几种商业街的概念特点

范文一：几种商业街的概念特点

几种商业街的概念特点

一、大型商业街

此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。

此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式;行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

二、地区型商业街

此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。

此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都"山手线"轨道电车环线内富有日本特色的商业街。

三、地域型商…

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范文二：地下商业街和地铁火灾特点

2009年04月13日

随着经济的发展和人口密度的不断增大，空间对于人类来说越来越宝贵。为了缓解地上

空间的紧张状况，地下建筑也就应运而生了。本文涉及的地下建筑主要是指地下商业街和地

铁。地下商业街和地铁内人员密集，封闭性强，与地面直接连通的出入口较少。内部通道的

人流密度大，火势蔓延的方向和烟气流动的方向与人员疏散的方向相一致，因此一旦发生火

灾将产生比地上建筑更为严重的后果。2003年2月18日发生在韩国大邱市的地铁火灾就给世界各国敲响了警钟。据公安部消防局统计，2002年我国地下建筑火灾共发生2029起，造

成158人死亡，231人受伤，直接财产损失达4034.4万元。因此，地下商业街和地铁的消防安全问题不容忽视。那么，地下商业街和地铁火灾有什么特点呢？

火灾蔓延速度较快。地下商业街和地铁内通风条件较好，气流比较畅通。一旦发生火灾，

火灾的发展和蔓延速度较快。

产生的烟雾大、毒性大。地下商业街内可燃物既多又集中。一旦发生火灾，会释放出大

量烟气。而地下建筑因为处于地下，比较封闭，烟气的排放受到很大限制。这样，可燃物释

放的烟气都闷在里面，使地下空间内的烟气在很短时间就达到了很高的浓度。同时，地下商

业街和地铁内通风再好也与地上建筑内的通风有所差别。所以，大量的可燃物在燃烧开始时

氧气供应较充足，基本上能保证可燃物的完全燃烧。但随着时间的推移，氧气供应越来越少，

燃烧也逐渐转化成阴燃状态。这样一方面增大了烟气的生成量，另一方面也造成了可燃物的

不完全燃烧。而这些可燃物多为聚合物，不完全燃烧时易产生大量的有毒气体。地铁内的可

燃物虽然不多，但地铁装修使用的不燃材料在遇到高温后容易产生大量的有毒气体。

温度高。地下商业街和地铁基本上处于封闭状态，烟气排放困难。这些高温的烟气越积

越多，很快充斥整个地下空间，使整个空间内的温度也随之很快升高。同时，高温的烟气又

对未引燃可燃物有辐射作用，使越来越多的可燃物加入到燃烧过程中，从而释放出更多的高

温烟气，这样就形成了一个恶性循环，极易造成“轰燃”。

人员疏散困难。地下商业街和地铁内发生火灾时人员疏散困难的原因总结如下：1、地

下商业街和地铁内人员一般都比较多，属于人员密集场所。火灾发生时，人们都急于逃生，

容易发生拥挤和互相踩踏现象；2、这种建筑处于地下，通到地面的出口较少、路线较长。

拥挤的人流很难在很短时间内到达地面安全场所；3、地下建筑完全依靠人工照明，发生火灾时，正常电源切断，照明完全依靠事故照明和疏散标志指示灯。在大量烟气和毒气弥漫的

地下，照度明显不够，有的甚至无法帮助照明；4、烟的蔓延方向和人的逃生路线相同，因

此，人们逃生的环境充满了烟气和毒气，不利于人员疏散。

造成的人员伤亡大。地下商业街和地铁内人员众多，疏散较困难，并且烟气温度高、密

度大、毒气含量高，很容易致人死亡。另外，地下建筑物发生火灾之后，供风系统停止输送

新风，人们就象处在一个不透气的闷罐里一样。并且火灾在燃烧过程中消耗大量的氧气，使

地下处于缺氧状态。据研究，如果空气中的含氧量低于15％，人的肌肉活动能力就会下降；

如果空气中的含氧量在10％～14％，那么人们会感到四肢无力，这样会严重影响人的逃生

行为；如果空气中的含氧量低于5％，那么人会立即晕倒或死亡。

火灾扑救困难。地下商业街和地铁的位置特点决定了其出入口较少，扑救人员与疏散人

员容易发生碰撞。并且因为火灾发生在地下，外部扑救人员很难了解地下火灾的真实情况，

这对火灾的扑救和指挥员决策带来了很大的困难。再有地下建筑是一个封闭体，通讯信号受

到影响，致使地下、地上沟通比较困难。这也不利于指挥员的正确指挥和扑救任务的展开。

中国消防协会科普教育工作委员

范文三：商业街的定义特点及分类

商业街的定义、特点及分类

当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触;与认识的或不认识的人相互交流;感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”(one stopping)的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。

一、商业街的定义、特点及分类

什么是商业街,商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面:1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50,60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

综观现在各种商业街，大致可以分为三大类:

1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征:第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。

2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是:第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是

一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。

3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型:一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长;或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

二、商业街在我国发展的必要性

随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”(one step shopping)将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识--即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。

顺应着这种新的消费潮流，1999,了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。

(一)消费者群体目标对象的选择

消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。

从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买;而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势;同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。

(二)商业街市场定位所应考虑的消费者因素

1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。

2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式

及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高;而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。

3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。

4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。

5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。

四、商业街建设的战术研究(一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合

商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划性;有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。

于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应

的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附,既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗,所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街--悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。

但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。(二)管理模式上要不断创新

现在，我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街;抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街;物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。

(三)各种类型商业街侧重点应各有不同

中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口;专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。

(四)业态、业种组合要合理，各种功能要配套

如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医疗设施、酒店等)。根据调查，最佳的业种搭配为:零售业占65,，餐饮业占20,，大众娱乐业占10,，通讯服务业占5,。(五)注意整体风格的营造，与城市

风格浑然一体

对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。

另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

(六)注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美

商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。

交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”--把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。

范文四：商业街项目特点及发展因素分析

商业街项目特点及发展因素分析

摘要:本文从商业街的发展背景出发，总结了近几年商业街的发展趋势和项目风险，从商业街的特点出发，提出商业街项目发展中需要考虑的因素。

关键词:商业街;特点;因素分析

中图分类号:C93文献标识码: A

早在1923年，美国学者提出了“商业区”的概念，即商业活动的会聚场所。中国步行商业街工作委员会认为商业街(区)是指能够满足人们对商业的综合性、专业性和社会性需要，由多数量的商业及服务设施按规律组成，以带状街道建筑形态为主体呈网状辐射，统一管理并具有一定规模的区域性商业集群[1]。

1 我国商业街发展背景

目前，城市化是一种世界性的现象，中国城市化水平已超过30,，已进入加速城市化发展的新阶段。在此过程中，商业街区的建设纷纷成为各城市规划建设的重点。预计未来的2,3年内全国商业街的数量将超过5000条。

伴随着大量商业地产项目的上马，一些商业街开发后因各种问题大量闲置，不但没带动城市商业的发展，反而成为城市的牛皮癣。在上世纪90年代，曾由于缺乏对商业地产规划、业态需求、经营模式等专向研究，导致1993年全国大型商厦的供给过剩，直到1998年市场才勉强消化[2]。

2 商业街发展的趋势

近阶段，人们对休闲娱乐的要求不断提升，传统的单一商业模式已满足不了人们多样化的需求，城市商业街的发展体现出一种全新的趋势:一是商业街业态和功能正走向多元化;二是商业街定位、建设和发展以及追求个性和体验趋向主题化;三是主题化商业街的多学科交叉研究。部分商业街将旅游景区与传统商业进行融合和提升，借鉴景区的相关标准来管理和提升商业街。

从整体发展趋势来看，商业街不能局限在简单的传统商业开发上，随着经济的日趋繁荣和物流、贸易等的协同发展，对商业街的前瞻性设计和整体策划才是最终胜出的关键。商业街已逐步发展成为由众多商店、餐饮店、服务店组成的多功能、多业态、多业种的商业集合体，成为一个城市商业乃至整座城市的精华和缩影。

3 商业街的特点

商业街从大范围来说亦属于房地产，但与普通地产的开发又有较大区别。商业街项目涉及建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售等方面，其操作难度明显高于普通地产。其具体特点如下:

(1)功能复合。现代商业街多是购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等十几项功能的复合体，一体化经营理念和一站式购物服务成为现代商业街的发展的目标，在追求功能大而全的同时，越来越多的商业项目着眼个性化和特色化的经营之路。

(2)商业街规模大小不一，这和经营的商品类型有关。商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。当一个商业街盲目追求规模效应，则商业街势必会面临市场承接力不够引发的经营困境。经过多年的实践，现代商业街多呈现以零售为主的状态，即为多种商品品种的荟萃，零售店铺成为商业街内店铺的主要组成部分。

(3)规划设计体现空间跨越。一个商业街项目关注的重要问题是如何在把握规划设计准

则的情况下规划设计街道商铺。商业街设计通常在街道两侧布置商铺，单层建筑居多，少则占据街道一段，多则占据整条街乃至整个街区。需要强调的是，商业街的长度要适度，过长会令消费者产生疲劳、厌倦的感觉。

(4)环境优美，店铺协同性好。商业街一般汇聚购物、休闲、交往和旅游等功能，以优雅、整洁、舒适、明亮、协调，店铺之间存在较强的互补、促进的协同能力。

4 商业街项目市场风险

项目的市场风险因素涉及市场环境、条件本身、项目业主/客户、项目组织、其他利益主体，它们会影响项目的最终结果及利益主体的期望。项目风险主要由不确定性因素造成，虽然从理论上不确定性因素能通过人们的努力降低，但却无法完全消除。风险产生的原因主要有人们的认识能力有限、信息本身的滞后性、信息资源管理和沟通管理等方面。

目前，商业街发展逐渐成为中国城市经济发展的新热点，中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽指出，目前我国商业街的发展开始出现大型化、盲目化、形象化、同质化倾向，孕育着巨大的投资风险和社会风险[3]。

5 商业街项目发展需考虑的因素

商业街项目的发展方向不是凭某个组织或某些人的主观判断所得出的，而是在一定原则下，在大量依据材料基础上完成的工作。影响商业街发展的因素主要有以下几方面:

(1)与城市发展方向一致。商业街要立足于本土，与所在城市发展方向一致才能获得长远发展。应缜密调查论证当地人的生活方式、居住条件、人口增长、消费水平、兴趣爱好、宗教信仰、传统习俗等情况，找出对口客户，才能为项目的促成作出积极的贡献。

(2)符合商业街发展规律及趋势。所谓商业街发展规律，就是从已有的商业街立项、建设开发、经营等全环节中总结出来的成功经验与失败教训。张歆梅对商业街目前的发展及研究新趋势总结如下:一是商业街业态和功能正走向多元化;二是商业街定位、建设和发展追求个性和体验走向主题化趋向;三是主题化商业街区的多学科交叉研究，将成为未来研究趋势[4]。这就要求项目要顺应商业街发展规律，敢于尝试新的模式，在功能上将区域特色与传统商业街进行融合，借鉴区域特色的相关标准要求来管理和提升商业街。

(3)差异性补缺原则。差异性补缺即通过细分尚未被占领，但又是许多消费者重视的空位产品，避开正面市场竞争和建立新规则的过程。如某城市的商业街多为百货商场、中低档餐饮，若将新项目定位到高端文化商业，该差异性补缺的市场定位必将受到众多品牌商家的追捧。

(4)前瞻性原则。前瞻性一般是指针对选定对象和研究方法进行评估和统计，对结果中有效的因素进行深入研究。例如商业街在进行消费群体调查时注意到其消费群体中高收入高消费阶层占总人口的30%，而低收入低消费阶层占到总人口的70,左右，若商业街定位在中高档的业态，就需要考虑商业街人流量等因素的影响。

(5)市场导向原则。商业街的创新与发展，首先遵循消费导向，要从消费市场的需求出发，把出发点和立足点放在满足群实需、促进社会发展的业态及服务上来，从而促进商业街的与时俱进。其次是经营导向，要顺应商品大潮来定位商业街，把商业潜力转为生产力，促进商业街发展。

(6)突出性价比，强调潜在价值。性价比是性能价格比的简称，即:性价比=性能/价格，性价比是充分建立在顾客对产品性能要求的基础之上的。商业街的策划、开发、运营等蕴含着多家单位及个人的思想及劳动，其店铺的购买及租赁价值较高，而作为购买或租赁者在交易时考虑的是商业街的性价比及商业街的潜在价值。所以，要提高商业街的性价比，就要先考虑店铺性能满足的程度，再看店铺价格是否合适。

综上所述，商业街在现代城市建设中已成为必不可少的重要环节，随着社会经济的快速发展，商业街的定位和发展趋势也正悄然改变，城市建设的决策者在商业街项目立项初期就

应从项目的特点出发，合理的规避潜在的市场风险，着重考量商业街后续发展的影响因素，推动城市区域经济的持续健康发展。

参考文献

[1] 荀培路.中国商业街的自我救赎[J].商业时代.2005.2,28-29

[2] 谢红玲.抢占商业地产商机[N]. 中国经营报,2002-12-23031.

[3] 荆兰竹. 城镇化为商业地产定调:集中与分散结合发展――访中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽[J]. 城市开发,2005,11:39.

[4] 张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究.2007.11,115-120

范文五：商业街（步行街）的定义、特点、分类及建设

商业街的定义、特点、分类及建设

一、商业街的定义、特点及分类

上海南京路步行街

什么是商业街,商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面:

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1(功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50,60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。

2(品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府

买全国、井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。

3(分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。

4(环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。

5(服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服

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务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

综观现在各种商业街大致可以分为如下三大类:

(中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度1

的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征:

(1)商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。

(2)有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等，都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。

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(3)中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。

(4)中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境，对国际跨国公司有巨大的吸引力。

东京银座

2(地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、

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团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是:

(1)地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。

(2)地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。

(特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理3

模式等方面具有一定专业特色的商业街。一般分为两种类型:

天津鼓楼古文化步行街

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(1)以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。

(2)具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长;或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

二、商业街在我国发展的必要性

随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集

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中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点，而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。

2000年，商业街与购物中心迅顺应着这种新的消费潮流，1999,

速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境;都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体;在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅;都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要;由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。

中国为什么有商业街的生存空间呢,这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物;二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，

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shopping,shoppingmall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力;三是中国人天生爱热闹，

每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择;四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商引资的“龙头项目”。

可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营

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者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢,我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为;其管理模式究竟是怎样的;应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。

三、商业街建设的战略研究

任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别、层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。

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企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾

客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了

解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并

定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有

限的资金及空间。

纽约曼哈顿

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(一)消费者群体目标对象的选择

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主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。

(二)商业街市场定位所应考虑的消费者因素

(消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决1

条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。

2(消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别、年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高;而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人

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口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。

3(消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。

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4(消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。

对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在就业与不就业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。

5(消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低

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收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。

四、商业街建设的战术研究

(一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合

于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始

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了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附,既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗,所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。

但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问

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题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。

(二)管理模式上要不断创新

现在，我国商业街的管理模式大致分为三种:(1)委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街。

)抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管(2

理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街。(3)物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。我们认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。

(三)各种类型商业街侧重点应各有不同

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中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定。地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的

”、“利民”、环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民

“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口。专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。

(四)业态、业种组合要合理，各种功能要配套

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地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医疗设施、酒店等)。根据调查，最佳的业种搭配为:零售业占65,，餐饮业占20,，大众娱乐业占10,，通讯服务业占5,。

(五)注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体

另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相

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得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

(六)注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美

商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通

展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。过这种“一致性”

交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，我们认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地

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购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。

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附:全球最有魅力的步行街

美国纽约第五大道

自1907年第五大街协会成立以来，100年以来始终坚持高标准，使第五大道始终站在成功的顶峰。包揽众多货品齐全、受人喜爱的商店是第五大道的一个特色。货品丰富、品牌齐全、高档优质成为美国第五大道的特点，品牌的运作成为寸土寸金的第五大道的突出特点。第61街附近的PIERRE酒店,第59街上的PLAZA酒店都位于中央公园周边。面向南方，有TIFFANY，GUCCI这样的名店。还有PULITZER喷泉，ROCKEFELLER中心和圣PATRCK′S大教堂。

纽约第五大道

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法国巴黎香榭丽舍大街

香谢丽舍大街将巴黎分为南北两半，它西接凯旋门，东连协和广场，全长188O米。香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，是闹市中不可多得的一块清幽之处。西段长1100米，原是贵族住宅区，后来资产阶级兴起，逐渐发展成为向国内外富翁开放的商业区。西段约80米，是热闹的商业街，中间能并行10辆汽车，两旁则是六、七层高的楼房。每天在香榭丽舍大街上往来者不下10万之众。重大节日、庆典也在这里举行。

巴黎香榭丽舍大街

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英国伦敦牛津街

牛津街是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。牛津街享有遍及全球的声誉，它不仅吸引了英国其它地方的游客，也吸引了大量的海外游客。每年络绎不绝的外国游客来这里参观购物，他们在这里的消费占牛津街全部收入的20百分号。如同零售一样，这条街也是千万人的工作场所。

牛津街

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日本东京都新宿大街

新宿的历史起源于“Oiwake”，意思指的就是五条公路中的考梳大街(KoshuKaidoAvenue)。起源:1601年，Edoshogunate修建了5条公路，并沿考梳公路(五条公路的一条)建起了33个通邮的市镇。新和宿分别代表新的和通邮的市镇。中国制造的6厘米厚的花岗石板铺设人行道。而繁忙的娱乐区，Kabudicho则位于车站北边。新宿购物街促进组织包括120家商店，有大型的购物中心,书店,食品杂货店和饭馆以及一家美术用品商店。

新宿大街

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韩国首尔市明洞大街

明洞实际上就是一段街道，长约1.5公里，街道两旁布满了百货公司、商场、餐厅、酒店、戏院。另外还有一批超现代大型购物广场和商场、观光酒店、金融机构。乐天百货公司、新世界百货公司等主要大商场的总部设在此地，形成了一个大型购物休闲娱乐区。明洞商业街很好地保存着中国大使馆、明洞圣堂等韩国文物级建筑物，同时也拥有超现代式大型购物广场、观光酒店、100多家金融机构、数千家服装及服饰专卖店。

明洞大街

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新加坡乌节路

乌节路位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。以前的终结点是DHOBYGHAUT地区，现在它的范围已从唐林路一直延伸到BRASBASAH路。不同于新加坡的其他街道，乌节路并不是因为某位特别的人物而命名的。相反，它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。从60年代到70年代，LIDO电影院，乌节戏院，来福村和杰克保龄等娱乐中心相继开放。70到80年代，大型的远东和中心点购物中心建成，从而增强新加坡商业中心的发展。

乌节路

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德国柏林库达姆大街

人们把这条大街昵称为“库达姆”。绿树成行的街道通往

19世纪80年代到90西部，直达瀚蓝斯湖(HALENSEE)。

年代，沿西南方向盖起了很多富丽堂皇的住宅。大街很快发展成为一个重要的购物大道，并且伴随着很多的艺术咖啡屋、剧场、戏院、和电影院。它的吸引力集中体现了繁荣20年代充满活力的文化生活。这里也是后来威廉姆大帝(KAISERWILHELM)纪念堂的所在地。

柏林库达姆大街

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奥地利维也纳克恩顿大街

由于它的形状很特殊，像个U字，在维也纳又拥有独一无二的地理位置，所以也被称为金色的U字。拥有53400平方米购物面积的该步行区，是奥地利经济增长最大的商业区。而拥有年销售额40亿的这条商业街，也是奥地利其他城市所没有的。在砍特大街的入口处坐落着世界最着名的歌剧院维也纳国家歌剧院，中央地带则坐落着维也纳最重要的主教教堂史蒂芬教堂。步行区的终点是米夏埃尔广场和米夏埃尔门。从米夏埃尔门可以通向维也纳胡浮堡皇宫。

维也纳克恩顿大街

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俄罗斯莫斯科市阿尔巴特大街

在第二次世界大战中几座建筑物(包括瓦可堂果夫戏剧院)毁于纳粹炮弹。今天，我们还能在人行街道发现房主的名字:托尔斯泰，加加林等。在1917年革命以前，在阿尔巴特大街有203家商店和食品店，那时阿尔巴特大街也是莫斯科文化中心，拥有50000人口的阿尔巴特大街有四家电影院，华丽的瓦可堂果夫戏剧院及其戏剧学校和音乐学校，如今阿尔巴特地区有大型的超市、娱乐中心、饭馆以及游乐市场。而书店、古玩店、珠宝店集中在老阿尔巴特街。

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莫斯科市阿尔巴特大街

加拿大蒙特利尔地下城

这个长方形的，大约12平方公里的区域恰恰被卡在两个重要的地理景观中间。北面是皇家山脉(MONT-ROYAL)，南面是圣劳伦斯河。实际上，10个地铁站和两条地铁线与3万米的地下通道、室内公共广场、大型商业中心相连接。地下之城实际上就是另外一个蒙特利尔。为了避免恶劣天气，每天有50万人进入到相互连接的60座大厦中，也就是进入到超过360万平方米的空间中，其中包括了占全部办公区域80%和相当于城市商业区总面积35%的商业空间。

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蒙特利尔地下城

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