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范文一：法院拍卖房产
“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司(下称“天问公司”)总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。
法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。
然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢,记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。
低至七折的价格
13800元/平方米～这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。
照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。
“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。
不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。
“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。
房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。
而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。
3%的成本差
与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢,
“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。
今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。
这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。
“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%，季涛表示。
相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。
“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。
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这是司法拍卖。即是申请执行人通过法院判决，由法院委托拍卖公司将被执行人的房产公开向外拍卖的一个过程。
你作为竞买人需要注意的是:
1、需要了解该法院是否是第一查封法院，如果是，就没有问题，如果是轮候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕，这个房产是否是第一查封法院处理剩下的资产，如果不是，就有问题。也就是说你说的这个法院是否具有委托人这个资格。
2、需要了解该房产的相关产权权属情况是否清晰，能否顺利过户，这个关系到你购买后是否还要面临一场官司的问题，虽然你多半胜诉。
3、需要了解拍卖成交后过户过程中的税、费承担问题，这个关系到你的购买成本。
4、需要了解你要竞买的房产目前现状是什么样子，有什么瑕疵，拍卖公司是否告知，这个关系到你买的房产是否有其他潜在风险。
5、当你拍卖成交且交清所有价款费用后你须取得拍卖公司出具的《拍卖成交确认书》和法院出具的《裁定书》及《协助执行通知书》，切记～
作为竞买人，需要的手续有本人身份证即可，如果你是作为公司购买需要的手续相对多些:公司执照、组织机构代码证、法人身份证、法人授权委托书、被委托人身份证复印件等。
法院的司法拍卖公告时间是最少15天，拍卖成交后你取得标的时间的长短要看拍卖公司的《竞买须知》的约定，这个和法院执行该案件的难易有关。
范文二：法院拍卖房产贷款
法院拍卖房产贷款
法院拍卖房产指的是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（房产的原产权人）违约无法清偿债务时，债权人将向法院起诉，法院将有可能将债务人名下房屋拍卖，获得的拍卖款用于偿还债权。
竞买法院拍卖房的风险：
竞拍前，竞拍人需要向拍卖行或法院缴纳相当于起拍价10%左右的保证金，成功竞拍法院拍卖房产后，法院要求在7~10个工作日内全额支付拍卖款，如果不能按时付款，竞拍人将损失保证金。
部分竞买人由于资金不足难以拍下心仪的房产，或者临时资金周转不灵，可能面临违约。申请法拍房贷款将减轻竞买人资金压力。目前市场上有银行、五色土抵押贷款等机构能够提供法院拍卖房产贷款服务。
申请法院拍卖房产贷款：
A、银行贷款
小部分银行提供法拍房按揭贷款。大多数银行需要竞拍人抵押自己名下的已经有的房产来贷款。贷款利率年息6%~9%左右，且银行一般要求抵押率小于60%（总贷款金额占房产市值的比例），银行不接受二次抵押贷款，银行贷款审批时间约20~40天。
B、五色土抵押贷款
抵押率50%左右，允许前置审批。竞拍人可在参加竞拍前到五色土现行申请贷款，审核期间1天，若能通过审核，竞拍人可以参加竞拍，竞拍成功后，五色土将在5天内放款。五色土贷款年利息约10%左右，服务费另计。五色土提供北京、上海、南京、青岛、徐州、苏州、深圳地区房产抵押贷款服务。
范文三：法院拍卖房产过户税费
法院拍卖房产过户税费
法院拍卖房产过户税费是很多业主都不清楚的一个方面。那么到底法院拍卖房产过户税费 是怎样的呢?在计算法院拍卖房产过户税费的过程中的程序又是怎样的。下面就让小编为 大家介绍介绍。
法院拍卖房产程序有哪些
1、首先是委托办理,法院房产拍卖不是房屋的产权人直接进行房产交易,而是由拍卖行 进行委托拍卖,拍卖也要签署委托拍卖合同,有委托书才能进行房产交易,这是委托交易
必须有的书面文件。
2、其次就是拍卖行要对房产交易开始进行准备工作, 步要对拍卖的房产价值进行评估, 这样才能定出拍卖的低价,拍卖的低价不可以过高也不能过低,既要保证房屋产权人的利
益,也要保证购买者的利益。第二步就是确定拍卖的日期和拍卖的公告。
3、再有就是对购房人的购买资格和购买条件进行审核,购买房屋的人需要提交相关的证
明和竞买的保证金,竞买保证金就像是商品房认购书里面交付的保证金是一样的,交易成 功就划入房款,交易失败就退还给购房的人。
4、后就是进行房产的拍卖竞买程序了,一旦房屋竞买成功,当即就缴纳拍卖的房款,然 后由拍卖行给予拍卖房产产权转移证明就可以了。
法院拍卖房产过户费用
1、法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的,拍卖的房产除了过户的手续与普通 的房产交易有所差别以外,税费方面都是一样的。
2、拍卖的房产产权没有满五年的,费用主要有:个人所得税是房屋拍卖价格的1%;土 地税是房屋拍卖价格的1%,税是房屋拍卖价格的5.5%;契税是房屋拍卖价1%至3 %之间,具体的比例由房屋的建筑面积而定;房屋交易费是面积乘以6元每平米单价;房 屋评估费是房屋拍卖价的0.5%;登记费是80元。
3、以上的税费情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况。拍卖 的房产房屋的产权满五年的,可以减免个人所得税、税、土地税三项税费。
4、其他的费用还有相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用,包括:水费、电费、煤气 费、有线电视费、物业费、入住费等费用,这些也都是由买家支付的。
法院拍卖房产程序与法院拍卖房产过户都已经介绍完了,希望对您有所助益。
范文四：法院能否查封拍卖已抵押房产
法院能否查封拍卖已抵押房产
作者： 陈茂杰 发布时间： 2007-12-10 16:20:51
随着经济的发展，社会的进步，人们的思想意识、消费观念都在更新，以财产作抵押向银行贷款投资、消费的情况日益增多。当抵押人因其他纠纷涉及案件执行时，对抵押财产如何执行？成为当前执行工作面临的一个新问题。
［案情］
2003年8月，山东省某安装公司与东营市某科技开发有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定由某安装公司负责建设东营市某科技开发有限公司的两层H型钢复合板房，工程造价为38万元，建设工期为26天。合同签订后，山东省某安装公司如约履行合同义务，并应科技开发有限公司的要求代买了部分材料,但东营市某科技开发有限公司拖欠工程款101391.25元未如约支付。安装公司向东营区人民法院诉请判令科技开发有限公司支付拖欠工程款并承担违约金。 东营区法院审理后认为，科技开发有限公司无故拖欠工程款己构成违约，判决科技开发有限公司于判决书生效后十日内支付安装公司工程款101391.25元并支付6000元违约金。判决书生效后，科技开发有限公司未按判决书确定的时间履行还款义务，安装公司于2007年1月24日向东营区人民法院申请执行，法院审查后立案。
[执行]
案件进入执行程序后，东营区法院依法向科技开发有限公司送达了执行通知书与传票，但科技开发有限公司在法院限期内未自动履行支付义务。执行过程中，法院查明科技公司所有房产一套，但该房产已由被执行人抵押给某银行，并如约履
行着还款义务。经申请执行人申请，本院依法对该房产进行了查封。法院能拍卖该房产清偿本案债务呢？
[分析]
现在向银行抵押的房屋越来越多，这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以拍卖呢？这在实践中存在不同的理解，本人结合上述案例着重探讨以下二个问题。
一、某安装公司是否可以向法院申请查封对方的房屋答案是肯定的。《民事诉讼法》第92条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”在实践中，只要申请人申请并提供担保，法院通常都会予以裁定查封。
二、某安装公司是否可以申请执行对方的房屋
因为东营市某科技开发有限公司的该房屋抵押给了银行，而且每个月都按约还款，没有违约的情况，那么作为一般债权人的某安装公司是否可以向法院申请拍卖该房屋呢？
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，申请人完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋不属于以上所限制房屋，所以法院完全可以拍卖该房屋。
综上，法院可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》依法拍卖东营市某科技开发有限公司的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿某安装公司的债权。
范文五：浙江法院首次网络拍卖涉诉房产
《 人民日报 》（ 2012年11月20日 ? 09 版）
据新华社杭州１１月１９日电 （记者张遥）一套位于杭州市萧山区的单身公寓１９日在淘宝司法拍卖平台开拍。这是继今年６月浙江法院系统尝试“零佣金网络司法拍卖”以来，首次通过网络拍卖涉诉不动产，此前成交的涉诉资产以汽车为主。
记者在拍卖平台上看到，这套单身公寓是杭州市萧山区人民法院的涉诉标的，房屋面积３５．１２平方米，建于２００４年，设计用途为写字楼，１９日１０时以２８万元的起拍价开拍。截至当日１８时，多个竞买人共计出价４次，最高报价２８．３万元。这起涉诉房产拍卖将在２０日上午１０时结束竞拍。
据介绍，这套房产土地用途为办公及商业服务，本次网络司法拍卖的房产不受限购政策影响。
根据淘宝司法拍卖平台流程，这套涉诉房产已于开拍前进行网上公告。与普通的网络竞拍不同，司法拍卖需要核实竞买人的真实身份。在淘宝网，竞买人需要通过支付宝交纳保证金，其支付宝账号必须通过实名认证，否则无法参与竞拍。
今年６月浙江法院系统首次尝试“零佣金网络司法拍卖”曾引发社会热议。来自淘宝网的数据显示，截至１１月１日，淘宝网司法拍卖累计竞拍２２件涉诉标的。
