维多利亚的秘密1
范文一：房地产项目的主题概念策划
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ
２００７．２总第２９２期建筑经济房地经济
房地产项目的主题概念策划
■张伟民
（石家庄信息工程职业学院，河北石家庄０５００３５）
［摘
要］
房地产项目主题概念是房地产产品与品牌的核心内涵。主题概念策划是房地产营销策划的灵魂。本文通过典型案例分析，对房地产项目主题概念及其策划的内涵，以及房地产项目主题概念策划的原则、程序及其支持体系进行了探讨。
［关键词］房地产；主题概念；策划
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｓｕｂｊｅｃｔｃｏｎｃｅｐｔｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｊｅｃｔｉｓｃｏｒｅｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｄｕｃｔａｎｄｂｒａｎｄ．Ｓｕｂｊｅｃｔｃｏｎ－ｃｅｐｔｐｌａｎｎｉｎｇｉｓｓｏｕｌｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｉｎｇｐｌａｎｎｉｎｇ．Ｔｈｒｏｕｇｈｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｔｙｐｉｃａｌｃａｓｅｓ，ｔｈｅｐａｐｅｒｄｉｓｃｕｓｓｅｓｄｅｅｐｌｙｏｎｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｊｅｃｔｓｕｂｊｅｃｔｃｏｎｃｅｐｔ．Ａｎｄｔｈｅｐａｐｅｒａｌｓｏｐｒｏｂｅｓｉｎｔｏｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎ，ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ，ｐｒｏｃｅｓｓａｎｄｓｕｐｐｏｒｔｓｙｓｔｅｍｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｊｅｃｔｓｕｂｊｅｃｔｃｏｎｃｅｐｔｐｌａｎｎｉｎｇ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；ｓｕｂｊｅｃｔｃｏｎｃｅｐｔ；ｐｌａｎｎｉｎｇ［中图分类号］Ｆ４０７．９
［文献标识码］Ｂ
［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００７）０２－００３０－０２
随着我国社会经济的发展，房地产的竞争已从户型、价格、地段、环境之争转到了文化和生活方式之争。近几年的房地产开发实践证明，理念、文化和生活方式等方面，已经成为统帅房地产营销策划的思想精华，它渗透、融合、演绎在房地产开发之中，对于房地产的其他要素，如设计、产品、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用，房地产项目主题策划已成为房地产营销策划的灵魂。
１．２房地产项目主题概念策划的内涵
主题概念策划（简称：主题策划），亦称主题概念设
计，是房地产策划的相当重要的内容，它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心，通过主题策划的贯穿和支持，可以推动房地产项目开发的全面创新。主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念；广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿项目发展始终的“灵魂”。
主题概念策划的内涵１房地产项目主题概念、
１．１
房地产项目主题概念的内涵
所谓房地产项目主题概念，就是指某一识别的内容、涵义和预期形象。主题概念就是房地产产品与品牌的核心内涵。理解房地产项目主题概念，必须把握以下几个要点：
（１）主题概念是一条主线。如果项目是分区分期开发的，那么开发商分区分期所推出的房地产产品就如一颗颗珍珠，项目的主题概念就像一条主线，把这些珍珠串成一条项链，形成一件具有非凡价值的艺术品。
（２）主题概念是一个统领全局的制高点。主题概念是对市场需求、消费群体、竞争对手、楼盘特色、地理位置、人文环境等一系列要素进行整合而成的，它把构成社区的种种要素统领于旗下，构成了一个完整的系统。
（３）主题概念是一个中心或一种包装。整个房地产项目的构成、功能、风格、规范、形象等方面，应通过主题概念进行包装，使其得到合理的、人性化的阐述。因此，开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为，要围绕这一中心完成。
２
２．１
房地产项目主题概念策划的原则
把握趋势性与机遇性
开发商应把握宏观行业市场与微观区域市场发展的
趋势与机遇。有时，微观区域市场发展的趋势会滞后宏观行业市场，这就要求某一区域内房地产主题概念的策划，一方面要根植于买家生活中的根本需求和成长性需求；另一方面要高度重视市场及行业走势，特别要注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。
２．２既立足现实，又具有超前性
主题概念的策划，必须立足于项目或企业自身的资
源优势，既符合实际，又具有超前性。如果不符合项目或企业独特的优势，主题概念一定做不好或者是没有特色；不以自身优势迎合市场，即使主题概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善，甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。从以上两方面考虑，主题概念的设计必须寻求到资源优势和市场机遇的对接点。
３０
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ
房地经济建筑经济２００７．２总第２９２期
２．３符合社会时代的发展，具有可持续性
唯有紧跟时代的步伐，项目才经得起考验。因此，主
一是主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。如果达不到这个要求，宁可舍弃，也不勉强使用。
二是主题概念是否内涵丰富，易于展开，充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小，展开时支持点不够，不利于主题概念的体现与贯彻。
三是主题概念是否符合自身情况，是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。
四是主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求，这是判断主题概念的关键所在。那些不能激起买家购买欲的主题概念，最终会断送项目的前途。
策划主题的提炼与确定很有例如：广州“光大花园”诗情画意，通过寥寥数语，大榕树下的一幅健康人家风景画就呈现在人们面前，视觉冲击力相当强。再如广州奥林匹克花园的体育理念，荔港南湾、华景新城、云景花园、北京兴涛社区的教育社区，现代城的ＳＯＨＯ理念等都是房地产项目主题概念策划的成功范例。
题概念的内涵要有足够的深度、外延要有足够的广度、境界要有足够的高度。主题概念的内涵有足够的深度，才能充分挖掘出源源不绝的题材以吸引买家；主题概念的外延有足够的广度，才能包容社区开发的种种房地产要素；主题概念的境界有足够的高度，才能超越同行和同类，树立唯一性、权威性和排他性。只有这样的主题概念才能符合社会时代的发展需求，具有可持续性。
２．４富于表现力与感染力，具有独特性
项目的主题概念只有富于表现力与感染力，植根于顾
客的心目中，才能成为小区的精神支柱和基准点，才有营销力和生命力。如果是市场上已有的概念，就要在内容上有突破、创新和提高，在表现形式上别具一格，才具有独特性。
３
３．１
房地产项目主题概念策划的程序
市场调查及市场定位
通过房地产市场分析和预测，可以初步了解某区域
房地产市场的供需关系及其影响因素，基本把握该区域房地产客户的主要消费观念及特性，认知房地产市场变化的未来趋势，这是房地产项目主题概念与形象确立的基础，在前期策划时，进行成分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。
４房地产项目主题概念的支持体系
对于提出的任何主题概念，无论其具有多大的诱惑
力与煽动性，都必须为其找到强有力的、可靠的支撑。因此，必须营造一个实现这一主题概念的支持体系。
房地产项目主题概念的支持体系，包括区位、生活方式、社区服务、购买方式等四个主要因素。其中包括价位、建筑风格、社区格局形态、景观设计、环境绿化、物业管理、市政设施等硬件要素；顾客的生活方式、购买方式社区文化（如付款方式）、和治安环境等软件要素。主题概念是项目的灵魂，有了以上这些承载的载体，就搭建了实现这一主题概念的支持体系平台，项目的主题概念就有了实实在在的感觉和认识，项目就有了灵魂，消费者就有了实现理想或联想的舞台，同时也是消费者身份、地位和价值取向的外显，也是企业整体形象的基础和外显。否则，如果没有这种主题概念的支持体系平台，在市场和竞争中，主题概念就是虚无缥缈的，其对项目的作用不是支撑和支持，而是潜在的威胁，这种主题概念只不过是一种包装，经不起时间和实践的检验。因此，一个小区、一个商圈、一片楼盘如果离开了主题概念支持体系，就没有了主题概念，也就没有了灵魂，就等同于无人气、无灵气，当然也无卖点可言。!
３．２主题概念的来源与获取
要进行主题策划，就要寻找主题概念的源头，即主题
概念来源于哪里。这实际上是概念的创意过程，策划主题可从以下几个方面来获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目的对比中挖掘出来；三是从项目自身的内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来；五是从社会经济发展趋势中演绎出来，六是从房地产发展的最新理念中提取出来。
例如，广州在楼盘策划之初，通过两大方面“光大花园”来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视的是什么。反馈回来的是“身体健康”；二是找出项目现状最有价值的方面。经过深入地了解和分析，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十棵５０多年树龄的大榕树。策划人通过思想碰撞与有关。于是，“，身体健康”“生态环境”广州的项目主题就应运而“光大花园”“大榕树下，健康人家”生“风景成为发挥的绝佳题材。。榕树”“光大花园”
［参考文献］
［１］贾士军．房地产项目全程策划［Ｍ］．广州：广州经济
出版社，２００３．
３．３策划主题的提炼与确定
主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定，实
［２］周帆．当代房地产策划方案解读［Ｍ］．广州：广东经
济出版社，２００３．
际上是概念创意的论证过程。在提炼与确定主题概念的时候，应着重考虑以下几个问题。
［３］祖立广．房地产营销策划［Ｍ］．北京：机械工业出版
社，２００５．
（编辑刘芳）
３１
范文二：房地产项目构思的概念与特征
房地产项目构思的概念与特征
一、房地产项目构思的概念
项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性地探索过程,是项目策划的基础和首要步骤,其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏,不仅直接影响到整个项目策划的成败,而且关系到项目策划过程的繁简、工作量的大小等。
任何项目都从构思开始,项目构思常常来自于项目的上层系统:即国家、部门、企业等:的现存需求、战略、问题和可能性。根据不同的房地产项目和不同的项目参与者,房地产项目的起因不同,在通常情况下,项目起因于:
1、项目上层系统通过市场研究发现的新的投资机会和投资领域,如潜在的庞大的房地产市场需求,房地产企业为适应房地产市场结构的变化而进行投资结构的改善、生产经营范围的扩大、新技术的采用等;
2、项目上层系统通过市场研究发现战略,如目前为了解决城市中低收入居民住房困难问题,国家实施了经济适用房的建设战略,为解决城市低收入居民住房问题,实施了廉租房建设的发展战略等;
3、上层系统运行过程中存在一定的困难和问题,如在全面实施住房商品化购买的体制下,由于城市居民收入的不均衡性,且收入差距较大,应采取多层次
的住房供应体系,从而形成了不同房地产项目的构思,等等。
二、房地产项目构思的特征
房地产项目构思是房地产前期策划的主要内容之一,是以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种构思方式,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。因此,房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别,具有独特的项目构思特征,其特征如下:
1、地域性。
1) 要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国,由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大,进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。
2:要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看,房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况,以及市场的消费倾向等。
3:要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。
2、前瞻性。房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年,多则五六年,甚至更长,如果没有
超前的眼光和预见能力,就会造成投入较大而产出较小,给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力,表现在:
1:项目的可行性研究阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;
2:投资分析与决策阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;
3:规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段;
4:营销推广阶段,要准确预测未来市场的变化趋势,为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。
3、市场性。房地产项目构思要适应市场的需求,主要表现在:
1:房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子,就建造什么房子;
2:房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了,房地产项目构思的思路、定位方式也要变;
3:房地产项目构思要在现有市场的基础上,造就市场,创造市场。
4、创新性。房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新,首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念与主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性,但运用在不同的场合、不同的地方,其所产生的效果也不一样,这需要通过构思实践来创新。
5、可操作性。房地产项目构思的可操作性特征要求:
1: 在实际市场环境中,项目具有市场条件的可操作性;
2:在具体的实施上有可操作的方法;
3:构思方案要易于操作、容易实施。但是,在实际的房地产项目实施过程中,经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力,形成空洞的“纸上谈兵”项目构思
6、多样性。在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学、最合理、最具操作性的一种,同时,房地产项目构思方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地
产市场环境的变化,不断对构思方案进行调整和变动,以保证构思方案对实现的
最佳适应状态。
范文三：房地产的概念
一、房地产的概念
1、 房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
1） 土地
2） 建筑物及地上附着物
3） 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、 房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；
b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a) 二者属性不同；
b) 二者增值规律不同；
c) 权属性质不同；
d) 二者价格构成不同。
3、 商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
二、商业地产的类型
1、商业物业分类表
2、房屋建筑结构分类
范文四：房地产项目概念设计
房地产项目概念设计
第二篇 建筑设计篇
建筑设计篇包含的内容
?第一章、住宅的套型设计
?第二章、住宅的套型组合平面形式
?第三章、住宅的立面设计
?第四章、住宅的剖面设计
?第五章、住宅相关技术简述
第一章、住宅的套型设计
第一节、相关概念
第二节、套型设计的依据、原则和标准
第三节、套内各功能用房的设计要点
第四节、套型公共部分设计要点
第一节、相关概念
?住宅：（《住宅设计规范》定义）供家庭居住使用的建筑。
?《建筑设计资料集》则定义为：供家庭日常居住使用的建筑物，是人们为满足家庭生活需要，利用自己掌握的物质技术手段创造的人造环境。
?多层住宅：《住宅设计规范》规定一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，
?高层住宅:十层以上为高层住宅。
?独立住宅：指每户自己一栋享有独立的室外空间的住宅，户与户之间是相对独立的，形成自己的院落空间。
?集合住宅：相对于独立住宅的居住概念，许多住户生活在一栋或多栋房屋内，享有共同的室外空间。
多层住宅
高层住宅
独立住宅
?单元住宅：由多个单元组成的住宅，每个单元都设有楼梯间作为每户的垂直交通系统 ?点式住宅：数户围绕一个垂直交通系统的单元独立住宅。
?跃层住宅：《住宅设计规范》规定套内空间跨跃两楼层及以上的住宅
单元住宅
点式住宅
跃层住宅
?复式住宅：一种充分利用建筑空间的小面积住宅形式，根据人们对家居空间的不同高度使用要求，巧妙设置夹层形成的住宅称之为复式住宅。
?套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
?在《住宅设计规范》中还有一些概念，定义了住宅中的不同部分。
复式住宅
第二节、套型设计的依据、原则和标准
按照“每户一套住宅”的标准，要求每户应该有自己的起居室、卧室、厨房、餐厅、卫生间等房间，满足住户基本家居要求。
（1）套型设计的依据
?a 家庭规模
?b 家庭类型
?c 生理特征
a 家庭规模
主要表现家庭人口的数量，对套内的面积和居室的数量有直接的影响。一般包括户均人口数和家庭户规模的比例两个方面的内容。
户均人口数是一个国家、城市、区域研究人口问题的重要指标之一，是确定居住区人口规模的指标之一。随着社会经济的发展，传统居住模式发生改变，同时城市化进程加快，人们的居住条件得到改善以及许多国家逐渐进入老龄化社会，还包括人们观念的改变，户均人口数逐步呈现降低的趋势。我国居住区设计一般按照每户3.5人考虑，据统计现在每户都达不到3，美国在2000年户均人口数是2.32（预测）。户均人口数影响了套型的规模，也影响了住户的数量。
家庭规模比例是指各种规模家庭在家庭总数所占的比例，关系到不同住宅套型的比例。 孤身家庭：包括老人和成年单身的家庭，近年来呈现上升的趋势。
二口户（夫妻户为主）：包括老年夫妻和年轻夫妇，由于社会老龄化和生活观念的影响，二口户也呈现上升的趋势。
三口户和四口户：属于核心家庭，在我国所占的比例最大。基本上是夫妻二人和一个孩子或两个孩子或一个孩子和一个孤身老人构成。
五口户以上的家庭在当今社会中受观念的改变，现在较少。
b 家庭类型 (家庭模式图)
根据家庭规模可以看出家庭的类型：
?孤身家庭：孤身老人或单身年轻人
?夫妻家庭：夫妻二人
?核心家庭：夫妻二人和孩子
?老人家庭：夫妻二人和老人或夫妻二人和孩子和老人
?复合家庭：孩子、夫妻二人、老年夫妻二人
?c 生理特征
?指不同年龄段的人，有不同的生理习惯和生理特征，对住宅套型有不同的要求，一般年龄标准是：0-1岁为婴儿阶段，1-3岁为幼儿阶段，6岁以下为儿童阶段，6-18岁为小学、中学阶段，18-60岁为成年人阶段，60岁以上为老人阶段。住宅套型根据家庭类型考虑不同年龄段人的生理特征设计的。
（2）套型设计的原则
a 年龄分室
b 性别分室
c 行为分室
d 功能分室
a 年龄分室
指家庭子女到一定年龄后应自己独居一室，中国城市小康住宅标准建议理想目标是子女6岁后就应和父母分室，最低目标也是到8岁和父母分室。日本是6岁，日本为鼓励子女的独立性诱导在满4岁时和父母分室。年龄分室越早，儿童的独立性越强，对住宅的要求的标准就越高。
b 性别分室
中国城市小康住宅标准建议子女在12岁以上应该性别分室，即不同性别的子女不能同室。
c 行为分室
根据居住行为的要求进行功能分室，不同居住行为要求不同的空间。一般来说居住行为主要分成四类：个人私属生活行为、社会生活行为、家务行为、生理卫生行为四部分。
个人私属生活行为主要指私人就寝、私人衣物储藏、个人学习行为等。这就要求提供不同的卧室、储藏室、书房等房间。社会生活行为主要指家庭成员起居、团聚、会客、娱乐、就餐、接送客人出入等行为。这就要求提供起居室、活动室、餐厅、门厅等房间。
家务行为主要包括做饭、洗衣、缝纫等行为，要求提供厨房、家政空间等。
生理卫生行为主要指洗浴、便溺、洗漱等，要求提供卫生间。
d 功能分室
公私分离：私有功能空间和公用功能空间分离，一般将公用功能空间放在户型的入口附近，私有空间放在里面，形成明确的内外、闹静功能分区。在两个功能分区之间一般形成过渡空间，卫生间位于两个区之间。
食寝分离：要求睡眠行为和就餐行为分室进行，这也是小康居住最低目标中的功能分室标准。 居寝分离：要求起居行为和居住行为分室进行，为小康居住一般目标的功能分室标准。
起居进餐和就寝分离：要求起居、就餐、就寝都达到分室，形成许多双厅的住宅，有专门的餐厅，这也是小康居住理想目标的功能分室标准。
洁污分离：套型内厨房、卫生间是产生垃圾及污秽物的场所，厨房应靠近出入口，和其它洁净的房间相分开，卫生间也不要面向起居室，入口应形成一定的换鞋区等做到洁污分离。
（3）套型设计的面积标准
①《住宅设计规范》规定了普通住宅的套型分类，分四类（使用面积是指房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。）
②城市示范小区设计要求的套型建议标准
③《住宅设计规范》也规定了各个房间的最小使用面积
双人卧室最小10平方米，单人卧室最小6平方米，兼起居的卧室12平方米，起居室应大于12平方米，暗厅不应超过10平方米。一类和二类住宅的厨房为4平方米； 三类和四类住宅的厨房为5平方米；卫生间能布置3件器具，使用面积不低于3平方米，第四类住宅应设两个卫生间。
④城市示范小区设计要求的各个功能空间使用面积标准
主卧室为12-16平方米，双人次卧室为12-14平方米，单人卧室8-10平方米，起居室为18-25平方米。餐厅不小于8平方米，厨房不小于6平方米，卫生间4-6平方米，门厅2-3平方米，工作室6-8平方米。
第三节 套内各功能用房的设计要点
住宅套内包含以下功能空间：过厅过道、起居室、卧室、书房、生活阳台、厨房、餐厅、卫生间、储藏、服务阳台等，功能关系图如图：
(住宅功能空间示意)
(内部功能分区示意)
（1）主卧室
①特点：主卧室一般为夫妻卧室，可以考虑带婴幼儿同住；为套内主要卧室，供家庭实际中心人物居住；是套内最主要的、最恒定的空间；要求私密性好，采光、通风、隔声都要好，一般布置在南向；卧室之间不应穿越。
②行为分区和家具布置
睡眠区：主要家具为双人床和婴幼儿床（带一婴幼儿时）。
双人床的布置应该三面临空，方便上下床；每面距墙或其它物品不应小于500米mm ；设计时应充分考虑床沿内墙布置的方便性；睡眠区宜布置在卧室内视域较暗的部分，床头不要对着窗，以免受风，也不要面对着窗，影响睡眠质量；睡眠区应布置在主卧室靠内的位置，考虑私密性。 读写区：一般布置书桌，在没有独立书房的套型内在卧室内一般都布置。书桌的大小一方面满足阅读、书写的要求，一方面满足卧室内的空间要求，读写区的位置应考虑采光口的位置和光源方向，力求白天得到较好的照明。
储存区：卧室内一般都要考虑储存衣物的空间，较大的主卧室应设置更衣室。一般在卧室内设置衣柜，根据主卧室的具体空间特征沿墙布置。
（2）卧室
①特点：一般考虑为单人卧室，也可以考虑双人卧室，二者在最低面积指标上会不同，相对于主卧室而言处于次要地位，可供老人、成年人、少年人、儿童居住。针对不同年龄的人居住室内布置会有所偏差，如为老人考虑的卧室应争取好的日照条件，特别是北方冬季，老人在家里时间较长，日照很重要，应充分考虑老人休息时间较多，并要方便和家里人联系。未成年人的卧室应满足其心理要求，布置应灵活一些，色彩活泼一些。一般卧室也要满足日照、通风、朝向的要求。
②行为分区和家具布置：也分为睡眠区、读写区和储存区，睡眠区的家具可为单人床，为老人考虑的卧室应考虑会客区，布置沙发、茶几等，卧室内也应考虑留出摆放电视的空间，要求有电视柜
（3）起居室
①特点：起居室主要用于家庭团聚、观看电视、会客等活动。也有将家居行为和会客行为分别布置的；起居室空间是家庭活动的中心，也是套型内家庭和外界交流共同的空间，在套型中位置比较重要，是各类房间的转换中心；应该有好的朝向，最好为南朝向，通风、采光都要较好；起居室的门洞布置应综合考虑使用要求，减少直接开向起居室的门的数量，最好形成袋状空间，布置家具的墙面直线长度不小于3米；空间视野要好，一般和阳台相连；起居室可以和餐厅、过道相连，可以穿套进入其它房间。
②行为分区和家具布置：
起居室主要行为为团聚、看电视、会客、活动等，家具包括沙发、茶几、电视柜以及其它单件家具如花架、椅凳、躺椅或者健身器械（单独有活动室的除外）。
沙发、电视家具一般沿墙布置，有直线式的布置和转角式布置两种，一般根据起居室的形状确定。
沙发的区域一般布置沙发、茶几、角几、花架等，人们可以围坐，进行聊天、看电视等活动。电视的区域一般布置电视柜、家用电器等，人们收看电视时一般要求要有良好的视距，距离为电视荧光屏对角线长度的五倍，这就要求电视柜要合理布置，也要求起居室空间要有合理的宽度。
（4）工作室（书房）
①特点：书房是家庭工作学习的房间，空间和家具布置应满足这种行为；没有条件设书房的套型，应在起居室或卧室内设置学习的空间；采光、通风要良好；在套型内位置应相对隐蔽，避免闹的活动对它的干扰；soho 家庭的书房的朝向要好，满足主人在家工作的要求，面积也要大一些。
②行为分区和家具布置：主要的行为是阅读、学习和工作，家具主要是书桌、书架、工作台；书桌和工作台尽量靠近窗户，书柜应沿墙布置，方便取用。
（5）餐厅
①特点：满足家庭就餐的空间；和厨房要有紧密的联系，有时和厨房一起形成DK 式空间，也可以和起居式合在一起形成DL 空间；空间要摆下固定的餐桌；在没有独立式餐厅的套型内可以考虑在厨房、起居室、过道内进餐，可以采用活动餐桌的形式，要求这些房间要有独立的墙面和空间满足就餐行为；在套型内餐厅是和起居室、过道等空间联系在一起的。
②行为分区和家具布置：主要的行为就是就餐，有时也有做家务、儿童学习、休闲等行为，主要家具为餐桌、餐柜，有时有吧台。
（6）厨房
①特点：厨房是家庭内的必需空间，主要从事炊食活动；保证使用者的私密性和安全性；环境应卫生、洁净，防止空气污染，防止渗漏，妥善处理垃圾污物；要求和餐厅（就餐空间）、服务阳台、储藏等空间有直接的联系；厨房应靠近户门，这样可以方便购物入内和清除垃圾，在流线上避免经过私密区或经过起居室达到厨房，不利于洁污分流；要有直接的采光、通风，对朝向要求不高；厨房需要考虑设备、管道、通风等方面要求，涉及到建筑、结构、设备（给排水、供暖、热水、通风 、电气）等多专业配合；设备和设施涉及到模数协调原则，便于安装和有效利用空间；要满足人体工效学的要求，方便操作，使用舒适。
②炊事行为与厨房设备配置
厨房工作三角形：是指厨房内的冰箱、灶台、洗涤池三点连成的三角形，用来表示人们在炊事行为中的走动方式。这三点安排的是否得当，影响人们操作的舒适性和便捷性，国际有关研究认为厨房工作三角形三边之和应为3.6米—6米。
③ 厨房最小尺寸和家具设备尺寸
厨房的尺寸：规范规定单排布置设备的厨房净宽不应小于1.5米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.9米。
规范规定厨房最小面积在一类和二类住宅中为4平方米，三类和四类住宅为5平方米。 小康住宅和示范住宅标准适当放宽。
厨房设备尺寸：
长度：操作台的净长度不少于2.1米，布置燃气灶、洗涤池、一定的操作台案长度。
高度：操作台的高度一般为800-900mm ，上部吊柜的高度可根据人体高度做到取物方便，避免碰头等。排油烟机距灶眼一般为700mm 高。
宽度：操作台的宽度为500-600mm 。
冰箱的尺寸一般按照600x600mm 考虑。
④厨房设施技术设计要点
通风技术：在烹饪的过程中排除大量的气体，应控制其排向厨房或其它房间的气体量，气体应最快、最大量排到室外去。通风方式：一种是自然通风，通过开启窗扇的窗户排到室外，北方的冬季不易开启窗扇；一种是通过垂直的竖向通风道排除，排风机的风口直接连接通风道排除，排油烟机应靠近排风道；还有一种是利用水平的排风道排除，由于下层厨房排除的油烟对上面住宅有干扰，一般管理好的小区不许采用这种形式。
垃圾处理：每天厨房都会产生大量的垃圾，一般采用塑料袋封扎的方式。规范规定住宅不宜设置垃圾管道，当设置垃圾管道时不应紧邻卧室、起居室布置，多层住宅的垃圾管道的净尺寸不小于400x400mm 。
上下水管道技术：厨房的竖向管道应布置在一角，应和洗涤池有直接的连接，并应方便读表；装修后暗装的应注意维修要方便；另外厨房地面、墙面应做好防水处理，特别是竖管在楼板处的防水，一般采用套管处理。
?采光、照明、电器：住宅设计规范要求厨房直接对外通风、采光。
?厨房是照度要求比较高的地方，洗、切、烹饪都需要较高的照明，一般是整体照明和局部照明相结合。
?厨房内电器越来越多，在设置中对于插座的数量、位置、高度、插口的形式都有较高要求。 ?燃气：城市住宅主要通过管道输送燃气，管道的位置、读表的方便性以及安全性对厨房设计都至关重要。
?供热水：高档小区提供热水，通过管道进入厨房或卫生间，目前大多数住宅还是通过电热水器和燃气热水器提供热水，一般放在厨房或卫生间内，对于燃气热水器应保证安全。
（7）卫生间 ① 特征：住宅内卫生间是供住户家庭卫生使用的专用空间，是体现一个家庭和社会生活水平的空间，卫生间已经成为追求身体健康、享受家庭生活和锻炼身体的场所；一般满足洗漱、化妆、洗浴、便溺等功能外，还要满足洗衣等家务活动、锻炼身体、娱乐的功能；卫生间一般布置在公用空间和私密空间过渡的位置，既要方便人们使用，又要放在相对隐蔽的地方，往往靠近卧室，并减少对起居室干扰。卫生间的门不要正对起居室，也不要开向厨房；三个以上卧室的套型可以考虑两个卫生间，其中一个作为主卧室的专用卫生间；对于两代居住宅，老人卧室最好有专门的卫生间；卫生间应保证通风换气的通畅；规范规定卫生间不应直接布置在卧室、起居室、厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室、厨房的上层，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
② 卫生行为和设备、设施配置.
便器：有蹲式和坐式，目前家庭常采用坐式。坐便器一般为650x340x390-450，便器下穿越楼板在下层空间连接到竖管，影响下层住户。
洗浴器：淋浴或盆浴，或两者都有，一般卫生间应考虑设置浴盆的空间，浴盆常见的尺寸是750x1500x340-400..
洗面盆与化妆台：为必须设置的设施，一般将台柜、侧柜、镜子、化妆台、局部照明、剃须等结合一起考虑。
③ 卫生间的面积
住宅设计规范考虑3件洁具应大于3平方米，两件洁具为2-2.5平方米，一件为1.2平方米，（家庭总的应满足3件洁具）。小康示范小区规划设计导则规定为4-6平方米，以上面积均不含风道、管道井的面积.
④ 通风技术和管道布置
通风换气：卫生间必须通风换气，有条件的利用自然通风，无条件的利用竖向通风道，采用机械排风设施。
管道安装：卫生间管道较多，尽量暗装，可设置管道井，便于检修，设计时应充分考虑管道对空间的影响。
（8）阳台
包括生活阳台和服务阳台，生活阳台一般和主卧室、起居室相连，服务阳台一般和厨房相连；北方住宅一般将阳台进行封闭，生活阳台成为卧室或起居室空间的一部分，安排一些健身、休闲等功能，服务阳台成为厨房空间的一部分，人们往往习惯将厨房的灶台移致阳台，阳台也是家庭杂物或者食品储藏的一部分；没有封闭的阳台则成为人们休闲、瞭望的空间；阳台的进深目前常采用1.2米-1.5米，阳台栏板或栏杆的高度多层为1.05米，高层为1.1米；采用栏杆的阳台，栏杆的垂直间距净距不大于0.11米，不应采用水平栏杆；阳台应设晾晒衣物的设施。
（9）储藏空间
有条件的套型内应有储藏空间，卫生间、厨房都可安排专用储物空间，力求降低房间内的家具系数（家具所占的面积占空间使用面积的比率），如果没有条件设置储藏室，有些房间应该考虑放置家具或设置壁橱后实际的使用面积。住宅设计规范规定吊柜净高不应小于0.40米，壁柜净深不宜小于0.5米，设在底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施。
（10）套内公共空间
① 入口过渡空间
一般入口设有过渡空间，是外部空间进入套型内的转换空间，供人们完成心理转换，进行换鞋、更衣、放置雨具等活动。住宅设计规范规定套内入口过道净宽不宜小于1.2米。
② 过道
在套型设计中应尽量减少非必要的过道交通面积，提高使用效率；空间内尽量不要出现内走廊，应将过道适当和其它空间合用，如将走道的空间结合起居室内，起居时会感觉很大。住宅设计规范规定通往卧室、起居室的过道净宽不应低于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米，过道拐弯处的尺寸便于搬运家具。
③ 套内楼梯间
当采用复式或跃层的住宅需要设置楼梯间，楼梯间的位置既要方便上下，又不要对其他空间产生影响。套内楼梯间一般坡度较大，不宜做成封闭式的。住宅设计规范规定，套内楼梯的梯段净宽，一面临空时不应小于0.75，两侧有墙时不应小于0.9，套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22，高度不应大于0.20，扇形踏步围角距扶手边0.25米处，宽度不应小于0.22米。
第四节 套型公共部分设计要点
（1）公共楼梯与走廊
公共楼梯与走廊在住宅中主要满足行走、搬运家具、救护、疏散等要求。楼梯是垂直交通空间，走廊是水平交通空间，将各个套型按照一定方式组织起来。另外楼梯和走廊也起到交往空间的功能。
多层住宅的楼梯间应有自然通风和采光，梯间的位置应靠近外墙。高层住宅的疏散楼梯可以不靠近外墙，但要考虑机械送风和排烟（高层内的楼梯间设置见《高层建筑设计防火规范》）。在住宅中楼梯间和走廊的面积在满足规范的前提下应控制在一定的范围内，保证住户分摊的公共面积最小，相对套内使用面积最大。
住宅设计规范对楼梯和走廊等公共部分作了以下规定：
①楼梯间设计应符合现行标准《建筑设计防火规范》的有关规定。
②楼梯段净宽不应小于1.1米。（楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离）
③ 楼梯踏步宽度不应小于0.26m ，踏步高度不应大于0.175m 。扶手高度不应小于0.90m 。楼梯
水平栏杆长度大于0.50m 时，其扶手高度不应小于1.05m 。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m 。
④楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m 。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m 。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m 。
⑤楼梯井净宽大于0.11m 时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
⑥七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m 以上的住宅必须设置电梯。
⑦外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1.05m ，中高层、高层住宅不应低于1.10m ，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0.11m 。
（2）电梯
电梯一般用于高层住宅内，一般规定当套型入口处的高度比室外高16米时，就应设置电梯。 规范规定11层以下一般设置一部电梯，12层（包括12层）以上应设置两部以上的电梯。高层部分的消防电梯应满足《高层建筑设计防火规范》。
（3）住宅入口空间
① 套型入口空间：是指从楼梯间或走廊到达套型入口处的缓冲空间。由于套型面积的限制，范围比较模糊，在楼梯间式的套型组合中体现不明显，楼梯间加短走廊式的套型组合中和外廊式的布局中应用较多，其本身起到功能转换的作用。套型入口空间对于每个楼层的住户交往、保障私密性都起到很大的作用。
② 室外入口空间：是指从室外到达楼梯间之间的门厅、门廊等空间，是由室外公共空间进入私密空间的半公共性空间。包括室外和室内两个部分，即门里门外。室内部分一般有专门的门厅，有时利用楼梯间下部（北入口北楼梯的单元）。前者比较宽敞，便于交往，可布置牛奶箱、书报箱，缺点是分摊面积较大，相应提高了套型标准；后者从楼梯间下部入口，高度较低，还要布置台阶和电气、采暖设施，空间较为局促，不便交往，牛奶箱、书报箱一般也布置在室外。室外部分是由入口台阶和雨棚上下围合的过渡空间，有时可扩大形成一个单元的小的活动场地，布置绿化、铺地、座椅，人们可以聊天、作家务，促进邻里关系，是积极的空间。
（4）其它公共设施
包括集中的管道井、信报箱、牛奶箱等。管道井一般布置在楼梯间内，便于检修和计量。信报箱根据门厅的类型放在室内或室外，方便取送。
第二章、 住宅的套型组合平面形式
1、 单元式
2、 点式
3、 走廊式
4、 越层式
5、 复式
第三章、住宅的立面设计
第一节 住宅立面形式特点、设计原则
第二节 住宅立面的设计方法
第三节 多层住宅立面的风格
第一节 住宅立面形式特点、设计原则
（1）住宅立面的形式特点
①住宅的功能是以每户为一个完整的功能单元，最后组合叠加的，每户中的各个房间都要求
采光，通风，影响了立面形式的表达，立面的窗户较多，比较有规律性，开窗大小都一样，形成了和其它类型建筑不同的立面特点。相应的住宅立面创作的余地较窄。
② 住宅是城市中建设量最大的建筑类型，在城市中往往是其它类型建筑的“底”、“背景”，也往往最能反映城市的形象、风格、特点。
③ 住宅和人们日常的生活最为接近，应反映人们的日常生活习惯、习俗、审美要求，同时也应最为精致。
（2）住宅立面的设计原则
①功能性原则
满足建筑功能是首要条件，不能因为追求立面的变化，影响内部房间的使用。
②整体性的原则
住宅的立面应完整、统一，不能为了追求变化而变化，一栋楼的立面要统一，一个小区的立面也要统一。
③美学原则
体形
变化与韵律
凹凸
④文化性原则
⑤技术性原则
第二节 住宅立面的设计方法
（1）住宅立面设计的整体性设计方法
① 整体意象
② 体量
③ 比例、尺度
（2）住宅主要部件的设计表达
① 窗
② 阳台
③ 楼梯间与入口
④ 空调板、落水管
⑤ 屋顶
（3）住宅立面材料和材质的设计表达
① 墙砖
② 涂料
③ 金属材料
（4）住宅立面色彩的色彩表达
色彩的色相、明度、亮度的组合和变化创造了丰富的色彩空间，也是建筑的表现手法之一，建筑师也越来越重视色彩在建筑的应用，不再创造灰的、白的形象，而是可以营造色彩的世界。
第三节 多层住宅立面的风格
第四章、住宅的剖面设计
(1)层高尺寸与剖面构造
我国住宅层高的确定主要考虑三方面因素，一是结构形式，如是砖混结构还是框架结构或框剪
结构等；二是经济条件因素；三是人体工程学的原理来确定。层高的确定结合这三种因素，一般砖混结构的住宅层高2.8米，框架结构的住宅考虑有框架梁一般可达到3.0米以上。
② 建筑各部分的剖面构造
住宅设计中建筑剖面的构造反映了结构关系、各部分的使用特点，重点有以下几个建筑部位的剖面需要了解与掌握。
门：
门洞口为2100高，除阳台门直接顶在圈梁上，其它门均在过梁下。
窗：
外窗顶在圈梁下，一般窗高1500mm 。现在又出现了飘窗及凸窗两种形式。
阳台：
阳台主要有生活阳台—南阳台和服务阳台—北阳台。南阳台为加大采光面积，多降低高度，可做到600左右。北阳台栏板1100。由于南北方的差异，北方阳台目前多做保温，保温又分内保温与外保温两种形式。
楼梯：
楼梯剖面主要注意三点：一是入口高度，一层的两跑梯段做成不等跑，一跑踢蹬多形成了入口高度；二是单元门口上过梁高度不能影响开门的高度；三是楼梯间的开窗位置要考虑建筑每层圈梁的关系。
第五章、住宅相关技术
第一节 建筑给排水
第二节 建筑电气
第三节 建筑采暖
第四节 建筑防火
第五节 建筑节能
第一节 建筑给排水
?住宅建筑给、排水包括室内给水系统和室内排水系统两部分。
?住宅室内给水系统包括生活给水系统和消防给水系统。
?室内给水系统是将市政管网的水输送到室内的各种配水龙头和消防设备等用水点。六层以下的纯住宅一般只有生活给水系统，带网点的六层住宅的网点部分以及超过六层的住宅应包括生活给水系统和消防给水系统，消火栓只布置在公共部分。
?一个完整的给水系统包括：水源，加压泵房、管道、用水点等几部分组成，水表的安装应考虑计量和查表，目前要求都放在公共部位。
?住宅室内排水系统要求将生活过程中产生的污水迅速安全的排到室外，同时还应防止污水中的气体进入室内。
?排水系统一般由下列部分组成：卫生器具、器具排水管、有一定坡度的横支管、立管、地下排水总干管、到室外的排水管、通气系统（出屋面）。
?在对厨房和卫生间布置时应充分考虑器具的布置以及管道对空间的影响。
第二节 建筑电气
建筑电气是建筑的组成部分，也是住宅正常运行的基本设备。人们习惯性的将住宅的电气分为强电系统和弱电系统两类。
?强电系统一般包括照明用电以及插座用电，在水平层通过混凝土楼板内联系到各个房间，每户一般在入口处有配电箱；在垂直方向多层住宅通过墙体穿管到达各户，底层一般有总的配电箱
和计量表，高层可以通过垂直的强电井到达各户，每层或者数层有配电箱，方便计量，一般高层住宅在底层或地下层有配电室。
?弱电部分包括电话线、有线广播、监控、网线、闭路电视等，联系方式和强电相同。 ?对于住宅电气部分还包括建筑物的防雷设计，屋顶的避雷设施通过导线连到建筑的基础上和大地接触。
?对于高层住宅电气还包括火灾报警和消防联动。应该有火灾探测器（烟感、温感、火焰探测和气感）、火灾应急广播和消防专用电话。应该在一层或地下设有消防控制室，消防联动对象包括：消火栓、喷淋、防排烟设施、防火卷帘、防火门、消防电梯等。各部分的应急照明启动。
第三节 建筑采暖
?一般北方住宅冬季集中采暖，冬季室内温度要达到16-18度。采暖系统一般由热源、热媒管道和散热设备三个环节组成。
?常用的集中采暖热源有热电厂、锅炉房等，热媒包括热水和蒸汽，住宅一般采用热水作为热媒，散热设备指散热器或者热水地板辐射采暖（地热）两类。
?目前采暖采用集中在公共部分设置管道井，分户计量。
第四节 建筑防火
?防火是建筑专业考虑的比较重要的设计内容。
?一般多层住宅遵循的规范是《建筑设计防火规范》，多层民用建筑的耐火等级根据建筑物的层数、长度和面积一般分成四级，多层住宅一般为二级。
?高层住宅应遵循的规范是《高层民用建筑设计防火规范》，高层建筑的耐火等级分成两级，高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅为一类，十至十八层的普通住宅为二类。一类高层的耐火等级应为一级，二类高层不低于二级，裙房不低于二级，地下室应为一级。
?具体的内容可以见规范，对各部分有详细的阐述，是建筑设计必须遵循的强制性内容。
?据相关资料显示，目前建筑能耗已占我国能源消耗总量的25%左右，建筑节能已经成为社会关注的焦点问题，节能成为建筑技术的关键。
?《建筑节能“九五”计划和2010年规划》的采暖居住建筑的节能目标如下：
?第一阶段（1996年之前）在1980-1981年基础上节能30%。
?第二阶段（1996-2005年之前）在第一阶段的基础上再节能30%。
?第三阶段（2005年之后）在第二阶段的基础上再节能30%。
?建筑节能主要通过减少建筑物冬季失热量和夏季得热量来实现的。节能工作的主要部分在维护结构，建筑维护结构主要指墙体、屋顶、门、窗、地板、地面等，通过这些部位的设计达到节能效果。
主要途径和措施是：
外墙——选择导热系数小的外墙材料，防止热桥，减少外墙的表面积，北方外门应设门斗等。 门窗——改善门窗的绝热性能，在玻璃之间形成密闭空气层；提高玻璃和窗框、窗框和墙体之间的密闭性；窗框材料的导热系数要小，内部有绝热材料；控制窗墙面积比：北面≤25%，东西≤30% 南面≤35%。
屋顶——提高保温层厚度，南方隔热平屋顶作种植屋顶、蓄水屋顶和架空屋顶等。
11
范文五：房地产项目类型基础概念
房地产项目类型基础概念
传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。
别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；
公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；
普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。
随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。
Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。
项目类型的新界定
别
Townhouse
板塔
公寓、普通住宅、经济适用房
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——
别墅的概念：
别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。
因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。
概念延伸：城市别墅
近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
Townhouse的基本解读-1
原始的Townhouse概念：
TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。
北京的Townhouse缘起：
别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。
公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子：
新户型的市场接受性；
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用；
项目定价的合理性；
市场促销策略的有效性；
广告诉求点的有效性；
包装及广告方案的合理性。
步骤C：客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点，客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
C、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较 第4操作环节：项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱，决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。 包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节：建立项目后评价体系
步骤A：认清作用及现状
毋容置疑，房地产项目后评价工作长期受忽视，使发展商和政府管理部门失去了“总结经验，吸取教训”的机会，同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月，广州举行两块土地公开招标，在时间紧迫的情况下，许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容，有些决策者弄不清本企业各类型物业（高层住宅、多层住宅、写字楼）的单方造价水平等，这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为，加强项目后评价工作，将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言，开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购，工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划，完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B：项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题，推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后1－2年，依笔者经验，一个大型房地产项目（五万平方米建筑面积以上）的项目后评价时间大约为 2一 3个月，下述的时间安排可供参考：策划准备 1－ 2周，调查和收集资料 3－4周，分析研究3一4周，编写报告2—3周。评估人员（机构）的素质，将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分，咨询公司未能承担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组：经营开发人员（包括市场预测人员）、工程技术人员（包括设计、监理）、统计人员、财务人员等。
步骤C：基本内容及拒标体系
（－）过程评价
项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析，找出差别，分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面：
（1）项目决策和项目准备。
（2）项目规划设计内容和建筑规模。
（3）工程进度和实施情况。
（4）配套设施和服务条件。
（5）项目财务执行情况。
（6）项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）。
（2）设计周期（设计周期变化率）。
（3）建设工期（竣工项目定额工期率）。
（4）建设成本（实际建设成本变化率）。
（5）工程优良率。
（6）工程合格率。
（7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。
（8）销售总时间（销售时间变化率）。
（二）经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置，基本上与项目前评价（可行性研究）一致。所不同的是：后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
过程评价一般要分析以下几个方面：
（1）项目决策和项目准备。
（2）项目规划设计内容和建筑规模。
（3）工程进度和实施情况。
（4）配套设施和服务条件。
（5）项目财务执行情况。
（6）项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标：
（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）。
（2）设计周期（设计周期变化率）。
（3）建设工期（竣工项目定额工期率）。
（4）建设成本（实际建设成本变化率）。
（5）工程优良率。
（6）工程合格率。
（7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。
（8）销售总时间（销售时间变化率）。
（二）经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置，基本上与项目前评价（可行性研究）一致。所不同的是：后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。
（三）社会效益评价指标。
工、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。
（四）环境效益评价指标
评价时一般可设置下述指标：
1、住宅外部居住环境指标：入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。
2、住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
（五）综合评价。
综合评价的目的是最终产生评价结论，总结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因，对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因，对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交发展商的决策层，用以指导新的房地产投资决策。
房地产估价程序
房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。 操作一、估价申请和业务受理
1.估价申请
进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：
（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；
（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；
（3）申请评估的原因和用途；
（4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；
（5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理
房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
（3）估价的作业日期。所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人
的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后，可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续，签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后，估价者应按合同的时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员。做好必要的准备工作
操作二、制定估价作业计划
制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：
1．确定估价作业的具体因素
对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的业务，必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。
（1）确定估价对象的品质特征及产权状态
①估价对象的品质特征。
主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地，则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等；如果是房屋或其它建筑物，则需确定其所在地（门牌号码）、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。
② 产权状态确定。通过对产权状态的确定，把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权、租赁权等，权利性质不同，其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价；是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价；是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价；对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。总之，估价者必须在明确了房地产的权利内容．权利的发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。
（2）确定估价范围
房地产的内容复杂，影响价格的因素众多，一般在估价对象得到确认以后，还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下：4个方面：
①土地估价。土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下．往往采用这种方式。
②建筑物估价。在土地与建筑物筑成为一体的状况下，仅就地上的建筑物进行估价。
③合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。
（3）确定估价时点
估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的，因此，只有估价时点确定以后，估出的价格才有意义，估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详 细，通常至少要指明月，甚至要到日。时点越详细，对估价精度的要求就越高，估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然为求取过去某个特定时期的价格（如有关诉讼案件的房地产价格），也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。
2．初选估价方法和人员
明确了估价作业的具体因素后，应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的，是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢，避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参加此项评信任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率。 3，估价作业的工作进度安排
估价作业的时间性和实务性都很强，必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求，并在签订委托合同时作为重要条款写进合同，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方的经济利益，而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此，要通过估价作业计划，把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限，使操作的每个步骤既科学有序，又省时省力。
4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术，以便选择最优方案，并在计划执行过程中有效地控制与监督。
操作三、资料的收集与整理
资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段，也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。 资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。
资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司变问。
房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容：
1．产权资料。产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。
2．房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代，主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。
3．房地产使用资料。包括房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。
4．市场资料。包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。
操作四、现场查勘
现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段，评估委托人应负领勒之责，派员领勘。 现场查勘的主要内容有：
1．对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。
2. 对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有：
（1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分，以免出现误估．发生产权纠纷。
（2）确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载，但在实际中由于种种情况，如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等，都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此，现场查勘时，应对房屋的结构和面积等情况进一步核查，防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容，它的主要项目是墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。
（3）确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分，是评定房屋折旧情况的主要依据，必须予以查明。
（4）评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素．评估人员根据房屋的新旧程度评定标准．采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听，是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映；二看，是根据听到的的反映，结合所要评定的结构、装修、设备部分，查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降，以及梁、往变形等情况，做出直观上的判断；三查，是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查，看其是否有潜在的危险；四问，是就查出的问题询问使用各，了解其有关的情况；五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度，对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题，具有重要意义。
3．勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上，将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等，按照一定比例如实反映到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”，作为估价的依据。
4．拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。
5．对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件往往不是契书等文字材料标明的，另外环境条件的变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括：商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。 操作五、综合分析和估算
综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段．根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括2项：
1，资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据，基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据，甚至发生失误，则会影响到价格评估的正确性，致使当事人蒙受不应有的损失，也会影响到估价者的声誉。
资料综合分析的重点是：（1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委信房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。
2．价格形成分析。房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析，以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。
（l）区域分析。所谓区域分析，就是分析待估房地产届于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别，如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时，主要应从房地产的用途分类着手，如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区，而是实际上的使用分区。同时，房地产的价格除受所属地区特性的影响外，类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。
因此，区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后，类别判定要考虑未来发展。 类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”，同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。
（2）个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出最有效使用方向。
3．估价方法的选择和价格估算。
（1）选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多，但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时，原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊，仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法，可根据具体情况加以选择。
（2）价格估算。选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是，房地产评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。
（3）价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性，使三件方法估出的价格难以一致，因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前，首先要对资料的运用等加以检验复核，其主要内容是：资例的选择及运用是否得当；各项房地产估价原则的应用是否得当；一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当；单位与总价的关联是否适当。其次，要对2种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。③以一种估价方法计算出的结果为主，其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其地判断为主，而计算结果只作为参考。 操作六、撰写估价报告书
经评估测算出对象房地产的估价额后，应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件，它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按照规定的形式填写，不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何，均至少要记载下列事项：
1．此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。
2．估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。
3．估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等．
4．估价对象具备的条件分析。
5．评估依据。
6．评估结果。
7、附有关文件及资料。
一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容：
1．估价委托人名称
应有委信人的全称，有时还应有地址，以确认服务对象。
2.评估对象及目的
（l）待估房地产的名称、类型，明确估价对象；
（2）估价目的；
（3）估价时点。
3．评估日期
是反映估价工作期限的起止日期。
4．评估对象的综合说明
（1）坐落位置，包括地点、区域、门牌等；
（2）用途；
（3）面积、层次、朝向；
（4）建筑结构与功能，还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能；
（5）装修情况、设备情况、附属设施情况；
（6）建筑使用情况，反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响；
（7）房地产周围环境；
（8）评估对象房地产的权利状况。
5．评估原则
反映在评估活动中的主要适用原则，以及评估人的立场。
6、评估依据
（l）权属资料；
（2）工程预、决算资料；
（3）测绘图纸；
（4）各类定额和单价资料；
（5）各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定；
（6）与评估对象类似的房地产实例价格资料；
（7）规划资料；
（8）周围环境资料。
7．评估方法选择
8．评估计算分析
应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程，对计算分析过程作概括的陈述，关键要阐明作出最后估价结论的理由。
9．房地产价格评估结论
说明每种方法的计算结果，以及经最终调整修正后的正式估价结论。
10．评估小组成员和评估单位资格证书。
操作七、交付估价报告书及收取估价服务费
完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。
房地产价格评估
本章要点
介绍土地价格的概念和种类房产价格的概念和种类。
分析影响房地产价格的因素。
介绍房地产价格评估的概念和主要评估方法。
案例
东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。
估价人员在评估时，将整体分为四个部分：写字楼、展厅，宾馆和会议中心。 其中，写字楼采用市场比较法进行评估，展厅和宾馆采用收益还原法进行评估，而会议中心则采用成本法评估。
估价人员经过收集资料，整理、计算，得出了展览中心的市场价格：写字楼为 593.04万元．展厅为2624.3万元。宾馆为1.24亿元，会议中心为2578.6万元。
章前案例分析思考题
1.房地产价格评估有哪些方法？如何应用？
2.对东方国际展览中心进行价格评估时，为什么对四个不同部分采用不同的评估方法进行评估？
本章小结
1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。
2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。
3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。
4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。
5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。
6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。
7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
复习思考题
1.什么是地产价格？什么是房产价格？各有哪些种类？
2.影响房地产价格的因素有哪些？
3.房地产价格评估的方法有哪些？如何运用？
章后案例
一、委托单位
北京某房地产开发公司
二、评站对象及目的
评估北京某贸易大厦1991年12月底的价值。
三、评估日期
本估价报告书勘估日期始于1991年12月19日，终于1992年2月28日。
四、某贸易大厦概况
1989年9月16日开工，l990年8月5日竣工。总面积为36000平方米。1990年9月至10月又对地下室、1～3层进行了两次装饰。
（－）座落及周围环境：位于北京站附近，距北京站约200米交通方便、靠近商业区，过往行人多．是开设商业。饮食服务业的理想地段。
〔二）结构及功能状况：框架结构。地下二层，一层为冷冻机房；另一层为水泵房及水地（层高低于2．2米），地上八层（局部9层），1－3层为餐厅及厨房；4 层为写字间，5—八层为客房；局部9层为电梯机房及水箱间。
（三）其它情况。装修、设施、供电、通讯、电视、空调等。
五、评估原规（略）
六、评估依据
（一）委托单位提供的本工程预、决算及施工图等。
（二）财政部1986年颁发的“国营企业固定资产分类折旧年限表”。
（三）北京市城乡建设委员会1989年颁发的“建筑安装工程概算定额”、“工程间接费及其它费用定制”；北京市建设工程造价工程管理处1991年11月25日颁发的“关于第四季度竣工工程概算调价系数的通知”。
（四）中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例。
（五）北京市有关饭店、写字间、客房的收费标准及参照物的交易价。
七、评估方法的选择
该贸易大厦的设计属中、高档综合服务楼。有优越的地理条件，存在较大的潜在经营收益。经过分析确定采用收益还原法与市场比较法进行计算，以二法的平均值为评估价值。
八、评估计算
（一）收益还原法
1.收益还原法计算公式
大厦评估值=（总收入一总支出〕/还原利率计（r）
2.还原利率（r）的选择
根据1991年国库券利率及一年期存款利率，国家计委规定的折现率，以及按照物价指数升幅情况计算的投资回报率加权平均求得还原利率9.515 ％。
3.数据的明定
根据北京市类似的饭店、餐厅、客房、写字间的租费标准，结合大厦具体情况确定每层租金的收入及出租率，得年总收入为300万元。
按照一般标准确定经常管理费、折旧、大修理基金及土地使用费、税收等，得年总支出力100万元。
年纯收益（a）=年总收入-年总支出=200万元
使用年限60年，已使用1年，故n=59；
根据公式{a* [1-1/(1+r)m]}/r 计算大厦评估值约为2000万元。
（二）市场比较法
1.参照物简况
（1）. 丰台区某楼，砖混结构，层高3.3～3.6米，共三层，1990年5月交易价2230元／平方米。
（2）. 宣武区某高层住宅，框架结构，层高2.7米，共18层。1991年12月交易价3400 元／平方米。
（3）. 海淀区某多层住宅砖混结构，层高2.7米，共6层。1989年4月交易价2800元／平方米。
2计算结果
①系数调整表
序号 项目 增减 A90年5月 B9l年12月 C89年4月
1 年代 + 5％ 10％
2 地区 + 9.2％ 6.39％ 6.39％
3 层高 + 2.4％ 2.4%
4 门窗 + 7.8％ 7.8％ 7.8％
5 装修 + 10.2％ 10.2％ 10.2％
6 层数结构 + 56.4％ 36％
7 设备 + 3％ 3％ 3％
合计 91.6％ 29.7% 75.79%
②调整后的单价
A为4272.68元／平方米
B为4412.86元／平方米
C为4922.12／平方米
③平均造价减去折旧（1.2％）则为4480元／平方米
大厦评估值=4480元／平方米*3600平方米=1613万元
九、评估结论
采用收益还原法为2000万元，采用市场比较法为1613万元。故平均评估价为1806.5万元，每平方米为5018元。
章后案例分析思考题
1.试用不同房地产价格评估方法，对某一实例进行评估。
2.试说明房地产价格评估对发展房地产经营的作用。
转载请注明出处范文大全网 » 房地产项目的主题概念策划
