果粒橙灬27133958
范文一：业主违章搭建案例
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ====================================================================
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业主违章搭建
文/宋安成(北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人)
案件一
吴某、季某系上海市杨浦区业主，该小区业委会系三湘业委会。
2011年11月，三湘业委会通过业主大会表决，授予其对违章搭建启
动司法程序的权利。2013年1月，三湘业委会接到上海同涞物业的报
告，吴某与季某擅自将房屋的下架空层地坪打穿，改变部分房屋原有
的公共管道设施，破坏承重结构，并搭建地下室，将绿化平台的架空
层改建为露台，严重侵害了小区其他业主的合法权益。三湘业委会与
上海同涞物业多次劝阻无果，遂由三湘业委会诉至杨浦区法院，要求
判令吴某、季某拆除违章搭建，并恢复原状。法院审理后，以原告诉
讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。
案件二
王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称
金城大厦)业主。2008年起，上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分
别或共同取得金城大厦地下一层12个车位及地下二层24个车位。之
后，四位业主在所购车位安装卷帘门，在金城大厦地下一层、二层的
楼梯、电梯、消防通道、风机房等部位安装防盗门或更换门锁，并将
部分车位改作仓库、健身房出租给他人使用。金城大厦业委会及所属
物业服务公司多次劝阻无果，故诉至闸北区人民法院。法院审理认为，
上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益，故判决四位业主
拆除相关违章搭建。原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院
提起上诉，二审法院认为原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维
持。
同样是因为业主违章搭建，业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果，关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者分析如下:
命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ====================================================================
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案件一,法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析
根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。而依据我国物权法的相关规定,业主委员会既不是独立的法人也不是其他组织, 它只是业主大会的执行机构，行使权力须经业主大会授权。在本案中，虽然业委会在公告中告知业主，其获得业主大会授权享有诉讼的权利，但业委会仅是外设执行机构，赋予其诉讼权利显然与民事诉讼法第四十八条规定相悖，业主大会的授权决议违反了法律规定从而不发生效力。
《民事诉讼法》第五十四条规定:“ 当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力。”可见，对于违章搭建的纠纷，业主可通过推举代表进行诉讼。如本案中的业主搭建露台等行为，对本幢楼中业主产生的影响必定大于其他业主，因此，法院认为本幢楼的业主通过诉讼代表人制度提起诉讼更为合适。
案件二，法院认定业委会具备原告诉讼主体资格的分析
《物权法》第七十五条:“......业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。上述规定虽未明确指出业主委员会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告，但依据“无救济即无权利”的原则，应认可业主委员会可作为被告的诉讼主体资格。那么，也就间接承认业委会具有为维护小区业主合法利益而向法院提起诉讼的原告资格。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，......公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。虽然该批复不是严格意义上的“司法解释”，仅对个案有指导意义，但对相关案件的审理有积极的参考价值。因此，案件二中闸北区法院与上海市第二中院依据最高院指示的精神，均将业主委员会认定为其它组织，具有独立的诉讼主体地位。
确立业主委员会诉讼主体资格的必要性分析
赋予业委会职权范围内的诉讼主体资格具有现实必要性。因为，业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，其本身并不具有实体性。如今一个物业管理区域的业主多达成百上千户，当侵害业主共同利益的行为出现时，
命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ====================================================================
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业主虽然可以通过诉讼代表人进行诉讼，但程序烦琐，效率低下。如由作为全体业主公共利益的维护者——业主委员会参加诉讼，则能使诉讼便捷，诉讼成本减少，诉讼效率提高，还能减轻法院的压力，也有利于社会安定。
由于建筑物区分所有权本身的复杂性，不宜将业委会的诉讼权利界定在涉及全体业主利益事情上才具诉讼主体资格，对于涉及到部分业主利益，比如说违章搭建、破坏承重结构、改变部分建筑单体外立面等行为，虽然可能只涉及到部分业主利益，但是业委会作为业主的代表，应当有权利行使诉讼权利，以维护业主的合法权益，如果再将小区事情根据涉及到利益主体进行细化，不仅在实践上不具可操作性，而且会在理论上陷入混乱，因为由于建筑物制度本身的复杂性，有些事宜是涉及到全体业主，还是部分业主利益，实际上无法区分，比如改变部分物业外立面问题，是涉及到部分业主利益，还涉及到全体业主利益，理论上也难以区别。
在司法实践中，业委会对于违章搭建纠纷作为诉讼主体的情况较为普遍，上至《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下到北京、重庆、广州等地高院的指示、批复均认可了业委会的诉讼主体资格，因此具有深厚的理论与实践基础。所以，确立业委会诉讼主体资格对于进一步解决违章搭建等物业管理纠纷拓宽了救济途径，这对于遏制小区内违章搭建等现象的发生有着积极的意义。
来源:《中国物业管理》杂志
命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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范文二：违章搭建管理方案
违
编制单位：四川编制时间：二〇一六年四月章 搭 建 管 理 方 案
**物业管理有限公司
为协助业主顺利完成住宅的装饰装修工程，加强小区装饰装修管理活动，规范管辖区域内装饰装修行为，加强服务中心各部门在管理过程中的协调、配合，有效杜绝违规搭建装修行为的出现，保证小区房屋的整体安全和外观统一，保障全体业主的共同利益, 特制定本方案。 一、组织架构图：
二、部门职责
1、贯彻执行国家相关法律法规和公司各项规章制度。 2、负责所辖项目内日常装饰装修管理的各项具体工作。
3、负责项目装饰装修档案管理、资料录入和装饰装修图纸的审批工作。 4、负责装修施工中的现场巡查监控管理。 5、负责业主违章装饰装修的整改与处理工作。 6、负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。 7、完成上级交办的其他工作。 三、岗位职责、任职要求及权限 1. 二装管理中心主管 直接上级：项目经理 直属下级：二装管理员
1.1工作概述：在项目经理的领导下，全面负责所辖区域的日常装饰装修管理的各项具体工作。 1.2工作职责
1.2.1贯彻执行国家相关法律法规和公司各项规章制度，根据公司经营管理目标和行业标准，制订物业装饰装修管理方案。
1.2.2协助项目经理规范所属部门员工岗位职责、权限及考核标准，认真作好《工作日志》，以业主的满意程度为主要考核依据，对员工考核情况签注意见。
1.2.3组织二装管理员对住宅区内房屋本体及公共配套设施按照行业要求在规定的巡查时间内进行巡查，无因业主/装饰装修公司的不当装修影响公共设施、设备运行。 1.2.4经常巡视住宅区，及时了解房屋装饰装修管理的安全运作情况，严格执行项目装饰装修管理标准，发现问题及时处理。对重大违规装修行为应及时以书面报告呈报公司和项目经理。
1.2.5随时检查装修管理员的工作情况，定期对装修管理员进行思想教育与装修管理专业培训，提高员工整体素质，使之达到行业要求标准。
1.2.6负责业主/使用人装饰装修方案的审核监督工作，严格执行国家相关要求和标准，并负责办理相关备案手续。
1.2.7向物业服务中心项目经理提交部门年度工作总结报告。 1.2.8完成上级交办的其它工作。 2. 二装管理员
直接上级：二装管理中心主管
2.1工作概述：负责物业所有装饰装修图纸审批和装修现场巡查监控等工作。 2.2岗位职责
2.2.1负责核收装饰装修申请及图纸资料。
2.2.2负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。 2.2.3负责装修过程管理及一般违章装修的处理。 2.2.4负责装修施工人员管理。
2.2.5负责装修施工中的现场巡查监控管理。 2.2.6向部门主管提交年度工作总结报告。 2.2.7完成上级交办的其它工作。
流程说明：
★1、业主持：购房合同、身份证复印件、装修施工图纸、非业主的持经公证的业主授
权委托书。装修单位持：装修企业营业执照、装修企业资质证书、装修方案及图纸、装修负责人身份证复印件（盖鲜章）。
流程说明：
▲1、《装修动态控制表》 ▲2、《巡查记录表》 ▲3、《违章处理通知书》
1.0目的
为协助业主顺利完成住宅的装饰装修工程，加强小区装饰装修管理活动，规范管辖区域内装饰装修行为，加强各部门在管理过程中的协调、配合，有效杜绝违规装修行为的出现，保证小区房屋的整体安全和外观统一，保障全体业主的共同利益, 特制定本作业指导书。 2.0范围
适用于四川**物业服务有限公司所管辖各物业服务中心装饰装修管理 3.0职责 3.1客户服务中心
3.1.1收取装修管理费、建渣清运费、装修履约金等相关费用。
3.1.2负责装饰装修期间的日常巡查工作和装修完工后装修履约金的退付工作。 3.2二装管理中心
3.2.1负责办理客户装修手续，以及装饰装修图纸、方案审批。 3.2.2负责客户装饰装修禁止行为及注意事项的咨询与解释。
3.2.3负责装饰装修期间的日常监管工作和装饰装修完工后的验收工作。 3.3秩序维护部
3.3.1负责接受客户关于装饰装修施工期间治安和消防专业知识的咨询与解释。 3.3.2负责办理装修人员出入证，装饰装修材料进场和装修人员的管理。 3.3.3协助装修期间的日常巡查工作。 3.4工程维护部
3.4.1接受客户工程方面的咨询与解释。
3.4.2工程维护部配合业主对发现的工程质量遗留问题进行确认，并协调地产工程部、施工单位进行解决，及时将问题处理进度知会客户服务中心，客户服务中心进行存档。 3.4.3协助装修期间的日常巡查工作。 4.0工作内容 4.1工作准备：
4.1.1客户服务中心：对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工熟练掌握相关常用法规和装饰装修业务具体办理流程，以及过程监管要点，和政府相关装饰装修管理部门联系。
4.1.2 二装管理中心：
4.1.2.1提前准备所需的协议和表格，以及各种户型水、电路图、建施图等资料。 4.1.2.2对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。
4.1.2.3提前制作装饰装修管理方案，提出封窗管理、空调外机安装具体要求和标准等具体管理办法，并知会客户服务中心备案。
4.1.2.4提前制作《室内装饰装修管理办法》、《装饰装修办理流程图》、《业主装修须知》等宣传展板。 4.1.3秩序维护部：
4.1.3.1对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。
4.1.3.2提前制作各项应急预案，提出装饰装修人员管理、装饰装修材料出入管理、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案。 4.1.4工程维护部：
4.1.4.1对员工进行装饰装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装饰装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点。
4.1.4.2准备各种户型水、电路图、建施图等隐蔽工程移交所需的图纸资料。 4.2各部门员工培训时，重点掌握装饰装修禁止行为及注意事项：
4.2.1禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。
4.2.2禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施。
4.2.3禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。
4.2.4禁止对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭建建筑物、构筑物（遮阳雨棚、外置防护栏、室外晾衣架、花架等），未按小区统一标准进行阳台封装等影响建筑物外观的协调统一。。
4.2.5禁止装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等。
4.2.6禁止未经物业服务中心书面同意，改变强、弱电(如：居家防盗系统) 线路等。 4.2.7禁止擅自拆改燃气管道和设施，确需拆改的，须经燃气管理单位批准。 4.2.8禁止未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
4.2.9禁止在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为。 4.3申请接待：
4.3.1客户服务中心统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业对口进行。
4.3.2关于治安、消防方面的解答由秩序维护部负责解释。 4.3.2关于工程方面的解答由工程维护部负责解释。
4.3.3关于装饰装修图纸的审核及解答由二装管理中心负责解释。
4.3.4接受客户装修申请或咨询要主动热情，认真按照公司《职员日常行为规范》接待，做到：受理申请行动快，遵守职业规范严，图纸审核要仔细，及时回复重信誉。 4.4手续办理： 4.4.1客户服务中心：
4.4.1.1引导客户办理装饰装修手续，收取装修管理费、建渣清运费、出入证押金、装修履约金等相关费用，接受客户装饰装修禁止行为及注意事项的咨询主要按4.1.5要求介绍或请客户关注客户服务中心放置的关于装饰装修的宣传资料及展板内容。 4.4.1.2督促装饰装修负责人将《装饰装修施工证》复印件粘贴在施工房号入户门上。 4.4.2二装管理中心：
4.4.2.1接受客户装饰装修管理知识的咨询与解释。
4.4.2.2填写《装饰装修备案申请书》，《隐蔽工程移交确认书》，审批装修图纸和方案。 4.4.2.3签订《装饰装修管理服务协议》、《治安、消防安全责任书》填写《装饰装修施工证》等相关资料。
4.4.1.4建立小区《装饰装修动态控制表》，每日将小区内新办理情况和延期情况知会客户服务中心、工程维护部和秩序维护部。
4.4.3工程维护部：接受工程方面的的咨询与解释。 4.4.4秩序维护部：
4.4.1接受客户治安和消防专业知识的的咨询与解释。
4.4.2负责填写装修工人登记表，办理装修人员的《出入证》，装饰装修公司/业主凭客户服务中心开具的出入证押金收据和《装饰装修施工证》和身份证复印件办理。 4.5隐蔽工程移交：
4.5.1二装管理中心在办理装饰装修手续时，提醒业主在装修前根据自身情况对隐蔽工程及防水、给排水状况进行检查并签订《隐蔽工程移交确认书》。
4.5.2工程维护部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工单位进行解决，及时将问题处理进度知会客户服务中心，并存档。
4.5.3各部门应相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。 4.6过程控制 4.6.1客户服务部：
4.6.1.1巡查单元楼内的成品保护情况、工作时间是否有噪音施工及施工进度情况。 4.6.1.2在巡查中提醒客户装修过程中禁止行为及注意事项。 4.6.2二装管理中心：
4.6.2.1建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会客户服务中心和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认。
4.6.2.2二装管理中心主管每周至少对所有装修现场巡查2次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业问题及时与相关专业部门进行协调，仍无法处理，则立即报告项目经理，请项目经理进行协调，直至问题处理。
4.6.2.3装修管理员每日对小区所有装修现场巡查1次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，如无法处理，则立即报告部门主管进行处理，直至问题处理。 4.6.2.4装修巡查中对遇到的装修人员进行询问，查看装修施工证或出入证，验证该户是否违规装修，若该户未办理装修手续，立即协调客户前来办理装修手续。
4.6.2.5装修管理员重点对装修项目整体情况进行监管，其主要包括建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》和《装饰装修管理服务协议》中约定的事项：
1）业主及装饰装修企业在装修过程中禁止有下列行为：
A 、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。
B 、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。
C 、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。 D 、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果。
E 、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建。 F 、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等。 G 、未按小区统一标准进行阳台封装。
2) 业主及装饰装修企业在装修过程中未经批准，不得有下列行为：
A 、擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。
B 、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施。
C 、不适当增加楼面净荷载，包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。
D 、使用不符合消防要求的装修材料。
E 、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
F 、屋面、外门、窗、阳台等的装修影响建筑物外观的协调统一。 G 、在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为。
H) 搭建建筑物、构筑物（遮阳雨棚、外置防护栏、室外晾衣架、花架等）。 I 、拆改燃气管道和设施，确需拆改的，须经燃气管理单位批准。
J 、未经物业服务中心书面同意，改变强、弱电(如：居家防盗系统) 线路等。 K 、超出《装修备案申请书》范围进行施工。
L 、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。 4.6.2.6装修管理员巡查注意事项：
1）检查室内雨、污水管口的保护情况，并要求业主提前做好工人使用的简易卫生间。 2）水、电检查：
A 、检查室内水管走向，查看有无破坏原有防水层，若破坏应及时联系业主，告知利害关系，要求其将防水破坏部位重新处理，并重新做闭水试验。管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验，确保接口无渗漏。同时要求水电工绘制水电走向图。 B 、检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。
C 、检查水电工人在移动原有插座位置开槽时，有无将墙体中原预留横筋切断。 3）泥工检查：
A 、检查是否有破坏和更改下水管道, 并提醒装修人员不要将水泥浆等废料倒入下水管道。
B 、检查排水立管有无检查口，若有应提醒装修人员做好标记，并建议业主做成活动检修口，以便日后检修。
C 、检查是否违规拆除承重墙体。业主拆除非承重墙体时应在现场确认，拆除的建筑垃圾须袋装运至楼下建筑垃圾集中堆放点。
D 、厨房安装煤气热水器的住户，应按指定热水器强排口位置安装。
E 、查看是否违规改动厨房排烟口位置，提醒业主做好止回阀封闭工作，防止日后室内返烟。
4）油漆检查：
A 、装饰装修人员粉刷油漆时严禁吸烟，并提醒须闭门施工。
B 、提醒装饰装修人员不要将油漆废料倒入下水管道中。
C 、油漆处理完毕后，提醒业主可安装对讲系统。
5）木工检查：
A 、厨房、卫生间木工吊顶时要求住户吊活动顶（可拆卸），便于以后的管道维修。
B 、若地面铺设实木地板，提醒业主和装修人员龙骨注意打卡深度和位置，一是防止将楼板打穿，二是防止将楼板中预埋的线管打穿。
4.6.3工程维护部：
4.6.3.1协助装修管理员对小区装修现场的巡查，记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告项目经理，请项目经理进行协调，直到问题处理。
4.6.3.2禁止施工人员违规使用水电和公用设施设备，禁止施工方拆改承重结构、破坏外立面。
4.6.4秩序维护部：
4.6.4.1协助装修管理员对小区装修现场的巡查，记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告项目经理，请项目经理进行协调，直到问题处理。
4.6.4.2负责施工现场治安、消防管理，建立专项治安、消防管理制度，秩序维护员巡场时须对现场配备灭火器情况进行检查，禁止装修人员私自动用明火、在施工现场吸烟、做饭、留宿等现象；禁止施工人员在小区内闲逛、破坏公用设施设备等行为。
4.6.5环境维护部：日常工作中如发现有违规搭建，装修材料、工具、装修垃圾等物品违规堆放在公共区域，装修施工人员随地大小便现象，及时进行劝导，并报告部门主管进行处理。
4.7各部门人员装修巡查共同注意事项：
4.7.1检查装修住户有无办理《装修施工证》并注意有效期限。
4.7.2检查装修施工人员有无办理与装修住户相符合的《出入证》。
4.7.3检查室内是否按照《装饰装修管理服务协议》规定，配置相应的灭火器材。
4.7.4检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品违规堆放在公共区域。
4.7.5检查装修户是否有违章搭建、占用公共平台或绿地、未按统一标准封装阳台。
4.7.6检查装修户是否有违禁物品（电炉、煤气罐等）。
4.7.7提醒装修户要闭门施工，避免影响相邻业主。
4.7.8巡查中发现违规事项，应告知违规原因，及时发放《违章整改通知书》，并给业主做出合理解释。
4.8处理违章的措施：
4.8.1说服方式：业主出现违章装修，装修管理员应及时上门做好思想工作，解释装饰装修管理规定，说明违章装修造成的危害。做到以理说服，以情感化，争取支持和谅解，让业主自觉接受整改要求。
4.8.2经济措施：在业主装修申报时，收取装修履约金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取相应限制措施和暂扣装修履约金等手段控制。
4.8.3行政措施：在业主严重违章不听劝阻的情况下，向市、区房地产管理局、城市综合管理局监察执法大队和街道社区反映情况，取得行政上的支持，强制停止违章装修施工。
4.8.4法律措施：业主装修申报手续时，物业服务中心分别与业主、装饰装修公司签订具有法律效力的《装饰装修管理服务协议》和《装饰装修承诺书》，分清物业服务中心、
业主、装饰装修公司的权利与义务，对严重违章装修的业主、装饰装修公司，通过法律途径予以解决。
4.9资料归档：当业主装修手续齐全，且装修完毕通过初次验收后，将业主物业日常装修巡查的记录文件以及装修备案申请的全部资料一并存入该户业主档案中，已备待查。
范文三：业主违章搭建案例
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业主违章搭建
文/宋安成(北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人)
案件一
吴某、季某系上海市杨浦区业主，该小区业委会系三湘业委会。
2011年11月，三湘业委会通过业主大会表决，授予其对违章搭建启
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讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。
案件二
王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称
金城大厦)业主。2008年起，上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分
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物业服务公司多次劝阻无果，故诉至闸北区人民法院。法院审理认为，
上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益，故判决四位业主
拆除相关违章搭建。原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院
提起上诉，二审法院认为原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维
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同样是因为业主违章搭建，业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果，关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者分析如下:
案件一,法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析
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根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。而依据我国物权法的相关规定,业主委员会既不是独立的法人也不是其他组织, 它只是业主大会的执行机构，行使权力须经业主大会授权。在本案中，虽然业委会在公告中告知业主，其获得业主大会授权享有诉讼的权利，但业委会仅是外设执行机构，赋予其诉讼权利显然与民事诉讼法第四十八条规定相悖，业主大会的授权决议违反了法律规定从而不发生效力。
《民事诉讼法》第五十四条规定:“ 当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力。”可见，对于违章搭建的纠纷，业主可通过推举代表进行诉讼。如本案中的业主搭建露台等行为，对本幢楼中业主产生的影响必定大于其他业主，因此，法院认为本幢楼的业主通过诉讼代表人制度提起诉讼更为合适。
案件二，法院认定业委会具备原告诉讼主体资格的分析
《物权法》第七十五条:“......业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。上述规定虽未明确指出业主委员会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告，但依据“无救济即无权利”的原则，应认可业主委员会可作为被告的诉讼主体资格。那么，也就间接承认业委会具有为维护小区业主合法利益而向法院提起诉讼的原告资格。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，......公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。虽然该批复不是严格意义上的“司法解释”，仅对个案有指导意义，但对相关案件的审理有积极的参考价值。因此，案件二中闸北区法院与上海市第二中院依据最高院指示的精神，均将业主委员会认定为其它组织，具有独立的诉讼主体地位。
确立业主委员会诉讼主体资格的必要性分析
赋予业委会职权范围内的诉讼主体资格具有现实必要性。因为，业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，其本身并不具有实体性。如今一个物业管理区域的业主多达成百上千户，当侵害业主共同利益的行为出现时，业主虽然可以通过诉讼代表人进行诉讼，但程序烦琐，效率低下。如由作为全体业----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
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主公共利益的维护者——业主委员会参加诉讼，则能使诉讼便捷，诉讼成本减少，诉讼效率提高，还能减轻法院的压力，也有利于社会安定。
由于建筑物区分所有权本身的复杂性，不宜将业委会的诉讼权利界定在涉及全体业主利益事情上才具诉讼主体资格，对于涉及到部分业主利益，比如说违章搭建、破坏承重结构、改变部分建筑单体外立面等行为，虽然可能只涉及到部分业主利益，但是业委会作为业主的代表，应当有权利行使诉讼权利，以维护业主的合法权益，如果再将小区事情根据涉及到利益主体进行细化，不仅在实践上不具可操作性，而且会在理论上陷入混乱，因为由于建筑物制度本身的复杂性，有些事宜是涉及到全体业主，还是部分业主利益，实际上无法区分，比如改变部分物业外立面问题，是涉及到部分业主利益，还涉及到全体业主利益，理论上也难以区别。
在司法实践中，业委会对于违章搭建纠纷作为诉讼主体的情况较为普遍，上至《物权法》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，下到北京、重庆、广州等地高院的指示、批复均认可了业委会的诉讼主体资格，因此具有深厚的理论与实践基础。所以，确立业委会诉讼主体资格对于进一步解决违章搭建等物业管理纠纷拓宽了救济途径，这对于遏制小区内违章搭建等现象的发生有着积极的意义。
来源:《中国物业管理》杂志
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范文四：001-违章搭建
001违章搭建
违“章”搭建主要涉及的建筑法规有哪些,属于建筑法规表现形
式中的哪一类,属于建筑法规体系中的哪一种,
,不需要包括全部～可选择最重要的几部～要求摘录部分条文,
违章建筑是在城市规划区内～未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的～或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
违章建筑主要包括以下几种情况:
(1)未申请或申请未获得批准～并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;
(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;
(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
违章建筑～从严格意义上讲～是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。
属于宪法和法律 行政法规和技术法规 地方法规和规章 国际公约～惯例和国际标准
1( 建设法律
指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律～是建设法规体系的核心和基础。如 《中华人民共和国合同法》,以下简称《合同法》,、《 中华人民共和国城乡规划法》,以下简称《城乡规划法》,、《中华人
民共和国建筑法》,以下简称《建筑法》,等
2( 建设行政法规
指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规～其效力低于建设法律～在全国范围内有效。行政法规的名称常以“条例”、“办法”、“规定”、“规章”等名称出现。如 《 建设工程勘察设计合同条例 》 、 《 建设工程质量监督管理规定 》 等
范文五：违章搭建拆除报告
违章搭建拆除报告
:拆除 违章 搭建 报告 违建多久后不能拆除 违章搭建多久不用拆除 拆除违章搭建的时间限
篇一:关于要求拆除违章建筑的报告
强烈要求上级主管部门督促南昌市城市管理行政执法局
拆除位于南昌市青山湖区龙王庙市场的违章建筑
举报:2009年，在江西省南昌市青山湖区龙王庙地区，不法开发商趁政府规划改造龙王庙市场工程之机，未经任何审批手续，擅自占用公共用地大兴土木，严重破坏周边居民的生活设施，该违章建筑长达33米，高14米，为三层楼房，共计十户，严重影响了报告人的通风采光，给报告人的日常生活造成极大的不便，大大降低了报告人的生活质量。
2009年7月27日，南昌市城市管理行政执法局确认位于南昌市青山湖区龙王庙市场一带的楼房为违章建筑并于同年9月26日下发强制拆迁通知。但是，直到11月27日，南昌市城市管理行政执法局的几名执法人员才来进行所谓的拆迁:拿着锤子四处敲打几下，拍摄几张照片作秀了事。之后，再也没有任何拆迁的行为，违章建筑不但未见拆除，反而逐步建成。试问，难道违章建筑变成“合法建筑”了吗,
报告人曾一度向南昌市城市管理行政执法局反映情况，要求尽快拆除该违章建筑。但各部门相互推拖责任，相关执法人员总是
敷衍了事，并用各种理由来搪塞。后来，在都市日报等相关媒体的曝光下，不法开发商竟不顾媒体的批评指责，一边假借亲友关系与居民“套近乎”、“谈条件”，一边强行建房。更有甚者，他们竟然对报告人说:“这是我们的地方，我们有规划，想怎么建就怎么建，和你们毫无干系～”可是报告人去南昌市规划局土地处查询，根本不存在该建筑的任何规划图，任何审批手续。究竟是什么原因让开发商如此的胆大妄为，究竟是什么原因让合法有效的拆迁决定得不到有效的执行，发人深省～
如今，该违章建筑不仅破坏城市美观，而且存在严重的安全隐患。居住在违章建筑附近的报告人生活在水深火热之中，晴天时不见阳光，点灯相伴，雨天时被雨水和潮湿侵蚀身体，恶劣的环境给报告人的工作生活造成了严重的影响，真是苦不堪言～现今是一个法制的社会，为何却存在着这样的事情,难道真的只有出了人命大事，才会引起社会的真正关注,才会引起领导的重视,
根据《中华人民共和国土地管理法》第十九条“统筹安排各类、
各区域用地。”第二十一条“土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。”第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”《中华人民共和国城市规划法》第三十一条“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建
设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。”《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。
不法开发商趁改造龙王庙市场工程之机，擅自在未规划的土地上建房违反了法律规定，损害了报告人合法权利。而政府相关部门在报告人多方举报的情况下，竟如此不作为，置国家利益、人民利益于不顾，给报告人生活、工作造成了严重的影响。为此，特具此报告向贵部门反映，肯盼贵部门能依法查清事实，尽快拆除违章建筑，并追究土地、规划等主管部门相关责任人的渎职责任，以彰显有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的内涵。
期盼该事情在年前落实到位，让报告人过上一个舒适、安定、祥和的春节。
此致
敬礼
报告人:
2010年月日
篇二:拆除违法建筑工作报告
拆除违法建筑工作报告
依法拆违工作是今年区里的一件大事，它涉及面广、群众性强，牵涉到武陵经济发展这个大问题，牵涉到武陵社会稳定这个大局，是社会关注的焦点问题。根据区人大常委会主任会议的安排，我委在分管领导曾勤建同志的带领下，先后几次到区拆违办调查了解有关情况，
依法拆违工作是今年区里的一件大事，它涉及面广、群众性强，牵涉到武陵经济发展这个大问题，牵涉到武陵社会稳定这个大局，是社会关注的焦点问题。根据区人大常委会主任会议的安排，我委在分管领导曾勤建同志的带领下，先后几次到区拆违办调查了解有关情况，并视察了部分拆违现场。通过视察和调查认为，我区自去年拆违工作开展以来，区拆违领导小组和拆违办根据拆违工作的要求和时间紧、任务重等特点，认真学习有关法律法规，深入贯彻市人民政府有关指示精神，并按照武陵区的实际情况，精心部署，扎实工作，较好地完成了上级交给的首期拆违工作任务，取得了阶段性的胜利。现将我们的调查情况汇报如下:
一、违法建筑的现状与形成的主要原因
调查中我们发现，市城区(包括近郊)的各种违法建筑五花八门，即损害公众利益，又影响市容市貌，既不符合长远规划的要求，也不利于居住条件与生活质量的提高，并已成为城市建设中的一块毒瘤。其具体表现如下:
1、非法转让宅基地。近些年来，由于近郊农村的原居民在城市扩展的同时，他们有的一户就占用了多个宅基地，在常德城区的房屋地基价格不断攀升的情况下，有些农户便开始将多余的宅基地非法转让，并私下里与买方协商，高价出售，进行违法买卖交易。这是造成违法建筑的原因之一。
2、未经批准建私房。调查中我们了解到，我区已拆除的748户和暂缓拆除的8000余户，都属于手续不全或根本没有办理任何准建手续的建房户，主要是过去有些部门职能不全、监管不力，建房户也存在着建好后“找关系补办，出点钱罚办，运动一过不办”的侥幸心理。这是造成违法建筑的原因之二。
3、乱搭乱建到处有。一是胆子大的在集体土地上建私房;二是想赚钱的在规划的道路上建商铺;三是不守法的将私房建在马路上和公用绿化带上;四是硬违规的不按规划要求超标超高建住宅;五是想品补的在沟渠旁、马路边、屋前屋后等空隙搭建各种工棚、简易房等。这些乱搭乱建一方面
有关单位监管制止不到位，更重要的是建房户没有规划等法律意识。这是造成违法建筑的原因之三。
4、党员干部带头建。通过调查，我区已拆除和暂未拆除的违法
建筑中，有共产党员，有村组干部，有国家公务员，甚至还有规划部门的干部，由于有党员干部的违法修建，群众的违法建筑就更加放心大胆，导致常德城区(城郊)的违法建筑愈演愈烈。这是造成违法建筑的原因之四。
5、不听劝阻还上访。有些违建户明知不能修建，但由于利益的驱使，他们采取软拖硬抗，你来我停，你走我建的办法，不听职能部门的劝阻，硬是将房屋在停停建建中修建起来了，当依法执行强拆时，他们又攀关系、走后门、找靠山等，并在有些亲友的怂恿下，多次上市、进省、赴京上访，给停建、拆违工作带来了很大的阻力，在群众中造成了极坏的影响。这是造成违法建筑的原因之五。
造成违法建筑的存在，除以上分析的原因之外，更重要的是政策原因和体制原因，上级制定的有关政策部分出台过早，下面无法操作，有些政策又出台太晚，跟不上形势，加之武陵区的体制不顺，职能部门的职能不全，在一段时期内形成了违法建筑的混乱局面。
二、拆违工作的展开与所做的主要工作
自从去年9月市人民政府对城区要求开展拆违工作以来，区委、区政府领导高度重视，并积极开展工作，马上进行部署，很快作出安排，使我区的拆违工作迅速依法有序的展开。
1、领导高度重视。一是成立了区拆违工作领导小组，区人民政府区长罗少挟亲自任组长，并指派了两名区级领导专门负责此项
工作;二是抽调了专门拆违工作人员，在全区相关单位和部门抽调了20多名精兵强将，集中在区政府挂牌办公;三是各乡街也相应的成立专门机构，明确了拆违工作任务;四是制定了《武陵区拆违工作考核细则》、《武陵区折违工作进度安排表》等工作制度;五是把拆违工作纳入了区委、区政府的工作议事日程，并把它纳入了全年乡街及部门的目标管理考核内容;六是在落实工作任务的同时，区人民政府还对人员、经费等给予保障和逐一落实，使整个拆违工作依法有序、顺利展开。
2、宣传特别到位。拆违工作是一件很难的工作，要顺利进行就必须搞好宣传，区拆违办坚持科学发展观，坚持以人为本，针对长远发展与眼前利益的关系，服从大局与牺牲自我的关系，违法建设与依法拆除的关系，广泛进行宣传。一是利用新闻媒体宣传，在报刊开设专版，在电视台开设专栏，采取新闻采访、新闻爆光等各种手段进行宣传;二是印发资
料宣传，共印发和张贴出《通知》、《公告》、《告知市民书》等宣传资料20余万份;三是利用学生宣传，把宣传资料让中小学生带回家，向家长、亲友进行正面宣传;四是采取多种宣传形式，如张贴横幅、标语，利用村民广播、黑板报，组织巡回宣传车走村入户等各种宣传形式，营造了良好的宣传氛围，收到了较好的宣传效果。
3、严格依法行政。拆违工作难，难就难在牵涉到群众的根本利益，难就难在涉及的法律法规多，弄不好就容易出问题。区拆违
办在开展拆违工作时慎之又慎，坚持了“无情拆违，有情操作”的原则。一方面采取强硬的手段，依法坚决拆除(特别是对“钉子户”执行的强拆)，另一方面事前宣传到位，事中做过细的稳定工作，事后给予有情关怀。从整个首次拆违任务完成的情况来看，没有违法拆除，没有出现拆违伤亡事故，坚持了依法行政，使整个拆违工作比较稳妥、有序推进。
4、上下紧密配合。拆违工作是一件新的没有模式的很棘手的工作，要想把每一处的拆违任务做得很漂亮，必须上下形成一股绳，特别是有关职能部门不能各吹各的号，各唱各的调，要搞好紧密配合。我区的拆违工作之所以比较顺利，一是区、乡(街)、村(居)三级启动了上下联动，齐抓共管，形成了合力，在调查摸底、做过细的群众思想工作中，
篇三:拆除违法违章建筑工作总结
关于拆除违法建筑工作
总结
2013年3月1日，区委组织对**镇**村*组进行违法建筑拆除工作，拆除对象是两栋违法建筑(一栋二层，约100?;一栋四层，约900?，共计约1000?)，根据区委安排，出动人员情况区直部门100人、乡镇280人、警力100人，共计480人，由区委***书记带队、**主任及相关领导参与，零晨6:00准时到达集合点，根据预案要求，规划建设和城市管理局局长做出部署，分组进入拆违现场，一组负责护送挖掘机、一组负责组织其他人员
徒步进入。
顺利到达现场后，7:30点拆除工作正式开始，当地农户远距离观看了整个拆除过程，经过3个多小时的努力，12点之前，拆除工作全面完成，14点，所有工作人员全部撤离完毕。
此次拆违工作在预计时间内提前完成，对违法违章建筑的控制起到关键性作用，在撤离时虽然有当地农户进行过阻止，有些不合理要求，在区委领导、**镇领导的劝说下，得以安全撤离。
一、根据实际考察，我区违法违章建筑存在以下问题:
1、受地域影响，农户对违法违章建筑认识不到位，违法违章建筑多，组织强拆的难度大。
2、各乡(镇)、办事处对违法违章建筑，宣传不到位，控制不到位。
3、各乡(镇)、办事处对违法违章建筑重视力度不够，这是导
致违法违章建筑增多的主要原因。
二、为了更好地开展控违拆违工作，特提出如下工作建议:
1、出台管理办法
研究制定《农村新建、改建和扩建住房控制引导及奖励实施办法》和《规划区村民个人建房管理暂行规定》等相关文件，对规划区外及规划区内各乡(镇)、办事处的农村新建、改建和扩建严格按照程序进行审批建房。
2、制定、落实责任追究管理办法
制定“国家公职人员及村干部管理和参与违法建设责任追究办
法”，对打击违法违章建筑工作开展中查出的问题要严格按照“国家公职人员及村干部管理和参与违法建设责任追究办法”严肃追究责任。
3、加强农村基层组织力量
要求各乡(镇)、办事处要发挥各行政村基层组织力量，联系村领导、包村干部、村干部等要积极配合抓好村的各项工作，并按照“村规民约”和相关管理办法，制定“打击违法违章建筑”的方针政策和具体措施，制定违法违章建筑包村管户制度。在工作中要加强干群关系，多与农户进行沟通，让其了解违法违章建筑的危害性，动员违法违章建房户自行拆除。
4、加强组织领导
**区要按照“打击违法违章建筑专项行动”实施方案，加强组
织领导，加强各部门之间的沟通协调，加强执法力度，实现各部门上下联动、齐抓共管， 坚决杜绝出现新的违法违章建房行为，切实解决群众关注的热点、难点问题。
5、加强督查工作
成立**区“打击违法违章建筑”督查小组，对各乡(镇)、办事处要加强日常巡查，发现一起，查处一起，拆除一起，强力巩固我区违法违章建筑专项行动的成果，将违法违章建筑消灭在萌芽状态。在督查中，出现乡(镇)、办事处工作不到位，工作不力，造成违法违章建筑发生的，要按责任追究办法进行严肃处理，并予以全区通报。
6、严格实行奖惩制度
制定“打击违法违章建筑专项行动奖惩实施办法”，从心里学的角度讲，奖惩制度是通过一系列的正刺激和副刺激的作用，引导各乡(镇)、办事处朝着新区理想方向发展，调动其工作的积极性。对希望出现的行为，新区用奖励进行强化，也就是正刺激;对不希望出现的行为，利用处罚措施进行约束，也就是副刺激。二者相辅相成，才会有效促进新区目标的实现。
7、严格实行考核制度
要严
格按照各乡(镇)、办事处主要领导是第一责任人，联系村领导、包村干部、中队联系人、村干部是直接责任人，实行“违法违章建筑目标”考核制度。区委要和各乡(镇)、办事处签订“打击违法违章建筑专项行动”目标责任书，并把此项工作纳入各乡(镇)、
办事处年终考核，作为各乡(镇)、办事处评先选优的主要依据。
8、加强宣传，保持严厉打击的高压态势
每个月组织一次大规模的违法违章建筑强制拆除行动，出动宣传车反复宣传，始终保持打击违法违章建房行为的高压态势，制造严厉执法的紧张氛围，让那些违法违章建房户得到有力的打击，也让那些心存侥幸的潜在投机者望而生畏，使我区的城市规划建设健康有序地进行，保证我区经济社会可持续、协调发展。
**区规划建设和城市管理局执法大队
2013年4月26日
