范文一:林木资产的评估案例
林木资产的评估案例 2017/12/06
一、X X林场的森林资源资产评估报告 X X林场:
我所接受委担,评估贵场拟转让的林木资产的现值。按照与贵方订立的评估约定,遵循客观、科学、公正、独立的原则,依据国家国有资产管理局和林业部颁布的《森林资源资产评估技术:觇范(试行) 》的要求,我们实施了对贵场拟转让的林木资产的地理位置、产权归属的审核,并对林木资产的数量和质量进行了核查。通过社会调查收集了与评估有关的林业生产技术经济指标以及各种资料。实施了我们认为有必要的评估程序,下面给出具体评估结果报告: (一) 基本状况
X X林场处于X X城的西侧,贵场拟转让山场面积较大,分布集中,运输条件一般。拟转让小班需维修便道和维修拖拉机道,生产准备费相对较高,立地质量等级主要是Ⅱ级、田级。 (二) 评估对象和范围
依据贵场的资产评估立项申请和林业主管部门的立项批复,经本次对森林资源资产评估对象的权属和实物量的审定和核查,山林权属贵场的3 500亩森林资源资产 (全部为马尾松同龄用材林) ,全部归入本次评估的范围,共涉及7个完整小班。 (三) 评估目的
拟转让森林资源贵产中的林木资产的所有权,由受让方采伐并出售所得木材,本次评估为此提供交易参考。 (四) 评估基准日 1998年12月31日。 (五) 评估依据
(1)国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》; (2)国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》; (3)国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行) 》;
(4)国家国有资产管理局、林业部《森林资源资产评估技术规范(试行) 》; (5)《X X省森林资源转让条例》; (6)林业主管部门的资产评估立项批文;
(7)待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料; (8)评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标; (9)其他有关资料。 (六) 评估方法
依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的有关要求,结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况,采用市场价倒算法对评估对象进行评估。 (七) 评估过程
本所接受委托后,进行了评估小组的组建和评估人员的培训工作,于1999年1月10日开始现场评估工作。我们首先对评估对象进行了实物量的清查,实物量清查是按照《森林资源资产评估技术规范(试行) 》及有关的森林资源清查的规范要求进行的。在对森林资源资产进行清查,广泛收集木材生产成本和木材售价等有关的市场资料的基础上,运用市场价倒算法对评估对象的市场价进行评定估算,并向委托方出具资产评估报告。 (八) 森林资源资产清查情况和结果
根据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的要求,且该评估对象中林分质量较为平衡,各地块没有明显差异,所以本次清查采用抽样核查法,1999年7月1日至7月15日,本所进行了森林资源实物量抽样清查。在对资产清单中小班山林权属、四至和待评估对象的面积进行认真审核的基础上,用角规测树法对所抽取小班的林木资产进行全面清查,并对与待评估林木资产整体的各项因子和运输距离、集材距离进行判断和记载,清查结果如下: 经核查,待估林木资产的树种均为马尾松,面积3 500亩,均属成熟林;被抽取小班面积为230亩,该小班林木资产情况如表1。 表l 径阶(cm)
22
24 400
26 600
28 800
30 700
32 500
34 400
株数(株) 300 (九) 评估结果
经评估,贵场拟转让的林木资产总额为人民币220.29万元。 (十) 评估说明
(1)本报告未考虑将来可能承担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估的影响,也未考虑国家宏观经济政策,特别是林业政策的变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
(2)评估报告及其附件仅供委托方用做了解评估有关情况并报送林业主管部门审查确认时使用,未经评估机构允许,报告及其附件的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人,也不得见之于任何公开的新闻媒体上。
(3)本评估结果不得作为评估目的以外的任何经济行为的依据。 (4)本报告有效期为一年,即评估基准日起一年内有效。
(5)本报告的附件是本报告不可分割的组成部分,与本报告具有同等的法律效力。 (十一) 附件
(1)林木资源资产评估结果汇总表; (2)评估资格证书复印件;
(3)森林资源资产评估资格证书复印件; (4)森林资源资产权属图; (5)森林资源资产林业基本图。 X X森林资产评估事务所 法人代表: 项目负责人: 评估人员: 1999年9月5日 二、林木资产评估说明
根据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》要求,林木资产评估分别不同龄组、不同经营类型采用不同的方法进行评估,成、过熟林采用市场价倒算法评估,因此,本次评估采用市场价倒算法进行。 (一) 评估方法说明
市场价倒算法又称剩余价值法,它是将被评估森林资源资产砍伐后所得木材的市场销售总收入,扣除木材经营所消耗的成本(含税、费等) 及应得的利润后,剩余的部分作为林木资产评估价值的一种方法。其计算公式为: P=W-C -F 式中:P ——评估值; W ——木材销售总收入; C ——木材生产经营成本; F ——木材生产经营利润。
市场价倒算法一般按照以下步骤进行:
(1)根据确定的评估范围确定林木资产的蓄积量并计算原木产量与其他产品的产量。 原木产量=蓄积量×原木出材率
(2)调查林木资产产出产品的市场价格,得到总的销售收入。 销售总收入=产品产量×产品单价 (3)计算木材生产的成本、费用和税金。 (4)计算生产经营成本与利润,得到评估值。
木材生产经营利润=生产经营成本×生产经营成本利润率
评估值=销售收入-木材生产成本、费用和税金-木材生产经营利润 (二) 林木资产预期收入估算
1.取得被抽查评估对象的实物数量资料 经调查得到如下资料(表2) : 表2 被评估对象实物量调查表 径阶(cm)
22
24 400
26 600
28 800
30 700
32 500
34 400
株数(株) 300
2.根据取得的适用的木材出材率表计算各材种出材量
结合被评估林木资产的林木平均树高等资料,得到以下适用的出材率表(表3)、并计算各材种出材量(表4)
表3 ××省木材出材率表(节选) 径阶(cm) 18 平均高(m ) 13 单株材积(m 3)
20 14
22 15
24 16
26 17
28 18
30 19
32 20
34 21
36 22
0.1764 0.2123 0.2537 0.3113 0.3722 0.423 0.4819 0.5568 0.611 0.6819
合计(m 3) 67 规格材(m 3) 43 其中:大径 中径 小径 非规格材
(m 3)
67 47
68 50 15 35 18
71 58 6 38 14 13
72 59 24 35 13
73 61 30 31 12
73 62 39 23 11
74 63 42 21 11
75 65 4 20 41 10
76 66 49 17 10
43 24
47 20
其中:小径 17 短小 直柄
4 3
14 4 2
13 3 2
10 3
11 2
10 2
10 1
10 1
10
10
表4 各径级出材量计算表 径阶(cm)
22
24
26
28
30
32
34
合计
径阶材积(m 3)
76.11 124.52 223.32 338.4 337.33 278.4 244.4 1622.48
合计(m 3) 51.754 88.4092 160.790 247.032 246.2509 206.016 183.3 1183.55 规格材(m 3) 38.055 72.2216 131.759 206.424 209.1446 175.392 158.86 991.856 其中:大径 中径 小径 非规格材(m 3)
7.4712 53.5968 101.52 131.5587 116.928 109.98 521.055
11.4165 47.3176 78.162 104.904 77.5859 58.464 48.88 426.73 26.6385 17.4328 0
44.071
13.6998 16.1876 29.0316 40.608 37.1063 30.624 24.44 191.697
其中:小径 9.8943 12.452 24.5652 33.84 33.733 27.84 24.44 166.76 短小 直柄
3.依据木材市场对应价格计算木材销售收入 总销售收入计算过程见表5。 表5 木材销售收入计算表
材料规经济材合计 规格材
格 单价(元)
大径
中径
小径
非规格材 小径
短小
直柄
2.2833 3.7356 4.4664 6.768 3.3733 2.784 0 1.5222 0
23.41 1.52
370 260 140
90 60 40
材积1183.55 991.86 (m 3)
521.05 426.73 44.07 191.7 166.76 23.41 1.52
销售收326384.35 309910.02 192790.24 110949.8 6169.98 16474.33 15008.8 1404.64 60.89 入(元) (三) 木材生产成本、费用与利润估算 1.木材生产成本、费用参数
木材经营成本包括制造成本,管理费用,销售费用,税、金、费等。 (1)制造成本。
1) 直接人工费。按1998年下达各采育场、采购站的检验员、龙吊人员、零星用工的工资计划测算,平均为7.31元/立方米。
2) 生产准备费用。按当地的生产作业条件测算,主要包括汽车便道、拖拉机道、担筒道、溜山道开设,维修工棚等费用,假设本项目的准备费为零。
3) 燃料动力费。按1998年X X公司下达各采育场的木材生产燃材料、龙吊燃材料的消耗标准测算,结果为4.9元/立方米。
4) 运费。按林木资产所在地到市贮木场的运距为20公里。运价标准按采购站的运价标准,测算结果为:松木0.5元/(立方米·公里) ,即为10元/立方米。 5) 不可预见费。按3元/立方米计算。 6) 制造费用。忽略不计。
(2)管理费用。按1998年本部实际发生的管理费用即按销售收入的4.2%提取,松杂综合材不提。
(3)销售费用。按销售收入的1.5%计提。 (4)税金费。
1) 育林费、维简费按销售收入的20%计算。 2) 特产税按标准计算,为销售收入的15%。
3) 税金附加、城建税、教育附加费、基础设施费按特产税的15%计算。 4) 社会事业发展费、公路基金按销售收入的0.3%计算。
5) 其他费用包括:林业保护费5.2元/立方米,林业管理费0.5元/立方米。 2.木材生产成本、费用计算
(1)制造成本=(7.31+4.9+10+3)×1 183.55+0=29 837.30(元) (2)管理费用;326 384.35×4.2%=13 708.14(元) (3)销售费用;326 384.35×1.5%=4 895.77(元) (4)育林与维简费=326 384.35×20%=65 276.87(元) (5)特产税:326 384.35×15%=48 957.65(元) (6)税金附加等=48 957.65×15%=7 343.65(元) (7)社会事业发展费等=326 384.35×0.3%=979.15(元) (8)林业保护与管理费=(5.2十0.5)×1 183.55=6 746.24(元) 木材生产成本、费用合计=177 744.77元 3.木材生产利润
据调查,林业木材生产的成本费用利润率为8%,则
木材生产利润=(29 837.30+13 708.14+4 895.77)×8%=3 875.30(元) (四) 评定估算
抽取的样本小班评估值=326 384.35-177 744.77-3 875.30=144 764.28(元) 该小班平均每亩的评估值=144 764.28÷230=629.41(元/亩) 评估对象的总评估值=3 500×629.41=2 202 935.00(元) (五) 说明与假设
(1)本次评估出的林木资产价值是以X X省现行的林业政策,在当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。如果林业政策有变化,木材价格有较大幅度的变化,林木资产价值也会有较大的变化。
(2)各小班山场的作业条件由评估人员根据地形图判断确定,进行伐区设计,按生产定额测算各块山场的委托生产费用和生产准备费用,从而确定各块小班的经营成本。
范文二:资产评估风险的案例分析
◇职业教育◇2010年第35
期
资产评估风险的案例分析
陈天勇
(广东技术师范学院天河学院广东
广州
510540)
【摘要】资产评估作为一个知识密集型行业,为社会提供的是中介服务,其行业特点决定了资产评估过程中必然存在评估风险。当前,评估人员面临的评估风险越来越多,如何合理规避或减少评估风险,已成为摆在评估人员面前的重要课题。本文首先介绍一个资产评估的案例,然后分析资产评估中可能存在的风险,最后提出评估人员如何规避或减少评估风险。
【关键词】资产评估;风险;案例分析
1.案由
2005年,汤姆女士(借款人)向银行(原告)申请贷款,以其
所拥有的工业用的待开发不动产作抵押,并向原告提供了由评估机构(被告)于2005年4月11日出具的评估报告。该评估报告认为:该项工业用的不动产价值为155万澳元(折合540澳元/平方米)。根据该评估报告,原告向汤姆女士提供了110万澳元期限为12个月的贷款。最初的12个月中,汤姆女士按照规定执行合同,经双方协商,同意将贷款期限延展12个月。在延展的12个月中,汤姆女士却违反了合约。原告因此行使权力,于2007年6月以75万澳元的价格将抵押物出售。随后原告向法院提起诉讼,要求评估机构赔偿其经济损失。
2.案例审理过程中的几个重要争论点
2.1评估人员在评估报告中已根据惯例对自己的责任进
行了限制,但由于评估报告编制得不够严谨,这种限制未被法庭认可。
按照合约,该项评估业务的委托人系借款人汤姆女士(即申请贷款人),因此评估报告的收件人也应该系汤姆女士。依据行业的惯例,评估人员在评估报告中声明“本评估报告仅供收件人使用,不得用于其他目的”。但实际上,该案中评估人员的工作很不严密,评估报告中根本没有明确收件人。法庭认为这就意味着被告允许原告使用该评估报告,因为“该报告可以被认为是向原告提供的”。
2.2实际评估时,评估人员采用常用的市场比较法,但法庭认定评估过程中选取的参照交易资料不符合评估的原则,导致评估结果不合理。
评估人员认为该不动产的最佳用途为“待开发”,在评估过程中采用了市场比较法,以三个“类似”交易作为参照物进行比较分析,并列明了三个参照交易的资料。但是评估人员选取的这三个参照交易并不恰当,因此不能有效地支持评估报告的结论。第一个参照不动产成交价格为479澳元/平方米,明显低于评估价格;第二个参照不动产已被占用,而是已经开发过的不动产,不符合评估中“空置”的假设,因而不能被视为待开发不动产;第三个参照不动产面积与被评估资产相差甚远,只有被评估资产的1/8,不具备参照意义。此外,法庭还注意到评估人员在评估过程中还收集到第四个交易资料,该交易的成交价格仅为156澳元/平方米,明显不同于其他参照交易,但评估人员对该交易未予以考虑。
法庭认为评估人员没有足够的证据解释所选择的三个参照交易如何支持评估结论,也没有解释为什么将第四个交易忽略不计,因此法庭认为“该评估业务缺乏合理的慎重”,不足以证明评估人员的判断,即评估人员在评估过程中具有过失。
2.3评估人员在申辩时指出:原告(汤姆女士)没有采取必要合理的措施维护证据的利益,也有一定的过失,因此应当承担至少由一部分是由原告自身失误所造成的损失。但该观点未被法庭采纳。
评估人员提出,原告没有充分调查借款人的资信状况和还款能力,具有一定的过失。为摆脱责任,被告提出在以前的
三个相似案例中,均由于贷款机构具有过失而使评估人员免除责任。法庭澄清了这三个评估人员被宣判无过失的案例,指出:“这三个案例中贷款银行已经注意到评估值可能无法实现,或者已经认识到借款人可能无法还款……贷款银行作出决定的依据已经显示出无法还款的可能性。”但本案中并不存在这种情况,贷款机构在提供贷款时并不掌握任何可能无法还款的信息,因此这三个案例对本案无参照意义。
本案中,被告是由于“抵押贷款目的”而要求评估机构对该不动产的价值进行评估,其需要解决的问题是该不动产是否能够或适合作为贷款的抵押物,也正是为了解决这一问题才需要获得评估人员的专业意见。法庭最终认定如果没有被告出具的评估报告,原告就不会提供该项贷款。因此,被告应当赔偿损失。
2.4评估人员提出资产出售时间距评估时间有一定间隔,应该考虑市价下降的因素,但由于评估人员在评估报告中作出了相反的论述,这一观点被驳回。
关于该待开发不动产的潜力问题,被告提出由于待开发不动产具有投机属性,贷款银行在提供贷款时应充分考虑“不动产变卖时可能出现市价下降的情况”。但评估报告中却指出:“不动产的价值和市场需求将受它所处的市场周期影响。目前市场周期正进入到一个增长时期,由于下一个开发高潮会带来新的价值基准,该项不动产以高于评估值的价格进行交易并不会被认为是不正常的。”评估报告中的这段话与评估人员在案件审理过程中为自己辩护的理由相矛盾,法院指出:“实际上这段话说的意思正好相反。”因此这种辩解无效。
3.案件的启示
评估人员如何保护自己,避免无所谓的诉讼,是各国评估界所面临的共同问题。本案至少在以下几方面给我们以启示。
3.1评估人员与审计人员一样,都会遭遇频繁的诉讼。即使评估人员已经恪尽职守地进行评估工作,仍然会存在很大的诉讼风险。评估人员提供的是中介性服务,一般情况下,当经济行为出现纠纷后,经济行为主体往往会首先寻求从提供中介服务的专业人士那里获得赔偿。本案中,原告本来应当要求汤姆女士就其违约行为进行赔偿,但为了获得更充分的赔偿,原告对评估人员也提起了诉讼。
值得注意的是即使评估人员已经根据专业准则和行业惯例做了一切必要的工作,这种诉讼风险也是普遍存在的,应当引起评估人员的高度重视。因此评估人员更应当根据专业要求恪尽职守,避免一切疏忽。
3.2根据行业惯例,在评估报告中一般都会声明限制或规避评估责任的条款,但这些条款必须清楚明确。如果该声明存在争议,或明确授权或默认他人依赖该评估结果,即使评估报告中有自我保护性的声明,也不会得到法律的认可。本案中评估人员声明评估报告仅限于收件人使用,但该评估报告根本没有提到谁是收件人,这是一种严重的疏忽,法庭认为这意味着允许任何人依赖该评估结论。
3.3本案表明,在选取市场比较法进行评(下转第134页)
97
2010年第35
期◇职业教育◇
1.3定目标
虽然目前市场上对日语人才需求较多,但是对人才的质量要求还是蛮高的,作为专业出身的学生如果不达国际一级的话将来的是没有太大竞争优势的。所以,尽管本专业的的毕业底线是日语达国际一级或者二级200分以上,但我们本着高标准严要求的原则,参照历届日语毕业生的专业水准,和学生共同制定如下专业技能目标。
1.3.1入校一个半学期内达日语国际三级水平1.3.2入校三个学期内达日语国际二级水平1.3.3入校四至五学期内达日语国际一级水平(现毕业生中有学生每个阶段都能达标的)
如果学生能在第四学期达标通过国际一级的话,就有余力去获取其他的技能,比如报关员证,英语四六级,或者更进一步拓展自己的知识结构,为就业增添更多更重的砝码。
2.教学方法
孔子曰:“工欲善其事,必先利其器。”作为老夫子接班人的我们,有必要秉承该传统,明确其内涵,不仅要在教学的方法上下功夫,也应致力于指导学生科学有效的学习方法。
2.1树思想,立态度,正方法
大学阶段正是学生世界观、人生观、价值观形成的时期,这个时期积极正确的引导和指导十分必要和重要,它近能影响到学生的学习积极性和主动性,远能辐射到学生的未来,影响他们的人生。积极进取的思想意识,认真负责的处事态度,以及科学合理的学习方法,这三者缺一不可。
具体到高职高专的日语专业大学生,尤其是刚进校时有诸多困惑和不适应。首先,大学和高中截然不同的学习环境让他们无所适从;其次,接触日语这门全新的语言,一方面有些学生会不自信,另一方面有部分学生是因为专业调剂或者家长干涉而学日语的,因此他们会缺少兴趣或者动力不足;另外,有部分学生学习态度不端正,或者方法不当,沿袭中学的坏习惯。
针对以上情况,建议采用以下几种对策。
2.1.1给学生进行一次全面的入学教育,主要是介绍大学的学习模式,强调自学和主动学习的重要性和必要性,同时请优秀的学长介绍自己度过过渡期的经验,指导学生合理利用时间。
2.1.2上一堂生动有趣的日语入门课,让学生建立对日语
学习的兴趣和信心,中间穿插介绍日语学习的重要性,展望就业前景,让学生明确目标,激发学生的学习主动性。
2.1.3采用过渡式教学模式,由教学初期的中小学课堂模式过渡到学生打好基础之后的启发引导式教学,即引导学生到科学合理的学习轨道上来,尤其要培养学生注重日语听说能力的训练的意识和勤学苦练坚持不懈的韧劲。
2.2与时俱进,锐意改革,注重创新,学以致用
如前所述,高职高专日语教学的特殊性决定了要想教学出成果,我们必须与时俱进,锐意改革和创新,注意扬长避短。落到实处的话,我们必须紧跟目前的时势,比如日语能力考试中听力的比重将加大,社会对外语人才的听说能力要求日益提高。因此,在课堂上,我们更应注重学生的主体地位,充分启发学生现学现用,引导学生实际运用日语的能力。语言毕竟只是一门工具,最终还是要回归到听说读写具体时间能力上来的。所以,具体到课堂的教学上,有如下几点方法值得探索。
2.2.1有高职日语教师现身说法,认为听力是日语学习中最难的一个环节,因此在实施课堂教学的时候尤其注重听说能力的训练,即使在基础日语教学环节中也大多实施封闭式听力训练。这样下来,学生的听力非常棒,但是读写能力有所欠缺。
2.2.2根据学生学习效果的差异分快慢班,区别式教学。如此教学确实可以做到因材施教,但是会有教育不公的嫌疑。
2.2.3因为要兼顾读读写译能力的训练,所以在课堂时间不够的时候,将随堂的听说训练作为课后作业布置给学生。但是会有不完成训练的学生,总体听说质量得不到保障。
以上几点方法确实有利有弊,无法面面俱到,在教学过程中只能尽量取长补短,注意均衡发展。
此外,在学生的就业发展方向上的引领和指导也十分有必要,因为它关系着学生的就业前景,会直接影响到学生的学习积极性。因此,在日语教学的过程中,我们也需要适当地给学生在就业观点和态度上予以指引。科
●
【参考文献】
[1]http://blog.hjenglish.com/chenxiaomu/articles/903289.html.
[2]中日传播网.中国日语教学研究会副会长徐一平教授专访.致力于中国日语教学水平的提高和日本文化的普及.2008,6,11.[3]http://www.neworldjp.com/html/2009/12/36905/.
(上接第129页)的紧迫感。
6.多媒体教学用具的使用
使用教具是创造良好印象以及强化关键信息的重要途径。如果说传统的教室师生交流比较抽象单调的话,有了多媒体就会是教师的语言更有吸引力。合理使用计算机多媒体辅助教学能给课堂语言带来“几何级”的效果。教师通过运用多媒体等教具可以生动形象地升华课堂教学语言。如运用动态画面,这可以有很强的视觉冲击力,加强课堂语言的影响力。
总之,课堂是师生交往最直接也是最重要的平台。课堂语言交往可以传达教学信息,改善师生关系,激励学与教的积极性等。教学的质量受交流关系的影响,因此,探讨教师语言的意义显而易见。我们倡议要加强对这种职业语言的研究,已达
到最佳的传道授业的效果。科
【参考文献】
[1]邓研祯.试论英语教师语言的特点和变异[J].文科教学探索,2008,(8).[2]马涛.探讨交流在英语教学中的重要性及其应用[J].外语界,2001,(1).[3]皮连生.学与教的心理学[M],上海:华东师范大学出版社,2000.[4]王丹.语言:师生心灵之约[J].教育研究,2002,(2).
[5]张国扬,朱亚夫.外语教育语言学[M].桂林:广西教育出版社,1996.[6]张娜.有效利用多媒体语音室提高大学生英语听说能力[J].高教论坛,2010,(8).
[7]袁艳艳.高职高专非英专生英语课堂语言障碍的心理因素探析[J].教育管理,2009,(2).
(上接第97页)估时,应当合理选取交易参照物,避免违反评估规定。评估人员所选取的参照交易资料应该能够证明、支持评估的结论。本案中,评估人员选取的交易参照资料不符合评估的规定,评估报告本身就成为评估人员有过失的法律证据。
3.4评估人员在对投机性较强的资产进行评估是应当特
别注意,本案表明在这类评估项目中,评估人员很难根据项目自身的投机性来摆脱自己的责任。
3.5在评估报告中,评估人员应当只要对评估基准日的价格现状发表谨慎意见,而尽量回避对任何关于评估基准日后或评估报告日后的价格趋势发表意见。科
134
范文三:资产评估案例(汽车评估)
《资产评估》案例
(2001年10月10日)
案例一
被评估单位:某市公共汽车总公司
评 估 目的:企业改制(为有限责任公司)
评 估 范围:整体资产
一、 事由
1998年,某市公共汽车总公司拟由全民所有制公司改变为有限责任公司,需进行以企业改制为评估目的的整体资产评估。评估基准日为1998年2月28日。评估机构于1998年3月23日开始资产评估工作。在对公司帐、表核实无误的基础上,认真地对该公司申报的各项资产进行逐项、逐台(辆)现场核对和勘察。1998年4月3日,评估工作结束。1998年7月,有人向某省国资局反映,该次资产评估中,漏评了几十辆客车。于是,省国资局责成有关部门对此事进行实地调查。
二、 调查结果
经调查,该公司的帐表和评估申报明细表的数量与评估事务所在现场勘察核实的数量是一致的,并不存在少报、漏报一事。关于漏评了几十辆客车一事,系该公司为解决本公司及社会上的下岗职工和待业青年的工作问题,以及解决城市交通客运乘车难的问题,在财政补贴不落实(该公司属于财政补贴单位)、企业资金紧缺的情况下,想办法、添措施,将已报废并已销帐的36辆客车进行拆、拼、修、装,
组装成基本完好车30辆,重新投入城市客运,并吸收本公司和社会上的下岗职工以及待业青年200多名就业,减轻了社会压力,使企业取得了较好的社会效益和经济效益。
三、处理办法
责成该公共汽车总公司将拼装组成并已投入运营的30辆客车,由车辆技术鉴定部门进行车辆技术鉴定(因城市客运和安全保障系数要求高,应经过车辆技术监理部门鉴定该批拼装车辆能否投入城市客运,以保证广大市民的乘车安全),其经鉴定后可继续使用的车辆,则应纳入企业资产,重新申报评估确定其价值。
四、案例评价
(一) 某公共汽车总公司的责任
在经过有关部门批准的情况下,36辆客车报废并已销帐,是正常的。但如果将已报废的36辆车经过拆卸、拼装,组装成30辆可以正常营运的车辆,亦即装配后汽车的数量占报废车辆数量的比例为83%。从这个比例可以看出三个问题:
第一、说明原已报废的车辆状况较好,换言之,也就是达不到报废的标准,否则装配成功的比例不会如此高;
第二、投入的维修费用较高。如果36辆客车确定应予以报废,那么,对于车辆的维修费及零件配置费用,应当是相当高的。按有关规定,如果投入的这些费用足以恢复机器设备的生产能力,那么,这些费用应构成机器设备的原值;
第三、如果汽车报废并已销帐,那么,公司应到车管所办理汽车
报废手续。如未办报废手续,则违规;如已办报废手续,那么,报废后重新组装的车辆是否已办可以重新营运的有关手续,如未办,则是非法营运。
从上述三个问题中可以看出,该公共汽车总公司的责任在于: 第一、重新投入的拆拼维修装配费用未计入固定资产原值上; 第二、有非法营运之嫌
第三、未向评估机构申报帐外资产。帐外资产亦系国有资产。在企业改制评估中,是否纳入评估范围,企业应予以说明或申报,接受处理
(二) 评估机构的责任
资产评估与审计相比,评估更注重实物清点,而且这种清点不仅是根据帐本或委托单位申报资料去清点,也要由评估人员到实地逐一清点。30辆汽车不是小数,在实地清点时,总是会查到部分帐外车辆的。奇怪的是,评估机构竟然连一辆车也未发现,可见实地盘点的工作是不细致的。
案例二仲裁事项对商品住宅房采用的评估方法不妥导致评估价值偏低申请仲裁方某房地产开发公司一事由某房地产开发公司因不能偿还到期债务而被债权人
范文四:项目二资产评估的基本方法
第二章 资产评估的基本方法
知识目标:
1. 熟悉资产评估三种评估方法
2. 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法
3. 熟悉资产评估方法选择的基本依据
4. 了解各种评估方法间的关系
技能目标:
1. 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估
2. 能够对评估结果进行分析
教学目的:掌握各种方法评估的基本程序,评估的具体计算方法
重点:市场法、成本法评估的基本程序;具体计算方法
难点:市场法的具体计算方法
计划课时:24学时
学习内容:
第一节 市场法
教学目的:掌握市场法评估的基本程序,市场法评估的具体计算方法 重点:市场法的基本程序;市场法的具体计算方法
难点:市场法的具体计算方法
计划课时:6学时
第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产,估算其重置成本。
第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本,计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。
第二节 成本法
教学目的:掌握成本法评估资产的步骤及计算方法
重点:成本法中各项指标的确定;成本法评估资产的步骤及具体计算方法 难点:成本法中各项指标的确定;成本法评估资产的步骤及具体计算方法 计划课时:6学时
(一)成本法的计算公式:
被评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(二)实体性贬值及其估算
实体性贬值的估算,一般可以采取以下几种方法:
1. 观察法。
计算公式为:
资产实体性贬值=重置成本×(1-成新率)
2. 公式计算法。
资产的实体性贬值=(重置成本-预计残值)/总使用年限×实际已使用年限
(1)预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中,通常只考虑数额较大的残值,如残值数额较小可以忽略不计。
(2)总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为: 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可 以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为:
资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间×100%
(三)功能性贬值及估算
功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行:
1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。
2、计算二者的差别,确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
3、估计被评估资产得剩余寿命。
4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值),
计算公式为:
被评估资产功能性贬值=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)
此外,功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,计算公式为: 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
(四)经济性贬值及其估计
经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
(五)成新率及其估算
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
成新率的估价方法有以下几种:
1. 观察法。
2. 使用年限法。计算公式为:
成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)×100%
3. 修复费用法。计算公式为:
成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%
4. 折旧年限估算成新率是不正确的。
(1)折旧是由损耗决定的,但折旧并不就是损耗,折旧是高度政策化了的损耗。但不具有实际磨损意义上的个别性或特殊性。其一,折旧年限是一个平均
年限,同一类型中的任何一项资产均适用;其二,它是在考虑损耗的同时,又考虑社会技术经济政策和生产力发展水平,有时甚至把它作为经济杠杆,体现 对某类资产的鼓励或限制生产政策;其三,它是以同类型中各项资产运转条件均相同的假设条件为前提的。而评估中的成新率则是根据资产的具体运转状 态、使用频率、工作环境等确定的,具有特殊性和个别性特征。
(2)折旧年限的确定,以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。资产的维修在保证资产正常运转的同时,具有更新的性质,可以增加资产的效用和 功能,资产评估更注重资产运转的实际效能。但成新率确定不是资产运转中费用增减的反映,而是运转过程中更新、修理费用发生结果在资产性能、使用期 限等方面结果的体现。只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。
(3)折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础-----损耗本身具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗(实体性贬值)和无形损耗;而评估中确定
成新率的损耗,包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。其中,功能性贬值只是无形损耗的一种形式,而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外 部原因引起的,为评估过程所特有。
(六)运用成本法评估资产的步骤
1. 确定被评估资产, 并估算重置成本;
2. 确定被评估资产的年限;
3. 估算被评估资产的损耗或贬值;
4. 计算确定被评估资产的价值。
(七)成本的优缺点
优点是:
1. 比较充分地考虑了资产的损耗, 评估结果更趋于公平合理;
2. 有利于单项资产和特定用途资产的评估;
3. 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的利用。
4. 有利于企业资产保值。
缺点是:
工作量较大。它是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。
小结:资产评估方法是资产评的工具和手段,在资产评估中具有重要的作用。充分理解每条评估方法的内涵,使用前提、评估思路及其与具体评估方法之间的关系,是很好地运用评估方法的重要基础。评估方法作为资产评估的工具和手段,它们之间具有可比性和替代性,而每条评估方法作为独立存在的评估工具,又有差别性。充分掌握每一种评估方法的内涵、应用前提条件以及对评估参数的要求,是正确理解和认识评估方法的基础,同时也是正确运用评估方法的基础。 作业:第35页1小题
第三节 收 益 法
教学目的:掌握收益法评估资产的步骤及计算方法
重点:收益法中各项指标的确定;收益法评估资产的步骤及具体计算方法
难点:收益法中各项指标的确定;收益法评估资产的步骤及具体计算方法
计划课时:6学时
学习内容
(一)收益法及其适用的前提条件
(二)收益法应用的形式
(三)收益法中各项指标的确定
(四)收益法评估资产的步骤及优缺点
(五)资产评估方法的关系
(六) 资产评估方法的选择
(一)收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
1、采用收益法对资产进行评估,所确定的资产价值,是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程
度密切相关。资产的效用 越大,获力能力越强,它的价值也就越大。
2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益,所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分
析,其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。
(二)应用收益法评估资产必须具备的前提条件:
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。如果在资产上进行投资不是为了获利,进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又很不稳定,则
不能采用收益法。
(三)收益法应用的形式
收益法的应用,实际上就是对被评估资产未来期望收益进行折现或本金化过程。
1、资产未来收益期有限的情况
在资产未来预期收益具有特定时期的情况下,通过预测有限期限内各期的收益额,以适当的折现率进行折现,各年预期收益折现值之和,即为评估值。
2、资产未来收益无限期的情况
(1)未来收益年金化的情形。在这种情形下,首先预测其年收益额,然后对年收益额进行本金化处理,即可确定其评估值。
基本公式为:
资产评估值(收益现值)=年收益额/本金化率
PV=A/r
(2)在有的资产评估时,其未来预期收益尽管不完全相等,但生产经营活动相对稳定,各期收益相差不大,这种情况下也可以采用上述方法进行评估,其步骤如下:
第一步,预测该项资产未来若干年(一般为5年左右)的收益额,并折现求和; 第二步,通过折现值之和求取年等值收益额。
第三步,将求得的年等值收益额进行本金化计算,确定该项资产评估值。
(3)未来收益是不等额的情形。在这种情形下,首先预测未来若干年内(一般为5年)的各年预期收益额,对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开
始,以后各年预期收益额均相同,将这些收益额进行本金化处理,最后,将前后两部分收益现值求和。
基本公式为:
资产评估值(预期收益现值)=∑前若干年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率×前若干年最后一年的折现系数
(四)收益法中各项指标的确定
收益法中的主要指标有三个,即收益额、折现率或本金化率、收益期限。
1、收益额
收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。
(1). 收益额指的是资产使用带来收益期望值,是通过预测分析获得的。
(2). 收益额必须是由被评估资产直接形成的。
(3)关于收益额的构成,以企业为例,目前有几种观点:
①税后利润,即净利润; ②现金流量; ③利润总额 。
至于选择哪一种作为收益额,评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定,重要的是准确反映资产收益,并与折现率或本金化率口径保持一致。
2、 折现率和本金化率
(1)、确定折现率,首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念,认为将来得收益或利益低于现在的同样收益或利益,并且,随着收益时间向
将来推迟的程度而有系统地降低价值。
(2)、折现率本身是一种特定条件下的收益率,说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高,资产评估值越低。因为在收益一定的情况下,收益率越
高,意味着单位资产增值率高,所有者拥有资产价值就低。
(3)、折现率与利率不完全相同,利率是资金的报酬,折现率是管理的报酬。利率只表示资
产(资金)本身的获利能力,而与使用条件、占用者和使用用途
没有直接联系,折现率则与资产以及所有者使用效果有关。折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。无风险利率是指资产再一般条件下的获利
水平,风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产的比率。每一种资产投资,由于其使用条件、用途不同、行业不同,风险也不一样,因此,折现率也不相
同。
(4)、折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。
(5)、本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限预期收益还原,本金
化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
3、收益期限
收益期限是指资产收益的期间,通常指收益年限。
(五)收益法评估资产的步骤及优缺点
1、收益法评估的步骤
(1)、收集验证有关经营、财务状况的信息资料;
(2)、计算和对比分析有关指标及其变化趋势;
(3)、预测资产未来预期收益,确定折现率或本金化率;
(4)、将预期收益折现或本金化处理,确定被评估资产价值。
2、收益评估资产的优缺点
(1)能真实和较准确地反映企业本金化的价值;
(2)与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值,易为买卖双方所接受。
3、采用收益法评估资产的缺点:
(1)预期收益额预测难度较大,易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;
(2)在评估中使用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 总结:
资产评估方法的关系
资产评估方法很多,各种方法都有其各自的特点。同时,这些方法之间又是互相关联的。研究资产评估方法的特点,并分析比较各种方法之间的联系和区别,对于选择资产评估方法具有重大意义。
小结:收益法中各项指标的确定;收益法评估资产的步骤及具体计算方法
作业:第35页3小题
第四节 资产评估方法之间的联系
教学目的:掌握各种评估方法,了解各种评估方法的区别和联系
重点:掌握各种评估方法
计划课时:6 学时
学习内容:
评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的,其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是
收益法运用中不可缺少的部分;同样的,折现和本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因
素,会用到折现和本金化的技巧;在成本法中,对功能性贬值等的确定也要采用折现和本金化的方法。
市场法与成本法的区别
(1)成本法是按先行市场价格确定重新购买该项资产的价值,而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度,后者则是从卖者
角度,即市场上销售价格来确定。
(2)市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格 。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格,还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。
(3)市场法的运用和原始成本没有直接联系,而成本法中的某些计算,则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。
(4)成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗(或贬值)后确定评估价值;市场法则是按参照物价格,并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序,资料的获得和指标确定有着不同的思路。 资产评估方法的选择
资产评估方法的选择主要应考虑下面因素:
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
资产评估价值类型决定了应该评估的价格类型,资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程,必须与评估价值类型相适应。资产评估价值类型说明" 评什
么" ,是资产评估价值的质的规定,具有排他性,对评估方法具有约束性;资产评估方法说明" 如何评" ,是资产评估价值量的确定,具有多样性和替代性。
2、评估方法必须与评估对象相适应
评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往往要求不同的评估方法与之相适应。同时,资产评估对象的状态不同,所要求的评估方法也往往不同。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑在同一评估价值类型约束之下,由于方法的替代性,可能会有几中方法都可以使用。在选择方法时,一是充分考虑资产评估工作的效率,选择简便易行的方法;二是根据资产评估人员的特长进行选择。
一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估,会得出两种或两种以上不同的结论。这种情况是很常见的。这时,我们一般不能用各种方法得出的评估结果。
进行简单平均或加权平均得出评估结论,应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性,判断选择一种评估结果作为评估结论。
作业:第35页 6、7、8、9题
范文五:PPP项目实施过程中的资产评估
PPP 项目实施过程中的
资产评估
主讲教师:丘开浪
1
课程简介
?课程主要内容:对 PPP 项目实施过程中
涉及的资产评估情形进行梳理,并着重
对 PPP 存量项目的评估方法及注意事项
进行阐述。
?课程适宜对象:资产评估师
2
1
2教师简介 :
3
丘 开 浪 厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任
公司 高级合伙人
厦门大学资产评估专业学位研究生校外导师、
财政部 PPP 专家、中评协教育培训委员会委员、
福建省及厦门市国资委专家、厦门市中小企业
服务专家、海西并购俱乐部智库专家。
研究方向:企业价值评估; PPP 相关咨询
与评估;国有资产管理与咨询;并购重组咨
询;与估值相关的各类咨询。
学习目标:
4
1. 了解 PPP 项目各阶段资产评估需求
2. 掌握 PPP 存量项目的评估方法及注意事项
第一部分 PPP 资产评估需求
? 项目公司成立涉及的资产评估
? 项目公司融资涉及的资产评估
? 政府配套投入涉及的资产评估
? 项目公司产权转让或资产转让
涉及的资产评估
? 项目资产移交涉及的资产评估
6
3
一、项目公司成立涉及的资产评估
?资产评估需求的依据:
在 PPP 项目公司成立时,涉及非货币财产出资
的,应当根据《公司法》第二十七条的规定,
对非货币财产的价值进行评估。
《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证
指引》(财金〔 2015〕 21号)也规定:“股
权投资支出责任中的土地等实物投入或无形资
产投入,应依法进行评估,合理确定价值。”
7
一、项目公司成立涉及的资产评估
?资产评估需求的依据:
《关于在公共服务领域深入推进政府和社会资
本合作工作的通知》(财金〔 2016〕 90号)
规定:“对于使用者付费项目,涉及特许经营
权的要依法定程序评估价值,合理折价入股或
授予转让,切实防止国有资产流失。”
8
4
二、项目公司融资涉及的资产评估 ?对用于设定抵(质)押权的资产,通常需 要进行资产评估,以维护金融机构合法权 益,有效防范贷款风险。
9
二、项目公司融资涉及的资产评估
10 ?关于 PPP 项目公司融资的一些规定:
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作
模式的指导意见》(国办发 [2015]42号文)规定:
“对符合划拨用地目录的项目,可按划拨方式供
地,划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经
依法批准可以抵押,土地使用权性质不变,待合
同经营期满后,连同公共设施一并移交政府;实
现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土
地使用权的,应依法办理土地有偿使用手续。”
5
二、项目公司融资涉及的资产评估
11 ?关于 PPP 项目公司融资的一些规定: 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》 (国家发改委第六部委令第 25号)规定 :“探索利用特许经营项目预期收益质押贷款, 支持利用相关收益作为还款来源。”
二、项目公司融资涉及的资产评估
12 ?关于 PPP 项目公司融资的一些规定:
《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》
(财金 [2016]92号)规定 :“对于归属项目
公司的资产及权益的所有权和收益权,经行业
主管部门和财政部门同意,可以依法设置抵押、
质押等担保权益,或进行结构化融资,但应及
时在财政部 PPP 综合信息平台上公示。”
6
三、政府配套投入涉及的资产评估
?资产评估需求的依据:
《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证
指引》(财金〔 2015〕 21号)的规定,对政
府配套投入支出责任中的土地等实物投入或无
形资产投入,应依法进行评估,合理确定价
值。
13
四、项目公司产权转让或资产转让涉及的资产评估 ?资产评估需求的依据:
《资产评估法》(中华人民共和国主席令第 46号);
《企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第 5
号);
《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、
财政部令第 32号 )
14
7
五、项目资产移交涉及的资产评估
?资产评估需求的依据:
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合
作模式的指导意见》(国办发 [2015]42号
文)规定:“项目资产移交时,要对移交资产
进行性能测试、资产评估和登记入账,并按照
国家统一的会计制度进行核算,在政府财务报
告中进行反映和管理。”
15
五、项目资产移交涉及的资产评估
?资产评估需求的依据:
《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》
(财金 [2016]92号)规定:“项目合同期满
前,项目实施机构或政府指定的其他机构应组
建项目移交工作组,对移交资产进行性能测试、
资产评估和登记入账,项目资产不符合合同约
定移交标准的,社会资本应采取补救措施或赔
偿损失。”
16
8
第二部分 PPP 存量项目评估
? 了解 PPP 存量项目
? 评估对象和评估范围的确定
? 评估方法的选择
? 运用收益法应注意事项
? 评估结果的运用
17
一、了解 PPP 存量项目
?PPP 存量项目的概念
《 PPP 项目资产评估及相关咨询业务操作指引》
(中评协〔 2016〕 38号):PPP 存量项目是
指政府方基于已全部或者部分建成的公共产品
或者公共服务项目设施,按约定的条件与社会
资本开展合作的项目。已全部或者部分建成的
公共产品或者公共服务项目设施,称为 PPP 存
量资产。
18
9
一、了解 PPP 存量项目
?PPP 存量项目的种类
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模
式的指导意见》(国办发 [2015]42号文):积极运
用转让—运营—移交(TOT )、改建—运营—移交
(ROT )等方式,将融资平台公司存量公共服务项
目转型为政府和社会资本合作项目
《 PPP 项目资产评估及相关咨询业务操作指引》
(中评协〔 2016〕 38号):PPP 存量项目通常包
括采用委托运营、管理合同、转让 -运营 -移交和改
建 -运营 -移交等运作方式的项目。
19
二、评估对象和评估范围的确定
?区分几种权利
项目设施所有权与控制权的区别:
?《中华人民共和国物权法》第三十九条 所
有权人对自己的不动产或者动产,依法享有
占有、使用、收益和处分的权利。
?项目设施所有权与会计核算中的“控制权”
的关系。
20
10
二、评估对象和评估范围的确定
?区分几种权利
经营权与特许经营权的区别:
?《基础设施和公用事业特许经营管理办法》 第二条中
华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保
护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活
动,适用本办法。
?第三条本办法所称基础设施和公用事业特许经营,是指
政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法
人或者其他组织,通过协议明确权利义务和风险分担,
约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公
用事业并获得收益,提供公共产品或者公共服务。
21
二、评估对象和评估范围的确定
?区分几种权利
收费权与收益权的区别
?2007年 10月 1日起施行的《应收账款质押登记办法》
(中国人民银行令〔 2007〕第 4 号)第四条 本办法
所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或
设施而获得的要求义务人付款的权利,包括现有的和未
来的金钱债权及其产生的收益,但不包括因票据或其他
有价证券而产生的付款请求权。
本办法所称的应收账款包括下列权利:(四)公路、
桥梁、隧道、渡口等不动产收费权;
22
11
二、评估对象和评估范围的确定
?区分几种权利
收费权与收益权的区别
?2007年 10月 1日起施行的《中华人民共和
国物权法》第二百二十三条 债务人或者第
三人有权处分的下列权利可以出质:
(六)应收账款;
23
二、评估对象和评估范围的确定
?PPP 存量项目评估对象和评估范围的确定
项目设施经营权资产组
项目设施所有权资产组
项目公司的股权
24
12
三、评估方法的选择
?项目设施经营权资产组的评估方法选择
?项目设施所有权资产组的评估方法选择
?项目公司股权的评估方法选择
25
13
四、运用收益法评估 PPP 存量项目的注意事项 ?会计核算模式的影响
假设:基本单价 2;超进水单价 1.4;欠进水单价 1.2。
27
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
保底处理量 处理费
14
15
16
17
五、评估结果的运用
?存量项目评估值与社会资本投标报价之间
有何关系?
“定转让总价、竞运营单价”
“定运营单价、竞转让总价”
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第三部分
要点回顾及名词解释
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本课程的重点难点:
① PPP 存量项目评估对象和评估范围的确定
② 运用收益法评估 PPP 存量项目应注意事项
③ PPP 存量项目评估结果的运用
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课程涉及的关键概念
?政府和社会资本合作模式(以下简称 PPP 模式)是公
共服务供给机制的重大创新,即政府采取竞争性方式
择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本,双方
按照平等协商原则订立合同,明确责权利关系,由社
会资本提供公共服务,政府依据公共服务绩效评价结
果向社会资本支付相应对价,保证社会资本获得合理
收益。政府和社会资本合作模式有利于充分发挥市场
机制作用,提升公共服务的供给质量和效率,实现公
共利益最大化。
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课程涉及的关键概念
?委托运营(Operations & Maintenance,
O&M) , 是指政府将存量公共资产的运营维护职
责委托给社会资本或项目公司,社会资本或项目
公司不负责用户服务的政府和 社会资本合作项目
运作方式。政府保留资产所有权,只向社会资本
或项目公司支付委托运营费。合同期限一般不超
过 8年。
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课程涉及的关键概念
?管理合同(Management Contract, MC ),
是指政府将存量公共资产的运营、维护及用户服
务职责授权给社会资本或项目公司的项目运作方
式。政府保留资产所有权,只向社会资 本或项目
公司支付管理费。管理合同通常作为转让 -运营 -
移交的过渡方式,合同期限一般不超过 3年。
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课程涉及的关键概念
?转让 -运营 -移交(Transfer-Operate-
Transfer , TOT ),是指政府将存量资产所有权
有偿转让给社会资本或项目公司,并由其负责运
营、维护和用户服务,合同期满后资产及其所有
权等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般
为 20-30年。
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课程涉及的关键概念
改建 -运营 -移交(Rehabilitate-Operate-
Transfer , ROT ),是指政府在 TOT 模式的
基础上,增加改扩建内容的项目运作方式。
合同期限一般为 20-30年。
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谢谢大家!
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