范文一：物业公司财务处理流程

目 录

第一章 会计核算指引

第一节 会计基础工作 . ............................................................................................................. 1第二节 会计科目使用说明 . ..................................................................................................... 1

1 主要会计政策 . .................................................................................................................................... 1

2 科目设置原则及使用说明 ................................................................................................................. 1 第三节 会计电算化 . ................................................................................................................. 2

1 建立账簿 . ............................................................................................................................................ 2

2 分配权限 . ............................................................................................................................................ 3

3 反结账 . ................................................................................................................................................ 3 第三节 税费管理 . ..................................................................................................................... 3

1 企业所得税 . ........................................................................................................................................ 4

2 营业税 . ................................................................................................................................................ 4

3 印花税 . ................................................................................................................................................ 4

4 其他税种 . ............................................................................................................................................ 6 第二章 财务业务管控

第一节 核心业务内部控制 . ..................................................................................................... 7

1 物业服务费管理 ................................................................................................................................. 7

2 停车场管理 . ........................................................................................................................................ 9

3 能源费管理 . ...................................................................................................................................... 13

4 工程维保业务 . .................................................................................................................................. 15

5 押金、保证金管理 ........................................................................................................................... 18

6 多种经营业务管理 ........................................................................................................................... 21

7 广告业务管理 . .................................................................................................................................. 22

8 增值收费业务管理 ........................................................................................................................... 23 第二节 具体财务管理办法 . ................................................................................................... 25

1 财产保险投保及理赔 ....................................................................................................................... 25

2 经济合同管理 . .................................................................................................................................. 27

3 工程材料管理 . .................................................................................................................................. 27

4 物业公司入伙流程 ........................................................................................................................... 32

5 物业公司撤管管理 ........................................................................................................................... 43 附件:物业公司标准科目表 .......................................................................... 46

本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业,包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销 售型物业。

第一章 会计核算指引

第一节 会计基础工作

参考《财务操作指引》 。

第二节 会计科目使用说明

1 主要会计政策

1.1 会计制度:《企业会计准则》 、 《物业管理企业财务管理规定》 。

1.2 会计年度:公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。

1.3 记账本位币:以人民币作为记账本位币。

1.4 记账基础和计价原则:记账原则为权责发生制, 资产的计价原则遵循历史成本原则。 1.5 坏账政策:采用账龄分析法,季度末、半年、年末计提坏账,月度可不计提。

2 科目设置原则及使用说明

2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定,满足集团总体要求,兼顾各公司经营个性和共 性,规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法,直观、全面提供公司经营管理决策的财

务信息支持。

2.2 一级至三级科目由集团统一设置,下级公司不能修改或删除 , 四至六级科目可根据 自身实际情况修订, 但需上报商管总部财务部批准, 辅助核算由商管总部统一设定, 各公司 不得自行设置,修订权限如下:

OA 流程:经办人 -地方公司财务负责人 -商管总部财务部经理

2.3 明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则:

2.3.1 只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目。

2.3.2 辅助核算和台帐设置应互为补充,避免重复劳动。

2.4 物业公司标准科目体系详见 附件 1,使用说明如下:

2.4.1 物业管理费要求设立台帐进行管理,台帐应区分楼栋、单元进行明细登记,并将 分楼栋数据作为凭证附件。 科目核算中 “应收账款 -物业管理收入” , “预收账款 -物业管理收 入”不再进行辅助核算。

2.4.2 公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算, 但外包保安人员的工资应在 “主营业务成本 -安全保卫费”里核算。

2.4.3 能源费须在“主营业务成本 -物业管理成本 -能源费”核算,预提费用必须在“其 他应付款 -预提费用”核算,车辆费用一律在“管理费用”核算。

2.4.4 多种经营收入应在“主营业务收入 -物业经营收入 -其他经营收入”核算。 2.4.5 物业经营收入 -其他经营收入除核算多种经营收入外,还应核算工本价签、垃圾 清运费等各类增值收入。

第三节 会计电算化

1 建立账簿

1.1 建账原则

1.1.1 原则上商管公司管理自持物业 (大商业 ) ;物业公司管理所有销售型物业(公寓, 写 字楼,住宅,底商,室外步行街等) 。

1.1.2 对于商管公司管理销售型物业的情况,原则上应设立二级账套核算销售物业。 1.1.3 对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况, 应区分广场分别建立二级账 套进行核算。

1.2 新公司建账流程

新公司注册成立,应告知各公司行政启动 OA 审批流程,把新公司的名称、部门和人员 加入到集团的组织机构列表中,取得 RTX 和 OA 账号后再申请建立账簿、分配权限,申请时 需提供公司工商注册名称和账簿启用时间 (工商注册时间) , 并附营业执照副本扫描件及 《万 达集团财务人员及角色分配统计表》 。

OA 流程:发起人 --公司财务负责人 — 商管总部财务部副总经理 — 商业地产公司财务部 信息化关键用户 — 商业地产公司投资证券部 — 商业地产公司人力资源部

1.3 二级账套建账流程

物业公司需建立二级账套的,由各公司财务部提请 OA 建账,并附《万达集团财务人员 及角色分配统计表》 。 OA 流程同新公司建账流程。

1.4 同一公司多个帐套的核算原则

1.4.1 可根据账套数量开立多个银行账户,并为每个账套设定专用账户;

1.4.2 基本户在一级账套核算,提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户; 1.4.3 每个二级帐套专用一个一般存款户,专门核算该帐套所辖销售物业的收支; 1.4.4 一、二账套间代收代付款项应通过往来处理,定期结清。

2 分配权限

新员工入职、调动、离职及其他原因导致的权限变动,需提请 OA 审批。具体流程及各 岗位财务人员权限分配见《财务操作指引》 。

3 反结账

反结账时需通过 OA 提交申请, 写明账套名称和编码、 原因、 调整的会计期间和凭证号。 审批顺序:发起人 --公司财务负责人 — 商管总部财务部负责人 — 商业地产公司财务部信 息化关键用户 -商管地产财务部副总经理

第三节 税费管理

各公司应严格按照税法要求纳税计缴及申报。财务负责人为各公司纳税申报第一责任 人,必须亲自复核相关纳税申报情况。

1 企业所得税

1.1 总分机构纳税问题:目前大连物业尚不具备总分机构合并纳税的条件,因此各地 大连物业分公司应与所在

地税务局沟通,暂按独立核算纳税人申报纳税。

1.2 纳税筹划原则:

1.2.1 销售型物业公司的基本要求是盈亏持平,年度内应酌情平衡各季度税负,防止 预缴所得税,年度终了必须按照实际盈亏情况纳税申报。

1.2.2 通过预收款项的合理结转,筹划预缴所得税。

1.2.3 一次性从项目公司取得的开办费收入, 应根据用款进度且结合开办费合同期限, 合理确认收入;亦或根据用款需求,分批向项目公司申请款项。

1.2.4 季度末可以通过计提费用、坏账准备等方式筹划预缴企业所得税。

2 营业税

2.1 营业税的纳税义务时间原则上应为收讫营业款项的当天, 即遵循现金收付制, 并据 此进行相关发票的开制,当地税务局另有要求须上报总部处理。

2.2 垃圾清运费分为装修建筑垃圾和日常垃圾清理两种,其收支均应分别核算,并根据 收款额和开票额缴纳营业税金及附加。

2.3 水、电、集中供暖等能源费须按照代收代付处理。

2.4 房产税及土地使用税:原则上物业用房不需缴纳房产税及土地使用税,如需缴纳则 须上报总部处理。

3 印花税

3.1 原则上以下合同无需贴花,特殊情况须上报总部处理:

3.1.1 保洁合同、保安服务协议 —— 属于劳务合同,印花税税目税率表中未列举,不用 贴花。常见于物管部,大部分是阶段性合同。如灭鼠杀虫服务合同、白蚁防治合同。 3.1.2 电网与用户之前签名的供电合同,不用贴花。

3.1.3 消防器材维护保养合同 —— 维保合同, 由于其合同中明确规定合同金额不包括维 修款等,因此不属于加工承揽合同。常见于工程部。

3.1.4 演出合同、活动协作合同 —— 其中演出合同属于劳务合同。印花税税目税率表中 未列举,不用贴花。常见于企划部。

3.1.5 招聘信息发布合同 —— 不属于加工承揽合同,印花税税目税率表中未列举,不用 贴花。常见于行政部。

3.1.6 电话信息登记发布合同 —— 属于公关合同,印花税税目税率表中未列举,不用贴 花。常见于行政部。

3.1.7 体检合作协议 —— 印花税税目税率表中未列举,不用贴花。常见于行政部。 3.1.8 稅审合同、律师聘用合同、物业规划咨询合同 —— 一般的会计、审计、法律等方 面的咨询不属于技术咨询,其所立合同不贴印花。常见于财务部。

3.2 商管 /物业公司常见涉税(印花税)合同及相应税目税率:

4 其他税种

日常税务处理原则参考《财务操作指引》 。

第二章 财务业务管控

第一节 核心业务内部控制

1 物业服务费管理

1.1 物业服务费标准的测算和申报

1.1.1 物业公司应积极与项目公司沟通,开盘前 1 个月须完成物业管理成本的测算,并 据此拟定物业服务费标准。物业服务费标准必须包含 10%的酬金,且在未来 3 年间能够满足 各项成本增长带来的影响,确保物业管理收支平衡。

1.1.2 测算物业服务费时应根据项目的不同业态,分别测算物业服务费标准,如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商铺、销售型写字楼等销售型物业;其中带 有自供冷、暖的写字楼项目应独立于其它业态单独测算。

1.1.3 物业服务费测算中的公共区域能源费一项,应根据地方相关管理规定合理测算, 包括但不限于供冷季、 供暖季的供给总天数、 每天供给时间等, 设备的运行系数应根据地方 的气候特点合理设定,确保日后此项成本的合理性。

1.1.4 物业服务费测算中的组织架构设置和人工成本,应执行国家和地方的劳动法规, 特别是基层岗位, 建议采取综合工时制, 本着四包一的原则进行设置; 豪宅和甲级写字楼的 关键部门,根据当地物业服务水平可设部门副职,以保证物业服务品质。

1.1.5 物业服务费文件完成后应在区域公司内组织各专业副总和各部门经理进行初步评 审, 评审合格后报商管总部审批, 流程为:经办人→总部物业管理部业务分管对接人审核→ 物业管理部总经理审核→商管总部分管业务副总经理同意后, 方可与当地项目公司营销部对 接评审,沟通无异议并得到商管总部物业管理部总经理同意后方可发起 OA 流程正式上报审 批。

1.1.6 物业服务费标准经商管总部和项目管理中心各级领导批准后, 当地商管 /物业公司 应尽快配合项目公司到所在城市相关管理部门 (如房管局物业科) 办理备案手续, 与项目公 司签订《前期物业服务合同》 。物业服务费的定位需考虑楼盘档次和周边同类收费标准,同 时还要考虑项目公司售楼时承诺的收费标准; 一般住宅楼的收费标准须经所在区物价局审批 通过,而商住楼只需物价局备案。

1.2 收费注意事项

1.2.1 物业公司收费范围

注:一般物业费应包含电梯费和公摊能耗费

1.2.2 收费人员至少两人,票款分离,负责收取入伙后半年内的物业服务费、建筑垃圾 清运费,具体根据各地实际情况而定。

1.2.3 延迟入伙的,因物业公司各项服务已经提供,成本已经发生,原则上项目公司应 承担相应物管费,因此须取得项目公司书面确认函件并明确其应承担物管费信息。

1.2.4 提前入伙的,因提前入伙期内的物管费无法向业主收取,原则上项目公司应承担 相 应物管费,因此须与项目公司书面确认并明确物管费承担问题。

1.2.5 由于项目公司未销售或其他原因产权方仍为项目公司的, 物业服务费须由项目公 司 承担。

1.3 空置房物业服务费收取办法,根据所在城市地方性物业法规进行收取。

1.4 争议物业服务费的审批流程

1.4.1 原则上不进行任何形式的物业服务费减免。

1.4.2 除房屋空置外业主因各种原因提出减免请求,各公司必须对减免原因进行复核。 其 中因下列原因导致物业服务费无法收取的, 各公司须向商管总部提交专题书面报告, 由商 管总部最终裁定。

1) 因项目公司未按照入伙通知书约定时间交房导致业主要求减免而项目公司拒绝承担;

2)因向业主提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致业主要求减免而项目公司拒绝 承 担的;

3)其他事项需要一事一议,通过专题书面报告报批。

1.5 物业服务费管理要点

1.5.1 收费管理 按照物业收费标准, 及时足额收取物管费, 统计欠费情况。 当期物管费 到期之前应敦促

相关部门及时催缴下期物管费。

1.5.2 核算要求

物业服务费原则上按照权责发生制确认收入。

1.5.3 收费流程图

2 停车场管理

2.1 停车场收入确认

2.1.1 正常临时停车收入的确认:依据每天的“临时停车日收款报表”的金额,在当天 确认收入。

2.1.2 预付费停车卡收入的确认:预付本年内的,在收费日当天确认收入;预付以后年

度的,作为预收账款核算,在以后年度确认收入。财务人员做好相应台帐管理。

2.2 管理要点及流程图

2.2.1 收费管理:客人离场到达岗亭时,收费员刷好客人的磁卡后,需根据电脑显示的 应收金额, 先把发票撕好, 递给客人发票的同时告诉客人应交金额, 待客人按发票数交足款 后方可放行。严禁先收钱,后给发票的行为;每个收费员从使用其电脑卡号、密码开始收费 到退出改由另一收费员电脑卡号登陆为一个收费周期, 每个收费周期的始末都需填写 “停车 场日报表” 。当值人员需认真、完整填写完表单上的所有项目,签字确认后,连同当班营业 款项投入投包保险柜中。

2.2.2 财务收费稽核与核算:收费员负责稽核前一日的收费情况,日报表与停车场系统 必须核对一致,通过电脑收费系统计费,收费员每天将当班记录表与电脑收费系统核对, 包 括清点主力店优惠券,核对准确无误后存入银行;财务部负责不定期地复核其稽核结果。 2.2.3 发票管理 发票应由财务人员负责购买、领用、核销

。 1)财务会计负责购买停车场发票。

2)由财务部收费员于公司财务部整包领出,在财务部现场清点、编号后双方登记确认;

3)停车场领班到财务部收费员处根据需要分次领取发票,并互相登记确认;

4) 停车场领班负责把发票具体交到每个岗亭的停车场收费员手中, 并在一式二联的“停 车场票款交接单”上互相签字确认。

2.2.4 流程图

2.3 停车场优惠、减免收费等审批流程

2.3.1 适用范围:对租金、车位管理费、购买车场代金券等的减免或优惠。

2.3.2 已办理免费和月卡的车辆, 磁卡刷过后, 道闸会自动放行, 电脑中也不产生费用。 2.3.3 存在消费免费停车现象时, 收费员须收回客人的消费凭条, 作为抵减电脑金额的 凭证,并在当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。

2.3.4 持代金券者:收费员须收回代金券并撕角作废, 作为抵减电脑金额的凭证, 并在 当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。

2.3.5 军车警车:收费员须在 “特殊车辆登记表 “上登记完整信息及金额后, 方可放行, 并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。

2.3.6 来访车辆:使用“访客停车单” ,一式二联,在公司客服前台开具,收费员须收 回公司开具、 有公司领导签字的访客单, 填写完整访客单上的信息、 登记好访客车辆产生的

应收金额,方可放行。遇特殊情况,有公司相关人员口头指示后,可先行放行,但必须在当 天下班前收到补填的访客停车单,并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。

7)送货车辆(免费停车 1 小时) :使用“送货停车单” ,有送货车辆进出地下收费停车 场的租户到客服前台免费领取, 送货司机向其收货单位索要加盖有收货店铺章的 “送货停车 单” ,离场时交给收费员、同时需出示相关送货单方可免费停车 1 小时,并在当日停车场收 费日报表中注明相关信息。

2.2 特殊事项处理制度

2.2.1、废卡:当天产生的废卡,必须在当天处理,处理完毕停车场主管和岗亭收费员 两人同时在特殊车辆登记表上签字,确认处理的时间和电脑产生的金额。

2.2.2、设备故障:收费员遇设备故障应立即通知停车场主管解决,停车场主管解决不 了的找工程部维修,进而联系厂家。故障期间,收费员要做好手动开闸记录,并需停车场主 管现场确认。严禁擅自人工启动道闸。

2.2.3、设备被损:收费员发现道闸被撞等设备被损事件,应立即通知停车场主管并留 下车主、车辆,确保车道畅通,按公司规定要求车主赔偿,并将赔偿款交服务大厅收费员, 发 票交还车主,再记录存档。

2.4 停车场分成管理

2.4.1 独立的住宅物业停车场 独立的住宅物业地下停车场收入直接记入公司停车场收入 ,不参与项目公司进行分成。 2.4.2 插蜡烛模式销售物业与大商业共用的地下停车场 1)如使用一套停车场收费系统的,因无法界定自持物业部分与销售物业部分的,先记 入公司停车场收入,月底按规定与项目公司进行分成。

2)若自持物业与销售物业分别使用两套独立停车场收费系统的,能分别独立收费及核 算的, 对自持物业部分的停车场收入先记入公司停车场收入, 月底按规定与项目公司进行分 成;对销售物业的停车场收入直接记入公司停车场收入,不参与项目公司进行分成

2.4.3 大商业地面停车位 大商业地面停车位的收入应先记入公司停车场收入,月底按规 定与项目公司进行分成。

3 能源费管理

3.1 项目公司将电表过户前

物业公司应主动联系项目公司过户事宜, 在整体入伙日十日之前, 将电费户名由项目公 司变更为物业公司,完成过户事宜。

3.2 项目公司将电表过户后 如入伙后仍有整改项目的, 物业公司工程部对施工方使用 电量进行计量, 每月 (或待整

改项目结束后)与项目公司(或施工方)结算。

3.2.1 工程部每月末定期抄取读表数,并将抄表清单交于物业客服人员。

3.2.2 物业客服人员根据抄表清单出具缴费通知书,经财务进行审核后,通知项目公司 (或施工方)缴款。

3.2.3 客户按时缴款,收费员根据缴费通知书核对金额无误后,开具正式收据或发票, 交付客户作为缴费依据。

3.2.4 收费员视同业主每月能源费收取情况登记台账,财务进行复核。对于当月欠费, 及时跟进处理,采取相关措施,加大催费力度。

3.3 入伙时项目公司未能及时过户,项目公司虽已垫付电费的,物业公司仍应每月抄表 向业主收费。

3.3.1 工程部应每月月末抄表,并将抄表结果反馈至财务部,财务部根据电费发票及抄 表数计提物业公司成本;

3.3.2 项目公司完成过户后,欲结算前期垫付电费且电费发票为项目公司抬头的,应由 项目公司出具证明函件,持证明函件至当地电力部门更改电费发票抬头或换取增值税发票

(可更改抬头)

3.3.3 项目公司减免其垫付电费的,应冲减物业公司相应期间内已计提的能源费成本, 并 结转代收业主的能源费。

3.4 正常经营电费管控要点 入伙后销售物业入住率逐步提高,因公司的机房用电多数 是采用台电的契约用电制, 只

要尖峰用电超过装置契约时,就会罚款 2~3 倍,这代表控制机房用电将能够有效的省下电 费; 而如因用电量不足则会导致契约电量在总用量中的占比提高, 因此如入住率不足, 则应 敦促工程部下调契约电量。 如机房内为多台变压器的, 则可根据预估入住时间表, 适当停运 变压器(变压器停运后如需再度启用,按国家相关规定需进行预防性电试,会产生费用, 因 此变压器的停运也需慎重, 应测算变压器停运后可节省能源及进行预防性电试的费用, 权衡 利弊) 。

4 工程维保业务

物业公司工程维保主要包括公共维修基金内的工程维保、维保期内的工程维保,维保期 后的工程维保,项目遗留问题及共用设施日常维护费范围内的工程维保。

4.1 公共维修基金范围内的工程维保 公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依 法向购房者根据售房合同一次性代为

收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、 共同设施和设备保修期满后的维护、 大修、 更 新、改造的储备资金。

项目公司将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小 区, 经业主委员会提交业主大会决定, 可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。 维 修基金由物业管理行政主管部门代管的, 物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常 使用。

维修基金归全体业主共有, 应设立专帐管理, 专款专用, 定期接受业主大会和业主委员 会的检查与监督。 维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。 维修基金的使用, 由物业管理公 司提出年度使用计划,经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时,应当按 照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例,缴纳物业维修基金。

4.2 维保期内工程维保 在物业的工程接管验收阶段,项目公司和物业公司要按《大商 业开业及住宅入伙接管规

定》 进行移交接管, 确保各分项工程完全满足国家相关规范和使用的要求, 对存在的问题要 及时督促施工单位整改后移交物业公司,办理有关的交接手续。

在物业接管验收后,物业管理处就需担负安全和运行管理的责任,确保工程的正常使用 和安全; 对于接管范围内需组织后续施工的, 项目公司、 施工单位和商管物业公司签署三方 协议后方可进行,施工期间管理归商管物业公司。

对工程出现的各类质量问题及时记录,并直接反馈到承建单位(需项目公司委托) ,督 促整改。 当工程出现问题, 多次联系相关施工单位而不能如期履行合同要求的情况下 (物业 管理处有清楚记录的故障情况,联系时间,联系人等,甚至有函件通知的形式) ,物业管理 处应以工作联系单或函件的形式告知项目公司,请求协助处理。甚至扣除施工单位质保金。 在 工程维保期内,对于工程土建和设备设施的维修由施工单位承担并支付工程费用。

4.3 维保期后工程维保 工程土建和设备设施的维修及日常零星维修费由物业公司自 行维修, 并在日常经营中支

付维修维护费用。

4.4 项目工程遗留问题 根据《大商业开业及住宅入伙接管规定》 ,问题定责为施工质量 缺陷和功能不完善的由

项目公司负责,因设施不完善、质量缺陷等事项,由地方公司采取措施,保证安全、正常使 用,由此增加的费用由项目公司承担。

4.5 共用设施日常维护费 有些地方公司按当地政策向业主收取共用设施日常维护费。 共用设施日常维护费按年度

收取, 收费标准由物价局审定, 物业公司在实际支出时需审批后方可支出, 并需向业主委员 会公示费用。

共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修。 主 要包括:屋面防水层、外墙面修补;公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、 维修;自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖;水箱清洗,水箱内壁粉刷、紫铜浮球 及零配件更换;楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房 (库 ) 共有部位墙面涂料,楼梯 间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修;楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养 护、检修等;垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修;化粪池清理等。共用设施日常维修费应 专款专用。物业公司做代收代付处理。

4.6 工程维保期后物业公司维保费支付流程

4.6.1 维保材料采购计划的制定及审批 每月末住宅物业根据年度预算编制次月工程维保 计划,审批至区域总经理后,根据工程

维保计划制定工程物料申购单。 申购单需经主管领导、 财务负责人、 总经理、 区域财务副总、 区 域总经理审批。

年 月份工程物料申购单

4.6.2 对于紧急采购,必须事先申请,由公司总经理审批后实施。每月紧急采购总额不 得超过当月采购计划的 10%。特殊情况紧急采购(包括但不限于爆管、失火、停电、燃气泄 露等)可以口头请示主管领导后先采购后办理书面申请。

4.6.3 工程材料采购控制。 (参见《工程物资管理》 )

4.6.4 直接委托、招投标采购(参见《采购操作指引》 )

4.6.5 合同履行及监督管理。 (参见《合同管理》 )

4.6.6 合同款项支付

1)严格按照合同约定的付款方式和金额执行

2) 付款前须有合同履行监督责任人按合同约定的质量标准出具的书面检查评估意见

3)严格执行合同中适用于质量保证的尾款(如有) ,履行质量问题扣款的条款内容

4) 维保合同评估(竣工验收)为付款前有业务经办部门组织进行的业务效果评估 (竣工验收) ,以及尾款支付前的质量保证评估(如有约定) 。评估结果作为款项支付的 依据

5) 合同约定的保证期内,发生因质量原因引起的维修费,应抵扣质量保证金

6)付款须有完善的付款审批手续。

4.6.7 成本归集 月末根据原材料出库单编制“原材料出库汇总表”及工程合同约定 当期应付费用归集分

配工程维保费用。

年 月原材料出库汇总表

部门:住宅管理处 共 1 页 第 1 页

库管员:部门经理:分管副总:

5 押金、保证金管理

5.1 押金保证金是按合同或相关规定向业主收取的可以退还的资金,是保障公司的利 益、降低公司的经营风险重要工具。

5.1.1 押金保证金的分类

5.2. 押金保证金的退还控制

5.2.1 押金保证退还的主要风险有如下:

1)重复退还;

2)未退还给原缴款人,原缴款人追索;

3)公司退还押金保证金介入收据持有人的经济纠纷;

4)退还保证期内的押金保证金 , 公司丧失风险保证。

5.2.2 押金保证金退还的风险控制

1) 押金保证金退还条件:合同终止

;

达到合同约定押金保证金退还期限; 押金保证金所担保的实物已经退回 ; 达到政府职能部门及公司的验收标准;

费用清算完毕 2)办理退还的

相关凭证

正常办理退还需要的相关凭证:商管公司开具的押金保证

收款收据原件; 商户退款申请及证明达到押金保证金退还

条件的证明文件; 办理退款人员的身份证明;

以下几种特殊条件下,除具备正常办理的相关凭证外,还需具备以下凭证: 1.公司开 具的押金保证收据丢失的, 财务部查实后, 要求押金保证金交款人书面声明原

收据作废, 收据原件持有人及第三方持有人无权再次向商管公司申请退还押金保证金, 并且 承诺承担由此造成的经济纠纷。 丢失人为个人的, 需在证明上签名并加盖手印; 如丢失人为 法人性质,需提供自己开具的收款收据,证明已收到退还的押金。

2. 非交款人本人来办理的。 原交款人为个人的,由原交款人出具书面委托书;原交款 是法人,必须由原交款人出具书面委托书,加盖公章。

为了规避风险, 商管公司不认可押金保证金的相互转让, 非法受让人持有的押金保证金 收据不能办理退还手续。

5.3 退还押金保证金的审批流程及审核要点

5.3.1 押金保证金退还流程(图 3-10)

5.3.2 审批流程各环节审核要点

1) 业主提出退款申请时,应按以上要求业主提交相关退还押金保证金的所有凭证。

2) 住宅客服审核要点 :是否符合退款条件 , 相关证明文件是否完整 , 对客户提供的资料 进行初步审核,对相关费用进行清算,并协助客户办理相关审批流程。

3)工程人员审核要点(如需要) :对于装修押金、电卡电费押金、物管费押金等的退 还需由工程人员检查使用公共设施是否完整,公共设施使用费及能源费用是否清算完毕。 4)财务部审核要点:重点复核票据的真实性,复核退款流程的完整性,复核客服及工 程人员对费用的清算,核实退款人身份信息等。

5) 押金保证金退还时领款人的身份确认,如属于返还物品退押金业务应收回相关物品 并保证完整。

公司员工不能以受托人身份办理退还押金保证金,公司员工不能代领代领押金保证金。 业主申请退还押金保证时, 必须出具身份证明。 财务部出纳办理押金保证退还支付款项 时,必须再次对身份证明原件进行核对,核对无误后由业主或其受托代理人签字领取款项;

押金保证金的缴款人为法人的,原则上采用转账方式退还,个人领取现金的,领款人须 执法人单位出具盖有公章的委托书及个人身份证明领取。

6 多种经营业务管理

6.1 多种经营定义

6.1.1 多种经营是指物业公司利用销售物业公共区域或公共资源进行经营活动,收取场 地管理费的一种经营方式。具体包括电梯轿厢与灯箱广告、房地产中介、家政服务、环保物 资回收、仓库租赁、临时促销等。

6.1.2 销售物业鼓励开展多种经营创收。

6.2 多种经营管理要点与现场管理

6.2.1 管理要点 参与点位规划、价格标准、合同审核、进场手续、收款条件、收入核算 、统计及收入确

认原则等。

6.2.2 现场管理 对于已缴费的多种经营户, 由物业公司签章发放多种经营许可证, 注明 其点位、 经营项

目及缴费有效期。

6.3 多种经营收费(图 3-6)

6.3.1 收费时间节点控制 多种经营严格执行先

交费、后进场的收费方式 6.3.2 收费内容控制

包括场地占用费、能耗费、保洁费、出入证工本费及押金等。

6.3.3 收费要点控制

1)多种经营收费需业务部门按合同约定或者收费标准开具收费告知单;

2)客服 /收费员确认收费标准无误后按收费告知单开具票据并收费;

3)确认费用收取后,方能允许客户进场。

4)占用物业公司公共区域或者使用一定资源的多种经营活动,必须支付相当于两个月 使用费的押金。

5)财务与管理处共同建立清晰的多种经营收费台帐,日清日结。

7 广告业务管理

7.1 广告收入是指规划内广告位收入。 包括外墙广告和楼顶广告。 销售物业鼓励开展广告业 务创收。

7.2 广告收入确认原则:权责发生制

7.3 广告收入经营方式 :整体外包、自行招商。

7.3.1 整体外包关注点:

1)外包合同收费中能源费是否单独收取;

2)收入收取期间;

3) 收入增长比率;

4)合作公司经营状况。

7.3.2 自行招商关注点:

1)了解市场行情,进行市场调查;

2)收入额度是否达到招投标标准;

3)签订合同时,收费项目应注明是场地管理费。

7.4 广告合同管理 由物业公司与承租方签订合同,物业公司记收入

。

8 增值收费业务管理

8.1 增值收费业务概述

8.1.1 物业增值收费业务是指物业管理企业利用各种管理方式和管理手段,提供多种物 业管理服务项目及衍生性服务项目, 达到或超越 《物业管理服务合同》 中约定的服务质量要 求, 提供产品本身以外的服务给顾客, 使得产品的价值增加, 取得经济和社会效益共同增值 的一种服务方式。依托所服务的物业场所开展多种经营就是物业增值服务的直接表现形式。 8.1.2 物业增值收费业务主要包括:维修服务收入、卫生费、垃圾清运费、通讯服务收 入、出入证工本费收入、中介服务收入、废品服务收入、其他增值收入等有偿服务。

8.2 收费公示制度

8.2.1 公示制度:将各项收费标准予以公示,公示牌中标明的收费标准包括物业管理费、 水费、电费、供暖费、停车费、物业增值服务等收费标准。并公布集团服务投诉电话: 400-810-1090。

8.2.2 温馨提示:在收费室设置“温馨提示”标识:交费后,请您索要正式收据或发票 (票样附后) ,如索要不成,请拨打财务监督电话:*********。

8.3 收入的确认

8.3.1 收入确认的基础:权责发生制

8.3.2 收入确认的原则:实质重于形式

8.3.3 收入确认的时间:由于物业增值服务收入多为一次性、即时收费,依据收入确认 的原则,在为客户提供服务、收到款项的同时开具收据或发票,当天确认收入。

8.4 .业务流程

8.5. 流程控制

8.5.1 收费审核

1) 开票员审核缴费单上服务项目与收费项目是否一致、应收金额是否依据收费标准、 已 经签订的收费合同填写。

2) 审核是否有减免,若有减免,减免金额是否正确、审批权限是否齐全。

3) 业务部门实施服务前必须查看缴费票据,确认客户已经缴费。

4) 每日由收款员、出纳对当天票款进行核对,会计记账时应仔细复核。

5) 财务稽核人员至少每季度稽核一次,采取抽查稽核方式,抽查比例不少于 20%。

8.5.2 票据监控

1) 领用:票据由财务部统一管理,领用采取以旧换新的方式,建立《票据领用登记簿》 , 收 款员到财务部领取票据,并在《票据领用登记簿》上签收。

2) 使用:收款员根据实际缴费金额开具收据交付客户作为缴费依据。收据更换发票时, 需 由客户提供原始收据,经收款员检查无误后予以更换,并同当日《收款日报表》一起交财 务部进行票据核销。

3) 核销:对已使用整本票据,及时进行核销。每日将当天开具票据经财务检查后登记票 据使用台帐。

4) 稽核:财务部定期、不定期检查各管理处票据使用情况,对于未按要求使用票据的行 为,财务部及时予以纠正、制止。

第二节 具体财务管理办法

1 财产保险投保及理赔

1.1 投保险种及投保范围:财产保险主要包括财产一切险、机器损坏险、公众责任险及集 团规定的其它险种。 住宅项目投保财产范围原则上包括:自有产权的会所、幼儿园、锅 炉房、物业用房及公共

设备等。公众责任险范围应为投保人负有管理责任的全部区域。

1.2 投保期间

1.2.1 财产投保:当年七月一日之前投保的, 保险期限为自投保之日零时起至次年的六月 三十日二十四时止; 当年七月一日之后投保的, 保险期限为自投保之日零时起至第三年的六 月三十日二十四时止,保费按实际发生天数计算。

1.2.2 财产续保:自每年的七月一日零时至次年的六月三十日二十四时止为一个保险年 度。

1.2.3 新入伙项目的财产一切险、机器损坏险、公众责任险均以入伙之日为保险期间起始 日。对于在提请 OA 审批时无法确定入伙日的,可酌情提前保险起始日,但不得晚于实际入 伙日。

1.2.4 对于分批入伙的情况,财产一切险和机器损坏险应分批投保,公众责任险应于首批 入伙时一次性投保各批次物业。

1.3 投续保流程

1.3.1 新增财产投保

1) 新入伙项目需在入伙日前 30 日完成内部 OA 投保审批, 并确保入伙日前取得正式保 单。 取得保单后, 七日内将正式保单及发票扫描后上报股份公司安全监督部和商管总部财务 部备案。

2) 对于按照财产估值投保, 取得财产实际价值后调整投保价值的, 不属于新增财产投 保,请参照续保流程。

1.3.2 财产续保

1) 股份公司每年 4 月份统一下发关于财产投(续)保工作通知。

2)各续保公司必须于每年的 5 月 31 日前将投保材料通过 OA 系统报商管总部保险领导 小组审批, 6 月 20 日前将审批后的投保材料送交所在地保险分支机构,并于 6 月 30 日前取 得正式保单,确保财产保险的紧密延续。

3) 各续保公司取得正式保单后七日内, 将保单及发票扫描后上报股份公司安全监督部 和商管总部财务部备案。

1.4 理赔及其后续管控

1.4.1 财务监管

1)建立财产保险报险、理赔台账

2)与行政部保险台账核对;

3)监督业务部门及时报险、理赔;

1.4.2 保险档案

1)保险报险、理赔台账

2) 《出险通知书》 、 《索赔申请书》

1.4.3 保险垫付资金控制。

1)保险公司已确定理赔金额之后方可垫付;

2)垫付资金时需同时提供《出险通知单》 、相关正式发票、相关工程验收单等明确保 险相关附件;

3) 按审批支付流程支付, 财务部在保险台账中登记代垫事宜, 及时跟进保险理赔情况。

2 经济合同管理

2.1 经济业务合同分类

2.2 合同签订主体,根据“谁受益、谁签订”的原则确定合同签订主体,避免商管、物业合 同主体混乱的情形。其他要求参考《财务操作指引》 。

3 工程材料管理

3.1 计划审批

3.1.1 计划审批分为月度计划采购和紧急零星采购。

3.1.2 采购计划必须经采购部门负责人、财务负责人、总经理审批后方可实施采购。 3.1.3 对于紧急零星采购申请时须详细说明理由每月紧急采购总额不得超过当月采购计划 的 10%。

3.1.4 每月 , 行政部必须将所有签字版的采购计划报送一份财务部备案。

3.2 计划采购

3.2.1 行政部为采购实施部门,财务部为采购的监督部门。

3.2.2 采购人员必须根据已经批准的采购计划实施采购。

3.2.3 正常性工程材料的采购应该在已经签订供货合同的供应商处采购, 原则上同一工程材

料的供应商不少于三家。

3.2.4 政府、 企业特殊垄断的工程或专业性极强的工程材料, 在政府指定企业或专业厂家进 行购买。

3.2.5 已经签订供货合同的清单内没有包含的工程材料, 从合格供方名录里选择供应商进行 采购, 如金额超过 5,000 元的, 需要在合格供方名录里选择三家公司进行比价后, 选择一家 进行采购。

3.2.6 除结算起点(1000 元)以内的零星采购外,均采取转账结算方式付款。

3.3 入库审核要点

3.3.1 行政部权责

1) 行政部设专职或兼职采购人员与保管人员。物料入库应遵循采购人员与保管人员相 分离原则。

2) 保管人员应核对物资数量、规格、型号与采购计划、送货单、发票是否相符,如有 不符事项保管人员有权拒收物料。 如需第三方检验的, 应当由具备检验资格的第三方出具证 明。

3)验收完毕后,保管人员与供货商在送货单上签字确认。

4) 保管人员对验收合格的物料开具 《入库单》 (根据实际情况购买或印制) , 并根据 《入 库单》登记材料保管明细账。

3.3.2 财务部权责

1) 财务部指定人员负责对库房进行监盘。

2)审核采购的材料是否在采购计划范围内。

3) 审核采购计划、送货清单中的材料价格是否在合同规定的范围内,送货单上是否有 供应商的签章,审核发票是否合规。

4) 审核《入库单》签字是否齐全,付款金额应与入库金额相符。

5)财务报销时应核对采购计划,采购计划、发票、供货清单及入库票是付款的必备依 据;紧急采购应补办入库手续,方可报销。

3.4 出库审核要点

3.4.1 保管人员审核是否有 《工程作业单》 (根据实际情况自制或购买) , 审批签字手续是否 合规, 《出库单》上的品名、数量填写无误后,方可办理出库。

3.4.2 财务人员审核《出库单》 (自制或购买)上经办人、经办部门负责人、保管人员签字

是否齐全,品名、数量、单价填写是否完整。

3.5 稽核要点

3.5.1 保管人员应于每月 25 日将符合财务要求的出入库报表、 《出库单》上报财务部。每月 末,财务人员应稽核《出库单》 、 《工程作业单》 、 《材料保管明细账》 (根据实际情况自制) 和《库存材料明细表》 (附表 3-3) 上的金额、数量是否一致,并抽查实际库存数。

3.5.2 财务根据当期出库单和《库存材料明细表》结转相应的成本、费用或往来账。 3.5.3 每年 6 月末和 12 月末,各公司财务部应会同行政部对工程材料进行全面清查盘点, 《材料保管明细账》和《库存材料明细表》账存数量与实盘数量是否一致。

3.6 档案管理要点

3.6.1 每年 3 月底前,保管人员将上年度《工程作业单》 、 《出库单》 、 《库存材料明细表》 整 理装订成册并归档保存。

4 物业公司入伙流程

4.1 入伙原则

4.1.1 凡未达到国家、当地政府和集团制度规定的入伙标准的项目,物业公司一律不得办理 入伙手续。

4.1.2 如项目公司未达到入伙条件,集团将会按制度追究项目公司的责任。

4.1.3 如未达到入伙条件而物业公司同意办理入伙的,将追究物业公司总经理的责任。

4.2 入伙前准备工作

4.2.1 要求项目公司营销部提供 实测报告或 签字确认的实测面积及业主明细, 并根据此明细 表计算各业主 首期 应缴物管费及房屋公共设施日常维修费,建议取数保留到整数。

4.2.2 入伙前 15 天配合项目公司填制并核对寄给业主的入伙通知书,保证入伙通知书中各 项应收费金额准确无误。

4.2.3 入伙前一周左右足额购置发票。入伙期间需要大量服务业发票,应事先向税务局提出 申请,一次性足额购置发票。事先刻制好“物业综合服务费” , “日常维修费” “垃圾清运 费”及收费期间等摘要内容的条形章,事先在发票上盖好章,财务章可于领用前一天盖, 并 做好票据领用及核销。

4.2.4 协调项目公司在入伙现场设立现场协调组,负责重大工程问题的解答;

4.2.5 入伙现场需设立业主装修咨询、办理组(精装交房的除外) ;

4.2.6 入伙现场需设独立投诉处理办公室,原则与入伙现场距离不宜太远,投诉办公室应不 少于两间,分为一般性投诉和重大投诉处理办公室(一般性投诉尽可能在入伙现场解决) ; 4.2.7 协调项目公司入伙前 3 天完成不少于两次的入伙联合演练, 项目公司与物业公司的全 体入伙工作小组到位,确定现场收费银行,事先准备盖好收款单位及帐号的现金缴款单, 安 装并调整好 POS 机,保证入伙期间财务收费环节顺畅。

4.3 集中入伙时工作流程

4.3.1 项目公司收费组职责及流程:

1)财务人员凭营销部开具并签名的《房屋交接单》所列款项收款;

2) 收款后,收款人员在《房屋交接单》财务签字处签字确认。

3)当日仅限刷卡,存折及支票不予办理(特殊情况下业主交支票可办理入伙手续,但 不交钥匙,待支票进帐后再交钥匙给业主) 。退面积差房款,仅限于退客户支票。

4.3.2 物业公司收费组职责及流程:

1)财务负责人负责收费组整体工作,负责收费组与其他小组之间的沟通协调,解决组 员与缴费业主之间存在的问题,向公司领导汇报收费组的工作状况。

2)收费员负责数据测算与收费工作,对缴费业主产生的疑问进行耐心解答,保证款项 的收缴准确无误,与其他小组做好文件资料的传接工作。

3)入伙期间每天晚上整理当天所开票据并审核应收、实收金额,做好收费日报表,区 分 POS 机刷卡和现金收取,并于第二天早上与银行核对,以减轻月底对帐压力。

4) 及时准确登记物管费收费台帐 (收费日报表可由此取数) 。 因入伙期间所有单据可能 会集中在入伙后统一录入, 因此更应及时登记物管费收费台帐, 保证各项收费金额的准确性。 4.4 集中入伙后工作

集中入伙后, 对零星业主的入伙, 原则上仍要求项目公司与物业公司各司其职, 但根据 实际情况,集中入伙后,项目公司若撤离该项目的,经物业公司与项目公司协商后,可以将 未入伙业主清单及相关资料移交物业公司, 由物业公司代开房产发票并代收相关税费及补退 房款等,物业公司应定期与项目公司做好票据及款项的交接。

4.5 入伙流程图

4.6 入伙流程表格

4.6.1 房屋交接单

房屋交接单

编号:年 月 日

第 三 联 :物 业 管 理 处

留 存

(第一联:营销部 第二联:财务部 第三联:物业管理处)

4.6.2 业主信息登记表

业主信息登记表

4.6.3 物品交付确认书

物品交付确认书

房号:年 日 业主 姓名:联系电话:

本人收到 交付的关于 的房号 以下物品:

1、钥匙 套 把

2、服务指南

业户签名:经 办 人:

4.6.3 钥匙交付确认书

钥匙交付确认书

单元编号:幢 层 室 年 月 日 业主姓名:联系电话:

本人已检查清楚上述单元现有状况并收到此房屋入户门全套钥匙。

业户签名:经 办 人:

钥匙交付确认书

单元编号:幢 层 室 年 月 日 业主姓名:联系电话:

本人已检查清楚上述单元现有状况并收到此房屋入户门全套钥匙。

业户签名:经 办 人:

4.6.5 入伙流程确认单

入伙流程确认单 房号:业主:

4.6.6 房屋验收表

房号:

房屋验收表

重要说明:

1、请业主对表中各项逐一验收,如有问题请将相关情况描述清楚。

2、如业主验收结束后,交回本报告没有问题记录,则表示该房间一切设施设备 正常,如日后发现设施设备问题,除符合保修条款外的,则业主自行负责。 3、此表一式叁份,业主、项目公司、物业公司各执一份。

本人声明已检查清楚上述房间一切设施设备,除上述需要更正和改善的项 目外,本人对其他项目已验收满意。

业主签字:物业经办人:项目公司:

日期:日期:

日期:

4.6.7 业主托管钥匙委托书

业主托管钥匙委托书

(第一联:物业管理处) 记录号:

月 日前, 本人将 层

的 入 户 门 钥 匙 把 交 xxxx 物 业 管 理 有 限 公 司 托 管 , 用 于 。

托管期结束后, 本人将对该房屋再次查验,房屋须符合《商品房

买卖合同》约定的交房标准。

业主签名:托管日期:经办人:

业主托管钥匙委托书

(第二联:业主) 记录号:

月 日前, 本人将 幢 的 入 户 门 钥 匙 把 交 托 管 , 用 于 。

托管期结束后,本人将对该房屋再次查验,房屋须符合《商品房 买卖合同》约定的交房标准。

业主签名:托管日期:经办人:

5 物业公司撤管管理

为加强销售物业项目服务退出管理, 规范物业服务企业退出行为, 维护当事 人的合法权益, 保持物业服务活动的正常秩序, 根据相关物业管理条例在日常的 操作中应注意以下事项:

5.1 撤管前准备

物业公司提出撤管申请, 商管总部物业部接到申请后, 进行实地考察, 同意撤管 后方可进行清算处理。

5.2 撤管流程

物业管理部负责对物业公司整体撤管方案的审核, 财务部负责对物业公司撤管过 程中资产处置、资金平衡、资产清算等审核工作。撤管方案必须经由物管部、 财 务部复核,并经股份公司总裁最终审批后方可撤管。

5.3 撤管中注意事项

5.3.1 由建设局指定一家当地的税务师事务所对公司成立以来的账簿、账册、 凭 证等进行全面审计。

5.3.2 资产的移交注意事项:对项目公司移交的资产需全部移交新物业服务企 业, 对在物业持续期间购买的固定资产交由当地商管公司进行管理, 对物业持续 期间的财务档案统一交由当地商管公司进行管理,以便日后查询。

向新物业服务企业办理移交,具体移交事宜包括以下内容: 1)办公桌椅、办公 用品和保安器具、劳动工具等物品和清单;

2)业主名册、物业服务费收费等有关台帐;

3)与相关单位签订的各类协议书;

4)向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用;

5)共用部位共用设施日常维护费、物业经营用房出租收入等余额;

6)业主电梯、水泵、中央空调等能:耗运行分摊账册,业主水、电费抄表 数及代收账册;

7)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工 程竣工图,竣工验收资料,业主清册(房屋分配方案)等档案资料;

8)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

9)物业有关质量保修文件和物业使用说明书;

10)物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物;

11)物业管理需要的其它资料。

5.3.3 物业公司与新物业服务公司、 业主委员会共同对物业共用部位, 共用设施 设备进行查验和交接, 并制作查验记录。 查验记录必须包括项目名称、 查验时间、 查 验内容、查验结论、存在问题等。并由查验人签字,双方企业和业主委员会盖 章,存在争议的,应当在查验记录载明。

5.3.4 根据税务师事务所的要求对其他应收款、 应付账款、 其他应付款等进行公 示,公示一段时间后,对其他应收款转作清算损失、对应付账款、其他应付款等 转作清算收益。

5.3.5 债权债务清理后,注销银行账户,并将银行余额全额转给投资控股方。

5.3.6 对物业项目服务退出过程中,双方有争议的,可以协商解决,经协商、 调 解不成的,应通过司法途径解决。

5.3.7 根据税务师事务所出具的清算报告进行国地税注销。

5.3.8 根据国地税注销通知书办理工商注销。

附件:物业公司标准科目表

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范文二：物业公司帐务处理

为进一步规范会计核算，根据《****集团财务管理制度》，结合物

业行业核算特点，制定本办法。

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围

经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取

得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入

“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法

成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则

为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限

只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限

凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限

根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4不同核算单位的费用界限

根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置

3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算

物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算

物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算

其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算

企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。

期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容

物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；

出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算

应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。

企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。

委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置

应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算

收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算

企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算

物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设

备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.3.1。

由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

第六章 附则

六、本办法未尽事宜，按照《****集团财务管理制度》执行。

七、本办法由****集团上海物业管理有限公司计划财务部负责解释,自2006年1月1日起施行。

范文三：物业公司会计处理

物业管理公司要交纳哪些税 2011-1-19 11:19 互联网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

物业管理公司应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业管理公司通过设置“营业税金及附加”账户核算营业收入应负担的税金及附加。而公司发生的费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，则应在“管理费用”账

户核算。

公司在月终按规定计算出当月应缴纳的营业税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户。

一、关于管理费等收入的征税

物业管理公司在为房屋业主及租住房提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关空房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、

租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的营业税。

二、关于代办性收入的征税

1、代办购物手续费的征税

为房屋业务及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入征收5%的营业税。

对为房屋业主及租住房代办的防盗门（窗）、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。

2、代办收费取得收入的征税

为房屋业主及租住房代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给

供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。

三、关于房屋三项维修基金的征税及计算

物业管理公司向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人，物业管理公司仅是代管使用，据实列支，可暂不征收营业税。倘若物业管理公司以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入，则应按规定征收5%

的营业税。

四、关于代开发票或收据的征税及计算

对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。

五、关于缴税的账务处理举例：

某物业管理公司某月各种服务收入合计为73800元，按5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税

的3%缴纳教育费附加，其税金及附加的计算和账务处理如下：

1、计算营业税。

营业税=73800×5%=3690.00

借：营业税金及附加 3690.00

贷：应交税费——应交营业税 3690.00

2、计算城市维护建设税。

城市维护建设税=3690×7%=258.30

借：营业税金及附加 258.30

贷：应交税费——应交城市维护建设税 258.30

3、计算教育费附加。

教育费附加=3690×3%=110.70

借：营业税金及附加 110.70

贷：应交税费——应交教育费附加 110.70

范文四：物业公司会计处理

物业公司的会计处理

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各

项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大

修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计

入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业

经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美

发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以

下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的

价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记

并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置

明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少

在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿

支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可

的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理

处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计

算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置

三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发

生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成

本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；

材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部

位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位

承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。

本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基

金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业

工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业

接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专

项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维

修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核

算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，

借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细

并按往来单位进行核算。

范文五：物业公司会计处理

物公司的会理业业业业业业业业

第一章收入核算管理定 经经经经

1 经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经收入的范收入是指企从事物管理和其他活

所取得各收入,包括主收入和其他收入。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

1.1主收入是指企在从事物管理活中,物经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

人、使用人提供修、管理和服所取得的收入,包括物经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

管理收入、物收入和物大修收入。经经经经经经经经经经经经经

1.1.1物管理收入是指企向物人、使用人收取的公共性服收入、公众经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经**性

服收入和特服收入。企收取使用房，如老公经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

房,的租金也入物管理收入,并置明科目核算。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

1.1.2物收入是指企除物管理及服以外的其他经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

性收入。如企自己有的房屋建筑物和共用施取得经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

的收入、前期收入等。经经经经经

1.1.3物大修收入是指企接受主管理委会或者物经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经人、使用人的委托,房屋共用部位、共用施行大修

取得的收入。 1.2其他收入是指企从事主以外的其他经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经活所取得的收入,包括企代主委会或者物

经经经经经经经经经经经经经经经人、使用人提供的房屋建筑物和共用施取得的收入,如代房

屋出租取得的收入,代停、游泳池、各球等共用施经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

取得的收入,包括房屋中介代理收入、材料物售收经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

入、品回收收入、商收入及无形收入等。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

1.2.1商用房收入是指企利用主管理委会或者经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

物人、使用人提供的商用房,从事活取得的经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

收入,如健身房、歌舞、美容美屋、商店、食店经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

等收入。经经经经经

2 经经经经经经经收入的确及其

2.1企当在已提供,同收价款或取得收取价款的凭据确收入的经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经 经经经。当年度收入必入当年度益,不得提前或延后。以下内容需要回才能

看到

2.2物大修收入当在主管理委会或者物人、经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

使用人可后,确收入的。企与主委会或经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

者物人、使用人双方付款合同或的,可根据经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

合同或者所定的付款日期或者在收到合同定的价经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

款之日确收入的。经经经经经经经经经

3 经经经经经经经 收入会科目理

3.1 因物管理、物、物大修等取得的收入入经经经经经经经经经经“经经经”经经经经经主收入科目。其他

如材料物售等属于其他收入范的收入入经经经经经经“经经”经其他收入科目。以上科目必

按收入和目管理分置并行明核算。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

3.2 企利用主委会的地收取停使用,所取得的收入经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

入其他付款“经经经——***经经经”经经经经经经经经经经经经经经经经经经地停代收科目方,并全提和交税及附加税

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经。根据物管理服支付主委会收益或各承担的管理用，按

经经经经经“经经经——定列支,,入其他付款***经经经”地停代收科目借方;物公司自身经经经经经经得的收益,即其他付款“经经经—***经经经”经经经经经经“经经经经地停代收科目的方余,借并入其他

收入。各企可根据情况按目管理和用置明行核算。”经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

第二章成本用核算管理定 经经经经经经经经

1 成本核算方法成本核算遵循收入成本配比原,按照物经经经经经经经经经经经经经经经经

管理、物、物大修等不同目分集各自成本经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会年度内不得任意改。经经经经经经经经经经经

2 成本划分原了正确核算成本,分清以下成本用界限:经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

2.1生成本和非生成本的界限只有正常的生经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

活消耗才能入生成本。生成本主要包括:经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

直接从事物管理等活的人工、金和按定比例提经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

取的福利、工会、教育,房屋共用部位、共用经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

施修及保,房屋共用部位、共用施耗用的经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

水,直接从事物管理等活人的保,化经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经、保、保安,直接用于物管理等活的固定

折旧等等。非生活消耗,如投活,活,非经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

生常失消耗,如灾害盗窃失、金、滞金等支经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

出、减失等,均不能入生成本。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

2.2 生成本与期用的界限凡与企直接生活经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

无的管理性支出均入期用。如:管理企经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

而生的行政性管理支出等。经经经经经经经经经经经经

2.3 不同会期的成本用界限根据经经经“经经经”经经经经经经经经经经经经经经生制原确定当期的成本用,正确核

算待用和提用。会期末未主管税机可的“经经”“经经”经经经经经“经经”“经经经经”经经经待用及提用,均

经经经经 入当年度益。

2.4 不同核算位的用界限根据管理需要,按照管理经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

核算成本用。管理生的成本用,直接入管理成经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

本。

3 成本核算及科目置经经 3.1按不同管理置主成本明,算并集经经“经经经”经经经经经经经经

主成本。经经经经经经

3.2主成本下按物管理程中不同的核算象,置经经经经经经经“经”“经经经经经物管理成本、物成

本、物大修成本”“经”经经经经经经经经经经经经经经经经经经,并在明科目下按成本置三明科目。

3.3 物管理成本的核算经经经经经经经经

3.3.1自方式管理成本的核算。采用自方式行物管理服的,可将生的各直经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

接用按成本入经经经经“经经经—经”经 主成本物管理成本。

3.3.2出包方式管理成本的核算。部分采取出包方式行的公共性服,如化、保经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经等,一般按照的承包合同付款,成本即合同的算款,并按成本入经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经经经经主

成本物管理成本—经”经。

3.4 物成本的核算物管理企由主委会或物人、使用人提供的房经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经屋、建筑物和共用施等物付物人、使用人的租、承包等入经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经经经经主

成本物成本—经经经”经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经。直接以上目生的人工工、金和按定比例提取的福利经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经经经经经经—经经、工会、教育、保,材料、水等也入主成本物

经经”成本。

3.5物大修成本的核算物大修成本是指物管理企经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经承接的房屋共用部位、共用施大修、更新改造任生的工程支出。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

3.6其他支出的核算其他支出是指企从事其他经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

活所生的有成本和用支出。企支付的商用房经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

有使用,入其他支出。经经经经经经经经经经经经经经

3.7期用的核算企建期所生的,在企尚未收入之前入经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经经经经经期待

用,不入当期益。在收入后,一次入当期”经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

益。属于建期以后至企收入前生的期用,直接经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经入当期益,企收入以后,即正常期生的期

用,直接入当期益。期用核算的科目置按照《经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经****集管理制经经经经经经

度》的定行。公、通、招待、宣、差旅经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经一在期用下按照部行核算。

第三章物工程的核算 经经经经经经

1 物工程的内容物工程,是指物管理企承接的经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

房屋共同部位、共同施大修、更新改造及由主委会或经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

者物人、使用人提供的管理用房、商用房行装经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经装修等工程。物工程按其施方式的不同一般分两:

自方式,指物管理企自行施工,出包方式,经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

指物管理企委托外位承包工程。经经经经经经经经经经经经经经经

2 物工程的核算在经经“”经经“经”经经经经经在建工程科目下置明科目物工程,用于集物工

程所生的各支出。科目借方登物工程生的各经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

支出,方登已完物工程成本的数,科目借方余经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经,反映在建工程的成本。本科目按工程目置明行核算。

2.1自工程的核算。企自行施工,本科目借方经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

核算物工程施工中生各用,包括人工、材料、经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经工程物、机械使用等。上述用在生确定由经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经某个工程目担,经经经经经直接入

目成本,若涉及多个工程目,经经经经经经经经经经经经经经经经经经经增相科目集有用支出,

再按一定经经经经经经经经经经经经 准分配入各有目。

2.2 出包工程的核算。委托外位承包工程,将支付承包位的工程价款,入经经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经在

建工程物工程——经经经——**工程科目,行”经经“经” 存款等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企承接的房屋共同部位、共同施大修、更经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

新改造工程完工交付使用,其工程经经经经经经经经经经经经经经经经经经决算价款,主委会或

物人、使用人可。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经若工程价款由修基金列

支,根据分经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经表行算,若工程不由修基金列

支,根据物人、使用人的行价款算。经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经

2.3.2工程完工交付使用的会科目理:借经经经“经”“经经—”行存款或期付款代管基金科

目,主收入经经“经经经—经”经经经经经“经经经经经物大修收入科目,同已完物工程成本,借主成

本物大修成本—经”经经“—经经经—,在建工程物工程**工程科目。”

第四章修 经 基金的核算

1 科目置在经经“经经经”经经“”经经经经经付款下置明科目代管基金,用于核算企接受委托

管理的房屋共用部位、共用施修经经经经经经经经经 基金。

2 经修基金的核算

2.1收到修经经经经“经”经经“经经经—行基金的核算收到修存基金,借款科目,付款代管基

金本金。—”

2.2经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经修基金利息核算企收到行息通知,属于代管基金存款的利息收入,借

行存款科目,付款代管”经经“经经经——”基金利息收入。

2.3经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经修基金收益核算物企有使用属全体主共有的商用房和共用施,经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经“经经经支付的有用,如租、承包、有使用等,作修基金的收益,入

付款代管—”经经经基金的方。

2.4经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经修基金使用核算由本企承接房屋共用部位、共用施行大修、更新、改造

任的目,生的工程支出,通经经经经经经“经”物工程科目核算,核算方法同第四章

2.5由外位承接大修任的,工程完工后,主委会或者物人、使用人经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经可后与承接位行算,并根据修经经经经经经经经经经经经经经“经经经经经—经经经付款代管基金分基表行分配,借

金,行”经经“经”存款等科目。

第五章代收款的核算 经经经经

企在其他付款科目下置明科目经经“经“经经“经”经经经经经代收款,用于核算企代收代付

款,如代收的经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经表初装、有初装等。企受物

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经人委托代收取的房租等,也在本科目核算。本科目

经经经经经经经经经经经经经经经经经经经经按代收代交用置明并按往来位行核算。

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