范文一：二手房买卖手续

一、作为买方，在过户时应带齐如下资料:个人:身份证原件及复印件;公司:公司营业执照原件，复印件上必须加盖工商局印章，以及法定代表人证明书原件及法定代表人身份证原件及复印件。如公司法人授权则需:法人授权委托书原件，以及受托人身份证明原件及复印件。

二、作为卖方，在过户时则应带齐如下资料:个人:个人及配偶、共有人身份证明原件和复印件;个人婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证的原件及复印件;共有人同意出售房地产的合法文件或委托书;《房地产权证》复印件。

公司:公司营业执照原件及复印件，复印件需加盖工商局印章，法定代表人证明书原件;法定代表人身份证原件及复印件;公司章程复印件;公司董事会或上级部门同意出售的合法文件。

三、买方在办理按揭贷款时需提供的文件和资料如下:个人及配偶、共有人的身份证明原件及复印件;婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证复印件;户口簿复印件;工作单位收入证明原件;购房发票原件及复印件;《评估报告》原件;买卖双方所在按揭银行的存折复印件;原业主《房地产权证》复印件。

四、相关证明:1(凡是个人委托他人代理的，无论买与卖，皆必须提供经过公证机关公证的《委托书》;2(如是法人委托的，需提供法人授权委托书原件和受托人身份证明复印件;3(如是以按揭方式付款的，无论买或卖方，如有共有人或配偶，均应亲临签字并出具相关证明文件;4(无论买方或卖方，其所提供的复印件资料均需提供原件并经过公证处、银行、房地局核对。

五、过户及银行按揭所需交缴的费用:首先，买、卖双方均应按规定向中介公司交一定数额的佣金，除此外，还有过户公证费、契税、印花税等;买方在办理银行按揭时则需交纳评估费、保险费等(供稿:重庆法律咨询律师在线www.4000648864.com)。

范文二：天津二手房买卖手续

天津二手房买卖手续(纯公积金贷款) 2010-1 月1、 买方与卖方、中介签订购房协议。约定房款总额(卖方净落价)、定金(违 约方双倍返还)需提供收据。必须约定:交付现金时必须提供收据或收条～ a 做低评:房屋每平米单价低于市场指导价时 房屋面积 90 平米，契税 1 90 平米 房屋面积 144 平米，契税 1.5 144 平米 房屋面积，契税 3 b 实际房价 为做低评的过户房价 差额(以现金支付给卖方) 例如:房屋面积 54.01 平米，实际房价 56 万，高于指导价 8800 元/ 平米。为做低评，过户房价定为 47 万，买方另外支付卖方 9 万现金。 c 【中介费 2】 需提供收据。 d 需1天2、 卖方与中介找评估公司做评估报告。评估公司需要实地看房、拍照。 a 评估公司提供评估报告原件 3 份。 注:房屋门的照片必须包括门框，尽量照整个门，以及清楚的门牌号。 b 买方支付【评估费】，过户房价的【千分之 5】。 c 需2天3、 买方将首付以及过户费存入贷款行的银行卡内。 a 过户费:约为过户房价的 3.5，与贷款额和贷款年限有关。 具体包括:【契税 1.5，土地转让金 1，图纸费 20，登记费 80×2， 房屋转让费面积×3 元×2(因为是买卖双方，所

贷款 N 万×贷款年限系数(例如贷款 15 以是 2 倍)，贷款 房屋财产安全保险费

年该 系数为 98，贷款 20 年该系数为 117)】4、 买卖双方与中介去房屋所在房管局打房屋买卖协议: a 卖方需准备资料: 身份证原件，复印件正反面×3 份 户口本原件, 房产证原件 到贷款行储蓄所办理结算账户存折一张 手章 b 买方需准备资料: 身份证原件，复印件正反面×3 份 户口本原件，首页及本人页复印件×3 份

手章 c 卖方先带身份证、房本到房管局提档处提档。 d 结婚证原件，复印件×3 份

然后买卖双方到二手房过户处打协议。 e 该环节买方将获得 4 份房屋买卖协议原件(会写明首付过户费的总 金额，确保卡上的钱足够)，并需再复印 3 份。如果自己想留底，可 以再复印 1 份。5、 买方与中介去贷款行办理贷款申请: a 买方拿 1 份房屋买卖协议原件、存有首付和过户费的卡到贷款行储 蓄所办理资金监管手续。将这部分钱冻结。获得一张资金监管的单子。 b 买方夫妻 剑 词怪恍匆环降拿 郑 惨 蚱匏 降匠。??4 份房 屋买卖协议原件、3 份复印件，评估报告原件 3 份，夫妻双方身份证 (复印件 3 份)、结婚证(复印件 3 份)、户口本(本市户口复印件 1 份)、非本市户口带暂住证原件(复印件 1 份)、公积金龙卡(复 印件 1 份)，公积金查询单，双方手章。 如果买方刚刚还清了车贷、房贷，由于银行征信系统更新很慢(需 要 N 个月)，所以还需要带上贷款结清证明原件、复印件，最后一次 结清还款额明细、复印件。 c 通过银行审核后即可。等待 3-15 个工作日，由担保公司通知买方去 过户。6、 买卖双方到房管局过户，中介也应一同去，当出现一方不去过户违约的情 况，有人证。 a 卖方需准备资料: 身份证原件， 房产证原件。 b 买方需准备资料: 身份证原件， 首付过户费资金监管的单子。 c 买卖双方签字、按手印、照相即可。 d 该环节买方将获得 1 份资金监管到帐后 15 个工作日领取房产证的通 知书。7、 买方到贷款行签公积金贷款合同。 a 打印公积金贷款指标通知书 b 打印本年还款计划 c 办理公积金委托提取 8、 买方到房管局办理抵押登记 9、 银行发放贷款，次月开始还款。买方备注:1、提前还款次数没有限制，但是不能缩短贷款年限，只能减少每月还款的金额。2、提前还款不能退保，只能将贷款结清后才能退保。3、每月还款额中的利息部分可以从工资中扣除来免税。将年还款计划打印出来交给公司会计即可。4、如果已经办理了公积金委托提取，就不能再通过公积金提取申请单来提取公积金。5、贷款结清后，

公积金委托提取将自动终止。6、个人公积金贷款上限是 40 万，如果有补充公积金，上限是 50 万。夫妻双方共同贷款上限是 60 万，有补充公积金，上限是 70 万。个人可以贷的公积金上限的计算公式为:【个人公积金贷款最高额度,(月收入-月还款额月度缴存额度× 40)×12×贷款年限】【月收入,职工个人住房公积金月缴存额?职工住房公积金缴存比例】7、纯公积金贷款时，银行不考核你是否是首套住房，因此可以按首套住房来买。即首付 2 成，利率 3.225。卖方备注:1、向卖方征收的差额税(即个人所得税)如何免税,答:【差额税 (卖房款 – 买房款) × 1 (这里的房指同一套房)】如果卖房 1 年内(以卖房契税发票上的日期为起始日期)再次买房，且买房款 卖房款，则可以申请全部退税。(这里的房不是同一套)2、卖方买房五年以上可免营业税。五年以内:营业税 房子买卖差额 × 5.5。

范文三：二手房买卖交易手续

二手房买卖交易手续

1.二手房按揭流程:买房预先准备好房款评估总价的30%-40%首付款。买卖双方到建设局过户，过户完当天卖方与买方提交相关手续至银行，当天买方支付首期款给卖方，待买方的产权证(5日)制证完前行办理查档、到财政局办理契税减免，拿产权证，更换评估书证号，办理抵押(5日)，完毕领他项权证提交给银行，当日放款给卖方，银行出具相关手续给卖方(如合同贷款，每月按揭款，他项相权证复印件等)，最后办理水电，有线，房屋，物业费等移交手续，流程完毕。

2，一次性付款方式:买卖双方一同到交易所领取房管局指定合同(2份)，首先买方先办理图纸绘图(3天)并同时办理签署该合同，然后提交手续过户，过户完时，买方领取交易受理单一份，即与卖方办理转全款，完时办理移交房屋手续与第1条一样。

3，可更名的房产:所谓可更名是开发商还未让购房者签订正式购房合同，且房子还建筑当中，在短期内同意买房者更名。

4，无产权及未交房的手续如何办理:如卖方该房已一次性付清房款，有正本购房合同有两种交易方式A，让买方与卖方一同办理委托买卖公证或者全权委托公证可留余款。待一手产权下来后买方持公证书自行办理过户，可无需卖方出面。B，不办理公证，与卖方协商留点余款(2-5万)，买卖合同体现清楚即可(较有风险)。

5，按揭中的房产如何续按揭:如一套房产卖方在按揭中，而买

方无法一次性付款，只能买方续卖方的名字按揭下去，付款就是把卖方的首期款及差额由买方支付给卖方，其余余额由买方替卖方继续向银行月供(当中办理全权委托公证)。

6如房屋在按揭中如何解押:例如一套房产在按揭中，通常要把银行余款付清，此时关键解押由谁付，一般是卖方与买方协商，看是卖方自己去解押，还是买方先替卖方解押，如果是买方解押相对风险很大，因为卖方无任何手续在我们手里，具体就灵活运用。

7.集资房，房改房，均属单位房，房地产(房管局)买卖合同签三份(如不是单位房则签两份)，还需领一份上市申请表到房管局6楼申请入市过户，单位房均需多交个土地出让金1%。

8，安置房分两种是否可贷款:

1. 产权证上有体现安置廉价房,是不可交易及无法贷款的。

2. 产权证上如体现安置房两字的,可交易及贷款。

9，个人所得税是否退与不退

产权人申请退个人所得税需满足以下三个条件:

A、唯一的一套房产

B、且已住满五年

C、十二个月以内再购房

以上条件缺一不可退税。 另:个税减免需20个工作日

10，营业税如何计算及交款

1(现国家规定140平方以下产权满五年，无需交营业税(个税需交)

2(140平方米(含140平方)以上包括复式别墅等，或单价超过4750元/平方的,产权满五年，需交差额的营业税6.6%比如一套房子购入价50万，现成交价80万，即按之间30万的差额计算缴交。

3(140平方以上(含140平方)的，或者单价超过4750元/平方的，产权未满五年的按全额的6.6%缴交。

4(140平方以上的，或者单价超过4750元/平方的，契税不能减免，即全额的3%。

以下是办理公证、过户、贷款所需手续

1，卖方提供夫妻身份证、户口簿、结婚证、产权证(原件)，如卖方未婚，需提供未婚证明(民政局)如离婚的，提供离婚证，法院判决书，买方只需提供身份证原件。

2，买方若向银行贷款的需提供上面所有证件及收入证明一份。

按揭及过户费如下:

1(过户费:6元/平方

2(测绘费:30元/单

3(查档费:100-150元/单

4(抵押费:90元/单

5(领证费:89元/单

6(按揭费:700/单

7(评估费:总价的0.4%

8(契税:总价的1.5%-3%

9(营业税:5.55%-6.5%

10(印花税:0.05%

11(个税:总价的1.5%

12(中介费:按约定的，单位房再加150元。

二手房公积金贷款业务办理流程:

1.买卖双方到公积金中心办理卖方产权证的验证、登记;

2.经中心确认后，签订房产买卖合同;

3.到发证处办理过户交易相关手续，并委托评估，确认房产价值;

4.买方向中心提出贷款申请，并递交相关资料;

5.买方将首期款存入合作的代理机构开立的银行账户;

6.买方到银行办理贷款手续，银行受理;

7.新产权证办出，合作的代理机构通知买方;

8.买方将新产权证交给银行，并送一份复印件给中心留底;

9.银行将产权证送抵押登记，并取得他项权证;

10.银行确认放款，将贷款资金划入合作的代理机构账户;

11.合作的代理机构按照《补充协议》，通知买卖双方到场，将全部资金划给卖方。

相关费用:

1.交易流程:出具房地产证明费100—400元,宗、交易费6元,平方米、契税1.5,(商品房超过140平方米的，契税3,)、测绘

30元,宗，个人所得税和营业税按具体情况征收。另外，房改房须交土地出让金1,。

2.评估:0.2,—0.4,。

3.抵押:办理他项权证90元,宗。

4.委托二手房按揭费:中介事务所700元，担保公司600元。一般中介机构在代理交易时除了收取500元外，还收取代理按揭服务费1500元。

范文四：2014二手房买卖手续(全)

第一节 看房

1.1 选购二手房要考虑的要素

自己的资金能力

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。 确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。 房屋情况调查

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

1.2 购买二手房 看房、选房的“十看十不看”

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况

下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

（1）不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

（2）不看晴天看雨天

下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

（3）不看建材看格局

购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

（4）不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

（5）不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

（6）不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

（7）不看冷水看热水

如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖

了很久都没卖出去。

（8）不看电梯看楼梯

市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

（9）不看地上看天上

除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

（10）不看屋主看警卫

可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

1.3 购买二手房议价巧作准备

确定自己所能承受的最高房价

上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

摸清上家的底细和心态

了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

注意多收集所要谈判的物业的相关资料

下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

1.4 如何看房产证

房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

房地产权证内容

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

房产证颜色

三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权

证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

第二节 买方准备

2.1 产权调查

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。 要求卖方提供合法的证件

购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包

括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

查验房屋有无债务负担

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。主要包括以下内容:

1、抵押贷款的合同，需了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额；贷款没还清的，要注意注销该物业的他项权证。

2、所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

3、所购房屋是否属于经济适用房，房改房(城市职工以标准价或成本价购买的房屋)，如属于上述类型房屋，是否有批准上市的相关证明。

综上，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。通过两者比照，才能清楚地知道拟购房屋的产权细节，不至于有所遗漏，从而最大限度的降低风险。

是否属于房改出售的房屋

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

2.2 房屋评估

找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日

2.3 开设卖方银行账户

2.4 准备材料清单

买方在贷款银行打印个人信用报告；

婚姻状况证明—民政局

收入证明

身份证

户口本

第三节 打协议

买卖双方带齐材料到房管局，打印协议，网签

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

第四节 签订合同

4.1 签订二手房买卖合同七个必须

1．必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。

因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??

7．必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

4.2 如何签订二手房买卖合同

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

4.3 买卖合同

第五节 贷款

5.1 个人住房组合贷款流程（建行官网）

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

贷款条件

申请中国建设银行个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为：

（1）有合法的身份；

（2）按时足额缴存住房公积金的自然人；

（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

（5）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

（7）符合当地公积金管理部门规定的借款条件；

（8）贷款行规定的其他条件。

申请贷款应提交的材料

客户向公积金管理部门和银行依次提出借款申请时，需提交以下资料：

（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效身份证件）；

（2）公积金管理部门和贷款行认可的借款人偿还能力证明材料，例如：收

入证明、近三年的个人所得税纳税证明或（和）资产证明等

（3）合法的购买（建造、大修）住房的合同、协议及批准文件；

（4）借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；

（5）公积金管理部门和贷款行规定的其他文件和资料。

客户贷款流程

（1）贷款咨询：通过建行网点、电话或网站了解组合贷款中自营性贷款的有关情况和要求；通过公积金中心网站、电话和建行网点等了解公积金贷款的有关情况和要求；

（2）贷款申请：分别向住房资金管理中心和建设银行分别提出书面贷款申请，并提交有关资料。

（3）签订合同：获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款）。客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同；

（4）贷款发放：公积金中心和建行分别在条件具备时按合同约定发放贷款；

（5）客户还款：客户按合同约定按时还款。”

组合贷款流程（网络）

第一步：到贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款（组合）贷款申请书”。

第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同（不

用房屋担保的签订质押合同）。

第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款（组合贷款）有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人（抵押人）和贷款银行（抵押权人）印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。

2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

5.2 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款流程

第一步：贷款咨询

向贷款银行咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》：由房屋买卖双方及配偶(单身出具民政局婚姻状况证明)，持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。

第二步：提交申请

1、《二手房个人住房公积金贷款资料夹》；

2、所购房屋估价报告书；

3、买卖双方签订的《存量房购房合同》；

4、原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(原件及复印件)；

5、卖方开户存折；

6、买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证(原件及复印件)，单身职工提供民政局婚姻状况证明。

第三步：签订借款合同

贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。

第四步：交易过户

房屋买卖双方到房产局办理交易过户手续。

第五步：办理抵押

由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》。

第六步：贷款发放

由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖方开具的存折帐户内。 第七步：按月还款

贷款发放后次月，借款人按《借款合同》约定的每月多少日之前按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜台办理还贷结清手续。

第八步：注销抵押

借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵

押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

公积金贷款资料

个人资料：

●身份证及复印件4份。配偶为军官或士兵的，提供军官证或士兵证及复印件3份；配偶为外籍公民或港澳台侨胞的，提供护照及复印件3份；

●结婚证或同户籍户口簿；

●公积金联名卡；

●正楷人名章；

●借款人本市户口簿。

注：借款人年龄已满法定退休年龄但国家另有规定的，提供相关证件及复印件3份。

借款人无配偶的，应在贷款承办银行签订《个人住房公积金（组合）贷款申请情况声明》3份，声明无配偶。

借款人与未成年子女共同购房的，提供同户籍户口簿及复印件3份；不在同一户籍的，提供未成年子女出生证或户籍管理部门出具的证明文件或公证书及复印件3份。

●其他共同购房人身份证及复印件4份。

●其他共同购房人有配偶的，提供配偶身份证及复印件3份，结婚证或配偶同户籍户口薄或民政部门出具的婚姻证明及复印件3份；无配偶的应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份。

购房资料：

购买商品住房、限价商品房、定向销售（安置）经济适用住房

●《购房合同》4份及复印件1份；

●《销售不动产统一发票》或《新建商品房预售资金缴款凭证》及复印件4份；

●购买定向销售经济适用住房的，还需提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议（住宅房屋货币补偿）》及复印件3份；购买定向安置经济适用住房的，提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议（住宅房屋产权调换）》及复印件3份。

购买私产住房

●《天津市房产买卖协议》4份及复印件1份；

●《天津市私有房屋交易监管资金收款凭证》及复印件4份；

●房地产评估机构对交易住房的评估报告3份。

5.3 资金监管

5.4 二手房贷款所需资料

1：申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2：申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3：原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

5：房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6：借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7：借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10：申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11：如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12：已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

13：企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房

第六节 产权过户

6.1 产权过户贷款流程

1、买卖双方拿房产证到评估公司出评估报告。

2、卖方去买方贷款银行开立一个个人结算存折，买方在贷款银行打印个人信用报告。

3、买卖双方本人到场，卖方需提供房产证、本人身份证、个人结算存折的原件并复印本人身份证（有几个房证复印几份）和个人结算存折，买方需提供评估报告和个人信用报告原件以及本人及家庭成员的身份证、户口簿、婚姻关系证明（已符合法定结婚年龄的买方如未婚需到所在地民政部门开具无婚姻登记证明）等上述原件及复印件（注：户口本复印件应包括户主页夫妻双方及未成年子女的页），在房地产交易中心大厅入口处领取“打印买卖协议”的序号，等待叫号办理。

4、买方拿协议到贷款的银行交首付办贷款并领取交款凭证

5、买方交款后需等银行通知后，买卖双方方可带房产证、身份证、交款凭证，卖方还需提供身份证、户口本结婚证原件，在房地产交易中心大厅入口处领取“营业税个人所得税”序号并等待叫号办理过户手续及缴纳税费。（按揭贷款可同时进抵押，且须由银行相关工作人员陪同办理）

缴纳税费完毕后买卖双方在房地产交易中心大厅入口处领取“变更登记”的序号等待叫号办理并领取领证收据，听电话领证。

6.2 二手房过户收费标准

1、契税买方购买家庭首套房且所购房屋为普通住房（证载面积小于144平米且单价低于5000元）的按1.5%缴纳，证载面积低于90平米的普通住房按1%

缴纳，非普通住房（证载面积大于144平米或单价高于5000元）按3%缴纳；若买方所购房屋不是家庭唯一住房一律按3%缴纳。所购住房为家庭二套住房均缴纳3%契税。

2、土地出让金：土地性质为划拨土地的房屋缴纳1%土地出让金。

3、个人所得税：所购房屋满五年（以房证日期或契税票日期哪个在先按哪个），且为卖方家庭唯一生活用房的免征个人所得税；不满五年或过户房屋不是卖方家庭唯一生活用房的缴纳1%个人所得税。

4、营业税：满五年的普通住房（证载面积小于144平米且单价低于5000元）免征营业税，满五年的非普通住房（证载面积大于144平米或单价高于5000元）征收差额（现评估价与原购买价之差额）5.65%营业税；不满五年的普通住房及非普通住房征收全额5.65%营业税。

5、手续费：居住（楼上）6元每平米，非居住（地下室或车库）18元每平米

6、登记费：居住（楼上）80元，非居住550

7、图纸资料费：20元每证

8、印花税：非居住千分之一印花税

9、维修基金：还迁房或未交维修基金的商品房过户前需缴纳1%维修基金 注：以上税费均以现评估价格为依据

过户时的营业税差额按现在的购房的评估价格减去原购房价格计算。

第八节 物业交割

维修基金

水费

电费

暖气费

煤气费

网络费

电话费

物业费

物业合同

各项产权过户

第九节 还款

9.1 大额提前还贷

提前大额一次性

公积金（组合）贷款提前还款可以采用提前一次性归还全部贷款本息、提前归还部分贷款本金两种方式。对提前还款的还款额、提前还款次数、已贷款时间等都没有限制，也没有收取违约金的要求。

到贷款银行网点办理

其中在中德住房储蓄银行、农商银行、渤海银行办理的公积金贷款应在公积金中心分中心、管理部办理，组合贷款银行按揭部分的提前还款到贷款银行网点办理。

借款人办理提前还款需携带本人二代身份证原件。（借款人委托他人代为办理的，还应提供代办人二代身份证原件。）

注意：

①借款人应避开每月的还款日办理提前还款业务。

②借款人如有逾期未还的，应先将逾期款项存入还款账户，在贷款银行扣款成功的下一工作日再办理提前偿还部分贷款。

公积金余额还贷业务

在建设银行办理公积金（组合）贷款且正常还款的职工，可申请提取本人及其配偶公积金（含补充公积金、按月住房补贴）账户余额，提前偿还贷款。

办理余额还贷的流程及资料

余额还贷业务包括以下四个环节（各环节必须在同一天办理）：

借款人（配偶）持申请资料到银行申请；

银行审核无误后，打印申请书，双方签字盖章；

借款人（配偶）持申请书及申请资料到分中心或管理部办理提取手续； 借款人（配偶）到银行提取并还款

9.2 公积金委托提取

委托提取是指办理公积金（组合）贷款的职工与公积金中心签订相关协议，公积金中心与贷款业务承办银行按照协议内容自动提取职工公积金并划入协议指定帐户。

办理公积金（组合）贷款的借款人及配偶可在办理贷款的同时在贷款银行申请办理委托提取。

若办理公积金（组合）贷款时未办理委托提取，借款人及配偶也可以到分中心或管理部申请办理。需携带以下资料：

9.3 夫妻还贷

申请同时提取配偶公积金账户余额偿还贷款的

注意：办理委托提取的职工需确保还款卡内有足够的首月应还款额。

签订委提协议后，申请增加配偶委托提取

配偶需到分中心或管理部签订变更委托提取协议书。办理时需携带以下资料： 借款人和配偶同时签订委提协议后，配偶终止委提

配偶需到分中心或管理部签订变更委托提取协议书

第十节 注意事项

私下交易，暂不过户

这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，房主（卖方）先将房子及两证交给买方，买方住进房屋，待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法，买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款；更重要的是从法律角度来看，风险极大：如果卖方因为债务纠

纷，该房可能会被法院查封；卖方还可能恶意挂失原两证，办理新证后一房二卖，或做抵押，如果此后的行为都履行了相应的法律手续，对买方极为不利。 签订“阴阳合同”

双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。

“买卖”变“赠与”

以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成“买卖”；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，买方到手的房屋也可能被法院追回。

交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

福利房屋是否合法

合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

第十一节 合同

二手房买卖合同

卖方(简称甲方)：

姓名：_______________ ，身份证号码：_____________________

买方(简称乙方)：

姓名：_______________ ，身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 房产概况

经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将坐落 天津 市 南开 区 居华里12 号楼 单元 室的住宅壹套(建筑面积 平方米)出售给乙方。

该房屋所有权证号为： ，所有权人为： （该房屋无共有权人），土地使用权取得方式：出让（ ）、划拨（ ）。

第二条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

1、甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，并对房屋的使用状况等影响乙方购买意愿的资料没有任何隐瞒。如有隐瞒，由甲方承担全部责任，并且乙方有权不承担违约责任的终止合同。

2、甲方保证在交付房屋时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。

第三条 房产交易价格

合同第一条所述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币_______元整（￥ 元）。

此价格自甲乙双方签订本合同之日起不得变更。

第四条 税费分担

甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，合同签定前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方承担。本合同发生的营业税、契税，土地出让金、个人所得税等其他税费由 __ 方承担。交易税费由_______方承担，产权过户手续费由______方承担。

第五条 付款时间与办法

1、本合同签定之日起 个工作日内，乙方向甲方支付人民币 __________元整（￥ 元），作为购房定金，支付方式为电汇或转账，甲方开具具有法律效力的收据。

2、甲乙双方同意以银行按揭方式（组合贷款或公积金贷款）付款，并约定在房地产交易中心缴交税费后，支付首付款（扣除定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应将差额支付）。

3、乙方所付房屋价款须通过房地产交易中心进行代收代付。

4、甲乙双方的定金电汇或转账支付的账号为：

甲方： 乙方：

户名：_________________________

开户行：_______________________

银行账号：_____________________ 户名：_________________________ 开户行：_______________________ 银行账号：_____________________

第六条 甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付房款，并作出如下承诺：

1、本合同订立后，甲方应于 个工作日内向乙方申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件。

2、甲乙双方在办理房屋产权过户手续时，甲方应按照要求将房屋产权资料交付银行或贷款银行认可的机构持有。

第七条 房屋产权过户

经甲乙双方协商一致，在乙方贷款获得批准后，甲方应在 个工作日内配合乙方到房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

第八条 房屋交付：

1、经甲乙双方协商一致，在甲方收到房屋全款人民币 整（￥ 元）后 个工作日内将房屋腾空并交给乙方。

2、房屋交付给乙方后仍留在室内的物品则视为甲方放弃，乙方可任意处置。

3、甲方逾期交房，违约金按日计算为房款总额的万分之五支付给乙方。

4、甲方在双方过户后 个月内把户口从 房内迁出。

5、甲方在双方过户后 个月内完成该房屋维修基金更名。

第九条 物业交接

1、关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业重新订立物业管理合同为准。

2、甲方交给乙方住房时必须保持住房完好，并结清在房屋交接日之前所发生的水费、电费、煤气费、暖气费、物业费、网络电话费、维修基金等所有费用。

第十条 违约责任：

1、甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

2、甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间腾房并将房产证交给乙方的，甲方除必须腾房并将房产证交给乙方，必须按日支付违约金500元。

3、自乙方要求甲方协助过户之日起，甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户外，必须按日支付违约金500元。

4、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

范文五：二手房买卖手续应该怎样办理？

二手房买卖手续应该怎样办理？

房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年9月21日15:12 新华网

■读者张小姐:

我想买一套二手房，但不愿经过中介机构，想直接和原房主签买房合同。请问，买房后，我怎样才能把原房产证和地产证的房主名更改成我自己的名字？需哪些证明资料？怎样办理？

■律师解答:

张小姐可以直接和原房主签订房屋买卖合同。但在签订合同之前，需要确认原房主所有的房屋是公房、经济适用房或是私房。因不同房产有不同的交易手续。具体分述如下:

一、关于私有房屋的买卖程序

1、订立买卖合同:房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式的房产买卖合同。

2.接受房地产交易管理部门的审查:房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。

3.立契过户，缴纳税费:房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

4.办理产权转移过户手续:房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

二、关于已购公有住房和经济适用房买卖程序

1、卖方即取得入市资格房屋所有权人持房屋所有权证；身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

2、买卖双方达成交易协议，并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。

(1)房屋获得上市批准后，卖方即可通过上网、托熟人、登广告、委托代理等方式找到买主，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同。

(2)双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

(3)交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作(含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估)，并按照有关规定，计收有关税、费、收益，完成立契过户手续。

3、买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖成交价的3％交付土地出让金。

4、办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

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