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范文一：不动产、在建工程进项税转出的帐税处理大全
2016-08-11 张熙庭--会计之音
提示所有人：我们已经开通了张熙庭财会主题讨论QQ群。我们的QQ群里每周2、周4的晚上都有一个财会主题在讨论，有讨论模型，有主持人引导，不涉及任何金钱、利益和诱导培训，是纯净的财会主题交流群。没有入群或曾经被踢出群的，可以再加入，还有少量空位，请看上面图片的提示操作入群↑↑↑。
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张熙庭：这篇文章本来是要放到我们的会计群里，作为一个财会主题来讨论的。只是现在奥运期间，再加上中级、注会都集中在这几个月里要考试，所以，群里呢，从今天开始，暂停主题讨论，待到10月16日注会考试完毕后，再来续上。前几天我们在张熙庭会计群里讨论了《8种进项税额转出情形及账务处理大全》，但因为时间的原因，只讨论了前面的7种情形，现在我们把不动产、在建工程的进项税转出的帐税处理，以文章的形式发布给大伙看看。
（八）不动产及不动产在建工程进项税额转出规定
1.已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程如何处理？
答：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释：纳税人原购进货物和服务用于生产经营，且于购进时取得了相应的增值税专用发票并认证抵扣完毕，但这部分货物和服务在购进后实际领用时没有用于生产经营而是转用在某项不动产在建工程里了，则这部分货物和服务不能再适用当期全额抵扣的办法，而将适用不动产分期抵扣的办法，即第一年只允许抵扣60%，因此，之前已全额抵扣部分的40%应在转用当期先转入待抵扣进项税额，然后在转用的当月起第13个月再从待抵扣进项税额转入当期抵扣进项税额用于抵扣。
例1：某一般纳税人企业于2016年5月购进了一批水泥117万元用于生产经营，购进时企业取得增值税专用发票上注明的税额17万元，企业已于当期认证抵扣；2016年6月，该企业实际领用该笔水泥时，没有将该笔水泥用于生产经营，而是改用于企业正在修建的办公楼，则该笔水泥已抵扣的进项税额17万元的40%，即6.8万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额,然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
会计处理如下：
2016年6月，将6.8万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借：应交税金—待抵扣进项税额 ? ? ?68000
贷:应交税金－应交增值税（进项税额转出）68000
2017年7月，可以抵扣6.8万元时的会计处理
借：应交税金－应交增值税（进项税额）68000
贷：应交税金－待抵扣进项税额 ?68000
例2.某一般纳税人企业A于2016年5月与设计公司B签署了106万元的设计协议，并于当期取得了B公司开具的增值税专用发票且已认证抵扣进项税额6万元；2016年6月，A企业决定由B公司为A公司新建的办公楼提供设计方案，则项设计服务的进项税额6万元的40%，即2.4万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额,然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
会计处理如下：
2016年6月，将2.4万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借：应交税金—待抵扣进项税额 ?24000
贷：应交税金—应交增值税（进项税额转出） 24000
2017年7月，可以抵扣2.4万元时的会计处理
借：应交税金－应交增值税（进项税额）24000
贷：应交税金－待抵扣进项税额 ?24000
2.不动产在建工程发生非正常损失如何处理？
答：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
注释：不动产在建工程发生非正常损失是指不动产在建工程被依法没收、销毁、拆除的情形。企业在修建不动产在建工程时耗用的货物、设计服务和建筑服务已按照不动产分期抵扣的规则正常抵扣进项税，即第一年抵扣60%而剩下40%转入待抵，但因不动产在建工程发生非正常损失时，这些货物、设计服务和建筑服务就成为不能抵扣进项税额的项目了，所以对于已抵扣的60%的部分应全额做进项税额转出，而40%待抵扣的部分不能再用于抵扣。
例：某一般纳税人企业A于2016年5月开始新建办公楼，期间购进了水泥117万元用于建设，并由某建筑设计公司提供办公楼设计服务，金额106万元，该项目交由某建筑公司进行建设，金额111万元，上述项目均取得了增值税专用发票，A企业已于当期认证并分别抵扣了进项税额的60%，即10.2万元、3.6万元和6.6万元，共计20.4万元，剩余的40%，即13.6万元按要求转入待抵扣进项税。2016年12月，该办公楼被建委认定为违章建筑，被依法拆除，企业应当在所属期12月将上述已抵扣的10.2万元进项税额全额转出，已转入待抵扣的13.6万元不得再抵扣。
会计处理如下：
2016年5月，抵扣进项税额和转入待抵扣的会计处理：
借：在建工程 ?3000000
应交税金－应交增值税（进项税额）204000
应交税金－待抵扣进项税额 ?136000
贷：银行存款 ?3340000
2016年12月，进项税额转出和待抵扣进项税额不得抵扣的会计处理:
借：在建工程 ? ?340000
贷：应交税金－应交增值税（进项税额转出）204000
应交税金－待抵扣进项税额 136000
3.已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途，专用于不得抵扣项目的情形如何处理？
答：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
注释：当不动产发生非正常损失，即发生被依法没收、销毁、拆除的情形时，或发生改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，即由可以抵扣的项目转为不能抵扣进项税额的项目时，由于之前不动产抵扣采取了分期抵扣的方式，因此进项税额转出时应按以下步骤操作处理：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
①不得抵扣的进项税额≤已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额应做进项税额转出；
②不得抵扣的进项税额≥已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额做进项税额转出，同时，计算“差额”=不得抵扣的进项税额-已抵扣的进项税额，然后在待抵扣进项税额中扣除上述“差额”。
例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一座厂房用于生产经营，购进时取得增值税专用发票，并于当期抵扣进项税额66万元，转入待抵扣进项税额44万元。2016年11月，企业决定将该厂房专用于仓储服务，根据36号文要求可采用简易计税办法计税，假设企业计算折旧使用平均年限法，预计使用寿命20年，净残值率5%，此时应当：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不动产净值=1000-（1000-1000ⅹ5%）÷20÷12ⅹ6≈976万元
不得抵扣的进项税额=（66+44）ⅹ（976÷1000）≈107万元
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
由于107万元>66万元，则应首先将66万元做进项税额转出，接着计算“差额”=107-66=41万元，然后将41万元“差额”从44万元的待抵扣进项税额中扣除。
会计处理如下：
2016年5月购进厂房时的会计处理
借：固定资产 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?10000000
应交税金－应交增值税（进项税额）660000
应交税金－待抵扣进项税额 ? ? ? ?440000
贷：银行存款 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?11100000
2016年11月将该厂房用于仓储服务的会计处理：
借：固定资产 ? ?1070000
贷: 应交税金－应交增值税（进项税额转出） ?66000
应交税金－待抵扣进项税额 410000
2016年5月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分
借：应交税费－应交增值税（进项税额转出） ? 30000
贷：应交税费－待抵扣进项税额 ? ? 30000
接上例，如果企业是2017年4月决定将该厂房用于仓储服务，假设该厂房当时的净值因故减为550万元，则计算方法如下：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（66+44）ⅹ（550÷1000）=60.5万元
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
由于60.5万元<>
会计处理如下：
2017年4月将该厂房用于仓储服务的会计处理：
借：固定资产 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?605000
贷: 应交税金－应交增值税（进项税额转出） ?605000
4.不得抵扣的不动产发生用途改变，转为可以抵扣进项税额的情形如何处理？
答：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释：专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，不得抵扣进项税额，但当该不动产改变用途，可以抵扣进项税额时，应当在改变用途的次月，按照不动产分期抵扣的办法，分期抵扣不动产净值中所含的进项税额。
例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一栋楼用作职工宿舍，购进时取得增值税专用发票并已认证，但因用于集体福利故未抵扣增值税进项税额。11月，企业决定将该职工宿舍改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%，则企业应在12月做如下处理：
（1）计算可抵扣进项税额
可抵扣进项税额=1110÷（1+11%）ⅹ11%ⅹ90%=99万元
（2）其中99ⅹ60%=59.4万元可在当期用于进项税额抵扣，剩余99ⅹ40%=39.6万元转入待抵扣进项税额，可以于2018年1月抵扣进项税额。
会计处理如下：
2016年5月购进职工宿舍时的会计处理：
借：固定资产 ? ?11100000
贷: 银行存款 ? ?10000000
应交税金－应交增值税（进项税额转出） 1100000
2016年12月职工宿舍改为生产经营场所的会计处理：
借：应交税金－应交增值税（进项税额）594000
应交税金－待抵扣进项税额 396000
贷：固定资产 ? ? 990000
2018年1月抵扣进项税额的会计处理：
借：应交税金－应交增值税（进项税额） ?396000
贷：应交税金－待抵扣进项税额 ?396000
（来源：北京国税网站）
范文二：不动产及不动产在建工程进项税额转出规定201611
不动产及不动产在建工程进项税额转出规定 已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程如何处理？
答:购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释:纳税人原购进货物和服务用于生产经营，且于购进时取得了相应的增值税专用发票并认证抵扣完毕，但这部分货物和服务在购进后实际领用时没有用于生产经营而是转用在某项不动产在建工程里了，则这部分货物和服务不能再适用当期全额抵扣的办法，而将适用不动产分期抵扣的办法，即第一年只允许抵扣60%。因此，之前已全额抵扣部分的40%应在转用当期先转入待抵扣进项税额，然后在转用的当月起第13个月再从待抵扣进项税额转入当期抵扣进项税额用于抵扣。
例1:某一般纳税人企业于2016年5月购进了一批水泥117万元用于生产经营，购进时企业取得增值税专用发票上注明的税额17万元，企业已于当期认证抵扣;2016年6月，该企业实际领用该笔水泥时，没有将该笔水泥用于生产经营，而是改用于企业正在修建的办公楼，则该笔水泥已抵扣的进项税额17万元的40%，即6.8万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
会计处理如下:
2016年6月，将6.8万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借:应交税金-待抵扣进项税额 68000
贷:应交税金-应交增值税(进项税额转出)68000
2017年7月，可以抵扣6.8万元时的会计处理
借:应交税金-应交增值税(进项税额)68000
贷:应交税金-待抵扣进项税额 68000
例2.某一般纳税人企业A于2016年5月与设计公司B签署了106万元的设计协议，并于当期取得了B公司开具的增值税专用发票且已认证抵扣进项税额6万元;2016年6月，A企业决定由B公司为A公司新建的办公楼提供设计方案，则项设计服务的进项税额6万元的40%，即2.4万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
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不动产及不动产在建工程进项税额转出规定
会计处理如下:
2016年6月，将2.4万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借:应交税金-待抵扣进项税额 24000
贷:应交税金-应交增值税(进项税额转出) 24000
2017年7月，可以抵扣2.4万元时的会计处理
借:应交税金-应交增值税(进项税额) 24000
贷:应交税金-待抵扣进项税额 24000
不动产在建工程发生非正常损失如何处理?
答:不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出;其待抵扣进项税额不得抵扣。
注释:不动产在建工程发生非正常损失是指不动产在建工程被依法没收、销毁、拆除的情形。企业在修建不动产在建工程时耗用的货物、设计服务和建筑服务已按照不动产分期抵扣的规则正常抵扣进项税，即第一年抵扣60%而剩下40%转入待抵，但因不动产在建工程发生非正常损失时，这些货物、设计服务和建筑服务就成为不能抵扣进项税额的项目了，所以对于已抵扣的60%的部分应全额做进项税额转出，而40%待抵扣的部分不能再用于抵扣。
例:某一般纳税人企业A于2016年5月开始新建办公楼，期间购进了水泥117万元用于建设，并由某建筑设计公司提供办公楼设计服务，金额106万元，该项目交由某建筑公司进行建设，金额111万元，上述项目均取得了增值税专用发票，A企业已于当期认证并分别抵扣了进项税额的60%，即10.2万元、3.6万元和6.6万元，共计20.4万元，剩余的40%，即13.6万元按要求转入待抵扣进项税。2016年12月，该办公楼被建委认定为违章建筑，被依法拆除，企业应当在所属期12月将上述已抵扣的10.2万元进项税额全额转出，已转入待抵扣的13.6万元不得再抵扣。
会计处理如下:
2016年5月，抵扣进项税额和转入待抵扣的会计处理:
借:在建工程 3000000
应交税金-应交增值税(进项税额)204000
应交税金-待抵扣进项税额 136000
贷:银行存款 3340000
2016年12月，进项税额转出和待抵扣进项税额不得抵扣的会计处理:
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不动产及不动产在建工程进项税额转出规定
借:在建工程 340000
贷:应交税金-应交增值税(进项税额转出) 204000
应交税金-待抵扣进项税额 136000
已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途,专用于不得抵扣项目的情形如何处理？
答:已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值?不动产原值)×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
注释:当不动产发生非正常损失，即发生被依法没收、销毁、拆除的情形时，或发生改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，即由可以抵扣的项目转为不能抵扣进项税额的项目时，由于之前不动产抵扣采取了分期抵扣的方式，因此进项税额转出时应按以下步骤操作处理:
(1)计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值?不动产原值)×100%
(2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额:
?不得抵扣的进项税额?已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额应做进项税额转出;
?不得抵扣的进项税额?已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额做进项税额转出，同时，计算“差额”=不得抵扣的进项税额-已抵扣的进项税额，然后在待抵扣进项税额中扣除上述“差额”。
例:某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一座厂房用于生产经营，购进时取得增值税专用发票，并于当期抵扣进项税额66万元，转入待抵扣进项税额44万元。2016年11月，企业决定将该厂房专用于仓储服务，根据36号文要求可采用简易计税办法计税，假设企业计算折旧使用平均年限法，预
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不动产及不动产在建工程进项税额转出规定
计使用寿命20年，净残值率5%，此时应当:
(1)计算不得抵扣的进项税额:
不动产净值=1000-(1000-1000?5%)?20?12?6?976万元 不得抵扣的进项税额=(66+44)?(976?1000)?107万元 (2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额:
由于107万元>66万元，则应首先将66万元做进项税额转出，接着计算“差
额”=107-66=41万元，然后将41万元“差额”从44万元的待抵扣进项税额中
扣除。
会计处理如下:
2016年5月购进厂房时的会计处理
借:固定资产 10000000
应交税金-应交增值税(进项税额)660000
应交税金-待抵扣进项税额 440000
贷:银行存款 11100000
2016年11月将该厂房用于仓储服务的会计处理:
借:固定资产 1070000
贷: 应交税金-应交增值税(进项税额转出)660000
应交税金-待抵扣进项税额 410000 2016年5月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分
借:应交税费-应交增值税(进项税额转出) 30000
贷:应交税费-待抵扣进项税额 30000
接上例，如果企业是2017年4月决定将该厂房用于仓储服务，假设该厂房
当时的净值因故减为550万元，则计算方法如下:
(1)计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=(66+44)?(550?1000)=60.5万元 (2)比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额:
由于60.5万元<66万元，则应直接将60.5万元做进项税额转出。 会计处理如下:="">
2017年4月将该厂房用于仓储服务的会计处理:
借:固定资产 605000
贷:应交税金-应交增值税(进项税额转出) 605000
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不动产及不动产在建工程进项税额转出规定 不得抵扣的不动产发生用途改变,转为可以抵扣进项税额的情形如何处理？
答:按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释:专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，不得抵扣进项税额，但当该不动产改变用途，可以抵扣进项税额时，应当在改变用途的次月，按照不动产分期抵扣的办法，分期抵扣不动产净值中所含的进项税额。
例:某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一栋楼用作职工宿舍，购进时取得增值税专用发票并已认证，但因用于集体福利故未抵扣增值税进项税额。11月，企业决定将该职工宿舍改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%，则企业应在12月做如下处理:
(1)计算可抵扣进项税额
可抵扣进项税额=1110?(1+11%)?11%?90%=99万元
(2)其中99?60%=59.4万元可在当期用于进项税额抵扣，剩余99?40%=39.6万元转入待抵扣进项税额，可以于2018年1月抵扣进项税额。
会计处理如下:
2016年5月购进职工宿舍时的会计处理:
借:固定资产 11100000
贷:银行存款 10000000
应交税金-应交增值税(进项税额转出) 1100000
2016年12月职工宿舍改为生产经营场所的会计处理:
借:应交税金-应交增值税(进项税额)594000
应交税金-待抵扣进项税额 396000
贷:固定资产 990000
2018年1月抵扣进项税额的会计处理:
借:应交税金-应交增值税(进项税额)396000
贷:应交税金-待抵扣进项税额 396000
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范文三：不动产及不动产在建工程进项税额转出规定2016.11
1已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程如何处理？ 答：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释：纳税人原购进货物和服务用于生产经营，且于购进时取得了相应的增值税专用发票并认证抵扣完毕，但这部分货物和服务在购进后实际领用时没有用于生产经营而是转用在某项不动产在建工程里了，则这部分货物和服务不能再适用当期全额抵扣的办法，而将适用不动产分期抵扣的办法，即第一年只允许抵扣60%。因此，之前已全额抵扣部分的40%应在转用当期先转入待抵扣进项税额，然后在转用的当月起第13个月再从待抵扣进项税额转入当期抵扣进项税额用于抵扣。
例1：某一般纳税人企业于2016年5月购进了一批水泥117万元用于生产经营，购进时企业取得增值税专用发票上注明的税额17万元，企业已于当期认证抵扣；2016年6月，该企业实际领用该笔水泥时，没有将该笔水泥用于生产经营，而是改用于企业正在修建的办公楼，则该笔水泥已抵扣的进项税额17万元的40%，即6.8万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
会计处理如下：
2016年6月，将6.8万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借：应交税金-待抵扣进项税额 68000
贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出）68000
2017年7月，可以抵扣6.8万元时的会计处理
借：应交税金-应交增值税（进项税额）68000
贷：应交税金-待抵扣进项税额 68000
例2.某一般纳税人企业A于2016年5月与设计公司B签署了106万元的设计协议，并于当期取得了B公司开具的增值税专用发票且已认证抵扣进项税额6万元；2016年6月，A企业决定由B公司为A公司新建的办公楼提供设计方案，则项设计服务的进项税额6万元的40%，即2.4万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
会计处理如下：
2016年6月，将2.4万元转入待抵扣进项税额的会计处理
借：应交税金-待抵扣进项税额 24000
贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出） 24000
2017年7月，可以抵扣2.4万元时的会计处理
借：应交税金-应交增值税（进项税额） 24000
贷：应交税金-待抵扣进项税额 24000
2不动产在建工程发生非正常损失如何处理? 答：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
注释：不动产在建工程发生非正常损失是指不动产在建工程被依法没收、销毁、拆除的情形。企业在修建不动产在建工程时耗用的货物、设计服务和建筑服务已按照不动产分期抵扣的规则正常抵扣进项税，即第一年抵扣60%而剩下40%转入待抵，但因不动产在建工程发生非正常损失时，这些货物、设计服务和建筑服务就成为不能抵扣进项税额的项目了，所以对于已抵扣的60%的部分应全额做进项税额转出，而40%待抵扣的部分不能再用于抵扣。
例：某一般纳税人企业A于2016年5月开始新建办公楼，期间购进了水泥117万元用于建设，并由某建筑设计公司提供办公楼设计服务，金额106万元，该项目交由某建筑公司进行建设，金额111万元，上述项目均取得了增值税专用发票，A企业已于当期认证并分别抵扣了进项税额的60%，即10.2万元、3.6万元和6.6万元，共计20.4万元，剩余的40%，即13.6万元按要求转入待抵扣进项税。2016年12月，该办公楼被建委认定为违章建筑，被依法拆除，企业应当在所属期12月将上述已抵扣的10.2万元进项税额全额转出，已转入待抵扣的13.6万元不得再抵扣。
会计处理如下：
2016年5月，抵扣进项税额和转入待抵扣的会计处理：
借：在建工程 3000000
应交税金-应交增值税（进项税额）204000
应交税金-待抵扣进项税额 136000
贷：银行存款 3340000
2016年12月，进项税额转出和待抵扣进项税额不得抵扣的会计处理：
借：在建工程 340000
贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出） 204000
应交税金-待抵扣进项税额 136000
3已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途，专用于不得抵扣项目的情形如何处理？ 答：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
注释：当不动产发生非正常损失，即发生被依法没收、销毁、拆除的情形时，或发生改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，即由可以抵扣的项目转为不能抵扣进项税额的项目时，由于之前不动产抵扣采取了分期抵扣的方式，因此进项税额转出时应按以下步骤操作处理：
(1)计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
①不得抵扣的进项税额≤已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额应做进项税额转出；
②不得抵扣的进项税额≥已抵扣进项税额的，应在当期对不得抵扣的进项税额做进项税额转出，同时，计算“差额”=不得抵扣的进项税额-已抵扣的进项税额，然后在待抵扣进项税额中扣除上述“差额”。
例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一座厂房用于生产经营，购进时取得增值税专用发票，并于当期抵扣进项税额66万元，转入待抵扣进项税额44万元。2016年11月，企业决定将该厂房专用于仓储服务，根据36号文要求可采用简易计税办法计税，假设企业计算折旧使用平均年限法，预
计使用寿命20年，净残值率5%，此时应当：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不动产净值=1000-（1000-1000ⅹ5%）÷20÷12ⅹ6≈976万元
不得抵扣的进项税额=（66+44）ⅹ（976÷1000）≈107万元
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
由于107万元>66万元，则应首先将66万元做进项税额转出，接着计算“差额”=107-66=41万元，然后将41万元“差额”从44万元的待抵扣进项税额中扣除。
会计处理如下：
2016年5月购进厂房时的会计处理
借：固定资产 10000000
应交税金-应交增值税（进项税额）660000
应交税金-待抵扣进项税额 440000
贷：银行存款 11100000
2016年11月将该厂房用于仓储服务的会计处理：
借：固定资产 1070000
贷： 应交税金-应交增值税（进项税额转出）660000
应交税金-待抵扣进项税额 410000
2016年5月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分
借：应交税费-应交增值税（进项税额转出） 30000
贷：应交税费-待抵扣进项税额 30000
接上例，如果企业是2017年4月决定将该厂房用于仓储服务，假设该厂房当时的净值因故减为550万元，则计算方法如下：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（66+44）ⅹ（550÷1000）=60.5万元
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额：
由于60.5万元<>
会计处理如下：
2017年4月将该厂房用于仓储服务的会计处理：
借：固定资产 605000
贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出） 605000
4不得抵扣的不动产发生用途改变，转为可以抵扣进项税额的情形如何处理？ 答：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
注释：专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，不得抵扣进项税额，但当该不动产改变用途，可以抵扣进项税额时，应当在改变用途的次月，按照不动产分期抵扣的办法，分期抵扣不动产净值中所含的进项税额。
例：某一般纳税人企业斥资1110万元于2016年5月购进一栋楼用作职工宿舍，购进时取得增值税专用发票并已认证，但因用于集体福利故未抵扣增值税进项税额。11月，企业决定将该职工宿舍改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%，则企业应在12月做如下处理：
（1）计算可抵扣进项税额
可抵扣进项税额=1110÷（1+11%）ⅹ11%ⅹ90%=99万元
（2）其中99ⅹ60%=59.4万元可在当期用于进项税额抵扣，剩余
99ⅹ40%=39.6万元转入待抵扣进项税额，可以于2018年1月抵扣进项税额。
会计处理如下：
2016年5月购进职工宿舍时的会计处理：
借：固定资产 11100000
贷：银行存款 10000000
应交税金-应交增值税（进项税额转出） 1100000 2016年12月职工宿舍改为生产经营场所的会计处理：
借：应交税金-应交增值税（进项税额）594000
应交税金-待抵扣进项税额 396000
贷：固定资产 990000
2018年1月抵扣进项税额的会计处理：
借：应交税金-应交增值税（进项税额）396000
贷：应交税金-待抵扣进项税额 396000
范文四：不动产和不动产在建工程的固定资产进项税额抵扣界定
不动产和不动产在建工程的固定资产进项税额抵扣界
定
2014-03-07 11:06:23来源：互联网作者：【 大 中 小 】添加收藏
根据新修订的《增值税暂行条例》，全国所有行业增值税一般纳税人自2009年1月1日起全面实施增值税转型改革。财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）第一条明确规定，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资，下同）或者自制（包括改扩建、安装，下同）固定资产发生的进项税额，可根据《增值税暂行条例》和《增值税暂行条例实施细则》的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。其中的准予抵扣的固定资产是指《增值税暂行条例》及其实施细则所规定的固定资产范围，也即《增值税暂行条例实施细则》第二十一条所规定的“固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等”。对于一般纳税人的不动产以及用于不动产在建工程的购进货物，是不准予抵扣进项税额的。同时，《增值税暂行条例实施细则》第二十三条又对不动产和不动产在建工程进行了界定，即“不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。”
实际工作中，对于建筑物、构筑物和地上附着物难以准确划分。如电力企业输电线路、供水企业供水管道，炼油企业储油罐、输油管道等设备的增值税进项税额能否扣抵，当时的相关规定中并没有作出界定，给征纳双方都带来了执行难度。实务中对这类设施、设备，根据行业核算要求，虽然按固定资产中的设备类管理，但其构建既涉及土建又涉及设备，在抵扣增值税进项税额时，难以准确划分其究竟是属于动产还是不动产。再比如输电线路中的铁塔输电线，它主要由铁塔、绝缘子、导线、横担、金具、接地装置及基础等组成。其中线路基础是由土建部分构成。所以有人认为，该资产应属于地上附着物，其增值税进项税额不能抵扣。
为解决执行中存在的问题，财政部、国家税务总局最近发布了《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号），对相关问题作了明确。具体内容如下： 《增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物，是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为“02”的房屋；所称构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为“03”的构筑物；所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。
根据上述规定内容，前面所述的输电线路，不在固定资产分类的代码02、03范围内，也不属于地上附着物，应属于专用设备，代码为28。据此，企业在构建该类资产时，取得相关增值税进项税额按规定就可以抵扣，不再区分土建和设备部分。
该文件通过《固定资产分类与代码》附件，更明确规范了准予抵扣固定资产的具体范围。但在执行此文件时，特别需要注意的是，纳税人购入的固定资产，并不是除代码02、03外的都可以将相关的增值税进项税额进行抵扣。财税〔2009〕113号文件为此也明确了“以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。”
在该文件下发前，一些地区的税务机关考虑纳税人购进或自制了不易划分能否抵扣进项税的固定资产，为避免纳税人的损失，对所取得的增值税扣税凭证的认证、抵扣时限问题作出了相应的暂时处理措施。如安徽省国税局在2009年3月9日在线访谈中答复纳税人的口径如下：（1）按照现行《增值税暂行条例》及其实施细则和财税〔2008〕170号文件的有关规定，对上述设施进行界定，区分其属于动产或不动产；（2）对界定后明确属于动产或者可能属于动产的，可按规定的认证、抵扣时限，由纳税人认证增值税专用发票、运输费用结算单据，填报海关进口增值税专用缴款书抵扣清单，并申报抵扣进项税额。对界定后明确属于不动产的，一律不得准予其认证、抵扣；（3）认真记录或备案可能属于动产且纳税人已认证、抵扣的固定资产相关信息，并加强对其跟踪监控，待国家税务总局新的文件下发后，再对照规定逐一审核此前已认证、抵扣的可能属于动产的固定资产情况，发现有按新的规定属于不动产的，应及时追缴税款。
纳税人在财税〔2009〕113号文件下发前，将该文件中所明确的构筑物已经抵扣的增值税进项税额，现应及时进行进项税额转出处理。如企业的工业用池、罐，工业生产用槽、桥梁、架等类资产，属于《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中的第“03类”，这类资产在核算时，通常情况下都作为设备管理了。炼油企业的储油罐、其他工业企业用罐，无论是金属或非金属构成，都在不得抵扣的范围内。
财税〔2009〕113号文件对购入固定资产增值税进项税额的抵扣范围进行了明确，便于税务机关和纳税人的实际操作，解决了固定资产抵扣中的一大难题。
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按照规定 , 增值税一般纳税人 2016年 5月 1日后取得并在会计制度上按固 定资产核算的不动产 , 以及 2016年 5月 1日后发生的不动产在建工程 , 其进 项税额应按照本办法有关规定分 2年从销项税额中抵扣 , 第一年抵扣比例 为 60%,第二年抵扣比例为 40%.
一、分两年而不是分 24个月
比如纳税人 2016年 6月购进写字楼 , 获得增值税税额为 1000万元 . 则应该 在第一年即 6月份抵扣 600万元进项税额 , 另外 400万元进项税额留待第二 年 6月份再抵 . 有可能 600万元进项税额在 2016年 6月份即得到完全抵 扣 ,400万元进项税额在 2017年 6月份即得到完全抵扣 . 而按照 24个月 , 则 是将 1000万元分摊到 24个月逐渐做抵扣 .
显然 , 分两年和分 24个月是完全不同的 .
二、用于自建不动产的材料物资等也需分两年抵扣
上述不动产在建工程就是指企业自建不动产的行为 . 按照有关规定 , 纳税 人 2016年 5月 1日后购进货物和设计服务、建筑服务 , 用于新建不动产 , 或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过 50%的 , 其 进项税额依照有关规定分 2年从销项税额中抵扣 .
值得注意的是 , 房地产开发企业自行开发的房地产项目 , 融资租入的不动 产 , 以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 , 其进项税额不适用上述分 2年抵扣的规定 .
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