来_来_这狗让你先日
土地类型
土地按其性?质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共
设施用?地及自由集?资，微利房地产?。
土地使用权?年限
是指政府以?拍卖，招标，协议的方式?，将国有土地?使用权在一?定年
限内出?让给土地使?用者(市土地使用?权年限以最?新的通告为?准)，
土地使用权?期满后，如该土地用?途符合当时?城市规划要?求的，土地
使用者?可申请续用?，经批准补清?地价后继续?使用，如果不符合?则该
土地使?用权由政府?无偿收回。
土地使用费?
土地使用者?因使用土地?按国家规定?每年支付给?政府的费用?，按现时
2的收?费是居住用?地2元/M占地/年
规划局
代表国家对?城市的规划?设计进行引?导和监控。
国土局
代表国家行?使土地所有?者的职权。
房管局产权?登记处
办理房地产?初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等
手续?的部门。
确权
是依照法律?、政策的规定?，经过房地产?申报、权属调查、地籍勘测
丈?量、审核批准、 登记注册、发放证书等?登记规定程?序，确认某一
房?地产的所有?权、使用权的隶?属关系和 他项权利。 房地产产权?
是指产权人?对房屋的所?有权和对该?房屋所占用?土地使用权?具体内容
是?指产权人在?法律规定的?范围内对其?房地产的占?有、使用、收益和
处分?的权利。
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房地产抵押?登记
是指房地产?抵押关系设?定后，当事人按房?地产登记管?理权限向市?或
区、县房地产登?记机关办理?房地产其他?权利的登记?。 房地产权初?始登记
指对未经登?记机关确认?其房地产权?利，领取房地产?权利证书的?土地
使用权?及建筑物、 附着物的所?有权进行的?登记。
七通一平(熟地)
是指土地(生地)在通过一级?开发后，使其达到具?备上水、雨污水、
电力、暖气、电信和道路?通以及场地?平整的条件?，使二级开发?商可
以进场?后迅速开发?建设。
三通一平(净地))
是指土地具?备上水、雨污水和道?路通以及场?地平整的条?件。 绿化率
是指规划建?设用地范围?内的绿地面?积与规划建?设用地面积?之比。 容积率
是指项目规?划建设用地?范围内全部?建筑面积与?规划建设用?地之比，
附属建筑物?也计算在内?，但注明不计?算面积的附?属建设物除?外。这
个比值越?小，意味着小区?容纳的建筑?总量越小、居住生活质?量就会
越高?。
建筑密度
是指小区内?建筑用地面?积占总用地?面积的百分?比，密度越低，小区
绿地面?积和活动场?地越大。
出房率
是指住宅净?使用面积占?销售面积的?百分比。由于住宅销?售面积的计?
算是以楼为?单位的，所以相同的?房型在不同?的楼号内，虽然使用面?
积相同，但销售面积?会有不同。
商品房
是指开发商?以市场地价?取得土地使?用权进行开?发建设并经?过国土局
批?准在市场上?流通的房地?产，它是可领独?立房产证并?可转让、出N.A.C深圳新业?房地产营销?顾问 第 22 页
租、继承、抵押、赠与、交换的房地?产。
五证
房地产商在?预售商品房?时应具备《建设用地规?划许可证》、《建设
工程规?划许可证》、《建设工程开?工证》、《国有土地使?用证》和
《商品房预售?许可证》，简称“五证”。其中前两个?证由规划部?门
核发，《开工证》由建设部门?核发，《国有土地使?用证》和《商品
房预售?许可证》由国土资源?部门和房屋?管理局核发?。按规定房屋?未
建好之前?出售均要办?理《商品房预售?许可证》，发展商将有?关资料
送国?土局申请。
房地产买卖?合同
是由房管局?统一编制，用以明确买?卖双方权利?和义务的协?议，所有
的商品?房销售都须?签订此合同?，目前，内销的房地?产合同亦需?做公
证，外销的房地?产合同必须?做公证。
房地产证
是房屋土地?权属凭证二?合为一，是房地产权?属的法律凭?证。 银行按揭
是指购买楼?房时与银行?达成抵押贷?款的一种经?济行为。业主先付一?
部分楼款，余款由银行?代购房者支?付，购的楼房所?有权将抵押?在银
行，购房者将分?期偿付银行?的及利息，这种方式称?为银行按揭?。 定金
指依据担保?法的规定，当事人向对?方给付的作?为债权担保?的一定数
额?的金钱，给付定金一?方履行债务?后，定金抵作价?款或者收回?，如
果不履行?约定的债务?的，定金不能返?还。收受定金一?方不履行约?定
债务的，则要双倍返?还定金。
订金
根据我国现?行法律的有?关规定，其不具有定?金的性质，交付订金的?
一方主张定?金权利的，人民法院不?予支持。一般情况下?，交付订金
的?视作交付预?付款。另外，根据市房屋?土地资源管?理局发布的?《关
于规范房?地产开发企?业商品房预?订行为的通?知》的有关规定?，房地N.A.C深圳新业?房地产营销?顾问 第 23 页
产开发?企业收取订?金的，订金数额应?当在总房价?的千分之五?以内，
双方在签订?商品房预售?合同或出售?合同后，订金应即时?返还或抵充?
房价。购房者在支?付订金后，不购买预订?房屋的，订金按预订?协议
约定的?办法处理。
但属下列情?况，房地产开发?企业应当全?额返还购房?者支付的订?金:
(1) 房地产开发?企业未签订?书面协议收?取订金的;
(2) 签订的书面?协议对订金?的处理未作?约定或约定?不明确的;
(3) 双方对预售?合同或出售?合同条款存?在分歧、不能协商一?致的;
(4) 广告、售楼书、样品房与实?际状况不相?符的。
房地产公证?
公证机关对?房地产买卖?、转让、抵押、赠与、继承为的合?法性作法
律?公证。
契税
契税是在土?地、房屋不动产?所有权发生?转移，按当事人双?方订立契
约?等对产权随?人征收的一?种税。
1、征税范围及?纳税人 契税的征税?对象是发生?产权转移变?动的土
地、房屋。在中国境内?转移土地房?屋权属承受?的单位和个?人为契税
的?纳税人。
(1) 国有土地使?用权出让;
(2) 土地使用权?转让，包括出售、赠与、交换;
(3) 房屋买卖;
(4) 房屋赠与。
2、税率:国家规定契?税率为3-5,。
房地产转让?
是指拥有土?地使用权及?土地上建筑?物、附着物所有?权的自然人?、法
人和其他?组织，通过买卖、交换、赠与将房地?产转移给他?人的法律
行?为。
银行本票
是付款人将?款项交存银?行，由银行签发?给他，凭此可理转?账结算或
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支?取现金的票?据，有效期为一?个月。(同城算)
银行汇票
银行汇票是?汇款人将款?项交存当地?银行，由银行签给?汇款人持往?异
地办理转?账结算或支?取现金的票?据，有效期为一?个月。(异地结算) 银行支票
是银行的存?款人签发给?收款人办理?转账或委托?开户银行将?款项支付
给?收款人的票?据，有效期为1?0天。(同城结算)
期房
是指房地产?开发商从取?得商品房预?售许可证开?始至取得房?地产权证
大?产证为止，所出售商品?房称为期房?。消费者在购?买期房时应?签商
品房预?售合同。
现房
是指消费者?在购买时具?备即买即可?入住的商品?房，即开发商已?办妥
所售的?商品房的大?产证的商品?房，与消费者签?订商品房买?卖合同
后，立即可以办?理入住并取?得产权证。
实际销售面?积
是指报告期?已竣工的房?屋面积中已?正式交付给?购房者或已?签订(正
式)销售合同的?商品房屋面?积。不包括已签?订预售合同?正在建设的?
商品房屋面?积，但包括报告?期或报告期?以前签订了?预售合同，在报
告期又?竣工的商品?房屋面积。
预售面积
是指报告期?末仍未竣工?交付使用，但已签订预?售合同的正?在建设的
商?品房屋面积?。报告期预售?又在报告期?转正式或协?议销售的商?品房
屋的面?积应列入实?际销售面积?，同时统计为?销售收入。 TOWNH?OUSE也?叫联排别墅?
正确的译法?应该为城区?住宅，系从欧洲舶?来的，其原始意义?上指在
城区?的沿街联排?而建的市民?城区房屋。
会所
就是以所在?物业业主为?主要服务对?象的综合性?高级康体娱?乐服务设N.A.C深圳新业?房地产营销?顾问 第 25 页
施?。会所具备的?软硬件条件?:康体设施应?该包括泳池?、网球或羽毛?
球场、高尔夫练习?馆、保龄球馆、健身房等娱?乐健身场所?;中西餐
厅、酒吧、咖啡厅等餐?饮与待客的?社交场所;还应具有网?吧、阅览
室等其?他服务设施?。以上一般都?是对业主免?费或少量收?费开放。 住宅使用面?积
是每套住宅?户内除墙体?厚度外全部?净面积的总?和(即地毯面积?)。
其中包括卧?室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜
(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积?)、阳台。斜面屋顶结?构的房间，
层高低于2?.20米的部?分不计入面?积。
住宅的进深?
住宅的长度?和进深，在建筑学中?是指一间独?立的房屋或?一幢居住建?
筑内从前墙?的定位轴线?到后墙的定?位轴线之间?的实际长度?。根据
《住宅建筑模?数协调标准?》(GBI10?0-87)规定，住宅的进深?采用下
列常?用参数:3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8
米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
住宅的开间?
，住宅的宽度?是指一间房?屋内的一面?墙的定位轴?线到在住宅设计?中
另一面?墙的定位轴?线之间的实?际距离。因为是就一?自然间的宽?度而
言，故又称开间?。住宅的开间?在住宅设计?上有严格的?规定。根据
《住宅建筑模?数协调标准?》(GBJ10?0-87)规定:住宅建筑的?开间常
采用?下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9
米、 4.2米。
住宅的层高?
住宅的层高?是指下层地?板面或楼板?面到上层楼?层面之间的?距离，也
就是一层?房屋的高度?。在1987?年发布的《住宅建筑模?数协调标准?》
中，明确规定了?砖混结构住?宅建筑层高?采用的参数?为:2.6米、2.7
米、2.8米。
住宅的净高?
住宅的净高?是指下层地?板面或楼板?上表面到上?层楼板下表?面之间的N.A.C深圳新业?房地产营销?顾问 第 26 页
距?离。净高和层高?的关系可以?用公式来表?示:净高=层高-楼板厚度
即?层高和楼板?厚度的差叫?“净高”。
隔热层
指建筑物中?为减少或避?免外界阳光?直射或辐射?影响室温所?采取的设
施?。通常有如下?隔热措施:
(1)住宅建筑的?东西向窗户?(尤其是西窗?)，宜有适当遮?阳措施;
(2)减少东西向?墙，即采取南北?向长、东西向短的?建筑单元，要减少
阳光?对墙体的辐?射影响;
(3)采用热工件?性能好的材?料做成隔热?外墙和屋顶?，提高墙体和?屋顶
的隔热?性能;
(4)对外墙与屋?顶的外表层?，用白色或浅?色的光滑材?料，或刷白灰水?
均能增强对?阳光辐射热?的反射，以达到隔热?目的。
灰空间
最早是由日?本建筑师黑?川纪章提出?。其本意是指?建筑与其外?部环境
之间?的过渡空间?，以达到室内?外融和的目?的，比如建筑入?口的柱
廊、檐下等。也可理解为?建筑群周边?的广场、绿地等。 勒脚
指室外地面?(或散水)以上的一小?段房屋外墙?。由于这个部?位的墙体
经?常遭受雨雪?的浸溅和地?下水沿基础?上升而使墙?面潮湿，冻融破
坏，因此要求使?用耐水性较?好的材料砌?筑，或用水泥砂?浆抹面来保?
护。
外飘窗
指房屋窗子?呈矩形或梯?形向室外凸?起，窗子三面为?玻璃，从而使人
们?拥有更广阔?的视野，更大限度地?感受自然、亲近自然，通常它的
窗?台较低甚至?为落地窗。
中空玻璃
中空玻璃是?对传统单玻?门窗的革新?，是现代门窗?生产中的一?项新的
玻璃?加工技术，它由两层甚?至更多的玻?璃密封组合?，但最重要的?是
两层玻璃?之间必须形?成真空或气?体(如加入惰性?气体)状态，故称"N.A.C深圳新业?房地产营销?顾问 第 27 页
中空玻璃"，这种技术的?运用使门窗?的隔音、阻热、密封、安全性
能都?大大提高。
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常用词语解释方法
常用词语解释方法
一篇文章是由一连串的词语组成的，对词的意义和用法含含糊糊、解释不清，对文章内容的理解就会失之肤浅，甚至造成误解；写起文章来也容易出现用词不当的现象，以致不能正确地表情达意。
要准确、鲜明、生动的使用词语，除了靠平时的学、说、用外，掌握一点解释词语的方法也是十分必要的。
解释词语的方法很多，下面选择几种常见的方法略加介绍。
一、扩充解释法（语素法）
扩充解释法就是将需要解释的词进行适当扩充而对词语进行解释的方法。其中组词法是常用方法，如：
欢乐——欢喜、快乐 宽阔——宽敞、辽阔
幽香——清幽的香味 电灯——用电发光的灯
诚实守信——为人诚实、遵守信用
二、近义解释法
近义解释法是用需解释词语的近义或同义的词或词组短语等进行词语解释的方法。如： 增添——增加 关怀——关心 美丽——漂亮
三、反义解释法
反义解释法是用需解释词的反义词或相反意思的词组短语等前面加否定副词进行词语解释的方法。如：
紧张——不镇定 懦弱——不勇敢 缓慢——不快速
四、归类解释法
对一些比较简单但又不好解释的词语，可以采用归类的方法进行解释。如：
苹果—— 一种水果 机枪—— 一种现代兵器
玫瑰—— 一种花朵 火车—— 一种交通工具
五、比喻解释法
比喻解释法是将需要解释的词与一些常见的、具体的事物联系起来，用比喻句式进行词语解释的方法。如：
红色——像鲜血一样的颜色 绿色——像树叶一样的颜色
六、功能解释法
用词语的使用功能对该词进行释义。其中“形容??”是一种常见形式。如： 马虎——形容做事不认真 人山人海——形容人非常多
震耳欲聋——形容声音非常的大
注意：
①以上六种为最常用的一些方法，基本上能够解决大部分词语的释义问题。
②语素法是词语释义的基本方法；其他一些方法，多以该法为基础。
③有些词语的释义要综合使用两种或两种以上的方法。
比如我们理解“人声鼎沸”这个成语，“鼎”是三足两耳的大锅，“沸”是指水开，这个成语可以直译为：人们说话的声音像锅里的水烧开后发出的响声。进一步我们分析，这个词使用了比喻的手法，它到底要形容什么呢？是“人声喧闹”。
④切忌望文生义，主观臆断。对于有些词，一定要查查字典，或把它放到原文中去考察一番，看看它到底要表达什么意思。例如“学者”一词，是指“求学的人”还是“有学问的人”，就要认真研究。再如“头痛医头，脚痛医脚”，到底是褒义，赞美人能够对症下药，准确处理问题，还是贬义，批评人只顾表面现象，不能把问题从根本上进行处理，这需要我们学习时认真思考。
请完成下列练习
确凿 菜畦 长吟 覆盆子 轻捷 方正 亘古 谰语 污秽 撺掇 亢奋 晦暗 羁绊 蓦然 冗杂 踌躇
迭起 磐石 弥散 嗔视
马革裹尸 锲而不舍
兀兀穷年 迥乎不同
气冲斗牛 杂乱无章
义愤填膺 叹为观止
戛然而止 参差不齐
本色当行 叱咤风云
毛骨悚然 怏怏不乐
语无伦次 人迹罕至
妄下断语 宛转
六爻常用词语解释
六爻常用词语解释。
一、用神、原神、忌神、仇神
1、用神。用神即一卦之中，象征所占问事情內容的六亲，即是用神。如占问利润，卦中财爻为用神。妻子占问丈夫，卦中官爻为用神。(简单说法)
用神，顾名思义，就是有用之神。在具体断六爻中，用神就是我们要预测的那个人或那件事或那件物。有时我们要预测的是一个人或一件事物，可以从卦中取一个爻代表这个人或这件事物。但有时，我们求测的事件，要同时涉及到与摇卦求测人有关的人或事物，这就要用多个爻去代表，而代表这些人或事的爻，就为具体断这件事的有用之神。在这个原则下，才有了笔者一卦多用神的提法。论述用神，在古今卦书上占了很大篇幅，但说到底，就是用卦中某爻代表占问之人或占问之事。象征也好，比拟也好，都是同理。这里有一点区别，就是古书上所说的用神，一般是与求测有关联的卦爻，这些有关联的卦爻的不同用处，便构成了所求之事的来龙去脉。因此，学六爻之人，必须全面掌握卦中所有的有用之卦爻，才能在所断这件事上形成一个整体性，才能断准吉与凶。现在我们给用神下个定义：一个整体卦中，凡是与所断事物有关的人或事物所代表的卦爻，都为用神。以所求测之事的性质，用神分别代表不同的人或事物，或称代表不同的物象，根据这些能提取的物象（卦爻）之间的相生相克关系，推断出事物的发生发展以及有利不利之结局。在这个意义上，与其说是用神，不如说是卦爻分别代表着所断事情及与此有关的人或事，即物象。然后用具体断六爻的相生相克主线，弄清制化刑冲合，以及卦中特殊规定，最后综合推断出吉凶。
2、原神。根据五行生克规定，生用神的卦爻，即是原神。原神是用神的根基，对用神有积极有利的作用。如卦中午火为用神，木能生火，寅或卯即是午火官爻之原神。
3、忌神。根据五行生克规定，克用神的卦爻，即是忌神。忌神是用神的克星，对用神有克制的不利作用。如卦中午火官爻为用神，水克火，亥或子即是午火官爻之忌神。
4、仇神。根据五行生克规定，卦中克原神，生忌神的卦爻为仇神。仇神可视为用神朋友的敌人，敌人的朋友，间接对用神产生不利影响。如：卦中午火官爻为用神，寅卯木为原神，亥子水为忌神，申酉金为仇神。
二、日辰、月建、太岁
1、日辰。以干支记日法记录在卦的上面，表示起卦当天日子的干支为日辰。日辰为一卦之主宰，对卦起着重要的作用。日辰能克制动爻，静爻，旺相之爻。也能衡量卦爻的生旺墓绝。对一卦的影响贯穿始终。
2、月建。以干支记月法记录在日辰的左边，表示起卦当月的干支为月建。月建也称月令、月将。司一月之权。以月建为尺度，决定卦中各爻的旺相休囚，对卦的內部条件有重要的影响。
3、太岁。以干支记年法，记录在月建的左边，表示起卦当年的干支为太岁。太岁，月
建，日辰三者形成了一卦的外部环境，是解卦时不可忽视的重要方面。
三、主卦、变卦、静爻、动爻、间爻
1、主卦。在有动爻的卦中，依据爻变规定，第一次形成的卦为主卦，也称前卦，正卦。
2、变卦。在有动爻的卦中，依据爻变规定，第二次形成的卦为变卦。也称后卦，之卦。
3、静爻。指不变之爻，卦中记录符号为—或--。
4、动爻。指变爻，卦中记录符号为O 或X 。
5、间爻。卦中世爻与应爻之间的两爻为间爻。
四、爻之合、冲、生、克、拱、扶、刑
1、相合。两个相合的地支同时出现在卦中为相合。相合是指一卦中，爻与爻之间，动爻中本爻与变爻之间，或卦爻与日辰，月建之间相合。如：子与丑，寅与亥，卯与戌，辰与酉，巳与申，午与未，均为相合。
2、三合。三合是指三合局。卦中同时出现以下地支，可组成三合局。申子辰为三合水局。寅午戌为三合火局。亥卯未为三合木局。三合局一般由动爻或者日辰，月建组成。静爻不能组成三和局。
3、六合。一般是指六合卦。即一卦之中六个卦爻自然相合，是由三组相合卦爻构成六合的。如天地否，地天泰，水泽节卦等等都是卦中一爻与四爻，二爻与五爻，三爻与六爻相合，均可称六合卦。
4、冲。冲动也，散也。子与午相冲，丑与未相冲，寅与申相冲，卯与酉相冲，辰与戌相冲，巳与亥相
冲。
5、生。生助，促进之意。五行生克规定：水生木，木生火，火生土，土生金，金生水。在卦中，用神，原神遇生则吉。忌神，仇神遇生则不吉。
6、克。克制，克服之意。五行生克规定：水克火，火克金，金克木，木克土，土克水。在卦中，用神，原神遇克则不利。忌神，仇神遇克则利。
7、拱。拱合的意思，爻遇拱有助。其规定为：子拱亥，卯拱寅，辰拱丑，午拱巳，未拱辰，酉拱申，戌拱未。
8、扶。扶助的意思，爻遇扶有助。其规定为：亥扶子，丑扶辰，寅扶卯，辰扶未，巳扶午，未扶戌，申扶酉。
9、刑。刑害之意。其规定卦爻或卦爻与日辰形成如下几组情况为刑：寅巳申，丑戌未，子卯，以上三组卦爻也称三刑。还规定：辰午酉亥自相刑。卦中犯刑为不利之兆。
五、卦身与驿马
1、卦身。也称月卦身。以世爻阴阳而论，世爻为阳爻从地支子起头，世爻为阴爻从地支午起头，由初爻向上数至世爻，所得之地支，便是该卦卦身。卦中无卦身，喻事无头绪。卦身受伤克，则喻事难成。
2。驿马。筮法规定：日辰地支申，子，辰，寅为驿马。日辰地支寅，午，戌，申为驿
马。日辰地支巳，酉，丑，亥为驿马。日辰地支亥，卯，未，巳为驿马。什么地支为驿马，是根据起卦当天日辰决定的。在预测出行时，卦中驿马是能否成行的条件之一。卦中驿马出现，发动，冲用神均是成行之兆，卦中驿马不现或静而与他爻，日，月相合，皆不利成行之兆。
六、爻的併、飞、伏、空、破、实、值、墓、暗动
1、併。指卦爻地支与日辰地支相同，该卦爻即为日辰併之，也称日辰临之。卦爻得日辰之助，力量增大。衰弱之爻临之，可做旺论。但是，如该爻动而化墓，化绝，化克，为日辰变坏。非但对本爻不利，反多见于本日。
2、空亡-----也称旬空，卦中旬空之爻即为空亡。空亡之爻不能生克其他卦爻，也不受其他卦爻的生克。如空亡之爻呈旺相，出旬值日必有用。
3、伏爻、飞爻。卦中没有用神，依据寻伏神法配置在卦右边的地支与六亲称为伏爻。在伏爻卦爻位置上，左边正常现出的地支与六亲，对于伏神来讲，即是飞神。
4、引拔。“飞爻旬空，伏爻宜于引拔”。是筮法中的一条规定。意思是在飞爻处于旬空的情况下，伏爻非常值得注意，应得到引拔。引，是指日辰，月建拱，扶，併之伏爻。拔，是指日辰，月建冲，拱，扶，拱合飞爻，伏爻得引拔，可出现。断近事用日辰，断远事用年，月。
5、月破。卦中与月建相冲的卦爻为月破。月破之爻，用神，原神临之不吉。忌神，仇神临之为吉。
6、填实。月破之爻如恰与日辰相同，为填实。卦爻月破，逢填实，不做月破。
7、冲实。旬空之爻，得日辰相冲为冲实。尤其旺相空爻，得冲则实，不作空论。
8、值日。旬空之卦爻待到出旬，遇到该地支当值的那天，为值日。如甲子旬中空戌亥，卦爻戌为旬空。占卦那天为壬申日，两天以后是甲戌日，到那一天，戌爻即为值日。
9、暗动。卦中旺相之爻如果受日辰冲之，则为暗动。暗动之爻其力虽小于动爻，但确大于静爻，可充数与其他动爻组成三合局。休囚之静爻受日辰冲不为暗动，为日破。
10、长生墓绝有三。卦爻长生，墓，绝有三种情况：卦爻生墓绝于日辰；卦爻生墓绝于变爻；伏爻生墓绝于飞爻。
11、回头生，回头克。指动爻变爻地支生本爻地支为回头生。变爻地支克本爻地支为回头克。回头生之动爻力大。回头克之动爻力衰。
常用成语词语解释
1. 高歌猛进:
高声歌唱,勇猛前进。形容在前进的道路上,充满乐观精 神。
2. 见微知著:
见到事情的苗头,就能知道它的实质和发展趋势。
3. 事非亲历不知难。
4. 即期 :
立即 ; 近期 ; 短时间内的意思。
5. 千帆竞发:
竞:竞争。数不尽的船只竞相出发。形容事物蓬勃向上, 生机勃勃地向前发展。
6. 鳞次栉比 :
栉 (zhì) :梳篦的总称。象鱼鳞和梳子齿那样有次序地排 列着。多用来形容房屋或船只等排列得很密很整齐。 7. 栉风沐雨 :
栉:梳头发;沐:洗头发。风梳发,雨洗头。形容人经常 在外面不顾风雨地辛苦奔波。
8. 目无全牛:
眼中没有完整的牛,只有牛的筋骨结构。比喻技术娴熟到 了得心应手的境地。易误作缺乏整体观念。
9. 举案齐眉:
古时有脚的托盘。送饭时把托盘举得跟眉毛一样高。
后形容夫妻互相尊敬。
10. 企稳回升
“企”在广东话里是“站”的意思, “企稳”就是站稳, 这应该是首先用于股评领域。香港的股市比大陆开得早, 比大陆发展程度高, 大陆股评学香港, 所以就有了 “企稳” 这个词。进而,其他经济领域也借用了这个词,扩展了词 义。
“企稳回升” , 意思是经济运行停止下跌并有上涨趋势 (但 还未上涨) 。
“企稳向好” , 就是指经济运行停止下跌向好的方向发展。 11. 集腋成裘
集腋成裘,汉语成语,出自《慎子·知忠》 :“故廊庙之材, 盖非一木之枝也;粹白之裘,盖非一狐之皮也。 ”指狐狸腋 下的皮毛虽小,但聚集起来就能制成皮衣。比喻积少成多。 12. 念兹在兹
泛指念念不忘某一件事情。
13. 三人成虎,
出自《韩非子》 ,原意指三个人谎报集市里有老虎,听者就 信以为真。比喻谣言多人重复述说,就能使人信以为真。
14. 蔚为大观
形容事物美好而繁多,给人一种盛大的印象。
房地产基础知识及常用词语解释
一、房地产基础知识及常用词语解释
1、 房地产：房地产又称不动产。是房产和地产的总称，具体是指土地及其附着物。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政房地产、其他专用房地产。
2、 房地产开发经营的主要阶段和过程
根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
（一） 建设工程项目设立和企业组建
（二） 房地产建设工程项目规划与审批
（三） 土地使用权的取得
（四） 征地与拆迁
（五） 工程建设与管理
（六） 房地产的租售管理
（七） 房地产的物业管理
3、 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
4、 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、划拨的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
5、 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。
6、 房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使
用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
7、 土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及
自由集资、微利房用地等。
8、 土地出让年限？
居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育及综合用地50年，商业、
旅游、娱乐用地40年。
9、 三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
10、 七通一平：是指上、下水通，排污通、暖通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平
整。
11、 国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继
承、赠予等手续的部门。
12、
13、 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上
流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。
14、 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修
建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润3%），故又称经济实用房。
15、 公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大
城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
16、 花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式
平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
17、 商住住房：商住住房是soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入
写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
18、 安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安
排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
19、 集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共
同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
20、 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期
间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
21、 现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买
商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
22、 建筑小品：建筑小品是指既要有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建
筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
23、 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数即得出每平方
米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，
24、 房地产住宅的层数划分的规定：
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-11层
中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅
25、
26、 会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。 跃层房：上、下两层，户内有楼梯，上下层均够标准层高。
27、 复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下
两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。
28、 错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住
宅，小户型会显得局促）。
29、
30、 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。 户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比” 户室比＝某种户型套数/（1幢、
住宅群）住宅总套数＊100%
31、 建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总
面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
32、
33、
34、 总建筑面积：所有地上、地下建筑面积的总和。 建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。 公摊面积：1、公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服
务的公共用房和管理用房的建筑面积。2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
35、 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯
面积。
36、
37、
38、 使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。 结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囟（均为投影面积）等所占面
积的总和。
39、 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、65%
使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
40、
41、
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
42、
43、
44、
45、 套内墙体面积＝公用墙为水平面积一半计入 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积＊公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积总和 公用建筑面积＝整栋楼的建筑面积－套内建筑面积－不应分摊的建筑面积
50、什么是居住面积？
指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑不同，其换算公式为：
居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数（独立式住宅的换算系数为1.83）
51、什么是销售面积？
销售面积是指商品房按“套”或？“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内
单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
值得留意的是，销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词。.
52、什么是辅助面积？
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。
53、什么是公用面积？
是指住宅楼内为住户方便出入、正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
54、什么是房屋的基底面积？
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
55容积率：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越 大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减少，环 境质量下降。容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4
56、
57、
58、 建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用于标示一宗地的用地 位置、
界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
59、什么是开间？
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米～3.9米, 砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
60、什么是进深？
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
在层高和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就会使住房变成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光不足。进深，有时候也是评价住宅是否优良的标准之一。
61、. 什么是层高？
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，在设计上国家对每一层的高度都有要求，这个高度叫层高。他通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
62、什么是净高？
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
63、、什么是“五证”和“两书”？
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
④《建设工程施工许可证》。
⑤《商品房销售（预售）许可证》。
两书：《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房提供的住房质量保证文件。
《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
64、 契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征
收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者付税最大的一次税费。
65、 抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，
债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）
66、开发建设问题
1．开发建设有哪些程序？
开发建设有不同的程序，具体为：
①提出项目建议书（经批准为立项）；
②选定建设地点；
③进行可行性研究（经批准为决策）；
④设计阶段；
⑤组织施工；
⑥竣工验收；
⑦交付使用。
项目办理建设用地的流程为：
①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；
②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；
③办理征地、补偿、拆迁手续、交付有关费用；
④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。
项目设计及报建的程序为：
①总规设计——总平面报审；
②详细规划设计——详规报审（包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书）；
③建筑单位方案设计——建筑方案审查；
④扩初设计——初步设计审查；
⑤报建施工图设计——施工图报建（通过专业报建意见后取得《建设工程规划许可证》； ⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。
项目取得商品房预售证的流程及要求为：
① 项目所需的工程形象为：七层以下（含七层）的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以
上的项目，已经完成2/3的结构工程。
②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
项目工程竣工的验收流程及要求为：
①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；
②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。
项目交付使用的流程、标准及要求为：
①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（由建委监制的）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；
②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏——5年；地面空鼓开裂、天棚饰面开裂——两年；管道堵塞——两年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关——6个月；
③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准（按户型填写，每个弧形单独填写一张表）；住宅质量保证书；住宅使用说明书
2．什么是房屋拆迁？
房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规、和规章的规定，依法转移属于他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权转移的一种特殊方式。
67、 房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，除
现房以外的所有商品房销售都须签订此合同。
68、 房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、
业主和发展商三方签订。
69、 共有产权：指一家房地产在两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和
共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
70、 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得贷款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自
行管理，债权人只能按期取息，而无使使用管理房屋的权利，产权人收回房契，抵押即告终结。
71、 样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而
定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。
72、 物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管
理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。
73、 房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，
按照一定的估价程序，最后确定物业和价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。
74、 勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部位。
75、 散水：靠近勒脚下部的水平排水坡。
76 、伸缩缝：解决不均匀的温度应里使过长的建筑物产生伸缩变形超过60米，设伸缩缝30毫米，基础相连。
