山川10118322
范文一：加油站资产评估
加油站资产评估
加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。 加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：
加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；
2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：
加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率
收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。 加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。 二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。 加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。
在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。
加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产重置价×成新率。
笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。
估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估
一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。
根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，
经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。
估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。
目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。
××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。 根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人; 宗地号：××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（2002-11-25至2022-11-24）。建购价款￥1,428,660.46元。 二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。 三、评估基准日：二○○三年十二月三日。 四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。 五、估价方法选用及估价技术路线：
（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 1、××加油站2003年2——10月经营状况：
××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年
通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。
2、加油站年正常净收益预测：
通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析, 至2003年8月各项财务指标趋
于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等（详见下表）。通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。
则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。
3、估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n] V表示房地产价格；
a表示房地产年纯收益(2,305,322元)； r表示房地产资本化率(12%)；
n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。
。
数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）-189]=16,955,068元。 4、特许经营权价值P：
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。 5、机器设备价值评估S：
评估过程略。S=1，250，000元。 6、加油站房地产价值：
加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。 （二）成本法评估
1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。
-18。
计算公式：地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）9
]/[1-(1+4%)-20]=924.48万元。
根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。 在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。
2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米, 采用重置成本法评估建筑价值。重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利
润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。 加油站房地产价值
=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元 六、估价结果确定：
通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。 评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。 评估单价：18，680元/平方米（建筑面积）。
评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。 参考文献： 1、《深圳市房地产年鉴》（2003年版），深圳市规划与国土资源局 2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会 3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期 4、作者：****
范文二：加油站资产价值评估报告
XX加油站项目资产价值评估报告
本加油站具体情况详述如下：
1、项目名称：×××加油站
2、项目所在地：××县城中心×××大道与×××大道交汇处
3、经营范围：机动车加油服务
4、项目所有人：××有限责任公司
5、经营单位：××有限责任公司
6、项目规模：年油品销售量1000吨
7、项目等级：一级加油站，油罐总容量为120-150m3
8、所有权状况：具有机器设备、房屋、所属土地使用权及加油站特许经营权等五个证
（一）社会经济发展现状
项目所在地××县地处××××××，东临历史名城××，西接华夏古都商丘，县城所
在镇××镇总面积45.5平方公里，常住人口14万多人。××镇辖10个社区居委会，25个行政村。2009年全县国内生产总值65.33亿元，同比增长16.1％，三大产业比例为35.0：35.7：
29.3。
（二）道路状况
项目所在地××距××机场70公里、××机场250公里、××港口320公里，是名副其实的“四省通衢”之地。京九、京沪铁路、连霍高速、105、206国道擦肩而过，陇海铁路、310国道贯穿全境，是安徽连接欧亚大陆桥的唯一通道。驾车从县城出发，一小时可抵
徐州观音机场，三小时可到郑州机场。
（三）机动车保有量
据有关部门数字显示，2009年××镇机动车保有量约为4.2万辆，其中汽车1.2万辆，摩托车3万辆。随着企业的增多、交通网络的完善、人们生活水平的提高等，县城内的机动
车数量将日益增多。
（四）城镇规划背景
根据《××县镇总体规划（2004-2020）》，县城发展方向为东进、北拓、西扩、南限。
随着次新区的建设、城区的拓展、以及招商引资的增多，对石油的需求量也日益加大。
1、地理位置
本项目加油站位于×××大道的×××路口和×××大道的×××高速出入口附近，
位于城镇的××××部。本项目所在地不但辐射整个中心城区，还辐射到新城区。本加油站
所在路段高峰小时车流量高达1800pcu/h，地理位置非常优越。
2、交通状况
该项目交通条件十分优越，东靠50米宽的×××大道，南临规划中的×××高速公路
出入口，北依60米宽的×××快速干线与×××大道交汇处，此两路口之间距离仅有几百
米，车流量较大，交通十分便利。
3、供水、供电：项目的用水、用电分别得到镇自来水公司、供电公司的支持，同意向
项目供水、供电。
本项目严格按照《汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156－2002）》以及省、市的
有关规定进行设计，既保护环境又保证消防安全。
1、环境保护：加油站的汽油和柴油储罐采用直埋地下卧式钢罐，采用先进的自封式加
油枪和密封装置，防止油气溢出污染。同时注重绿化建设，既美化大道又提升城镇的形象。
2、消防安全：加油站的加油机、油罐与周围建筑物、构筑物、交通线等以及相关设备
之间的消防安全距离，严格按照有关规定执行。严格按照消防要求搞好消防设施建设，建立
消防自动监测系统。同时严格按照国家消防安全条例，建立了严格的消防安全制度，设置专
职消防管理人员，有完善的消防安全工作。
3、劳动保护：遵守国家有关劳动卫生条例和法规。做好职工的社保手续，根据需要发
放劳保用品。设备、设施严格按照相关规定进行安装、检查，确保员工安全生产和身体健康。
本项目用地面积为6665.9平方米，建筑总占地面积1600平方米，总投资600万元。本项目主要包括加油、站房和储油三大功能区。
1、加油区：加油区规划占地面积400平方米，设置4座加油岛，每座加油岛设置1台2枪税控加油机，平均每条加油枪年加油量为1250吨。
2、站房：站房采用单层钢筋水泥结构，规划占地面积400平方米，包括：营业室、值班休息室、卫生间等。
3、储油区：储油区规划占地面积700平方米，设置直埋地下卧式油罐三个，单罐容量
不大于50m33，总容量设计在120-150 m。
4、其他：另有辅助设施规划占地面积100平方米，道路、停车场等占地面积约1500平方米，建筑密度小于27％，绿化率约50％。
1、经营收入：
结合本加油站过去3年汽油、柴油的销售情况，本加油站年销售量为10000吨，以平均460元/吨的利润计算，预测年收入为460万元。
2、经营费用：
工资（按10人计算）： 25万元/年
税金： 250万元/年
设备维修： 15万元/年
其它费用： 25万元/年
合计支出： 265万元/年
3、收支对比：
年净收益 ＝年收入460万元－年支出265万元
＝145万元
本项目作为道路配套设施之一，既方便群众又提升城镇形象，具有明显的社会效益。同
时，该项目具有广阔的市场前景，经济效益高，投资回收期短，风险低。因此，购置×××
加油站是可行的。
范文三：加油站评估
三、估价过程
（一）运用收益法评估测算地价 1、销售收入的确定
虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：
吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：
石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：
销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）
2、年销售成本
销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则： 销售成本=5567×8717= 48,527,539（元） 3、年运营费用
主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：
年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元） 4、年折旧费的确定
加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。
5、增值税
按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：
增值税=（销售收入-销售成本）×17%
=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）
6、营业利润
营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）
7、确定由土地使用权产生的净收益
上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋
产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。
（1）经营利润
经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按运营费用加流动资金为基数计算经营利润，流动资金是指维持正常经营所需的周转资金，主要为每次进货所需资金，按平均每月进货一次计算，流动资金所需量为进货总成本的1/12，按照一般企业正常经营利润为8%～15%，本次综合考虑取商业利润为12%，则：
经营利润=（年运营费用+平均流动资金）×利润率=（1,088,571+48,527,539÷12）×12%=615,904（元）
（2）房屋产生的利润
结合房地产行业的一般利润水平，按房屋建设成本即其占用的固定资产资金的利润率15%考虑由房屋产生的利润，根据参照案例加油站房屋投资额平均值，房屋的投资额350万元，房屋产生的利润为3500000×15%=420,000（元）；由于评估时是以一年作为一个计算时段，根据现值年金公式，将房屋产生的总利润分摊到各年，则每年房屋产生的利润为：A=P×i/1-(1+i)-n,其中A为房屋每年产生的利润，P为房屋产生的总利润，n为收益年限，i为收益率。则房屋每年产生的利润=420000×[8%/1-(1+7%)-40]=31,504元。
（3）成品油特许经营权产生的收益
根据对防城港市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油市场，综合考虑取成品油特许经营权的超额利润为3%，则：成品油特许经营权的超额收益=销售成本×3%=1,455,826（元）
由土地使用权所产生的年净收益如下：
年净收益=营业利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权产生的收益=3,509,275-615,904-31,504-1,455,826=1,406,041（元）
8、报酬率的确定
通过以安全利率加上风险调整值的方法求取房地产的报酬率，安全利率按1年期银行存款利率2.25%计，然后对影响房地产的社会经济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故确定风险调整值为6.75%，资本化率即报酬率Y=2.25%+6.75%=9%。
9、收益年限的确定
批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。 10、国有建设土地使用权评估价值的确定V= A/Y[1- 1/(1+Y)n ]
V=1,406,041/9%×[1- 1/(1+9%)] V=15,125,293 （元）
折合评估单价：2082.06元/平方米
2、市场比较法 （1）比较案例的选择
从收集的土地交易案例中，我们选择与估价对象属于同一供需圈、用途相近、交易时间接近、在地域上属近邻区域或类似区域的三个案例作为比较案例。
案例A：水营村加油站用地，该案例位于防城区防城镇水营村（防城至东兴公路边），宗地编号：GC2009-034，土地总面积3254 平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤1.0，土地用途为批发零售用地，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“生地”， 2009年11月26日公开挂牌出让成交价为*** 万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。
案例B：东兴大道西侧加油站用地，该案例位于防城港市港口区东兴大道西侧，宗地编号：GC2009-033，土地用途为批发零售用地，
40
土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2009年11月26日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元／平方米。
案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处，宗地编号：GC2010-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2011年3月8日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。
（2）比较因素选择
根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影响地价的全部主要因素。因素选择情况见表3。
表3 比较因素选择说明表
根据估价人员实地勘察及调查收集的有关资料，我们得到估价对象与比较案例的各因素条件及优劣程度评价如表4所述：
表4 比较因素条件说明表
（4）编制比较因素条件指数表
在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。各比较因素指数确定方法如下：
A、交易日期：估价对象与比较案例A、B、C交易日期分别相差约1.6年、1.6年和0.25年的时间。2009年下半年至2010年初是防城港市房地产价格上涨幅度较大的时期，在此期间防城港住宅房地产平均售价由2700元/平方米突破了3000元/平方米大关，目前行政中心区、西湾滨海区和港口市区的住宅平均售价已达到3300元/平方米左右，一年内住宅价格的上涨幅度超过了30%。在建成新区的商铺发售期要晚于住宅，已上市的一手商铺数量不多，其中西湾新区的一层临街商铺平均售价由2009年下半年的8000元/平方米左右上涨至目前13000元/平方米。但自2011年3月份以来，在中央及地方的调控措施的综合作用下，防城港市房地产价格水平较为平稳。2011年5月份防城港市商品房销售总成交1531套，较上月相比，增61套，总成交185533平方米（含东兴市、防城区、港口区），较上月相比，总销售面积同比下降3.6%，各区域房价涨幅不均，其中东兴市及防城区、港口旧城区区域的房价，较上月相比小幅下跌，而港口区西湾滨海区、新行政中心区房价仍保持小幅上涨。经综合分析，确定估价对象的交易日期修正指数为100，比较案例A、B、C的交易日期修正指数分别为106、106、101。
B、交易情况：根据估价人员调查，比较实例均以公开竞价方式成交，交易情况与交易价格较符合正常的市场价格水平，因此不需进行交易方式修正。
C、商服繁华影响度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
D、区域公共基础设施完备度：由高到低分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
D、交通便利度：由高到低分为高、较高、一般、较低、低五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。
E、周围土地利用类型：各比较案例区域土地规划条件均优于估价对象，以估价对象为100，各比较案例周围土地利用类型修正指数为102、102、102。
F、景观环境条件：由高到低分为优、较优、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%。
G、土地用途: 估价对象为批发零售用地，比较案例均为批发零售用地，不需进行用途修正。
H、土地使用年限：估价对象使用年限为40年，比较案例A、B、C的使用年限按法定用途最高使用年限均为40年，不需进行修正。
I、容积率：容积率是影响地价最重要的因素之一，案例A、B、C的容积率均低于估价对象, 经综合分析，以估价对象为100，确定案例A、B、C比较实例的容积率修正幅度为98、96、96。
J、临近道路类型：由高到低分为生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、交通型次干道、交通型主干道，每上升或下降一个等
级，指数上升或下降2%。
K、临街条件：由高到低分为三面临街、二面临街、一面临街、背街，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。
L、宗地面积：由高到低分为适宜、较适宜、一般、较不适宜、不适宜，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
M、宗地形状：从劣到优分为很不规则、不规则、较不规则、基本规则、规则五等，每相差一个等级，修正系数相差2%。
N、地形、地势：估价对象地势起伏大，较各案例地形、地势条件略差，需作修正。确定案例A、B、C修正系数均为2%。
O、宗地开发程度：估价对象与比较案例A、 B、C宗地开发程度差异较大，以估价对象为100，确定案例A、B、C修正系数为94、98、98。
根据以上说明，我们编制了比较因素条件指数表（见表5）。所有因素条件均以估价对象的因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。
表5 比较因素条件修正指数表
由于案例B、C与估价对象临近的道路类型比较相似，宗地条件与估价对象更为接近，故确定案例A的权重取0.2，案例B、C权重均取0.4，计算过程如下：
范文四：加油站土地评估
加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站
抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易
[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明
显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：
一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。 据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除 了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。
二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨
基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。 具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下： 影响因素 修正指标
接临道接临道路类型 可分主干道、次干道、支路
路状况 接临道路方向 可分三面临路、两面临路、一面临路、
可按每平方公里加油站个数计，或计算相
加油站密度
两加油站间距离
车流量
入口
规模 可按日平均车流量数分档修正 入口方便程度 加油泵数量 邻
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。
三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
接临道
接临道路类型 可分主干道、次干道、支路
路状况 接临道路方向 可分三面临路、两面临路、一面临路、
可按每平方公里加油站个数计，或计算相
加油站密度
两加油站间距离
车流量 入口 规模
可按日平均车流量数分档修正
入口方便程度 加油泵数量
邻
在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。 三、加油站拆迁补偿评估
（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；
（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：
1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；
2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；
这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。 四、企业改制涉及的加油站宗地评估
在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。 五、评估中收益年期问题
由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：
（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。
（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）=宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。
综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。
以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。
一、加油站房地产估价的一般特点
加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强
加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。 （二）技术思路
根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。
三、评估实例介绍 （一） 选择加油站样点
截至2002年6月底，上海市已建成经营性加油站共计732座（另有12座水上加油站为船舶加油，不作为本次估价样点案例），从地域看，内环线内67座，占总量的9%。经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料，通过比较，选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常，位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。
各样点加油站房地产基本状况见下表1 表1：选取案例加油站基本状况一览表
表1：选取案例加油站基本状况一览表
加油站名称或序号
057EH1 058EH2 059EH3 060EH4 061EH5 062EH6 063EH7 064EH8 065EH9 066EH10 067EH11
地段等级 二级 三级 四级 二级 五级 三级 五级 四级 七级 六级 七级
建筑面积(M2)
258 627 448 168 140 523 412 554 550 216 220
建筑结构 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架 框架
土地面积(M2)
472 1330 1302 356 424 2030 3402 1351 2219 848 957
加油泵数量(台)
3 5 5 3 4 5 6 5 4 4 2
（二）、确定计算公式、基准级别和样点资料 1、计算公式
经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料，得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本，测算一定区域内各加油站的年平均销售收入，扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益，然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值，再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。计算公式如下： ?式： Pl＝a/r×(1-1/(1+r)40)- Pc 其中：Pl －土地总价格； a－加油站年净收益，见?式；
r－加油站土地与建、构筑物综合还原率；
Pc－加油站建筑物、构筑物现值。建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地；
?式： 年净收益=销售收入－销售成本－运营费用－设备折旧－经营利润－应交税费2、确定基准级别
由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家，有1家位于六级地段，故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格，然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。 3、样点加油站经济指标
经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2： 表2：案例加油站经济指标分析汇总表
表2：案例加油站经济指标分析汇总表
加油站名称或
序号 057EH1 058EH2 059EH3 060EH4 061EH5 062EH6 063EH7 064EH8 065EH9 066EH10 067EH11 总计平均
年销售成本
(元) 14693564 26178604 7466291 10829705 3848608 2816891 11223693 9100704 9973201 3332765 2667552 9284689
年销售收入 （元） 2177664 3879807 1106544 1605019 570384 417478 1663410 1348772 1478081 493933 395345 1442947
应交税 （元） 361363 643817 183620 266338 94650 69277 276027 223816 245273 81964 65604 245301
净收益 （元） 1460616 2676255 350431 980613 118017 -67265 831908 660641 831743 53873 -61030 478790
年折旧(元) 油罐 6000 10000 10000 6000 8000 10000 12000 10000 8000 8000 4000 8363
油泵 6000 10000 10000 6000 8000 10000 12000 10000 8000 8000 4000 8363
还原总价 （元） 14283440 26171235 3426878 9589466 1154090 -657792 8135272 6460438 8133652 526830 -596813 4682112
（二）测算过程如下： 1、计算单位加油站年净收益 1）、年销售毛收入
年平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本＝平均年加油量×（平均销售价－平均进货价）
在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。各加油站的年销售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加权平均计算进销差价。汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。则： 平
均
年
销
售
收
入
＝
3318485×12/8×[
（
3120-2700
）
×0.738×85% +(2715-2450)×0.846×15%]/1000＝1442947 (元/站) 2）、确定年平均运营费用 ? 年平均职工费用
根据11个加油站各年职工的工资、奖金，二金、福利费等费用情况，采用先计算各加油站的三年平均值，再计算11个加油站的平均值的方法，得到年平均职工费用为514385元/站。 ? 年平均水电费
指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。 ? 年平均修理费
指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。 ? 年平均办公及管理费
指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。
合计；年运营费用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344元/站 3）确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括油泵和储油罐折旧。经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。 ? 油泵年折旧
年折旧＝平均油泵数×年每台折旧额
按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年，以直线折旧计。则： 年每台油泵折旧额＝30000/15＝2000元/台，故 年折旧额＝4.182×2000=8364元/站 ? 储油罐年折旧
同上，按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年，则： 年每台储油罐折旧额＝40000/20＝2000元/台 年储油罐折旧额＝4.182×2000=8364元/站 合计：年折旧费＝8364＋8364＝16728元/站 4） 计算年平均经营利润
经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润，可以年平
均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价 年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力
根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和，得到年平均需进货次数38次，即年流动资金周转次数为38次，平均每站年销售量同前，则可计算得年平均流动资金为244334元/站。
根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8％～10％，加油站行业投资年基准收益率为11％，故直接取11％为加油站行业经营利润率，则：年平均经营利润=（平均流动资金＋运营费用）×利润率 ＝（244334＋608344）×11％ ＝93784元/站 5） 计算年平均应交税额
根据我市加油站营业应交税额征收规定，按照增值税征收标准，取销售收入的17％作为应交税额，计算得年平均应交税额＝1442947×17%=245301元/站 6） 年平均净收益
年平均净收益＝年销售收入－年销售成本－年运营费用－年折旧费－年经营利润－年应交税额
＝1442947－608344－16728－93784－245301 ＝478790元/站 2、确定综合还原利率
考虑到商业性房地产房屋还原利率在8～10％之间，土地还原利率在6～8％左右，加油站行业基准收益率为11％。加油站当前收益水平较高，来自土地的收益较多。根据估价师的经验，综合考虑土地收益还原率和房屋还原率，取10％作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。 3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价
还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业用地出让最高使用年限)的价值，按公式?计算，则： 还原总价＝478790/10%×(1-1/(1+10%)40) ＝4682112元/站
范文五：加油站节能评估
第一章 前 言
根据《中华人民共和国节约能源法》第二条规定，本法所称能源，是指煤炭、石油、天然气、生物质能和电力以及其他直接或者加工、转换而取得有用能的各种资源。
一次能源是指直接取自自然界没有经过加工转换的各种能量和资源，它包括：原煤、原油、天然气、油页岩、核能、太阳能、水力、风力、波浪能、潮汐能、地热、生物质能和海洋温差能等等。
二次能源是指由一次能源经过加工转换以后得到的能源，例如：电力、蒸汽、煤气、汽油、柴油、重油、液化石油气、酒精、沼气、氢气和焦炭等等。在生产过程中排出的余能，如高温烟气、高温物料热，排放的可燃气和有压流体等，亦属二次能源。一次能源无论经过几次转换所得到的另一种能源，统称二次能源。二次能源又可以分为“过程性能源”和“合能体能源”，电能就是应用最广的过程性能源，而汽油和柴油是目前应用最广的合能体能源。二次能源亦可解释为自一次能源中，所再被使用的能源，例如将煤燃烧产生蒸气能推动发电机，所产生的电能即可称为二次能源。或者电能被利用后，经由电风扇，再转化成风能，这时风能亦可称为二次能源，二次能源与一次能源间必定有一定程度的损耗。
节约能源是指在满足相等或相同目的条件下, 使能源消耗量减少。能源是国民经济和社会发展的重要物质基础。能源利用涉及社会生产、生活的各个领域，节约能源需要全社会的努力。
节约能源是中国经济发展的一项长期战略方针，节约能源不仅是
为了缓解能源供需矛盾，更是为了促进国民经济健康、快捷的发展和保护环境，同时对产业结构调整和产业升级具有重大意义。
节约能源是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗，减少损失和污染物排放，制止浪费，有效、合理的利用能源。
为贯彻落实科学发展观，促进社会经济全面协调可持续发展，确保固定资产投资项目合理利用并节约能源，推进节能降耗，根据《中华人民共和国节约能源法》及《山西省节约能源条例》，按照《国务院关于加强节能工作的决定》及《山西省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》等文件的要求，为了全面了解乡宁县台头镇柳沟加油站建设项目，按照总量控制，调整结构、节约能源、保护环境、合理布局的方针及收集的相关资料为依据，参考有关政策，对乡宁县台头镇柳沟加油站建设项目进行节能评估。
1.1加油站的简介
加油站是指汽油或其他挥发性可燃液体通过加油机分送至汽车及其他机动车油箱，是汽油或其他成品油交易的场所，除从事加油业务外，部分加油站还展开洗车、储油、油槽清洗等业务。
目前，我国加油站的经济类型有：国营（中石油和中石化下属企业）、民营和外资经营。其中中石油和中石化所属国营企业约占一半，另外，民营占近一半比例，而外资加油站目前所占比例较小，但随着成品油零售市场的开放，该部分比例将逐渐增加。
加油站是石油产业链销售终端的关节点，是成品油零售的主要形式，也是实现石油价值增值的重要一环，因而在石化企业中占有重要地位，相应地发挥着重要作用。我国主要靠中石油和中石化设立的加油站和向加油站配送成品油来控制全国的成品油零售市场。
××加油站属于民营企业，由中石化配送成品油来满足市场需求。
1.2节能评估的意义 节能评估就是在投资决策执行前对建设项目的可行性研究报告进行评价。目的是确定投资项目是否可以立项，并站在项目的起点，应用技术经济分析的方法来分析预测和评价投资项目未来的效益，以确定项目的投资是否值得与可行。
节能评估的定义包括两个方面：一是对主要生产装置的能耗指标和油田生产系统的综合能耗指标与达到同行业国内外先进水平的措施进行评估；二是对系统所采用的有利于节能的新技术、新工艺和高效节能设备和余热、余冷、余压和可燃气体的回收利用情况以及设备和管道的保温、爆冷措施进行评估。
节能评估无论是对企业自身还是对社会都具有重大意义：
第一，为政府节能决策提供科学的评估依据。
节能评估报告是经过计算得出的科学依据，政府在制定节能产业政策如节能技术与节能产品的推广、节能改造项目的补贴等时，可以参考节能评估报告，从而优先鼓励和支持成本较低以及减排量明显的
技术产品，已达到科学节能的目的。
第二，为企业选择节能设备、低耗能生产系统提供参考依据。 节能评估报告评价企业现有的工艺技术和在节能技术改造期间能实施的更加节能的技术，从而为企业选择低耗能生产系统提供参考依据，有利于企业降低耗能成本，提高经济收益。
1.3节能评估的依据
1、节能评估报告编制委托书；
2、现场勘查资料。
1.4节能评估遵循的法律、法规、标准及规范
1.4.1 相关法律法规
(1)《中华人民共和国节约能源法》；
(2)《中华人民共和国可再生能源法》；
(3)《中华人民共和国电力法》；
(4)《中华人民共和国建筑法》；
(5)《中华人民共和国土地管理法》；
(6)《中华人民共和国水法》；
(7)《国家发展和改革委员会关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资【2006】2787号）；
(8)《国家发展和改革委员会关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知》（发改环资【2007】建筑法》；
(9)国家发展改革委2008年第37号公告《关于企业投资项目咨询评估报告的若干要求》和《企业投资项目咨询评估报告编写大纲》；
(10)国家发展和改革委员会(原国家计委) 、国家经贸委、建设部计交能【1997】2542号《固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定》；
(11)山西省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（晋政办发【2007】122号）；
(12)《重点用能单位节能管理办法》(原国家经贸委令第7号) ；
(13)《节能中长期专项规划》(发改环资【2004】2505号) ；
(14)《中国节能技术政策大纲》(2006年版) ；
(15)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委【2005】65号）；
(16)《中国的能源状况与政策》(国务院新闻办公室2007年12月) ；
(17)《山西省产业投资指导目录》(2006年版) ；
(18)《山西省循环经济发展规划(2006～2010) 》(晋政发【2006】 5l 号2006年12月23日) ；
1.4.2 相关标准和规范
(1)《评价企业合理用电技术导则》(GB／T3485-1998) ；
(2)《节水型企业评价导则》(GB／T7119-2006) ；
(3)《用能单位能源计量器具配备和管理通则》(GBl7167-2006)；
(4)《九种高耗电产品电耗最高限额》(国经贸资源【2000】1256
号) ；
(5)《工业企业能源管理导则》(GB／T15587-2008) ；
(6)《节电措施经济效益计算与评价》(GB／T13471-1992) ；
(7)《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》(GB20052-2006)；
(8)《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)。
1.5节能评估程序
图1-1 项目节能评估程序框架图
1.6节能评估的原则
所谓节能评估，
就是依据国家和地方的合理用能指标和节能设计
规范，对建设项目用能方案的科学性、合理性进行分析评估，提出提高能源利用效率、降低能源消耗的对策措施，为项目备案、核准、审批和决策提供科学依据。评估应遵循以下原则：
1、政策符合性原则
依据国家有关法律法规和产业政策要求，按照“总量控制、调整结构、节约能（资）源、保护环境、合理布局”的可持续性发展原则评估。
2、客观公正原则
实事求是地对项目的用能方案进行评估。全面系统的掌握相关的信息和资料，遵循节能评估的科学方法，对项目的用能方案进行客观的分析论证。
3、科学系统原则
评估应从项目内部要素的内在联系，外部要素与外部条件的广泛联系方面进行全面的动态的分析论证，由此来判断项目用能合理与否。应能综合、全面地反映项目的能源综合利用效果，保证评估的全面性和可信性。在进行评估时，必须科学、系统地考虑各方面的问题。
4、指标可比性
评估指标应尽可能采取定量、相对量指标，便于评估对象之间的比较。
5、针对性指标
评估应紧密结合企业生产特点，体现国家政策导向，引导企业实现能源循环，合理利用，提高能源综合利用效果，建立能源节约型企
业。
1.7节能评估的目的
以节能为目的，以科学系统的方法，分析项目在生产中的能耗情况、用能情况及能源管理情况。项目用能合理性是否符合国家产业政策及山西省有关政策。项目设计是否符合中国节能大纲及行业节能设计标准，以及其能耗水平与国内、国际先进水平的比较。通过对项目用能情况和工艺的分析，使项目具有一定的先进性和用能合理性，在项目决策研究过程中充分考虑本身的能源利用是否科学合理，各项设计指标是否达到国家规定的要求，避免建设工程低水平、重复和盲目扩张趋势，促进产业结构升级，以推进节能进步和国家有关节能政策的落实，促进经济和环境可持续发展。
1.8评估内容
1、用能方案合理性分析；
2、主要耗能设备的选型、台数选择的合理性，有无采用明令禁止或淘汰的工艺、设备；
3、各专业所采取节能措施的合理性及可操作性；
4、能源管理，能源消耗计量的配置情况；
5、新能源利用情况；
6、项目的综合能耗、能耗指标及效果分析等。
1.9能源管理体系模式
管理承诺
能源方针
策划
持续改进 实施
检查与纠正
图1-2 能源管理体系模式
策划：包括识别和确认组织的能源因素；识别有关的法律法规、政策、标准及其他要求；识别并采用适用的节能技术和最佳节能实践；通过分析确定能源管理基准，可行时确定标杆；建立能源目标、指标和实施能源管理方案等。
实施：包括提供所需的资源，明确作用、职责和权限；确定能力、培训和意识的要求并进行培训；建立信息交流机制；建立所需的文件和记录；实施运行控制；实施能源管理方案并开展相关活动等。
检查与纠正：包括对能源管理活动和能源目标实现情况的监测；进行合规性评价；识别和处理不符合；开展内部审核等。
持续改进：采取措施持续改进能源绩效。
能源管理体系的详细和复杂程度、体系文件的多少、所投入资源的多少等，取决于多方面因素，如体系覆盖的范围，组织的规模，其活动、产品和服务的性质，能源消耗的类型及消费量要求等。
第二章 项目概况
2.1项目基本情况
项目名称：××新建项目 建设地点：××村 建设性质：新建 建设单位：×× 法人代表：××
工作制度：全年工作天数为365天，全日24小时运营，三班轮流制，每班8小时。
2.2项目区域简介
拟建的加油站位于××，站区的东北面、西面、北面均为空地，南面为民用三类建筑物，东南面为××公路。以该站为中心，西北距××2公里，东南距××59公里，西南距××30公里（详见地理位置图及行政区划图）。
××地处吕梁山脉南麓、××境东北，面积105平方公里。东西长13.6公里，南北宽7.7公里。该镇属石山森林区，总体呈长方形，中间纵贯豁都峪河。境内山岭重迭、峰峦起伏，沟壑纵横，梁峁交错，海拔最高1809米（后神角村西北部梁顶）、最低842米（幸福河村与光华镇交界处），相对高差967米，平均坡度20-30°左右。属暖温带大陆性季风气候区，年均气温9.0℃左右，1月为最冷月，平均气
温-4.6℃，7月为最热月，平均气温22.1℃，极端最高气温30.0℃， 极端最低气温-20℃。年降水量在600毫米左右，年日照2600小时，无霜期150天左右，初霜期10月下旬，终霜期在5月中旬。风向多偏东北风、西风和西北风。
2.3项目建设方案
2.3.1建设规模
××建设项目总占地面积1286.06㎡，总建筑面积693.75储罐容量160m 3, 柴油50m 3*2，汽油30m 3*2。站区内设四条加油车道，二台单泵单枪电脑加油机，二台双泵双枪电脑加油机。
2.3.2结构设计 1、结构形式
①站房的层高与进深站房的层高为3.6m ，站房的进深为7.5m 。 ②外围护结构的保温设计
外墙采用加气混凝土砌块，加聚苯板保温，屋面采用硬泡聚氨酯保温材料。
③生产装置采用钢筋混凝土框架结构形式； ④辅助设施：（灌区，灌装区等） a ：灌区采用钢筋混凝土围堰构筑物; b:灌装区采用轻钢结构，彩色压型钢板围护。 2.3.3建设项目主要建（构）筑物见表2-1
表2-1 建设项目主要建（构）筑物估算表
单位：万元
2.4工艺流程
1、卸油工艺流程
图2-1 卸油工艺流程
2、加油工艺流程 2.5主要工艺设备选型及估算
表2-2 主要设备及其估算
单位：万元
2.6给排水、供电、供热
2.6.1. 给排水
1、取水方式：××建设项目的用水由附近村庄供给（购买的方式），该项目的用水环节主要包括：、生活用水、绿化用水、除尘洒水
和其他不可预见用水等。
2、用水量：用水总量为1575.34L/d，其中包括生活用水40L/d?人、绿化用水400L/㎡?d 、除尘洒水632.78L/d和其他不可预见用水262.56L/d，全部由台头镇送水公司供给。
3、排水量：生活污水排放量按每人每天生活用水的65%计算，生活污水排放量182L/d。××项目的污水主要有生活污水、雨水、油污水等，生活污水主要为职工洗漱废水等，油污水主要为加油区、油罐区、卸油区收集的含油污水，生活污水、雨水中污染物浓度较低，可生化性极差，根据该污水的特征，要求生活污水统一收集，经沉淀、消毒处理后复用于站区绿化和道路除尘及消防用水。油污水需采取一些措施吸收污水中的油污后经消毒可用于场地除尘。
图2-3 站区用水平衡图
2.6.2. 供电 (1)供电方案
该项目用电主要为照明用电、路灯和广告牌用电、UPS 应急电源供电系统和其他不可预见用电，建设地点距台头镇变电所约7公里。选用10kv 的幸福河909线接至站区。
(2)主要电气设备选型
根据工艺生产特点和国家标准GB50058-92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》的规定，本项目区属爆炸性气体危险场所，大部分区域为爆炸危险区域2区，电气设备选择相应的防爆电器设备。
油罐区设有电气设备潜油泵及液位探棒，加油机处的电气设备设有油泵点击、电磁阀等。
爆炸区域内的电缆全部选用阻燃电缆。 (3)照明
设置型号为PC-30的照明配电箱，供照明和插座电源。 工作照明灯具按环境特征、生产工艺要求及安全要求进行选择和配置，同时考虑节能要求罩棚灯具选用JUY-250MH 灯9盏，防护等级不低于IP44级。站房选用防护式节能投光灯具。
在工艺生产的重要岗位、消防通道、紧急出口布置事故应急灯。 (4)用电负荷及变压器的选择
本项目全站区总负荷12.28kW ，包括动力负荷、照明负荷和不可预见用电（按总用电量的15%计算），所以乡宁县台头镇柳沟加油站需配备一台型号为S9-20KVA 的变压器。
2.6.3防雷与接地
根据《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94 2000年版) ，罩棚属
第二类防雷建筑物，其避雷网应在屋面组成不大于10m ×10m 的网格，其引下线间距应不大于18m ，并利用钢筋混凝土桩基础内主筋作接地极。另外，由于油罐通气管突出屋面1.5m 以上，根据规范需对油罐通气管家设避雷针保护。对于埋地油罐，应在不少于两处的地方打人工接地极。卸油口处也需打人工接地极，并设接地端子。所有金属油管、埋地油罐、卸油口的接地装置，罩棚、站房的接地装置均要互相做电器连接，接地电阻不大于4Ω。为了防止雷电波的侵入，所有铠装电缆的屏蔽层及保护导线用的钢管均应两端接地，在电源进户处还应安装电涌保护器保护。为防止雷电流流经引下线时，高电位对加油机的反击，加油机除作电气接地外，尚应与有引下线的柱子保持一定的距离。
2.6.4采暖供热 1、采暖 (1)气象资料：
冬季采暖室外计算温度：-7℃； 冬季通风室外计算温度：-3℃； 夏季通风室外计算温度：30℃； 冬季室外平均风速：2.8m/s； 全年采暖天数：113d ； 冻土深度：76cm 。 (2)热源及供暖方式
××加油站采用空调采暖的方式。这种采暖方式具能耗比高；温
差小，非常舒适；各个居室温度可自由调节而，较为节能；占用空间少，便于安置的优点。
2.7通风设计
根据气候资料，夏季室外温度低于30℃且高于15℃，因此站区等地面建筑物适宜采用自然通风，利用门、窗进行通风换气。加油站内通风口总面积不小于300cm 2/㎡且通风口不少于2个。加油站的空气污染源主要是场地扬尘、汽车尾气、汽油柴油的挥发成分。主要处理方式为场地洒水、加强管理。
2.8主要经济技术指标
第三章 能源供应分析
3.1主要动力年用量、来源及运输方式
3.2对区域能耗负荷的影响
1、对区域水能耗负荷的影响
××县水资源因地下断层渗漏，较为贫乏，地表水年来水量9545万立方米，主要河流有鄂河、罗河、豁都峪、三官峪、马匹峪、黄华峪、瓜峪、青石峪及252条1公里以上的支流或沟道。地下水埋藏分布面积仅有198万亩，储量3200万立方米，不易开采利用，人畜饮水主要靠1369处小泉小水供给。
××加油站主要用水为：生活用水、绿化用水、除尘洒水、消防给水。全站区年用水量为576.7m 3, 用水量较少，符合××区域水资源总体规划的要求。××加油站的建设对乡宁县水能耗负荷影响较小。
综上所述，××加油站用水量和用水方式是合理的。 2、对区域点能耗负荷的影响
××加油站用电主要为照明用电、路灯和广告牌用电、UPS 应急电源供电系统和其他不可预见用电。全站区年用电量为4.48万kwh ，用电量较少，不会给××变电所造成负担。
