歆歆妹儿
范文一：合同约定违约金
合同约定违约金
合同中如何约定违约金
合同中如何约定违约金
通常我们在与相对方签订合同时，常常会约定一定比例或数额的违约金，以确保合同的全面履行。通过近几年对合同的审查发现，我们在约定违约金时，由于对相关法律规定不甚了解，对违约金的计算方法没有一个明确的标准，常常凭个人的主观臆想随意约定，一旦对方违约，很难按照约定的比例或数额支付。因此，严格按照法律规定，对违约条款进行规范，合理约定违约金，不仅能有效保障合同的实际履行，而且一旦发生违约，也能依照合同约定维护企业的合法权益。
违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付约定或法定数额的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。
违约金有法定违约金与约定违约金之分。在相关法律、法规中，由法律直接规定的为法定违约金，由当事人协商在合同中自愿约定的，称为约定违约金。从适用原则上讲，约定大于法定，既，有约定的依照约定，没有约定的适用法定，但前提条件是约定必须合法。
根据自愿原则，虽然《合同法》对当事人在合同中约定的违约金没有具体明确，只是给出了一个原则性的规定，但如果当事人
随意约定，且约定的违约金过高或过低的，人民法院或者仲裁机构有权予以调整，但必需经过法定程序来实现，无形中增加了当事人的诉讼成本，这一点应引起注意。《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
那么我们应当按照什么标准来约定违约金,众所周知，合同法规定的承担责任的形式之一是损失赔偿，因此在约定违约金时我们应以可能造成的损失为基础，根据《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见
到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条款实际上就是我们所说的法定违约金的支付标准，换言之，如果合同当事人在合同中没有约定违约金的，违约金等于违约所造成的实际经济损失。
既然是约定违约金，那么在约定违约金时就不能完全依照实际损失来计算，况且违约金兼有补偿性和惩罚性的特点，因此在约
定违约金时，违约金的数额应以不超过造成损失的30%来确定。这在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条中就有明确的规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)对违约金的实现也作了更为具体的规定:
第二十七条规定:当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条规定:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
从上述《合同法》的相关规定可以看出，关于对违约金的立法意图是补偿因违约造成的损失为主，而处罚违约行为的作用为辅，要求处罚幅度不能过分高于损失，订立过高的违约金数额在法律上受到一定的制约。因此，在订立合同时必须清楚法律不保护过
高的违约金数额。当事人如果漠视法律的这种制约，不仅实现不了订立违约金的目的，同时为以后解决纠纷增加了时间和诉讼上的成本。
篇二:合同 违约金的相关规定
根据?合同法?第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?若干问题的解释第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”
中华人民共和国合同法相关规定:第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
?最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)?
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数
额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
合同中的违约金条款大多是双方当事人的自愿约定，不违反民法的平等、等价有偿原则。法律没有规定违约金的最高上限，为法律尊重当事人意思自治的表现。
?合同法?第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
?合同法?第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加
;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。
违约金有法定违约金与约定违约金之分。
?合同法?第一百一十四条规定的是约定违约金，约定违约金具有如下特征:
(1)违约金的数额是双方预先确定的;
(2)违约金是—种违约后的补救措施;
(3)违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。换言之，只要当事人无特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务(?合同法?第第一百一十四条第三款)。
1、违约金适用的一般原则性规定
(1)合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。(2)违约金的计算依据是合同总价。(3)约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。
2、逾期付款违约金的计算，应注意不同时期的计算参考依据
最高人民法院民二庭经研究认为，罚息计算方法的正确表述方式为:逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。按照1999年2月16日施行的最高人民法院法释?1999?8号?关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复?和2000年11月21日起施行的最高人民法院法释?2000?34号?关于修
改?最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复?的批复?的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违
约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。
3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法院可以参照执行。最高人民法院于1993年4月7日以法经(1993)56号?关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅转发的?关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定?的函复?答复如下:?建筑安装工程承包合同条例?第十三条第一款虽然规定了逾期交付工程应承担违约责任，但没有规定具体标准，而是允许当事人在合同中约定。山东省政府办公厅转发的?关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定? [该规定第五条第二款规定:“工程提前(或拖期)一天竣工奖(罚)金额按工程预算造价的万分之二至万分之四计取??奖罚数额的比例要对等，但总额不得超过工程预算造价的百分之三。”]对工程逾期应承担的责任作了具体规定。该规定属于地方政府规章，与?建筑安装工程承包合同条例?并不抵触，因此，双方都是本省的单位，可以参照执行。
4、对约定违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其
金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
《民法通则》
第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十三条 当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
第一百一十四条 当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
第一百一十五条 合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《合同法》第114条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第115条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍
返还定金。
第116条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一
篇三:有关违约金的法律规定
《民法通则》
第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十三条 当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
第一百一十四条 当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
第一百一十五条 合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《合同法》第114条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第115条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第116条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《担保法》
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，
定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的
额的百分之二十。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条:民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》
对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。(非法条:如果合同当事人约定的逾期付款款违约金计算标准高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的四倍，宜认定为“过高”，超过部分不予保护)
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失,,,为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
范文二：怎么约定合同违约金合同违约金如何约定
怎么约定合同违约金 合同违约金如何约定
签订合同后都存在着违约的风险，为了防范合同违约风险，大多数当事人都会在合同中约定违约金，那么，当事人到底怎么约定合同违约金呢？另外，当事人违约的，经常涉及到损害赔偿问题。那么，如何确定违约损害赔偿数额？如果你有这方面的疑惑，那就看下面律伴小编为您做的介绍吧。
一、怎么约定合同违约金
根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、如何确定违约损害赔偿数额
违约损害赔偿在本质上是交换关系的反映。从等价交换的原则出发，一方违约之后，应当赔偿对方因违约而遭受的全部损失。《合同法》第113条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从该条的规定可以看出，合同一方因为合同另一方违约而产生的损失，既包括实际损失，也包括预期利益的损失。所谓预期利益的损失，实际上就是使当事人处于交易正常实现情况下所能够得到的利益。实际损失的数额比较直观，相对容易判断。在计算预期利益损失时，应把握三点：
1、 时间点，要以合同订立的时间作为计算预期利益的时间点;
2、损失的最高额，要以在合同履行前提下可以预见的期待利益为上限;
3、预期利益，应是在合同中当事人有明确的约定或违约方在订立合同时预见到的，或是违约方预见到的违反合同可能造成的损失，是合同违约方或加害人应承担的损失后果，此外，要注意违约方的主观恶意程度及守约方因对方违约所获利益的合法、合理性。
违约金是当事人事先约定的，在一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱。当事人在约定违约金过程中，往往存在过低或者过高的情形，导致当事人受到的损失没办法得到赔偿。因此，建议当事人在签订合同时就违约金问题咨询一下专业律师，避免遭受损失。
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范文三：租赁合同约定违约金
租赁合同约定违约金
租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题
租赁合同纠纷案件违约金适用的几个问题
喻 波 周开福
违约金作为违约救济的一种方法，可以由双方当事人在合同中约定，也可以依照法律规定进行。根据合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。但是，笔者通过审判实务发现，违约金在租赁合同案件中的适用，存在着诸多问题。为此，本着司法平等的现代法律基本原则，有必要对这个些问题进行分析。
一、当前认定租赁合同案件违约金的问题
违约金作为租赁合同双方当事人承担违约责任的一种方式，直接源于双方当事人在合同中的约定，是违约当事人承担赔偿责任的必然结果。近年来，出租人与承租人之间合同约定的违约金进入了无原则时期，认定租赁合同案件违约金矛盾较为集中，问题较为突出，出现了以下问题:
1、认定当事人约定的滞纳金性质为违约金
由于受违约金兼有惩罚性和赔偿性的影响。出租人与承租人之间在约定违约金时，往往会采用滞纳金来表述，这就需要法官对滞纳金有所认识。但是，有这样一起案件，法官认定:双方在合同中约定逾期付款按租金总额每天收取3%的滞纳金过高，原告基
于约定向被告主张20万元的违约金从本案实际情况来看仍然过高，依法应予调整。因而较违约金兼有惩罚性而言，此认定使违约金的性质发生了根本的变化。所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。属于行政法调整范围，具有法定性、强制性和惩罚性的特点。并且，发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。滞纳金在租赁合同中频
频露面，是因为一些当事人受计划经济的影响，认为国家法律、法规有明文规定，违约按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。如果一旦发生纠纷，有一个法定的计算标准。但是，通过民法和合同法的基本原则，肯定租赁合同当事人地位平等，在权利义务的分配上平等协商，肯定租赁合同主体受平等的法律保护，滞纳金应当退出当事人在租赁合同中的约定。我们认为，如果当事人双方将违约责任承担方式约定为滞纳金，应当认定约定无效。同论，当事人双方在租赁合同中约定为滞纳金，一方当事人却以违约金主张另一方当事人赔偿的不予支持。
2、认定所订租赁物总值计算违约金
在租赁合同中双方当事人约定违约金的计算办法，常约定为按所订租赁物的百分之几或几十计算违约金。显然，这种约定存在问题，违反了公平原则。但是，对于双方当事人的这种约定，法官将如何认定呢?有这样一起案件，法官认定，承租人应按所订租赁物总值的20%赔偿违约金给出租人。在这里，我们可以看出法
官的认定显得是那么不安，没有回答何以可能。要知道，在租赁合同中，承租人对租赁物的使用，是对租赁物的全面使用。出租人将租赁物的使用权转移给承租人的同时，必须将租赁物的占有权也转移给承租人。因此，租赁合同成就的条件是:出租人的租赁物被承租人实际使用、占有、收益的事实。我们认为，法官应当对当事人的约定有所认识，从而排除对无效部分的认定。
3、当事人双方约定合同为不完全履行，认定违约方赔偿全部违约金
所谓不完全履行，是指当事人在履行合同时，没有按照合同约定的全部履行因素进行履行的情况。这种情况在租赁合同案件中经常遇到。但是，当双方当事人在合同中，约定不完全履行时，我们该如何认定呢?有这样一起案件，当事人双方约定在每月合同付款期限届满后，承租人每月只给付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的费用。法官认定，
承租人未在约定的期限内向出租人缴纳70-80%的租金已构成违约，出租人就可每月增收欠租金额3%的逾期违约金。在这里，有个问题。根据双方当事人合同约定的文义解释，原本含义不可能存在承租人每月付100%的租金。换句话说，承租人每月20—30%租金可以不付，且不违反合同约定，不应当赔偿该部份的违约金。
4、否认当事人双方的新协议认定原合同违约金
由于违约金是当事人双方在订立合同时，预先确定的，于违约后生效的,独立于履行行为之外的给付。法官在认定当事人主张的
违约金时，都离不开对当事人双方所订立合同的思维。但是，当双方当事人因撤诉重新达成了协议(未约定违约金)，一方当事人为另一方当事人赔偿了损失(承担了撤诉的费用)，另一方当事人是否可依据原协议要求其承担违约金?有一起案件，出租人曾向法院起诉承租人，后出租人向法院撤回对承租人的起诉。撤诉时出租人与承租人就给付租金的时间重新进行了约定，但未约定违约金。出租人第二次起诉到法院后，法官认定，承租人应按原协议赔偿出租人的违约金。这种认定情况，对当事人签订了一份新协议就没有意义了。相应地，与新协议相比，就会使出租人意外获利。这样的结果显然损害了承租方一方的利益。笔者粗略计算了一下，判决时违约金是本金的100%以上。
5、认定违约金的标准多种多样
由于现实生活中当事人约定的违约金计算方式形态多种多样，往往都存在一个合法、合理的问题。这个问题导致我们在处理租赁合同案件时，对相同事实，出现了多种多样的认定。并且，我们处理的有些案件是有悖于民法和合同法的补偿原则。例如，所订租赁物总值的20%;所欠租金日3%等等。
虽然，我国合同法确立了违约金的赔偿性，即除合同当事人另有约定外，违约金应视为预定的违约赔偿金。但是，并非任何事先约定的损害赔偿计算方法都能在违约后原封不动地得到。对显失公平约定，其结果都会发生变更。
二、违约事实认定与违约金适用的问题
以事实为根据，以法律为准绳，公民在法律面前人人平等。是法律适用的基本原则。他要求法官在认定事实和适用法律时不得因人而异，平等地确认事实和适用法律，对任何人的权利平等地保护，对任何人的违约行为平等地追究法律责任。然而，作为联结法律与事实中介环节的审判，是法律对个别案件的适用。很可能出现法律与事实相互为前提，相互论证，说不清二者的关系。这个问题在梁慧星教授所著《裁判的方法》一书中，称之为“不确定概念”。梁慧星教授并列举了法律规范中，关于显失公平、合理期限、正当理由来加以说明法律规范与现实生活中的法律运用很可能出现的隔阂。但是，在同一法院对同一法律和事实问题，是可以做到相对平等地适用法律的。波斯纳说过:“为了演绎出一个新案件的结果，最安全的前提就是一个最新决定的，且与案件根本事实相同的案件，因此这个先前案件所表述的或隐含的规则就可以像一个手套(另一个贴切的隐喻)那样适合新案件。”当然，我们不是判例法国家，法律适用不可能照搬判例。但是，我们对相同的案件事实认定和法律适用是能够做到统一的。笔者曾注意过一、二审法官对租赁合同案件违约金的事实认定和法律适用，相比较而言，一、二审法官判断违约、计算当事人的利益赔偿和平衡违约的金标准是有差异的。一审法官过多的是强调当事人约定，标准掌握不超过所欠租金的50%;二审法官着重按可预见规则进行平衡，对此进行裁判。
综上所述，现代租赁合同纷繁复杂，违约金作为承担违约责任
的方式在现代经济生活中发挥着积极的作用。我们对此应当有所认识，陈旧的惩罚性观念应当抛弃，多种多样的计算标准
应当统一。决不能因我们的问题导致不平等，让一些当事人钻了法律的空子，损害了一方当事人的利益。我们认为，租赁合同纠纷案件违约金的计算标准，一是不超过所欠租金的50%;二是所租用物价值按不超过同期银行贷款利息的4倍。
篇二:租房合同违约金一般多少
篇一:租房合同违约金
租房合同违约金
1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。
5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
6、租房违约金的处理:
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。
7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1
个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
12、违约金的处理:
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 深圳律师:黄华(12年律师经验)
律师咨询:132，4296，6417(免费)
执业律所:广东蛇口律师事务所(中国首家律所)
律所地址:深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二:【中天置地】租房合同违约金如何收取
【中天置地】租房合同违约金如何收取
1、违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
2、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约
方可以起诉到法院请求减少违约金。
3、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。
4、一般认为，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，合同法未作明确规定。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。篇三:提前解除租赁合同违约金
提前解除租赁合同该如何赔偿
问题:租房合同未约定违约金 、房屋租赁合同违约金的确定
违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损
失大小来确定的。
不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则:“有约定从约定，无约定以实际损失计。” 提前解除合同要有必要的书面手续:
双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
另外，还要再多出一份，《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
篇三:租房合同违约金上限
篇一:租房合同违约金
租房合同违约金
1、在房屋租赁关系上，要求解除的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算并退回押金和多余的房费。
5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
6、租房违约金的处理:
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。
7、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提取1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)。
8、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。
9、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。
10、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
11、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。
12、违约金的处理:
双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 深圳律师:黄华(12年律师经验)
律师咨询:132，4296，6417(免费)
执业律所:广东蛇口律师事务所(中国首家律所)
律所地址:深圳市南山区创业路海王大厦a座14层篇二:违约金在合同上的上限是多少文章来源:/content-7656.htm免费发布法律 咨询请 点击/tiwen.htm 云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题
违约金在合同上的上限是多少
违约金在合同上的上限是多少、在签各种合同当中、很少有人会注意到违约金的上限是多少、云法律网小编想问大家知道违约金的上限金额吗,下面就有小编来向大家讲解和分析合同违约金的上限数额
违约金在合同上的上限是多少
根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标
准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”
中华人民共和国合同法相关规定:
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人
可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
违约金在合同上的上限是多少、合同违约金的具体数额、由云法律网小编为您服务、我们有专业律师为您解答疑问、欢迎来云法律网咨询法律问题。千位律师恭候您的大驾。篇三:合同违约金的上限法律如何规定的
合同违约金的上限法律如何规定的
根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标
准为守约方的实际损失，如上所述，实际损失包括直接损失和履行利益损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”
中华人民共和国合同法相关规定:
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行
债务。
范文四：借款合同约定违约金
借款合同约定违约金
篇一:借款合同中既约定利息又约定违约金的处理
借款合同中既约定利息又约定违约金的处理
蒋贤铮
(作者单位:南宁市中级人民法院)
法官在审理借款合同特别是民间借贷合同案件中，常遇到合同当事人在借款合同中约定:借款人支付借款期限内的利息，如不按期支付利息则出借人要计收复利;借款人超过借款期限未归还借款本息则出借人要计付罚息;有的约定借款人既要支付利息又要支付违约金。为准确处理此类案件，需要梳理以下几个法律问题。
一、法律概念上的区分。
1、银行借款合同与民间借贷合同。这是《合同法》规定的两种借款合同类型。两类合同的区别主要有两个方面。
(1)借贷主体不同。银行借款合同是以银行或者其他金融机构为贷款人与以公民、法人和其他组织为借款人之间签订的借款合同，又称为信贷合同或贷款合同。民间借贷合同是指自然人之间签订的借款合同。现行法律禁止企业法人之间签订借款合同。
(2)贷款利率不同。依照《中华人民共和国商业银行法》第三
十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。”和《合同法》第二百零四条”办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。”等强制性或禁止性的规定，银行借款合同中约定的利率超出中国人民银行规定的上限利率的，超出部分应当确认无效，但对中国人民银行规定限度内的利率仍然保护。另外，中国人民银行在1995年6月26日《关于调整各项贷款利率的通知》中规定，固定资产全部按季结息，每季末月的20日为结息日，对不能支付的利息，计收复利。中国人民银行于1999年3月2日公布的《人民币利率管理规定》规定，对短期贷款和中长期贷款，在贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息计收复利。因此中国人民银行是允许各商业银行在贷款合同中约定，在不违反法定利率上下限规定的限度内收取复利的。
依照《合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”和最高人民法院《借贷案件意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法(本文来自:www.bdFqY.cOM 千 叶帆文 摘:借款合同约定违约金)院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”
和第七条“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。”的强制性或禁止性规定，民间借贷合同约定的利息不得超过中国人民银行规定的同类贷款利率的四
倍，超过部分不予保护。同时规定民间借贷合同中不得约定复利，否则认定复利约定条款无效。
在此必须强调的是，逾期利息与罚息两个概念之间是有区别的。逾期利息是指中国人民银行规定的，在借款人逾期归还借款本息时支付给贷款人的超期使用资金的利息。罚息是指借款人不按合同约定期限还款的，贷款人向借款人收取的超过正常借款利率的带有一定惩罚性的利息。可见两者的联系是，逾期利息包括借款人应当向贷款人支付的借款期限内的法定利息(包括复息)和逾期归还借款本金的罚息(包括复息)之和。
2、罚息与违约金、损失赔偿金。从上述分析可见，逾期利息包括合同期限内的法定利息和逾期的罚息，其中罚息本身含有惩罚性，所以其计算标准一般要高于银行同期正常贷款利率。违约金是当事人依法定或约定，当事人一方不履行或不完全履行合同约定的义务时，向对方支付一定数量的货币。包括法定违约金和约定违约金两种形式。依照《合同法》第一百一十四条的规定，违约金具有赔偿性和惩罚性。违约金与罚金的联系就在于，借款合同以外的其他商事合同，约定违约金或采用法定违约金时，一般
参照中国人民银行规定的逾期贷款利率即罚息计算标准计算违约金数额。可见两者虽具有惩罚功能，且违约金计算标准可以参照罚息的计算标准，但不能因此认为罚息就属于法定违约金。两者属于不同的民事责任形式，不能划等号。详言之，两者的区别主要在于，罚息在合同当事人守约时就发生效力，而违约金只有在一方违约时才发生效力，是对合同非常态履行的一种约束;利息(罚息)一般在借款合同中由借款人支付给贷款人，而违约金则由违约一方支付给守约一方，并不限定由借款人支付。损害赔偿金是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，依法定或约定所应承担的损失赔偿责任。利息(包括罚息)的性质到底是作为损失赔偿金还是作为法定孳息，法学界与司法界均有争议。从最高人民法院《建设工程施工合同解释》第十八条“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的，为交付之日; (二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日; (三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”的规定精神看，最高人民法院是将利息(包括罚息)作为一种法定孳息来对待的。
二、借款合同中能否约定违约金。借款人在借款合同期限届满不能归还借款的，应当承担违约责任。关于违约责任形式，依照《合同法》总则的规定，合同约定有违约金的，依约支付违约金;合同中没有约定违约金的，应当按照约定或国家有关规定支付逾
期利息。可见现行《合同法》总则并没有对违约金责任形式所适用的合同范围作出限制。在《合同法》分则部分中第十二章借款合同的规定部分，特别是第二百零七条所规定的“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，也没有排除违约金等其他责任承担方式。而且违约金条款属于当事人意思自治范畴，当事人依据私法自治原则同时约定利息或罚息和违约金，应当承认其法律效力。由此见得，违约金和利息(罚
息)两种责任形式在借款合同中是并行不矛盾的。违约金和借款合同的性质决定了借款合同中违约金条款是有效的。
三、民间借款合同中约定违约金数额过高应如何调整。银行借款合同一般是由银行一方依据有关金融法律法规及规章制作的格式合同，少有违约金条款的约定。在审判实践中违约金条款多见于民间借贷合同中，有的约定违约金高出借款本金好几倍。双方当事人约定的违约金数额过高或过低，依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，由当事人提出调整请求，法院不能主动调整违约金。至于借款合同中违约金的调整是否可以由法院依职权调整,有的法官认为借款合同是特殊合同，国家规定的利率是强制性规定，特别是民间借贷合同当事人约定的利息和违约金之和高于银行同类贷款利率四倍的，借款人即使未请求调整违约金的，法院也应依职权进行调整。否则会为民间借款合同的贷款人变相放高利贷提供了规避法律的途径。笔者认为，从上述分析看罚息
区别于违约金，在民间借贷合同中约定的利息或罚息高于银行同类贷款利率的四倍，现行法律规定超过部分无效。在民间借贷合同中约定的违约金条款作为当事人救济的一种方式，法院仍然依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，不宜依职权进行干预。当然法官在审理过程中可以向承担高额违约金的借款人行使释明权，由其对自身利益进行判断后决定是否提出违约金的调整请求。
四、民间借款合同中既约定利息又约定违约金的处理。基于以上分析，如果民间借贷合同中对借款人逾期归还借款的违约责任，既约定了超过银行同类贷款利率四倍的利息，又约定了高额的违约金，应如何处理,对于超过银行同类贷款利率四倍的利息或罚息部分，由于违反了上述法律的禁止性规定，法院应依职权认定无效，只保护银行同类贷款利率四倍以内的利息。依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，高额违约金调整的标准是守约方的损失。借款合同是一种特殊的合同，其标的物是货币，对于贷款人来说，如果借款人不按期归还借款，其所遭受的损失只能是借款利息。虽前述分析利息或罚息的性质依照现行法律规定精神可以认定属于法定孳息，但在判断违约金是否过高时，所参照的损失标准只能是贷款人所应收取而尚未收取的利息，别无其他参照标准。因此，民间借贷合同中同时约定了高于银行同类贷款利率四倍的利息和高额的违约金时，对于高于银行同类贷款利率四倍的利息部分法律尚且不保护，举轻明重，法律更不保护高额的
违约金。此时法院不应支持所有的高额违约金的请求，即在处理上以约定的利息高于银行同类贷款利率四倍为由，判决驳回原告贷款人的违约金请求。也就是说，对于民间借贷合同中既约定了高于银行同类贷款利率四倍的利息，又约定了违约金的情形，处理方案是:违约金的调整标准是利息或罚息与违约金两项相加之和不能超过银行同类贷款利率的四倍，超过部分不予保护;约定的利息或罚息本身就超过了银行同类贷款利率四倍的，不必要考虑违约金的调整，直接驳回违约金的诉请即可;当然，利息或罚息与违约金两项相加之和未超过银行同类贷款利率四倍的，应当均予以支持。
篇二:借款合同违约金条款
篇一:民间借贷违约金条款
民间借贷违约金条款
汪先生在2004年7月27日借款给江某与叶某。借款同时，双方签订了一份《借款合同》，约定江、叶向汪先生借款60万元，至2005年7月27日到期。如果逾期还款1个月(超过10天按1个月计算)，每个月需要向汪先生支付人民币1万2000元。同时，江、叶拿出一套房产提供抵押担保。
但是江、叶并没有及时还款，汪先生打算将他们告上法庭，欠款之余还要追讨所有违约金近10万元。江、叶不服，觉得私人之间的借款并非商业行为，违约金从何而来,就算支付违约金，凭什么要支付如此之多,
郑律师回复:
私人之间的借款，也就是民间借贷协议，违约金是的确存在并受法律保护的。至于汪先生要求支付的近10万元，其额度与法律规定的违约金额度有所背离，所以并不完全受到保护。提起诉讼的话，法院有权主动调整其违约金额。
具体案件情况是，双方签订《借款合同》的第2天，江某还出局了借条1份，再次确认了借款事实。2004年7月31日，房产抵押登记也办理完毕。到了还款约定日期，也就是2005年7月27日，江某和叶某没有还款。直到次年，2006年2月21日，两人才还给汪先生4万元，其他依然没有着落。汪先生提供诉讼，将两人告上了法庭。
但案件一到法庭，法庭就主动调整了违约金额度，要求被告江某与叶某还款违约金按每月1万元计算，而非1万2000元。
而江某和叶某的不满在于，他们认为民间借贷中违约金根本就是无效的。
我国对违约金性质的界定体现于《合同法》第114条，该条第1款规定:”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”该规定体现了违约金数额和实际损失相匹配的理念，体现了违约金的赔偿性特征。同时，《合同法》114条第3款规定:“当事人就迟延履行约定违约金的，当事人支付违约金后，还应当履行债务。”
违约金是违约责任承担方式的一种，其功能在于保障合同能够按约履行，对因对方违约而造成损失的当事人给予救济，是对守约方的救济。现行《合同法》总则部分并未对违约金行使予以限制，而在借款合同分则部分，第207条所规定的:“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，这条规定显示了借款人承担违约责任的方式，但该条并未排斥违约金等其他形式的责任承担方式，可以说违约金和逾期利息两种方式并行不悖。同样，合同法将民间借贷条款列入了借款合同分则中，同样证明民间借贷在违约责任方面可以参照适用借款合同。因此，双方当事人约定以违约金作为违约责任应属可行。本案中，法官亦判决认定双方约定的违约金条款有效。
至于法庭调整违约金额度，并非为了体恤江某和叶某，而是因为汪先生在合同中约定的违约金金额高于法律许可。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》(简称《若干意见》)规定，民间借贷约定的利息最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，如果当事人双方串通故意以高额违约金的方式达到高于4倍银行同类利息的目的，而法院又不主动干预，无疑为变相*********提供了规避法律的途径。汪先生约定的违约金数额1万2000元高于银行同类贷款利率4倍，属于违约金数额过高，法院在调整违约金时应以此标准为上限，因此调整为1万元。
最后判决结果为:一、被告江某、叶某应于本判决生效之日起十日内，归还原告汪某借款人民币56万元;二、被告江某、叶某
应于本判决生效之日起十日内，支付原告汪汉全自2005年7月27日起，至本判决生效之日止的逾期还款违约金(按每月人民币1万元计算，超过十天按一个月计算);三、如被告届时未履行上述判决的付款义务，原告有权以被告抵押的房产
折价或拍卖、变卖后的钱款优先受偿，该抵押物折价或拍卖、变卖后的价款超过原告债权数额部分归被告所有，不足部分由被告承担清偿责任。案件受理费人民币11，690元，由被告江某某、叶某某负担。篇二:民间借贷合同中的利率、罚息、违约金问题
民间借贷合同中的利率、罚息、违约金问题
(一)、借款利率
民间借贷,已由以前主要用于临时资金周转,逐步向投资获利转变。因此，实务中对于借款利息的把握至关重要，利率的多少甚至影响到合同的效力，并进而影响公证书的效力。
第一、利率的确定:《合同法》第211条:“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”。最高人民法院于1991年8月颁布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的第6条规定:“民间借贷的利息可适当高于银行利率，但最高不得超过同期银行贷款利率的4倍，超出部分的利息法律不予保护。”根据上述规定实践中可以按以下几种方式计算利率:
1、借贷双方对约定利率的标准发生争议，又不能证明的，可参
照银行同类贷款利率计息 。
2、借贷双方对支付利息没有约定或约定不明确，但是约定还款期限的，在约定还款期限内，借款人不负有支付利息义务。但是，借款人不按还款期限还款的，贷款人要求借款人偿付逾期利息的，应按《若干意见》的规定支付逾期利息。
3、借贷双方对支付利息没有约定或约定不明确，且未约定还款期限的，贷款人催告还款前，或者虽已催告但未要求借款人支付逾期利息的，借款人可以不支付利息。如果经催告后，贷款人要求借款人偿付逾期利息的，应按《若干意见》的规定支付逾期利息。
第二、“银行同类贷款利率”的确定
对“银行同类贷款利率”的确定应以人民银行的公布的正常贷款利率的基准利率(可及时查阅《人民币存贷款基准利率调整表》)为计算标准。因为各个商业银行、信用合作社、小额贷款公司等金融机构的贷款利率时高时低、有高有低，实践中难以准确把握。同时，要注意区分月息与年息的不同。当事人约定利率超过银行同类贷款利率的4倍因违反法律规定，若当事人在诉讼中没有请求调整， 一般法院会主动调整 。
第三、利息的程序真实
民间借贷款利率一般月利率为二分至一角之间，按法律规定均属“高利贷”。但是当事人在合同中往往不约定利率或直接约定无息，借款人在急需用钱的情况下默认出借人的不合法行为，作为
公证员无力审查。但是，我们可以在谈话笔录中尽可能多的履行“高利贷”相关法律风险的告知义务，做到程序合法。
(二)、单利、复利的计算
合同期限内的利息计算涉及到两个方面，即单利和复利。在民间借款合同中，双方当事人会就借款利息的偿还方法和时间做出约定。例如合同中“按月收息，利随本清”的约定。这就要求借款方每过一个月就要还一次利息，这种利息就是单利。如果借款人未能按时偿还该月的利息，那么从利息逾期之日起，就要对这部分逾期的利息加收利息，即复利。依据1999年《人民币利率管理规定》，短期借款的可以按月、按季结息，每月或每季末月20日为结息日;中长期借款按季结息，每季度末月20日为结息日。
单利的计算仅在原有本金上计算利息，对本金所产生的利息不再计算利息。计算利息有三个基本要素:本金、利率和时期。利息的多少与这三个要素成正比关系:本金数量越大，利率越高;存放期越长，则利息越多;反之，利息就越少。银行一般选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为:利息,本金×实际天数×日利率。民间借贷合同中一般是按月结息，期限是不足一个月按一个月结息，但这必须在合同中予以明确，否则，只能以实际借款天数计息。
复利是指合同期限内对逾期利息加收的利息，就是民间借贷中讲利息转为本金再计息的方法，其直接的外在表现就是将利息转化
为本金，然后再对转为本金的利息再计算利息，最终结果是导致在基础贷款额不变的情况下贷款额客观上急剧增加。复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见(试行)第125条规定:“公民之间，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护”;《若干意见》第7条规定:“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第6条(银行同期贷款利率的4倍)的规定的限度时，超出部分的利息不予保护。根据上述法律规定，公民与法人或其他组织间的民间借贷纠纷中的“计复利”问题应直接适用《若干意见》第7条，也就是说出借人在同期贷款利率的4倍内可以计算复利，如果没有明确约定，只能以商业银行通常的计算复利方法计息。
(三)、罚息的计算
罚息是指贷款人未按规定期限归还贷款人贷款,贷款人按与当事人签订的合同对违约人的处罚利息。从性质上讲，罚息是对借款方违约的惩罚。计息以贷款逾期当日其本息合计作为基数。依据《人民币利率管理规定》{银发【1999】77号}和《合同法》第112、207条规定，罚息=上期本息结余×罚息利率×逾期期限或者罚息=本金×罚息利率×逾期期限+累积逾期利息×罚息利率×逾期期限。民间借贷合同中一般存在复利，就其计算方法必须在合同中予以明确，否则，只能以商业银行通常的计算复利方法计
息。
(四)、贷款逾期违约金的计算
贷款逾期违约金既具有惩罚性又具有赔偿性，可以在合同上约定逾期付款的违约金的数额及计算方法，是对借贷双方的违约行为的惩罚性制度，在性质上属于当事人在缔约时约定的违约方向对方承担的民事责任。依据是《民法通则》第112条第2款，以及《合同法》第114条第1款的规定。一般认为它不能与罚息同时适用于借款方。逾期贷款违约金的计算方法应当在合同中约定清楚，未约定或约定不明的按照合同法有关原则来确定。它的计算方法与罚息的计算方法基本相同。民间借贷合同中一般存在违约金的约定，甚至有些贷款人恶意利用还款期限导致对方违约，进而“依法”追究对方的违约责任，并将此作为谋取暴利的手段。他们一般约定较高的违约金，合同签订之时各方在公证员面前维护合同的有效性、合理性，一旦产生违约责任，各方则站在自己的立场想方设法否定违约条款的效力，要求撤销公证书。对此，我们通常对于超出合理范围如约定借款总金额20%以上的违约金的合同条款进行强行限制，如果不奏效，则用黑体字在笔录中进行特别说明和告知，例如告知当事人如果将来双方因违约金多少问题发生争议，可诉请法院解决，其方案是根据《合同法》第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人也可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减
少。”违约金的调整的前提，必须由当事人主动提出请求，法院不能主动调整违约金，是否调整由法院审查决定。但不宜拒办公证，因为目前法律对于违约金的比例或是数额多少为合理或是不合理、或是不合法并无明确规定。
对于合同条款上没有约定或是碍于面子不愿约定违约金条款的。也应当在笔录中告知，例如根据最高人民法院法释(1999)8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》与法释〔2000〕34号关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复，确立了人民法院在审理相关案件中，可以参照中国人民银行规定的金融机构有关计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
(五)、利息、罚息、违约金并存问题
在借款合同约定利息、罚息条款并存或是利息和违约金条款并存均不矛盾。因为两者的性质和使用情况不同，而罚息和违约金均属承担违约责任的一种方式，罚息实质上是违约责任承担的一种方式，根据意思自由、私法自治的原则和《合同法》(合同法第二百零七条规定:“借
款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”)的立法精神，按期还款是借款人的主要义务，借款人违反其基本义务就应承担违约责任。借款合同约定有违约金的，借款人应按约定支付违约金。没有约定违约金的，即除了支付正常的利息外，还应按约定或国家有关规定支付逾期利
息。也就是说，当事人不仅可以索要逾期利息，还可以在合同中约定逾期罚息。利息与违约金是可以并存的，可以同时使用。至于罚息能否和违约金并列计算，笔者认为可以同时约定并计算罚息和违约金，因为两者实质上都是违约金，对于二者相加的违约金数额，不管是高是低，若当事人没有提出调整的，尊重当事人合同意思自治原则，我们不是司法机关也无法律的特别授权，只是合同之外的第三人，和当事人之间是一种平等民事主体身份，还是不主动干预为上策，因为于法无据、于理不通。但是，这并不是说我们无所作为，对于借款合同中借贷双方对逾期还款的责任既约定了罚息，又约定了违约金的，笔者建议可以向当事人提供建议由出借人选择主张逾期利息或者违约金，但同时告知均以不超过四倍利率为限。出借人同时主张逾期利息和违约金，折算后的实际利率没有超出四倍利率的，公证员应当予以认可，超出四倍利率的，应当建议对超出部分予以减少，但债务人明确表示自愿给付，债权人不同意修改的，可以在笔录中告知该条款可能无效，超出部分可能得不到法院的支持，如果当事人仍旧坚持，则可以办理公证。因为根据《安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见》第九条规定 “当事人以约定的违约金低于或者过分高于造成的损失，要求增加或减少的，应当书面提出请求，未经当事人申请，人民法院不得直接调整当事人约定的违约金数额。”由此可见，对于违约金的高低目前宏观的政策还是比较宽的，是最大程度的尊重当事人自由意志的，既
然司法机关都没有直接否定其有效性，不主动进行司法干预，公证处也不宜进行强制干预，还是做好本职工作为妥，当事人自己问题由当事人自己解决、自己承担一切有利亦或是不利的法律后果。篇三:借款合同中既约定利息又约定违约金的处理
借款合同中既约定利息又约定违约金的处理
蒋贤铮
(作者单位:南宁市中级人民法院)
法官在审理借款合同特别是民间借贷合同案件中，常遇到合同当事人在借款合同中约定:借款人支付借款期限内的利息，如不按期支付利息则出借人要计收复利;借款人超过借款期限未归还借款本息则出借人要计付罚息;有的约定借款人既要支付利息又要支付违约金。为准确处理此类案件，需要梳理以下几个法律问题。
一、法律概念上的区分。
1、银行借款合同与民间借贷合同。这是《合同法》规定的两种借款合同类型。两类合同的区别主要有两个方面。
(1)借贷主体不同。银行借款合同是以银行或者其他金融机构为贷款人与以公民、法人和其他组织为借款人之间签订的借款合同，又称为信贷合同或贷款合同。民间借贷合同是指自然人之间签订的借款合同。现行法律禁止企业法人之间签订借款合同。
(2)贷款利率不同。依照《中华人民共和国商业银行法》第三十八条“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下
限，确定贷款利率。”和《合同法》第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。”等强制性或禁止性的规定，银行借款合同中约定的利率超出中国人民银行规定的上限利率的，超出部分应当确认无效，但对中国人民银行规定限度内的利率仍然保护。另外，中国人民银行在1995年6月26日《关于调整各项贷款利率的通知》中规定，固定资产全部按季结息，每季末月的20日为结息日，对不能支付的利息，计收复利。中国人民银行于1999年3月2日公布的《人民币利率管理规定》规定，对短期贷款和中长期贷款，在贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息计收复利。因此中国人民
银行是允许各商业银行在贷款合同中约定，在不违反法定利率上下限规定的限度内收取复利的。
依照《合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”和最高人民法院《借贷案件意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”和第七条“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度
时，超出部分的利息不予保护。”的强制性或禁止性规定，民间借贷合同约定的利息不得超过中国人民银行规定的同类贷款利率的四倍，超过部分不予保护。同时规定民间借贷合同中不得约定复利，否则认定复利约定条款无效。
在此必须强调的是，逾期利息与罚息两个概念之间是有区别的。逾期利息是指中国人民银行规定的，在借款人逾期归还借款本息时支付给贷款人的超期使用资金的利息。罚息是指借款人不按合同约定期限还款的，贷款人向借款人收取的超过正常借款利率的带有一定惩罚性的利息。可见两者的联系是，逾期利息包括借款人应当向贷款人支付的借款期限内的法定利息(包括复息)和逾期归还借款本金的罚息(包括复息)之和。
2、罚息与违约金、损失赔偿金。从上述分析可见，逾期利息包括合同期限内的法定利息和逾期的罚息，其中罚息本身含有惩罚性，所以其计算标准一般要高于银行同期正常贷款利率。违约金是当事人依法定或约定，当事人一方不履行或不完全履行合同约定的义务时，向对方支付一定数量的货币。包括法定违约金和约定违约金两种形式。依照《合同法》第一百一十四条的规定，违约金具有赔偿性和惩罚性。违约金与罚金的联系就在于，借款合同以外的其他商事合同，约定违约金或采用法定违约金时，一般参照中国人民银行规定的逾期贷款利率即罚息计算标准计算违约金数额。可见两者虽具有惩罚功能，且违约金计算标准可以参照罚息的计算标准，但不能因此认为罚息就属于法定违约金。两者
属于不同的民事责任形式，不能划等号。详言之，两者的区别主要在于，罚息在合同当事人守约时就发生效力，而违约金只有在一方违约时才发生效力，是对合同非常态履行的一种约束;利息(罚息)一般在借款合同中由借款人支付给贷款人，而违约金则由违约一方支付给守约一方，并不限定由借款人支付。损害赔偿金是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，依法定或约定所应承担的损失赔偿责任。利息(包括罚息)的性质到底是作为损失赔偿金还是作为法定孳息，法学界与司法界均有争议。从最高人民法院《建设工程施工合同解释》第十八条“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间:(一)建设工程已实际交付的，为交付之日; (二)建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日; (三)建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”的规定精神看，最高人民法院是将利息(包括罚息)作为一种法定孳息来对待的。
二、借款合同中能否约定违约金。借款人在借款合同期限届满不能归还借款的，应当承担违约责任。关于违约责任形式，依照《合同法》总则的规定，合同约定有违约金的，依约支付违约金;合同中没有约定违约金的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。可见现行《合同法》总则并没有对违约金责任形式所适用的合同范围作出限制。在《合同法》分则部分中第十二章借款合同的规定部分，特别是第二百零七条所规定的“借款人未按照
约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”，也没有排除违约金等其他责任承担方式。而且违约金条款属于当事人意思自治范畴，当事人依据私法自治原则同时约定利息或罚息和违约金，应当承认其法律效力。由此见得，违约金和利息(罚息)两种责任形式在借款合同中是并行不矛盾的。违约金和借款合同的性质决定了借款合同中违约金条款是有效的。
篇三:民间借贷合同能否约定违约金
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民间借贷合同能否约定违约金?
《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
对于违约金的数额，根据《合同法》第114条第2款规定，如果当事人以约定的违约金过分高于造成的损失为由向法院或仲裁机构提出减少违约金请求，则法院或仲裁机构应当进行审查，有出借方对实际损失进行举证。
同样根据《审理借贷意见》规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但民间借贷的利率最高不得超过银行同期贷款利
率的4倍。
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范文五：[合同约定违约金过高]约定
[合同约定违约金过高]约定 篇一 : 约定
篇二 : 违约金也缴税
篇三 : 合同违约金也需缴税
合同中往往少不了关于违约的条款。虽然中国法律并未明确违约金的法定比例，但在实务中，约定的违约金数额一般超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，可不予保护。那么如果合同一方违约，支付给另一方的违约金要缴税吗,收取违约金的一方要开具什么凭证，违约方才能入账并在企业所得税前列支呢,
阐述税务问题前，我们把合同粗分为商品销售合同和劳务提供合同两大类，然后再区分是销售方或提供服务方违约，还是采购方或接受服务方违约。因为不同的合同涉及的流转税不同，商品销售合同涉及的是增值税，而劳务提供的合同涉及的是营业税。因此违约方不同，纳税义务也不同。
深中法民五终字第28号
上诉人陈××。
委托代理人张××，广东××律师事务所律师。
被上诉人戚××。
委托代理人周××，北京市××律师事务所深圳分所师。
原审第三人××地产代理有限公司。
法定代表人赖××，董事长。
委托代理人高××，该司职员。
上诉人陈××与被上诉人戚××因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院深罗法民三初字第1865号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明:一、2009年5月21日，戚××与陈××签订一份《二手房买卖合同》，约定，戚××购买陈××所有的位于深圳市××区××路××花园××阁×单元×号房产，价格为人民币2690000元;戚××同意在本合同生效当日向陈××支付定金人民币50000元，在本合同生效后5日内再向陈××支付定金人民币50000元;戚××在2009年6月21日前支付购房首期款至监管银行，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资
料;涉案房产现处于抵押状态，陈××同意于本合同生效之日起36日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，戚××、陈××双方同意将房地产证原件托管替双方监管定金及交楼押金的第三人作为办理过户手续之用，陈××应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予第三人;陈××需赎楼的，在陈××赎出房地产证原件并注销抵押登记及戚××按揭银行出具贷款承诺函之日起3日，戚××、陈××双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续;戚××、陈××双方如任何一方逾期义务超过5日，守约方可解除合同并要求另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任;双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，戚××向陈××交付定金人民币50,000元，5月25日戚××又向陈××支付定金人民币50000元，陈××均向戚××出具了收款收据。6月22日，戚××、陈××签订一份《二手房买卖合同补充协议》，约定，戚××在签订本协议当日再向陈××直接支付定金人民币100000元，陈××于2009年7月3日前赎出房地产证并办理注销抵押登记手续，如陈××未能在约定时间内赎出房地产证并注销抵押是陈××违约，戚××有权追究陈××的违约责任，因陈××赎楼时间的推迟买卖合同中约定的戚××监管首期款的时间也相应顺延。同日，戚××再次向陈××支付定金人民币100000元，陈××亦出具了收款收据。二、2009年5月21日，戚××、陈××及第三人签订《资金托管协议》，陈××根据该协议的约定，将收取戚××的定金人民币50000元托管于原审第三人处，原审第三人收取了该笔定金，并出具收据，至今该笔定金仍在原审第三人处托管。三、合同签
订后，戚××办理了购房首期款的银行监管手续，银行也向戚××出具了《二手楼贷款承诺书》，戚××依约履行了合同义务;但陈××没有按照合同及补充协议的约定在2009年7月3日之前办妥涉案房产的赎楼和注销抵押登记的相关手续，陈××在2009年7月7日才办理完毕上述房产的注销抵押手续。2009年7月8日，陈××即向深圳市房地产权登记中心递交了将该房产出售给案外人伍××的相关材料，要求将涉案房产过户至案外人伍××的名下，因原审法院依法于2009年7月10日查封了该房产，致使陈××的过户手续没有完成。四、2009年5月21日，陈××签署书面的《地址及帐号确认书》，确认在上述合同履行过程中所有相关法律文书及通知以特快专递的形式邮寄送达至深圳市××区××路××花园××阁×单元××号的地址即视为送达本人。2009年7月8日，戚××按上述地址以特快专递向陈××发出履约催告函，称陈××未按合同约定履行义务，属陈××单方违约，要求陈××尽快与戚××联系并协商处理情况，否则因此引起的法律后果由陈××自行承担。陈××承认收到该函件。
戚××在原审中请求法院判令:1、陈××退回已收取戚××定金人民币150000元;2、陈××按合同约定向戚××支付违约金共计538000元;3、陈××承担本案的全部诉讼费用和保全费用。
原审法院认为:戚××与陈××签订的《二手房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，
合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。在合同生效后，戚××按约向陈××支付了定金并履行了合同约定的义务，但陈××在收取定金后，未按照约定履行自己的义务将涉案房产出售给戚××，而是在2009年7月8日即将该房产出售给他人，并向产权登记部门递件办理过户至他人名下的手续，只是由于原审法院的依法查封行为，致使陈××的转让过户行为没有完成，陈××的行为使戚××无法取得该房产的产权，无法实现合约目的，因此陈××的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，戚××有权要求陈××依照合同约定支付违约金，故戚××的该诉讼请求，原审法院予以支持。对于陈××实际收取的定金人民币150000元，因陈××的违约行为致使合同无法继续履行，故戚××要求陈××退还该笔定金的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下:一、陈××在本判决生效之日起十日内向戚××支付违约金人民币538000元。二、陈××在本判决生效之日起十日内向戚××返还定金人民币150000元。如果陈××未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10680元，减半收取5340元，由陈××负担;保全费人民币4020元，由陈××负担。
上诉人陈××不服原审判决，向本院提出上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判:2、驳回戚××的全部诉讼请求;3、戚××承担一、二审全部诉讼费。事实与理由:一、一审法院罔顾事实，对证据的判断与取舍完全按照有利于戚××的原则出发。1、本案之关键证据必然包括戚××是否完全履行了二手房买卖合同的约定。一审判决只能确定戚××仅交付了定金人民币20万，至于应该监管的人民币50万只字未提。因为戚××仅提供了《二手楼交易资金监管协议》，该证据作为戚××提交的关键证据之一经过了法庭质证，但未被法院提及。戚××或第三人根本没有也无法提供戚××”将监管资金以转账方式存入丙方的监管帐户，丙方同时开具银行转帐回单给乙方”的证据，一审法院为达到更好的维护戚××的不当利益的目的，将这一重要证据及履行情况弃之不顾。2、原审判决查明的第四条戚××按双方约定的地指向陈××发出《履约催告函》。陈××并未否认收到有关文件。3、一审法院审理程序不当:陈××确因客观原因不能按时举证与出庭，依法向法院提交了有关申请，但均--被法院驳回没有法律依据;原审开庭过程中因为戚××没能举证说明陈××实际收到定金的金额以及没有提交所谓陈××违约的证据，法院在没有任何书面申请的情况下，决定增加第三人及主动调查取证不符合法律程序。二、一审法院适用法律不当。1、戚××根本没有在合同约定的6月21日将其应由第三方监管的资金付入监管帐号，其已经先构成了根本违约，应承担法律责任，但一审法院却置若罔闻。2、陈××的转让行为根本没有违约。陈××的转让行为是基于戚××的违约行为，实施了先履行抗辩权;其次，陈××本身一直在与戚××协商
处理方案，根本没有违约故意;再次，陈××得到戚××的通知，称陈××构成违约，陈××为了自我保护同时也是为了解决自己资金问题，不想耗时而采取的无奈之举。3、从一审法院认定的事实可以确定戚××仅支付了人民币20万的定金，但判决陈××要承担人民币538000元之巨的违约金明显过高。
戚××戚××口头答辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求法庭驳回陈××的上诉请求。
原审第三人××地产代理有限公司口头答辩称，本案签署的二手房买卖合同合法有效，原审第三人作为居间方在履行居间服务的过程中没有任何过错，全面适当的履行了居间义务。本案中陈××收取了戚××定金200000元，其中50000元托管在原审第三人处。本案在履行买卖合同过程中由于陈××的原因造成交易最终未能完成，应承担相应的法律责任。
本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。
另查明，戚××于2009年6月22日向双方当事人约定的资金监管账户支付了购房首期款500000元，2009年6月26日，戚××取得了银行出具的贷款承诺书，在其本案一审起诉后，银行已退回上述购房首期款。
本院认为，陈××与戚××签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。戚××按照合同约定向陈××支付了定金并交付了购房首期款至监管银行并取得了贷款承诺书。而陈××未能按合同约定在2009年7月3日前办妥涉案房产的注销抵押手续，甚至在2009年7月8日欲将该房产出售给他人，只是由于原审法院的依法查封行为，才使陈××的转让过户手续没有完成。陈××的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。我国《合同法》第一百一十六条规定:”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，戚××有权要求陈××依照合同约定支付违约金，而对于其直接支付给陈××的定金人民币150000元，也有权要求陈××返还。至于陈××另行托管于原审第三人处的定金50000元，因戚××在原审中未向陈××主张，而××地产代理有限公司亦同意退回戚××，本院对此不予处理。关于陈××主张合同约定的购房成交价百分之二十的违约金标准过高，因陈××交付给戚××的定金金额为200000元，而合同约定的违约金金额超过定金金额两倍多，显然过高;另一方面，从本案的履行情况来看，合同约定陈××须于2009年7月3日赎出房产证并办理注销抵押登记手续，而陈××于2009年7月7日办理完涉案房产的注销抵押手续并于2009年7月8日欲将房产过户他人，而戚××于2009年7月10日即申请原审法院查封了涉案房产并提
起了一审诉讼，由此可见，戚××在陈××违约不久即时行使了合同权利，戚××亦没有提交证据证明其因合同解除导致的实际损失，故应酌情对于违约金的金额予以调整，本院酌定陈××应赔偿戚××的违约金金额为人民币230000元。
综上，原审认定事实基本清楚，程序无误，但适用法律不当，本院予以纠正。陈××主张合同约定的违约金标准过高的上诉理由成立，本院予以支持，其他部分没有事实以及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项，《中华人民共和国合同法》第六十条第款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下:
一、维持深圳市罗湖区人民法院深罗法民三初字第1865号民事判决第二项;
二、变更深圳市罗湖区人民法院深罗法民三初字第1865号民事判决第一项为:上诉人陈××于本判决生效之日起十日内向被上诉人戚××支付违约金人民币230000元;
三、驳回戚××的其他诉讼请求。
如果陈××未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币10680元，减半收取人民币5340元，由陈××负担人民币2950元，戚××负担人民币2390元，法院多收的案件受理费人民币5340元，由原审法院退回戚××;二审案件受理费10680元，由陈××负担人民币5900元，戚××负担人民币4780元;保全费人民币4020元，由陈××负担。综上，陈××于本判决生效之日起十日内向戚××支付人民币2190元。
本判决为终审判决。
审判长钟波
审判员俞红
代理审判员聂效
二?一?年五月二十七日
