哎呀就一个名字
很荣幸参与到贵司在沈阳项目的提案，通过前期的沟通了解我们被贵公司的开发实力与项目的规模、档次所震撼，这样一个超大型综合体项目在沈阳是前所
未见的。
<2010年住宅产品即将上市，作为一个体量大、户型大、单价高的新项目如何在竞争激烈的市场当中突围，形成独一无二的市场形象，制造市场关注度和影响力是我们本次提报要解决的核心问题。>
前言
昔日帝王都 今朝龙之梦
世创时代
<2010年6月>
广告创意
产品属性界定
营销策略
政策背景
竞争格局
营销建议
背景研究
总建面130万平，共37层/40层，首期推出高层产品面积区间少量61-93平产品，1<><281-357平米，其中主力面积在160-191平米左右，部分产品层高3.7米，预计上市均价为8000元 。="">
产品概况
一期
住宅
1-8#楼
面积
61-93平
1<24-147平>
164-191平
<281、357平>
占比
10%
35%
40%
15%
所在楼号
4#
1、3、5、7、8#
1、3、4、5、7、8#
1、3、4、5、6#，<2# 根据所提供的户型cad初步估算="" 以160平米以上户型为主，超出本片区现有主流面积产品="">
与世茂五里河、新世界等城市豪宅项目面积段相仿
户型大
单价高
入市价格超过片区现有楼盘，成为板块内价格顶端
总价款高
属于城市豪宅类高层产品 作为城市高层豪宅产品，我们面临怎样的市场环境,
如何寻求突破,
广告创意
产品属性界定
营销策略
政策背景
竞争格局
营销建议
背景研究
<2010年1-5月份房地产市场贷款政策>
对二次以上置业进行严厉的政策控制，抑制投机性购房，同时压制改善型客户的需求，对中高端客户影响较大，对我们项目有直接影响。
<><><2日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》。>
4月15日，国务院发出通知要求，将二套房贷款首付提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率;
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月19日
对工行、农行、中行、交行、招行、兴业、光大等多家银行走访发现，只要家庭一员在人民银行征信系统中出现过贷款记录，再向银行申请住房贷款，都要支付5成首付、高出基准利率10%的贷款利息。
4月<><2倍。>
政策角度
<2010年1-5月份房地产市场开发金融政策>
提高银行储备金利率，控制开发贷款数额，禁止囤地，引导社会闲散资金的多方面投资，开发商融资渠道受限，增加了其资金压力。
1月18日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
<><25日，中国人民银行决定再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。>
4月<><2日，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。>
3月<23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.>
4月17日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
政策角度
机会
稳健的经济政策:欧元区金融危机威胁中国经济增长，政府稳定经济的要求决定其将实行保守的经济政策。
政策冷静期:国家发改委明确表态“楼市调控政策短时期将进入政策冷静期。”
压力
资金压力:上市企业面临资金压力及年底业绩压力。
中小企业受限:开发资金周转不灵，融资渠道有限。
政策探底显现:政策影响在下半年显现，开发企业面临降价压力。
政策角度
下半年依然扑朔迷离
造成客户观望情绪
高端客户购买力削弱
开发企业融资受限，面临资金压力。
机会与压力并存，市场发展不明朗
金融政策
开发政策
未来预判
政策小结
政策对高端物业影响力较大，形成了高端客户观望的情绪，他们并非支付能
力不足，而是对政策的不确定性推迟了其置业决定。 政策影响实例
世茂五里河、沈阳天地进入到5月后项目的到访客户明显锐减， 世茂五里河销售直线下滑，每月成交量:10余套左右， 沈阳天地蓄客也明显下滑，每周蓄客量:不足<20组， 导致目前二期项目迟迟未开盘。="">
??
市场政策对沈阳高端豪宅项目已经产生了影响，销售和来访都呈现递减趋
势，预计短期内市场持续滞销，进入观望期。
本案作为城市高层豪宅产品，在大势不明朗情况下，需要挖掘更为绝对的价
值形象，方能够提供项目的保值性和增值性，待市场时机转变之时异军突起。
世创观点
项目在<2010年下半年上市，>
将要在市场上面临怎样的竞争格局,
广告创意
产品属性界定
营销策略
政策背景
竞争格局
营销建议
背景研究
沈阳高层豪宅发展历程
<><><2004年>
皇姑友谊花园——毗邻北陵公园 沈河地王国际花园——青年公园 新世界花园——浑河南岸
??
<><2008年>
五里河大厦——五里河CBD 碧水名门——皇姑北塔
曼哈顿国际公馆——北站CBD ??
<><2010年>
世茂五里河——金廊龙头
沈阳天地——北金廊
华润悦府——金廊中部
??
占据城市绝对生态资源，难以复制，但是没有形成规模，产品品质落伍。
新的板块崛起，新概念引入，城市多中心形成，出现城市高端物业代表。
以品牌经验和运营模式以及综合体属性下的城市资源性豪宅崛起。
第一阶段
第二阶段
第三阶段
沈阳高层豪宅发展已经步入到了更高竞争层面
大品牌、大规模、大概念
中海寰宇天下
金地长青湾
华润悦府
东西快速干道
青年大街金廊带
华润凯旋门
沈阳天地
茂业
新天地
世茂五里河
龙之梦
银河丽湾
万科城
华府
沈阳高层豪宅分布
沈阳目前的城市高层豪宅项目主要集中在金廊和浑河沿线以及城市其它中
心区域点状分布。
远洋
和平府
纯住宅高端豪宅项目
依托于生态资源型高端豪宅项目 综合体为依托的高端豪宅项目 竞争角度
竞争分析
【城市资源型豪宅】
沈阳天地、世茂五里河、 华润悦府、中海寰宇天下、?? 【生态资源型豪宅】
银河丽湾、金地长青湾、远洋和平府??
项目名称
沈阳天地
开发商
香港瑞安中华汇
位置
皇姑区北陵大街17号 省公安厅东侧 配套
Lifestyle 、写字间、北行商圈 产品类型
高层
户型
100-160?
价格
均价10000元/? 最高价1<2000元 开盘时间="">
<2009年9月>
核心竞争力
1、地段——北金廊;
<2、新天地模式;>
3、完善配套。
三区交汇，北金廊龙头，高端城市综合体，独有的天地模式，全精装住宅。
沈阳天地
项目名称
华润中心?悦府
开发商
华润置地(沈阳)有限公司??2 位置
和平文艺路南侧辽宁省体育馆原址 配套
家乐福，鲁美，音乐学院，南湖公园，陆军总院等
产品类型
高层，超高层
户型
100-300平方米为主
价格
待定
优惠政策
无
核心竞争力
1、品牌号召力;
<2、都市综合体内稀缺的住宅产品。>
高调入市——见所未见 华润悦府
项目名称
茂业城
开发商
茂业集团??2
位置
沈河区青年大街东侧 配套
三好街，盛京医院
业态
五星级酒店、高档公寓、写字楼、大平层住宅和百货
户型
300-400平米
价格
——
优惠政策
——
核心竞争力
1、品牌优势;
<2、地段优势，青年大街金廊核心。>
走高端路线，大户型高定位
茂业城
项目名称
世茂?五里河
开发商
世茂房地产
位置
和平区文体路5号
配套
百货、写字间、酒店、公寓 产品类型
超高层
户型
97-<237?>
价格
均价11000元
在售情况
4、5、6#楼
核心竞争力
1、位居金廊龙头、五里河心; <2、品牌——双上市企业，实力雄厚。>
中央CBC?领秀豪宅，占据金廊龙头位置，城市商务、生活配套丰富。
世茂?五里河
新世界
项目名称
汇景新世界
开发商
新世界(沈阳)房地产开发有限公司
位置
和平沈阳市和平区南三好街东侧
规模
占地面积:<20万平方米 总建筑面积:40万平方米="" 配套="">
商业、办公写字楼、学校等 产品类型
高层
户型
100-300 ?多种户型
价格
均价8000元/平方米
核心竞争力
1、地段
<2、品牌>
3、配套
沈阳老牌豪宅，具有较强的市场号召力，依托水景资源，具有生态城市兼得
的城市价值。
城市型豪宅特征
小结
形成片区
高端配套
大品牌集中
1、金廊作为市政形象工程，率先成为沈阳公认的城市豪宅片区;
<>
源;
3、大品牌开发商集中开发，规模较大。
竞争分析
【城市型豪宅】
沈阳天地、世茂五里河、 华润悦府、中海寰宇天下、??
竞争角度
【资源型豪宅】
银河丽湾、金地长青湾、远洋和平府??
项目名称
银基银河丽湾
开发商
银基置业
位置
沈河区五里河公园内 配套
30万平商业街
产品类型
高层
户型
160-500?
价格
16800元/?
优惠政策
无优惠政策
核心竞争力
1、地段优势;
<2、生态资源优势; 3、丰盛配套。="">
地处五里河公园之内，生态资源稀缺，得天独厚的五公里河滩资源，最有机
会成为城市生态资源第一盘。 银基银河丽湾
远洋和平府
长白岛——东北最大的城市岛，凭借高端居住区的政策导向，岛上项目均成
为近年热点板块。
项目名称
远洋和平府
开发商
辽宁万祥置业有限公司
位置
长白岛沈苏快速干道东侧
配套
商业内街、休闲健身会馆、酒店公寓 产品类型
<2010年推出和平府，主力产品为洋房和叠拼别墅>
户型
别墅 <200 洋房150="" 高层="" 90-140="" 价格="">
/平米 洋房10800元/平米 高层7000元/平米 叠拼14000元
优惠
认筹洋房3万抵5万，高层小户型5千抵4万 核心竞争力
1、地段优势，坐拥两桥一湾;
<2、和平区低密度产品。>
项目名称
金地长青湾
开发商
沈阳金地长青房地产开发有限公司 位置
浑南区学城路18号
配套
临街商业网点，商业街、健身场馆、幼儿园
产品类型
双拼、联排、洋房、高层
户型
高层:185--4<20?>
价格
大平层均价1<2000元 基本售罄="" 普通均价9000元/平米="">
优惠政策
1<><><21元>
核心竞争力
1、品牌优势;
<2、产品优势，高层豪宅代表;>
3、湖河双景。
依托水景优势，开创一梯一户平层豪宅异军突起，但区位未形成高端热点氛
围。
金地长青湾
生态资源型豪宅特征
小结
资源稀缺
热点板块
1、沈阳城市生态资源稀缺，依托浑河这一得天独厚的城市水景资源形成不
可复制
的资源型豪宅片区。
<2、分布于市政发展的热点板块——长白岛、奥体板块。>
城市高层豪宅竞争小结
城市型豪宅
生态资源型豪宅
1、豪宅分布呈现成群成片的特征;
<2、都有强大的品牌支撑;>
3、占据高端的城市配套资源;
4、或拥有不可复制的生态资源。
思考
城市高层豪宅众多，特征明显，竞争激烈，我们项目的情况与之相比，是怎
样的状况,
广告创意
产品属性界定
营销策略
政策背景
竞争格局
营销建议
背景研究
自身状况分析
案例借鉴
竞争机会分析
客户检视
外部价值
项目价值体系
内在价值
大东区
中街
综合体
规模
产品
品牌
作为非豪宅集中区域，商业氛围较浓，居住形态复杂 作为沈阳百年商业街，以中低端消费为主，繁华但不高端 住宅建筑面积130万平米，相当于世茂五里河综合体整体开发量——规模大
住宅产品三梯两户，部分3.7米层高，楼间距大，宜居度高 18年开发经验，商业地产专家，实力雄厚，经验丰富
龙之梦亚太中心下购物中心、主题公园、红星美凯龙、4、5星级酒店等超大型“城中之城”
自身状况分析
大东区非豪宅集中区域，商业氛围较浓，但居住形态复杂
本区域范围内缺少豪宅项目，大部分产品为中高端住宅，只有“城建东逸花园”为最早的高档小区代表，因距中街较近，商业氛围浓厚。与长白、浑南、五里河等高端居住片区相比有明显不同的市场印象;
本案
中街商圈
城建东逸花园
板块对比
莱茵河畔
大华水岸福邸
沈阳著名的商业街——中街，沈阳最早形成的商业中心，有369年历史，也是中国第一条步行街，中街是沈阳历史悠久、交易繁华的商业区。中街内以中低端消费为主，没有世界品牌的大型购物商场，多以兴隆大家庭、商业城、新玛特??商场为主;与西武百货、卓展百货等城市高端配套相比，档次偏低，非高端人群消费集中区域;
中街作为沈阳百年商业街，以中低端消费为主，繁华但不高端
兴隆大家庭
商业城
新玛特
配套对比
商业地产专家，但与一线品牌相比影响力方面有一定差距
长峰房地产开发有限公司18年开发经验，成功打造了花园小区、商用住宅、酒店式公寓、酒店、办公楼、大型购物中心等。这些建筑充分应对了城市发展的需要，为城市生活又添一道亮丽风景线。在上海成功打造了龙之梦大厦、龙之梦影城、 龙之梦购物中心等商业项目——实力雄厚，经验丰富。但与华润、世茂等国内一线大品牌相比，市场影响力略显不足;
VS
品牌对比
项目虽为超大型综合体但与其他项目业态相仿
业态对比1
沈阳的城市综合体项目基本在业态上都包括:超高层办公楼、豪华酒店、一
站式购物中心、专业商场、娱乐中心、名品展示中心餐饮总汇、剧院、公共交通
枢纽、公寓、配套公建、地下货运系统、大型地下停车库等。 华润
嘉里中心
裕景中心
恒隆
瑞安
本案
VS
业态组合各有优势:都是多元化业态组合模式，有较为丰富的产品类型 项目
业态结构
华府天地
五星级酒店、高档写字楼 、景观公园停车场、购物中心 、会议会展中心 、
公寓住宅
恒隆商业广场
购物中心、写字间、公寓
万达新天地
商铺、公寓 写字楼、购物中心、影院、美食广场
中粮大悦城
餐饮娱乐中心、住宅、沃尔玛超市、购物中心
华润万象城
大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓 世茂五里河
商业、住宅、写字楼、服务性公寓以及五星级酒店 业态对比<2>
产品对比
项目产品定位高端，但却无明显人无我有之处 三梯两户，地下超大停车场;
部分产品 3.7米层高，楼层为37层/40层; 超大楼间距，视野开阔。
项目虽总体建面437万平，住宅建筑面积130万平米，但沈阳市内基本为百
万平以上大盘
规模对比
130万平米
100万平米
100万平米
<200万平米>
对比结论
本项目在基础价值方面并无绝对的竞争优势 品牌
规模
业态
产品
配套
无绝对的差异所在
竞争特点较为接近
自身状况分析
案例借鉴
竞争机会分析
客户检视
沈阳老城内的大街呈“井”字形，故宫就设在“井”字形大街的中心，占地
6万平方米，现有古建筑114座。
沈阳传统意义的城市中心，占据龙脉之地，
在沈阳人心目中地位崇高。
沈阳故宫
本项目位于中街旁，作为沈阳城市中心之中心 ，紧邻龙脉沈阳故宫，具有很高的历史价值与文化价值。沈阳故宫、大帅府等历史古迹为项目的文化历史价值奠定了基础。
文化底蕴:沈阳中心之中心，紧邻拥有800余年悠久历史的沈阳故宫，蕴含深厚文化底蕴
沈阳故宫
钟鼓楼
大帅府
竞争机会分析
沈阳故宫始建于公元16<25年，是清朝入关前建造的皇宫，现已辟为沈阳故宫博物院，是国家重点文物保护单位，与北京故宫构成了中国仅存的两大完整的明清皇宫建筑群。>
在建筑艺术上承袭了中国古代建筑的传统，集 汉、满、蒙族建筑艺术为一体，具有很高的历史和艺术价值。
沈阳城市的代言，具有深厚的历史文化底蕴，是中国最早的世界文化遗产之一。
沈阳故宫
价值分析
产品、品牌、配套等方面
项目在产品、品牌、规模、配套等方面与同类项目相比，并不具备绝对的竞争优势，情况相仿;
地脉价值
项目所在地脉——毗邻沈阳百年故宫，所蕴藏的深厚的历史、人文价值，具有独享性和不可复制性。
人无我有之处
沈阳故宫因其重要的历史地位和深厚的人文底蕴，成为了沈阳城市的代言，在沈阳甚至全国都有强大的影响力。
而本项目因为其特殊的历史背景和地脉价值，形成更有个性，更有文化背景而区别于其他项目的鲜明特征。
地脉文化是本项目不可复制的价值所在
项目独特的地脉文化价值
能否支撑起项目作为豪宅的支撑,
思 考
自身状况分析
案例借鉴
竞争机会分析
客户检视
耕天下——地处先农坛与陶然亭之间，包围在传统文化之中，有深厚的历史底蕴。
朱雀门占地11.4公顷，总建筑面积<21万平米，作为二环内罕见的高档居住社区，朱雀门拥有无与伦比的绝版地段:左依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，前望二环路护城河，俨然处在中国传统文化的包围之中。>
耕天下——以国际观运用本土文化进行行销的代表作
对于总量只有168席，单价又相对较高的“耕天下”来说，它的目标受众是那些既具有理性思维力，又具有感性行动力并且对中国传统文化深具认同感的一群人。
对历史文化的深入挖掘，使项目产生了较高的附加值，使得单价比周边竞品高出3000元左右。
耕天下:<21000元 米="">
中海紫御公馆:18000/平米
耕天下——以国际观运用本土文化进行行销的代表作
“耕天下”的SLOGAN是“明清文脉之中国当代作品”，但广告宣传并不是纯中式的，它是现代的、国际化的，是用西方的眼光审视中国文化，我们说是:“一个中国通(外国人)眼中的海龟派(中国人)的士大夫生活”。
在这里，开发商和地产推广的目的就不光是卖房子了，还要同时赋予产品灵
魂和精神意义，努力吸引那些对中国传统文化具有高度认同感的同质人群，而这
部分人的参与、居住和使用使建筑的形式存在具有了某种文化上的象征意义。
具备“文化背景”的附加值更具市场号召力。 为项目带来高附加值，产生溢价。
案例启示
思考
项目的目标客户是否有这样的需求, 我们应该怎样与消费群进行沟通,
自身状况分析
案例借鉴
竞争机会分析
客户检视
总价预估——具有百万以上购买能力的城市财富阶层 面积区间
160-300平
单价
8000元/平
总房款
1<><240万>
从总价看客群
财富阶层
白领阶层
上升阶段的财富阶层
普通住宅区
多层，高层;总价小于40万
高档复合型社区
多层、小高层为主
总价为60万以上
低密度
豪宅社区
目标客群是城市中的上升阶段的财富阶层
从总价看客群
年龄构成:35---55岁;
客户来源:主要来自沈阳中部和东部，以大东区、沈河区为主; 居住区域:普遍为二次以上置业，居住区域不确定。 职业表现:企业中的高级管理层，政府机关的领导、学校的资深教授、医疗
行业的主治医师、金融等行业的管理者、以及大中型个体私营业主。 文化程度:以大专及大专以上学历为主
家庭结构: 三口之家
消费能力:置业能力在百万以上
客群界定
【上升阶段的财富阶层】
消费者洞察
中国人骨子里一直对传统文化和历史有着很深刻的认识与情节， 对“五千年炎黄子孙”的信仰无法更改??
消费者洞察
他们是六七十年代生人，是先富起来的一群，如今已开始感悟人生，修心养
性，无事之时多喜欢研究易经、春秋等中国历史著作;
核心客群描述
他们时时刻刻希望家庭幸福、身体健康、事业亨通，祈盼得到保佑?? 他们已到了不惑之年，内心渴望得到更多的平静与修心，经常会看到这群人
的手上会捻着佛珠、车内会挂着平安符??
核心客群描述
客群界定
【客群置业心理关键词】
重身份讲品质
城市中心
配套丰富
人文情节
地脉价值
其它城市豪宅项目都能够满足
唯有本案独有的价值才能满足
龙脉之上 传世府邸
项目的地脉价值
项目的豪宅属性
项目定位语
广告创意
产品属性界定
营销策略
政策背景
竞争格局
营销建议
背景研究
项目案名及广告语
LOGO及VI设计方案
广告表现
“公府”，古代官署名，“府”也指府邸，府第，传达出雍容的皇家气度;同
时，“大公府”在国外特指大员、公爵们的行宫，时尚大气，颇具几分大都会感。
此案名从项目富有传奇色彩的地脉文化(毗邻中街、故宫、大帅府)出发，
同时结合项目将要缔造的完美人脉，将项目区位与品质完美融合于一体，寓意此
处必为贵胄聚居的皇家府邸。
“大公府”也较易被理解，容易传播和易于记忆。 龙之梦.大公府
案名方案一
“紫金”，万人景仰的皇室色彩，涵义尊贵、稀有，在应运上一般皇族专用。
此案名，一方面体现出项目处于上风上水的优质历史人文区域;另一方面，也体现出项目高贵优雅、皇族气质的神韵。此案名贵气天成，朗朗上口，尊贵感油然而生。
龙之梦.紫金门
案名方案二
冠以 “盛京”，毫无疑问地标示了项目地域的、历史的特殊意义;“府”，古代储藏文书或财物的地方，也指府邸，府第，寓意尊贵大气，气度非凡。
此案名整体上在对历史文化的回溯中，深刻挖掘地脉附加值，既彰显了品牌“民族强盛”的精神理念，又体现出项目龙脉地段这一价值优势。
“盛京府”识别度高，能够通过常规记忆来形成口口相传，从而促成项目这一地标性建筑影响力的诞生。
龙之梦.盛京府
案名方案三
“云蔚”取意“云蒸霞蔚”，光辉灿烂;“都”，都城，都会，在古代还有“美”的含义。
毫无疑问，“云蔚都”寓意项目未来磅礴而生、霞蒸云蔚、璀璨光辉的繁盛景象。
此案名深刻把握项目对目标客户价值观的迎合，在契合项目气质的基础上，彰显出客群的生活观和精神内涵。“云蔚都”可延展性、标识性强，且寓意美好令人遐想。
龙之梦.云蔚都
案名方案四
二千年沈阳，一座大公府。
项目广告语
1、与城市对话，将项目的高度确立在更高层面的定位，体现出项目未来将会是给沈阳这座城市带来巨大变化的意义;
<2、强调项目的唯一性，树立不可撼动的价值定位;>
3、项目的案名无论是大公府还是紫金门，在SLOGAN中重复出现案名，达到不断重复记忆的目的，强化项目形象;
项目案名及广告语
LOGO及VI设计方案
推广表现
方案一
方案二
项目案名及广告语
LOGO及VI设计方案
推广表现
推广阶段划分
龙之梦 献给沈阳的梦
第一阶段 树立项目市场地位
二千年沈阳，一座大公府
第二阶段 项目产品形象塑造
第一阶段广告推广目的
以故宫之地脉、中街之商脉、配套之恢弘
建立整体项目价值形象
龙之梦亚太中心，是一环内最大的综合体项目，是一座具有大体量、大包容性、丰富感的“城中之城”。而项目更为值得释放的价值点，是项目所处的地段——临近故宫，位处中街。因此，本套报广，以故宫、中街、配套三个方面为创作视角，突出了龙之梦龙脉传承、历史厚重、百年商脉的大城贵宝之地，并以三个“梦”为线索，强调品牌的同时，与内文内涵紧密契合，加深记忆度与链接性，以此提升项目价值，让项目在消费者心目中形成重要的历史性形象，可谓弥足珍贵。
“梦”系列
创意阐述
二千年沈阳，一座大公府
沈阳，以近<2300年的历史积淀，酝酿大城的气质。>
龙之梦?大公府，仰仗龙脉庇护，追溯文脉厚赋，
用民族、强胜的高调主张，串起龙之梦的往昔与今时。
广远深厚，博大精深，此城古往今来，只为，涵养一座大公府。 总起篇
龙之梦——
历史，曾划此为贵宝之地。
龙之梦—— 一代帝王伟业之梦。
几世纪前，努尔哈赤“奉天”择址——“一朝发源地，两代帝王都”; 故宫，承袭皇家龙脉气韵，秉持千年国都气度，筑成一代帝王之梦; 历史证明，有些地脉，自古以来就是责任最大，成就高人一等的专属贵地。 龙之梦，紧邻故宫，不经意间，龙脉之风已在开疆辟壤中席卷而来。 感谢历史，让我们得以在此躬逢盛世～
故宫篇
龙之梦——
渊源一座城市的百年商脉。
龙之梦——民国风采华茂之梦。
沈阳中街，百年商埠，殷盛传袭，自古繁荣昌盛。
龙之梦，商脉之上，秉承历史重任，得其富足而知其厚重， 纵容城市不羁雄心，涵养百代人居意志。
立中街，优渥于此，与共阅世、经世、传世。
中街篇
龙之梦——
以“城”之名，恢弘一座城。
龙之梦—— 一座城市图腾之梦。
容历史之绵延，纳四方之通达，大城如是。
龙之梦，宛若大城出世，
海纳购物广场、主题公园、红星美凯龙等超大型配套， 以荣耀百世之土地价值、四海不二之撼世规模，实现一座城市的梦想。 龙之梦，城中筑“城”，以“城市”的名义，丰厚城市底蕴。 商业篇
第二阶段广告推广目的
通过“升官、发财、兴家世”几方面与高端客群进行情感沟通，
建立项目住宅独特的高端豪宅形象
三篇报广分别从项目的临故宫龙脉、近中街商脉、荫帝都皇脉三个优势点出发，分别以祖孙篇、红地毯篇、庆祝篇阐述其得天独厚的气质，并以文字撰述出“升官、发财、兴家世”的利益点。
本套报广强调“脉”之独有，从而区分出同属豪宅级产品却与其它竞品气质迥异的个性。在创意表现上，着重突出现代与古代的形景交替，既彰显出自身大家风范，亦刻画出历史文脉所赋予的厚重积淀，情景交融下，一幅幅华贵，雍容的大府生活，从容铺展开来。
“龙脉”系列
创意阐述
荫皇脉，家世兴
龙之梦??大公府 入座沈阳城
所谓大家，不止封妻荫子，更应福泽后世。
沈阳故宫福华地脉，氤氲几世纪皇家贵气、盛享兴荣太平。
皇城根下的万年吉地，以自古的吉祥气韵庇护现代的都市福祉，
延传繁盛家业，五世其昌。
二千年沈阳，一座大公府。
祖孙篇
依龙脉，上青云
龙之梦??大公府 入座沈阳城
一朝发祥地，两代帝王都，沈阳城曾权倾天下。
故宫，老盛京朝政重地，自古即为皇家龙脉福地、
达官显赫出入之地，饱蕴鸿图气概。
而今，大沈阳权贵象征，以百世王相之风，延传鸿鹄之志，
孕育城市掌控者的威严气度。
二千年沈阳，一座大公府。
庆祝篇
近商脉，运亨通
龙之梦??大公府 入座沈阳城
人气、财气、运气，三者相助相生，共同辅就财富聚集、事业成功。
百年中街，繁华商埠之地，皇城龙气润泽久盛不衰;
沈阳，近千万人口国际都市，推动大中街不断延伸、扩达，超越昨日辉煌。
如此财富旺地，以多财善贾之道吸金纳富， 鼎助当世英才财运龙腾，事业隆盛。
二千年沈阳，一座大公府。
红地毯篇
包装及广告
背景分析
营销策略
竞争背景
政策背景
传播背景
营销建议
内塑形象:内部包装塑造高端项目形象 外树影响:以高端活动与高端渠道树立项目影响力 内塑形象 外树影响力
营销推广核心策略
领域营销
现场包装
活动攻略
渠道拓展
整合营销行动
媒体整合
领域营销
A、区域拦截:项目必经之路设置户外广告牌及道旗等，传递项目信息进行
客户拦截。
B、阵地开拓:在项目客群集中区域布置宣传阵地，最直接的吸引目标客户
的关注。
领域营销
本案
住宅
在进入到中街板块内就将项目展示出来，建立项目形象领域
路旗
路旗
户外广告
沈阳故宫
领域营销—户外广告
领域营销—路旗
领域营销
现场包装
活动攻略
渠道拓展
整合营销行动
媒体整合
一、展现项目人文底蕴氛围营造;
二、圈定项目卖场周边势力范围，气势宏大; 三、体现高端项目制造耳目一新的感觉，引入科技、互动体验营造高端的环
境。
包装意义
一、展现项目人文底蕴氛围营造。
沙盘区
接
待
区
洽
谈
区
影音
互动区
办公区
文化
展示区
文化
展示区
现场售楼处功能分区建议
现场展示二千年沈阳的历史文化、古董文物等，将老沈阳的文化底蕴烘托出
来，营造项目的人文气质，符合高端客户需求。 展示沈阳故宫文物的仿制品，供沈阳沈阳市民观摩。
文化展示区
乾隆御笔“紫气东来”金漆赶珠龙纹匾(仿制品)
清乾隆款嵌珐琅缠枝花卉钵(仿制品) 铜雕沈阳故宫大政殿
老沈阳展示区
中街老照片展示
191<2年《盛京日报》上刊登的广告 溥仪称帝加冕的纯金皇冠冠柱="">
展示沈阳百年中街的发展，代表物件，民间工艺等。
民间物件——胭脂盒
售楼处外部包装-门牌
售楼处内部包装-背景墙
售楼处内部包装-吊旗
售楼处外部包装-廊柱
售楼处外部包装-外窗
二、圈定项目卖场周边势力范围，气势宏大。
珠林路
售楼处
津桥路开放后建议设置商业围挡烘托氛围
住宅工地现场设置形象围挡，展示项目形象
阵地包装
在售楼处两边的围挡建议做风水、销售信息的内容，平时可经常更换 津桥路
阵地包装——围挡
阵地包装——围挡
阵地包装——围挡
阵地包装——围挡
项目围挡形式建议及效果
亮点
立体雕塑字
除围挡外，建议在项目售楼处的东南角未来绿地广场处，设立大型立体雕塑
字，既可以展示项目，也突出文化感，同时极具气势，提升品质。 阵地包装——精神堡垒
三、体现高端项目制造耳目一新的感觉，
引入科技、互动体验营造高端的环境。
利用全息投影技术将项目沙盘投射出来，方式新颖，赋予更加生动和立体的
宣传内容，增加消费者记忆。
建议前期临时接待中心先制作电子沙盘，后期可转移到正式的销售中心。 通过正投追踪交互系统，突破传统印刷资料模式，带给客户趣味互动的阅览
方式。
通过背投触摸系统，或液晶显示触摸系统，采用人机直接互动的方式，将最
全面，详细的项目信息协助销售人员传达给客户。尽快达成销售目标。
通过交互背投数字追踪系统，是客户实时与画面互动，草坪，数目，鸟群都会因客户的经过或驻足而产生变化，增加对象营造生活环境的遐想与认同。
通过震撼性的虚拟仿真系统，环绕立体声效果，完美展示园区景观，生态环境等生活氛围，充分感受项目魅力所在。
利用高频音响输出，以及偏振成像技术，形成思维空间的立体环幕，客户带上偏振眼镜后，四维影像更为真实，更为立体。
领域营销
现场包装
活动攻略
渠道拓展
整合营销行动
媒体整合
A、城市影响力:通过大型造势活动，扩大项目在城市的影响力，将项目打造成为城市的热点项目。
、市场影响力:对于高端产品而言，公众市场的认知也至关重要，形成公B
众舆论和口碑，对高端产品的推动将起到很好的作用。通过引爆性活动，推广整体项目的市场地位，制造高市场关注度。
8><#004699'>C、圈层影响力:根据项目的产品类型及高端住宅的定位，通过圈层活动迅速与高端客群对位，扩大口碑传播。
活动攻略
活动内容
营销活动
起势活动
圈层活动
两岸三地故宫国宝展
青花瓷展
风水讲座
名画展
红星美凯龙客户联动
秋季房交会
蓄客活动
满汉全席 大宴沈阳
璀璨沈城 两岸三地故宫国宝展
城市影响力活动
活动地点:沈阳故宫
活动时间:<2010年8月>
活动亮点:
1、作为我国仅存的两大宫殿建筑群之一——沈阳故宫是沈阳历史的见证与人文精神，在沈城市民心中具有举足轻重的地位。在此举行活动能够完美的诠释企业精神——“民族、强盛、龙之梦”。
<2、联合北京故宫、台北故宫，集结两岸三地国宝精粹，能够最大限度的吸引市场关注，让受众在最短的时间内关注本项目。同时活动可以在全国范围内扩大项目的影响力，为项目后期招商起到一定促进作用。 3、北京、台北、沈阳三地故宫国宝大集合。="">
台北故宫藏品
北京故宫藏品
沈阳故宫藏品
活动亮点
满汉全席 大宴盛京
市场影响力活动
活动地点:项目现场
活动时间:<2010年9月中旬——10月>
活动亮点:
1、满汉全席全国厨师选拔大赛，具有相当的话题性和参与性，能够充分调动起参与热情。
<2、利用人们对满汉全席好奇心，结合项目商业的多样性，迅速扩大项目知名度及市场影响力。3、体验满汉全席美食文化、展示满汉全席烹饪精品。>
活动时间:9月中旬——10月初
活动内容:
在全国范围内选拔厨师，大赛设知识问答、基本功、热菜、冷拼、食雕、面点等不同项目，经过初赛、复赛、决赛，最终选出十位优胜者，成为本次满汉全席的制作厨师。
活动将由各主流媒体全程跟踪，对大赛赛况实时报道，借以保持活动的持续受关注度。
活动亮点
满汉全席全国厨师选拔大赛
评委选择:
沈松茂——中国饮食协会会长。
李鸿志——中国宫廷菜大师、从师于中国宫廷菜大师唐克明(末代皇帝溥仪的御厨师，慈禧太后御厨梁忠)之徒、正宗宫廷菜传人。
刘广伟——《东方美食》社长、东方美食学院院长、著名烹饪文化专家。
媒体支持:
中央电视台、辽宁卫视、沈阳电视台、中国名厨网、沈阳各主流媒体??
活动亮点
活动时间:10月1日
活动内容:
由在厨艺比赛中胜出的十位大厨，制作正宗满汉全席。席间穿插各类满清文化表演。邀请各媒体参与报道、电视直播等??
天下第一宴——满汉全席展演
活动亮点
活动内容
营销活动
起势活动
圈层活动
两岸三地故宫国宝展
青花瓷展
风水讲座
名画展
红星美凯龙客户联动
秋季房交会
蓄客活动
满汉全席 大宴沈阳
穿越盛京的时空旅行
龙之梦?大公府亮相房交会
活动目的:
1、借助历史文化与现代的时空穿越，传达项目的文化、人文气质。 <2、利用别具一格的现场布展及市场炒作形成项目的全城影响力。 活动亮点:="">
1、穿越时空 见证历史与未来:
现场展示二千年沈阳的历史文化、古董文物等，将老沈阳的文化底蕴烘托出
来
<>
来生活。
3、媒体炒作深度传播，制造市场热议。
蓄客活动——房交会
房交会前在沈阳中街设置房交会参观券发放处，邀约沈阳市民莅临房交会现
场一起见证:“龙之梦大公府——穿越盛京的时空之旅”。 在房交会前制造市场关注度形成口碑影响力。
房交会全城邀约
房交会新闻炒作
房交会前炒作软文:
谁将领衔二千年沈阳,龙之梦大公府即将带您穿越时空～
副标:二千年沈阳历史文脉，见证城市发展 副标:百年中街 崛起一座大城——龙之梦大公馆
房交会中炒作软文:
见证龙之梦大公府，穿越盛京的时空之旅 副标:龙之梦大公府闪耀房交会，举城瞩目 副标:龙之梦加冕沈阳人居新高度 副标:百万级大城配套，巨献豪宅生活 0
时空隧道——鉴证沈阳发展历程
二千年沈阳——老沈阳展示区
一座大公府——龙之梦大公府展示区 沙盘区
洽谈区
洽谈区
接待台
圆形弧幕
房展会展示空间建议
入口
出口
老沈阳展示区
中街老照片展示
191<2年《盛京日报》上刊登的广告 溥仪称帝加冕的纯金皇冠冠柱="">
展示沈阳百年中街的发展，代表物件，民间工艺等。
民间物件——胭脂盒
时空隧道
通过时空隧道形式展示沈阳近代发展历程，以灯箱画片形式展示。整体大小
要大于示意效果，制造震撼的视觉场景。
展示沈阳各阶段发展历程
将沈阳地图植入地面玻璃下，地图尽头是故宫和龙之梦项目所在地，展示项目地脉价值
项目展示区
主要通过高科技元素展示龙之梦住宅项目带给沈阳的全新生活体现出项目的高端性和现代感。
项目售楼处内部的高科技展示系统可以运用到房交会现场，制造震撼的视觉场景。
隧道外部
时空隧道左侧主要展示开发商全国布局和品牌历程，彰显企业品牌价值以及代表性项目介绍。
时空隧道右侧主要展示龙之梦项目的商业、人文、教育、交通等配套价值。
“双龙会 享优惠”
龙之梦携手美凯龙答谢客户活动
-10月 活动时间:<>
活动目的:挖掘红星美凯龙的客户资源——经营者和消费者，形成客户互惠和互动，有针对性挖掘高端客户。
活动形式:
1、客户互动:邀请红星美凯龙会员参加房交会观展活动，美凯龙为龙之梦住宅客户提供专场的选购活动。
<2、客户互惠:凡购买龙之梦项目客户都可以领取红星美凯龙的vip会员卡，享受购买优惠。>
凡是红星美凯龙客户购买龙之梦住宅都可享受特殊优惠及优先选房等特权。
蓄客活动-联姻美凯龙
合作单位、企业团购
团购目的:合理利用项目现有资源及周边高端地缘性客户，增加前期蓄客量
针对人群:大东区政府公务员、合作商家
团购时间:项目开盘前
团购内容:
1、针对项目周边高端客户，如区政府公务员等，组织团购，在项目开盘前给予相应优惠，同时加大成交客户介绍新客户的奖励力度，充分调动高端客户的意见领袖的作用及圈层影响力。
<2、联合合作商家，共享其客户资源，扩大项目在其客群中的影响力。如联合红星美凯龙的合作商家，给予相应优惠政策等。>
蓄客活动-企业团购活动
活动内容
营销活动
起势活动
圈层活动
两岸三地故宫国宝展
青花瓷展
风水讲座
名画展
红星美凯龙客户联动
秋季房交会
蓄客活动
满汉全席 大宴沈阳
青花记忆 青花瓷展
活动地点:售楼处
活动时间:<2010年11月>
活动亮点:
1、沈阳高端项目多以奢侈品为展览对象，项目举行明清青花瓷展，能更大限度的吸引关注。
<2、以青花瓷为展览对象，能更有效的彰显项目的文化内涵，契合企业理念，提升项目美誉度。>
3、现场赠送给幸运客户景德镇精美青花瓷。
人员邀请:党政机关、事业单位、文物协会会员等 圈层影响力
风生水起，堪舆讲座
活动地点:售楼处
活动时间:<2010年11月>
活动亮点:
1、对于高端置业者，住宅风水是其关心的重要购房因素，本项目毗邻故宫，
拥有绝佳的风水，邀请风水大师详细讲解，有助于提升购房者的购买信心。
<>
以及项目的风水。
人员邀请:意向客户、商会等高端客户
圈层影响力
名家画作展
活动地点:售楼处
活动时间:<><2月>
活动亮点:
1、名家画作做为近年来投资收藏的新宠，在高端客户群中开始逐步受到青
睐，项目以此为展览对象，能够很好的契合高端客户需求。 <2、现场组织当代名家书画作品拍卖，如吴冠中名作等。>
人员邀请:准客户、书画协会会员等
圈层影响力
领域营销
现场包装
活动攻略
渠道拓展
整合营销行动
媒体整合
渠道策略
A、主动出击:利用大众媒体渠道广泛传播，与品牌互动，快速建立项目市场知名度，为项目入市造势;
B、动向出击:根据项目的产品类型及高端住宅的定位，迅速与高端客群对位，在目标客群中建立项目的高端市场形象，形成圈层效应，针对性传递项目卖点。
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
渠道
选择范围:
选择一些高档商场百货及家居店,如美美购物中心\卓展\西武百货
合作方式:
1.与这些场所的策划部或市场部联系，进行展位包装，楼盘形象展示。
<2.用展板或展架的形式展示项目卖点。>
3.在活动期间内凡在当天购物达到5000元以上的客户，均可获得精美礼品一份。
4 .我们可通过商场获得高端客户的联系方式或地址，锁定这部分高端客户，以发短信或直邮的方式传达我们的产品信息。
旅行社
渠道
选择范围:
针对高端汽车4S店\专卖店，对购买奔驰、宝马、凯迪拉克、奥迪、VOVOL、路虎等高端轿车的人群进行全方位的网罗。
合作方式:
1.与以上六家经销店的企划部联系，对在其店内购车的客户我们将以项目的名义，进行礼品的赠送——购车人持购买证明到售楼处领取相应奖品，如在龙之梦购房则可享受一定优惠。同时龙之梦的业主去该店购车也可享受额外的优惠或礼品。以这种形式我们可以做为一种优惠政策给予意向客户，促进其购买。
<2.在汽车专卖店内摆放项目的宣传资料。>
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
选择范围:
总统大厦<#004699'>C座顶层KTV、万豪、喜来登酒店、希尔斯池典洗浴中心等顶级消费场所。
合作方式:
1.与这些场所的策划部或市场部联系置入我们的产品信息。
<2.除置入我们的产品信息外，还要对在这些场所一次性消费一定额度(具体金额视具体情况而定)如3000元以上的客户，赠送印有龙之梦logo的礼品，如雪茄切割刀、皮质便签盒等。将礼品与项目销售资料完美的结合在一起，作为礼品赠送给客户。>
3.在场所相应位置投放产品信息，例:纸抽盒、烟缸、小贴士等。
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
渠道
选择范围:
在沈阳往返北京所有航班的头等舱，因为沈阳和北京做为飞往各地的中转站，能影响的目标客群人数居多。
合作方式:
与相关航空公司市场部或拓展部联系，在沈阳往返北京所有航班的头等舱里投放相关产品信息资料或投放背板广告。
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
渠道
世创资源:
世创机构董事长林坚先生任购房者网站董事。
网站简介:
『购房者网站』是中国大型的房地产交易服务网站，通过“购房者网站”，世创可调动全国18个城市分站中登记在线的房产经纪团队<20000余人，目前已经参与中高端一手房销售取得良好业绩。>
合作方式:
1.利用网站的自身资源，协助项目进行外埠巡展，选择目标区域大连、抚顺等。
<2.利用网站在沈阳的6000多个房产经纪人手中资料，对高端客群展开营销。>
3.为项目设计网站专栏，可直接链接到项目网站。
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
渠道
世创资源:
世创公司是广东商会副会长单位和第一批创会成员, 同时通过商会的横向
联系,与浙江、温州、上海、福建、湖南等地方商会资源形成互动。
商会主要成员构成:
来自各行业的精英阶层，企业中高层领导、个体老板等。
合作案例:
曾协助碧桂圆利用商会资源，一次活动销售3000多万的业绩。
合作方式:
借助世创的商会资源，可以针对商会的高端客户展开营销，组织项目宣传，
展开团购活动。
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
渠道
高档商场巡展
汽车专卖店
顶级消费场所
飞机头等舱
购房者网站
商会团购
旅行社
渠道
选择范围:
针对沈城大型旅行社的高端人群进行搜索，如在中旅、国旅参加欧洲游或其
他境外游的客户。
合作方式:
1.与旅行社销售部或企划部联系，现场置入我们的产品信息。
<>
取相应旅游线路的礼券。
3.同时对于有购房意向的客户,我们将赠送其精美礼品(如印有项目LOGO的
旅行洗濑包)， 购房则给予最大的优惠。
领域营销
现场包装
渠道拓展
整合营销行动
媒体整合
活动攻略
大众媒体
大众主流媒体以辽沈为主，
日报、华商为辅
在主流媒体的选择上，考虑到媒体覆盖人群及项 目特征等方面的因素，主要以辽沈为主，日报 及华商为辅，与目标客户群相对位。
形式建议:整版硬广、专栏信息、软文 根据不同的需要，在发布形式上也可以有多种选 择方式，以达到最好的传播效果。
特殊媒体
媒体
小众媒体
报纸
广播
短信
网络
楼市
直邮
户外
大众媒体
主流专业地产网站
网络作为购房者获知项目信息的渠道，已经日渐 凸显其重要地位，因此在专业地产网站上对项目 上市及产品信息进行释放，能够极大的促进销售。 形式建议:网站首页广告，业主论坛通栏 特殊媒体
媒体
小众媒体
报纸
广播
短信
网络
楼市
直邮
98.6，103.4广播广告
本项目为综合体产品，目标客群的出行方式绝 大多数以私家车为主，因此，利用车载媒体有利 于项目的推广及释放产品信息，捕获目标客群。 形式建议:早晚高峰时段整点报时
热点节目中插播广告
户外
大众媒体
沈城楼市
针对专业类房地产广告投放媒体，选择《沈城楼 市》，媒体成熟，有较为稳定读者。无论业内人 士还是购房者几乎必选的媒体。
形式建议:刊中刊 系列软文
特殊媒体
媒体
小众媒体
报纸
广播
短信
网络
楼市
直邮
短信
针对项目不同销售、时间节点，圈定目标客户区 域及圈层，释放项目信息，积累客户，促进销售。 人群范围:全球通客户、银行信用卡客户
高档场所会员等
直邮
对项目周边及目标客群相对集中的社区，进行定 点直邮，将项目信息直接传递给目标客群。 户外
大众媒体
特殊媒体
媒体
小众媒体
报纸
广播
短信
网络
楼市
直邮
户外
中街及项目周边户外广告
项目位于东中街的核心地段，应充分利用项目周边商业 集中、人流量大的有利优势，在中街设立户外广告牌、 路旗等，扩大项目的知名度，有效传递项目信息。 大众媒体
高端消费场所内刊
锁定高收入群体，在高尔夫俱乐部、卓展、西武 等内刊中，释放项目信息，有利于建立项目高端 形象及在目标客群中建立良好口碑。
内刊选择:卓展、高尔夫俱乐部
特殊媒体
媒体
小众媒体
卓展内刊
彩信
彩信
具象传递项目实时信息，有助于客户及时了解项 目情况及信息。
能够精准锁定目标客群。
大众媒体
票封
经常选择飞机为差旅交通方式的高端客群， 消费能力较强。利用航班相关媒体，有助于锁定 高收入群体，准确传播产品资讯。
媒体方式:飞机票封
特殊媒体
媒体
小众媒体
票封
电子楼书
大众媒体
电子楼书
针对楼盘的特色，将三维动画技术、互动多媒体技术巧 妙结合起来，通过多种形式，如:VCD光盘、触摸屏、 互联网站等传播载体，借助三维动画、数码特效、互动 多媒体、背景音乐、文字、图片等具体表现方式，形成 全方位的互动立体宣传体系，以图文并茂、生动形象的 动态形式表现于受众。
特殊媒体
媒体
小众媒体
票封
电子楼书
营销推广阶段划分
推广线
营销节点
工程展示
<2010年7月>
项目形象
树立
造势活动1 8月
9月
项目亮相 震撼沈阳
项目开盘
项目起势期 项目形象期 10月
11月
1<2月>
销售体验中心完成
开盘信息释放 营销推广阶段划分
项目说明会 临时接待中心开放
造势活动<2 开盘期="">
7月
9月
11月
8月
临时售楼处开放 售楼处
开放
开盘
树立项目地位 建立项目形象 树立地位报广
起势活动
渠道营销
领域营销
建立形象报广
项目起势软文
造势活动
开盘报广
产品造势软文
圈层活动
渠道营销
领域营销
起势期
蓄客期
开盘强销
推广计划
1<2月>
10月
项目开盘
起势期(7-8月)
树立项目影响力: 树立项目地位
龙之梦 献给沈阳的梦
活动造势:
两岸三地故宫国宝展 渠道展开:
巡展、汽车4s店、高端消费场所
领域营销:
路旗、户外广告牌、导视等
7月
9月
11月
8月
临时售楼处开放 售楼处
开放
开盘
树立项目地位 建立项目形象 树立地位报广 起势活动 渠道营销
领域营销
建立形象报广 项目起势软文 造势活动
开盘报广
产品造势软文 圈层活动
渠道营销
领域营销
起势期
蓄客期
开盘强销
推广计划
1<2月>
10月
项目开盘
蓄客期
(9-10月) 树立项目形象 二千年沈阳 一座大公馆
造势活动
满汉全席 大宴盛京
渠道拓展
影院贴片、购房者网站等
7月
9月
11月
8月
临时售楼处开放 售楼处
开放
开盘
树立项目地位
建立项目形象 树立地位报广 起势活动 渠道营销
领域营销
建立形象报广 项目起势软文 造势活动
开盘报广
产品造势软文 圈层活动
渠道营销
领域营销
起势期
蓄客期
开盘强销
推广计划
1<2月>
10月
项目开盘
开盘期(11-1<2月)>
开盘报广
产品造势软文 圈层活动:青花瓷展、风水讲座、名画拍卖会
渠道营销:商会、旅行社团购
问题:项目需要更为绝对的价值形象，待市场时机转变之时异军突起。 核心回顾
城市高层豪宅
项目属性
市场环境:宏观大势不明朗，高层豪宅受影响较大
竞争格局:城市高层豪宅形成片区规模，都各自占有一定的资源优势，自成
一极
项目自身:多亮点，但豪宅支撑点不明显，需要挖掘更独特的价值点 项目关键点:以毗邻沈阳“龙脉”—— 故宫，这一独一无二价值， 树立沈阳城市豪宅的另一极。
项目定位:龙脉之上 传世府邸
项目slogan:二千年沈阳 一座大公府
THE END.THANKS.
豪宅圈层营销
豪宅营销 —— 客户的圈层跨越式模型
豪宅圈层营销
“圈层”是对在阶层分化的社会背景下,自然产生的相对中高端的特定 社会群体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层,也可以 是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。圈层化是 社会发展中必然的特征,这其中会产生明显的多个阶层的分化,也会产生 同一阶层的有机融合,同一类人群具有相似的生活形态、艺术品位,很自 然就会产生更多联系。
如何利用圈层进行豪宅房地产营销,后文将展开 ……
豪宅营销 ·
解决客户认知的六步法
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豪宅购买人群主要类型
根据代理豪宅的经验,以往豪宅大概出现以下几种购买人群,随着社会的进步,有可能还会出现其他类型的 人群,用?代替
影 响 力
豪宅客户所属圈层规律
投资富:靠投资发家致富的人群,如股票投资、期货投资、房地产投资等。
地产富:房地产相关从业人员,如房地产企业老板,总裁,中高层管理者等。
金融富:如首席经济分析师、银行家、保险业总裁等。
贸易富:家电业、零售业里中高层人员等。
外籍富、外地富:国外、外地经济富裕的人士。来自美国、加拿大等经济发达国家的人 士;来自温州、山西等地的暴发户。
IT 富:网络公司、软件开发公司、科技公司 CEO 、总裁等。
演艺富:在演艺界工作的人士,如影视明星、导演、制片人等。
传媒富:报社、杂志社主编,电视台主持人,电台播音员等。
深度解读不同阶层客户的特征属性
落实各阶段主攻的主力目标阶层
研究信息来源渠道
大众渠道:互联网、北京青年报、短信、精品等一些传统媒体渠道。 专有渠道:每个圈层的特征各不相同,除了由大众渠道获取大众信息外、 还有属于本圈层信息来源的专有渠道。
圈内内部影响深刻挖掘:圈内人士通过不同渠道进行交流、沟通,以换 取信息。
有效传递信息
关于领袖效应
每一个圈层中总会有影响其行业发展、具深远意义的重量级人物,并且在其 圈层有着良好的口碑,知名度高。这些重量级人物的意见和建议,对其圈层 客群有着不可估量的影响,他们具有很强的号召力,一举一动、一言一行往 往具有领头羊(意见领袖)的作用。
新华人寿公司董事长
关国亮 著名演员
梁家辉 搜狐董事居主席
张朝阳 万通地产董事长
冯伦
著名演员 任达华 寻找圈层的核心人物 通过对圈内进行深入的走访、了解以及在媒体中的曝光率,找出圈层中的核心人物
找准圈层的核心人物
我很惨,莫找我!
利用核心人物
邀请圈内核心人物参观项目,令他们对项目产生认知度
邀请核心人物参与针对项目开展的一些活动
邀请核心人物免费入住豪宅,进行体验,并由媒体记者进行跟踪报道,事后请 其发表对项目的评价
……
强化信息传递
圈层特征活动
参加各种专业论坛、经验交流会 …… 参加高尔夫球邀请赛 ……
参加酒会、新年音乐会 ……
参观画展、艺术展、服饰展 ……
?金融界财富论坛、 05年财经论坛 …… ?商务人士座谈会、投资贸易博览会 …… ?电脑节、 IT 时尚展会、 IT 未来发展论坛 …… ?老同学交流酒会、经验交流会 ……
?地产未来走势研讨会、地产名流会 …… ?小型演唱会、中国经典电影赏析 …… ……
例如:
聚集人气 增强认识
研究带有圈层特征的专有品牌
Cerruti 1881、史蒂芬妮 . 瑞奇 ……
罗马、江诗丹顿 ……
宝马、奔驰 ……
雅诗兰黛 、 Armani 阿玛尼 ……
……
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品牌与产品互动
针对目标圈层所喜好的品牌物品,名车、名表,品牌服饰等,将项目与目标客群所 喜好的品牌联系起来,通过这些知名品牌的内涵,隐喻了项目的内涵。
尊贵人士的最爱 —— 豪宅 ·名车鉴赏会
意蕴经典,传奇百年 —— 豪宅 ·名表鉴赏会
上流社会的选择 —— 豪宅 ·国际时装周
……
通过活动,让目标圈层产生品牌联想,在其潜意识里迅速将与自己利益有关的联想调 出来,使自己购买决策理由充分。
圈层客户的认同
清水湾圈层营销
豪宅别墅营销培训
豪宅别墅营销培训
豪宅别墅营销培训讲师：谭小琥
谭小琥老师
老师介绍：
品牌策略营销专家
清华大学特邀讲师
世界华人500强讲师
中国金牌管理咨询师
国际注册企业教练（RCC）
中国式沙盘模拟培训第一人
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演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华。
谭老师的培训课程：理论与实践相结合，非常有效，使我们受益很多。
——中国移动集团
讲师风格个性化，易听；易懂；易执行。
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谭老师很多实用的方法能直接用到工作中，在很大程度上提高了我们的沟通效率与管理能力。我们会再请谭老师给我们进行三天的培训。
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豪宅营销十二式
之一：奢华耳语
某香港客户在半山看房，被要求先付押金十万元，客户一看这么多，立刻就不高兴起来：“谁带这么多现金？”置业代表立刻解释说，对不起，只收支票。但客户依然很不高兴，欲转身离去，但置业代表上前跟其耳语一番，客户立刻喜笑颜开起来，看后高兴的签了一套上亿的豪宅。
记住，这个耳语的机密是：根据支票我们可以查清是不是黑金，来路不正的客户我们是不卖的呀。
当然，不同的人有不同的语法，因为这些都是优秀业务员自己发明的，公司只是通过此规定来强化客户的尊贵感，而业务员必须动脑筋来说服客户。
之二：豪宅对话
北京某豪宅现场，虽然进门不需要交付十万元定金，但没有预约不能看房，据说潘石屹等没有预约也没看成，认识归认识，但对不起，还得预约。
于是，有一天坐下一个客户，就出现这样一场有关预约的对话。 请问先生预约没有？现在不可以预约吗？请问先生贵姓？我是刘永好。哦（可能查了一下）可是你没有预约呀！
于是，刘永好同志站起来就走了，好像再也没有回来。
之三：大师书房
深圳某个海湾的山地豪宅，作得极为原生考究，但更有意思的是他们的营销方案。当客户被引进社区门口的某栋别墅时，根本不知道这里就是销售部，但有业务员请你听音乐喝咖啡吃西点，彻底放松后，便有心无心地引你看这栋别墅的各个房间，在楼梯拐角的书房中，敲门进去会发现一间十分紧凑甚至零乱但又很富格调的书房，一个建筑师正在那里画图或看书，这正是这个别墅的设计师，他会给你看这个别墅设计的所有资料，包括曾经否定的几十个方案，以及世界各类别墅的代表作。在一番你听不懂的对话之后，他会告诉你，这是最好的别墅。
然后，你才开始参观山上在售的豪宅，这时候，你脑子装满全世界优秀的别墅和大师那句忠告。但没有人会知道，这个大师是假的，真的设计师早就走人了，留下的只是销售经理。
之四：斗富装穷
豪宅自有豪宅的卖法，同一家发展商卖豪宅，一定选用长得漂亮的小姐，把售楼部弄得富丽堂皇，同样是鞋套，到了豪宅即被精心卷成细小筒状，同样的样板间，一定摆上贵重的家私铺上厚地毯，
包括合同，都要拿一个厚厚的皮套包着，其它细节自不必多说了，包括不预约不让看房等，总之，简单地说，就是与业主斗富的营销，业主很吃这一套。
但有个楼盘更会作秀，就在工地建一个简易栅子，销售员与施工队在一排，绝对粗糙的水泥土，破旧的办公家具就跟乡镇企业一样，据说，业主更吃这套，由此，房价可以上调三至五个百分点。
之五：现房实景
最震憾人心的是美国豪宅的卖法，特别是针对演艺界明星和爆发户的豪宅。当他们敲开一个实景样板间时，会有一个来自东方的管家开门，一个身穿睡衣的头发湿湿肤色迷人的男子会站在上层的走廊里给你打招呼，然后就象菲次杰拉德笔下的盖茨比一样，在富丽堂皇的大厅里和着音乐与美酒中对着你喊，老兄，请随意。经纪人会带你参观一间又一间的房，包括所有的卧房和密室，一直到最奢华的卫生间，一刹那，你会看到一个绝世美女躺在下午阳光强烈照射下的大池中，极有礼貌地微笑着对你说，对不起……
谁能知道人在心跳翻倍时会干些什么，反正签一套没什么了不起。据说，这一招对女人同样灵光，因为她刚进门时就晕啦，后来的东西是什么都没看清。
之六：夫人攻关
中国的妖法有很多，但好像都与女人相关，于是，豪宅营销也在其中悟出点道理。
某北京豪宅，一位客户久看难定，根据销售会议分析，十之八九就是在价格上出了问题，天价足以压抑一个自以为是的男人，当然，这一点，谁都不愿意承认，他会找很多理由去跟夫人解释，关键的是，其夫人完全听得懂这些解释，更不会强迫他买下。
但意外发生了，当业务组派一骨干小姐与其夫人联系之后，情况发生了一百八十度急变。话题是从其夫带领另一个女人来看房引起的，业务员只是说，作为好朋友，我觉得有必要告诉你。如果说，这个女人从最初的不信到愤怒很容易的话，再经过一番细节描述，她就会彻底崩溃，无助到求你想办法了。因为，谁也不想因为老公的一次外遇就放弃这个婚姻，谁知道她最初是怎么得来的呢？
关键的是，这个办法早就想好了，为了证明你的婚姻的纯洁性，一定得让老公买下这套房，就是她看上的那套，并永远不要揭开此事，让他一辈子生活在自责之中。
百分之九十九，小姐说，最多一个月就收单。唯一的例外就是她老公真的带谁来看过此房。
之六：天价的背后
豪宅最大的标志是什么？当然是可以度量一切的金钱。所以，要想成为豪宅的最简单办法就是叫出天价。当市场没有一千万的物业时，就叫三千万，如果有一亿成交的纪录，一定要叫到两亿元。剩下的事就是如何让自己的物业看起来值那么多钱。
如果实在不值那么多钱也没有关系，因为没有人知道最后的成交价是多少，那时的业主比发展商还希望对成交价保密。
天价的背后有一个惊人的秘密，这一点，发展商也会承认，但他们同时强调，如果你不是那个密码对位的人，根本打不开。这个密码有无数个要素，其中一条就是守口如瓶。
但我们要透露的是，从过往成交的纪录来看，北京豪宅的天价是两个亿，一位目前三十多岁的中国人拥有此物业，如果要玩天价，请开在三亿元以上，否则就请打住。
之七：造势再造势
与造势相比，叫价只是小儿科。
一组规划可以实现CBD，一个计划可以造就中关村，一场运动会可以促成奥运村，一条龙脉可定千年风水，一座西山可以沉淀皇族贵气，一条河流可以实现富人区的梦想。这些都是造势，但都是看得见、摸得着，也自然看得清、辨得明的造势。
更伟大的造势可以这样来叙述，一个神秘要人开价要买太和殿或前门楼，当然没有人会卖给他，除一个超级大骗子在此设局外，更有意思的是，这位要人在被骗了巨大财富之后并没有离去，反而选择了一处外人从来没有听说过的豪宅，在城郊五十里外的某山区。这条消息走漏之后，该项目一夜之间将成为历史的焦点，财富者风云者便应邀入局。
这一案，发生在十八世纪的法国巴黎。《圣经》称，历史会重演。
之八：先打败对手
如果不敢叫价，也无法作局，那么下下策就是打败所有对手，正
如一个雄性动物追求雌性，最简单的办法不是吸引她，而是打败其它竞争对手。
于是，某豪宅销售案中便有此计划，注资五六千万用于对付五六个对手楼盘，分头派人认购签约，然后再寻机闹事退房，事情闹得越大越好，一定要诉于法，见于报，传于市。在不长的时候内，搞不臭对手也要拖垮对手。
可惜的是，这个提案并没有实施，因为对手卖得并不好，而自己卖得并不差。这叫置之于死地而后生。
之九：秘密的图纸
在认购期，你能想象客户看不到豪宅的图纸是何感受吗？他不仅没有大怒而一走了之，而是怀着巨大的好奇交了一笔定金要求继续看下去，因为这套房有一整套秘密图纸，不仅有藏人、藏酒之地，也有藏金、藏古之地，更重要的是有一个秘密通道，可以通向社区边侧的一个不起眼的管理用房，这条通道可以保证他不论什么时候都可以安全脱身，包括家里的人，没人知道他什么时候不在家，什么时候又回来了。
很多人都愿意签定这个高于市价很多的合同。最伟大的豪宅设计师甚至将这条通道连接到社区红线外的某个秘密通道，那里有另一套不起眼的住宅，而且，这条伟大的通道还专门设计了地下迷宫，以及备有可自由进入城市其它地下管道的密门，在地下权没有界定的中国，这一方案既好解释，也不违法，但最后，业主还必须签一个解释单，注明这条通道是业主密令其它方自行挖掘的。
实际上，挖没挖，挖了多少，能不能使用，这都必须建立在正式合同完备之后才得以实施，但有一点是清楚的，没有人能够以此为理由要求退房。
之十：名屋的打造
多年来，北京一直有一群专倒四合院的高手，他们先花几百万不等的价格购置一套老旧四合院，然后再花一二百万装修，很快就能够以两三倍的价格卖出去。这其中，当然不是他们的市场眼光以及装修手法有多高明，重要的是名屋的打造。
北京的任何一个四合院都有历史与故事，如果没有，相信他们也能编排出来，关键要看编排这些东西的真实性和现实性。这仅需要花不多的钱跑跑文物局和其它什么足以证明此院历史的部门，然后根据某些可以掌握的知识，就可再现四合院的伟大风彩了，一个普普通通的四合院变成某某王府的过程，就是一个灰姑娘变成公主和王后的过程，何愁没有买家。于是，越来越多的人能够住进王府中了。
之十一：豪宅二手房
豪宅的精神价值永远都是最大卖点，想想你能够拥有伟大人物的故居就可以感受到。如果不行，那么能够拥有当红名角的香卧也值得一试，选艺人作邻居可能会降低身份，但占有她们则是另一回事。于是，某位精于此道的豪宅发展商便以大卖二手房出名，第一步，先通过送房借住让利等形式，请进名角，第二步，一定要让其住得
秘密（绝不广告）、住得舒服（真正VIP），为此，甚至可以牺牲色相，表示出一幅胆小追求者的嘴脸，第三步，以种种理由，在没有任何损失的情况下让她搬走，追到也得搬。
那么，最后一步，就是将此套豪宅卖给某位有特殊喜好的富豪，应他的要求，自然是原封不动（当然其中诸多细节是后来重新摆设的），这其中，最大的礼物就是名角居住其中的各种生活照，秘密录相以及种种令人心动的镜头，好了，不要再谈了，客户着急说，请开价吧，来一套。
之十二：退房的技巧
某客户在某豪宅的现场遇到一个年轻漂亮的女人来退房，新认购的价值不菲的豪宅说退就退，发展商表示难以接受，因为豪宅已经按业主要求重新设计并装修完毕，况且女业主的婚变根本不能成为退房的理由。这位某阿拉伯王子的中国夫人的苦苦恳求感动不了唯利是图的发展商，但却感动了某客户，在莫名理由的驱动下，他介入到协助女人退房的活动中，毕竟这笔首期款是以这位夫人的名义支付的，当某客户最后声明，如果发展商不考虑退房的话，他会撤消买房计划，这时的发展商才“首次”表示惊呀，原来这里也有一位大客户。
后面的进展很顺利，某客户以优惠价得到这套退房，当然，这仅仅是他发梦的开始，如果他幸运，在不久的将来，他会如愿以偿的得到那位美妙的女人，此前，他不得不支付另一笔费用协助该女人还债，如果他会算的话，这差不多正好等于那套房的设计和装修款，
但他永远都不会明白，这个债主就是发展商。如果他超级幸运，这场婚姻会维持好几年，因为这家发展商要计划开发新的豪宅了，新的退房大戏又开始了。
豪宅营销心得
豪宅营销心得
【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？笔者经验：跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！
【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。
【豪宅营销心得3：跟富人谈什么？】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1. 如何保持财富持续增长？2. 如何保持自己和家人身体健康？3. 如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。
【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！
【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？
【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1. 做好产品。2. 做好现场展示和服务。3. 广告要树立良好形象。4. 与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！
【豪宅营销心得6：富人的分类】富人分三种：1. 富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2. 贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3. 雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。
【豪宅营销心得7：面子很重要】为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1. 楼盘形象要好，知名度要高。2. 现场服务要尊贵。3. 要赞美客户的眼光和品位。4. 告诉他邻居都有谁！
【豪宅营销心得8：营销的三个高度】1. 全城人都知道！2. 大多数人向往！3. 少数人拥有！第一：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点
钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子！卖的就是纯粹！
【豪宅开发心得9：把钱花在客户看得见的地方】豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1. 手段：把钱花在客户看得见的地方。2. 目的：让客户回家的心情更轻松。3. 办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手。
【豪宅营销心得10：要与媒体深度互动】与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。
【豪宅营销心得11：信心比黄金重要】相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。
【豪宅营销心得12：学会找标杆】有人问房地产开发和营销有啥秘诀？我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！
【豪宅开发心得13：尾灯定理】战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。
【豪宅开发心得14：资源为王，服务保障】1. 豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2. 豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3. 好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。
豪宅统一营销说辞
豪 宅 统 一 说 辞
一、 项目基本情况
1、 项目定位,
零陵区第一豪宅,
我们的定位是做豪宅中的领袖,
目标是打造一个社会名流集中的社区,高尚人士聚集的家园,
我们将提倡高尚社区文化,展开有利身心、积极向上的社区活动,
打造一种由内而外,由静而动的全方位的社会精英阶层生活模式。 2、 位置在哪里,
永州市零陵区芝山大道与宗元路交汇处,永州一中新校门口,
周边路面开阔～交通便利～并有一市政规划的中心花坛。 3、 建筑有何特点
通透的玻璃外墙～体态高雅,
月弧形的建筑形态～无限浪漫,
超大观景阳台～一揽潇湘胜景,
豪华落地窗～极有都市豪宅气度,
4、 有哪些主要优势(卖点),
1) 框架剪力墙结构，抗震性能良好(能抵抗7-8级大地震);
2) 用材优质，建筑品质绝对优良(为零陵区第一位);
3) 永州一中、检察院、法院等在项目周边分布，人文气息浓厚;
4) 户型丰富多样，空间利用合理，布局合理舒适;
5) 项目每层均拥有共享空中花园，景观舒适唯美;
6) 每户均有观景阳台，萍岛美景就在眼底;
7) 32层楼顶有共享观景阳台，给您一揽众山小的感觉;
8) 五星物业管理细致入微，真诚贴心;
1
9) 为零陵区地标建筑，入住本项目，是身份的象征，彰显您的高
贵地位。
5、 项目共推出几栋,共多少套,
共三栋，393套
6、 项目总占地,
10866?
7、 项目总建筑面积多大,
54274?
8、 项目容积率,公摊率多少,绿化率多少,
容积率5.47 ; 公摊率百分之十左右;绿化率30.4% 9、 项目总高度,层数,
高度将近100米 32层
10、 层高，净高多少,
北塔层高2.8米净高2.6米 南塔层高3米净高2.8 11、 共有多少个停车位,租或售
150个停车位 只售不租
12、 项目承建商,
正在洽谈签约当中
13、 项目工期进度,开盘什么时候,交房什么时候,
2008年3月动的工，现在工程顺利，约2008年10月份开盘，2009年9月份交房
二、 价格方面
2
1、 起价是多少,
1619元/平米
2、 均价多少,
1900元/平米
3、 每层加多少钱,
30元左右
4、 最高价多少钱,
2000多元
5、 价格太高了，比其它的楼盘高蛮多,
我们对零陵区的其它楼盘是做过市场调查的，是的，我们的价格是比别的楼盘高，因为本地的任何楼盘与我们的项目是没有可比性的，我们是严格按照一线城市的名宅标准来做的。
1) 我们的地段是零陵区最好的地段，是零陵区近期开发的重点地区，升值空间比较大，我
们的地价比零陵区其它大部分楼盘的地价都要高。
2) 永州一中就在家门口，人文资源是独一无二不可复制的，这是你以后花钱想买都不一定
买得到的。
3) 我们准备请的是优秀的建筑公司，整个项目的建筑品质绝对优良，别的项目在这一块跟
我们是没法比的。
4) 别人的建安成本只要900多一点，而我们的建安成本达到1300左右，还不算其它成本。 5) 别人的楼盘用的都是普通窗户，我们用的名牌铝合金窗，比别人的贵了两倍以上，同时
我们将为客户免费安装高级防盗门;别人讲的空中花园不一定做，但我们项目的空中花
园百分之百做，这一块又要比别人多花几百万，住进去以后感觉那肯定是完全不同的。 6) 高品质的交房标准:
外墙:高级墙漆
内墙:水泥砂浆抹平
顶棚:水泥砂浆饰面
卫生间:地面水泥砂浆抹平、做防水处理、预留给排水点
阳台:水泥砂浆抹平、高级亚光钢栏
过道:精美大理石地面
大门:入户高级防盗门
水电:水电入户
3
有线电视线:预留
宽带网络:预留
电话线:预留
安防:电子监控系统，红外线报警系统，智能化停车管理系统，可视对讲
7) 我们项目的目标是做零陵区第一名宅。我们这里将来住的大多数是一些非官即贵的人(达官贵人)，所以我们不仅仅在硬件方面下了狠功夫，要超过别人一大截;另外在软件方面我们也是花了大力气的，我们的物业管理是我们公司自己的物业管理团队，提供的是贴身管家式的尊贵服务，到时候在永州您照样可以享受到深圳、长沙一样的尊贵级服务。
8) 零陵区市场上现有的电梯楼盘与我项目的品质都没得可比性的，如:
1)名城山庄项目为砖混结构成本低且不上档次;
2)云天芙蓉广场项目在河西相对居住环境与区位交通条件与我项目相差较远，现在大桥已经成为危桥，根本无法过车;
3)BOBO新天地规划为8+1是小高层，在建筑用材方面比我项目的建筑用材是要差的，另外它处于市中心地段，居住质量相对比我项目要差了;
4)芝城大邸位于零陵汽车站旁，空气浑浊、噪音大、环境混杂，居住环境比我项目差得多，根本无法相提并论。
5)只有冷水滩的远志新外滩与我们是同一类型、同一档次的产品，远志的价格是2000元左右起价，均价高达2600元以上，比我们整整高出700元以上，远志的楼盘品质与建筑品质与本项目差别不大，但价格高出很多，相信您应该了解得到～远志的广告打的很多，但羊毛出在羊身上，广告费用都是客户的钱，等于增加了价格。
6、 户型如何推,
1) 南塔两栋真正的南北通透，南北风是完全对流的，在通风采光方面是绝对理想的。 2) 北塔户型设计合理，利用率高，每户均有观景阳台，住起来是很舒服的。 3) 本项目离主马路比较远，空气清新、灰尘少、噪音小，所以相对要干净一些也要安
静一些，而且三层以上全部是住宅，安全性相对较高。
4) 看景观方面，视野比较宽阔，萍岛美景尽收眼底。
5) 价格方面肯定会有一定幅度的优惠(团购、一次性付款等都会给与很优惠的折扣
的)，这就非常实惠，而且享受同样的居住品质、身份地位、优质服务等。
4
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