范文一：如何防止土地出让金缴纳逾期

提要：土地出让金缴纳逾期是指土地受让人超过与国土资源部门（出让人）签订的《国有土地使用权出让合同》约定的土地出让金缴纳时限，推迟缴纳土地出让金的行为。土地出让金缴纳逾期，是当前国土资源行政主管部门土地出让金征收管理工作中普遍存在的突出问题。

防止土地出让金缴纳逾期，及时足额地将土地出让金收缴入库，是国土资源行政主管部门土地出让金征收管理的重要任务，它对于提高土地资产利用率，加快建设项目开发进度，推动地方经济发展，具有很重要的现实意义。

造成土地出让金缴纳逾期的原因是多方面的，但主要有两方面：

一是出让人未能按土地出让合同约定，在规定时间内将土地交付受让人使用。土地出让人出让的不是净地，或是界址不清，或是地面建筑物没有拆除，或是基本的开发条件不到位（如电、水、路等基础设施）。在这些情形下，出让土地无法及时交付给受让人使用，受让人也相应延迟缴纳土地出让金时限。造成土地出让金缴纳逾期。

二是供地审批环节繁琐，受让人无法及时领取建设用地批准书。这里以经营性用地为例，出让人通过以招拍挂方式确定中标人、竞得人后，与中标人、竞得人填写成交确认书，签订国有土地使用权出让合同。按规定只要竞得人根据土地出让合同约定缴清土地出让金后，出让人就应当向中标人、竞得人核发建设用地批准书。可是在具体工作中，有些地方的国土资源部门不是这样做的。他们认为，经营性用地出让前，报经市、县人民政府批准的，是经营性用地招拍挂出让方案，而不能视为供地批准文件。要供地必须按权限报供地审批。于是要求中标人、竞得人提供项目立项文件，建设项目总平面布置图，规划、环保和林业等有关行政主管部门的批准文件等等。在这里且不说办理相关部门批准文件需要耗费竞得人多少时间，单说提供一个建设项目总平面布置图，就不是一件省时的事，少则几个月，多则半年一年是常见的事。由于不能及时提供相关材料，供地无法及时获批，建设用地批准书也无法及时核发给中标人、竞得人。不少中标人、竞得人就以此为由，不按约定时限缴纳土地出让金。

针对造成土地出让金缴纳逾期的原因，防止土地出让金逾期缴纳，必须认真做好以下几项工作。

认真做好土地出让前的地块准备工作，坚持净地出让。力求出让宗地权属清楚、界址分明、补偿到位，地面建筑物拆除干净，具备土地开发建设必要的基础设施。这样一旦土地出让，出让人就可及时交地，受让人也可及时用地，有助于土地出让金及时收取。

简化供地手续，缩短供地时间。《土地管理法实施条例》第二十二条第四款明确规定：“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同，土地使用者应当依法申请土地登记”。按该条款规定，以招拍挂方式提供国有土地使用权的程序是：拟定出让方案——报有权机关批准——国土部门组织招拍挂——出让人与竞得人签订土地出让合同——土地使用者申请土地登记。

国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（ 11号令）第二十三条也明确规定：“受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。”这条说的是招拍挂竞得人按照出让合同约定缴清全部出让金即可申请土地登记，领取土地使用证。

综合《实施条例》和 11号令，可以得出以招拍挂方式提供国有土地使用权的程序是：拟定出让方案——报有批准权限机关批准——国土部门组织招拍挂——出让人与受让人签订土地出让合同——受让人交清全部出让金——土地使用者申请土地登记，领取土地使用证。这个程序是必需的、简洁的。有些地方在上述程序的出让人与受让人签订土地出让合同环节后，又加入供地报批环节，且要求竞得人提供建设项目的有关批准文件，是重复的、不必要的。减去这个环节，就可以大大缩短供地时间，土地受让人也没有更多的理由逾期缴纳土地出让金。

严守合同约定，追究违约责任。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后 60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”依照此规定：出让人在与受让人签订土地出让合同时，一定要明确土地出让金缴纳时限，即受让人必须在土地出让合同签订后 60日内全部缴清土地出让金；还必须明确违约责任，主要有两方面内容，一是向受让人加收一定比例的滞纳金，二是出让人有权解除土地出让合同，并可请求违约赔偿。当然合同双方的权利义务是对等的。在合同中同时必须明确出让方义务。在这个问题上《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》第三十五条规定得很清楚：“中标人、竞得人未按《国有土地使用权出让合同书》约定的期限全部支付出让金的，从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金。滞纳超过 60日仍未全部支付的，招标、拍卖人有权解除《国有土地使用权出让合同书》，并可请求违约赔偿。中标人或竞得人已全部支付出让金的，招标、拍卖人未按约定的期限提供出让土地使用权的，中标人或竞得人有权解除《国有土地使用权出让合同书》并可请求违约赔偿。”这是很值得各地借鉴的。

明确合同约定是首要的，严格执行合同则是更重要的。合同签订后，出让人必须及时交付土地给受让人使用，同时还必须督促受让人按时缴纳土地出让金。对在规定时限内未能全部交清土地出让金的，应告知其土地出让金缴纳情况、加收滞纳金标准及起算日、滞纳时限（最多不超过 60天）。在规定的滞纳时限内，受让人依然未缴清全部出让金的，出让人可直接通知受让人解除合同，直至请求违约赔偿。严格执行合同是出、受让人双方的共同义务。若有一方违约，就必须严格按合同约定，追究违约责任，切不可手软，否则合同就会成为一纸空文，形同虚设，毫无意义。

范文二：土地出让金及契税缴纳情况说明

砀GT20?10—24号宗地?

土地出让金?及契税缴纳?情况说明

一、出让金缴纳?情况

缴纳日期 缴纳金额 缴款书编码?

皖财通字(2005) 2011年?1月5日 28362?400万元? N0: 70236?13267? 2012年?5月3日 200万元? N0: 70236?13849? 2012年?5月8日 400万元? N0: 70236?13400? 2012年?5月11日? 1000万?元 N0:70236?12336? 2012年?5月17日? 650万元? N0:70236?13857? 2012年?5月22日? 369.17万元 N0:70236?13830? 合 计: 4062.3万元

二、佣金缴纳情?况

缴纳日期 缴纳金额 缴纳编号 2011年?12月12?日 50.775万元? 皖财专字(2005) NO:43549?557

2012年?5月8日 94.3067万?元 皖财通字(2005)NO:70236?13347?

合计: 145.0817万?元

三、契税缴纳

缴纳日期 缴纳金额 缴纳编号 2011年?12月22?日 386.8992万?元 (2004)(皖)农税字NO?:

01931?19

2013年?1月30日?

范文三：武汉经适房交易需缴纳土地出让金

武汉经适房交易细则出炉 需缴纳土地出让金

2012年11月22日08:29荆楚网-楚天金报黄振琳我要评论(44)

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昨从武汉市房管局获悉，今年7月前获得建设计划的经适房项目的家庭，若合同签约满了5年，房子就可以上市交易了。值得注意的是，如果上市时将经适房的土地性质由原来的“划拨”改为“出让”，则需要缴纳差价的七成作为土地出让金。

【两个节点】

2012年7月前房源

合同满5年可上市

武汉市经适房从2005年开始摇号销售，2006年武汉市出台规定，允许购买经适房满5年后，即可上市交易，并要求缴纳土地出让金，但相关的具体交易办法一直没有出台。

武汉市房管局介绍，为了让市民经适房交易有规可循，今年7月武汉市出台了《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》（下称《规定》武政规【2012】14号）。《规定》明确，2012年7月前下达建设计划的经适房项目，其签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经适房方可上市交易。 值得注意的是，因一些项目交房后没有立即办证，“5年”期限以合同签订时间为准。

【两种缴费】

不变更土地性质缴几百元

变更则缴差价的七成费用

经适房上市过程中，最受市民关注的是土地出让金的问题。根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权，土地性质为“划拨土地”，与一般商品房的“出让土地”不同。 《规定》中明确，市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。

也就是说，交易时如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。

如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。

比如，2006年，市民李先生通过摇号，购买了位于徐东的一处经适房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。

武汉市房管局保障处相关负责人告诉记者，经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房，收取买卖差价充当土地出让金，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地。

【两个亮点】

上市“摘帽”后可自由出租

新房源交易要缴土地出让金

根据现行规定，经适房不得出租获益，而上市交易后，经适房就“摘帽”变成了普通二手房，新房主可以自由出租。

房管部门预测，正因为经适房再次上市后，已经变成普通二手房，交易时买卖双方变更土地性质的不会太多，因为土地性质保留“划拨”，并不影响该套房屋的使用功能。

房管部门介绍，《规定》其实给了经适房购买家庭比较宽松的选择余地。不过，《规定》出台之后即2012年7月后下达建设计划的新经适房，购买后再次上市，就要严格按照差价的七成缴纳土地出让金，土地使用权必须变更为“出让”。

武汉市房管局保障处负责人介绍，经适房本身就是具有保障性质的房源，主要是为满足中低收入者的住房。因此，对2012年7月以后下达的经适房建设计划，将严格回归到“保障”轨道来。需要上市交易，就要严格变更土地性质，必须缴纳七成差价的土地出让金，实际上等于杜绝了经适房投资的可能。

另外，对于签合同不满5年的确需转让经适房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。即便是满5年上市交易的，政府也享有优先回购权。

范文四：怎样计算房改房要缴纳的土地出让金

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http://hao.lawtime.cn 怎样计算房改房要缴纳的土地出让金 土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。 相关知识延伸：购置房改房要交哪些税费

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳。

房改房需要交纳土地出让金：计算公式为，当年成本价×建筑面积×1%/。(名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价)。如北京市市区目前(2007年)的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。 需要注意的是：1、除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房

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改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。2、流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。

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范文五：怎样计算房改房要缴纳的土地出让金

怎样计算房改房要缴纳的土地出让金

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

相关知识延伸:购置房改房要交哪些税费

契税、印花税:按照商品房的契税和印花税标准交纳。

房改房需要交纳土地出让金:计算公式为，当年成本价×建筑面积×1%/。(名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价)。如北京市市区目前(2007年)的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。

个人所得税:房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。

需要注意的是:1、除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。2、流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。

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