 除定额佣金外高于委托价的部 分自动转化为佣金、 超高违约责任的约定等问题上。 针对各中介机构五花八门的 中介服务合同涉及各种各样的格式条款可能存在的在不同程度上损害交易双方 合法权益的问题,专业委员会认为,在理顺委托方、代理公司、买受方的法律关 系的情况下, 由专业的房地产法律工作者制作, 由政府管理部门推广使用统一的 二手房交易过程中的一系列的法律文书是有现实意义的。 可以有效地明确当事人 之间的法律关系, 明确代理费用的收取方式、 明确违约责任的承担方式, 控制代 理公司的违约违规行为, 同时也能够促使委托方和购房者正确地认识代理公司的 工作价值, 避免纠纷的产生。 此项工作在本次调查工作结束之后可以由各相关机 构共同协助完成并进行进一步推广实施。

6、买受方在中介公司签署的“看楼承诺书”的效力和法律性质目前存在着 很大的争议。

代理公司与看房者签订的看楼承诺书在私下交易的情况下通常会成为代理 公司唯一的救命稻草。但是两级法院对于看楼承诺书的法律性质的认定各有不 同。 其究竟具不具备合同的构成要件?对买受方是否发生法律效力?专业委员会 认为, 作为代理公司来说, 房源信息是其最大的财富, 看房者与产权人私下交易 无疑损害了代理公司的合法权益。在代理公司向买受人收取佣金有依据的情况 下, 看楼承诺书应当具有合同的效力, 可以作为代理公司要求买受人支付费用的 依据。专业委员会认为,由于房产是确定的,产权人是唯一的,销售价格及交易 方式也是由同一产权人来决定的, 因此买受人以其他代理公司的销售价格更优惠 或其他理由作为抗辩不应得到支持。

二、中介公司与委托方的突出矛盾,具体表现在:

1、以背靠背的不透明的方式“吃差价”,损害了委托人的既得利益,损害 了委托人作为房产所有人的物业收益权,是中介公司与委托人之间最突出的矛 盾。

关于“吃差价”的法律性质本文在前述 (一) 部分已经做了部分论述。 专业 委员会认为, 根据合同法的基本原则, 中介公司必须向委托人披露交易的真实情 况, 如果中介公司利用其专业优势刻意隐瞒交易价格是严重的违规行为, 必须受 到处罚。 但如果所谓的“差价”是委托人与中介公司就佣金的计算和支付所达成

的双方均接受的方式, 中介公司并没有也不需要向委托人隐瞒交易的真实情况的 话,是不应一概地定义为“吃差价”的违规行为的。

二手房交易中常见的陷阱

随着北京二手房市场的迅速发展,交易中也会出现各种陷阱。

房陷阱一:个人现金收房。 由于许多业主已对“现金收房”的把戏有所提防, 不 法中介于是又以“个人”名义“现金收房”的花招粉墨登场。 这些不法中介 先伪装成个人购房者, 与业主谈好房价后, 再与业主一同去公证处办理房屋出售 全权委托公证。 不法中介手里拿着业主的房产证, 可以转手高价出售, 一旦无法 快速将压在手里的房子变现, 就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成 现金流,甚至有黑中介拿业主的房产证恶意行骗,然后卷款潜逃。

律师提示:不急于用钱的业主, 最好不要选择“现金收购”的卖房方式。 交易双 方一定要见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》,并且到房管局过完户 才能算交易完成,切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事。

卖房陷阱三:代理合同陷阱 一种是霸王条款陷阱。 专家提示:在中介公司 《委 托销售代理协议》 中, 一般会对买卖双方的权责义务都会分别做出规定。 如会规 定中介公司委托出售房屋的时限, 或规定中介公司超时出售的违约责任, 同时也 会规定委托期内业主的义务, 委托期内业主的违约责任等。 另一种代理交易 不透明陷阱。

律师提示:房屋买卖双方一定要见面,当面将价格谈清楚,并正式签订《房屋买 卖合同》。切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损失。

卖房陷阱四:买卖合同陷阱 在这种陷阱中, 业主与客户签订的“房屋买卖合 同”只简单说明了双方约定的房款数额, 所交易房屋的地理位址等基本情况, 待 到过户完成之后, 由于合同中既没有付款时间、 付款方式的相应条款, 也没有入 住交验、 费用明细的相应条款, 于是最终演变成一场业主长年催讨、 购房者避而 不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。

律师提示:正规的 《房屋买卖合同》 中除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之 外还应标明房款支付的时间、 方式, 另外还应有费用明细清单、 入住交验单及相 关违约责任等。切记,合同太简单,房屋买卖就会变得很麻烦。

陷阱防范:在签定二手房购买合同时, 一定要将中介公司收取的费用及需要向相 关部门交纳的费用了解清楚, 最好在合同后附上 《费用清单》 详细计算相关收费,

并同业主见面, 明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同, 避免中介公司从中 渔利,产生不正当差价。

买房陷阱五:入住无正规物业交验。 许多不法中介通常不会告之购房者物业交验 的必要性, 更加不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。 于是最后出现买房 人入住后才发现原业主的供暖费、 物业费等大笔费用拖欠, 而购房款却早已经支 付给业主,一切拖欠费用只能购房者自己个人承担!

律师提示:购买房屋一定要有正规的物业交验过程, 并且不要一次性支付全款给 业主。 先支付部分房款, 在双方完成物业交验, 保证物业交验的费用结清及房屋 的验收工作后再支付剩余房款。

买房陷阱六:利用购房者理解误区。 许多购房者认为一手交钱一手交房, 拿到钥 匙就等于得到房产。实际上,在房屋正式过户之前,产权仍然归属原业主,并且 存在可能无法完成交易的可能性。 许多不法中介为了促成交易, 对可能出现的风 险统统避而不谈, 更有甚者, 这些不法中介还将可能存在交易困难的房产卖给买 房人并且一再强调让买方过户之前就付款给业主。 然后待到房款已付, 房产却无 法过户,不法中介再推卸责任,购房者的合法权益无法保证。

律师提示:购房者在过户之前支付房款时一定要了解清楚, 所交易房屋是否能 顺利过户、 是否存在纠纷等情况, 充分估计自己的交易风险后再作出慎重的决定。

范文三：谨防二手房交易中的陷阱

找法网茂名律师:http://china.findlaw.cn/maoming

谨防二手房交易中的陷阱

根据实践中曾发生的有关实例,在二手房买卖交易中可能存在如下的典型陷阱,本文提供相应的规避方法,希望对购买二手房的消费者能有所帮助。

1.产权状况陷阱:根据法律法规的有关规定,“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外,根据房地产交易中心的实践,若房屋仍设定有抵押,交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况,常常会被购房者忽略,而房屋业主通常不会主动提及。如此,可能造成买卖合同已签订,买方首期款也已支付业主后,在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让,由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法:在签订买卖合同前,购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查,以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

2.房屋类型陷阱:现在市面上的房屋大部分为商品房,但也存在部分未转为产权房的使用权房即公房。如果这类使用权房未取得产权证,根据有关规定不能转让。同样,要避免购房人在办理产权过户时才发现上述问题而遭受损失。规避方法:在签订买卖合同前应查看业主是否取得产权证。另外,若求购的是非居住用房,则该房屋的类型必须为商业用房。因为商业用房才可办理营业执照,否则若购买住宅房,购房人将无法从事预期用途。规避方法:查看产权证,确定其房屋类型。

3.合同签订人陷阱:众所周知,房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人,及该房屋是否还有其他产权人,则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由,主张该合同无效,那么,购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责仸,即由于合同未成立给其造成的直接损失,丐举证责仸在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。规避方法:根据产权证或其他法律文件如预售合同确定产权人。若签订合同并非产权人,购房人应要求其提供产权人出具的委托书。4.模糊付款方式陷阱:很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。规避方法:双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体的约定。

5.交房模糊约定陷阱:有时,买卖双方对于付款方式已有明确的约定,但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间,交房时相关费用的结算。若无具体约定,则可能出现逾期交房,却无法追究业主违约责仸的被动局面,及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法:于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

6.非居住用房税费陷阱:购买出售非居住用房需交税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中,若由于对购买出售非居住用房应缴税费估算不足,则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期之情形。规避方法:签订合同前,双方应先至房屋所在区域交易中心或请教丏业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额,做到心中有数。

(来源:找法网茂名律师)

范文四：二手房交易中的中介陷阱

陷阱一:中介网络房源信息不可信。

相信初级买房者一般都是先从各大中介公司的官方网站或者几大门户的房产版上找房源。从个人经验来看，十套里面估计有一套是真实的就不错了。为此浪费了不少电话费和短信费。你打过去电话就告诉你这套房已经卖了。其实，一个中介说那些都是专门“吊人”的手段。就是利用性价比高的房源来吸引客户。不信，你一问不是看不了房就是已经卖了。曾经在一家5i5j看到，有一台电脑是专门负责焦点房产上的刷新的，就是他们每天把上面的房源登记时间刷新一遍，让你以为是新发布的。

对策:多去中介的实体店铺去找真实可看房源。

陷阱二:意向金

当你对一套房子的大体条件都基本接受的时候，中介就会马上催促你交所谓2万元的意向金，说交了以后就可以帮你留着这个房源并且和房主谈价格去。

曾经遇到一个5i5j的中介刚带着看过房子，前脚出门后脚就跟我说:您觉得这房子怎么样,

我说:价高了。

他说:这没问题，我可以跟房主谈，不过需要你配合。

我说:配合,

他说:您带多少钱过来的,

把意向金交了，我就去跟房主谈价格

??这个房子比前几天给我的报价竟然多了15万

对策:

意向金一定不能轻易交给他们，否则就被他们套牢了。他拿着你的钱说是跟房主谈价格，可是中介都是两边骗的。有两种情况:一是他跟你说价格没谈下来也不给你推荐其他的房源或者给你推荐的是你一定看不上的房子，那你就得买这个高价的房;二是如果他说这个谈不下来，但是可以给你找别的房源，那就被他们拉着陷入了无休止的看房和砍价过程。直到你从他手里买了房子为止。

陷阱三:房子看不了

很多在买东西中很普通的道理在买房的时候却不好用。平时里买件衣服还要好好试穿一

下，再看看有没有瑕疵才会交钱。而在买房的时候很多中介竟然连房都不让看清楚，甚至很多连要购买的房都不让看就忙着催你交定金。大家仔细想想是不是违背了基本的经济规律,可是竟然有不少人犯了这么明显的错误。毕竟随便一套房现在都是百万了，不管多有钱的人，百万也不是信手拈来吧,

遇到过一个中介介绍了一套比较满意的房源。先是跟我说房主在国外，现在看房不方便，里面的租客是房主的亲戚，所以不能随便打扰。等了一个礼拜，说终于跟租客做了工作可以看了，是晚上的8点后。当时没想这么多就去了，看了下房子也还不错，朝向，格局，装修程度都还可以。就回去商量后觉得可以出手，在这期间中介就一直说这套房我是唯一一个看过房的人，肯定先给我留着。(这种鬼话千万不要信)然后到了周末催我交定金，我说家里人要再看一下再决定。于是，周末带上家人从早晨9点就去了一直等到下午2点都没看到房子，先是说房主的代理人联系不上了，然后又说那人去做美容了，然后就又说已经在路上了，同时还催着我把定金先交了，说这样才有诚意，房主代理人才愿意谈。可是我连房子还没看清楚啊。就这样一直耗了大半天我们还是没见到房主代理人，期间他带我们去了房子，可是明明听着屋里有人可是就不开门，就又跑到楼上，楼下找同户型可都没成功。一气之下，我们决定不买了。一点诚意都没有。

事后我才明白，原来那个房子采光有很大缺陷，中介第一次之所以是晚上去看的，因为看不出来问题。后来一次一直等我们交定金才让看就是怕我们反悔。

对策:二手房一定要仔细看清楚，尤其是不要听信什么同样户型。同样户型可能因为楼层或者位置不同采光会完全不一样。

陷阱四:集体看房

去年年底的各种原因促使了房市狂热，为此中介又想出来一招:集体看房。就是把要看同一房源的购房者约定在同一个时间一起看，一来可以造成房市的虚假繁荣，二来可以借机抬高价格。

曾经看过一套房子我进去的时候已经是人头攒动了。满屋里都是人，当时只有一个念头就是赶紧掏钱。

对策:这时候一定要保持清醒，看清楚房子的主要问题。不要听信身边一起看房的人的话，没准这就是中介请来的托。也不要受中介耳边的吹风的影响，什么前面那人已经要交定金了，你赶快交了

陷阱五:被一家中介套牢

在自己目标房源周边一家中介登记了房源要求和联系方式，接待我的是这家店的店长。现在来看确实能当上店长的人忽悠水平和办事能量绝非一般小楼楼可比。跟我说他可以帮我“挖”到我想要的房源。果然没几天就给我打电话说找到了，虽然报价明显贵了很多。因为楼层和房屋结构实在太差了，觉得不是很满意。加上非要立刻交意向金，我就没有当时出手。谁知道这下可算是捅了大漏子。这个店长几乎是用尽所有方法来逼我买这个远超出当时市场价的房子。

首先是说可以降5万了，说实话当时他几乎是凭空涨了15万，哪怕是降五万也还是很不值。

然后就是问我是不是还有其他小区合适的目标，我当时就随口说了一个自己看过的房子，性价比比他高多了。他当时就说那个区域的房子他也可以搞到。当时还很庆幸自己的策略也许能帮助买到更好的房子。

随后发生的事情就开始像戏剧一样精彩:在告诉他没多久，另外那个房源的中介就打过电话说那套房有人已经在和房主谈了，我只能排队，排队情况他会及时通知我。

然后就是那店长电话说那套房还能降价问我是否考虑。

再然后就是另外那个房源的中介告诉我性价比高的房子现在联系不到房主了。

??可能大家看晕了，我简单说下，就是后来才知道这个店长是一个管辖很多分店的人，在他势在必得的要把他辛苦挖来的那套超高价格的房子卖给我之前是让他的下属截断了我的其他选择。

后来是从另外一家中介那里得知中介里面分工很明确，有专门带客户看房的，这部分人是在实体店里看不到的，他们只负责打电话和看房，而在店里的是负责是另外一部分人。

陷阱六:中介费是统一规定的

中介费是有一个基本的标准但是不是所有中介都必须执行。也就是说中介费也是可谈的。不过要看具体中介和房屋情况。认识一个朋友的亲戚是做中介的，说如果他卖给我房子的话是可以打折，不过就是他少赚一点。虽然这是个个例，但是意味着这里面是有活动的余地的。所以可以谈谈的，买了房子不容易，中介费能省点就省点，毕竟后面的装修，家具，家电还是有很多钱的

陷阱七:就地涨价，当场翻脸

为了卖房赚钱中介几乎是用尽了心思。有个中介一早打电话跟我说了一个感觉当时价格明显低的房源。因为离得近就带着家人过去看了下，虽然户型结构不少浪费空间。但是朝向是南向，使用的空间还挺大，我们觉得那个价格还是可以接受的。就觉得可以考虑，于是就在房间里根中介谈了价格，问他可不可以谈,他当时答应的很痛快说可以，我们就在阳台商量，就在这时他背着我们在厨房打了个电话。具体没听清，只是听到他很小声的说“知道了，知道了。”我们当时也没多想，继续跟他看这个房子的其他房间。就在我们几乎决定可以出手了，他接到一个电话，似乎刻意的很大声的在应答。然后就跟我们说房主现在涨了10万。那种恶心和堵心别提了，很明显这就是在把我们骗过去看房，然后就地涨价。

对策:多关注你的目标区域的平均价格，如果遇到远低于市场价的房源，一定更要小心。“天上不会掉馅饼”房主，中介永远都是比买房的强势的群体，他们如果低价卖一定有原因(特殊决定急卖的除外，但是据我的经历发现真的低价急卖的并不多见，很多是仅仅用了急

卖的旗号，可并不诚心卖的主。)越是在这个时候才会让人放低了警惕性，才更要仔细看清房屋是不是有硬伤没提。

陷阱八:房价就是这样了

有一个刚做中介不久的小姑娘带我看房的时候聊天说起来，他们公司在对他们进行培训的时候，特别强调一点就是自己手头的客户要长期培养，让客户接受目前高的房价，培养上一段时间，客户看房看得不耐烦了，也就认了买了。

也是他们靠这个抬上去总体价位。慢慢中介都可以让全社会去认同一个价位，这也就是房价上涨的多可买的人更多的原因吧,(供稿:重庆法律咨询律师在线www.4000648864.com)。

范文五：二手房交易中常见的陷阱

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2009年8月31日 星期一 , 上一篇 上一期 下一期

二手房交易中作低房价相关法律问题探讨

沈新康侯百丰王海峰陈蔚如

编者按 时下，一些二手房买卖合同纠纷多因作低房价而引发，司法实践中也出现大量同案不同判现象。为对作低房价的行为进行规范，统一法律适用，不久前，上海市检察院第一分院组织召开了“房屋买卖中作低房价?同案不同判?一类问题民事审判检察监督”专题研讨会，邀请了有关法律专家、房地产管理机关、税务机关相关专家对此进行深入研讨。

沈新康侯百丰王海峰陈蔚如

所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。

?作低房价的合同是否有效

在房地产买卖交易中，根据我国有关税收法律法规，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个人所得税。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。

一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的违约金数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。

这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。

?法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价

在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。

在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。

如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。

根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。

?买卖双方、中介公司应承担的责任

房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双方

作低房价逃税的，应承担相应的行政责任，情节严重的，应承担刑事责任。

中介公司由于具备房地产买卖方面的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了至关重要的作用，不乏为获得佣金而促使买卖双方作低房价者，极大地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双方作低房价进行交易的，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同的行为进行行政处罚。

因此，应当制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介公司确实促成买卖双方作低房价的行为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚;执业人员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，行业协会应尽快制定行业规范，掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。

?房地产管理机关、税务机关应如何对作低房价的行为进行监管

房地产管理部门可以建立房地产价格评估体系，对房地产的市场价格进行评估。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第二款的规定，土地使用权出售、房屋买卖成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条的规定，纳税人销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条的规定，个人所得的形式为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额;凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。据此，房地产交易中心可以指定评估公司对二手房成交价格做评估，如果交易价格过低，可能通不过评估，无法进行过户。这一评估系统在上海

部分地区实行后，确实减少了作低房价的行为。但是，房地产价格是随着市场的变化随时波动的，评估系统应当综合各方面信息，随时进行更新，以保证其真实反映当地房地产价格。

(作者单位:上海市检察院第一分院)

评论

法律如何对行业“潜规则”说不

罗欣

目前，在北京、上海等大城市，由于新房房价居高不下，房产市场中二手房交易变得十分活跃，由中介机构斡旋买卖双方作低房价逃避国家征税以促成房屋交易，已成为房屋买卖中介行业“潜规则”。司法实践中，也存在大量因作低房价而产生的房地产买卖合同纠纷同案不同判现象。上海市人民检察院第一分院召开的二手房交易纠纷“同案不同判”研讨会，其意义不仅仅在于推动司法层面上统一法律适用，更在于揭开二手房交易中逃税现象的行业“潜规则”面纱，质问社会诚信建设。此外，了解诚信原则究竟是一种自律的道德规范，还是民事交易应遵循的法律规范，也有助于我们自觉守法、用法，更好地维护自己合法权益。

首先要分清偷税、逃税、避税不是一个概念。从法律层面上看，公民既是纳税的义务主体，同时也是享受由税收来源提供的社会公共产品和公共服务的权利主体，偷税概念显然缺乏科学性。全国人大常委会法工委刑法室副主任黄太云在介绍刑法修正案(七)中偷税罪重大修改背景时表示，应借鉴国外经验，对偷税罪进行再认识。我国刑法所称“偷税”，在外国刑法里称为“逃税”，英文是T““E“““i?n，是指公民逃避履行纳税义务的行为。我们习惯上把这类行为称为“偷税”，主要是传统上认为，无论公司还是个人，如果逃避给国家缴税，就如同小偷到国库里偷东西一样可恨。但实际上逃税与偷毫不相干，纳税是公民必须履行的一项光荣义务，如果公民有逃避国家税收的行为，

只能说逃税而不是偷税，法律会根据其逃避的税额和比例追究其相应的责任。因此，刑法修正案(七)修改了该罪的罪状表述，由“偷税”改为“逃税”，不再使用“偷税”一词，而代之以“逃避缴纳税款”。至于避税，也称合理避税，主要是指国际避税，由于各个国家税收法律内容不一，因纳税主体或征税对象不同存在国际私法上的多个连结点，当事人为追求税后利益的最大化，利用管辖冲突规避征税，是一种合理行为，不存在任何法律责任或道义责任。而国内避税情况比较复杂，其责任不能一概而论。

二手房交易中作低房价逃避国家征税的行为，从性质上看是一种逃税行为。多数案例中中介以居间合同加上补充协议形式作低房价，买方与卖方都是参与者，如果其出于不打算履行合同的目的，以作低房价逃税致使合同无效为由起诉，有违基本的诚信要求，殊不知，诚信原则是民事法帝王条款，诚信原则对当事人而言不仅仅是一种道德规范，还是指导分清是非责任的法律规范，法律不应该也不可能为违背诚实信用的一方保驾护航。并且，对于逃避缴纳税款情节严重的，也存在追究刑事责任的可能。根据刑法修正案(七)的规定，对逃避缴纳税款达到规定的数额、比例标准，已经构成犯罪的初犯，只有满足以下三个先决条件方可不予追究刑事责任:一是在税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款;二是缴纳滞纳金;三是已受到税务机关行政处罚。

说到底，房屋买卖是老百姓自己的事，私法自治领域司法机关一般不应主动干预，但如果我们有完善的税收监管体系，并建立可供社会公众查阅的单位和个人的诚信记录档案，能促使公民自觉履行纳税义务，当事人就不会为此对簿公堂了。

各方观点

?顾肖荣(上海社会科学院法学研究所所长、研究员):“同案不同判”现象在民事、刑事领域都比较普遍。其一，主张合同部分无效，法律依据是合同法及有关司法解释。不能让合同反悔的一方从中得到好处，否则就违反了合同法的原意。其二，对于合同履行过程中的纠纷，应在合同有效的前提上，

把价格恢复，把税收问题解决了，不需要对当事人进行惩罚或处罚;对于房屋买卖已成交，合同已履行完结的，如果逃税符合法律规定的比例和数额条件，税务局肯定有处罚权，房产局应该没有处罚权，总之此类情况复杂需要具体问题具体分析。

?牟逍媛(华东政法大学教授):从鼓励交易角度，法律应该保障交易安全和市场稳定。买卖合同订立时，买卖双方均是真实意思的表示，但双方都是为了自己的利益，在买卖过程中产生两个价格:交易价和合同价，以此规避法律。如认定合同全部无效，不符合保护交易的目的;但如果放任此行为，又是对规避法律的行为视而不见。但现在认定作低房价没有具体标准，法官作为中立方，很难进行评判，这也是同案不同判的原因之一。因此房地局是否可以制定一个标准，如装修款在20%或30%以内，房价在这个范围之外，才是作低房价。在此标准出台前，法官不应主动审查是否作低房价。

?盛焕炜(上海市第一中级人民法院审监庭庭长):目前规避法律做低房价是房屋买卖中介市场之常态。我国是成文法国家，而不是判例法国家。“同案不同判”中“同案”是相对的，“不同判”是绝对的。当然，对同类案件应当有相对统一的执法尺度。二手房交易市场有一些合同不规范，多是与中介公司签署的居间合同，当事人双方并没有买卖合同，法院一般不做主动性审查。对于作低房价案件，我认为，只要是当事人真实意思的表示，不违反双方法律强制性规定，合同即应有效。房价包括很多组成部分，如装修、设备等，还有市场因素，如卖家急于卖房或买家急于买房，这是双方当事人的自身需求影响房价。诚信原则是民法的基本原则，双方串通作低房价，不论他是否违反法律，都是碰触到了道德的底线，法官要考虑到哪一方更不诚信。民事审判不同于刑事审判的排他原则，法官要考虑很多因素，特别是考虑到市场交易价格的波动，判决不同是正常的。

?李国华(上海市房管局政策法规处处长):二手房交易中买卖自由是一个原则，合同意思真实也是一个原则。将房价分解成几个部分，如房价和装修款、设备款分开，国外也有这种情况，被称为合理避税。我国对房价应包含

哪些内容没有界定，合同中房价条款与其他条款具有可分性，是相对独立的，从稳定房地产交易角度，主张认定合同部分无效。

?徐澜波(上海社会科学院法学研究所研究员):合同的有效无效，应根据合同法来进行判断。只要是双方真实意思表示，符合诚信原则，就应认定合同有效。在此过程中，可能会出现一定的偏差，发生效力认定上的困难。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但我国没有区分强制性规范和强行性规范。我理解，现在的税收法规是国家宏观调控的规范，属于管理性的强制性规范，对行为本身的效力不产生影响，对逃税行为产生何种责任、进行何种处罚，则可依据税法进行。对实践中出现“鸳鸯合同”作低房价的，如果不是严重损害国家利益、公共利益或第三人利益，则不应认定合同无效。司法实践中，法院不应一概认定整个行为有效无效，而是要结合具体案情进行评判，即认定基本行为的效力，其他部分有瑕疵的，进行补正，或认定无效。如果认定合同无效，那么会使当事人投机取巧，在房价上涨的时候卖方不诚信，在房价下跌时买方不诚信，进而可由道德质疑上升到法律争议。由于法条规定的不具体，导致法官判决不同，有关部门应出台指导认定无效合同的具体规则，对法律的统一适用和规范统一判决有所裨益。

?水启裕(上海市税务局财产行为税处副处长):对于此类合同纠纷，第一，税务部门不可能去判断合同有效还是无效，我们只根据税收征管法进行处罚;第二，交易中，买卖双方都有交税的义务，只是税种不同，逃税是双方的;第三，在居间合同阶段，从税务机关来讲，因为还没有进行交易，当事人还没有缴税的义务。如果合同部分有效，交易也有效，只是价格条款无效。

?陈涧波(上海市房地产交易中心副主任):这类案件中引起纠纷不是交易价格，而是税收申报价格。而交易价格和纳税价格可以是不同的，我们现在采取的是就高不就低原则，即交易价格低于纳税价格的，可以进行调整。方法有两种，一种是委托评估机构进行评估，一种是有疑义时由评估机构评估，这与大部分国家也是接轨的。但判定交易价格是否合理在技术上有难度，因

为很难分清多少是房屋价格，多少是装修价格。目前我国税收征管制度是阶梯式的，普通房和非普通房需缴税数额差别很大，从经济学来讲，都需要交易成本，将交易价格纳入不纳税或少纳税的范畴，是人的正常倾向。

二手房交易中突出问题的调查与法律研究

律师协会房地产专业委员会自2006年底至2007年9月针对二手房市场从法律的视角进行了一次全方位的调研。通过对调查成果的总结和分析，房地产委员会现以这份《二手房交易中突出问题的调查与法律研究》的调查报告的形式，向各被调查主体和与二手房交易相关的各市场主体汇报调查的成果。

该份调查报告通过对现今二手房交易中存在的矛盾纠纷和迫切需要解决的问题进行研究并提出相应的法律分析意见和建议。

第一部分为物业中介公司与买受人的突出矛盾及处理。

该部分首先针对目前中介公司的收费现状、收费标准及收费法律依据进行分析，提出以加强立法、加强行政监控、建立信用制度等方式完善收费模式。其次针对交易中频繁出现的跳单、飞单、吃差价、挪用资金等现象分析其存在的原因及具体行为的合法性及违法性并提出相应的法律思考及解决方案。

第二部分为物业中介公司与委托人的突出矛盾及处理。

该部分首先针对社会普遍存在的对中介公司所谓赚取差价、双向收费等问题

的抨击，从合同性质的法律角度客观地分析具体情况的合法性和违法性，探讨如何最大限度地保护包括中介公司在内的交易各方的合法权益。同时对交易双方违约时中介公司在何种情况下承担违约责任、产权瑕疵保障义务的承担、委托人权限的认定等问题进行了分析和探讨。

第三部分为物业中介公司与按揭银行的突出矛盾及处理。

该部分主要针对不断扩大的二手房交易量给按揭银行带来的无限商机以及同时带来的商业风险进行分析并提出相应的法律建议。

第四部分为物业中介公司与政府职能部门的突出矛盾及处理。

该部分主要针对现在政府对二手房交易市场及中介公司的监管现状、监管法律依据进行分析并提出加强监管力度、完善地方立法、发挥行业自律等方面的法律思考。

由于时间、人力和水平的限制，调查报告必然由许多不足之处，请各相关人士不吝赐教，积极提出意见和建议。

前言

近年来，随着中国经济的快速增长及珠海这座海滨美城本身所具有的人文内涵的感染，房地产市场迅猛发展，具体表现在:新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较

往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。

但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。

针对房地产市场的上述现象，律师协会房地产专业委员会在全市范围内针对二手房交易市场进行调查，通过问卷、座谈、走访等方式，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。

经过调查结果的分析、研究，我们认为在我市二手房交易中，应当研究的重点为:中介公司与交易各方的不明确的法律关系为根源产生的中介公司与交易各方的突出矛盾、交易安全、应对策略及中介公司合法权利的法律保护途径。本文将围绕这些突出问题展开研究，以达抛砖引玉的目的。

根据我们的调查，参考北京、上海、广州等大中城市同类调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过物业中介公司进行交易的。但物业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之物业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的物业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。

一、物业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在:

1、中介收费标准不统一，收费种类繁多，是物业中介公司与买受人最为突出的矛盾。

在我们的调查中，根据市消委会提供的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱，更使得中介公司的正常收费扑朔迷离，加之各物业中介公司对一些延伸服务，也有部分公司收取费用，如在办理产权过户中收取所谓的“加急费”、“评估费”、“按揭费”、“律师费”等等，待买受人事后了解到以上一些费用并不存在或费用数额不真实，要求退费而产生矛盾。

通过调查分析，专业委员会认为，造成上述现象有其客观基础:第一，物业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因;第二，现行法律、法规和政策的缺失，使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚信，放纵了市场中的各种欲望，从而引发了上述现象的产生和泛滥。迄今为止，我国关于物业中介公司的收费，仅有1995年7月7日由国家计委、建设部颁发的《关于房地产中介服务收费的通知》一部法规，该《通知》第六条明确规定“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理收取的佣金。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。”

国家计委、建设部的这一《通知》，明确如下问题:第一:物业中介公司与委托人之间的法律关系，是居间法律关系;第二，收取的居间费用称谓为佣金;第三，收费的标准是在0.5-2.5%之间。但存在如下问题，导致该《通知》在实际操作中难以贯彻执行。第一，该《通知》未概括完物业公司、委托人之间的法律关系。换句话说，专业委员会认为在物业中介公司与委托人之间并非仅有居间

法律关系，而《通知》仅对居间法律关系的收费作出规定，其他法律关系的收费依据是否就处于无法可依的状态;第二，物业中介公司与委托人因居间法律关系而收取佣金，是单向委托人收取，或是同时向买受人也按同样标准收取佣金，《通知》对此未做明确规定，但双向收取佣金在实践中却屡见不鲜。《通知》对此不做明确规定，可否推定为《通知》的本意是否定双向收取佣金的价值取向,第三，

-2.5%，其考量的标准是什么,且这一标准是在十多年以收取佣金的标准是0.5

前，现在的经济发展与中介公司的居间行为的运作成本都与《通知》下达时不可同日而语。时至今日，执行该标准是否会让中介公司的正常经营活动难以为继,

鉴于此，专业委员会认为，规范二手房交易市场中的价格体系，应该充分考虑作为二手房交易市场的最重要主体——物业中介公司在不同法律关系之中的劳动价值，使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、买受人、银行等等主体尊重物业中介公司的劳动并认同其价值。因此抓好如下工作，规范市场，减少、消除物业中介公司的乱收费现象则成为当务之急:

1)尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法，从法律、法规上明确物业中介公司的市场准入条件、交易模式，规范合同和合理的收费标准，从源头上消除矛盾。

但因立法的时间较长，可以通过政府调控制定政策和针对已出台的法规制定执行细则，特别是像珠海这类有地方立法权的城市，应争取根据本地情况尽快立法，使得二手交易市场的运作处于有法可依的有序状态。

但专业委员会认为:立法的目的，在与使二手房市场的运作处于有序状态，而不是把所有市场主体的手脚束缚起来。因此不论是以政策调整，还是对已颁布法规制定实施细则，还是单独进行地方立法，都应满足市场调整的空间，使得各个参加主体的自身利益随行就市作局部调整。

2)加强对二手房交易市场的行政监控，如工商、建设、物价、房产登记中心、税务、消费者协会等各职能部门，应从各环节加强对二手房交易市场的动态和静态监控和管理。所谓静态监控和管理，主要指对二手房交易各环节和各交易主体的立章建制，包括对各交易主体的各类报告、报表的核实和审查;所谓动态监控和管理，主要指对二手房交易市场及各类主体的违规违法的现象进行查处。动、静结合，才能真正起到监控、管理和引导的作用。

当然，在调查中，专业委员会也注意到:关于政府各职能部门的行政监控，实际上已有部分法规、政策出台。目前亟待解决的是行政机关的职业使命感和进一步加强执法的力度问题。

3)尽快建立二手房交易市场的信用制度，建立、完善从业经纪人的信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，进一步强化行业自律。有关这一部分工作，市经纪人协会已开始起步，特别是对执业经纪人的资格培训、认证等工作。但建立、完善信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，是一个庞大的系统工程，这方面的任务还任重道远，亟待强化和突破。

在调查工作中，专业委员会认为信用体系的建立和完善，是加强对二手房交易市场及参与主体进行管理的重要环节，但目前搞好这一工作存在如下问题:由经纪人协会牵头搞信用体系的建立和完善，从体制、结构到经费来源，都难以使这工作迅速见成效。因为:第一，建立行业信用体系，事关交易秩序的健康有序发展，应该是政府的责任。第二，经纪人协会作为带有一定政府色彩的自负盈亏的协会，从经费、人员素质都难以承担如此庞大的系统工程;第三，经纪人协会与政府脱钩，意味着推动这项工作的政治效应和经济保证是断层，难免会出现以

“推动、建立信用体系为借口，巧捏名目收费养活协会”的嫌疑，使得二手房交易市场各参与主体的积极性不高，甚至对立、不配合这项工作的开展。鉴于此，专业委员会认为，建立完善信用体系，应由政府亲自抓。

值得一提的是:作为二手房交易主体之一的物业中介公司，已经意识到建立信用体系的重要性。珠海市十几家物业中介机构自发组建珠海物业联盟，以实现房源、客源等资源互通，同时对经营违规的公司进行制裁、违规的从业人员在参加联盟的范围内不予录用来进行行业规范。需要注意的是:这种联盟方式还处自发式探索阶段，各联盟成员之间的关系仅靠对改善行业生存环境的直观认识维系，有关联盟成员之间的协议，对相互之间的关系、权利及义务的界定不清晰，未形成一致认同的规则。

专业委员会认为，部分物业中介公司通过改善行业行为规则、实现资源互通、建立简单的信用体系和模式的探索是值得肯定的。但相关各职能部门应及时加强引导、提升物业中介公司的认识，把这种尚处自发状况、认识不清晰的行为，上升为自觉的理性的认识，帮助他们建立规则明确、权利、义务清楚的合同关系，并借此机会建立、完善行业信用体系。

2、“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了物业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。

1)“跳单”，这一称谓并不是法律概念，而是行业俚语。主要指参加二手

房交易的委托方、受托方在从物业中介公司处获得交易相对方的基本信息资料后，避开物业中介公司私下成交的行为。

“跳单”产生的客观基础，从表象上看，是委托方、买受方在接受物业中介公司的信息和一定的服务后，恶意规避向物业中介公司交纳佣金的行为。从这一点上说，“跳单”是利欲驱动的结果。但经过认真分析研究，专业委员会认为，“跳单”产生的客观基础，并非简单的利益驱动，真实的内在原因是作为拥有资源(房源)和资金的委托方、买受方，对物业中介公司的信息、网络、服务和品牌的不认同，甚至是蔑视。在他们的天平上，资源、资金是重量级，是交易双方追求的最终结果。而物业中介公司的信息、服务和促成交易所付出的劳动则是微乎其微。因此根本就不愿意支付物业中介公司的正常报酬。换句话说，在资源、资金构成的强权座标系中，物业中介公司仅是付出了劳动、促成了交易，但仍处于毫无保护状态的弱势地位。专业委员会认为，这也是物业中介公司在二手房交易中，时常利用信息优势、利用其制作的所谓格式合同，设定一定的不公平条款的内在原因之一。

“跳单”现象，行为实施人主观上有恶意，且实施的行为违背了诚实信用的民事基本原则，因此具有违法性;“跳单”行为实施人在与物业中介公司签订居间服务合同并接受了物业中介公司的信息、网络和服务后，利用这些私自与交易相对方成交，违背与物业中介公司签订的居间服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，并应赔偿因此给物业中介公司造成的损失。

2)“飞单”，这一称谓同样属行业俚语。主要指在二手房交易中，物业中介公司的从业人员，在业务活动中，利用所从业的物业中介公司的信息、网络和服务，掌握了委托人、买受人的基本资料后，恶意规避物业中介公司，私自从事中介活动并收取佣金的行为。

“飞单”现象产生的客观基础，从表象上看，也类似于“跳单”现象，是利欲驱动的结果。但是，其所反映的确是二手房交易大市场中几类主要的交易主体的道德、基本行为准则等方面的巨大缺漏、对中介服务的必要需求和内心排斥的

矛盾以及不完善的法律规定及市场管理给行为不自制者提供了大量的空间。所谓的“飞单”事件的完成，通常是在符合多项客观条件的基础上的:第一，中介服务人员从业素质低下，故意违反公司的基本管理制度，利用公司的营销资源进行私下成交，从严格的法律意义上讲属于侵占公司财产的行为，但大多数的从业人员并没有意识到其行为的严重性。第二，委托方和买受方一方面十分迫切的需要中介公司这个有效的平台为其买卖交易活动提供有效的中介服务以求迅速成交。另一方面，由于中国社会长期存在的对人的劳动价值的不尊重使这两类重要的交易主体在十分需要中介服务的同时排斥支付服务费用，竭尽全力少交甚至不交中介费。在房产没有成交之前，出卖方或买受方有着成交的强烈需求，其认为只要可以促成成交，就可以支付足额甚至高额的中介费，但一旦成交，其立即发生了巨大的心理变化，其不能正确地认识中介公司为促成成交而付出的大量的人力、物力、财力，认为中介公司没有付出任何成本，不愿意支付中介费。这时如果中介公司的经办业务员提出少交费用、私下成交、不开发票的方式，可谓“正中下怀、一拍即合”，既成功交易，又免去了大部分的中介费用。

但是“飞单”现象中的交易主体没有意识的问题是，其只享受到的是中介公司提供的信息服务，没有获得中介公司专业的资金监管服务、资金保障服务、产权瑕疵保障服务、安全交易服务等等二手房交易中较之中介信息服务更加重要和关键的服务，在交易出现纠纷后只能后悔莫及。

专业委员会认为，“飞单”现象的产生是全社会的问题，因此“飞单”现象的杜绝同样也是一个全民族的问题。其需要整个国民素质的整体提高、对他人劳动成果的有效尊重，靠一时的教育宣传是很难有好的效果的。但从眼前来说，中介公司不断提高自身服务水准和服务深度，完善自身管理，使交易主体自觉认识到缺离中介公司的完善跟踪与服务，就没有办法保障资金的安全和交易的成功，“飞单”行为其实是顾小利和失大局，使中介服务成为二手房交易不可或缺的内容，这时“飞单”现象自然会从根本上得到杜绝。

3)“吃差价”，很明确这一表述就是指中介公司利用其信息优势，向交易双方刻意隐瞒交易的真实价格，在交易过程中不仅获取交易佣金，而且赚取双方交易差价的行为。

专业委员会认为，透彻地分析现实中的二手房交易，媒体和社会给中介公司定义的“吃差价”行为是不能够一概而论的，应当细致地根据不同的交易情况来分析其具体行为的合法性及违法性。

a、在产权人与代理公司签订的委托合同中已经明确约定的代理费的比例的，代理公司应当如实地向委托人披露交易的真实情况，代理公司将高于委托价的部分自动收取作为佣金的行为应当定义为吃差价的行为，应当按照相关规定给予处罚并向合同对方当事人承担违约责任。

b、在产权人与代理公司签订的委托合同中约定代理费的比例同时以格式合同的形式约定高于代理费的部分作为佣金的，专业委员会认为这种情况下一般的委托人无法注意到后部分的格式条款，所以也不应支持代理公司将高于委托价的部分作为佣金直接收取。

c、在产权人与代理公司签订的委托合同中约定实收价格，包括评估、税费、代理费等一切费用均不负责的情况下，代理公司面临的是一种风险投资，在该种情况下，专业委员会认为，产权人以代理公司赚取差价为由诉讼要求退还的，不应得到支持。

专业委员会认为，中介公司非法吃差价的行为，是导致现今各二手房交易主

体对中介公司普遍丧失信任力的一个最着中的原因。该现象的产生也是多方面的原因造成的，有表象的，也有深层次的。从表象上看，是中介公司利用其行业优势，在多数委托人及买受人不能准确地判断交易房产的市场真实价格、同时不动产的价格在同等时期也有可能存在较大成交价差异的情况下，中介公司不能严格

一单暴富”或“做一单顶十单”。从深遵守其行业准则，赚取交易差价，以图“

层次上讲，是整个交易市场和交易规则不完善导致的必然结果。如果我们的二手房交易市场和交易规则已经非常完善，所有的交易主体均能够自觉地按照交易规则操作，每单交易均能保证中介公司应得的代理费收入，吃差价还需面临吊销营业执照而禁止相关人员再行从事同类行业的严格规定和规定的严格执行的话，吃差价的现象是必然会得到有效控制的。因此，中介公司本身的自律和整个交易规则和交易管理的完善必须同时得到重视才是有效途径。

3、交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。

1)中介公司的代收代付是否合法,

专业委员会认为，中介公司有无权利代收代付房款取决于委托方与其签订的《出售房屋委托代理合同》的约定是否包含了代收代付房款的明确的授权，该行为合法性的认定应该完全取决于委托人的授权，不能够一概而论。在中介公司获得了委托人的明确授权之后，其代收代付行为的法律后果就完全由委托人承担。

2)持有、挪用、侵占买受人的购房资金对买受人造成的危害分析。

在现实的二手房交易过程中，由于中介公司的诚信度尚未得到社会的普遍认可，因此不论是委托人还是买受人，更多地是选择由中介公司中介成交，但房款由双方直接交接或交由律师事务所监管、办理银行监管帐户或交公证处提存。这样的选择趋向的主要原因一方面是对中介信用的不认可，各交易主体不认为中介公司可以完全保证其资金的安全，担心中介公司出现携款消失的情形。另一方面，各交易主体担心由中介公司代收代付房款会给他们隐瞒交易的真实情况、赚取额外差价提供更有利的空间和条件。因此，在现实交易中，同意由中介公司代收代付全部房款的情况是比较少见的。在珠海市已经发生的案例中，中介公司以各种形式携款消失的情况也确有发生，如××房地产代理公司××姐妹二人携购房客户数十万元房款潜逃，现已追查归案，××物业代理公司经纪人携客户数百万元首期款潜逃给客户造成巨大的经济损失。这类案例的发生使得社会普遍对代理公司代收代付产生极大的不信任感。针对上述现象的发生，现国内已有如南京等部分城市政府明确规定中介公司不允许代收代付房款，以杜绝中介公司卷款或利用代收代付的便利吃差价的现象。

3)应对策略。

专业委员会认为，如果能够最大程度地杜绝上述负面现象，中介公司的代收代付是可以促进二手房交易的便利与快捷的，用政府行为武断地进行禁止是不科学的处理方法。那么解决的途径只能是加强品牌的中介公司的资金实力和信用体系，在发展中不断地将没有资金实力、操作原始、专业水平低劣、口碑糟糕的中介公司淘汰出市场，通过转型期的残酷的市场洗牌清除出劣质的中介公司，突出品牌中介公司在资金、专业、信息各方面的优势，同时通过品牌中介机构自身的不断自律与完善，最终通过事实来赢得交易双方对中介机构的信任使其自觉接受中介公司的代收代付从而使二手房交易更加正规、安全与快捷。

4、中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受

方的强烈不满，造成矛盾。

在现实的二手房交易过程中，由于大多数的交易双方对于专业的房产交易的程序是基本不知情的，他们只是怀者朴素的愿望希望交易能够越快越安全越好，而中介公司往往会出现为了促成交易，随意地向交易双方不现实地承诺办理过户、按揭审批、银行放款等等程序的时间，而在合同签订、款项交纳后由不能够按照其承诺的期限为交易双方办理完毕上述事宜，使交易各方对本次交易的安全性顿时产生巨大的怀疑，导致中介公司与交易各方的纠纷瞬间爆发。专业委员会认为，在这个问题上，政府的引导、管理与处罚机制就应当显示出其作用。作为管理中介公司的政府相关部门，在发生了上述现象时应当当机立断对相关企业及主要责任人追究其责任并给予处罚，使中介公司即使面临巨大的利益诱惑也不敢越雷池一步，必须严格按照行业规范，如实向交易双方披露交易的真实时间和程序，杜绝纠纷的发生。

5、中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。

二手房买卖交易过程中涉及中介方的合同一般由中介方事先制定，在该类合同中普遍存在的格式条款集中体现在:独家代理、除定额佣金外高于委托价的部分自动转化为佣金、超高违约责任的约定等问题上。针对各中介机构五花八门的中介服务合同涉及各种各样的格式条款可能存在的在不同程度上损害交易双方合法权益的问题，专业委员会认为，在理顺委托方、代理公司、买受方的法律关系的情况下，由专业的房地产法律工作者制作，由政府管理部门推广使用统一的二手房交易过程中的一系列的法律文书是有现实意义的。可以有效地明确当事人之间的法律关系，明确代理费用的收取方式、明确违约责任的承担方式，控制代理公司的违约违规行为，同时也能够促使委托方和购房者正确地认识代理公司的工作价值，避免纠纷的产生。此项工作在本次调查工作结束之后可以由各相关机构共同协助完成并进行进一步推广实施。

6、买受方在中介公司签署的“看楼承诺书”的效力和法律性质目前存在着很大的争议。

代理公司与看房者签订的看楼承诺书在私下交易的情况下通常会成为代理公司唯一的救命稻草。但是两级法院对于看楼承诺书的法律性质的认定各有不同。其究竟具不具备合同的构成要件,对买受方是否发生法律效力,专业委员会认为，作为代理公司来说，房源信息是其最大的财富，看房者与产权人私下交易无疑损害了代理公司的合法权益。在代理公司向买受人收取佣金有依据的情况下，看楼承诺书应当具有合同的效力，可以作为代理公司要求买受人支付费用的依据。专业委员会认为，由于房产是确定的，产权人是唯一的，销售价格及交易方式也是由同一产权人来决定的，因此买受人以其他代理公司的销售价格更优惠或其他理由作为抗辩不应得到支持。

二、中介公司与委托方的突出矛盾，具体表现在:

1、以背靠背的不透明的方式“吃差价”，损害了委托人的既得利益，损害了委托人作为房产所有人的物业收益权，是中介公司与委托人之间最突出的矛盾。

关于“吃差价”的法律性质本文在前述(一)部分已经做了部分论述。专业委员会认为，根据合同法的基本原则，中介公司必须向委托人披露交易的真实情况，如果中介公司利用其专业优势刻意隐瞒交易价格是严重的违规行为，必须受到处罚。但如果所谓的“差价”是委托人与中介公司就佣金的计算和支付所达成

的双方均接受的方式，中介公司并没有也不需要向委托人隐瞒交易的真实情况的话，是不应一概地定义为“吃差价”的违规行为的。

二手房交易中常见的陷阱

随着北京二手房市场的迅速发展，交易中也会出现各种陷阱。

现金收房”的把戏有所提防，不房陷阱一:个人现金收房。由于许多业主已对“

法中介于是又以“个人”名义“现金收房”的花招粉墨登场。 这些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。不法中介手里拿着业主的房产证，可以转手高价出售，一旦无法快速将压在手里的房子变现，就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成现金流，甚至有黑中介拿业主的房产证恶意行骗，然后卷款潜逃。 律师提示:不急于用钱的业主，最好不要选择“现金收购”的卖房方式。交易双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管局过完户才能算交易完成，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事。 卖房陷阱三:代理合同陷阱 一种是霸王条款陷阱。专家提示:在中介公司《委托销售代理协议》中，一般会对买卖双方的权责义务都会分别做出规定。如会规定中介公司委托出售房屋的时限，或规定中介公司超时出售的违约责任，同时也会规定委托期内业主的义务，委托期内业主的违约责任等。 另一种代理交易不透明陷阱。

律师提示:房屋买卖双方一定要见面，当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》。切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损失。 卖房陷阱四:买卖合同陷阱 在这种陷阱中，业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额，所交易房屋的地理位址等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终演变成一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。

律师提示:正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外还应标明房款支付的时间、方式，另外还应有费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。切记，合同太简单，房屋买卖就会变得很麻烦。 陷阱防范:在签定二手房购买合同时，一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附上《费用清单》详细计算相关收费，

并同业主见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。

买房陷阱五:入住无正规物业交验。许多不法中介通常不会告之购房者物业交验的必要性，更加不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。于是最后出现买房人入住后才发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠，而购房款却早已经支付给业主，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担～

律师提示:购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。

买房陷阱六:利用购房者理解误区。许多购房者认为一手交钱一手交房，拿到钥匙就等于得到房产。实际上，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且存在可能无法完成交易的可能性。许多不法中介为了促成交易，对可能出现的风险统统避而不谈，更有甚者，这些不法中介还将可能存在交易困难的房产卖给买房人并且一再强调让买方过户之前就付款给业主。然后待到房款已付，房产却无法过户，不法中介再推卸责任，购房者的合法权益无法保证。

律师提示:购房者在过户之前支付房款时一定要了解清楚，所交易房屋是否能顺利过户、是否存在纠纷等情况，充分估计自己的交易风险后再作出慎重的决定。

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蒋rong超

男 | 已婚 | 1988 年9月生 | 户口:湖南永州 | 现居住于广东深圳-宝安区

3年工作经验 | 团员 | 身份证:

广东省gz市宝安区518101

18613345324(手机)

E-mail: 314855817@qq.com

求职意向

?工作性质: 全职

?期望职业: 销售业务、销售管理、市场

?期望行业: 专业服务/咨询(财会/法律/人力资源等)、教育/培训/院校、通信/电信运营、增值服务 ?工作地区: 深圳

?期望月薪: 4001-6000元/月

?目前状况: 我目前处于离职状态，可立即上岗

职业目标

喜欢营销管理类工作，喜欢有挑战的工作，大学四年一直在挑战自己，挑战自己的极限，一直在做营销的兼职，坚信“也精于勤而荒于嬉”一直严于律己，在各方面都要从严要求自己。相信自己总有一天会成功的～只有自己不敢做的，没有做不成的，做销售10分靠天，九分靠人做，市场是人做出来的。

工作经历

2013/01 -- 2014/04

电脑专卖店 | 市场主管

行业类别:计算机硬件 | 企业性质:民营 | 规模:20人以下 | 职位月薪:4001-6000元/月 工作描述:

在各工业区和住宅小区做广告宣传为店铺销售做铺垫，并且为各用户提供售后维护工作。

2011/06 -- 2012/11

| 销售主管

行业类别:教育/培训/院校 | 企业性质:民营 | 规模:20-99人 | 职位月薪:2001-4000元/月 工作描述:

为学校制定招生计划，带领招生专员在各社区以及学校周围做广告(包括粘贴墙体广告，入户拜访宣传)开展招生工作，定期到中小学校门口驻点宣传，联系各学校任课老师开展招生工作。

教育经历

2007/09 --2011/06

湖南大学 | 市场营销 | 本科

在校学习情况

曾获

院校级三等奖

在校实践经验

2008/03 -- 2010/10

大学生英语周刊衡阳市推销员到衡阳市区域经理

*2008年推销员，在学校新生开学期间向学生和家长推销《学生英语报》

*2009-2010年《学生英语报》衡阳地区区域经理，负责在衡阳各高校组建团队销售《学生英语报》，团队培训，团队维护，最后指导团队销售。

*2009-2010年。衡阳行动者文化传播有限公司 招生代理

负责公司在衡阳地区的自考、成人高考、家教培训的招生工作，制订季度招生计划，实行电话营销，接待客户的来访、洽谈工作。到各医院和各事业单位接触式发放传单并且交谈留下有意向人的电话以后回访。并且做出了良好的业绩。

语言能力

英语:读写能力良好 | 听说能力良好

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