红茶叶
范文一：基于“营改增”体系下的房地产企业会计核算和纳税分析
【摘 要】在最近几年里，随着我国经济水平的飞速发展，房地产行业也得到蓬勃发展，因为房地产开发的时间不短，投入的资源也很庞大，而且价值较高等因素，在某种程度会对会计核算工作中产生一定的影响。对此，本文“营改增”概述、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响、应对“营改增”对房地产企业影响的策略三方面进行分析，并提出合理化建议，提供给相关人士，旨在推动房地产业的不断进步。 【关键词】房地产企业；会计核算；对策 基于“营改增”体系的发展下，国内房地产企业的发展方向趋向于规范化发展，但是，快速发展推动房地产企业逐步迈入了调整阶段，当前会计核算方面依然会存在诸多不足之处，这样会在一定程度上制约着会计业务的发展，这是值得相关人员值得思考的问题。当房地产企业在运作的过程中，会计业务扮演着重要的角色，在处理中倘若出现问题，那么就会产生严重的影响，致使对企业造成该损失的后果。 一、“营改增”概述 “营改增”财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。因此，“营改增”对于房地产企业的发展具有重要影响。 二、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响 随着“营改增”的有效落实，可以避免出现重复征税的情况，而增值税大多数依据不同的流程来实施征税的，而营业税大多数是依据销售额开展征税的，房地产成本主要包含诸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相应的建安成本在以往基础上承担着税负，然而，当房产正在销售的过程中仍然需要缴纳相应的营业税，这样就出现了二次缴税的现象。当营业税转变成增值税以后，仅仅在增值的环节缴纳相应的税费，并且材料成本以及有关成本的花费可以使用增值税发票进行抵扣，从而缓解企业的税负现象。 基于“营改增”体系下的发展情况来看，对相关人员的整体素质提出了愈来愈多的要求，与此同时也为财务核算工作增加了困难，以往营业税的核算仅仅依据一个账目就可以进行计算，但是随着“营改增”的落实要数十个以上的科目进行核算，并且增值税进行认证的过程中通常都是利用抵扣以及网上申报的方式，不但对相关人员的整体素质带来了挑战，而且也在某种程度上加剧了财务存在的安全隐患。 三、应对“营改增”对房地产企业影响的策略 1.强化票据管理，完善税务筹划 由于增值税能够避免出现重复征税的情况，将增值额当作计税的基础，而增值额计税是利用进项税发票以及相应的销项税发票所产生的抵扣而形成的。因此，票据管理在增值税中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能开据发票的厂家进行合作，倘若不是专业部门以及纳税人，所涵盖劳务的时候应当和外包企业进行沟通，并且选择农产品的时候要尽可能考虑到和农户之间进行合作，由于增值税会在某种程度上对农产品带来益处；第二，对于增值税发票的获得应当和有关商家进行沟通，切记出现延期申报的情况，对流动资金进行占用；第三，要对票据管理实现规范化的目的，严格进行控制，并对相关人员开展培训工作，避免出现暗箱操作不良行为的出现。将“营改增”的具体内容加以明确，认识到“营改增”对会计核算以及纳税所产生的影响，其主要用途就是做好纳税筹划，特别是对成本税务筹划的落实。因为房地产存在较大的金额、周期时间不短等特征，这样相关企业就需要加大和当地相关部门沟通的力度，掌握当地税务优惠的有关政策。与此同时，可以使用整个项目所具有的开发成本做好期间分摊的工作，这样做会比辞去一次性核算所缴纳的税要少很多，与此同时也可以采取落实成本筹划的工作；第三，因为房地产流转税大多数是诸多产业流转以后呈现出来的，所以企业对相应的税务结构进行研究也是较为主要的。 2.强化全员培训，优化账务处理 首先，相关人员属于会计核算以及纳税的主体表现，其业务品德对税务筹划达到有效性带来直接的影响。而票据管理的工作是将税务的主要内容逐渐转换到业务部门以及相应的财务部门身上，对二者的协调性引起高度重视。因此，相关人员的纳税意识以及培训工作的开展等方面都会在某种程度上对“营改增”的落实带来影响；其次，“营改增”的落实对会计报表带来一定的影响，增值税要求账务尽可能“细化”，不管哪个账目都要有详细的记载，并对增值税出现抵扣的环节都需要进行申报。不仅仅是这样，相关企业还需要对“老”员工进行培养，一是使用现代化设备进行做帐以及对税务的申报；第二，使老员工带领新员工的培养策略，交接过程中可以实现完整的目的；第三，要依据互联网的环境情况，对财务信息化以及共享方面做好严格的控制，减少出现不必要的税务问题。 四、结语 总而言之，正是由于房地产企业具有一定的特别性，才能够真正的抓住该行业的特征，应用科学的方法对会计核算以及纳税制度加以完善，并对销售收入核算带来正确的方向，从而给出恰当的销售要求。即使和买家已经制订了预售的合同，也不能对销售要求进行确定，因此相关人员需要对房地产企业的收入情况做好严格的控制。就工期时间花费较长、规模较大的项目而言，就可以采取分期开发的形式进行成本核算，进而依据项目的整体特征利用科学的手段改善成本核算以及纳税。 参考文献： [1]陈立新.“营改增”对建筑企业会计核算的影响及应对措施[J].山西财税.2016（09）. [2]曾芳.探讨“营改增”对小企业会计核算的影响及应对策略[J].新经济.2016（29）. [3]李超.营改增对建筑企业会计核算的影响研究[J].现代国企研究.2016（18）. [4]温华琼.浅谈“营改增”全面推开后对企业会计核算的影响[J].经贸实践.2016（07）.
范文二：房地产会计核算科目
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房地产会计核算科目
1)库存现金
从银行提取库存现金
借:库存现金
贷:银行存款
支取库存现金或是预支库存现金
借:其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷:库存现金
(2)银行存款
(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
?出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)
借:应收账款——XX公司或个人
贷:主营业务收入
?出让材料而应收取的未收款项
借:应收账款——XX公司
贷:其他业务收入
收回款项时:
借:银行存款
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贷:应收账款
(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法:一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借:管理费用
贷:坏账准备
发生坏账时
借:坏账准备
贷:应收账款
收回已转销的应收账款
借:应收账款
贷:坏账准备
借:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:应收票据——XX公司
贷:主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方--------------------------------------------最新精选范文分享--------------谢谢观看--------------------------------------
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协议)
借:银行存款
贷:应收票据(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转为应收账款)
若为有息商业汇票
借:银行存款
贷:应收票据——XX公司(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别，附追索权将转为应收账款)
财务费用
(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置”预付承包单位款”和”预付供应单位款”两个明细科目。
?预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)
借:预付账款——预付承包单位款
贷:银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:预付账款——预付承包单位款
贷:库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)
借:开发成本
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贷:应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:应付账款——应付工程款
贷:预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付工程款贷:银行存款
?预付给供应商的材料价款
借:预付账款——预付供应单位款
贷:银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借:应付账款——应付购货款
贷:预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付购货款
贷:银行存款
(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 --------------------------------------------最新精选范文分享--------------谢谢观看--------------------------------------
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(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
?购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)
借:物资采购——设备采购
贷:银行存款
计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)
借:物资采购——设备采购
贷:采购保管费
材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)
借:库存设备
贷:物资采购
?订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)
借:预付账款
贷:银行存款
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设备到达验收入库
借:物资采购——设备采购
贷:应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借:应付账款——应付供货款
贷:预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借:应付账款
贷:银行存款
?设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)
借:开发成本——房屋开发
贷:库存设备
销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借:银行存款
贷:其他业务收入
结转成本
借:其他业务成本
贷:库存设备
(12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 --------------------------------------------最新精选范文分享--------------谢谢观看--------------------------------------
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发出材料，委托外单位加工
借:委托加工材料
贷:库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借:委托加工材料
贷:银行存款
借:库存材料——XX材料
贷:委托加工材料
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范文三：房地产企业会计核算
房地产开发企业会计核算
一、 收入核算：预售帐款（应收帐款）→经营收入
预收帐款
（一）、本科目核算企业按照合同规定预收的购房定金
（二）、企业收到购房单位和个人的购房定金，借记“银行存款”科目，贷记本科目；商品房移交购房单位或个人使用时，应按商品房售价进行结算，借记“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目，同时，将预收的购房定金自本科目转入“应收帐款”科目，借记本科目，贷记“应收帐款”科目
有的企业可能通过应收账款科目贷方核算预售收入，或者可能把部分预售款放入应收账款科目贷方核算。这样我们在实际工作中不仅要关注预收账款科目，同时要关注应收账款贷方等相关往来帐，对房地产企业做好预售收入先按预计计税毛利率，预交税款的日常管理。
这里要注意税收与会计的差异根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合新会计制度规定相关的收入和成本能够可靠地计量的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开
发产品”。税收上预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，只有当开发产品完工决算以后发生的销售现房收入，会计和税法一致。
二、 成本费用核算注意区分: 准确区分期间费用和开发成
本；期间费用可以当期直接扣除，开发成本只有已售开发产品的计税成本可以扣除，如果把应计入开发成本的金额计入期间费用，将扩大扣除项目金额，减少应纳税所得额。 例如：利息支出。根据31号文20条规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用按会计准则的规定进行归集和分配。
会计准则17号借款费用部分规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的构建的，应予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用，发生时确认为费用，计入当期损益。符合资本化的条件的资产，是指需要经过相当长时间构建或生产才能达到可使用或销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等。房地产开发企业固定资产、投资性房地产和存货三项全包括。这里开发自用的属于固定资产，用于对外出售的商品房就属于符合借款费用资本化的条件的存货，用于对外出租的商业用房和写字楼等就属于投资性房地产。注意借款费用资本化的时间，构建或生产达到可使用或销售状态应当停止资本化。对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，
而开发公司财务处理多为直接进入财务费用，当期扣除，减少应纳税所得额。如：2010年1月1日贷款，一年期，贷款利息1200万元，项目于2010年9月30日完工，则这部分贷款利息前9个月的900万元要予以资本化，计入开发成本-开发间接费用科目，后3个月的利息支出300万元就可以直接计入财务费用扣除。（总结：为开发产品借入，产品开发阶段发生，从借款的内容和时间上界定应不应该资本化。是计入开发成本还是计入财务费用）
例如：
如内部独立核算单位为开发产品而发生的管理人员工资、福利费折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等应计入开发成本的开发间接费用，而不是计入管理费用，企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，如同工业企业生产工人工资计入制造费用而不是管理费用。
三、 开发成本科目的核算
开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
总原则：最重要的是思路清晰，分清层次，
开发成本
↓
土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发
↓
XX开发项目
↓
土地征用费等六项
核算程序一、首先确定成本对象即具体的开发项目 由企业在开工之前合理确定。企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象。31号文26条规定的6原则确定成本对象（1）可否销售（2）分类归集（3）功能区分（4）定价差异（5）成本
差异（6）权益区分
例如某企业同时开发一个小区中，一部分是普通商品住宅，一部分是写字楼，就要将这两部分作为两个成本对象分别进行核算。 再如31号文第33条，企业单独建造的停车场所，应作为单独的成本对象单独核算，象这种单独出售的车库，应在完工时单独按照车库应负担的支出归集到开发成本-配套设施开发-车库明细账下，这时车库的开发成本是作为与房屋并列的一个开发项目单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施应在发生时计入开发成本-公共配套设施明细账下，完工时与配套小区的其他开发成本一起结转至开发产品-房屋开发-公共配套设施-某小区明细账下这时车库的开发成本是房屋开发下面公共配套设施这个成本项目，是房屋开发成本的一部分。
二、设立合理的成本核算项目。
（1）土地征用拆迁及补偿费：包括征地费、安置费
及原建筑物的拆迁补偿费。
（2）前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。
（3）基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。
（4）建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。
（5）公共配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；
（6）开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。这前五项都可能有余额，属于按一定分配到在建项目后，未建项目应承担的成本，而第六项，开发间接费用科目，全部是在建项目实际发生各项间接费用，属过度性科目，期末应全部结转至对应的在建项目。
三、准确的进行成本的归集、分配与转结。
31号文29条开发成本中属于直接成本和能购分清成本对象的间接成本直接计入成本对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用。共同成本和不能负担对象的间接成本，要进项分配共四种分配方法。占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造
价法其中占地面积法如土地征用拆迁及补偿费，某企业一次购入土地，分次开发，这时候涉及2次分配，首先开发第一期实地占地面积占总购地面积比例分配，然后再按比如商品房、别墅区、写字楼等某一项成本对象占本期开发的面积比例分配。例如：某企业支付5万平米土地金额10亿元，一期开发2万平米，其中商品房占地1.5万，写字楼占地5000平米，那进行第一次分配，一期开发土地成本应分摊4亿元，二次分配，商品房土地成本应分摊3亿元，写字楼应分摊土地成本1亿元。
建筑面积法如应有两个或两个以上成本对象负担的前期工程费首先在”开发成本-房屋开发-前期工程费”科目归集,再按建筑面积进行分配，这里建筑面积包括未建和在建的分配，在建项目中不同成本对象的分配。31号文30条明确规定分配方法的有3项内容，土地成本按占地面积法，公共配套设施按建筑面积法，借款费用按直接成本法或预算造价法，其他项目分配有企业自行确定。开发产品完工时应注意成本核算中只有3项可以预提费用作为计税成本。一是建筑安装工程费中的出包工程未取得全额法票，可预提，金额限制在合同总金额的10%以内，这里要注意会计与税法的差异，财务处理上可能在完工时按未取得发票的全额预提，金额很可能超过10%，税法只对10%以内的金额予以认可，这将影响到全部开发成本，进而影响可售面积单位工程成本，也将影响已销开发产品计税成本，影响应纳税所得额。第二项可预提的是公共配套设施未建造或未完工的。通常存在先
建房屋，后建公共配套设施情况，这里要注意在公共配套设施完工时，及时调整预提数和实际发生数的差额，如果预提的公共配套设施含有多种项目，应在每一个项目完工时，逐项调整差异，不得等全部配套工程竣工后一次调整。第三项可预提的时应上交未上交的报批报建费用，物业完善费用。除了这三项，即使企业在完工时预提，税法不予确认。由此我们可以看出企业开发总成本不是一成不变的，单位成本也会有相应变化，进而影响计税成本。但这种变化不会太大。
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。期末结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，转作固定资产的增加固定资产，也有可能是转作投资性房地产。贷记本科目。开发成本的期末余额为在建开发项目的实际成本。
开发成本→开发产品→固定资产
出租开发产品
范文四：房地产会计核算规定
会计核算规定
（讨论稿）
目的：为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。
范围：本规定适用于房地产开发公司。
依据：本规定系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。
职责：公司财务部负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。
本规定具体内容如下：
一、会计科目表及其说明
(一)、会计科目表
1
2
3
4
5
6
7
8
9
(二)、会计科目表说明
1、各公司的会计科目设置以以上《会计科目表》为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。
2、“1131 应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101 应收帐款－房款”和“113102 应收帐款－其他”；相应的，“2131 预收账款”科目，房产企业要求下设“213101 预收帐款——房款”和“213102 预收帐款——其他”； “应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。
10
3、“1132 内部往来”核算各公司的内部往来。
对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101预付账款——预付账款”；若该付款有对应发票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199 预付账款－结转”。
“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。
5、“1243 开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。
6、“150101 固定资产——运输设备”以及“150201 累计折旧——运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104 固定资产——生产设备”以及“150204 累计折旧——生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。
7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一《房产开发企业成本类会计科目说明》。
二、会计政策
(一)、八项资产核算规定
1、应收及预付款项
(1)、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。
(2)、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。公司内部往来款不得全
(3)、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。
(4)、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。
2、固定资产
(1)、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定
资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。
(2)、与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。
在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：
a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。
b、固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。
c、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。
d、固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。
e、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。
f、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1901长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内摊销。
3、存货
(1)、存货在取得时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定其实际成本。
(2)、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。
(3)、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货的可变现净值低于存货成本时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(4)、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。
4、短期投资
(1)、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。
(2)、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。
(3)、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。
5、长期投资
(1)、长期投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于长期投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的数额内转回。
(2)、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。
(3)、长期债券投资的债券溢价或折价，在债券存续期间内，于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。
(4)、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。
6、在建工程
期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，
(1)、长期停建并且预计未来3 年内不会重新开工的在建工程；
(2)、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；
(3)、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。
7、无形资产
(1)、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
(2)、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。
(3)、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。
8、委托贷款
期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按可收回金额低于其账面贷款本金的部分计算确定计提的减值准备。
发生以上各项减值准备时，分别借记“管理费用”、“投资收益
”、“营业外支出
”；对应贷记“坏账准备”等八项各类减值准备。各类资产在价值恢复时，在不超过原减值准备范围之内，作相反分录。
(二)、借款费用核算规定
1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房产和存货等资产。
3、为房产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。
(三)、销售收入确认原则
销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：
1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
3、与交易相关的经济利益能够流入企业；
4、相关的收入和成本能够可靠地计量。
其中，公司房产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许可证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。
三、房产开发企业成本及存货核算
见附件
四、附则
1、本规定自2011年1月1日开始执行，未尽事宜参阅《企业会计制度》(2001)、财政部各项具体会计准则及《关于执行和相关会计准则有关问题解答》等。
2、各公司应做好会计核算的台帐工作。
附件一：
房产开发企业成本类会计科目说明
各房产开发企业的成本类会计科目核算内容如下：
一、土地征用及拆迁补偿
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
1途和超面积补交的地价等；
2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等；
3及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；
二、前期工程费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
1察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
2
(1)划设计费。
(2)计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。
(3)费等。
3
包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。
还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
4工等的招标及失标费。
5
(1)
(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3)设、改造、迁移等费用。
(4)
6、建设方临时设施费
指建设方承担的临时设施费，包括：
(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
三、建筑安装工程费
1用。主要包括：
(1)、基础工程，包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；
(2)
(3)找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；
(4)
(5)
(6)
(7)生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；
(8)
(9)工程”核算；
(10)
(11)
2
(1)
室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；
室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；室内燃气系统费；
室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；
宽带网：主体内外布线及终端插座费用；
有线电视费用：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； 电话系统费用：主体内外布线及终端插座费用。
(2)
通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用； 电梯及其安装费；
发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；
人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；
消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费； 锅炉系统及其安装费；
厨房设备及其安装费等；
(3)
四、基础设施费
1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；
2
(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；
(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；
(3)、用水增容
3
(1)、管道系统
(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等
4、供电系统费：
(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；
(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；
(3)、用电增容
5
(1)、室外管道系统；
(2)、调压站；
(3)、煤气增容费
6等费用；
7用；
8
9
(1)场管理系统的费用；
(2);
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)等；
(9)
10
(1)、管道系统；
(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等
(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等
11
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
(1)边绿化支出；
(2)、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；
(3)
(4)
(5)
(6)意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；
(7)
五、公共配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
六、开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。
1
造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；
(2)
(3)
(4)
(5)、工程保险费：
(6)
2
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
3、营销设施建造费
(1)
(2)(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
(3)
(4)、样板间费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；
(5)
4
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
5的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
附件二：
房产开发企业成本及存货核算
一、成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤依次如下：
1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4、将归集的开发成本、费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
5、 正确划分已完工和在建项目之间的开发成本，分别结转完工的开发产品成本。
6、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工的开发产品的销售成本。
二、成本核算对象的确定
1、成本核算对象的确定原则
(1)、满足成本计算的需要；
(2)、便于成本费用的归集；
(3)、利于成本的及时结算；
(4)、适应成本监控的要求。
2、成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
三、成本费用项目
成本项目一般包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
四、会计科目设置
1、“开发成本”科目
“开发成本”科目核算拟开发土地及在建项目的实际开发成本。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”项目核算进行归集。
支付的土地有关的款项先记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地” 项目核算的全部或开工部分对应的土地成本转入在建项目的项目核算中。例如：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目）
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）
在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立辅助核算——项目核算，具体设置可参见下图：
××项目
××项目
·······
拟开发土地
待分摊成本
2、“开发间接费”科目
核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。
五、成本费用的归集与分配
1、土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本” 项目核算中进行归集，然后，至少每年度一次在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
(1)、按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法
方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
方法二：也可先按期（区）的占地面积将土地成本分配到各期（区）；再将分配到各期（区）内的土地成本，按期（区）内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到期（区）内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
计算出以上房屋等成本核算对象应负担的土地成本后，再按该房屋等成本核算对象的可售面积来分摊每平方米可售面积应分摊的土地成本。
(2)、直接按可售面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：直接按成本核算对象的可售面积来分摊土地成本。
2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象；也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
3、开发间接费
能够分清成本核算对象的开发间接费，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次，根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象。
所有开发间接费均要通过“开发间接费”一级科目核算后，再至少每年度一次由“开发间接费”一级科目结转入“开发成本－开发间接费－转入”科目；
分录举例如下：
(1)、先将待分摊的开发间接费分配到相应项目核算中：
借：开发间接费－行政管理费－工资 （项目核算：××项目）
贷：开发间接费－行政管理费－工资 （项目核算：待分摊成本）
(2)、将归集在“开发间接费”一级科目相应项目核算中的开发间接费实际数结转入“开发成本－开发间接费－转入”科目：
借：开发成本－开发间接费－转入 （项目核算：××项目）
贷：开发间接费－结转 （项目核算：××项目）
六、存货核算
1、房产企业存货包括拟开发土地、在建项目、开发产品、出租开发产品（出租开发产品原值、出租开发产品摊销）、低值易耗品等。通过“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”、“出租开发产品”、“低值易耗品”、“存货跌价
2、“开发成本”科目的“拟开发土地”项目核算余额即为拟开发土地的成本。支付的土地有关的款项，先记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地” 项目核算的全部或开工部分对应的土地成本转入在建项目的项目核算中。例如：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目）
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）
3、“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”项目核算的余额，即为“在建项目”的实际成本。
4、“开发产品”科目核算开发产品类存货的库存实际成本。项目办理完竣工验收手续后，按该项目预估成本（由工程部提供）大于开发成本帐面金额的差额，借记“开发成本”相应明细科目的借方，贷记“应付账款”科目；然后，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方，例如：
借：开发成本——成本预提 （项目核算：××项目）
贷：应付帐款——应付账款 （项目核算：××项目，客户往来：××客户） 借：开发产品 （项目核算：××项目）
贷：开发成本——结转 （项目核算：××项目）
项目决算后，预估成本与决算成本的差异进当期损益。
5、开发产品对外出售并结转收入时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目下相应项目核算。开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品原值”中。
6、“出租开发产品原值”科目核算出租开发产品类存货的原值。“出租开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销，在转入“出租开发产品”当月开始摊销，摊销方法按照同类固定资产的折旧方法及折旧年限核算。例如：借记“其他业务支出”，贷记“出租开发产品摊销” 科目下相应项目核算。
7、出租开发产品对外出售的，应于销售实现并结转收入时，记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“出租开发产品摊销”科目下的相应项目核算，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品原值”科目下相应项目核算。
8、各公司按低值易耗品领用的部门或用途下设“低值易耗品”明细科目。对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用。
9、期未，各公司应对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的可变现净值低于存货成本时，应按其低于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用——存货跌价准备”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货，应按单个存货项目，比较成本与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。已确认损失的存货价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。
范文五：房地产会计核算
房地产会计核算
房地产会计业务处理大全
一、资产类主要会计科目核算 :
(1)现金
从银行提取现金
借:现金
贷:银行存款
支取现金或是预支现金
借:其他应收账—— XX
成本类或材料类科目
贷:现金
(2)银行存款
(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提 供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项 (所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票) 借:应收账款—— XX 公司或个人
贷:主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借:应收账款—— XX 公司
贷:其他业务收入
收回款项时:
借:银行存款
贷:应收账款
(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种 直接转销法,二是备抵法
提取坏账准备金
借:管理费用
贷:坏账准备
发生坏账时
借:坏账准备
贷:应收账款
收回已转销的应收账款
借:应收账款
贷:坏账准备
借:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借:应收票据—— XX 公司
贷:主营业务收入
商业汇票到期:
若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)
借:银行存款
贷:应收账款
若为有息商业汇票
借:银行存款
贷:应收票据—— XX 公司
财务费用
(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设 置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)
借:预付账款——预付承包单位款
贷:银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借:预付账款——预付承包单位款
贷:库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)
借:开发成本
贷:应付账款——应付工程款
同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借:应付账款——应付工程款
贷:预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付工程款
贷:银行存款
②预付给供应商的材料价款
借:预付账款——预付供应单位款
贷:银行存款
材料验收入库,用预付款抵扣应付款
借:应付账款——应付购货款
贷:预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借:应付账款——应付购货款
贷:银行存款
(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运 杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、 维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
(11) 库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、 付款单)
借:物资采购——设备采购
贷:银行存款
计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)
借:物资采购——设备采购
贷:采购保管费
采购保管费的计算公式如下:
采购保管费的实际分配率 =材料实际发生的采保费 /本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费 =实际买价和运杂费 *分配率
材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)
借:库存设备
贷:物资采购
②订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单 据、运输费单据)
借:预付账款
贷:银行存款
设备到达验收入库
借:物资采购——设备采购
贷:应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借:应付账款——应付供货款
贷:预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借:应付账款
贷:银行存款
③设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备 出库单)
借:开发成本——房屋开发
贷:库存设备
销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借:银行存款
贷:其他业务收入
结转成本
借:其他业务支出
贷:库存设备
(12) 委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。 应与加工单位签 订加工合同。
发出材料,委托外单位加工
借:委托加工材料
贷:库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借:委托加工材料
贷:银行存款
借:库存材料—— XX 材料
贷:委托加工材料
(13)低值易耗品:是指未达到固定资产标准的劳动材料。如:工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具,一次性摊销计入成本费用
借:开发间接费用
贷:低值易耗品
仓库领用工具一批,用五五摊销法:
借:待摊费用
贷:低值易耗品
借:采购保管费
贷:待摊费用
(14) 开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格, 可以按照合同的条件移交购 货单位, 或者可以作为商品对外销售的产品, 包括开发完工的建设场地、 房屋、 配套设施和 代建工程等
企业开发的产品,在竣工验收时
借:开发产品
贷:开发成本
对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
(15) 分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算, 可以根据需要设置“分期收款开发产 品备查账”。
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动。 主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时
借:出租开发产品——出租产品
贷:开发产品
租金收入:
借:银行存款或应收账款
贷:主营业务收入
(17) 周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用, 下设“在用周转房”和“周转房摊销” 两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房,按实际搭建的成本
借:周转房——在用周转房
贷:开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借:开发成本或开发间接费用
贷:周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用,如果金额不大
借:开发成本或开发间接费用
贷:银行存款
如果金额较大的
借:待摊费用或长期待摊费用
贷:银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
(18)固定资产
①购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票
等)
借:固定资产
贷:银行存款
购入需要安装的固定资产
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
支付安装费用
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
安装完毕交付使用时
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
②自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结算单) 支付的土地征用费及堪设计费
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
领用材料时
借:固定资产购建支出
贷:库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借:固定资产购建支出
贷:应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借:固定资产
贷:固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、合同) 借:固定资产
贷:实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借:银行存款
贷:固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借:固定资产购建支出
贷:银行存款
工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单)
借:固定资产——未使用固定资产
贷:固定资产购建支出
交付使用时
借:固定资产——生产用固定资产
贷:固定资产——未使用固定资产
(19) 无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产, 包括专利权、 非专利技术、 商标权、 土地使用权。
二、负债的主要会计科目的核算
(1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借:开发成本
贷:应付账款
以预支款抵冲应付款时
借:应付账款
贷:预付账款
补付其余款时
借:应付账款
贷:银行存款
(2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收 取的代建工程款
收到预付款时
借:银行存款
贷:预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借:应收账款
贷;主营业务收入
借:预收账款——预收代建工程款
贷:应收账款
收回全部余款
借:银行存款
贷:应收账款
(3)应付工资
开出现金支票,发放工资
借:现金
贷:银行存款
借:应付工资
贷:现金
结转代扣款项
借:应付工资
贷:其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
管理费用——劳动保险费(长期放假员工)
应付福利费(医务人员)
(4)应付福利费(按工资总额的 14%计提)
借:开发成本(建安)
开发间接费用(开发项目现场)
销售用费(销售机构)
管理费用(行政管理部门)
采购保管费(采购部门)
贷:应付福利费
用现金支付福利费时
借:应付福利费
贷:现金
(5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金,主要包括(营业税、城市维护建设税、固 定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种)
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借:管理费用
贷:应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借:所得税
贷:应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借:应交税金—— XX 税
贷:银行存款
(6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借:主营业务税金及附加
贷:其他应交款——教育费附加
三、成本、费用主要会计科目核算
(1) 开发成本:如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:
土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、 设计、 项目可行性研究、 水文、 地质、 测绘、 “三通一平”); 基础设施费 (小区道路建设、 供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承 包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、 水塔、 自行车棚、 公共厕所等设施支出), 分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房
屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用:
借:开发成本——土地开发
贷:银行存款
或应付账款—— XX 公司
分配开发的间接费用
借:开发成本——土地开发
贷:开发间接费用
结转开发土地成本费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式:
某项开发产品预提配套设施开发费 =该项开发产品的预算成本 (或计划成本) *配套设施预提 率
配套设施费预提率 =该配套设施预算成本 (或计划成本) /应负担该设施开发产品的预算成本 (或计划成本) *100%
发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发)
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发产品
支付的配套设施开发费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借:开发成本——配套设施开发
贷:库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借:开发成本——配套设施开发
贷:开发间接费用
结转配套设施开发成本
借:开发成本——房屋开发
贷:开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借:开发成本——房屋开发
贷:银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借:开发成本——代建工程开发
贷:银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借:开发成本——代建工程开发
贷:开发间接费用
工程竣工后结转成本
借:开发成本——代建工程
贷:开发成本——代建工程开发
移交委托单位后,根据移交手续
借:主营业务成本——代建工程结算成本
贷:开发成本——代建工程
(2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用,包括:管理人员的工资、职工 福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借:开发间接费用
贷:银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借:开发成本——房屋开发
贷:开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借:开发产品——房屋
贷:开发成本——房屋开发
(3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的 各项费用
(4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构 手续费用
(5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括:产品销售之 前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展 览费, 以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、 福利费、 业务费等经常费用 发生的销售费用
借:销售费用
贷:银行存款
或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
1)主营业务收入:包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算 收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致,我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借:银行存款
贷:主营业务收入
②营业收入实现前,价款收取后的。
借:应收账款
贷:主营业务收入
③预收价款时,待开发完工后再移交使用的
借:银行存款
贷:预收账款
移交使用时
借:应收账款
贷:主营业务收入
借:预收账款
银行存款
贷:应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时,应以当期收到的金额确认为收入
借:银行存款
贷:主营业务收入
(2)其他业务收入:主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资 产转让收入
借:银行存款
或应收账款
贷:其他业务收入
(3)主营业务成本:一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借:主营业务成本
贷:开发产品
如分期开发产品的,应与收入相配比结转成本
借:主营业务成本
贷:分期收款开发产品
(4)其他业务支出
(5)主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借:主营业务税金及附加
贷:借:主营业务税金及附加
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借:其他业务支出
贷:应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
五、配套设施开发成本的核算
(一 ) 、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施, 可以分为如下两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让 的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是 能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套 设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、 医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这 类配套设施, 如果没有投资来源, 不能有偿转让, 也将它归入第一类中, 计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定, 城市建设规划中的大型配套设施项目, 不得计入商品房成本。 因为 这些大配套设施, 国家有这方面的投资, 或是政府投资, 或国家拨款给有关部门再由有关部 门出资。 但在实际执行过程中, 由于城市基础设施的投资体制, 无法保证与城市建设综合开 发协调一致, 作为城市基础设施的投资者, 往往在客观上拿不出资金来, 有些能拿的也只是 其中很少的一部分。 因此, 开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也 计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出, 并准确地计算房屋开发成 本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种:
1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等 开发成本,并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出;
2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本——配套 设施开发成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本; 3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在“开发成本——配套设施开发成本”账户 进行归集。
由上可知, 在配套设施开发成本中核算的配套设施支出, 只包括不能直接计入有关房屋等成 本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。
(二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来, 对能有偿转让的大配套设施项目, 应以各配套设施项目作为成本核算对象, 借以 正确计算各该设施的开发成本。 对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目:(1) 土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装 工程费; (5)配套设施费; (6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配 套设施费。 因为要使这些设施投入运转, 有的也需要其他配套设施为其提供服务, 所以理应 分配为其服务
的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大, 可以各该配套设施作为成本核算对象。 如果工程规模不大、 与其他项目建设地点较近、 开竣 工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象, 于工程完工算出开发总成本后, 按照各该项目的预算成本或计划成本的比例, 算出各配套设 施的开发成本, 再按一定标准, 将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。 至于 这些配套设施的开发成本,在核算时一般可仅设置如下四个成本项目:(1)土地征用及拆 迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费。由于 这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担, 为简化核算手续, 对这些配套设施, 可不再 分配其他配套设施支出。 它本身应负担的开发间接费用, 也可直接分配计入有关房屋开发成 本。 因此, 对这些配套设施, 在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项 目。
(三)、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出, 应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算, 并 按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地 价、 前期工程费、 基础设施费、 建筑安装工程费等支出, 可直接记入各配套设施开发成本明 细分类账的相应成本项目, 并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行 存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。 对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出, 应记入各大配套 设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目, 并记入“开发成本——配套设施开发成本 —— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿 转让大配套设施分配的开发间接费用, 应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接 费”项目, 并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户 的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发, 或房屋等开发完成等待出售或出租, 而配套设施 尚未全部完成的, 经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本, 预提配套设施费, 将它记 入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——房屋开发成 本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。 因为一个开发小区的开发, 时间较长, 有的 需要几年,开发企业在开发进度
安排上, 有时先建房屋, 后建配套设施。 这样, 往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚 未完成, 或者是商品房已经销售, 而幼托。 消防设施等尚未完工的情况。 这种房屋开发与配 套设施建设的时间差, 使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费, 无法 接配套设施的实际开发成本进行结转和分配, 只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本 为基数, 计算出已出售房屋应负担的数额, 用预提方式记入出售房屋等的开发成本。 开发产 品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行:
某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本 (或计划成本) ×配套设施费 预提率
配套设施费预提率=该配套设施的预算成本 (或计划成本) ÷应负担该配套设施费各开 发产品的预算成本(或计划成本)合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、 能有偿转让在开发小区内开发的大 配套设施。
如某开发小区内幼托设施开发成本应由 101、 102商品房, 151出租房, 181周转房和 201大配套设施商店负担。 由于幼托设施在商品房等完工出售、 出租时尚未完工, 为了及时结转 完工的商品房等成本, 应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。 假定各项 开发产品和幼托设施的预算成本如下:
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周转房 800 000元
201大配套设施——商店 500 000元
251幼托设施 320 000元
则
幼托设施配套设施费预提率=320000÷(1000000+900000+800000+800000+500000)×100% =320000÷4000000×100%=8%
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为:
101商品房:1000 000元×8%=80 000元
102商品房:900 000元×8%=72000元
152出租房:800 000元×8%=64000元
182周转房; 800 000元×8%=64000元
201大配套设施——商店:500 000元×8%=40 000元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时, 其与实际支出数的差额, 应在配套设施完工时, 按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下:
如某房地产开发企业根据建设规划要求, 在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、 一所 幼托。 上述设施均发包给施工企业施工, 其中商店建成后, 有偿转让给商业部门。 水塔和幼 托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。 水塔与商品房等同步开发, 幼托与商品房等 不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元):
201 251 252
商店 水塔 幼托
(元) (元) (元)
支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000
支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000
应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000
应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000
分配水塔设施配套设施费 35 000
分配开发间接费 55 000
预提幼托设施配套设施费 40 000
则用银行存款支付征地拆迁费时,应作:
借;开发成本——配套设施开发成本 105 000
贷:银行存款 105 000
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:
借:开发成本——配套设施开发成本 80 000
贷:银行存款 80 000
将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作:
借:开发成本——配套设施开发成本 765 000
贷:应付账款—一应付工程款 765 000
分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时,应作;
借:开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000
贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000
分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时,应作:
借:开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000
贷:开发间接费用 55 000
预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时,应作:
借:开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000
贷:预提费用——须提配套设施费 40000
同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明
细分类账。
(四)、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施,应按其人问情况
和用途结转其开发成本:
1,对能有偿转让给有关部门的大配套设施,如上述商店设
施,应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发
成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方,作如
下分录入贴:
借:外发产品—一配套设施 460000
贷;开发成本---配套设施开发成本 460000
配套设施有偿转让收入,应作为经营收入处理。
2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本
的公共配套设施,如上述水塔设施,在完工验收后、应将其发生的
实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本
或计划成本),分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本,作如
下分录入账:
借;开发成本——-房屋开发成本 265000
开发成本—一配套设施可发成本 35000
贷:开发成本—一配套设施开发成本 300000
3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的
公共配套设施,如幼托设施,应在完工验收后,将其实际发生的开
发成本冲减预提的配套设施费,作如下分录入账:
借:预提费用—一预提配套设施费 320 000
贷:开发成本—一配套设施开发成本 320 000
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本, 可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本 或作追加的分配。 如有关开发产品已完工并办理竣工决算, 可将其差额冲减或追加分配于尚 未办理竣工决算的开发产品的成本。
六、代建工程开发成本的核算
(一)、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托, 代为开发的各种工程, 包括土地、 房屋、 市政 工程等。 由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容, 在会计上也应根据各类代建工程成 本核算的不同特点和要求, 采用相应的费用归集和成本核算方法。 现行会计制度规定:企业 代委托单位开发的土地 (即建设场地) 、 各种房屋所发生的各项支出, 应分别通过“开发成 本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算, 并在这两个 账户下分别按土地、 房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出, 进行代建工程项目开发成 本的明细分类核算。 除土地、 房屋以外, 企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等, 其 所发生的支出, 则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。 因此, 开发企 业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的, 仅限于企业接受委托单位委托, 代为 开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象, 应根据各项工程实际情况确定。 成本项目一般可设置如下几 项:(l )土地征用及拆迁补偿费; (2)前期工程费; (3)基础设施费; (4)建筑安装工 程费;(5)开发间接费。在实际核算工作中,应根据代建工程支出内容设置使用。
(二)、代建工程开发成本的核算
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用,应记入“开发成本 ——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、 “应付账款——应付工程款”、 “库 存材料”、 “应付工资”、 “开发间接费用”等账户的贷方。 同时应按成本核算对象和成本 项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式,
基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程, 应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开 发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方, 并在将代建工程移交委托代建单位, 办 妥工程价款结算手续后, 将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本” 账户的借方。
如某开发企业接受市政工程管理部门的委托, 代为扩建开发小区旁边一条道路。 扩建过程中, 用银行存款支付拆迁补偿费 300 000元,前期工程费 160 000元,应付基础设施工程款 540 000元,分配开发间接费用 80 000元,在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接 费用时,应作如下分录入账:
借:开发成本——代建工程开发成本 1080 000
贷:银行存款 460 000
应付账款——应付工程款 540 000
开发间接费用 80 000
道路扩建工程完工并经验收,结转已完工程成本时,应作如下分录入账:
借:开发产品——代建工程 1080 000
贷:开发成本——代建工程开发成本 1080 000
七、自营开发工程成本的核算
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工, 可以采用自营方式, 也可采用发包方 式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装 (包括装饰) 等工程, 如果工程规模不大, 在施工 过程中发生的各项工程费用, 可直接计人有关开发成本的核算对象, 记入“开发成本——房 屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方, 作如下分录入账:
借:开发成本——房屋开发成本 XXX
贷:银行存款 XXX
库存材料 XXX
应付工资 XXX
如果工程规模较大, 由企业所属施工单位进行内部核算的, 可根据需要设置“工程施工”账 户, 用来核算和归集自营工程费用, 并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成 本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
(一)、自营工程成本核算的对象和项目
由于开发企业基础设施、 建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点, 每一工程几乎都有它 的独特形式和结构, 需要一套单独的设计图纸, 在建设它时, 要采用不同的施工方法和施工 组织。即使采用相同的标准设计,也由于必须在指定的地点建造,以致它们的地形、地质、 水文等自然条件和交通、 材料资源等社会条件不同, 在建造时, 往往也需要对设计图纸以及 施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点,使工程施工具有个体性。因此,基础 设施、 建筑安装等工程的施工属于单件生产, 在对工程组织成本核算时, 必须采用定单成本 核算法, 即按照各项工程进行分别核算成本的方法。 凡是可以直接记入各项工程的生产费用, 应直接计入各项工程成本;凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费 用,要先按照发生地点先行归集,然后按照一定的标准,定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本, 必须确定工程成本计算的对象。 工程成本核算的对象, 通 常是具有工程预算的单位工程。 因为单位工程是编制工程预算、 工程进度计划的对象。 根据 单位工程来组织工程成本核算,便于反映工程预算的执行结果,分析工程成本超降的原因,
及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续,对于:(l )在同一施工地点、 同一结构类型、开竣工时间
相接近的各个单位工程;(2)在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,也可把它们 的成本合并核算,然后按照各该单位工程预算造价的比例,算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因, 必须对生产费用按照经济用途加以 分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途,一般应分为下列成本项目:
1.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料 的摊销和租赁费用。
2.人工费指直接从事工程施工工人(包括施工现场制作构件工人,施工现场水平、垂直运 输等辅助工人,但不包括机械施工人员)的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3.机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用,包括机上操作人员工资, 职工福利费,燃料动力费,机械折旧、修理费,替换工具及部件费,润滑及擦拭材料费,安 装、拆卸及辅助设施费,养路费,牌照税,使用外单位施工机械的租赁费,以及按照规定支 付的施工机械进出场费。
4.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增加费,夜间施工增加费,土方 运输费,材料二次搬运费,生产工具用具使用费,工程定位复测费,工程点交费,场地清理 费等。
5.施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出,包括施工单位管理人 员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品 摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活 用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施,还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、 人工费、 机械使用费和其他直接费, 由于直接耗用于工程的施工过程, 叫做直 接费, 可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。 施工间接费由于属于组织和管理工 程施工所发生的各项费用, 要按照一定标准分配计入各项工程戍本, 叫做间接费, 在核算上 应先将它记入“施工间接费用”账户,然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
(二)、材料费的核算
各项工程耗用的主要材料和结构件, 通常通过“领料单”、 “退料单”。 “已领来用材料清 单”、 “大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。 “已领未用材料清单”是对下月需要继续 使用的月末施工现场存料, 在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制, 应从当月 领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。 大堆材料是指砖、 瓦、 砂、 石等 材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用,领用次数又多,很难在领用时逐一加以点数, 往往采用“算两头、 轧中间”的办法, 来定期计算其实际用量。 即对进场的大准材料进行点 数后,日常领用时不必逐笔办理领料手续,月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量=∑(本月完成工程量×材料消耗定额)
再通过盘点求得实际耗用量,差异数量和差异分配率:
本月实际耗用量=月初结存数量 +本月收入数量 -月末盘点数量
差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量
差异分配率=差异数量÷本月定额耗用量×100%
然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本:
某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量×(1±差异分配率)
某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本=该工程实际耗用大堆材料数量×计划单 价
施工队组在施工过程中领用的周转材料, 如模板、 跳板、 脚手架木等, 一般可在领用时填制 “领料单”, 先将其成本记入各项工程成本。 于工程完工时, 再填制“退料单”将实际盘存
数冲减工程成本。对租赁的周转材料,其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 (三)、人工费的核算
工程成本中的人工费, 对计件工人的工资, 可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入 各项工程的成本,职工福利费可按工资的比例(目前为 14%)计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知, 也是 用以记录实际完成工程数量、 计算奖金或计件工资的凭证。 通常于施工前由施工员会同定额 员根据施工作业计划和劳动定额, 参照施工图纸, 分别工人班组签发。 任务单中工程完工后, 施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查, 并会同质量检查员进行验收, 评定质 量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时,应查明原因并经领导批准后才能结算。 每月签发的工程任务单, 应于月末全部进行结算。 如某些工程尚未全部完工, 即将其完工部 分按估计数进行结算, 未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务, 再签发给原来的 班组,使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费, 可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业 工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。 所谓施工单位平均工资率, 就是以月份内各该 施工单位建筑安装工人作业工时总和,除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数, 它的计算公式如下:
某施工单位平均工资率(元 /时)=月份内施工单位建筑安装工人工资和
职工福利费总额(元)÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和(时)
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时, 就可算得各该工程在某月份内应分配的人工 费:
项工程分配的人工资=该项工程耗用工时×施工单位平均工资率
(四)、机械使用费的核算
施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用, 应另行组织核算。 因为使用施 工机械而发生的机械使用费,是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容,一般包括:
1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3.材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、 电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安 装、拆卸及试车等费用,若运往其他施工现场,运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7. 辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工 机械的辅助设施费, 如数额较大, 可先记入“待摊费用”账户, 然后按照现场施工期限分次 从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户,摊入各月工程成本。
8. 养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料, 如搅拌混凝土时所用的水泥、 砂、 石等, 应记入工程成本的“材 料费”项目; 为施工机械担任运料、 配料和搬运成品工人的工资, 应记入工程成本的“人工 费”项目; 土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费, 一般应记入“施工间接费用” 的有关项目,不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算, 应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。 施工单位发生的 各项机械使用费, 都要自“库存材料”、 “低值易耗品”、 “材料成本差异”、 “应付工资”、
“应付福利费”、 “银行存款”、 “累计折旧”、 “待摊费用”等账户的贷方转入“工程施 工——机械使用费”账户的借方,作如下分录入账:
借:工程施工——机械使用费用 9 000
贷:库存材料 11 00
低值易耗品 150
材料成本差异 25
应付工资 4 000
应付福利费 560
银行存款 2 165
累计折旧 8 000
待摊费用 3 000
机械使用费的明细分类核算, 对大型机械可按各机械分别进行; 对中型机械一般可按机械类 别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械,如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机 械等的使用费,可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配, 一般都以施工机械的工作台时 (或工作台班或完成工作量) 为标准。 各 施工机械对各项工程施工的工作台时, 可以根据各种机械的使用记录, 在“机械使用月报” 中加以汇总。
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台 时,就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算, 也可不分机械种类进行。 在这种情况下, 对于各项 工程应分配的机械使用费, 可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘 该种机械台时费计划数, 求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计, 然后与 当月实际发生的机械使用费合计数比较,求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分 比,再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费=∑(该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数) ×实际发生的机械使用费÷∑(机械工作台时合计×该机械台是费计划数)
现举例说明它的分配计算方法如下:
(1)先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算, 可参照以往核算资料确定, 也可根据施工机械原值、 折旧率, 随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中:0.5立方米履带挖土机的台 时费计划数为 20元, 0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。
(2)求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计
设例中 :
0.5立方米履带挖土机
290台时×台时费计划数 20元 5 800元
0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×台时费计划数 8元 2 400元
其他施工机械 11 800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元
(3)根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费,设例中计 19 000元
(4)计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比,设例中为
19000元 /20000元×100%=95%
(5)将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为 9 000元,则应分配的机械使用费为:
9000元×95%=8550元
对于分配于各项工程成本的机械使用费, 应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入 “工程施工”账户的借方,并记入各项工程成本的“机械使用费”项目:
借:工程施工 19 000
贷:工程施工——机械使用费 19 000
对于小型施工机械的折旧、 修理费, 可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例, 分配计 入各项工程成本的“机械使用费”项目。
(五)、其他直接资的核算
工程成本中的“其他直接贸”,是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工 费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用,主要包括:
1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费;
2. 冬、 雨季施工费包括为保证工程质量, 采取保温、 防雨措施所需增加的材料、 人工和各项 设施费用;
3.因场地狭小等原因而发生的材料 H 次搬运费;
4.土方运输费。
此外,还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理 费等。
施工单位在现场耗用的水、 电、 风、 汽和运输等劳务, 可按实际结算数记入“工程施工”账 户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。 如用银行存款为某项工程支付土方运输费 2 000元,应作:
借:工程施工 2 000
贷:银行存款 2 000
对于不能直接记入各项工程成本的水、 电、 风、 汽等劳务费用, 可在月终根据各项工程的实 际耗用量,将各项劳务费用分配于各有关工程成本。
根据水、电、风、汽、运输费用分配表,就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次 搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、 检验试验费等其他直接费, 凡能直接计入各项工程成本的, 应直接计入; 不能直接计入各项 工程成本的,应先行汇总登记,然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。
(六)、施工间接费用的核算
工程成本中除了上文所说的各项直接贸外, 还包括施工单位组织施工、 管理所发生的各项费 用。这些费用,虽为组织施工、管理所必需,但是不能确定其为某项工程成本所应负担,因 而无法将它直接计入各项工程成本。 为了简化核算手续, 都将它先记入“施工间接费用”账 户,然后将它分配计入各项工程成本。
施工间接费用的内容,一般包括:
1.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2.职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例(目前为 14%)提取的职工福 利费。
3.折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。
4.修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大 修理费。
5. 工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、 器具和检验、 试验、 消防用具等的购置,摊销和修理费。
6. 办公费措施工单位管理部门办公用的文具、 纸张、 账表、 印刷、 邮电、 书报、 会议、 水电、 烧水和集体取暖用煤等的费用。
7.差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误 餐补助费、 上下班交通补贴、 职工探亲路费、 职工离退休退职一次性路费、 工伤人员就医路 费,以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
8. 劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费, 供职工保健用的解毒剂、 营养品、 防暑饮料、 洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上 职工洗澡、饮水的燃料费等。
9. 其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施工单位发生的间接费用, 在总分类核算上, 应在“施工间接费用”账户进行。 发生的各项 施工间接费用, 都要自“库存材料”、 “低值易耗品”、 “材料成本差异”、 “应付工资”、 “应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折;日”、“待摊费用”等账户的贷方 转入“施工间接费用”账户的借方。
借:施工间接费用 20 538
贷:库存材料 1900
低值易耗品 600
材料成本差异 50
应付工资 8 500
应付福利费 1190
银行存款 2 900
现金 298
累计折旧 4 600
待摊费用 1500
如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、 仓库、 办公室等临时设施, 应将其搭建支出先记入“递延资产”账户,然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算, 应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”, 将发生的 施工间接费用按明细项目分栏登记。
每月终了, 应对施工间接费用进行分配。 为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较, 以 考核施工间接费用的节约或超支情况, 施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配, 可按 照各项工程的施工间接费用定额 (即为直接费或人工费的百分比, 建筑工程一般按直接费的 百分比, 水电安装工程、 设备安装工程按人工费的百分比) 所计算的施工间接费的比例进行 分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实 际发生的直接费 (或人工费) ×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑ [各项工程本期实际 发生的直接费(或人工费)×各项工程规定的施工间接费用定额]
在实际核算工作中, 对于施工间接费用的分配, 往往先计算本期实际发生的施工间接费用对 接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比, 再将各项工程按定额计算的施工间接费 用进行调整,即将上列算式改为:
某项工程本期应分配的施工间接费用=[该项工程本期实际发生的直接费(或人工费) ×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额]×本期实际实际发生的施工间接费用 ÷∑[各项工程本期实际发生的直接费(或人工费)×各项工程规定的施工间接费用定额]如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元,各项工程在 7月份内发生
的直接费和它们的施工间接费用定额如下:
101商品房建筑工程 直接费 141 000元
施工间接费用定额为直接费的 6%
102商品房建筑工程 直接费 126 000元
施工间接费用定额为直接费的 6%
151出租房建筑工程 直接费 59 000元
施工间接费用定额为直接费的 6%
则各项工程在 7月份应分配的施工间接费用如下:
101商品房建筑工程:
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
=8460元×20538元 /19560元
=8460元×105%=8883元
102商品房建筑工程:
126000元×6%×20538元÷19560元=7560元×105%=7938元
151出租房建筑工程:
59000×6%×20538元÷19560元=3540元×105%=3717元
对于分配于各项工程成本的施工间接费用, 应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施 工”账户的借方,并记入各项工程成本的“施工间接费”项目:
借:工程施 20 538
贷:施工间接费用 20 538
(七)、自营工程成本核算程序小结
为了核算各项自营工程的实际成本, 会计部门在接到施工部门的开工报告后, 即要根据前述 有关成本核算对象的说明, 为各该单位工程或同类工程开设有如图表 5七所示的“工程施工 成本明细分类账”, 用以记录各项工程的成本。 同时不论工程施工期限的长短, 都须等到工 程完工记入各项应计成本以后,工程成本明细分类账的记录方为完整。
工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本, 根据上述耗用材料分配表、 人工费分配 表、 机械使用费分配表、 水电风汽运输费用分配表、 施工间接费用分配表等记入。 对于月份 内各项工程发生的实际成本, 应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账 户的借方 :
借:开发成本 XXX
贷:工程施工 XXX
根据上文所述,现将自营工程成本核算程序归纳如下:
1.根据开工报告,确定工程成本核算对象,开设工程施工成本明细分类账;
2.按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用;
3.分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费;
4.计算各月施工工程实际成本;
5. 根据完工报告, 结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本, 并与预算成本对比分析。
八、开发间接费用的核算
(一)、开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生 的各项费用。 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用, 但它不能确定其为某项开 发产品所应负担, 因而无法将它直接记入各项开发产品成本。 为了简化核算手续, 将它先记 入“开发间接费用”贴户,然后按照适当分配标准,将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算, 分析各项费用增减变动的原因, 进一步节约费用开 支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算:
l .工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的 工资、奖金和津贴。
2. 福利费 指按上项人员工资总额的一定比例(目前为 14%)提取的职工福利费。
3.折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取 的折旧费。
4.修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生 的修理费。
5. 办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、 纸张、 印刷、 邮电、 书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6.水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7.劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和 修理费, 供职工保健用营养品、 防暑饮料、 洗涤肥皂等物品的购置费或补助费, 以及工地上 职工洗澡、饮水的燃料等。
8. 周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9.利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的 利息支出及相关的手续费, 但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。 开发产品完工以后 的借款利息,应作为财务费用,计人当期损益。
10.其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中, 可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、 建筑安装工程费 等变动费用不同, 它属于相对固定的费用, 其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例 的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说,则随着开发产品量的变动而成反比例的变动, 即完成开发产品数量增加, 单位开发产品分摊的费用随之减少; 反之, 完成开发产品数量减 少, 单位开发产品分摊的费用随之增加。 因此, 超额完成开发任务, 就可降低开发成本中的 开发间接费。
开发间接费用的总分类核算, 在“开发间接费用”账户进行。 企业所属各内部独立核算单位 发生的各项开发间接费用, 都要自“应付工资”、 “应付福利费”、 “累计折旧”、 “递延 资产”、 “银行存款”、 “周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账 户的借方,作如下分录入账:
借:开发间接费用 41 600
贷:应付工资 8 000
应付福利费 1120
累计折旧 10 000
递延资产 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
必须指出, 如果开发企业不设置现场管理机构而由企业 (即公司本部) 定期或不定期地派人 到开发现场组织开发活动, 其所发生的费用, 除周转房摊销外, 其他开发间接费可记入企业 的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算, 一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分 类账”,将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。
(二)、开发间接费用的分配
每月终了, 应对开发间接费用进行分配, 按实际发生数计人有关开发产品的成本。 开发间接
费用的分配方法, 企业可根据开发经营的特点自行确定。 不论上地开发、 房屋开发、 配套设 施和代建工程, 均应分配开发间接费用。 为了简化核算手续并防止重复分配, 对应计入房屋 等开发成本的自用土地和不能有偿转让的
配套设施的开发成本, 均不分配开发间接费用。 这部分开发产品应负担的开发间接费用, 可 直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说,企业内部独立核算单位发生的开发间接费用, 可仅对有关开发房屋、 商品性土地、 能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。 开发间接费 用的分配标准,可按月份内各项开发产品实际
发生的直接成本 (包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、 前期工程费、 基础设施费、 建筑 安装工程费、配套设施费)进行,即:
某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本 月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在 1998年 5月份共发生了开发间接费用 41 600元,应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下:
开发产品编号名称 直接成本
101商品房 50 000
102商品房 120 000
151出租房 75 000
181周转房 70 000
201大配套设施——商店 80 000
301商品性土地 125000
合 计 520 000
根据上列公式,即可为各开发产品算得 5月份应分配的开发间接费:
101商品房:50000元×41600元÷520000元
=50 000元×8%=4 000元
102商品房:120 000元×8%=9 600元
151出租房: 75 000元×8%=6 000元
181周转房:70 000元×8%=5 600元
201大配套设施: 80 000元×8%=6 400元
301商品性土地; 125 000元×8%=10 000元
根据上面计算,就可编制有如图表 5-10所示的开发间接费用分配表:
开发间接费用分配表
2000年 5月 单位:元
开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费
101商品房 50 000 4 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 000 6 000
181周转房 70 000 5 600
201大配套设施 80 000 6 400
301商品性土地 125 000 10000
合 计 520 000 41 600
根据开发间接费用分配表, 即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核 算对象的“开发间接费”成本项目, 并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间 接费用”账户的贷方,作如下分录入账:
借:开发成本——房屋开发成本 25 200
开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷:开发间接费用 41 600
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