请你说娟姐吉祥
范文一：物权法中的物业费
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浅谈物权法中的物业费的问题
摘要:首先，究竟是物业管理费还是物业服务费,这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用;《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。
首先，究竟是物业管理费还是物业服务费,这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用;《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用;而物业服务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的AA制，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。
物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费,这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规
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定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由,业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由,第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持,在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢,通常我们看到的:质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由,我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”;另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。
另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢,因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗,还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办,我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全
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部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费10万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。
我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照《物业管理条例》第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主;业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。
物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系,物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准,事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢,这时就提出你是违规收费，甚至
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要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求,这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点:
第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢,《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益性服务价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。
第二，虽然说物业费是业主的AA制，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员;指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。
第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10年间这个指导价都没有变化。
第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。
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关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》。
它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负
责人和管理委员会可以诉请法院命其给付;如果经过强制执行后再度
积欠，金额达到区分所有权总价1%的时候，管理负责人得促请其改
善，在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者
是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。
这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务
企业来主张权利;第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧
失居住权甚至所有权;第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其
受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是
为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护
社会正当的经济秩序。
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范文二：物权法中的物业费
浅谈物权法中的物业费的问题
摘要:首先，究竟是物业管理费还是物业服务费,这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用;《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。
首先，究竟是物业管理费还是物业服务费,这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用;《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用;而物业服务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的AA制，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。
物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费,这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规poverty. In the area of poverty alleviation, to rely on e-commerce business park, active docking Alibaba group "rural treasure", "the stars plan" and "featured the Museum" project to accelerate the implementation of electronic commerce "hundred thousand rural village" project, free train operation staff, offering online support help for poor families, the provision of micro-credit support, helping them to use e-commerce platform to escape poverty. In poverty reduction, give a man a fish and feed him for a day, to targeted skills training and entrepreneurship training free of charge for the poor, increase employment, entrepreneurial skills, ensure the transfer of training people, poverty. In terms of student poverty, high school, vocational college students ' stipends and other costs, can be through the "one card", such as direct subsidies to households. In terms of financial poverty, in order to further increase the size of loans, expands the scope of delivery, developing industry, Enterprise provides protection for the poor. In respect of transport poverty alleviation, to solve the bottleneck in poor villages, development of transport, vigorously promoting the construction of rural roads and ordinary roads. PV poverty reduction, to support conditions of poor villages and photovoltaic system of centralized, poor construction projects, poor
定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由,业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由,第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持,在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢,通常我们看到的:质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由,我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”;另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。
另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢,因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗,还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办,我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全poverty. In the area of poverty alleviation, to rely on e-commerce business park, active docking Alibaba group "rural treasure", "the stars plan" and "featured the Museum" project to accelerate the implementation of electronic commerce "hundred thousand rural village" project, free train operation staff, offering online support help for poor families, the provision of micro-credit support, helping them to use e-commerce platform to escape poverty. In poverty reduction, give a man a fish and feed him for a day, to targeted skills training and entrepreneurship training free of charge for the poor, increase employment, entrepreneurial skills, ensure the transfer of training people, poverty. In terms of student poverty, high school, vocational college students ' stipends and other costs, can be through the "one card", such as direct subsidies to households. In terms of financial poverty, in order to further increase the size of loans, expands the scope of delivery, developing industry, Enterprise provides protection for the poor. In respect of transport poverty alleviation, to solve the bottleneck in poor villages, development of transport, vigorously promoting the construction of rural roads and ordinary roads. PV poverty reduction, to support conditions of poor villages and photovoltaic system of centralized, poor construction projects, poor
部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费10万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。
我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照《物业管理条例》第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主;业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。
物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系,物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准,事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢,这时就提出你是违规收费，甚至poverty. In the area of poverty alleviation, to rely on e-commerce business park, active docking Alibaba group "rural treasure", "the stars plan" and "featured the Museum" project to accelerate the implementation of electronic commerce "hundred thousand rural village" project, free train operation staff, offering online support help for poor families, the provision of micro-credit support, helping them to use e-commerce platform to escape poverty. In poverty reduction, give a man a fish and feed him for a day, to targeted skills training and entrepreneurship training free of charge for the poor, increase employment, entrepreneurial skills, ensure the transfer of training people, poverty. In terms of student poverty, high school, vocational college students ' stipends and other costs, can be through the "one card", such as direct subsidies to households. In terms of financial poverty, in order to further increase the size of loans, expands the scope of delivery, developing industry, Enterprise provides protection for the poor. In respect of transport poverty alleviation, to solve the bottleneck in poor villages, development of transport, vigorously promoting the construction of rural roads and ordinary roads. PV poverty reduction, to support conditions of poor villages and photovoltaic system of centralized, poor construction projects, poor
要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求,这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点:
第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢,《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益性服务价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。
第二，虽然说物业费是业主的AA制，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员;指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。
第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10年间这个指导价都没有变化。
第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。 poverty. In the area of poverty alleviation, to rely on e-commerce business park, active docking Alibaba group "rural treasure", "the stars plan" and "featured the Museum" project to accelerate the implementation of electronic commerce "hundred thousand rural village" project, free train operation staff, offering online support help for poor families, the provision of micro-credit support, helping them to use e-commerce platform to escape poverty. In poverty reduction, give a man a fish and feed him for a day, to targeted skills training and entrepreneurship training free of charge for the poor, increase employment, entrepreneurial skills, ensure the transfer of training people, poverty. In terms of student poverty, high school, vocational college students ' stipends and other costs, can be through the "one card", such as direct subsidies to households. In terms of financial poverty, in order to further increase the size of loans, expands the scope of delivery, developing industry, Enterprise provides protection for the poor. In respect of transport poverty alleviation, to solve the bottleneck in poor villages, development of transport, vigorously promoting the construction of rural roads and ordinary roads. PV poverty reduction, to support conditions of poor villages and photovoltaic system of centralized, poor construction projects, poor
关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》。它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会可以诉请法院命其给付;如果经过强制执行后再度积欠，金额达到区分所有权总价1%的时候，管理负责人得促请其改善，在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务企业来主张权利;第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧失居住权甚至所有权;第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护社会正当的经济秩序。
poverty. In the area of poverty alleviation, to rely on e-commerce business park, active docking Alibaba group "rural treasure", "the stars plan" and "featured the Museum" project to accelerate the implementation of electronic commerce "hundred thousand rural village" project, free train operation staff, offering online support help for poor families, the provision of micro-credit support, helping them to use e-commerce platform to escape poverty. In poverty reduction, give a man a fish and feed him for a day, to targeted skills training and entrepreneurship training free of charge for the poor, increase employment, entrepreneurial skills, ensure the transfer of training people, poverty. In terms of student poverty, high school, vocational college students ' stipends and other costs, can be through the "one card", such as direct subsidies to households. In terms of financial poverty, in order to further increase the size of loans, expands the scope of delivery, developing industry, Enterprise provides protection for the poor. In respect of transport poverty alleviation, to solve the bottleneck in poor villages, development of transport, vigorously promoting the construction of rural roads and ordinary roads. PV poverty reduction, to support conditions of poor villages and photovoltaic system of centralized, poor construction projects, poor
范文三：物权法解释二(物业服务纠纷)
最高人民法院
关于审理物业服务纠纷案件
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
范文四：国务院根据物权法修改《物业管理条例》
中华人民共和国国务院令
第504号
现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。
总理 **
二○○七年八月二十六日
国务院关于修改物业管理条例》的决定
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：
一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”
删除第十条第二款。
二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：
“（一）制定和修改业主大会议事规则；
“（二）制定和修改管理规约；
“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
“（四）选聘和解聘物业服务企业；
“（五）筹集和使用专项维修资金；
“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
“业主可以委托代理人参加业主大会会议。
“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。
本决定自2007年10月1日起施行。
《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。
物业管理条例
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）
第一章总 则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由盛自治区、直辖市制定。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收娶使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附 则
第七十条本条例自2003年9月1日起施行。 （国务院办公厅）
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范文五：浅谈物权法中的物业费的问题
浅谈物权法中的物业费的问题
摘要:首先, 究竟是物业管理费还是物业服务费?这个问题和我 们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。 《物业管理条 例》称之为物业服务费用; 《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释 里边也称之为物业费,和《物权法》保持了一致。
首先,究竟是物业管理费还是物业服务费?这个问题和我们刚才 谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。 《物业管理条例》称 之为物业服务费用; 《物权法》称之为物业费;物业纠纷解释里边也 称之为物业费,和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到 物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”,关系到 财产的不同属性。 物业管理费, 顾名思义应当是业主为管理共有部分 而支付的费用;而物业服务费,应当是物业服务企业的劳务酬金。从 法理上以及实际情况上来考察, 我认为物业费的性质, 说白了就是业 主的 AA 制,大家出资,筹集一笔经费用于共同事务的管理,它属于 业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。 所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的, 称为物业服务费是不 准确的。 称作物业服务费, 就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的 劳务对价,这显然是不对的。
物业费的第二个问题, 就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒 交物业费?这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。 在物业纠 纷解释第六条里规定, “经书面催缴,业主无正当理由拒绝缴纳或在
催缴的合理期限内仍未缴纳物业费, 物业服务企业请求业主缴纳物业 费的, 人民法院应予支持。 物业服务企业已经按照合同约定以及相关 规定提供服务,业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的, 人民法院不予支持。”
这里边产生了两个问题, 第一个问题, 什么是正当理由?业主往往 认为他欠费是有正当理由的, 那么什么是欠费的正当理由?第二, 业 主“仅以未享受服务”作为抗辩理由,法院不支持,那么业主以其它 理由抗辩的,法院支不支持?在现实当中,业主很少“仅以”这个为 理由不缴费。业主有什么理由呢?通常我们看到的:质量有瑕疵、维 修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等 等,甚至汽车被人放了气也不缴费,地没有扫干净也不缴费。那么这 些理由能不能得到法院的支持、 能不能成为不缴费的抗辩理由?我在 百度上搜索了一下,看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅,有 半数业主没有交电梯费和物业费, 电力公司就停了电, 500户居民受 影响,有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费,这都是被迫的”, 我们看看他的理由是什么,他说“楼上住户的空调水总是飘进他家, 他找物管好几次却没有解决,因此他拒交物管费和电梯费有好几个 月”;另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重,楼道排气 管也坏了几个月,物管没有解决”,这是他不缴费的理由。
另外一个案例是沈阳一个小区, 也是大家不缴费电梯停了, 感应灯、 对讲机都停了,居民每天要摸黑爬楼梯,然后一个业主王先生就说, 为什么不缴费呢?因为电梯连续 4年没有年检,他担心会有安全隐
患, 所以从去年 6月起就没有再交物业费。 问题是你不交费, 电梯就 安全了吗?还有南京的一个小区, 也是因为欠费停了电梯, 业主认为 物业管理公司具有不可推卸的责任。 在普遍欠费情况下, 物业公司怎 么办?我看到一个案例,也是重庆的,说一天早上起来,六部电梯全 部停电,物业办公室里面空无一人,墙上贴出一个告示,说“由于部 分业主累计欠费 10万余元, 本公司难以继续经营。 ” 它关门走人了。 最后的烂摊子还是要业主来收拾。
我的观点是, 业主没有任何理由拒交物业费。 首先, 物业费不等于 物业服务企业的劳务对价,其中百分之九十以上是用作保洁、保安、 物业养护维修和支付其它公共开支, 物业企业所得的酬金只占很小一 部分,所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题,它不是对等的。其 次, 物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式, 也是他的 义务, 拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。 如果物业企业 没有按照合同约定履行职责,业主可以依照《物业管理条例》第三十 六条,要求他履行职责,甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的,我 们可以把它炒掉,业主自己来管理,但在这种情况下,业主也要履行 交费义务。 从这个角度看, 业主交不交费和有没有物业企业都没有关 系。第三,业主交物业费,最大的受益人其实是业主;业主欠费,最 大的受害人也是业主。 欠费在短期内会导致业主生活质量下降, 长期 会导致房屋价值贬损, 大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟, 对 业主没有任何好处。
物业费的第三个问题, 物业企业的收费标准和政府的指导价是什么 关系?物业服务纠纷解释的第五条提到 “物业服务企业提高收费标准 或者重复收费, 业主以违规收费为由提出抗辩, 人民法院应予支持。 ” 什么叫提高收费标准?事实上不可能出现合同约定收一块二, 物业企 业收一块五的情况,因为这样收,业主也不会交。可能的情况是,物 业就按合同收一块二, 业主交了两年突然发现, 本地政府的物业费指 导价是一块, 你为什么收一块二呢?这时就提出你是违规收费, 甚至 要求你退还。 这种情况下, 法院是不是支持业主的请求?这涉及到合 同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。 对此, 我有这么几个 观点:
第一,物业费实行政府指导价,在法律上存在疑问。 《价格法》总 则规定, “大多数商品和服务价格实行市场调节,极少数商品和服务 价格实行政府指导价或政府定价” 。 “极少数商品和服务” 是哪些呢? 《价格法》 第十八条规定了五项, 五项里边涉及到的服务价格只有两 种,一种是“重要的公用事业价格”,另一种是“重要的公益性服务 价格”。显然,这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的,物业 服务既不是公用事业,也不是公益性的服务。所以,政府制定物业费 的指导价本身就没有法律依据。
第二, 虽然说物业费是业主的 AA 制, 但毕竟关系到物业企业员工 的收入。 业主是城市人口中的富裕阶层, 而物业企业的员工绝大多数 是农村进城的务工人员; 指导价的制定者基本上都是业主, 这等于业 主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。 政府定价的本质, 是在
业主与物业企业在市场上博弈的过程中, 政府将公权力的砝码放在了 业主一边,这是违反社会正义的。
第三, 政府的所谓指导价, 并没有任何科学依据, 我了解到一些城 市, 10年间这个指导价都没有变化。
第四,政府的行政命令,除非上升为法律法规的强制性规定,并 且是效力性的强制性规范, 否则都不能改变民事合同的效力。 物业服 务合同中的物业费条款, 其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方 性法规,业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。 关于物业费的欠费处理, 也可以借鉴台湾的 《公寓大厦管理条例》 。 它规定, 区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额, 管理负 责人和管理委员会可以诉请法院命其给付; 如果经过强制执行后再度 积欠,金额达到区分所有权总价 1%的时候,管理负责人得促请其改 善, 在 3个月内没有改善的, 可以请求法院强制其迁离。 如果欠费者 是业主的话,管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。 这个规定给我们的启示有三点, 第一, 是由业主组织而不是物业服务 企业来主张权利;第二,欠费的法律后果非常严重,可以导致业主丧 失居住权甚至所有权; 第三, 对物业费的保护居于各种债务之首, “其 受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出,追缴物业费并不是 为了保护物业服务企业的利益, 而是为了保护业主的利益, 也是保护 社会正当的经济秩序。
第 72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务; 不得以放弃权利不 履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、 经营性用房, 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一 并转让。
解读:
1、是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权 :走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水 箱、水电气管 \道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所
2、 是业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利、 共同管理的权利, 同时对共有部分 的管理也负有相应的义务
3、业主不得以放弃权利为由不履行义务:业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修 费用;在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此住宅居住为由,不交纳暖气费用,但是,温 度不适合可以拒交
4、 业主转让建筑物内的住宅、 经营性用房, 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一 并转让
业主的建筑物区分所有权是一个集合权:对专有部分享有的所有权; 对建筑区划内的共有 部分享有的共有权;共同管理的权利。这三种权利具有不可分离性。
解析业主 “ 不得以放弃权利不履行义务 ”
《物权法》第 72条首次明确规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承 担义务;不得以放弃权利不履行义务。
综观我国法律从未有过明确规定 “ 不得以放弃权利不履行义务 ” 的条文。 换言之, 在我国立法 史上从未有过这样明确规定。然而,这次《物权法》就是这样规定的。这不得不引起法律界 人士的高度关注;同时,因为它是专门针对业主规定的法定义务,而这一法定义务又是 “ 不 得以放弃权利不履行义务 ” 。这又不得不引起作为平头百姓的普通业主的高度关注。
何谓 “ 不得以放弃权利不履行义务 ” ?明眼人一看就明白:即使你放弃行使你的权利, 但你还 得履行义务。此话怎讲?你不得用放弃权利来对抗应当履行的义务。
对此,可能有人会提出质疑,干吗放弃权利了,还要履行义务呢。他可能还会举例说明,比 如去买一样东西, 已经拿在手里了, 后来想想又不要了, 结果没买这东西, 难道还要付钱吗? 没买东西当然就不付钱。他以 “ 放弃了享受东西买到手的权利,怎么还有付钱的义务呢? ” 的例子来说明放弃权利就毋须履行义务。 乍一听, 似乎他说的不无道理, 好像反而是法律规 定错了。但是, 事实上,他这样举例说明是错误的。 为什么说他是错的呢?因为他说的是买 卖,买卖关系的权利义务就是卖者交货、买者付钱;而物权法第 72条规定的不是买卖关系 的义务,而是业主对建筑物共有部分的义务, 不得以放弃权利来对抗。 所以,你不能用买卖 关系来类比业主之间的这种共有法律关系。 这就是业内人士常说的, 法律关系不容混淆。 因 为不同的法律关系产生不同的权利和义务, 而某个法律关系都是由它特定的权利和义务构成 的,不可进行类比。如果法律关系即权利义务关系可以不特定,或者说不确定,任意解释, 那么,法律就不称谓法,就成了可以随便捣糨糊的东西了。这是其一。其二,买卖法律关系 的主体是单一的, 就是买与卖两方的主体。 它里面不存在共有法律关系, 权利和义务也简单, 交货、 付钱。 而业主之间的共有法律关系的主体是众多的相关业主或整个小区内的所有业主, 其共有法律关系即称作建筑物区分所有权中的共有权和成员权方面的而发生的种种共有法 律关系,包括物业的委托管理,使用,修理,修缮,维护保养,经营,出租,转让以及改建 等等法律关系, 相当复杂。 这当中的权利义务涉及面很广, 不象买卖关系中只有交货付钱那 么简单。因此,从逻辑上讲,也不能相类比。况且,前面举的例子,实际上是你没买东西,
就是法律上说的买卖关系未成立,所以,就根本谈不上所谓放弃权利的问题。
那么,《物权法》为什么要规定 “ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担 义务;不得以放弃权利不履行义务 ” 呢?我想,这里面有几个法律问题值得探讨。为了把问 题说得简单易懂些, 先把业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利和义务, 简称为:“ 业 主的共有法律关系 ” 。前面已经例举了 “ 业主的共有法律关系 ” 相当复杂,涉及面很广。因而, 第一个法律问题是, 任何一个或者一部分业主能不能放弃共有权利, 而不履行共有义务?比 如,就拿物业的共同管理权来说,你说你放弃权利,即放弃管理物业的权利,实际上放弃的 是委托别人管理物业的权利,事实上,其他业主不可能因为你所谓的放弃权利而作壁上观, 还是要委托别人来管理物业的。 然而, 后来恰恰是物业管理方面出了问题, 发生了共用水泵 损坏了,绿化毁坏了,道路损坏了。 这时你说因为你放弃了管理物业的权利,所以就可以不 履行义务了,不出钱修理、维护、更换了。然后,别人(广大业主)出钱修理、维护、更换。 完了,因为你没尽相关义务,你今后就不要再享有权利了,路也不走了,绿化也不看了,共 用设施也不用了, 共用水泵打出的水也不吃了。 起先以为共有权利没有独享权, 放弃了无所 谓,最后连自己的权利也丧失了。你说这样行吗?所以, 你不可能放弃你所谓的权利, 而不 履行共有的义务。第二个问题是,你不尽义务是不是侵害了广大业主的共有权利?因为 “ 业 主的共有权利 ” 可能会被有些人看作是无实际意义的权利,特别是某些投资客业主,自己不 会来居住的业主, 他要么等到一个合适的价钱卖出房子, 要么就是把房子出租收取租金, 他 才不管你什么共有权利不共有权利的, 此事一概与他无关。 这些业主认为与其享有无实际意 义的共有权利, 还不如不承担共同义务的好。 事实上, 某个小区中, 这样的投资客业主越多, “ 群租 ” 现象也越多。试想:这样,岂不是让广大业主的共有权利,被这些不想尽义务的业主 给侵害了吗?第三, 从法律的普遍原则来说, 本身就不容许法律关系的一方主体以放弃权利 来对抗必须履行的义务, 特别在共有法律关系中更是强调共同义务必须履行的强制性。 比如 在夫妻共有关系中, 一方不得以放弃财产权利, 而不尽扶养另一方的义务; 在家庭共有关系 中, 子女不得以放弃财产权利而不履行赡养父母的义务; 在合伙共有关系中, 一方不得以放 弃合伙财产权利而不承担合伙的外部债务。
综上所述, 放弃权利是你的自由, 义务是法律强制你必须履行的。 这是各国法律的普遍原则。 只是我国物权法首次明确规定了业主 “ 不得以放弃权利不履行义务 ” 罢了。 我以为, 这样明确 规定的好处在于, 让所有的业主不要在复杂的 “ 业主的共有法律关系 ” 中去争论是不是可以不 尽义务的问题,你作为业主,不管你是自住,还是投资、出租,你都必须履行义务,至于权 利,你想放弃,就算放弃吧。事实上,你放弃不了,你只是暂不行使权利而已,除非,你购 置的是独立别墅,且要与任何人没有共有关系的别墅。而这,至少目前在中国还没有。
