根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。

一、超市：

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场：

16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m2，实际经营面积约为12 400m2 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m2 ，经营面积为11 140 m2，柜位面积为 7 270 m2。

（一）电费：

1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为： 18W/m2×12h×30×12

×11140 m2÷1000=866 244 KWh （公式：参照行业标准18 W/m2×12h营业时间×30天×12个月×商场建筑面积）÷1000 W

2、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为：

35W/m2×12h×30×5=63 000 W/m2=63 KWh/m2

通风负荷按3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：

3W/m2×12h×30×7=7 560 W/m2=7.56 KWh/m2

则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+7.56=70.56 KWh

则商场空调年耗电量为： 70.56×11140=786 038 KWh

3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为： 7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145 800 KWh

则商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh 北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：

0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元

（二）水费：

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：

50×30×12+120×30×5=36 000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：

4.4元/吨×36 000吨=158 400元

（三）物业管理人员工资：

经理1人：3500元/月

主管3人：2000×3=6000元/月

一级职员2人：1200×2=2 400元/月

二级职员19人：1000×19=19 000元/月

三级职员5人：900×5=4500元/月

员工26人：700×26=18200元/月

工人8人：500×8=4000元/月

人员工资共：57600元/月

年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=915840元

（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000元

（五）年空调水处理费每月约为：30000元

（六）年工具、工装等装备费：12000元

（七）年保洁耗材费；24000元

（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。

（九）取暖费：

由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m2，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取

暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m2，我们可预估每年取暖费为40元/m2，则商场每月取暖费为： 40×15270=610 800元

（十）房屋建筑保险费：100 000元

※ 商场部分每年物业运营成本为：

1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610 800+100 000=348.2万元

※ 商场部分每月物业运营成本为： 348.2÷12=29万元

※ 商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为： 290 000÷7 270=39.9元/月m2

三、门市：

门市部分建筑面积为1 730 m2，经营面积为1 260 m2。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为：

1、空调用电费：

按经营面积 （63+7.56）÷12×0.8=4.71元/月m2

按建筑面积 4.71×1 260÷1 730=3.43元/月m2

2、空调用水费：

按经营面积 120×30×5×4.4÷12÷12 400=0.54元/月m2

按建筑面积 0.54×1 260÷1 730=0.4元/月m2

3、取暖费：

按建筑面积 40÷12=3.33元/月m2

按经营面积 3.33×1 730÷1 260=4.58元/月m2

4、外围物业管理费： 按建筑面积 1元/月m2 按经营面积 1×1 730÷1 260=1.38元/月m2

※ 门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为：

3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m2

※门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为：

4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m2

物业低成本运营管理必看

物业低成本运营管理必看 照明篇

当前全球能源短缺的忧虑再度升高的背景下, 节约能源是我们未来面临重要的问题, 自 哥本哈根气候会议召开以后,“低碳生活”已不再是新鲜的名词。生活水平日益提高,消费者也越来 越注重生活品质,“低碳、健康、环保”也逐渐渗入家居生活。作为家居业中不可或缺的灯饰,也再 次站到了“低碳环保”的最前列。

“低碳生活”是指在可持续发展理念指导下,通过技术立异、轨制立异、工业转型、新能源开发 等多种手段,尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗,减少温室气体排放,达到经济社会发展与生态 环境保护双赢的一种经济生活形态。

在以往,由于受到生活水平的限制,以及灯饰起步晚、灯饰卖场较其它家居产业相对散乱、低 端等多种原因,从而造成消费者对于灯具消费也仅仅只停留在照明的层面。随着生活水平的不断提 高,打造健康、环保的绿色生活成了引导消费者进行消费的“标杆”。消费者追求低碳生活,也就 迫使家居卖场进行转型,作为灯饰,“低碳照明”这一概念也就应运而生。 在照明领域, LED 发 光产品的应用正吸引着世人的目光, LED 作为一种新型的绿色光源产品,必然是未来发展 的趋势,二十一世纪将进入以 LED 为代表的新型照明光源时代。

LED 被称为第四代照明光源或绿色光源,具有节能、环保、寿命长、体积小等特点,可 以广泛应用于各种指示、显示、装饰、背光源、普通照明和城市夜景等领域。近年来,世 界上一些经济发达国家围绕 LED 的研制展开了激烈的技术竞赛。美国从 2000年起投资 5亿美元实施“国家半导体照明计划”, 欧盟也在 2000年 7月宣布启动类似的“彩虹计划”。 中国 LED 产业起步于 20世纪 70年代。 经过 30多年的发展, 中国 LED 产业已初步形成了包 括 LED 外延片的生产、 LED 芯片的制备、 LED 芯片的封装以及 LED 产品应用在内的较为完整 的产业链。在“国家半导体照明工程”的推动下,形成了上海、大连、南昌、厦门、深圳、 扬州和石家庄七个国家半导体照明工程产业化基地。长三角、珠三角、闽三角以及北方地 区则成为中国 LED 产业发展的聚集地。我国科技部在“863”计划的支持下, 2003年 6月 份首次提出发展半导体照明计划。

目前,中国半导体照明产业发展向好,外延芯片企业的发展尤其迅速、封装企业规模 继续保持较快增长、照明应用取得较大进展。 2007年中国 LED 应用产品产值已超过 300亿 元,已成为 LED 全彩显示屏、太阳能 LED 、景观照明等应用产品世界最大的生产和出口国, 新兴的半导体照明产业正在形成。 2008年北京奥运会对 LED 照明的集中展示让人们对 LED 有了全新的认识,有力推动了中国半导体照明产业的发展。国内在照明领域已经形成一定 特色,其中户外照明发展最快,已有上百家 LED 路灯企业参与国家的“十城万盏”项目, 郑州便是其中的试点城市。

作为“十城万盏”工程试点城市的郑州,现在 LED 照明已经应用于各行各业,深入人 心,可以说是无处不见。例如:市政道路照明,景观照明,城市亮化,户外广告,酒店, 宾馆,娱乐会所,商场,超市,珠宝店,眼镜店,服装店,加油站,车站,停车场,道路 监控,家庭等等。

今天我们主要来讨论下 LED 节能灯在物业,写字楼中的应用于价值。希望 更给本行业从管理经营人员带来一些新思维跟启发。

现在小区, 写字楼, 商场大多采用白炽灯 (灯泡) , 传统节能灯, 日光灯 (格 栅灯) 作为公共照明, 然而大家都知道传统节能灯节能效果不太好, 且寿命不长, 这给商场的管理层带来了不尽的维护烦恼, 也背上了沉重的电费负担。 现在国家 已经 禁售 100瓦以上的白炽灯(灯泡) ,并且将逐步淘汰小功率白炽灯,节能 灯, 日光灯。 在这些灯具逐步被淘汰的情况下, 我们势必需要一个更为节能环保 的照明灯具。

针对此现状, 我特为大家推荐一款物业管理 (公共照明) 专用的节能灯— LED 节能灯, 此灯寿命超长是传统节能灯的 5倍以上, 同等亮度下用电量仅为传统节 的四分之一。

希望此文档能改大家一些小小的启示跟帮助, 也欢迎大家来电垂询, 或登录 我们的网站,了解更多的节能方案!!!

一、 LED 球泡灯节能方案 传统节能灯的常见规格及应用

18瓦普通节能灯 30瓦普通节能灯 45瓦普通节能灯

13瓦横插式节能灯 25瓦瓦横插式节能灯 双头筒灯灯罩 常见

LED 节能灯的规格及应用

5瓦 LED 球泡灯 7瓦 LED 球泡灯 9瓦 LED

球泡灯

3瓦 LED 横插灯 5瓦 LED 横插灯 3瓦 LED 球泡灯 常见照明产性能对比表 :(灯亮度四功率对照表)

下面仅以 3瓦 LED 球泡灯为例:

功率:3W

材料:杯身采用优质环保压铸铝,底座阻燃 ABS 表面处理:烤漆

LED 灯珠:3颗 1W 大功率 LED 灯珠,单珠单瓦流明 70— 120可选; 平均最小 无故障工作时间(MTBF ):≥30000小时(一年 8760小时 ),理论寿命可达 100000小时

底座:E27底座(通用螺旋底座)

工作电压:交流 220V

工作电流:300—— 350MA

1000小时内光衰小于 3%

发光角度:180°

LED 发光颜色:正白,暖白;

色温:暖白:2700-3300K

正白:5500-6500K

此球泡灯应用范围:尤其特别适用于大面积长时间照明灯的商业 场 所, 如超市, 商场, 办公室, 服装店, 精品店, 眼镜店, 酒店, 火锅店,地下商场超市,家庭等等 几乎任何常规场所 ;

产品优势:绿色环保,辐射小,显色指数高,颜色真实细腻不失 真,寿命长,省电节能,节电效率高 (见下表)

节能攻略:

1. 以某写字楼为例

注:选取比较时间段越长节电效果越明显:例如两年,三年;

二、 LED 灯杯系列

第一部分 传统石英灯杯常见规格及应用如下所示

35瓦石英灯杯 50瓦石英灯杯

嵌入式石英灯杯 嵌入式石英灯杯

轨道式石英射灯灯杯 固定式石英射灯灯杯

第二部分 王牌光电 LED 灯杯规格及应用如下所示

(可替换上述传统石英灯杯 )

轨道式三瓦 LED 射灯灯杯 嵌入式三瓦 LED 射灯灯杯

嵌入式三瓦 LED 射灯灯杯 三瓦 LED 射灯灯杯 LED 产品优势及节能对比方案

下面仅以 3瓦 LED 灯杯为例

功率:3W

外径尺寸:49mm

材料:杯身采用优质环保压铸铝,底座阻燃 ABS

透镜:无缩变亚克力光学透镜,聚焦效果形成光拄状,独特的光学工艺;

表面处理:烤漆

LED :3颗 1W 大功率 LED 灯珠, 单珠流明:80-90流明 (可替换 35 瓦石英灯) , 100-110流明(可替换 50瓦石英灯杯);

平均最小无故障工作时间(MTBF ):≥30000小时(一年是 8760小时),理论 寿命可达 100000小时, 1000小时内光衰小于 3%,

底座:MR16, E27,GU10可选;

工作电压:12V AC

工作电流:300—— 350MA

透镜发光角度:5°—— 120°

LED 发光颜色:正白,暖白;

色温:暖白:2700-3300K 可选;

正白:5500-6500K 可选;

此灯杯应用范围:特别适用于长时间照明的商业场所 ,可广泛应 用于服装店,精品店,鞋店,眼镜店,烟酒店,珠宝店等等场所的装 饰与照明,节能环保,可替换 35瓦或 50瓦的石英灯杯。

产品优势:绿色环保,无紫外线红外线等有害光线和电磁辐射, 超级省电节能, 寿命超长, 采用 LED 专用驱动无噪音干扰, 显色指数 高,使物体更加细腻真实,

产品节能对比分析:

备注:电费假设为 1元 /度,各地标准不同,仅供参考;

LED 横插灯规格及应用如下所示 (可替换上述传统横插筒灯 )

LED 节能灯的优势及节能对比

下面仅以 5瓦的 E27LED 横插灯为例

型号:WP-HC-E27005

功率:5W

外径尺寸:40*140mm

材料:杯身采用优质环保铝材,阻燃 ABS 底座(可 300度旋转设计 ),高透光 性 PC 面罩(或磨砂罩);

表面处理:氧化;

平均最小无故障工作时间(MTBF ):≥30000小时(一年是 8760小时),理论 寿命可达 100000小时, 1000小时内光衰小于 3%,

底座:E27,G24可选 ;

工作电压:12V AC

工作电流:300—— 350MA

透镜发光角度:大于 180°;

LED 发光颜色:正白,暖白;

色温:暖白:2700-3500K 可选 ;

正白:5500-6500K 可选 ;

此灯杯应用范围:特别适用于长时间照明灯的商业场所 , 如服装 店,大商场等场所的公共照明,可替换 11-18瓦的传统节能灯; 产品优势:绿色环保,超级省电节能,节能环保,安装方便 (灯 头可 300度旋转 ) ,寿命超长,显色指数高,无噪声干扰; 节能攻略:

以某商场为例:

注:1. 灯具维护费用为估算值,有浮动空间,进攻参考;

从上表我们可以很明显看出:买传统灯具虽然便宜但是后期的 电费就是相当大一项支出, 而且传统光源寿命很短, 须经常更换 维护,不仅费工费时,还会额外增加运营维护成本;与之相反, LED 节能灯 不仅 超级省电 ,而且 寿命超长 ,不仅为你 省电省钱 , 更为你 省心省力!

综上所述 可以看出不论是 起初就用 LED 照明 还是 后期改造 ,作 为 新一代照明光源 —— LED , 它 的节能效果是显而易见的, 照明 时间按越长, 省电效果越明显。 从上表可以很明显看出:买传统 灯具虽然便宜再加上其寿命是传统光源的数倍乃至数十倍, 随着 国家的大力推广应用和公众认知度的显著提升 , LED 灯必将快 速成为照明市场的主力军!

网上图片和技术参数仅供参考,具体以实物及销售合同为 准。欢迎考察或来电咨询垂询洽谈!

附:郑州市区客户可面谈商议免费试用事宜! 联系电话:13598892057 王先生 15838123160 魏先生 郑州王牌光电科技有限公司位于郑州市索凌路宋寨丰乐五金 机电城,公司主要从事各类 LED 射灯,球泡灯,天花灯豆胆灯 及其配件的开发与销售, 并承接各类节能节电的工程改造, 免费 为客户提供节能方案。公司秉承 “ 诚信为本,顾客至上,以市场 需求为导向,以王牌品质为后盾,以科技创新为动力,以合作共

赢谋发展 ” 的经营理念,坚持 “ 客户第一,诚信第一,质量第一 ” 的原则为广大客户提供优质的服务。欢迎惠顾!

王牌光电:大功率 LED 照明专家 倡导绿色节能新生活!

最新整理某商业广场物业运营成本测算

北京某商业广场物业运营成本测算

根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。

一、超市：

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场：

16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m2，实际经营面积约为12 400m2 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m2 ，经营面积为11 140 m2，柜位面积为 7 270 m2。

（一）电费：

1、 照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：

18W/m2×12h×30×12×11 140 m2÷1000=866 244 KWh

2、 空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为：

35W/m2×12h ×30×5=63 000 W/m2=63 KWh/m2

通风负荷按3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：

3W/m2×12h ×30×7=7 560 W/m2=7.56 KWh/m2

则商场空调平均每平方米年耗电量为： 63+7.56=70.56 KWh

则商场空调年耗电量为： 70.56×11140=786 038 KWh

3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW ，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为： 7.5KW ×0.5×9×12h ×30×12=145 800 KWh

则商场年总耗电量为： 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh

北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：

0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元

（二）水费：

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：

50×30×12+120×30×5=36 000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：

4.4元/吨×36 000吨=158 400元

（三）物业管理人员工资：

经理1人：3500元/月

主管3人：2000×3=6000元/月

一级职员2人：1200×2=2 400元/月

二级职员19人：1000×19=19 000元/月

三级职员5人：900×5=4500元/月

员工26人：700×26=18200元/月

工人8人：500×8=4000元/月

人员工资共：57600元/月

北京某商业广场物业运营成本测算

天天文档在线 http://doc365.taobao.com 北京某商业广场物业运营成本测算

根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市;二为统一经营商场;三为功能配套门市。

一、超市:

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m?，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑(在18#楼招商方案中已论述)。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场:

16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m?，实际经营面积约为12 400m? 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场(见功能布局图)。统一经营商场建筑面积约为15 270 m? ，经营面积为11 140 m?，柜位面积为 7 270 m?。

(一)电费:

1、 照明用电:商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m?(经营面积)设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m?，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为:

18W/m?×12h×30×12×11 140 m??1000=866 244 KWh

2、 空调用电:根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m?左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m?。则制冷阶段的每平方米耗电量为:

35W/m?×12h×30×5=63 000 W/m?=63 KWh/m?

通风负荷按3W/m?计算，则通风每平方米耗电量为:

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3W/m?×12h×30×7=7 560 W/m?=7.56 KWh/m?

则商场空调平均每平方米年耗电量为: 63+7.56=70.56 KWh

则商场空调年耗电量为: 70.56×11140=786 038 KWh

3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为: 7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145 800 KWh

则商场年总耗电量为: 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh

北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为:

0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元

(二)水费:

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为:

50×30×12+120×30×5=36 000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为:

4.4元/吨×36 000吨=158 400元

(三)物业管理人员工资:

经理1人:3500元/月

主管3人:2000×3=6000元/月

一级职员2人:1200×2=2 400元/月

二级职员19人:1000×19=19 000元/月

三级职员5人:900×5=4500元/月

员工26人:700×26=18200元/月

工人8人:500×8=4000元/月

人员工资共:57600元/月

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年工资总额及保险:57600×12×(1+32.5%)=915840元

(四)年设备、设施维修、保养材料费:120000元

(五)年空调水处理费每月约为:30000元

(六)年工具、工装等装备费:12000元

(七)年保洁耗材费;24000元

(八)年外围物业管理费:72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙

清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。

(九)取暖费:

由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m?，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m?，我们可预估每年取暖费为40元/m?，则商场每月取暖费为: 40×15270=610 800元

(十)房屋建筑保险费:100 000元

※ 商场部分每年物业运营成本为:

1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610

800+100 000=348.2万元

※ 商场部分每月物业运营成本为: 348.2?12=29万元

※ 商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为: 290 000?7 270=39.9元/月m?

三、门市:

门市部分建筑面积为1 730 m?，经营面积为1 260 m?。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为:

1、空调用电费:

按经营面积 (63+7.56)?12×0.8=4.71元/月m?

按建筑面积 4.71×1 260?1 730=3.43元/月m?

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2、空调用水费:

按经营面积 120×30×5×4.4?12?12 400=0.54元/月m?

按建筑面积 0.54×1 260?1 730=0.4元/月m?

3、取暖费:

按建筑面积 40?12=3.33元/月m?

按经营面积 3.33×1 730?1 260=4.58元/月m?

4、外围物业管理费:

按建筑面积 1元/月m?

按经营面积 1×1 730?1 260=1.38元/月m?

※ 门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为:

3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m?

※ 门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为:

4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m?

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某商业广场物业运营成本测算

某商业广场物业运营成本测算

根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市;二为统一经营商场;三为功能配套门市。

一、超市:

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m?，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑(在18#楼招商方案中已论述)。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场:

16#、16#A、17# 楼，建筑面积约17 000 m?，实际经营面积约为12 400m? 。 16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场(见功能布局图)。统一经营商场建筑面积约为15 270 m? ，经营面积为11 140 m?，柜位面积为 7 270 m?。

(一)电费:

1、 照明用电:商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m?(经营面积)设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m?，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为: 18W/m?×12h×30×12

×11140 m??1000=866 244 KWh (公式:参照行业标准18 W/m?×12h营业时间×30天×12个月×商场建筑面积)?1000 W

2、 空调用电:根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月— 9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m?左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m?。则制冷阶段的每平方米耗电量为:

35W/m?×12h×30×5=63 000 W/m?=63 KWh/m?

通风负荷按3W/m?计算，则通风每平方米耗电量为:

3W/m?×12h×30×7=7 560 W/m?=7.56 KWh/m?

则商场空调平均每平方米年耗电量为: 63+7.56=70.56 KWh

则商场空调年耗电量为: 70.56×11140=786 038 KWh

3、电梯用电:百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为: 7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145 800 KWh

则商场年总耗电量为: 866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh

北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为:

0.8元/KWh×1 798 082 KWh =1 438 466元

(二)水费:

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为:

50×30×12+120×30×5=36 000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为:

4.4元/吨×36 000吨=158 400元

(三)物业管理人员工资:

经理1人:3500元/月

主管3人:2000×3=6000元/月

一级职员2人:1200×2=2 400元/月

二级职员19人:1000×19=19 000元/月

三级职员5人:900×5=4500元/月

员工26人:700×26=18200元/月

工人8人:500×8=4000元/月

人员工资共:57600元/月

年工资总额及保险:57600×12×(1+32.5%)=915840元

(四)年设备、设施维修、保养材料费:120000元

(五)年空调水处理费每月约为:30000元

(六)年工具、工装等装备费:12000元

(七)年保洁耗材费;24000元

(八)年外围物业管理费:72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。

(九)取暖费:

由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m?，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取

暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m?，我们可预估每年取暖费为40元/m?，则商场每月取暖费为: 40×15270=610 800元

(十)房屋建筑保险费:100 000元

※ 商场部分每年物业运营成本为:

1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610 80

0+100 000=348.2万元

※ 商场部分每月物业运营成本为: 348.2?12=29万元

※ 商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为: 290 000?7 270=39.9元/月m?

三、门市:

门市部分建筑面积为1 730 m?，经营面积为1 260 m?。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为:

1、空调用电费:

按经营面积 (63+7.56)?12×0.8=4.71元/月m?

按建筑面积 4.71×1 260?1 730=3.43元/月m?

2、空调用水费:

按经营面积 120×30×5×4.4?12?12 400=0.54元/月m? 按建筑面积 0.54×1 260?1 730=0.4元/月m?

3、取暖费:

按建筑面积 40?12=3.33元/月m?

按经营面积 3.33×1 730?1 260=4.58元/月m?

4、外围物业管理费: 按建筑面积 1元/月m?

按经营面积 1×1 730?1 260=1.38元/月m? ※ 门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为: 3.43+0.4+3.33+1=8.16元/月m?

※门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为:

4.17+0.54+4.58+1.38=11.21元/月m?

下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!!

谢谢!!!!!

1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻

玉磬，但此情依旧。

2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。

3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。

4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。

5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。

6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。

7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。

8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。

9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。

11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万

载的思念。

12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。

13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒

15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。

17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。

21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未

改变。

22. 就这样吧，从此山水不相逢。

23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。

24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌

路。

25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就

能够上岸

27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。

天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨

28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追

29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。

30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流

31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对，

34. 无人处暗弹相思泪。

35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。

37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。

40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。

42. 谁在岁月里长长叹息。

43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。

46. 山河拱手，为君一笑 。

47. 如是颠簸生世亦无悔。

48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。

50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。

51. 那些繁华哀伤终成过往，

52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。

53. 你的路途，从此不见我的苍老。

54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。

55. 随你走在天际，看繁花满地。

56. 我自是年少，韶华倾负。

57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。

58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。

59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。

60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。

1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。

2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。

3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。

4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。

5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。

6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易

7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。

8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧

9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。

10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。

11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。

12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。

13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。

14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。

15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。

16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。

17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。

18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。

19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。

20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。

21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。

22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。

23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。

24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。

25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。

26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西

27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。

28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。

29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。

30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。

31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。

32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔

33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。

34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。

35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。

36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。

37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。

38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。

39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。

40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。

41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。

42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。

43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。

44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。

45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。

46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红!

47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。

48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。

49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。

50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天!

51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。

52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。

53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。

54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。

55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。

56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。

57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。

58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。

59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的

60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。

61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。

62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战

63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。

64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。

65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。

66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。

67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否?

68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。

69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。

70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。

71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。

72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。

73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。

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