开发建设庄园度假村项目策划案

可行性报告

项目说明

项目名称:度假村

项目地点:太原余次中部地段

开发占地总面积:20,000m2。

项目估算总投资:1亿人民币

建设开发时间:2011年5月建设周期2年

本项目规划面积100亩,一次规划、分期实施。拟开发一个环境幽雅，趣味独特，融旅游、度假、疗养、健身、娱乐、商务活动为一体的综合性庄园度假村。大体可划分为五个个区域:别墅区、住宅区、休闲娱乐区、庄园区、商务区。 山西寿阳旅游业,正紧跟中央的旅游发展战略,本项目以 山为大本营,辐射全地区,并结合地区的具体条件和自然风景人文等自然资源拓展有序开发.项目定位

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以庄园为特色，以精湛服务为亮点、以绿色无污染健康饮食为吸引、挖掘山西历史及名人文化，打造出一个集旅游度假、健康休闲、时尚养生、欢乐动感、商务会议的全国精品温泉度假胜地——度假村。

依山傍水寄情于中，借山借水齐画。终合美学、艺术、建筑、道教等多一学科理念，以大自然景观为基础，进一步亲和“人与自然”的主题，体现回归自然、反扑归真。

移步换景、花丰叶茂，具有西方欧式建筑乐园的高雅大方、又有美观气派的道教风范，体现古今借鉴、中西结合的精神，突出集商贸、游览、娱乐、休闲、锻炼为一体的现代化度假村风貌。

项目建设方案

考虑到现有资源的分布特点，以及旅游度假区功能的完整性，把整个景区划分为以下几个功能区:

一、别墅区

二、住宅区

三、休闲娱乐区

四、庄园区

五、商务区

一、别墅区

10000元/平米 20栋

1000元/

2

二、住宿区。建设公寓式住房和高级休闲独栋，提供游客选择不同类型和价格的住宿条件。

三、休闲娱乐区

1、垂钓台。在景区中的库区两边建垂钓台，放养鱼种有草鱼、鲤鱼、鲫鱼、鲶鱼等，供游客垂钓休闲。

2、保龄球馆。

3、击剑馆。

4、游泳馆

5、射击馆

6、马场

四、庄园区

1、采摘园。种植50余亩石榴、核桃等果树，供游客自然采摘，同时作为森林休闲观光园。

2、畜牧场

3、树木园林

4、农家特色餐饮。建设5-6座休闲农庄每座建筑面积150平方米，为游客提供传统的民俗接待和农家特色餐饮。

投资估算与资金筹措

本项目开发投资的资金来源有四个渠道:

一企业自有资金，

二股东入股，

三银行借款，

3

四销售部分收入再投入。

经济和社会效益评估

1别墅区经济效益

2休闲娱乐区经济效益:

按每年180天全天候经营，平均每天接待游客60人次，采摘、垂钓、食宿、水上游等人平均消费500元计算，年收入约540万元， 年内便可收回投资。 3庄园区经济效益

社会效益:

本项目建成之后，为山西全省以及全国旅游名城打造了一个新的旅游休闲地，而且能够为村民及社会解决人左右的就业问题，从而促进社会主义新农村和小康社会的建设。由于该项目的主题是生态旅游，因此对于保护环境和促进人与自然的和谐也同样具有十分重要的意义。

篇二:关中后花园乡村旅游度假项目商业计划书

关中后花园乡村旅游度假项目

商业计划书

王雷

2011年11月

目 录

第一章 执行总结 ......................................................(原文来自:.csPENgbo.com 蓬 勃范文 网:度假村项目计划书)................. 5

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第一节 项目简介 ............................................................... 5

1.1.1项目介绍 ............................................................ 5

1.1.2地理位置 ............................................................ 5

1.1.3建设规模与目标 ................................................ 6

1.1.4项目投入总资金及效益情况 ............................ 7

第二节 项目建设背景 ....................................................... 8

1.2.1宏观经济环境 .................................................... 8

1.2.2文化休闲娱乐产业发展迅速 ............................ 9

1.2.3加快农村文化建设和基础设施完善 ................ 9

第二章 项目建设必要性与意

义 ............................................. 10

第一节 有利于顺应市场发展需求 ................................. 10

第二节 有利于现代化农村建设 ..................................... 10

第三节 有利于区域农民增收 ......................................... 11

第四节 有利于发展壮大礼泉县第三产业 ..................... 11

第五节 有利于缓解社会就业压力 ................................. 12

第三章 客户细分与市场前景分

析 ......................................... 12

第一节 目标客户 ............................................................. 12

第二节 发展定位 ............................................................. 13

第三节 细分市场分析 ..................................................... 13

3.3.1文化产业市场 .................................................. 13

5

3.3.2观光旅游 .......................................................... 14

3.3.3文化休闲服务市场 .......................................... 15

第四节 项目前景 ............................................................. 16

3.4.1产业发展前景 .................................................. 16

3.4.2政策前景 .......................................................... 17

第四章 项目选址与资源条

件 ................................................. 18

第一节 项目选址 ............................................................. 18

第二节 项目地位环境与交通 ......................................... 18

第三节 气候地貌 ............................................................. 18

第四节 资源条件 ............................................................. 19

第五节 项目所在地开发规划前景 ................................. 20

第五章 发展定位与整体规

划 ................................................. 21

第一节 发展定位 ............................................................. 21

第二节 规划原则 ............................................................. 22

第三节 规划构思 ............................................................. 22

第四节 规划功能结构布局 ............................................. 24

第六章 财务评

价 ..................................................................... 26

第一节 投资估算 ............................................................. 26

6.1.1估算依据 .......................................................... 26

6

6.1.2投资估算 .......................................................... 26

第二节 经济效益预测 ..................................................... 28

第三节 社会效益分析 ..................................................... 29

第七章 结论与建议 ................................................................. 30

第一节 结论 ..................................................................... 30

第二节 建议 ..................................................................... 30

第一章 执行总结

第一节 项目简介

1.1.1项目介绍

项目名称:关中后花园乡村旅游度假村项目

策划人:王雷

1.1.2地理位置

本项目拟建于陕西省礼泉县湾里王村、湾里高村。礼泉县

属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96?，无

霜214天，年平均降水量537-546平方毫米。海拔在402-1467

米之间，北山南塬、四季分明、雨热同季、冷暖适中，自然

环境十分优越。

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篇三:度假村开发建设项目商业计划书

广德县茗湖度假村开发建设项目

可行性研究报告

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第一章 总 论

第一节项目概况

1.1.1项目名称

广德县茗湖度假村开发建设项目(中外合资)

1.1.2. 项目业主

安徽省茗湖旅游综合开发有限公司

地址:广德县桃州镇

法定代表人:施才良

项目合资:

中方:广德县万力市政工程有限公司(公司法定代表人:郭学万);安徽省宁国建设集团有限公司(公司法定代表人:邹泉龙)

外方:施才良(华裔意大利人施亚萍全权委托代理人)

1.1.3项目总投资规模:2928万美元(按1:6.8310，折合人民币2亿元)

双方投资比例:

中方占30%(其中中方两个有限公司各占15%);

外方占70%。

1.1.4项目拟建地址:广德县芦村乡中明村南大冲

1.1.5项目建设期限:5年

1.1.6项目建设性质:新建

第二节项目背景

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改革开放以来，中国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。2008年，中国人均GDP已登上了3000美元的新台阶，排位世界第106名，总体基本达到小康。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界旅游第一大接待国。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。我国已将旅游业列为第三产业的支柱产业和国民经济新的增长点。

广德旅游起步于开发太极洞观光旅游产品。太极洞的成功开发，使得广德旅游进入了一次创业阶段，广德因此有了初具规模的旅游产业，有国家重点风景名胜区、国家4A级旅游景区、3A级旅游景区，有一批低星级旅游饭店，广德成为省内外具有一定知名度的旅游地，获得中国最佳休闲旅游名县、中国生态旅游经济强县等称号。但是，一次创业留给广德的主要还是观光旅游产品，广德支撑旅游目的地的产业要素还很不完备与成熟，广德只是过境旅游城

市。广德旅游资源丰富，但未能得到有效开发，广德旅游的发展与辉煌，有赖于新的二次创业。

21世纪是休闲世纪，休闲旅游将成为人们生活的一部分。进入21世纪，苏浙沪皖四地人均GDP大幅增长，2008年，江苏达到5803美元，浙江6283美元，上海10951美元，安

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徽也达到了2131美元。发达地区的经济增长速度很快，人均GDP每年以25%,30%速度递增。按照美国经济学家钱纳里的经济发展阶段标准，人均GDP从3360到5040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。处于这个阶段的国家或地区，人们的可自由支配收入大大增加，城市化率日益提高，生活节奏加快，迫切需要有一个闲适的休息环境。广德具有较好的休闲度假资源，广德旅游的二次创业，就是要经过系统的科学规划，依托良好的休闲资源优势、区位优势、政策优势，树立“旅游名县”的理念，将发展旅游摆放到与发展工业同等重要的位置，才能强势推进旅游产业发展。

目前，广德县旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，中国城市化进程加快，城镇消费结构升级，2008年，广德人均GDP已突破2100美元，其消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。广德县万力市政工程有限公司为捕捉广德旅游业面临发展的大好机遇，有效开发并充分利用广德旅游资源，积极推进广德旅游产业发展，通过招商引资，协同安徽省宁国建设集团有限公司一起与意大利客商施亚萍委托的代理人施才良先生合资注册成立“安徽省茗湖旅游综合开发

有限公司”，合资开发建设广德县茗湖度假村旅游项目。

第三节 项目建设的必要性和经济意义

1. 3.1项目建设的必要性

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旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前中国第三产业中最具活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。旅游业是第三产业的重要组成部分，是促进服务业加快发展的重点领域。作为需求潜力大的新兴产业，旅游业具有传统服务业和现代服务业的双重特征，加快发展旅游业，对于促进广德现代化城市建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。因此，广德旅游业的发展:

1.3.1.1有利于提升广德服务业发展水平，调整优化产业结构。旅游业是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部门，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业的支柱产业。加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进一步巩固和提高广德承接长三角产业转移的桥头堡地位，增强广德新兴城市的集聚功能。

1.3.1.2有利于提高广德旅游业的核心竞争力。当今时代，城市旅游业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到城市品牌知名度的提升。旅游作为通过民间交往促进文化交流、文明传播的重要渠道，对促进城市软实力的提升，具有独特的

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作用。

1.3.1.3有利于创造更多的就业岗位，促进就业。据世界旅游组织统计，旅游行业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业机会。每创造1元的收入，可间接创造7元的社会财富。加快发展旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。

1.3.1.4有利于推进广德新兴城市建设。综观世界各国各个现代化大中小城市建设的成功经验，它们都具有一些规律性的普遍特点:一是这些城市都具有全方位开放的市场经济体制和外向型经济发展格局。同时，第三产业发达，城市服务功能健全，服务水平高效优质。二是这些城市的商务、会展功能十分完善，各种服务设施非常完备。三是这些城市还具备旅游城市的特性，即旅游形象鲜明，具有丰富的、高品位的旅游资源;在城市产业结构布局上，旅游业成为国民经济支柱产业;具有高效优质的服务设施和综合服务能力，能满足不同国家旅游者不同爱好、习俗和消费层次的需求;具有良好的国际旅游社会环境。因此，加快旅游业发展，有利于更好地促进旅游与商务、会展会务的有机结合，进一步促进广德各种服务设施的建设，提升综合服务水平，推进现代化城市建设。

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1.3.2项目建设的经济意义

1.3.2.1本项目将提升旅游总收入在全县经济发展中所占的比重。广德人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具有

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西塘度假村项目资料

西塘度假村分销手册

1. 项目介绍

2. 接待流程

3. 就餐流程

4. 车费标准

5. 看房线路

6. 关于我们

7. 分销活动

沙盘说辞

接下来我们来参观下我们的沙盘

我们项目位于西塘景区门口仅 200米处, 在景区门口与我们项目处是随着近几年西塘旅游大势 不断上涨景区扩建的旅游大巴停车区,由此必带来庞大的旅客量,周边环绕医院、银行、学校、车 站、开心农场,为你生活提供便利,且三面环绕景观河道的古生态岛居生活,为您养生、养老、度 假提供天然的居住福地!

作为景区边不可复制的土地资源西塘度假村总建筑面积 62606方,共拥有 9个场馆,其中 1-3号楼为开发商自持物业,也是整个度假村的配套物业,其中包括健身房、医疗配套、游泳管、轻音 乐酒吧、农家乐、等一系列为度假养生公馆提供服务的养生配套区, 4-9号为拥有不同装修风格以 及主题风格的独家养生公馆 。我们项目共拥有近 400个停车位,其中地下近 300个停车位,地表 近 100个停车位,满足度假村内各业主的停车需求。目前我们推出的是依水而建的 6号馆养生度假 公馆,主力面积 30-40 平方,均价 7500元 /平米,其中还包括 1500元/平方的精装修费。

西塘度假村作为水乡古镇的养生度假场所更为您提供 24小时五星级式酒店服务,让您休闲享受生 活的同时又能提高生活的品质。

同时专业的物业管理公司, 更为您提供专业的物业托管服务, 在您物业空置之时实行统一管理, 统一运营,为您解除一切后顾之忧!

综合以上,西塘度假村绝对是您理想的投资宝地、养生福地、度假圣地。让您远离钢筋水泥的城市 喧嚣尽情享受舒适惬意的水乡人家生活!

我的讲解到此结束,有什么问题可以咨询您身边的置业顾问,谢谢!

沙 盘 销 售

一. 项目介绍

西塘度假村答客问 一、项目参数

二、硬件设施

三、操作团队及介绍

四、项目定位

五、签约

六、经营管理

七、施工进度与周期

八、项目专业问题篇

(一 ). 项目的优势是什么?投资西塘度假村的主力优势!

1. 地理优势,西塘是江南六大古镇之一,位于浙江省嘉善县。嘉善位于上海西南方向与上海零距离 接壤,距上海市中心 80公里,大虹桥商务区 60公里,更有上海地铁 9号线规划延升段直通嘉善, 西至杭州 110公里,南濒嘉兴港乍浦港区 35公里,北接苏州 85公里,处于长江三角洲地带。沪杭 铁路 , 沪杭高速铁路 , 沪杭高速公路 , 申嘉湖高速公路 , 杭州湾跨海大桥北连接线 , 亭枫高速连线 ,320国 道 , 都穿境而过,乘坐汽车 , 高铁 , 火车均能到达,交通极其方便。

西塘地势平坦,河流密布,自然环境十分幽静。有 9条河道在镇区交汇,把镇区分划成 8个板块, 而众多的桥梁又把水乡连成一体。古称“九龙捧珠”、“八面来风”。古镇区内有保存完好的明清 建筑群多处,具有较高的艺术性和研究价值,为国内外研究古建筑的专家学者所瞩目。鸟瞰全镇, 薄雾似纱,两岸粉墙高耸,瓦屋倒影。傍晚,夕阳斜照,渔舟唱晚,灯火闪耀,酒香飘溢,整座水 乡古镇似诗如画,人处其间,恍然桃源琼瑶,不知是人在画中游,还是画在心中移。

古镇西塘,占地面积 1平方公里,古镇区 9条河道纵横交织,将古镇分为 8个区块,在其中有 27座古桥将市镇连通。古镇在春夏秋冬、晴阴雨雪的长久年代里,始终呈现着一幅“人家在水中,水 上架小桥,桥上行人走,小舟行桥下,桥头立商铺,水中有倒影”的不断变幻的水乡风情画。也正 是这种便利的交通以及天然的地理位置造就了西塘今日的天然旅游胜地,也成了你度假养生的首选 之地!

西塘在唐、 宋时期就已形成村镇,到了元、明朝时,西塘凭借鱼米之乡,丝绸之府的经济基础和 水道之便,发展成一座繁华、富庶的大集镇,窑业、米市、食品、制陶业等行业日益兴旺。古镇现 存的许多古宅大院,都是古镇先人当时致富后的结晶。由于当初西塘的通行以水路为主,外来骚扰 较少,故能使西塘较完美地将古镇保留至今,使得祖先的遗产能延续下去。

2. 强大的度假旅游支撑。四季皆宜,一年俱是旅游的好季节。春季的西塘繁花似锦,秋季的西塘烟

雨迷蒙。夏季来西塘,可品尝此时才有的特产“六月蟹”。冬季来西塘,可与水乡人民一起体会古 镇春节的味道。 无论何时, 古镇都悠悠流淌着她的古朴温柔之美。 西塘作为中国首批历史文化名镇, 国家 AAAA 级旅游景区,现已被列入世界历史文化遗产预备名单,名气享誉海内外。

近几年来随着西塘旅游的发展, 先后开通了 147条旅游客运专线, 游客量以每年超过 30%的速度递 增, 2012年接待游客量已突破 600万人次,成为浙江乃至全国人气最旺的古镇旅游景点之一,先后 荣获

中国江南风情古镇排名第一;

年游客量上涨率排名浙江省第一;

导游好评度景点排名华东区第一。

也正是这种得天独厚的旅游季造就了今日西塘旅游客群的不断上涨,形成旅游度假旺市区。

3.政府扶持, 西塘古镇旅游景区作为嘉善政府重要的经济收入来源,故嘉善政府每年对西塘古镇 的开发和建设投入巨大的资金。目前西塘古镇作为国家 4a 级古镇。目前正在 4a 升 5a 中。故政府 对于西塘古镇进行大力及重点的开发及扶持,面对着度假旅游趋势的不断上涨,越来越多的人远离 城市的喧嚣而融入闲情雅致的水乡人家生活。就如我们项目这里景区新扩建的停车场就能看出目前 西塘度假旅游的趋势性是水涨船高。

4、浙江省名企打造开发。嘉善西塘通宝房地产开发有限公司其公司名下有很多企业:纺纱企业、 羊毛衫企业、房产物管等

我们这么多企业,信誉好不好就不用说了,企业都是经营十年以上的,况且能拿到景区门口的物业 开发商没有一定的实力根本想都不用想,因为这也关系到景区的声誉。所以开发商的实力根本就不 用担心,且开发商又在度假村设计中,以人为本,兼顾养生、度假、休闲娱乐,推出了“养生福地、 度假圣地”的理念。本着绿色健康,造福社会,美化环境,贡献社会,一切以您的需要为原则,把 温馨、舒适、健康、快乐、休闲、雅致的度假幸福生活呈现给人民,既能获得了社会效益,也能创 造了自身的效益。公司将用心制作,为每一位选择我们度假村的人打造您心中的精品度假胜地。 5.精确的市场定位,随着都市生活人群的生活压力的不断上升以及生活节奏的不断加快,越来越 多的人开始向往田园式、闲散安逸的生活,这也是造成每年的度假旅游大势不断上升的原因,西塘 度假村也正是在此种背景条件下孕育而生,整个度假村拥有 1.7万方的成熟配套,完善的度假村配 套服务及 24小时五星级式酒店化服务更能提高您生活的品质

6. 由知名专业的经营管理公司统一托管。 为业主物业闲置时解决了后顾之忧。 降低了投资者的风险。

7、价格优势。目前,西塘毛坯住宅的价格就达 6000元/平米左右,我们度假村以 7500元/平米 的精装超低价格入市,扣除 1500元/平米的装修,毛坯价只卖到了 6000元/平米的价格,与住宅 价持平,但你却能享受到不同于住宅的高标准服务、舒适惬意的度假生活,且升值潜力无限。 (8)、西塘度假村三面环水的岛居生活,且每个公馆间皆具有独立性为住户量身打造隐私空间, 静享度假养生生活。集风情酒店,度假公馆,会议,购物,康乐于一体聘请专业管理团队,提供住 宿,会晤、培训,餐饮等等专业的商旅服务,将设有特色的灵修、瑜伽、摄影,慢摇酒吧俱乐部等 一体式服务配套, 同时也能满足老年人旅游养生服务, 未来旅游新趋势向, 将在这里得到完美呈现。 优越的地理位置、完善的商务配套、优质的餐饮服务都必将注定西塘度假村成为西塘旅游业的新景 点。且在您享受舒适闲散的水乡生活之时也能让你的物业得到高昂收益,西塘度假村全程提供物业 托管服务,让您免去一切后顾之忧。

问题篇:

1) . 如果我将物业托管给你,我的收益率将是怎样的?

大哥。这个可能跟你接触的传统意义的投资产品有所不一样,目前市面上有太多的不顺应市场的项 目出现,我们项目是由于目前越来越多的人们在紧张忙绿的生活之余,可以有一处属于自己休闲养 生的家外之家(第二家),随着近几年旅游大势的不断上涨越来越多的人抛开都市的喧嚣生活,向 往于闲情逸致的养生生活,而西塘度假村依托了绝佳的地理位置,顺应了现代人所追求的生活状态 推行了“养生养老+休闲度假”的全新模式,在度假村的周边开辟上百亩的开心农场,您可以耕耘 绿色健康生活,可以畅享泛舟垂钓赏荷诗意生活;亦可漫步庭院享受安静的夜晚,可随时出入景区

沿着河道两岸体验水乡人家生活,相信这是您一直向往的生活,西塘度假村绝对是您养生度假首选 之地, 在你物业空置之时你又可委托西塘度假村帮你打理及出租,那帮你出租是更不再话下,西 塘目前每年的旅客数量不断在上升,从景区扩建旅游大巴停车场就可看出,每年西塘的旅店需求量 更是逾 300万间, 住宿需求供不应求, 各家酒店的入住率均达到 90%以上, 遇上节假日更是超 100%的入住率,度假村与业主之间实行营业额 1:9分成,目前以你看中的房型度假村的定价是 280元/晚,我们可以算笔账

房间定价*一年*委托出租天数的入住率*90%*利润比例/业主购买的总价=业主每年的回 报率(280*365*0.7*0.9*70%/300000~15%),这个度假公馆你买下来对您来说绝对是超值的, 您 可以又一段长时间的度假居住时间也可赚取高收益率,和乐而不为,而且你在市面上买的大多是需 要 3年后才能拿租金,但是西塘度假村交房后你即刻就可自住亦可托管物业赚取收益, 3年的收益 就近 130000多了,不算上物价的贬值,您购买的物业 6~7年就可回本,如换算成你购买的酒店类 产品你只需要花 3~4年时间回本。 而且你花 300000元购买的这个度假村相当于每年你只要花 7500元就可以轻松拥有西塘景区门口的物业,相当值得!

2) . 如果出租所产生的成本由业主承担,那业主如何来监管成本的产生?

首先我们每间公馆都拥有独立的水电表,一年下来会产生多少水电费也是有表可查询的,业主 需要我们进行托管服务之时我们会对业主所消耗的水电度数进行登记并由业主进行签字确认,对于 房间内所需要产生的成本类我们也会给予业主一份明细表(无外乎就是布草费、清洁费、一次性用 品费用)

3) . 度假村内的配套设施是否对外开放?

会开放,但是度假村出入口会设置保安厅会对出入的人群及车辆进行登记,且整个度假村公共 部分也会安装监控系统保障各业主的安全性,业主会拥有专属于自己的门卡,确保业主出入自由, 每个公馆都配置独立的门卡系统,所有人群都只能凭卡进入。配套设施对外开放也会增加您物业的 增值性,整个度假村拥有统一的对外接待平台,园区内会配置统一的接送车,把每个外来的客户接 送至目的地, 让入住的客户享受到五星级式服务, 提高服务的档次, 也与养生度假的你不形成干扰。 4)你们度假村内的精品酒店,养生公馆及风情酒店三者之间的差别是什么?

这只是我对度假村内每个馆主题的定义,因为我们整个度假村内不是说每个馆之间都是一成不 变的,每个馆都拥有属于自己不同的风格,有水乡古镇气息的主题、有适合情侣的清新烂漫风格、 有地中海式风格等,满足不同人对于旅游度假住宿的需求,在您需要托管之时,西塘度假村绝对会 成为西塘旅游商务人群的首选之地!千万游客的景区落脚点。

5). 现在市面上酒店都有保底,如果我买过来纯粹做投资的,收益率你拿什么给我保障,投资你 这里心里没底?

我相信您也是到处做投资的人,了解的房产投资产品也比较多,那你肯定是相当清楚了,你在 外面买到的这种酒店都是前面 3年抵用房款前 3年没有任何收益,但西塘度假村一旦交房就可对外 出租产生收益。这 3年的收益也是一笔可观的租金。如果以保底 8%来说,以 30万的价格你每年的 租金收益只有 2.4万,我可以给你算笔账租价*365*入住率*分成*利润占比=购买价*0.8(208 *365*0.5*90%*70%=2.4万)也就是说我每间的房价只要达到 208元,入住率达到一半,就可 以完全确保你要的保底 8%。而且不算上每年的物价上升,但我们的房价至少是 280元,况且你也 看到来我们的度假村位于西塘景区门口,拥有着比酒店更高端完善的配套服务,如果度假村以酒店 来衡量完全已达到 5星级的水平,西塘每年千万的游客以及年逾 300万的旅店住宿需求,就是我今 后接待游客的重要保障且我的配套及档次是整个西塘最高档的一个地方况且作为游客及商旅人士 来说更愿意选择接近景区服务档次及居住环境优良的地方也更愿意入住清爽干净、亲近大自然、放 松身心、闲适雅致的地方,如果是你来到西塘度假相信你也更愿意选择西塘度假村来居住。

6). 你们项目南面望过去都是农田,以后会规划什么?

外面的度假村本身就是以养生度假为主的,与我们临水而隔的就是我们后期的开心农场,您买

在这里的目的也是想远离都市生活的喧嚣融于大自然之中,亲近农田、亲近水乡、泛舟垂钓、赏荷 诗意这是未来生活的趋势也是每个人所追求的生活,来这度假的目的也是在此,而我们度假村正式 顺应这种需求依景区而建立,为你养生度假谋福利!

7). 你们自持的 123号楼是开发商自身运营还是委托经营管理公司运营?

跟你们所有业主一样都是由统一的管理公司一起管理。

8). 你们度假村里面有自己的酒店,那么我们委托你们运营是不是以酒店为主,这样是不是会降 低我的收益率?

首先我们整个度假村每个馆之间的装修风格各有各的不同,都有自己独特的风格,我们会根据 客户所选的业态定位来安排,况且西塘每年接待外来游客上千万且整个西塘大大小小的酒店也就那 么十来家住宿需求远远不够,况且西塘度假村拥有更好更完美的配套服务,更舒适的居住环境,又 地处景区门口这种优良的地理位置,已签约各大旅行社,为我们提供更多的游客且度假村对面巨大 的停车场每天来往的旅客量更是不计其数。对您的收益率会有绝对的保障。

9). 你们说现在西塘在 4A 升 5A ,那么政府有什么支持和规划?

那您过来的时候也看到现在我们西塘的警安人员也比较多,也在严格管制外来宾客的停车和买 票情况,单从这些细节上我们也可以发现现在西塘对政府的一个重要性。带动这边居民的经济发展 情况,现嘉善建设局也将古镇创建 5a 级景区作为重点工作您也可以在政府网站上查询到。

10). 如果我买过来是做投资的,那么你们如何确保我的收益?

客源来源:

1. 我们拥有绝佳的地理位置,依西塘景区临水而建

2. 有庞大的度假旅游人群做支撑

3. 政府扶持,名企打造。如果没有政府的扶持开发商也不可能拿到景区门口的地块,且目前发展 西塘旅游度假是政府的重点工作

5. 由知名专业的经营管理公司统一运营管理。为投资者解决了后顾之忧。降低了投资者的风险。

6、与各大旅行社合作

7、拥有超大会议室可为企业商务休闲度假首选之地

7、西塘度假村自身作为整个西塘配套最完善、服务档次最高、居住坏境最优良、西塘唯一一个 以养生度假休闲娱乐的度假村必是来往西塘度假旅游商务人士的首选之地!

11).1楼是商业风情街,那么我们本身买在这里是以养生度假为主的, 1楼做商业会对我们生活 产生喳闹或不安全?

1楼主营的是一些风情特色产业,一些小饰品,土特产等等并不会对您的度假生活造成影响,且 每个公馆都拥有独立的门卡系统,对您的安全有所保证所以你根本不必担心。

12). 西塘的水质及环境适不适合我居住?

西塘是江南 6大古镇之一,目前西塘景区也在 4a 升 5a 之中环境及空气是其中重要一个升级必 备条件。您看我们这里的水根本就没有任何污染,且西塘这个城市主要是以旅游业为主,整个西塘 对于人文居住为优先,对于水质及环境要求极高,从而才能带动旅游度假业的繁荣发展。所以你选 择西塘度假村绝对是你养生度假的首选之地。在这里尽情享受水乡古镇的慢步调生活。

13). 你们这里的装修风格都一样吗,那我买的是哪种风格?

不是,西塘度假村打造的是人们一直所追求的养老养生加休闲度假的舒适惬意生活,在加上度 假村 1.7万方的生活配套以及 5星级式酒店服务让来到西塘度假村度假的每一个人都享受到不同的 生活及居住环境,感受到一个具有不同特色的生活。目前我们推出的 6号楼依水而建属于西塘古镇 水乡风格的建造

说到入住率这个问题,我相信您对我们这里也是比较感兴趣的。您现在也可以电话咨询一下处 于西塘售票大门外围的名宅或者小型酒店的一个价格情况。再则我们这里地段处于西塘景区售票大 厅的南面,包括我们对面也是一个大型旅游大巴停车场,以后我们与旅游公司合作接旅游团队。您 还有什么好担忧的呢?要是还是担忧入住率不高的问题,那么我可以肯定告诉你西塘也没有人来旅 游了。

16)你们说是度假村但我看档次一点都没有,根本就不能称之为度假村

度假村在国外流行的 Resort ,中文解释“度假村”,意为提供一个亲近大自然的机会,并享受 一系列贴身服务和现代化的休闲和运动设施,彻底放松身心。度假村(resort ),是指一个用作休 闲娱乐的建筑群,通常是由一间独立公司营运,但也有数个集团合作经营的。西塘作为江南的六大 古镇之一,拥有着天然的地理位置以及千年的文化传承,西塘度假村在这样一个 4A 级的旅游圣地 提供 1.7万方的现代化休闲和完善的配套设施,并提供 5星级式的贴身服务以满足度假的需求且三 面环水的岛居生活,更可让你远离城市的喧嚣。尽情享受水乡古镇的闲散舒适的慢步调生活,更可 泛舟垂钓赏荷诗意 品茶听悠曲,是何等的惬意生活。试问这是否是你所想追求的养生度假生活。

17)你们这里还没有乌镇有名气呢,你们以后如何跟乌镇竞争?

乌镇现在是一个 5A 级旅游景区,西塘或许没有乌镇那么大,但如今也是在近一步的扩建,包括 之前乌镇的西栅也是后开发的。足见人们对于度假旅游的需求性每年都有加大,现在的乌镇太商业 化,没有之前的那种远离都市喧嚣的悠然自得的感觉。但是西塘完全保留着那份悠闲舒适的的轻步

伐这也正是您养生度假的首选之地。像现在乌镇您能在景区门口找的到一处所于您自己的养生度假 馆吗?有也被开发为商业了,但是在西塘景区门口这个土地资源不可复制的地方您却能拥有一处独 属于您自己的养生度假之地,在惬意享受水乡古镇的慢步调生活之余又能增加自己的附加资产。 18)届时我委托给你们管理。我如何知晓出租情况,如何监管?

届时我们会成立业主委员会,由你们选举代表共同监督我们的出租情况。而且现在所有的住宿 都需要凭有效证件入住,所以一年的入住率在公安身份系统那里都有备案,税务局只需要通过这个 系统就可以进行

税务征收,根本做不了假。如果您对我们租金这块不放心,只需要查验我们的税务发票就可以 得到证实。

19)你们交房要到 2017年交,届时托管公司不托管怎么办?

这个你大可放心好了,西塘本身作为国家 4a 级旅游景区,每年接待的外来度假旅游的人群不计 其数, 对于住宿的需求每年都在加大, 本身像这种原生态的城市已是中国不可多的的历史文化遗产, 一旦 5a 升级成功,其后续度假旅游的人数将更加上升,以目前西塘度假村的绝版地理位置来说多 的是托管公司来抢着做你的生意,所以你完全不必超心,况且以西塘度假村自身完善的配套服务以 及 24小时五星级酒店式服务更是广大的度假旅游人群所向往居住的地方,就怕倒时您自己需要自 住养生度假而不愿意托管呢!

二. 接待流程

申嘉湖 /西塘出口→→市场部人员上车开始销讲关于西塘→→开车逛西塘景区周边→→进入案场→ →交流选房

三. 就餐流程:

各公司带队负责人按照实际报备人数去往助理处领取就餐劵,我们按报备人数给予发放。每人 15元标准的就餐劵,领到就餐劵后统一安排案场餐厅就餐。

四. 西塘度假村车费标准

一、车费补贴标准 (凭发票 )

二、车辆未达到上座率的 80%,按照实际到达人数核算座位标准

三、当此车贴(发票、过路费发票齐全)于当天报销,下午 3点后离场,嘉善西塘通宝房地产开发 有限公司 税号 330421064189527

五.看房路线图

湖州:申嘉湖高速 -西塘出口 -左转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼

上海 :申嘉湖高速 -西塘出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

杭州 :沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

昆山:

京沪高速 -常台高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部 宁波:

杭州湾绕城南线 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

慈溪:

沈海高速 -诈嘉苏高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼 部

舟山

甬舟高速 -宁波绕城高速 -杭州湾南线 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑 路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

金 华 /义乌 /浦江

沪昆高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

东 阳

甬金高速 -诸永高速 -沪昆高速杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区 正门口 -西塘度假村售楼部

永康

长深高速 -沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

衢州

沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村 售楼部

富阳

长深高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村 售楼部

丽 水

长深高速 -沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

青田

温丽高速 -长深高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部 龙 游

沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村 售楼部

温州 /永嘉

诸永高速 -沪昆高速 -杭州湾绕城 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘 度假村售楼部

瑞安 /龙 港

沈海高速 -诸永高速 -沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景 区正门口 -西塘度假村售楼部

台州

沈海高速 -常台高速 -杭州湾南线 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

诸暨

沪昆高速 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村 售楼部

绍兴

杭州湾南线 -杭州湾绕城 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售 楼部

嵊州

常台高速 -杭州湾南线 -杭州湾绕城高速 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

嘉 兴

申嘉湖高速 -西塘出口 -左转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼

海 盐

杭州湾绕城北线 -杭州湾绕城 -沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假 村售楼部

海宁

沪杭高速 -大云出口 -右转平黎线 -右转南苑路 -景区正门口 -西塘度假村售楼部

六.关于我们

恩浩理念 —— 智汇商业·闪耀城市

① 智:智慧,于恩浩而言,智有两层含义,一是丰富的专业知识,是近十年来恩浩在商业地 产领域积累和实践的结果;二是不断创新与开拓。在成功经验的基础上,勇于开拓并善于创新才能 实现企业的持续增长。

② 汇:融汇,整合。多年的商业地产的征途,使恩浩的资源和网络不断充实壮大,在一个个 项目中,恩浩不断整合各方资源和品牌,并针对性地是适时引入,以此打造一个又一个成功的商业 项目, 并由此推动一方城市的经济繁荣, 同时实现与恩浩合作的伙伴们达到真正的销售奇迹和成功。 ③ 闪耀 :只有成功的企业,才可以称得上闪耀,所以我们恩浩将与每一个合作伙伴,手牵手, 肩并肩,共同走向企业辉煌闪耀的那一刻,我们将相互提供企业成长平台,项目交流平台,互联网 平台,以及团队培训平台,只愿你加入,我们共同实现那美好的明天。

恩浩集团简介:

恩浩集团,是一家专注于中国商业地产开发运营的综合性集团,公司下属近 10多家全资或绝 对控股子公司和 6家相对控股子公司,其主要业务模块包括商业地产投资开发,招商运营,酒店经 营,综合服务,经多年发展,集团已经成为华东商业地产开发运营的领军企业。

七、分销活动

为答谢长期与恩浩集团并肩作战的伙伴公司们,现我们强势推出“恩浩带 你环游世界”活动。

活动主题:

第一站港澳 4天 3晚双人游

2. 活动时间:

2014年 9月 1日开始计算,截止日期另行通知。

3. 活动细节:

①第一天,(香港)回归金紫荆广场 -海洋公园 -浅水湾 -太平山顶夜景 -乘船维多利亚港。 ②第二天,(香港)黄大仙庙 -市区观光 -尖沙咀海滨长廊“星光大道”等。

③第三天,(澳门)莲花盛世 -三八牌坊 -妈祖庙 -渔人码头 -葡京大赌场。

④第四天,(澳门)澳门土特产市场 -(珠海)渔女像 -石景山 -九洲城等。

活动要求:

签约业绩达成 300万,可领取港澳游 10个名额。

签约业绩达成 500万,可领取港澳游 20个名额。

一起加油,祝君好运!

注:本次恩浩带你第一站是游港澳,改日恩浩带你周游其他国家,下一站会是哪里呢?敬请期待!

西塘度假村市场部(精英人员通讯录)

梅大星 15601804511 潘佳彬 15068386728 马红军 18017180501

徐 超 18368319241 毛艳洁 18201966676

(如果您有任何关于产品进度,市场政策,团队及业务操作的专业知识,和公司对接问题,以及佣 金及贷款和相关费用报销问题,我们随时为您解答办理。)

西塘度假案场部 (精英人员通讯录 ) :

笪明照 13819347125 朱玉萍 18358308660 傅旭敏 15888303859

吕 梅 15958354724 张冬之 13867316608 凌芳萍 13655735280

吴金蓝 18667337958 李 雪 15996708363 俞菊英 13626738518

(如果您有任何关于项目上的问题,产品介绍,客户沟通等专业问题,请致电于我们,我们将热诚 为您服务)

西塘度假村财务部:夏晓慧 15990381971

(关于财务方面,报销,对账等事宜,请给我来电,我将及时为您办理)

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西 塘 度 假 村 项 目 撞 单 处 理 方

式

前提我们以分销合同为判定基础,若无法解决,则按照以下情况给予解决处理

西塘度假村客户报备表

年 月 日 助理签字: 项目总监: 财务签字:

1、 撞单:同一客户,有多于两家以上(包括两家)的分销公司先期推荐过本项目,按撞单处理。

2、 如发生撞单情况,任何一方需等到客户签约(签定房屋销售 /预售合同)一个月后再作处理。若 相应分销公司都能提供案场客户确认单,则相应的分销公司还必须提供中国电信、中国移动或 者中国联通的通话清单,以证明该分销公司业务员确实在客户到达案场前推荐本项目给客户; 3、 通话清单必须是三大电信运营商的正规打印清单,其他公司开具的通话清单一律不予取证,分 销发团客户保护期为 5天,若 5天内未成交,其他公司再来成交,归属权为其他公司所有;

4、 通话清单必须是客户到达案场前的三天之内,当天和三天前的通话记录不予取证;

5、 通话清单的主叫方或被叫方必须是业务员本人的手机或分销公司的单位电话;

6、 一般撞单如撞单双方不能友好协商处理解决的,则按照如下情况处理:

(1) a 公司有通话清单,未带看,也未跟 a 公司业务人员至现场成交;

b 公司有通话清单、有带看,且客户跟 b 公司业务员至案场达成成交。

则 a 公司应享有总佣金的 10%结算 b公司应享有总佣金的 90%结算。

(2) a 公司有通话清单、有带看,但未跟 a 公司业务人员至现场成交;

b 公司有通话清单、有带看,且客户跟 b 公司业务员至案场达成成交。

则 a 公司应享有总佣金的 40%结算 b公司应享有总佣金的 60%结算。

(3) a 公司有通话清单、有带看,也跟 a 公司业务人员至现场成交,

b 公司有通话清单、有带看,也跟 b 公司业务人员至现场成交。

则 a 公司应享有总佣金的 50%结算 b公司应享有总佣金的 50%结算。

7、直系亲属也算同一客户成交,但分销公司要够提供此关系证明(如户口本、结婚证等复件)。

8、如已得知撞单,另一方分销公司在客户签约(签定房屋销售 /预售合同)前向甲方提出异议,超 出这个时间点则无效,甲方不作为撞单处理,该套的代理佣金与乙方无关。

9、如发生撞单情况,该客户在签约(签定房屋销售 /预售合同)后次月 10日之前双方需提供真实 有效的证据(如案场确认单、通话清单等),凡逾期者,则该证据视为无效。

10、由于撞单事件千差万别,甲方会根据不同情况公平、公开、公正的处理其他未知的撞单事件。 特此通知

20

度假村项目建议书

度假村项?目建?议书??

一、?概? 况?

1.?1?旅游概?况凉?州是?“丝?绸之?路”?重镇?，素??有“五凉?古都?”之??称，现以?中国?旅游?标志?——??铜奔马而?闻名?海内?外。?凉州?地处?河西?走廊??东端?，黄土高?原、?青藏?高原?和内?蒙古?高原?三大?地理??景观的交?汇过?渡地??带，东接?古浪?石峡?，西?临肃??南草原，?南靠?祁连?山脉?，北?抵腾?格里?沙漠?，地??域辽阔，?地形?复杂?。由?于其?独特?的干?旱气?候，??保存了丰?富的?历史??文物资源?和自?然资?源，?有旅??游景点?160?多处?，馆?藏文?物?4万多?件，??如: ?

汉简、?铜奔?马、?凉造?新泉?、西?夏碑?、古?钟楼?、海?藏寺?、白?塔寺?遗?址、天?梯山?石窟??等名胜已?成为?丝绸?之路?旅游?的重?要景?点。?凉州??地形地?貌独特?，山?川气?候宜?人。?海拔?界于?10?20?~4?87?8?米之间?，由?于高?低差?距较??大，形成?沙漠?、绿?洲、?浅山?、高?峰四?大自?然景??观区，为?发展?沙漠?滑翔?、探?险、?浅山?狩猎?、休??闲、高山?攀援?、雪?峰寻?奇创?造了?得天?独厚?的条??件。昌隆?湖地?处凉?州城?西?25?公里处?的丰??乐镇昌隆?村南?端，?湖区?总面?积?约28?0?亩?。湖区上?端为?湖泊?湿地?，中?游建?有小?型水?库，??库区面积?药?180??亩，下游?为湖?泽鱼?池和?果园?林地?。湖?谷前?临平?川绿?野，?后拥?山冈?丘陵?，湖?区内?景点?丰富?，周?围有?多处?文化?遗址?，具?有得?天独?厚的?地域?优势?。?201?X?年4?月?丰乐镇党?委、?政府?利用?昌隆?湖特?殊的?区域?优势??，规划新??建“昌隆?湖度?假村?”，?新建?渔塘?面积??1667?5?平方米?，栽?植垂?柳、?果槐?、?白?杨、沙枣?、榆?树等?各类?风景?树?210?00?多株?，同?时整?修了?道路?，初?步形??成休闲、?娱乐?、餐?饮、?垂钓?为一?体的?度假?胜地?。?

1.?2?项目的?必要?性?

1.? ?

2.1?昌隆?湖开?发建?设是?丰乐??经济快速?发展??的需要。?今日?丰乐?，在?改?革开放?政策?的指?引下?，全?镇各?项事?业都?取得?了长?足的?发展?。?l?CaLH?ST?20?1X?年全?镇社?会总?产值?实现??1221? ?

5.9?万元?，农?民人?均纯?收入?达?263?0?元。草?食畜??牧、商贸?运输??、农?副产品加?工等?产业?迅猛?发展?，?201?X?年完成?乡镇?企业?总产?值?118?8 ?

8.?9?万元。?随着?旅游?业的?兴起?，旅?游产?业被?列入?丰乐?镇新?的经?济?增长点?受到?镇党?委、?镇政?府高?度重??视。积极?招商?引资?，大?力发?展旅?游?业，已?成为?丰乐?镇经?济发?展不?可缺?少的?一部?分。? ?

1?.

2.?2?是充分?开发?利用?旅游?资源?，加?强生?态环?境保??护的需要?。昌?隆?湖附近?平川?荒滩??、山岗丘?陵具?有丰?富的?自然?资源?和深?厚的?文化??底蕴，?多少年?来一?直被?弃置?，资?源得?不到?开发?利用?，无?草、?无树?、生?态失??衡，生态?环境?得不?到保?护和?治理?。该?项目?的建?设，?使昌?隆村?的旅?游资??源得到充?分开?发利?用，?既改?善了?生态?环境?，又?开发?了一?个新?的旅?游景??区。 ?

1. ?

?2.3?是丰乐?镇改?革开?放和?改善?投资?环境?的需?要改?革开?放?20?多年来?，丰?乐镇?的各?项事?业得?到了?长足?发展?，农?民的?物质?生活?水平?有了?很大??提高，经?济实?力不?断增?强，?特别?是近?几年?，镇?党委?、政?府积?极招?商引??资，大力?发展?外向?型经?济，?建成?以国?道?312?线为?依托?，以??丰乐堡街?为中??心，南北?辐射?0.?7?公里，?东西?辐射?3?公里的?新集?镇开?发区?。到?丰乐?镇投??资建设的?客商?和建?设项?目逐?年增?加，?开放?的丰??乐镇急需?一处?可供?人们??观光旅游?、休?闲度?假、??洽谈生意?的旅?游胜?地。? ?

1. ?

2.?4?是丰乐?镇农?民脱?贫致?富奔?小康?的需?要。?旅游?业是?一个?产业?关?联度高?，综?合带?动性?强，?辐射?牵引?力大?的产??业。昌隆?湖的?开发?建设?将?带动昌?隆村??的交通、?餐饮?以及?相关?服务?业的?快速?发展?。近?年来?，随?着?农业机?械化?程度?的不?断提?高，?农村?出现?了剩?余劳?动力?，昌??隆湖的开??发、建设?是丰?乐镇?及周?边农?村剩?余劳?动力?就业?致富?的需?要。? ?

1.3?项目?的可?行性? ?

1. ?

3.?1?开?发建设昌?隆湖?，得?到了?丰乐?镇党?委、?镇政?府的?高度?重视?。?丰乐镇?党委?、政?府十?分重?视旅?游业?的发?展，?多次?组织?有关??人员对该?镇?可开发?的旅?游资?源进?行调??查论证，?认为?该镇?昌隆?湖景?区文?化底?蕴深??厚，自然?条件?独特?，开?发旅?游具?有得??天独厚的?地域?优势?和广?阔的?发展??前景。拟?开发?新建?“丰?乐镇?昌隆?湖度?假村?”，??并进行了?短期?规划?，力??争在三年?内生?态植?被得?以改?善，?五年?内把?荒山?、荒?滩建??成湖光山?色、??休闲、垂?钓、?娱乐?、避?暑的?渡假?胜地?。?

1.? ?

3. ?

2.??昌隆湖湖?区上?端为?湖泊?湿地?，泉?眼分?布广?，水?量大?，清??澈透?明，且水?矿物?质含??量丰富，?是饮?用、?洗浴?的上?乘产?品，?中游?建有?小型??水库，是?乘舟?游览?、潜?水游??泳的理想?之地?。下?游的?鱼池?是休?闲垂?钓的??好去处。? ?

1. ?

3.?3?兰新铁??路、31?2?国道横?穿昌?隆湖?所在?的丰??乐镇，为?到昌?隆湖?观?光旅游?、休?闲度??假的游客?提供?了快?捷、?便利?的交?通服?务。? ?

1. ?

3.?4?基础条?件较?好。?现有?的规?模鱼?池、?昌隆??湖、果园?、电?力设??施，为度?假村?的开?发建?设奠?定了??基础;移?动公?司、?联通?公司?均在?丰乐??镇修建的?信息??传输塔，?保障?了昌?隆湖?景区?通讯?畅通?。?

1.? ?

3.5?该项?目远?离城?镇、?工厂?，无?任何?污染?，空??气清新，?气温?适宜?，?是休闲?娱乐?的理?想之?地。? ?第?二章 ?客源市?场分?析?

2.?1?昌隆湖?客源?预测?“环?城游?憩带?(即?re?ba?m?)”理?论是??当前研究??客源市场?的重?要方?法，?它指?发生?于大?城市??郊区、主?要为?城市?居民?光顾??的游憩设?施、?场所?和公??共空间，?特定?情况?下还?包括?位于?城郊?的外?来旅??游者?经常光顾?的各?级旅?游目?的地?，一?起形?成的?环大?都市??游憩活动?频发??地带。国?内?reb?am?研究?表明?城市?居民?旅游?和休?闲出?游市?场，?随距?离增?加?而衰减??:

80?%?的出游?市场?集中?在距?城市?50?0?公里以?内的?范围?;在?旅游?中心?城?市出发?的非?本居??民的目的?地选?择范?围，?主要?集中?在距?城市?25?0?公里半?径?圈内。?凉州?区周?边城?市众?多，?主要?有民??勤、古浪??、天祝、?白银?、兰??州、西宁?、金?昌、?张掖??等。这些?城市?总人?口近?40?0?万，其?中白?银、?兰州?、西?宁、?金昌?、张?掖等?地?30 ?

7.?38?万人??，人均?gdp?高(?约?900?0?元/?人?年??)，出游?观光?回归?自?然的动?机强?烈，?其它?社会?条件?也较?优越?，因?此它?们将?是凉?州区?主要?的?潜在客??源市场，?这些?城市?人口?可能?到凉?州旅?游的?规模?，总??出游率若?按?城市总?人口?10?%?计算，?可为?凉州??提供大约?30?万人?次的?游客?规模?。凉?州区??处于新欧??亚大陆桥?的必?经之?地，?陕西?、新?疆、?山西?、河?南、??四川、等??省区距凉?州较?远，?但交?通便?捷，?也可?成为??凉州的潜?在客?源市?场。?由以??上分析可?知，?凉州?处于??兰州、白?银、?西宁?、金?昌、?张掖?等地?的?reb?am?范?

围中，?凉州?旅游?区处?于周?边城?市区?域“??游憩地环?带”?的重?叠区?，可?发?展成为?周边?城市?区域?居民?共同?的游?憩地?，这?使凉?州发?展周?[3?]?边城市?旅?游市场?有着?得天?独厚?的条?件。? ?

2.2?客源?市场?分析??

2. ?

2.?1?近年来?，凉?州区?旅游??行业接待?人次?和营?业收?入稳?步递?增，?旅?游客源?结构??以国内旅?客为?主，?旅游?方式?为散?客与?团队?并重?，逗?留天?数?为0.?5?—1?天，旅?游动?机以?休闲?娱乐?、朝?圣、??度假、考?察等??为主，以?20?1X?年为?例，??201X?年接?待国?内外?旅游?者?56?万?人次，如?果其?中有?4%?的旅??游者前来?昌隆??湖旅游，?每年?可接?待约? ?

2.2?4?万?人次。?

2.? ?

2.2?从旅?游时?间和??市场选择?趋势?而言?，双?休日?为周?边地?区居??民提供?了一至?二日?游的?机会?。以?20?1X?年“?五一?”黄?金周?期间?凉州?区接?待旅?游?人次为?例分?析?,接待?旅游?者?

5.??01万人?次，?其中?省内?游客?居多?，由?此可??看出区域?内、?省内?短途??旅游已逐?步成?为游??客重点选?择的?目标?，受?到社?会的?普遍?肯定??。说明随??着“五一?”、?“十?一”?等中?长假??“黄金旅?游周?”的?规范?化和?区域?化发??展，?凉州的重?点客?源市?场的?发展?也逐?步扩?大。??若潜在客?源市?场的?30?万?人次有?7%?选择?昌隆?湖龙?泉度?假村?，每?年将?有?

2.??1万人次?前来?观光?旅游?。?

2.? ?

2.3?昌隆?湖度?假区?接待?游客?主要?以凉?州、?金昌?及周?边地?区为?主，?旺?季4-?10??月接待游?客近?万人?。该?项目?开发?建设?以后??，将为周?边地?区人?们?

提供一?个全?新的?旅游?度假?、休?闲、?娱乐??、住宿场?所，?如按?re?ba?m?潜在客??源理论预?测，?丰乐?周边?城市?金川?、张?掖到?昌隆?湖游?玩的?按城?市总?人口?1%?计算?，可?为昌?隆湖?年提?供?2万人?次的?游人?规模?。?

2.?4?以上分?析表?明，?昌隆?湖龙?泉度??假村如此?建成?后，?游客?人数?将?会大幅?度增?加，?年接?待游?客可?达?2万人?次。?第三??章 建设?内容?与投?资规??模

3.?1?景区现?状昌?隆湖?地形?呈峡?谷状?，湖?谷前?临平?川绿?野后?拥山?岗?丘陵，?湖区?面积?28??0亩，湖?区上?端为?湖泊?湿地?，泉?眼分?布很?广，?水量??大，清澈?透明?、且?水矿?物质?含量?丰富?。中?游建?有小?型水?库，?库区?面积??约180?亩，?库容?约?8万亩?。下?游为?湖泽?鱼池?和果?园林?地。?现已?建成?占地??面积为?166?75?平方?米的?鱼塘?5?个，占?地面?积为?28?0?平方米?的娱?乐、?餐饮?、住??宿服务设?施。?已栽?植各?类风?景树? ?

2.1?万珠?。后?面的?山岗?丘陵?急需?绿化?，前?面的?平川?荒滩?急需?开发?。?

3.?2?建设内?容及?规模? ?

3. ?

2.?1?修建占?地面?积?2?500?平方米?(?25×?10??0米)的?游泳?池。? ?

3. ?

2.?2?修建占?地面?积?100?0?平方米?(?1?0×10?0?)工棚?式茶?座。? ?

3. ?

?2.3?修建占?地面?积?300?平方?米露??天网球场?。?

3.? ?

2.4?修建?占地??面积34?0?平方米?康体?中心?。?

3.??

2.5?修建?占地?面积?30?0?平方米??二层砖混?结构?住宿?用别?墅。? ?

3. ?

2.?6?修建占?地面?积?500?平方?米可?同时?停放?30??辆小车、?10?辆中?巴车?的?停车场?。?

3.? ?

2.7?修建?旱码?头?2个，?购置?气艇?3?个。?

3.? ?

2.8?修建?占地?面积?30?平方?米的?厕所?1?个。?

3.? ?

2.9?绿化?山岗?丘陵??，平川荒?滩，?栽种?天然?野生?植物?及各?类风?景树?。?购置山?上喷?灌处?理设?施。? ?

3. ?

2.?10?购置?相关?设施?设备?。第?四章? ?投资估?算和?资金?来源? ?

4.1?投资?估算?该项?目预?计总?投资?19??

2.5?万元?，详?细预?算见?附表?。?

4.?2?资金来?源申?请国?债资?金?80?万元，?银行?贷款?50?万元?，自?筹资?金?6 ?

2.5?万元?。第?五章? ?项目实??施步骤该?项目?建设?期为?两年?，?201?X?年6?月至?201?X?年6?月。?201?X?年?6月底完?成项?目建??议书的编?制、??项目立项?、?论证、?施工?图设??计、资金?筹措?等工?作。?20?1X?年?8月争?取破?土动?工建?设。?20?1X?年?3-4?月绿?化荒?山荒?滩、?栽植?各类?风景?树?20?余?万株。?201?X?年6?月?工程全部?完工?，交?付使?用。?第六?章? 项目?效益?评估? ?

6.1?经济?效益? ?

6. ?

1.?1?旅游收?入项?目建?成后?，预?计?2?01X?年当年?总收?入?95?万元。?其?中:?

游泳?池按?6-?9?月实际?使用?天数??120?天计算?，每?天进?入?100?人，?游泳??费2元?/人?,营业?额为? ?

2.4??万元;?网球场?、乒?乓球?场、?篮球?场、?台球??场按5-?10?月实?际使?用?天数?180??天计算，?每天?使用?时间?为?8小时?，每?小时?消费?5?元/?人，按?每天??进入40?0?人次??小时?计算?，年?营业?额为?36?万元?;餐?厅、??娱乐室、?茶座?按?4-1?0?月实际?使用?天数?21?0?天计算?，每?天有?50?人就?餐和?娱乐?，每?人消?费?20?元，年?营业?额为?21??万元;住?宿按?4-?10?月实?际使?用天??数2?10天计?算，??每天有?20?人留宿?，每?人消?费?80?元，年?营业?额为?3 ?

3.?6?万元;?其它?营业?性收?入每?年?2万元?。?

?6. ?

1.2?成本?费用?，共?计?6 ?

2?.05?万元。?a?、雇员?工资?，按?每人?每年?0.?3?万元计?，每?年?13×?0.?3=??

3.9?万元?。?b、管?理费?用，?按收?入?5%?计，每?年?

4.?75?万元?。?c?、水费(?包括?饮用?水、?游泳?池用?水，?游泳?池排?放水?可?用于绿?化)?，每?年?10?万元。?d?、电费?，每?年?5万元?。?e、年?折旧?及维?修?费(按?头重?脚轻?总额?19? ?

2?.5万元?计，?折旧?匀限?25?年)?，每?年?

?7.7?万元。?f?、维修?费，?每年??5万?元。g?、低值?易耗?品，?每年?10?万元?。?h、其?它费?用，?如燃?料费?等每?年?10?万?元。i?、营业?税参?考饮?食行?业税??率6%?计征，?每年? ?

5.7?万元?。?

6.? ?

1.3?营业?利润?年均?为?3 ?

2.9??5万元。? ?

6. ?

1.?4?投资利?润率?为?3?

4.6?8?,。?

6.? ?

1.5?投资?利税??率40.?68?,。? ?

6. ?

1.?6?盈亏平?衡点? ?盈亏平?衡点?=?固定成?本?/(?营业额?,可?变成?本,?税?金)×?10?0?, =?3 ?

2.?45?/(?95?,?2 ?

3.9?,?

5.?7)?×1??00,?=49?.6?2?,通过?盈亏?平衡?计算?，当??盈亏平衡?点,?49?.6?2?,时，?该项?目产?生效?益。? ?

6. ?

1.?7?投资回?收期?投资?回收?期?=?出现盈余?年份?—出?现盈?余当?年资?金偿??还额/?出现盈?余当?年收?益总?额?=6?,3 ?

2.?95?/9?5=? ?

5.6?5(?年?) ?

6.2?社会?效益? ?

6. ?

2.?1?项目建?成后?，既?可扩?大社?会就?业机??会，又带?动了?社会?其它?产?业的发?展，?形成?地方?经济?协同?发展?，共?同进?步的?良好?局面?。?

6.? ?

2.2?项目?建成?后，?有利?于丰??乐镇昌隆?村生?态环?境的?保护??和恢复，?改?善人与?自然?的关?系，?促进?人们?保护?环境?、保?护资?源。?[3?]?第七章? ?结论?建议?

7.?1?本项目?具有?较好?的开?发价??值和开发?前景?。经?济效?益、?社会?效?益明显?，建?议有?关部?门及?单位?，切?实加?强对?项目?实施?的协?调与??领导，?在资金?、政?策上?给予?大力?支持??，并鼓励?和动?员全?社会?力量?参与?项目?的?开发和?建设?。力?争使?本项?目早?实施?、早?见效?。?

7.?2?该项目?涉及?的景?点设?施、?场地?复杂?，且?数量?多，?建议?开发?商?科学规?划、?科学?管理?。?[3]? ?

?

度假村建设项目

“ **省 **市 **度假村”建设项目 可行性研究报告

黑龙江正业勘测设计有限公司 二○○八年十一月

项目名称、建设单位及负责人

项目名称:黑龙江省海林农场“垦区北欧度假村”建设项目 项目主管部门:黑龙江省农垦总局牡丹江分局

项目建设单位:黑龙江省海林农场

项目建设地点:海林农场场部、第一管理区、第二管理区 项目建设性质:新建

项目负责人:刘连学 农场场长 农艺师

项目经济负责人:王凤芹 农场计财科长 会计师 项目技术负责人:程志军 农场基建副场长 政工师 邹书国 农场农业副场长 农艺师 项目可行性研究承担单位:黑龙江正业勘测设计有限公司 项目可行性研究承担单位负责人:杜振宇 总经理

编写人员:王永成 王彦威

任士光 李 丽

蒲宏艳 王亚娟

刘百站 赵世显

周 达 梁 福

禚文宣 胡林涛

霍军力 杨志帅

曹 青 孔令义

编写时间:二○○八年十一月

联系电话:0451-55197032

目 录

第一章 总 论 ............................................ 1

一、项目摘要 ............................................ 1

二、项目建设依据 ........................................ 7

三、主要结论 ............................................ 7 第二章 项目建设背景及必要性 ............................... 8

一、项目建设背景 ........................................ 8

二、项目提出的必要性 .................................... 9 第三章 市场供求分析及预测 ............................... 12

一、黑龙江省旅游市场现状及预测 ......................... 12

二、黑龙江垦区旅游市场现状及预测 ....................... 14

三、该项目市场前景分析 ................................. 14 第四章 建设单位的基本情况 ............................... 16

一、项目所在地的位臵 ................................... 16

二、自然条件 ........................................... 16 第五章 建设地点的选择项目区基本情况 ..................... 19第六章 建设方案和内容 .................................... 21

一、指导思想 ........................................... 21

二、示范区功能定位 ..................................... 21

三、总体布局 ........................................... 22

四、建设内容 ........................................... 22 第七章 投资估算及资金筹措 ................................ 26

一、投资估算依据 ....................................... 26

二、建设投资 ........................................... 26

三、项目资金来源 ....................................... 30 第八章 建设项目实施进度 .................................. 31

一、项目建设期限 ....................................... 31

二、项目实施进度安排 ................................... 31 第九章 环境影响和安全生产 ................................ 32

一、环评 ............................................... 32

二、安全 ............................................... 33 第十章 组织与管理 ........................................ 35

一、项目建设组织管理 ................................... 35

二、运行与管护 ......................................... 36 第十一章 招标方案 ........................................ 37

一、项目招投标范围及招标组织形式 ....................... 37

二、投标、开标、评标和中标程序 ......................... 37

三、评标委员会的人员组成和资格要求 ..................... 38 第十二章 财务评价及效益分析 .............................. 39

一、财务评价 ........................................... 39

二、不确定性分析 ....................................... 42

三、效益分析 ........................................... 44 第十三章 结论 ........................................... 45

附 表

附表 1:项目总投资估算表

附表 2:农业采摘园投资估算表

附表 3:沼气站投资估算表

附表 4:沼气提纯站投资估算表

附表 5:项目损益表

附表 6:项目建设总收入、成本费用估算表 附表 7:农业采摘园营业收入估算表

附表 8:农业采摘园总成本费用估算表

附表 8-1:农业采摘园固定资产折旧估算表 附表 9:沼气站总成本费用估算表

附表 9-1:外购原材料费估算表

附表 9-2:外购燃料和动力费估算表

附表 9-3:工资及福利估算表

附表 9-4:沼气站工程固定资产折旧估算表 附表 10:沼气提纯站工程固定资产折旧估算表 附表 11:沼气发电站工程固定资产折旧估算表 附表 12:污水处理站工程投资估算表

附表 13:全部投资财务现金流量表

附 件

1、项目单位营业执照副本复印件;

2、项目单位近两年财务报表;

3、土地部门意见;

4、规划部门意见;

5、环保部门意见;

6、自筹资金证明。

第一章 总 论

一、项目摘要

(一)项目名称及建设单位

1、项目名称:黑龙江省海林农场“垦区北欧度假村”建设项目

2、项目建设性质:新建

3、项目建设地点:海林农场场部、第一管理、第二管理区

4、项目主管部门:黑龙江省农垦总局牡丹江分局

5、项目建设单位:黑龙江省海林农场

6、项目建设总负责人:刘连学 农场场长

7、项目建设经济负责人:王凤芹 计财科长

8、项目建设技术负责人:程志军 基建副场长

邹书国 农业副场长

(二)项目由来

中央 1号文件提出要大力发展现代农业, 并把建设现代农业作为今 后一个时期新农村建设的重要内容。 文件提出科技进步是突破资源和市 场对我国农业双重制约的根本出路。 必须着眼增强农业科技自主创新能 力, 加快农业科技成果转化应用, 提高科技对农业增长的贡献率, 促进 农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。 1号文件还提出, 农业产品不仅具有食品保障功能, 而且具有原料供给、 就业增收、 生态 保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业,必须注重开发农业 的多种功能,向农业的广度和深度进军,促进农业结构不断优化升级。 大力发展特色农业, 特别要重视发展园艺业、 特种养殖业和乡村旅游等 行业。

黑龙江省海林农场位于素有 “林海雪原” 之称的海林市长汀镇附近, 南临著名旅游区镜泊湖,北依“中国雪乡”双峰林场。与农场毗邻的旅 游胜地镜泊湖是国家级旅游区, 每年接待国际国内游客 120万人。 海林 农场是通往镜泊湖的必经之地, 向他们展示牡丹江市现代农业成果, 树 立牡丹江市新形象, 是国际国内人士认识牡丹江市的窗口之一, 为招商 引资创造有利条件。 同时通过展示还可以提高牡丹江市各类产品市场竞 争能力,扩大市场占有率。在以上背景下,农场经过调查研究,决定建 设黑龙江省海林农场“垦区北欧度假村”建设项目。

旅游业在世界各地被成为“无烟工业”,省委、牡丹江市委均十分 重视牡丹江市旅游业的发展, 多次在会议上强调, 要加快旅游业的发展, 使之成为牡丹江市的一个支柱产业。 海林农场地处黑龙江省东南部张广 才岭东麓,山林和水资源丰富,生态环境十分接近“北欧”,若进一步 整理开发,可以建成一个“北欧式的度假村”,成为牡丹江市的一个重 要旅游点和对外接待窗口之一。

近年来, 海林农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效 的工作, 为开发旅游业奠定了坚实基础。 2008年, 电视剧 “闯关东 (2) ” 摄制组在海林农场新建了“闯关东(2)”影视村,又增加了一个新的 旅游景点, 若市委立项支持一下, 一定能建成一个高水平的 “垦区北欧 度假村”。

农场经过认真的研究和多方考察, 委托黑龙江正业勘测设计有限公 司组织有关专家,进行现场勘察,收集相关资料,结合农场实际情况, 按照国家有关产业政策、法规,编制了项目可行性研究报告。

(三)项目建设规模、期限和建设内容

1、项目建设规模

海林农场“北欧度假村”建设规模 450亩。其中:日光温室工程占 地 197.6亩、 晒水池工程占地 40亩、 家庭旅馆占地 30亩、 生活污水处 理站工程占地 2亩、沼气站工程占地 40亩、沼气发电站占地 0.5亩、 沼气提纯站占地 1亩、 售票处占地 0.3亩、 停车场占地 1.5亩、 游客中 心占地 0.6亩、购物中心占地 1.5亩、游乐场占地 135亩。

2、建设期限

建设期限为 1年,即 2009年。

3、建设内容

项目主要建设内容如下:

1)土建工程

(1)渡假区农业采摘园

①日光温室等工程

a 、日光温室 40栋;

b 、塑料大棚 100栋;

c 、主输水管道 6公里;

d 、支干输水管道 3.4公里;

e 、沼液管道 3.4公里;

f 、管道安装 3.4公里;

g 、温室及大棚滴灌主输水管道 161公里;

h 、温室及大棚滴灌支输水管道 96.6公里;

i 、大田滴灌主干管道 67.8公里;

j 、大田滴灌支干管道 113公里;

k 、道路 5.5公里;

l 、智能贮藏室 1栋;

m 、贮水池 1座;

n 、晒水池 10万立方米;

o 、引水渠、绿化等基础设施。

(2)家庭旅馆等工程建设

①家庭旅馆 100栋(200立方米 /栋) ;

②污水处理站 1座;

③太阳能取暖 100套;

④双峰水库宾馆太阳能取暖 1套;

⑤沼气站(年产沼气 195.64万立方米) 4座; 其中:沼气池 8000立方米 /8座;

⑥沼气发电站;

其中:发电机房 240立方米。

⑦沼气提纯站(146万立方米 /年) 1座; ⑧家庭旅馆配套工程设施。

a 、上下水管道 2000米;

b 、低压线路 1000米;

c 、甬道 2000米;

d 、供热管道 1000米;

e 、植树 200棵。

(3)度假区基础设施建设

①旅游公路 2公里;

其中:双峰水库宾馆—水库上游 2公里。 ②售票处 200平方米 ;

③停车场 1000平方米(50m ×20m);

④大门 1座 ;

⑤游客中心 400平方米 ;

⑥购物中心 1000平方米 ;

⑦游乐场 90000平方米(300m ×300m);

a 、金属栅栏 1200米 ;

b 、甬道 800米 ;

c 、娱乐场地、设备、器具、器械 60套 ;

d 、售票室 20平方米 ;

e 、绿化等。

(a)植树 100棵 ;

(b)排水沟 200米。

⑧林间甬道 5000米 ;

⑨凉亭 2座;

⑩水库码头;

○ 11公共厕所 6座;

○ 12钓鱼台 60座;

○ 13生态饲养场(400m ×400m)160000平方米; ○ 14日光浴场(60m ×60m)3600平方米; ○ 15活动板房 30个。

2)设备购臵

(1)渡假区农业采摘园设备购臵

a 、水泵 6台;

b 、沼渣运输车 5台;

c 、 1804胶轮拖拉机 3台;

d 、配套重耙 3台;

e 、配套轻耙 3台;

f 、配套旋耕机 3台;

g 、小型旋耕机 130台;

h 、高压线 6公里;

i 、变压器 3台。

(2)沼气发电站设备

其中:发电机组 120GFT 、 75GFT4台。

(3)度假区基础设施设备

①交通设施

a 、快艇 2只;

b 、沼气车 5台;

c 、脚踏船 20只;

d 、水陆两用车 1台。

②风力发电机 6台。

4、资金来源

总投资 10123万元,资金来源为拟定申请国家投资 7100万元、企 业自筹 298万元、招商引资 1417万元、个人自筹 1308万元。

5、主要经济指标

年总收入 2935.7万元,年均实现利润 1429.1万元,内部收益率 16.29%,净现值 3229万元,投资回收期 6.3年,项目在财务上是可行 的。

二、项目建设依据

(一)文件依据

1、 2008年中央 1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建 设的若干意见》 ;

2、 《中国农业发展纲要》 ;

3、 《全国农垦农业现代化建设规划》 ;

4、农业部《农业七大体系建设规划》 ;

5、 《黑龙江垦区农业现代化建设规划及国民经济和社会发展 “十一 五”计划》 (草案) ;

6、 《黑龙江垦区农业产业化 2000年和 2010年发展目标纲要》 ;

7、 《关于报送 2009年旅游项目资金的通知》 (牡旅字? 2008? 97号) 。

(二)资料依据

1、 2004-2007年中国统计年鉴;

2、 2007-年黑龙江省统计年鉴;

3、 2004-2007年黑龙江农垦统计年鉴;

4、 2004-2007年黑龙江省海林农场统计年鉴。

(三)其它依据

1、 2006年国家发展改革委员会及建设部颁布的《建设项目经济评 价方法(第三版) 》 ;

2、 《黑龙江省建筑工程估算指标》和现行市场建筑材料价格资料。 三、主要结论

项目建设是从构建和谐社会 , 落实省委、市委有关会议精神的大局

出发, 其意义是深远的。 项目建设完成后, 农场环境条件将得到极大的 改善, 可以为职工开辟更广泛的就业门路, 实现 “生产发展、 生活宽裕” 的目标,项目建设符合国家政策,布局合理,经济与社会效益显著。因 此,项目的建设是十分必要的,也是可行的。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

中央 1号文件提出要大力发展现代农业, 并把建设现代农业作为今 后一个时期新农村建设的重要内容。 文件提出科技进步是突破资源和市 场对我国农业双重制约的根本出路。 必须着眼增强农业科技自主创新能 力, 加快农业科技成果转化应用, 提高科技对农业增长的贡献率, 促进 农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。 1号文件还提出, 农业产品不仅具有食品保障功能, 而且具有原料供给、 就业增收、 生态 保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业,必须注重开发农业 的多种功能,向农业的广度和深度进军,促进农业结构不断优化升级。 大力发展特色农业, 特别要重视发展园艺业、 特种养殖业和乡村旅游等 行业。

黑龙江省海林农场位于素有 “林海雪原” 之称的海林市长汀镇附近, 南临著名旅游区镜泊湖,北依“中国雪乡”双峰林场。与农场毗邻的旅 游胜地镜泊湖是国家级旅游区, 每年接待国际国内游客 120万人。 海林 农场是通往镜泊湖的必经之地, 向他们展示牡丹江市现代农业成果, 树 立牡丹江市新形象, 是国际国内人士认识牡丹江市的窗口之一, 为招商 引资创造有利条件。 同时通过展示还可以提高牡丹江市各类产品市场竞

争能力,扩大市场占有率。在以上背景下,农场经过调查研究,决定建 设黑龙江省海林农场垦区北欧度假村建设项目。

旅游业在世界各地被成为“无烟工业”,省委、牡丹江市委均十分 重视牡丹江地区旅游业的发展, 多次在会议上强调, 要加快旅游业的发 展, 使之成为牡丹江市的一个支柱产业。 海林农场地处黑龙江省东南部 张广才岭东麓,山林和水资源丰富,生态环境十分接近“北欧”,若进 一步整理开发,可以建成一个“北欧式的度假村”,成为牡丹江市的一 个重要旅游点和对外接待窗口之一。

近年来, 海林农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效 的工作, 为开发旅游业奠定了坚实基础。 2008年, 电视剧 “闯关东 (2) ” 摄制组在海林农场新建了“闯关东(2)”影视村,又增加了一个新的 旅游景点, 若市委立项支持一下, 一定能建成一个高水平的 “垦区北欧 度假村”。

二、项目提出的必要性

(一)是垦区加快农业现代化建设,展示现代农业成果的需要 海林农场位于海林市境内, 南临著名旅游区镜泊湖, 北依 “中国雪 乡” 双峰林场。 每年都有垦区内外各级领导来考察指导工作, 省内省外 大量同行来到这里参观学习、 交流经验。 可以说, 农场已经成为牡丹江 市和垦区内外交流的重要窗口单位, 是牡丹江市和垦区农业高科技示范 基地和农业高科技新奇特产品的研发试验场。为巩固并提高现有的成 果, 更好地发挥示范带动作用, 极有必要实施农业示范园建设项目。 项 目实施后, 可进一步丰富展示内容, 提高农业产业科技含量, 同时也可 进一步优化场内投资环境, 为农场其它产业的发展带来无限商机, 增强

农场整体经济实力,更好地展示牡丹江市和垦区新时期新形象。

(二)项目建设是实现农业可持续发展的需要

面对全球的人口、 资源、 环境及食品安全等问题, 总局和分局提出 “调整农业结构、发展绿色农业和特色农业,实施可持续发展战略”。 在这种号召下, 农场有必要通过挖掘自身资源优势进行项目建设, 借助 现有园区的高新技术研发与示范功能,建设“垦区北欧度假村”项目, 实现农业的可持续发展。 农场项目建设条件具备, 有着优越的地理位臵、 优良的自然条件、 较强的科技力量和严密的项目管理机构与制度, 为成 功实施项目奠定了坚实的基础。

(三)项目建设是推进“场县共建”的需要

“场县共建”是 2006年总局党委扩大会议发出的重要号召,该项 目的建设符合这一号召, 可以实现双赢。 一方面通过项目的建设, 农场 可以将高新技术成果转化成农民能够“看得见、摸得着、学得起、用得 上” 的实用技术, 辐射到周边市县, 为区域经济发展提供可供借鉴的模 式,提高农业经济和科技整体水平,实现共同进步;另一方面,地方市 县本着互惠互利的态度, 必将在工作上给予我们更多的帮助、 配合和支 持,这对农场今后又快又好发展有着重要意义。

(四)该项目是展示牡丹江市和垦区形象的一个窗口

海林农场地处海林市东南与宁安市西北交界处, 是牡丹江地区和垦 区南端的两个农场之一,又是垦区“三面红旗”之一。农场距牡丹江机 场 85公里, 距百年口岸绥芬河 230公里, 距著名旅游区镜泊湖 45公里, 距中国雪乡 110公里,是多条旅游黄金线路上的一个“节点”,每年来 垦区的各级领导和众多客人都要路经和下塌海林农场。 海林农场旅游业

的发展水平和建设特色,将直接代表着牡丹江市和垦区的形象。因此, 建设好此项目将有利展示和树立牡丹江市和垦区的形象。

(五)建设该项目是推进“三化”战略,实现倍增计划的需要 建设 “社会主义新垦区” 关键是发展生产, 总局党委提出要推进 “农 业现代业、农区工业化、农场城镇化”三化战略,并实现包括旅游业在 内的多项产业实现倍增。 而该度假村项目正是涵盖着现代农业、 农产品 生产(采摘)、农场城镇化建设等多项内容,全面实施后,将拉动海林 农场的旅游业等多项产业实现倍增, 大幅度提升海林农场的新农村建设 水平。

(六)该项目可为发展特色旅游提供一个范例

海林农场地处长白山系张广才岭的浅山区, 森林植被茂密, 水资源 丰富, 空气清新, 生态环境十分酷似 “北欧地区” , 是发展农村特色游, 感受田园风光、 农垦人家、 小桥流水的好去处。 特别是近年来海林农场 在开发沼气、利用沼渣(沼液)肥种植有机作物(蔬菜、水稻)、发展 循环经济以及城镇化基础设施建设等方面均走在全省前列, 为发展特色 旅游奠定了坚实基础和提供了可能。 若精心实施好该项目, 将为牡丹江 市、垦区乃至全省发展特色旅游提供可借鉴新鲜经验。

第三章 市场供求分析及预测

一、黑龙江省旅游市场现状及预测

(一)旅游市场现状

黑龙江省旅游市场自从 1996年省委省政府明确了旅游业“支柱产 业和新的经济增长点” 的产业地位以后, 就呈现出了持续、 快速的发展 的势头。尤其是 2003年 9月,黑龙江省从旅游总体战略高度出发,提 出了“冬季——冰雪世界,夏季——清凉世界,春季——活力世界,秋 季——多彩世界” 的旅游形象口号, 加快了建设旅游强省的步伐。 黑龙 江省是一片充满古朴、 原始、 神奇色彩的土地。 在旅游资源上具有地理 气候优势、 生态景观优势、 边境区位优势和地域文化四大优势。 冰雪旅 游资源得天独厚。冰冻、降雪期达 4个多月,森林旅游资源分布广。境 内有大小兴安岭、 张广才岭和完达山脉等林区, 面积居全国第一, 可开 发系列森林旅游产品。江河湖泊网络四布,境内有黑龙江、松花江、乌 苏里江、嫩江、牡丹江、兴凯湖、镜泊湖、五大连池、连环湖、扎龙、 莲花湖等,极具开发价值。另外,湿地类型多、面积大;农业观光旅游 资源多; 野生动植物区系繁多; 历史人文资源特征明显; 民族文化风情 浓郁。黑龙江为满族世居之地,还有赫哲、鄂伦春、达斡尔等北方少数 民族,构成具有民族特色的旅游资源。

黑龙江省已经形成了独具特色的森林文化、 北大荒文化、 矿业开采 文化和装备工业文化旅游资源, 黑龙江省旅游业呈现出持续、 健康、 快 速发展的良好势头,连续 11年成为全国旅游业发展最快的省份之一。 2006年黑龙江省接待入境游客 106.37万人次, 外汇收入 4.92亿美元, 分别比上年增长 29.48%和 44.62%, 分别比 5年前增长 48.27%和 65.56%;

接待国内游客 5193.86万人次,国内旅游收入 311.72亿元,分别比上 年增长 16.31%和 23.70%, 分别比五年前增长 55.04%和 73.92%。 旅游总 收入 350.96亿元, 比上年增长 25.23%, 比 5年前增长 72.12%。 旅游业 以年均 14.4%的速度增长。旅游收入相当于 GDP 的比例也由 5.23%上升 为现在的 5.65%。旅游产业总体上呈现出加速发展的特点和趋势,已经 成为我省国民经济新的增长点。 旅游产业作为支柱产业加速发展条件已 基本具备。

(二)旅游市场预测

随着黑龙江作为“中国滑雪旅游胜地”和“世界冰雪旅游名都”的 冰雪旅游大省形象传播到五湖四海, 黑龙江省旅游市场增长迅猛, 凉爽 怡人的气候, 使黑龙江成为今夏全国旅游的热点城市。 森林度假、 湖泊 度假、 湿地观鸟、 火山观光等特色鲜明的旅游产品和不断丰富的旅游项 目引来众多我国高热地区的游客,哈洽会、汽车展览会、特奥会、特药 会、 哈夏音乐会等会展旅游及各地开展的旅游节庆活动, 将黑龙江省夏 季旅游推向一个个高潮, 各地避暑度假旅游人数快速攀升。 民航哈尔滨 售票处统计显示,从北京、上海、深圳、温州、厦门、韩国首尔、俄罗 斯雅库茨克、日本大阪等国内外城市飞往哈尔滨的航班客座率接近 100%。 黑龙江省休闲避暑旅游产品在今夏渐成体系, 形成了以伊春 “五 营森林公园”为代表的森林度假游、以“镜泊湖”、“兴凯湖”为代表 的湖泊度假游、以“扎龙”为代表的湿地观鸟度假游、以“五大连池” 为代表的火山矿泉度假游、 草原风光度假游、 少数民族风情游等系列主 题旅游产品, 重点景区品牌效益和旅游度假优势日趋显现, 形成了以哈 尔滨和周边游客为主要消费群体的客源市场, 使黑龙江省夏季旅游市场 进入全方位、多层次发展的良好态势。

二、黑龙江垦区旅游市场现状及预测

(一)旅游市场现状

黑龙江垦区最大的旅游资源是生态游。 垦区拥有一些非常独特的自 然景观, 如喀尔咔山景区、 洪河国家级自然保护区、 兴凯湖国家级自然 保护区以及挠力河等一批省级、地市级自然保护区,具有原始的风貌、 碧蓝的天空和成群的珍禽。垦区有 38个农场与俄罗斯临近,可以利用 独特的边境地理优势,利用与名山、同江、吉祥、黑河、绥芬河等口岸 临近的优势开发出境游、 界江、 界河游等, 如一些边境农场可以开发游 览乌苏里江风光、俄罗斯民俗风情游等项目。

然而, 垦区旅游开发还有许多不尽人意的地方。 一是旅游交通不便, 大多数农场都分布在十分偏远的地区, 距大中城市相对较远, 交通问题 一时还难以解决, 这是发展旅游业的一大障碍。 二是基础设施差, 让旅 行者退避三舍, 一些旅游景点中没有星级宾馆、 游乐设施落后、 游乐项 目单调等因素障碍旅游业的发展。

(二)旅游市场预测

据统计, 我省南部著名旅游风景区镜泊湖、 中国雪乡、 火山口国家 森林公园等景点, 每年接待游客在 120万人次左右。 海林农场距镜泊湖 45公里、中国雪乡 110公里,正处在这些旅游黄金线路上,而农垦北 欧度假村又有别于这些景区, 是另一种风格, 将有利于吸引大量游客驻 足游览, 满足不同层次人的需要, 客源充足, 大有可为。 为此, 建设 “农 垦北欧度假村”前景广阔。

三、该项目市场前景分析

据统计, 我省南部著名旅游风景区镜泊湖、 中国雪乡、 火山口国家 森林公园等景点, 每年接待游客在 120万人次左右。 海林农场距镜泊湖

45公里,中国雪乡 110公里,正处在这些旅游黄金线路上,而“垦区 北欧度假村”又有别于这些景区,是另一种“田园生态游”,这样一个 独特风景区将吸引大量游客驻足游览, 能够让游人在了解现代农业高新 科技的同时, 获得回归大自然, 拥抱绿色生态的享受, 可满足人们呼吸 清新空气,品尝绿色食品,返朴归真、享受乐趣的需要。海林农场“北 欧度假村” 项目有效利用毗邻镜泊湖旅游区, 游客集中人流量大这一得 天独厚的优势,发展生态旅游农业将大有可为。

第四章 建设单位的基本情况

一、项目所在地的位置

海林农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓, 地理坐标在东经 128°47′ 30″— 129°7′ 30″之间、北纬 44°15′— 44°25′之间,东与 海林市旧街镇、军马场毗连;西部、南部与宁安市沙兰镇接壤;北与大 海林林业局、长汀镇交界。距海林 66公里、宁安市 59公里、牡丹江市 78公里。

二、自然条件

(一)气候条件

海林农场气候为中纬度大陆性季风气候,冬季较长,春、夏、秋三 季较短,冬季冷而干燥,夏季热而湿润,由于半山区地形复杂,形成了 隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点。

无霜期在 116— 164天之间,历年平均无霜期为 127天。年平均气 温 3.4?。 历年平均降雨量为 539.9毫米 , 年际间差异在 395— 731.7毫 米之间。日平均气温≥ 0?历年平均 217天 , 稳定通过 10?的历年平均 积温 2416.2? , 年际间变幅在 2222.2— 2630.9之间。初霜期一般在九 月下旬 , 终霜期一般在 5月中旬。 历年日照在 2172.5— 2865.2小时之间 , 历年平均日照为 2417.4小时。 历年平均蒸发量为 1240.4毫米。 最大冻 深 1.8米。

(二)地形地貌

场区海拨高度在 302~434米之间,张广才岭余脉蜿蜒其中,地势 呈西北高东南低, 四面环山, 中间有浅沟和漫岗, 沟沿和漫岗边缘相连 接。 由于坡度平缓无明显界线, 整个地貌呈波浪起伏状态, 水线雨裂较

多, 地形分割强烈, 最高的岗地和最低的洼地海拔高度相差 120米左右。 (三)土壤

土壤分棕攘、白浆土、草甸土三大类。

棕壤在总面积的 44.69%,占耕地面积的 57.24%, 其基本性质是微酸 性,腐植质含量低,一般为 2.84%,含氮为 0.078%,含全磷为 0.091%,含 水解氮为 6.15毫克 /100克土 , 有效磷为 15PPM 。

白浆土占总面积的 40.39%,占耕地面积的 35.14%, 一般分布在丘陵 和漫山坡上。含氮为 0.098%,含全磷为 0.094%,含水解氮为 5.88毫克 /100克土 , 有效磷为 15PPM 。

草甸土占总面积的 14.92%,占耕地面积的 7.62%,分布于漫岗的下 部或河流两岸的泛滥地带。黑土层较厚,一般在 25— 35毫米之间,最 厚的可达 100厘米。 含氮为 0.123%,含全磷为 0.144%,含水解氮为 6.96毫克 /100克土 , 有效磷为 15PPM ,适宜作物生长。

(四)交通及能源

海林农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓, 东与海林市旧街镇、 军 马场毗连;西部、南部与宁安市沙兰镇接壤;北与大海林林业局、长汀 镇交界。距海林 66公里、安市 59公里、牡丹江市 78公里。经海长公 路、宁长公路、 301国道可直到上述城市,交通十分方便。

海林农场用电全部是国家电网供给,电力供应充足。

(五)社会经济情况

土地总面积 17591公顷, 其中:耕地面积 8733公顷、 林地面积 3514公顷、草地面积 1200公顷、水面面积 151公顷、其它面积 3993公顷。 总人口 5934人,其中 :劳动力 3904人。

下辖 3个管理区; 卉菊海林甜菊糖有限责任公司、 粮油加工厂、 海

林机械制造有限公司等 3个股份制工业企业; 种子公司、 生产资料公司 等 2个股份制流通企业; 1个股份制林业企业; 1个股份合作制澳大利 亚荷斯坦奶牛场及学校、医院、公路管理站等 3个事业单位。

粮豆年平均播种面积 10.5万亩, 其中 :大豆 4万亩、 玉米 4.4万亩、 小麦 1.5万亩、 水稻 0.6万亩, 总产量 4.2-4.5万吨; 年产鲜奶 3万吨; 面粉 0.4万吨、饲料 0.5万吨、甜菊糖甙 500— 600吨。

2007年末,资产总额 10010万元,其中:所有者权益 8725元,资 产负债率 12.84%。实现生产总值 22527万元,利润 953万元 , 人均纯收 入 12605元。

第五章 建设地点的选择项目区基本情况

一、项目选址

(一)项目选址的原则

1、符合方便群众,靠近农场的政治、经济、文化中心区,位臵平 坦,交通方便;

2、符合房屋建筑要求的地势较高,基地稳固,地形规整,并有必 要的防洪、排涝设施;

3、符合便于利用当地的水、电、路等基础设施;

4、符合环境安静幽雅、远离污染源,并靠近居民集中区。

(二)项目选址的确定

经论证, 建设地点确定在海林农场的场部、 第一管理区、 第二管理 区。距海林市 66公里,宁安市 59公里、牡丹江市 78公里。经海长公 路、宁长公路、 301国道可直到上述城市,交通十分方便。

二、项目区基本情况

(一)工程地质

根据建筑物场地岩土种类的性质及变化情况, 该建筑物场地地基等 级为三级。 确定该项建筑工程的岩土工程勘察等级为丙级。 从实地勘测 得出结论为建筑物地基岩土层为第四纪 Q4形成的堆沉积粘性土,土层 结构稳定。 钻探现场资料表明, 钻孔过程中未发现地下水迹象, 对地基 基础无侵蚀作用。 拟建建筑物的场地地质稳定, 工程与水文地质适宜本 工程建设。地震设防烈度小于Ⅵ度,建设场地类别为Ⅱ类,剪切波速 500m/s≥ Us >250 m/s,属于建筑抗震有利地段。

(二)气候条件

海林农场气候为中纬度大陆性季风气候,冬季较长,春、夏、秋三 季较短,冬季冷而干燥,夏季热而湿润,由于半山区地形复杂,形成了 隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点。

无霜期在 116— 164天之间,历年平均无霜期为 127天。年平均气 温 3.4?。 历年平均降雨量为 539.9毫米 , 年际间差异在 395— 731.7毫 米之间。日平均气温≥ 0?历年平均 217天 , 稳定通过 10?的历年平均 积温 2416.2? , 年际间变幅在 2222.2— 2630.9之间。初霜期一般在九 月下旬 , 终霜期一般在 5月中旬。 历年日照在 2172.5— 2865.2小时之间 , 历年平均日照为 2417.4小时。 历年平均蒸发量为 1240.4毫米。 最大冻 深 1.8米。

第六章 建设方案和内容

一、指导思想

以党的十七大及总局党委扩大会议精神为指导, 以科学发展观为统 领, 以建设现代农业和农民增收为目标, 有效促进农业科技进步, 紧紧 围绕提高农业综合生产能力,着力加强农业基础设施和生态环境建设, 积极推进体制、机制创新,努力提高资源利用率、农业整体素质、效益 和竞争力,促进农业的可持续发展。

二、示范区功能定位

根据项目区的总体发展思想和战略目标, 确立几大功能:有机蔬菜 生产(采摘) 、旅游观光、休闲娱乐等。根据这几大功能,将度假村划 分成 3个区:种植采摘区,观光旅游、休闲娱乐区。

1、种植采摘区

规划种植面积 500亩, 其中:有机蔬菜番茄种植面积 400亩 (大棚 种植 170亩、大田种植 230亩) ,大田种植马铃薯 100亩。

主要建设日光温室 40栋, 塑料大棚 100栋, 温室、 大田输水管道、 道路、晒水池、贮水池、引水渠、绿化等基础设施,温室及大棚用于种 植有机蔬菜番茄, 大田种植马铃薯。 种植的有机蔬菜番茄等可供游客采 摘,体现农业生态度假村的特色。

2、观光旅游、休闲娱乐区

建设家庭旅馆、游乐场、游客中心、购物中心、钓鱼台、日光浴场 等娱乐设施,为游客提供休闲,度假,休息娱乐的场所。 “家庭旅馆” 工程建设采用太阳能、 沼气等清洁环保能源取暖, 体现了 “北欧度假村”

的农业生态游的特色,

三、总体布局

根据度假村项目主要功能要求, 对项目区进行科学合理规划, 能够 让游人在认识了解现代农业高新科技的同时, 获得回归大自然、 拥抱绿 色生态的享受。 这与我国古代私家园林追求 “结庐在人境, 而无车马喧” 的境界如出一辙。根据种植区(采摘)区、观光旅游、休闲娱乐区等功 能区划分, 合理布臵日光温室、 晒水池、 家庭旅馆、 停车场、 购物中心、 钓鱼台、生态饲养场、日光浴场等建筑物,做好绿化,排水沟等配套设 施建设,使度假村各功能区互不干扰。

四、建设内容

(一)土建工程

1、渡假区农业采摘园

1)日光温室 40栋;

2)塑料大棚 100栋;

3)主输水管道 6公里;

4)支干输水管道 3.4公里;

5)沼液管道 3.4公里;

6)管道安装 3.4公里;

7)温室及大棚滴灌主输水管道 161公里;

8)温室及大棚滴灌支输水管道 96.6公里;

9)大田滴灌主干管道 67.8公里;

10)大田滴灌支干管道 113公里;

11)道路 5.5公里;

12)智能贮藏室 1栋;

13)贮水池 1座;

14)晒水池 10万立方米;

15)引水渠、绿化等基础设施;

2、家庭旅馆工程建设

1)家庭旅馆 100栋(200平方米 /栋) ;

2)污水处理站 1座;

3)太阳能取暖 100套;

4)双峰水库宾馆太阳能取暖 1套;

5)沼气站(年产沼气 195.64万立方米) 4座; 其中:沼气池 8000立方米 /8座。

6)沼气发电站;

其中:发电机房 240平方米。

7)沼气提纯站(146万立方米) 1座;

8)家庭旅馆配套工程设施;

(1)上下水管道 2000米;

(2)低压线路 1000米;

(3)甬道 2000米;

(4)供热管道 1000米;

(3)植树 200棵。

3、度假区基础设施建设

1)旅游公路 2公里;

其中:双峰水库宾馆—水库上游 2公里。

2)售票处 200平方米 ;

3)停车场 1000平方米(50m ×20m);

4)大门 1座 ;

5)游客中心 400平方米 ;

6)购物中心 1000平方米 ;

7)游乐场 90000平方米(300m ×300m);

(1)金属栅栏 1200米 ;

(2)甬道 800米 ;

(3)娱乐场地、设备、器具、器械 60套 ;

(4)售票室 20平方米 ;

(5)绿化等。

①植树 100棵 ;

②排水沟 200米。

(8)林间甬道 5000米 ;

(9)凉亭 2座;

(10)水库码头 1座;

(11)公共厕所 6座;

(12)钓鱼台 60座;

(13)生态饲养场 160000平方米(400m ×400m) ; (14)日光浴场 3600平方米(60m ×60m) ;

(15)活动板房 30个。

(二)设备购臵

1、渡假区农业采摘园设备购臵

1)水泵 6台;

2)沼渣运输车 5台;

3) 1804胶轮拖拉机 3台;

4)配套重耙 3台;

5)配套轻耙 3台;

6)配套旋耕机 3台;

7)小型旋耕机 130台;

8)高压线 6公里;

9)变压器 3台。

2、沼气发电站设备

其中:发电机组 120GFT 、 75GFT4台。 3、度假区基础设施设备

1)交通设施

(1)快艇 2只;

(2)沼气车 5台;

(3)脚踏船 20只;

(4)水陆两用车 1台。

2)风力发电机 6台。

第七章 投资估算及资金筹措

一、投资估算依据

建筑工程投资是参照 《黑龙江省建筑与安装工程概算定额》 及近两 年海林农场同类工程实际造价 (工程竣工决算) 进行估算的; 设备价格 是经多厂家询价后确定的。

二、建设投资

项目总投资 10123万元,其中:土建工程投资 8695万元、设备购 臵投资 530万元、其它费用投资 760万元、基本预备费投资 138万元。 (一)土建工程投资 8695万元

其中:度假区农业采摘园投资 2719万元、家庭旅馆工程投资 4780万元、度假区基础设施建设投资 1196万元。

1、渡假区农业采摘园投资 2719万元

1)日光温室 40栋,投资 680万元;

2)塑料大棚 100栋,投资 300万元;

3)主输水管道 6公里,投资 738万元;

4)支干输水管道 3.4公里, 12.2万元;

5)沼液管道 3.4公里,投资 28.2万元;

6)管道安装 3.4公里,投资 17万元;

7)温室及大棚滴灌主输水管道 161公里,投资 56.3万元;

8)温室及大棚滴灌支输水管道 96.6公里,投资 13.6万元;

9)大田滴灌主干管道 67.8公里,投资 23.6万元;

10)大田滴灌支干管道 113公里,投资 15.1万元;

11)道路 5.5公里,投资 385万元;

12)智能贮藏室 1栋,投资 80万元;

13)贮水池 1座,投资 10万元;

14)晒水池 10万立方米,投资 260万元;

15)引水渠、绿化等基础设施投资 100万元。

2、家庭旅馆等工程建设投资 4780万元

1)家庭旅馆 100栋(200平方米 /栋) ,投资 2400万元;

2)污水处理站 1座,投资 203万元;

3)太阳能取暖 100套,投资 550万元;

4)双峰水库宾馆太阳能取暖 1套, 30万元;

5)沼气站 4座(年产沼气 195.64万立方米) ,投资 1200万元;

6)沼气发电站投资 19万元;

其中:发电机房 240平方米,投资 19万元。

7)沼气提纯站(146万立方米) 1座,投资 300万元;

8)家庭旅馆配套工程设施,投资 78万元;

(1)上下水管道 2000米,投资 36万元;

(2)低压线路 1000米 , 投资 2万元;

(3)甬道 2000米,投资 10万元;

(4)供热管道 1000米,投资 24万元;

(5)植树 200棵,投资 6万元。

3、度假区基础设施建设投资 1196万元

1)旅游公路 2公里,投资 114万元;

其中:双峰水库宾馆—水库上游 2公里,投资 114万元。

2)售票处 200平方米,投资 20万元 ;

3)停车场 1000平方米(50m ×20m) ,投资 15万元 ;

5)游客中心 400平方米,投资 96万元 ;

6)购物中心 1000平方米,投资 240万元 ;

7)游乐场 90000平方米(300m ×300m) ,投资 299万元 ;

(1)金属栅栏 1200米,投资 24万元 ;

(2)甬道 800米,投资 4万元 ;

(3)娱乐场地、设备、器具、器械 60套,投资 264.6万元 ;

(4)售票室 20平方米,投资 1.4万元 ;

(5)绿化等投资 5万元 .

①植树 100棵,投资 3万元 ;

②排水沟 200米,投资 2万元。

8)林间甬道 5000米,投资 25万元 ;

9)凉亭 2座,投资 28万元;

10)水库码头 1座,投资 150万元;

11)公共厕所 6座,投资 12万元;

12)钓鱼台 60座,投资 30万元;

13)生态饲养场 160000平方米(400m ×400m) ,投资 62万元; 14)日光浴场 3600平方米(60m ×60m) ,投资 15万元;

15)活动板房 30个,投资 60万元。

(二)设备购置

设备购臵投资 530万元,其中:度假区农业采摘园设备购臵投资 314万元、 沼气发电站设备投资 74万元、 度假区基础设施设备投资 142万元。

1、渡假区农业采摘园设备购臵投资 314万元

2)沼渣运输车 5台,投资 50万元;

3) 1804胶轮拖拉机 3台,投资 108万元;

4)配套重耙 3台,投资 9万元;

5)配套轻耙 3台,投资 7.5万元;

6)配套旋耕机 3台,投资 4.5万元;

7)小型旋耕机 130台,投资 84万元;

8)高压线 6公里,投资 42万元;

9)变压器 3台,投资 6万元。

2、沼气发电站设备投资 74万元

其中:发电机组 120GFT 、 75GFT 4台,投资 74万元。 3、度假区基础设施设备投资 142万元

1)交通设施投资 82万元;

(1)快艇 2只,投资 24万元;

(2)沼气车 5台,投资 25万元;

(3)脚踏船 20只,投资 6万元;

(4)水陆两用车 1台,投资 27万元。

2)风力发电机 6台,投资 60万元。

(三)其他费用 760万元

1、可研报告编制费 92万元;

2、勘察设计费 507万元;

3、工程建设监理费 46万元;

4、招标费 23万元;

5、建设单位管理费 46万元;

6、人员培训费 23万元;

7、规划费 23万元。

(四)基本预备费 138万元。

三、项目资金来源

总投资 10123万元,资金来源为拟定申请国家投资 7100万元、企 业自筹 298万元、招商引资 1417万元、个人自筹 1308万元。

第八章 建设项目实施进度

一、项目建设期限

项目建设期限为 2009年 1年。

二、项目实施进度安排

2008年 11— 12月 编报项目可行性研究报告

2009年 3— 4月 土建工程设计 设备考察 编报项目初步 设计

2009年 5月 项目招投标

2009年 5月— 10月 项目土建工程施工 设备安装

2009年 11— 12月 工程验收 交付使用

第九章 环境影响和安全生产

一、环评

(一)编制依据

根据《中华人民共和国环境保护法》的规定和国家计委、经贸委、 国家环保局关于基本建设项目要严格执行防止污染的政策, 主要依据的 法规与标准是建设项目环境保护管理条例; 环境空气质量标准; 地面水 环境质量标准;污水综合排放标准 GB8978-1996。

(二)项目建设对环境的影响

1、地面保护

该项目主要是土建工程及配套设施建设,不会破坏生态环境。 2、施工“三废”处理

施工过程中会产生一些废水、废气、废物,为减少对环境的影响, 严格管理施工工地建设材料的包装物、机械燃油及包装品严禁随意抛 弃,必须进行集中处理。

3、旅游垃圾影响

旅游污染物主要是垃圾、 生活废水, 处理不当会给周围环境造成污 染,给居民生活带来不便。

(三)环境保护措施

1、污水排放

该项目产生的生活废水、污水经处理后,排入排污管网。

2、生活垃圾处理

酒店内垃圾和旅游垃圾,对此要设专用设施,并设专人及时清理,

按有关规定统一处理。 室外设垃圾箱, 固体垃圾应及时清理, 并由街道 环卫部门统一收集处理。

3、环境绿化

加强对周围环境绿化, 建筑物附近按照国家标准、 行业标准统一规 划种植树木、草坪和花卉,做好环境美化、绿化工作。

二、安全

(一)消防

新建的游客中心、 购物中心、 家庭旅馆等按消防的要求留有宽敞的 消防通道和安全出口。建筑物的防火间距和消防通道符合建设规范要 求。一旦发生火情,游客中心、购物中心、家庭旅馆、游乐场各功能区 之间道路畅通,保证大型的消防车通过,及时消灭火灾。

(二)防火措施

根据《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98、 《建筑设计防火 规范》 GBJ16-87(2001年版)规定防火措施如下:

1、室内消防给水

该建筑高度小于 24M ,体积小于 10000立方米,查《建筑设计防火 规范》 GBJ16-87, 表 8.5.2室内消防用水量为 10升 /秒, 每支水枪最小 流量为 5升 /秒。

2、根据该建筑物的性质、规模,查《建筑设计防火规范》可不设 臵喷淋灭火系统。

3、消火栓系统的设臵

消火栓系统的管道均采用镀锌钢管, 管网呈环状布臵, 并用阀门将 干管分成若干独立段,当某段损坏时,停止使用的消火栓数量不超过 5

个,分段阀门经常开启,并有明显标志。

室内消火栓枪口离地面高度 1.1M 。出口方向与设臵:消火栓的墙 面成 90度角,消火栓布臵保证有两支水枪的充实水柱同时达到任何部 位。消火栓充实水柱不小于 10M ,枪口 65毫米,枪口直径 19毫米,水 龙带长 25米。

(三)消防电源及配电

1、 消防 用电 设备 按二 级负 荷供电 ,消 防电 源为两 路独 立的 380/220V低压市电,其中一路为备用,当工作电源断电时,备用电源 自动投入,自动切换。

2、消防用电设备及火灾自动报警系统和应急照明系统的配线均采 用铜芯导线穿阻燃型硬塑料管暗敷设在非燃烧墙体内, 其保护层厚度不 小于 30毫米。

(四)火灾应急照明及疏散指示标志

1、下列部位设应急照明及疏散指示标志:疏散走道、向地面、安 全出口。

2、应急照明,火灾时由消防控制室联动控制,疏散指示灯,安全 出口灯要求常亮。

(五)防雷与接地

屋顶明装避雷带, 做人工引下线和接地极, 重复接地, 等电位连接。 消防设备接地和防雷接地共用接地极, 接地电阻 R<1欧姆。 给建筑物四="" 周做环形接地网,="" 在建筑物自门做接地均压带,="" 防止雷击时地面产生跨="" 步电压。="" 在建筑物一层主楼梯面设一等电位连接箱,="" 使上下水管、="" 暖气="">

第十章 组织与管理

一、项目建设组织管理

(一)加强组织领导,保证项目建设正常进行

为保证项目顺利实施, 海林农场成立 “垦区北欧度假村” 项目建设 领导小组, 由场长亲自挂帅, 主管副场长主抓该项目建设。 领导小组下 设办公室,负责项目建设的各项具体实施工作。

组 长:刘连学 农场场长

副组长:程志军 基建副场长

邹书国 农业副场长

成 员:王凤芹 计财科长

贾树发 交通科长

郝占江 基建科副科长

李 龙 农业科副科长

沈 忠 审计科长

朱明军 纪委监察科长

(二)加强项目全过程管理,建立健全各项责任制度

加强项目建设全过程的管理,推行“五项”制度。一是实行项目法 人责任制,由项目法人(农场场长)对项目的资金筹措、建设实施实行 全过程负责; 二是领导终身负责制, 建设项目的有关领导对项目实行终 身负责,若出现质量问题,追究责任人的责任;三是推行招投标制,遵 循公开、 公正、 公平和诚实信用、 择优定标的原则, 确定工程承包单位; 四是实行项目监理制, 通过招标形式择优确定监理单位, 严格按照技术 标准组织施工, 保证工程质量和进度; 五是实行合同制, 项目勘察设计、

施工、采购和工程监理都要依法订立合同,明确各自责任。

(三)加强资金的使用管理,实行竣工验收制度,确保投资质量 和效益

保证总局投资专款专用, 足额到位, 不挤占挪用项目建设资金, 不 擅自变更建设内容和投资规模。 项目建成后按国家的有关规定进行严格 的竣工验收, 由验收人员签字负责, 项目竣工验收合格后, 方可交付使 用。 对未经验收或验收不合格就交付使用的, 要追究项目法定代表人的 责任,造成重大损失的,要追究其法律责任。

(四)加大项目的监管力度,维护项目建设秩序

加强对项目建设全过程中的资金使用、 工程质量、 工期、 合同管理 和招投标等情况的监督检查, 及时发现和解决存在的问题。 加大项目的 稽查力度, 特别是要加大对资金使用和招投标的稽查力度, 严厉查处违 规使用资金和招投标过程中的违法行为, 确保国家资金合理使用及工程 质量、工程进度按计划实施。

二、运行与管护

为充分发挥观光区的整体资源优势, 共享技术和经济资源, 以现代 农业生产为主,公司化运作的方式,组建海林农场“北欧度假村”有限 公司,公司实行股份制经营管理,社会及管理人员参股,农场控股,农 场委派董事长或总经理实施统一管理, 统一经营, 设臵市场销售部、 技 术开发生产部、旅游事业部。

第十一章 招标方案

为了确保项目建设的工程质量, 缩短工程建设期, 防范和化解工程 建设中的违规行为,保护国家利益,国家计委 2001年 6月以中华人民 共和国国家发展计划委员会令第 9号颁布 《建设项目可行性研究报告增 加招标内容以及核准招标事项暂行规定》 ,以及《农业基本建设项目招 标投标管理规定》特制定本项目的招投标方案,本项目招标费用为 5万元。

一、项目招投标范围及招标组织形式

1、本项目招标的范围包括建设项目的施工招标、施工监理招标、 施工企业选择招标等。面向社会公开招标,招标组织形式为委托招标。 2、内容:施工监理、土建、设备。

二、投标、开标、评标和中标程序

根据项目建设规模及建设质量等要求,确定本项目招投标程序如 下:

项目经上级部门批复同意后, 在指定媒体上发布招标公告, 公开招 标。

在招标文件开始发出之日起 30日内,具有承担招标项目能力的法 人或其它组织都可以投标。 投标人少于 3个时, 应当重新进行招标。 投 标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

评标按照 《中华人民共和国招投标管理办法》 的有关规定和程序进 行。

开标时由委托招投标代理单位主持, 邀请所有投标人参加, 由招标

人委托公证机构检查并公证。

中标人确定后, 招标人向中标人发出中标通知书, 该通知书具有法 律效力, 若中标人放弃中标项目, 应当承担法律责任。 自中标通知书发 出 30日之内,按照招标文件,项目承办单位和中标人签订书面合同。 中标人不得向他人转让中标项目,不得将项目肢解后分别向他人转让。 三、评标委员会的人员组成和资格要求

项目全部采用公开招标的方式。 因此, 在招标过程中, 为保证项目 的公开、公正、公平,对评标委员的组成和资质要求如下:

评标委员会人员组成:评标委员会由项目承办单位的代表和有关技 术、 经济等方面的专家组成。 专家成员根据本方案在开标当天, 在当地 专家库随机抽取, 评标委员会主任由专家临时推选; 评标委员会采用单 数制, 但最低不少于 5人, 并且技术、 经济等方面的专家不得少于成员 总数的三分之二。

评标委员会成员的资格要求:评委会成员的职务应在副高工 (副教 授 ) 职称以上,从事本专业至少在 8年以上,对工程项目有较深入的研 究, 并且职业道德良好, 与投标单位无任何利害关系。 评标委员会成员 应当客观公正的履行职务, 遵守职业道德。 对所提出的评审意见承担个 人责任。

第十二章 财务评价及效益分析

本项目为综合性农业项目,涉及到农业种植、旅游、服务等行业, 涉及面较广。 项目财务评价结合本项目特点和项目实际情况, 依据 《建 设项目经济评价方法与参数》 (第三版)和《投资项目可行性研究报告 指南(试用版) 》 ,对项目效益和费用进行分析和评价。

一、财务评价

(一)、财务评价基础数据及参数选取

1、项目建设期为 2009年 1年,计算期为 12年;

2、按照国家发改委、建设部出版的《建设项目经济评价的方法和 参数(第三版) 》要求,财务评价基准收益率为 I=10%;

3、土建工程折旧期 20年,设备折旧期 8年,采用直线折旧法,固 定资产残值率为 5%;

4、农业采摘区:种植面积 500亩。其中:有机蔬菜番茄种植面积 400亩 (大棚种植 170亩、 大田种植 230亩) , 大棚番茄单产 4.5吨 /亩, 价格 4000元 /吨,大田番茄单产 2吨 /亩,价格 2500元 /吨;大田种植 马铃薯 100亩,单产 2吨 /亩,价格 600元 /吨。

5、沼气工程:年产沼气 195.64万立方米,沼气按 1.2元 /立方米 计算;沼渣 4800吨, 200元 /吨计算;沼液 10万吨,按 5元 /吨计算; 沼气发电 136万度,电价按 0.7元 /度计算;沼气纯 146万立方米, 4元 /立方米计算。

6、度假区

旅游期按 4个月 120天计算;度假区客房 200间, 200元 /间 /日计

算;餐厅每日就餐人数按 1000人计算,平均消费 50元 /人;游乐场日 游客量 1000人,门票 10元,人均消费 20元计算。

(二)、收入、成本估算

1、收入估算

本项目主营业收入包括农业采摘园销售农产品收入、沼气工程沼 气、沼渣(沼液)及沼气发电收入、度假区客房、餐厅、门票收入及其 它收入,估算总营业收入 2935.7万元。

1)度假区农业采摘区 433万元

(1)大棚番茄:765吨×4000元 /吨=306万元;

(2)大田番茄:460吨×2500元 /吨=115万元;

(3)马铃薯:200吨×600元 /吨=12万元。

2)沼气工程 1062.7万元

(1)沼气:195.64立方米×1.2元 /立方米=234.8万元;

(2)沼渣:4800×吨×200元 /吨=96万元;

(3)沼液:100000吨×5元 /吨=50万元;

(4)沼气发电:80万立方米×1.7度 /立方米×0.72元 /度=97.9万元;

(5)沼气提纯:146万立方米×4/立方米=584万元。

3)度假区 1440万元

旅游收入和旅游成本按全年旅游期 4个月 120天计算。

(1)客房:200间×200元 /间×120天 =480万元;

(2)餐厅:1000人×50元 /人×120天 =600万元;

(3)门票:1000人×10元 /人×120天 =120万元;

(4)游乐场收入:1000人×20元 /人×120天 =240万元。

2、总成本费用估算

项目估算总成本费用 1434.6万元,其中:固定成本 1056.5万元、 可变成本 378.1万元;营业成本 1040万元(详见附表 6:项目建设总 收入、成本费用估算表) 。

项目直接成本 1004.8万元

1)现代农业示范区直接成本 211万元;

2)沼气等工程直接成本 207.7万元;

3)旅游业总成本费用 381万元;

(1)客房成本占客房收入的 15%为 72万元;

(2)餐饮业成本占餐饮业收入的 40%为 240万元;

(3)门票成本占门票、其它收入的 15%为 54万元;

(4)旅游区工资 10万元;

(5)旅游区管理费用 5万元。

其中:直接成本 306.8万元。

3、旅游区税金 1440万元×5%=72万元。

4、年平均利润 1429.1万元。

(三)、财务评价指标

1、内部收益率 16.29%;

2、投资回收期 6.3年(含建设期 1年) ;

3、财务净现值 3229万元。

财务评价指标表明, 项目盈利能力高于了行业最低要求, 财务净现 值大于零,说明项目有抗风险能力。

二、不确定性分析

(一)、盈亏平衡分析

经计算, 本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点, 本项目以正 常生产年的数据为基础,其计算公式为:

%%=-本 年销售收入-年可变成 固定成本 421001

. 3787. 29351056.5100??=BEP 计算结果表明只要达到生产能力利用率的 42%,就能保持收支平 衡而不会出现亏损, 表明项目的盈亏平衡点较低, 投资风险小, 具有一 定的抗风险能力。

(二)、敏感性分析

根据项目特点, 敏感性分析主要考虑销售收入、 经营成本、 固定资 产投资的因素变化对项目的内部收益率、 净现值和投资回收期的影响程 度。详见下表 11-1:敏感性分析表,图 11-1:敏感性分析图。

表 11-1 敏感性分析表

-10-50510不确定因素变化率(%) 评价指标(IRR)

图 11-1 敏感性分析图

项目基本方案为:财务内部收益率 16.29%,投资回收期 6.34年。 由敏感性分析表可知, 销售收入、 经营成本、 固定资产投资三个因素的 变化对财务内部收益率、 净现值和投资回收期都有一定程度的影响。 其 中销售收入的增减对项目财务内部收益率、投资回收期影响最为敏感, 经营成本的变化对项目的影响较为敏感及固定资产投资的变化对项目 的影响程度较弱一些。 当单项因素变化±10%时, 距基准收益率临界点 较近。因此,项目建成后要掌握市场行情,适时销售,争取提高销售价 格,以优质求优价。并开拓市场,吸引游客,达到项目预期效益目标, 保证收入的稳定性。 同时努力降低经营成本同样至关重要, 投资的增减 虽然对财务内部收益率、 净现值和投资回收期影响不大, 但也要注意节 省投资。

三、效益分析

(一)、经济效益

项目估算总营业收入 2935.7万元,旅游区税金 1440万元×5%=72万元。年平均利润 1429.1万元。内部收益率 16.29%,投资回收期 6.3年(含建设期 1年) ,财务净现值 3229万元,财务评价指标表明,项目 盈利能力高于了行业最低要求,经济评价指标良好,经济效益显著。 (二)、社会效益

该项目建成后, 能够进一步改善农场及管理区的社会环境, 充分利 用农场的旅游资源, 并且以市场为导向, 把旅游经济活动的有效成果同 旅游资源的利用发展农场旅游产业, 同时也可以带动交通、 通讯、 游览、 娱乐、饮食、住宿、购物关联的服务行业,能够进一步实现农业产业与 旅游产业的相结合, 旅游经济的微观效益同宏观效益相统一, 促进农场 经济建设和社会发展, 为农场经济建设多做贡献。 项目建设完成后, 可 带动周边地区上千户农民从事观光农业生产,直接增加就业岗位 350个, 为再就业开辟了新的途径, 同时提高了农民的科技素质, 人均收入 增加 1950元,改善了农民的生活水平,从而促进农村经济的发展以及 社会的稳定。因此,项目建设具有明显的社会效益。

度假村项目策划书

阳江乐逍遥度假村开发建设项目

管科2班第二小组

组长:林宇阔 联系方式:15989007756/69756 组员:梁宏发 梁旭健 梁宇宏 胡欣

刘泽森 江锦锐 何燕春 连敏洲

指导老师:廖诺

第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1项目名称:阳江乐逍遥度假村开发建设项目 1.1.2项建设开发公司:八一旅游文化有限公司 1.1.3项目总投资规模:

1.1.4项目拟建地址:广东省阳江市

1.1.5项目建设期限:5年

1.1.6项目建设性质:新建

1.2 项目背景

阳江市地处广东省西南沿海，紧邻珠三角，扼粤西要冲土地总面积7955.3平方公里，拥有丰富的水力资源、海产资源。交通便利，陆

路距广州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里，水路距香港143海里，距澳门129海里，通过公路、铁路、水路、航空都可以到达阳江。

阳江拥有独特的自然景观，悠久的历史和多资多彩的地方风情。其旅游资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美的优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎的喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质的温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好的山海风光旅游资源。

依山傍水的环境，远离都市且距离适中，便利的交通，优美的风景，繁荣的经济，使阳江具有很大的开发潜力，很适合在此建设度假村。

1.3 项目建设的必要性和经济意义

1. 3.1项目建设的必要性

旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前中国第三产业中最具

活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展

和人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政

治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。

旅游业是第三产业的重要组成部分，是促进服务业加快发展的重

点领域。作为需求潜力大的新兴产业，旅游业具有传统服务业和

现代服务业的双重特征，加快发展旅游业，对于促进阳江现代化

城市建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。因此，阳江旅

游业的发展:

1.3.1.1有利于提升阳江服务业发展水平～调整优化产业结构。旅游业是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部门，涉及“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业的支柱产业。加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进一步巩固和提高阳江承接长三角产业转移的桥头堡地位，增强阳江新兴城市的集聚功能。

1.3.1.2有利于提高阳江旅游业的核心竞争力。当今时代，城市旅游业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到城市品牌知名度的提升。旅游作为通过民间交往促进文化交流、文明传播的重要渠道，对促进城市软实力的提升，具有独特的作用。

1.3.1.3有利于创造更多的就业岗位～促进就业。据世界旅游组织统计，旅游行业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业机会。每创造1元的收入，可间接创造7元的社会财富。加快发展旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳动力不断增多问题。

1.3.1.4有利于推进阳江新兴城市建设。综观世界各国各个现代化大中小城市建设的成功经验，它们都具有一些规律性的普遍特点:一是这些城市都具有全方位开放的市场经济体制和外向型经济发展格局。同时，第三产业发达，城市服务功能健全，服务水平高效优质。二是这些城市的商务、会展功能十分完善，各

种服务设施非常完备。三是这些城市还具备旅游城市的特性，即

旅游形象鲜明，具有丰富的、高品位的旅游资源;在城市产业结

构布局上，旅游业成为国民经济支柱产业;具有高效优质的服务

设施和综合服务能力，能满足不同国家旅游者不同爱好、习俗和

消费层次的需求;具有良好的国际旅游社会环境。因此，加快旅

游业发展，有利于更好地促进旅游与商务、会展会务的有机结合，

进一步促进阳江各种服务设施的建设，提升综合服务水平，推进

现代化城市建设。

1.3.2项目建设的经济意义

1.3.2.1本项目将提升旅游总收入在全市经济发展中所占的比重。阳江人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具有良好的条件。

未来五年，阳江只有充分发挥旅游资源优势，进一步奠定旅游发展基础、全面提升产业素质，才能努力实现旅游业的跨越式发展，将旅游业培育成阳江县国民经济重要支柱产业，将阳江市建设成为旅游大县，并向旅游强县推进，建成全省乃至全国著名旅游目的地。因此，本项目的实施其重要意义在于:

1.3.2.2本项目有利于推动阳江经济发展与产业结构的调整优化。旅游产业不仅能带来直接的经济收入，更由于它强大的带动效应，直接拉动一地经济发展;旅游业作为服务经济，对提高一地服务产业的总量，优化国民经济一、二、三产业结构，有着举足轻重的作用。根据日本野村综合研究所的测算，在工业发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，投资扩大0.25

倍，而在发展中国家则相对更高一些，分别可扩大3.7倍、0.9倍。因此，以旅游带动第三产业发展，以此来增加第三产业在国民经济中的份额就有着非同一般的意义。

1.3.2.3本项目有利于推动阳江社会全面发展。旅游是一项劳动密集型惠民产业，它为社会提供新的就业岗位。该项目建成运营后，阳江市将得到较丰厚的经济收入。

1.3.2.4本项目将推动阳江文化建设。文化建设包括传统文化的传承、现代文化的培育，旅游产业正是承担了这样的使命，它使祠山文化通过旅游产品形式传承下来，也使现代文明因旅游而在阳江得到培育与发扬。

1.3.2.5本项目将为树立阳江良好城市形象增添异彩。旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环境、卫生环境，从而具备了一流的形象基础;另一方面，现代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳相传是实现一地形象远播的最佳途径。而因旅游而发展起来的良好城市形象，又为阳江招商引资营造了优越的环境资源。

第二章 旅游业市场发展预测

2.1 中国旅游业发展前景展望

在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为

促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。

中国的旅游市场将持续增长，到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。

中国旅游促进更大需求，旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015年，中国乘坐飞机的乘客将达到4.5亿人次左右，需要新增飞机约1800架、新增航班约630万架次;乘坐铁路的游客将达25亿人次左右，需新增客运车辆约5万辆;全国将新增私家车约4000万辆;将新增客运船舶约1万艘;将新增各类住宿设施约20万家。 旅游功能进一步发挥，今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用;到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，

旅游业可以为社会就业发挥积极作用;到2015年，农村地区的旅游收入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区域发展发挥积极作用;到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用;到2015年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。

提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过程。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

2.2 阳江旅游业发展现状

阳江是中国优秀旅游城市，旅游资源得天独厚，市内自然景观秀丽，旅游名胜遍布，旅游承载能力不断增强，日臻完善的基础设施和优质高效的服务，使阳江旅游品牌更加响亮，美誉度、知名度大幅提升，日益成为国内外旅游度假的胜地。

阳江政府对阳江的旅游业非常重视，大力支持阳江的旅游项目，意在把阳江建设成为国际休闲旅游度假胜地，打响“阳江旅游”品牌，充分发挥规划在推动国际休闲旅游度假胜地建设中的基础性和引领作用，规划先行，有序开发，编制了《阳江市“十二五”旅游业发展规划纲要》，明确了把阳江市建设成为国际休闲旅游度假胜地的战略定位，打造“浪漫银滩、宋船古韵、温泉之乡、水墨阳江、休闲绿城”五大旅游品牌，推介“滨海休闲度假之旅”、“南粤精品文化之旅”和“南国药膳之旅”精品线路，对接“珠三角”，融入粤西旅游一体化发展格局的战略重点。我市还根据旅游景观的特色、空间分布、区域组合和接待设施结构等，按“一个龙头，一条风景带，两个中心，五大旅游组团和若干旅游路线”进行规划布局，即以海陵岛为龙头;漠阳江为风景带;以江城区为旅游组织主中心，春城为副中心，以南部海陵岛滨海旅游组团、北部阳春岩溶地貌旅游组团、西北部阳春八甲生态旅游组团、东部阳东山海泉湖旅游组团、西部阳西山海风光旅游组团为五大旅游组团;自旅游中心向五大旅游组团辐射开发特色旅游路线。

多手段、全方位的宣传营销，使阳江市赢得了中国优秀旅游城市、大角湾国家AAAA 级旅游景区、春湾——凌霄岩国家地质公园、海

陵岛“中国十大最美海岛”、国家海洋公园、阳西县中国蚝乡等一批“国字号”旅游品牌。新建位于海陵岛保存“南海I号”的广东海上丝绸博物馆，是具有国际影响力的旅游文化“名片”。

旅游项目建设为我市旅游业快速发展提供了强大的动力支持。2011年，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。分别是“十一五”游客总量和旅游总收入的30.5%和41.3%。海陵区今年头4个月接待国内外游客47万人次，同比增长49%，旅游总收入约30670万元，同比增长86%。“五一”期间，该区接待国内外游客19.7万人，同比增长26.2%，旅游总收入1.21亿元，同比增长35.2%，创历年最好纪录。2012年一季度，全市接待游客、旅游总收入分别同比增长18.0%和42.1%。

2.3 阳江旅游业市场及发展前景预测

2.2.1阳江旅游业市场

随着经济的快速发展和农村城市化的推进，在看惯了名山大川和现代都市，回归自然界的青山绿水的特色观光旅游，将必然成为广大游客的青睐选择。

阳江旅游名胜遍布，旅游承载能力不断增强，基础设施日臻完善，

市政府重视发展旅游业，坚持旅游旺市的方针，把旅游列为经济支柱产业来发展，目前已形成能提供“食、住、行、游、购、娱”服务的旅游环境。便捷的交通、完善齐全的设施以及周到的服务，丰富的旅游资源，使得阳江的旅游市场发展空间很大，未来一段时间的市场需求也很可观。

2.2.2 阳江旅游业发展前景预测

阳江旅游产业渐入佳境， 2011年，阳江接待游客总人数达到了899万人次，旅游总收入达66.3亿元，分别是“十一五”游客总量和旅游总收入的30.5%和41.3%。2012年一季度，全市接待游客、旅游总收入又分别同比增长18.0%和42.1%。

从以上数字可看出，旅游业作为一种新兴产业，在旅游资源丰富的阳江的发展前景是非常乐观的。

第三章 项目拟建地址

3.1 项目建址现状

阳江市位于广东省西南沿海，属于亚热带季风气候，年平均气温22?，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适宜旅游。阳江市有众多独具特色的旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千

奇百怪、瑰丽壮观。国内和香港多家影视制作公司以这些风景为外景拍成了30多部影视片。

各地旅游项目建设，也是一浪高过一浪。海陵岛试验区近年阳江

建成或在建的重点项目多达27个，总投资370亿元。由央企广东保利集团建设的保利银滩项目，总投资达80亿元，包括4家五星级酒店、多个休闲度假公寓群、一个大型生态体育公园以及十里银滩海滨泳场等设施。总投资80亿元的广东敏捷集团雪流湾高级旅游度假区项目正强力推进。广州恒大集团投资100亿元的御景湾项目开工建设。在阳西县，有一个总投资250亿元月亮湾旅游度假区项目正在紧张地建设中，这项耗资巨大，集海滨、海岛风情观光、大型水上乐园、生态体育主题公园(含高尔夫球场)、游艇俱乐部、航空俱乐部、马术俱乐部、七星级酒店、豪华度假别墅、豪华商业街、温泉度假会所多功能一体的旅游项目建成后，将成为中外游客理想的旅游度假胜地。

3.2 建址条件

阳江市位于广东省西南沿海，漠阳江下游，紧邻珠三角，扼粤西要冲。陆路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。

阳江市位于广东省西南沿海，属于亚热带季风气候，年平均气温22?，长夏无冬，阳光充沛，气候条件十分适宜旅游。阳江市有众多独具特色的旅游资源，在阳春境内，峰林溶洞风景资源非常丰富，千奇百怪、瑰丽壮观。

阳江旅游资源丰富，交通便利。2011年，阳江GDP总量达779亿元，同比增长达16%，高出全省平均水平16个百分点，增幅首次名列全省第一，工业GDP达到1100亿。人均生产总值达32190元，在粤东西北地区率先突破5000美元“大关”，同比增长12.9%。此外，阳江固定资产投资总额400.9亿元，同比增长40.4%，增幅居全省第三位;社会消费品零售总额440.1亿元，同比增长18.3%，增幅居全省第五位。

依山傍水的环境，远离都市且距离适中，便利的交通，优美的风景，繁荣的经济，使阳江具有很大的开发潜力，很适合在此建设度假村。

第四章 项目拟建内容

本项目主要拟建内容是:度假村行政楼、宾客接待中心、高级住宅区、餐饮娱乐中心(包括餐饮服务中心、桑拿洗浴中心、KTV，集中于一栋楼)、运动场、生态休闲园区、马术俱乐部、温泉园区、高尔夫球练习场、度假村道路、职工宿舍、配备建筑(停车场)等。

4.1度假村行政楼

度假村行政楼建设于度假村大门附近，主要作为度假村综合管理功能的集中中心，其包括度假村行政管理、对外业务管理、人员调度中心、安保中心等。

行政楼主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积为25*20=500平方米，大楼共5层，总建筑面积为500*5=2500平方米

4.2宾客接待中心

宾客接待中心是乐逍遥假村项目有效经营的基础。作为乐逍遥度假村项目营运中的一个重要部门,其主要的工作任务是为宾客提供一个舒适、安静、优雅、安全的住宿环境,并针对宾客的习惯和特点做好细致、便捷、周到、热诚的对客接待服务。

客房接待中心主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积3000?，建筑公8层，总建筑面积24000?。

4.3 高级住宅园区

高级住宅园区主要是以单栋别墅建筑为主，此园区主要针对一些高消费水平的客人，为一部分高消费水平的顾客提供单独优雅的度假住宿环境，还可以为亲子团旅客提供一个方便、集中、温暖的度假休息住宅。

高级住宅园区主要有45栋单体别墅和室外辅助工程构成，园区总占地面积为250*100=25000平方米，单栋别墅占地面积为

10*12=120平方米，单栋(3层)别墅建筑面积为120*3=360平方米.

4.4 餐饮娱乐中心

餐椅娱乐中心，一个现代化的休闲中心，是通过即时或预约制作加工、商业销售和服务性劳动等，向游客消费者提供食品和消费场所及设施的服务活动中心，拟设餐饮中心、KTV、桑拿浴足疗养中心。 餐饮娱乐中心主要由单体建筑和室外辅助工程组成，占地面积50*20=1000平方米，单栋建筑工7层，总建筑面积为1000*7=7000平方米，其中1楼为餐饮娱乐中心接待区，2-3楼设置为餐饮区，4楼为桑拿浴足疗养中心，5-6楼为KTV，7楼为大楼管理中心。

4.5 生态休闲园区

生态休闲园区，以绿色为主题，以生态园林景观为主方向，为旅客提供休闲享受，户外拓展，烧烤娱乐等服务，拟设自摘果园，化外拓展区，烧烤区、钓鱼区等。

生态休闲园区主要由单体建筑和园区辅助工程组成，整个园区占地总面积170*160=27200平方米，其中园区接待中心为单体建筑，占地面积为10*10=100平方米，共3层，总建筑面积为100*3=300平方米，其他辅助工程均以生态园林景观为主方向设计建设。

4.6 温泉区

温泉区，一个以咸水矿温泉为主题的温泉园区，园区设置各种不同类型的温泉池，未旅客提供多种选择，让旅客可以享受到各种各样

的温泉服务。

温泉区主要由单体建筑和温泉主体工程以及辅助工程组成，整个园区总占地面积为120*90=10800平方米，其中温泉园区接待中心为单体建筑，主要提供淡水浴，更衣，以及接待等服务，建筑占地面积50*20=1000平方米，共3层，总建筑面积为100*3=3000平方米。

4.7 马术俱乐部

马术俱乐部区，提供的是时尚和贵族化的休闲运动，该区的消费定位高，适合收入较高的人群娱乐。主要以临时消费和会员制度经验，可以为旅客提供马术教导员、大量的马匹，而且可以为旅客寄养马匹。在马术俱乐部区，你不但可以放松身心，还可以享受着贵族般的生活。

该俱乐部是小规模围建马场，主要由单体建筑和马场工程组成，总占地面积为300*200=60000平方米，其中单体建筑为区接待中心，占地面积为20*15=300平方米 ，3层，总建筑面积为300*2=900平方米，区内剩余地方还有一个小型的饲养马场50*40=2000平方米，还有室内马场(障碍场1000*80=8000平方米，软沙练习场100*80=8000平方米，硬地练习场100*80=8000平方米)、其余几乎都是以草地为形式的放牧马场，面积200*100=32900平方米，一个马匹游泳池40*20=800平方米，其余少量通道。

4.8 运动场

运动场，一个拥有现代化体育运动服务的区域，为旅客提供竞技休闲的选择，拟设篮球场，羽毛球场，足球场，网球场以及露天游泳

池。

运动场区主要由单体建筑和园区辅助工程组成，总占地面积为200*150=30000平方米，其中单体建筑为运功场管理中心，占地面积20*20,=400，共2层，总建筑面积为400*2=400平方米，其中厂区内 足球场为标准七人制足球场地，其他场地均按标准场地设计建设。

4.9 职工宿舍

职工宿舍，为度假村大部分员工提供生活住宿服务。

职工宿舍主要由单体建筑和辅助工程组成，单体建筑占地面积为20*60=1200平方米，共 5层，总建筑面积为1200*5=6000平方米。

4.10 高尔夫练习场

高尔夫运动是一种绿色、健康的运动，风靡全球。而高尔夫练习场主要是专供初学人员和高尔夫爱好者练习的场所。在我们度假村的高尔夫场所里:有球衣室、专卖店、停车场、教练水平高、设备精良，环境好、装潢豪华等

高尔夫练习场区主要有宾客接待处(包含有专卖店、球衣室、教练房、洗球房、存包房、小型休息房、洗澡房等)、停车场、高尔夫场地(100个打位)，一共有50025平方米左右。其单体建筑宾客接待处20*40=800平方米，3层，800*3=2400平方米，其余的主要为为高尔夫练习区域。

4.11 供电房

供电房，为度假村基础设施建设，为度假村提供高低压电。 供电房主要由单体建筑和室外辅助工程组成，单体建筑占地面积20*15=300米，共1层，总建筑面积为300*1=300平方米。

4.12 每个区域的相关配备建筑

相关配备建筑，就是每个地区、整个度假村所附带的不可缺少的工程建筑，如停车场、超市、道路、绿化带等等，都是必须建的建筑，并能给予方便。占地面积一共为75500平方米。

第五章 项目拟建设规模

本度假村项目总面积为299825平方米，约450亩，具体规划如下表:

序号 工程名称 占地规模 建筑面积

1 行政大楼 25*20=500 500*5=2500

2 宾客接待中心 100*30=3000 3000*8=24000

单元建筑面250*100=25000 积:3 高级住宅区 单元占地面积:120*3=360，12*10=120 45栋

4 餐饮娱乐中心 50*20=1000 1000*7=7000

5 生态园区 170*160=27200

5.1 生态园区接待处 10*10=100 100*3=300

6 温泉区 120*90=10800

6.1 温泉区接待处 50*20=1000 1000*3=3000

7 马术俱乐部 300*200=60000 60000

7.1 俱乐部接待处 20*15=300 300*3=900

8 运动场 200*150=30000 30000

8.1 运动场接待处 20*20=400 400*2=800 9 职工宿舍 20*60=1200 1200*5=6000 10 高尔夫练习场 50025 50025 10.1 宾客接待处 20*40=800 800*3=2400 11 供电房 20*15=300 300*1=300

每个区相关建筑(停车 75500 75500 12 场、道路、绿化地区、

商店等)

项目工程规模表格

第六章 消防安保建设

6.1消防建设

本项目位于广东省阳江市阳西县，是休闲旅游综合性项

目，按照表8-1耐火等级标准，度假村建筑耐火等级为二级;

耐火等级 建设标准

钢筋混凝土结构或砖墙与钢混凝土结构组成的混合结构; 一级耐火等级建筑

钢结构屋架、钢筋混凝土柱或砖墙组成的混合结构; 二级耐火等级建筑

木屋顶和砖墙组成的砖木结构; 三级耐火等级建筑

木屋顶、难燃烧体墙壁组成的可燃结构; 四级耐火等级建筑

消防耐火等级建筑建设标准表

项目占地面积约450亩，建设总面积面积299825平方米，按照规范要求，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范围。

在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。

建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。

建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与区内各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。建筑物装修材料均为阻燃材料。

本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，采用临时高压消防系统。

依据有关规范及现场条件，本项目采用如下图所示给水消防图:

整个度假村设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

6.2安保配置

乐逍遥度假村座落于阳江市阳西县,总规划建设面积299825平方米，项目安保建设主要涉及到该度假村的各个入口的闭路电视监控系统以及保安人员配置方案。项目采用雅居乐集团提供开发的监控系统，由项目小组从雅居乐集团抽取安保方向技术人员，完善安保方案建设，按照高起点、高

标准、高质量、高效率的基本思想，同时按照“成熟、先进、经济、安全、实用”的技术路线去建设安保系统。

度假村完整的安保系统建设工作计划在项目验收(2016年10月)之前交付并投入使用。其中初步的安保方案在项目设备进场(2013年4月)之前完成并投入使用，具体完善的方案将与项目建设总体进度同步完成。

第七章 组织机构与人力资源配置

7.1 组织机构

本项目承办单位为八一旅游文化开发有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的规章制度，本项目建设投产后由八一旅游综合开发有限公司现有机构管理。组织机构详见管理机构图。

公司管理机构的设置，由公司根据度假村经营管理工作需要适时调整、增减。

公司管理机构图如下图所示:

董事会

总经理

副总经理 副总经理

休闲娱乐中心 行政部 办公室 财务部 客房部 安保部 餐饮部

环卫 接待大厅 文秘档案 歌舞厅 安全保卫 中西餐饮 水电 会计 各楼层 资料汇总 通讯 疗养中心 消防 中西餐厅 人事管理 设备维修 清洁卫生 统计 防盗 健身娱乐 基建 外事联络 服务质量 特色餐饮 职工食堂 门卫 项目策划 内部协调 出纳 节能环保 用品配备 保安大队 餐饮策划 打印接待 项目组织 安全生产 防疫 绿化 财税 监控中心 员工培训 旅游组织 原料采购 会议接待 医疗服务 信息中心

管理机构图

7.2 人力资源配置

7.2.1生产作业班次: 三班制

7.2.2年工作日:年工作日360天，每班工作8小时。 7.2.3 劳动定员: 本项目劳动定员500人。旅游淡、旺季节，度

假村可视营运实际需要临时增减员工若干人。

7.2.4员工来源及招聘方案:本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应大、中专以上文化水平及专业知识，骨干由八一旅游文化开发有限公司在现有员工中选派，其余通过县人才交流中心在毕业生人才库中招聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘。2/3招聘人员送往广州星级宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过不少于一星期安全培训。

第八章 项目实施进度

8.1 项目建设期

本项目总开发建设时间为6年，项目建设开发期最初一年(即2011年)为项目开发建设调研期，为度假村开发建设提供可行性以及资金保证;项目工程部分建设期拟定为5年(2012年-2016年)，项目工程部分启动建设最初两年为项目工程准备阶段，部分子项目边建设边完善各种配套设施建设以及人力资源配置。项目采取滚动式开发建设的形式，在建设中发展，在发展中完善。

8.2 项目实施计划

本项目开发建设期第一年(2011年)为项目可行性研究报告的编制及报批，以及度假村开发的经济效益预测、项目建设地点状况调研、资金初步筹措计划等，预计需时12个月;项目开发建设期第二年(2012年)开始为项目工程部分建设期以及相关配套设施服务完善期，具体计划进度如下表所示:

项目工程部分实施计划表

以上实施计划中，大部分工序都是穿插进行的，具体进度均以各个子项目进度计划为准。

工程实施计划的第四年(2015年)开始同步完善度假村

相关配套设施服务以及人力资源配置，预期在工程项目完成

时，同时交付验收。

第九章 投资估算及资金筹措

9.1 投资估算依据

9.1.1建筑工程费用:参考类似工程造价,建筑土建工程按照

市场均价(2000元/平方米)，装修费用均以中等星级装修标

准价格(1800元/平方米)。

9.1.2工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价，未知市场价格的设备均以对应费用的5%抽取估算，其中安装费用以对应费用的5%抽取估算。

9.1.3其他费用:按有关计费标准估算，抽取相关费用的9%。

9.1.4流动资金:参考类似项目估算。铺底流动资金按全额流动资金的30%估算。

9.2 项目建设投资估算

本项目开发建设总投资人民币6.4亿元。为估算方便起见，以下计算单位均为人民币(注:项目分项投资费用以工程设计或实际发生的投资费用为准)。

其中2011年为项目建设开发调研以及准备期间，预计投

资130万元;2012-2016年期间为项目工程部分建设期以及配套设施完善期，投资估算为6.387亿元，具体各项工程子项目投资下表所示;

乐逍遥度假村项目工程部分投资估算表 附表1单位:元 估算金额

序号 项目和费用名称设备及工其它费用备 注建筑工程安装工程合计器具购置,9%, 一第一部分工程费用 ,一,度假村行政大楼

1.150000004500005450000土建工程 1.245000004050004905000装饰装修工程 1.3225000225000247500697500电器及照明工程 1.4450000495000给排水工程45000含热水工程1.522500013500239850弱电及消防工程1350含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

(二)宾客接待中心 2.148000000432000052320000土建工程 2.243200000388800047088000装饰装修工程

2.32160000216000023760006696000电气及照明工程

2.443200004752000给排水工程432000含热水工程 2.521600001296002302560弱电及消防工程12960含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等 (三)高级住宅区

3.132400000291600035316000土建工程

3.229160000262440031784400装饰装修工程 3.31458000145800016038004519800电器及照明工程 3.429160003207600给排水工程291600含热水工程3.51458000874801554228 弱电及消防工程8748含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

(四)餐饮娱乐中心 4.114000000126000015260000土建工程 4.212600000113400013734000装饰装修工程

4.36300006300006930001953000电器及照明工程

4.412600001386000给排水工程126000含热水工程 4.563000037800671580弱电及消防工程3780含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等 (五)生态休闲园

5.160000054000654000土建工程 5.254000048600588600装饰装修工程 5.327000270002970083700电器及照明工程 5.45400059400给排水工程5400含热水工程5.527000162028782弱电及消防工程162含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

(六)温泉园区 6.160000005400006540000土建工程 6.254000004860005886000装饰装修工程

6.3270000270000297000837000电器及照明工程

6.4540000594000给排水工程54000含热水工程 6.527000016200287820弱电及消防工程1620含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等 (七)马术俱乐部

7.118000001620001962000土建工程

7.216200001458001765800装饰装修工程 7.3810008100089100251100电器及照明工程 7.4162000178200给排水工程16200含热水工程

7.581000486086346弱电及消防工程486含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

(八)运动场 8.116000000144000017440000土建工程 8.214400000129600015696000装饰装修工程

8.37200007200007920002232000 电器及照明工程

8.414400001584000给排水工程144000含热水工程 8.572000043200767520弱电及消防工程4320含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等 (九)职工宿舍

9.112000000108000013080000土建工程

9.21080000097200011772000装饰装修工程 9.35400005400005940001674000电器及照明工程 9.410800001188000给排水工程108000含热水工程9.554000032400575640 弱电及消防工程3240含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

,十,高尔夫练园区 10.148000004320005232000土建工程 10.243200003888004708800装饰装修工程

10.3216000216000237600669600电器及照明工程

10.4432000475200给排水工程43200含热水工程 10.521600012960230256弱电及消防工程1296含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等 (十一)供电房 11.160000054000654000土建工程

11.254000048600588600装饰装修工程

11.327000270002970083700电器及照明工程 11.45400059400给排水工程5400含热水工程 11.527000162028782弱电及消防工程162含防雷、有线电视系统、火灾自动报警系统、消防等

(十二)相关配套建筑

12.1800000绿化 12.21500000道路、广场等 12.31000000环保设施

26828000025416000673524032443524336174764总资金

二第二部分工程建设其他费用 299825000(一)土地费用按照每平方1000元的标价读取 1008524按第一部分工程费用的0.3%计取(二)工程勘察费 25416(三)工程监理费按第一部分安装工程的0.1%计取

参照国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响 20000咨询收费有关问题的通知》,计价格[2012]125号,计(四)环境影响评价费 算～按实际计取

672350按市建委参考标准～按第一部分工程费用的0.2%计取(五)施工图审查费

1008524按第一部分工程费用的0.3%计取(六)工程保险费

302559814总资金

638734578

乐逍遥度假村项目工程部分投资估算表

9.3 资金来源与筹措

本项目由八一旅游文化集团负责建设开发，总投资约6.4

亿元，我方与雅居乐集团按相关比例筹措，即: 建设开发方:八一旅游文化集团出资60%，3.84亿元; 投资方:雅居乐集团出资40%，2.56亿元;

序号 渠道 金额 投资条件

1 开发建设方资金 3.84亿元 无

2 投资方注入资金 2.56亿元 每年分红40%利润

国内银行及信托基金3 0 无 贷款

表13-3资金投资筹措表

9.4 资金使用计划

本项目建设开发期限为6年，前期(2011年)投资由八一集团单方预支出资，估算总值为1300000元;固定资产投资共6.387亿元，(2012年-2016年)分年分批投入，第一年约占5%，第二年至第三年各年约占20%，第四年约占40%，第五年约占15%(见附表11-4项目资金使用计划表)。

根据本工程施工体量大，施工周期长，资金需求量大的

特点，为保证工程按期完成，必须有足够的资金保障。根据资

金管理有关制度，结合本工程的实际情况，制订该项目资金管理办法。

本项目资金计划均以各个子项目实际投资为准，投资冗余均向预备费用注入储存。

第十章 经济效益分析

10.1 项目分析参照依据

10.2.1 成本估算(估算值用四舍五入法，下同)

(1) 客房经营成本按该项营业收入的12%估算。

(2) 餐饮服务的经营成本按该项营业收入的48.5%估算。

(3) 休闲娱乐营业直接成本按该类营业收入的23.6%估算。

(4)桑拿洗浴营业直接成本按该类营业收入的15%估算

(5)康复疗养营业直接成本按该类营业收入的25.2%估算

(6)生态园区营业直接成本按该类营业收入的10.2%估算

(7)温泉区营业直接成本按该类营业收入的24.5%估算

(8)马术俱乐部营业直接成本按该类营业收入的50.2%估算

(9)高尔夫球场区营业直接成本按该类营业收入的38.8%估算

(10)其他费用估算

按营业总收入的3.5%估算“其他费用”，包括办公费、职工培训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和不可预见费用等。 (11)人员工资及附加

,其中管理人员年均工资48000元/人,一般职工年均工资24000元定员800人

/人。按工资总额的40.0%计取社保)医保)失保和福利费用。

10.2.2本项目建成后，主要有以下几类营业收入:

(1)宾客接待中心和高级住宅区营业收入:10053万元

考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%估算

?宾客接待中心:

表12-1 客房营业收入表

序号 客房名称 客房间(套) 入住率价格(元/客房年收入(万

(%) 天) 元)

1 标准套房 250 680 4284

2 豪华套房 30 1080 816

3 别墅套房 20 70 1680 847

4 商务会议服务收入 —— 500

合 计 300 6447

?高级住宅区:3180元/天×45栋×360天/年×70%=3606万元 (2)餐饮娱乐中心营业收入:9447万元

餐饮营业收入:

早餐:600位/天×就餐率70%×20元/位×360天/年=302万元 中晚餐:600位/天×就餐率70%×100元/位×360天/年=1512万元

娱乐营业收入(包括:KTV、酒吧和桑拿浴足疗养中心):

?KTV、酒吧:1000万

?桑拿:350位/天×100元/位×360天/年=1260万元

?沐浴:550位/天×100元/位×360天/年=1980万元

其中:接受按摩健身服务率按70%估计，即

550位/天×50元/位×360天/年×70%=693万元

?足浴:350位/天×100元/位×360天/年=1260万元

?康复疗养:400位/天×100元/位×360天/年=1440万元 (3)生态园区营业收入:450万元

?户外拓展:100万元

?烧烤:150万元

?钓鱼:100万元

?自摘果园:100万元

(4)温泉区营业收入:900万元

500位/天×200元/位×90天(冬季)=900万元 (5)马术俱乐部营业收入:500万元

(6)高尔夫球场营业收入:1000万元

(7)其他收益:500万元

按以上方法估算后，项目达产后年营业收入合计为22850万元

10.2.3营业税金及附加估算

a.营业税: 营业税税率按5%。

b.城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。

c.教育费附加:以营业税额为基数,取4%。

d.水利基金:以营业总收入为基数,取0.6‰。

计算得营业税金及附加费:1259万元

10.2.4利润计算

所得税:所得税税率按25%;计提公益金按税后利润的10%。

应缴纳所得税=[22850-(17468+1259)] ×25%=1030万元

项目利润=[22850-(17468+1259)] ×(1-25%)=3092万元

计提公益=3092×10%=309万元

10.2.5盈亏平衡分析:

根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为50.2%。

即:生产能力盈亏平衡点(%)=年固定总成本?(年销售总收入,年可变总成本,年营业税金及附加)

10.2.6敏感性分析:

根据惯例，在对项目进行效益分析时，有必要对项目经营效果的敏感性进行分析，即当经营成本提高10%和经营收入降低10%的经济状况。当成本提高10%时，则 总成本为:17468万元×(1+ 10%)=19214万元;当经营收入降低10%时，则总收入为:22850万元×(1-10%)=20565万元，此时利润为20565-19214=1350万元，敏感系数为:1350?19214=7%

10.2.7投资效益分析

?投资回收期21.13(年)

?投资利润率9.4%

第十一章 结论与建议

11.1 结 论

本项目由八一旅游文化集团有限公司负责开发建设，由项目提出，到项目交付投产使用，中间包括项目可行调研，前期准备，设计策划，融资计划，建设开发，完善配置等步骤，均由八一旅游 文化集团有限公司乐逍遥度假村项目小组负责开发建设所有工作;度假村按所选星级标准和地方特色建筑风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态休闲旅游胜地。

本度假村项目建设符合阳江旅游总体规划要求，将缓解阳江市阳西县目前旅游产业投入严重不足、旅游设施建设相对滞后的矛盾。

项目效益评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施为当地旅游业增添新的亮点，对提供更多的就业岗位，延伸和壮大阳江市阳西县产业链，调整提高优化旅游产业结构，进而推动县域经济发展，具有十分重要的意义。

11.2 建 议

八一旅游文化集团有限公司为实施本项目做了大量准备工作，建议政府主管部门和相关单位给予支持，使该项目按计划组织实施。

为使投资能在短期内很快收回，项目单位采取以下措施:一是减少固定资产投资，提高项目收益;二是在项目开发建设计划的基础上，尽量缩短项目建设工期，促使建设项目尽快竣工投产;三是提高服务质量，扩大市场占有率，增加度假村休闲旅游收入;四是加强运营管理，降低经营成本。

附录一 会议记录

第一次会议记录

时间: 2012年9月10日

地点: 教学楼101

记录员: 刘泽森

出席情况: 全齐

会议内容: 1.讨论组长人选;2.讨论项目的主题;3.讨论以后的沟通方式 会议效果: 1.确定了林宇阔为项目小组组长;2.以投票方式确定了项目的名字，其中第一

志愿是“旅游度假村”，第二志愿是“举办演唱会”，第三志愿是“举办一场

体育比赛”;3.确定了以后的沟通方式是“先倾听，后总结”，提出各自的观

点，然后综合讨论观点，最后投票决定，少数服从多数

下一个记录员: 胡欣

第二次会议记录

时间: 2012年9月19日

地点: 教学楼101

记录员: 胡欣

出席情况: 共有6人出席此次会议;梁宏发，梁旭健，连敏洲3人缺席 会议内容: 1.讨论旅游度假村项目的名字、地点;2.讨论项目的大纲 会议效果: 1.确定了旅游度假村项目的名字为“阳江乐逍遥度假村开发建设项目”;2. 确

定了旅游度假村项目的地点是阳江;3.确定了项目的大纲 下一个记录员: 江锦锐

第三次会议记录

时间: 2012年9月27日

地点: 教学楼608

记录员: 江锦锐

出席情况: 全齐

会议内容: 1.对项目的大纲进行讨论，看是否要修改;2.对项目工作进行分工，分配各自

的任务

会议效果: 1.正式确定了项目的大纲;2. 确定了各自的工作和任务，其中胡欣负责完成大

纲的1-3章;梁宇宏负责第4、10章;何燕春负责第5章;梁旭健负责第6、

7、8章;梁宏发、梁旭健和林宇阔负责第9章和11章部分章;江锦锐和连

敏洲负责第11章部分;

下一个记录员: 梁宏发

第四次会议记录

时间: 2012年10月12日

地点: 教学楼608

记录员: 梁宏发

出席情况: 全齐

会议内容: 1.各人进行工作汇报，说明工作进度;2.提出工作过程中遇到的问题;3.讨论

了度假村的规模和资金筹措

会议效果: 1.知道了各位小组成员的工作进度，其中1-3章已初步完成，其他章节的工作

正在进行;2.明确了剩下的各章节内容该如何进行，也就是进一步理解概念; 下一个记录员: 何燕春

第五次会议记录

时间: 2012年10月21日

地点: 教学楼608

记录员: 何燕春

出席情况: 7人出席了此次会议，江锦锐和梁旭健缺席

会议内容: 1.各成员汇报工作;2.准备中期报告的各项工作

会议效果: 1.知道了各位小组成员的工作进度，1-5章已完成，其他章节还在进行;2.确

定了中期报告PPT的内容、PPT的制作者和演讲者(刘泽森) 下一个记录员: 连敏洲

第六次会议记录

时间: 2012年11月2日

地点: 教学楼608

记录员: 连敏洲

出席情况: 8人出席了此次会议，梁旭健缺席

会议内容: 1.各成员汇报工作进度;2.完成中期报告的PPT

会议效果: 1.知道了各位小组成员的工作进度，1-5章已完成，其他章节还在进行;2.已

经做好了中期报告的PPT、PPT的演讲者也已经准备好了中期报告的稿子 下一个记录员: 梁宇宏

第七次会议记录

时间: 2012年11月18日

地点: 教学楼608

记录员: 梁宇宏

出席情况: 8人出席了此次会议，梁旭健缺席

会议内容: 1.各成员汇报工作进度;2.完成中期报告的PPT

会议效果: 1.知道了各位小组成员的工作进度，1-5章已完成，其他章节还在进行;2.已

经做好了中期报告的PPT、PPT的演讲者也已经准备好了中期报告的稿子 下一个记录员: 梁旭健

第八次会议记录

时间: 2012年11月18日

地点: 教学楼608

记录员: 梁宇宏

出席情况: 8人出席了此次会议，梁旭健缺席

会议内容: 1.各成员汇报工作进度;2.完成中期报告的PPT

会议效果: 1.知道了各位小组成员的工作进度，1-5章已完成，其他章节还在进行;2.已

经做好了中期报告的PPT、PPT的演讲者也已经准备好了中期报告的稿子 下一个记录员: 梁旭健

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