范文一：房地产金融
1. 按揭：财产抵押品或担保品。 2. 楼宇按揭贷款：通常指购楼者以所购楼宇作抵押而从金融机构取得的贷款。1984年香港当局实施了<>
3. 次级贷款：是指一些贷款机构向信用程度较差或者收入不高的借款人提供的贷款。主要在住房贷款领域，又称次级抵押贷款。次级抵押贷款的出发点也是好的，能够为信用评分较低或者付不起首付款而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供获得借款的机会。
4. 住房抵押贷款证券化的运作要点:住房抵押贷款证券化资产池的形成、住房抵押贷款证券设计、信用增级、信用评级、住房抵押贷款证券发行、住房抵押贷款证券资产的管理和兑付。
5. 住房抵押贷款证券化的意义：1、能够使相关金融机构及时调整自己的资产负债机构，改善其资产的流动性，并为满足新的住房抵押贷款需求提供新的资金来源。同时也为筹资相对困难的中小银行进入住房抵押贷款市场提供的了新的融资渠道。 2、分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。可以使原本由发放住房抵押贷款的金融机构承担的住房抵押贷款风险分散和转移到众多的投资住房抵押贷款证券的投资者身上，分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。 3、改善资本充足率，有助于提高银行的资本利用率。 4、实施住房抵押贷款证券化没味投资者提高了新的投资工具，也有助于改善我国金融市场结构比较单一的问题，作为一项金融创新，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务。 5、有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房的有效需求。
6. 银行账户分类：单位银行账户（基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户、专用存款账户、）个人银行账户。
7. 结算方式：以结算工具三票一卡（汇票、支票、本票、银行卡）为主，以多式（汇兑结算方式、借记结算方式、贷记结算方式、电子支付结算方式、委托收款结算方式和异地托收承付结算方式）为辅。
8. 房地产金融结算：房地产金融的结算是指房地产金融机构以中介者身份清结房地产经纪活动领域各项资金往来的行为。
9. 结算：泛指结账算账等行为。从经济角度看结算是指交易各方由于商品交易、劳务供应、证券买卖和资金划拨等经济活动引起的债权债务和股权变动，通过货币收付等形式来进行了结和清算的行为。
10. 房屋工程保险是房屋建筑工程和安装工程因为一切不可预料的意外事故或安装不善所造成的损失、费用和责任的保险。1、被保险人2、保险财产3、保险责任4、责任免除5、保险金额6、保险费率7、保险期限8、被保险人的义务9、索赔和理赔。
11. 房地产保险:指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
12. 房地产保险按风险潜在损失所涉及的得客体即保险的对象可以分为房地产财产保险、房地产责任保险和房地产人身保险。房地产责任损失危及的对象主要是财产和人身两大类，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险、房地产人身保险，房地产财产保险为主。 房地产财产损失：房地产财产损失时指由于房屋财产毁损、灭失和贬值而使房屋财产的所有者遭受的损失。房屋财产的损失按产生的原因分类有自然原因、行为原因、政治原因、经济原因和技术原因。 房地产责任损失：是指由于人们的过失或者侵权行为使他人房屋财产损毁或者人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的责任损失。还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。 房地产人身损失：房地产人身损失是与房地产相关的个人疾病。意外伤害、死亡而导致的损失。
13. 房地产典当：房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。
14. 房地产典权：指典权人支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收
益的权利。
15. 典当行的运作过程：涉及收当、赎当和死当及拍卖、变卖或者折价过程。
16. 典当：指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还本金、赎回当物的行为。
17. 房地产信托如何促进房地产业发展：信托业特有的“受人之托、履人之嘱、代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的作用。1、利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业发展，房地产信托机构通过开办各种鱼房地产有关的信托业务，为资财所有者提高广泛的理财服务。2、利用房地产信托的金融职能，房地产信托机构在为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观起到了融通房地产资金的作用。 3、利用房地产信托的金融职务职能，对房地产业提供相关服务。如资信调查，经济担保，房屋造价审计，房地产会计辅导与代理和代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产市场信息与房地产交易知识咨询等，方便委托人。
18. 房地产信托：指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
19. 信托原理：委托人、受托人、受益人。委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理财产，并将由此产生的利益移转给受益人。
20. 信托：是指资财的所有人按照自己的目的或利益，将其所拥有的的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。
21. 征信调查的主要财务指标; 短期偿债能力指标1、流动比率，比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力越强，借款申请人的偿债能力也就越强，一般认为，2:1左右是比较好的。
22、速动比率，速动比率更足以表明企业的短期偿债能力，企业的速动比率至少要等于100%，一元流动负债至少有一元以上能迅速变现的流动资产作担保。3、现金比率，越高，说明变现能力越强。 长期偿债能力指标，1、资产负债率，企业债务占资产的比重，企业资产负债率越低对银行越好，资产负债率高说明企业过多依靠借入资金来经营，其偿债能力就低，一个企业理想指标不超过60%。2、产权比率，表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度，反映企业清偿时对债权人利益的保护程度，对银行，越低越好，此时债权人贷款的安全保障程度越高。 3、已获利息倍数，越大，企业无力偿债的可能性越小，贷款银行的融资风险越小。 盈利能力指标：1、资产总额收益率，表明企业总资产利用效果的指标，指标大，表示企业盈利能力大 2、所有者权益利润率，越大，表明给投资者带来的利益越大。
23. 征信调查的主要非财务指标：资质等级、开发建设工作量、开发产品合格率、开发产品优良率、开发产品销售率、合同履约率、贷款按期偿还率、贷款利息按期支付率。
24, 征信调查：又称资信调查或信用调查，它是指通过一定得方式对往来客户资金与信用等方面的情况进行调查了解。
25. 住房公积金贷款：是为推进城镇住房制度改革而发放的政策性住房贷款，是为职工购买、建造、大修理自住住房发放的住房抵押贷款。住房公积金贷款一般采取委托发放方式。住房公积金贷款的贷款资金主要来源于职工和单位缴交的住房公积金。
26. 住房公积金：是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。
27. 房地产抵押贷款的运作要素：是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同和抵押合同，根据需要还可以涉及保险与公证等。
28. 房地产抵押贷款：是指银行等贷款机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
29. 房地产信用：是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付和赊销行为。 房地产信用的主要形式有政府信用、商业信用、银行信用、消费信用，此外还有民间个人信用。
30. 房地产银行信用的特点：房地产银行信用的特点主要体现在作为银行信用与其他信用，尤其是商业信用的不同，以及作为房地产信用与其他信用的不同。
（一） 银行信用与商业信用的比较
1. 银行信用能动员全社会的闲置资金，把他们集中起来，而不是某个企业的商品。
2. 银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流动方向的限制。
3. 银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。
（二） 房地产信用与其他银行信用的比较
1. 房地产银行信用具有专门性，2. 长期性，3. 房地产银行信用的授予较多的采用抵押方式，
4. 房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。
31. 房地产：房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。
32房地产资金运作的特点：资金投入量大，整体资金周转慢，资金运作受地域影响大，房地产资金的增值性。
33. 金融：指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
34. 房地产金融：指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
35. 房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。
可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类。
范文二：房地产金融
房地产金融
名词解释
1. 信用：信用是受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品和服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系。
2. 房地产抵押贷款：是银行或者其他金融机构以借款人或第三人提供的房地产作为还款的物质保证的抵押贷款。
3. 房地产金融：指围绕房地产开发、流通、消费等环节，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融通活动的总称。
4. 房地产银行信用：指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。
5. 住房公积金：是根据政府的专门规定或法规要求，对必须参加住房公积金的职工，一律每月按其工资收入的一定比例，同时从职工个人的工资收入和职工所在的单位(企业) 的有关资金中提取，并存入职工个人专门账户归职工个人所有，除离退休、彻底脱离单位(企业) 、出国定居和死亡后等可提取并销户外，只能用于参加住房公积金职工的住房投资和消费支出的一种储金。
6. 房地产金融市场：指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和
7. 房地产保险：指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。
8. 房地产信托：一种“融资”融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务，受托人一般是银行或非银行金融信托机构，其业务经营以获取手续费、代理费为目的，其标的物是客户的奖金、房屋或土地的财产和权利
9. 房地产资金信托：指委托人基于对受托人的信任，将自己的资金委托给委托人，由委托人根据委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的管理、运用资金的行为，资金信托是信托机构理财业务的主要存在方式
(不确定,P177)10. 房屋建筑工程保险：房屋建筑工程保险承保建筑工程项目在建造过程中因自然灾害或意外事故造成的损失。
11. 典当：借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。
12. 住房抵押贷款证券化：指银行等金融机构在信贷资产缺乏流动性的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款组合，经政府或私营机构的担保和信用增级后，在资本市场上发行的销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。
问答题
①房地产银行存款形式
按受信人不同：企业存款、储蓄存款和其他存款
按房地产银行受信期限不同：活期存款、定期存款、定活两便存款 按存款性质：政策性存款、商业性存款
②房地产银行借款形式
向中国人民银行借款 同业借款 答应金融债券 证券回购 国际金融市场借款
①房地产抵押贷款是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款
②当事人双方具有双重关系
③房地产抵押贷款具有现实性
④抵押物权属关系复杂
⑤借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利
⑥涉及关系人及影响因素众多
⑴提出贷款申请
⑵贷前审查
①对借款人资格、资信的审查 ②对抵押物的审查 ③对贷款用途、项目的审查和分析 ④贷款价值
⑶对抵押房地产的估价
⑷房地产抵押贷款合同的签订和登记
⑸抵押房地产的保险
⑹抵押物的占管和处分
住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督
贷款管理不同 贷款对象不同 贷款额度不同 贷款利率不同
最大诚信原则 公平互利原则 可保利益原则 损失赔偿原则 近因原则
7. ①交付保险金的义务
②如实告知的义务
③危险增加的通知义务
④保险事故义务
⑤防灾防损的施救义务
⑥重复保险的通知义务
⑦保险标的转让后的通知义务
⑧获得保险金的权利
房地产资金信托、房地产代理信托、其他房地产信托业务
所体现的所有权关系不同
基本职能不同
业务范围不同
风险承担不同
收益方式不同
主体地位不同
法律地方不同
投资者的地位不同
资金来源范围不同
信托资产的管理依据不同
基金管理公司不同
国家信用 商业信用 银行信用 消费信用 民间个人信用
12. S.G. 保单 S.G. 保单是劳爱德S.G. 标准保单的简称。它是1906年英国议会通过的海上保险法的第一附件，成为英国法定的海上标准保险单。由于英国长期以来在海上保险业的主导地位，使得S.G. 保单对全世界保险业有着非同寻常的影响。但是由于该保险单拟定时是将船、货一起作为保险标的承保的，与现代航运业的现状完全背离，所以已于1983年4月1日起被废止。
ITC 保单 伦敦保险人协会于1983年10月1日正式使用的船舶定期险保险单，ICC 保单与ITC 保单一起取代了早先的S.G. 保单。
ICC 保单 伦敦保险人协会于1982年1月1日制定1983年3月31日开始实行的海上货物运输保险单。ICC 保单与ITC 保单一起取代了早先的S.G. 保单。
大保单 大保单是指正式的保险单，亦简称“保单”，主要与小保单对应。是最正式的保险单据形式，又是国际贸易中使用最广的一种保险单据，还是保险人和被保险人之间成立保险合同成立的正式凭证。
小保单 小保单是保险凭证的简称，又称保险条。保险凭证是保险人签发给投保人的，表明其已接受其投保的证明文件，是一种简化的保险单。保险凭证上不载明保单背面保险条款，其余内容与大保单完全相同。凡保险凭证上没有列明的内
容均以同类的大保单为准。小保单的法律效力与大保单相同，但不能作为对保险人提出诉讼的依据，因而在国际市场上使用不多。在实务中，小保单一般由保险人签发，也可由保险经纪人作为预约保险单代为签发。
预约保单 预约保险单是指保险人或保险经纪人以承保条形式签发的，承保被保险人在一定时期内发运的以C 组术语出口的或以F 组术语进口的货物运输保险单。它载明保险货物的范围、承保险别、保险费率、每批运输货物的最高保险金额以及保险费的计算办法。凡属预约保险单规定范围内的货物，一经起运保险合同即自动按预约保险单上的承保条件生效，但要求投保人必须向保险人对每批货物运输发出起运通知书，也就是将每批货物的名称、数量、保险金额、运输工具的种类和名称、航程起讫点、开航或起运日期等通知保险人，保险人据此签发正式的保险单证
13. 1、出典时期，出典人转移对房地产的占有，房地产由承典人占有，使用和收益
2、典当到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息
3、抵押期间，抵押人不转移对房地产的占有。房地产的使用权和收益权属抵押人所有
4、抵押贷款到期，抵押权人收回贷款本金及利息
5、出典人逾期不赎的，可作绝卖处理，由承典人取得典当房地产的所有权
6、抵押人到期无力还本付息时，抵押权人享有抵押房地产依法处分后的价款的优先受偿权
房地产保险代理人、房地产保险经纪人、房地产保险公估人
独立直接投资 联合投资 与外资联合投资
证券投资基金、产业投资基金
特征：见2题
运作要素：房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、借款合同、抵押合同及保险与公证
①按照信托成立的方式：意定信托、法定信托、推定信托
②按照委托人与受托人的关系划分：自益信托、他益信托、宣示信托 ③按照收益对象划分：私益信托、公益信托
④按委托人的主体地位不同：个人信托、法人信托
⑤按委托物不同：资金信托、财产信托
⑥按委托人数不同：单一信托、集合信托
①信托基金
②信托存款
③集资、代理集资信托
④资金信托
⑤发行信托基金单位
①满足缴存住房公积金的时间方面的要求，以体现义务和权力的关键。 ②借款人拥有相当于购、建(大修) 住房费用的30％以上的自筹资金
③借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力
④借款人同意办理购、建(大修) 住房的抵押登记和担保或者保险
⑤如果当地规定要办理有关公证，借款人应统一办理抵押合同公证、贷款合同公证
⑥借款人能提供购、建(大修) 的材料
21. ①刺激居民储蓄事业的发展
②实现信贷资金的增值和再生
③促进住房信贷资金的合理运行
④引导居民消费、建立合理的消费结构
⑤推进住房商品化进程
①抵押人所有的房屋和其他地上附属物
②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上附着物
④抵押人依法有权处分的国有机器设备、交通运输工具和其他财产
⑤抵押人依法承包并经发包同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒摊等荒地的土地使用权
⑥依法可以抵押的其他财产
运行要素：房地产保险的相关参与者和基本条件
主要险种：房屋财产保险 房屋建筑工程保险 房地产责任保险 房地产人身保险 房地产融资保险 房地产其他保险
除外责任：对由于战争、军事行动、暴乱及核子辐射和污染、被保险人的故意行为造成的损失以及保险房屋的自然损坏，保险人不负赔偿责任。
25. (1)资金性质不同。委托贷款只是在资金的运用上改变了形式, 委托单位的拨款改
为金融信托机构的贷款, 委托人和用款单位之间的借贷关系变为金融信托机构与受益人之间的信用关系, 但这并未改变资金原来的性质。而信托贷款是金融信托机构用吸收的信托存款和部分自有资金, 在保证受益人能获得应有收益的前提下, 自行选定项目和对象发放贷款, 从而具有银行贷款的一般特征, 实质上改变了原来资金的性质和用途,
(2)对信贷计划影响的程度不同。由于委托贷款是金融信托机构受单位的委托代为运用委托资金, 委托资金的运用多表现为一次性, 所以对综合信贷计划影响不大, 信用规模扩张的程度也较小。信托贷款的表现形式为贷放与收回反复循环, 资金不断周转使用, 因而对信用规模和信贷计划影响的程度较大;
(3)管理方法不同。一般而言, 国家对委托贷款管理较松, 而对信托贷款则视同对银行贷款的管理比较严格;
(4)具体的业务要求不同。金融信托机构办理委托贷款业务主要依据委托单位所指定的资金用途、对象等发放贷款, 监督款项使用情况, 以及负责贷款到期时催还, 但对借款单位到期无力偿还贷款的情况不负责任。而信托贷款的发放和收回均由金融信托机构自主办理, 所以要由自己承担贷款的风险和经济损失。
范文三：房地产金融
第一章 房地产金融基本知识
1、货币的本质：货币是固定充当一般等价物的特殊商品，具有直接同一切商品交换的能力。货币的职能：价值尺度、支付功能、流通功能、贮藏功能
2、货币制度的构成要素:A币材的确定：整个货币制度的基础。构成不同的货币本位。如金本位、银本位等。B货币单位的确定：货币单位的名称及其所含货币金属的重量。即 “名”与“值”。C铸币的铸造、发行及流通程序，对钞票发行和存款货币创造的管理。D准备制度。其他，如外汇制度、实名制、反洗钱的规定等
我国货币制度:大陆：人民币信用货币制度；港：港币制度；澳：澳元制度；台：台币制度 我国货币制度的基本内容：人民币是我国的法定货币、人民币是我国唯一的合法通货、人民币的发行权集中于中央、人民币的发行保证、人民币实行有管理的货币制度、人民币成为可兑换货币
何谓货币供给量和货币需要量？货币的均衡的实质是什么?
3、货币供应量：又称货币存量，是指在某一时点上，一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量。
货币需要量：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。不是人们主观追求和安排的结果，是由货币流通规律所决定的。
货币均衡的实质：是市场上商品供给和用货币购买力表示的商品需求之间的均衡。
4、货币政策的主要内容？一般性货币政策工具有哪些？
货币政策是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的综合。货币政策有三大构成要素：货币政策目标、货币政策中介指标、货币政策工具 一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现政策、公开市场业务、利率政策、再贷款、其他政策
5、试比较我国与英美发达国家的货币制度与信用制度的差异。
我国货币制度的基本内容
人民币是我国的法定货币、人民币是我国唯一的合法通货、人民币的发行权集中于中央、人民币的发行保证、人民币实行有管理的货币制度、人民币成为可兑换货币
第二章 房地产金融概述
1、试比较房改金融与商业性房地产金融的差异。
房改金融与商业性房地产金融的区别
2、房地产金融的特点:A相对较高的安全性（有担保的信用、位置的固定性、使用的耐久性、保值增值性）B流动性较差，证券化的趋势；C业务成本较高，但收益较好；D政策性强
3、借鉴国外住房金融的发展经验，试讨论我国房地产金融未来的发展方向。
国外房地产金融的发展——各具特色的房地产金融制度
英国：互助性的建筑协会；美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度；日本：完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度；新加坡：中央公积金制度；德国：住房储蓄银行——合同储蓄制度
4、结合本书第九章住房公积金的内容，对比新加坡中央公积金制度与我国住房公积金制度的异同。
强制储蓄模式
即在资金短缺的情况下，国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。
基本特征：资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。
主要以新加坡中央公积金、巴西的强积金为代表。
第三章、房地产金融市场
1、房地产金融市场的概念：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。业务范围包括了房地产贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等多种金融活动
2、 房地产金融市场的特点：资金需求量大，融资数额高；房地产信贷资金运动过程中期限
结构不对称；证券化的需求迫切；房地产金融业务专业性强、成本高、收益好；受政府宏观调控政策影响大；担保方式多元化
3、房地产金融市场的分类：按照市场层次的不同（一级市场、二级市场）；按有无中介机构参与（直接金融市场是、间接金融市场）；按金融交易期限的不同（货币市场、资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场）；按服务对象的不同（房产金融市场、地产金融市场）；按照主要资金来源渠道的不同（政府主导基金型房地产金融市场、合同储蓄型房地产金融市场、抵押型房地产金融市场、混合型房地产金融市场）；按照融资工具的不同（房地产抵押贷款市场、XX证券XX、保险、信托、租赁）
4、房地产金融市场的构成要素（交易主体：交易主体是指房地产金融市场的参与者；交易客体；交易价格；市场机制：市场供求机制、价格、竞争、风险与收益机制、拆借与贴现机制、证券发行与交易机制）
5、 我国房地产金融机构体系的构成：（一是以金融监管当局和行业自律性组织为核心的监
管体系。二是以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等机构并存的银行类房地产金融机构体系。三是专业性住房储蓄银行。四是服务于住房融资及担保、保险业务的非银行类金融机构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等）
6、商业银行的房地产金融业务主要有：A、商业性房地产金融业务（a传统的企业房地产贷款业务；b为房地产企业及从事房地产相关业务的企业提供贷款服务；c票据贴现、企业发债担保、法人账户透支、统一授信、企业支付结算、资产托管、企业理财、电子银行、投资银行等各类企业金融服务；d与房地产开发类贷款相关的中间业务，如房地产价格评估、工程造价咨询、房地产咨询等）B政策性房地产金融业务（对私的主要有：为职工个人办理住房基金账户的设立缴存支取结算查询和对账等金融服务；提供公积金个人住房贷款服务；公积金委托提取还贷服务；为公积金个人客户提供多种电子渠道的服务。对公的主要有：将个人改为住房公积金管理部门及缴存单位）
第四章、房地产信贷
1、利率的概念：利率是指在一定时期内，利息额同贷出资本额（及贷款本金额）的比率。
2、利率的分类：按期限单位划分：年利率、月利率和日利率；按利率决定方式划分：法定利率、公定利率和市场利率；按利率是否浮动划分：浮动利率和固定利率。按利率制定划分：基准利率和差别利率；按利率真实水平划分： 名义利率和实际利率。
3、何谓房地产信贷？其分类是什么？
房地产信贷：是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。
房地产信贷的分类：（按贷款主体划分：房地产企业贷款、个人贷款；按信贷资金来源划分：
自营性房地产贷款、委托性房地产贷款）
3、房地产开发贷款的类别及操作流程是什么？
分类：土地开发贷款、商品房开发贷款、持有物业经营性贷款、房地产开发企业流动资金贷款、建筑安装企业流动资金贷款、项目储备贷款
操作流程：货前调查、项目评估、抵押物价值评估、授信审查、审批放款、贷后管理
4、个人住房贷款的类别及担保方式有哪些？
住房贷款的类别：按信贷资金来源划分（委托性个人住房贷款、自营性个人住房贷款） 按贷款用途划分（个人住房贷款、个人存量房贷款、个人商用房贷款、个人住房抵押综合消费贷款、个人住房装修贷款、个人车位贷款）
担保方式：（保证担保、抵押担保、抵押加阶段性保证担保、期房抵押、质押担保）
第五章、房地产证券化
1、什么是房地产证券化？房地产证券化包括哪两种形式？
概念：将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程，是资产证券化在房地产领域的具体应用，它是以房地产为对象，以房地产或房地产有关的债权为担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制
房地产证券化的两种基本形态：房地产抵押贷款债权证券化、房地产物权证券化。
2、 房地产证券化的意义：房地产证券化有利于我国资本市场的完善和发展、有利于房地产
市场的长远发展、有利于房地产企业的发展壮大、房地产证券化有利于商业银行转移金融风险、房地产证券化有利于房地产投资队伍的培育。
3、房地产股票的类别及区别：（按股东承担的风险大小和享有的权利：A普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有对公司利润和资产分配权利的股票；B优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的股票。按是否记名:A记名股票是指在股票上载有股东姓名的股票。公司备有股东名册记录股东姓名及地址等信息;B无记名股票是指不在股票上记载股东姓名的股票）
4、房地产股票发行方式有哪些？房地产股票的新设发行需要什么条件？
房地产股票发行方式：根据发行目的的不同分为设立发行和增资发行、根据发行对象不同分为公募和私募、根据发行是否借助中介分为直接发行和间接发行。
房地产股票的新设发行需要条件：其生产经营符合国家产业政策；其发行的普通股限于一种，同股同权；发起人认购的股本数额不少于公司拟发行的股本总额的35%；在公司拟发行的股本总额中，发起人认购的部分不少于人民币三千万元，但是国家另有规定的除外；向社会公众发行的部分不少于公司拟发行的股本总额的25%，其公司职工认购的股本数额不得超过拟向社会公众发行的股本总额的10%；股本总额超过4亿元的，可以酌情降低向社会公众发行的部门的比例，但是最低不少于股本总额的10%；发行人在3年内没有重大违法行为；证券委规定的其他条件。
5、 我国房地产公司股票上市经历了怎样的发展历程？（1988—1994年，房地产企业股票上
市的产生及兴起；1994—1999年，房地产企业IPO上市暂停；1999—2006年，房地产企业恢复IPO的试点；2006—2008年，房地产企业IPO逐步进入正常、规范发展的轨道）
6、房地产公司债券的类别有哪些?【A按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、担保信托债券和设备信托证。B按利率可分为固定利率债券、浮动利率债券、指数债券和零息债券。C按内涵选择权可分成可赎回债券、偿还基金债券、可转换债券和带认股权证的债券。】
7、房地产公司债券的发行条件是什么？
（1）公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家产业政策；（2）公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷；（3）经资信评级机构评级，债券信用级别良好；（4）公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、
行政法规和中国证监会的有关规定；（5）最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；（6）本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。
8、住房抵押贷款证券有哪些主要类别:（抵押转手证券、抵押支持债券、抵押转付债券、担保抵押债券、剥离式抵押支持证券）
9、住房抵押贷款证券化如何运作：(确定证券化资产、设立特殊目的机构SPV、发起人将信贷资产出售给SPV、信用增级、信用评级、证券销售、SPV获得证券发行收入，支付购买价格、资产管理、证券清偿)
10、证券化的信用增级措施有哪些：（外部信用升级：政府或准政府机构担保、保险公司保险、专业担保公司担保、银行担保、回购条款。内部信用升级：A建立优先附属结构B. 建立利差账户担保C. 建立超额抵押D.建立准备金和现金担保。）
11开展住房抵押贷款证券化应具备哪些条件：（成熟的房地产市场、拥有成熟的住房抵押贷款一级市场、成熟的证券市场、强大的中介机构、完备的法律法规和会计准则、政府的主导作用）
第六章、房地产信托
1、房地产信托：是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行业的信托行为。
信托的运作原理：信托的运作过程中，通常由委托人要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益转移给受益人；受托人接受委托人的委托，代为管理、处理信托财产，以自己的名义将信托财产产生的利益转移给受益人，既不能占有信托财产及其产生的收益，也不承担信托过程中信托财产发生的亏损，只收取委托服务费；信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，同时因不可抗拒的原因造成的损失也由受益人承担。
2、信托的基本要素包括哪些？
信托主体：委托人、受托人以及受益人。信托客体：信托客体主要是指信托财产。
信托行为：是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续。信托目的：由委托人提出，并在信托契约中写明的，委托人通过信托行为所要达到的目的。
信托报酬：受托人承办商从事信托业务所取得的报酬
3、我国房地产信托业务主要有哪些:(A资产管理业务：房地产资金信托（以集合资金信托为主，发放各类信托贷款、股权投资或直接投资进行房地产开发）；B部分投资银行业务：投资银行业务包括证券承销和自营、公司理财、企业并购、投资咨询、基金管理和风险资本管理等。C自营业务)
4、房地产信托资金筹集方式：（1）房地产资金信托（2）房地产投资基金（3）房地产集资信托和代理集资信托（4）信托存款。房地产信托资金的运用：（1）信托贷款（2）房地产委托贷款（3）股权投资和契约投资（4）独立、直接地进行产业投资
5、何谓REITs ? REITs 有哪些特点？
房地产投资信托（REITs）：是指通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。REITs 有哪些特点：A面向中小投资者，满足公众的房地产投资需求的同时具有强大的融资能力；B享受税收优惠政策，投资回报率高；C专业化管理与多样化的投资组合，有效化解风险；D以不动产为主的长期投资战略。
6、按照投资方向、组织结构和管理运作模式，REITs可以分为哪些类别？
（一）REITs的分类按照投资方向的不同：权益型REITs,又称“股本型REITs”。抵押型REITs又称“按揭型REITs”。混合型REITs；（二）按照基本组织形式：公司型REITs、契
约型REITs；（三）按照管理运作模式的不同：外部管理模式和内部管理模式
第七章、房地产保险
1、如何理解保险的内涵？
对保险内涵的理解:(A．从经济角度看：分摊损失、提供经济保障的财务安排。B．从法律意义上说，保险是一种合同行为C．从风险管理角度看，是一种风险转移的机制。即一人损失，大家分摊，即“人人为我，我为人人”。)
2、保险的职能是什么？
保险的基本职能 ：分散风险、组织经济补偿；保险的派生职能 ：资金融通、社会管理、收入分配、均衡消费
3、保险运行的基本原则有哪些？
（一）最大诚信原则（二）保险利益原则：（三）近因原则（四）损失补偿原则
4、保险合同的主客体是什么？
保险合同的主体：（1．当事人：保险人和投保人2．关系人：被保险人和受益人。3．辅助人：一般包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。）
保险合同的客体：是指保险法律关系的客体，即保险合同当事人权利义务所指向的对象。
5、与房地产有关的风险有哪些？
A房地产财产风险，由于房地产毁损、贬值使得房地产所有者遭受损失的风险 。B房地产责任风险，由于社会团体或个人的侵权或违约行为造成他人房屋财产损失或人身伤亡而应负担经济赔偿责任的风险。C房地产信用风险，在房屋开发经营过程中，权利人与义务人之间，由于一方违约或犯罪而造成对方经济损失的风险。D房地产人身风险，由于人的生老病死或者残疾所导致的风险。E工程风险
6、房地产财产保险的主要类型：【房地产财产保险（企业财产保险、家庭财产保险）、房地产责任保险、房地产信用保险、房地产人身保险、工程保险】
第八章、项目融资
1、何谓无追索权的项目融资？有限追索权的项目融资，其有限性主要体现在哪些方面？ 无追索权的项目融资：是指除抵押资产外，贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的惟一来源。
有限追索权的项目融资：是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索，项目发起人只承担有限的债务责任和义务。
其有限性主要体现在：（1）在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行追索；项目完成且达到预计营运能力，即项目进入正常运行阶段，贷款就变为无追索的。如果是通过单一目的的项目公司进行的融资，则贷款人只能追索到项目公司，不能对项目发起人追索。
（2）贷款人有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以其提供的担保金额为限。
2、项目融资有何特点？
（1）以项目为导向：依据项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目发起人或发起人的资信；（2）有限追索或无追索 ；（3）风险分担、担保结构多样化 ；（4）实现资产负债表外融资；（5）融资成本高
3、项目融资的参与者，其各自权责如何？
（1）项目发起人 ——项目的倡导者
（2）项目的直接主办人和项目管理公司——直接承担债务责任和项目风险的法律实体
（3）项目的贷款人 ——商业银行是项目融资最主要的资金提供者
（4）项目建设的工程公司——可以固定价、固定工期合同为项目融资提供担保，其资金情况、在很大程度上影响项目融资的贷款银行对项目建设期的风险判断。
（5）项目的设备、能源、原材料供应者——对于保证项目按时竣工及项目的正常经营起着十分重要的作用。
（6）项目产品的购买者或项目设施的使用者——是构成融资信用保证的关键部分之一。
（7）项目融资顾问、法律顾问等各专业技术咨询服务机构 ——专业融资顾问在一定程度上影响到项目融资的成败。
（8）其他项目参与者：主要包括有关政府机构、保险机构、信用评估机构、财务部门和其他专业人士等。
4、什么是项目投资结构？常见投资结构类型有哪些？
项目投资结构：是指项目的发起人对项目资产权益的法律拥有形式和项目发起人之间的法律合作关系。常见的投资结构：公司投资结构、合伙制投资结构、契约型投资结构、信约型投资结构、信托基金结构。
5、融资模式设计时应遵循哪些原则？项目融资的经典融资模式有哪些？
融资模式设计应遵循的原则：实现有限追索、合理分担项目风险；最大限度降低融资成本；实现发起人对项目较少的股本投入；处理好与市场之间的关系；处理好近期融资战略和远期融资战略的关系；力求实现发起人的表外融资要求。
项目融资的经典融资模式：产品支付模式、“设施使用”模式、杠杆租赁模式、BOT等公共项目融资模式、“资产支付证券化”模式 （ABS）、房地产投资信托、夹层融资模式。
6、什么是项目的资金结构？设计资金结构时需考虑哪些因素？
项目的资金结构：是指构成项目的各种资金的结构比例。它包括债务资金与股本资金的结构比例、资金的期限结构、资金的货币结构、债务资金的利率结构等。
资金结构设计需考虑的主要因素：项目的总资金需求量、资金成本和构成、资金使用期限结构的合理性、利率结构的合理性、货币构成的多样化
7、项目的资金构成一般有哪些类别？
股本资金——它是项目融资的基础；准股本资金——是指项目发起人或者项目利益有关的第三方提供的一种从属性债务；债务资金——是解决项目融资的资金结构问题的核心。
8、 项目融资风险主要有哪些类别：【按照项目风险的阶段性划分（项目建设阶段风险、项
目试生产阶段风险、项目生产经营阶段风险）；按照项目风险的表现形式划分（完工风险、生产风险、市场风险、金融风险（利率汇率风险、通货膨胀风险、信用风险）、政治风险、环境保护风险】
9、项目融资风险管理的方法有哪些？
项目融资风险管理的一般方法
（1）风险回避，是指事先预料风险产生的可能性程度，判断导致其实现的条件和因素，在项目投资中尽可能地避免风险的发生。
（2）风险抑制，是指采取预防措施，将风险的发生概率或后果降低到某一可以接受程度的过程。
（3）风险转移，是指通过若干技术和经济手段将风险及损失转移给第三方的行为。
（4）风险自留，是指对于一些无法回避和转移的风险，在不影响发起人根本利益或总体利益的前提下，由发起人自己将风险承担下来。
10、项目融资的担保结构是什么？常用担保形式有哪些？
项目投资结构是分配和转移项目融资风险的主要手段之一，其核心是融资的债券担保。 常用担保形式有：（1）物权担保（2）信用担保
第九章、住房公积金
1、试述住房公积金贷款与住房按揭贷款有哪些区别？
? 贷款利率不同 商业银行贷款利率可以在人民银行规定的范围内浮动；公积金贷款利
?
?
?
?
? 率低于商业银行贷款的利率。 贷款范围不同 商业银行贷款是以新建商品房为主；公积金贷款除新建商品房外，二手房、翻建、大修自住住房也可以申请住房公积金贷款。 所需费用不同 商业银行贷款需律师费、公证费、保险费等一系列费用。 担保方式不同 商业住房贷款采用开发商阶段性连带责任保证方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式；公积金贷款既可房产抵押，也可个人担保。 公积金贷款在办理手续上比商业银行贷款按揭时间上长一些。因为审贷需要两重手续，一是银行初审，而是公积金管理中心审批。 3、现行住房公积金制度存在的问题：住房公积金的风险管理问题、住房公积金运行的监督问题、住房公积金运行的效率问题（包括：低存低货的利率政策不合理导致利率低下；住房公积金的互助性作用难以发挥住房公积金的用途受限，职工权益受损） 改善对策：（将住房公积金管理中心改制为真正的政策性金融机制、实行公积金利率市场化、实行自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户权益、建立和完善住房公积金两级监督机制） 2、某人于2007年10月1日申请20年期的住房公积金贷款20万元，请计算： （1）如果采取月均还款方式：总共应偿还给银行的多少资金？月均还额是多少？前三期每月的本息构成如何？ （2）如果采取递减还款方式，前三期的还款额和本息构成有如何？ 贷款年利率为5.22% 等额本息还款法又叫月均还款法。 总共应偿还给银行的资金=1345.4×12×20=322896（元） 根据公式（4-15），计算出月均还款额为1345.4元。 然后，根据公式（4-3）、公式（4-4）、公式（4-5），分别计算每期期末应还款利息、偿还贷款本金和期末贷款本金金额： 第一个月末偿还贷款本金=1345.4－200000×5.22%／12=475.4（元） 第一个月末尚未偿还的贷款本金金额=200000－475.4=199524.6（元） 第二个月末偿还贷款本金=1345.4－199524.6×5.22%／12=477.5（元） 第二个月末尚未偿还的贷款本金金额=199524.6－477.5=199047.1（元） 第三个月末偿还贷款本金=1345.4－199047.1×5.22%／12=479.5（元） 第三个月末尚未偿还的贷款本金金额=199047.1－479.5=198567.6（元） 等额本金还款法又叫递减还款法 根据公式（4-22），可计算出每月应还本金为 P1= P2=?= Pn = P／N =200000÷（20×12）=833.3（元） 根据公式（4-23），第一期期末应还利息为 I1=［200000－（1－1）×833.3］×5.22%／12=870（元） 根据公式（4-24），第一期期末还款额：R1=833.3＋870=1703.3（元） 第二期期末应还利息为I2=［200000－（2－1）×833.3］×5.22%／12=866.37（元） 第二期期末还款额：R2=833.3＋866.37=1699.68（元） 第三期期末应还利息为I3=［200000－（3－1）×833.3］×5.22%／12=862.75（元） 第三期期末还款额：R3=833.3＋862.75=1696.05（元） 5、从各种还款方式的月供计算公式，分析借款人每月偿还银行贷款本息的变化，试说明不同还款方式对借款人个人收支的影响。 个人住房贷款还款方式——等额本息还款法 即贷款期限内每期以相等的还款额偿还贷款本金和利息。最为常用的一种归还贷款
本息的方式 。
贷款利率确定后，当银行与借款人约定了贷款期限（还款月数）和贷款额后，代入公式4-15，便可计算当月还款额。每期固定的还款额R包含了当期的所偿还的贷款本金与利息。 一旦R确定，在贷款期限内，利用In=iPn、Qn=Rn-In、Pn+1=Pn-Qn，可计算出任一期的期末应付贷款利息；期末所还贷款本金；期末贷款本金额，即下期贷款本金期初余额。 个人住房贷款还款方式——等额本金还款法
? 等额本金还款法，即贷款期限内，按月分期偿还贷款本金和利息，其中每期所
还本金相等。
R ——每月还款额（含当月所还贷款本金和利息）； i
——贷款月利率（?）； P ——贷款本金； n ——贷款总期（月）数。
5、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率5%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一个月末应偿还本金额，利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一月末和最后一期期末还款额分别是多少？ 月等额本息还款方式
月利率为5%÷12=0.00417
根据公式（4-15）计算出月均还款额为2646元
第一个月末向银行偿还了本息合计2646元，其中，第一个月应付利息为
400000×0.00417=1668（元）
第一个月末偿还贷款本金为
2646－1668=978（元）
第一个月末尚未偿还的贷款本金额为
400000－978=399022（元）
等额本金还款方式
根据公式（4-22），可计算出每月应还本金为
P1= P2=?= Pn = P／N =400000÷240=1666.7（元）
根据公式（4-23），第一期期末应还利息为， I1=［400000－（1－1）×1666.7］×0.00417=1668 根据公式（4-24），第一期期末还款额：R1=1666.7＋1668=3334.7（元）
最后一期应还利息：I240=［400000－（240－1）×1666.7］×0.00417=6.9（元）
R240=1666.7＋6.9=1673.6（元）
范文四：房地产金融
安奕公司珊瑚轩项目投资开发可行性报告
投资理财三班周碧颜 201302064132
1、项目概况
1.1 项目名称、性质和开发方式
珊瑚轩项目为一幢多层建筑式的酒店，采用经典西班牙地中海建筑风格，以古典元素为基调，同时蕴含现代化生活所需要的精髓，传统与现在兼容并蓄，装修精致，高贵典雅。建筑面积约66666.67平方米，约432间客房，内设高级中西式全日制及特色餐厅、水疗SPA中心、泳池、高级宴会厅及数个多功能高级会议室、露台阳光餐厅、俱乐部、露天酒吧、儿童中心等丰富完善的商务与休闲配套设施，为顾客提供五星级酒店生活设施和优质服务。靠近中国第一滩、虎头山等旅游景点，具有独特的地理优势，以营利为目的却又不失观光的美感。
图1 珊瑚轩外观设计图（资料来源：好搜图片）
1.2 项目背景
（1）地段优势
本项目准备建设在茂港区的那花村境内，人少地多，地势比较平坦开阔，并且靠近旅游景点，地理优势和人文优势比较突出，项目距离海边较近，可以说是开发的黄金地段。
（2）交通便利
项目位于海港三路旁，西邻G325国道，北面新湖路，东邻桥南路和S280省道，西南面海洋大道与海港三路形成十字路的道路形态，途径公交车有水东-第一滩、水东-那花、303专线、201专线、301专线等，形成了便利的交通网络。无论是自驾还是乘坐公交车都十分方便。
（3）规模优势
项目总面积达到6万多平方米，大约100亩的建筑面积包含有休闲、商务、娱乐等方面的配套设施，其规划设计规模较大，并且配套设施的规模也是充分了有限的建筑面积，使项目除了客房之外的每个部分也都将具有一定的规模，以达到林顾客舒适和满意的效果，因此，相对于其他度假酒店来说，珊瑚轩的规模优势明显。
（4）未来发展前景
目前茂名市政府正在进行土地规划，在对电白区和茂港区的规划方面更注重了旅游景点方面的开发问题，政府将致力于将茂名打造成一个五星级的旅游城市，并充分利用其面朝大海的优势，对第一滩、晏镜岭、虎头山、放鸡岛等沿海景点进行打造，相信在经过治理和发展之后必然会吸引更多的游客前往旅游，这时候会带来巨大的客流，因此，本项目的价值将会大大提升。除了接待游客方面，还可以成为领导考查的居住地点，珊瑚轩项目所处的那花村距离茂名交通局茂港分局、茂港区国家税务局、茂港区人民法院、国土资源局茂港分局等政府办公楼比较近，因此，针对这些特殊人群，珊瑚轩内部将配设高级会议室，因此，在领导考查完地区环境之后，还可以在酒店内部召开会议，并直接在酒店休息。
1.3 地理位置和现状
图2那花村境内交通路线图（资料来源：百度地图）
图3 高地街道村落位置图（资料来源：百度地图）
图4 那花村东南面交通线路图（资料来源：百度地图）
图5 高地街道及附近街道卫星图（资料来源：相约久久卫星地图）
通过地图和卫星图我们可以看到本项目即将坐落的所在地区的基本情况，交通是比较便利的，除了280省道还有277乡道与其毗邻，交通十分便利。
1.4项目建设规模及建设内容
珊瑚轩位于茂港区高地街道那花村，该项目占地面积43333.33㎡，总建筑面积156550㎡（其中包括地上面积63550㎡，地下面积20000㎡，外墙面积73000㎡），绿化率达35%。建筑面积较大，楼高24层，客房总数约432间，标间面积35-40㎡（4-10层；大床1.80米，双床1.20米；可加床：RMB 196/床/间/夜；有无烟房；免费有线和无线宽带）；大房面积100~150㎡（13-19层；大床2.00
米，双床1.80米；可加床：RMB 396/床/间/夜；有无烟房；免费有线和无线宽带）；豪华套间面积180-210㎡（20-23层；大床2.00米，双床1.80米；可加床：RMB 696/床/间/夜；有无烟房；有观景阳台，独立SPA空间，专用免费有线和无线宽带）；第一层建室内温水游泳池（约1000㎡）、餐厅（约1000㎡）、前台接待和3台电梯占面积共450㎡，还有室外泳池和露天阳光餐厅、酒吧约10000㎡；第二层就有俱乐部和酒吧、KTV，一共占面积2500㎡；第三层主要是儿童中心、特色餐厅、健身房，建筑面积约3000㎡；第十一层准备配置10间SPA水疗套间和一个健身房，建筑面积约3000㎡；第十二层主要是高级会议室和商务中心，主要提供给商界和政界人员使用，具有现代化通讯设施和高级陈设，建筑面积约3000㎡。
1.5 经济技术指标
2、市场分析预测
2.1总体社会经济状况
（1）地区经济分析
在项目建设所在地的高地街道地理环境优越，位于茂港区的西南面，是茂港区城区的重要组成部分；东邻电白县城水东镇，是水东商业经济发展辐射地带；280省道横穿而过，进港公路贯穿其中，是进入茂港区区府的咽喉地带；可供开发利用的土地资源丰富，是投资置业的“金三角”地带；东南面濒临南海，海岸线长7公里，海洋资源丰富，海产品加工贸易活跃；有美丽而富有传奇色彩的童子湾、第一滩、晏镜岭等旅游景点可供开发。
目前，该地以丰富的海洋资源为依托，发展了海水捕捞、海水养殖、海产品加工、海产品贸易等多种产业，还建成了以茂名长源企业集团为龙头的多个塑料制品厂、橡胶制品厂、选矿厂、五金厂、家具厂、皮鞋厂等企业，茂名市高新科技加工区、茂港区工业园区已选址在此建设。不久的将来，这里将发展成为一个现代化的工业新城区。
该村上年农村经济总收入14350万元，其中:种植业收入1500万元，占总收入的10.5%;畜牧业收入2000万元，占总收入的14.0%;渔业收入4000万元，占总收入的27.8%;林业收入850万元，占总收入的6%;第二、三产业收入5000万元，占总收入的34.7 %。人均纯收入2500元，收入渠道多样，全村外出务工和投资收入1000多万元，占总收入的7%。因此从上述经济分析来看，项目所处的经济环境发展较好，并且在茂名市政府对其的规划改造，势必会将该地区的经济发展起来，成为继水东镇、电城镇等中心乡镇之后又一崛起的地区。因此该项目在此地落脚具有一定可行性。
（2）市场的收入阶层及消费情况
市场的收入阶层分高薪阶层、中等收入阶层、低收入阶层和贫困阶层。
①高薪阶层，年均家庭收入30万元以上，此类阶层约占整个地区的2%-3%。 ②中等收入阶层，这一阶层又分为四个层次，第一个层次是中等偏上阶层，年均家庭收入在5-30万元，约占中等收入阶层总数的10%；第二个层次是处于中等水平，人均家庭收入在3-5万元，约占中等收入阶层总数的30%，第三个层次是中等偏下阶层，人均家庭收入1.5-3万元，约占中等收入阶层总数的40%；第四个层次是介于中等和低收入阶层之间的阶层，年均家庭收入5000-10000元，约占中等阶层的20%，中等收入家庭约占该地区人口总数的80-95%。
③低收入阶层，人均年收入1100余元，约占地区总人口的2%。
④贫困阶层，年均收入700元以下，约占地区人口数的1%。
根据对该地区的实际消费水平的调查可以将消费阶层分为高消费阶层、一般消费阶层和日常生活必需品消费阶层以及低消费阶层。
①高消费阶层，年均消费15-30万元。其中，交通、通信消费费用2-5万元，约占年消费总额的15%；公务洽谈、人际交往、旅游休闲费用8-15万元，约占年消费总额的45%；子女上学、临时性生病保健消费费用3-5万元，约占年消费总额的25%；家庭日常必需品消费费用2-3万元，约占年消费总额的15%，全年实际消费水平约占实际收入水平的30-50%。
②一般消费阶层，年均消费3-5万元。其中，交通、通信消费费用5000-10000元，约占年消费总额的10%；人际交往、旅游休闲费用1-1.5万元，约占年消费总额的30%；子女上学、临时性生病保健消费费用1-1.5万元，约占年消费总额的30%；家庭日常必需品消费费用1-1.5万元，约占年消费总额的15%，全年实际消费水平约占实际收入水平的60-70%。并且这一阶层的消费能力正在逐步提升。
③日常生活必需品消费阶层，年均消费1-1.5万元。其中，交通、通信消费费用2000-3000元，约占年消费总额的20%；人际交往费用1000-2000元，约占年消费总额的15%；子女上学、临时性生病保健消费费用3000-5000元，约占年消费总额的30%；家庭日常必需品消费费用4000-6000元，约占年消费总额的35%，全年实际消费水平约占实际收入水平的70-80%。
④低消费阶层，年均消费1000-5000元，这一阶层只有两大类消费，一是人情往来，二是生活必需品消费，且实际消费水平约占年实际收入水平的80-90%,甚至还有超支。不过这一部分人群所占的数量比例相对是比较低的。
2.2市场需求分析
珊瑚轩项目作为一种消费型的项目，面向的主要顾客群是来自各地的游客、商务交流人士以及办公出差等需要临时居住点的人群，因此，本项目所拥有的顾客群的数目是庞大的，除此之外，入住的人群所从事的职业又是具有非常大的差异性，因此，本项目所推出的标间客房，行政大房和豪华套间三种不同形式的客房可以说是从多方面满足了不同顾客的不同需求，同时本项目还对娱乐休闲场所进行了规划，因此，本项目的推出还是会得到一定的肯定的。由于现在人们的生活水平提高了，因此人们会更注重于生活娱乐方面的消费，所以凭借靠近旅游景点的优势，本项目在旅游旺季将会是一个业务繁忙期，这时候对酒店的需求量是
很大的。而在旅游淡季的时候我们同样可以面向本地或周边城市的顾客进行营业，因为现在正处于茂名市的土地规划高峰期，对于沿海地区和沿海景区的改造成为政治上必须要解决的问题，同时这将会吸引大批的商人进驻本地投资发展企业，这时候市场的需求也是非常大的，而珊瑚轩可以提供给办公人员以及商务投资人员完善的服务。
2.3市场的供应分析
根据调查，在高地街道境内的酒店或公寓是比较少的，并且已有的酒店或公寓的条件并不十分完善，没有充分分析消费者的需求或者对于消费者的需求并不重视，规范化的酒店和公寓几乎没有，装修也是比较普通的，规模也并不大，如果仅仅是供应现有的目标群体，那还是能够满足数量上的需求的，但是如果是面向未来的旅游景区发展的前景来说的话，这种类型的酒店和公寓是不能满足人们的消费需求的，因此，珊瑚轩的建立还是拥有一定的市场基础的。
2.4本项目所具有的优势
（1）拥有庞大的规模。相对于该地区目前已有的酒店或公寓来说，珊瑚轩项目具有更大的建筑规模，能有满足更大数目的人流量的住房需求。
（2）装修更加豪华。本项目斥巨资进行酒店的装修，无论是房间的墙面装修还是房间的设施装修，用的材料都是上乘的。所有客房均提供Rainforest淋浴喷头、遥控等离子液晶电视、高速互联网接入以及笔记本电脑专用接口。
（3）附属功能配套齐全。在珊瑚轩的一楼、二楼、三楼、十一楼都有娱乐休闲场所，可以消费者消遣，满足顾客不同的需求，除此之外，在十二楼还有高级会议室和商务中心供业界人士使用，方便顾客办公。
（4）服务更加周到。珊瑚轩项目推出之前我们将会培训一批高素质和高质量的服务人员，并且根据顾客的不同消费我们将会提供不一样的服务，比如在豪华套间的顾客我们会提供专用的水疗服务人员上门服务，在休闲娱乐区为顾客提供满意的食物和消费环境等。
（5）绿化面积更大。在珊瑚轩的周围留有大约23000㎡的绿化区，环绕整个酒店的四周，除了给消费的顾客一种更舒适、更美丽的观景外，还可以给带给
顾客一种进入皇家园林的体验感，切合珊瑚轩西班牙皇室的建筑风格，提升消费者的认同感。
3、项目选址
3.1项目地址及条件
本项目为消费型的酒店，项目位于茂名市电白区高地街道的那花村境内，该地北邻电白区中心县城水东镇，280省道直接将两地连接，具有良好的交通条件，可以接纳更多消费者；南面与茂港区的第一大镇南海镇和发展大村霞里村、水东湾第一滩旅游度假区隔海相望，有海港三路将其与茂港区的交通道路打通，具有良好的发展条件；西面经过325国道可以到达茂名市珍稀植物园，可以为珊瑚轩带来一定的客流量。同时，西面有许多古色古香的乡村房屋建筑以及具有浓郁风土人情的村落，可以作为旅游开发资源，很可能为酒店带来数量较大的客流量。而在本项目落户的那花村，地域比较广，并且未开发的土地资源比较多，具有较大的占地面积可以开发，所以将珊瑚轩项目建立在这里是具有一定的优势的。
3.2地块现状
地块属于未开发地块，因此经过标价将土地以2100元/㎡的价格标下来以后，本项目立即申请并取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，工程建筑规划许可证，和建设工程开工许可证。
4、规划设计方案
4.1规划要求
（1）以打造舒适、完善、让顾客满意的服务型酒店为目的，加强在酒店的设计、装修、用材、用人方面的选择，满足消费者在消费、娱乐、休闲、居住等方面的不同需求。
（2）在绿化和交通体系方面，对大约23000㎡的绿化面积进行合理设计和规划，以达到让顾客满意的效果，同时在交通方面的规划包括停车场以及酒店出入口的设计必须人性化和效率化，争取为顾客提供更高的交通效率。
4.2规划设计方案
经茂名市规划局批准审定，珊瑚轩项目占地面积66666.67㎡，总建筑面积156550㎡，容积率2.3，绿化率35%。主要规划如下：
（1） 负一层：地下停车场，约1000个车位，占地面积约20000㎡；
（2） 第一层：（室内）温水泳池、就餐处、前台接待处和3个电梯口
约2450㎡，（室外）露天餐厅、酒吧、泳池约10000㎡；
（3） 第二层：珊瑚轩俱乐部、酒吧、KTV约2500㎡；
（4） 第三层：儿童中心、特色餐厅、健身房约3000㎡；
（5） 第四至十层：标准客房35~40㎡/间，每层40间，约1400~2000
㎡/层，共7层，建筑面积约9800~14000㎡；
（6） 第十一层：SPA水疗馆10间、健身房1间，约占3000㎡；
（7） 第十二层：高级会议室3间、商务中心4间，约占3000㎡；
（8） 第十三至十九层：行政大房100~150㎡/间，每层16间，约
1600~2400㎡/层，共7层，建筑面积约11200~16800㎡；
（9） 第二十至二十三层：豪华套间180~220㎡/间，每层10间，约
1800~2200㎡/层，共4层，建筑面积约7200~8800㎡。
5、市政建设条件
5.1道路交通
本项目位于海港三路旁，西邻G325国道，北面新湖路，东邻桥南路和280省道，西南面海洋大道与海港三路形成十字路的道路形态，交通线路比较直观和清晰。
5.2市政管线
（1）供水：茂名市自来水供水公司
（2）供电：茂名市电力供应局
5.3综合评述
该项目完成“七通一平”的条件，可以开工
6、进度安排
（1）1-5月：酒店设计图、绿化带建筑、桩基工程、地下工程和基坑围护及支撑、结构工程、建筑工程、新型节能幕墙、电线电缆、排水排烟、电梯、杂项工程
（2）6-8月：房间装修（设备、装配及有关机器和插口、照明、供水供电、通风、空调、浴室装修）智能化系统（综合布线、宽带、闭路监控、安防系统）、消防综合系统、酒店管理系统、客房智能化控制系统、客房门锁系统等
（3）9-12月：中央空调系统工程（包含中央空调废热回收热水系统）、泳池水处理系统工程（泳池水处理及恒温设备）、家具和电视以及其他电子设备的购置
7、投资估算
7.1成本及费用估算
（1）开发成本估算：
①土地成本：标价×占地面积：2100元/㎡×66666.67㎡=14000万 表2：②前期工程费：
③建安工程费：用单位指标估算法：每平方米建安成本：1449.90元 合计：1449.90×156550㎡=22698.26万元 表3：④基础设施费：
⑤不可预见费：前五项和的3%：(14000+10000+12423.3+10274.96+6109.96)×0.03=1584.25(万元)
开发成本合计：14000+10000+22698.26+6109.96+1584.25=54392.279（万元）
（2）土建其他费用估算：
①管理费用：(14000+10000+12423.3+10274.96+6109.96)×8%=4224.67(万元)；
②销售费用：广告宣传及市场推广费用3197.64285万；其他费用500万；合计3697.64285万
③财务费用：建设期借贷款利期：
一共贷款55000万元，贷款利率5.40%，使用等额本息的方式还款，两年内还清，具体还款情况如下： 贷款金额：55000万元 贷款期限：2年（24期） 贷款利率：5.40% 还款方式：等额本息 利息总额：31469871.5元 累计还款总额：581469871.5元
表4：等额本息还款方式下的本息变动表
④开发间接费：157万
⑤开发期税费：包括绿地建设费、工程安装及其他费用、供水供电建设费、公共设施建设费和其他费用，一共980万；
⑥其他费用：217万
开发费用合计：4224.67+3697.64285+3146.98715+157+980+217=12423.30（万元）
（3）开发成本与土建其他费用估算表：
7.2资金筹措
8、经济评价
8.1盈利指标估算
8.2收入和利润估算
8.3风险评估预测
作为项目营运的前期，酒店所承担的债务是比较大的，并且，由于企业必须要扩大产业规模，提高利润的收入，在投入营运的一年内，酒店的负债率会定在一个比较高的水平上，虽然具有一定的风险，但是其前景是比较乐观的。
（1） 敏感性分析
表10：投资成本固定时内部收益率与销售价格的关系表
表11
：销售收入固定时内部收益率与开发成本的关系表 初始价格用B表示（单位：元）
从表10和表11可以看出当成本和收入分别处于两种情况下的内部变动率的起伏变化。那么从表10中，我们可以看到当销售价格每增加5个百分点，其内部收益率就会增加1-5个百分点，这说明，当投资成本不变的情况下，销售价格的变动对酒店内部收益率具有一定的影响；而在表11中我们也是看到了当销售价格不变的情况下，随着投资成本每增加5个百分点，内部收益率就下降1-6个百分点，其中的波动是比较大的，因此，投资成本的变动对内部收益率有一定的影响。通过对投资成本和销售价格对内部收益率的不同情况分析，我们针对项目各不确定因素的允许最大变化幅度为10%，。不确定因素允许最大变化幅度在实际中出现的可能性均不大，但各因素对经济评价指标比较敏感，因此该项目具有一定风险，但属于在可控范围之内，因此可以进行项目的建设。
（2）临界点分析
①销售均价平衡点：总销售金额/项目建设安装费×1000（单位：元/平方米） ②销售面积平衡点：总投资额/销售均价平衡点（单位：平方米） ③盈亏平衡点：销售面积平衡点/总建筑面积×100%（单位：%） 当开发面积达到一定数量的时候，销售收入和成本相等，利润为零，则此时的点称为盈亏平衡点或临界点。如果开发的建筑面积大于临界点，则开发项目能获利，反之，开发项目就亏损。同时盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险越小，反之，风险就越大，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。以第一年的收入为例，来说明临界点的位置。
①6391000000/226982600×1000=28156.3433（元/平方米） ②543922790/28156.3433=19317.9845（平方米） ③19317.9845/156550×100%=12.339795%
从以上分析来看，盈亏平衡点比较低，因此风险较小，开发项目盈利的可能性较大。
8.4营运能力指标估算
9、环境保护和节约能源
9.1环境保护
(1)废水处理
在施工过程中产生的泥浆水、工业洗涤用水、生活污水设车辆清洗用水等废水的处理我们主要采用建立污水沉淀池的方式对污水进行处理，至于在营运期间所排放的生活污水我们也都会在后期完善整个污水处理器或污水沉淀池的工作效率，所排放的污水标准保证达到国家或市政府所规定的排放标准。
(2)噪声处理
在建设期间，来自施工和运输的噪声影响是十分严重的，但是我们会尽量加强对施工的规范性管理，尽量在白天施工，减少噪音对附近居民生活作息的影响。在建设酒店时我们将采用隔音效果最好的建筑材料来减弱噪声对附近居住人员的生活影响。
（3）扬尘和废气处理
在施工期间很容易产生扬尘和废气污染，比如水泥、沙土、运输等所制造的扬尘很容易使空气中的可吸入颗粒物增加，对附近居民和工人的身体造成影响，因此我们会选用上乘的建筑材料，减少建筑材料带来的扬尘，并且会对居民和工人给予一定的补贴。至于在后期营运时产生的废气我们将会安装废气回收制热的处理器，将废气进行利用，以达到节约能源，绿色发展的效果。
（4）固体废弃物处理
无论是在施工过程中产生的固体废弃物还是在营运时期产生的固体废弃物，我们都会及时处理，部分污染型的废弃物我们将送往专门处理和回收的回收站处理，部分生活废弃物可以用作填土、铺路的材料，循环再利用，提高效能。
（5）绿化设计
本项目的绿化面积达23333.33平方米，因此，我们将会建设一条环形绿化带，种植乔木类和灌木类具有净化空气作用的植物，同时我们引进的桂花。玉兰花、含笑等植物不仅可以清香去异味，还能够对空气中的扬尘和颗粒物起到隔离和吸附、净化的作用，一来有利于消费者的身体健康，二来可以带给入住消费的人们更美的艺术感受。同时在室内我们也会摆放类似银皇后、吊兰、散尾葵等具有净化功能并且赏心悦目的植物品种，让消费者更加满意。
9.2节约能源
①粘贴标语，提醒员工和顾客自觉节约能源。 ②在功能布局和房间布局充分利用自然采光。
③在人流进出频繁的地方安装专用设备，以阻断内外气流交换，减少室内冷暖气的消耗。
④在建筑材料上使用保温、隔声、节能、防水等新型材料。如加气混凝土砌块、混凝土空心板等新型墙体材料和新型保温节能塑钢门窗等等，在自然采光部位选用热反射玻璃、中空玻璃等隔热、密封材料。
⑤在照明方面，采用节能电光源，如节能荧光灯、金属卤化物灯、钠灯等，在环境特定需要增加光源档次时，照明设计中应特别采用王奕先生首次提出“目的性照明”理论，并合理设计公共场所的照明控制线路；露天场所可采用光电控制开关，客房走道可根据情况设计定时熄灭部分光源的线路，客房内则可采用插卡取电开关等。
⑥供水系统在设计中选用节水用具和设备，如采用变频恒压供水设备以提高供水质量和减少能源消耗，公共场所采用感应式自控温度水龙头，以及中水处理设备和锅炉回水、空调冷却水循环利用等技术设备。
⑦空调系统除了选择节能制冷机组和新型制冷剂外，还可采用蓄冰制冷设备，即利用深夜供电系统用电低谷时间，电费价格较低时制冰，以备用电高峰时空调冷冻水系统使用，可节约电费 30%-40% 左右。另外，局域变频空调乃至分体多机或空调也可以依据不同酒店的不同性质、不同规模进行选用，在运行中可以实现分区启动，降低无效能耗。
⑧餐厅、宴会厅、舞厅等营业场所的照明和空调通风系统可以根据营业时间的规律控制启动和关闭时间，设计中亦可采用楼宇控制系统的计算机自动控制来达到最佳的使用效果和节能目的。
10、综合评价
10.1社会效益
为消费者提供了更上乘的居住、休闲、娱乐和服务，吸引消费者的二次消费，促进了消费，除此之外，为本地区带来了更多的客流量，促进本地区其他行业的发展，总体上带动了社会经济的发展。
10.2经济效益
本项目的修建采用了上乘的施工团队和建筑材料，带动建筑行业的经济流动；由于本项目的优势所在，所以平均收益率将会比同地区的同类行业要高，能够为本项目的开发带来良好的经济效益；本项目的建成拉动地区的经济指标的上升，促进消费，提升整个地区的经济效益。
10.3环境效益
本项目绿化面积较广，绿化率高，并且选用的绿化植物具有良好的环境净化作用，因此，本项目所带来的环境效益较好。除了生态环境，本项目的建成还将丰富该地区的经济环境，经济结构将升级，经济环境更加多样化。
10.4结论
本项目符合国家产业政策的发展方向，在选址方面经过详细考查，技术上可行性高，经济能力上抗风险能力强，项目实施的社会效益、经济效益、环境效益协调统一程度较高，因此，本项目具有开发将可行性。
范文五：房地产金融
名词解释：
住房首付：住房首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它，余下的从银行或者公积金进行贷款。
征信记录：征信记录就是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立的信用档案。它依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信息服务。它是用一定符号或文字表示的关于经济主体信用的说明。
丧失抵押赎回权：指借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权或将房产抵押品出售以抵消借款人欠债。
提前还款风险：指因为借款人提前偿还贷款，导致放款人失去预期的利息、提前收回一笔不生息的现金、遇到资金价格下降而减少未来收益、再借贷导致额外运营成本而形成的风险。借壳上市：是指已经拥有一个上市子公司的房地产企业或企业集团，凭借企业对壳公司的控制权，通过上市公司反向收购，将自己的资产和业务并入上市公司，从而达到使控股企业或企业集团间接上市的目的。
权益型REITs：是指直接投资房地产，通过租金和买卖收入赚取利润的不动产投资信托。抵押型REITs：是指以金融中介的角色来募集资金，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者的不动产投资信托。
浮动利率抵押贷款：是指在贷款合同有效期内，利息收入随市场利率水平浮动的贷款方式。固定利率抵押贷款：是指在整个抵押贷款期内按照事先约定好的利率计算全部贷款利息的贷款方式。
计算题：
简答题：
（1）REITs的四个特征
1、较高的流动性；
2、市场价值的稳定性；
3、相对较高的现金回报；
4、能有效地分散投资风险。
（2）较直接房地产投资，REITs的优点
1、具有较高流动性；
2、收益更具稳定性；
3、由专业人士管理因而管理方式更为先进，投资者不需介入具体业务；
4、物业类型多样化、所处地区多样化、资产多样化。直接投资则地区集中资产单一；
5、有效抵御市场变化和通胀风险，投资风险小。直接投资受各种因素影响风险大。
（3）个人抵押贷款的作用和意义
1、个人住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产之一；
2、个人住房抵押贷款是金融机构质量最好的资产之一；
3、个人住房抵押贷款对促进住宅企业发展有重要作用。
（4）个人住房抵押贷款的盈利性
1、个人住房抵押贷款期限长，通常具有较好的利息收入；
2、个人住房抵押贷款可以带来较多的手续费和其他中介费收入；
3、个人住房抵押贷款能给银行带来稳定的个人客户群，带动非住宅消费贷款业务的发展，
获得抵押贷款以外的有形和无形收益。
（5）房地产企业贷款与一般企业贷款相比的特点
1、贷款数额大、期限长；
2、贷款状况受经济发展周期影响的程度较大；
3、房地产企业贷款一般要以不动产做抵押来抵御贷款风险；
4、相对于其他贷款银行会更审慎选择贷款申请者来要求更高的贷款利率，并要求第三方对项目评估以保证完工工程的价值足以抵偿贷款；
5、地域限制风险较大。
（6）贷款分级的优点
1、有利于银行及时发现贷款放出后出现的问题；
2、能更准确地识别贷款的内在风险；
3、有效地跟踪贷款质量，便于银行及时采取措施从而提高信贷资产质量；
4、强化约束逃逸银行债务的行为。
（7）房地产业的复苏萧条期为何滞后于经济周期的复苏萧条期
从萧条阶段看，房地产业的萧条阶段要滞后于宏观经济的萧条阶段，因为当宏观经济出现萧条的时候，各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率通胀率升高。但由于房地产本身具有保值增值的功能，在其他行业都萧条的时候，人们会放弃其他投资转向房地产开发投资或直接购买房产，从而维持房地产市场的一定供给需要关系，推迟了房地产市场的萧条；
（8）资产证券化为何能使商行规避转移风险和资金管制
1、资产证券化将期限较长的银行贷款证券化后，收回的资金可用于发放更多的贷款，从而提高资金的流动性和利用率，防范因“短存长贷”而造成资金流动性风险；
2、资产证券化将不良资产成批量转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散；
3、开展资产证券化交易可以提前收回现金，从而相应缩减负债，同时由于将基础资产移到表外，银行可以释放相应的资本。由于采用了表外融资，将被证券化资产转移到资产负债表外，从而改善了资产负债表结构。符合《巴塞尔协议》对商行资本充足率的要求。分析题：
（1）为何说CDs可以规避风险也可增加风险
1、一方面，金融机构可以通过CDs来对冲金融资产的信用风险，较好地保障金融机构自身的资产质量和信誉，并通过风险分散化来缓和聚集于某些金融机构的集中性压力，从而避免因子系统崩溃导致的重大市场危机;
2、另一方面,CDs的本质是信用风险的转移而非消失，风险的受让方成为新的关注点，这种分散化导致风险在不同金融机构之间传导和联动，并通过杠杆效应扩大了各个金融行业乃至整个金融市场的系统风险。这种双重效应在一定程度上降低了信用衍生品的原始设计功能;
3、CDs本是金融机构的信用避险工具，反倒酿成严重的市场稳定性风险，其中的过度投机和监管空白问题尤其值得反思，中国在今后进行CDs尝试时必然要引以为戒。
（2）为何说CMO迎合了不同投资者的风险偏好和降低了SPV的融资成本
1、CMO是一种综合体现了分期支付证券和分级支付证券特点的多层次的转付证券。该债券结构的核心技术在于根据支持资产未来每期所产生的收入的多寡而分别创造短、中、长期不同级别的证券，从而达到减低投资者所面临的系统风险的目的。CMO不是单个证券，而是一组具有多种期限、多种利率和多种组合的抵押证券。CMO由于具有期限、利率和种类的多样性，因此较好地适应不同负债投资者的选择；
2、在CMO中，投资人的款项并不直接用于向发起人购买证券化资产，SPV只是名义上拥
有证券化资产，资产实际上仍属于发起人。SPV将就证券化资产与第三方签定信用违约交换合约，由第三方向SPV购买证券化资产的信用保险，第三方定期向SPV缴交的资产信用保费，SPV将承担证券化资产的信用风险。证券发行款项可由SPV或第三方持有，SPV持有的投资人款项应按交易规定投资于低风险的合格金融工具。证券本息偿付来源于资产信用保费和证券发行款项的投资收入。在SPV持有证券发行款项的情况下，当证券化资产发生信用损失时，SPV应向第三方支付证券化资产的信用损失金额，SPV应在证券化交易终止时会将其持有的剩余款项归还投资人。若证券发行款项由第三方持有，则在证券化资产发生违约时SPV会与第三方协调并针对损失进行估价确认，由第三方在交易结束时将扣除证券化资产的信用损失后的剩余款项支付给证券投资人。
论述题：
?如何看待次贷危机中资产证券化与金融系统性风险的关系1、资产证券化具有风险转移功能和增大流动性功能；
2、在次贷危机中风险转移功能促使了：
①系统性风险的积累，发挥了不可估量的作用。在金融监管放松的情况下，证券化不断平方、立方等等，在风险的不断转移过程中，风险的承担者越来越多，由此导致风险在转移的过程中被放大和扩散了，同时由于这些证券化产品之间具有极高的相关系数，它们价格的涨跌几乎完全趋同于房市价格的涨跌，由此导致系统性风险的不断积累。风险的分担主体越来越多，导致系统性风险不断积累；经济中的系统性风险水平超过了投资者和担保机构的承受能力，此时系统性风险就会转变为损失，很多借款者无法还贷，购买证券化产品的投资者得不到偿还，资产的价格大幅度下跌，大量的金融机构破产，金融体系变得不稳定；②风险转移功能导致了抵押贷款机构的道德风险导致抵押贷款借款人违约风险波动的道德风险正是由于资产证券化的风险转移功能所导致的，并且这种道德风险也不易被证券化产品的投资者所观察到；③风险转移功能导致了抵押贷款经纪人的道德风险。他们认为不管是何种质量的抵押贷款都可以通过证券化的风险转移功能将风险转移出去，由此导致运作中的道德风险；④风险转移功能导致了信用评级机构的违规运作。他们也认为风险可以通过证券化的风险转移功能转移出去，并且他们只看到了信用风险转移这一现象，并没有考虑风险转移所造成的后果，由此导致证券化产品信用等级的虚高，误导了投资者的投资决策；
3、在次贷危机中增大流动性功能促使了：
①抵押贷款机构的道德风险。为了使利润水平增加，抵押贷款机构会有更大的动机来发放抵押贷款，这样在运作中就忽视了对初始借款人信用等级和财务状况的调查，放松了对抵押贷款资产的监督，由此导致了运作中的道德风险；②内生流动性的扩张。次贷危机中资本市场挤兑的特征主要表现在信贷市场发生违约，与信贷资产相关的各种证券化资产减值，投资者为了避免损失向市场套现，减少资金供给与资产交易，导致市场流动性危机爆发，而市场流动性危机的爆发会导致资产进一步减值，资金供给又会进一步减少，这样危机最终会传导到银行体系。银行的偿付能力丧失，偿付危机就会爆发，而传统的挤兑形式主要源于现金挤兑导致的现金流动性短缺或偿付能力的丧失；③资产价格的泡沫。在次贷危机爆发之前，美国房地产市场确实存在巨大的泡沫，而资产证券化的增大流动性功能是泡沫形成的罪魁祸首；
4、对策与建议。不可否认，资产证券化在运作过程中存在一定的优越性，并对经济的发展也有极大的促进作用。但从本次次贷危机中可以看出，资产证券化的基本功能被过度利用和滥用了。因此我们认为在资产证券化的运作过程中要实施一定的监管，保持金融监管与金融创新之间相协调。在加强监管方面，我们认为完善监管的法律体系和组织框架，以及加强对抵押贷款机构、SPV、中介服务机构以及各类投资者的监管，并认为要防止对发放住房抵押贷款机构的监管失误和监管者的监管缺位、防范资产证券化运作中存在的各种委托———代
理问题、加强对资产证券化等金融创新产品的风险管理，同时要明确监管当局的监管权限、加强信息披露、加强资产证券化监管的协调以及正确处理金融创新和金融监管的关系；在信用评级方面，要加强信用评级机构跟踪评级和利益冲突规避机制的建设、加强对信用评级机构的监管、提高评级机构的透明度以及强化评级机构的数据积累，另外也要防止评级机构技术层面上的缺陷、评级垄断、评级模型及标准的差异以及债券发行后评级机构跟踪标准不同等问题；同时认为要构建资产证券化的风险预警机制，应从风险识别、风险预警和风险对策三个方面来构建。
