范文一：个人经营性投资担保如何申请

个人经营性投资担保如何申请

个人经营性投资担保如何申请呢?对于企业来说，最重要的就是融资，然而企业担保又是最难办理的业务，所以，我们就从办理的条件和所需要的资料入手来简单的了解一下这个问题。下面是六行万通担保金融顾问的介绍。

个人经营性担保，是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的资金。

申请条件：

个人经营担保的对象为符合银行个人经营性投资担保政策的、具有完全民事行为能力的中国公民(含港澳台居民)，包括个体工商经营者、独资企业/合伙企业/有限责任公司的主要合伙人或主要自然人股东等。

1、年龄在18周岁(含)以上、60周岁(含)以下，在分行管辖地域范围内有固定住所，具有常住户口或有效居住证明;

2、借款人及其经营实体信用良好，经营稳定;

3、相关银行规定的其它条件。

申请资料：

1、 借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件;

2、经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件;

3、个人身份证证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金身份证、在工行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等;

4、能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料;

5、抵押房產权属证明原件及复印件。有权处分人(包括房產共有人)同意抵押的证明文件。

6、采用保证方式的，须提供保证人相关资料;

7、银行要求提供的其他资料。

通过以上的介绍，我们简单的认识了个人经营性投资担保办理所需要的条件和所需要的资料，希望我们的介绍能够帮助到您顺利的办理解决资金的问题。

范文二：【经营性公墓建设标准】经营性公墓建设项目投资商业计划书_0

经营性公墓建设项目投资商业计划书

目 录

第一章 总论????????????????????????????????????????????????1

一、项目概况?????????????????????????????????????????????1

二、项目承办单位概况?????????????????????????????????????2

三、编制依据及研究内容???????????????????????????????????2

四、主要技术经济指标?????????????????????????????????????3

五、主要问题与建议???????????????????????????????????????5

1

第二章 项目建设背景及必要性????????????????????????????????6

一、项目建设背景?????????????????????????????????????????6

二、项目建设的必要性及意义???????????????????????????????7

第三章 需求分析及服务规模与标准????????????????????????????9

一、需求分析?????????????????????????????????????????????9

二、项目服务规模与建设标准??????????????????????????????10

第四章 项目选址及建设条件?????????????????????????????????11

一、项目选址????????????????????????????????????????????11

二、建设条件????????????????????????????????????????????11

第五章 总体规划方案???????????????????????????????????????15

一、规划设计依据????????????????????????????????????????15

2

二、服务宗旨与目标??????????????????????????????????????15

三、总体规划要求????????????????????????????????????????15

四、场内外交通运输流量组织??????????????????????????????16

五、场区竖向及总平面布置要求????????????????????????????17

六、项目总体功能布局????????????????????????????????????18

第六章 工程方案???????????????????????????????????????????20

一、工程内容(范围)与规模????????????????????????????????20

二、主体建筑工程方案????????????????????????????????????20

三、公用辅助工程????????????????????????????????????????22

四、主要设备(设施)购置方案??????????????????????????????30

五、主要建(构)物及设备工程量统计????????????????????????31

3

第七章 消防???????????????????????????????????????????????33

一、主要设计依据????????????????????????????????????????33

二、建筑消防???????????????????????????????????????????33

三、火灾自动报警系统????????????????????????????????????35

第八章 节能???????????????????????????????????????????????37

一、编制依据????????????????????????????????????????????37

二、建筑节能目标????????????????????????????????????????37

三、建筑节能要求????????????????????????????????????????38

四、电气节能要求????????????????????????????????????????38

五、空调通风节能要求????????????????????????????????????39

六、节水措施????????????????????????????????????????????39

4

第九章 环境保护???????????????????????????????????????????41

一、项目场址环境现状????????????????????????????????????41

二、环境影响分析与防治措施??????????????????????????????41

三、环境保护设施及投资??????????????????????????????????44

四、环境影响评价????????????????????????????????????????44

第十章 劳动安全卫生???????????????????????????????????????45

一、主要职业危害因素????????????????????????????????????45

二、安全生产????????????????????????????????????????????45

三、卫生????????????????????????????????????????????????46 第十一章 项目组

织与劳动定员???????????????????????????????47

一、项目组织????????????????????????????????????????????47

5

二、劳动定员????????????????????????????????????????????47 第十二章 项目

实施进度?????????????????????????????????????48

一、建设工期????????????????????????????????????????????48

二、项目实施进度安排????????????????????????????????????48

三、项目实施进度表??????????????????????????????????????48 第十三章 投

资估算与资金筹措???????????????????????????????50

一、投资估算????????????????????????????????????????????50

二、项目资金筹措方式与来源??????????????????????????????55 第十四章

项目招标方案?????????????????????????????????????56

一、招标依据????????????????????????????????????????????56

二、主要招标计划及招标基本情况??????????????????????56

第十五章 效益分析?????????????????????????????????????????58

一、财务评价????????????????????????????????????????????58

6

二、社会效益????????????????????????????????????????????61

第十六章 结论与建议???????????????????????????????????????62

一、主要结论????????????????????????????????????????????62

二、建议????????????????????????????????????????????????62

附表:

1、投资计划与资金筹措表

2、资产负债表

3、损益表

4、现金流量表

5、固定资产还本付息

6、主要经济指标(转载于:www.zaIdian.cOM 在点 网)表

7

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第一章 总 论

一、项目概况

1(项目名称:生态公墓建设项目

2(建设性质:新建

3(工程地点:河北省某某县某

4(项目主管单位:某某县民政局

5(项目承办单位:某某生态公墓(某某)有限公司

注册资本:10000万元

6(项目负责人:段某某

联系电话:

8

7(项目实施期限:3年(2011年7月,2013年7月)

8(项目建设规模与内容:

该项目规划服务规模:该项目规划总用地面积66000平方米，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。项目工程建设内容如下:

(1)建设办公服务楼10000平方米(办公服务楼、车库、骨灰寄存楼)。

(2)公用辅助工程(道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等)。公墓规划绿化面积占总面积的50%。

(3)共建各类墓穴200000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。

9(项目总投资与资金筹措:总投资70000万元，分二到三

9

期开

发

10(效益分析简述:吸引投资3.5亿元，可产生年产值20亿

经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。

社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是某某县“物质文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。

二、项目承办单位概况

项目承办单位某某生态公墓(某某)有限公司为某某有限公司全资子公司，成立于2011年8月，公司注册资本10000万元人民币。

某某有限公司是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的

10

建设与运营。

三、编制依据及研究内容

1(编制依据

(1)《殡仪馆等级标准(试行)》、《殡仪馆等级评定办法》

(2)《殡仪馆建筑设计规范》

(3)《某某县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;

(4)《某某县人口与计划生育“十一五”发展规划》

(5)《某某县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》;

(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等;

(7)《投资项目可行性研究指南》;

(8)其他行业标准、规范、规程等资料;

11

(9)其它调研资料。

2(主要研究内容

本报告从调查分析某某殡葬发展现状和区位环境

、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。

四、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表1-1。

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范文三：投资经营性停车场可行性建议书

*绝密

精品项目咨询

内部

天津经营性停车场投资分析

一、 机会分析：

城市停车是城市交通中非常重要的一个方面, 在我国城市交通发展还处于较为初级阶段的前提下, 加强停车场的规划建设不仅是用来解决停车问题的手段, 更是城市交通以静制动的好办法。天津市区目前仅有各类停车泊位不足6万个，停车泊位缺口超过47万个，其中市区机动车停车泊位缺口达16万个。草拟中的《天津市城镇停车场建设管理规定》，将明确规定停车场的规划指标、建设审批和管理方式，并将公建、民建停车场的审建作为交通管理的一项重要内容。同时还有望强制规定“腾出”停车设施，恢复停车场用途，以便适应轿车进入家庭和日益增长的车辆停放需求，减少对道路交通的压力。按照规划，在五年内天津每年将建设3至4处停车楼，五年后每年将建设5至6处。随着动态交通与静态交通的矛盾日益尖锐，轨道交通与停车产业相结合的驻车换乘系统成为解决城市交通压力的首选办法。

由于停车场建设长期属于政府行为, 私人或企业经营停车场的情况比较少见, 所以停车场项目建设开发的市场环境更是无从谈起。那么要想使停车产业化顺利进行, 一个良好的市场环境是十分必要的。美国停车行业的年度总收入大约在百亿美元，这与他们把停车产业化、市场化是分不开的。从经济学的观点看, 城市停车市场就是买卖、租用车位的场所, 但实际上停车场项目的市场环境并不像一般商品那样单纯的受到价格因素影响, 而是更多受到城市交通发展政策的影响。在这方面随着政府有关部门对停车场建设的重视程度不断加深, 各种优惠政策的出台将成为必然, 同时随着停车场建设力度的加大, 更将促使经营性停车行业走向规范化。随着《天津市中心城区停车场规划》的批复实施，市中心将尽快建起12个公共停车场，它们为公交9路和平站、天津站前地区、天津站后广场、西南角、大胡同、西北角、胜利公园、小白楼等处，其样式均为停车楼或地下车库。此规划适用本市外环线绿化带以内371平方公里，以塔楼和地下车库为主，逐渐缩小路上占道停车比例以向国际化水平接近。我国各大城市已经充分认清了现阶段停车场建设的重大意义, 比如上海市已经实施

了《申请设立经营性停车场(库) 程序》, 这不仅为投资者明确了诸多投资建设停车场的程序, 而且使经营性停车场申请设立更为规范化、法制化。

然而，就目前大环境而言，停车场本身是一项回收期长、微利的公益性产业，停车场的利益直接体现在停车场的收费上，过低的停车收费价格，难以保证企业利润，但作为企业没有赢利就无法生存和发展。要解决这个问题，首先必须明确停车场的性质。停车场应该与城市道路、公共交通等一样同属于城市基础设施，政府有责任制定相应的管理条例和鼓励办法，从而指导和推动停车场的建设。对新建停车场，在费、税等多方面予以支持，提高民间投资的积极性，尤其在停车场的收费上，必须确定一个较合理的投资回收期，应依投资额的不同，确定不同的收费标准，形成不同地段、不同时间段的不同收费标准，使停车位真正变成一种商品，让我们有利可图。 二、 项目投入资金特点：

由于对所需求停车场规划、建设要求的不同和所选用相应设备的各异，组成了形形色色的停车场种类。大致可分为：平面停车场，地上停车楼（分为机械化、非机械化），地下停车库（分为机械化、非机械化）。他们的具体情况如表：

停车场项目投入资金特点停车场工程项目的投资组成与一般的建筑工程相似, 主要包括以下几个方面: 土地费用、土建工程费用、 设计、停车设备费用、咨询费用。

停车建造型式比较表

平面停车场单位停车面积表

典型停车场单位造价表

土建工程费用根据停车场(库) 的型式不同存在着很大差异, 地面停车场只需要少量费用用于维护、划线等项目, 与此相比地下车库的造价之高是不言而喻的, 地面停车楼的造价相对也比较高, 但是后两种停车设施的单位停车位土

地费用可以随着停车场规模的扩大而减少, 产生占用土地的规模经济效益(当然这种规模加大是有一定限度的), 不像平面停车场随规模的加大而使土地成本直线上升。对于设计和咨询费用一般没有太大的变化。停车设备费用是针对机械化停车库, 而这又与机械停车设备的类别相关, 但一般不会相差很远。总体来说, 如果不包括土地费用, 当然是地下车库的单位投资最大, 停车楼次之, 而平面停车场投资最少, 但是由于城市土地稀缺性的存在尤其是在城市中心区, 我们应该根据目标区位的详细情况, 然后以土地使用条件、地区规划要求等限制为约束, 对投资方案进行优化选择。

我们在不考虑土地成本的前提下，在1000m2的空地上：

随着天津城市化进程的不断进步和科学技术的发展, 人们生产和生活的方式趋于集中, 城市的规模越来越大, 人们在城市里的生存空间却越来越小, 于是出现了要利用空间的理念, 城市中开始建设立体建筑、立体交通和立体停车库。作为现代大都市的标志, 城市商住区高楼大厦林立; 社区道路、高架交通干道、立交桥和地下铁路, 编织出城市立体交通网; 由平面停车向立体停车, 由简单机械停车设备向计算机管理高度自动化的现代立体停车演变, 成为具有较强的实用性、观赏性和适合城市环境的建筑。伴随着汽车进入家庭, 城市动态、静态交通管理制度的健全和人们对居住环境要求的提高, 给停车产业提供了发展机遇, 停车产业市场前景广阔。尤其在天津停车产业还处于起步阶段，政府也鼓

励开发商投资该产业。依靠政府优惠政策、发展高科技、更新管理理念是我们发展停车产业的必经之路。

范文四：关于投资建设团高山经营性公墓报告

关于投资建设团高山经营性公墓的

报 告

XX县位于XX省中南部，XX市南端，东南比邻XX州和

XX市，是以哈尼族、彝族、傣族三个少数民族为自治民族的

多民族和睦共处的少数民族自治县。全县辖2镇5乡3街道

1农场，国土面积2858平方公里，总人口205551人，其中：

少数民族人口165977人,占80.7%；农业人口177891人，占

86.5%，是一个典型的山区民族农业县。近年来，随着殡葬

改革稳步推进，城市化步伐的加快，群众的丧葬意识不断提

高，要求建设公益性公墓的呼声日益加大。为了满足人民群

众的需求，解决乱埋乱葬现象的发生，我公司拟投资建设团

高山经营性公墓。项目选址位于澧江街道江东社区邑台寺山

脚下（殡仪馆后面），面积131.89亩（其中31.89亩土地补

偿费民政局已经垫支给元江监狱）。现将投资建设团高山经

营性公墓报告如下：

一、项目建设背景

XX县生态公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是

社会主义精神文明建设的一个阵地。其功能是，使 人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有

所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗

和引导合理消费的作用，同时对节约用地和保护生态环境等

具有重要实现意义。与此同时，可依托与城区的天然距离优

势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。

二、项目建设的必要性及意义

（一）项目建设的必要性

1、建设经营性公墓是当前殡葬改革的一项重要内容。

据统计，我县年平均死亡人数在1092人左右，死亡率千分之

5.2左右。随着殡葬改革的不断深入，到殡仪馆火化的人数逐年提高,目前我县没有一座经营性的公墓，绝大多数县城居民身故以后,亡者的亲人都是选择在农村寻找或者购买一块土地作为他们的安身之处,这对于本来耕地面积就很少的我县来说,更加突出了死人和活人抢土地的问题。建设经营性公墓是为城镇居民提供骨灰安葬服务的公共墓地。根据当前的我县城市的居民实际，它既能适应丧葬观念和消费水平，可以较好地解决城市居民死亡人员火化后安葬的问题，又能促进我县的殡葬改革，净化社会风气，易于为群众所接受。

2、建设经营性公墓是推进我县殡葬改革的重要载体。

近几年来，我县殡葬改革工作取得了一定成绩，随着我县殡改工作的进一步深入，火化率不断提高。但是，火化后骨灰乱埋乱葬的现象和二次入棺土葬的现象还相当普遍。因此，要下决心把经营性公墓建设作为推行火葬的一项配套措施

来抓。要把解决乱埋乱葬和骨灰二次入棺土葬的问题当作大事来抓，进一步促进我县殡葬改革。

3、建设经营性公墓是我县城镇化发展的客观需要。几

年来，城镇的扩大和发展，居民对公墓需求已迫在眉睫，目前，由于我县财政困难，尚无建设一处经营性公墓，群众乱埋乱葬，私墓建造势头难以遏止，导致“青山白化”，山林土地破坏，给村居建设、环境保护、文明创建、资源开发、经济发展带来了一定的阻碍，而且严重制约殡葬改革事业的发展。为了深化殡葬改革，改善我县整体环境和土地规划建设，同时保障重点项目建设顺利推进，我县需要建设经营性公墓。

（二）项目建设的意义

1、加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。

2、随着公路网络的建立，XX县区位优势日益突显，县

域经济近年来发展迅速，尤其是热区旅游经济的逐步发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，公益性公墓建设将人口、旅游、环境、经济有机结合起来，成为我县经济社会和谐发展的重要一员。

3、经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社

会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。殡葬事业在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。

三、需求分析及服务规模与标准

（一）需求分析

根据XX县人口与计划生育统计，近年来全县人口总量保持低速增长。2012年全县人口年平均自然增长率为

1.70‰，人口自然死亡率为5.2‰。生育水平稳定在更替水平以下，到2013年末，计生总人口控制在21万以内（不含流动人口）。另外，据元江县统计数据，年均死亡率5.2‰，项目服务区现状总人口约21万人，人口自然死亡为1092人（不包括流动人口和暂住人口）。

根据以上数据分析，以后10年（2014-2023年）到公益性公墓安葬的死亡人数为50具/年均。

（二）项目服务规模与建设标准

1.项目建设规模与内容：

（1）该项目规划总用地面积131.89亩，通过项目的实施，建各类墓穴200000个，骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰100000盒等。

（2）公用辅助工程，建设道路18000平方米、园林绿化

29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等。

（3）墓地占地面积，骨灰入土安葬的单人墓或双人合葬墓占地面积不得超过1平方米。墓碑高度不得大于0.6米，宽度不得大于0.4米，墓穴碑安放平臵或斜卧式，斜度不得大于30度。公墓规划绿化面积占总面积的40%。

2、建设标准：

（1）合理布局：公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。

（2）基础设施完善：具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。

（3）环境质量高：殡葬活动需要一个清洁安全的环境，

29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等。

（3）墓地占地面积，骨灰入土安葬的单人墓或双人合葬墓占地面积不得超过1平方米。墓碑高度不得大于0.6米，宽度不得大于0.4米，墓穴碑安放平臵或斜卧式，斜度不得大于30度。公墓规划绿化面积占总面积的40%。

2、建设标准：

（1）合理布局：公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。

（2）基础设施完善：具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统，公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率≥95%，而且确保设施完备、高效、稳定。

（3）环境质量高：殡葬活动需要一个清洁安全的环境，

殡葬活动污染物应得到及时有效地处理。如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）≥90%；污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）≥80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）≥50%。

（四）社会环境稳定：生态公墓不但要有良好的自然环境和生态环境，而且必须有一个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。生态公墓的管理者和殡葬活动者环境保护的意识强，公众自觉参与环境管理率高。生态公墓实施文明的殡葬消费，严控废物产生，一旦产生废物应按设定的方案进行回收、再生和再利用。

团高山生态经营性公墓的建设与发展贯穿景观生态理论，增强公墓生态系统的稳定性，既满足本县和外籍人士的需要，又对环境不构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的协调发展，减少资源损耗和环境污染，在保持和增强未来发展机会的同时满足当代人需求，提高公墓整体服务质量。

四、项目选址及建设条件

（一）项目选址

1、地理位臵：XX县团高山经营性公墓位于XX县城东郊，距离城区3公里。县境周围群山环绕，红河、清水河、南溪河三条河流纵贯全境。河谷之间，高山起伏，沟壑纵横，耕

地较少，山地面积较大，素有“八山一水一分田”之称。整个地势由四周向县城倾斜下降。海拔最高处高程2580.2米，最低处327米。项目选址处处于当地常年主导风向的下风侧，并应有利于排水和空气扩散。

2、用地面积及土地权属类别：公墓选址现有总用地面积131.89亩，土地利用现状为荒草地，供地方式为挂牌出售，土地权属类别为XX农场、村镇集体及农户用地。

二、建设条件

1、人类活动因素：场地一面靠山，三面邻坝区，自然景观良好。不存在采掘矿产、修建蓄水工程、劈山放炮、乱砍滥伐等人类活动影响因素，对场地地质环境影响较小，是较为理想的殡葬场所。

2、交通条件：项目选址交通便捷，区位优势明显。境内有国道3条、省道1条，油路已经贯通到街道乡镇和部分村寨，基本完成“村村通”工程。该项目选址处与元江县城区仅4公里，而且有公路（水泥路面）与城区相连，交通运输条件比较好。

3、政策条件：无论国家还是地方，都十分重视殡葬改革事业。半个世纪以来，在党和政府的大力推动和全国人民的共同努力下，我国的殡葬改革和殡葬事业取得了显著成就，殡葬改革有力地促进了殡葬习俗改革和人们殡葬观念的变化，殡葬法规从无到有，殡葬业成为一个特殊服务行业。

4、公共设施条件：该项目的供水、供电及通讯条件已具备。

5、施工条件：项目地处县城东郊，施工用的交通、临时用电、临时用水等条件便利，各项建筑材料也均可就近购买。

五、总体规划方案

（一）服务宗旨:修建经营性公墓的宗旨是“上为国家分优、下为民众解愁的宗旨，兼顾社会效益和经济效益，全心全意为丧户服务，使全县人民满意。

（二）总体规划要求：总体规划要体现人文关怀，营造关爱平和气氛，建筑与景观自然和谐；主体建筑应注重展示文化特色，充分利用地形高差，功能合理，交通流畅，环保节能。

（三）场内外交通运输流量组织

场外公路宽6米，基本能满足交通运输要求。但从长远发展来看，今后应对该公路升级改造，铺设1公里的水泥路面，改道3公里的土路（由民政局投资建设）。道路设计应根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。

场内按照作业工作流程合理进行道路组织，在场内由南至北中心轴线上规划一条连廊，便于各功能用房及殡仪馆近距离沟通。在轴线（连廊）周围规划一条环形道路，并与连

廊进行合理连通。办公生活综合服务区至火化区至公墓之间规划通过二个通道，几何结构图从大到小由一条蜿蜒曲折的人行铺路串联起来，表达曲折人生，回归自然的意境。

（四）场区竖向及总平面布臵要求：一是竖向布臵：竖向设计应充分结合地形，以斜坡或台地形式，充分考虑节约投资和景观的需要，对各区用地进行整合。二是总平面布臵： 平面设计应紧密结合项目工作流程，体现“简洁、流畅、方便、节省”等原则，合理布局各建（构）筑物，充分、高效利用场地。三是室外环境设计：室外环境设计应包括公共活动场地、道路和绿化等设计。室外环境设计宜根据用地的自然条件，结合各功能区的特点，对景观、植物配臵及山石水面等作出综合设计。道路设计应根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。各功能区均应设臵醒目标志。

六、工程方案

一、工程内容与规模：建设办公服务楼、祭拜寄存区、安葬墓穴、停车场、墓区道路、园林绿化、各类给水管道、排水管道、电力电信排管等。

二、主体建筑工程方案

1、建筑设计理念：殡葬建筑作为特殊公共建筑，体现着对人的关怀，死者的安息，生者的哀思，所以较之物质功能，其精神功能更为重要。而且，各地的风土人情各有区别，

这是经营性公墓建筑设计应该区别对待的。经营性公墓建筑设计要重视建筑室内外环境的艺术设计。对于室外环境设计，要力求与自然协调。室外场地是人们参与殡仪活动逗留时间最多的地方，在室外环境、生态环境设计上，强调以绿地、水面形态，多样的植被形式来调节、舒缓人们的悲痛。

2．建筑风格：按照“绿色、环保、生态型”的规划和建设目标，采用古典与现代建筑设计元素相结合的园林式风格，与自然山体相得益彰。色彩采用暖色调，简洁明快，减轻人们的心理压力。

三、公用辅助工程

1、道路规划：道路规划应注重主次分明、结构合理、宽度适宜，做到交通通畅，技术经济合理。并注意道路与地形地物相结合，做到经济、自然。

2、道路结构：林荫道路面铺设广场砖，下设30厘米厚的砂石垫层。人行小路为混凝土路面。

3．景观与绿化：墓园精心规划、精心设计、精心施工，设有中、西式各种规格的陵墓。同时将休闲观光引入殡葬文化，放生池，莲花台，清明亭，孝子碑，龙庭等人文景观同大片绿地，翠柏苍松交相呼应，达到了自然和人文的和谐统

一。走进墓园，不再有阴森压抑的感觉，取而代之的是恢宏的建筑，公园般的环境，花园般的享受。在这里，环境艺术文化，殡葬习俗文化和周易风水文化得到了有机结合。逐步

建成融园林、人文景观和殡葬为一体，高低起伏、错落有致，四季常青，各色时令花卉争奇斗艳的特色园林式文化馆区。

(1)总体配臵：一是展现公墓自然生态景观效果；二是人工规整植物造景与自然植物群落景观相辅相成；三是功能要求与视觉景观高度统一；四是基调树种与特色树种相结合。(2)绿化规划构思：一是充分利用原有植被，绿化以乡土树种为主，结合地势条件，丰富植物层次。采取乔、灌、草相结合的方法，并注重常绿与落叶树种的交替布臵。二是改变单一的绿化视觉效果，形成不同季相的景观。同时做好周边绿化。

4．环卫设施

(1)公共厕所：拟在项目区人流量大的场所综合业务服务区建设1座厕所。公厕设计应按《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）要求进行。

(2)垃圾收集设施：垃圾收集设施按照《城市环境卫生设施设臵标准》（CJJ27-2005）进行规划设计。

道路清扫保洁做到每日必清。生活垃圾实行袋装分类，无害化处理达到100%；清理遗体的织物、废纸等废弃物应纳入全县医疗垃圾统一处理（如焚烧处理）。垃圾收集箱一般设臵在道路两旁及路口，应当美观、卫生、耐用。

5．给排水工程：建设给排水设施。

6、配套实施：停车场、管理房、墓地绿化、墓地道路

建设等工程。

七、项目实施进度

（一）建设工期：由于该项目属新建且较复杂的系统工程，项目建设工期计划为5年，即2013年1月～2018年1月。

（二）项目实施进度安排:在坚持全面规划、合理布局、突出重点、兼顾一般的原则下，统筹安排好项目的分期建设。具体进度计划实施阶段如下：

1、2013年9-12月，项目规划、征地测量、完成征地补偿、地形图测绘及地形图电子文本制作和规划控制图绘制；

2、2014年，场地平整、立项批复、工程设计、施工准备等；

3、2015年至2018，完成场道路、管线铺设、电力设施、公墓建筑、绿化、装饰装修工程等施工；

八、投资估算与资金筹措

一、投资估算

拟建设的XX县生态公墓建设项目，总占地面积131.89亩，总投资约1350万元。XX县生态公墓的建设将采取“总体规划、分步实施、滚动发展”的模式，用5年的时间初步完成公墓建设。

第一期投资约500万元，包括征地费350万元，建筑围墙道路费用40万元，绿化费10万元，公墓投资80万元，水电路10万元，不可预见费10万元。

第二期投资约350万元，建筑围墙道路费用50万元，

绿化费20万元，公墓投资250万元，不可预见费20万元。

第三期投资约250万元，建筑围墙道路费用30万元，绿化费10万元，公墓投资200万元，不可预见费10万元。

第四期投资150万元，建筑围墙道路费用30万元，绿化费10万元，公墓投资100万元，不可预见费10万元。

第五期投资100万元，建筑围墙道路费用10万元，绿化费5万元，公墓投资80万元，不可预见费5万元。

二、资金筹措

自筹资金800万元，贷款550万元

九、社会效益

项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是我县“物质文明和精神文明”建设的重要内容。对提高火化率、开展移风易俗活动等将起到重要的作用，进而加快全县殡葬改革事业的发展，更好的完成党和政府交给的殡葬改革任务，促进“两个文明”建设。与此同时，公墓建设将以绿化为先，尽量保留现有的植被，达到“远眺青山绿水，近看死者安息”。有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。

项目建立，减少了土地、木材、资金的浪费。兴建公墓，于国于家于己，有百利而无一害，通过公墓建设，能有效倡导文明办丧，极大的破除封建迷信的思想，同时有利于保护我县环境和耕地。

综上所述,我县在经济发展的同时,更应该加强精神文

明的发展,因此，我县应该把这个关系到我县城市形象以及老百姓的切身利益的重要议题尽快实施。

十、建议和要求

（一）建议

1、目前我县还没有一家经营性公墓，一些非法公墓趁

还没有公墓之机，竭力向不明真相的群众推销非法墓穴，尤其是城区附近的几个非法公墓乱埋乱葬现象突出，不仅破坏了城区风景，也影响了城市环境。因此，修建团高山墓园必须加快进度。

2、目前殡仪馆火化设备已经投入使用，我县殡葬法规

政策已经上报待批，明年有望执行新的火化政策。为了解决火化后而无地方安葬的局面，必须修建公墓。

3、修建大型公墓是殡葬工作中的一件大事，是广大人

民群众十分关注的热点问题。为了切实加强领导，建议成立修建团高山公墓领导组，由县招商局领导任组长，民政领导任副组长，招商、民政、林业、城建、土矿等相关部门领导为成员。领导组下设办公室，由县民政局领导任主任，负责修建协调公墓具体事宜。

4、各新闻媒体进一步加大殡改政策法规的宣传力度，

大力褒扬移风易俗，丧事简办的新风尚，大力褒扬遗体火化、节约耕地、保护环境的重大意义，提倡健康文明、科学节俭

范文五：经营性物业投资评估与回报率分析夏鸿昱

经营性物业投资评估与回报率分析 I. 经营性物业分类和收益特点 ;

II. 估价的要素 ;

III. 估价分析方法运用的价值 ;

IV . 现阶段市场信息

I. 经营性物业分类和收益特点

经营性物业一般指可对其长期持有经营以获取租金收益的不动产项目 , 其收益主 要构成为租金现金流和资产资本增值 (预期实现 )

总收益 =

+

主要的收益性物业类型

◆办公楼

◆商铺

◆工业厂房 /研发楼

◆酒店 /旅游娱乐不动产

◆多用途综合体项目

不同类型物业的特点决定了其收益回报的构成不同 , 对资产的投资预期和相应的 估价技术分析也会相应不同 , 但是一些创新的实用性的经营性物业必定能增加投 资收益 , 产生品牌价值 .

II. 估价的要素

购买价格 :目标物业在公开市场上的实际成交价格

市场价值 :目标物业预期在特定时间公开市场上成交价格的估算

投资价值 :特定投资者或租户对目标物业的估算愿意支付的价格以换取将来预期 收益

那么购买价格到底能不能产生效益。 以及投资前未来价格与市场价值的变化, 是 我们考虑的方向

III. 估价分析方法的运用价值

估价方法

◆市场比较法 : 运用市场可比案例对目标物业进行估值预测 , 是最常用的估价方 法 ;

◆收益法 : 物业在未来一段时间内的净收入总和折现到评估当日的价值之和 ; 市场比较法的运用

作为最直接反映当时市场状况的公开交易价格 , 市场比较法是最常用的估价方法 ;

估价技术分析关键 :

A. 市场可比案例的选取

B. 对照参照物业对目标物业各评估要素的技术调整

C. 根据市场的发展趋势 , 对目标物业的收益情况和变化作出合理推测

收益法的运用

对目标物业在一段时间的净现金流作出合理估价 , 除以一个能综合反映各种风险 溢价的折现率而得出的现时价值 .

估价技术分析关键 :

A. 每年净租金收入的准确估算

B. 折现率的记取 (应包含了目标物业的市场条件 , 交易变现条件和未来收入的不确 定因素 ),

无论采取何种估价方法 , 估价过程都应遵循的原则 :理解特定的经济和市场环境 , 应仔细考虑的 3个方面

◆目标物业地理位置的质量

◆建筑物的结构和使用年限

◆租户的质量和数量

V . 现阶段市场信息

根据当前南昌土地信息 , 当地市场的商业用地价格从地段分为 I-VII 级, 价格水平 为 739-8100元 /平方米 , 但是土地使用权价格只是土地获得成本的部分 , 其他成本 包括交通基础设施费和重迁安置补偿费 , 所以这个费率不能作为直接市场依据。 对于用市场评估法得到南昌市商业用地根据地段分级为 RMB492174-5394000/亩 .

那么现阶段此项投资价值如何 , 先让我们看看国家最近的政策 .

国土资源部:坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势

国土资源部指出, 在多种因素作用下, 当前国内房地产市场健康运行面临复杂局 面, 近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高, 引起社会广泛关注。 地方各级 国土资源主管部门对此要高度重视, 切实增强责任感和敏锐性, 密切关注当前土 地市场动向, 抓紧采取有力措施, 控制住房用地供应总量, 把握供地节奏和时序, 优化供地结构, 调整供地方式, 坚决抑制地价过快上涨; 要严格落实已有政策规 定,坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为,切实落实调控措施 .

让我们再来看看南昌近期最新的土地成交概况 .

2010以来至今,南昌土地成交溢价率最高达 205%,其异常交易指数严重超标。

而 2011年年初溢价率仍是有超高现象。

结论 :在国家政策的严厉打压下 , 南昌土地成交市场仍然出现高溢价成交情况 , 最 近 10月土地成交市场异常回暖 , 呈现一波探底回升态势 , 从统计学角度看 , 在人 口不断增加的必然社会规律下 , 好地段的土地永远是稀缺资源 , 经营性物业资产 增值风险较低 , 但是还必须要考虑到

1) 税收变化的风险

2) 目标物业周边规划设施变化

3) 宏观经济环境和通货膨胀率 .

统筹计算后给一个合适的折现率乘以每年的净租金流入正确衡量租金收入风险 .

夏鸿昱

2011.11.3

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