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范文一：房地产税务稽查
房地产税务稽查——福建税校
一、房地产税收政策――结合稽查要点
六个文件：内资三个、外资三个
第一部分：收入部分政策及稽查要点
（一）预售收入
（二）销售收入
（三）租赁收入
1.先租后售
2. 预租收入
（四）视同销售收入
第二部分：成本及费用政策及稽查要点
（一）扣除原则
（二）十四个扣除项目稽查要点
二、省局对若干争议问题的明确
（一）补偿费
（二）拆迁补偿费抵顶房款
（三）减免的土地出让金
（四）跨期成本和费用（暂估成本的处理）
（五）三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。
三、实战指南
（一）收入项目
（二）成本项目
四、税务处理
（一）以前年度亏损的弥补
（二）当年亏损的弥补
（三）虚报亏损的处理
开场白：各位税务同仁，大家上午好，我叫。根据省局领导的安排，今天由我同大家一起来学习房地产税收政策与稽查方法。希望我们能一起度过充实的一天。 昨天晚上，我同一些同志聊了聊天，大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较陌生，甚至有一些畏难情绪，的确房地产企业的税收政策，尤其是所得税政策在所有行业税收政策中应该是最复杂的，但是通过前期省局督办，委托石家庄市局直接查办的石家庄市房地产税务专项检查，我们已经积累了一些经验，首先我们要坚定信心，一定能够取得本次房地产税收专项检查的圆满成功。
根据我的稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类。
（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。
（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对
政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意型少缴税款全部查清。
一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。
（三）精心策划型：比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。
为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务。今天的培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策。二是检查基本方法。三是，结合前期检查的经验案例，我们提示大约20个检查要点。
一、 房地产税收政策
房地产业面临的现状
1.世人都认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。
2.中央不断加大调控力度，出台多项措施，抓出多名贪官，仍然抑制不住飞扬的价格。
3.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。
（一） 房地产税收政策―6个主要文件（内资三个、外资三个）
房地产企业所得税政策的变迁
1 94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。
某市的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。
2 国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。
3 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
我们本次检查的年度为2005年至2006年，适用的政策为国税发〔2003〕83号文件，从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权，大部分的规定是同83号文件是一致的，但是规定的更为详细，因此讲解政策，我们以31号文件为基础来讲解，其中同83号文件、外资142号文件的区别，将在讲解中为大家指出。
（二） 文件讲解―――31号文件为基础
对于任何企业来说，所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的
收入项目：预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。
收入分为三大块：1.完工前的预售收入 2.完工后的销售收入 3.租赁收入4.视同
销售收入
在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色，因此我们要详细讲解，这两种收入的含义及征收原则。
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
要点：
房地产开发企业开发的产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质，遵循权责发生制的税收一般性原则，对于预收收入是不征收税款的。而由于房地产企业的经营特点，加之目前完工标准的不确定性，如果不将预售收入纳入征税范围，开发商可能采取种种办法，留尾巴工程，来推迟完工时间，使大量收入滞留在“预收账款”中，国家征不到税款。鉴于这种情况，国家税务总局于2003年制定了国税发[2003]83号文件，部分应用了收入上的收付实现制，确立了对预售收入征税的原则。一、31号文件第一条第一款原文如下： 理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。
（一）未完工开发产品的理解----所有在产品
1．什么是未完工产品？
未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是，一般工商企业在产品还没有卖，是不涉及税务问题的。而房地产
2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。
（二）预售收入-----收付实现制
1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。
2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。例如，某企业没有取得预售许可证，该企业老板偷偷的预售房子，将款项放在自己的个人账户上，仍然是预售收入的性质。
（三）预计计税毛利率----毛利不是营业利润
31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。本条是为了解决83号文件表述不必清的争议，而设立的，也就是说可以扣减期间费用、营业税金及附加。
（四）扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除，不需要进行分配。 本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，
在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的，因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。 在预售结算缴纳的营业税金及附加也是可以扣除的。这一点要明确。
（五）当期应纳税所得额------暗藏杀机（）
31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。
1.内资企业是实际征收的概念，虽然我们习惯上说预征税款，但是实际上属于“实际征收，并不是预征”
2.没有多退少补的过程，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征，要进行多退少补。因此同外商投资企业有质的区别。外资企业是这样，预售收入直接乘以预征率，缴纳税款。在清算的时候，多退少补。
3.本次检查中要注意是否有退税现象发生。如果有退税属于政策运用错误。
（六）计税成本-----有待制定具体标准
31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。
（七）预售收入发现途径
1.注意查看：应收账款―――应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例，比较极端：某外商投资企业几年间缴纳营业税5个多亿，对国税却进行零申报。
2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。
3.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。
4.注意查看，房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。
5.到银行调查取证，查看全部银行账号。一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前，她就比较害怕了。查看“银行对账单”，以前我们很少到银行进行调查取证，现在这已经是税务机关的常规武器了。
（八）房地产企业预售收入“预计计税毛利率”（营业利润率）的确定。无论在83号文件中，还是在31号文件中，对于地级市都市不低于15％。
问：15%是高还是低呢？
1.不高。首先房地产企业15％是毛利率，包含了税金和期间费用。营业税金及附加是固定的，为5.5％，而期间费用，根据调查一般为8％左右。15％－13.5％，国家预征时只是按照1.5％的利润来征税。我们一个普通的认识，房地产企业属于暴利
行业或者说高利行业，利润率应该不止1.5％，所以房地产企业反映这个比率高，是没有道理的。
2.是不是低了？
也不能这么说，毕竟是对预售收入的征税，而对于其他工商企业来说，预售收入是不征税的。而且将来开发产品完工后，还要进行调整。
二、完工开发产品的税务处理―――销售收入
（一）开发产品完工的标志―――三个条件。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。
如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。
第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。
注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。
（三） 开发产品完工后销售收入的处理。
1. 将预售收入确认为销售收入。
2. 结转对应的计税成本。
3. 将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。
如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。
（四） 稽查人员入户检查时应该掌握开发企业的九项基本情况。
31号文件中规定了税务鉴定报告的内容，实际上减轻了税务人员的负担，由于我们检查的视04年、05年税收情况，当时没有税务鉴定报告制度，因此我们自己要掌握一下九项基本情况。
1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开发成本及其实际销售成本。
那么这九项内容从那里取得呢，建议，检查人员应该查看企业的竣工清算报告，这样减轻自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病，要比自己算一遍，要好的多。 在石家庄某企业的检查过程中，由于企业很大，账目较多。经过对该企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中的土地成本为1.5亿，我们就看1.5亿的发票是否有，结果很快查处有5000万的地款尚未取得发票，省时省力，取得了很好的效果。
（五） 销售收入的范围
1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。
2.预售收入是收付实现制，不包括其他经济利益。参见06年汇算清缴省局的文件。
3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法：
（1）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票的。―――纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支。――――体现了收支两条线的原则，该原则在房地产税收政策中多次用到。
（2）如果是由政府部门开具发票，则作为代收款项，不纳入收入。
实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响的是税款利息。04年收取的维修基金，06年交给政府，那么04年已经纳税，06年才作为费用处理。
（六） 开发产品销售收入的确认
1. 一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。
2. 分期收款方式。―――国家不承担企业经营风险的原则。
（1）如果已经超过销售合同或协议上规定的时间，开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了，可以作为财产损失，报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。，
（2）如果付款方提前付款的，则按照实际付款日确认收入的实现。
问：该条规定是否由意义呢？有人说，那有这么傻的人，提前付款呢？
其实人家并不傻。在本条款出来之前，有人做这样的避税筹划。
这是房地产企业的特色，一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同，说房屋的价款2008年付款一半，2010年付款一半，实际上呢，07年就取得了收入。如果没有本条规定，按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了，税还收不上来，这显然不合适。
3. 银行按揭方式。
（1） 按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。
房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。参见13号令。
（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在本次检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。
假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭，我的观点，吹牛要上税。
隐瞒按揭款收入。石家庄某企业偷税案。房子卖100万元，银行的合同是100万，提供给税务机关的合同为60万，隐瞒40万收入。
4. 委托代销收入―――也比较常见。
总原则：收到代销清单时确认收入。增值税也是如此。
（1）支付手续费方式――按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”，不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”，纳税人就和
税务机关理论了，说我要扣除手续费，31号文件就明确了，不能扣除。
（2）视同买断方式。
A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格熟高的原则来确认。 例如：某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万，实际卖了100万，那么就要按照100万确认收入，另外20万在付给中介机构的时候，可以作为费用扣除。 如果买了70万，好要按照80万纳税，因为最后中介机构还要给开发商10元，好比纳税人应收账款没有收到，还是要计税。
至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10万元，到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。
B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱，不用管。收到代销清单，不管你卖了多少钱，就按照买断价确认收入，卖多了是中介机构的利润，卖少了是中介机构的亏损，同开发商无关。 我总结本条款体现了三个原则，以帮助大家理解：一是收支两条线原则，二是国家不承担企业经营风险的原则；三是确认收入以“买断价”和“合同价”熟高原则。
（2） 超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。
（3） 包销方式，再包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，如果中介机构还没有卖出去，则要按照包销合同或协议确认收入的实现。
只要我们理解了以上几个原则，推断都能推断出各种方式是如何纳税的。只有知其然，还要知其所以然，才能更好的理解与运用税收政策。
5. 先租后售
第一个注意点：
例如开发商开发1-2层是商铺，3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租，83号文件中说了，如果临时租赁这两层，不用视同销售，如果是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时准备卖，就是一下子找不到合适的买主，我这是临时租赁。谁都有道理，说不清了。
31号文件，干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。
你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售。
问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就便宜呢？
不一定。
转固定资产 视同销售 可以提取折旧 按固定资产清理销售 不转固定资产 不视同销售 不能提取折旧 按开发产品销售
由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年，残值为国税发〔2004〕82号文件规定一律为5％，因此每年可以折旧4.75％，而视同销售的利润率为15％，不考虑货币的时间价值的话，租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适。
这是企业的税收筹划项目，我们在本次检查中，不必为这个和企业争执。 第二个注意点：
按照租金收入的确认原则。
例如一下子收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。
6.预租收入
什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个太和电子城，是为了出租而建的，还没有建好，你准备以后租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁的订金，因为没有房产证。
上面讲了买房子收取的预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到讲开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产。
四、视同销售收入
31号文件第六条
注意点：1.内资企业有视同销售的规定，外资企业没有。
2.成本利润率的含义。按照15％来计算。
第二部分：成本
31号文件对开发产品的成本和费用扣除原则和扣除项目作了规定。
一、 扣除原则：
权责发生制原则和真实发生的原则
包含两层含义，一是取得了发票，但是款项还没有支付，可以在税前扣除。以区别收付实现制。二是，如果没有实际发生就不能预提。其实预提和待摊是权责发生制的典型体现，房地产税收政策不允许预提，说明其不是严格意义上的发生制。 本原则非常重要。因为房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用，因此房地产企业预提费用的情况较多，在稽查中要特别注意。
比如一个小区，规划中有学校，将来一定要建，会计制度中规定可以预提。 就是不能预提配套设施费用。凡是预提的一定要作纳税调整。
本文件中多次强调这一原则，例如第四条真实性原则，扣除项目的第三条“应付费用”，反复再说没有真实发生的不能预提。
我们在稽查中，如何把握呢？就是一般来说，没有合法的凭证（主要是发票）就不让扣除。
二、扣除项目
（一）计税成本
给出了公式。包括项目有：六项内容。
注意点：成本对象总成本的确认
（一）完工前发生的成本：
（1）直接成本―――直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本，直接计入开发成本。
（2）间接成本和共同成本，按照配比原则计入各个成本对象。
例如两栋楼中间一条马路发生的费用，你说属于那栋楼的成本呢？可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。
（二）完工后发生的成本：―――稽查实践中要特别注意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款。石家庄某房地产公司采取不配比结转成本的方法，少缴税款上千万元。
看一看如何分配成本？
问：什么有可能是完工后发生的成本呢？一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱。
（1） 采取两次分配的方法：
例如：小区总共三栋楼30万平方米建筑面积，每栋楼建筑面积为10万平方米，其中A栋已经竣工，卖出去了5万平米，建绿地花了300万元。怎样分配成本。 第一次分配，先在未完工产品和完工产品间分配。
已完工的分配300万×10/30＝100万元。
第二次分配：应计入经营成本在税前扣除，100×50/100＝50万元。
而企业往往将300万元的成本一股脑都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250万元。
在稽查中我们要注意其成本的结转方法。
（三）应付费用
应付费用可以扣除，但是预提费用不能扣除。本条说的“除税收另有规定外”，可以明确告诉大家，目前税收没有另行规定，就是一律不得扣除。
（四）维修费用――指的是日常零星维修费用。
例如：一个真实的例子：我们查的一户企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。
问：可以扣除么？
可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行，即只要不超过20％就能扣除。实际上不可能超过20％，我说的上述例子，该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。
（五）维修基金――是代收费用，如果原来确认了收入可以扣除，没有确认不能扣除。在前面已经讲过了。
（六）配套设施――分为三类
1.非营利性的：视为公共配套设施――即直接计入开发成本进行配比扣除。
2.开发商自用：按照建造固定资产处理。―――即不需要视同销售，因为不是从开发产品转入的固定资产。意味着，该成本不能计入开发成本，但是可以提取折旧。
3.营利性的：作为单独的成本对象，单独核算。也就是说不能将这个成本混入到开发的主产品去扣除。因为这个售价同单元房的售价差别较大，将此成本混入住宅楼不合适。
（七）邮电通讯、学校、医疗设施―――单独核算成本
1.出售的――按照建造开发产品，单独作为成本对象。成本100万，卖了150万，应纳税所得额为50万。
2.出租的――按照建造固定资产，可以提取折旧，租金纳税。
3.无偿赠与的――即没有收入，按照公共配套设施，将其成本计入开发成本，分摊到每平方米的单元房在税前扣除。国家不能让企业吃亏。按照前面的规定，两次分摊。
4.有偿移交――其实就是出售，只不过卖的钱少点。
成本为100万，卖了50万，将剩余的50万直接计入当期的应纳税所得额。
八、售房部和样板房
1.单独作为成本对象的。即单独建了个房子，作为单独成本对象，提取折旧就可以了。不能将成本摊入单元房成本中去。
2.在房子里面找了一间，作为样板房，成本同整栋楼分不清楚，按照建造开发产品处理。
意思是说，你就不用管了，因为成本在建造的过程中就计入了开发成本。
九、保证金。
前面在将按揭销售方式的时候已经将了，银行按揭保证金实际上属于预计负债的性质，虽然企业暂时不能动用，也不能在按揭合同价款中扣除。
十、广告费、业务宣传费、业务招待费
我们查04年、05年，不适用31号文件。因为31号文件温情脉脉的规定，只适用于06年以后新成立的企业。
在稽查中应注意点：
1.预售收入不能作为基数。也就是说如果该企业所有项目均未进行竣工清算。我们作的第一件事情就是将其在期间费用中列支的广告费、业务宣传费、业务招待费，全部调增。这是检查的一条捷径。
2.如果有销售收入，其扣除规定不用31号文件，参见国税发〔2000〕84号文件。 这都是所得税的ABC了，相信大家会非常熟悉。
十一、利息
稽查注意点：
（一）成本对象完工前的借款利息，不能计入期间费用直接扣除。经常有企业将利息支出不计入开发成本，而是计入期间费用，应注意审查财务费用科目的明细。
（二）防止资本弱化的规定。
（三）从其他单位借入的款项，应该审查借款合同，如果没有利息支出，很可能就是隐瞒的收入。
十二、土地闲置费
十三、报废损失
十四、折旧
参照前面先租后售的规定。转入固定资产可以提取折旧，存量房不能提取折旧。 对于房地产企业来说，房子是商品不能提取折旧，对于其他企业来说房子是固定资产，可以提取折旧。
第三部分：省局冀国税函〔2007〕23号文件明确规定的事项
在以前检查中，我们为这几个问题的争论，耗费了很多精力。省局现在明确了规定，我们可以不用争论了。
一、补偿费的扣除问题――――可以不用发票。
二、预售过程中的产权置换，拆迁补偿费支出。
三、减免的土地出让金。
四、跨期成本的扣除问题。――明确符合两个条件可以在以前年度扣除，费用项目及在发生年度没有暂估的，一律不得扣除。我们查的极端例子，有04年12月31日的发票，在05年扣除100多万费用的，根据这个文件就不能扣除。
五、三年以上应付款――稽查时，内资企业别在这里作文章。冀国税发〔2003〕137号文件已经作废。
外资企业国税发〔1999〕195号文件，可以运用此条款。但是要注意审查借款合同。 第四部分：账外检查注意点
一、 房地产企业的税收检查要分为两个类型，要有这个概念迅速确定检查重点，要有这个概念性的东西。
（一）一是已完工企业，完工企业是按照正常的所得税计算原则纳税。二是未完工企业，未完工企业按照预征率来进行纳税。那么对于已完工企业和未完工企业的检
查来说，其关注点是完全不同的，对于完工企业来说，我们不但要关注收入，而且更要关注其成本。未完工企业，本次检查的着眼点在于预售收入，开发成本问题，不必花力气去作。
（二）第二个分类是，分清外商投资企业和内资企业。这两类企业各自适用的税收政策不同。例如一看是外资企业视同销售就不要考虑了，因为没有明文规定。
二、检查方法与途径
实战出发，怎样能查出问题，房地产企业存在问题较多的领域给大家作一介绍。 检查方式:
1.建议采用调账检查与实地检查相给结合的原则。原因：部分企业改账给我们造成了很大的困难。
2.除了账目外要特别注意两类账外事项：（1）各类竣工清算报告、审计报告、监理报告（2）合同
3.要对收入和成本项目有总体把握。
建议：两张表格，让企业去填列
第一张表格：开发成本及分摊明细表
第二张表格：房源表。
（一） 收入部分核查
1. 账目上的预收账款是否缴纳所得税。预收账款的余额
2. 往来账上的资金是否未收入。
3. 特殊项目的收入核定。
两个部门的配合：房管局和银行资料。监理报告和会计师税务所的报告可以给我们参考。物业部门，一般来说配合度较差，如果。
具体的核对工作：
是否符合免税条件。
三、强调一下文件的适用。83号文件适用---31号文件对以前没有规定的事项具有追溯权。
“此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，也按照本文件的规定执行”。一般理解，这一衔接规定是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。 也就是说本规定，就是解决我们目前进行的税务检查问题。
正因为31号文件中有对以前税务事项的向前追溯前，所以有必要将31号文件和83号文件
现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，造成征纳双方一件不一。为此，2003年，国家税务总局下发了83号文件，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，83号文件的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。新的31号文件就是在这个背景下制定出台的。
一、收入
（一）设计制作房源表，掌握收入的总体情况，否则一团乱麻不容易核对。 房号 购买人 面积 单价 合同金额 实际收款 收据或发票号 销售台账 备注
1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；
2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；
3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。 为了节省时间，可以责令房地产企业配合做这项工作。
（二）四项书证核对――知情人士友情奉献行之有效的方法
1．销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多，保证金比例。（房管局盖章的合同）――怎样取得需要检查人员的工作。
2．从税务局购买的预售房款收据，有编号，拿出其地税的发票购领本，让其全部提供齐全。让会计打数字。销售合同。
3．销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。
4．商品房销售合同（都有房管局的备案章）----房管局—银行（）
以上四项核对，看是否能对上，如果能对上，就肯定没有问题。
（三）外部资料核对
1.去房管局去查备案资料。
什么时候该结算成本，最好看现场。综合竣工验收合格证明。
2.去人民打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表，再复核。（1）隐瞒账号情况（2）隐瞒收入情况
3.物业第一看业主入住资料，看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），最有效，一个车位大概10万以上。可以穿便装，去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据。
4.售楼部（销售管理部）经理的电脑进行检查，取得电子表格。
5.注意对“其他应付款”“其他应受款”科目-----必须提供合同
6.网点房—商业房（往往在这里隐瞒收入）---必须盘点。
7.往来科目中隐藏收入的情况。其他应付款、应收款等。
8.出租房收入
二、成本方面（真实的成本）
（一）真实的成本资料取得途径
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。由于建安成本
2．合同台帐所有类的包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．要结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。
4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告 可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（二）假票问题及虚开票――――重要检查手段。希望有假票能手出现，非常有效。
（一） 假发票问题
1、 真发票但业务内容虚构问题；
2、 税局参与造假问题；
3、 开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；
4、 发票本身为假。
（二） 假发票的发生领域
1、 原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；
2、 建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；
3、 房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；
4、 土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；
5、 地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；
6、 总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。
1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发〔2000〕187号文件善意取得的规定。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
3.假票的落实，最终要靠外调。
（1）“甲供材”―――在国税部门调查。
（2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。
4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
查询机—业务查询主窗口—发票查询模块--（左上角下拉菜单—文件）---发票流向查询---选发票种类（货物销按照台头来）---发票代码---输入发票号码----执行查询。
（一）掌握实际情况。现场勘验。―――脑子里有一个整体概念。作为一个卖房子的人，看房子多少钱。
（二）收入
（三）成本――假发票（靠经验）一定要注重。上千万的都是假票。
验钞灯――字体（假字体）――――
（四）费用――假发票――白条（一般）---不再争论。
代开发票也不见得是真票，要特别注重假票的问题。
一下再次提示20类容易出现的问题。
一、核定征收问题---从2006年开始，房地产开发企业一律不得事前采用核定征收的方式。
二、税收优惠问题。---重点审查其优惠资格问题。某商业物流公司利用劳动就业企业转移利润案件。因为31号文件规定，从2006年1月1日开始不得享受税收优惠，但是以前已经审批的继续有效。
三、财产损失问题—13号令的规定。一般来说，房地产企业有形资产损失的可能性不大，从货币资金上来看，赖别人钱的情况倒是时有发生。但是考虑到财产损失一般都为大数字，要注意。大额财产损失必须根据13号令，要有中介机构的鉴定报告。
四、补贴收入问题---1995年6号文件。减免的土地出让金如何纳税问题。国税发
[1995]81号文件。
问：减免的土地出让金到底算不算补贴收入？本问题省局已经明确。
五、内外资企业跨期费用问题----已经暂估的成本可以扣除，其余以前年度没有扣除的，不得在当年度补扣的规定适用范围。外资企业没有跨期费用的限制。 分为三类：
1.以前年度实际发生，没有取得发票。
2.以前年度实际发生，在第二年汇算清缴前取得发票。
3.完工后实又发生的成本，这三种情况，一定要分清楚。
--案例。极端的例子，当年度的最后一天，接受的发票，在汇算清缴期没有扣除，在第二年扣除。为了不让企业人为的调整利润，不允许扣除。
六、假按揭问题。案例，强调了职能部门配合的重要性。账目上，预收账款总帐和明细帐不符合，或者将按揭贷款计入“短期借款”要审查其借款合同。或者伪造销售合同。
七、以收入的名义非法集资的问题。某公司案例。
八、弥补亏损的问题。内资—外资的规定。2006年56号文件。对于内资企业，当年的可以弥补，以前年度的不能弥补。外资企业则没有查增的应纳税所得额不能弥补以前年度亏损的规定。
九、公益救济性捐赠---重点审查其是否为公益救济性捐赠，要提供捐赠的专用票据才可以，否则一律不能扣除。至于比例的计算倒是在其次。
十、业务真实，没有取得合法的扣税凭证问题。不再争论，一律作为一类问题列出来。例如白条列支成本等。
十一、成本检查过程中，注意成本的分摊问题。开发成本发现虚增，要分配到已完工成本和未完工成本。成本分摊一经发现，就是大数字、大问题。
十二、关于预计利润率大于实际利润率造成的退税问题。外资和内资有区别。正因为如此，对于跨期费用的政策可能影响内资企业极大的利益。
十三、产权置换问题。在预售阶段是否征税，是个有争议的问题。但是在销售阶段，则毫无争议。省局已经明确，预售阶段的产权置换不征收所得税。
十四、土地使用权出让的问题。审查国有土地使用权证件，有的时候备注栏次会注明。要特别注意转让合同价款的真实性，必要时可以到对方去调查。
某公司伪造法院判决书案例。
十五、成本按照80%预估的问题，看是否达到完工标准，如果达到完工标准的，一律要重新计算成本，如果没有达到完工标准，就没有必要去做这个工作了。
十六、地税机关对代开的发票审查不严的问题。某公司案例。明明是05年的发票，涂改后写入04年。另外其他应付款，不知道应付谁的钱。
十七、预提费用的问题。外资和内资有区别，内资在目前的政策条件下，一律不得预提。31号文件的原则。外资如果预提的话，也必须报税务机关批准。
发现有预提，其实也不见得是真正的预提，可能是该项目费用未实际支付，没有取得发票的项目，例如：某公司案件。
十八、关于三年应付款和两年应付款问题。
内资三年应付款。--冀国税发[2003]137号文件---财产损失的13号令规定。--河北省财产损失的规定。
外资两年应付款问题。--国税发[2000]195号文件。
十九、关联交易问题。
二十、自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。
视同销售，内外资有区别。外资没有视同销售的概念。
二十一、不配比结转成本问题。例如，没有售出就结转了成本，或者结转了80%成本。
问题：成本对象完工后，发生的费用。是否调整以前的销售成本？
31号文件的表述：首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。 属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
如果：项目已经完工，大部分房屋已经售出，就存在房地产商有成本没有收入的局面。房地产前期缴税，后期亏损。
二十二、广告费、业务宣传费、业务招待费的规定
31号文件规定了可以三年递延，但是在06年以前是不允许实施的。要特别关注广告费用的真实性，要审查广告见诸媒体的时间，要审查广告合同。---84号文件的规定。
注意在预售阶段三项费用一律不得扣除。这是检查中要注意的要点。
二十三、利息
同一般企业不同点：
1．一般企业的贷款利息，要么资本化，要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性，对于其他企业来说房屋是固定资产，而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前，要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。要严格审查开发企业的财务费用账户。
这是房地产的特殊规定，预收收入征税也是特殊规定，对于一般工商企业来说，取得预收账款，如果商品尚未发出的话，是不需要交纳税款的。
2．对个人或其他企业贷款，利息率标准的问题。1114号文件。
3．84号文件的一般规定。防止弱化资本的规定。
二十四、代收款项的处理
自己开发票或纳入价内的，收支两条线。计税，将来移交给政府部门，则可以扣除。 有关部门开发票且没有纳入价内的，作为代收款项不缴纳所得税。
是否纳入价内，关键是要看销售合同。
二十五、没有预售许可证取得的资金，是否按照预售收入纳税？
预售收入的范围是什么？是否包含收取的一些费用。
第五部分：税务处理
一、是否定偷税，强调个案处理。暂时不议论。
二、查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损。
三、虚报亏损不定性为偷税，而是定性为编造虚假计税依据。
简单说这些，因为这涉及到我们检查出来的税款成果问题。比如说，当年有亏损300万，你检查出来了1000万，报1000万就不合适。而如果去年有300万亏损，你递减了报700万也不对。
范文二：房地产税务稽查
房地产税务稽查
开场白：自我介绍，今天天气很好，相信我们能有个很好的合作。
第一部分：传授一些理念
（一） 本次课程，我觉得不光是传授知识，更重要的是学会方法。
（二）学习税法，如何从稽查的视角来看待税法。前后关联性、知其然还要知其所以然，这些都是非常重要的。
这些都是非常重要的，如果能学到这些，我们今天讲的房地产税务知识，你今天不会，明天可能就会了。没有什么的，但是你能将如何应对税务稽查渗透好，你接受今年的检查有用，接收明年的检查依然有用，就会在你的职业生涯，无论你在全国的什么单位，都会受益非浅。 这些是治标的根本，但是面临6月份即将来临的房地产税务稽查，我们今天的重点，还是讲一些具体业务同大家探讨。
2006年石家庄市国税局稽查20户企业，查补税款
第二部分：稽查环境变迁与2006年的房地产税收专项检查：
1、全国稽查由收入型稽查，转向执法型稽查。
解释收入型稽查和执法型稽查的概念。
为什么由收入型稽查转为执法型稽查呢？
信息化手段的应用，使我国税款连年增长，在全国财政收入上不计较一城一地的得失。
2、石家庄任务紧张，既要执行国家税务总局执法型稽查的理念，又要保证财政收入，因此执法比较严厉。
3、近年来，河北省大案接连不断，引起高层的密切关注，使河北省稽查形势雪上加霜。 最早河北的大案件，引起中央高层关注：葆祥公司骗取出口退税案，然后是7.26案件将河北稽查形势推上了风口浪尖，这还没有完，“利剑二号”的稽查风暴达到了顶峰，追税工作异常困难—两个例子。
2006年的地产稽查风暴是在这种形势下，产生的。大家也就能理解为什么在40天内，20户企业查了1个多亿税款。当然也就理解为什么
在“利剑二号”激战正酣的情况下，2006年房地产稽查风暴有突然爆发，当时我们所有的力量都在利剑二号上。
一、石家庄2006地产税务稽查风暴
2006年对于石家庄的地产业来说，对于我们在座的各位地产财务从业者来说，是不平凡的一年。尤其对于在座的国税征管的企业来说，相信去年的地产稽查风暴让你们留下了深刻的印象。我作为直接参与检查人员，全程参与了全过程。
讲几个小例子，大家就知道当时的紧张气氛：
1、 2006年10月16日进驻阳光大厦，18日正式入户检查，17号一天，企业自查补税近2000万元。
2、因为我们对各检查组有内部考核任务，我们大家也都知道地产业都是很有 的，因此某一检查组声称自己是财政部、总局的检查组，该企业就去背景找关系，最后。。。。
3、某著名开发公司，声称自己的账目被烧毁，并提供了公安机关的证明，税务机关要依法进行核定，最后又拿出了账簿。
4、某公司，声称自己的账簿在美国，在强大压力下，号称将账簿空运回来了。
中国房地产报 以《石家庄税收检查事件揭开房地产偷税冰山一角》、中国财经报《石家庄房地产企业偷税黑洞有多深》、《中国青年报》以《19个企业238个账户，石家庄房地产遭遇税务稽查风暴》
中央电视台等各大新闻媒体也纷纷作了报道。
（一）背景
**形容89年的6.4风波时说：这常风波是迟早要来的，是有国际的大环境与中国的小环境决定的。
而2006年石家庄地产稽查风暴的来临，同样是由全国的大环境和石家庄的小环境决定的。
1.中央对地产行业的宏观调控力度不断加大。（大环境）
出于两个原因：
（1）目前经济已经出现局部过热的苗头，而房地产行业作为扩大内需，拉动经济强有力的拉动器，要刹车。
（2）房价过高成为老百姓不能承受之痛。
“住不起房、看不起病、上不起学”在每年的两会期间，都被称为“新三座大山。”
本届政府自称为“亲民政府”，而房价持续走高能否遏制，关系到政府是否能够取信于民的大事。
2 直接原因
财政部河北省专员办对石家庄4户企业进行抽查，得出了石家庄房地产市场税收秩序混乱的结论。并上报国务院，正如上面我们谈得大环境，国务院总理第一时间批示：要求国家税务总局彻查石家庄房地产税收秩序。
根据这一指示，石家庄国税局动员了所有的力量进行了去年震动地产界的税务稽查。 实际上，专员办对税法并不精通，出具的文件有多处错误。
第一：混淆内资企业政策与外资企业政策
第二：混淆会计制度与税法规定。
第三：运用政策错误。
但是，专员办的报告到国务院后，国务院领导就作出了批示，导致了去年的地产风暴。 3 地产风暴后的稽查形势
（1）05年、06年两年的宏观调控措施，事实上并没有起到预期的效果。2007年，八部委的联合整治，卷土重来。地产业面临的形势持续恶化。
出示文件。
（2）前几周，2007年地产税务稽查已经启动，我到几个地方去巡回讲了房地产税务稽查方法。
（3）石家庄利剑二号专案的深入开展，使税务机关现在还腾不出手来，对于6月份以后的地产稽查形势应该有充分的估计。
二、所得税政策的变迁
现行税制是从1994年分税制改革开始的。
问：为什么1994年要进行税制改革呢？
1993年会计制度改革、1994年税制改革都和1992年有一个老头在南海边划圈儿有关系。也就是说税收政策和经济大形势是息息相关的。社会主义市场经济体制建立后，就需要配套的会计、税收制度。
（一）1994年---2003年
从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。
某市国税部门2005年的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。
（二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。
本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。
（三）国税发【2006】31号文的制定。
83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指房地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也不为过。
（四）外资企业所得税政策
国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业所得税才提出预售收入征税的概念。所以两税合并后究竟是所得税司的人主导政策制定，还是外税部门的人主导政策制定，对企业利益影响极大。
国税发【2001】142号文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。
冀国税发【2006】7号文件，对142号文件部分内容做了明细解释。
问题一：作内资企业好，还是作外资企业好呢？
如果是在过去，这个问题的答案，是不言而瑜的，外资企业比内资企业有很多政策上的优惠，虽然外资房地产企业没有生产性企业两免三减半的优惠，但是在扣除标准上、在收入确认上有一系列的好处。
随着，明年两法合并，作外资企业是否还有很多额外的好处，现在还说不好。但是，如果是真外资企业的话，至少不吃亏，至少城建税和教育费附加不缴纳吧。如果想筹划为外企，至少必要性没有前些年那么大了。
三、 31号文的特点
（一）对以往的经济行为有一定溯及力。
1.法律的基本规则是“法不朔及及往”。以前没有明确规定的，就不再追究。
2.31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行。
3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，实际上可解决稽查中的税企争议。
（二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定。
1.设立了完工标准。如果没有完工标准，计税成本的规定将名存实亡，所有收入都滞留在预售阶段。
2.提高了预计毛利率。原来一律15%，现在对省会城市提高到至少20%。
3.对关联交易做了限制。
（1）取消了房地产相关企业的税收优惠
（2）对利息支出扣除作了更加严厉的规定。
4.不允许预提配套设施成本
5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。
6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。
一、收入问题
（一）预售收入
（二）预售收入转化销售收入
（三）销售收入
（四）预租收入
（五）视同销售收入
二、成本费用扣除
（一）六大扣除原则
（二）十四项扣除项目
三、特殊经济业务税收规定
（一）合作建房、土地使用权投资
（二）代建房屋
31号文件逐条讲解：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
1、房地产税收政策适用的范围
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品 开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。
2、预售收入
（1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。
税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。 石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，依然有很多企业使用自制收据（相当于白条）。在所得税中，无论你开具了收据，还是没有开具收据，都算作预售收入，要缴纳企业所得税。这一点，内外资企业是统一的。
（2）无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。
实际上未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可证的主管机关，也不去分辨这个，总之只要取得收入就要纳税。以前曾经有过教育部门收取非法择校费、三陪小姐坐台费是否要征税的争论。现在我们对于没有取得预售许可证取得的收入，要征税，这个是明确的。
提示：假按揭收入是否要征税呢？后面我们会讲到。
实际案例：2006年房地产税务稽查过程中，某房地产公司由于五证不齐全，没有取得预售许可证，但是其资金链条紧张，因此通过团购的形式，将款项打入老板个人账户，再以个人借款的方式，将款项借入。
问：是否该纳税呢？
答案是肯定的，而且此种行为更加恶劣。我们对该房地产公司作了处理。
在前几天邯郸国税的检查中，再次发现了此种情况，我个人意见，对这种情形要从重处理。
（3）预售收入是收付实现制原则计税。
预售收入纳税，必须是实际收到的款项，非现金经济利益不能作为预售收入。 实际案例：（拆迁补偿费）
冀国税函〔2007〕23号文件第十一条第八款第一项的规定
冀地税函[2006]244号文件第十九条 也同样规定了按照实际收到的款项计税。
问题：当达到完工标准后，收入按照100万，还是30万呢？
（4）预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定。
问：一般企业预售收入征税时点是什么时间呢？
发出商品的当天。要理解对预售收入征税实际上是对在产品预收款的征税。
而房地产企业比较特殊，对预收账款就要征税。而一般工业企业，当产品还处在“在产品”阶段时，是不可能征税的。
3、预计计税毛利率
这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率”。83号文第二条中表述为“预计营业利润率” 事实上，按照利润率计税和毛利率计税对企业利益影响极大。
1. 毛利= 销售收入—销售成本
31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加，要另外扣。
2. 利润=销售收入—销售成本—期间费用—税金及附加
83号文件的解释，销售收入乘以利润率，已经减去了费用及税金，不能再减。
31号文件用毛利率的概念，是说预售收入乘以毛利率＝毛利，还没有减去费用和税金，可以减费用和税金。 案例：
问题一：2006年以前企业计算税款的时候已经扣减了费用和税金如何处理？ 我在给稽查内部培训时候的答案：
如果，税务机关对2006年以前的期间费用一定要较真，要进行沟通协调，最后结果应该是没有问题的。不要吃这个亏，而且这个亏是很大的。
问题二：外商投资企业在预售阶段，是否可以扣除期间费用？
看国税发〔2001〕142号文件规定 答案：直接按照利润率计算，分A、B表。有点像83号文的规定。
4、扣除相关的期间费用、营业税金及附加
问题：预缴的营业税金及附加是否可以扣除呢？
以前对这个问题存在争议，现在全国已经达成共识，即：预缴的营业税金及附加也可以扣除。
具体操作如下：
（1）借：应缴税金－应缴营业税 100万
贷：银行存款 100万
即：由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支出，而直接计入应缴税金。 此时，资产负债表上“应缴税金”可能以负数列示。
在本期，属于会计与税收的时间性差异，调减项目。在纳税申报表附表5第17行（其他纳税调减项目）中列示。
（2）当开发产品完工后，确认收入，同时确认营业税金及附加。
借：主营业务税金及附加 100万
贷：应缴税金－应缴营业税 100万
应缴税金科目将冲平。
在本期属于纳税调增项目：所得税纳税申报表附表4第37行，其他纳税调增项目中作调增处理。
如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的原则进行会计处理。
在预售阶段：
借：主营业务税金及附加 100万
贷：应缴税金－应缴营业税 100万
开发产品完工后，不再确认主营业务税金及附加。
虽然，企业的会计处理不符合会计要求，但是同税收的要求符合，税务局认可。
但是，上市公司的房地产公司绝不会这样做？问：为什么？因为上市公司更关注其市盈率，关注其利润指标。
5、计入当期的应纳税所得额
31号文件将预售收入纳税表述为“应纳税所得额”，意义重大。
(1)
1．内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对房地产预售收入征税，是实际征收而非预征。
外资所得税是：预征
2．内资所得税无多退少补的过程。就如正常去年征收的税款，不能因为今年亏损而退税一样。
外资房地产企业则在项目清算后，对预征税款“多退少补”
3．内资房地产企业，强调了按照年度核算。
而外资房地产则是严格的按照项目核算。
(2) ，是不能退税的。 例如：
未完工前按照预售规定计算出应纳税所得额3000万元，完工清算后计算所得税额为2000万元。那么1000万元，将形成亏损。但是亏损涉及的1000万元是不退税款的。
关于不能退税的规则，我给好几个纳税人解释过了，这里提醒我们一定要把握预售与完工的节奏，这就属于税收筹划范围了。不在我们今天讲解之列。
6、计税成本。
首次提出了“计税成本”的概念。在31号文件之前，房地产企业没有提出计税成本概念，完全按照会计制度结转成本，造成税款大量流失。会计制度的一个特点，是会计政策的可选择性，而税法是刚性的，结转计税成本的时点：开发产品达到完工标准后。
31号文件对计税成本提出了6大原则和14项明细项目，将在31号文件第八条进行讲解。
稽查注意点：
1 如果既有经济适用房，又有非经济适用房，注意两种预售收入的预计计税毛利率不混用。企业自己也要自查。
2 预计计税毛利率的地区为“项目所在地”，而非开发商机构所在地。
问题: 20%的预计计税毛利率高不高？
20%减去5.5%的税金，再减去8%左右的期间费用其实就征了6.5%的税。那么房地产商的利润率应该不止于6.5%。
房地产商的利润率之谜！---成都老板的故事。成都老板怀揣500万，来办房地产，最后得出了两个结论。
8、税务机关是如何查预售收入的？---预售收入自查指南
税务局作的第一件事情是实地查验：我们在售楼处通常会做这么3件事儿。
（1）先以购楼人员的名义，到售楼处，询问一些事情，尤其是查验是否有个人卡收取房款的情况，要求给房地产商打款，掌握其个人卡或账外账号。（2）取得销控表。（3）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。 第二步：我们到达企业财务后，在查账之前，通常要作这么3件事情：
（1）责令提供发票购领本（包括收据）（2）责令提供盖着备案章的销售合同。（3）责令提供销售台账。用这三者以备通财务账簿和对，同在售楼处取得的资料核对。
第三步，对于预售收入进入到实质性检查阶段，大概会采取这么11种方法。
1.查“预收账款”科目贷方。看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款”科目反映。
2.查“应收账款”科目。有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。
3.查“其他应付款”科目。一般下设二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”等都属于预售收入。
4.查是否存在支付给中介机构的费用。如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。
5、查应缴税金---应缴营业税 发生额。看是否有对地税机关申报营业税，而对国税机关隐瞒所得税收入问题。
6.查“银行存款”日记账。看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。
7.到人民银行去查看账号。
石家庄查19户企业，居然有200多个账户。
8.核对“银行对账单”与“银行存款日记账”
可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”
9.实地查验，同账目相核对。如：数空调。确定多少套房屋已经卖出。看是否有违规建筑售出，未缴纳所得税。
10.到银行去查按揭款情况。某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用户多贷款。
11.到房管局查“销售合同”情况
你可能问，这么多手段，这么多技巧，所有的检查人员都能掌握么？如果来我这里稽查的人员，水平不高，我不就无所谓了么。
有可能这样，如果真是这样，恭喜你，中奖了。但是请不要忘记，我们要对房地产检查过的企业进行复查，我也会不断的巡回讲解这些政策。
我坚决不鼓励企业隐瞒收入偷税，你们知道税务机关如何稽查，主要是为了让大家知晓自己如何自查。说实话，就是偷税，咱也来点高难度的，隐瞒收入的手段比较低级。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）完工开发产品的标准
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）
已开始投入使用的开发产品（成本对象）
已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）
1.开发产品完工标准是区分按照预售收入，还是按照销售收入原则纳税的分水岭。我认为开发产品的完工标准是31号文件最大的亮点。
2.如果有一栋楼，其中一座房屋投入使用，整座楼就算达到完工标准。注意31号文件用的是成本对象的概念，而成本对象的划分十分重要。
3 注意：完工标准的三个条件是熟早的原则
4.一般来说，企业的利润率高于预征率，所以企业大多倾向于不结算计税成本。
（1）实际利润率>预计利润率 晚转成本。
（2）实际例如率<预计毛利率>
稽查中一定会发现，很多企业未及时结算计税成本。31号文件可以追溯。在这里往往引起税企争议，因为有很多具体的问题在这里，大家对31号文件融会贯通后在具体体会个中奥妙。
5、外资企业（“国税发[2001]142号文件”）的概念
企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
（二）预售收入和实际销售收入的结转（31号文件原文）
按照收入确认的原则，即按照权责发生制的原则，以区别预售收入的收付实现制原则。
1.合理的将预售收入确认为实际销售收入。
（1）一般来说房屋销售以按揭方式居多。首付30%，按揭70%。因此预售收入转化为实际销售收入时，数额是相同的。
（2）一种不普遍的情况，预售收入收到了30万元，但是房屋销售合同注明为100万元。此时应确定销售收入100万元，而不应因其中70万没有收到而不确定销售收入。如：拆迁户回迁。
如果对方欠房款，或者耍赖，此时也应该按照权责发生制确认收入。
此时销售收入的确认原则由预售的收付实现制确认为销售收入的权责发生制。
2.按规定结转其对应的计税成本。
31号文件第八条对计税成本的结转做了详细的规定。
应当说，达到完工标准后，预售收入的转化只是一个方面，结转计税成本是更为重要的方面。而所得税是由收入和成本两个方面决定的，关注收入的同时更要关注成本。
3.计算毛利。销售收入-销售成本=毛利
4.差额调整。将实际毛利额与预计毛利额计入完工年度的应纳税所得额。
5.
预售收入转化为销售收入的四步骤
1． 确认实际销售收入
2． 结转对应的销售成本。
3． 计算毛利。
4． 进行差额调整。
实际操作----申报表填列：
1．将收入和计税成本分别填入申报表主表的第一行（附表一第三行）和第七行（附表二第三行）。
2．将原来按照预计计税毛利率计算出的毛利额填入主表第15行。（附表5第16行。）
3．填列报表后，纳税申报表将自动计算应纳税额。
例：某企业2006年10月房产达到完工标准。2005年5月收到预售收入1000万元，经计算该企业预售收入对应的计税成本为600万元。2005年发生期间费用30万元，主营业务税金及附加55万元。2006年发生期间费用35万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下：
2005年申报表： 2006年申报表
第一行： 0 1000
减：第七行： 0 600
减：第八行： 55
减：第九行： 30 35
加：第十四行： 150
减：第十五行： 150
应纳税所得额： 65 215
应纳所得税： 21.45 70.95
假设计税成本为900万元，则当年亏损为85万元。但是内资企业不退税，可以按照5年弥补亏损的规定处理。
实际填列申报表试验。
问题：如果该企业只有一个楼盘将来不会有收入，那么亏损不能退税，对于企业不公平，房地产企业对此问题反应强烈，如何看待该问题？
不能退税的解析：
1．总局认为毛利率低于20%、15%、10%是不正常的，在目前征管力度还不到位的情况下。强制性规定毛利以下不能退税，一定程度上保证了国家税款不流失。
2．事实上，这是税务机关放弃职责的办法，应该对亏损企业加强检查，检查无问题的可以退税。
3．在国家政策没有变化的情况下，应该严格执行该政策。
问题：2006年5月份完工，那么第三季度申报的时候，如何将预售收入转化为销售收入？
问我这个问题的人很多，尽管这是个税政问题，我还是说，很简单，就不可能存在这个问题。因为计税成本的结转，31号文件明确规定在第二年的汇算清缴期，根据收入与成本相配比的原则，收入也应当在第二年结转。
6. 要注意季度预缴税款，汇算清缴如果多了可以退税，或者抵税，同前面所说的跨年度亏损不能退税不是一回事，不能混淆。
例：2006年季度缴纳税款80万元，汇算后应当缴纳50万元，可以退税或抵税30万元。
这种退税主要是因为某些费用计算标准在季度不能准确计算造成的。
问题: 预缴税款是否能定偷税？预缴税款是否可以加收滞纳金？
答案：国税函发[1996]8号 国税函发[1995]593号
注意第二年后的预售收入征税，就不再是预缴税款，而是实际的应纳税所得额。
（三）“完工标准”执行的制度性保证
两项制度保证：完工情况报告制度、税务鉴定报告制度
1.完工情况报告的时间为年度纳税申报时，意味着计税成本只要在年度纳税申报时结转就可以。这对稽查认定来说，意义重大。
例如：某企业2007年2月楼盘达到完工标准，检查人员不能说要将预售收入在现在转化为销售收入：如查处200万的假票，但是该企业尚未结算计税成本，现在查处假票，涉及不到税款，而是影响将来的税款。只能按照发票管理办法进行处罚，而不能补税。在06年稽查中，我们查了一个企业，2006年7月份完工，检查人员查获假票、作废票约300万元，要补税款，企业居然还同意了。
完工报告制度，在这里没有用审批和备案字眼。
所以，我们稽查人员到企业，第一个概念是我查的楼盘是已完工开发产品，还是未
完工开发产品。第二个概念是，我查的楼盘是内资企业还是外资企业。
2.税务鉴定报告制度
没有税务鉴定报告，不能在税前扣除计税成本。九项内容是税务稽查人员应当掌握的。
（1）开发项目的地理位置及概况（2）占地面积（3）开发用途（4）初始开发时间
（5）完工时间（6）可售面积及已售面积（7）预售收入及其毛利额（8）实际销售收入及其毛利额（9）开发成本及其实际销售成本
（四）销售收入的范围
1.销售收入为全部价款：
包括现金、现金等价物及其他经济利益。而预售收入仅指现金。会计上的说法叫房地产企业收到的全部“对价”
前面所说拆迁户产权置换的处理是典型案例。
2.代收费用的处理
判断代收费用是否纳税主要看出票单位。最典型的是维修基金。 例如：
代收费用纳税的解析：
判断代收费用是否纳税主要看出票单位和是否纳入价内。
例如：收取维修基金200万元
1．开发商将维修基金纳入价内，并开票。
纳入价内作收入200万，将来维修基金交给有关部门时，作成本费用200万。
2．开发商代收款项，不开具发票，并且不纳入销售合同价内。
不作收入，移交给有关单位时也不作成本。
由以上分析看出：代收款项是否作为收入纳税，并不影响开发商缴纳的税款，但影响税款的利息，影响税款所属期。注意：有线电视费、等各种城建费用，要特别注意出票单位的筹划，以免白白的多缴税款。
（五）开发产品销售收入的确认原则
明确两点：
明确点一：完工以后才能按照以下原则确认收入，即存量房销售。在完工前按照预售收入原则来处理，不适用销售收入的确认原则。
明确点二：税务确认销售收入同会计准则和会计制度销售收入的原则不同，但这是个大课题，在此不再深谈。
明确点三：外资企业确认销售收入的原则同内资企业大同小异，有所不同，更加宽松。国税法[2001]142号文件第四条关于外资企业确认销售的原则。等讲完内资的，可以将外资的过一遍。
1.一次性全额收款方式。
同其他企业销售商品的确认原则相同。
2.分期收款方式
一般商铺或大客户采用此种方式，散户较少采用。
分期付款销售方式：
1．提前付款： 实际付款日
是房地产的特殊规定，一般企业无论提前还是滞后，均是合同协议时间。
本条款是为了防备，双方达成协议分期付款的时间很长，但是实际上很快就付款了，以此来做避税筹划。比如说5年后付款，但是实际上马上就付款了。
2．及时付款： 约定的付款日。
3．延后付款： 约定的付款日。31号文件暗含这层意思。
延后付款，仍然按照约定的付款日来确认收入，体现了“国家不承担企业经营风险”的原则。
3.银行按揭方式
稽查有三个注意点：第一点，隐瞒首付，第二点，隐瞒按揭款，第三点，假按揭。 银行按揭方式：
银行按揭方式是目前最重要的销售方式。 一般来说首付30%，按揭70%。
对于套型面积在90平方米以下，并且自用的住房，首付比例为20%。 1． 纳税时间：
首付款在实际收到日确认。 按揭款在按揭转账日确认。
在检查中要特别注意，首付款是否纳税，很多企业在按揭款转账之前，隐瞒收到的首付款。造成滞纳税款。
还有一种情况更加恶劣：隐瞒按揭款项。 2． 假按揭纳税问题的认定：
什么是假按揭呢？大家都知道，开发商一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，地拿下来，资金基本上就用完了。就以本公司员工或其他亲戚朋友的身分证在银行作假按揭预售，其特征是贷款利息一般在开发企业列支。
如何对假按揭问题定性，目前尚无定论，我的观点：
（1）假按揭的判定权属于银行监管机构，在银监会判定为假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承认房地产企业为按揭销售。并按照此原则缴纳税款。所谓：吹牛要上税。 （2）开发商不能列支按揭利息。因为在法律形式上不属于企业的费用支出。 即：完全按照按揭的法律形式处理。 实际案例：
注意账面上的按揭收入同售房合同的一致性。 某省会城市采取按揭转账记载40万，实际合同金额为80万的方式偷税。是一种典型的手法。
4.委托销售方式 委托销售方式： 分为四类： （一） 支付手续费方式 （二） 视同买断方式 （三） 超基价分成方式 （四） 包销方式
四种方式的共同特点是确认收入的时点相同：均为收到已销开发产品的代销清单时。 问题：如果受托方已经销售，但迟迟不给委托方销售清单，如何认定？
31号文件针对此种情况，给出了制度性规定：必须要以月或季为结算期，否则要按征管法进行处罚。
类似的规定还有财税[2005]165号文件第二条
此前，很多企业发出商品已经销售，不计收入，做委托代销的避税，这两条规定，有力的堵塞了漏洞。 （一） 支付手续费方式
1．收入确认时点：收到代销清单时。 2．收入确认数额。
31号文件表述为：按销售合同或协议中约定的价款 83号文件表述为：按收到的销售额。
例如：受托方和开发商发生纠纷，不给开发商足够的销售款，协议价为1000万，只给开发商800万元。按照83号文件的规定，只能按800万元确认收入，按照31号文件规定要按照1000万确认收入。
思考：那么收不到的200万如何处理呢？ 达到条件后，按照《财产损失扣除办法》（总局13号令）规定的程序和方法，报税务机关作坏账处理。
再次体现了两个原则： 1． 国家不承担企业经营风险的原则。 2． 收支两条线的原则。 （二）视同买断的方式
视同买断，买断的是价格，而非开发产品的所有权。 1．按照开发商是否参与签订的协议，分为两类：
（1）开发商参与签订合同或协议：包括开发商、购买方、受托方三方签订。开发商和购买方双方签订。两类。
（2）开发商不参与签订协议。
2．按照销售合同价格是否高于买断价，又分为两类： （1）合同价〉买断价 （2）合同价<>
将以上两类组合确定销售收入。
分析：只有一种情况下，即：开发商参与签订合同，且合同价大于买断价，此时收入确认按照合同价，其余各种情形均按照买断价确认收入。
第一种情况，再次体现了“收支两条线”的原则
如果开发商参与签订合同，购房者会将购房款打入开发商账户，如果合同金额大于买断价，开发商要根据合同协议，将超过部分支付给受托方。
如：买断价为100万元，合同价为120万元
则，开发商确认收入120万元，将来支付给受托方超过买断价20万元，可以作为费用列支。严格遵循了收支两条线原则。按照合同价格计税，对于开发商来说，并不影响所得税款，
影响的税款利息。
第二种情况：体现“国家不承担企业经营风险的原则”
如果合同价小于买断价，则受托销售方将来要将小于买断价的差价补齐，此时差价体现为“应收款项”
例如：买断价100万元，合同价80万元。此时应按100万元确认收入。
当然，是坏账就有收不回来的可能性，但此时税务机关补考虑这些，这是企业的经营风险，理应由企业自身承担。体现了“国家不承担企业经营风险的原则”
如果开发商的确收不回款项，可以按照13号令的程序和方法，申请财产损失税前扣除。也是有法律救济途径的。
（三）超基价分成方式
基本规定同视同买断方式。
1．销售收入确认时间：收到代销清单之日
关键点在于：开发商支付给受托方的分成额，不得直接从销售收入中扣除，将来如果支付给受托方价款，可以作为销售费用扣除。依然遵循“收支两条线”的原则。 （四）包销方式
1．包销期内，按照以上三项原则，进行收入的确认。
2．包销期外：按照包销协议执行。等于将房屋卖给了包销方。
思考：如果在包销期外，开发商等于将房屋卖给了包销方，包销方将来再卖给用户。是不是要双重缴纳营业税呢？
回答是肯定的。根据国税函发[1996]684号文件规定，对包销期外双重征收营业税。
5 ---解析
先租后售是否将开发产品转作固定资产是一项可选择的税收政策。
举例：将成本为80万元，市价为100万元的开发产品对外租赁，租期三年，一次性收到租金30万元。
开发商具有是否将开发产品转作固定资产的选择权： 1．转作固定资产
(1)视同销售 （2）可以提折旧 （3）租金计税 （4）按销售固定资产处理 2.不转固定资产
（1）不视同销售 （2）按存货处理 （3）租金计税 （4）按销售开发产品处理 计算过程
1.转作固定资产：
（1）视同销售 100-80=20万 *33%=6.6万税
（2）提折旧 20年计提折旧，每年提5万元，三年提15万元。 （3）租金收入30万元
（4）销售时按照固定资产清理处理。
思考：是转作固定资产合适呢，还是不转作固定资产合适呢？
应该通过计算，来作税收筹划。一般来说因为视同销售的成本利润率为15%，如果不考虑货币的时间价值等因素，出租3年以上的，转作固定资产对企业较有利。
稽查中重点考察，如果企业没有将开发产品转作固定资产，是否计提了折旧。
视同销售，调增应纳税所得额；
租赁期间取得的价款按租金确认收入；
允许计提折旧，可作为其他业务支出的构成，折旧应以视同销售价格计提； 出售时按固定资产清理处理。 ②不转作固定资产
不需要视同销售，无需调整应纳税所得额； 租赁期间取得的价款按租金确认收入； 不允许计提折旧，应按存货处理； 出售时按开发产品确认收入实现。
③ 企业长期租赁是否转固定资产，文件不做统一要求，由企业自行选择。 三）开发产品预租收入的确认问题 一般认为预租收入就是租金的订金。
预租收入计税的最重要含义为：预租收入 不纳所得税，区别开预售收入。 第一,预租收入在开发产品交付承租人使用之前，不计税。 第二，预租收入在开发产品交付使用后，开始计税。
第三，确认收入按照国税发【1997】191号文件租金收入原则的规定处理。
1、预租收入：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记，取得产权证前出租取得的收入。
2、预租租金确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租 金确认收入实现。
3、承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 4.总结：预租收入和预售收入确认原则的标准不同。 （六）视同销售行为的税务处理 1、视同销售的范围； （1）具体项目；
（2）视同销售确认时点：
① 开发产品所有权或使用权转移时； ② 实际取得利益权利时。 2、视同销售收入的确认方法：
（1）本企业近期同类开发产品销售价格； （2）参照当地同类开发产品市场公允价格； （3）成本利润率不得低于15％。
收入＝（计税成本＋主营业务税金及附加）×（1＋15％） 问题：企业将开发产品自用（不是出租），但是企业在账目上没有将开发产品转作固定
资产。是否要视同销售呢？ （1）区分内外资企业：
外资企业，根据国税函[2005]970号，根本不确定收入，并且可以计提折旧，最为宽松。。 （2）内资企业根据财税[1996]79号文件第二条，从大的原则上要视同销售。 中又强调要求视同销售。
31号文件对视同销售的概念中，没有强制要求将开发产品自用，做视同销售处理。（看31号文件原文）
关于这一点，可能存在若干争议，但是你只要认真读，就能得出结论，的确要求一定视同销售。
八）开发产品成本费用的扣除问题 总则：
第一，区分期间费用和开发成本。
其中开发间接费用是可以操作的计税成本。
如果组织架构中有现场指挥机构，则可以将其现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，作为开发间接费用。反之，如果不设立现场指挥机构，这些费用则直接计入期间费用。
问：企业愿意计入开发间接费用呢？还是愿意计入期间费用呢？
不一定。如果仅仅考虑所得税，肯定计入期间费用比较合算，但是要考虑到土地增值税的话，计入开发间接费用更合适，关键看土地增值税的清算力度到底有多大。 第二，开发产品会计成本同计税成本的区别。
这句话其实主要在说，预提的配套费用不得在税前扣除。
第三句话，已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 其实主要是说，严禁不配比结转成本。
1、成本费用扣除的原则
（1）权责发生制原则：当期实际发生的，按权责发生制原则计入成本对象，当期尚未发生但应由当期负担的，除税法规定外，一律不得计入当期成本对象。
两个问题：第一，应付费用是否可以税前扣除。如果可以扣除的话，为权责发生制，否则的话为收付实现制。
第二个问题：配套设施费用是否可以预提。当期尚未发生，但是应有当期负担的，在房地产而言，显然就是指的配套设施。对于这个问题，31号文件反复强调，第四个原则和理性原则以及第三项具体扣除项目：应付费用，用了三条在不同的角度强调这个问题。 结论：是不完全的权责发生制。 2）合理性原则
成本对象：是指企业在进行成本核算时，应选择什么样的对象为目标，来归集它的开发费用，确定它的实际成本。一般来讲，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别作如下处理：
①一般开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。
②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 直接成本、间接成本和共同成本 间接成本（开发间接费用）
指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项
费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 直接成本和共同成本
开发成本－→开发产品－→经营成本 （生产成本）（产成品）（销售成本） 开发成本－土地开发成本－XX（）
－房屋开发成本－XX（）
－配套设施开发成本－XX（） －代建工程开发成本－XX（） （）里的三级科目：土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 土地开发成本
企业开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本－房屋开发成本”科目进行核算。（直接成本）
企业开发的土地，如分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本－土地开发成本”进行归集，待土地开发完成投入使用后，再按一定的标准将其分配计入有关房屋开发成本。（共同成本） 配套设施开发成本
对能分清并直接计入某个成本核算对象的，可直接计入有关房屋等开发成本，在“开发成本－房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。（直接成本）
对不能直接计入有关房屋开发成本的支出，应先在“开发成本－配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本中。（共同成本） 对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本－配套设施开发成本”账户进行归集，不需往“开发成本－房屋开发成本”中结转。 3）配比原则（特别加以关注）
解决如何将各种费用分配到不同的成本对象，31号文件提出了三个分配方法，实际上还有按照直接成本的比例，算出分配率。 31号文件提出了按照占地面积、建筑面积、工程概算来配比。
（4）真实性原则（国税法[2000]84号文件）
除税法另有规定外，预提（应付）费用不得计入开发成本。 真实性原则实际上在说：扣除项目必须有合法的扣税凭证。 （5）合法性原则
这是税法的基本原则。在纳税上，会计必须服从税收，但是过大的会计与税法差异增加了税收遵从成本，因此目前一些税法与会计的差异也在协调。例如国税法[2003]45号文件就是会计同税法协调的经典文件。 （6）及时性原则
成本结转不得提前或滞后，年度申报前。
实际上对于房地产企业来说，遵守及时性原则的几乎没有。晚结转成本已经成为大多数企业的选择，这里需要注意的是及时性原则中的及时，是指在第二年汇算清缴期结算计税
成本即可。
2、成本费用扣除的主要项目
实际上结算计税成本有三个步骤：
第一步，确定成本对象。运用合理性原则。
第二步，属于完工前发生的成本，运用配比原则，将间接成本和共同成本分配到不同的成本对象中去。
第三步，计算已销产品的计税成本。
第四步，在成本对象完工后发生的成本，应该进行两次分摊。计税成本的调整。是房地产企业的特殊性所在。
实际上是重复第二步和第三步。
而税务稽查就是对这个过程的复核，在检查过程中，税务部门将在以下几个大的方面关注：
第一，成本项目所依据的合法凭证是否齐全、完整。 第二，成本对象的划分是否合理
第三，是否有预提费用存在。是否有真票虚开的成本存在。
第四，已销开发产品的成本和未销开发产品的成本结转是否配比。 第五，是否存在关联交易。 （1）已销开发产品的计税成本 已销开发产品的计税成本＝
已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本＝
成本对象总成本/总可售面积
可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测量。一般来说为确权面积。 （2）计入开发产品成本中的费用
前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费 属于成本对象完工前发生的费用： ①直接成本直接计入；
②能分清成本对象的间接成本直接计入；
③不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生制原则配比计入。 属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊 第一次 第二次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象
专题：国税部门对内外资企业跨期费用的扣除。 内资企业关于跨期费用扣除的规定
关于跨期费用问题，首先起源于财税[1996]79号文件，然后在国税发[1997]191号文件中作了补充说明。目前对于费用项目，基本上执行的是过期不扣的政策，但是相对于成本项目来说，动辄几千万，如果一味坚持79号文件，就不合时宜。因此河北省国地税分别给出了自己的答案，我今天注重讲国税部门的解答。因为由于时间原因，并且我看到明天地税的那个老师也将涉及到这个问题。
首先，扣除问题必须发生在开发产品已经完工的基础上。如果开发产品未完工，那么扣除问题将不成为问题，无论计入哪一年都不影响成本的累积。
以下争议经常发生在例如2006年已经达到完工标准，但是企业未及时进行竣工清算，税务
机关07年6月认定企业不能按照预售纳税，要计算税款。这时，成本究竟扣除在哪一年，就至关重要了。
1、报告年度发生，并且暂估入账，在第二年4月30日之前取得发票的，可以在报告年度扣除。
2、报告年度发生，未暂估入账，在第二年4月30日之前取得发票的，是否可以扣除存在争议。
我个人认为，只要企业有充分的证据证明成本的确是在报告年度发生的，应该在报告年度扣除。目前，省局持这种观点，市局尚存在争议。 3、1-4月实际发生的成本，计入当年度。
4、报告年度实际发生，在第二年4月30日后才取得发票，应当扣除在发票取得年度。
总结：同样是1-4月的发票，要看是报告年度实际发生的，还是当年度实际发生的，发票形式相同，但是扣除的年度不同。
外资企业：
外资企业是按照项目进行清算，因此无论是什么时间取得的发票均可以计入项目成本，重新调整所得税款。但是政策虽如此，建议企业还是要尽快取得发票，否则风险多多。 成本部分常用检查方法与查出问题：
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。由于建安成本
2．合同台帐所有类的包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．要结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。 4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告 可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（3）应付费用
①凭合法凭证计算扣除
外部凭证：发票、合同、司法部门判决 内部凭证（自制凭证）：工资表、折旧表
第一，并不是所有的应付费用都是可以扣除的。向非金融机构支付利息执行收付实现制，只有支付才能扣除。广告费用执行的也是收付实现制，在讲到后面广告费、业务宣传费、业务招待费的时候再重点讲。
向非金融机构支付利息的合法凭证。国税部门为合同协议与支付凭证。地税表述为“资金占用费”，在冀地税函[2006]244号第三条中表述已经计提但未支付的资金占用费不能扣除。即，向非金融机构借款的利息支出为收付实现制，应付费用不能得到扣除。
第二，青苗补偿费、赔偿费、遮阳费、拆迁补偿费的特殊扣税凭证。冀地税函[2006]224号文件地十九条第二款中规定了拆迁补偿费可以凭借个人出具的签字证明材料。
冀国税函[2007]23号第十一条第五款规定青苗补偿费、赔偿费拆迁补偿费可以凭借个人签字和合同协议在税前扣除。
以前在稽查中，这个经常引起争议，现在国地税两家都给出了几乎相同的答案。
②预提费用除税法另有规定外，不得在税前扣除。目前内资企业没有例外性规定，国税
发[2001]142号文件第六条规定，外资企业可以预提配套设施费用。冀国税发[2006]7号文件第7条规定，预提比例不能超过1%，并且要主管税务机关审核同意后方可执行。 （4）维修费用—实际案例。
① 日常零星的维护、保养、修理等费用 ② 零星的标准
暂参照国税发【2004】84号文第三十一条的规定执行。
固定资产的20％作为改良支出的标准，但对房地产企业比例有点偏高。 5）共用部位、共用设施设备维修基金
①已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除。 ②代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
（6）会所等配套设施建造费用 明确几个概念：
第一：视同配套设施费用
意味着，1、不受公益救济性捐赠比例限制。2、不用视同销售。3、要进行两次分摊计入开发成本。
第二，视同自建固定资产。
意味着，1、不用视同销售。2、可以提取折旧。 第三，视同开发产品处理。
意味着， 1、销售时或无偿赠送时，适用一般的税收规则。2、意味着不得计提折旧。 第四，作为单独的成本对象处理。
意味着其成本必须单独核算，而不能直接混入已完工开发产品的开发成本。 ①非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
按公共配套设施处理，可以计入开发成本。
②营利性或产权归开发企业所有的或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的单位
开发企业自用按建造固定资产处理，不需要视同销售； 其他一律按建造开发产品处理 （7）邮电通讯、学校、医疗设施 ①出售的，按销售开发产品处理；
②出租的，按建造固定资产处理，不需要视同销售，并且可以提取折旧；配套设施由于其功能不同，同开发产品出租有不同的税收待遇。
③无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理；
④有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建造成本，抵扣的差额可计入当期应纳税所得额。
（8）售房部、接待处、样板房建设及装修
①能够单独核算成本的，按建造固定资产处理；比如，单独建造的售楼部。
②不能单独核算成本的，按建造开发产品处理；比如从开发产品中拿出来一套作为样板房。
③装修费无论金额大小，均应计入建造成本，不得作为销售费用直接在税前扣除。本条是税务稽查的重点。 （9）保证金
开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收
入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应在实际发生损失时据实扣除。（实际是企业的一项债权，条件满足时可以收回）
是一项典型的会计同税收的差异，其实质是预计负债，会计上要求披露，但是税务上的确认必须要真实发生，因此不能从收入中扣减，在实际发生损失的时候，可以做为财产损失从中扣除。
问：保证金什么时间就可以动用了呢？ 等到房产证办下来就可以了。
（10）广告费（扣除办法第41条）、业务宣传费（第42条）、业务招待费（第43条） 问：房地产的广告费扣除比例限额为多少。8%（国税发[2001]89号文件） 工会经费扣除国地税有不同，教育费国地税也有不同。几项费用应作一总结。
①预售收入不得作为此三项费用的计提基数，待转为实际销售收入时，再作为基数。 ②新办的企业在取得第一笔销售收入前发生的此三项费用可以向后结转，但结转期限最长不得超过3年。
新办的企业仅指2006年以后新办的企业，不含以前成立的企业。 （11）利息
①为建造开发产品（对象明确）而借入资金发生的符合税收规定的借款费用 成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；（资本化） 成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
②向金融机构统一借款后转借集团内部的，借入方能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按规定在税前扣除。
证明文件指银行的借款合同，合同应载明是借给该开发企业的。 ③ 开发企业将自有资金借给关联方
关联方借入资金超过注册资金的50％的，超过部分的利息不得在税前扣除；未超过部分按金融机构同类同期贷款基准利率扣除。 （12）土地闲置费
因超过出让合同约定的动工开发日而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定自行在税前扣除。
（13）成本对象报废和毁损损失
成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常损失按规定扣除。 （14）折旧
转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧，未转的，不得扣除折旧。 房地产税收专项检查总体把握要点
（一）建议调账检查与实地检查相结合。
（二）对完工项目和未完工项目不同稽查点。 （三）区分内资企业和外商投资企业稽查点。
（四）特别注意各类合同的核查。包括销售合同与成本涉及的合同。
（五）特别关注竣工清算报告、监理报告、审计报告。稽查业务的一些注意点： 1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发?2000?187号文件善意取得的规定。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
3.假票的落实，最终要靠外调。
（1）“甲供材”―――在国税部门调查。
（2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。
4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
二、地产稽查风暴的应对措施
（一）进一步提高业务水平，将自己的账目做好。这是关键。
在我的稽查工作中，我将查到企业的问题分为三类：
第一类：疏忽大意型：本意没有想偷税，但是由于对税法了解程度不够，造成偷税的后果。 第二类：明目张胆型：用很低级的手段不去缴纳税款。
对于稽查人员来说，最喜欢这种。我说这种手段不是偷税，而是抢税。
第三种：精心策划型：真正的偷税。
我们今天提高业务水平，是要解决第一类和第二类，至于第三类，我不作评价，只能在实践中比试一番了。
（二）一旦被稽查到，要知道正确的应对方法。
1、稽查中的接待工作。不卑不亢，彬彬有礼。
2、知晓税务稽查局的内部运作流程。
3、同稽查局适当的部门沟通业务。
4、力争不能定为偷税。这非常重要。
5、知晓法律救济措施。把握好实施法律救济措施的时机。
因为今天是一天时间的课程，时间非常紧，我们作为业务人员。还是主要讲政策，在讲政策中我着重讲税务稽查是如何看待各类经济事项。
关注合同、关注结算单、关注同业数据、关注零星工程。
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范文三：房地产税务稽查技巧 检查的方法
房地产税务稽查技巧 检查的方法
一、检查项目有关情况
房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查
房地产企业的成本结转方法为:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本?可销售总面积
销售成本=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本
检查时应注意以下几个问题:
1.审查成本计算是否正确
审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=(土地征用费(拆迁补偿费)+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费)
预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2.配套设施成本结转是否正确
通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施(如商店、银行、邮电所)，这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本;或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确
检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。
4.检查有无白条入账现象
白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
五、财务费用的检查
房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。
向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。
六、管理费用的检查
1.人工费用的检查
管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。
2.印花税的检查
(1)各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。
(2)房地产企业房屋销售(预售)合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大(如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等)。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。
3.其他方面的检查
检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。
检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。
七、销售费用的检查
1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。
2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;或将一些"灰色"成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转账。
3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发[2001]89号文件，其广告费支出只能在每一
比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度纳税年度销售收入的8%
结转。超标准的业务招待费支出则混入"会议费"、"销售费用"等其他科目中，减少"业务招待费"明细科目的记账金额。
八、开发间接费用的检查
审查费用的发生原始凭证是否真实合法。
周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。
在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。
九、对房地产企业税务检查的几点建议
1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间;同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。
2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委(发改委)、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。
4.通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度;同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。
范文四：房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析
国家税务总局扬州税务进修学院讲稿
房地产企业税务稽查方法与案例分析
2011年6月22日：中国会计视野网友dclj提供
高金平
（第一教研部税收教研室教授）
0514-87806638
gjp@tax-edu.net
第一讲营业税检查
一、销售不动产税目适用的检查
（一）基本规定
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
1.销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2.销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。
二、纳税义务发生时间的检查
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。
《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方；
第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权；
第三，与交易相关的经济利益能够流入企业；
第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。
《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。
根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。
三、计税依据的检查
房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5%
（一）主营业务收入
非房地产企业、房地产企业
(二)预收账款
1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？
2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？
(三)视同销售
(四)价外费用
《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
四、房地产业营业税审核要点
房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
根据房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账。具体规定为：
1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算单提交买主时，作为销售实现。
2、代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
房地产开发企业实现的经营收入，应按照规定入账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目。“经营收入”、“其他业务收入”都是损益类科目，期末，应将科目贷方余额全部转入“本年利润”科目，结转后应无余额。
审查要点如下：
1.将“经营收入”账与有关会计凭证相核对，同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入、减少营业额的现象。
2.将“经营收入”、“分期收款开发产品”等明细账与有关记账凭证、原始凭证以及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未转作“经营收入”的现象。
3.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象，以及有无收取预收款不计算缴纳营业税的情况。审查“其他应付款”明细账，看有无将预收账款记入该科目，故意递延缴纳营业税的情况。
4.审查“营业外收入”、“财务费用”、“其他应付款”明细账，看向业主收取的违约金、延期付款利息、代有关部门收取的水电初装费、有线电视初装费等价外费用，是否并入营业额申报营业税。
5．审查“主营业务成本”与本期“开发产品”减少额之间的差额，分析有无将开发产品用于换取土地使用权、抵债债务、分配给股东、无偿赠送给他人等方面，是否视同销售不动产申请营业税。
6.审查纳税人有无错用税率的现象，如土地转让、开发产品销售、租金收入，应按5%税率计征，而企业错按建筑业以3%的税率申报缴纳税款等。
第二讲土地增值税检查
一、检前准备
检查组应当要求纳税人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
二、检查人员应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。
四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则
第四章的规定审核扣除项目的金额。
五、有下列情形之一的，应核定应纳税额
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
六、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
七、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
八、应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
九、土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。
十、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 十一、收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。 十二、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
十三、必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
十四、应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
十五、扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
十六、核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
十七、取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
十八、土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
十九、前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
二十、建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
１．从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
２．实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证； ３．审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
二十一、基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
二十二、开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
二十三、房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开
发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
１．审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
２．如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
３．审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定； ４．审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
二十四、与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
二十五、国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
二十六、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
二十七、应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
１．如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
２．如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
３．对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第三讲房产税、城镇土地使用税的检查
2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。
一、纳税时间
据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、纳税方
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。
三、免征对象
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
四、思考题
酒店用地、设备等是否征收房产税？
地下车位是否缴纳房产税？
按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税？ 土地价值是否并入房屋原价计征房产税？
内外资企业缴纳房产税有什么不同吗？
尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税？
房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠？
房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税？
第四讲车船税检查
《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《条例》）于2007年1月1日开始实施。新《条例》针对原车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。
一、征税范围的变化。现行政策规定，车船税的征税范围为“依法应当在车船管理部门登记的车船”。对依法不需在车船管理部门登记的车船则不属于车船税的征税范围。
二、减免税范围的变化。新条例规定，对下列车船免征车船税：
1、非机动车船（不包括非机动驳船）；2、拖拉机；3、捕捞、养殖渔船；4、军队、武警专用的车船；5、警用车船；6、按有关规定已经缴纳船舶吨位税的船舶；7、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应予以免税的外国驻华使馆和国际组织驻华机
构及其有关人员的车船；8、省、自治区、直辖市人民政府可根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车辆给予定期减税、免税。相对原有政策，取消了对国家机关、人民团体自用车船、港作车船、工程船等减免税规定；同时，还取消了困难性减免，经财政部批准的其他车船免税的规定等。
三、计税依据及征收标准的变化。现行车船税对载货汽车、三轮汽车低速货车实行按车辆的自重吨位征收车辆税。而原有政策则规定以载重为征税依据。
四、纳税义务人的变化。现行政策：在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或管理人为车船税的纳税人，同时规定，车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，应由车船的使用人代为缴纳。而原有规定仅为在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人。
五、纳税地点的变化。车船使用税政策规定，车船使用税由纳税人所在地的税务机关征收。而现行政策规定：“车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地（车籍所在地）”。
六、征管方式的变化。根据车船税政策规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车船税的扣缴义务人。行政法规赋予保险机构法定扣缴义务。同时，还规定：“各级车船管理部门应当在提供车船管理信息等方面，协助地方税务机关加强对车船税的征收管理。”
七、纳税时限的变化。现行车船税条例规定：“车船税的纳税义务时间为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证书记载日期的当月”“车船税按年申报缴纳。具体申报缴纳期限由省、自治区、直辖
市人民政府确定。”而原有政策规定为：“车船使用税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”
第五讲印花税检查
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种地方税。由于印花税征税对象种类繁多，适用税率各不相同，检查的基本方法是对纳税人所有涉税凭证进行全面检查。检查时主要应关注以下检查要点：
1.检查征税范围。纳税人在经济交往中书立的凭证种类很多，鉴别所书立的凭证是否具有合同性质，是判别征免的主要标准。应根据有关政策规定，对照纳税人的有关凭证从其内容、性质等方面进行审核。例如检查纳税人有无错划凭证性质，将应税凭证划为非应税凭证，或因对政策规定理解有误，而将应税凭证作为免税凭证，造成漏纳印花税的问题。
2.检查应税合同的计税依据。根据每一应税合同的内容检查各类经济合同上记载的计税金额，看其计税依据的确定是否正确，有无不按规定确定计税依据而多纳或少纳印花税的情况。对于已完税的应税合同，以其已纳税额除以该合同的适用税率，便可核查出其计税依据的计算正确与否。对于各类不同的应税凭证，检查时应考虑其在财务账上的“特殊位置”，例如对工商企业借贷款合同的检查，主要检查“短期借款”或“长期借款”账户的贷方发生额。对财产租赁合同的检查，主要检查“其他业务收入”账户等等。此外，企业可能发生应税凭证业务的核算账户还有“实收资本”、“资本公积”、“固定资产”、“制造费用”、“管理费用”等。
3.检查应税合同的适用税率。主要检查有无混淆合同性质，从低适用税率的问题。例如，对于受托提供原料的加工、定作合同，凡在
合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花，合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”从高适用税率计算贴花。检查时应注意有无错用税率的情况。
4.检查应税合同计税情况。对只载明数量，未标明金额的合同，是否按规定先计算出计税依据后再计算贴花所载金额为外国货币的合同，是否按规定先折合人民币后再计税贴花到期不能兑现或不能兑现的合同，有无将已贴印花税票揭下重用的情况。
5.检查营业账簿计税情况。首先，检查企业有无错划核算形式，漏缴印花税的问题。例如，采用分级核算形式的纳税人，仅就财会部门本身设置的账簿计税贴花，对设置在二级核算单位和车间的明细账款按规定计税贴花的情况。其次，检查资金账簿计税情况是否正确。例如，企业“实收资本”和“资本公积”两项合计金额大于已贴花资金的，是否按规定就增加部分补贴印花税票。再次，检查其他账簿是否按规定计税贴花，除总分类账簿以外的账簿，包括日记账簿和各明细分类账等，是否按件贴花。
6.检查产权转移书据、权利许可证照的计税情况。主要检查房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证四类证照，看其是否在领受时按件贴花。
在对上述应税凭证检查时，还应当注意对免税凭证的检查，防止纳税人混淆减免范围，漏计印花税。此外，还需关注纳税人是否按规定及时足额地履行完税手续，有无在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票的情况；已贴花有无未注销或者未画销的情况；有无将已贴用的印花税票揭下重用的问题；对平时“以表代账”的纳税人，在按月、按季或按年装订成册后，有无未按规定贴花完税的问题。
第六讲契税的检查
一、征税范围
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。
问题：A公司提供土地，房地产开发公司提供资金,合作建房，建成后分给A公司一部分房屋，其余的房地产开发公司对外销售。请问：房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税?
答：应征契税，房地产发公司必须把土地使用权更名到自己的名下，这样才可以取得土使用证，而土地使用证是房地产开发公司开工的一必要条件。
一、纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、税收优惠
《中华人民共和国契税暂行条例》第六条规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定：
条例所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。
条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。
条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
条例所称用于军事设施的，是指：（1）地上和地下的军事指挥作战工程；（2）军用的机场、港口、码头；（3）军用的库房、营区、训练场、试验场；（4）军用的通信、导航、观测台站；（5）其他直接用于军事设施的土地、房屋。
财税[1998]96号文件规定：对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教
学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。所以，按照契税暂行条例等规定，如果您医院为事业单位或社会团体，购买不动产直接用于医疗的，可以享受免征契税的政策，如您医院为私立医院，应该不属于免税规定，具体由当地税务机关判定。
问题1：房地产企业以招投标形式中标的土地，其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园，请问所受让的土地是全部缴契税，还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）规定：对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。
因此，我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的，并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分，免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部，缴纳契税，不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。
问题2：
《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函[2008]718号）规定，居民个人根据国家房改政策购买
的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。
问题3：A公司为B公司提供产品，B公司长期欠A公司销售货款，B公司破产，将房屋给A公司抵债。是否交契税？
答：财税[2008]175号文件第六条企业注销、破产的有关规定： 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
问题4：财税[2008]129号文件规定：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
问题5：
《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》[国税函
[1999]391号]的规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共
有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。
问题6：三种情况可申请退还契税
《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下，纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税：
1.无效产权的转移可以申请退税。国家税务总局《关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
2.期房退房可退还契税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
3.多缴的契税可以在有效的期限内申请退还。《税收征管法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。
问题7：个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税？
答：国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复（国税函[2004]1036号）规定：
一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
所以，个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税，要根据情况不同而不同。
四、思考题
契税政策调整应当如何衔接？
应如何确定受让土地使用权的契税计税依据？
购买尚未拆迁的土地是否缴纳契税？
集团公司异地征地签订的土地出让框架协议是否缴纳契税？ 法院拍卖股权，受让方是否缴纳契税？
企业改制重组过程中哪些情况下办理房地产过户手续可以免征契税？
范文五：房地产企业税务稽查方法与案例分析
国家税务总局扬州税务进修学院讲稿
房地产企业税务稽查方法与案例分析
高金平
(第一教研部税收教研室教授)
0514,87806638
gjp@tax,edu.net
第一讲 营业税检查
一、销售不动产税目适用的检查
(一)基本规定
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
1.销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2.销售其他土地附着物
销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。
二、纳税义务发生时间的检查
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据(权利)的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款(包括预收定金)的当天。 《企业会计准则—收入》:一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。
第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方; 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权;
第三，与交易相关的经济利益能够流入企业; 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。
在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部(94)财会二字第02号文件称:“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提
交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查
房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税,[主营业务收入，(期末预收账款,期初预收账款)，视同销售收入，价外费用]×5%
(一)主营业务收入
非房地产企业、房地产企业
(二)预收账款
1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款(贷方)”，递延纳税,
2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税,
(三)视同销售
(四)价外费用
《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用;价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收
费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
四、房地产业营业税审核要点
房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
根据房地产开发企业会计制度规定，企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账。具体规定为:
1、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算单提交买主时，作为销售实现。
2、代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
房地产开发企业实现的经营收入，应按照规定入账，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目。企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目。“经营收入”、“其他业务收入”都是损益类科目，期末，应将科目贷方余额全部转入“本年利润”科目，结转
后应无余额。
审查要点如下:
1.将“经营收入”账与有关会计凭证相核对，同时核对纳税人开具的“商品房发票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入、减少营业额的现象。
2.将“经营收入”、“分期收款开发产品”等明细账与有关记账凭证、原始凭证以及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际未收到等原因而未转作“经营收入”的现象。
3.将“应付账款”、“预收账款”等往来明细账与有关记账凭证、原始凭证、销售合同相核对，看有无将收入挂往来账而不纳税的现象，以及有无收取预收款不计算缴纳营业税的情况。审查“其他应付款”明细账，看有无将预收账款记入该科目，故意递延缴纳营业税的情况。
4.审查“营业外收入”、“财务费用”、“其他应付款”明细账，看向业主收取的违约金、延期付款利息、代有关部门收取的水电初装费、有线电视初装费等价外费用，是否并入营业额申报营业税。
5(审查“主营业务成本”与本期“开发产品”减少额之间的差额，分析有无将开发产品用于换取土地使用权、抵债债务、分配给股东、无偿赠送给他人等方面，是否视同销售不动产申请营业税。
6.审查纳税人有无错用税率的现象，如土地转让、开发产品销售、租金收入，应按5%税率计征，而企业错按建筑业以3%的税率申报缴纳税款等。
第二讲 土地增值税检查
一、检前准备
检查组应当要求纳税人如实提供如下资料: (一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。 (二)项目竣工决算报表和有关帐薄。
(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 (五)项目工程建设合同及其价款结算单。 (六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
(八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 (九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。 (十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。 二、检查人员应当对下列事项充分关注:
(一)明确清算项目及其范围。
(二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 (三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
(四)正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
(五)正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 (六)明确清算项目的起止日期。
三、纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，应按规定审核收入总额。
四、纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。 五、有下列情形之一的，应核定应纳税额
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。 (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。 (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。 (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 (五)申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。 (六)纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格
低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
六、土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括: (一)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。 (二)获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。 (三)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
(四)查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
(五)正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
(六)必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。 七、清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 八、应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。 九、土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月,日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或
收款当月,日国家公布的市场汇价折合人民币。 十、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:
(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 (二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
十一、收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。 十二、对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理:
(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
十三、必要时，应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括:
(一)审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。 (二)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。 (三)审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
(四)审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。 (五)审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
(六)审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
(七)审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
(八)审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
(九)审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 (十)审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产
开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
十四、应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
(四)与转让房地产有关的税金。
(五)国家规定的其他扣除项目。
十五、扣除项目审核的基本程序和方法包括: (一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
(二)获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
(三)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
(四)审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
(五)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
(六)必要时，利用专家审核扣除项目。
十六、核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额:
(一)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。 (三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。 如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。 (四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
十七、取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容: (一)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
(二)如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 (三)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
(四)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
(五)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 (六)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 十八、土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容: (一)审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
(二)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对。
(三)审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。 十九、前期工程费的审核，应当包括下列内容: (一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
(二)审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
二十、建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容:
(一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据:
,(从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;
,(实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证; ,(审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。 (二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。 二十一、基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容:
(一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
(二)如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
(三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
(四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以
明显不合理的金额开具的各类凭证。
(五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
(六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。 (七)获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
(八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
(九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
二十二、开发间接费用的审核，应当包括下列内容: (一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。 (二)如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 (三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。 (四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
(五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。 (六)审核有无预提的开发间接费用。
(七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。 (八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入
开发成本的借款费用。
二十三、房地产开发费用的审核，应当包括下列内容: (一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
(二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核:
,(审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证; ,(如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目; ,(审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定; ,(审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
二十四、与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。 二十五、国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内
容:
(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 (二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 (三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 (四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
二十六、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
二十七、应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括:
(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是
否正确。
(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
,(如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;
,(如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;
,(对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。 (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第三讲 房产税、城镇土地使用税的检查
2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从
2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。
一、纳税时间
据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。 二、纳税方
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。
三、免征对象
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村
等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
四、思考题
酒店用地、设备等是否征收房产税,
地下车位是否缴纳房产税,
按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税, 土地价值是否并入房屋原价计征房产税,
内外资企业缴纳房产税有什么不同吗,
尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税, 房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠, 房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税,
第四讲 车船税检查
《中华人民共和国车船税暂行条例》(以下简称《条例》)于2007年1月1日开始实施。新《条例》针对原车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。 一、征税范围的变化。现行政策规定，车船税的征税范围为“依法应当在车船管理部门登记的车船”。对依法不需在车船管理部门登记的车船则不属于车船税的征税范围。 二、减免税范围的变化。新条例规定，对下列车船免征车船税:1、非机动车船(不包括非机动驳船);2、拖拉机;3、
捕捞、养殖渔船;4、军队、武警专用的车船;5、警用车船;6、按有关规定已经缴纳船舶吨位税的船舶;7、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应予以免税的外国驻华使馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船;8、省、自治区、直辖市人民政府可根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车辆给予定期减税、免税。相对原有政策，取消了对国家机关、人民团体自用车船、港作车船、工程船等减免税规定;同时，还取消了困难性减免，经财政部批准的其他车船免税的规定等。
三、计税依据及征收标准的变化。现行车船税对载货汽车、三轮汽车低速货车实行按车辆的自重吨位征收车辆税。而原有政策则规定以载重为征税依据。
四、纳税义务人的变化。现行政策:在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或管理人为车船税的纳税人，同时规定，车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，应由车船的使用人代为缴纳。而原有规定仅为在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人。
五、纳税地点的变化。车船使用税政策规定，车船使用税由纳税人所在地的税务机关征收。而现行政策规定:“车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地(车籍所在地)”。
六、征管方式的变化。根据车船税政策规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车船税的扣缴义务人。行政法规赋予保险机构法定扣缴义务。同时，还规定:“各级车船管理部门应当在提供车船管理信息等方面，协助地方税务机关加强对车船税的征收管理。” 七、纳税时限的变化。现行车船税条例规定:“车船税的纳税义务时间为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证书记载日期的当月”“车船税按年申报缴纳。具体申报缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”而原有政策规定为:“车船使用税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”
第五讲 印花税检查
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种地方税。由于印花税征税对象种类繁多，适用税率各不相同，检查的基本方法是对纳税人所有涉税凭证进行全面检查。检查时主要应关注以下检查要点:
1.检查征税范围。纳税人在经济交往中书立的凭证种类很多，鉴别所书立的凭证是否具有合同性质，是判别征免的主要标准。应根据有关政策规定，对照纳税人的有关凭证从其内容、性质等方面进行审核。例如检查纳税人有无错划凭证性质，
将应税凭证划为非应税凭证，或因对政策规定理解有误，而将应税凭证作为免税凭证，造成漏纳印花税的问题。 2.检查应税合同的计税依据。根据每一应税合同的内容检查各类经济合同上记载的计税金额，看其计税依据的确定是否正确，有无不按规定确定计税依据而多纳或少纳印花税的情况。对于已完税的应税合同，以其已纳税额除以该合同的适用税率，便可核查出其计税依据的计算正确与否。对于各类不同的应税凭证，检查时应考虑其在财务账上的“特殊位置”，例如对工商企业借贷款合同的检查，主要检查“短期借款”或“长期借款”账户的贷方发生额。对财产租赁合同的检查，主要检查“其他业务收入”账户等等。此外，企业可能发生应税凭证业务的核算账户还有“实收资本” 、“资本公积”、“固定资产”、“制造费用”、“管理费用”等。 3.检查应税合同的适用税率。主要检查有无混淆合同性质，从低适用税率的问题。例如，对于受托提供原料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花，合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”从高适用税率计算贴花。检查时应注意有无错用税率的情况。 4.检查应税合同计税情况。对只载明数量，未标明金额的合同，是否按规定先计算出计税依据后再计算贴花所载金额为
外国货币的合同，是否按规定先折合人民币后再计税贴花到期不能兑现或不能兑现的合同，有无将已贴印花税票揭下重用的情况。
5.检查营业账簿计税情况。首先，检查企业有无错划核算形式，漏缴印花税的问题。例如，采用分级核算形式的纳税人，仅就财会部门本身设置的账簿计税贴花，对设置在二级核算单位和车间的明细账款按规定计税贴花的情况。其次，检查资金账簿计税情况是否正确。例如，企业“实收资本”和“资本公积”两项合计金额大于已贴花资金的，是否按规定就增加部分补贴印花税票。再次，检查其他账簿是否按规定计税贴花，除总分类账簿以外的账簿，包括日记账簿和各明细分类账等，是否按件贴花。
6.检查产权转移书据、权利许可证照的计税情况。主要检查房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证四类证照，看其是否在领受时按件贴花。 在对上述应税凭证检查时，还应当注意对免税凭证的检查，防止纳税人混淆减免范围，漏计印花税。此外，还需关注纳税人是否按规定及时足额地履行完税手续，有无在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票的情况;已贴花有无未注销或者未画销的情况;有无将已贴用的印花税票揭下重用的问题;对平时“以表代账”的纳税人，在按月、按季或按年装订成册后，有无未按规定贴花完税的问题。
第六讲 契税的检查
一、征税范围
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为: (一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换; (三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条 条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。 问题:A公司提供土地，房地产开发公司提供资金,合作建房，建成后分给A公司一部分房屋，其余的房地产开发公司对外销售。请问:房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税?
答:应征契税，房地产发公司必须把土地使用权更名到自己的名下，这样才可以取得土使用证，而土地使用证是房地产
开发公司开工的一必要条件。
一、 纳税义务发生时间
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、 税收优惠
《中华人民共和国契税暂行条例》第六条规定: 有下列情形之一的，减征或者免征契税:
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征; (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征; (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;
(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定: 条例所称用于办公的，是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。
条例所称用于教学的，是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。
条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。
条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
条例所称用于军事设施的，是指:(1)地上和地下的军事指挥作战工程;(2)军用的机场、港口、码头;(3)军用的库房、营区、训练场、试验场;(4)军用的通信、导航、观测台站;(5)其他直接用于军事设施的土地、房屋。 财税[1998]96号文件规定:对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位;二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。所以，按照契税暂行条例等规定，如果您医院为事业单位或社会团体，购买不动产直接用于医疗的，可以享受免征契税的政策，如您医院为私立医院，应该不属于免税规定，具体由当地税务机关判定。 问题1:房地产企业以招投标形式中标的土地，其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园，请问所受让的土地是全部缴契税，还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税,
答:根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)规定:对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。
因此，我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的，并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分，免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部，缴纳契税，不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。 问题2:
《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》(国税函[2008]718号)规定，居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。
问题3:A公司为B公司提供产品，B公司长期欠A公司销售货款，B公司破产，将房屋给A公司抵债。是否交契税,
答:财税[2008]175号文件第六条企业注销、破产的有关规定: 企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
问题4:财税[2008]129号文件规定:根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
问题5:
《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》[国税函[1999]391号]的规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，离婚后原共有房屋产权的归属人不缴纳契税。
问题6:三种情况可申请退还契税
《契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下，纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税:
1.无效产权的转移可以申请退税。国家税务总局《关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
2.期房退房可退还契税。国家税务总局《关于办理期房退房
手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
3.多缴的契税可以在有效的期限内申请退还。《税收征管法》第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。
问题7:个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税, 答:国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复(国税函[2004]1036号)规定:
一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
所以，个人继承或接受遗赠的房屋，是否要缴纳契税，要根
据情况不同而不同。
四、思考题
契税政策调整应当如何衔接,
应如何确定受让土地使用权的契税计税依据, 购买尚未拆迁的土地是否缴纳契税,
集团公司异地征地签订的土地出让框架协议是否缴纳契税,
法院拍卖股权，受让方是否缴纳契税,
企业改制重组过程中哪些情况下办理房地产过户手续可以免征契税,
