房地产开发企业“营改增”税负

范文一：房地产开发企业“营改增”税负探讨

　　摘要：“营改增”改革工作从2012年实行时，在减少纳税人税收缴纳方面改革成效显著。房地产开发业的“营改增”从2016年全面实行，特别是将不动产列入不征税范围之后，税收负担只减不增，房地产行业“营改增”对房地产开发企业未来发展有深远意义。关键词：房地产企业；营改增；税负房地产行业的营业税征收后存在无法抵扣在建设过程中缴纳的营业性税收，这样会出现对企业重复性征税的情况，进而对企业的经济及税收造成一定的压力。“营改增”之后，避免了房地产行业重复征税的一些情况，企业税负情况好转，对企业的发展与行业转型都起着促进作用。一、我国房地产发展及“营改增”的意义（一）我国房地产发展现状从2015起，我国的楼房销售情况好转，政府不断发布利好消息，刺激楼市行情大好，房地产行业改革呼声大，买房者需求多，房地产行业告别前几年的高速增长阶段进入平稳增长期，维持在一个相对合理的增长速度下。随着社会经济的发展，房地产行业在我国国民经济中的地位是不言而喻的，在国民经济中占据重要地位。在日益回暖的房地产行业，可以预见房地产行业实行“营改增”会促进未来中国的经济发展，将未来中国的发展提升更高层次。（二）“营改增”对我国房地产发展的意义“营改增”使房地产服务行业税负减轻，房地产中介及小区物业服务企业的增值税税率为6%，经过税收征收中的进项税额抵扣，可实现减轻服务类企业税负。大型企业减税幅度高于小型企业，通过研究房地产开发企业税负可以发现，一些大规模企业在“营改增”之后实现了税负减轻，但是小型规模的企业如张江高科和浦东金桥，税负减轻幅度低于大型企业。“营改增”能够促进房地产行业的产业层次升级，“营改增”后企业更新材料、设备可以实现进项抵扣，企业税负减轻进而促进企业更新设备的速度，进而使企业的自身能力得以提升，产业实力过硬。“营改增”可以减少房地产企业在市场中的投机行为，由于“营改增”可以减少企业的税负，企业的税收负担减轻了，房地产行业就不会把大部分精力放在市场投机中去寻求利益最大化，降低企业违法概率。二、“营改增”税制对房地产开发企业的税负影响（一）增值税提升，房地产税负随之提升在全面投入税收的条件下，随着增值税税率的提高，“营改增”后房地产税的大幅上升。当增值税税率为6%，受房地产行业比较原始的税率影响，营业税税收的减少，减少了7%的平均税率，当增值税税率为11%和13%，房地产行业平均税降低了3%左右，当提高增值税税率17%，即使在所得税税前扣除的情况下，应付房地产行业比营业税应纳税额增加的增值税，1.93%的平均税负增加，所以在增值税税率为11%的时候，房地产税负小，更有利于房地产行业的发展，由于上述数据现象在房地产开发企业是完全可以实现的，在所得税税前扣除的基础上，在实际征收中的企业是很难做到这一点。（二）过重的税负与过轻的税负都会引起问题增值税税率为6%，房地产行业税收负担明显减轻，而当增值税税率为17%时，房地产行业面临的困境是沉重的税收负担，不符合“营改增”的初衷，降低企业税收。体重过轻或过重的税收负担将导致很多的问题，两个极端的税率是不太适合采用。税率为11%或13%，房地产行业增加“营改增”的税率的变化小。上述比例是基于房地产行业的前提下，充分演绎的进项税数据。然而，在真正的商业活动中，要想实现这一局面是非常困难的。当房地产行业的“营改增”增值税税额抵扣后，企业税负情况将随之发生变化。三、“营改增”税制对房地产开发企业的建议（一）提高房地产企业纳税筹划能力，合理规划运营模式我国国家财政部门对房地产企业“营改增”的相关规定有具体的细则与法律相关解释，房地产企业要加强对“营改增”法律解释及规定的学习与解读，做好应对措施，可以将房地产企业中的服务项目分离、外包出去，合理规划运营模式、增强企业核心竞争能力。（二）土地使用权应纳入进项税抵扣范围在一些国家，房地产税收一般包括土地和房屋的增值税处理系统，税法实践中的征收增值税抵扣所得税，税法实践中的免征增值税但在某些情况下，可以选择纳税。如果不将土地使用权纳入增值税税额抵扣范围，购买房地产开发项目的抵扣增值税将大大减少，“营改增”企业税负将增加，这将给房地产行业带来很大的压力。因此，我国在“营改增”的房地产行业，土地使用权应纳入所得税抵扣范围。与“营改增”改革，人力资源管理中的企业首先是在提升中引入的，专门配备了从事增值税税务管理的人员。同时通过聘请专家对增值税政策的原则、方法进行发票管理规范，切实提高企业增值税的管理能力。在会计上，为更准确、及时完成增值税申报，根据增值税管理规范要求的企业，同时调整相关财务会计科目，从企业内部来完成而不是改变“营改增”内容，以适应税收制度的新变化。参考文献：[1]章雁.“营改增”的创新、效应及其实施对策[J].新会计，2012，06：60-62.[2]王敬峰.中国税收CGE建模及其在税收改革中的应用一以增值税转型为例[M].经济科学出版社，2012.[3]高培勇.“营改增”的功能定位与前行脉络[J].税务研究，2013，07：3-10.（作者单位：湖南艾布鲁环保科技有限公司）

范文二：房地产开发企业营改增实施细则

房地产开发企业营改增实施细则

以下是小编为大家搜集整理的房地产开发企业营改增实施细则～欢迎浏览借鉴～希望能够帮到大家。

税务总局网站上出台的7个细则文件～5个专门针对房地产和相关的建筑业～包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》点评???这充分显示了房地产的重要性～以及国家对此的重视程度。另外～细则下面有“相关政策解读”～应该是官方看到了上一轮传播中～许多媒体抛开了繁杂的条文～给出了自己的简版解读～这次税务总局顺应民意～给出自己的简板解读～说明了税务总局对传播的重视。

政策非常灵活～觉得老政策对自己有利的可以赶紧去签合同

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条 :一般纳税人销售自行开发的房地产老项目～可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的～36个月内不得变更

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为一般计税方法计税。房地产老项目～是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

点评:之前大家一直争论如果没有施工许可证怎么办～现在结论出来“合同也能作数”。因此～如果觉得老的计税办法对自己有利～或者自己短时间内无法做好营改增准备的企业～可以抓紧签订合同～按照老办法计税～给自己一个缓冲期。很多房地产企业准备去建委疯狂取得施工许可证的欲望应该会迅速冷却降低。对于性质相同的业务～因为一个证书的存在与否来判定企业是否能进入过渡期政策的圈～本身就没有体现税收的公平性。但事实上虽然《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》公告解决了很多实际问题～比如对老项目进行了深入定义～但依然没有完全解决房地产企业的全部增值税疑问。

国税机关可以代开增值税专用票～弥合了一处链条断裂

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条:小规模纳税人销售自行开发的房地产项目～自行开具增值税普通发票。购买方需要增

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值税专用发票的～小规模纳税人向主管国税机关申请代开。《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务～不能自行开具增值税发票的～可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条小规模纳税人转让其取得的不动产～不能自行开具增值税发票的～可向不动产所在地主管地税机关申请代开。点评???之前大家最担心的～是自己的上游是小规模纳税人无法开具专用发票～出现纳税链条断裂～现在可以代开的政策出台后～相关增值税断裂链条被弥合。现实中仍存在博弈～不过作为下游企业～只需要给上游压力就好～不存在上游因为规模小没有资格开不了票的问题了。

改变项目性质～或者对在建老项目、存量房进行精雕细琢～都非常利好

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条: 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务～用于新建不动产～或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的～其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额～应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中～60%

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的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额～于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务～转用于不动产在建工程的～其已抵扣进项税额的40%部分～应于转用的当期从进项税额中扣减～计入待抵扣进项税额～并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第七条已抵扣进项税额的不动产～发生非正常损失～或者改变用途～专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的～按照下列公式计算不得抵扣的进项税额。第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产～发生用途改变～用于允许抵扣进项税额项目的～按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。点评???之前各地为了去库存～纷纷出台了可以改变项目性质、土地性质的规定。而如果要把写字楼变成公寓、商业变成住宅无疑都要进行大量的变动～相信足以满足“50%”的条件～从而享受二年抵扣的政策。而许多房地产在建“老项目”～施工许可证上的时间已经确定～主体施工合同也早已签订～但如果觉得新政对自己有利～可以从“装饰”等角度入手～签订新的合同～享受抵扣。此政策有利于存量资产改造和运营～对盘活存量～翻新老旧物业有积极提振作用～尤其对步入存量房时代的一线城市影响巨大。

县、市、区果然是一个级别～直辖市和计划单列市有

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待出台地方细则

《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第二条:本办法所称跨县(市、区)提供建筑服务～是指单位和个体工商户(以下简称纳税人)在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的～由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。其他个人跨县(市、区)提供建筑服务～不适用本办法。之前大家一直疑惑跨区域到底怎么算～现在明确了～“县(市、区)”果然是一个级别～但直辖市、计划单列市有待出台地方细则。

【营改增细则出台,房地产业税负有所降低】

事件

财政部与国税总局发出关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

核心观点

营改增实施细则与市场预期差别不大,对房地产开发商来说税负有所降低,约为%。根据细则,房地产开发企业的增值税率为11%,同时应纳税额(销售额)允许抵扣土地价款,由于房地产开发企业的进项抵扣主要为建筑业,建筑业的增值税率也为11%,意味着只有当毛利率大于%时,增值税的征

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收才会高于原来营业税负。由于大多数开发商的毛利率在35%,我们测算其增值税率在%,有%的税负节约。

对有大量在建项目的房地产开发商有税收节约。根据细则,房地产老项目(2016年4月30日之前获得施工许可证的项目)可以选择5%的核定征收率进行征收,根据增值税率的计算方法,相当于%,拥有大量在建项目的房地产开发商可以在两类征收方法中选择一类进行,意味着在税收节约上更有弹性。

投资建议与投资标的

维持行业看好。看好销售额快速增长以及龙头公司的表现,因销售额增长较快的公司毛利率可能发生下滑,节税效应可能较为明显;龙头公司拥有的在建项目更多,节税效应可能更为明显。建议关注保利地产(600048,未评级)、招商蛇口(001979,未评级)、华发股份(600325,未评级)、滨江集团(002244,未评级)。

风险提示

销售不达预期。

房价过快上涨引发调控。

国家去库存政策不达预期

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范文三：房地产开发企业营改增指引

房地产开发企业营改增指引

一、纳税人和扣缴义务人

（一）纳税人

在中华人民共和国境内（以下称境内）销售、出租不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。在境内销售、出租不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。

（二）扣缴义务人

中华人民共和国境外的单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

（三）一般纳税人和小规模纳税人

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人销售、出租不动产的年应征增值税销售额超过500万元 (含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

二、征税范围

（一）销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为不征收增值税。

（二）不动产租赁服务

租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

1. 融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。

2. 经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

三、税率和征收率

（一）纳税人销售、出租不动产，税率为11%。（二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的纳税人销售、出租不动产的征收率为5%。（三）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

四、房地产开发企业计税方法

增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法

房地产开发企业的增值税一般纳税人销售、出租不动产等应税行为按一般计税方法计算缴纳增值税（选择简易计税方法的房地产老项目除外）。

1. 销售额（1）一般规定

销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

①代为收取并符合《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

②以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）（2）特别规定

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

2. 销项税额

销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率

房地产开发企业销售、出租不动产应按适用税率11%计算销项税额。

3. 进项税额

（1）房地产开发企业进项税额的主要种类

房地产开发企业在销售、出租不动产时购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产时，允许按增值税扣税凭证上注明的税额申报抵扣进项税额。例如：

①前期准备支出。如房地产开发开工之前发生的土地平整、临时用房、临时围墙、勘测设计、评估咨询等支出。 ②建筑材料支出。如房地产开发过程中购买的钢材、水泥、砖等建筑材料支出。

③建筑服务支出。如房地产开发过程中接受承建方等施工单位提供的工程服务、安装服务、园林绿化等建筑服务支出。

④装饰装修支出。如房地产开发过程中为样板房、精装房购买的装饰装修材料、家具家电等货物和接受的装饰等建筑服务支出。

⑤市场营销支出。如房地产开发企业销售所开发项目过程中接受的创意策划、广告宣传、用于接待看房人员的租赁车辆或者接受交通运输服务，装饰售展中心等营销场所的建筑服务等服务支出。

⑥管理耗用支出。如房地产开发企业管理部门和现场工程部门发生的购进办公设备、办公用品、办公家具、公用车辆等货物，以及接受会展服务、住宿服务、物业管理服务等支出。

⑦购进的固定资产、无形资产的支出。

⑧其他允许抵扣的项目。

（2）增值税扣税凭证

①从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

②从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

③购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。）

④从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

（3）下列项目不得从销项税额中抵扣的进项税额

①用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

②非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

③非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 ④非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

⑤非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

⑥购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

⑦财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本条第④项、第⑤项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

（4）不动产抵扣的特别规定

①新增不动产的抵扣

2016年5月1日后（以下简称“试点后”）取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者试点后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。）

②已抵扣进项税额的不动产，发生《试点实施办法》规定不得抵扣进项税额情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率

固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

③按照《增值税暂行条例》第十条和《试点实施办法》第二十七条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

4. 应纳税额的计算

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

（二）简易计税方法

房地产开发企业的增值税一般纳税人销售房地产老项目选择简易计税方法和增值税小规模纳税人销售、出租不动产等应税行为按简易计税方法计算缴纳增值税。

1. 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

2. 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

五、房地产开发企业纳税地点

（一）基本规定

1. 属于固定业户的纳税人销售、出租不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

2. 属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

3. 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

（二）销售、出租不动产异地预缴税款规定

1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2. 房地产开发企业中的一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

六、纳税义务发生时间

（一）房地产开发企业销售、出租不动产的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。

（二）纳税人出租不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

七、增值税发票领用

（一）发票的种类和用途

增值税发票分为增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，以下简称专用发票）和增值税普通发票。

（二）一般纳税人发票领用

1．票种核定。税务机关依据增值税一般纳税人的申请，核定其使用增值税税控系统开具的发票种类、单次（月）领用数量及专用发票的最高开票限额。（1）一般纳税人核定使用增值税税控系统开具的发票种类包括：增值税专用发票、增值税普通发票。（2）办理票种核定时一般纳税人应报送（验）的资料：

①《专用发票最高开票限额行政许可申请及票种核定表》；

②税务登记证件（查验）；

③经办人身份证明原件及复印件（首次办理或经办人发生变化时提供）；

④发票专用章印模（首次申请发票票种核定时提供）。

2．税控专用设备购买和发行。使用升级版开具发票的纳税人需购买、发行及安装税控专用设备（包括金税盘和税控盘），纳税人持购买的专用设备到主管国税机关办理初始发行。

3．增值税发票领取。已办理增值税发票票种核定（一般纳税人最高开票限额行政许可），并成功发行税控专用设备的一般纳税人，可向主管税务机关领取增值税专用发票、增值税普通发票。（1）领取增值税发票应报送（验）的资料：

①税务登记证件（查验）；

②经办人身份证明；

③《发票领购簿》；

④税控专用设备（金税盘、税控盘）。

（三）小规模纳税人领用

1. 票种核定。税务机关依据增值税小规模纳税人的申请，核定其使用增值税税控系统开具的发票种类单次（月）领用数量及普通发票的最高开票限额。办理票种核定时报验的资料见“一般纳税人应报送（验）的资料”。

2. 税控专用设备购买和发行。使用升级版开具发票的纳税人需购买、发行及安装税控专用设备（包括金税盘和税控盘），纳税人持购买的专用设备到主管国税机关办理初始发行。

3. 增值税普通发票领取。已办理增值税发票票种核定，并成功发行税控专用设备的小规模纳税人，可向主管税务机关领取增值税发票。领取增值税发票应报送（验）的资料见“一般纳税人应报送（验）的资料”。

（四）增值税专用发票代开

已办理税务登记的房地产开发企业小规模纳税人以及国家税务总局确定的其他可予代开专用发票的纳税人，发生增值税应税行为、需要开具专用发票时，可向其主管税务机关申请代开专用发票。

（1）小规模纳税人申请代开专用发票时应报送（验）的资料：

①《税务登记证》副本（查验）；

②《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（以下简称《申报单》）。

（2）小规模纳税人申请代开专用发票时，应填写《申报单》，连同税务登记证副本，到主管税务机关税款征收岗位按专用发票上注明的税额全额申报缴纳税款。

（3）小规模纳税人缴纳税款后，凭《申报单》和税收完税凭证及税务登记证副本，到代开专用发票岗位申请代开专用发票。

八、抵扣联数据采集

增值税一般纳税人取得防伪税控系统开具的专用发票、机动车销售统一发票抵扣联及海关进口增值税专用缴款书(以下简称海关缴款书)，应在规定期限内认证、比对、抵扣。

（一）数据采集方式

1. 增值税专用发票、机动车销售统一发票抵扣联通过认证方式进行采集。

2. 海关完税凭证以纳税人向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》电子数据申请稽核比对的方式完成抵扣联数据采集。

（二）认证数据采集

纳税人可自愿选择办税服务厅发票认证采集或网上发票认证采集。

（三）A级、B级纳税人发票认证

1. 自2016年3月1日起，纳税信用A级纳税人，自2016年4月1日起，我省纳税信用B级纳税人，取得销售方使用升级版开具的增值税发票，可以不再进行扫描认证，可通过互联网登录湖北省增值税发票查询平台（地址为https://fpdk.hb-n-tax.gov.cn），查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。

2. 纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。

①税务登记证件（查验）；

②经办人身份证明；

③《发票领购簿》；

④税控专用设备（金税盘、税控盘）。

（三）小规模纳税人领用

（四）增值税专用发票代开

（1）小规模纳税人申请代开专用发票时应报送（验）的资料：

①《税务登记证》副本（查验）；

②《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》（以下简称《申报单》）。

（3）小规模纳税人缴纳税款后，凭《申报单》和税收完税凭证及税务登记证副本，到代开专用发票岗位申请代开专用发票。

八、抵扣联数据采集

（一）数据采集方式

1. 增值税专用发票、机动车销售统一发票抵扣联通过认证方式进行采集。

2. 海关完税凭证以纳税人向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》电子数据申请稽核比对的方式完成抵扣联数据采集。

（二）认证数据采集

纳税人可自愿选择办税服务厅发票认证采集或网上发票认证采集。

（三）A级、B级纳税人发票认证

2. 纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。

（四）海关完税凭证数据采集

一般纳税人进口货物取得的属于增值税扣税范围的海关进口增值税专用缴款书，通过存储介质或网上申报方式向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》电子数据申请稽核比对采集数据，稽核相符后，其增值税进项税额方可抵扣。

九、常见问题回答

（一）两个房地产开发企业能否合并纳税？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。（二）如何理解目前营改增政策文件中“有偿”的概念？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（三）营改增试点纳税人的纳税期限有哪些？

答：增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。

房地产开发企业中的增值税一般纳税人按月申报；增值税小规模纳税人原则上实行按季申报，纳税人要求不实行按季申报的，由主管税务机关根据其应纳税额大小核定纳税期限。（四）房地产开发企业向消费者个人销售、出租不动产能开具增值税专用发票吗？

答：向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产不得开具增值税专用发票。（五）房地产开发企业接受贷款服务向贷款方支付的咨询费能否抵扣进项税额？

答：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（六）除了选择简易计税方法的房地产老项目外，一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？

答：一般纳税人的房地产开发企业销售不动产适用一般计税方法的，可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。（七）原营业税政策下，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，享受免征营业税优惠，营改增后，能否继续享受增值税优惠政策？

答：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

范文四：论房地产开发企业营改增的利与弊

?１３ ?２　２４５０７年月

　财报税道　

中文

科期技刊据库数（文摘版）经济理管　

论地房开产发企业营改增的利与弊　

王玲　

宁恒利集辽发团展有限公司辽，辽宁　１阳１１　０００

　　摘要：地房产开发业企在营经发展过程在中想要，得更进取一步就的成，果就需要合结市体制场要求，极积利用营改　增税收政策来对自发展身模式行调进整加，强经营成本管。理营改增收政税的策行执，可促以房地进企产财务业理体管系的整　优化调，同时还以可促使地产房企调整业产业结构不断提，高身自实。力本文营改对增收税政策进行概了述并，析分了对其房地　产开企业发生产的响影。关　键词：房地产企；业营改；增；影　中图分响号类：Ｆ２９３－３　文标献识码：Ａ　章文编号：１６７１．５６６１（２０１５）０７０．１３２．２０

　营１改税增政策概述　收营增改后，还１卖亿元，收入变成０１０００／（１＋１１％＝）９００９元。　万营增改即将企业原本缴应纳的业营改为增税值税进行缴　毛利保不变持的情况下，抵扣率需达７．到０％２按。ｌ１％增税　值４４％的成本出支要需取得专发票并用扣抵如。　纳毛而，值税则增是对产品增值部分所要纳缴税款的，这政一　策税率算，计的实施７可以一定程在上避度免企业的复重纳税。行执改营税增　达利到更高的４３４０万，元改增营后保证抵要扣需达率到８．９％。１　收政策，不可后认的会对否企业生产经产营影响生，最直接　的设按假１１％率税计，算８３．６２％的成本支需要出得取用专发票

就是影响企业　的务财管理作工，且会并企业对经模营式产生　影并抵扣。两这种况下，要达情到么这的抵扣高是，不可能的。响　。业财企务管理工具有一定的特作性殊，在执行改营增税收　而营改以后增，在房售价子不提能升的情下况，毛率利越，高　政策后

，势必会对传财统管政理系造体成击冲，而怎才能样　增值利税负税越就大。　用 “营增改” 来高企提经营效业益，是现在主最要研的究内容　。３房地产开企发业“ 营改增”财务对的利不影　

响就我

国行税制结构来看现增，值与税营业是主税要的流转税　税

（１）税负样同有增加的的风险房。地产发开行属业资于　

本种

，是但场经市济系的体革改，中其

已经逐渐暴出露多更缺陷。　密集型企业，利息成本总成占的本重很比，大利息本能成成否　２营改对房增地产企业的响影分析　抵为成扣为税抵款扣的题难之一如果房地。产开发企业销项税　地产行业的本成主要三由分构成：部（１）土成地；本（２　）率定设为ｌ％１，于由国家土地在让金出相、关规等方面费的　进

实际建

筑安装成本（３；）财成务本。土地购置时地方府政法无　税抵项上扣，仍然有出没相关的政台，就策会造房成地开发产　具开值税增发，票利息成本则需等要待金服务业进行营改增融　企业的进税抵项扣足不，然造必成业税企负的加增　。

试点后方能取得票发若。土及地利息本无法成抵扣，们我按照　（２）增值税用专票发的取获有具定一难度的。对于“营改　１１的增值税％率测算相于当业税营由目前５．％５升上至６．７５，　％增 ” 政策而，降言低房地开产企业发的税负关就键于获在增　取地产商临税面增负加风的。　险值税用专发票，但房是产开地发企业支土付出地金让，国土　部２．１建业税筑的向下转移负　门一般开财政监具专制票据用但是，能不能作进为税抵扣项的　筑业建企税负要翻番，建业业营改筑后增据，测算，果如凭　证，仍然是未知数。此，在外房产项地建设目中，对于一些　筑建所业有的材料成全本部都能抵扣税，大负在概２．７％相　，公共配套设施等府政规费，房在产项地投目成资本所中的比占　目比营前业３％税的税率，是降下的可是，现中实比常较见的　例相对较高但，这些是府政规费票据的能作为否项进扣抵同，　况是情，建材筑料中的沙土石往，往没办法扣除这。样，在营　样存较大在不确定的性，也这造了成房产开地发业企负税升降　增后改建筑业的负将税到５％、近达６。 ”而％目前建筑业的　的营不定确。性　业税率税仅为３％。建筑企业的自我消化能力几乎没有，只　能（３） “营改增 ”策政实施前业的抵务扣问题。由于房产　地转移给下游的房地产业值。得意注的是，目前几乎９５％的建　筑企所业得税核定是收的征。营改增后，不管什标么，准建　业企业都筑会是般纳税人一而。为成般一税人的纳要条首件，就　是准能确核收算和入成本既然。能核算，则所税得不能被核　就开发企的业目项建设期一般工

比较长 “ ，改增营” 后出现试点　前开项发目未完工情况将会很普遍如。果工程设备和材料购　等采发在生试点前，因当时无取得法值增专税发用票，就没有　也

进

税项额可抵扣；收入发生而在点后试需，要增值税按税计率　征收定肯，定查要账收征。从往过的改增行业里面营已，经清算　销税项额，这就造会税成负的增。如何解加决些这问题需　晰，看到了地。　房地要开发产业积极企制定相的应的应策略。对２．　２房产地企业收入将下降，成本上升将　４房地产开发企业实施营改增后重解点决问　收题入和成本上，房地产企业都是要承压的。后房地产企业　４１．税收策政适应度低　收入肯定是下降的，因是为价内税改为外价。打税个比说方，　就我房国产地开发业发展行现状来看存，在明显的区域不　营业收入原不是含税的，但在现成含税变入收：原来卖１万　元平现象衡，此背景下营在改税务增策对政每个地所区起到调的　１平方，你收米是入１万元。现在卖还万１元话，算的收入　控的作并不相用同对。于经发展水平比较低的济地，区企业对　时候营就按要１００００／１（＋１１％）去算了。且而，从大各市的城成　增改税务政实施策适的应也性就比较低在，展发过中不但程不交　面积来看显。然在这个形势下，提价不太现实。而一另方面，　会提高效益，甚至还会遇到一系列打击与挑战。并且地房产开　入收下降房地的企产业还将临成本上升面，主这要源建于业筑发　业企投资具有多元特化点，在整体上看存在税较高率情的况。　改营增后的响影。　另外，房产地发行业开结构型类较丰比富，于对不资本结同　构２．３毛率利高越，值增税负就越大　税与融资结构来说，在其实营施改增税务政策时适应度程并不　

相　入下收，成降上本升，并一不定会影响利润。要影利响　同。润，关还键要看值增税税。如率房地产业企入收１亿元，税金　４．２展发资金短缺　及加附５６０元万营业，本成７００万元，那０毛么利为则２４４０万元。　资金短是缺营增改务政税策实施极有后可能在存的题问，　

中

科文技刊数据库期（摘版文）经济管　

理财

税报　道

０２１５年７　 ? 月１３? 　３

政策

实施会增加房后地产

开发企成业本，对企业现流金产影　生现供应商有名录，据根上标述及准实际购时采所得取增值税　发

步初断判应供商纳税的人份；身　响再加上。我现在国对房地信贷产政策的革改，在发展过程　中票的类及适用税型或率收率，企征将会业面临金资难的困况情，情况严的重甚至影响到行业　对于会能确定不纳税身人份的，采应取发函或话的形式电询问供　正常的展发　。应商。　４．３务不减税增反　营改税增政务的执行策降低，企业务税已经为首成要响　影素因，但是实施就实际情况看来并不，所有实施营是增改的房　产地发开业都达企到税务了降低的效果对。地产开房企发来　

５．３业从经管理方面营说来营，税业策政下企业对，于成的本　管理较是为粗的，房地放产业改增营后，由引于入了值增税进销　相的抵税征方式，得使企业对于成本管理的由粗型向放细化精　转　变

说

很可，会能因为税率高、过抵困扣等而造成难税务增加。　为一了降低业税企负，业企对需生发的每项一成本行进梳理方面　税，过率。高目前过高房地产行业以及下游企上业现营行和规划，不　仅括大包材额采购成本料、还括企包业为工程目　项业率税在３％～５％之间，改增税务营策执政行，后房地产业　行发生各项直的接费用间或接费，用以及经营为理发生的各管项　要将执行７１或％者１１％增值税税，进率而会成造业税企增负　期费间用涉及，的主要用项费目包括办用公品、保劳用品、低　加［３］。一方另，面抵困难。目前扣营增改税务策政并有就没　所易值品耗公、车加油费、会议费电、、费输运费。通等过改变

　有

业行实，尤其是针施房对地产开企发来业说其，下上游行业　原采购方式等有做法，确保最大程度取得的增税专用值发票，并未纳入　行执范围，这样就不能形完成整的增税值链条最，终　实做切到生对产营中经生的发各成类本费用的项税进“ 抵应尽　抵、充分抵扣” 。　　‘ 出增值现税抵扣困难的问题　。

５４．分充挥政府发职能　５对面“ 营增改”政房地产策发开企业应对的略分析　策（１）依 “ 营据改增” 政要求明策财务及税务确管理的重。点　第一优，化改税策。政即要以“ 营改增作”研为究础基，房地产 “　营增改”以，很有后可会造能成地房产开企业项发　目结合房地产发行开业展发状现，立建渡过政策性来提企高业适　

建设施工本成增的加，因此企业财，务理管部门应该一步的进应度。例　如可在以施营实增改税政策收税负时增加企业给的　予强化自的纳税意身，特识别是要确保在房地项产目设过建程中补　贴提，税高负的公性平提高企业　施实新收政税策积极的性。　证保材料的采原以及购劳务接等环受节，必须得相应取的增值　外，另应适还当低税率降，当从地济经发水展平以及行发展业税　专用票发，以于便行进后期的扣抵其；，次面加全对强目项　状进行分析现，合确定理业企率，降税低企业税务担。负并且　设建决算的管理，尤是其施工与业决企的过算中程，必要须　确在改营税收政策增实的施过程中政，应府提其高实落，度加增　

保能够及时额足取的相得的发票应，避由免于拖造成延税务　筹业内的覆盖行度，促进企进项业额税的全抵扣面。第，加二强　划的动；紧被接着还应，该一步进强化的自的会计身算核工作，　税改政策辅。导对各即级税财门组织相部关人员做期培训前，　

不断提高地会计核算质，量确保实账目现原始、据合依合规法保　证有所财税层基人员都可以掌握营改税务政增实策施要点。齐　全，票抵发扣合，理并尽可的能提高会核算计及时的。同时，性　同还时做应房好产开发企业地相管人关的员训培，保企业内　在证 “营改增 ” 政实策以后，施于由房地产业行税的负据分根　财务析员人可以握 “掌营增改实施后”计处会方法理并成，政　立

可

能会出一现程度定下降，随也之能会带动造成可房产地价　府格企业联与系部门，时解随决实过程施存中在问的。　题的降，下此房因产开发地企业该注意避应大量免采购的材原料　５５企．端正业施态实　度及以盘惜捂的现售，象免以在地房产业市场出现竞行劣争势。　（１）化经优模营式。在房产地开企业实施发改增税营政　（收２解决好）地产房发开业的企初税款期抵相关扣题问。当　策，面对带时来的金资缺问题，需要短传统经对模式营进行　优在房地前产市场营销上，越来越多企的采取了精业修的营销　装化第一。，整调开发期周，在目开项发过程中做开发好间与　

时略，策 “在营改增大的” 税改制革背景，房下地开发企产业应　金之资间的分配，量尽少减财务用费第二。成，企业合作立机　充该分利这用营销策些略。　制。即实现房地以开产企业发为中，心联以购地、合资金借拆　、（３）进一步完

善地房产发开业企部的内财管务理以及务税项　目份股及联合开发以形等项式合作机目，加制强项目的管　对制控度制。这是业企应对 “ 改营 ”政策增实施后重要措的施。　理，以有效措的施对整来个结进行构化优。　特是在别营改增 “政” 实策施以，房后地产发企业开财的管　务（２）加强务管理财。第一企，财业务理应管大最限度的获　理出现了账务理更处加复杂增值税、用发票专险风更严加峻。　得可以抵的增扣值发税，票其尤是对于经营模规较大开，项发　因此，企业应该善完自身的务财管理，尤其强化成是本管理　，目量数多众企的业说来可，此以采取中采购集的方式，以此　

加来强对各项成本生发据凭的理管，这不仅仅是房产地发开企业　避材免料供应商及以材料质量等方带面来的影响。第二，严格　务账处理的依，据时同也是企所得税业土地增值成税本扣除的　按照关相税政收完策会成计核程算序，及并进行时进税项额的　基依据本；其次房，地产发开企应该完善合业同管理由于，不　证与抵认。扣三第，好做项目核与工算程算决管理作工，证保　同付款的式方对于房产开地发企业的税义纳务也会生相应产　的项在工程目竣工收验后，结束有所计核会任务算。　

影响，因此必须在合同中这对些题进行明确问　。总来说 “的营改增政”将会大策大提高房产行地业的范　规５．１　 “营改增”是行税现制的大重改革，对每个业的企生产经化　作操度程理，房顺产业的地增税值扣链抵。条房经企营者要　高度视这重变～化，并真认测算 “营增改”对本企业影响的，　营生产极影响大　企业自要上而下加以视，加重强相关培的的训工作财，务　在政策正到来之式做前好充分应战的准，以备赢得机！先　人员应熟悉“ 改营增”的有政关策，相并调整应会核计算方，法　考参献　文提高计会算水平核其；部门他积极合配，订制修订相或制关度，　［１】双华程．谈浅改营增建对企业财务筑管理影的响［Ｊ】会计．师，　０１

３（）３１：２１．　．　特别是在政策施初实期如何好过渡期做作工使企，业进的额税　２得有到效扣抵并做，相应好税的务筹划。［　］２郭祥．营增改房地产行对业是 “利好吗？［”Ｊ］．财会刊月，　．２从上下５供销来游说。和备具一般税人纳的上企游业合

作　２０１２３（４）８：．３

定　尽要可取得可抵能扣的增票，这就要求房企和正的规　［３］陈克少．增值税“ 扩围 ”应研效一究基于一业税改征增　营供商应和建企业合筑。在营改作增施实房地产前业企可以理整值税　点试方案的分析［］Ｊ．贵财经学州院学报，０２１２（４）：３４．　一

范文五：房地产开发企业营改增涉税事项管理

房地产开发企业营改增涉税事项管理

摘要,2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,增值税业务较原营业税业务复杂,会计核算难度大,纳入试点范围的企业有必要学习理解营改增相关政策,落实营改增相关工作,减少相关税务风险。房地产行业被纳入这次营改增的试点范围,房地产开发企业销售和采购业务量大,涉税事项管理不善造成的税务风险更高,更有必要加强营改增涉税事项管理规避税务风险。文章研究营改增相关政策,阐述房地产开发企业营改增涉税管理注意事项

关键词,房地产开发企业营改增税务管理

2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点后,流转税将不存在营业税只有增值税和消费税。政府在全国范围内全面推开营改增试点的目的是消除重复征税,维护税制公平,减轻企业税负,推进经济结构调整和产业转型升级,促进服务业发展和商业模式创新。营改增制度设计是保证营改增后所有行业税负只减不增,激发我国经济活力,实现经济总量增长。房地产行业纳入这次营改增试点范围,房地产开发企业的税负能否实现只减不增,与其能否按营改增相关政策进行涉税事项管理有很大关系,只有按

营改增相关制度进行涉税事项管理才能享受政策给企业带来的红利。房地产开发企业应从以下几方面进行营改增涉税事项管理

一、按规定办理税务登记,确认本企业增值税纳税人性质

房地产开发企业应对照国家税务总局公告2016年第23号规定,若本企业年销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元,应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续,年应税销售额未超过500万元,但会计核算健全,能够提供准确税务资料的,也可向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记,偶然发生的转让不动产的营业额,不计入年应税销售额,应税行为有扣除项目的房地产开发企业,年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。年应税销售额为不含税销售额,不含税销售额=销售取得的价款和价外费用之和?,1+税率或征收率,。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的,应分别计算应税销售额,分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。没有办理增值税一般纳税人资格登记的,为小规模纳税人

二、按规定选择计税方法

增值税计税方法有一般计税方法和简易计税方法,一般计税方法计税的应纳税额等于当期销项税额抵扣当期允许

抵扣进项税额后的余额,当期销项税额小于当期允许抵扣进项税额不足抵扣部分,可以结转下期继续抵扣。简易计税方法计税的应纳税额=应税销售额×5%征收率,不得抵扣进项税额。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法,房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的2016年4月30日前开工的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法计税,一经选用36个月内不得变更。房地产开发企业小规模纳税人适用简易计税方法计税

三、正确理解税率、征收率与税负

增值税是价外税,一般情况下发生销售业务开具增值税发票时应分别列明应税销售额和增值税税额,增值税税率是发生销售业务收取价款和价外费用中增值税税额占应税销售额的比率,是增值税税收制度的中心环节和基本要素,是计算应交增值税额的基础,征收率是应纳增值税额占应税销售额的比率,税负是实际计缴的增值税税额占应税销售额的比率。采取简易计税方法计税的征收率等于税负,一般纳税人采取一般计税方法计税的,应纳增值税税额等于销项税额减可以抵扣的进项税额后的差额,税负通常不等于税率。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税适用11%税率,采用简易征收方法计税的征收率为5%。房地产开房企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的增值税税负较原征收营业税税负降低了0.238个百分点,采

取一般计税方法计税的其税负取决于与销项税额对应的可抵扣进项税额的大小,可抵扣进项税额越大,税负越低

四、准确计算应税销售额和应纳税额

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,按照纳税申报期销售取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,当期销售房地产项目对应的土地价款按当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例分配支付的土地价款,房地产项目可供销售建筑面积不包括未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。支付的土地价款一定是向政府或土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上财政部门监,印,制的财政票据的土地价款,向其他单位支付的土地价款不得在销售收入中扣除,应税销售额=当期销售房地产项目收取全部价款和价外费用减当期允许扣除的土地价款后的余额?,1+11%,,销项税额=应税销售额×11%,应纳增值税额=销项税额-当期允许抵扣进项税额,当期允许抵扣进项税额大于销项税额的,可以留待下期继续抵扣。采用简易计税方法计税的,应税销售额=当期销售房地产项目收取的全部价款和价外费用?,1+5%征收率,,不得扣除对应的土地价款,应纳增值税额=应税销售额×5%征收率

五、分清可抵扣进项税额和不可抵扣进项税额

进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。可抵扣的进项税额必须是一般纳税人用于应税项目的购进业务所支付或者负担的增值税额,并且取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证等合法的扣税凭证,没有取得合法的扣税凭证,其进项税额不可从销项税额中抵扣。一般纳税人用于简易计,方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进业务支付或负担的增值税额不得从销项税额中抵扣,应计入相关项目成本。一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分,不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×,简易计税、免税房地产项目建设规模?房地产项目总建设规模,。非正常损失负担的对应进项税额不得从销项税额中抵扣,应从当期进项税额中转出,计入非正常损失。

六、正确开具增值税发票

增值税发票分增值税专用发票和增值税普通发票,房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,

不得开具增值税专用发票,纳税人向个人销售自行开发的房地产项目不得开具或申请代开增值税专用发票,应开具增值税普通发票。采取简易计税方法计税一般纳税人和小规模纳税人可以自行开具增值税普通发票,必要时可以向税务机关申请代开增值税专用发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用差额征税办法缴纳增值税且不得全额开具增值税发票的,自行开具增值税发票时,通过新系统中差额征税开票功能,录入含税销售额和扣除额,系统自动计算税额和不含税金额,备注栏自动打印“差额征税”字样

七、及时申报缴纳增值税

一般纳税人于每月、小规模纳税人于每季终了后15日内向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税。为便于试点期营改增工作的顺利进行,税务机关会根据工作情况适当调整纳税申报期限,纳税人应密切关注主管国税机关的通知。房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,按照3%的预征率预缴增值税,预缴增值税额=预收款?,1+适用税率或征收率,×3%,适用一般计税方法计税的项目适用11%税率,适用简易计税方法计税的项目或者小规模纳税人征收率为5%,房地产企业应在收到预收款次月纳税申报期内向主管国税机关申报预缴税款。一般纳税人按期计算出应纳增值税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报缴纳增值税,未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。增值

税纳税申报已经开通网上申报功能,纳税人可以网上填报纳税申报表申报缴纳增值税税款

八、清晰核算增值,涉税业务

清晰核算增值税涉税业务,对增值税涉税管理十分必要。营改增后,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目,应分开核算各项目的收入和成本,分开核算各项目的增值税业务。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的,应分开核算应税销售额,分别适用不同税率,如果不能开分核算,主管国税机关核定从高适用税率,目前我国增值税税率有17%、13%、11%、6%四档,不同应税行为适用不同税率。房地产开发企业一般纳税人应根据增值税业务特点设置会计科目核算增值税业务,一般应设置“应交税费”一级科目,下设“应交增值税”“未交增值税”二级科目,“应交增值税”下设置“销项税”“进项税”“进项税额转出”、“预缴增值税”“转出多缴增值税”“转出未缴增值税”等明细科目,核算按一般计税方法计税的增值税相关业务,核算采用简易计税方法计税的增值税业务只需要通过“应交税费――未缴增值税”科目核算即可

十、堵塞增值税管理漏洞,避免增值税涉税风险

涉税事项管理不善会造成多缴税款或漏税造成税收滞纳

金和罚款损失。因合同签订不严谨没有明确成交价格是否含税、未取得合法扣税凭证而未能抵扣税款或抵减收入、应分开核算而未分开核算造成从高适用税率等,都会造成多缴增值税款。应预缴增值税而未预缴、或抵扣了不能抵扣的进项税、扣减了不能扣减的收入,会造成计税错误少缴增值税,引起税收滞纳金和罚款损失。房地产开发企业应重视涉税管理工作,充分利用税收优惠政策,遵守税收法规,避免税务风险。J

参考文献,

[1]国家税务总局.关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告[S].国家税务总局公告2016年第18号.

[2]王连法.一般纳税人增值税会计科目设置及核算方法详解[J].财会研究,2010,,12,.

[3]王燕.房地产企业“营改增”后的财税问题研究[J].商业会计,2016,

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