空白55041098
范文一：度假村可行性分析报告
港湾度假村可行性报告
一`时代背景:
根据世界旅游理事会的预测,21世纪将是旅游业走向更加发展, 更加辉煌的世纪. 中国将成为世界上第一旅游接待 大国和第四客源输出大国.21世纪将会也必将会出现一个崭新的世界旅游市场.
我国自改革开放以来, 加入世贸组织以后, 旅游业已初具规模, 成为一个系统产业, 当然, 这是市场经济和世界贸易而流通互补的产物.
我省的旅游业的发展遵照小平同志" 旅游事业大有文章可做, 要突出地搞, 加快地搞" 的指示, 正在紧跟全国的总的中国旅游的发展战略" 落实" 四位一体" 的具体指导思想, 大力拓展国内外旅游市场, 把旅游业逐步培育成全省的支柱产业.
滁州的旅游业, 正紧跟中央的旅游发展战略, 以琅琊山为大本营, 辐射全地区, 并结合地区的具体条件和自然风景`人文等自然资源正在拓展有序地开发着.
二`市场分析:
旅游`渡假`休闲, 对社会消费需求结构有交好地适应性. 改革开发以来, 城乡居民收入大幅度增长, 初步具备了或已经具备了走出去看一看, 玩一玩的物质条件. 实行" 双休日" 之后, 城镇职工, 每年有一百多天的时间, 在有钱很有闲的条件下, 社会各消费阶层, 都想偷闲一下, 百分之四十的渡假`旅游`休闲者都带有考察各种市场行情的目的. 我国加入世贸组织以来, 各国的旅游者正以团队新式逐年增多地进入我国, 世界各种考察团也逐年增多地来我国探索. 各种类型的国际会议也逐年增多地定在我国.
客源市场：
1`南京： 输入率10%，知晓率70%。
2`合肥： 输入率10%，知晓率90%。
3`苏州： 输入率3% ，知晓率50%。
4`上海： 输入率2% ，知晓率50%。
5`蚌埠： 输入率15%，知晓率90%。
6`徐州： 输入率8% ，知晓率60%。
7`北京： 输入率1% ，知晓率20%。
8`天津： 输入率1% ，知晓率20%。
9`五河： 输入率10%，知晓率92%。
文化层次：大专本科占42%，中专占41%，初中占13%。以三口之家为主体和结伴同游者占73%。
出游动机：休闲观光。出游时间：春夏二季局多。
三`地理环境：
安徽省位于我国中部地区，而滁州明光正位于中部地区的最东部前沿和东部地区的发达省份紧邻。滁州地区有“五山一水三分田，一分道路和庄园”的说法。而明光市更有一翻风景：丘陵起伏`连绵不断`似山`似脉`似峰`似壑 ，给人以深沉`幽静`奇妙之感，水库星罗棋步，大小皆景色各有特色。
明光市面对长江`背靠淮河，地处江淮之间，属于亚热带热风区，气候温和，雨量适中，四季分明。年平均气温14.4-16.6C`，最高28C`。日照充足，年平均日照时数为2217.6小时，日照率为50%。
明光市自然生态的大自然景观，国家重点保护的公益林景色秀美`深邃迷人。沼水湖泊`碧波荡漾，水产丰富`鱼米之乡。溪流交错`水质优良，五谷丰登`半山牛羊。空气洁净`和曛
阳光，绿色食品`纯净土壤。最适居住，更宜观光，完美无缺，胜似天堂。本届政府正着手准备向联合国申请最适宜居住地区。
明光有许多名胜古迹。市郊有山`有“明太祖生于此，昔年五色云气”，故曰“明光之记载”。
“尿布滩”，乃朱元璋出生后其母为其尿布滩而传名。其传说也美丽动人。
朱元璋二姐墓地“曹姑坟”。
横山乡“兴慈宝塔”乃元代建筑。
女山湖镇古戏台`火神庙`城隍庙乃清代建筑，宋仁宗曾经过此地。
“紫阳山”，又名“九孔山”起阴多赤土`有铁，相传古人在此冶铁铸剑，尚有剑池`磨剑台可考。
位于淮河之滨的浮山，遗址有浮山寺`岸畔有浮山洞。苏轼乘舟经此并赋诗有“人言洞庭是鳌宫，升降随波与海通。久坐船中那得见，乾坤浮水水浮空”。
四`交通条件：
明光市前有京沪铁路，怀抱104国道，新建高速公路围城而过，池河连通淮河直达长江，水陆交通便利名副其实。
五`选址理由：
明东水库在深山深水之中，自然风景得天独厚，水库容量大`面积广`港湾多，沟壑深，溪流横`众鸟集`村庄稀`近南京`靠滁州`临国道。
碧绿之净水，无尘洁净之空气，避城市之噪音，清游人之俗情，启迪才子之灵感，延年老者之寿龄，大自然恩赐的一人间一片净土。
明光市政府，水务局和林东水库的领导者及管理者久有雄心造福地方，借景抒情，此政通`情通`人通`天时地利`人和`加之所见略同`观点统一，故水到渠成理由所在。
六`安全规划：
1`景区防火应放首位，以预防为主，消除隐患，建立完善的旅游区，林场和消防队相结合的联防联防体制，加强制度和建立责任制。
2`采取多种形式对工作人员和有关人员进行防火知识培训和宣传教育。对游客的宣传和教育要落实到管理制度上。
3`各景点根据情况设立专职和兼职旅游保安，维持旅游保安`维持游客活动秩序，保证人身和财产安全。
4`加强和辖区公安`派出所的密切联系，协同治安`联体防范`综合治理。
七`医疗急救：
1`配备相应设施`增设医疗急救点。
2`配备专业人才`预防为主，尊重科学。
3`加强制度建设`责任到人，景区承包`协同呼应`大局为主。
4`加强食品检验，有关人员必须持证上岗，学习贯彻《卫生法》和《检疫法》及有关法律法规。
八`环境保护：
1`坚持环境保护与旅游开发建设并举的原则。提前规划`污水和垃圾处理方案。
2`坚持环境与旅游经济同步发展的原则，建立健全环境保护制度，落实环境保护措施。 3`坚持可持续发展的原则，建设一支专业的有知识的环境保护队伍，加大监测频率，加强监督力度。
4`坚持可持续发展的原则，维持大自然森林的生态环境，杜绝不协调不科学的增设景点建设。保护水源不受污染，维护水中生态平衡，常使碧水扬青波，常使绿树有鸟鸣。 九`布局规划：
1`四星级宾馆`住宿`餐饮`舞厅`桑拿`美容`按摩`疗养保健`室内健身`室内游泳。 2`娱乐健身：网球`乒乓球`台球`旱冰`跑马`射击。
3`文化：小型歌舞演出服装表演，图书馆`阅览室`音像厅`棋牌馆`创作室`水上画舫笙歌赏月。
4`儿童娱乐:多种设施, 适应大小年龄各种兴趣.
5`水上垂钓:品茶`躺椅休闲.
6`水上项目:游泳击水`举棹扬波`汽艇推浪`橹舟览景, 水上自行车自游逍遥`水上千秋如美人鱼出水.
7`林中别致的古木屋，使人返朴归真，茶话聊天，高朋叙旧，情侣缠绵，一排红尘之烦。 8`精品商场，各种礼品，金银饰佩，以补好友，情侣暂别之情。
9`商务`通讯`翻译`咨询`林中导游`水上伴游，为游客做好各种后勤服务。
10`怡神茶馆，品茶怡神，道古论今，谈天论地，朋友解释误会，增进友谊，红裙伴舞有宜心身，名角伴唱一舒情怀。《阳春白雪》陶冶情操，《下里巴人》说笑逗唱。
11`《七星宝塔》登高望远，天文望远，可探夜空奥秘，即可品茶闲坐，也可尽兴地尝尝地方的小吃美味。
12`临水走廊，蜿蜒曲伸`赏景散步`指点眼前风光。廊边有亭临水`清风徐水`绿波微皱，顿增深身灵气。
13`环岛别墅如秀星点点，临水闪烁。以供举家和结伴休闲渡假。
14`高级别墅`傍岛依水`似明月辉映，以供首长及高级人士行居和工作方便，环境幽静，离群交通安全，专职服务。
15`绿色养殖场，集动物王国，能为人类付出生命的奉献者，为其安家转换基因，安详的等待付出。
十、经营策略：
（一）加大宣传力度，扩大宣传范围，讲究宣传技巧，落实宣传措施。
1、通过电视、广播、报纸和大众媒体进行不断地反复宣传。
2、利用本市和其它城市的沿街厨窗、灯箱、板报等形式进行宣传。
3、举办各类型的文化周、旅游节、酒会学术研讨会、讲演报告会、既有社会的真实效果、又加强了宣传力度。
4、建立专门的信息网络、争取与国内外的各大著名旅行社，网站进行信息交流和业务转接。
5、组建自己的企业文化团体、走出去义演、轮演以提高社会的知名度和影响力。
6、加强本市本地区和周边省市旅游、渡假、休闲景区的联系，互相进行宣传。
（二）适应旅游的购物需求形式，因地制宜，因景制宜。
1、建设购物场所时，要科学地具有易达性，分布在交通要道和旅游景点，容易引起旅客的注意。场所要设在旅客容易精神振奋，情绪高涨的地方，游客有精力有兴趣才能促成购买行为。
2、强调商品的特色性，具有浓郁的地方气息和特色。能够对游客产生强烈吸引力。
3、进行有效的现场促销，引发游客兴趣，激发其即兴消费。
4、馈赠亲朋好友是游客难以忘怀的事，要注重商品的品位、质量、包装以及价格和地方特色。
5、促进知识性消费、引进、定购、编辑有关介绍本地自然风貌、历史文化书籍、地图和宣传册。
6、关心游客的实用性消费、组织购买与旅游流动性紧密相关的各类生活用品、这就要注重商品质量、样式及实用性。
（三）组织技术力量开发新产品
1、开发保健品以迎合现代人的健康第一的心理和消费习惯。
2、编撰介绍自己的自然风光和水景点的名人、轶事和传说故事。
3、收购和引进名人字话。
4、介绍本地风光的光盘和录象。
5、设计好自己的门票，能够宣传自己的台历、挂历、年历、纪念封、纪念邮戳、明信片、书签、肖像等。
6、便与携带的茶杯、钥匙扣和提包、钱物等。
7、对商品可以印盖、售书章、标准章、等多种多样的游览内容的签章。 十一、设计理念：
依山傍水寄情于中，借山借水齐画。终合美学、艺术、建筑、文学等多一学科理念，以大自然景观为基础，进一步亲和“人与自然”的主题，体现回归自然、反扑归真。 移步换景、花丰叶茂，具有西方欧式建筑乐园的高雅大方、又有美观气派的皇家风范，体现古今借鉴、中西结合的精神，突出集商贸、游览、娱乐、休闲、锻炼为一体的现代化渡假村风貌。
十二、具体设施：
1、四星级宾馆楼一栋六层（包括群楼一栋二层24000平方米）。
2、乒乓球、台球、康乐球、射击二层20000平方米。
3、网球、儿童游乐场、旱冰、跑马、建筑面积630平方米。
4、露天游泳场。
5、图书馆、影象室、棋牌馆二层建筑面积2500平方米。
6、多功能演艺厅一栋二层建筑面积2000平方米。
7、别墅27栋5037.95平方米。
8、高级别墅一栋建筑面积1000平方米。
9、办公楼五层建筑面积70000平方米。
10、大门接待厅一栋二层建筑面积1500平方米。
11、污水处理一栋二层建筑面积700平方米。
12、车库、停车场1000平方米。
13、疗养保健中心一栋二层建筑面积800平方米。
14、雕塑群一处。
15、喷水音乐池若干。
16、厕所二座400平方米。
17、储存库建筑面积1000平方米。
十三、项目总投资：
1、四星级宾馆建筑面积24000平方米。土建按700元/平方米计，装潢按1600元/平方米计。
700元/平方米乘以24000平方米加1600元/平方米乘以24000平方米等于1680万元 加3840万元等于5520万元
2、高级别墅建筑面积1000平方米，土建按700元/平方米计共70万元，装潢以1600元/平方米计160万元，共230万元。
3、露天沐场、跑马道、网球、羽毛球、排球、篮球等场地面积23967平方米土建，装潢、设备按300元/平方米计约719万元。
4、图书馆、音像室、土建以700元/平方米计105万元，装潢、设备以350元/平方米计52.5万元，总计157.5万元（图书馆另计）。
5、多功能演艺厅建筑面积2000平方米，土建按700元/平方米计140万元，装潢设备以600万元计600万元。
6、别墅27栋建设面四种规格、四星级装潢；
（十二栋）292.43平方米（二层）等于3509.2平方米
（五 栋）394.83平方米（三层）等于1974.15平方米
（十 栋）225.46平方米（二层）等于2554.6平方米
总建筑面积8037.95平方米土建按700元/平方米计562.6565万元，装潢按1400元/平方米计1125.313万元，总计：1688万元。
7、办公楼建筑面积7000平方米土建按700元/平方米计490万元。装潢设备按700元/平方米计490万元，总计980万元。
8、保龄球、健身房建筑面积10000平方米，土建按700元/平方米计700万元，装潢以700元/平方米计700万元，合计1400万元，另加设备1000万元，总计2400万元。
9、储存库建筑面积1000平方米，土建以600元/平方米计60万元。
10、车库、停车场、通道建筑面积3400平方米，估计费用100万元。
11、疗养保健中心建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备估计100万元，总计128万元。
12、厕所建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备300元/平方米计12万元，总计40万元。
13、露天场地、绿化区及道路计费用1500万元。
14、围墙3000米，20万元。
15、雕塑群、喷水、喷灌设备，估计费用150万元。
16、水塔估计费用100万元。
17、水、电设备估计费用2100万元。
18、七星塔估计费用800万元。
综上所计中国滁州乡村俱乐部、港湾渡假村主体建筑面积70368平方米，配套设施，总计投资为17432.5万元，加入不可预见性3000万元，总投入资金需20432.5万元人民币。 十四、效益预测：
1、高档客房180套，每套每天600元，一年350天。
180乘以600乘以350等于3780万元
2、别墅27套，每套每天1200元，一年350天。
27乘以1200乘以350等于1134万元
3、中档客房150套，每套每天150元，一年350天。
150乘以150乘以350等于787.5万元
4、桑拿浴池每人150元，每天250人，一年350天。
150乘以250乘以350等于1312.5万元
5、就餐：每人100元，每天250人，一年350天。
250乘以100乘以350等于875万元
6、保健娱乐、健身：每人80元，每天300人，一年350天。
80乘以300乘以350等于840万元
7、商务楼出租：门面房、办公用房共计91.35万元。
年总收入8820.35万元乘以50%，应得毛利4410.175万元。
8、下属企业上交利润每年62.5万元。
4410.175万元乘以50%应得净利2205.0875万元。
9、商务、经贸上交利润每年968万元。
10、公司年收入总利润3798.0875万元。
十五、首期工程（第一期工程）：
1、露天浴场、水下沙滩及水泥平台、更衣室、购物处、沿岛走廊、临水亭、水上港口码头等。
2、儿童乐园、跑马道。
3、办公楼及配套设施，总投资1200万元，首期工程已启动，目前正在筹备第二期工程，总体工程预计在贰年半完成。
十六、基本观点：
中国滁州乡村俱乐部“港湾渡假村”建设项目，符合国家提倡的发展第三产业和解决再就业的政策、地理条件优越、投资环境宽松、优惠政策到位、投资效益显著。
乡村俱乐部的建设，即有利于旅游事业的发展，又有利于全市及周边地区的经济建设，特别是为海内外朋友来华来滁来明光投资开发和经商提供了理想的生活、娱乐、健身场所，也是全市文明窗口的闪光点。
综上所述，中国滁州乡村俱乐部“港湾渡假村”的建设与发展，是符合 具有中国特色的社会主义道路的理论，中国滁州乡村俱乐部、港湾渡假村的理想架构和筹建也是走中国特色社会主义道路的必然产物，更是实现小康社会的具体行动，衷心感谢市领导及有关部门的关怀与支持，感谢海内外朋友的投资与帮助。
范文二：度假村可行性报告05
第一章 项目概论
一、项目名称、种类、建设性质及实施地点
(一)项目名称 :海丰金丽湾度假村投资建设项目;
(二 ) 项目种类:外商独资项目;
(三)建设性质:新建;
(四)项目经营范围:餐饮、住宿、商务服务、海滩泳场、健身娱乐、旅游 景点及配套项目;
(五)经营期限:50年;
(六)实施地点:广东省海丰县鲘门镇百安村东南面;
二、投资方基本情况
(一)外商投资企业名称 :香港金丽湾旅游发展有限公司
香港金丽湾旅游发展有限公司是一家资信良好的投资发展公司;根据查 阅该公司的开户银行的资信资料显示:截至 2002年底该公司账户库存资金 余额为准七位数字(美元) ,且银行资金往来记录良好。香港金丽湾旅游发 展有限公司计划在海丰鲘门镇投资建设金丽湾度假村项目, 旨在通过旅游项 目的建设,修道路、 .筑水库、建景观,全面改善当地渔民的生活环境,同 时创造多方面的从业机会,这比单纯的捐资建设更能长远造福于民。
(二 ) 投资项目独立企业设定名称:
海丰金丽湾度假村有限公司;负责人:黄文稀;
海丰金丽湾度假有限公司为外商独资企业,根据《中华人民共和国外资企业 法》的规定,本公司以独资经营方式,在海丰县鲘门镇百安半岛投资兴建海 丰金丽湾度假村有限公司,注册资本为 900万美元, 并已经当地政府部门批
准成立。 本独资企业拟建设海丰金丽湾度假村投资建设项目, 投资总额 1400万美元。
三、 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质
单位名称:深圳市深龙港工程项目管理有限公司;
资格证书:工咨丙 12420060025;
发证机关:中华人民共和国国家发展和改革委员会;
法定代表人:陈幼平;
四、 报告编制依据、指导思想、基本原则及研究范围
(一)报告编制依据
(1)《投资项目可行性研究指南》、《建设项目经济评价方法与参数(第
三版)》;
(2)国家《国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要》;
(3)《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发【 2001】 9号);
(4)《国务院关于投资体制改革的决定》(国发【 2004】 20号);
(5)《中华人民共和国城乡规划法》;
(6)《中华人民共和国土地管理法》;
(7)《中华人民共和国环境保护法》;
(8) 《广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》 (粤府办 【 2008】 29号);
(9)《外商投资项目核准暂行管理办法》(国家发改委 22号令);
(10)《广东省发展和改革委员会外商投资项目核准暂行管理办法》(粤发 改外【 2005】 2236号);
(11) 《广东省发展和改革委员会核准的外商投资项目目录》 (省发改委 2006年第 1号公告);
(12) 广东省人民政府 《转发国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》 (粤 府【 2001】 35号;
(13)《广东省人民政府关于关于加快旅游业发展的决定》(粤府【 2004】 49号;
(14)中共广东省委、广东省人民政府《关于加快我省旅游业改革与发展建 设旅游强省的决定》(粤发【 2008】 20号;
(15) 《汕尾市国民经济和社会发展 “十一五” 规划纲要》 (2006年度~2010年度);
(16)《汕尾市旅游发展总体规划》(2003年度~2015年度);
(17) 《汕尾市创建 “中国优秀旅游城市” 工作方案》 的通知 (汕委办 【 2007】 16号;
(18)《汕尾市人民政府关于进一步加快旅游业发展的决定》;
(19)《汕尾市人民政府关于鼓励投资旅游业的优惠办法》;
(20)《汕尾市建市 20周年专题》;
(21)《汕尾市十一五规划纲要中期评估及部分目标调整草案的报告》; (22)海丰县 2007年组工通讯第三期;
(23)汕尾市纪念澎湃同志诞辰 110周年暨 2006年经贸活动签约之重点工 程;
(24)海丰金丽湾度假村投资建设项目总体规划图、红线图;
(25) 海丰金丽湾度假村有限公司委托深圳市深龙港工程项目管理公司编制 项目可行性研究报告的协议;
(26)项目单位提供的有关资料。
(二)指导思想
以**理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展 观,以城市建设标准化和旅游发展产业为工作重点, 进一步改善城市旅游功
能和发展环境, 提高市民的城市意识和生活质量,提供旅游经营水平和服务 质量,建设活力汕尾、人文汕尾、和谐汕尾、清新汕尾。
(三)基本原则
按照《汕尾市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的要求,按 照“科学规划、合理开发、有效保护”的原则,认真实施汕尾旅游发展总体 规划,加大旅游招商引资,促进旅游上新台阶。重点整合“红、蓝、绿、古” 四色资源,构建不同风格的滨海、生态和城市景观区。着力打 造海丰县鲘 门滨 海休闲度假区。完善旅游配套设施,加强旅游市场管理和导游队伍 建设,健全旅游 市场协调机制。加强与粤、闽、赣旅游资源的整合与合作 ,吸引更多国内外旅游客 来汕尾观光旅游 。
(三)研究范围
本项目申请报告的研究范围如下:项目建设背景和建设的必要性分析; 市场分析与预测;建设场址和建设条件分析;建设规模和建设方案论证;环 境保护、节能节水措施研究;组织机构与项目管理;招标方式;投资估算和 投资收益方案;项目效益评价;可行性研究结论与建议。
第二章 项目建设
一、 项目投资建设地址
该投资项目位于广东省汕尾市海丰县鲘门镇百安村东南面的百安半岛, 于红海湾和百安湾三面环拥,面向广阔的海洋。
二 项目总投资
海丰金丽湾度假村投资建设项目总投资约为 1400万美元, 其中建设成本 1300万美元元,预备费 100万美元。详见表 8-2。
三、投资项目总体规划
海丰金丽湾度假村投资建设项目征地面积为 13.6万平方米,项目总体 规划为新加坡资深设计师全程规划设计,因地制宜, 充分利用当地各种自然 条件,包纳海洋水域、沙滩、礁岩,陆上山坡谷地、山岭以及现有水库等自 然条件进行改造设计,形成山海兼备,集运动、养生、度假、餐饮、娱乐文 化于一体的旅游服务功能多样化的个性特色, 全新设计理念,整个设计充满 人性化和符合现代休闲潮流的享乐元素。
四、投资项目建设规模
海丰金丽湾度假村投资建设项目占地面积 13.6万平方米,总投资约 1400万美元,包括以下建设内容:
1、酒店及配套酒店公寓、海景房区,位于岛内半岭和山坡地。主体结 构以中西 (欧 ) 式建筑高中档兼有并形式各种特色,即既有星级的标准设计, 又不同于宾馆的休闲度假屋房。
2、餐饮、娱乐设施。依山势而建,绕度假屋区及配套服务项目均衡布 设。 餐饮包括中式和西式餐厅, 中式主要有饭馆和茶座; 西式主要有西餐馆、 咖啡厅和酒巴;娱乐设施主要以演艺项目为主,与餐饮服务项目配套,开展 有益于身心健康的娱乐活动。
3、商务中心占地:5000M2,拟建三层商楼配以购物办公,以及邮电等 商务服务项目:
4、淡水泳池、健身室。修建标准化的分深水,浅水区的游泳池;健身
室配备先进科学的健身器材,适合中、青、老人进行健身活动。
5、海滩泳场,拟设在百安湾处。
6、滑水俱乐部,位于龙虾角岭下岸边,配建高档的滑水设施和会所, 并沿岸修路设置钓鱼台。
7、滑草地。建在岛内山岭坡地。
8、登山公园。根据滑草道的走向,分级建造二段各 30米长的登山自动 电梯,便于滑草活动的进行,同时作为登临岭顶公园的通道。登山自动电梯 走廊的设置开创本省山地旅游之先河,成为旅游市场推介的亮点。
9、旱冰场。设在沙滩泳场北侧,设计较长距离,不同坡度、弧充、障 碍、变向的野地型滑道,增加此项活动的刺激性和趣味性。
10、狩猎场。以狩猎度假的专项活动组织招来客源。 (附说明:半岛虽 然少有野生动物, 但可通过人工饲养放置, 这在国外也是通常采取的方法。 ) 11、帐蓬宿营地。在靠近水源的山坡谷地建造帐蓬地台,帐蓬用具可由 游客自带或向本场租用。
12、烧烤场。狩猎者可在此烧烤猎物,野营人士进到野炊:本场供应木 炭,调味料和各式烧烤食物。
五、 项目建设周期
海丰金丽湾度假村投资建设项目于 2009年之前已经基本完成部分前期 筹备及园区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑,剩余工程的建 设期为 2年 (2010年 6月至 2012年 6月) , 工程的详细进度计划见项目实施 进度计划表 8-1。
第三章 项目建设的必要性和可行性 一、 项目建设的背景
(一)景区概况
拟建项目建设选址位于海丰县鲘门镇——百安半岛内。 海丰金丽湾度假 村拟总体规划面积约 32万平方米, 现投资建设一期项目占地面积约 13.6万 平方米,毗邻港澳,与惠东巽寮湾、双月湾相邻,同属红海湾海域。属南亚
热带海洋性气候,年均气温 21.9度。百安半岛,因拥有天然海滨舒适的气 候,自然清新的空气与得天独厚的海滨景观。金丽湾侵蚀剥蚀低丘陵、海积 阶地、沙滩、岩滩。由于长期受海蚀作用,基岩裸露,海蚀崖、海蚀糟沟, 海蚀洞穴随处可见。山坡怪石兀立,植被茂盛,景色秀丽。西北部海岸,沙 质洁白松散,北部沿岸海域水深 1.3 米至 2 . 0 米,东南部沿岸海域水深 2.6 米至 10 米,海水清澈见底。沙石密实,依山傍水,半岛山岭平谷相连 —— 一边海水,一边青山,大海,沙滩、岛礁、山峰相互依伴,风景聚积, 此起彼伏。
金丽湾海底动物有龙虾、石斑鱼、鲳鱼、鹦鹉鱼、乌贼等;同时还有大 量的有活化石之称的国家二级保护鱼类 --文鲳鱼。金丽湾半岛上山峰险峻, 林木茂密,风景秀丽,栖居着多种鸟类,如毛色亮丽的翠鸟、毛鸡、白鹭、 野鹤、八哥、猫头鹰等,还生长着龙血树、山葡萄、野山蕉、仙人掌、山捻 子之类的奇异植物,这些植物往往与大石头构成精致的小景。丛林中时有野 牛出没,让人在感受野趣的同时,又可得到探险的乐趣。山的西面有一处知 青时代遗留下来的“石屋”, 它们不仅记载着岁月的沧桑, 同时也演绎着一 个又一个传说中鲜为人知的故事。
(二)景区现状
海丰金丽湾生态旅游度假村为汕尾市国民经济和社会发展十一五规划 纲要之重大工程,海丰金丽湾度假村于 2006年开始筹建,目前该项目基本 完成该项目道路工程, 并且已经建成了 800米百安沿海防护堤和 7公里的旅 游区公路,度假村基本配套设施如排水渠、供水、供电、园区规划已基本完 成。
二、 项目建设的必要性
1、项目建设是顺应汕尾市“十一五”时期旅游业发展规划的要求 “十一五”期间是汕尾市市社会经济发展的重要战略机遇期。 随着汕尾 市经济的快速发展,旅游发展环境日益优化, 为汕尾市市旅游业发展提供了 坚实的基础和持续动力。
《汕尾市市十一五发展规划》 提出以旅游业为重点大力发展服务业的指 导思想, 进一步做强做大旅游产业, 促进与带动整个服务业和国民经济的发 展。面向珠三角和港澳市场,积极发展假日和休闲旅游。加强旅游配套服务 体系建设,提高综合接待能力,形成“食、住、行、游、购、娱”协调发展 的新格局。同时,也提出了“山水汕尾、动感汕尾、文化汕尾”旅游业形象 定位。
海丰金丽湾度假村投资建设项目的建设将为珠三角和港澳市场提供一 个集“食、住、行、游、购、娱”为一体的综合旅游场所,同时也丰富了汕 尾市旅游业的形象定位。故本项目作为汕尾市招商引资项目的一部分,其建 设符合汕尾市关于旅游业发展的政策导向,符合汕尾市旅游业发展规划。 2、项目建设顺应汕尾市市旅游产业的发展趋势的要求
旅游业是第三产业中的主导产业, 是一个与经济发展和人民生活密切相 关的行业。发展旅游业不仅有利于地方国民经济的可持续发展,也有利于对 国民经济相关行业起到经济联动作用。 近年来, 随着我国经济和社会的发展, 人们生活水平提高了, 对生活质量提出了更高的追求,促使旅游业更快的发 展。健康旅游,品质休闲,是近年来新兴的旅游产业,是在一些大中城市郊 区和旅游景区周边逐渐发展起来的以原生态、 滨海风光为依托,以展示原生 态自然风情和休闲观光为特色, 以提供休闲度假和餐饮娱乐为活动内容的特
色旅游。 随着社会经济发展和人们生活节奏的加快, 现代旅游者已不再满足 于普通的观光游,希望获得一种愉悦的经历,强调一种参与,一种体验。健 康旅游, 品质休闲为游客提供了这种机会,使游客有机会亲身感受到人与大 自然的谐和、乡土文化、民俗文化,满足了旅游者的个性消费需求。从发展 的角度看,旅游具有投资小、风险小、经营灵活等特点,有利于发展城市周 边一日游、二日游,拥有巨大的市场潜力和广阔的发展前景。
本项目位于汕尾市海丰县境内,它建成后,在保护的前提之下合理、适 当发展汕尾市乡镇旅游产业, 极大地丰富了旅游内容、 提升旅游的内在品质, 促进汕尾市旅游的可持续发展。
3、项目的建设是促进山区经济发展的需要
农业、农村和农民问题是全党工作的重中之重,也是“十一五”时期新 农村建设发展规划重点解决的问题。 具有多功能的都市型现代农业格局正在 形成。围绕农民增收、农业增效和城市区域功能定位,实现了农业结构的战 略性调整。农业向第二、三产业延伸,生态旅游、健康旅游、品质休闲、观 光农业成为新的增长点。
汕尾市 80%以上是山区,一直以来农民都靠种地为生,收入很少,生活 水平长期处于低下状态。近年来,随着汕尾市承接珠三角产业转移速度的加 快,汕尾市旅游业也取得了飞速的发展,出现了海丰红场红宫、汕尾凤山妈 祖、红海湾海洋运动区、碣石玄武山、等传统文化旅游风景区,以及海丰莲 花山度假村、小漠南方澳旅游度假村等自然风景区旅游区。 有效地带动了汕 尾市经济的发展和农民生活水平的提高。 同时也提高了都市型现代农业的社 会服务能力,适应了城市居民日益增强的崇尚健康、 回归自然的理念和对滨 海的观赏、休闲、文化、景观等需求,适应农民延伸产业链条、增加致富门
路的愿望,大力拓展农业的社会生活服务功能。优化了乡村旅游布局,近郊 重点发展集生产、示范、观光休闲为一体的综合性园区;远郊发展一批合拍 都市休闲时尚的游客度假、中高档“绿色氧吧”,以自然景点、景观、教育 基地为主,以吃、住、行、游、娱、购、教为主要内容,开展生态旅游、健 康旅游、风景游、知识游等特色旅游项目,提升旅游业对区域经济发展的贡 献率。
本项目的建设为拓宽村镇就业渠道,增收致富创造了条件,直接影响的 区域有鲘门镇、小漠镇、梅陇镇、赤石镇等几个镇,有利于提高该区域农民 生活质量。同时,旅游业的发展对区域内的餐饮、交通运输、果品销售和加 工等相关产业也具有较为显著的带动作用。 所以说项目的建设是促进山区经 济发展的需要。
三、 项目建设的可行性
1、项目的建设符合汕尾市市各项政策的要求
旅游经济是汕尾市市支柱产业之一,汕尾市“十一五规划”指出:“加 快发展服务业, 把发展以旅游服务业为龙头的现代服务业作为推动汕尾市经 济增长方式转变的着力点,优化服务业结构, 提升产业素质增强吸纳就业能 力,提高第三产业发展水平” 。
本项目属于滨海生态环境综合开发利用。 项目占用的土地现状以滨海岸 为主。项目经营过程中无污染性液态、气态和固体污染物排放,对汕尾市水 系及周边生态环境无任何影响,完全符合汕尾市市环保政策要求。
汕尾市经济的快速发展,必然带动旅游休闲观光、发展经济、生态度假 疗养及相关产业的兴旺。海丰金丽湾度假村投资项目建设, 将有利于提高地 方资源的综合利用效率,是利国利民的绿色健康事业。项目的实施还将带动
劳动就业,促进地方生物科技类项目的招商引资,推动工业经济发展,因此 项目的建设符合某某市产业政策的导向。
2、项目建设符合优化资源配置的要求
汕尾市位于广东省东部、粤东地区龙头位置。汕尾市山清水秀、风光旖 旎,拥有一流水质、一流森林、一流空气,被誉为“珠三角的后花园” 。全 市常年气候温和宜人,生态环境保护良好,是全国革命红色老区之一,是广 东省“革命老区教育基地” 。汕尾市具有稀有可贵的旅游资源。
汕尾市现有较大规模的旅游项目较多, 如海丰红场红宫、 汕尾凤山妈祖、 红海湾海洋运动区、碣石玄武山、海丰莲花山度假村、小漠南方澳旅游度假 村等等。此类项目开发较早,现具有较高知名度,具有较高口碑。故汕尾市 具有较强坚固的旅游基础。项目位于汕尾市海丰县, 它的建设有利于优化汕 尾市地方资源配置。
3、项目建设以建设单位的雄厚实力为依托
该项目由香港金丽湾旅游发展有限公司筹资建设。 香港金丽湾旅游发展 有限公司是一家於香港合法注册成立的股份有限公司, 专门致力于旅游事业 的投资发展,企业从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验, 形 成了卓越高效的管理团队,标准化的作业流程,拼搏进取的企业精神。该企 业资金雄厚,且其银行资信良好。公司制度完善,并且拥有一批高素质的骨 干和专业施工队伍。
为保证该项目的顺利运行,和根据《中华人民共和国外商投资法》的规 定,专门为投资开发该项目注册成立海丰金丽湾度假村有限公司; 该公司为 香港金丽湾旅游发展有限公司之全资附属公司,注册资本 900万美元。 开发商丰富的建设及营销经验为海丰金丽湾度假村的建设成功奠定基
础。
四、 可行性结论
随着汕尾市旅游业及整体经济的不断发展, 作为新兴行业的旅游房地产 业将有较大的发展空间。综上所述, 项目的建成在政策上符合省委省政府及 市委市政府提出的旅游旺市的发展思路;并且可以促进汕尾市经济稳定发 展,维护社会稳定,创造社会和谐。
从客观上,项目的建设是可行的。从微观上,只要落实用地指标,项目 合作各方是有能力完成该项目,从而实现项目效益的。
第四章 项目地理位置及建设条件
一、 项目区位
海丰金丽湾度假村投资建设项目位于广东省东南部, 行政区域于广东省 汕尾市海丰县鲘门镇的百安半岛,毗邻港澳,处在深圳、汕头两大经济特区 之间,百安半岛于红海湾和百安湾三面环拥。 一期用地面积 13.6万平方米。
二、 自然条件
海丰县位于广东省东南部,处于粤东地区龙头位置,地方气候属于南亚 热带海洋性气候,年均气温为 21.9度,是著名的侨乡之一。海丰县取名义 于“南海物丰” ,历史悠久,至今已有 1674年的历史。海丰,物化天宝、人 杰地灵,是广东历史文化名城,是全国 13个红色革命根据地之一,是中国 共产党早期重要领导人、杰出的农民运动先驱、海陆丰苏维埃政权创建者彭 湃烈士的故乡。
百安半岛位于海丰县鲘门镇东端,红海湾和百安湾三面环拥。半岛上山 岭连绵,山体表土深厚,少有岩石外露,自然植被繁茂。这里地下水 (淡水 ) 源相当丰富,百安岭下低谷储水成库、清溪碧流纵横交错。
百安湾海滩平坦,沙细密实,浪打不起沙尘,足踏不留印迹。半岛南端 虾龙角岭脚礁石岩临海,波涛拍击浪花飞溅。 半岛自然景观虽然不是奇观名 胜,但这里依山傍海,陆上丘岭平谷相连,水库溪流交汇,海域辽阔,沙滩 岩礁兼备,海陆相益得彰,具备发建设旅游度假村的自然条件。
百安半岛距后门镇三公里。鲘门镇是本县主要渔港,深 (圳 ) 汕 (头 ) 高速 公路和广 (州 ) 汕 (头 )324国道在本镇经过并相交汇连通,是广州、 深圳、珠江 三角洲及惠州、 河源等高通往粤东地区经过海丰县境内唯一的滨海地带。 在 此建设海滨旅游点,交通十分方便。随着鲘门海丽国际高尔夫球场的兴建, 金丽湾度假村建设不同类型的旅游活动项目, 彼此互补牵动,更可推动本地 区旅游业的兴旺发达。
三、 社会经济条件
海丰金丽湾度假村投资建设项目设在汕尾市海丰县鲘门镇——百安半 岛,是一个仅有六百多人口的小渔村,由于农耕面积很小,发展农业先天不 足,村民只能单纯以出海捕鱼维持生计。且在当今渔业发展大型化、科技化
的形势下,小渔村的小船小网确实难成气候。按此现状,他们的就业门路只 有离家外出谋工,生活条件和生活水平难以得到全面的提高。在无法发展其 他产业的客观条件局限之下, 充分利用百安半岛各种自然条件投资兴办旅游 事业,建设金丽湾度假村,既可全面改善当地群众的生活条件,又可使他们 就地从事旅游商业和服务工作,推动当地群众脱贫奔小康。
四、 市政设施条件
1、交通状况
①鲘门镇交通状况
鲘门镇的交通十分便利,国道 324线穿境而过,西距广州 260公里,东 距汕头 180公里,南距深圳 197公里,交通便捷,同时即将建成投入使用的 厦深高速铁路贯穿鲘门镇, 且于鲘门镇内设有中途客站点, 2004年掀起村道 硬化的建设高潮,实现了周围村村通公路。
②项目所在地交通状况
海丰金丽湾度假村投资建设项目位于海丰县百湾半岛内, 海丰金丽湾度 假村投资建设项目地处广东省东南部粤东地区龙头位置,水路交通方便。 水 路通香港、深圳、惠州等地;陆路地于省内各重点城市交通便捷,已全面形 成了多条交通线路网络:
(1) :由深圳至金丽湾度假村:深圳→梅观高速→清湖立交→机荷高速→荷 坳收费站→惠深高速→汕头方向→深汕高速 (汕头)→鮜门出口→G324汕头 方向→直行 800 米右转→百安州→金丽湾度假村
(2) :由广州至金丽湾度假村:广州→广园快线→中新出口→广惠高速(永 和入口)→惠东方向→凌坑出口→左转入深汕高速(汕头方向)→鮜门出口 →G324汕头方向→直行 800 米右转→百安州→金丽湾度假村
(3) :由东莞至金丽湾度假村:广深(或莞深)高速→机荷高速→惠盐高速
→深汕高速 (汕头)→鮜门出口→G324汕头方向→直行 800 米右转→百安州 →金丽湾度假村
(4) :由佛山至金丽湾度假村:广佛高速→环城高速→北二环高速→广惠高 速(永和入口)→惠东方向→凌坑出口→左转入深汕高速(汕头方向)→鮜 门出口→G324汕头方向→直行 800 米右转→百安州→金丽湾度假村; 2、景区市政配套
道路:现状已完成了鲘门至百湾 5公里水泥混凝土路面,百湾村前 2公 里护岸海堤和区内排洪沟等配套设施;
给排水:各景区均集中供水,排水采用自然排放;
电:目前海丰金丽湾度假村投资建设项目采用 10kV 供电电源;
通讯:各旅游点、居民点均有与国内联系的通讯设施;
通风:海丰金丽湾度假村投资建设项目现状通风方式主要是采用自然通 风,部分采用空调。
第五章 度假村旅游资源总体评价
一、 度假村风景资源与环境质量现状
海丰金丽湾生态旅游度假村风景资源类型主要以山、海、石、林等自然 景观取胜,在景区内,蕴藏着多变的地形地貌、成群的山石、碧蓝的海面景
观,舒适的沙滩场所,这些都可以吸引着人们前来进行游览、休憩、度假、 登山、野营、探险、科普等活动。
(一) 、风景资源的基本情况
金丽湾度假村:位于一百安半岛,位于广东省东南部,毗邻港澳。属南 亚热带海洋性气候,年均气温 21.9度。百安半岛,因拥有天然海滨舒适的 气候,自然清新的空气与得天独厚的海滨景观而成为休闲度假的绝佳选择。 金丽湾度假村位于风景宜人的百安半岛中心海滨。 包揽了百安半岛最美好的 景色。金丽湾侵蚀剥蚀低丘陵、海积阶地、沙滩、岩滩。由于长期受海蚀作 用,基岩裸露,海蚀崖、海蚀糟沟,海蚀洞穴随处可见。山坡怪石兀立,植 被茂盛, 景色秀丽。 西北部海岸, 沙质洁白松散, 北部沿岸海域水深 1.3 米 至 2 . 0 米,东南部沿岸海域水深 2.6 米至 10 米,海水清澈见底。沙石 密实,依山傍水,半岛山岭平谷相连—— 一边海水,一边青山,大海,沙 滩、岛礁、山峰相互依伴,风景聚积,此起彼伏。 于此,尽情沐浴阳光, 享受海水的清凉,释放心灵。除了迤逦的自然景观,战时防空洞遗址,古代 海盗活动遗址等人文景观,带人领略一份独特的海滨人文风情,体会历史与 时代变迁。丰富的海滨运动休闲项目,带你在海天一色之中自由舒放。 金丽湾海岸长年受风浪的冲刷,岩石耸立,千姿百态,气势雄奇。远处,水 天一色,烟波浩淼;近处,全是巨大险峻的礁石,惊涛拍岸,卷起千堆雪。 岸边,有一鲸鱼状的巨石立于倾斜的石基上, 好像一位醉心于音乐的老人在 聆听着“海韵”,故名“仙石听涛”。金丽湾港湾如同初升的月牙,缓缓的 坡度,洁白的细沙,柔和的海浪,是难得的天然浴场。集奇、雄、壮、阔于 一体。
金丽湾海底动物有龙虾、石斑鱼、鲳鱼、鹦鹉鱼、乌贼等;同时还有大 量的有活化石之称的国家二级保护鱼类 --文鲳鱼。金丽湾半岛上山峰险峻,
林木茂密,风景秀丽,栖居着多种鸟类,如毛色亮丽的翠鸟、毛鸡、白鹭、 野鹤、八哥、猫头鹰等,还生长着龙血树、山葡萄、野山蕉、仙人掌、山捻 子之类的奇异植物,这些植物往往与大石头构成精致的小景。丛林中时有野 牛出没,让人在感受野趣的同时,又可得到探险的乐趣。山的西面有一处知 青时代遗留下来的“石屋”, 它们不仅记载着岁月的沧桑, 同时也演绎着一 个又一个传说中鲜为人知的故事。
在金丽湾,不管是潜水或是观海,都各有一番情趣。金丽湾自然条件最 好的潜水基地之一,不仅能见度高,而且附近海域没有暗涌,水静风轻,沙 滩洁白,其条件适合开展浅水潜、深水潜、探险潜这三种目前流行的潜水运 动。浅水潜,金丽湾周围的浅水区就像一整块淡绿色的翡翠,人穿梭其间, 就仿如一黑色物体在其中流动,与那片淡绿相互映衬。深水潜,金丽湾深水 区里一丛丛的红珊瑚、 蓝珊瑚会把你的目光深深地吸引住, 一群大大小小的 鱼儿旁若无人地在你身边游荡, 带着花纹的海胆和巨大的海参钻在海底石缝 中纹丝不动。探险潜,金丽湾海底深处有一岩洞,据说那里曾经是海盗用来 存放财宝的地方,给人一种无限的想象,以前曾有渔民潜入洞里,但都不敢 深入洞中,这更给这海底的深洞平添一股神秘感。
金丽湾海滩泳场、沙滩排球。摩托艇?丰富的海滨运动强身健体,释放 心灵;帐籍野营、海上钓鱼,体验渔民的起网喜悦;海滩烧烤,燃起篝火, 品味与浪漫??在海天相间的自由领地,投入精彩纷呈的休闲运动,亲切与 大自然拥抱,放松肢体。身心自在舒放,与家人友人尽可尽情欢畅。一应惧 全的附属功能设施,更能全面满足度假生活所需。
(二)领导重视
根据汕尾市建设与发展规划, 海丰金丽湾度假村被列为粤东片区重点建 设项目摆上建设工作日程。同时,度假村的建设也是汕尾开创滨海旅游城市
林建设的重点内容。因此,汕尾市、海丰县政府及鲘门镇政府的有关领导十 分重视。这为海丰金丽湾生态旅游度假村建设提供了有力的支持和保障。 二、评价结果
度假村内资源类型较丰富,环境质量优良,区位条件优越。根据资源类 型、区域环境质量、开发利用条件等进行综合评定打分,度假村风景资源质 量达到二级,其风景资源的价值和旅游价值较高,应加强保护,制定保护和 发展的具体措施,保证其可持续发展的前提
下进行科学、合理开发利用。
第六章 市场分析与预测
一、 汕尾市旅游市场分析与预测
(一)汕尾市旅游资源分析
汕尾市特有的滨海风光、历史遗址、革命史迹及文化风情等,吸引了海
内外大量游客, 旅游人数和旅游收入逐年攀升,全市旅游业进入了崭新的发 展时期,“旅游旺市”的发展规划也深入人心。
据《汕尾日报》报道,旅游收入逐年增长,汕尾西邻珠三角地区,东接 潮汕平原,南临红海湾,得天独厚的旅游资源吸引了一批又一批游客前来观 光旅游。 2004至 2006年,全市年均实现旅游收入 15亿元,年均创汇 400万美元, 旅游从业人员由 2001年的 3000人增至现在的 1万多人, “十五” 期间为社会解决就业人员 3.6万人, 由于旅游业的快速发展,带旺了全市第 三产业的发展,旅游业在第三产业的龙头地位也初步形成。
旅游投入不断加大市第四次党代会提出了汕尾市以旅游发展为突破口, 推动全市第三产业上新台阶, 把汕尾建成大珠三角旅游度假东花园。这明确 了汕尾市旅游业的发展思路,各级政府及有关部门高度重视旅游业的发展, 加大旅游投入,制订旅游发展的总体规划,加大旅游招商投资力度,合理开 发旅游资源,使全市旅游业进入发展的快车道。据统计,自 2004年以来, 全市共投入资金 6.4亿元,建成了海丰小漠渔家民俗村、金鹏国际酒店、莲 花山度假村(二、三期工程)及陆河南天湖景区、迎宾酒家等旅游项目;一 些重大的旅游项目也陆续立项签约或在建中。目前,全市拥有星级酒店 14家,旅行社 14家,其他酒店及度假村 124家,全市旅游产业体系已基本建 成,行、游、注食、购、娱等基本实现配套。
树立特色旅游品牌汕尾市各级政府及旅游部门按照 《汕尾市旅游发展总 体规划》所确定的旅游资源及景区,按照统一规划、整体设计、突出特色、 重点优先的原则,以资源为依托,以市场为导向,不断开发“蓝、绿、红、 古”等特色旅游资源, 经过多年的投入建设, 汕尾市已形成以红海湾滨海旅 游区为主的蓝色旅游品牌,以莲花山森林公园为主的绿色旅游品牌,以红场 红宫为主的红色旅游品牌,以碣石玄武山为主的宗教人文品牌,这些特色旅
游品牌在全省乃至全国都有较高的知名度。近年来, 海丰加强了以红宫红场 和彭湃故居为主体的红色经典景区(点)的建设,完成了农民协会旧址、工 农兵代表住宿旧址、红场碑廊、赤山约农会等 13项建设工程,去年 10月还 在红场隆重举行红色旅游启动仪式,全省 12个旅游团 500多游客参加这一 活动,从而吹响了汕尾市打造红色旅游品牌的号角。
创建优秀旅游城市省政府要求在 2010年全省 21个地级市要成为全国 优秀旅游城市,为此,汕尾市专门成立创建全国优秀旅游城市领导小组,按 照“政府主导、部门协调、全民参与”的方针,加强领导、精心组织,制订 实施方案, 全面打好基矗各级旅游部门加强对外交流, 推介汕尾的旅游精品, 多次举行了“广东人游汕尾”、“粤东人游汕尾”等营销活动,对外派发旅 游宣传资料,进一步加强旅游区域合作,不断提高汕尾知名度;汕尾市还举 办全民参与并评选出具有汕尾地方特色、具有代表性和观赏性的“汕尾八 景”,充分展示活力、和谐和文明汕尾新形象。
(二) 旅游业迅速发展、成为地方经济支柱产业之一
今年来,汕尾市以旅游业为龙头的第三产业发展迅速。积极打造“红、 蓝、绿、古”四色旅游品牌,旅游产业逐渐壮大,旅游效益不断提高。 《 2009年汕尾市政府工作报告》指出 2008年,汕尾市以旅游业为重点 的第三产业发展加快。市政府提出创建“中国优秀旅游城市”工作方案,全 力推动旅游业发展和转型升级。通过召开全市旅游景区景点建设现场会, 成 立市规划委员会旅游规划分会,制定出台系列管理规定等, 进一步加强了旅 游景区景点规划建设和管理。 全年接待入市游客 723.1万人次,旅游总收入 31.02亿元,分别增长 16.2%和 15.1%。
旅游业带动了酒店、餐饮、交通运输、物流、通讯和房地产等第三产业 快速发展。特别是经过近年来的发展,汕尾市铁路、国道、高等级公路已形
成网状交通,现代通讯方便快捷,旅游设施不断完善,形成了吃住行游购娱 一系列完善的配套服务设施。
2004-2008年汕尾市旅游人数统计表
(三) 拥有全省最好的海洋、滨海自然生态环境
汕尾市港湾资源、海岸线长 455.2公里(占全省岸线的 9%) ,沿海有红 海湾、碣石湾两大海湾。港口资源丰富,可建大型港口的港湾有 6处:白沙 湖(施公寮)、小澳(遮浪)、小漠(大围)、金厢、汕尾港(沙舌西侧)、 甲子,均具有建设万吨级以上泊位码头的自然条件和道路交通等基础条件。 现拥有 12个港口,其中汕尾港、甲子港是国家外贸口岸和国家一级渔港, 碣石港、马宫港是国家二级渔港,湖东、金厢、遮浪、鮜门、小漠、大湖港 是国家重点群众渔港, 乌坎、 东洲港是综合港。 汕尾市辖下海域还分布有 92个海岛,岛岸线长 45公里,岛屿面积 2.9? 平方公里,较大的岛屿有龟龄、 屿仔、江牡、芒屿、菜屿、金屿等。
水面、滩涂资源 大陆架内(即 200米水深以内)海域面积 2.39万平方 公里, 相当于陆地面积的 4.5倍, 是海捕渔船的主要作业场所, 其中 80~200米水深的中外海渔场 1.38万平方公里, 40~80米水深的近海渔场 0.48万平 方公里, 40米以内浅海的沿岸渔场 0.53万平方公里。 10米等深线内浅海、 滩涂 104.4万亩(浅海 99.9万亩,滩涂 4.5万亩),目前已开发利用的有 33.45万亩。另外,沿海岸还有 2.4万亩的沙荒地,可用于建高位池养殖鱼
虾贝类。
水产资源主要的海洋经济水产品种有 14类, 107科, 173种,其中年产 量超过 2000吨的有 20多种。 上述水产品种中,有相当一部分属于中上层鱼 类,集中在辽阔的中深海渔场 , 尚有开发余地。
海洋气候资源 汕尾市海域属南亚热带季风气候,雨量充沛,阳光充足, 气候适宜, 除个别年份外, 属春秋相连长夏无冬; 沿海地区年平均气温 22℃, 年均降雨量 1800毫米;冬季以东北风为主,春末至夏季以东南风和西南风 为主,年风速 2.1~3.5米 /秒以上 ; 由于海岸线较长且曲折,海域广阔多海 岛,海洋水文状况显得复杂;近岸海域沉积物以现代沉积为主,河口区多为 陆源沉积物所覆盖。
海洋矿产资源 据初步勘查沿海岸可供建筑和造地用的砂土地面积 271平方公里,蕴藏约 4.88亿立方米。其中沿白沙湖畔,从施公寮至内湖一带 沙滩的石英砂蕴藏量有 2000万吨, 部分砂的二氧化硅含量超过 98%, 是制造 玻璃的优质原料。海底油气资源也很丰富,中国海洋石油南海东部公司已在 汕尾市南面海域开发了惠州、 西江、 流花、 陆丰等 4个油田, 发展前景看好。 滨海旅游资源 汕尾市的海岸线上,分布着众多的沙滩、奇岩、岛礁、 古迹等滨海迷人风光,“神、海、沙、石”兼备,具有“阳光、沙滩、 海水、 空气、绿色”5个旅游资源基本要素,历史、人文内容也十分丰富,适于开 发观光旅游、购物旅游、宗教旅游。金厢、遮浪、捷胜等地海滩连绵,安全 系数高、沙质细软,海水水质好,开发滨海旅游的条件得天独厚,是海水泳 浴场、日光浴场、水上运动场的优良潜在选址,其中以遮浪和金厢旅游资源 开发潜力最大。遮浪山、海、湖、角风光旖旎,是国家重点海水浴场之一; 观音岭金厢滩沙白、水清、浪小,岭前奇石众多,是一个理想的滨海度假胜 地。龟龄岛、小岛等海岛风光旅游资源也具有很大的开发潜力。
水产野生动物 汕尾市目前存在的水生野生动物品种有:花鳗鲡、 海马、 海龟、 金钱龟、 玳瑁等品种, 其中形成规模驯养繁殖的主要有花鳗鲡和海马, 海龟、玳瑁、金钱龟等作为观赏用途驯养的有 10多家。
海洋能 遮浪岩及其毗邻区域,位于红海湾、碣石湾之间大陆向海最突 出的部位,风能资源丰富。其有效风能达到 3020千瓦·时 /平方米,有效风 速时数为 7467小时。在遮浪南面,也是全省汇聚流最为突出的区域之一。 (四) 符合汕尾市产业发展导向
汕尾市将发展以旅游业为龙头的现代服务业作为推动汕尾市经济增长 方式转变的着力点,优化服务业结构,提升产业素质,增强吸纳就业能力, 提高第三产业发展全体水平。
在政策与措施上采取了一系列有利于产业发展和有利于投资者的举措。 汕尾市正以实施“绿色汕尾”战略为契机,努力构建环境友好型和资源节约 型社会,全力打造“既要金山银山,又要青山绿水”的绿色汕尾,促进经济 发展与人口、资源、环境可持续发展。
二、 休闲度假市场前景评价与预测
总上所述,在汕尾地区发展休闲度假旅游产业有着良好的市场前景预期:——珠三角地区土地等资源日趋匮乏,产业大量向周边及其他省市转 移。汕尾市抓住了这一历史机遇,以丰盛的资源、优良的生态环境和优惠的 政策,吸引珠三角企业大量向汕尾投资,促进了汕尾经济快速增长;
——汕尾是广东省的旅游城市,景区众多,环境优美,旅游经济方兴未 艾,特别是“假日”经济日趋火爆,旅游及相关产业市场需求潜力巨大; ——厦深铁路、高速公路路经汕尾,汕尾的区位优势进一步明显,成为 珠三角对接长三角的 “桥头堡” 。 汕尾真正是纳入了珠三角 “ 1小时” 经济圈,
成为珠三角真正意义的“东花园” 。政务、商务活动更加便捷,这必将带动 会展经济,进而带动休闲度假旅游产业;
——本项目区处于海丰县鲘门镇内,汕尾谚语就有“金后门,银汕尾” 的美称。尤其是百安半岛更是地理位置优越、环境优美,交通便利,资源丰 富,保留原生态地貌,是发展休闲度假旅游的绝佳区域;
——投资鲘门百安半岛,综合成本低,本项目符合政府产业政策,当地 政府支持力度大,并可享受政策扶持和优惠,对投资者十分有利。
三、 项目建设客源市场分析预测
(一) 、海丰金丽湾度假村投资建设项目资源分析与评价
目前,海丰县 (包括汕尾地区 ) 旅游业的发展尚属初期起步阶段,己建并 启用的旅游景区 (点 ) 项目比较单一,像金丽湾度假村这种多项目的群体性运 动游乐型的场所尚属首家。其市场吸引力表现在:
1、项目特色化。本区的滑水、滑草、野地旱冰、狩猎等项目填补本地 该项空白,能吸引广大青少年和爱好者尝试新的运动项目。 登山自动电梯走 廊更是省内少见的景观。
2、游乐性、观赏性强。本区活动项目本身极具刺激性,同时,又具有 极强的观赏性,吸引其他游客欣赏体育表演。经过一段时间的培训,可举行 单项表演比赛,有利于整区的市场推介。
3、游客接纳面广泛。由于本区海陆兼备,活动窨大,项目趣味性、观 赏性强,从青少年到中老人,从个人到家庭、亲友或团体,都能在此进行适 合个体或群体爱好和需求的活动项目,市场覆盖广泛。
4、市场定位合理。由于本度假村是以多项群体性活动项目形成游乐式 公共场所,活动项目的消费以中档为主,有的项目如沙滩泳场,旱冰场等将
以青少年学生的消费水平定位,营造本地带公益性的大众化旅游区,具有较 强的市场竞争力。
(二) 、客源市场定位及游客规模预测
1)客源市场定位
①目标市场定位
项目以汕尾市市场为主要客源地, 以广州市及与深圳市邻近各市的市场 为依托,积极开拓珠江三角洲地区、港澳台地区及国内外的游客市场。 项目一级客源市场为汕尾市及邻近县、乡镇; 二级客源市场为广州市及 与汕尾市邻近的各市;机会市场是除以上各市场的其他地区。
②客源市场分析
汕尾客源市场(一级客源市场) :主要是汕尾本市游客及邻近县、乡镇。 这部分游客主要以观光、野营、探险、登高、娱乐、休闲健身、科普教育、 会议等为旅游目的。具有明显的目的性,游客量大,停留 1-2天,游客需求 多,开发潜力大。
广州市及与深圳市邻近的各客源市场(二级客源市场) :这部分游客主 要是来度假村休闲、度假、会议、野营、科教等为直接目的。游客数量大, 消费层次高,停留时间长。
机会市场:除了上述两个市场外, 还有一些游客, 可能会因商务、 会议、 公务、探亲顺道到海丰金丽湾度假村观光游览。近些年港澳台到汕尾市的游 客逐渐增加,珠江三角洲及国内外游客出游率日益增多,随着汕尾市旅游资 源的不断开发建设,将会吸引越来越多的包括珠三角洲、港澳台及国内外游 客在内的各方游客来海丰金丽湾旅游度假村旅游。
2)游客规模预测
根据海丰金丽湾旅游度假村的环境质量、景观条件、 客源市场及游客接 待能力, 确定本度假村 2011年游客为 1.25万人, 到 2014年达到 15.6万人。 即旅游规模小于度假村的合理游客容量,如若使两者大体平衡,应努力开发 广州及珠三角洲地区的旅游市场,同时也应加强度假村景点建设, 不断提高 度假村的吸引力。项目游客规模预测详见表
项目游客规模预测
随着海丰金丽湾旅游度假村项目建设的日益完善以及地区经济的发展, 预测数不是绝对的,游客人数在很大程度上受经济、政治、旅游需求变化、 相邻旅游景区经营情况和广告宣传等因素的影响。 因而经营者应根据不同发 展时期,不断地调整目标,改善服务条件,增加景观数量和质量,在不给环 境造成过大压力的前提下吸引更多游客, 使本度假村的开发和保护形式形成 良性循环。
第七章 项目建设规划与技术标准
一 项目规划依据与原则
1、总体规划依据
滨海半岛作为一个独特的地理单元,在地质、气候、环境、生物等方面 形成各种不同的景观, 而且在有限的面积内自然景观与人文景观相融合。 滨 海半岛生态旅游开发以保护海岛为第一要务, 不随意改变海岛地形,不破坏 海岛原有风光为原则, 充分利用岛上原有的景观和风光风貌设计生态旅游景 点,注重整体的规划和细节的设计,在各方面体现生态化和环保观念,结合 岛屿具体特色开发适宜的生态旅游产品。
2、总体规划原则
1)生态环境保护优先的原则
坚持保护生态资源和改善神态环境为主,保护与合理开发、 利用相结合 的原则, 注重生态效益、 社会效益,并充分利用山、水、林、 气、地的优势, 合理布局,精新设计,突出特色,适度开发。
2)区域特色的原则
体现地带性森林植被及生物多样性特色的原则,突出“滨海观光” 、 “沙 滩游憩” 、 “登山海上运动”等神态旅游活动。
3)可持续发展的原则
充分利用度假村现有条件,因地制宜,科学规划,坚持林业可持续发展 的经营攻略, 海丰金丽湾生态旅游度假村建设与汕尾市旅游发展的需要向协 调。
4)可操作性原则
规划要高起点、高标准,一步到位,切实做好宏观控制。
度假村分区要布局合理,景点、景观设置、基础设施、服务设施等体量 要符合实际需要景区内的建筑物、结构物以底层为主,忌高层、大体量,其 位置、 体量、 色彩要因地制宜, 与环境协调, 且建筑形式具有滨海地方特色。 二、功能分区
1、功能分区
海丰金丽湾生态旅游度假村的建设范围,为百安半岛的部分海岸线,规 划总面积约 32万平方米。生态旅游度假村按其布局原则,结合自然条件和 现实情况,将其区划为共分为 4个区:一区为度假海景房区;二区为餐饮娱 乐配套区;三区为购物商务区;四区为娱乐运动、景观观赏区。
三、 度假村的规划
(一) 、度假村的分区规划
1、度假海景房区
该区位于半岛东侧山坡下的平地及半坡上,此处山坡顺海岸线延续,面 积大,山形婉转呈拥抱弧形,自然优美,且周围环境幽静,空气新鲜,待山 体改造好后, 将成为半岛景观丰富, 空气宜人的度假胜地。 主要建设项目有: 72栋海景楼, 依山而建, 面向大海, 同时配套休闲长廊和健康小道及绿 化设施。依山就势、造型别致的小洋房,以中、高档为主。造型结合半岛风 格,突出半岛的海南风情。
2、餐饮、娱乐配套区
在旅游景区入门后的中间平地上,建设餐饮、娱乐配套区,与度假别墅 区相隔一定空间距离,保证整个景区动静分明。依山势而建,沿度假别墅区 的山脉顺延均匀布设。餐饮包括中式和西式餐厅,中式主要有饭店和茶座; 西式主要有西餐馆、咖啡厅和酒吧;娱乐设施主要以演艺项目为主,与餐饮 服务项目配套,开展有益身心健康的娱乐活动。
3、购物商务区
该区包括建设三层商楼以及购物办公、邮电等商务服务项目; 。
4、娱乐活动区
娱乐活动区项目种类繁多,主要包括淡水游泳池、健身室、海滩泳场、 滑水俱乐部、滑草地、登山公园、旱冰场、狩猎场、帐篷宿营地、及烧烤场 等娱乐配套设施。
(1) 淡 水游泳池:按照标准修建,分深水区游泳池和浅水区游泳池;
(2) 健 身室:配套先进的健身器材,以适合中、青、老人进行健身活动;
(3) 海 滩泳场 :以半岛环拥海岸线的原有沙滩范围作海滩游泳场所, 海岸线 沙滩面通过人工处理及清理,同时配套安全观望台及若干个休闲帐篷 点,以供游客休息观海;
(4) 滑 水俱乐部:位于龙虾角岭下岸边,配建高档的滑水设施和会所,并 沿岸修路设置钓鱼台;
(5) 滑 草地:在岛内的环拥海岸线的山坡地上铺设高档次草地,并进行精 心培育,以供游客观赏和游玩,同时增添景区环境;
(6) 登 山公园:在山坡滑草地上,根据滑草道的走向,分级建造二段各 30米长的登山自动电梯,便于滑草活动的进行,同时作为登临山顶公园 的通道。登山自动电梯走廊的设置开创本省山地旅游之先河,成为旅 游市场推介的亮点。
(7) 旱 冰场:设在沙滩泳场北侧,设计较长距离,不同坡度、弧充、障碍、 变向的野地型滑道,增加此项活动的刺激性和趣味性。
(8) 狩 猎场:以狩猎度假的专项活动组织招来客源。 (附说明:半岛虽然少 有野生动物, 但可通过人工饲养放置, 这在国外也是通常采取的方法。 )
(9) 帐 篷宿营地:在靠近水源的山坡谷地建造帐蓬地台,帐蓬用具可由游 客自带或向本场租用。
(10) 狩猎场:狩猎者可在此烧烤猎物, 野营人士进到野炊:本场供应木炭, 调味料和各式烧烤食物。
第八章 环境保护
本项目在建设过程中和建成投入运营后,对周围环境不会产生影响,因 该风景区为半岛风景区,距离市区有一定距离,且远离周围居民区,项目为 旅游环保绿色景区。但根据《中华人民共和国环境保护法》等有关规定,本 建设项目仍然必须执行环境影响评价制度。
一、 编制依据
(1) 《中华人民共和国环境保护法》 , 1989.12;
(2) 《中华人民共和国水污染防治法》 , 1996.5.15修订;
(3) 《中华人民共和国大气污染防治法》 , 2000.4.29修订;
(4) 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 , 1996.10.29;
(5) 《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》 ; 2004.10.20修订
(6) 《中华人民共和国环境影响评价法》 2003.9.1;
(7) 《广东省环境保护条例》 , 2004.9.24;
(8) 《广东省建设项目环境保护管理条例》 , 2004.7.29修订;
(9) 《广东省固体废物污染环境防治条例》 , 2004.1.14;
(10) 《广东省水系水质保护条例》 , 2002.3.27;
(11) 《广东省城市绿化条例》 , 2000.1.1。
二、 项目建设的环境现状
(一)大气环境
1、空气质量分级标准
本项目采用安培等人提出的空气质量分级评价标准,详见表 7-1。
空气质量分级标准
表 7-1
2、结果分析
度假村内的负离子浓度都在 2500个 / cm 3以上,能使人感到空气特别清 新, 根据安培空气质量评价指数的评价表明:景区内空气清洁度达到 A 级 (最 清洁) ,是人们旅游、休闲、娱乐、健身的理想之所。
(二)噪声环境
根据调查显示:海丰金丽湾生态旅游度假村声级为 32.5分贝 , 主要噪声 源为 海水波浪声 及海风的吹 打声。依据 城市各类区 域环境噪声 标准 (GB3069-93)对照,结果表明:海丰金丽湾生态旅游度假村测量点的噪声 低于 50分贝,即达到国家特别安静区标准。适合人们休养、疗养、度假等, 符合度假村开发建设的要求。
(三)辐射率
根据调查显示:海丰金丽湾生态旅游度假村内因地表 γ辐射照射所至人 均年有效剂量当量为 110.9SV ,宇宙射线照射所至人均年有效剂量当量为 81.5SV ,环境 γ辐射照射所至人均年有效剂量当量为 191.4SV 。其结果表明 本区域内 γ辐射率属正常低值范围, 在国家标准允许范围内,适宜度假村开 发建设。
三、项目对环境的影响
(一)施工期对环境的影响分析
1、施工期水污染源分析
施工期的污水主要是施工人员产生的污水,若项目各单工程同时施工, 则项目施工期间最高劳动定员 80人, 按 60%的施工人员在项目内住宿、 人均 日用水定额 200L , 污染产生系数 0.9计算, 则施工高峰期施工人员生活污水 产生量为 8.6 m 3/d。 施工人员生活污水中主要污染物及其水质浓度如表 7-2。 项目建设施工期污水水质
表 7-2
2、气污染源分析
施工期对空气环境的影响主要是扬尘。扬尘的产生主要来自场地的平 整、道路的修建、填土的运输和压实,工地的风蚀、基础挖掘等环节;运送 建筑材料的汽车在未铺砌的路面和场地上行驶也将产生较大的扬尘。
3、施工期噪声污染源分析
施工噪声主要来源于各种施工机械和设备;其噪声值如下:
主要施工机械设备的噪声声级
表 7-3
建设期的固体废弃物主要是施工过程中产生的废弃物和施工人员的生 活垃圾。 土地平整、 道路修建施工废弃物主要是弃土、 废渣、 废建筑材料等。 施工期间每天产生的生产垃圾数量可观,因此必须按有关要求及时清理, 严 禁随意堆放、丢弃,可以回收利用的尽量回收利用。
(二)营运期污染源分析
1、水污染源分析
本项目营运期主要污水是生活污水, 类比省内和汕尾市多个旅游景区的 用水量数据,提出的综合生活用水标准见表
生活用水量指标
(DB44/26-2001)中第二时段一级标准后外排。经人工湿地处理后排放到人 工湖中。拟建项目达标生活污水中污染物浓度见表:
本项目生活污水污染物产生量
大气污染源主要是酒店和公寓餐饮油烟废气, 旅游开发区内不允许机动 车进入,园内只有电动观光车,所以没有机动车尾气产生。
(1)油烟废气
营业期酒店餐饮设施使用煤气或液化气作为燃料,属于清洁能源, 其污 染物排放量很少, 餐饮设施外排废气主要为油烟。 表 2-7 酒店炊事烟气产生
量
3、噪声污染源分析
拟建项目营运期噪声污染源, 主要是各类风机、 水泵噪声以及汽车噪声。 营运期主要噪声源强及其声源位置见表 7-6。
营运期主要噪声源
表 7-6
固体废弃物主要是游客在游览过程中和居住时留下的生活垃圾。 主要包 括食物垃圾 (水果核、水果壳皮、餐余品 ) 、烂菜、食品袋、纸屑等,如果不 能得到及时收集清理、清运、处理或处置,将对生态、景观、环境质量产生 大面积的污染或破坏影响。
(三)主要污染控制和生态保护措施
1、水污染控制措施
1)污水处理工艺
根据该项目生活污水排放的特点,建议采用污水处理站 +人工湿地处理 该项目生活污水。
2)水污染控制措施
a. 施工生活区不应设在核心景区, 施工生活区应尽量选在百安村的现有 居民点,暂时租用当地村民的房屋,避免新的生活污水排放点产生。
b. 建立完善的雨、污分流排水系统。将清洁雨水直接依地势外排,污水 经过管道收集集中送到污水处理系统处理,达标后外排。
c. 采用节约用水措施, 压缩新鲜水的使用量, 在经济条件允许的情况下, 应建立一套中水回用系统,使能达标的废水应全部回用于绿化。
3)废气控制措施
a. 在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时, 要采取防风遮挡措施,必要时加盖蓬布。
b. 景区内容易起尘的道路,大型载重车辆要限时限路行驶, 必要时配备 洒水车定量洒水,通过喷水抑制,防止扬尘污染。
c. 餐饮设施安装油烟净化设施, 排气筒高度不得低于 15m 并应高出周围 的 200m 半径范围的建筑 5m 以上。
d. 运营期禁止外来车辆进入景区内(如遇火警等特殊情况除外) ,外来 车辆一律停在景区入口处的停车场; 景区内的交通由环保无污染的电瓶车代 替。
4)噪声污染控制措施
a.尽量选用低噪声施工设备,高噪声设备夜间(22:00~6:00)停止施 工,减轻施工噪声对景区居民及野生动物的影响。施工期噪声排放满足《建 筑施工场界噪声限值》 (GB12523-90)要求。
b. 水泵、风机等放置在建筑物内进行适当隔声、减振处理。
c. 景区内的交通由噪声小的电瓶车代替。
d .在适当的地方增加绿化带,建设植物防护带,借助绿色植物的隔音 功能保持和提高环境质量。
5)固体废弃物污染控制措施
a. 加强施工管理,做到文明施工,减少固废产生量。
b. 项目施工产生的建筑垃圾和废弃的土石方集中至洼地用于填方。
c. 设置固废收集和清运系统,建立景区环卫队伍。
d. 运营期产生的垃圾及时收集后送由某某市环卫部门处置。
6)生态环境保护措施
a. 保证植被质量,避免乱砍乱伐。
b. 评价区的地形地貌予以保护,尽量不改变未遭受破坏的地貌。
c. 采取工程措施,控制施工期和营运期的水土流失。
d. 对于裸露的地块,应创造条件以利于植被恢复。
e. 局部植物生态系统再造时应注意选用本土物种,避免外来物种的入 侵。
f. 土壤施肥,尽量不采用或减少化肥的使用量。
g. 用生物防治技术,禁止使用农药。
四、 项目环保合理性分析
本项目主要以生态休闲度假与娱乐、 疗养为主,辅以必要的生活配套设 施。根据地形、景观、水系等自然条件和功能条件,主要拟建设的景点有入 口接待区、高星级酒店、小洋房、水库、登山公园观赏区等。这些项目基本 都属生态型观光项目和休闲度假项目,项目区内建造多个人工湖, 将生活污 水集中排放并通过多级沉积过滤,处理后用于浇灌绿化或作道路冲洗用水。 人工湖定期清理,同时营造园林景观,为旅游区增添景观,不会对周围的流 域、滨海水质产生很大的影响。因此,本项目符合当地环保规划和环保管理 要求。
第九章 节能节水
一、 设计依据
(1)国务院国发(1996) 4号文《节约能源管理暂行条例》 ;
(2)国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可 行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知;
(3)国家计委、经委、统计局(84)统工物字第 7号文《关于能源节约测 量方法(试行稿)的通知》
二、 设计采用的节能标准
(1) 《设备热效率计算通则》 GB2588-87
(2) 《综合能耗计算通则》 GB2589-87
(3) 《企业能量平衡通则》 GB3484-83
(4) 《能量平衡技术考核验收标准》 GB3794-83
(5) 《评价企业合理用电技术导则》 GB3484-83
(6) 《评价企业合理用热导则》 GB3486-83
(7) 《工业蒸汽锅炉参数系列》 GB1921-81
(8) 《设备及管道保温技术导则》 GB4272-84
三、 节能措施
(一) 总图工艺设备节能
(1)总图布置充分考虑到物流畅通,运输路线短捷;
(2)设计中,设备选择立足于国内先进、节能型设备,并充分考虑合理利 用能源,提高能源的利用效率和复用率;
本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置,是具有世界领先 COP 值, 超强节能 环保型设备。可避开用电高峰,充分使用低谷电,储能降耗。
电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰,充分使
用低谷电,储能降耗。可实现供汽状态的自动调节,使锅炉始终处于最佳状 态,既节约又没有烟尘排放,起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品 更易于操作,噪音更低,更省电。
(二) 给排水节能
(1)在供水系统的各个环节上均设水表计量,以便分级核算成本,达到节 水目的。
(2)在设备选型上,采用高效节能的用水设备,以节约能源。
(3)设备冷却水循环使用。
(4)污水处理站处理的达标废水回用,作为绿化、冲洗用水。
(三) 电气节能措施
(1)根据负荷大小合理选用各级配电线路,考虑变压器的运行经济合理, 能耗低的原则,确定变压器型号。
(2) 采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到 92%以上, 减 少无功损耗。
(3)除了用电总计量外,在各主要用电场所设分计量,以加强用电的考核 与管理。
(4)照明灯具以节能型荧光灯为主,光效高,功率因数高,节约能源消耗。 走廊照明采用菲力普节能灯。
(5)将用电设备负荷均匀接在三相网络上,供电网络的电流不平衡度小于 5%。
(四) 节能机构
为使节能工作落到实处, 建议公司确定一位副总经理负责酒店节能节水领导 工作,在行政部内设节能办公室,负责节能节水日常管理工作。
第十章 项目运行方式
一、 项目运作方式 海丰金丽湾度村将由投资者香港金丽湾旅游发展有限公司直接经营。 企 业管理机构按常规聘请专业人士担任总经理， 主持企业的日常经营管理领导 工作。同时，分设行政、财务、后勤、市场推广等各部，并按旅游活动项目 设置项目部，按工作性质组织保安、消防、环卫、园艺、救护各专业组(队)。
全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。
二、 劳动定员及工资福利 预计整区的各层次管理人员和各部门工作人员的人数 100 人—120 人。
旅游旺季视需要聘请临时工 20 人。
企业人员以聘用制为主，月工资从 500 元起点，人均月工资预计达到 1000 元以上的水平。企业员工除中高层的专业人员之外，都在本地(本县)招 纳使用。
41
第十一章 经济影响分析
一、 项目实施计划 本项目属于大型旅游度假村开发项目，开发总用地面积 32 万平方米， 一期用地面积约 13.6 万平方米。鉴于百安半岛并非本地的自然景观名胜和 传统的野游活动地，如建设方案及安排从项目中心区着手，必将面临建设时 间长，市场推介缺乏吸引力，经营效益无法预测的困难，为此，海丰金丽湾 度假村有限公司的项目开发必须突破那种从主体到配套的常规建设安排， 反 过来先从群体件活动项目开路，采取建设一项，开放一项，分区开发，造成 滚动效应，最后推动主体中心区的建设，做到事半功倍，为旅游区的建设摸 索新的路子。 。 海丰金丽湾生态旅游度假村项目于 2010 年 5 月份以前已经基本完成部 分前期筹备及景区规划等工作。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工 程的建设期为 2 年（2010 年 5 月月至 2012 年 12 月） ，工程的详细进度计划 见项目实施进度计划表 11-1。
42
项目实施进度计划表 项目实施进度计划表
表 11-1
序 号 1
时间 项目名称
2
2010 年 3
4
1
2011 年 2 3
4
1
2012 年 2 3
4
项目前期 工程
2
海景房区
3
餐饮、 娱乐 设施
4
商务中心
5
淡水游泳 池、 健身室 海滩泳场、 滑水俱乐 部 滑草地、 登 山公园 旱冰场、 狩 猎场、 帐篷 宿营地、 烧 烤场 酒店及配 套公寓 道路及停 车场
6
7
8
9
10
54
二、 项目投资估算 （一） 投资估算编制范围 、 本次投资范围包括景观建设、道路、绿化等、单项工程主体建筑 土建工程及装修费用、设备购置安装工程费、工程建设其他费用、预 备费用等。 工程费用中主要包括：酒店、海景房、餐饮、娱乐设施建设等主 体建筑及装修。 （二） 投资估算编制依据 、 1、国家计委和建设部计投资（1993）530 号《关于印发建设项 目经济评价方法与参数的通知》 。国家计委和建设部发布的《建设项 目经济评价方法与参数（第三版）。 》 2、中国国际工程咨询公司咨经（1998）11 号《关于印发经济评 估方法的通知》 。中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询指南》 。 3、国家发展计划委员会办公厅计办投资（2002）15 号国家计委 办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版） 》的通知。 4、国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》《关于改 、 进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》 。 5、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》 （GB50500-2003） 。 6、 《广东省建设工程造价管理规定》 （某某省政府令第 40 号） 。 7、广东省建设厅颁发《广东省建筑工程计价方法》和《广东省 建筑工程综合定额》的通知（粤建价字[2005]145 号） 。 8、广东省建设厅颁发《广东省装饰装修工程计价办法》《广东 、
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省装饰装修工程综合定额》的通知（粤建价字[2005]146 号） 。 9、广东省建设厅颁发《广东省安装工程计价办法》的通知（粤 建价字[2005]147 号） 。 10、估算价采用汕尾市建筑经济信息 2010 年第 1 期的信息价。 11、本报告所确定的技术方案和工程量。 12、项目承办单位提供的有关投资费用资料。 （三） 、 建设投资
项目建设投资为约人民币 6000 万元，投资估算详见表 9-2、表 9-3 及表 9-4。 1、总投资估算 海丰金丽湾生态旅游度假村建设项目一期总投资为 6000 万元， 其中土地费用 1000 万，建造成本 4350 万元，预备费 650 万元。详见 表 11-2。 总投资估算表
表 11-2
序号 1 2 3 项目 土地费用 建造成本 预备费 总投资额 金额（万元.人民币） 1000 4350 650 6000 备注 见表 11-3
2.项目建设成本估算 项目建设成本包括度假村内建筑物及构筑物建设、景观建设、道 路、绿化等，共投资人民币 6000 万元。详见表 11-3。
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海丰金丽湾度假村投资建设项目概算表 海丰金丽湾度假村投资建设项目概算表 度假村投资建设项目
表 11-3
序号 1 2 项目名称 土地费用 景观房 72 栋 138000 建设规模 单位 单价（ 单价（元） 投资额（万元） 投资额（万元） 1000 备注 购土地费、土地使用权 转让费及其他补偿费 总建筑面积 15000m
2
1000
酒店及配套酒店公寓 4 5 6 9 10 11 12 13 15 商务中心 淡水泳池、健身室 海滩泳场 登山公园 旱冰场 狩猎场 帐篷宿营地 烧烤场 道路及停车场 合计 基本预备费 总计
30000 5000
㎡ ㎡
800 600
2400 300 100 50 80 50 20 20 30 300 5350 650 6000 000 占地 5000，三层 计划投入 计划投入 计划投入 计划投入 计划投入 计划投入 计划投入 计划投入
资金筹措与投资计划 三、 资金筹措与投资计划 （一）资金筹措 本项目计划建设投资 1400 万美元。其中： 1、建设投资人民币 1400 万美元，自筹资金 600 万美元； （二）投资计划 本项目建设期间总投资 1400 万美元，根据实际投资需要投入使 用，初步计划分三年投入使用，资金按 45%、45%、10%的比例分年投 入使用。年投资计划见表 11-4
项目投资计划
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表 11-4
序号 1 项目 总投资（万美元） 2010 年 630 2011 年 630 2012 年 140 合计 1400
四、 经济效益评估 金丽湾度假村项自其有景区眩点和活动项目独特， 旅游价格合理 同时在市场动作过程中不断加强旅游品牌包装和宣传推介力度， 提高 旅游服务素质，必能广纳客源。 金丽湾度假村全面建成之后，预测每年可接待本地(汕尾地区)8 万人次以上，接待国内外地游客 1 万人次以上，接待港澳地区及海外 旅游团 5000 人次以上， 如按平均每人每天消费 1200 元 （人民币） 计， 则每年旅游收入约为 1800 万元。 金丽湾度假村采取边建设、边开发、边经营、边收益滚动发展的 方针，即使在计划中的前五年集中建设期，也有部分投资成本和赢利 回收，可以缩短建设期。就算按原计划五年后全面启动运作，每年接 待游客 4.5 万人次以上，年收入约 1800 万元，扣除费用开支 600 万 元，税收 400 万元，年折旧 300 万元，年纯利润约为 500 万元，连同 五年建设期中的局部经营收益，并按逐年递增百分之二十的增收幅 度，整区的投资应可在 13 年内收回。 此外，当地群众从事土特产、海产的生产和销售，餐饮小食，旅游小 商品以及旅游服务等，预计年收入可达 1500 万元以上，按五年后当 地人口增至 1000 人，人均年收入可增加 3000 元。
五 财务评价结论
经测算,各项财务数据和评价指标表明,本项目的盈利性较好,经 济效益较好,能为企业增加较理想的利润,为国家上缴可观的税收,全
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面评价结果,认为本项目在经济上是合理的、可行的。
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项目效益评价 效益评价及建议 第十二章 项目效益评价及建议
一、 生态效益评价
1、保护和改善生态环境，绿化美化了生活空间 海岛周围被碧水环绕，空气清新，污染少，噪音小，对海岛环境 的开发与建设，有效的保护区内的水库及周围山体的自然环境，也绿 化、美化了城市生活空间，给人们一个清净、优美的生活环境。
二、 社会效益评价
1、为周边地区增添一处滨海游览、休闲、回归自然地场所 滨海度假旅游正成为一种时尚潮流， 海丰金丽湾生态旅游度假村 建立后，其自然的山水、碧蓝的海域、宜人的气候、清新的空气、幽 静的环境将吸引大批汕尾市区及附近城镇居民前来游览、放松身心、 游憩娱乐。 2、有利于地方经济建设 海丰金丽湾生态旅游度假村的建设， 进一步完善了汕尾市作为全 国优秀旅游城市的旅游网络，丰富了汕尾市的旅游景点，能吸引更多 外地游客前来汕尾，带来信息，带来文化交流；滨海旅游的开展能促 进当地旅游业、商业、贸易、服务业等各项产业的快速发展；能改善 当地投资环境、就业环境，从而带来无限商机，吸引更多外来资金在 此投资建设，带动和快加地方经济的发展，提高人民生活水平。 3、增强当地居民的生态意识和环保意识 优美的自然山水、 良好的生态环境能吸引更多的游客来此游览观 光，能促进旅游业的发展，有利于当地与外部的交流，从而改变当地
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居民的价值观、提高文化水平。旅游业所带来丰富的经济效益会使当 地居民和度假村员工认识到保护森林资源与生态环境的重要性， 逐渐 培养他们的生态保护意识和环境保护意识。 4、有利于地方精神文明建设 度假村的建立能使广大城镇居民、职工、学生及外来民工有机会 接触大自然、回归大自然、认识大自然，可以寓教于乐，普及生态科 学知识，开阔视野、陶冶情操、增长知识，从而促进地方精神文明建 设。 三、 项目环境资源保护措施建议 开发中以不破坏资源为前提， 具体景点景物周围不得进行随意性 建设，对其开发应有科学合理的规划论证，针对特殊的景观资源，要 建立详细的资源档案。 （一） 水体保护 保持百湾半岛海面水质的清洁，严禁景区服务区污水、垃圾的侵 入，对半岛海域沙滩的乱石及杂物及时清理。对于海丰金丽湾生态旅 游度假村的酒店、小洋房、公厕等旅游服务区污水进行净化处理，做 到达标排放。禁止周围地区建设有污染的工厂，尽量减少海域机动船 的流入。 （二） 植被保护 、 对树龄长、造型独特的树木，如樟树、桂花、紫薇、红花继木、 铁冬青等名贵树木 进行特殊的保护，设立护栏或堆石护根，建立古 树名木档案，定期检查病虫害，请有关专家制订具体保护方案。严禁 游客乱刻、乱写。成片的构景植物应加以保护，禁止砍伐挖掘。 （三） 山石保护 、 汕尾市百湾半岛象形石分布广泛，是主要的构景元素之一，应重
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范文三：生态度假村可行性报告
生态度假村可行性报告
凤凰洲生态旅游度假村
项目开发可行性论证报告
一(基本情况
1.1自然地理概况
1.1.1. 地理位置
凤凰洲生态旅游度假村地处江西省宜春市靖安县高湖镇山口村金罗湾旅游区(面积17.5km2)，位于九岭山的中段，三爪仑国家示范森林公园的南麓。地处北纬28?56′22″~28?57′20″，东经115?09′55″~115?11′02″之间。
凤凰洲生态旅游度假村河段由西向东由知青电站上埠头流向凤凰洲，规划起漂点为知青电站上埠头，终点为凤凰洲，全长5.53km。
1.1.2(地形地貌
凤凰洲生态旅游度假村的地形地貌为四周环山，南河从中间流过，将度假村分为河西和河东两块。
1.1.3(森林植被
金罗湾旅游区处于三爪仑风景名胜区内，属中亚热带常绿阔叶林地带,在江西省森林区划上属于江西省中亚热带常绿阔叶林北部亚地带九岭山山地丘陵植物亚区，为华东植物区系。森林公园范围内共有维管束植物(除苔藓植物)206科，809属，1669种(包括引种植物)，其中蕨类植物32科 59属108种;种子植物174科，750属，1561种。
丰富的植物群落形成该处良好的生态系统，使旅游区环境优美，山清水秀，同时也保存了众多的经济植物。据初步统计，目前可开发利用的植物有600~800种，主要为纤维植物(约120种)、淀粉和含糖植物(80余种)、油脂植物(200余种)、芳香油植物(80余种)、保健饮料食品植物(60余种)、花卉盆景植物(300多种)以及大量的中草药资源等。丰富的植物中有珍贵、稀有植物150余种，其中国家确定的首批重点保护植物有18种，如八角莲、华榛、闽楠、厚朴、天麻、黄连、白辛树、伯乐树、杜仲、香果树、银鹊树、 1
银钟花、青檀、天竺桂等。此外还有众多的省级确定的珍稀树种，这些植物的存在不仅说明了该处植物存在起源的古老性，同时也说明了该处具有良好的生态环境条件。
漂流河段所处的海拔段多为以壳斗科、樟科、茶科等科树种为主的常绿阔叶林，两岸峡谷中有大面积的杜鹃林、桂花林以及白继木林等。欣赏着这里具有丰富色彩的植物，各具特色的群落景观，嗅着漾溢其中的阵阵清香，犹如在看一位技艺超绝的画师，随河水的流淌、季节的变迁用不同质感的画笔一笔笔勾勒出一幅优美的天然画卷，那阵阵清香就是自然的墨香，沁人心脾。
1.2社会经济及交通概况
1.2.1(社会经济状况
凤凰洲生态旅游度假村隶属于中央直属企业中国电力投资集团公司(以下简称中电投集团)旗下的江西靖源实业有限公司。该公司是中央直属企业中电投集团旗下的罗湾水力发电厂为适应市场经济发展需要，增强市场竞争力，根据集团公司的工作部署，对原罗湾水力发电厂进行体制性分离，将发电厂一分为三，一为从事发电的主业，二为水电安装检修公司，三为从事多产业经营的江西靖源实业有限公司。该公司成立后，刘建华总经理看准市场，把握方向，与几位副总经理统一意见，决定依托靖安发展旅游业，建设“生态旅游县”的大环境，利用罗湾水力发电厂跨流域引水开发模式以及它独特的地下埋藏式厂房投资开发旅游业，并通过旅游业带动相关产业的发展。
2005年，靖源公司投入1000余万元全力打造金罗湾度假村，并花400万元买下了大洞山峡谷漂流的经营权，经过半年多时间，现已初步建成一个集休闲娱乐、避暑度假、探险漂流、科普教育为一体的综合性旅游项目，可提供峡谷漂流、风味美食、高山滑水、地下电厂探秘、住宿接待等旅游服务。在开发建设过程中，特别重视配套设施和基础服务设施的建设，在上档次、上规模、上品味上狠下功夫，对整体环境进行全面整治，搞好绿化、美化、亮化，面貌焕然一新。在抓硬件建设的同时，注重旅游服务质量和服务水平的提高，给游客宾至如归的感觉，在游客中口碑甚好。自2005年4月份正式运营以来至2005年底，已接待游客累计达4万余人次，实现旅游综合收入150余万元，经济效益十分显著，初步实现了第一产业向第三产业的经济转型。
靖源公司目前处于起步阶段，现有员工70人，但实际岗位需要200人，人员配置明显不足，但由于现有员工充分发挥吃苦耐劳的精神，一人兼作多个岗位，在一定程度上消除了人员不足的影响。
2
凤凰洲生态旅游度假村所处的靖安县全县总人口13.8万，其中县城人口4.6万，城区面积5 km2。全县土地面积1377.49 km2，森林覆盖率83,。2005年全县GDP完成10.1亿元，财政总收入完成8098.8万元，全年接待游客16万人次，外贸出口总额完成1240万美元，人均出口创汇居全省首位，农民人均纯收入3273元，一、二、三产业比例为26.4:37.3:36.3。
1.2.2(交通条件
金罗湾旅游区位于靖安县高湖镇山口村，外部交通便捷，区位良好，可进入性强。外部“铁公机”(铁路、高速公路、机场)交通条件完备。
旅游区东南距省会城市南昌仅84km，东北距九江市约170km。东距昌九高速公路新祺周出口50km，车程约1h，北距武汉391km，约4h，均有高速公路相连。
旅游区东距南昌国际机场61km，约1h车程;东南距南昌火车站96km，约1.5h车程。 近年来靖安县政府投入上亿元资金，铺设了环三爪仑风景名胜区三级油路。金罗湾旅游区内部交通也十分方便，已经形成了环形公路网，公路四通八达。有乡村水泥公路西头村---高湖镇--靖安县城，全线长30km;三爪仑风景名胜区---高湖镇---靖安县城，全线长56km。三爪仑---凤凰洲生态旅游度假村起点县道，全长35km。凤凰洲生态旅游度假村起点--漂流终点，水泥路面4km，路面宽7m。金罗湾旅游区内其余路段将于2006年下半年全线贯通，届时出入旅游区更加便捷、安全。
二、项目开发的必要性
2.1凤凰洲生态旅游度假村项目简介
凤凰洲生态旅游度假村共有以下四种服务:
2.1.1(住宿
旅游度假村最基本的功能就是住宿。凤凰洲生态旅游度假村设计同时居住200人，建设标准为三星级旅游宾馆。
2.1.2(餐饮:
旅游度假村另一个最基本的功能就是餐饮。凤凰洲生态旅游度假村设计同时就餐200 3
人，建设标准为旅游餐厅。
2.1.3(会务:凤凰洲生态旅游度假村除接待游客外，还将承接200人以下的会务。
2.1.4(休闲娱乐:生态旅游度假村就为金罗湾漂流服务外，还必须有自已的休闲娱乐项目。
2.2项目开发的背景及社会经济基础
2.2.1.良好的发展大背景
2005年12月，江西省旅游局专家组对金罗湾生态旅游区申报"全国工业旅游示范点"进行了初步评审。专家组从旅游设施、旅游经营、旅游安全、旅游所带来的经济效益和社会效益、示范点发展后劲等十个软、硬件方面进行了评审，认为新开发的景点项目对游客有很大的吸引力，充分展现了"五个一流"的企业目标和以人为本的企业人文精神。
2006年4月,在湖北武汉举行的华中旅游博览会上, 靖安三爪仑以得天独厚的绿色生态乡村旅游资源和优惠的政策,赢得湖北旅游界人士和武汉市民的青睐, 成为"2006年中国乡村旅游年"湖北市场首推线路,整个博览会共与200多家旅行社达成合作意向。同年4月26日，江西省旅游协会、江西日报社联合主办，江西日报社大江网承办，通过短信投票形式进行的"魅力江西--2006江西乡村游十大美景暨2006江西十大最佳景区"大型评选活动揭晓，江西省唯一的国家级示范森林公园、国家AAA级旅游区--靖安三爪仑荣登"魅力江西--2006江西乡村游十大美景"榜首。而金罗湾生态旅游区属于三爪仑风景名胜区的景区之一，也得到了众多游客的亲睐，许多团队及散客纷至沓来，应不暇接。
凤凰洲生态旅游度假村除接待来三爪仑旅游的游客外，还可利用距离南昌很近和区位优势承办各种会务。
2.2.2.经济保障
江西靖源实业有限公司隶属于中央直属企业中电投集团，实力雄厚，组织机构严密，工作效率高，并且在前期开发金罗湾度假村取得了很好的经济效益，看到了旅游开发的前景，除筹资500万对原罗湾发电厂房屋进行改造为度假村外，还积极与政府各部门进行沟通，有信心有实力投资新的生态度假村。
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2.2.3.社会基础
高湖镇共有人口12000人，其中农业人口10413人，以汉族及客籍人居多，高湖镇是著名的栅栏之乡，栅栏多出口到国外。境内农林并茂、五业发达，主要有木栅栏精深加工、生态果业、旅游业、小水电等四大支柱产业。旅游资源丰富，有古代三大青天之一况钟的墓及故居，还有靖安唯一的一个状元刘起龙之墓，旅游资源丰富，现终漂点码头下游附近山口村有香菇种植基地。2005年高湖镇农民人均纯收入3366元，民风淳朴，热情好客，思想开放，当地居民在过去几年的旅游发展中积极参与，并从中得到很大的收益，普遍对发展漂流活动持积极的支持态度，并已经自行筹建了一些简易旅游服务设施，因此在此开发漂流活动有着坚实的社会基础。
2.2.4.政策保障
旅游业在拉动经济增长，增加就业、消除贫困等方面发挥了重要作用，国家很重视旅游业的发展，2001年4月11日国务院“国发[2001]9号”文件颁布了《国务院关于进一步加强旅游业发展的通知》。靖安县委、县政府也高度重视旅游业，特别是生态旅游活动的开展，并将在今后的工作中把旅游作为经济发展的支柱项目，县旅游局还请单位专门编制《三爪仑风景名胜区总体规划》，漂流作为三爪仑风景名胜区内生态旅游活动的一种主要形式，具有良好的发展前景。
因此，政府对旅游业的重视及相关政策的出台，为金罗湾旅游区开展旅游活动项目提供了有力的支持及政策保障，极大地调动了投资者及当地人民群众的积极性。
2.3项目开发的必要性
金罗湾旅游区是三爪仑风景名胜区的新型特色景区，它依托大景点做线路包装又可以做线路加点。由于它是隶属于金罗湾旅游区，旅游区中包括众多的其它旅游项目，如分时度假、
森林浴场、静养场、垂钓、生态养殖等，而这些项目和漂流项目形成一个整体，优势互补，动静相宜，缺一不可，漂流项目具有极强的参与性和刺激性，很容易吸引游客，从而形成一个独具特色的综合旅游区。漂流项目的开发特别是其中的隧洞漂流的建设将进一步丰富整个三爪仑地区旅游产品结构，提升产品品质，延长了游客在旅游区的逗留时间，增加了附近州县市民周末休闲的选择，将给靖安县及三爪仑风景名胜区旅游业带来更好的经济效益。
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三、项目开发的条件及优势
3.1资源条件
凤凰洲生态旅游度假村河段位于北潦南支中游与下游分界处，潦河流域位于江西省西北部，地理位置在东经114?40′~115?40′，北纬28?30′~29?10′之间，它是修河水系的一条主要支流，发源于九岭山脉东麓。潦河本身又分南、北两条支流，而北潦河又分北潦南支和北潦北支。北潦南支全长114.5km，流域面积720km2，发源于中源境内的白沙坪(一源于中源乡境内的白云峰)，自西向东流经靖安县中源、官庄、高湖、水口、双溪、雷公尖等地，在白路张家入奉新县，在仁首茂埠沿奉靖、靖安边界入安义县。
在知青电站处，有从北潦北支跨流域引水的罗湾水电站发电尾水并入，该电站控制流域面积为162km2;起点上游15km处建有开源水库，坝址位于北潦南支官庄乡大躁村上游
1.5km处的峡谷河段，坝址控制集水面积181.3km2。从1995年底开始兴建到1997年9月开始蓄水发电至今。
凤凰洲生态旅游度假村河段起点以上集水面积445km2(含罗湾水库 162 km2),主河道长60.8km，河道平均坡降10.61%。流域上游山峦起伏，标高在500,1600m之间，河道蜿蜒曲折，水流湍急，沿河两岸森林茂密，盛产松、杉木、毛竹，森林覆盖率达95,以上，水土保持良好。
经实地考察，凤凰洲生态旅游度假村周围风景秀丽，群山环绕，悬崖壁立，峡谷幽静，象形山石随处可见，植被葱郁，花香四溢，时而险峰、奇石、蓝天、白云倒映、水浅处清澈见底、水深处如翡翠碧玉，鱼虾嬉戏水其中，滩多水急，河床落差大，一路漂来山鸟鸣翠，心旷神怡。
流域内降水充沛，并且有水库进行调节水量，两岸地势多变，年最小流量为4.92m3,主要为峡谷风光，沿途有少量沙滩。常见野鸭徘徊于此。河床较稳定，风景秀丽，自然资源优良，是开展旅游休闲度假的理想场所。
3.1.1.气候条件
通常一年中较适宜的气候时期较长，可以延长全年旅游活动时间，提高效益。 凤凰洲生态旅游度假村河段所在的金罗湾生态旅游区地处中亚热带湿润季风气候带，境内四季分明, 其特点是,,,月季风不断从南海和孟加拉湾带来暖湿气流，水汽充 6
沛，同时北方冷空气南下与暖湿气流交缓，锋面活动频繁，加以地形影响，从而形成暴雨和大暴雨，春夏多大雨和暴雨，最大降水强度399.7 mm/d;暴雨多发生在每年的第二季度，尤以,月份最多。少数年份,月或,月也出现大暴雨。台风雨对本流域的影响较小。根据靖安县雨量站资料统计，流域中华人民共和国国家标准地表水环境质量标准(GB 3838—2002)
基本项目标准限值 单位:mg/L
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根据以上标准，2006年5月1日至5月3日对凤凰洲生态旅游度假村河段采集水样测定分析，结果见表2。
表2生态旅游度假村地表水环境质量监测结果
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结果表明，凤凰洲生态旅游度假村河段南河水质均达到国家地表水环境质量?类标准。
3.1.3.环境空气质量 3.1.3.1评价标准
依据国家环境空气质量标准GB3095-96中?级标准，见表3。
表3 评价标准值表 单位:mg/Nm3
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3.1.3.2监测结果
监测结果统计见表4:
表4 监测结果统计表
3.1.3.3监测结果分析
由表4监测结果表明，3个测点的SO2小时浓度范围分别是:毛竹坪SO2浓度范围为0.000,0.019mg/Nm3，日均值为0.017mg/Nm3，NO2的浓度范围为0.000,0.020mg/Nm3，日均值为0.016mg/Nm3，TSP浓度范围为0.000,0.045mg/Nm3，日均值为0.036mg/Nm3;苦菜坳SO2浓度范围为0.000,0.013mg/Nm3，日均值为0.011mg/Nm3，NO2 的浓度范围为
0.000,0.006mg/Nm3，日均值为0.004mg/Nm3，TSP浓度范围为0.000~0.005mg/Nm3，日均值为0.004mg/Nm3;凤凰洲SO2浓度范围为0.000,0.017mg/Nm3，日均值为0.015mg/Nm3;NO2浓度范围为0.000,0.008mg/Nm3，日均值为0.005mg/Nm3;TSP浓度范围为0.000,0.080mg/Nm3，日均值为0.040mg/Nm3。3因子的超标率为0，超标倍数为0，说明3个监测点的环境质量均优于国家环境空气质量?级标准值。 3.1.4凤凰洲位置及环境状况
本次考察的凤凰洲，面积25000m2。平地多为旱地及农田，仅不远处山腰上有几户人家居住，山上还建有联通的基站。现具有一定的社会经济基础及水、电、通讯、交通设施，可减少了对旅游基础设施建设资金的投入。
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3.1.7.两岸景观
凤凰洲生态旅游度假村周围植被茂盛，多原始次生林景观，山林植被以壳斗科、樟科、木犀科、金缕梅科植物为主，河段下游峭壁林立，奇石罗列，数不胜收，特别是在河马滩中有一花岗岩石形似河马，栩栩如生，惟妙惟肖，并由此而得滩名。
其四季景色也各有千秋。春天，山花烂漫;晓夏，苍翠浓郁;晚秋，野果满枝;严冬，苍翠欲滴。
凤凰洲生态旅游度假村河段附近居民主要是被汉化的客家人，现在客家建筑的风格仍可在当地土著建筑中略见一二。此外，当地还融合了客家与汉族的饮食特色以及河畔人家的风味，比如北河鲜、苦菜、神仙菜、钵子鸭等特色菜肴对于久居城市的游客的胃口是个强烈的诱惑。
3.2凤凰洲生态旅游度假村项目开发的SWOT分析
3.2.1优势分析
3.2.1.1区位优势
?我国三大黄金三角簇拥，区位优势得天独厚
长三角、珠三角、闽三角是我国经济最为发达、经济增长速度最快、经济最为活跃的区域，目前，它们正在向更高层次快速发展，其资金、产业、技术也在向内陆转移。江西地处长珠闽共同腹地，具得天独厚的区位优势。
?与省内外发达城市联系紧密，“天”字型公路四通八达
凤凰洲生态旅游度假村河段地处江西省宜春市靖安县高湖镇金罗湾生态旅游区，鄱阳湖平原的西侧，属于宜春市与南昌市边界地带，距靖安县城40 km，路面状况良好，距离南昌市仅84km，南昌国际机场仅60km，距昌九高速新祺周出口50km，距湖北省会武汉市仅450km, 距湖南省会长沙市仅420km，交通四通八达，与周边各大城市联系紧密，并有二级公路与周边市、县相通。其中省道修水县--高湖镇--靖安县城，全长75 km，奉新县--靖安县城--高湖镇，长41 km，昌北机场出入口--金罗湾60 km。有320国道经宜春--万载--上高--高安--机场出入口，316国道经湖北境内--机场出入口，105国道经黄梅--九江--德安--机场出入口。有铁路黄梅--九江--德安--永修--南昌。航空交通有昌北机场，到达金罗湾旅游区近1h车程。从武汉市及长沙市到达金罗湾旅游区也均在4h车程内，可以适应周末 11
休闲的需要。
“十五”期间，江西省着力于省内旅游交通网络的建设与完善，建成1000km高速公路及近百条省道及县乡公路。目前，已经形成以省会南昌为中心，高速公路和国道“三横两纵”的骨架，及以省道为干线，县乡道为支线，覆盖全省旅游景区，沟通毗连6省的有一定规模的旅游公路交通网。
3.2.1.2资源优势
凤凰洲生态旅游度假村位处三爪仑金罗湾旅游区，生态环境资源优越、旅游资源储量丰富，水质优良，达到国家地表水一级标准，且可以与旅游区内其它旅游资源进行组合，结合漂流推出不同的旅游线路和提供不同的旅游体验，体现其综合优势。
3.2.1.3客源优势
靖安县生态旅游事业发展迅速。2005年，全县接待游客人数达到15.8万人次，是2000年的10倍;旅游综合收入3200万元，是2000年的6倍。客源市场已由南昌扩展到湖北、广东、上海、安微等周边省市，市场辐射半径达500km。
凤凰洲生态旅游度假村开发以后，将成为金罗湾旅游区乃至三爪仑生态旅游圈中的一个重要组成部分。金罗湾旅游区将要开发的旅游项目大多以度假休闲旅游为主。作为一项参与性很强的专项旅游产品，度假村与金罗湾旅游区现有的旅游产品是非竞争性的、互补的关系。
目前，在三爪仑风景名胜区进行漂流活动的以南昌市、武汉市、宜春市以及宜春周边县市市民为主，市场非常火爆，常出现供不应求的场面，因此，凤凰洲生态旅游度假村的主要客源市场将是南昌市、武汉市以及宜春市的城镇居民以及来靖安的周边县市及省外游客，尤以中青年客源市场为主。
3.2.1.4政策优势
靖安县《国民经济和社会发展第十一个五年规划》中确定了“生态立县、工业强县、旅游兴县、林果富民”的发展道路，提出建设 “生态旅游县”的战略目标，并先后出台了一系列有关于资源保护、招商引资、行业管理和加快发展等扶持旅游业发展的政策举措。加大旅游宣传力度，扩大靖安对外知名度。加快旅游基础设施建设，提升旅游软硬环境的 12
档次和水平。
靖安县以“绿色生态之旅”、“休闲度假之旅”、“宗教文化之旅”为主题，实行项目招商模式，重点引资开发休闲旅游综合项目。建设布局合理、功能齐全、设施完善、特色鲜明、市场广阔的生态旅游大县。规划中将金罗湾度假村二期工程列为靖安县生态旅游建设的重点建设项目。
此外，靖安县对于投资商有较多的优惠政策，诸如投资大型旅游项目(固定资产投入达500万元)以及社会事业项目，在经营期内，其经营性营业税从营运之日起，地方财政将前四年的50,、后六年的25,纳入地方财政建立的企业扶助基金和保安基金，以扶持企业提升等级和安全设施的建设(摘自《靖安县人民政府关于鼓励客商投资的优惠办法》)。旅游区所在的高湖镇各级党政机关也对该项目给予大力支持，并提供各种便利及服务。
3.2.1.5认知优势
凤凰洲生态旅游度假村所在的三爪仑风景名胜区在由江西省旅游协会、江西日报社主办的“魅力江西美景评选”活动中，入围“2006年江西乡村游十大美景”并被评为“2006年江西乡村游十大美景最佳社会影响奖”。另有 “中国森林公园”网站的网络调显示，三爪仑风景名胜区在江西省“森林公园人气排行”榜中名列第七。
2005年，靖安县委、县政府运用灵活的宣传促销方式，成功举办了“武汉千人首发团三爪仑游”、“江西三爪仑风情游”、“热线报名，同游三爪仑”、“采碰柑拾野趣”等活动，有力地提高了三爪仑知名度，这在一定程度上也提升了凤凰洲生态旅游度假村的知名度。
3.2.2劣势分析
?配套服务设施滞后，旅游商品品质不高，消费水平不高。
江西省整个大区域内的旅游配套服务设施滞后，娱乐设施不齐全、购物环境不理想、旅游娱乐业、商贸旅游业规模小，凤凰洲生态旅游度假村项目所在的靖安县也具有同样的情况，由此致使游客在目的地的消费水平得不到提高。
表5 江西省2000年,2002年旅游消费结构一览表
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由表5可以看出，2000年,2002年，娱乐、购物的消费收入徘徊在旅游消费总收入的23,上下。造成这种现象的主要原因在于旅游产品的开发仍停留在原始的自然、人文旅游开发阶段，游客停留时间短;另外，旅游商品缺乏特色，品质不高，吸引能力不强。
?可进入性相对较差，内部交通环线未能很好形成
凤凰洲生态旅游度假村目前的外部交通状况相对有所欠缺，与外界直接连接公路较少。凤凰洲现在没有桥梁，三通一平的工程量较大。
3.2.3机遇分析
?法定休假日增加，休闲旅游需求迅速增长
1995年，我国开始实行五天工作制,1999 年10 月，又实施3 个长假日,如今中国的工薪阶层每年享有的法定休假日已有114 天。这一国家行为表明我们已融入了整个国际休闲社会的背景中。旅游方式由传统的观光旅游向休闲度假方向转化，休闲经济已具备了相当规模，且呈现出蓬勃发展的势头。相关网络调查显示:2006年我国网民对休闲运动的期望参与率呈显著上升趋势，“探险漂流”运动的上升幅度为31.3,，名列第三。(资料来源:北京颠峰智业机构——“中国旅游智网”)
?处于大区域经济发展的先锋地带
目前，江西已经进入加速发展的战略机遇期。长三角、珠三角、闽三角是我国经济最为发达、经济增长速度最快、经济最为活跃的区域，它们正在向更高层次快速发展，其资金、产业、技术也在向内陆转移。地处长珠闽共同腹地、又具有低成本、资源、生态等优
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势的江西迎来了千载难逢的发展机遇。靖安县政府已然意识到这一关键时期的到来，开始积极地着手将靖安县打造成“南昌后花园”，融入南昌都市经济圈。
?旅游市场对参与性旅游产品的需求持续增长
经过规划与管理的漂流是一种有惊无险、参与性强的户外运动型旅游活动，是世界上从未
衰败过的四大旅游项目(休闲、野营、野餐、漂流)之一，它所具有的惊险刺激而又安全的特点符合现代旅游者，特别是中青年旅游者寻求刺激、富于冒险的心理需求，在我国作为一项新兴的专项旅游活动倍受欢迎。凤凰洲生态旅游度假村产品的推出，正好顺应了旅游需求的发展，有着广阔的市场发展前景。
? 自驾车旅游的不断兴盛
随着人们收入水平的不断增长，私家车的拥有数量越来越多，私家车数量的增长在很大程度上克服了旅游者外出时的交通问题，也必将大力推动自驾车旅游的发展。作为参与性强的漂流旅游项目，特别适合自驾车旅游者。因此，自驾车旅游的不断兴盛，将更为凤凰洲生态旅游度假村项目带来更好的发展机遇。
? 泛珠三角地区区域合作
2003年以来，由广东省倡导并得到福建、江西、湖南、广西、海南、四川、贵州、云南等八省(区)政府和香港、澳门特别行政区政府积极响应和大力推动的泛珠三角区域合作(即“9+2”)已经引起了相关地区社会各界的普遍关注，得到了广泛赞同。泛珠三角经济圈本质是区域经济一体化，通过资源整合、分工协作、互惠互利、优势互补，提升整个地区的竞争力。泛珠三角地区经济的发展，将使整个地区的旅游合作进一步加强，凤凰洲生态旅游度假村项目的客源市场潜力、可进入性、知名度将会迅速提升，获得历史性的发展机遇。
3.2.4挑战分析
?旅游业发展呈现“盆地效应”
江西旅游业的发展情况与周边省份相比较，呈现出“盆地效应”。
表6 2002年江西省周边省份旅游人数及旅游创汇情况一览表
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注:资料来源于各省《2005年国民经济与社会发展统计公报》。 ?休闲旅游发展相对滞后
目前，江西省休闲旅游业的发展尚处于起步阶段，传统观光旅游在全省旅游成分中仍占绝大部分。而周边的浙江、湖北、安徽、湖南等省纷纷亮出“休闲牌”，重点开发休闲旅游产品，创建休闲旅游品牌。而江西省内只有部分景区(点)意识到休闲旅游的发展趋势，相继开发了一些旅游产品，如温泉游、乡村农家游等，但还未形成气候。
?旅游项目的内部挑战
内部威胁主要来自旅游区的开发及管理方面。旅游开发不当是造成旅游资源破坏的重要原因之一，如果基础设施建设和经营管理落后，随着大批游客的涌入，大量的生活垃圾被随处扔弃，景区接待设施所产生废水等污染物的数量也随之急剧增加。这不但对景区造成了强烈的视觉冲击和污染，还给当地环境造成了极大的生态破坏。而漂流活动对环境的依赖性非常强，一旦环境遭到破坏，将会使整个项目失去存在的基础。
同时，漂流项目需要强有力的管理手段与安全措施，一旦因为某种方面的原因造成漂流安
全事故，将会使整个漂流项目的形象在潜在的旅游者中迅速下降，从而造成客源市场流失，经济效益滑坡。
? 旅游业的敏感性
旅游业是整个人类社会生活的一个有机组成部分，它与国际国内政治经济以及其它产业的关联性非常强，因而显得非常敏感。国内外政治经济社会及自然等方面的剧烈变化，如非典的流行等都会给旅游业带来十分巨大的影响。这种不稳定因素的影响难以预计，也无法预先消除，对旅游地的发展有时会带来严重的挑战。 3.2.5.与三爪仑地区的度假村项目对比分析 3.2.5.1接待设施条件对比分析
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3.2.5.2区域17
4.2项目开发的任务
?调整靖源公司的产业结构，拓宽盈利渠道，为以后公司的可持续发展铺平道路。 ?为高湖镇创造经济效益，增加就业机会，提高区域从业人员综合素质，带动高湖镇旅游及农副产品加工、手工业、商业等相关行业的发展，使漂流河段沿线人民尽早脱贫致富，加快构建和谐社会的步伐。
?保护、美化金罗湾及其沿河自然生态环境，尽量使工业产生的破坏降到最低，体现生态旅游的价值，促使人与自然生物圈的融合，以旅游促进环境保护，以优美的环境提升旅游项目的知名度，达到天人合一、经济发展与环境保护的多赢效果。
?为旅游者提供高质量的旅游产品及服务，提高旅游者的旅游经历及感受，提高社会成员的福利。
五、投资和效益分析
5.1经济效益分析 5.1.1. 项目投资估算
凤凰洲生态旅游度假村项目建设投资预算为1000万元。项目投资概估算见下表。 项目开发建设资金来源:根据凤凰洲生态旅游度假村河段的实际情况和旅游业发展趋势，凤凰洲生态旅游度假村的发展资金由靖源公司进行筹集。
项目投资概估算表
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5.1.2游客预算和收入估算
5.1.2.1.旅游接待容量
接待时间从3月初~12月，入住率按50%估算，年接待客3万人次。
5.1.2.2.旅游收入估算
因此成熟期每年的游客年平均为3万人，人均住宿和餐饮消费每日90元计算，年毛收入270万元，可得出分析结果如下:
按营业收入的40%计算纯收入，结果如下表:
表11 2007 ~2010年旅游住宿和餐饮收入估算
5.1.2.3. 投资效益分析
凤凰洲生态旅游度假村项目建设投资1000万元，开业后年均旅游毛收入可达540万元，纯收入可达216万元。成本回收期为9.2年。随着旅游基础设施的建成完善以及市场培育的成熟，该旅游项目的经济效益日渐明显。
5.2社会和生态效益
?提供就业机会。休闲旅游活动的开发，将为当地提供一定数量的就业机会，从而在一定程度上缓解当地政府的就业压力。
?促进当地人民的对外交流，扩大其对外交往，加快信息的传播，进一步提高当地人民的文化素质。
?促进传统文化，特别是客家文化的保护与发掘。
?为发展旅游，高湖镇甚至靖安县的道路交通、邮电通讯等基础设施条件将得到改善，这将同时使旅游者和当地人民受益。
?有利于当地生态环境保护及建设。。
六、结论与建议
6.1结论
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凤凰洲生态旅游度假村水质清澈，周围自然风光优美，具备建设休闲旅游度假村的自然资源条件和优势。凤凰州现有一定的社会经济基础，交通、水、电、通讯设施接入工程较小。
6.2建议
建议政府及有关部门尽快立项，尽早审批，并给予一定的优惠政策及资金支持，以使项目早日进入实施阶段。
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范文四：温泉度假村建设项目可行性报告
云南省安宁市太平镇阳光生态园 —国际养 老(养生)圣地开发项目 开发项目可行性 报告
天津邦友新创股权投资基金管理有限公司
2012年 1月 31日
目 录
一 总论
1、项目提要
2、可行性研究报告编制依据
3、综合评价和论证结论
二 项目背景及必要性
1、项目背景
2、项目区发展现状
3、项目建设的必要性
三 项目实施的有利条件
1、政策环境
2、政府支持
3、市场优势
四 项目区建设条件
1、地理位置与区域范围
2、自然资源状况
3. 社会经济状况
五 建设单位基本情况
1、建设单位基本情况
2、主要投资人基本情况
六 市场分析与推广方案
1、市场定位
2、目标客户市场分析
3、市场推广方案和推广措施
七 项目建设方案
1、建设任务和规模
2、设计基本原则
3、项目布局
4、具体建设内容
5、项目建设标准
6、给排水
7、电力电讯
8、环境影响评估
八 项目实施进度安排
1、一期工程项目实施进度表
九 投资估算与资金筹措
1、说明
2、投资估算依据
3、项目建设投资估算
4、资金来源与筹措
5、借款资金偿还测算
十 经济分析
1、财务评估说明
2、财务评价依据
3、营业收入和营业税金及附加估算
3、总成本及经营成本估算
4、财务效益分析
5、不确定性分析
十一 项目组织与管理,劳动定员和人员培训
1、项目组织与管理
2、管理机构设置与职能划分
3、劳动定员
4、项目经营管理措施
5、人员培训
6、劳动保护与安全
十二 可行性研究的结论与建议
1、可行性研究结论
2、问题与建议
附 录
一 附表:
1、固定资产投资估算表
1-1、土建工程投资明细表
1-2、设备投资明细表
2、流动资金估算表
3、投资计划与资金筹措表
4、固定资产折旧估算表
5、总成本费用估算表
6、利润及利润分配表
6-1、产品销售收入和销售税金及附加估算表
7、资金来源与运用表
8、借款还本付息计算表
9、资产负债表
10、财务现金流量表 (增量全部投资 )
二 附图
1、一期工程项目规划图
2、度假村入口景门效果图
3、×××××广场设计效果图
4、×××××山庄外观效果图
5、温泉游泳馆外观效果图
6、×××××××设计意向图
7、××××××××外观效果图
三 其他附送资料:1、项目建设单位营业执照复印件
2、建设项目选址意见书复印件
3、可行性报告编制单位营业执照复印件
4、可行性报告编制单位资质证书复印件
第一章 总 论
1.1 项目提要
1.1.1 项目名称:云南省安宁市太平镇阳光生态园—国际养老 (养生) 圣地 开发项目
1.1.2 建设性质:新建
1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式
项目承办单位:昆明新利发实业有限责任公司
法人代表:朱丽
所有制形式:民营企业
1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容
建设地点:云南省安宁市太平镇蛤蟆山
建设规模:区域规划总用地面积 866938.68平方米,总建筑面积 440871平方米,道路面积 73734.37平方米, 项目分为两期,总投资 180000万元 (含 不可预计费 919万元 ) 。
建设期限:一期投资 2012年 7月至 2013年 5月,二期投资 2013年 9月至 2014年 12月
建设内容 :
1、一期工程:
(1)、土地征用 ~〃亩,投资额 540万元;
(2)、基础设施建设,包括土地整理,到景区入口的非支线公路,围墙、 绿化及地下管渠道建设整治,区内各场馆间道路,停车场,龟力设施,供 排水设施,消防设施,电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山 游步道 (含山体局部加固 ) 、生态公厕所、管理用房等,投资额 4690万元; (3)、游赏接待设施建设,包括入口景门、××广场、天师××观、温 泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等,投资额 3900万元;
(4)开办费 200万元,用于前期资金和广告宣传费用;
(5)、建设期固定资产投资利息 448万元:
(6)、不可预计费,按固定资产投资总额 5%计算,计 430万元。 2、二期工程:
(1)、土地征用,投资额 720万元;
(2)、度假村绿化保护工程建设,投资额 300万元;
(3)、游赏接待设施建设:包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、 农居山庄等,投资额 8760万元;
(4)、不可预计费 489万元。
1.1.5 申报单位及法人代表
申报单位:×××××××度假村开发有限公司
法人代表:××
1.1.6 投资规模及资金构成
投资规模:20477万元,
资金构成:固定资产投资 19358万元, 前期资金和广告费用投资 200万 元,不可预计费 919万元。
1.1.7 资金筹措
本项目总投资 20477万元,其中:一期投资 10208万元, 企业自筹资金 7208万元,金融机构贷款 3000万元;二期投资 10269万元。
1.1.8 主要技术经济指标
表 1-1 主要技术经济指标
1.2 可行性研究报告编制的依据
1.2.1 《××省旅游产业发展和布局总体规划》
1.2.2 《××县国民经济和社会发展“十五”规划》
1.2.3 《××县生态旅游业发展总体规划》
1.2.4 《×××××××度假村详细规划》
1.2.5 《××县建设项目选址意见书》
1.3 综合评价和论证结论
(1)为了加快××县旅游产业的发展,××县委、县政府出台了一系列 的招商引资措施,在尽可能的前提下给×××××开发给予政策支持,保 证了本次建设项目的顺利实施。
(2)×××××××度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业, 公司负责人不但有多年的房地产开发经验,而且一直以来兼营酒店宾馆行 业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要,充分发挥 ××县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用,强强联合。 (3)本项目环保措施得当,对环境无不良影响。
(4)通过详细的经济和财务分析,得出本项目一期总投资 10208万元, 其中固定资产投资 10008万元。 项目建成后, 预计年营业收入 7458.09万元, 年利润总额 3659.88万元 (计算期平均数 ) ,投资利润率 35.85%;全部投资财 务内部收益率 19.51%(所得税后 ) ;静态投资回收期 5.9年 (含建设期 1.5年 ) , 动态 (i=8%) 投资回收期 7.3年 (含建设期 1.5年 ) ;累计净现金流量折现 8943万元。以上各项数据表明,本项目经济效益和财务状况较好,抗风险能力 较强,安全可靠,项目是可行的。
第二章 项目背景及必要性
2.1 项目背景
当今世界,旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业,已成为 各国高度重视和普遍关注的行业,它对促进经济增长与社会繁荣、维护世 界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊,具有积极而重要的 作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经 济新的增长点,在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面 发挥着越来越显著的作用,有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展,增 进了中国与世界的友好交流。
旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大,发展潜力十分巨大。由于 旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业,也不是一般的第三产业,而是关 联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产 业群的核心地位,发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带 动作用,不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带 来客源和市场,而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发 展,进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算,旅 游产业每增加一万元的产出,可直接或间接带动全社会总产出 3.02万元, 对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发 展,特别是促进居民消费具有十分重要的作用。
虽然从目前来看,大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段, 但我们也应该看到,旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游 需求的阶段,文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起,特别是生活在大都 市之中的先富起来的群体,这其中有企业主、高层专业人士,也有都市白 领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快,人们在不断积累个人财富的 同时,精神压力也在不断的积聚,物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫, 这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原 因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然,放松心情,缓减 精神压力。 以单一形态出现的自然和人文景观, 对这部分旅游者的吸引〃力
已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色,而 且他们更看好具有综合性特征的旅游产品,希望能在一次旅行过程中获得 集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此,如何让来 自各地的游客既能享受优美的自然风光,又能感受浓郁的文化熏陶,将文 化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合,互为条件、相互促进、互惠共 赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
2.2 项目区发展现状
项目区所在的××景区山奇水秀林青,是一个风景十分优美的地方, ×××××更是全国独一无二的冷热阴阳泉,与××的天师道观遗址相辅 相成,渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片,可惜的是,由于 开发较晚,至今仍是养在深闺无人识,在外来游客中的知名度较低。当地 的旅游部门也意识到了这个问题,在 2005— 2020年度的旅游发展规划中, 将整个景区开发列入了下一步的建设重点。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 从××县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自××县正 式提出“生态立县,使旅游业发展成为××国民经济的主导产业”的目标 以来,××县旅游产业得到了长足发展,每年前来旅游的人数也不断增多, 但××县旅游业的发展比较晚,特别是相比于经济发达地区,旅游建设资 金投入严重不足,除了几个知名景点外,新景区新景点的开发建设工作迟 迟不能开展,这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费,也阻碍了××县旅游产业的进一步发展壮大,因此必须筹集大量的资金用于新景区新景 点的建设工作,而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目,××县又属 于欠发达县市,仅靠政府投资是远远不够的,必须吸引大量的民间资本进 入景区的开发建设工作。
2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的 黄金产业,虽然投资大、回收期长,但收益稳定,收益期长,项目建成运 营后,可以源源不断的为企业带来现金流,又可以为企业的其他项目提供 支持资金,特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下,适时介入旅游 业是一个良好的决策。
2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算, 项目建设完 成后,在计算期内平均每年可以为企业带来 3711.54万元的净利润,整个项 目期的经济利益十分可观。
2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、 回 收期长的建设项目,××县又属于欠发达县市,政府投资力度有限,必须 吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后,良好 的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资,为××县 旅游招商引资工作打开新的局面。同时,项目建成后,度假村预计每年要 上交税收 1341.81万元,还要聘请大量的员工,社会效益十分显著。
第三章 项目实施的有利条件
3.1 政策环境
××县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展,制 定了“生态立县”战略,提出“要以生态旅游为突破口,举全县之力,用 全县之能,集全县之智,聚全县之财,尽快把××建成生态旅游胜地,使 旅游业成为××国民经济的主导产业的目标。”在 2003年的××县第十四 届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略, 加快小康建设步伐的决定》 , 明确提出要保护生态环境, 重点发展生态旅游。 这不仅为××发展旅游指明了方向,也为××县旅游业发展提供了良好的 公众意识支持和良好的政治环境支持。
3.2 政府支持
近几年来,县委、县政府高度重视旅游资源开发,取得了较为喜人的 成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇 景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据××县 2005-2020年生态旅游业发展总体规划,×××××旅游区项目建设与 大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、××华南虎放养基地、方家山 野外训练基地一起,列入了重点发展项目。
××县旅游资源较为丰富,但旅游资源开发起步相对较晚。因此,本 项目的建设得到了县委、县政府的大力支持,县旅游局、审计局、发展局、 建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议,并在政策 允许的情况下,得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮 助。
3.3 市场优势
3.3.1 冷热泉水相伴相生,全国唯一,品味独特
×××××不但拥有品质优异的温泉资源,是旅游开发的重要载体, 而且拥有品质一流的冷泉资源,冷热泉水相生相伴,两者相距仅在数米之 内,在国内具有唯一性,具有独特的文化品味,是不可多得的高品质旅游 资源。
3.3.2 森林覆盖率高,生态环境优越
×××××所在的区域森林覆盖率在 85%,以常绿阔叶林为主,并拥 有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林,林相组合理想。四周 青山翡翠,古木参天,竹海扶摇,生态环境十分优越,为温泉旅游开发营 造了极其有利的自然环境。
3.3.3 冬有温泉、夏可避暑,气候宜人,旅游无淡季
××县气候属亚热带湿润季风气候,四季分明,雨量充沛,光热资源 较为充足,平均气温低于周边各县,每逢盛夏,凉爽宜人,俗云“五岭皆 炎热,惟独××宜”,乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉,不管 是哪个季节,到×××××旅游,都有着别样的享受。
3.3.4 道教文化,渊远流长,具有深厚的文化内涵
道教作为一种文化现象及一个社会实体,不仅具有事实的人文和生活 内涵,而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要 而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富 思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立,相反是我们由今天迈向未来 的难能可贵的文化基因宝库。
在个人的人生价值观上,道教文化认为人生的价值不在于物质利益或 个人名利,而在于尊道贵德,唯道是求,始终保持一种“知足常乐”的高 尚情操。在对待人际关系上,道教文化主张济世渡人,强调在人与人之间 要实行互助互爱,要“悯人之凶,乐人之善,济人之急,救人之危”。如 果人人都按照道教文化这些思想办事,就可以处理好人与人之间的各种社 会关系,使整个社会和谐有序;也可以处理好国与国之间的相互关系,使 大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处,整个世界也自然就 会得到安宁。在对待人与自然的关系上,道教文化从“天人合一”的思想 出发,认为人是自然的一部分,强调“道法自然”,“自然之道不可违”, 因而主张人应当爱护自然,与大自然协调相处,顺应大自然的客观规律办 事,才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自 然的思想,乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的,是符合 自然界与人类社会的发展规律的,是一个古今中外都概莫能外的普遍真理, 应当是人类行为的共同准则。
据考证,第四代天师张盛迁徙至××后,××的天师道观就是当初道 教的一个重要发祥地之一,现今××村的罗汉松即为当年张天师的首植罗 汉松,年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早,天师文化的弘扬将为温泉旅 游开发注入深厚的文化内涵,成为度假村的一张闪亮名片。
3.3.5 区位优势好,利于与知名景区的联动
×××××介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间,与三清山 也相距不远,区位条件十分理想,便于景区与知名旅游区之间互动发展, 这对景区在较短时间内打响品牌,提升知名度具有重要的现实意义。
第四章 项目区建设条件
4.1 地理位置与区域范围
××县地处××省东部,有“××东大门”之称。地理坐标为东经 116度 46分— 117度 17分,北纬 27度 28分— 27度 55分。北邻福建光泽县, 南交黎川县,西毗南城县,西北接金溪县,东北界贵溪。县城距省城南昌 铁路里程 215公里, 公路里程 224公里。 沪瑞高速公路通车后, 距上海仅约 6小时车程。
×××××位于××县嵩市镇××村,紧临 316国道,离××县城约 15公里。介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间,距离龙虎山 80公 里,距离武夷山 170公里。
4.2 自然资源状况
4.2.1 气候条件
××县气候属亚热带湿润季风气候,四季分明,雨量充沛,光热资源 较为充足,平均气温低于周边各县,每逢盛夏,凉爽宜人,俗云“五岭皆 炎热,惟独××宜”,乃避暑胜地。
4.2.2 植被物产
××县森林生长茂密,有林地 165万亩,占总面积的 87%,森林覆盖 率 87.1%,是××重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、 楮等多种优质木材, 并有南方红豆杉、 银杏、 江南油杉等珍稀树种 57科 150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。 矿产资源有钨、钼、花岗岩等,其中已探明的花岗岩总蕴藏量约 5亿立方 米。
4.2.3 河流情况
××境内无大江大河,县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两 部分,故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江,属信江水系,以泸溪 为主;西部河流均流水抚河,属抚河水系,以欧溪为主,山区溪流落差大、 水量丰富, 全县水能资源理论蕴藏量 61149干瓦, 可开发的蕴藏量 34618干 瓦。
4.2.4 温泉资源
××县城嵩市镇××村内的×××××,是全国唯一的伴生冷热泉, 冷热泉水相伴相生,相距仅在数米之内,具有独特的文化品味。温泉出水 口位于芙蓉山的半山腰,出水温度约 43.5摄氏度,日流量约 1600余吨,富 含对人体有益的多种微量矿物质元素,对有各种慢性病、富贵病以及肥胖 症都有一定的疗效。
4.3 社会经济状况
4.3.1 面积及人口
××全县共有 7个乡镇 689个自然村,土地面积 1251平方公里,其中 山地面积 160万多亩,耕地面积 10万亩。到 2002年底全县总人口为 10.67万人,其中非农业人口 2.72万,农业人口占全县总人口的 75.1%。 4.3.2 经济状况
2002年,××县国内生产总值 4.262亿元,第一产业 1.333亿元,第二 产业 1.638亿元,第三产业 1.291亿元,三类产业结构为 30∶ 39∶ 31。 2002年全县财政总收入为 4078万元,农民人均纯收入 2388.69元;在岗职工年 平均工资 8088元;城乡居民储蓄存款余额 62593万元;全社会固定资产投 资总额 14526万元。
第五章 建设单位基本情况
5.1 项目建设单位基本情况
项目建设单位×××××××度假村开发有限公司成立于 2008年 3月, 由××、 ×××××××××三人共同投资组建, 公司注册资本 2000万元, 其中公司法人代表××占 90%的股份。公司经营范围:旅游项目的基础设 备建设。是专为×××××××度假村开发而设立的公司。
5.2 投资人基本情况
公司法人代表××是×××××××度假村开发有限公司的控股股 东,也是本次×××××度假村项目建设的负责人,××是浙江省丽水市 缙云县人,曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业, 而且在每个行业都有很好的经营业绩,因此成为当地颇有知名度的企业家, 到目前为至,××个人独资或控股的企业有:
1、衢州市天欣房地产开发有限公司,为××个人独资公司,公司注册 资本 1000万元, 至 2007年 12月, 公司资产总额 13564.68万元, 净资产 6542.73万元,公司成立至今,已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。 2、缙云县华朝美食林 (大酒店 ) ,为××个人独资酒店,至 2007年 12月,公司资产总额 1358.49万元,净资产 852.64万元,是缙云县最豪华,消 费最高的酒店之一,一直经营状况良好。
3、 缙云县胡源石材有限公司, 注册资本 100万元, ××个人控股 95%, 至 2007年 12月,公司资产总额 1562.53万元,净资产 968.45万元,年销售 收入 3000多万元。
4、 浙江东华图书发行有限公司, 注册资本 300万元, ××个人控股 95%, 至 2007年 12月,公司资产总额 657.42万元,净资产 476.58万元。除企业 外,××个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房 地产,市场价值超过 3000万元。
公司的另外两名投资人×××××××××,也一直在从事酒店管理 工作,积累了丰富的管理经验。
第六章 市场分析与推广方案
6.1 市场定位
温泉旅游项目,要受到很多自然条件的限制,而且相对与普通旅游景 区,温泉旅游的投资更大,能接待的游客人数却比较少,因此,温泉旅游 区从先天上来说就不是低档旅游区,面向的游客也是以高收入的富裕人群 为主,少量的公商务人士为辅。同时,从×××××的水质、自然环境、 文化内涵等方面看,×××××完全有条件建设成温泉中的精品。因此, ×××××的市场定位应该是“温泉精品,高尚度假,精英休闲、健康之 旅”。
6.2 目标市场分析
××县县城居民只有 3万,而且当地居民的收入水平并不高,有能力 到温泉度假村消费的人群就更少,所以××本地的旅游市场发展空间十分 有限,因此度假村的目标市场应该放在外地。
6.2.1 ×××××××××××××××县是最重要的客源市场, 其中鹰潭 最为重要,这些地区的人口多,收入水平也高,关键是距离度假村比较近, 双休日也可以来,不象远地方的游客,要凑到比较长时间的假日才能出来 游玩。
6.2.2 作为××省的省会和最大的城市, 市民的消费能力强, 而且随着国家 法定节假日的变动,很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的 短途旅游,在这种情况下,省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象, 为××度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。
6.2.3 以长三角地区、 珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。 长三角 地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区,也是居民出游率 最高,旅游消费最高的地区,特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城市 规模的日益扩大,生活在钢筋水泥丛林中的人们,更渴望亲近自然,喜欢 到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消费 水平,虽然对省内大部分地区来说是比较高的,但在经济发达地区的游客 看来,还是比较适宜,适合这些地区的大部分游客。
6.2.4 海外旅游市场。 ××韵放境游客以港澳台人数最多, 其次是日韩游客, 这些游客的消费水平远高于国内水平,平均行程也长于国内游客,单个游 客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少,却也是一个不可忽 视的群体。
6.3 市场推广方案和推广措施
6.3.1 将×××××度假村与××县的整体旅游资源推广紧密结合, 依托与 政府的强大宣传网络, 争取将×××××度假村打造成××县的一张名片, 让游客到××必到××,或者说游在××,住在××。
6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用, 将×××××度假村包装成 “生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都”,在电视、交通电台、网 络上进行造势,争取尽快将×××××××度假村的知名度提高。
6.3.3 充分利用××周边武夷山、龙虎山、 龟峰、 流坑村、麻姑山等知名景 区的资源,加强与周边旅游区的合作,争取一部分客源,达到合作互赢的 效果。
6.3.4 充分利用××村的天师道观遗址和××太极阴阳泉, 打好道教文化这 张牌,结合当今社会的“和谐”主题,作一篇“亲近自然、爱护自然,与 自然和谐共处”的大文章,宏扬道教文化,打造一个新的道教圣地,吸引 全国各地的游客前来观光。
6.3.5 与政府部门、 大企业集团、 大教育机构进行合作, 成为他们的联系单 位,争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地,并通过 这些精英人士的宣传,在各行业的精英人群中形成良好的口碑,以更好的 吸引潜在的客户群。
第七章 项目建设方案
7.1 建设任务与规模
建设规模:度假村区域规划总用地面积 357017平方米,总建筑面积 55054平方米,道路面积 58441.7平方米,项目分为两期,总投资 20477万 元 (含不可预计费 919万元 ) 。
在 2008年 7月至 2010年 12月实施一期项目建设,建设内容如下:
(1)、土地征用,投资额 540万元;
(2)、 基础设施建设, 包括土地整理, 316国道到景区入口的非支线公路, 围墙、绿化及地下管渠道建设整治,区内各场馆间道路,停车场,电力设 施,供排水设施,消防设施,电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游 区盘山游步道 (含山体局部加固 ) 、生态公厕所、管理用房等,投资额 4690万元;
(3)、游赏接待设施建设,包括入口景门、××广场、天师××观、温 泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等,投资额 3900万元;
(4)开办费 200万元,用于前期资金和广告宣传费用;
(5)、建设期固定资产投资利息 448万元;
(6)、不可预计费,按固定资产投资总额 5%计算,计 430万元。 在 2011年 1月至 2015年 12月实施二期项目建设,建设内容如下:
(1)、土地征用,投资额 720万元;
(2)、度假村绿化保护工程建设,投资额 300万元;
(3)、游赏接待设施建设:包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、 农居山庄等,投资额 8760万元;
(4)、其它投资还包括不可预计费 489万元。
7.2 设计基本原则
(1)严格执行国家和××省现行的有关设计规范、规程,以及有关消防、 环保和职业卫生方面的方针政策。
(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材,在满足使用功能 的情况下兼顾美观,做到经济合理、安全适用,以节省投资、具有地方特
色为原则;
(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排,整体布局符合当地规 划的要求。
(4)考虑各公用系统的配套。
7.3 项目布局
根据资源环境条件,以及旅游活动的组织需要,将整个分为五个功能 区,即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体 验区和外围控制区。规划区域与 316国道之间有长 4.4公里,宽 9米的公路 相连。
7.3.1 温泉健身休闲区
该区块为整个项目的核心区块,面积约 148000平方米,呈狭长形,两 侧山体植被茂密,生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌,以及 充分挖掘当地民间传说等文化遗存,建设一个供人们休闲度假、健身养身 娱乐的场所,主要项目包括度假区入口大门、停车场、××广场、温泉山 庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、 温泉冲浪等。
7.3.2 温泉度假别墅区
该区块位于××村的东侧,温泉休闲健身区的西南侧,面积约 152000平方米,地形狭长,两侧溪水潺潺流过,中间多为农田,地势平坦,空气 清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区,包 括与其相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。 7.3.3 森林生态游览区
该区块位于温泉健身休闲区的东北侧,山体植被繁茂,主要为阔叶林、 针叶林和毛竹林,具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富, 是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活 动项目,形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块,是整个项目生态 文化链的重要组成部分。
7.3.4 乡村风情体验区
该区块面积约 30000平方米左右, 规划以体现乡村农家风情、 康体娱乐、
农耕参与、游憩休闲为主要功能,恰当展现生态文化与乡土所息,让游客 充分感受乡村生态旅游的精粹。
7.3.5 外围控制区
外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄,规划在外围控 制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施,山林采取封山育林措施, 以达到涵养水源,防止水土流失的目的;区内居民点应严格控制其人口与 建设规模、建筑风格等,使其与度假村的环境相协调。
7.4 具体建设内容
由于本项目二期工程预计要在 2011年开始动工建设,距今还有三年时 间,有关投资额和预期收益都难以测算,所以本次可行性报告只对项目的 一期工程进行测算,一期工程预计 2008年动工, 2009年 12月完成主要建 设工程,到 2010年 12月份完成全部建设,总投资 10208万元 (含不可预计 费 430万元 ) 。
7.4.1 土地征用
项目一期工程拟征用土地面积 148000平方米
7.4.2 基础设施建设
1、土地整理面积 148000平方米,包括对山体作降低山势处理 6000平 方米;
2、 316国道至景区入口 9米宽非支线公路 4.4公里;
3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积 106680平方米;
4、区内场馆之间的道路,其中 |.5-2.5米宽的石板路和卵石路规划长 度 7.3公里, 5.5米宽可通车辆的水泥道路 1.3公里。
5、在××广场的南侧和露天温泉泡澡区各设 1个停车场,其中××广 场的南侧停车场设置大型车辆停车位 25个,中小型车辆停车位 160个,占 地总面积 4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位 15个,占地总面积 500平方米,地面采用植草砖铺面;
6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施;
7、景区内 8.56公里长的河道环境治,包括堤岸加固等;
8、在森林生态游区建设宽 1.2-1.5米石板盘山路,规划长度 8000米,
对盘山路两侧山体进行局部加固;
9、建设生态公厕 10幢,规划建筑面积 700平方米;
10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理 用房 12幢,规划建筑面积 640平方米。
7.4.3 主要游赏设施土建
1、入口处的塑石工艺景门 1座,高约 9米,宽 7米,周围设置假山、 水池和草坪;
2、建造约 10000平方米的××广场,广场中内设置大型喷泉水池,引 入温泉水,水中放养热带观赏鱼类,水体中央设大型抽象式雕塑;
3、×××××山庄,占地 16000平方米,建筑面积 11000平方米,按 照四星级酒店标准建设,建设层高 2-4层,除客房外,还包括游人接待中 心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及 300平方米的独立停车场;
4、 温泉贡鱼, 包括贡鱼养殖、 垂钧池, 竹木敞廊, 面积约 1200平方米。
5、温泉贵宾楼, 共 4幢, 每幢面积 350-450平方米,按五星级宾馆标 准设计,日式风格,计划日接待人次 50人。
6、温泉水上娱乐中心,设在游泳馆东北侧,有温泉滑道、温泉冲浪、 水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目,建设面积 2500平方米,分浅水池和 深水池;
7、露天温泉泡澡池,由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成,包 括温泉鱼疗池、高温池、 SPA 水疗池等,总建筑面积 6000平方米,浴池采 用假山石、卵石和原木等建成,利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。 温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房,建筑面 积约 300平方米。
8、天师××观,建于鸳鸯泉源的东侧,单层砖木结构,占地面积 5000平方米,建筑面积 1200平方米,檐高 4.5米,四面建 3.2米高围墙,观内建 中式古典木质天师亭。
9、 在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭, 六角木质, 中式古典风格, 重檐尖顶。 10、在芙蓉山顶设龙珠阁,六角石质,毛石地面,粗木栏杆;
11、利用芙蓉山山势,建设 1000米长的健身步道,路面采用青石和条
木铺就。
12、在天师××观南侧沿溪流设置香火一条街,开设养生保健馆、道 教用品馆、特色小吃馆等 30间,建筑统一采用砖木结构,青石地面,唐宋 时期建筑风格,街长 200米,总建筑面积 1500平方米。
7.4.4 设备投资
1、配电设备,包括变压器、高低压配电柜、线路;
2、温泉山庄和贵宾楼使用设备,包括大功率中央空调、计算机管理系 统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、 KTV 点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设 备等;
3、温泉游泳馆设备,包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质 检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等;
4、水上娱乐中心设备,包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。
5、露天温泉泡澡池设备,包括 SPA 水疗设备等。
6、后勤管理设备,包括电脑、打印机、复印机等;
7、其他配套设备,包括服务处设备、管理用房设备等;
由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多,无法一一列举,因此 只能进行简单的分类列举,其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考 察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的 设备投入情况后计算所得,其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部 分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。
7.4.5 车辆
1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车 1辆;
2、后勤人员公务用中型商务客车 1辆;
3、垃圾回收用车辆 1辆。
7.4.6 材料
包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。
7.5 项目建设标准
构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。
7.6 给排水
7.7.1 给水工程规划
7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等 标准,根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。
度假村用水量估算
7.7.1.2 输配水管网布置
度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取,管道采用 PVC 管,DN≥=200, 沿道路一侧铺设至用水单位。
温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连,在满足水量、水压要 求的前提下,尽可能缩短给水管线的长度,并尽可能依据地形埋地铺设, 最大限度地保存水温。
7.7.2 排水规划
7.7.2.1 污水量估算
污水量按给水量的 80%计算,其中道路广场用水和绿化用水所产生的 废水不计算在内,则日最高污水排放量为 410T.
7.7.2.2 排水体制
采用雨污分流的排水体制,雨水地面径流就近排入区内河流。所有建
筑物下设污水管道,采用生化池处理方式,由管道收集就近排入生化池, 进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。
7.7 电力电讯规划
7.8.1 用电量估算
度假村用电负荷估算
7.8.2 设施规划
依托嵩山镇的输电系统,向度假村内输电。根据道路系统规划安排供 电线路,采用地下电缆形式。
7.8.3 电讯规划
依托嵩市镇现有电讯系统,由度假村一级电话线引出二级电话线至各 个景点、服务点,并入全国电信自动网,实现国内直播通讯。按照每个景 点 3— 4门的数量计算,电话终端量为 20门。
7.8 环境影响评估
本项目严格执行有关环保要求,对环境进行综合整治,具有良好的环 境友好性,不会对现有环境构成新的污染。
7.9.1 项目主要污染物及治理措施
本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为:
(1)对于生活垃圾,集中收储,由环卫垃圾车运出;
(2)所有建筑物下设污水管道,采用生化池处理方式,由管道收集就近 排入生化池,进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。
7.9.2 设计采用的环保标准
(1)大气环境质量, 达到 GB3095— 1996《环境空气质量标准》 二级以上;
(2)水环境质量要求,达到 GHZBl-1999《地表水环境质量标准》相应功 能区标准;
(3)声环境质量要求 GB3096— 93《城市区域环境噪声标准》相应功能区 标准;
第八章项目实施进度安排 表 8-1 一期工程项目实施进度表
-29-
第九章 投资估算与资金筹措
9.1 说明
本次可行性报告只测算×××××度假村的一期工程投资和收益,按 照项目实施进度安排, 在 2009年 12月份将完成度假村一期工程的主要项目, 并开始营业, 2010年期间边营业边建设,至 2010年 12月底完成一期工程 的全部建设。
9.2 投资估算依据
9.2.1 编制依据
本投资算参照《××省市政工程预算定额》 、 《××省建筑工程预算定 额》 进行编制。 本项目总投资 9778万元。 其中:固定资产投资 10008万元 (含 建设期利息和不可预计费 ) ,前期资金和宣传费用 200万元。
9.2.2 基础单价
(1)人工预算单价:45元/工日
(2)施工用电、用水单价:
电价:0.8元/度
水价:根据《细则》计算公式得 0.74元/m 2。
(3)材料预期单价:
水泥与砂石料:抚州价格信息:325#水泥 300元/T , 砂子 100元/m 3, 碎石 65元/m 3。
(4)设备材料价格:
参考国内市场报价及同类设备的价格,材料设备主要是宾馆设备、游 泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。
9.3 项目建设投资估算
项目总投资:10208万元,其中:固定投资 10008万元 (详见下列表 ) , 前期经费和宣传费用 200万元。
9.3.1 固定资产总投资估算
9.3.2基础设施建设投资估算表
表 9— 2 基础设施建设投资估算表
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-32-
-33-
-34-
-35-
-36-
-37-
-38-
-39-
-40-
9.3.3游赏接待设施建设投资估算表
-41-
-42-
-43-
-44-
-45-
-46-
-47-
-48-
-49-
9.3.4 流动资金估算:
-50-
范文五：温泉度假村建设项目可行性报告_
云南省安宁市太平镇阳光生态园 国际养老(养生)圣地开发项目
开发项目可行性报告
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目 录
一 总论
1、项目提要
2、可行性研究报告编制依据
3、综合评价和论证结论 二 项目背景及必要性
1、项目背景
2、项目区发展现状
3、项目建设的必要性 三 项目实施的有利条件
1、政策环境
2、政府支持
3、市场优势
四 项目区建设条件
1、地理位置与区域范围
2、自然资源状况
3. 社会经济状况
五 建设单位基本情况
1、建设单位基本情况
2、主要投资人基本情况 六 市场分析与推广方案
1、市场定位
2、目标客户市场分析
3、市场推广方案和推广措施 七 项目建设方案
1、建设任务和规模
2、设计基本原则
3、项目布局
4、具体建设内容
5、项目建设标准
6、给排水
7、电力电讯
8、环境影响评估
八 项目实施进度安排
1、一期工程项目实施进度表
九 投资估算与资金筹措
1、说明
2、投资估算依据
3、项目建设投资估算
4、资金来源与筹措
5、借款资金偿还测算
十 经济分析
1、财务评估说明
2、财务评价依据
3、营业收入和营业税金及附加估算
3、总成本及经营成本估算
4、财务效益分析
5、不确定性分析
十一 项目组织与管理,劳动定员和人员培训
1、项目组织与管理
2、管理机构设置与职能划分
3、劳动定员
4、项目经营管理措施
5、人员培训
6、劳动保护与安全
十二 可行性研究的结论与建议
1、可行性研究结论
2、问题与建议
附 录
一 附表:
1、固定资产投资估算表
1-1、土建工程投资明细表
1-2、设备投资明细表
2、流动资金估算表
3、投资计划与资金筹措表
4、固定资产折旧估算表
5、总成本费用估算表
6、利润及利润分配表
6-1、产品销售收入和销售税金及附加估算表
7、资金来源与运用表
8、借款还本付息计算表
9、资产负债表
10、财务现金流量表 (增量全部投资 )
二 附图
1、一期工程项目规划图
2、度假村入口景门效果图
3、×××××广场设计效果图
4、×××××山庄外观效果图
5、温泉游泳馆外观效果图
6、×××××××设计意向图
7、××××××××外观效果图
三 其他附送资料:1、项目建设单位营业执照复印件
2、建设项目选址意见书复印件
3、可行性报告编制单位营业执照复印件
4、可行性报告编制单位资质证书复印件
第一章 总 论
1.1 项目提要
1.1.1 项目名称:云南省安宁市太平镇阳光生态园—国际养老 (养生) 圣地 开发项目
1.1.2 建设性质:新建
1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式
项目承办单位:昆明新利发实业有限责任公司
法人代表:朱丽
所有制形式:民营企业
1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容
建设地点:云南省安宁市太平镇蛤蟆山
建设规模:区域规划总用地面积 866938.68平方米,总建筑面积 440871平方米,道路面积 73734.37平方米, 项目分为两期,总投资 180000万元 (含 不可预计费 919万元 ) 。
建设期限:一期投资 2012年 7月至 2013年 5月,二期投资 2013年 9月至 2014年 12月
建设内容 :
1、一期工程:
(1)、土地征用 ~〃亩,投资额 540万元;
(2)、基础设施建设,包括土地整理,到景区入口的非支线公路,围墙、 绿化及地下管渠道建设整治,区内各场馆间道路,停车场,龟力设施,供 排水设施,消防设施,电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山 游步道 (含山体局部加固 ) 、生态公厕所、管理用房等,投资额 4690万元; (3)、游赏接待设施建设,包括入口景门、××广场、天师××观、温 泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等,投资额 3900万元;
(4)开办费 200万元,用于前期资金和广告宣传费用;
(5)、建设期固定资产投资利息 448万元:
(6)、不可预计费,按固定资产投资总额 5%计算,计 430万元。 2、二期工程:
(1)、土地征用,投资额 720万元;
(2)、度假村绿化保护工程建设,投资额 300万元;
(3)、游赏接待设施建设:包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、 农居山庄等,投资额 8760万元;
(4)、不可预计费 489万元。
1.1.5 申报单位及法人代表
申报单位:×××××××度假村开发有限公司
法人代表:××
1.1.6 投资规模及资金构成
投资规模:20477万元,
资金构成:固定资产投资 19358万元, 前期资金和广告费用投资 200万 元,不可预计费 919万元。
1.1.7 资金筹措
本项目总投资 20477万元,其中:一期投资 10208万元,企业自筹资金 7208万元,金融机构贷款 3000万元;二期投资 10269万元。
1.1.8 主要技术经济指标
表 1-1 主要技术经济指标
1.2 可行性研究报告编制的依据
1.2.1 《××省旅游产业发展和布局总体规划》
1.2.2 《××县国民经济和社会发展“十五”规划》
1.2.3 《××县生态旅游业发展总体规划》
1.2.4 《×××××××度假村详细规划》
1.2.5 《××县建设项目选址意见书》
1.3 综合评价和论证结论
(1)为了加快××县旅游产业的发展,××县委、县政府出台了一系列 的招商引资措施,在尽可能的前提下给×××××开发给予政策支持,保 证了本次建设项目的顺利实施。
(2)×××××××度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业, 公司负责人不但有多年的房地产开发经验,而且一直以来兼营酒店宾馆行 业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要,充分发挥 ××县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用,强强联合。 (3)本项目环保措施得当,对环境无不良影响。
(4)通过详细的经济和财务分析,得出本项目一期总投资 10208万元, 其中固定资产投资 10008万元。 项目建成后, 预计年营业收入 7458.09万元, 年利润总额 3659.88万元 (计算期平均数 ) ,投资利润率 35.85%;全部投资财 务内部收益率 19.51%(所得税后 ) ;静态投资回收期 5.9年 (含建设期 1.5年 ) , 动态 (i=8%) 投资回收期 7.3年 (含建设期 1.5年 ) ;累计净现金流量折现 8943万元。以上各项数据表明,本项目经济效益和财务状况较好,抗风险能力 较强,安全可靠,项目是可行的。
第二章 项目背景及必要性
2.1 项目背景
当今世界,旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业,已成为 各国高度重视和普遍关注的行业,它对促进经济增长与社会繁荣、维护世 界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊,具有积极而重要的 作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经 济新的增长点,在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面 发挥着越来越显著的作用,有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展,增 进了中国与世界的友好交流。
旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大,发展潜力十分巨大。由于 旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业,也不是一般的第三产业,而是关 联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产 业群的核心地位,发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带 动作用,不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带 来客源和市场,而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发 展,进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算,旅 游产业每增加一万元的产出,可直接或间接带动全社会总产出 3.02万元, 对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发 展,特别是促进居民消费具有十分重要的作用。
虽然从目前来看,大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段, 但我们也应该看到,旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游 需求的阶段,文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起,特别是生活在大都 市之中的先富起来的群体,这其中有企业主、高层专业人士,也有都市白 领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快,人们在不断积累个人财富的 同时,精神压力也在不断的积聚,物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫, 这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原 因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然,放松心情,缓减 精神压力。 以单一形态出现的自然和人文景观, 对这部分旅游者的吸引〃力
已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色,而 且他们更看好具有综合性特征的旅游产品,希望能在一次旅行过程中获得 集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此,如何让来 自各地的游客既能享受优美的自然风光,又能感受浓郁的文化熏陶,将文 化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合,互为条件、相互促进、互惠共 赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
2.2 项目区发展现状
项目区所在的××景区山奇水秀林青,是一个风景十分优美的地方, ×××××更是全国独一无二的冷热阴阳泉,与××的天师道观遗址相辅 相成,渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片,可惜的是,由于 开发较晚,至今仍是养在深闺无人识,在外来游客中的知名度较低。当地 的旅游部门也意识到了这个问题,在 2005— 2020年度的旅游发展规划中, 将整个景区开发列入了下一步的建设重点。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 从××县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自××县正 式提出“生态立县,使旅游业发展成为××国民经济的主导产业”的目标 以来,××县旅游产业得到了长足发展,每年前来旅游的人数也不断增多, 但××县旅游业的发展比较晚,特别是相比于经济发达地区,旅游建设资 金投入严重不足,除了几个知名景点外,新景区新景点的开发建设工作迟 迟不能开展,这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费,也阻碍了××县旅游产业的进一步发展壮大,因此必须筹集大量的资金用于新景区新景 点的建设工作,而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目,××县又属 于欠发达县市,仅靠政府投资是远远不够的,必须吸引大量的民间资本进 入景区的开发建设工作。
2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的 黄金产业,虽然投资大、回收期长,但收益稳定,收益期长,项目建成运 营后,可以源源不断的为企业带来现金流,又可以为企业的其他项目提供 支持资金,特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下,适时介入旅游 业是一个良好的决策。
2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算, 项目建设完 成后,在计算期内平均每年可以为企业带来 3711.54万元的净利润,整个项 目期的经济利益十分可观。
2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、 回 收期长的建设项目,××县又属于欠发达县市,政府投资力度有限,必须 吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后,良好 的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资,为××县 旅游招商引资工作打开新的局面。同时,项目建成后,度假村预计每年要 上交税收 1341.81万元,还要聘请大量的员工,社会效益十分显著。
第三章 项目实施的有利条件
3.1 政策环境
××县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展,制 定了“生态立县”战略,提出“要以生态旅游为突破口,举全县之力,用 全县之能,集全县之智,聚全县之财,尽快把××建成生态旅游胜地,使 旅游业成为××国民经济的主导产业的目标。”在 2003年的××县第十四 届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略, 加快小康建设步伐的决定》 , 明确提出要保护生态环境, 重点发展生态旅游。 这不仅为××发展旅游指明了方向,也为××县旅游业发展提供了良好的 公众意识支持和良好的政治环境支持。
3.2 政府支持
近几年来,县委、县政府高度重视旅游资源开发,取得了较为喜人的 成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇 景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据××县 2005-2020年生态旅游业发展总体规划,×××××旅游区项目建设与 大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、××华南虎放养基地、方家山 野外训练基地一起,列入了重点发展项目。
××县旅游资源较为丰富,但旅游资源开发起步相对较晚。因此,本 项目的建设得到了县委、县政府的大力支持,县旅游局、审计局、发展局、 建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议,并在政策 允许的情况下,得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮 助。
3.3 市场优势
3.3.1 冷热泉水相伴相生,全国唯一,品味独特
×××××不但拥有品质优异的温泉资源,是旅游开发的重要载体, 而且拥有品质一流的冷泉资源,冷热泉水相生相伴,两者相距仅在数米之 内,在国内具有唯一性,具有独特的文化品味,是不可多得的高品质旅游 资源。
3.3.2 森林覆盖率高,生态环境优越
×××××所在的区域森林覆盖率在 85%,以常绿阔叶林为主,并拥 有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林,林相组合理想。四周 青山翡翠,古木参天,竹海扶摇,生态环境十分优越,为温泉旅游开发营 造了极其有利的自然环境。
3.3.3 冬有温泉、夏可避暑,气候宜人,旅游无淡季
××县气候属亚热带湿润季风气候,四季分明,雨量充沛,光热资源 较为充足,平均气温低于周边各县,每逢盛夏,凉爽宜人,俗云“五岭皆 炎热,惟独××宜”,乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉,不管 是哪个季节,到×××××旅游,都有着别样的享受。
3.3.4 道教文化,渊远流长,具有深厚的文化内涵
道教作为一种文化现象及一个社会实体,不仅具有事实的人文和生活 内涵,而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要 而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富 思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立,相反是我们由今天迈向未来 的难能可贵的文化基因宝库。
在个人的人生价值观上,道教文化认为人生的价值不在于物质利益或 个人名利,而在于尊道贵德,唯道是求,始终保持一种“知足常乐”的高 尚情操。在对待人际关系上,道教文化主张济世渡人,强调在人与人之间 要实行互助互爱,要“悯人之凶,乐人之善,济人之急,救人之危”。如 果人人都按照道教文化这些思想办事,就可以处理好人与人之间的各种社 会关系,使整个社会和谐有序;也可以处理好国与国之间的相互关系,使 大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处,整个世界也自然就 会得到安宁。在对待人与自然的关系上,道教文化从“天人合一”的思想 出发,认为人是自然的一部分,强调“道法自然”,“自然之道不可违”, 因而主张人应当爱护自然,与大自然协调相处,顺应大自然的客观规律办 事,才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自 然的思想,乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的,是符合 自然界与人类社会的发展规律的,是一个古今中外都概莫能外的普遍真理, 应当是人类行为的共同准则。
据考证,第四代天师张盛迁徙至××后,××的天师道观就是当初道 教的一个重要发祥地之一,现今××村的罗汉松即为当年张天师的首植罗 汉松,年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早,天师文化的弘扬将为温泉旅 游开发注入深厚的文化内涵,成为度假村的一张闪亮名片。
3.3.5 区位优势好,利于与知名景区的联动
×××××介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间,与三清山 也相距不远,区位条件十分理想,便于景区与知名旅游区之间互动发展, 这对景区在较短时间内打响品牌,提升知名度具有重要的现实意义。
第四章 项目区建设条件
4.1 地理位置与区域范围
××县地处××省东部, 有“××东大门”之称。 地理坐标为东经 116度 46分— 117度 17分,北纬 27度 28分— 27度 55分。北邻福建光泽县, 南交黎川县,西毗南城县,西北接金溪县,东北界贵溪。县城距省城南昌 铁路里程 215公里, 公路里程 224公里。 沪瑞高速公路通车后, 距上海仅约 6小时车程。
×××××位于××县嵩市镇××村,紧临 316国道,离××县城约 15公里。 介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间,距离龙虎山 80公 里,距离武夷山 170公里。
4.2 自然资源状况
4.2.1 气候条件
××县气候属亚热带湿润季风气候,四季分明,雨量充沛,光热资源 较为充足,平均气温低于周边各县,每逢盛夏,凉爽宜人,俗云“五岭皆 炎热,惟独××宜”,乃避暑胜地。
4.2.2 植被物产
××县森林生长茂密,有林地 165万亩,占总面积的 87%,森林覆盖 率 87.1%,是××重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、 楮等多种优质木材, 并有南方红豆杉、 银杏、 江南油杉等珍稀树种 57科 150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。 矿产资源有钨、钼、花岗岩等,其中已探明的花岗岩总蕴藏量约 5亿立方 米。
4.2.3 河流情况
××境内无大江大河,县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两 部分,故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江,属信江水系,以泸溪 为主;西部河流均流水抚河,属抚河水系,以欧溪为主,山区溪流落差大、 水量丰富, 全县水能资源理论蕴藏量 61149干瓦, 可开发的蕴藏量 34618干 瓦。
4.2.4 温泉资源
××县城嵩市镇××村内的×××××,是全国唯一的伴生冷热泉, 冷热泉水相伴相生,相距仅在数米之内,具有独特的文化品味。温泉出水 口位于芙蓉山的半山腰,出水温度约 43.5摄氏度,日流量约 1600余吨,富 含对人体有益的多种微量矿物质元素,对有各种慢性病、富贵病以及肥胖 症都有一定的疗效。
4.3 社会经济状况
4.3.1 面积及人口
××全县共有 7个乡镇 689个自然村,土地面积 1251平方公里,其中 山地面积 160万多亩,耕地面积 10万亩。到 2002年底全县总人口为 10.67万人,其中非农业人口 2.72万,农业人口占全县总人口的 75.1%。 4.3.2 经济状况
2002年,××县国内生产总值 4.262亿元,第一产业 1.333亿元,第二 产业 1.638亿元,第三产业 1.291亿元,三类产业结构为 30∶ 39∶ 31。 2002年全县财政总收入为 4078万元,农民人均纯收入 2388.69元;在岗职工年 平均工资 8088元;城乡居民储蓄存款余额 62593万元;全社会固定资产投 资总额 14526万元。
第五章 建设单位基本情况
5.1 项目建设单位基本情况
项目建设单位×××××××度假村开发有限公司成立于 2008年 3月, 由××、 ×××××××××三人共同投资组建, 公司注册资本 2000万元, 其中公司法人代表××占 90%的股份。公司经营范围:旅游项目的基础设 备建设。是专为×××××××度假村开发而设立的公司。
5.2 投资人基本情况
公司法人代表××是×××××××度假村开发有限公司的控股股 东,也是本次×××××度假村项目建设的负责人,××是浙江省丽水市 缙云县人,曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业, 而且在每个行业都有很好的经营业绩,因此成为当地颇有知名度的企业家, 到目前为至,××个人独资或控股的企业有:
1、衢州市天欣房地产开发有限公司,为××个人独资公司,公司注册 资本 1000万元, 至 2007年 12月, 公司资产总额 13564.68万元, 净资产 6542.73万元,公司成立至今,已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。 2、缙云县华朝美食林 (大酒店 ) ,为××个人独资酒店,至 2007年 12月,公司资产总额 1358.49万元,净资产 852.64万元,是缙云县最豪华,消 费最高的酒店之一,一直经营状况良好。
3、 缙云县胡源石材有限公司, 注册资本 100万元, ××个人控股 95%, 至 2007年 12月,公司资产总额 1562.53万元,净资产 968.45万元,年销售 收入 3000多万元。
4、 浙江东华图书发行有限公司, 注册资本 300万元, ××个人控股 95%, 至 2007年 12月,公司资产总额 657.42万元,净资产 476.58万元。除企业 外,××个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房 地产,市场价值超过 3000万元。
公司的另外两名投资人×××××××××,也一直在从事酒店管理 工作,积累了丰富的管理经验。
第六章 市场分析与推广方案
6.1 市场定位
温泉旅游项目,要受到很多自然条件的限制,而且相对与普通旅游景 区,温泉旅游的投资更大,能接待的游客人数却比较少,因此,温泉旅游 区从先天上来说就不是低档旅游区,面向的游客也是以高收入的富裕人群 为主,少量的公商务人士为辅。同时,从×××××的水质、自然环境、 文化内涵等方面看,×××××完全有条件建设成温泉中的精品。因此, ×××××的市场定位应该是“温泉精品,高尚度假,精英休闲、健康之 旅”。
6.2 目标市场分析
××县县城居民只有 3万,而且当地居民的收入水平并不高,有能力 到温泉度假村消费的人群就更少,所以××本地的旅游市场发展空间十分 有限,因此度假村的目标市场应该放在外地。
6.2.1 ×××××××××××××××县是最重要的客源市场, 其中鹰潭 最为重要,这些地区的人口多,收入水平也高,关键是距离度假村比较近, 双休日也可以来,不象远地方的游客,要凑到比较长时间的假日才能出来 游玩。
6.2.2 作为××省的省会和最大的城市, 市民的消费能力强, 而且随着国家 法定节假日的变动,很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的 短途旅游,在这种情况下,省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象, 为××度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。
6.2.3 以长三角地区、 珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。 长三角 地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区,也是居民出游率 最高,旅游消费最高的地区,特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城市 规模的日益扩大,生活在钢筋水泥丛林中的人们,更渴望亲近自然,喜欢 到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消费 水平,虽然对省内大部分地区来说是比较高的,但在经济发达地区的游客 看来,还是比较适宜,适合这些地区的大部分游客。
6.2.4 海外旅游市场。 ××韵放境游客以港澳台人数最多, 其次是日韩游客, 这些游客的消费水平远高于国内水平,平均行程也长于国内游客,单个游 客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少,却也是一个不可忽 视的群体。
6.3 市场推广方案和推广措施
6.3.1 将×××××度假村与××县的整体旅游资源推广紧密结合, 依托与 政府的强大宣传网络,争取将×××××度假村打造成××县的一张名片, 让游客到××必到××,或者说游在××,住在××。
6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用, 将×××××度假村包装成 “生态之村、健康之泉、文化之地、休闲之都”,在电视、交通电台、网 络上进行造势,争取尽快将×××××××度假村的知名度提高。
6.3.3 充分利用××周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景 区的资源,加强与周边旅游区的合作,争取一部分客源,达到合作互赢的 效果。
6.3.4 充分利用××村的天师道观遗址和××太极阴阳泉, 打好道教文化这 张牌,结合当今社会的“和谐”主题,作一篇“亲近自然、爱护自然,与 自然和谐共处”的大文章,宏扬道教文化,打造一个新的道教圣地,吸引 全国各地的游客前来观光。
6.3.5 与政府部门、 大企业集团、 大教育机构进行合作, 成为他们的联系单 位,争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地,并通过 这些精英人士的宣传,在各行业的精英人群中形成良好的口碑,以更好的 吸引潜在的客户群。
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