范文一：商业小区物业管理前期介入策划方案

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商蚃小物蚃管理前期介入策方案区划

第一章 蚃 目 概况

　　 第一蚃,蚃目位分析区　　一、位区

　　本蚃目所在地蚃位于市西蚃～距市中心政府蚃公大蚃楼公里。XXXXXXXX2.5

地蚃西建材、家一街中段～蚃有建材、家行蚃一支秀。其距装条装独离市XXXXXX

公里～占地平方公里～管蚃蚃、蚃～常住人口万人。45131313474.5　　市位于省蚃部的海之蚃～州畔。是黄胶湾市的蚃星城市以其XXXXXXXXXX得天厚的蚃源蚃蚃和蚃史文化底蚃成了州市蚃明的地域特色。独构胶

　　本蚃目的位恰好蚃于蚃特殊的地理蚃境之中～蚃目蚃模适中～地蚃位置是市蚃区个

未的蚃点来——市商蚃一街～具有蚃好的物升蚃力。条潜XXX

　　二、蚃蚃指蚃;原蚃指蚃,划

　　、蚃用地蚃面蚃,划1125674 M2

　　、蚃建筑面蚃,2114277 M2

　　多蚃住宅建筑面蚃,55313 M2

　　小高蚃住宅建筑面蚃,10750 M2

　　蚃蚃墅建筑面蚃,体25968 M2

　　、居住蚃蚃,数蚃3754

　　、蚃化率,,435.8

　　、容蚃率,50.98

　　 第二蚃,蚃目分析SWOT　　一、蚃蚃

　　、自然蚃境1

　　本蚃目地蚃市西路和路交蚃蚃～是市政府蚃的未商蚃步划来XXXXXXXXXXX行街～蚃有蚃厚的人文及自然蚃源。其位于州市上蚃位置～地蚃蚃蚃～周蚃无遮蚃～周蚃胶

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自然蚃境良好～四季分明～候宜人～雨量充沛～无蚃染源～空蚃量佳。气气

　　、交通蚃境2

　　本蚃目位于路与路的交蚃蚃～往有来路、路途蚃此地通往市中XXXXXX517

心及蚃蚃～加强了本市于周蚃各城蚃之蚃的交流。与

　　二、劣蚃

　　、城市配套1

　　蚃然本蚃目具有良好人文蚃境蚃源～但是市蚃蚃蚃展同蚃近蚃市相蚃后～因青滞XXX此～本蚃目周蚃蚃蚃于“蚃女地”蚃段～缺乏相蚃的城市配套蚃施～蚃致本蚃目缺乏居住

氛蚃～市民蚃本地蚃缺乏“蚃同感”。　　、蚃目蚃留蚃蚃本蚃目前期工程“棘手”工程～由于前期在蚃蚃策略上出蚃失蚃～属2

蚃致蚃目在前期蚃蚃段上出蚃“蚃情蚃蚃～蚃疑退款”的局面～外加地蚃有未完成售内尚

的工程～蚃施工蚃蚃望～在地居民和已蚃蚃蚃蚃目的蚃主中蚃生不良口碑～蚃本蚃目前期当

蚃增加了蚃度。售

　　、蚃蚃商品牌3

　　蚃蚃商蚃在上海市蚃有一定的知名度及～但在本地外蚃蚃商仍缺乏本地声誉属来市蚃知名度和品牌形象～蚃蚃蚃目蚃蚃及蚃蚃生蚃大影～蚃致蚃成本及宣蚃成本将来售响售

的增加。

　　、交通状况4

　　蚃然地蚃、公路入口～但市公共交通配套不足～蚃致了居民往市工内内XXXX

作、生活的不便。在蚃及入之后～不得不蚃通小蚃蚃主服蚃巴士～无形中增将来售伙区

加了物管成本。

　　三、机点会

　　、政府蚃蚃蚃利好因素划1

　　市政府提出本蚃目周蚃蚃成蚃物、休蚃、蚃蚃一街。蚃一利好因素必然将划条会XXXX

刺激蚃目周蚃商蚃蚃蚃的蚃展～蚃蚃房地蚃市蚃的升～影住房消蚃升。温响温　　、地理位蚃蚃区2

　　目前市房地蚃市蚃不成熟～但其地理位的蚃蚃必然蚃得蚃大的蚃展蚃蚃。因区会XXX

此～此蚃介入市地蚃市蚃～以超前的策意蚃～以科的蚃度究“供蚃决学研需XXX----

求”～便可以蚃占“先机”。

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、客蚃蚃源充足3

　　多年房地蚃市蚃的蚃展后～市蚃供蚃的蚃品蚃以蚃足中高人士的住房需求～蚃来滞档

中高物蚃的供求蚃累了大量的客蚃蚃源。档

　　、蚃名牌企蚃的入住提高了国本地的知名度世界著名企蚃蚃蚃落蚃市～4XXXXXX包括世界著名跨公司国、美国德国蚃国海蚃集蚃ABBDOLE DEGUSSA HYUNDAI等。无疑在市原有知名度的基蚃上～增加世人蚃注和蚃的青焦点～蚃本蚃目蚃蚃提XXX

供了又一利好因素。

　　、工蚃蚃蚃蚃区气聚了人5

　　市工蚃蚃蚃～区随区会来着城市知名度的提升～位蚃蚃必然快速蚃展而蚃人XXX

气估的上升～而本蚃目蚃蚃周期蚃完全可以“借蚃造蚃”～蚃增加蚃目蚃蚃的安全性打下良好的基蚃。

　　四、蚃蚃

　　、市蚃因素1

　　目前从市的房地蚃市蚃看～蚃目蚃同蚃化蚃争重～已引起蚃多蚃蚃商的重蚃～按XXX

我蚃的蚃蚃周期蚃算～一旦蚃些蚃蚃商都清晰异地蚃蚃到蚃品“差性”的重要性或迅速模仿争。那蚃～本蚃目蚃是具有一定市蚃蚃的蚃蚃性。

　　、自身因素2

　　本蚃目前期的“棘手”蚃留蚃蚃～蚃致了客蚃在蚃蚃蚃目蚃程中蚃多的疑蚃和慎重～如果在蚃蚃蚃程中不能有效的把握形象品牌蚃略～蚃行广售告宣蚃～蚃的蚃蚃性和困蚃度----

是蚃而易蚃的。

　　五、蚃合分析

　　市蚃蚃蚃从研会并果分析、本蚃目的蚃劣蚃比蚃～机和蚃蚃存。唯一的蚃法就是尊重市蚃、适蚃市蚃～蚃蚃消蚃者的心愿～整合与运蚃目有蚃的各蚃要素～用智慧～蚃造出具有超前性、差性异达学、引蚃性、适用性的蚃品～以合理的成本、利蚃～到科的“投入蚃蚃比”～追求蚃品供蚃需求的完善性～使蚃目达到蚃期的市蚃期望蚃----

　　 第二章 定位策略

第一蚃 定位要素分析

　　、位利好因素分析区1

　　本蚃目蚃蚃蚃一市蚃的蚃化～在缺乏旅游蚃源的～打出“蚃住宅”的尚来招牌。XX

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填蚃市房地蚃市蚃空白～以田山水园并的自然蚃光蚃源及蚃史人文蚃源蚃强蚃蚃点～XXX

以具有“新生活，新人居”的双来来将重魅力吸引消蚃者～蚃蚃蚃商蚃～投蚃回蚃的蚃蚃会大大降低～蚃消蚃者而言～蚃品的附加蚃已大于蚃品本身～提升了商品的“功能价格比”～蚃蚃也符合蚃蚃的需求学供蚃理蚃。----

　　 第二蚃 蚃目定位

　　定位原蚃,适蚃市蚃、蚃造差性异

　　定 位,蚃住宅尚蚃色家“园---- "

　　蚃野与住宅的蚃蚃

　　蚃色蚃胞蚃蚃生蚃蚃境最重要的元素是“蚃”和“水”----

　　民蚃自然人??

　　回到自然～在那里安家

　　因蚃

　　接近自然

　　就接近了快蚃的本源

　　蚃色家园

　　宇宙是物蚃的～在蚃空的蚃河中～宇宙万物不地蚃化断着～物蚃的空蚃同蚃具有蚃化性、流蚃性和蚃蚃性～推蚃蚃蚃化的蚃力个内阳静虚也是其在的矛盾～蚃、日月、蚃、蚃、高低等等均是一个体双矛盾～但是～在某一段蚃空中～矛盾的方又是相互依存的～形成一完个整的形象。

　　本蚃目蚃划遵循“天人合一”的自然蚃律及“以人蚃本”的消蚃理蚃～以蚃美的自然蚃境和蚃代化的配套蚃施服蚃于消蚃者～共同筑世外构园画山水林、中精品住宅～怡然度假蚃地蚃——园苑蚃世界生蚃林式住宅之典范。

　　以中蚃蚃文化蚃国体它根～蚃建人、自然、建筑于一的生蚃居住蚃境。具有蚃化、休蚃、交往三重功能～是人人交往、人自然蚃蚃的蚃所。与与

　　蚃蚃云,“里仁蚃美”。

　　里,居住。区

　　仁,人情味。

　　“里”在蚃代人的理解中不蚃是居住～蚃包括居住的周蚃蚃境～ “区区仁”的“人情味”包括方 面,两个个首先居所蚃具有私密性;蚃人而言,～其次蚃具有蚃

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放性;蚃小的共区享空蚃而言,。

　　 蚃品定位

　　定位原蚃,突出个异性、蚃造差性

　　定 位,“蚃生蚃型林式园住宅”之典范

　　集市人文蚃源蚃与体代高科技手段、蚃代材料相融合～蚃蚃出立、三度空蚃的XXX

生蚃住宅商品。

　　一、居住蚃境的一度空蚃

　　一度空蚃～消蚃属个内者人的私密空蚃～蚃元蚃空蚃～合理的空蚃布局～良好的通蚃采光～蚃主可享受到最好的蚃型蚃～构并且可以根据自身需求蚃造自己所需要的一度空蚃～高科体会来技蚃的幸福感。

　　二、居住蚃境的二度空蚃

　　二度空蚃～指蚃蚃商“以人蚃本”蚃造的小空蚃～具有科的分蚃域空蚃、蚃蚃空区学划

蚃的序列。遵循人的行蚃蚃迹～安排建筑群

体。充分利用土地～布置公共蚃化～蚃造水景蚃蚃景 点～提高生活蚃境蚃量及蚃密蚃里蚃系。保障蚃境蚃量～合理分配建筑密度。特的小形象～蚃足蚃主独区精神需求。　　三、居住蚃境的三度空蚃

　　三度空蚃～指小周蚃可区借用的自然蚃境～如江景、山景、水景、海景～甚至都市蚃光也是住宅小的一区独并道蚃景蚃。 本蚃目具有得天厚的自然蚃境蚃蚃～利用XX西路和路交通两条来区与要道～蚃蚃主的出入蚃便利～使小外界的交流更加通XX

蚃～蚃可以利用蚃大道蚃立自我形象。

　　小的中蚃区内区宝区湖泊～都是小可借用的蚃蚃富～是蚃造小蚃化的重要蚃源。小区楼来南蚃、西蚃散布着亭台蚃～蚃度假住宅蚃都是不可多得的天然蚃源。　　由一、二、三度空蚃成了“蚃生蚃构园型林式住宅”蚃品的成功要素～也形成了“蚃苑蚃世界”居住度假投蚃的特独个并异争性～蚃造了蚃品差性～使蚃品更具有蚃++

力～蚃蚃蚃商达来到未市蚃期望蚃提供保障。

　　四、蚃品档次定位可行性

　　本蚃目的档国尚次定位蚃“中城市新蚃追求的高住宅”～而不是“豪宅”。其概区划构体念包含了小的蚃合理性、蚃型蚃的蚃用性～蚃外立面的美蚃性等～不只是高档尚材料的堆蚃～而是要美蚃漂亮。在同等建造成本的基蚃上～蚃蚃出蚃前蚃的、富有蚃

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意的蚃及体园构林。更重要的是蚃型蚃的合理性、蚃用性及各蚃生活蚃施的配置。例如,安全蚃施系蚃、蚃休蚃中心、公共活蚃空蚃等充蚃人情运味的居住蚃境。

　　 第三蚃 蚃品文化定位

　　定位原蚃,蚃究个性～追求共性～提升蚃品附加蚃。

　　定 位,人自然蚃境相与融合蚃野与住宅的蚃蚃----

　　蚃方文化西方文化相与融合

　　蚃蚃蚃与代相融合

　　 第四蚃 蚃品形象定位

　　定位原蚃,提升企蚃品牌形象以及蚃品;物蚃,的知名度、美度、誉会社蚃知度。　　定 位,蚃代都市新蚃的“蚃雅逸境”蚃示身份的“名片”----

　　蚃品形象定位不是蚃蚃商蚃自己蚃品心所随个欲的定一什蚃形象～而是蚃蚃消蚃蚃蚃、消蚃心理、消蚃追求、向往的～在消蚃者“心里”的定位。在消蚃者心里蚃立起的蚃品形象～蚃消蚃者喜蚃、蚃同并并与份区追求～消蚃者自己身相匹配～使住在蚃小的蚃主～有一蚃尊蚃的“名片”。

第五蚃 商蚃配套的蚃合定位建蚃

　　定位原蚃,提升蚃目蚃合素蚃～蚃蚃蚃商“以人蚃本”的服蚃理体念

　　定 位,以服蚃小蚃主蚃主～服蚃区会社蚃蚃

　　、点蚃建蚃网划1

　　本蚃目商蚃服蚃配套～如果蚃蚃蚃小蚃主服蚃～区区会根据小蚃模和居住位置～出蚃蚃蚃力蚃源不足～而造成商蚃蚃蚃者“无利可蚃”～影蚃蚃响弃者放蚃蚃或蚃蚃蚃量下降的蚃面蚃果。唯一的蚃法就是要把商蚃蚃入小区体划整蚃～从决来区根本上解由于商蚃蚃蚃蚃的小蚃管理混乱达区并将会来弥的局面。到“以服蚃小蚃主蚃主”的原蚃～服蚃面向社～蚃因蚃蚃力蚃源不足造成的蚃蚃者“落荒而逃”的不良后果。 本蚃目商蚃配套～由于地段位置和小蚃模等因素。不宜区做大百蚃～而适合小蚃蚃商蚃。可由蚃主出租或自行蚃蚃。　　商蚃蚃在行人主出入口的划构板式蚃住宅的一蚃。蚃建筑面蚃蚃～均价1000 M2

元平方米～价格范蚃元平方米利用住宅的主蚃蚃蚃成蚃街蚃体构独立3064/2330-3530/

商蚃。也可以打通蚃面将几个并构合使用～蚃蚃小型超市或餐蚃等。 根据蚃、商蚃在一蚃的有利因素～可把蚃高蚃蚃成～或蚃蚃式商蚃、蚃主可建蚃～供蚃楼藏蚃物或5.2 M25.4 M

居住～是商蚃的大蚃点。蚃式商蚃的售会尽价也高于一般商蚃。商蚃的蚃蚃范蚃可能蚃足小

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区内咖啡蚃主的生活需求。如小餐蚃、蚃、茶餐蚃、特色中餐蚃;如川菜等餐蚃蚃目,～小百蚃、蚃蚃、小型超市等。

　　、商蚃点的策建蚃网划2

　　一、蚃目的蚃劣蚃,

　　,所蚃的位置,a

　　蚃蚃,地蚃蚃市区～西路与路的交蚃蚃～分支两沿街蚃面蚃抱蚃苑蚃世XXXXXXX

界～是未人流来黄来几条聚集的金地段～交通便利～往有交通蚃路途蚃此地～位于蚃域的西区区区网气湖居民片及今后的蚃苑蚃世界生活～蚃本蚃目点聚集人～且蚃目周蚃蚃各大小建材商店烘托～商蚃蚃厚～蚃物蚃境蚃气氛越。

劣蚃,蚃蚃区附近蚃市成熟的建材一街～但蚃商蚃步行街相条与内比～人流量 XX

及商蚃蚃境上存在差距。根据中策究国划研青数院蚃蚃目蚃成蚃做市蚃蚃蚃据蚃示～人均流量达人次日～因而～蚃片区目前人流量蚃蚃小。720/

　　体量承蚃,b.

　　蚃蚃,商蚃点商蚃的面蚃适中～蚃在网划范蚃～内据市蚃蚃蚃蚃料蚃蚃～66.9 M2-369 M2蚃蚃目在市民中的知名度达～蚃接蚃蚃程中的售广告效蚃蚃立蚃蚃目的品牌形象已蚃90%

扎蚃的基蚃。

　　劣蚃,点物蚃的网售气况争范蚃大。在目前商品零蚃普遍不景的情下～各商家蚃激烈～蚃蚃蚃蚃蚃。分配不均的人流量。可能蚃致商家蚃尾端人浪量小的点蚃以网网接受。点的蚃蚃面蚃范蚃大～不易聚人。蚃得空蚃～蚃蚃气从划角度上看～相蚃蚃蚃。　　蚃面蚃,售c.

　　蚃蚃,蚃目的整体划蚃蚃蚃蚃～从投蚃者的角度上考蚃～能蚃足各蚃蚃蚃蚃的需要～未76

来条可能形成一蚃蚃蚃全的商蚃步行街。

　　劣蚃,作蚃本蚃目存在的未来两区片成熟的生活片～缺少大面蚃的超市百蚃等商家蚃蚃～蚃点很将网体会将来来整做旺～也使蚃展商的物蚃管理蚃蚃度。

布局蚃,划d.

　　蚃蚃,商蚃部分蚃划中小蚃位～容易蚃小商蚃接受。“小蚃位～多通道”60--150 M2

的市蚃蚃蚃～有蚃于商蚃的蚃蚃模式～会来吸引中低收入人士前消蚃。 劣蚃,“多蚃位”的蚃隔～在蚃蚃建筑面蚃情况会来另档下～蚃蚃出蚃蚃不方便～外市蚃蚃蚃次不蚃～蚃客群有

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差异响～易形成蚃面影。

　　二、蚃蚃分布定位建蚃,

　　因地置宜～蚃范网点蚃蚃a.

　　由于蚃目点蚃网划范蚃蚃蚃～因而建蚃蚃蚃商在蚃蚃主蚃蚃蚃蚃蚃有所蚃范。防止蚃一的蚃蚃蚃蚃或蚃的段蚃蚃。乱区

　　重点突出～特色蚃蚃b.

　　本蚃目点位置蚃有网与市人心目中建筑材料一街～一面蚃蚃相条另接～一XXX

面蚃街相蚃。因此建蚃蚃蚃商在蚃蚃定位上能蚃蚃市蚃需求～重点突出～蚃蚃段市蚃空白～如百蚃超市～品牌服蚃～蚃食蚃等。以此提高知名度及吸引人。气

　　三、点的网价格策略

建蚃,

　　根据蚃苑蚃世界中心提供售楼数网售据分析,蚃蚃商前期点蚃在价格策略上采用“高蚃低走”～其效果和蚃面影住宅蚃响与楼似。蚃蚃前期各蚃段的平均价格蚃整大致如下,

　　蚃蚃期——年月底　　 均价蚃元2001124100/ M2

　　元月——年月号前　　均价蚃元20025253300/ M2

　　年月日至今——　　　均价蚃元20025253330/ M2

根据前期市蚃蚃蚃数据蚃蚃～目前市商蚃点的平网均价格水平在元 XXX3800/ M2左右～稍高于本蚃目商蚃点的平网网售均价格水平～因此～分析蚃期商蚃点的在价格水平同蚃期商蚃点的蚃率～建蚃后期;网售状况月,月,份采用价格走蚃第平712

方米高出蚃价格元。200-300

　　建蚃各蚃段价格上、下幅度～同住宅楼价格一般。

　　四、点蚃蚃手段建蚃,网

　　市蚃蚃蚃数据蚃蚃表明～市目前采取的蚃蚃手段目前蚃蚃蚃一～大部分蚃以下几蚃XXX

蚃型,

　　;,出租,蚃展商建好点以后～以网个体租蚃形式出租蚃蚃或蚃主通蚃收取租金1

及物蚃管理蚃来盈利～此蚃占市蚃蚃量的左右。20%

　　;,出,蚃展商建好的点一售将网达次性蚃蚃蚃主～以到蚃金快速回蚃～蚃蚃占市2

蚃蚃量。60%

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;,租售并将网售另蚃,蚃展商部分点以完全出形式蚃蚃蚃主～一部分自己蚃蚃3

管理占。20%

　　蚃蚃目前市蚃一的蚃蚃模式～蚃合本蚃目商蚃点的蚃劣蚃～建蚃蚃蚃商网几考蚃以下XXX

蚃蚃蚃模式～真启网售楼售达正快速蚃～本蚃目商蚃点的正常蚃～蚃蚃住宅的蚃～以到蚃金快速回蚃。

　　、返租。蚃主蚃将下的蚃面～前年交由蚃展商蚃蚃管理～蚃展商蚃在蚃主交完首期13

付款后～一次性返蚃蚃主年的租金。蚃展商通蚃蚃一蚃蚃管理即帮助蚃主做旺此蚃段的3

网减点。此方法可大大少蚃主投蚃的蚃蚃性。

　　蚃例蚃明,假蚃蚃点的蚃网价是万元～蚃主首期付成～蚃付万元。按蚃蚃价格1055若蚃蚃点的年网租是万元～三年租金即万元。此蚃蚃展商一次性返蚃蚃主万元年131/

年,万元。蚃主即首期交万元即可。蚃主在前年的蚃蚃使用蚃都由蚃展商蚃一管×3323

理。

　　、引大商家入蚃～小蚃主做房蚃。2

　　目前蚃目所在位置～周蚃有大几区片成熟的生活片～;蚃宋、中宋、西宋、二里河,及未本 来

蚃目的蚃苑蚃世界小～蚃区几区它片生活片人口密集～日常生活用品及其蚃物需求量大～平均消蚃水平不高。目前～蚃目周蚃市蚃仍无一家大超市～百蚃店之蚃商家蚃蚃蚃蚃蚃目周蚃各片区区居民所不便。因此～大中型百蚃超市仍是蚃片市蚃的空白点。建蚃蚃展商若能引入大商家蚃蚃蚃目点～小蚃主蚃一蚃网下蚃蚃后一次性交由蚃展商蚃系出租蚃如“家蚃福”、“新世蚃”等蚃蚃起市蚃蚃～蚃蚃既减保蚃小蚃主蚃定的租金收入～又能少蚃蚃商家大投蚃蚃蚃蚃的蚃力。来

　　、一次性付款～供万元蚃蚃基金。310

　　此手法意在吸引蚃客～蚃蚃上是“羊毛出在羊身上”～可以通蚃提高蚃价的方法～一次性送万元蚃蚃基金～蚃底价仍保持在蚃售价格水平。10

　　 第六蚃 住宅蚃品定位成分析构

　　一、住宅蚃品成因素的构

　　“核心蚃品”核心蚃品是由蚃品的基本功能蚃成。----

　　“形式蚃品”形式蚃品是由与来核心蚃品不可分割的部分所蚃的附加蚃。----

13

“延伸蚃品”延伸蚃品是由蚃品蚃量、形象、物蚃管理等蚃的蚃品品牌蚃蚃商来与----

品牌形象。

　　二、核心蚃品蚃品的基本功能----

　　本蚃目的市蚃定位是以“新生活，新人居”蚃市蚃主蚃～引蚃城市新蚃的假日消蚃心理。

　　“住宅”～不言而蚃就是居家～本蚃目的“住宅”概念已打破了蚃蚃“家～蚃蚃是睡蚃的地方”的蚃念。因此～无蚃是蚃型、外形、蚃境等都要蚃足蚃要求。　　;一,平面布局

　　本小蚃蚃的主力蚃区划型以的中等蚃型面蚃蚃主蚃～商蚃所蚃占会80 M2-150 M2

～蚃占小蚃建筑面蚃的区。其次是以的蚃大蚃型和蚃式蚃的构9%70.43%210 M2-290 M2蚃墅及蚃墅公寓～蚃占小蚃建筑面蚃的区。21%

　　;二,蚃型特点

　　各功能区与静与与区来蚃分布合理～蚃～蚃蚃～共享空蚃私密空蚃蚃格分蚃～互不干蚃。

　　、蚃室空蚃1

　　蚃室是套房内个最基本的空蚃～主要功能是睡眠、休息～配置衣帽蚃～蚃大蚃型蚃配有蚃房;或多功能房,。蚃蚃蚃蚃静区功能的良好分～蚃室要避免正蚃客蚃～蚃室蚃采光、通蚃要求蚃～蚃蚃蚃不很允蚃出蚃“暗房”。

　　、房空蚃厨2

　　建蚃房蚃可厨尽垃圾并与能接近住宅入口～便于食品、蔬菜、的蚃出～餐蚃相蚃～根据蚃型大小的不同～房的厨合理面蚃大蚃蚃在,一房蚃型～二房蚃型1.8 M2-2.5 M2

～三房蚃型在～四房以上的蚃型在以上～餐蚃也是2.5 M2-3 M23.5 M2-5 M25 M2根据蚃型大小不同而蚃蚃～一般的蚃型在～四房以上的蚃型～可适当放蚃～5 M2-8 M2

以保蚃蚃型的合理与尊蚃。

　　、蚃生蚃空蚃3

　　建蚃公用蚃生蚃蚃近蚃靠并厨与室～蚃接近房～以利管道集中～降低材料施工成本～蚃蚃最好把洗蚃功能分工。

　　室内蚃生蚃面蚃不小于～主蚃室蚃生蚃面蚃蚃大于～大蚃型可适当2 M2-3 M22.5 M2放大～根据蚃

14

型面蚃大小可适当按比例布局。

　　、蚃蚃蚃厨4

　　房蚃生蚃是住宅里蚃蚃厨与区档最集中的空蚃～是小次的象征～也是文明的蚃志～本蚃目量尽决要做到定型化、配套化、蚃准化～重点要解的是,;,依照模数厨尺寸的需求～配置配套化的蚃蚃蚃、部品配件～保蚃部品和建筑～ 1

部品管与道之蚃蚃接配合。

　　;,合理有序布置蚃的各蚃蚃蚃和蚃施～厨冰厨当箱要入～蚃生蚃要适分隔。大蚃2

型的住宅蚃独立分蚃蚃所。

　　;,蚃厨构气声均蚃配置性能良好的通蚃机和蚃道。蚃道蚃蚃足不串、不蚃、蚃通无阻3

的要求～量蚃蚃成尽直排蚃道。

　　;,各蚃蚃集中管井～蚃蚃蚃外蚃表、抄表～蚃蔽和暗藏水平管道～蚃立水平管道4

区与尽楼尽～强蚃自家支管蚃不蚃蚃居家～量不穿和少穿～量配置后出水便器和半硬性蚃塑蚃合管和配件等。

;,各蚃管蚃蚃合蚃理～一次敷就～防止和不允蚃以后安破装坏装修和蚃蚃。避免强 5

蚃工蚃施工的特殊性。

　　;,蚃水器的蚃用和安装体～要求注意通蚃的蚃理和整蚃蚃的配合。6

　　;三,形式蚃品形式蚃品的附加蚃是蚃代住宅必蚃的硬件～如林园、蚃化、交通、建筑外立面等～而蚃些必蚃的因素～又直接刺激消蚃者在蚃蚃之前的心理附加蚃及蚃蚃之后使用蚃程中的附加蚃的升蚃。

　　蚃化、交通、智能化配套与景蚃蚃境

　　本小蚃化是以点、蚃、面蚃成的区体立蚃化空蚃。

　　、蚃化的特点是,三蚃立体区蚃化、三蚃小蚃化小区体立蚃化。1----

　　、景蚃特点是,外区景入口景中心景蚃蚃景窗前景。2----------------　　、交通蚃蚃,是由“字形主干道～蚃西主干道及小区构区景蚃蚃成的小交通的3U"

一蚃道路。

　　由通往各蚃蚃的架空蚃蚃蚃～以及消防、搬家、救蚃功能的交通成了小的二蚃网构区道路。

　　由蚃通各蚃蚃景蚃、休蚃中心公及主出入口等步行交通成了小三蚃园网构区道路。　　、智能化配套系蚃,“假日住宅”的物蚃管理硬件上～要与一般住宅不同～4

15

要根据建造成本蚃蚃智能化管理系蚃。智能化配套包含有,

　　※ 小外蚃蚃外蚃蚃区控系蚃

　　※ 防盗蚃警系蚃

　　※ 防火蚃警系蚃

　　※ 出入口管理系蚃

　　※ 煤泄漏气蚃警系蚃

　　※ 通蚃自蚃化系蚃

　　;四,延伸蚃品蚃品品牌形象 与售售体延伸蚃品包括前服蚃及后服蚃～以蚃蚃----

蚃商的品牌及蚃品品牌。通蚃良好的服蚃～使消蚃者在体会到“物超所蚃”的基蚃上～更到体会体会“上帝”的滋味～把蚃蚃蚃成蚃播～使蚃蚃商及蚃品品牌通蚃本蚃目的蚃蚃、蚃售达誉会、物蚃管理蚃程中到“知名度、美度、社蚃知度”的提升～蚃今后再蚃蚃蚃目提供“无形蚃蚃”～再使无形蚃蚃蚃化成有形蚃蚃。

　　、蚃蚃之前的蚃品附加蚃蚃消蚃心理的影因素通蚃蚃品包响装蚃蚃、蚃、蚃售楼划板房、蚃1?

的小未前区来会景展示等～都提升消蚃者在蚃蚃前蚃蚃品附加蚃的蚃同感～起到刺激消蚃欲望～蚃生蚃蚃行蚃的作用。并

　　因此～好的蚃品一定要有好的包～装体会体使消蚃者不蚃到蚃品功能的蚃惠～更会来到蚃品附加蚃蚃的心理蚃足感。

　　、使用蚃程的蚃品附加蚃蚃消蚃心理的影因素 响使用蚃程是指消蚃者在蚃蚃了物蚃之2

后～入蚃伙或

入之后～蚃主蚃伙真区售看到的小、自己入住的蚃位以及良好的后服蚃;物蚃管理,～蚃蚃主心理的附加蚃提升。

　　小区体划整蚃蚃及建筑特色本小是以后蚃区欧代主蚃蚃蚃手法蚃合蚃蚃蚃蚃格～以典----

雅、明快的蚃格突出蚃的楼个性～在市形成巨大蚃力～蚃消蚃冲者心理蚃足感。XXX

　　;五,房地蚃蚃品的整念体概构蚃蚃

　　房地蚃蚃品的整念体概构蚃蚃蚃蚃蚃;略,(2-2) 2-2

　　 第七蚃 蚃型的装修定位建蚃　　基于本蚃目的“假日住宅”概念～“蚃品需求” 蚃系的分析～在蚃蚃蚃蚃品的目--

蚃客蚃中有一定比例的客蚃需求蚃装离装另修好的房子～免去距蚃蚃、修蚃人的麻蚃。外～本蚃目的蚃型是以中等偏小蚃型平方米蚃主力蚃型～根据蚃蚃者～除度假、休蚃80-150

16

之外的居家者～如有蚃成的装修一步到位～而且价格略高一点～蚃蚃蚃心理的刺激蚃是蚃大。因此～本蚃目的中小型以蚃蚃蚃宜～大蚃装售即荐型以推蚃套餐服蚃方式蚃主。　　一、蚃地面部分

　　客蚃地面蚃化地蚃～房蚃地面蚃蚃玻胶合地板～蚃面、天花白灰打底乳漆。　　二、蚃部分窗

　　入口蚃蚃蚃蚃心防盗区号体内蚃;小可蚃一型定做～蚃蚃墅公寓除外,～普通蚃板室蚃。塑蚃凸窗浅玻配蚃色璃。

　　三、蚃部分厨

　　建蚃房、蚃生蚃蚃厨厨内灶厨柜排水接蚃一次到位。房的蚃面蚃、地面蚃、台、一步到位;可厨柜体厨采用海蚃整房蚃蚃,～蚃生蚃要蚃座式蚃桶～洗手盆、淋浴蚃蚃三件套及排蚃扇～地面蚃蚃防滑面蚃～蚃面蚃蚃面蚃并吊蚃。

　　 第八蚃 目蚃客蚃定位　　定位原蚃,蚃准目蚃～蚃准出蚃

　　定 位,都市新蚃

　　一、蚃品目蚃客蚃——

　　造什蚃蚃品,

蚃蚃蚃,

　　根据蚃蚃蚃果分析～目前州市的人口蚃、人从胶构均收入、房地蚃价格、消蚃力蚃源等因素来档胶看～以本蚃目的蚃模及次～如果全部定位于州市消化是比蚃困蚃的。　　因此～我蚃把目蚃客蚃蚃定在州市。其中州市蚃占胶胶,蚃～州市其份胶他城蚃60

占,蚃。份40

　　二、目蚃客蚃蚃分

　　、个体与内私企蚃老板;市周蚃城蚃,蚃蚃蚃基本都有住房～蚃生活蚃量要求比蚃1+

高。且在蚃期的蚃蚃蚃程中蚃“功能价格比”有着蚃清楚的蚃蚃～文化方面都有一定修蚃～蚃“居住度假投蚃”概它念的理解高于其行蚃人士。++

　　、文、、蚃教圈人士2

　　蚃群族文化素蚃蚃高～追求自由浪漫的工作和生活方式～生活空蚃不一定追求太奢蚃～但要有品位～并并注重生活蚃量。蚃居住蚃境有着蚃高的要求～蚃蚃蚃收入蚃不太蚃定～但不是一决般工薪蚃的收入水平。蚃群族是本蚃目期望的目蚃客蚃。

17

、外企、合蚃企蚃高蚃蚃蚃3

　　在蚃市蚃然蚃一青数并胶达群族人不太多～但州市蚃的工蚃重地及便利的外蚃港口～蚃他蚃蚃是具有大的蚃很惑力。

　　蚃分如下,

　　企蚃蚃主

　　高蚃蚃蚃蚃理人

　　高蚃技蚃人蚃

　　蚃群族是本蚃目主要目蚃客蚃。

　　、政府公蚃蚃4

　　蚃然在市蚃群族蚃大～但是能成蚃本蚃目目蚃客蚃的十分有限。原因是,按公XXX

蚃蚃的蚃薪水收入水平～要想在原居住条件下再蚃有度假公寓基本是不可能的～只有一因素～个就是“灰色收入”。

　　因此～蚃群族也是我蚃蚃目的主力目蚃客蚃。

　　、退休人蚃5

　　蚃群族蚃蚃蚃～有公蚃蚃、文化人、高蚃知蚃分子、回国国人蚃、企老板等不同蚃型～不同收入源。蚃来个群族都有一消蚃指蚃思想～就是“享受天蚃之蚃～安度蚃年”～因此～蚃居住蚃境的要求高于一切。

　　蚃群族也是我蚃蚃目的目蚃客蚃。

　　 第九蚃 价格定位

　　定价原蚃,市蚃无形～定价有道

　　定 位,

　　平蚃住宅, 　 元元1360/ M2----1606/ M2

　　多蚃住宅, 元元1460/ M2----1716/ M2

　　蚃蚃墅公体寓, 元元3800/ M2----4500/ M2

　　商 蚃, 元元3100/ M2----3875/ M2

　　一、价蚃取向

　　房地蚃价格是由地价、工程造价～各蚃蚃、蚃税售金利息、蚃蚃用和蚃蚃商期望利蚃等因素成的。构构个构基本成本加蚃蚃商利蚃成基本价～一般市蚃定价原蚃由三价蚃取向成。

18

市蚃价蚃取向,需要考蚃同等片区来确、同等物蚃、采用比蚃的手段定。　　成本价蚃取向,蚃目整体蚃合成本加蚃蚃商期望利蚃。

　　消蚃者心理价蚃取向,蚃域位置的物蚃在消蚃区者心里的“功能价格比”。　　然～当体除考蚃价蚃取向因素外～房地蚃蚃品价格的因素是蚃目整所包括的多蚃可蚃因素

　　以上因素蚃蚃考蚃定了决构价格的定位因素～成了价格定位的可行性基蚃。　　二、定位分析

　　蚃住宅蚃品而言～在一定蚃型面蚃范蚃～蚃内决区价定客蚃群的隔～而蚃价却直接影消蚃心理。 因此～蚃蚃目响价格定位的安全性蚃行分析～可得出安全性模蚃曲蚃～以此蚃依据来异制定本蚃目的基本价位。在此基蚃上～追求差性蚃品的附加蚃。追求蚃品高附加蚃会随造成成本的增加～但价格可之有所上升。

　　蚃目蚃价模式的因素成及蚃蚃分析,构

　　、目蚃客蚃群的量,数1

　　;,少量 ;,一般 ;,蚃足 ;,充足1234

　　、目蚃客蚃群的需求程度,2

　　;,不强烈 ;,一般 ;,蚃强烈 ;,强很烈1234

　　、目蚃客蚃的交易蚃金量,3

　　;,不足 ;,差不多 ;,足蚃 ;,有余1234

　　、蚃蚃商品牌及蚃金蚃力,4

　　;,不足 ;,有差距 ;,相 ;当,有余1234

　　、政策蚃境,5

　　;,不利 ;,蚃有利 ;,无影 ;响,有利1234

　　、同蚃蚃,档争6

　　;,不利 ;,蚃有利 ;,一般 ;,不激烈1234

　　、硬蚃境,7

　　;,不适合 ;,一般 ;,蚃适合 ;,适很合1234

　　以上;从,、;,、;,、;,蚃蚃中～分蚃取、、、分。蚃蚃本蚃目所蚃的12341234

市的市蚃价格蚃～状参照市房地蚃低价位的市蚃因素～分蚃以元,XXXXXX1200

、元,、元,、元,四个价位蚃行蚃合蚃价。M21500M21700M21850M2

19

蚃蚃从角度出蚃～房地蚃通常理想的理智而安全的利蚃率蚃蚃,—,～蚃即照相2535蚃的安全性当量蚃蚃～蚃蚃蚃中的蚃价蚃蚃元,元,。在蚃个区6.5—8.51350M2—1850M2蚃按市的建筑成本基蚃上提升,—,蚃蚃本蚃目。来根据以上理蚃分析和XXX1015

市、市蚃的价格差性异胶～而蚃州市的目蚃客蚃～合理平均蚃价定位元XXXXX1650,～毛利蚃率蚃在,。M234

　　蚃目成本控制定位平——均蚃位成本控制在元,之。以上是内按理蚃的1000M2

安全模式推理的蚃果。是蚃蚃蚃投蚃蚃蚃降低的一蚃分析～但蚃蚃上按市蚃蚃分析～研我蚃的定价因素和比蚃蚃是参照市蚃价格因素比蚃多～目的在通蚃整体市蚃的理蚃分析XXX,蚃市蚃蚃蚃有足蚃的蚃蚃～并个并使蚃蚃商蚃蚃蚃蚃目的市蚃回蚃有一理性的蚃蚃。根据蚃蚃分析的价格定位蚃果～元,的均价～最高价也不会突破元～蚃地区1650M22500XXX的目蚃客蚃蚃具强的蚃极惑力。

　　本蚃目由于前期在价格定位上有蚃失蚃～在房地蚃市蚃上有一定的蚃面影响。XXX

因而在价格定位上不宜按理蚃上的理想均价元,来作蚃我蚃的均价。建蚃蚃蚃1650M2

商在促蚃期按平蚃元,～蚃蚃元,的均价公蚃蚃售1420M21560M2

　　 第三章 蚃目整体划蚃与思路蚃建蚃

第一蚃 蚃主蚃划思想

　　一、蚃蚃蚃中力求划达到的目蚃----

　　我蚃蚃以蚃的蚃怎划来区阳与思路塑造未的小蚃境,是否蚃能共沐朝露夕～蚃有自然息息相蚃那份静会园静蝉声份温恬,是否蚃蚃有田蚃光～享蚃蚃花香～蛙蚃的那馨,是否蚃能笑看花蚃花落～蚃体会丰悦与会果累累的收喜,人人是否蚃心手相蚃～共建蚃蚃不如近蚃的大家庭,蚃是梦想,蚃是明天的蚃蚃,

　　在本蚃目中～力求蚃造一蚃蚃的居家蚃境～蚃一个将会切成蚃本蚃目的一大蚃点。　　二、文脉

　　我蚃蚃蚃在蚃蚃中蚃一蚃具有生体体脉并体达命迹象的蚃蚃～在蚃蚃蚃及局部造型上蚃～

市蚃史蚃留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各蚃信息～通蚃蚃各蚃XXX

天然能量的竭力蚃蓄～可尽减从能少外部蚃入能源～利用某些蚃施及蚃蚃生蚃原始的蚃构将区内减区内将蚃系～小的排放量少到最小～的各蚃蚃所是安居蚃蚃的理想天地～蚃蚃的交通包括残达个将区疾人抵居住的每角落～是小蚃明的特色。

20

第二蚃 蚃蚃蚃体划思路

　　一、目前主要蚃蚃技蚃指蚃

　　;一,蚃用地蚃面蚃,划125674 M2

　　;二,建筑面蚃

　　、蚃用地蚃面蚃,划1125674 M2

　　、蚃建筑面蚃,2124347 M2

　　住宅建筑面蚃,112714 M2

　　商蚃所,会11283.66 M2

　　其它:350 M2

　　蚃蚃墅建筑面蚃,体25968 M2

　　、居住蚃蚃,数蚃3754

　　、蚃化率,,435.8

　　、容蚃率,50.99

　　蚃蚃数蚃6.:997

　　二、建筑蚃特点划

　　根据 “蚃苑蚃世界”的市蚃定位思路～在原有蚃的划基蚃上提高了容蚃率和建筑密度～提高了蚃化及景蚃的面蚃。我蚃原的蚃和蚃在的蚃将来划划列成蚃表蚃行比蚃。　　;一,、配套蚃施的蚃特点划

　　蚃从区决次上看～本小蚃模不大～公共大型的服蚃配套蚃施不宜自建～蚃解目前城市配套蚃施不健全的蚃蚃～小蚃多蚃小区型多功能配套蚃施～相蚃集中布置在中心附近～方便小居民生活区

　　、所会1

　　所是蚃主休蚃、会会体划聚、交友的社交蚃所～也是康、蚃蚃蚃所～因此～在蚃中一定要考蚃所的位置～本蚃特点是会划会区把所蚃置在小的中心～方便各蚃蚃蚃主使用。　　所商蚃配套不同～其蚃施和服蚃蚃不蚃外～会与内会划考蚃到物蚃管理成本～所蚃蚃两蚃高～蚃建面蚃在平方米11000

　　、室外泳池 游泳池素蚃直接体档会会蚃物蚃的次。本蚃目泳池在所南蚃～蚃蚃所～2

周蚃建筑不高～而且距蚃蚃～增加了入离池游泳人的私密性。有效地回避了高蚃住宅之蚃蚃泳池所蚃的蚃局面。来尬

21

、儿儿童活蚃中心、托所3

　　儿儿广园童活蚃中心、老人活蚃中心、托所都是在中心休蚃蚃、人工湖及休蚃公的蚃西蚃～蚃了蚃境的蚃即体儿它来越～又回避了由于童的蚃蚃而蚃其居民蚃的干蚃。　　、商蚃配套4

　　商蚃配套的出蚃～其初衷是蚃方便蚃主。把商蚃配套放在小蚃主出入口的蚃～区两

前面有蚃蚃的蚃～方便小外人蚃物、广即区响区内停蚃～又不影小蚃主的正常生活。　　商蚃的蚃不但蚃蚃蚃商蚃蚃高的利蚃售会来楼售回蚃～蚃可以促蚃住宅蚃的蚃。　　、物蚃管理蚃公室5

　　物蚃管理蚃公室的位置可蚃在距所蚃近的蚃会既排式多蚃住宅架空蚃里～蚃蚃蚃蚃了蚃蚃成本～也方便物蚃管理人蚃的出勤。

　　、水蚃蚃蚃用房及蚃理垃圾6

　　蚃蚃用房是小必不可区划少的蚃施～但必蚃蚃蚃蚃在不蚃眼的地方～以防蚃主有不安全的心理反蚃。

　　本蚃的蚃蚃用房在划与个从北端～小高蚃原有建筑之蚃。蚃位置～外部看不到～而且蚃位置面蚃蚃大～如果利用蚃蚃蚃蚃的一小蚃地蚃蚃一外形美蚃的蚃蚃用房～是个比蚃可行的。

　　;二,、蚃体布局的特点

　　充分利用小从区区区穿蚃的五斗渠及灌蚃渠～蚃造小蚃境～以最佳位置蚃小中心,向小四周蚃行蚃区并射～形成南低北高～蚃西蚃高～中蚃低的特色。

　　建筑蚃体划也根据蚃一特点～蚃高低起伏的空蚃蚃廓。

　　北面以小高蚃蚃蚃～即来噪区回避了自蚃州西路的音蚃染～又蚃立了良好的小形象。

　　西面由半蚃合式的住宅蚃蚃～漂亮的外立面形成蚃一的小外形～区区又增加小的安全性。

　　小区既区体决气全部采用架空蚃～蚃省了小整建造成本～又解了一蚃因候造成的潮湿因素～蚃可利用架空蚃停蚃及蚃化。

　　;三,、朝向布局特点

　　建筑本身十分注重采光～最大程度的做到“早上不眩目～中午不黑蚃～下午不晒划既床～蚃上有月光”。本蚃的南北朝向布局～蚃足了以上“蚃水”的需要～又

22

蚃造了小的区丰富蚃化～回避了排排坐的布局形式～符合了通蚃、采光的需要。　　、步行道系蚃1

　　步行道系蚃与离况与并干道基本上是分的～但在特定情下～干道步行道置。步行道与它丰蚃放空蚃的蚃系使蚃得了一系列蚃化富的空蚃。

　　在居住小～步行区内区内道蚃于机蚃蚃道～机蚃蚃交通在居住是要受到管理限制的。

　　、机蚃蚃系蚃2

　　机蚃蚃自行蚃、步行交通三与离确区内者之蚃在平面上和空蚃中的分～保了居住居民的安全。机蚃蚃交通在居住区内区区被限制到最低程度～不允蚃蚃入景蚃、休蚃～在平蚃被用作步行的交通系蚃～行人主出入口等域。上区区述域中～机蚃蚃在遇蚃急事故或服蚃需要蚃;如消防、急救等,才可通行蚃蚃。

　　、停蚃系蚃3

　　机蚃蚃蚃由蚃蚃主出入口可直达来自己居住的架空蚃蚃蚃。外蚃蚃可停放在行人主出入口前蚃蚃的蚃蚃广两况区减区内停蚃蚃～特殊情下由蚃主蚃蚃方可蚃入小～以少小因蚃蚃蚃多而蚃的蚃来患因素。

　　 第四章 蚃目蚃蚃蚃蚃建蚃与

第一蚃 品牌蚃蚃蚃略

　　未的市蚃蚃蚃是品牌蚃来争

　　每一成个独来功企蚃都有自已特的品牌形象～品牌在商蚃蚃蚃蚃程中蚃企蚃蚃了不菲的蚃蚃效益和社效会益。

　　一、以蚃品牌蚃主蚃

运售用品牌蚃略思想蚃蚃蚃目～最蚃蚃取的不蚃是本蚃目的蚃蚃效益～而是通蚃蚃目蚃蚃、蚃

的商蚃行蚃蚃程～蚃取更多的无形蚃蚃品牌形象。----

　　品牌信任度,消蚃者蚃蚃蚃房地蚃住宅蚃品～除蚃蚃品的喜好之外～更蚃注蚃蚃商----

的品牌～因此而蚃生信任度。

　　品牌附加蚃,蚃一蚃蚃商个坏誉而言～以往蚃蚃的好蚃生的品牌知名度、美度～----

都会响售直接影物蚃的价。

　　蚃蚃公司而言～目前在州市蚃已有一定知名度～但胶波及面太窄。因此～如何成功的用品牌蚃略运思想蚃蚃和蚃蚃～是蚃蚃目成蚃之所在。

23

二、品牌蚃蚃蚃略的蚃施要点

　　、制定蚃期、近期品牌蚃略蚃划1

　　蚃入蚃目品牌的蚃略～以蚃目的特形象蚃独立品牌。CIS

　　、制定蚃目蚃施蚃略以蚃目蚃略蚃主蚃～把理念蚃穿于蚃目蚃蚃蚃蚃及蚃的售个每接2CIS

点中～使之通蚃蚃播来誉提高知名度和美度。

　　、制定蚃目蚃蚃管理系蚃3

　　在策划确即体达思路定后～蚃立制定蚃目蚃蚃的蚃蚃管理系～以到蚃目蚃蚃蚃程的蚃蚃性、安全性～蚃蚃量、成本、价格等蚃行蚃格控制～使蚃蚃蚃的划个每接点都能按蚃、按量完成～达会从到蚃期市蚃回蚃的蚃蚃效益、社效益～而保蚃品牌的延伸。　　 第二蚃 蚃蚃蚃略

　　市蚃蚃蚃在中蚃蚃了国个国示蚃、推蚃、蚃蚃到今天的整合蚃蚃四蚃程～蚃蚃蚃了中市蚃的演蚃。本蚃目的蚃蚃定位～主要是通蚃整合与体蚃目蚃蚃、蚃蚃有蚃的各蚃要素～蚃行立整合蚃蚃。　　一、蚃点整合

　　、概念蚃点1

　　 ,展望未～升蚃无来限蚃物、休蚃、蚃蚃一街。条A----

　　 ,城市、蚃苑、俺的家蚃生蚃型林式园住宅之典范。B----

　　 ,完善配套、蚃心品味、蚃生活人尚——性化物蚃管理C

　　、蚃蚃点划2

　　 ,低密度、高蚃化～A

　　 ,以市的人文蚃源、自然蚃源蚃文～以“建筑文化”蚃底蚃～蚃意出蚃脉代BXXX

的“文化建筑”～

　　 ,蚃泉雕塑～流云水～叠C

　　 ,半百蚃化蚃不住的蚃惑～D

　　 ,三蚃立体区蚃化～三蚃小蚃化～E

　　 ,私家蚃直达住宅～蚃墅的蚃越感～F

　　 ,蚃蚃服蚃～消解您的后 蚃之蚃。G

　　 、感性蚃点3

　　 ,西路～世外山水林园画圣、中精品住宅、怡然度假地～AXXX

　　 ,都市新蚃的蚃雅逸境生活因——您而更精彩。B

24

、理性蚃点4

　　 ,中高物蚃档高人文尚区社～A----

　　 ,最低价格在蚃蚃一套青公寓的价格～在蚃里可蚃有一套高您档B----100 M2

的蚃墅公寓～

　　 ,豪宅的蚃范、蚃墅的享受、公里的情园趣都市新蚃的“名片”。C----　　 ,蚃松置蚃蚃房不再是梦想～元拿蚃匙D----850!

　　 广告蚃,

　　 住宅

　　 蚃房不再是梦想、蚃蚃拿蚃匙850

　　 点网

　　 蚃蚃苑蚃世界点、供网十万元蚃蚃基金

　　 第五章 全程促蚃蚃略蚃策SP　　 蚃蚃蚃苑蚃世界目前蚃蚃～售状尽如何蚃可能全面地有利于蚃生促蚃效果的措施蚃集。

并真启售售加以蚃蚃落蚃～是蚃苑蚃世界一期能否最蚃正蚃蚃～持蚃蚃蚃的正途。　　 第一蚃 立体与蚃蚃方案操作蚃蚃　　 蚃了住抓份体七月活蚃期;蚃蚃后,契机～我蚃采取立化、多元化的蚃蚃方式～具体操作如下,

　　 一、展点促蚃

　　 在反蚃考察的基蚃上～蚃蚃目前市在的一部分有蚃蚃力的客蚃内潜群～比蚃分XX

析各展点的蚃劣蚃～我蚃蚃蚃三蚃展点具情体况如下,

　　 新世蚃蚃蚃蚃广档广潜次高～涵盖面～是我蚃蚃在客蚃目蚃出入蚃蚃蚃繁的地方。a.

　　 蚃蚃超市。位于市中心地段～市高蚃物城～人流量大～客蚃蚃属内档次b.XXX

多蚃。

　　 利群蚃物蚃客流量大～商品蚃广档全～是中、高收入蚃蚃蚃物休蚃的首蚃之地。在c.

此蚃展点～一方面可以在大中宣蚃本蚃目蚃一步蚃大蚃目的知名度～一方面可众另吸引一部分到“蚃苑蚃世界”看蚃的客蚃。

　　 在上述之蚃蚃置展点～有利于由点及面的蚃蚃蚃～售网并聚集目蚃客蚃～在蚃蚃形成良好～可以有气氛效地增加成交量度.

　　 二、展点人蚃配置

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人蚃安排,每周六、日期各安排名置蚃蚃蚃到各展点。展点定后～人蚃确培蚃a.2

及巡排由“中策究国划研青院”蚃蚃目蚃蚃蚃。

　　 接待工作,展点物蚃蚃蚃蚃蚃蚃各展点的蚃蚃接待工作～蚃意客蚃将楼送上看蚃蚃后～b.

本蚃工作完蚃。蚃置蚃蚃蚃不蚃售楼来并要蚃蚃接待各展点的客蚃～要追踪迫其落定～直至成交。

　　 蚃料准蚃,展点派送“蚃苑蚃世界”的蚃型蚃元～彩蚃～派送小品～手礼袋c.6P

等。同蚃要蚃、蚃蚃“蚃挂区体划苑蚃世界”小整蚃蚃蚃～以突出蚃苑蚃世界蚃境蚃美～蚃景怡人的特色。

　　 三、促蚃活蚃

　　 促蚃活蚃是保蚃展点工作更加蚃利蚃行的重要手段～如果只是由物蚃蚃蚃站在那里机械派蚃蚃料～蚃必不会将起到良好效果～蚃促蚃活蚃蚃述如下,

　　 每周末蚃行一次有蚃蚃答活蚃～先由客蚃一蚃参与填写份答～方可蚃得一次抽蚃a.

机～会抽中蚃者可蚃元蚃金或其小品一蚃。它礼5

　　 蚃每位愿意到蚃蚃看楼售楼它礼的客蚃～也可告之其到蚃～可蚃得其品或“b.XX入蚃券”等。

　　 蚃本蚃目前蚃不好的蚃售数型～朝向不好的蚃型拿出套～在各展点蚃立“一周蚃c.

惠楼内蚃展示牌”告知目蚃客蚃在一周蚃蚃蚃些住房可蚃得,个数点的蚃外蚃惠～且35

量有限～先蚃先得～具体售楼灵价格由蚃蚃活掌握。

　　 同蚃各展点可放置“看房蚃蚃”一部～蚃蚃意客蚃可承蚃蚃蚃接送～以增强其看房d.

蚃趣与决可能;蚃蚃安排由蚃展商解,

　　 ;一,媒体宣蚃

　　 我蚃主要考蚃在三家媒体广蚃行周期告宣蚃日蚃 半蚃蚃蚃点蚃蚃。蚃了更1.XXX2.3.好的配合本蚃段的蚃工作～售广两个我蚃蚃一蚃期的告重点主要集中在以下方面,　　 价格策略。1.

　　 以含蓄的方式突出“蚃苑蚃世界～尊而不蚃”的价格蚃蚃。同蚃～宣蚃本蚃目“蚃中取静独”的特地理位置蚃蚃～蚃人蚃蚃生一蚃蚃低价位蚃松入住蚃苑蚃世界的感蚃。同蚃～蚃蚃做也能抓住一批持蚃望蚃度的客蚃。

　　 二其它促蚃蚃意()

　　 、蚃房送装装将装修～套餐或由蚃蚃商蚃蚃好不同格蚃的修由客蚃蚃蚃～修蚃金蚃入1

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按揭减担蚃客蚃蚃。

　　 、引入名校概念～西路是一蚃蚃特殊的个区来片～未周蚃配套蚃蚃蚃完善～2XXX

周蚃却没档学区教有高次的校～蚃蚃蚃片育子女蚃蚃不能不蚃是一蚃缺憾。如果蚃展商能蚃系到蚃如蚃蚃小等名学决学将个区会校～解蚃主子女就蚃蚃～蚃整片蚃生良好的反蚃。同蚃极潜将它大地刺激一部分在的蚃蚃欲望。而我蚃可作蚃我蚃的宣蚃蚃点。　　 第二蚃 蚃主告知～口碑宣蚃

　　 利用前期蚃主促蚃后期蚃～售售也蚃得一蚃的蚃手法。 因蚃蚃蚃蚃友的介蚃～更有蚃服力～而且蚃主能蚃通蚃自己的蚃自感受蚃蚃在客蚃的一蚃家的蚃。增加蚃和力蚃同感。潜氛与

所以我蚃要做好蚃主的感情蚃蚃工作～ 蚃助之以一定的蚃利活蚃～必然起到一定的效果～具体操作如下,

　　 以蚃片的形式由保安送至前期蚃主的信蚃箱。告之蚃苑蚃世界的价格蚃惠信息～以及蚃主介蚃客蚃我蚃可以蚃予的蚃惠措施此方法操作蚃蚃～可以采用。 ()

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范文二：商业小区物业管理前期介入策划方案

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商业小区物业管理前期介入策划方案（仅供参考）2007-04-20 18:35第一章 项 目 概 况

第一节：项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处X

XX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占

地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来

的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标（原规划指标）

1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：114277 M2

多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2

联体别墅建筑面积：25968 M2

3、居住总户数：754户

4、绿化率：35.8％

5、容积率：0.98

第二节：项目SWOT分析

一、优势

1、自然环境

本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环

境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

本项目位于XXX路与XXX路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

二、劣势

1、城市配套

虽然本项目具有良好人文环境资源，但是XXX市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，

市民对本地块缺乏“认同感”。

2、项目遗留问题本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加

了难度。

3、开发商品牌

开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知

名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增

加。

4、交通状况

虽然地处XX、XX公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生

活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。

三、机会点

1、政府规划开发利好因素

XXXX市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会

刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

2、地理区位优势

目前XXX市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因

此，此时介入XXX市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3、客户资源充足

多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中

高档物业的供求积累了大量的客户资源。

4、国际名牌企业的入住提高了XXX本地的知名度世界著名企业纷纷落户XXX市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在XXX市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一

利好因素。

5、工业开发区汇聚了人气

XXX市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的

上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基

础。

四、风险

1、市场因素

从目前XXX市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按

我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

2、自身因素

本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果

在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是

显而易见的。

五、综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市

场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超

前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，

追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值

第二章 定位策略

第一节 定位要素分析

1、区位利好因素分析

本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的XX，打出“时尚住宅”的招牌。来填补X

XX市房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有

“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，

对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经

济学的需求----供给理论。

第二节 项目定位

定位原则：适应市场、创造差异性

定 位：时尚住宅---- "绿色家园“

绿野与住宅的对话

绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水”

民风?自然?人

回到自然，在那里安家

因为

接近自然

就接近了快乐的本源

绿色家园

宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、

流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低

等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整

的形象。

本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地—

—东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、

交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

论语云：“里仁为美”。

里：居住区。

仁：人情味。

“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境， “仁”的“人情味”包括

两个方 面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空

间而言）。

产品定位

定位原则：突出个性、创造差异性

定 位：“纯生态型园林式住宅”之典范

集XXX市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生

态住宅商品。

一、居住环境的一度空间

一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采

光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体

会高科技带来的幸福感。

二、居住环境的二度空间

二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间

的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏

景 点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小

区形象，满足业主精神需求。

三、居住环境的三度空间

三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光

也是住宅小区的一道风景线。 本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用XX西路和X

X路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该

大道树立自我形象。

小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南

边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世

界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达

到未来市场期望值提供保障。

四、产品档次定位可行性

本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而

是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更

重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休

闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。

Re:()

第三节 产品文化定位

定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话

东方文化与西方文化相融合

传统与现代相融合

第四节 产品形象定位

定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。

定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片”

产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、

消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊

贵的“名片”。

第五节 商业配套的综合定位建议

定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念

定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅

1、网点规划建议

本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购

买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区

管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。 本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。

商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约1000 M2，均价306

4元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也

可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。 根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，

是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业

主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、

杂货、小型超市等。

2、商业网点的策划建议

一、项目的优劣势：

a．所处的位置：

优势：地处该市XXX区，XX西路与XX路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖

居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商

店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

劣势：虽该区附近为XX市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商

业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达

720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。

b.体量承载：

优势：商业网点商场的面积适中，规划在66.9 M2-369 M2范围内，据市场调查资料

统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形

象已见扎实的基础。

劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，

营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单

层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。

c.销售面积：

优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，

未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，

很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。

d.布局规划：

优势：商场部分规划60--150 M2中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的

市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。 劣势：“多铺位”的间

隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差

异，易形成负面影响。

二、业态分布定位建议：

a. 因地置宜，规范网点业态

由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一

的经营种类或杂乱的区段经营。

b.重点突出，特色经营

本项目网点位置与现有XXX市人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街

相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货

超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。

三、网点的价格策略

建议：

根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开

低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下：

开盘期——2001年12月底 均价为4100元/ M2

元月——2002年5月25号前 均价为3300元/ M2

2002年5月25日——至今 均价为3330元/ M2

根据前期市场调查数据统计，目前XXX市商业网点的平均价格水平在3800元/ M2左右，

稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商

业网点的销售率状况，建议后期（7月－12月）份采用价格走势第平方米高出现价格200-

300元。

建议各阶段价格上、下幅度，同住宅楼价格一般。

四、网点营销手段建议：

市场调查数据统计表明，XXX市目前采取的营销手段目前较为单一，大部分为以下几

种类型：

（1）出租：发展商建好网点以后，以租赁形式出租给个体户或业主通过收取租金及物

业管理费来盈利，此类占市场总量的20%左右。

（2）出售：发展商将建好的网点一次性卖给业主，以达到资金快速回笼，这类占市场

总量60%。

（3）租售并举：发展商将部分网点以完全出售形式卖给业主，另一部分自己经营管理

占20%。

针对目前XXX市单一的营销模式，结合本项目商业网点的优劣势，建议开发商考虑以

下几种营销模式，真正快速启动，本项目商业网点的正常销售，带动住宅楼的销售，以达到

资金快速回笼。

1、返租。业主将买下的铺面，前3年交由发展商经营管理，发展商则在业主交完首期

付款后，一次性返还业主3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的

网点。此方法可大大减少业主投资的风险性。

举例说明：假设该网点的总价是10万元，业主首期付5成，则付5万元。按现时价格若该处网点的年租是1万元，三年租金即3万元。此时发展商一次性返还业主1万元/年×3

年＝3万元。即业主首期交2万元即可。业主在前3年的经营使用权都由发展商统一管理。

2、引大商家入驻，小业主做房东。

目前项目所在位置，周边有几大片成熟的生活片区，（东宋、中宋、西宋、二里河）及

未来本项目的东苑绿世界小区，这几片生活片区人口密集，日常生活用品及其它购物需求量

大，平均消费水平不高。目前，项目周边市场仍无一家大超市，百货店之类商家进驻为该项

目周围各片区居民所不便。因此，大中型百货超市仍是该片区市场的空白点。建议发展商若

能引入大商家进驻项目网点，小业主统一买下产权后一次垃圾网站由发展商联系出租给如

“家乐福”、“新世纪”等连锁起市经营，这样既保证小业主稳定的租金收入，又能减少进驻商

家大投资风险带来的压力。

3、一次性付款，供10万元创业基金。

此手法意在吸引顾客，实际上是“羊毛出在羊身上”，可以通过提高总价的方法，一次性

送10万元创业基金，总底价仍保持在预售价格水平。

Re:()

第六节 住宅产品定位构成分析

一、住宅产品构成因素的

“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。

“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。

“延伸产品”----延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌

形象。

二、核心产品----产品的基本功能

本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。

“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。

（一）平面布局

本小区规划的主力户型以80 M2-150 M2的中等户型面积为主导，商业会所约占9%，

约占小区总建筑面积的70.43%。其次是以210 M2-290 M2的较大户型和复式结构的别墅及别墅公寓，约占小区总建筑面积的21%。

（二）户型特点

各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。

1、卧室空间

卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有

书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通

风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。

2、厨房空间

建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据

户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在：一房户型1.8 M2-2.5 M2，二房户型2.5 M2

-3 M2，三房户型在3.5 M2-5 M2，四房以上的户型在5 M2以上，餐厅也是根据户型大小不同而设计，一般的户型在5 M2-8 M2，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合

理与尊贵。

3、卫生间空间

建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设

计最好把洗厕功能分工。

室内卫生间面积不小于2 M2-3 M2，主卧室卫生间面积应大于2.5 M2，大户型可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局。

4、厨卫设备

厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项

目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：

（1）依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部

品与管道之间联接配合。

（2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户型

的住宅应独立分设厕所。

（3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无

阻的要求，尽量设计成直排风道。

（4）各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；

强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合

管和配件等。

（5）各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强

调工种施工的特殊性。

（6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。

（三）形式产品形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑

外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用

过程中的附加值的升值。

绿化、交通、智能化配套与景观环境

本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。

1、绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化----小区立体绿化。

2、景观特点是：区外景----入口景----中心景----组团景----窗前景。

3、交通组织：是由“U"字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道

路。

由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道

路。

由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。

4、智能化配套系统：“假日住宅”的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造

成本选择智能化管理系统。智能化配套包含有：

※ 小区外围红外线监控系统

※ 防盗报警系统

※ 防火报警系统

※ 出入口管理系统

※ 煤气泄漏报警系统

※ 通讯自动化系统

（四）延伸产品----产品品牌与形象 延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商

的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上

帝”的滋味，把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管

理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，

再使无形资产转化成有形资产。

1、购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素通过产品包装?围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺

激消费欲望，并产生购买行为的作用。

因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产

品附加值带来的心理满足感。

2、使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素 使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物

业管理），给业主心理的附加值提升。

小区整体规划及建筑特色----本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典

雅、明快的风格突出楼盘的个性，在XXX市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。

（五）房地产产品的整体概念结构图

房地产产品的整体概念结构图(见图2-2) 图2-2（略）

第七节 户型的装修定位建议

基于本项目的“假日住宅”概念，“产品--需求” 关系的分析，在购买该产品的目标客户中有一定比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的

户型是以中等偏小户型80-150平方米为主力户型，根据购买者，除度假、休闲之外的居家

者，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大。因此，本

项目的中小型以带装销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。

一、墙地面部分

客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。

二、门窗部分

入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做，连体别墅公寓除外），普通夹板室内门。

塑钢凸窗配浅绿色玻璃。

三、厨卫部分

建议厨房、卫生间给排水接头一次到位。厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到

位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排

风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。

第八节 目标客户定位

定位原则：选准目标，稳准出击

定 位：都市新贵

一、产品——目标客户

造什么产品？

卖给谁？

根据调查结果分析，从目前胶州市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等

因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于胶州市消化是比较困难的。

因此，我们把目标客户锁定在胶州市。其中胶州市约占60％份额，胶州市其他城镇占

40％份额。

二、目标客户细分

1、个体与私企业老板（市内+周边城镇）该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。

2、文、教、卫圈人士

该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，

但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但

决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。

3、外企、合资企业高级职员

在青岛市虽然这一群族人数并不太多，但胶州市发达的工业重地及便利的外贸港口，对

他们还是具有很大的诱惑力。

细分如下：

企业业主

高级职业经理人

高级技术人员

该群族是本项目主要目标客户。

4、政府公务员

虽然在XXX市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务

员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，

就是“灰色收入”。

因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。

5、退休人员

该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，

不同收入来源。该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对

居住环境的要求高于一切。

该群族也是我们项目的目标客户。

Re:() 第九节 价格定位

定价原则：市场无形，定价有道

定 位：

平层住宅： 1360元/ M2----1606元/ M2

多层住宅： 1460元/ M2----1716元/ M2

连体别墅公寓： 3800元/ M2----4500元/ M2

商 铺： 3100元/ M2----3875元/ M2

一、价值取向

房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等

因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。

市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。

成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。

消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。

当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因

素

以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。

二、定位分析

对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响

消费心理。 因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依

据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会

造成成本的增加，但价格可随之有所上升。

项目评价模式的因素构成及风险分析：

1、目标客户群的数量：

（1）少量 （2）一般 （3）较足 （4）充足

2、目标客户群的需求程度：

（1）不强烈 （2）一般 （3）较强烈 （4）很强烈

3、目标客户的交易资金量：

（1）不足 （2）差不多 （3）足够 （4）有余

4、开发商品牌及资金实力：

（1）不足 （2）有差距 （3）相当 （4）有余

5、政策环境：

（1）不利 （2）较有利 （3）无影响 （4）有利

6、同档竞争：

（1）不利 （2）较有利 （3）一般 （4）不激烈

7、硬环境：

（1）不适合 （2）一般 （3）较适合 （4）很适合

从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的XXX市的市场价格现状，参照XXX市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。

从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为6.5—8.5，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按XXX市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和XXX市、XX市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。

项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全

模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定

价因素和比较还是参照XXX市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析

的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对XXX地区的目标客户应具极强的诱惑力。

本项目由于前期在价格定位上有过失误，在XXX房地产市场上有一定的负面影响。因

而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在

促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售

第三章 项目整体规划思路与建议

第一节 规划主导思想

一、课题----规划中力求达到的目标

我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息

息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能

笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的

大家庭？这是梦想？还是明天的现实？

在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。

二、文脉

我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传

达，XXX市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种

天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关

系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通

包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。

第二节 总体规划思路

一、目前主要经济技术指标

（一）规划用地总面积：125674 M2

（二）建筑面积

1、规划用地总面积：125674 M2

2、总建筑面积：124347 M2

住宅建筑面积：112714 M2

商业会所：11283.66 M2

其它:350 M2

联体别墅建筑面积：25968 M2

3、居住总户数：754户

4、绿化率：35.8％

5、容积率：0.99

6.总户数:997户

二、建筑规划特点

根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，

提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。

（一）、配套设施的规划特点

从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配

套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小

区居民生活

1、会所

会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所，因此，在规划中一定

要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。

会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两

层高，总建面积在11000平方米

2、室外泳池 游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，

周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设

泳池所带来的尴尬局面。

3、儿童活动中心、托儿所

儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西

侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。

4、商业配套

商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面

有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。

商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。

5、物业管理办公室

物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开

发成本，也方便物业管理人员的出勤。

6、水电设备用房及垃圾处理

设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全

的心理反应。

本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该

位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行

的。

（二）、单体布局的特点

充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小

区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。

建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。

北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。

西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全

性。

小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因

素，还可利用架空层停车及绿化。

（三）、朝向布局特点

建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚

上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。

1、步行道系统

步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开

放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。

在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。

2、机动车系统

机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的

安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用

作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时

（如消防、急救等）才可通行车辆。

3、停车系统

机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入

口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过

多而带来的隐患因素。

Re:()

第四章 项目经营与营销建议

第一节 品牌经营战略

未来的市场营销是品牌战争

每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的

经济效益和社会效益。

一、以树品牌为主导

运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、

销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。

品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商

的品牌，因此而产生信任度。

品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都

会直接影响物业的售价。

对贵公司而言，目前在胶州市虽已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的运

用品牌战略思想开发和经营，是该项目成败之所在。

二、品牌经营战略的实施要点

1、制定远期、近期品牌战略计划

导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。

2、制定项目实施战略以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每

个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。

3、制定项目统筹管理系统

在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨

性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量

完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。

第二节 营销战略

市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市

场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立

体整合营销。

一、卖点整合

1、概念卖点

A．展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐一条街。

B．城市、绿苑、俺的家----纯生态型园林式住宅之典范。

C．完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业管理

2、规划卖点

A．低密度、高绿化；

B．以XXX市的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文

化建筑”；

C．喷泉雕塑，流云叠水；

D．半百绿化挡不住的诱惑；

E．三层立体绿化，三级小区绿化；

F．私家车直达住宅，别墅的优越感；

G．专业服务，消解您的后顾之忧。

3、感性卖点

A．XXX西路，世外山水园林、画中精品住宅、怡然度假圣地；

B．都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。

4、理性卖点

A．中高档物业----高尚人文社区；

B．最低价格----在青岛购一套100 M2公寓的价格，在这里您可拥有一套高档的别墅

公寓；

C．豪宅的风范、别墅的享受、公园里的情趣----都市新贵的“名片”。

D．轻松置业----买房不再是梦想，850元拿钥匙!

广告语：

住宅

买房不再是梦想、850块钱拿钥匙

网点

购东苑绿世界网点、供十万元创业基金

第五章 全程SP促销战略对策

针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。

并加以贯彻落实，是东苑绿世界一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。

第一节 立体营销方案与操作细则

为了抓住七月份活动期（开盘后）契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体

操作如下：

一、展点促销

在反复考察的基础上，针对目前XX市内潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析

各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下：

a.新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。

b.华联超市。位于XXX市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。

c.利群购物广场客流量大，商品齐全，是中、高档收入阶层购物休闲的首选之地。在

此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部

分到“东苑绿世界”看盘的客户。

在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成

良好气氛，可以有效地增加成交量度.

二、展点人员配置

a.人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及

巡排由“中国策划研究院”青岛项目组负责。

b.接待工作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车

后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，

直至成交。

c.资料准备：展点派送“东苑绿世界”的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“东苑绿世界”小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特

色。

三、促销活动

促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机

械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下：

a.每周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机

会，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一纷。

b.对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“XX入场

券”等。

c.对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3－5个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。

d.同时各展点可放置“看房专车”一部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣

与可能（车辆安排由发展商解决）

（一）媒体宣传

我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传1.XXX日报 2.半岛报3.视点访谈。为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这一时期的广告重点主要集中在以下两个方面：

1. 价格策略。

以含蓄的方式突出“东苑绿世界，尊而不贵”的价格优势。同时，宣传本项目“闹中取静”

的独特地理位置优势，让人们产生一种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。同时，这样做

也能抓住一批持观望态度的客户。

(二)其它促销创意

1、买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计

入按揭减轻客户负担。

2、引入名校概念，XXX西路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周

边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系

到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极

大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。

第二节 业主告知，口碑宣传

利用前期业主促进后期销售，也值得一试的销售手法。 因为经过亲友的介绍，更有说服力，而且业主能够通过自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围。增加亲和力与认同

感。所以我们要做好业主的感情联络工作， 辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效

果，具体操作如下：

以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及

业主介绍客户我们可以给予的优惠措施(此方法操作简单，可以采用)。

范文三：南京某小区物业管理方案策划

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# # 学 院

本科生毕业设计,论文～

题 目 物业管理方案策划

土木工程 院(系) 工程管理 专业 学生姓名 学号

指导教师 职称

起讫日期 设计地点 南京####

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摘 要

####物业管理有限公司，坚持“以人为本，至诚服务，持续改进，业主满意” 的质量方针，以“真情服务每一天”的服务理念，以质量取信和服务于业主，营造安全、有序、和谐、温馨的居住环境、商业经营环境、办公环境和生产环境，并努力使物业在服务过程中保值增值。而保值增值同样是高科置业对####的效益期望。本次投标的楼盘为####，占地面积7.7万? ，总建筑面积约138475.98?。本投标书为切实响应招标文件包括以下内容:***** ****，着重把费用测算作为本投标书的核心内容*****

关键词:小区物业;管理制度;费用测算;特色服务;保值增值

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目 录

第一篇 工程概况 ................................................................................... 5

1.1公司简介............................................................................................................................ 6

1.1.1公司企业文化概述 ................................................................................................ 6 1.2项目简介........................................................................................ 错误～未定义书签。7

1.3课题背景资料 .................................................................................................................... 7

1.3.1选题原因 ................................................................................................................ 7

1.3.2课题解决问题 ........................................................................................................ 8

1.3.3资料来源和处理方式 ............................................................................................ 8

1.3.4实习岗位职责 ........................................................................................................ 8

1.3.5毕业设计方法及步骤 ............................................................................................ 8

第二篇 设计成果 ............................................................................. 10

2.1服务理念及质量方针 ...................................................................................................... 11

2.2.1独具特色，高效规范 .......................................................................................... 11

2.2.2积极开展创优工作 ................................................................................................ 13 2.3拟建立的组织机构和人员配备 ...................................................................................... 15

2.3.1管理处组织结构及人员设置 ................................................................................ 15

2.3.2管理处运作方式及部门职责 ................................................................................ 16 2.4工作人员的配备、培训、管理 ...................................................................................... 17

2.4.1工作人员的配备 .................................................................................................. 17

2.4.2员工培训 ................................................................................................................ 19 2.5物业档案资料管理 .......................................................................................................... 21

2.5.1物业档案管理的具体措施 .................................................................................. 21

2.5.2业户档案内容 ...................................................................................................... 22 2.6物业管理费用测算 .......................................................................................................... 22

2.6.1人员费用 .............................................................................................................. 22

2.6.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 .................................. 23

2.6.3物业管理区域清洁卫生费用 .............................................................................. 23

2.6.4物业管理区域绿化养护费用 .............................................................................. 23

2.6.5物业管理区域秩序维护费用 .............................................................................. 23

2.6.6物业管理企业办公费用 ...................................................................................... 23

2.6.7物业管理企业固定资产折旧费用 ...................................................................... 23

2.6.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ...................................... 24

2.6.9 管理费分摊 ......................................................................................................... 24

2.6.10经业主同意的其它费用 .................................................................................... 24

第三篇 分析与探讨............................................................................ 25

3.1 物业管理策划之意 ......................................................................................................... 26

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3.2物业管理全程策划之要 .................................................................................................. 26 3.3物业管理策划阶段 .......................................................................................................... 28 参考文献 ............................................................................................... 30

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第一篇 工程概况

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1.1公司简介

####物业管理有限公司是具有独立法人资格，成立于2006年3月，注册资金310万元，具有国家物业管理企业一级资质，系南京高科置业有限公司的全资子公司。公司建立了规范化、专业化、市场化的企业运营管理机制，拥有一批具备物业管理专业资格要求的人才队伍，竭诚为社会和市场提供优质的物业管理服务。公司自06年成立以来，托管项目面积超过110万平方米。

##物业建立了符合ISO9001:2008、ISO14001:2004、GB/T28001-2001标准的质量、环境和职业健康安全管理一体化管理体系。公司坚持“以人为本，至诚服务，持续改进，业主满意” 的质量方针，以“真情服务每一天”的服务理念，并以此为己任，以质量取信和服务于业主，营造安全、有序、和谐、温馨的居住环境、商业经营环境、办公环境和生产环境，并努力使物业在我们的服务过程中保值增值。

1.1.1公司企业文化概述

提炼“##物业真情服务每一天”的企业理念，倡导无私奉献、造福大众的服务精神;全面导入思源管理体系，聘请社会知名人士担任物业管理社会监督员;坚持创建以“更新观念，创新管理”为主题的管理论坛、提合理化建议活动，企业内部刊物《##物业通讯》和筹备创办公司网站，创造了良好的研究管理、学习管理、交流管理、创新管理的氛围;开展“我们可以做得更好”品质评审活动，进一步提高公司的物业管理水平;举办各类小区活动、比赛，在公司与业主、业主与业主之间架起了一座友谊的金桥。

从企业的发展之路可以看出，##物业已经步入持续、稳定、健康、高速发展的新时期。回顾走过的路，可以清楚地看到，##物业今日的腾飞，不仅得益于严格规范的管理，更重要的是在其管理中注入了自己的文化内涵。时代发展到今天，几乎不再有企业能单纯凭借“严格规范的管理”这一法则获得成功，或者说，“严格规范的管理”已是众多企业的共同特征，是对成功企业的一个最起码、最基本的要求。于是企业之间的竞争，更多地集中在文化的层面上，成为企业的经营理念、价值观念、人才和创新机制以及企业的团队精神等方面全方位的大比拼。

从经营有形资产同时到经营无形资产，是##物业经营理念上的一大飞跃。##物业从长期的经营实践中，形成了自己的形象和风格，通过提炼、升华，再贯彻到员工中去，成为指导各项工作的准则。如今，“##物业真情服务每一天” 的企业理念，“服务大众，回报社会”的企业宗旨，“诚信敬业，团结奉献”的企

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业文化，“立足平凡，追求卓越”的企业形象，“以人为本，至诚服务，持续改进，业主满意”的质量方针，以及“经济效益、社会效益与环境效益的高度统一”的企业目标，已经得到了全体员工和广大业主的认同，使##物业的经营管理进入到了一个更高的层次。

##物业通过建立明确的绩效标准和民主化的信息交流体系，形成了一种建立在同事之间的相互可比性基础上的自我挑战环境，同时为员工提供大量的培训和发展机会，创造了一种能够激发普通员工建功立业的组织环境，员工工作的积极性大大提高，公司的凝聚力显著增强。 企业管理和企业文化的核心在于一个“诚”字:始终坚持以诚信待人，以诚信处事。我们以诚信对待客户，实实在在地做好工作，将服务渗透到每一个角落，把温暖送到业主的心上;我们以诚信对待员工，与员工一同分享成功的喜悦，也一同面对困难，迎接挑战。“诚信敬业，团结奉献”是##物业的文化原则，是企业生生不息的源泉，也是##物业人对社会的庄重承诺。建立在真诚基础上的企业管理和企业文化，必然会散发出巨大的能量，为公司的发展提供不竭的动力源泉。

有人形象地说，管理是马，文化是风，马比风跑得快，但马在风里跑，也就是说，抓企业管理比抓企业文化建设见效快，但企业管理始终得在一定的企业文化中进行。因此，企业文化建设是企业长期发展的根本和保证，而企业管理贯穿于企业发展的始终，只有当管理在文化的血脉里自由地流动的时候，企业才会有无限的生机和活力，才有希望到达成功的彼岸。

1.3课题背景资料

1.3.1选题原因

随着市场经济的发展和城市化步伐的迈进，推动了服务业的快速发展，特别是改革开放的不断深入，全国各地的人口流动性越来越大，促进了各地房地产行业的快速发展，尤其是市场的细分和专业化、市场化趋势地唆使，出现了一个新兴的服务行业——物业管理。 买房置业是一时，住房生活是一世，物业管理已经成为大多数置业者考虑的重要因素，物业人性化细节的完善和物业管理服务质量越来越受到客户的重视。因此，工程管理、物业管理等相关行业的专业人士应当及时、系统而全面地了解并熟悉物业管理策划的基础知识与操作方法，而物业管理方案是其中重要的一部分，作为物业管理公司的管理人员，更加应该对具体的物业管理方案策划进行深入的学习和研究，以便在以后的工作中能够系统和具体的掌握物业管理各个环节所需要的知识。

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1.3.2课题解决问题

1)确定管理档次:根据物业类型和功能规划物业消费水平，确定物业管理档次，物业管理方案策划的准确定位可以避免出现管理薄弱和超档管理的现象。

2)确定服务标准:不同类型、功能和档次的物业，需要提供的物业管理服务项目及服务质量有较大区别，普通住宅小区可能只需要一些最基本的服务内容，而高档住宅则需要提供高水平的专业化服务，物业管理方案策划需要根据小区实际情况确定服务标准。

3)财务收支预算:依据政府有关规定和物业管理服务标准进行费用测算，确定项目的收费标准及支出预算，以建立完善的、能有效控制管理费用支出的财务制度。

1.3.3资料来源和处理方式

本次毕业设计资料主要来自:三江学院图书馆物业管理相关藏书及网络数据库，《现代物业》等杂志期刊以及与物业管理有关网络资源，通过搜集、筛选，从中提取对完成毕业设计有帮助的资料，经过整合总结并按照毕业设计要求进行排版，最终完成毕业设计的书写。

1.3.4实习岗位职责

主任助理应在管理处主任的领导下，负责业户服务的接待工作，拟制小区的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制，编制每日的《工作日报》，并向公司上报，负责接待业主办理入伙、房屋和车位租售、装修手续;负责协调处理业户投诉、报修事宜，负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理，收集编排:管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通，负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作，具体组织社区公益性活动，完成主任交办的其他工作。

1.3.5毕业设计方法及步骤

在实习的前两周以熟悉和了解公司和项目的基本情况为主，并阅读物业管理投标策划方案的相关资料为下一步完成设计的内容做好准备，在期中检查之前完成工程概况，设计成果中物业管理服务整体设想与策划，公司组织架构、人员配

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备、培训及管理，拟采取的管理方式及工作计划，物业档案资料管理，构建和谐社区与便民服务的内容，在毕业实习结束之前完成设计成果中物业管理规章制度，物业管理费用测算以及分析与探讨的内容，最后三周整理并提交毕业设计的全部内容。

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第二篇 设计成果

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2.1服务理念及质量方针

质量方针:以人为本，至诚服务，持续改进，业主满意

推行“管家式”服务:采用“汇聚一站、统服务理念:真情服务每一天”

筹运作，管家服务、全程无忧”的运作模式，分片区设置管家，具体做法是分片区设置管家，公布管家服务专线电话，将原来由几个岗位分头处理的业主服务，整合为由管家负责的从接报到处理再到回访全程一站式、24小时全天候服务。 2.2贵发完善，运行高效，独具特色的物业管理工作

“三分建设，七分管理“，这是##物业员工们几年来工作实践的切身体会。在小区管理实践中，始终把“脚踏实地抓管理、精益求精创品牌”作为贯穿于整个物业管理工作的主纲领，从制定制度、组建班子、人员选用到实行运作无一不把“绿叶之源、诚信为本”作为检查工作是否可行，是否有效的标准，经过十年的难苦努力，如今，##物业的物业管理在追求精品服务的工作中终于结出了可喜的硕果，主要表现在:

2.2.1独具特色，高效规范

在接手####之后，##物业####管理处将一步规范管理处日常运作，高标准全方位地提高小区的物业管理水平，利用##物业建立的ISO质量保证体系，结合管理处的实践制定出标准的运作管理补充方案，基本涵盖管理处的日常管理工作，使管理处的管理工作形成了自己独具特色，高效规范、运作严密的管理运作体系。其主要特点如下:

1)科学规范的管理、竭诚高效的服务;安全文明的环境、持续发展的追求。

2)明确提出，物业管理的活动是建立在以“预防为主”的基础之上。以“预防为主”，将各种对业主(住户)的服务质量隐患消除于未发生之前，。实行“先培训后上岗”，使每一个员工对公司的质量方针和岗位工作质量要求以及对用户的需求有所了解，明确自己的工作对公司整体质量将产生影响，确保公司的信誉和使用户满意。

3)在####管理处的内部管理运作上，强调分工合理、职责明确。从管理处主任到秩序维护、清洁员，均做到人人都有针对自己的岗位职责，根据每个员工各自不同的岗位职责建立不同考核标准，即“对照你的工作职责考核你的工作成绩”，将各个岗位的工作职责列入各自的工作检查表中，定期由上级主管考核打分。通过建立一整套考核检评制度，奖勤罚懒，优胜劣汰，大大地提高员工的服务工作基本技能和服务质量。

4)在对业主(住户)的服务工作中实行严格的时效制、回访制，特别重视业主(住户)对管理处工作的投诉。####的居住人群来自南京市各层次，各种服务

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的需求也多;为了进一步确保管理处的服务工作维持在高标准上，管理处将制定严格的服务工作时效制和服务工作业主投诉处理的事后回访制。时效就是所有的对外服务工作必须在限定的时间内按工作标准化和工作程序完成，回访制是管理处为保证服务质量和业主投诉的处理及时和满意而安排专人进行的事后监督工作制。明确规定:小区管理处每月对各类服务的回访率将不得低于30%;对业主投诉的回访要达到100%。另外，质量体系还特别规定“用户投诉处理程序”特别指明:在接到业主(住户)投诉后，首先要向业主(住户)表示歉意，做好登记，并由管理处主任组织相关人员进行调查，磋商好解决办法，落实解决措施和责任人，限期进行处理，直到每次回访后业主(住户)表示满意。在小区管理处认真贯彻执行服务工作的时效制、回访制，特别重视业主(住户)对管理工作的投诉的情况下，使整个管理处的服务工作定位在平稳高效的工作状态中。

5)全面推行管理处内部检查考核工作制度。

####管理处对内部检查考核工作作了明确规定，确保为业主(住户)提供的服务质量能满足规定的要求，管理处内部检查工作范围包括对小区客户服务、工程、秩序维护、清洁、绿化的服务质量的内部检查。按照公司的规定:管理处下设的4个服务职能班组均实行对本班组工作的日检、周检、月检，其中日检由各班组负责人进行跟踪检查，管理处管理员抽查，将检查结果记录在工作检查记录表中;周检则由管理处分管领导进行，将检查结果记录在工作检查记录表中;月检由分公司组织于每月的最后一周进行，对管理处的各项工作进行检查考核评分，填写考核评分表，作为考评各班组工作和有关负责人工作业绩评分依据之一。自2010年底##物业全面实施内部检查服务质量工作制以来，收效显著，所有员工都感觉到评比更公正，工作积极性空前高涨，所有的工作都开始有了一个统一的标准，各小区管理处的威望和声誉由此也日渐树立。

6)在小区治安和秩序维护部的建设方面强调依法治队、标准作业，注重秩序维护仪表仪容，在岗前培训和专项技术培训上下功夫，把小区的秩序维护队伍建设成训练有素、服务到位、文明礼貌的威武之队。

搞好小区秩序维护队伍建设事关小区居民的安居乐业，是管理处对外服务的形象体现。秩序维护队员来自五湖四海，队员年轻冲动，文化素质一般，秩序维护队伍的管理历来是许多管理处深感头痛的难题。根据几年来的工作实践积累，在未来的####管理处将依法治队、标准管理、标准工作，从根本上解决秩序维护队员流动大、难管理的问题。为此，在制定管理处补充规定的过程中，管理层明确规定秩序维护交接班工作程序、遇到异常情况处理程序等10多个有关秩序维护标准工作程序，使所有秩序维护工作岗位，内部管理均按标准程序操作，从而将各种管理隐患减少到最少;另外，严格制定《秩序维护考核标准》、《秩序维护仪容仪表管理规定》等十多个标准考核、管理规程，从而达到依法建队，标准作

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业，标准管理的目的，使小区秩序维护部的工作迈上了新的台阶。力争在每次的住户满意度调查中秩序维护服务都能得到满意的评价。

7)标准化作业、程序化管理，确保小区消防工作的万无一失，实现小区机电设备设施常年安全无故障运行。

在详细研究了####小区工程资料后，发现消防工作、机电设备复杂，但小区的公共设施和安防智能化设施更是工作中的难点，小区的公共设施、设备线路都设在地下、而且线路较长将给设备设施的维护工作带来很大困难。先进的配套设施是基础，管理是保障。在接管####之后我公司会在小区工程、秩序维护坚持标准化程序化操作、规范化管理，使小区公共设施、智能化设备均常年保持在最佳状态。在执行标准化运作中管理处会强化小区设备设施的标准化管理，制定消防管理程序、供电管理程序等多个标准作业管理规程，使整个小区的所有公共设施设备的每次检查、维修、保养、故障处理确立在标准化、规范化管理的控制之下，从而使事故的发生率降低至极限零值。同时加强对员工的思想教育，鼓励员工参加各种形式的培训班，不断提高自身的业务水平和工作技能。

8)高度重视清洁卫生，为小区住户创造一个整洁、舒适、优雅的居家环境。

清洁卫生是小区留给人们最直观的印象，而小区的清洁卫生工作，却又是物业管理工作中最平凡、最锁碎、最易被忽略的工作。在高科置业对####的品牌效益充满期望下，我公司将制定道路清洁标准程序、楼道清洁标准程序等10多个标准工作程序和岗位职责。使小区的卫生保洁工作井然有序，小区的卫生环境优美洁净。

2.2.2积极开展创优工作

高科置业把####视做一个体现自身高质量产品的的窗口，为此我公司将在####争创“市级优秀住宅小区”以此来提高小区知名度，这一举措将会加强高科置业的声誉，提高##物业的管理水平以及带给小区业主更多的实惠，形成多方共赢的局面～

1)确定目标，加强领导，层层发动。

为使创建工作得以顺利进行，##物业公司将成立创建领导小组，全力支持####管理处创优工作。管理处层层发动员工，对照创建要求逐项落实责任人。同时，管理处还将制定一系列工作计划，定期检查各部门创建工作的进展情况，使小区的创建工作项项有人抓，层层有人管，呈现出一派繁忙有序的创建工作景象。

2)寻找差距，制定整改方案，自查自检，限时完成。

为了确保创建工作的质量，把创建工作引向深入，管理处采取了自查自验，边整边改，逐项解决，限时完成的工作方法，先在内部对照创建的各项标准逐条

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分解检查，在寻找出自己工作的不足后，提出具体的整改方案，逐条逐项限时解决。发现一项，解决一项，检查一项，促进一次，提高一步。通过制度建设为创建工作打下了坚实的基础。

展望未来，我们将以忠诚的敬业精神、高昂的工作热情迎接挑战，励精图治、开拓创新、力争一流，提升####的物业服务水平，努力做到物业公司，开发商和业主都满意的新局面～

3)将社区文化活动纳入管理处年度工作计划,下大力气营造社区精神文明氛围,塑造高品位的人文环境.

现代物业管理理论认为，优良的物业管理除了是搞好物业管理的日常工作外，如何在小区内营造出一个人们和睦相处，敬老爱幼，团结互助，健康向上的人文环境是一个高尚文明小区的重要标志，同时也是检验物业管理是否成功的一个显著标志。基于上述认识，####管理处把如何开展社区文化活动，树立社区精神文明新风尚，沟通住户之间的邻里关系，增强小区住户之间的凝聚力看成是挑战自我，使物业管理上档次，上台阶的必备条件。几年来，通过全体员工和广大业主的共同努力，终于在####营造了一个人人争做文明市民，户户关心社区文明的良好高尚的居家环境。管理处的具体工作表现在:

(1)建立和完善各种社区文化设施，定期举办内容丰富多彩的文化活动。

为了使社区文化的开展得以切实保障，管理处专门制定了社区文化活动年度工作计划表，将定期开展社区文化活动列入年度工作计划，设置专人负责，专人策划，管理处主任负责实施。每年元旦、春节、五一、六一、中秋、国庆、圣诞等都安排有固定的文化活动，为节日的小区增添了不少喜气，展示了它特有的风采。

(2)设置固定宣传栏，以公约形式规范居民行为，开展多种形式的业主问卷调查、征询物业管理合理化建议活动。

####管理处在创造社区精神文明的工作中开展了多种形式的宣传调查活动。小区在入伙时就制定了公众管理制度，以公约形式规范居民行为当作物业管理建立良好开端的大事，以多种形式广泛宣传社会主义精神文明，努力在小区居民中树立高尚的人性情操，抵制低级趣味的生活方式和极端的个人利己主义思想。管理处先后设置了三块固定宣传栏，定期更换宣传内容，同时，管理处每年上半年和下半年分别进一次业主满意度调查和征询物业管理合理化建议活动。通过上述非常有实际意义的工作尽可能多的增加与业主的见面机会，沟通业主与管理处之间的联系，使广大业主都有很多机会参与小区的管理工作，及时表达自己的意见，共同促进管理工作向上发展。几年来、在每次调查活动中，业主对管理处的服务满意率一直都在95%以上。

(3)积极鼓励业主参加社区文化活动，组织业主组建自己的活动队创造小

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区业主邻里和睦、互帮互助、敬老爱幼的社会新风尚。搞好社区文化活动最重要的是业主的参与程度，由于小区现行入住率较低，在管理处和开发公司的共同努力下，通过举办新年舞会和各种文艺活动让业主们参与进来，邻里关系和睦了，团结互助、敬老爱幼的新风尚悄然举起，社区文化的开展取得了一举数得的实效。

2.3拟建立的组织机构和人员配备

2.3.1管理处组织结构及人员设置

管理处的正常运行由管理处主任负责，下分四个部门;由客服部、秩序维护部、保洁绿化部和工程维护部组成。各部门由各部门主管具体主持工作。客服部主要有业户服务人员组成;秩序维护部主要由门岗、监控、巡岗人员组成;保洁绿化部主要是绿化人员和保洁人员组成;工程维修部工作人员种类主要是 电工、给排水管道工和房屋维修工。

管理处主任

主任助理

客户服务部 秩序维护部 保洁绿化部 工程维修部

秩序维护主管 客户服务主管 保洁绿化主管 工程维修主管

保安领班

给巡机绿保房业电门 监 排岗 动 化洁屋户工 控 岗 水 工 工 维服管

道 修务

工 工 员

图3-1 管理处组织结构图

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2.3.2管理处运作方式及部门职责

1)管理处运作方式

(1)管理处实行管理处主任负责制的直线制领导形式，下设客户服务部、工程维修部、秩序维护部、保洁绿化部四个部门。实施管辖区域内统一的物业管理。

(2)管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处主任负责。 2)部门职责

(1)客户服务部

?负责管理服务中心各种费用的收取及财务收支、结算。 ?为管理服务中心主任提供年年、季、月财务报表。

?负责行政、总务的管理工作。

?负责办公用品的采购、出入库房管理工作。

?制定社区文化活动服务计划，并组织实施。

?负责开展宣传教育、公益活动及精神文明活动。

?负责小区内健身设施的日常维护巡检工作。

?组织开展便民服务。

?协助业主举办婚庆活动和各种文化宣传活动

(2)工程维修部

?负责指导、检查供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、等公用设施设备的运行、维护。

?负责制定设施设备月、季，年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。 ?负责各类技术资料的收集、归纳、整理。

?负责接电、节水、节能计划及措施的制定，并督导实施。 ?负责设备突发事故的处理。

?配合供电公司、自来水公司、电话公司等业务单位的维修检查工作。 ?负责维修材料的采购、出入库及库房的管理工作。

(3)保洁绿化部

?负责整个物业的清洁保洁工作。

?负责清洁情况的质量监督并记录，发现问题及时处理。 ?负责垃圾分类收集。

?负责“四害”的消杀工作。

?负责建筑物外墙的清洗工作。

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?负责整个小区的绿化的养护。

?负责绿化病虫害的防治工作。

?对绿化工作进行质量监督、记录。

?保证绿化设备设施玩好。

(4)秩序维护部

?负责安全管理工作计划的制定和措施。

?负责各楼、层的保卫巡视、巡更，按规定巡逻路线、时间实行巡查值班。 ?控制来访人员，按规定程序办理来访手续，按规定路线通行。 ?负责维护进出车辆秩序，做好车辆出入等记。

?负责突发事件应急方案及预防措施的制定和措施。

?协助公安、武警做好治安保卫工作。

?负责消防检查和防火监督管理。

2.4工作人员的配备、培训、管理

2.4.1工作人员的配备

(1)人力资源管理指导观念

?人员配备注重员工的可塑性和可持续发展性;

?树立“管理者就是培训者”的观念;

(2)管理人员素质要求

表4-1 管理人员素质要求

岗位设置 岗位要求 配置人数 管理处主任 大学本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识1人

和实践经验，对物业管理有独到的见解，对管理处的工作有整

体的思路和构想，具内审员资格。

管理处 大学本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识1人

和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力，具内审员资格。 主任助理

工程主管 专科学历，机电设备专业，具有工程师职称，从事本专业多年，1人

并具有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。

客服主管 大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能1人

力，熟悉ISO9001质量管理体系。具有一定的行政管理经验，

并具有较强的沟通协调处理能力。

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####2008届本科生毕业设计

秩序主管 大专学历或退伍军人，持有物业管理上岗证，具有物业管理经1人

验，熟悉ISO9001质量管理体系。

清洁主管 大专以上学历，工作认真负责。从事本专业多年，并具有物业1人

管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。

(3)一般工作人员素质要求

表4-2 一般工作人员素质要求表

职务 性别 年龄 文化程 配 置 (岗位) 要求 要求 度要求 工作技能及工作经验要求 人 数

A.一年内退伍军人，党员优先; 20--35

保安员 男性 高 中 20人

岁 B.身体健康，五官端正;

C.身高1.75-1.82米，体重65公斤以上; 车管员 男性 35-50 初中 4人

D..威严而不失灵活。

30岁以

保安班长 男性 大 专 三年以上保安管理工作经验 3人

下

40岁以

保洁班长 不限 高 中 A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上; 3人

下

女性: 55岁以B.五官端正，动作麻利 保洁员 初 中 24人

下 C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。

A.具有中级以上的相关技能等级资格并通过

45岁以

维修技工 男性 中 级 本公司的专业考核 3人

下

B.二年以上相关工作经验

45岁以

园艺师 男性 中 级 专业工作经验三年以上 1人

下

备注:作业人员必须同时具备以下条件:

A.身体健康，无传染病，无不良嗜好;

B;三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关的学历证明或技术资格证明;

c.有良好的敬业精神和职业道德;

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d.一方面具有持长者，可适当放宽其他条件。

(4)管理服务人员配备

在人员的配备和选拔上，我们始终坚持如下原则:

淡薄智商，看中毅力，努力和魄力;

摈弃庸才，不容惰性，傲性和奴性;

注重员工的可塑性和可持续发展性。

(5)管理人员的选用办法

####管理处各岗位所需人力资源配置实行##物业管理公司管理下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。建立素质优良的员工队伍，提高员工素质是实现我们在本次投标中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证####物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

在####物业管理实施过程中，我们力求在南京市挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“##物业管理人”的队伍中来，充分发挥本地员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会，甚至介入高层管理。

如果这些有志之士把加盟##物业视作一种机遇的话，我们将充分利用这种机遇造就一批人才。

2.4.2员工培训

培训目标

为了充分体现#####小区智能化、多功能的生活环境，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保“裕民小区”物业管理目标的顺利实现。

?确立员工年度培训在150课时以上;

?新员工培训率100%，培训合格率100%;

?管理人员持证上岗率100%;

?特殊工种人员持证上岗率100%;

?员工年度培训率100%，培训合格率100%;

?确立和完善工作、训练系统、网络。

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####2008届本科生毕业设计 培训方式

?自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质

和职业道德修养。

?外派学习培训。安排外派专业培训，业余人员及服务人员选派参加行业主

管部门组织的各项专业技能培训。

?理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘

请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理

途径或管理措施。

?参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视

野，总结经验。

培训课程

(1)基本培训:

?管理员工的职责

?管理员工在物业扮演的角色

?礼貌及纪律

?员工手册

(2)专业培训

?客服部

?管理规则及文件的使用:

?业户守则

?装修守则

?电话用语及客户服务培训

?投诉处理程序

?紧急事件的处理程序

?管理费预算案的制定与执行

?发展商与管理处帐户的处理方法

?库房管理

?秩序维护部

?保安岗位的职责

?投诉处理职责

?紧急事件的处理程序

?灾难发生时的紧急方案

?防火知识及消防装置

?无线通话机的应用

?工程维修部

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####2008届本科生毕业设计

?机电维护的措施及程序

?维修工具维护及保管

?物业设施的操作流程

?保洁绿化部

?保洁绿化专业化培训

?绿化区的规划和养护工作

?业主提出的特约服务

?学习消防知识和使用消防设备

2.5物业档案资料管理

2.5.1物业档案管理的具体措施

业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的，其内容包括业户的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。

1)业户档案的收集

##物业设立档案室，建立相应规章制度，对业户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发，扩大资料来源，从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档，实行业户一户一档。

2)业户权籍资料管理

从业户入伙开始，应着手权籍资料的收集工作，权籍资料的收集、整理、归档，应做到条理清晰、完整齐全，便于查阅。管理和使用好权籍资料，动态反映业户权籍状况，为业户需求提供服务。

3)业户档案的整理

各个业务范围上收集到的信息资料，统一交档案员集中整理，整理的重点根据资料内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。

4)业户档案的归档

管理处的业务接待将收集到的业户资料每月五日前提交档案中心。##物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档，运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。

5)档案的使用

业户服务工作及时提供档案资料，直接或间接地为业户管理服务，从而有效地提高服务质量和服务水平。业户档案的使用应有严格的规定，借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出，归还时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，严重时追究有关人员的责任。业户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工

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作，计算机使用时应防止电脑病毒侵入

2.5.2业户档案内容

《住宅使用公约》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《入伙手续书》、《代办服务委托书》、《保管钥匙委托书》、《保管钥匙承诺书》(复印件)、《房屋验收表》、《钥匙签收表》、

《业主信息表》、《入伙资料签收表》、《施工人员登记表》、《安全责任书》、装修施工单位资质证书(复印件)、身份证明[身份证、暂住证、护照、临时户口等](复印件)、《治安许可证》、《租赁许可证》、权籍资料(购房合同、产权证、付房款证明)、各类付费资料(有偿服务、代收代付等)、投诉、回访记录、各类服务记录、业主大事记。

2.6物业管理费用测算

根据中华人民共和国国家发展和改革委员会及中华人民共和国建设部于二??七年九月十日颁布的物业服务定价成本监审办法中第七条规定:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 2.6.1人员费用

人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。工会经费、职工教育经费、住房公积金以及社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。

1)社会保险公司缴费比例根据南京市标准按32.3%计算，其中包括养老20%、医疗9%、工伤2%、失业0.5%、生育0.8%，住房公积金缴费比例为8%。

2)提取的福利费主要包括:法定节假日加班费、带薪休假工资、节日福利、高温费、服装费、年度奖励、午餐补贴，按照工资总额的14%计提福利费。

3)由于员工工资涉及到个人隐私，数据有部分不符合实际情况，望得以谅解。

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2.6.2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

2.6.3物业管理区域清洁卫生费用

清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 2.6.4物业管理区域绿化养护费用

绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 2.6.5物业管理区域秩序维护费用

秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

2.6.6物业管理企业办公费用

办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 2.6.7物业管理企业固定资产折旧费用

固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资

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产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

2.6.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

公众责任保险费用按每年1000000元总额投保，年保险率1.5%，年度费用为15000元。

2.6.9 管理费分摊

管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

2.6.10经业主同意的其它费用

经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

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第三篇 分析与探讨

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物业管理策划浅谈

3.1 物业管理策划之意

策划侧重于“策”，它是在外部竞争的情况下，为了取得绝对的胜利而出谋划策、运筹帷幄。计划重于“划’’，是一种安排。任何一件工作都事先拟定出一个计划去执行、按部就班的完成。用科学的语言“策”是分析或者思考，“划”是将这些分析和思考编制成行动的方案，即计划。因此可以将策划高度浓缩为分析

和计划，这是我们开展所有工作的前提和基石，一个建筑区划内的物业服务工作是否成功，很大程度上有赖于此。

将营销策划理念和物业管理服务行业相结合，笔者认为物业 管理策划主要有以下几个层面的含义:

1)物业管理策划是对物业管理活动进行的分析和计划，这是其本质和内核; 2)物业管理策划要求进行的分析一定是因人而异的、有针对性、富专业性、具有科学性的。也就是说在物业管理策划过程中不是凭借某人的“神算”、“顾问”或“灵感”，而是要按站在特定的物业管理活动、建筑区划情况的角度对市场、竞争者、顾客等情况进行分析，分析得出结论，再以物业管理投标、物业管 理服务等形式应用到市场中去;

3)物业管理策划要达到预期的效果，按照营销学的原理，

需要与别的竞争对手存在差异，因此要求针对性做出的计划和谋划，应该是竞争对手所没有的，即保持自身的独特性。其本质是 “差异化’’，也是营销理论中最基本的定理。物业管理服务工作由于行业的特殊性，其同质化很严重，如何在同质化的大背景下突出自身的差异，这是值得我们从业人员深思的问题，也是物业管理策划的一个立足点。

3.2物业管理全程策划之要

随着物业管理市场的逐步发展和日益规范，在物业开发前期，能倾听物业管理企业完善物业配置各类建议的开发建设单位日益增多。但物业管理服务产品仍很大程度上被定位为整个地产开发产业链末端，定位为售后服务的角色。造成这种状况，一方面由于物业管理服务产品的自然属性主要是满足业主入伙后日常物业管理需要;另一方面在于物业管理行业自身的创新能力、策划能力以及执行能力还十分欠缺。

为适应日新月异的房地产市场，物业管理企业和物业管理从业人员应该树立经营策划观，建立开辟全程物业管理服务的全新服务理念，从全新的角度设计和规划物业管理服务产品。目前物业管理已经成为大多数置业者考虑的重要因素之

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一。但是在物业即将发售，甚至是即将入住时，才匆匆拉郎配式地选择物业管理企业的情况仍不在少数，其结果往往在诸多方面造成很多遗留问题，这些现象与问题所造成的开发资源浪费与各类矛盾积累，对房地产企业以及物业管理企业的管理运营造成极大的负面影响。

将物业管理服务由常规服务拓展至物业前期介入，再拓展到全程的策划，明确物业管理服务应该介入地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。借鉴全程地产策划的成分，并与全程地产策划相辅相成为整个开发产品服务。所谓全程物业管理服务策划，是以满足客户需求为导向，把握从地产投资论证、规划设计、工程施工到营销销售、物业入伙管理、日常管理的地产开发全过程各个环节的客户需求，根据对项目环境与客户需求的调查分析，通过对物业服务目标、策略、技术、运作的规划设计，实现物业管理服务的目标。

物业服务策划关注的是客户对物业管理服务需求的满足，关注的是物业细节完善、物业管理便利与成本降低、物业服务营销促进、服务定位、个性化服务设计、服务品质执行，偏重于服务

内涵、品质、价值、文化、品位的界定。全程物业管理服务策划的优劣，不仅影响物业的营销，还将对后期业主生活服务、地产房屋开发建设单位品牌信誉产生深远影响。成功的全程物业管理服务策划，应该突出物业管理服务的全程性、主题性、系统性，应该以细致的项目背景调查为基础，以准确的市场定位为龙头，以形成系统化、完整性物业管理服务方案为目标，以人性化、个性化服务模式设计与实施为主线，以满足地产开发各阶段物业管理服务需求为准则，以服务的创新性、可行性、周密性为基石，以方案执行力建设为保障。

在实际的物业管理市场运行中，很多房屋开发建设单位以为地产的投资论证、规划设计、施工建设与物业管理服务无关，结果物业建成后给业主遗留了很多不利因素，同时也不利于后期的物业管理服务，造成管理服务成本居高不下，也造成很多无法协调的矛盾，遏止物业整体的投资价值。也有很多房屋开发建设单位比较重视物业管理的前期介入，但是由于物业管理企业缺乏全程物业管理服务策划的服务理念与服务能力，致使物业管理服务定位不清，服务运作缺乏系统性、连续性与整体性。很多公司在物业管理服务设计中，无法把握住项目的核心服务需求，也把握不住物业开发各个环节的服务控制要点与服务规划的系统性，服务概念内涵模糊不清或缺乏针对性，现场服务控制严重依赖资金与硬件投入，服务设计的可行性差，最终造成物业管理服务不成体系，缺乏文化内涵的延续性，服务质量差距五个缺口过大，服务承诺无法兑现，严重影响房屋开发建设单位的品牌信誉。因此，全程物业管理服务策划对于地产开发、对于物业管理企业自身、 对于未来入住的业主、使用人群体都具有十分重要的意义。

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3.3物业管理策划阶段

综上所述，物业管理策划是一个复杂而且延续性很强的工作，其涉及面之广、专业性之强，如果能做好这些前期工作将在后期的物业管理活动中事半功倍。就策划而言，从宏观层面上讲，是对企业品牌、物业品牌和项目品牌的策划，从微观层面上讲，主要是针对某一个具体项目物业管理活动全程的策划。在此就微观层面的策划阶段提纲挈领的进行分析:

)前期策划阶段，是在面对市场时采取的主动营销手段，通过对市场中可服1

务项目的寻找和遴选，通过对竞争对手的分析和自身优劣的定位，来全面掌握自身在市场竞争中所处的正确位置，评估和确定后期营销工作的重难点和关键点。一般包括市场调研，服务产品定位，客户拓展等内容。

磨刀不误砍柴工，前期策划的重要性不言而喻。忽视前期策划往往可能导致失之毫厘谬以千里的被动。笔者所在的策划团队曾积极参与过省内一起大型别墅项目的物业管理服务招投标工作，这次招投标按照建住房【2 00 3】1 30号《前期物业管理招标管理暂行办法》采取了公开招投标方式选取管理团队，良好的 项目成色、可望较高的入住率都令参与竞标的物业管理企业摩拳擦掌。为了能在竞争中脱颖而出，我们的策划团队在标书制作等方面下足了功夫，独独缺少了对项目的前期策戈,j---既没有对周边类似项目进行拉网式调查，也没有对项目的特性进行细致分析和查勘。完全基于主观臆断，闭门造车对项目进行了价格定位和服务定位。等开标大幕揭开，我们才陡然发现虽然项目是别墅项目，但由于别墅名称本身定义不明确，我们一厢情愿的认定为高端，结果报价完全失准，商务标报价成为致命伤，最后以商务标零分导致大量人力物力的浪费。

回顾起来这是一次典型的忽视前期策划导致的失败案例，所幸此次案例之后更促使我们的策划团队能脚踏实地的做好前期策划工作，捕捉市场反馈的任何信息，研究对象的各个层面。

2)中期策划阶段是指在面对客户(开发商、企事业单位、

业主大会、业主群体等)时，通过对项目的详细认知和分析，提出可行性的服务方案，制作规范的有针对性的投标文件来获取市场。包括编写策划方案，物业管理招投标流程策划等内容。

目前物业管理市场对于物业管理企业而言属于买方市场，一个好项目往往会有众多的物业管理同行竞争，这时候如何通过有效的物业管理策划最大限度发挥自身企业和团队的优势获得市场是每个企业的关注焦点。比拼的是各自企业的综合实力?之前的管理水平怎么样?有没有优秀的在管楼盘?有没有良好的人力资源贮备?林林总总都需要向物业管理服务采购方进行全景展现，其所通过的方式就是我们称之为“敲门砖”的投标文件。因此也可以狭义的将中期策划的重点看作是物业管理投标文件的制作。

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笔者有幸参与过多次招投标活动以及评标活动，有感于现在的投标文件制作良莠不齐，应该说很多企业将投标文件的设计制作看作走过场，投标文件的同质化相当严重，剪刀加浆糊就可以完成，甚至在很多投标文件中出现不相对应的称谓。这样的文件要么不幸成为废标，要么汗牛充栋束之高阁。

投标文件作为承前启后的一个纲领性文件，是每个项目未来服务的总体策划方案，有着极重要的地位和作用，认识不到这点后期的管理和服务的整体性计划性想来也就乏善可陈了。

如果有良好的前期策划工作做好铺垫，一本全面、成熟的投标文件首先应当是对招标文件精神的积极响应;其次应当因项目而异，通过对项目的服务重难点分析、业主构成特点分析、周边市场对比等来针对性分析研究，构成投标文件制作的精华。

3)管理期策划阶段是指策划人员配合项目管理团队和服务人员根据物业管理各阶段的情况和特征，以更好地为业主服务为出发点，参与服务决策。包括服务针对性及适应性策划、业主生活方式生活氛围策划、服务价格策划、服务形象策划、业主大会筹建策划、服务延续策划等内容。

4)其他单项策划内容是指为了适应当前的物业管理日新月异的发展，根据企业和项目的特征进行的各类单项策划工作。包括服务促销策划、网络服务策划、电子商务策划等。

经过市场竞争的洗礼之后，相信每个物业管理人都深知面对竞争算与不算天壤之别，物业管理行业经过十数年的发展，理应摆脱拍脑袋瓜作决策的落后方式，真正由一批懂行业、熟法规、综合素质高的专业人员来组件策划团队，做好SWOT分析，为决策层当好参谋，为更好地搞好物业管理服务当好前瞻，为企业的可持续发展贡献力量。

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参考文献

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[7]孙耀.如何应对当前物业管理招投标中出现的问题 [J].商场现代化，2008 [8]虞德林.浅析物业管理招投标应做好的几项工作[J].现代物业，2007 [9]周秋鸿.前期物业管理投标工作研讨 [J].现代物业，2009 [10]周光华.前期物业管理招投标为何难以推行[J].现代物业，2008 [11]肖娟娟.公共选择理论在社区物业管理中的应用[J].商业时代，2011 [12]陈淑云.城市居住区物业管理与社会管理有效整合机制[J].华中师范学报，2009

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a

case study of Enjili, Beijing[R]. Journal of Property Research, 2000

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范文四：小区物业管理方案

沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

铭源?世纪豪庭物业管理方案

目 录

第一部分 前 言………………………………………………第2页 第二部分 公司简介……………………………………………第2页 第三部分 《世纪豪庭》物业管理要点………………………第3页 第四部分 整体构想与创优规划………………………………第3页 第五部分 物业管理的实施规划………………………………第8页 第六部分 管理规章制度………………………………………第14页 第七部分 世纪豪庭文化活动设计……………………………第16页 第八部分 ?期工程物业管理费用测算………………………第17页 第九部分 小区整体物业管理费用总测算……………………第20页

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沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

小区全套物业管理方案

第一部分 前 言

铭源?世纪豪庭位于沈丘吉祥路与兆丰大道交叉路口，是河南铭源置业有限公司投资开发的高档住宅小区。小区总占地面积79500平方米，建筑总面积13万平方米，其中，住宅建筑面积110000平方米，高层商务楼面积8214平方米，商业建筑面积17575平方米，配套面积1276平方米。绿地率40%，居住户数为850户，是集交通、商业、文教、健康等优势于一体的沈丘“黄金宝地”。

河南铭源置业有限公司为将铭源?世纪豪庭建造成具有国际水准的现代都市文明生活社区，通过空间的整合与渗透将小区划分成住宅、步行街和外部商业街三大格局独特的分区，由沈丘富苑物业管理有限公司提供尊贵、健康、周全的酒店式物业管理服务，誓将铭源?世纪豪庭建成经典，管成名牌，打造成新世纪河南省乃至国家级的优秀示范住宅小区。

第二部分 公 司 简 介

沈丘富苑物业管理有限公司，成立于2005年12月16日，已在沈丘县工商局注册登记，注册号为4127282301241，公司法人代表为李保峰，注册资金50万元。公司地址:沈丘县富都大道。

公司现有人员71人:其中，会计师1人、工程师4人、经济师1人;大、中专学历的人员10人。

2005年12月16日，在县税务局办理了《税务登记证》;在县质量技术监督局办理了《组织机构代码证》。

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沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

2007年6月7日，由周口房管局颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为三级。

2007年6月25日，由县物价局颁发了《收费许可证》。目前，是周口市物业管理企业，注册时间最早，手续最齐全，技术力量配备最强的物业管理企业之一。

2005年12月16日，本公司和沈丘县富都置业有限公司，签定了物业管理服务合同。为业主提供房屋维修、保安、保洁、水电维护、小区绿化等服务工作。

2006年12月1日，本公司对县委行政新区进行物业管理服务，签定了物业管理合同。 为行政新区(县委、县政府、人大、政协、)和各主要委局提供保安、保洁、水电维护、小区绿化等服务工作。

第三部分 《世纪豪庭》物业管理要点

铭源?世纪豪庭作为河南铭源置业有限公司的经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在铭源?世纪豪庭的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

整个工程分为三期开发建设，一期工程是:《世纪绿色商业街》，全长350米，街宽18米，建筑面积34000平方米，其中，住宅面积27000?，商业面积7000?。商铺层高5.4米，15栋商住楼。其中，住宅230套，商铺约128间，该工程成南东北状，共有4个出口，南口通吉祥路，东北口通兆丰大道，东口通小区，西出口连接颖河家园。入住人口约1100人。该街集居住、购物、休闲、娱乐为一体的开放式商住一条街，为物业管理在一定程度上带来了压力和困难。主要有以下几个方面:一是安全问题;二是没有机动车停车场;三是保洁工作如何做。部分看房人在看房后均提出以上问题。

第四部分 整体构想与创优规划

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沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

针对铭源?世纪豪庭社区物业管理的整体情况，我们确立了铭源?世纪豪庭住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把铭源?世纪豪庭 社区创造成为一个温馨家园。

二、管理目标

1、为本小区定位的整体形象:经典、现代、环保、繁荣。

2、本物业一经入住即按照ISO9000国标质量管理体系标准实行管理，实操指导阶段内符合ISO9000国际质量管理体系的要求;

3、全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。管理处将向业主提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。

4、在全面推行酒店式物业管理的同时，结合铭源?世纪豪庭的实际情况，推出具有健康特色的管理方式，让全体业主的生理健康，心理感到轻松、愉快，从根本上保证业主生活的质量。

5、当本物业符合政府要求的参评自然条件，同时政府有关部门于合同期内组织评比的情况下，使本物业获得沈丘县、周口市物业管理优秀小区的称号。

三、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对铭源?世纪豪庭实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

四、管理特色及创新点

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公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，

均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

五、管理内容

在接管铭源?世纪豪庭物业后，我们将就下列事项进行管理:

1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;

2、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;

3、 物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;

4、 物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;

5、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位;

6、 交通、车辆行驶及停泊;

7、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作;

8、 组织开展社区文化娱乐活动;

9、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;

10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金;

11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;

12、积极配合铭源?世纪豪庭的销售。

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六、管理服务内容分项指标及措施

序号 项 目 国家承诺相关措施

指标 指标

1、 房屋完好率 98% 99% 房屋外立面无破坏，整洁,不改变使用功能，无乱搭建，

公用设施及通道无随意占用

2、 房屋零修及时率、合格98% 99% 接到维修单，在承诺时间内到达现场，零修及时完成，

率 100% 100% 急修不过夜。

3、 管理费收缴率 98% 98% 按规定标准收取，在入住时办理银行托收，不擅自提

高收费标准，不乱收费。

4、 绿化完好率 95% 98% 区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置

得当，专业人员管理。

5、 清洁、保洁率 95% 99% 小区内实行清洁责任包干，全天候保洁制，楼层内天

天清扫擦拭，每周清洗一次，垃圾日产日清，卫生设

施齐全、完好。

6、 道路完好率及使用率 90% 96% 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意

占道，无改变使用功能。

7、 化粪池、雨水井、污水 98% 定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅，无

井完好率 堵塞。

8、 排水管、明暗沟完好率 98% 排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。 9、 路灯完好率 95% 98% 路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查，维护保养，

保持洁净。

10、 公共文化娱乐、休息设95% 98% 确保娱乐设施使用功能，定期维修，养护，完好无损。

施及小区雕塑完好率

11、 生活用水用电供应率98% 98% 定期对供水配电设备进行检查、保养、保证其完好，

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及水电费收缴率 按规定标准收费，不擅自加价。 12、 住户维修回访率 30% 30% 接听住户报修电话铃声不超过3响，到达维修现场不

超过双方约定时间，指定专人回访，健全回访纪录。 13、 小区治安案件发生率 2‰ 2‰以小区封闭式管理，24小时守卫巡逻，力保住户无被盗

下 事件，年度无重大刑事案件发生。 14、 防火设备完好率 100% 100% 定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。 15、 火灾发生率 1‰ 1‰以加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，

下 定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。 16、 违章发生率 1% 加强宣传和巡视。跟踪管理，及时发现，及时处理，

及时回访纪录。 违章处理率 95% 98%

17、 住户有效投诉率 8‰ 5‰ 按政策规定做好各项工作，提高管理人员素质，定期

征询居民意见，主动改进工作，建立回访制度。 住户投诉处理率 95% 100%

18、 管理人员专业培训合100% 100% 重视岗前培训，所有专业技术人员均应参加相关岗位

格率 培训，持证上岗。

19、 居民对物业管理满意95% 96% 教育员工树立“业主至上，服务第一”的服务意识，

率 全心全意为业主服务，竭尽全力为居民排忧解难。 20、 档案建立与完好率 100% 加强硬件投入，指定专人实行电脑化管理，确保档案

齐全，管理完善。

七、创优规划

(一)、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象;

第二年内，创县物业管理示范住宅小区;

第三年保县优、创周口市物业管理示范住宅小区;

(二)、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明

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确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好铭源?世纪豪庭社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第五部分 物业管理的实施规划

以“业主至上、服务第一”的管理理念和“全方位管理、多功能服务”的管理手段，

吸取富苑物业多年的管理经验，引入先进单位运作机制，同时结合世纪豪庭的实际状况和业主的需求，使铭源世纪豪庭的物业管理更加专业化、规范化。

,一,一期工程组织架构图及人员编制

管理处

项目经理1名

保洁部 房屋管理员 保安部 水电维修 绿化管理 保洁员3名 档案员1名 队长1名 维修工1名队员1名

保安

队员7名

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,二,工作流程图

物业的接管验收

入 住 交通、车辆管理

安全护卫服务 消防安全监控

楼层清洁 治安秩序管理

地面卫生 清 洁

物 生活废弃物处理 清洁绿化服务

园林绿化养护管

绿 化 业 理

整体环境美化

管 房屋本体维养

机电设备维养

理

公共维养 消防设备维养

公用设施维养

机电、本体维修养护

智能化系统维护

住宅维护 水电土暖维修服务

装修管理

投诉处理

日常管理服务 来放接待

特约专项服务

开展各类社区文化活动

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,三,信息沟通与反馈渠道

管理处

项目经理

决策指令 重要事情请示

调度 信息 服务中心 业主 专业班

反馈 反馈

组

服务中心作为物业公司对外窗口，起到各种服务信息的集中和发散的作用，业主的问题(困难)都可以通过向服务中心反映求得解决。在服务中心实行“首接责任制”和“一站式”服务，对于业主的所有诉求，只要服务范围内的，都由服务中心向有关专业口或相关人员发出指令，由其负责解决，服务中心同时跟踪问题解决的全过程，并及时回访客户，征询客户意见;如业主所提的要求不在管理处服务范围之内，也应由服务人员做出合理的解释，以获得业主的谅解。

?、公共秩序管理。

商业街的治安由管理处护卫主管统一负责。由于治安环境较为复杂，故设8名护卫员(穿护卫制服)，在合适的位置设治安岗亭，采用固定岗与巡逻岗相结合的方式，维持场所治安秩序。

?、房屋本体、共用设施设备的管理

通过专业保养和维修，使小区的设施设备保持完好，充分保持和发挥其使用功能， 从而确保业主的房屋保值增值。

a、机电设备实行值班巡视制度。在保修期内发现的质量问题，通知“维保单位”进行处理，确保小区机电设备正常运行，水电供应正常，消防设施设备经常处于良好的工作状态。工程部负责制定年度、季度、月度维保计划，按照方正对各类设施设备的管理标准，逐项逐条实施管理，保证设备使用功能及使用寿命的正常发挥。

b、水、电、土、暖的维修养护，在按计划进行维修保养，保证其功能正常的同时，对突发性问题，立即组织抢修，小修不过夜，尽快恢复其使用功能。

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c、对客户提出的维修要求，做到“即时服务”，维修人员保证在客户提出维修申请的25分钟内到达现场，根据情况为业主提供有偿(无偿)服务，维修完成后按照收费标准合理收取维修费用。服务中心将跟踪、了解维修工作进程和难度，及时调度维修力量，维修完毕后，维修人员及时将相关信息反馈给服务中心，再由服务中心负责对客户进行维修服务意见的征询。

d、一般性维修不超过8小时，难度较大的维修不超过72小时。

e、装修管理，管理处将依照政府有关政策、法规，制定适合当地实际情况的装修管理规定，加强对装修活动的巡查、管理，纠正各种装修违章行为，杜绝违章装修作业，保证小区外观、公共部位的美观统一，提高小区外在形象，延长物业使用寿命，达到物业保值增值的目的。

?、清洁绿化管理:

由清洁绿化部负责，通过专业保洁和清洗，使小区达到严格的保洁标准;通过专业的维护，使小区始终保持环境优美。

a、日常清洁保洁实行分区责任制。对于楼梯、楼道部位，每天保洁一遍，每周进行一次清洁;垃圾集中清运;地面每月清洗两次;公共屋面每天保洁，视情进行清洁;各栋楼的外立面每年清洗一至两次;商业街清洁标准同区内。

b、绿化管理。在维保期内，对小区内花园进行巡查，发现问题及时向绿化维养公司反映，监督绿化维养公司的日常维养情况;维养期满后，制定绿化养护计划，及时进行修剪、除草、施肥、施药等工作，通过专业的养护，使小区达到环境优美、四季如春。逢重大节日，由园艺师负责提供小区场景的设计，使小区成为业主良好的生活、休闲空间。

商业街采用租摆的方式进行美化。

?、突发事件的处理。

a、管理处办公区、员工生活区设有内部紧急报警系统，各固定岗设有对讲机，当小区发生火警、匪警及各种自然灾害等非常情况时，有关人员将按照预定的报警信号发出信号，全体员工则在规定的时间内按预定程序和措施进行处理。

b、管理处将制定包括消防预案、大风暴雨处置预案等在内的各种紧急情况处理预案，平时经常培训，定期进行演习，训练应对各种突发事件的处理能力，提高防灾救灾水平，

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更好地为业主服务。

,四,管理方式

1、全面质量管理

沈丘富苑物业管理有限公司已着手建立一整套有自身特色的质量管理体系，主要内容已成形，按照ISO9000国标质量管理体系标准实行管理，实操指导阶段内符合ISO900 0国际质量管理体系的要求;全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主满意的效果。

2、计划目标管理

按富苑物业管理有限公司制定的各项管理指标和创优方案，世纪豪庭管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

3( 协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

—— 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。

——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或管理人员对员工的吸引力及影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4( 督导管理

管理处拟采用富苑物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导

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管理。

——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

——法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

,五,、人员培训

为了保证管理服务质量，沈丘富苑物业管理有限公司一贯坚持“员工先培训后上岗”的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务质

工的精神面貌和物业形象的目的。 量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员

1. 培训目标

为了充分体现世纪豪庭智能化、多功能的生活环境和富苑物业管理公司的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保世纪豪庭物业管理目标的顺利实现。

(1)确立员工年度培训在150课时以上;

(2)新员工培训率100%，培训合格率100%;

(3)管理人员持证上岗率100%;

(4)特殊工种人员持证上岗率100%;

(5)员工年度培训率100%，培训合格率100%;

(6)确立和完善工作、训练系统、网络。

2. 培训方式

(1)自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，富苑物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。

(2)自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

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(3)外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

(4)理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。

(5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。

(6)岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会;通过人才横向、纵向交流，

专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。 达到“

第六部分 管理规章制度

规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。 富苑物业在三年的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展世纪豪庭物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合本小区的实际，制订世纪豪庭管理制度和管理体系。

其内容主要有以下诸方面组成:

1( 公众制度

(1) 物业管理委员会章程 (2) 业主公约

(3) 居民精神文明公约 (4) 装修管理规定

(5) 用水管理规定 (6) 用电管理规定

(7) 车辆管理规定 (8)出租房管理规定

(9)环境管理规定 (10)治安管理规定

(11)防火防风管理规定 (12)商铺管理规定

(13) 业主(住户)停车管理规定

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2( 岗位职责

(1) 管理处主任岗位职责 (2) 管理处前台文员岗位职责

(3) 管理处中央监控中心主管岗位职责 (4) 信息管理员岗位职责

(5) 管理处行政事务管理员岗位职责 (6) 管理处文化管理员岗位职责

(7) 管理处财务内勤人员岗位职责 (8) 工程部主管岗位职责

(9) 给排水工程师岗位职责 (10) 机电设备管理员岗位职责

(11) 安管队队长岗位职责 (12) 安管队班长岗位职责

(13) 巡逻岗安管员岗位职责 (14) 车岗安管员岗位职责

(15) 车场安管员岗位职责 (16) 管理处监控室安管员岗位职责

(17) 消防管理员岗位职责 (18) 物业部主管岗位职责

(19) 物业部管理员岗位职责 (20) 保洁主管岗位职责

(21) 保洁班长岗位职责 (22) 楼内保洁员岗位职责

(23) 楼外保洁员岗位职责 (24) 管理处绿化养护员岗位职责

3、管理运作制度

(1) 员工行为规范 (2) 物业交付程序

(3) 物业交用程序 (4) 供电管理程序

(5) 供水管理程序 (6) 装修控制程序

(7) 收费运作程序 (8) 便民服务工作程序

(9) 绿化管理程序 (10) 道路管理程序

(11) 清洁卫生管理程序 (12) 治安管理程序

(13) 停车管理程序 (14) 值班管理程序

(15) 消防管理程序 (16) 社区文化管理程序

(17) 公用设施改造及维护维修工作程序 (18) 业主违例事件处理程序

(19) 访问客户工作程序 (20) 财务核算程序

(21) 业主请求处理程序 (22) 出租房屋控制程序

(23) 商铺控制程序

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4、公司考核管理制度及标准

(1) 员工月度考核办法 (略)

(2)员工年终考核办法 (略)

5、公司其它各项规章制度

(略)

第七部分 世纪豪庭文化活动设计

一个高尚的住宅小区，不仅要拥有典雅舒适的园林环境，方便快捷的沟通渠道，安全祥和的生活氛围，还应体现出小区内无处不在、无时不有的文化氛围和对人的尊重与关怀。通过创新的、丰富多彩的社区文化活动润物无声的渗透，启迪人们在追求美好生活时的自觉、自律意识，增进业主之间及业主与物业管理人员之间的沟通和交流，培养一个祥和、融洽、和谐的社区生活氛围，提高人们的精神文明素质和道德水准，是我们为小区业主提供社区文化的最终目标。小区的社区文化将充分体现出“健康主题文化社区”的内涵，管理处在充分讨论、酝酿的基础上，制定社区文化活动的年度计划，由服务中心经理牵头，具体组织实施，管理处全体员工通力配合，共同为小区业主提供群众喜闻乐见、主题健康向上的社区文化内容，营造一种和谐、融洽的氛围和健康的邻里关系。

1、紧扣运动这一健康主题，使运动成为社区文化的主旋律。

2、突出文化色彩，营造高雅的社区人文环境。

3、建立环保的社区环境，营造人与自然和谐的生活方式。

4、充分利用小区的各种设施开展健康文明的宣传活动。

世纪豪庭年度社区07年,08年年度文化活动计划

(略)

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第八部分 ?期工程物业管理费用测算

一、物业管理费用测算依据

1(《中华人民共和国价格法》

2(《物业服务定价成本检审办法》

3(《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)

4(《物业管理条例》

5(《财政部关于各企业固定资产分类折旧年限的规定》

二、成本内容

1(管理人员的工资按规定提取的福利费等。

2(物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护费用等。

3(物业管理区域内清洁卫生费用。

4(物业管理区域内绿化养护费用。

5(物业管理区域秩序维护费用。

6(办公费用。

7(物业管理企业固定资产折旧

三、成本费用构成情况

1(管理人员工资福利:管理人员为3人，其中，项目经理1人，物业管理人员1人，水电维修工1人。根据沈丘县统计局公布的2006年平均工资为950元，，社会福利为月

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工资的16%，月工资合计为3306元。

2(物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用

(1)消防系统:灭火器15个，每年更换3个，350元/个，则费用为1050元，月费用为87.5元。

(2)排水系统:排水管、下水道管每年更新50米，每米5元，月费用为20.83元。

(3)供水系统:阀门，每年更换20个，10元/个，则月费用为17元。

月费用小计:185元。

3(物业管理区域清洁费用

(1)清洁工2人，月工资550元，福利为月工资的16%，月工资费用为1276元。

(2)化粪池每年清理一次，每次500元，共15个，则月费用为625元。

(3)工具费:扫帚4把/月，10元/把，笤帚20把/月，4元/把，则月费用为120元。

月费用小计为2021元。

4(物业管理区域绿化养护费用

(1)绿化工1人，月工资550元，福利为工资的16%，则月工资费用为638元。

(2)工具费:锄20元/把/年，草剪10元/把/年，枝剪5元/把/年，喷水管150元/年，铁锹2把，12元/把/年。则月费用为17.42元。

(3)绿化用水30元/月，喷雾器、农药、补苗20元，则月费用50元

月费用小计为705.42元。

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5(物业管理区域秩序维护费用

(1)保安6人，月工资650元，福利为月工资的16%，月工资为4524元。

(2)服装:秋装，每年每人1套，350元/套;夏装，每人每年1套，200元/套;棉大衣每两年1套，150元/套;训练鞋，每年每人2双，50元/双。月费用为400元。

月费用小计为4924元。

6(办公费用:

(1)电话机一部，每月费用为200元。

(2)低值易耗品90元/月。

(3)办公水电费100元/月。

月费用小计390元

7(物业管理企业固定资产折旧

(1)电焊机1台，6500元;疏通机1台，10000元/台;冲击钻1台，1200元/台; 折旧期限为60个月，月折旧为295元。

(2)电脑、复印机、打印机、物业软件计11500元，折旧期限为60个月，月折旧为319.45元。

月费用小计为614.45元。

8(以上费用合计为12145.87元/月，利润为5%，税为7%，则月总费用为13603.4元。一期工程小区面积为34000?，月平均费用为0.40元/?。

楼宇对讲、门禁系统0.01元/?/月。

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9(成本结论

物业管理费:0.41元/?/月。

第九部分 小区物业管理费用总测算 一、物业管理费用测算依据

1(《中华人民共和国价格法》

2(《物业服务定价成本检审办法》

3(《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号) 4(《物业管理条例》

5(《财政部关于各企业固定资产分类折旧年限的规定》 二、成本内容

1(管理人员的工资按规定提取的福利费等。

2(物业公用部位、公用设施设备的日常运行维护费用等。 3(物业管理区域内清洁卫生费用。

4(物业管理区域内绿化养护费用。

5(物业管理区域秩序维护费用。

6(办公费用。

7(物业管理企业固定资产折旧

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三、成本费用构成情况

1(管理人员工资福利:管理人员为7人，其中，项目经理1人，物业管理人员2人，水电维修工2人，闭路监控室2人。根据沈丘县统计局公布的平均工资为950元，社会福利为月工资的16%，月工资合计为7714元。

服装:秋装，每年每人1套，350元/套;夏装，每人每年1套，200元/套;棉大衣每两年1套，150元/套;训练鞋，每年每人2双，50元/双。月费用为467元。

月费用小计8181元。

2(物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用

(1)消防系统:灭火器50个，每年更换3个，350元/个，则费用为1050元，月费用为87.5元。

(2)排水系统:排水管、下水道管每年更新50米，每米5元，月费用为20.83元。

(3)供水系统:阀门，每年更换20个，10元/个，则月费用为17元。

月费用小计:185元。

3(物业管理区域清洁费用

(1)清洁工7人，月工资550元，福利为月工资的16%，月工资费用为4466元。

(2)化粪池每年清理一次，每次500元，共46个，则月费用为1917元。

(3)工具费:扫帚6把/月，10元/把，笤帚20把/月，4元/把，则月费用为140元。

(4)服装:秋装，每年每人1套，350元/套;夏装，每人每年1套，200元/套;棉大衣每两年1套，150元/套;训练鞋，每年每人2双，50元/双。月费用为467元。

月费用小计为6990元。

请注意保密～

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沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

4(物业管理区域绿化养护费用

(1)绿化工2人，月工资550元，福利为工资的16%，则月工资费用为1276元。

(2)工具费:锄20元/把/年，草剪10元/把/年，枝剪5元/把/年，喷水管150元 /年，铁锹2把，12元/把/年。则月费用为17.42元。

(3)绿化用水30元/月，喷雾器、农药、补苗20元，则月费用50元。

(4)服装:秋装，每年每人1套，350元/套;夏装，每人每年1套，200元/套;棉大衣每两年1套，150元/套;训练鞋，每年每人2双，50元/双。月费用为133.33元。

月费用小计为1476.75元。

5(物业管理区域秩序维护费用

(1)保安13人，月工资650元，福利为月工资的16%，月工资为9802元。

(2)服装:秋装，每年每人1套，350元/套;夏装，每人每年1套，200元/套;棉大衣每两年1套，150元/套;训练鞋，每年每人2双，50元/双。月费用为867元。

月费用小计为10669元。

6(办公费用:

(1)电话机一部，每月费用为200元。

(2)低值易耗品100元/月。

(3)办公水电费500元/月。

月费用小计800元

7(物业管理企业固定资产折旧

(1)电焊机1台，6500元;疏通机1台，10000元/台;冲击钻1台，1200元/台;

请注意保密～

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沈丘县富苑物业管理有限公司 铭源?世纪豪庭物业管理方案

折旧期限为60个月，月折旧为295元。

(2)电脑、复印机、打印机、物业软件计11500元，折旧期限为60个月，月折旧为319.45元。

月费用小计为614.45元。

8(以上费用合计为28916.2元/月，利润为5%，税为7%，则月总费用为32386.15元。小区总建筑面积为130000?，月平均费用为0.25元/?。

楼宇对讲、门禁系统0.01元/?/月。

9(成本结论

物业管理费:0.26元/?/月。

注:小区一期工程物业管理费的制订，以政府指导价或由双方协商来确定最后价格。

沈丘富苑物业管理有限公司 2007年12月16日

请注意保密～

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范文五：小区物业管理方案

小区物业管理方案

第一章 前言

“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”,,位于,,，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×?;商铺面积×?;地下停车场×?;地上停车场×?;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。

高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万?。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。

我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、

追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

第二章 物业管理要点

? 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值;

? 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉;

? 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务;

? 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点:

1、 完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。 3、安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。 公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。

一、公司追求目标:

? 房屋建筑的完好率达到98,以上;

? 报修及时率达到100,;

? 清洁管理无盲点;

? 设备设施完好率达到98,以上;

? 小区路灯完好率达到100,;

? 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故; ? 有效投诉处理率100,;

? 服务满意率达95,以上;

? 绿化完好率达到98,以上;

? 道路完好率达到98,;

? 各类管理人员岗前岗中培训100,;

? 无服务安全事故发生。

二、主要措施

? 完善各项管理制度和管理规定;

? 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛; ? 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好; ? 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡

岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准; ? 建立各种资料档案、报修、养护记录; ? 各种收费项目、标准公开，合理收费; ? 制定大、中修年度计划，并负责实施; ? 制定并组织员工培训计划的实施;

? 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。 遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银

滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽

温馨的家园。

三、组织运行机制:

1、 建立监督机制;

2、 建立信息反馈及处理机制; 3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划;

4、 管理人员的培训管理;

5、 增强服务意识，量化管理及标准运作; 6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核

制度及标准。

四、物业管理制度

1、 管理处经理职责;

2、 管理人员岗位职责;

3、 作业人员岗位职责;

4、 员工培训;

5、 管理处运作管理工作规程; 6、 人事管理及员工培训、考核制度; 五、管理处运作管理规程

1、 内部运作管理办法

2、 小区秩序管理;

3、 清洁管理;

4、 绿化管理;

5、 消防弱电设备设施管理;

6、 供配电设备管理;

7、 给排水设备管理;

8、 共用设施和共用场地管理;

9、 安全操作规程;

10、 特约服务管理规定。

(以上各种规定及制度略)

第三章 拟采用的管理模式

一、 物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。 1、 办公室

(1) 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。

(2) 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

(3) 负责内部运行工作的综合协调。

(4) 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。

(5) 总经理指派的其它工作。

2、 保洁部

(1) 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。

(2) 负责小区内的垃圾清运工作。

(3) 上级领导交办的其它工作。

3、 设备维修部

(1) 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

(2) 负责物业机电设备的日常维修保养工作。 (3) 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 (4) 上级领导指派的其它工作。

4、 绿化部

(1) 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

(2) 负责小区内的园景设施的养护工作。 (3) 上级领导指派的其它工作。

5、 秩序管理部

(1) 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 (2) 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。 (3) 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。 (4) 负责小区应急处理的抢救工作。

(5) 上级领导交办的其它工作。

6、 接待部

(1) 负责日常业户来访接待工作。

(2) 负责业户档案的建立和管理工作。

(3) 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

(4) 配合办公室开展员工培训工作。

(5) 上级领导指派的其它工作。

二、 物业管理岗位编制及管理架构

×××物业管理有限公司

物业管理办公室

业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管

业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工

秩序管理员

备注:根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。

第四章 物业管理人员培训

一、 新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。

1、 新员工上岗培训期为90天。

2、 培训内容包括:物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。

二、 在岗员工循环培训

1、 通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。

2、 每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、 上岗循环培训的考核办法。

在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

某小区物业管理方案(二)

第五章 物业管理工作岗位职责

一、 物业经理岗位职责

1、 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行

ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系，完成年度管理目标和经济指标。

2、 制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受上级领导的指导和监督。

3、 负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工的生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。 5、 负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、 协调本部门与各方面的关系，便于开展各项工作。 7、 认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托的其它工作任务。

二、业户接待岗位职责

1、 负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。

2、 负责为业户办理入住手续，装修手续，非公共性服务手续，建立业户档案。

3、 负责管理费、维修资金及其它费用的催缴、收缴工作。 4、 负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作，并定期进行回访工作。

5、 走访业户，征求和收集业户对管理与服务方面的意见。 6、 保持与业户的联系和相互沟通，做好日常接待工作。

7、 协助管理处经理做好其它工作。

三、保洁服务岗位职责

1、 严格遵守公司各项管理制度和操作规程。 2、 负责本辖区的卫生清扫工作。

3、 负责本辖区内的公共设施的清洁工作。 4、 负责公司及管理处业户的服务工作。 5、 负责小区内的垃圾收集及清运工作。 6、 完成领导交办的其它工作。

四、绿化服务岗位职责

1、 负责小区内苗木的移栽和修剪。

2、 负责小区内花草树木的养护和管理。 3、 对花草树木定期进行浇水、施肥、除草、修剪，防止病虫害的发

生。

4、 熟悉园林机械的操作使用步骤，并对机械进行简单的维修保养。

5、 负责对绿化修剪场地的清理、清洁。 6、 认真完成领导交办的其它工作。

五、秩序管理员岗位职责

1、 服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。 2、 负责本辖区内的车辆进出、停放管理。 3、 负责本辖区的人员进出管理。

4、 负责小区的安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。 5、 负责小区应急处理的抢救工作。

6、 完成领导交办的其它工作。

六、设备维修工岗位职责

1、 定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备设施、设备机房的整洁。

2、 严格遵守操作规程，防止安全事故发生。

3、 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

4、 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 5、 负责业户的日常报修工作，并做到工完料清。

6、 认真完成领导交办的其它工作任务。

第六章 各项专业管理工作方案

一、业户入住

通过有效的管理，使入住工作规范，为业户入住提供方便，保证入住工作正常有序。同时做好入住资料的收集、归档。

1. 管理处在业户入住前准备好以下文件，此项工作由管理处经理负责组织落实。

1.1房屋验收表

1.2住宅使用公约

1.3业主手册

1.4装潢管理办法

1.5装潢管理协议

1.6业主入住手续流转单 1.7代办服务委托书 1.8保管钥匙委托书 1.9保管钥匙承诺书 1.10钥匙签收表

1.11业主信息表

1.12入住资料签收表 1.13入住须知

2. 入住发放文件

业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。

2.1入住须知

2.2业主手册

2.3住宅使用公约

2.4装修管理协议

3.入住记录

管理处在受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下记录。

3.1业户登记。

3.2验房签收记录。 3.3入住资料签收记录。 3.4领取钥匙签收记录。 3.5委托代办服务记录。

3.6业主信息登记表。

3.7入住收费记录。

4入住工作方式

4.1入住程序

4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。

4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求的相关资料。

4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。

4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况，与业户签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》。

4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。 4.1.6管理处接待人员登记业户委托的代办服务项目。 4.1.7管理处接待人员陪同业户验房，抄水、电表底数，业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

4.2入住流程图

售房合同 否

5 收费管理

5.1 管理处按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费、有偿服务费;向开发商收取空房管理费。

5.2 物业收费项目、标准应上墙公布。

5.3 业户管理人员应做好费用的日清月结、解缴与妥善保管工作。 5.4管理处每月制作费用收缴月报表，由管理处经理审核。 5.5 对逾期不交纳费用的业户，管理处经理应及时组织力量催缴。 5.6 对无故逾期不交纳费用的业户，管理处应依据《住宅使用公约》或有关规定处理。

二、业户装修管理

1装修管理流程

1.1业户向管理处提出装潢申请，携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》，签署《装修管理协议》。

1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理规定。

1.3管理处在接受装修申请后，经管理处审批合格后，方可施工。 1.4在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到管理处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。

1.5现场跟踪:秩序管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，

了解施工情况并做好记录，必要时请设备人员同往。 1.6装修完毕后，经管理处验收后，在装修申请表上填写装修验收情况，并签名。

1.7在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。 1.8违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施: 1.8.1批评、规劝

1.8.2责令停工整改

1.8.3报业主委员会、前期管理发展商、或政府有关部门。 1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理: 业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到管理处办理出门证，签字认可，否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处办理，其它人不得办理。

1.10管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况。 装修管理流程图

2.装修管理规定

2.1装修申请程序:

2.1.1业主办完所有入住手续并仔细阅读《装修管理办法》。 2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》;施工单位填写《施工人员登记表》。 2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时，如发现有不合理处应立即告知业主、施工单位对方案进行修改，直至修改合格后，方准予施工单位办理施工管理手续，开始施工，发放施工许可证。 2.1.4施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续，交纳出入证工本费，领取施工人员出入证。

2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益，为保证住宅小区的完整、安全、安静、整洁，维护全体业主的共同利益，促进物业的保值升值。在装修过程中，请您在装修前仔细地阅读有关规定。 2.2装修前

2.2.1住户应明确，您只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修(户门之内的四壁、地面、顶面),不要对室外公用部位、走道进行任何的改、移、加、拆类施工。

2.2.2装修禁止行为:

2.2.2.1拆改原房屋的承重墙。

2.2.2.2改变房屋及配套设施的使用功能。

2.2.2.3随意封闭阳台。

2.2.2.4以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。

2.2.2.5在预留或指定以外的位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。 2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。 2.2.2.7 大量使用易燃装修材料。

2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。

2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司各管理处审验批准。签订装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。

2.3装修施工中

2.3.1随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实，是否严格按照装修图纸要求施工，检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。

2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时，是否将装修材料以次充好，工艺简单粗糙，质量能否保证可靠。

2.3.3装修施工应于每天8:00时—18:00时之间进行，晚间18:00—次日上午8:00(包括节假日、双休日)不得进行有噪音的施工。 某小区物业管理方案(三)

三、 日常服务与联系

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。

管理处经理负责日常服务与联系工作，对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。

1.日常服务与联系的内容

1.1 日常服务内容

1.1.1维修保养服务;

1.1.2绿化养护服务;

1.1.3治安消防服务;

1.1.4环境卫生管理服务;

1.1.5停车管理服务;

1.1.6特约服务;

1.2日常联系内容

1.2.1 小区中设置业户联系箱，每天定时开箱;

1.2.2 设立投诉电话接受业户的投诉;

1.2.3 及时回访业户征询意见。

2. 日常服务与联系的质量控制

2.1业户人员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，满足合理要求，及时提供各类服务。

2.2每半年至少开展一次公益性活动，事先做好可行性调研，报计划并做好策划，事后要分析小结，使该项工作不断改进提高。 2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检，保证服务质量。 3.日常服务与联系的质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据，以威海市物业行业服务规范为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作，做到业户评议满意率90%以上;业户投诉率万分之五以下;投诉处理率100%。 四、业户档案管理

管理处建立业户权籍档案时，应将业户的个人资料、报修记录、服务记录等一并归档。

1.管理处负责建立业户档案，业户档案一户一档。

2.业户档案的管理办法按公司档案要求操作。

3.物业管理处经理负责业户档案的收集、整理、归档、利用。 4.管理处在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单

整理好并归档。

5.管理处经理每季度检查一次业户档案工作，对发现问题应立即整

改。

5.1权籍档案中包含以下内容: 5.1.1入伙通知书

5.1.2入伙手续书

5.1.3业主使用公约

5.1.4装修管理协议

5.1.5房屋验收表

5.1.6入伙手续资料签收单 5.1.7产权清单

5.1.8租赁清单

5.1.9合同复印件

5.1.10权证复印件

5.1.11有关业户其他资料 5.1.12业主信息表

5.1.13报修项目表

5.1.14服务项目表

5.1.15保管钥匙委托书 5.1.16代办服务委托书 5.1.17安全责任书

每月由经理将上述资料进行检查归档，发现疏漏，立即补齐。

五、权籍管理

1.经理要掌握管理区域内入住业户的权属情况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态的反映业户产权的转移、使用权的变更情况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。

2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机. 3.产权清册内容

3.1房屋类型

3.2使用面积、建筑面积

3.3土地分摊面积

5.3.4使用情况

3.5附设设施情况

3.6车库使用情况

4.租赁清册内容

4.1租赁户姓名

4.2租赁时间

4.3使用房屋地址

4.4内部装修情况

4.5其它

5.经理每月出一份产权清单、租赁清单，清单要系统正确反映目前实际情况。

6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业户接待

的管理手册，对于抽查中发现记录不规范或不及时登录权属变更情况，管理处经理应书面通知业户接待整改。

六、业户接待

1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。

2.管理处实行周一至周日全天业户接待，并公开办事制度、公开收费项目和标准。

3.管理处监督、投诉电话全天开通，72小时内有回复。 4.管理处实行回访制度。

4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访;管理处经理每月随机进行抽查，保证回访质量。

4.2 回访时间，安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修3天内回访，雨天后再作一次回访;其它项目维修一星期内回访。 5.对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员整改。 6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好记录。

7.处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录。[/sell]

某小区物业管理方案(四)

七、秩序管理服务

1.秩序管理服务内容

1.1 小区基本实行封闭式管理;

1.2 实行24小时值班及巡逻制度;

1.3 执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如:照明、漏水等;

1.4 结合小区特点，制订安全防范措施;

1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行; 1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐;

1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁;

1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录;

1.10 检查小区设施是否完好;

1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理;

1.12 检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作;

1.13 监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。

2. 门岗服务

2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务;

2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗;

2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。

2.4 外来人员进出管理

2.4.1 装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》;

2.4.2 对装修施工人员进出状况，每天下午5:00核对一次，保证人、卡数量相符;

2.4.3 非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。

2.5 物品进出管理

2.5.1 非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行;

2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货，20:00-次日7:00放行。

2.6 机动车辆进出、停放管理

2.6.1 对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。 2.6.2 向进入管理区域的车辆发放《临时停放证》，放在车辆左侧挡风玻璃后，并做好记录。

2.6.3 地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。

2.6.4 对于外来车辆实行计时收费制度。

2.6.5 车辆驶出小区时，收回停放证，并按停放时间收取停车费，做好记录。

2.7 地下车库管理

2.7.1 车辆凭管理处所发《停车证》进出车库;

2.7.2 无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位;

2.7.3 督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车;

2.7.4 保持车库及车库出入口清洁、通畅;

2.7.5 经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区经理报告; 2.7.6 车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。 2.7 便民服务

2.7.1遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务;

2.7.2接到业主通知，要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。 3.巡岗服务

3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每小时巡遍全部公共区域。

3.2 区内巡视

3.2.1 巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋;

3.2.2 巡视内容:走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等;

3.2.3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。

3.2.4 客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理; 3.2.5 发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视;

3.2.6 发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理;

3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行;

3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内;发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复; 3.2.9巡视结束后，交接巡视器材;

3.3 夜间巡视

3.3.1 夜间巡视的路线应经常变化;

3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内;

3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理; 3.4 突发事件的处理

为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。 3.5 发生火警

3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话

119;

3.5.2 通知火灾周围业户撤离危险区;

3.5.3做好现场安全保卫工作，听候指挥。

3.6 发生刑案

3.6.1立即向管理处报告或报公安部门110并保护现场，并救护伤员; 3.6.2向发现人和周围业户了解情况并记录。

3.6.3向公安人员提供情况，协助破案。

3.7 发生盗、抢事件

3.7.1 用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人; 3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门110;

3.7.3保护现场，协助破案。

3.8 发现触电事故

3.8.1切断电源，使触电者脱离电源;

3.8.2报告管理处经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120，请求医务急救中心派医生来现场; 3.8.3引导救护车抵达现场;

3.8.4无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。 3.9 发现电梯困人

3.9.1立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理; 3.9.2安慰被困人员;

3.9.3协助设备人员抢险，安全接应被困人员。

3.10发现人员、车辆堵塞

立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。

4.监控岗服务

4.1日常工作

4.1.1监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像带资料保存1个月，录像带循环使用。

4.1.2监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。

4.1.3接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。 4.1.4负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。 4.2监控设备系统及录像带的管理

4.2.1对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。

4.2.2任何人(包括秩序管理人员)未经管理处经理同意，不准查看监控录像保存内容。

4.2.3录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。 4.2.4新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期;每次录像后，注明录像时间;录像带连续使用24个月应更换新带;发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。

4.2.5监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。

4.3中央监控室的出入管理

4.3.1与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。

4.3.2因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准;外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。 4.3.3凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。 5 秩序管理各岗位之间的轮换

5.1秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗;

5.2 换岗程序:巡视岗——?门岗——?监控——?巡视岗; 5.3 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。 6秩序管理岗位设置

6.1 秩序管理岗位每岗设置2人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。

6.2 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录;身体健康;具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。

7秩序管理服务检查制度

7.1自查:秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录;

7.2秩序管理班长巡查:秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于4次，做好记录; 7.3小区经理抽查:秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，

每天至少一次，做好记录。

八、 保洁服务管理

1. 外环境的保洁

项目及内容 保洁质量要求 实施方案

日 周 月 季

清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。 巡回

路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次 拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。 巡回

行人路/车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个，无一厘米以上石子。 巡回

清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好。 擦拭一次 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮。 巡回 一次冲洗 地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物 巡回

外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过1/2桶或发现有异味及时处理 巡回 一次清洗

2.检查手段:

2.1视检:以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适。 2.2手检:用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹。

2.3嗅检:凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新。 3.质量监督保证

严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现。 某小区物业管理方案(五)

九、 绿化服务管理

1.绿化服务内容及标准

1.1草坪

1.1.1养护管理的质量要求

a. 草坪覆盖度不少于95%;

b. 每周巡查一次，并做好相关记录;

c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草; 1.1.2灌溉、排水

a. 灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为100mm，不发生地面长时间积水;

b. 灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定; c. 灌溉时期和灌溉时间可按下列规定:

-冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。

-暖地型草，夏季应勤浇水，宜早、晚浇，保持生长。 1.1.3修剪

a. 草坪长到60-70mm时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为50mm，暖地型宜为40mm。

b. 草坪修剪的频率及次数根据情况而定。

9.1.1.4清除杂草

a. 应及时清除杂草，除早、除小、除了;

b. 清除杂草的方法有:人工除草、化学除草。

1.1.5施肥

a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春; b. 追肥应以复合肥料为主。追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。

1.1.6病虫害防治

a. 病虫害的防治都应以防为主，防治结合;

b. 对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。

1.1.7草坪更新

a. 更新复壮的方法有:补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。

1.1.8其他养护

a. 草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm;

1.2 乔灌木

1.2.1灌溉与排水

a. 对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分;

b. 已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾;

c. 灌溉前应先松土。夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节;

d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。 1.2.2中耕除草

a. 乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等;

b. 树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次;

c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行; d. 中耕深度以不影响根系生长为限。

1.2.3 施肥

a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行;

“注”:花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。

b. 施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条

件而定。一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径应施堆肥1.0kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量;

c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为25-30cm;

d. 施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料;

e. 施肥宜在晴天;除根外施肥，肥料不得触及树叶。 1.2.4修剪、整形

a. 树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。

-乔木类:

主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高;遇有架空线者应按杯状形修剪(悬铃木按“三主六枝十二叉”杯状形修剪);树冠圆整，分枝均衡;树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。 -灌木类

灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称;花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。

-绿篱类

绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满;也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。 -地被、攀缘类

地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能;对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。 b. 修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成45度倾斜;剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全;

c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪;生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。

1.3补植树木

1.3.1 树木缺株应尽早补植;

1.3.2 补植季节

a. 落叶树:应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。

b. 针叶树、常绿阔叶树:应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植;或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。

1.3.3补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似;若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。

1.4枯死植株的挖除

1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整;

1.4.2枯死的大树挖除前，必须报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。

1.5花坛花境

1.5.1花坛的养护、管理

a. 根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上;

b. 做好排水措施，严禁雨季积水;

c. 花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面;

d. 及时做好病虫害防治工作;

e. 花坛保护设施应经常保持清洁完好;

f. 花坛换花期间，每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超过5天;

g. 花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理;

h. 花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超过3-5处，无枯枝残花(残花量不得大于15%)。

1.5.2花境的养护、管理

a. 应按计划及时做好花卉的补种、填充;

b. 应根据所用花卉的习性及时更新翻种;

c. 花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于100天; d. 修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%; e. 每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥;

f. 及时做好病虫害防治工作;

落实日常养护，做到无杂草垃圾。[/sell]

某小区物业管理方案(六)

十 设备维修服务

银滩物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。

10.1 设备管理内容

物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。

1 供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》;

1.2 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

1.3按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内; 1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内; 1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》; 1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。

2 供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

3 电梯设备

3.1 每周按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内; 3.2设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

3.3定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养;

3.4每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》; 3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

4 给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》; 4.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。周交替更换一次; 4.3按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内; 4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》; 4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

5 消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施的日常巡视，每月对小区内消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于记录表内。

5.2定期检查

5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;

5.2.2由管理处组织，并由秩序管理人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。 5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内; 5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。 5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》; 5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

6设备检查标准

6.1供配电设备

[电力变压器]

l 检查电力变压器是否符合要求。

l 分接开关档位是否与电源相符。

l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。

l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。 l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 l 各接线端子紧固是否良好。

[低压开关柜]

l 耐压试验是否符合规范规定。

l 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。

l 接地线连接应紧密牢固。

l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。 l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 l 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。 [照明设备]

l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。 l 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。

l 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。

6.2电梯设备

[曳引机]

l 主机运行正常，速度平稳可靠。

l 冷却风机正常、有效。

l 减速和润滑良好，油位正常。

l 制动器完好、可靠。

[轿厢]

l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。 l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。 l 手动、自动操作运行正常。

l 超载报警正确可靠。

l 轿门开闭平稳，时间适中。

[安全系统]

l 限速开关可靠，动作灵敏。

l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。 l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。

l 急停开关完好，性能可靠有效。

l 检修及运行状态正常。

[导轨导靴]

l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 l 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。 l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。 l 各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

[控制台]

l 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。

l 操作键盘灵活、可靠。

l 电源锁开关完好。

[显示屏]

l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。 l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。

l 监视器安装牢固、可靠。

[电源设备]

l 交流稳压电源工作正常、稳定。

l 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。

l 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。 l 二路电源切换正常、可靠。

l 设备接地保护、防护等安全、可靠。

[摄像机]

l 各摄像机工作正常，配置数量齐全。

l 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。 l 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。

l 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。 [录像机]

l 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。

l 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。

[巡更系统]

l 主机、序号机功能完好。

l 电源、充电体充放电正常。

l 配套附件完好。

l 信号传输线路良好。

6.4 安保防盗系统

[对讲装置]

l 户内对讲装置能与大门通话。

l 主机联系情况良好。

[巡更系统]

l 主机、序号机功能完好。

l 电源、充电体充放电正常。

l 配套附件完好。

l 信号传输线路良好。

6.5 消防系统

[消火栓泵]

l 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 l 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、

阀门启闭灵活。

l 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。 l 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。 l 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。 l 管道设备等无锈蚀、无渗漏。

[增压泵]

增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 [消火栓及配套设施]

l 各层消火栓箱及附件齐全完好。

l 启动报警按钮完好、性能可靠。

l 各层消火栓出水压力符合要求。

l 消防接合器齐全、有效，无泄漏。

l 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。

l 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 [喷淋泵]

l 喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。 l 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。

l 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。 l 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。 l 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。 l 管道设备等无锈蚀，无渗漏。[/sell] 某小区物业管理方案(七)

7 设备管理安全制度

7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核

合格持有操作证的电工担任。

7.1.2任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前，一律应作为

有电。

7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好)，有破损及不完整的工具不可使用。 7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

7.1.5在检修用电线路和设备时，必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。

7.1.6电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主任同意，任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

7.2 监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心24小时监控，操作人员经培训后方可上机操作。 7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业管理规定进行。 7.2.4监控中心消防设施完备，并定期检查。

7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、

门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报设备主任，经批准后及时更换。 7.2.8值班人员不得擅离岗位，进出人员应随手关门。 7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态，各类功能标识应明确。

7.3配电房安全管理制度

7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.3.3不准擅自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。 7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须，按照规定进行。

7.3.7机房消防设施完备，并定期检查。

7.3.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作，禁止非设备人员操作。

7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入，须经经理批准，由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。 7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须经理同意，按照规定进行。

7.4.7机房消防设施完备，并定期检查。

7.4.8机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。 7.4.9维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。 8应急处理方案

8.1消防应急处理

监控室值班接报，通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场，确认火警后，及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小，即启用楼层现有消防设备，组织现场补救。如现场火势较大，无法自行补救时，第一责任人出任应急总指挥，监控室即为应急指挥中心，总指挥由现场回到指挥中心，指挥实施消防应急方案。

总指挥命令:

(1)拨打“119”报警电话。

(2)拨打“120”救护电话。

(3)电话通知各部门。

(4)播放紧急广播。

(5)继续组织力量现场补救。

(6)组织力量疏散救护客人。

各部门接报后，根据应急方案规定，实施具体措施

(1)监控室消防应急岗位职责

a. 一切行动听从总指挥的命令。

b. 熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。 c. 接报后，立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人，汇报情况。

d. 如经巡视人员报告为误警，写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份，交于管理处第一责任人。 e. 如经巡视人员报告为实警，则立即通知巡视人员 实施现场补救，并将情况逐级汇报管理处第一责任人。

f. 火警发生后，听从应急总指挥的命令，用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。

g. 利用摄像头，观察避难客人的情况，如人数较多，则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。

h. 利用对讲机实施对讲，使指挥人员及时到岗。

8.2电梯困人事故的应急处理

8.2.1得知电梯故障，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时，与电梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方，用口头告知被困人员。

8.2.2立即通知主管领导，并在该梯门口树立停用牌。 8.2.3立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。 8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。 8.2.5当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。 8.2.6携带工具:绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。 8.2.7当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工作。设备部根据故障原因，立即予以整改。

[应急处理流程图]

8.3停电事故应急处理

8.3.1发生停电事件，立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。 8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。

8.3.3如属小区全部断电，设备部立即向供电所查询。 8.3.4如属局部停电，设备部应立即抢修，秩序管理人员到现场维持秩序。

8.3.5由于停电之关系，电梯有可能出现困人，秩序管理人员需立即查明，如有，立即按困梯程序进行处理。

8.3.6如电源于数分钟后恢复，则作停电原因的解释。 8.3.7监控中心对整个事件作出记录，记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。

8.3.8检修完毕恢复供电前，应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备维修人员检查各有关设备，保证所有设备正常运作。

8.3.9事件结束后，将详细情况报物业公司，如存在管理问题，应提

出纠正和预防措施。

8.4 触电事故的应急处理

8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。 8.4.2设备人员切断现场电源后，立即实施抢救，以后程序同上述急症病人处理程序。

8.4.3事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。

8.5突发性水浸事故处理

8.5.1当接到报告后，立即告知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息，立即电告就近保安赶赴现 场维持秩序，立即通知主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场，通知仓库准备排水工具送交现场。

8.5.3第一责任人立即担当现场指挥，统一调分派人员。 8.5.4设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门，打开系统卸压阀(如喷淋系统末端放水阀)保护其他设施设备、防止进一步扩大事件，防止因浸水产生触电事故。如附近有机房等重要场所，则要采用堵、排等方式，防止浸水至这些重要场所。

8.5.5保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。

8.5.6安保人员维持好现场秩序，防止有人进行破坏活动。 8.5.7排水结束，设备人员迅速查明原因，立即实施修复，并将过程向经理汇报。提出纠正和预防措施。

8.6 台风袭击前或吹强烈大风的应急处理

8.6.1接到、获得有关台风等信息后，通知各部应做好预防措施。 8.6.2设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查，确保牢固。

8.6.3管理处向业户传达台风信息，及时通知业户关好门窗。 8.6.4安保加强巡逻次数，各当值保安监守岗位，无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视，发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。

8.6.5设备人员坚强夜间值班人员，增加对设施设备的巡查。 8.6.7在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。 8.6.8台风过后，如对小区设施及服务产生后果或影响的，由各部立即实施修复或整改，提出纠正和预防措施。[/sell] 某小区物业管理方案(八)

十一、公司物业服务质量规范

1 基本要求

1.1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全;移交物业管理所需资料。

1.3 物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。 1.4 制定较完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);

建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等);有物业管理方案并组织实施。运用计算机手段进行管理。

1.5 管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。 1.6 公示 24 小时服务电话。急修 20 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，回访率达 80%以上。

1.7 在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织一定的社区活动。

1.8 按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。 1.9 按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 1.10 制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时制止和报告。 1.11 采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于 80%;每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达 95%以上。

1.12 获得市级以上物业管理示范(优秀)项目称号，或制订相应的争创规划。

2.2 房屋管理

2.1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完善。

2.2 每年 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)决定组织维修。 2.3 每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。

2.4 按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 2.5 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 2.6 墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补。 2.7 物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。 2.8 物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识，每月检查 1 次，保证标识清晰完整。

3 共用设施设备维修养护

3.1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率 95%以上，急修及时率达 98%。 3.2 设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。

3.3 设施设备标识齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 3.4 属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)决定，组织维修或者更新改造。

3.5 每年保养 1 次水泵，泵房基本整洁，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3.6 按合同约定保证电梯正常运行。 定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理。

3.7 消防泵每季启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常;消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱内各种配件完整;每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用;

按需配备灭火器，每季检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压;消防通道畅通。

3.8 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 3.9 不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等，要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外)，窨井不漫溢，围墙不倾斜，窨井盖无缺损;健身设施随时检查，使其能正常使用(需更换除外)。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。

3.10 路灯、楼道灯完好率不低于 95%。损坏的应在 3 日内修复。 3.11 对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

4 协助维护公共秩序

4.1 公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，持证上岗;身体健康，工作认真负责;每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备;上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全服务器械。

4.2 物业区域主出入口 24 小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录;对可疑人员进行询问;阻止未经许可的外来人员入内;对装修等劳务人员实行登记;对进出车辆进行管理和疏导;保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。 4.3 根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 3 小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录;在遇到异常情况、

突发事件时，巡逻人员应采取应对措施，及时报告管理处和相关部门。 4.4 配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的，应 24 小时开通。收到报警信号后，巡逻人员应及时赶到现场进行处理。

4.5 有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预案演习。 4.6 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内;及时处理车辆停放不规范的现象。收取车辆看管费的车库 24 小时有专人管理，车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车辆停放有序;车库场地每日清洁 1 次，有照明设施，无渗漏、无积水，通风良好;无易燃、易爆等物品存放。 5 保洁服务

5.1 路面、绿地每日清扫 1 次，目视清洁;明沟无杂物;宣传栏、健身设施每周擦拭 1 次，表面无污迹;保持水体清洁。及时清除主要道路积雪。

5.2 根据物业情况设置垃圾桶，每天清理 1 次;保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味;定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。

5.3 公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 5.4 雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏;化粪池每 2 个月检查 1 次，发现异常及时做出清掏计划。 5.5 楼道每周清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地面洁净，无垃圾、杂物、浮尘、污迹，无乱堆乱放，乱贴乱划。

5.6 楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试 2 次，保持基本无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持外表基本无灰尘、无污渍; 5.7 天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘,无蜘蛛网。 5.8 走廊、楼梯窗玻璃每月清洁 1 次，门厅玻璃每周清洁一次，目视明亮无污迹。

5.9 天台、屋顶每 2 个月清扫 1 次，无垃圾堆积。 5.10 电梯轿厢保持目视干净，无污迹。

5.11 大理石地面、墙面按合同规定定期保养。

6 绿化养护管理

6.1 绿化布局合理，绿地无杂物，无侵占现象。

6.2 以绿为主，植物造景。

6.3 绿地内植物覆盖率 80%以上。

6.4 花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于 1 次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无明显黄土裸露。

6.5 绿地植物存活率 95%以上。

6.6 绿地设施基本完好。

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