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范文一：开发商购房合同

开发商购房合同

篇一:购房合同与购房协议的区别

购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。

购房合同

购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

二者区别

买卖之前一种协议

作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。

购房合同更加详细

如果认购书中，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购书可以被看作为一份预

先约定的房屋买卖合同。正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定，而如果认购书中没有约定上述内容，则其只是一份购房意向书，不具备合同性质，也就没有合同的约束力。

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篇二:购房合同的主要内容

一、购房合同的主要内容包括以下几方面:

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权(来自:www.77 3N.cOm 校园生活网:开发商购房合同)限;9.双方认定的争议仲裁机构;10.违约赔偿责任;

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。注意

在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。

4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在

购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。

二、常见购房陷阱

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。

陷阱二:合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是,公司开发的，实际上却是由,公司

投资，作为买家还是应与,公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策:在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

对策:看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四:“最短时间”与“最好”

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的,不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠

纷购房者根本打不赢官司。

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应请律师调查费用收取是否合理

陷阱六:卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款:“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这显然是不公平条款，假如买家已经支付,,,的价款，只剩,,的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付,,,的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策:依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七:处理结果不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。陷阱八:以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

对策:对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。如果需要可以请建筑房地产专业律师参与购房。

陷阱九:拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中

的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办,不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢,

但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策:不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

三、使用示范文本，购房人注意事项

目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但购房人切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问题。

1、认购书问题

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，

俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购

篇三:购房合同代签跟开发商

篇一:购房合同能跟中介代理公司签订吗免费法律咨询就上法帮网

购房合同能跟中介代理公司签订吗?

签订购房合同，应该是跟房地产开发商签订合同。但是，目前

有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。

1篇二:在签订购房合同之前开发商的五证两书

在签订购房合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证和两书”。查看五证两书的注意事项有哪些,购房者应当怎么查看开发商的五证两书,看看下文就知道了。

一、查看五证的注意事项，怎么查看开发商的五证,

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

以北京是为例，根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”.

二、查看两书的注意事项，怎么查看开发商的两书,

二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

以上就是对“查看五证两书的注意事项有哪些”“怎么查看开发商的五证两书”所作的解答。总之，五证两书在购买房屋的过程中十分重要，购房者一定要严格检查开发商的五证两书。

有些购房者可能担心自己被开发商“忽悠”，那么，我们建议您在律师的陪同下检查开发商的五证两书，因为律师们能轻易识别出开发商的一些小把戏。篇三:购房合同的主要内容

一、购房合同的主要内容包括以下几方面:

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;

10.违约赔偿责任;

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。注意

在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公

用面积分摊原则等要明确说明。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。

二、常见购房陷阱

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金

该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷阱二:合同主体认定不明

另外，也有可能该项目是,公司开发的，实际上却是由,公司投资，作为买家还是应与,公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策:在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策:看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四:“最短时间”与“最好”

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的,不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应请律师调查费用收取是否合理

陷阱六:卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款:“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付,,,的价款，只剩,,的价款逾期未付，如果发

展商以此为由，没收其已付,,,的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策:依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七:处理结果不明确

陷阱九:拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办,不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢,但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策:不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

三、使用示范文本，购房人注意事项

1、认购书问题

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商

品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

范文二：开发商购房合同书

开发商购房合同书

篇一:开发商购房合同范本

篇一:购房合同的主要内容

一、购房合同的主要内容包括以下几方面:

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;

10.违约赔偿责任;

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。注意

在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括:签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装

修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。

二、常见购房陷阱

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

对策:在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。最好查明代表发展商签字的人是否是法人

代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。陷阱三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策:看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四:“最短时间”与“最好”

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的

行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应请律师调查费用收取是否合理

陷阱六:卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款:“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付,,,的价款，只剩,,的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付,,,的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是

调解了事。

对策:对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同(本文来自:www.bdFqY.cOM 千叶帆文摘:开发商购房合同书)写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。如果需要可以请建筑房地产专业律师参与购房。

陷阱九:拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具

一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办,不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢,但是，就像你可以拒签开发商的补

充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策:不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

三、使用示范文本，购房人注意事项

1、认购书问题

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不

能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购篇二:购房合同范本

合同中有蓝色下划线部分可点击察看详解

合同中有红色下划线部分为核心内容，请务必详查

购房人在购置商品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了开发商印制的《售楼书》，才决定是否购买。售楼书中往往列明了该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。购房人认为《售楼书》是开发商的承诺，因此，一旦交付的房屋与《售楼书》不一致，大有上当受骗的感觉。实践中，这类争议不在少数。

从法律意义来讲，《售楼书》是一种要约邀请，是开发商向购房人发出的，请其购买房屋的意思表示，并不具有法律效力。双方正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真正的意识表示，

是双方的承诺，具有法律上的效力。

尽管〈〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第三条规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但为了

避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。

二、房屋质量的约定

房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商最容易产生争议的地方。因此，在《合同》或《补充》中约定房屋质量的内容是十分重要的。

购房人应当与开发商约定的内容包括:墙体平直的标准; 防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准:即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准:即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

三、商品房交付的约定

房屋交付时，履行的手续有:房屋入住通知;钥匙收条。

开发商应向购房人提交的资料有:《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(该两书内容不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、实测面积等。

四、违约责任与解除合同的约定

双方约定:如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。

五、产权证取得期限的约定

产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，因此，约定产权证取得的最后期限十分篇三:在签订购房合同之前开发商的五证两书

一、查看五证的注意事项，怎么查看开发商的五证,

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》

和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

二、查看两书的注意事项，怎么查看开发商的两书,

二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质

量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

以上就是对“查看五证两书的注意事项有哪些”“怎么查看开发商的五证两书”所作的解答。总之，五证两书在购买房屋的过程中十分重要，购房者一定要严格检查开发商的五证两书。有些购房者可能担心自己被开发商“忽悠”，那么，我们建议您在律师的陪同下检查开发商的五证两书，因为律师们能轻易识别出开发商的一些小把戏。

篇二:购房合同与购房协议的区别

购房合同

二者区别

买卖之前一种协议

作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发

商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。

购房合同更加详细

如果认购书中，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同。正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定，而如果认购书中没有约定上述内容，则其只是一份购房意向书，不具备合同性质，也就没有合同的约束力。

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篇三:如何签定购房合同及范本

没签购房合同，不建议装修，因为你不知道购物业的购房合同，有哪些内容和相关装修的要求(如果你装完后再签合同会有很多争议

购房者签定正式的购房合同，需要在拟定的时间地点，备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别:

购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于:

预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产

权证的商品房)销售。

因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

购房合同的主要内容包括以下几方面:

1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等;

2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6、产权登记和物业管理的约定;

7、保修责任;

8、乙方使用权限;

9、双方认定的争议仲裁机构;

10、违约赔偿责任;

11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。

一般承担违约责任的违约事项包括:

(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;

(2)购房者不按期付款;

(3)开发商不按期交房;

(4)面积变动超过约定幅度;

(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;

(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

以下是几份合同范本(供参考)

范本一:

卖人(以下简称甲方):_________________

法定代表人:__________联系电话:________

注册地址:___________邮政编码:__________

营业执照号码:_______________________

开户行:_____________帐号:_____________

委托代理人(房地产经纪机构):_____________

法定代表人:__________联系电话:_________

注册地址:____________邮政编码:_________

营业执照号码:_____________________________

房地产经纪机构资格证书编号:_____________

开户行:__________帐号:_______________

买受人(以下简称乙方):______________________

国籍/法定代表人:_____身份证(护照)/营业执照号码:_____

地址:_____________邮政编码:_____________

联系电话:_________________________________

委托代理人:_______________________________

国籍/法定代表人:________身份证(护照)/营业执照号码:___

地址:____________邮政编码:______________

联系电话:_____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款:

第一条商品房情况

该商品房销售许可证号:____商品房座落:_____区、县__路、道、街_____。设计用途 _____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中:套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积 ____平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

商品房土地来源为:_____。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为____年，自____年____月____日至___年___月___日止。

第二条商品房价款

商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为____元(币种:

___)，价款为_______元，计_____(大写)。

第三条商品房交付日期

商品房竣工，经验收合格后，方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付。

甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理:

1、变更合同

2、解除合同

第四条乙方付款形式及付款时间

乙方按下列第种形式付款:

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、其他方式。

第五条甲方逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定，追究甲方违约责任:

1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银

行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。

2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_____向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。

第六条乙方逾期付款的处理

乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在_______日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第_______种约定，追究乙方违约责任:

1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之_____向甲方支付违约金。

2、解除合同。乙方应按商品房价款的万分之_____向甲方支付违约金。

第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过?3%(包括?3%)的，每平方

米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。

面积差异超过?3%的，双方约定如下:

第八条商品房质量及保修责任

范文三：开发商解除购房合同

篇一:关注开发商购房合同解除权

《华夏时报》2013.6.24专家观点:

关注开发商购房合同解除权

作者:宋维强律师北京腾波律师事务所主任

向银行办理按揭贷款来支付购房款是大多数购房人都曾经历的事情，但是，如果在房产证下发之前，购房者没有按约如期偿还银行贷款，还可能面临房子被开发商收回的风险，这种经历不是我们购房人都曾碰到的，而带来这种风险的就是大家往往忽视的商品房买卖合同中的开发商的合同解除权。

关注补充协议的合同解除权条款

曾经有这样一个案例，由于北京某购房者阮某连续逾期六期未偿还银行贷款，开发商作为银行贷款保证人代为清偿相关银行贷款后，将购房者阮某告上了法庭，最终法院判决解除了双方之间的购房合同，并由阮某承担违约金。由于合同解除，导致购房人无法享有该房屋增值所带来的巨大利益，

给购房人带来了很大的预期利益损失。法院最终判决依据的主要事实是双方签订

的一份《补充协议》。在该《补充协议》第2条中，双方约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房买卖合同及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金”。

现在很多商品房买卖合同签订之时，开发商一般都同购房人签订一份补充协议，有很多都存在合同解除权条款。该条款将购房人所购

买的房屋在房产证下发之前的状态约定为一种合同权利，而非物权。通俗地讲，您买了房子，如果房产证没有下发，那么房子不真正属于自己，一旦出现符合合同解除条款的情形，就会面临开发商行使合同解除权的问题。那么如何防范呢,

防范解除条款的法律风险

首先，购买商品房时，如果办理银行按揭贷款购房，应能够确保按时足额偿还银行贷款。

其次，签订商品房买卖合同时，应该对开发商办理房产证的期限作出严格明确的约定。《物权法》明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，只有办理了房产证，购房人在商品房买卖合同中的债权才会转化为物权。

再次，一旦出现违约情形，应及时同银行和开发商沟通，尽最大努力降低损失，并争取采取补救措施。

篇二:开发商不交房我可以解除购房合同吗,

我可以解除购房合同吗,

律法网[]网友“张开”问:我向开发商购买了一套商品房，到期后开发商一直不交付，经我催告后已经过去四个月了，开发商还是没交付，请问我可以解除购房合同吗,

李华阳律师:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

来源(华阳专栏):

/Lawyer/anlishow.html?UserID=lihuayangid=201501212509

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篇三:三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

2011-01-07 10:25:51我要评论(0)

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: 法律百宝箱导读:三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱北京青年报当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到

三种情况可解除购房合同破解四种常见认购陷阱

北京青年报

当出现以下情况时您可要求开发商解除购房合同，退房退款。-一是开发商违反提前约定时

在签订购房合同时，您可在合同中与开发商约定某些解除购房合同的条件(如绿化、保安、购物、医疗、学校等住房配套设施应达到什么程度)，当交房时这些条件达不到时，您可要求解除合同，退房退款。我国《合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”可见，当商品房买卖

合同中约定的解除条件出现时，买房人有权根据合同法的有关规定行使解除合同的权利。同时，《合同法》第九十七条还规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

由此可见，当开发商违约导致合同解除时应承担由此给买家造成的损失。最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确规定，房屋质量不合格及不能如期取得房产证时，可退房和要求赔偿。-二是开发商不具备法定的销售条件时

如果贷款买房后发现开发商不具备法定的销售条件，销售行为违法等违约性情况导致合同解除时，您可要求退房退款。因为开发商与您签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同是属无效，按照《合同法》关于无效合同的处理原则，您有权要求开发商返还房价款，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失。对于银行贷款部分，您可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商偿还给银行，而对于您已支付的贷款利息，应由开发商予以赔偿。-三是当开发商交房延误时

当开发商交房延误时您可向开发商发出解约通知，解除购房合同，要求退房退款。开发商应返还您先行支付的购房款

本金。对于银行贷款部分，要求开发商做相应赔偿。

值得注意的是，解除与开发商的住房买卖合同并不同时、也不必然导致与银行的住房借款合同的解除，如因此停止向银行付款明显是违反借款合同义务的，会导致因购房人违反借款合同而造成购房者要承担违约责任。因此，您应在与开发商就解除合同达成一致后再到银行办理解除借款合同的手续。-文迟智广-陷阱一:“定金”写“订金”

王先生看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。事后，开发商因经费等原因导致工程停工。张先生要求开发商双倍返还，开发商只同意单倍返还。

点评

定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不是一个法律概念，不能对合同起到担保作用。出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款进行处理，即接受预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，本案中，王某只

能要求开发商单倍返还及赔偿其因此受到的损失。

提醒

购房人在签订认购书和拿到收款收据时，应注意审查其中的用词，不要把“定金”写成“订金”。-陷阱二:认购书中有陷阱条款

张某在与开发商签订的认购书中规定:“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。点评

该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。提醒

房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”-陷阱三:商谈合同没有证据

刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”在15

日内，刘某依约前往，但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。15日后，刘某前去索要定金，开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。

点评

本案中，有关条款非常完备，但刘某是否一定能要回定金呢,通常情况下，答案是否定的，因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据，所以只能吃哑巴亏。

提醒

购房人前往与开发商商谈合同时，应注意保留证据。如签订会谈记录，或让开发商签署购房人前来商谈合同的确认书等。-陷阱四:无书面认购协议

方某看中了一套房屋，交了定金，但没有与开发商签订认购书，只有口头协议，定金收据上也没写所定房号。后开发商又将该房卖于他人。方某要求购买该房，遭到拒绝。

点评

口头协议很难保护当事人的合法权益，而一张连房号也没写的收据对开发商没有任何约束力。方某遭拒也就见怪不怪了。

提醒

购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议，协议中应当包含合同的主要条款，如房号、价格、面积等。否则，该认购书只是一种意向，对开发商没有约束力。

范文四：开发商不给签购房合同

不给开发商购房合同签完购房合同不给业主开发商不给贷款合同

篇一:购买商品房签订购房合同七大注意事项

购买商品房签订购房合同七大注意事项

购买商品房时签订的购房合同里包含了购房者的权利和义务,购房者在签定购房合同时要注意哪些问题才能使自己的合法权益得到保障,新地产小编整理了买房签订购房合同七大注意事项,供您参考. 购买商品房时签订的购房合同里包含了购房者的权利和义务，购房者在签定购房合同时要注意哪些问题才能使自己的合法权益得到保障，新地产小编整理了买房签订购房合同七大注意事项，供您参考。签订购房合同注意事项一:关于房产证

陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策:

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以

五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为

律师建议增加补充条款:

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理:

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同

第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。签订购房合同注意事项二:关于五证

陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能

取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策:

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款:

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。签订购房合同注意事项

三:关于公摊面积

陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策:

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款:

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

签订购房合同注意事项四:关于书面通知

陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策:

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款:

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

签订购房合同注意事项五:关于所售房屋的抵押

陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物

权。

对策:

1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款:

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

签订购房合同注意事项六:关于物业管理公约

陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策:

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款:

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。

买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企

业署名的《物业管理公约》。

签订购房合同注意事项七:关于各方责任范围

陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款:

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下: 出卖人的责任范围:

1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价

篇二:购房合同代签跟开发商

篇一:购房合同能跟中介代理公司签订吗免费法律咨询就上法帮网

购房合同能跟中介代理公司签订吗?

签订购房合同，应该是跟房地产开发商签订合同。但是，

目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。

1篇二:在签订购房合同之前开发商的五证两书

一、查看五证的注意事项，怎么查看开发商的五证,

易的资格。

二、查看两书的注意事项，怎么查看开发商的两书,

二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说

明书的，应附于住宅使用说明书里。

一、购房合同的主要内容包括以下几方面:

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现

房、期房、内销房、外销房等;

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;

6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;

10.违约赔偿责任;

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。注意

在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主

管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。

二、常见购房陷阱

陷阱一:在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

对策:在签约前您可以找律师帮助查证主体资格。最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。陷阱

三:不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策:看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四:“最短时间”与“最好”

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五:约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此

为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应请律师调查费用收取是否合理

陷阱六:卖方解除合同

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎

样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

陷阱九:拒签补充协议

业主是否有权拒付部分电梯费呢,但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策:不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。

三、使用示范文本，购房人注意事项

1、认购书问题

的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

篇三:买房签合同要注意这些否则吃大亏

买房签合同要注意这些否则吃大亏

前言:买房这个问题相信许多人都要面对。对于这个生活中的“头等大事”之一，许多细节万万不能马虎。尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待。很多朋友说在买房的时候不清楚买房

签合同流程，购房合同上很多专有名词看的也是云里雾里的，最重要的是买房签合同注意事项有哪些也不甚了解，金融之家小编特意整理了下买房签合同注意事项等相关内容，分享给大家，希望对刚需族有所帮助。

一、买房签合同流程:

购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。 A:买房有关的专有名词解释:

1、五证&两书

在签合同之前，一定要先确认房地产开发商的五证，两书是齐全的，那五证和两书有什么作用呢?

房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这群手续都齐备了，他才有资格卖房。

五证是指:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，两书是指:《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，可不要小看这几个证书，只有合法进入市场的住宅房，产权才会受到国家保护。

特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要

看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、定金?订金?

定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。如果开发商毁约，是要双倍返还的。

而订金则带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分;否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。

除了定金和订金。买房子的时候还会出现认筹金和诚意金。

认筹金是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了认筹金之后，你不仅可以获得一定折扣的优惠，还可以优先购买房屋，一般用来解决开发商的资金问题。但是，亲们，认筹金是违法地。诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。

3、各种面积的含义

建筑面积有一个公式:建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

套内建筑面积包括:房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积;公摊建筑面积自然就是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。

有些开发商为吸引更多客户，会在宣传页上标有赠送面积。赠送面积:顾名思义，赠送面积就免费的面积。但请大家切记:羊毛出在羊身上，开发商是很有可能把这部分钱平摊到单价中的;一些含大量赠送面积的户型，往往内部格局并不好;一些赠送的面积是开发商偷来的，这些面积不被法律承认和保护??

4、各种税的解释

首先来解释一下最近比较受关注的房产税。房产税是按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的财产税，一般是房款总额的

1.5%。

房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋，一般是总房款的0.05%。

二、买房签合同注意事项:

1、使用规范的合同文本

一定要使用规范的合同文本，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。

不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。

最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。

2、查验有关证明文件

检查开发商是否具有上述所介绍的五证和两书。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

3、注意合同文本中补充协议的内容

(1)购房者应谨防开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

(2)应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

(3)要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

(4)明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

(5)明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

范文五：与开发商签订购房合同

与开发商签订购房合同

篇一:如何签订正式的购房合同

1.正式合同文本的签订

买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

(1)认准签约主体

仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发

生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。

(2)仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。

(3)不要漏项

对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。

(4)寻找谈判的机会

《商品房买卖合同》中有许多相关条款

都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据

理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

(5)对于双方违约的处理应平等

在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

(6)关于房屋面积差异的处理

关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解:

我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管(转载自:www.hnBoXu.com 博旭范文网:与开发商签订购房合同)理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房

者;房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同

摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

(7)产权登记要明确

按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。

(8)配套设施要明确

在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。

如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的,入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。

(9)不可轻视设计变更

很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

(10)明确合同附件

合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

(11)注明商品房的抵押和租赁情况

在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。

2.商品房买卖合同的补充协议

现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然，也可以没有此项。由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题:

(1)应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。

从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。

(2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。

(3)要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。

因此，在付款方式的附件中就需要写明:如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着:购房者无法获得银行按揭

贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当将其明确标明。

(4)明确公摊建筑面积

目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分

开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。

(5)应该明确装修的标准

如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的;而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。

(6)明确违约责任

应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。

(7)明确退房责任

购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法:由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。

(8)关于商品房交付时的约定

房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

(9)明确房屋质量

房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。比如:墙体平直的标准;房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等);表面裂缝的标准(内部无任何裂缝，墙壁表面平整);管线安装与室内表面的平整标准;所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

(10)明确收房入住时须交的费用

购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被

开发商以其他名目索要相关的其他费用。

(11)明确配套设施

房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。

(12)明确物业

现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。

总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。

3.关于建筑面积的补充条款

虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。那么，在签订具体合

同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢,

(1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小一些。

(2)购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。

(3)套内建筑面积包括阳台的建筑面积。我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算;非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。

(4)现今商品房的辅助建筑越来越多，比如:“飘窗”、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了避免日后不必要的纠纷，

购房者最好在买房

时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积，哪些辅助建筑不算套内建筑面积。

(5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定，从而导致开发商有条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况:被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积;参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;不分摊的公用部位。”这些全部都应该写清楚。

(6)我们都知道，房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计合理的住宅楼使用率为:高层塔楼约在72%,7

5%;高层板楼约在78%,80%;多层住宅建筑在85%左右。了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。

篇二:网签和正式签纸质合同的区别

开发商手续齐备就能办理网签，开发商在开发商处得电脑上填写合同，然后来我局进行打印，网签合同打印出需要买受人与开发商签字盖章就可以备案。

网签是一种方式，《商品房买卖合同》才是实体的。网签的意思是说通过网络和房管局联网同步签订《商品房买卖合同》，就如你所说，网签完之后所有条款都以制式的形式打印多份，确认无误后，在后面签上我们的名字和手印.这就是《商品房买卖合同》。

现在都是这样签的，以避免一房多买.

网上签合同与纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。

首先需要进行购房资格审核，审核通过后，才能进行网签备案。对于网签备案，一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。

如果开发商的实际成交价格高于其在房管局的一房一价备案价格，网签备案则无法通过。所以，请您先向开发商了解详情，

从而判断您购房合同网签备案的问题。

篇三:买房签合同流程

买房签合同流程:

购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

买房签合同注意事项:

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

买房签合同补充协议注意事项:

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按

揭办不下来，双方各自的责任是什么。

4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

买房签合同注意事项就和大家分享到这里了，买房是比较重要的一件事情，会花费我们大量的精力财力投入，所以大家一定要谨慎对待，买房签合同的时候一定要清楚明确里面的内容，这可都关系到大家的切身利益，要注意条款细节以免损害自身利益。

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