范文一：物业公司应该收取装修管理费的论述

物业公司应该收取装修管理费的论述

物业公司应该收取装修管理费的论述提要:二是:国家相关法规规定～要求物业服务企业对装饰装修进行管理服务,但是～我们的物业费的构成却没有该项费用

物业公司应该收取装修管理费的论述

更正:中国物业管理协会网“法律咨询”2017年6月12日发表的《物业公司是否有权收取装修管理费,装修管理费该不该收,》一文的不当法律关系误导

该文作者讲解论述结果是:物业公司不无权收取装修管理费～不应该收取装修管理费。

本人观点是:物业公司有权收取装修管理费～应该收取装修管理费。

依据有三:

一是～详见《住宅室内装饰装修管理办法》,建设部令[2002]第110号,相关规定～特别是第十六条～及其第,七,款～规定物业公司装修管理协议应当包括“物业服务费用”。这也是物业管理服务相关法规的组成部分～是有力的依据。

二是:国家相关法规规定～要求物业服务企业对装饰装修进行管理服务,但是～我们的物业费的构成却没有该项费用,就是说～装饰装修管理服务是物业费构成以外的物业

1 / 2

服务费用,物业服务企业是应该有权收取装修服务费用。

三是:我们理顺了上述法律和行业关系～那么物业公司在对装修管理方面～事实上是耗费了较大的人力物力。参照当今市场运行法则～物业公司是完全应该收取装修管理费的。收取标准不一～应是地方政府相关部门没用制定细则所致。

建议中国物业管理协会法律咨询部～再重新审视此。避免群众误解～减少业主与物业公司之间的矛盾～共同和谐绿色物业:

2 / 2

范文二：物业管理费收取标准

本文由313836930贡献

doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。

物业服务收费管理实施办法 第一条 为规范物业服务收费行为， 保障物业管理企业和业主、 物业使用人的合法权益， 促进我省物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条 例》，国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和《甘肃省物业管理暂行 办法》，结合我省实际，制定本实施办法。 第二条 凡在我省行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业,业主和物业使用人 以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门,均应遵守本 实施办法。 第三条 本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管 理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等不正当价格行为，促进物 业服务收费通过市场竞争形成。 第五条 物业服务收费实行分级管理。 省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作, 并具体负责对持有一、二级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作。 市(州)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本市(州)各区(市)持有三级资质 证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作， 并接受省政府价格主管部门和房地产行 政主管部门的指导和监督。 县级(不含县级市、区)政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责所在地持有三 级资质证书的物业管理企业物业服务收费的监督管理工作，并接受市(州)政府价格主管部门 和房地产行政主管部门的指导和监督。 第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行政府指导价;其他商业、工业、 办公写字楼、别墅等物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门应给予规范指导。 第八条 实行政府指导价的物业服务收费， 由省政府价格主管部门会同房地产行政主管 部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等，并定期公布。 成立了业主委员会的物业小区物业服务收费实行备案制。 物业管理企业与业主委员会按 照物业服务等级标准和基准价， 结合小区的物业服务实际情况， 在政府价格主管部门会同房 地产行政主管部门规定的幅度内协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，同时，自签 订物业服务合同之日起 30 个工作日内按管理权限到政府价格主管部门备案。确因特殊情况 双方协商不一致的，可由物业管理企业或业主委员会提请价格主管部门协调仲裁。 未成立业主委员会的物业小区和物业管理企业提供的前期物业服务收费标准， 物业管理 企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定指导价。 申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、 企业法人营业执照、 物业管理企业资质证 书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。 第九条 实行市场调节价的物业服务收费， 由业主与物业管理企业在

物业服务合同中约 定。 第十条 物业服务收费按房屋建筑面积计费,按月收取。经业主同意，也可按季收取。

第十一条 物业服务收费实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，按照政府价格 主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等进行公示。 各物业管理企业的公示内容应按管理权限报经政府价格主管部门审查监制。 第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理 企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理 企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业 服务计费方式。 第十三条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当按本实施办法相关规定约 定物业管理的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业 买受人共同利益的约定应当一致。 第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定 税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的 酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金 予以列支， 不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 在国家规定的质量保修范围和保修期 限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主 承担。 第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳 的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于 一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询 时，物业管理企业应当及时答复。 第十六条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业 服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审 计。 第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服 务合同，为业主提供质价相符的服务。 第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务 资金。 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金， 业主委员会 应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的， 从其约定， 业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十九条 纳入物业管理范围的已竣

工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交 给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用 人未入住的或入住后不使用期连续超过三个月的房屋， 经物业管理企业登记确认后， 从第四 个月开始，其物业服务费用按收费标准的 70%交纳。 第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向 最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受上述单位委托代收费用的， 双方应当签订委托协 议，可向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未收费到户产生的 损耗由供应单位承担。 第二十一条 物业小区二次供电管理费、 二次供水设施运行费等按省政府价格主管部门 规定加价标准核定。 第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业 主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充 专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门 和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 第二十四条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其 他特约服务等收费,按政府价格主管部门规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托 双方协商确定，并在委托协议中约定。 第二十五条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企 业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规 和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》 和《价格违法行为行政处罚规定》等予以处罚。 第二十六条 本办法由省物价局会同省建设厅负责解释。 第二十七条 本实施办法自 2007 年 1 月 1 日起执行。 第二十八条 原甘肃省物价局、甘肃省建设委员会《关于印发〈城市住宅小 区物业管理服务收费实施办法(试行)〉的通知》(甘价房地[1996]200 号)自 本实施办法执行之日起废止。

本TXT由“文库宝”下载:http://www.mozhua.net/wenkubao

范文三：减半收取物业管理费

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

贵阳市住房和城乡建设局文件

筑建通,2010,124号

关于转发《关于明确商品房交付与前期物业管

理衔接有关问题的通知》的通知

各区、县(市)建设(房管)行政主管部门、各物业服务企业:

为了进一步规范商品房交付使用与前期物业管理衔接的有关问题，保障

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

业主购房的合法权益，减少物业纠纷的发生。现将贵州省建设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》现转发给你们，请认真贯彻执行，执行中发现的问题请与我局联系。

贵阳市住房和城乡建设局

二0一0年五月二十一日

附:省住房和城乡建设厅《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》

贵州省住房和城乡建设厅文件

黔建房通[2010]189号

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知

各市(地、州)住房和城乡建设局(房管局):

近年来，随着我省房地产市场的不断发展，购买商品房的居民越来越多，物业管理的作用越来越重要。但是，由于在商品房交付与前期物业管理衔接过程中存在一些问题，如一些房地产开发企业将达不到条件的房屋交付使用，房地产开发企业与前期物业服务企业对物业的承接验收不规范，以及物业收费不规范等等，引发矛盾纠纷。为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作，解决居民买房的后顾之忧，创造良好的居住和工作环境，现就有关问题通知如下:

一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。 二、物业服务企业在承接物业前，应当严格按照有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，以确保承接的物业符合交付使用条件。 三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定条件交付使用的新建商品住房，物业服务费应按以下规定执行:

1(对于“精装修”住房，从房屋交付使用之日起，免收一个月的物业服务

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

费，一个月后可全额收取物业服务费;

2(对于非“精装修”商品住房，房屋交付后，应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50,的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费，具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。

贵州省住房和城乡建设厅

二0一0年五月四日

分析:

根据文件中第一款

一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。

可以得出以下2个事实:

1、房开商在没有办理商品房交付备案后，才将商品交付购房者，这里就违反文件规定;

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

2、既然房屋还不能交付使用，就不能从8月份收取物业管理费。

3、应缴费用中:

a管理费也就是物业管理费，既然没有达到交房条件，没有完成交房这费用就不该现在缴纳，应该在完成交房手续后开始收取。

b水费预付金根据贵州省建设厅、贵州省物价局关于印发《贵州省城镇供水“一户一表”实施意见》的通知(黔建城通[2005]54号)天誉城商品房应该安装一户一表，那就不应该存在预付水费的说法，

这种做法无疑违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围，所以这笔费用也是违法的。

c煤气安装开户费和供电安装开户费

《收楼须知》写明的是代收代缴，既然是代收代缴就应该有个代收代缴的合同，代谁收的,谁委托的,而且《商品房买卖合同》中第十四条和附加三中明确写明

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

房屋交付使用时通电到入户配电箱;

3.房屋交付使用时煤气表安装进户;

计量表:统一安装独立水表、电表、煤气表

既然《商品房买卖合同》中明确约定了，而且咨询三家公用事业单位，这些费用都是安装费，并没有开户费一说，所以三表的安装费就应该由房开商支出，而不是向广大业主代收代缴。

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

至于“有线电视安装开户费”，在合同附件三中明确指出属于自费项目报装费自理，在没有接到任何业主委托，擅自加收此项收费项目更是违反前面文件的第三款“三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。”中的扩大收费范围。

综上所述，房开商的《收楼须知》中的各项费用，严重违反贵州省建设厅下发的《关于明确商房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》，所列明的费用都是违法收费，并且房开商未达到交房条件，明知故犯，严重侵害广大消费者利益的行为应按实际交房时间按《商品房买卖合同》承担相应的违约责任。

----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------

文档下载最佳的地方

范文四：物业管理费收取标准

【物业管理费收取标准】北京市物业管理费收取标准

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为:装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费6项;产权人交费项目为:管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。

使用人按月交纳费用，具体标准如下:

保洁费:2至5元/户，具体标准由各区县物价局制定;

保安费:3至5元/户;

五费统收服务费:1元/户;装修垃圾外运费20元/间;自行车存车费各区县自定。 产权人按年交费，具体项目和标准如下:

绿化费:0.55元/平方米;

化粪池清掏费:0.30元/平方米; 管理费:2.40元/平方米(普通住宅);2.82元/平方米(乙级住宅);3.50元/平方米(甲级住宅);

小修费:2.36元/平方米(普通住宅);3.54元/平方米(乙级住宅);4.72元/平方米(甲

(其中房屋公共部位维修费占维修费的38.7%) 级住宅)。

中修费:5.42元/平方米(普通住宅);7.06元/平方米(乙级住宅);8.19元/平方米(甲级住宅)。

小区共用设施维修费:1元/平方米;

属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用;因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为:某户应分摊的电梯费用=(楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积)×某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。

上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费加进去。

小区物业管理费有几种定价形式:一是政府指导价，就是以小区物业管理的等级确定收费标准，如低层住宅一级0.55元/平方米，高层住宅一级1.2元/平方米;二是有业主委员会的，由业主委员会代表业主与物业管理公司签定物业管理协议，确定具体的管理费标准，可高于或低于政府指导价;三是新入住的小区如有50%的业主签名同意，可临时确定管理费标准，待小区各项配套设施完善后，再确定是评定等级实行政府指导价还是由业主与物业管理机构协商定价。如业主觉得质价不符，可按其定价形式找相关有定价权的组织协商解决。属政府指导价范围的，如觉得确定的等级过高，可要求市、区物业行政主管部门重新定级，按新的等级确定新的管理费标准。如物业管理公司不按等级收费，擅自提高标准，我局将责令其改正违法行为并将多收价款退还业主，情节严重或性质恶劣的，还可并处违法所得5倍以下罚款，没有违法所得的，可处以2万元以上20万元以下的罚款。

《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予以公布，自2010年10月1日起施行。

目录

第一章 总则 第二章 前期物业管理 第三章业主、业主大会与业主委员会

第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第四章 物业服务

第七章 附则

编辑本段北京市物业管理办法

第一章总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履

行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进

行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (五

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

)选举或者更换业主委员会委员; (二

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

)筹集、管理和使用专项维修资金; (五

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域 第十四条 物业管理区域 第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日

内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日 第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域 物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第十条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假 建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。 第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日 业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 法律责任

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。 第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。 第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的，可处10万元

罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。[1]

编辑本段遭受质疑

与广大业主息息相关的《办法》，距离10月1日实施的日子已不足两个月。当媒体不再热衷于《办法》“亮点”的报道后，相关的质疑声开始浮出水面。有意见甚至直言，此《办法》非物业管理办法，应称为“物业服务企业保护法”。 海淀区国兴家园业主大会代表陈松说，100个小区有99个祥林嫂，意见、申诉材料堆得如房高。要从根本上解决，首先要依据根本大法，给足业主权利。物业纠纷说到底是利益之争、物权之争。

在雷霞看来，《办法》最主要的作用应该是如何引导业委会成立，然后让其一步步走下去。像现在这样，一个业委会的成立，会受到各方的阻挠怎么办,

方生说，业主及其自治组织是物业管理的主体，但《办法》没有一条是业主进行物业管理的内容，“不如改名《物业服务办法》”。

相关意见还很多。记者注意到，实际上，说一千道一万，还是围绕业主的权益，认为业主没有被真正当作物业的主人、业主权利“缩水”。如有意见认为，《办法》在一些重要问题上有悖物权法，比如关于物业管理的主体，关于“共有”、“共用”两词看似不经意的更换，关于物业管理的形式由多变少等等。记者被告知，实践证明为物业纠纷多发重要原因之一的“建管不分”，在《办法》中受到支持;令一些业主走进法庭、大有“强买强卖”意味的无合同“事实服务”，很可能在《办法》实施后成为合法行为。

“物业管理问题的背后，是各方利益的博弈。政府想立法以摆平各方关系，但现在搞得好像业主在和政府争权。这让人感到很别扭。”海淀区牡丹园华盛新园原居委会主任、街道专职调解员李树正对记者表示了他的困惑。

北京市政府法制办法制三处副处长毛初颖表示，物业管理的事情说起来千头万绪，有执行操作层面的问题，有制度设计方面的问题，但二者又不能截然分开。无论建委还是法制办，不可能倾向于物业企业或开发商。他甚至说:“如果真是偏向开发商和物业服务企业，吃亏的是我们自己。”“我也是业主。”

毛初颖在座谈中强调了我国的一些实际情况。他坦言，目前北京住宅小区成立业主大会、并能够真正行使权利的很少。根本制约性问题是权属不清。“根子的问题应是权属登记问题。这已经是迫在眉睫了。”

如此多的意见，10月1日《办法》实施前，还是否作些补充和修改,答案是否定的。因为修法和立法的程序是一样的。时间根本来不及。毛初颖表示，该《办法》带有很大的过渡性。按照立法规划，最晚在2012年前，北京市物业管理条例将出台。今天听到的这些意见和建议，在条例立法过程中会被认真研究和考虑。这也是方生等众多业主代表在目前不得已的情况下所希望的。

范文五：物业管理费收取方案

欣城国际物业管理费收取方案

俗话说:亲兄弟，明算账。谈到钱，那是关系到个人利益最敏感的地方。所以物业管理费用的收取也是难度比较大的工作，必须做出收取计划。

目录:

一、楼宇基础居住情况分析

二、收取物业管理费难点分析

三、欣城国际物业管理费收取关键节点分析

四、欣城国际物业管理费收取具体办法和步骤

五、应急事件处理办法

一、楼宇居住情况基础数据分析

一号楼总计196户

二号楼总计216户

三号楼总计208户

四号楼总计192户

二、物业管理费收取难点分析

1、部分业主以问题较多为理由，不愿意缴纳或者要求降低收费标准。

业主目前投诉较多的问题有:

, 过道电梯监控没有安装

, 电梯、过道手机信号不通,家中手机信号时断时续或者不通。 , 燃气不通,给生活带来很多不便。特别是许多家中装了燃气热水

器的,冬天来了洗澡也不方便,一直在洗冷水澡。 , 电梯响声较大,运行平稳性差

, 窗户把手问题多,把手脱落、把手松动、关不上、锁不上。滑轨

稳定性不好,特别是高层,风大业主不敢开大窗。 , 门的质量比较差,钥匙转不动、卡死、打不开门、反锁不了等现

象多。

, 进门口过道处墙面环境较差,是否能够重新处理。 , 噪声太大,楼层之间说话声音,吵闹声音都能听到。楼底下叫卖

声音也能听到。

2、部分业主特别是三号楼的，不怀好意，妄图鼓动其他业主一起不交物业管理费或者少交。

3、没有入住的业主和没有装修的业主以没有入住为理由，不愿意缴纳

三、物业管理费收取关键节点分析

1、及时跟踪、了解部分别有用心的业主动态，及时做好沟通与说服工作。避免这部分别有用心的业主窜连、鼓动其他不明真相的业主，

造成事态恶化。对于顽固不化的不讲道理的业主要孤立和打击、揭露这些业主。一定不能让这部分业主得逞。

2、对业主反应比较大和突出的问题，这段时间要集中整理解决。不能解决的及时知会各位业主。争取得到大多数业主认同。 3、对业主提出的一些常见问题和要求开会研究，能解决解决，不能解决要统一口径，对业主做出合理解释。争取得到大部分讲道理的业主支持。

4、将业主进行分类，支持我们物业管理的和明大理的业主分为一类，不明真相，对我们存在误解的分为一类，经济困难的分为一类，胡搅蛮缠的，捣乱闹事的分为一类。按类别进行分类自然就有了突破口。 5、不断规范和提高我们团队物业管理水平，给业主看到希望。同时也提高自身的社会竞争力。不断学习物管理的法律法规，可以帮助我们如何回答业主的一些刁钻问题并保护自己。

四、收取物业管理费的具体方法和步骤

1、收取前的准备工作

1.1提前沟通告知业主

1.2对业主进行分类，并在业主档案中体现。

1.3制定并计算出各户业主物业管理费明细表，准备好收据。制作催缴通知单、缴费通知单、最后催款通知单等单据。

1.4对楼宇存在的可以解决的如窗户修理、门修理、漏水问题、门禁问题等要在收取前就开始集中解决。保证在物业管理费收取期间电梯正常运行。不给想投机的业主以任何理由和借口。

1.5对业主的一些困难可以帮助解决。感动业主。千万不可和业主发生口角。对业主做好解释和说明工作，及时回答和解决业主提出的问题。

1.6熟练掌握物业管理费相应法律法规，知道什么是物业管理费，它包含哪些内容。熟悉业主手册(业主公约)和物业管理合同。熟悉物权法和物业管理条例。

2、收取工作

2.1由楼宇管家和后方支持人员男女搭配，两人为一团队上门进行收取。要做到有礼有节，不能粗鲁。对业主提出的问题要及时回答和解决。

2.2能当场收取的当场收取，不能当场收取的千万不能强求，但必须告知业主物业管理费收取金额和时间限制。以及法律规定相应滞纳金规定。发催缴通知单后半个月未缴纳的业主按千分之三开始收取滞纳金。

2.3对于不在家中业主择适当时间再上门或者在大厅中遇到时收取。 2.4对于长期不在的业主和未装修、未入住的业主电话通知并告知相应信息。

2.4第一次上门收取完毕后，应该根据业主分类信息对一二类业主进行跟进和电话跟踪。以取得突破。

2.5对于通知后超过一个月未缴纳的业主发催缴单。发完催缴单半个月后仍然未缴纳的发最后催缴单。如果还是不缴纳可走法律程序。 2.6当天收取的物业管理费当天由物业管理人员上交财务。

五、应急事件处理办法

1、收取半个月后，效果不好，只有少部分缴纳。

1.1采用刺激政策。如规定时间内缴纳送礼品、免除一个月物业管理费等。具体附件制定。

1.2如果采用1.1刺激政策仍然不能起到效果的要及时分析原因和业主进行谈判。由公司高层出面收缴。

1.3如果谈判仍然不能解决问题，就采取停止物业服务办法再次谈判。

转载请注明出处范文大全网 » 物业公司应该收取装修管理费的