本报
近日,则公告引起投资者关注:华立药业(000607.SZ)将子公司北京华立州100%股权转让给国医
这已经是2008年以来华立对旗下四家上市公司动第二次切除
上一次手术在不到月前,2008年5月19日,华立科技(600097.SH)以全部资产负债(预估值约为1.8亿元)与上远洋渔业有限公司(下称“上海远洋”)进行重大资产置换,从此上海远洋取代华立集团,华立科技
一向以“洗壳高手”著称华系掌门人汪力成曾以并购发家,于1999年借壳ST川仪(现在的华药业);2000年借壳ST恒泰(现在的华立科技);2002年入主昆明制(600422.SH);2005年收购武健(600976.SH),经历场场硬仗,形成了跨医药、表、房产等
然而,昔日靠并装起来的资本巨人行走得并不稳健。经《财经时》调查,华立科技、华立药业、昆明制药、武汉健民四公司各有各的症候,历史遗留问外加现实经营状况,但无一例外地出现利润下、资金链
细查年报,发华系2007年52亿元的主营业务收入总额盖不了重失血事实:现金流缺口超过2.5亿元,利润总额亏损1.58亿元。于如此庞杂的体系,资金链显然难以为继,立系需要
华立系手术
据华立科技7月16日的收购报告显示,公司全部资产和负债估值约为1.8亿元,与上海远洋渔业有限公司进行重大资产置换,从而实现上远洋所属远洋捞资注入上市公司。于拟注入的资产——上海开创远洋渔业限公司预估值约为12.2亿,华立科技全部资产和负债换抵上海远洋14.8%的股权。远渔业上述置换差额约10.4亿元认购华立科技拟时向其非公开发约8300万股人民币普(A股),每发行价
有业内人士评:“也就是说,华立集团卖掉一个净壳,得到了上远洋14.8%股权,这部分资产未来有升值的可。还保留了2483万股华立科股权,被稀释后持股比例12.5%。这笔易还是蛮
对于华立九出售,华立药业证券代表何立柱接受《财时报》访时谈道:“公司当初成立华立九州的初衷是为了打造内销售平台,拉动医药生产的发展。不过除
公司生产的其他普药不多,而青蒿素的市场主要在国外。公司下一要集中力打造国化平台,就决定收缩国内流通业。正好中国医药有收购的意向。具体哪一块出售以及售价还在商谈中。也许保留一部
能否自救,
那么,频频开的手术能否
此次剥离的九州注册资本8500万元,旗下拥有多家医药商子公司,目前已形成了涵盖华中、华南、西南等地销售网络,正快速发展覆盖华东、西的销
截至20083月31日,华立九州总资产7.3亿元,总债6.1亿元,净资产8036万元,营业收入4.3亿元,相于华立药业青蒿素产业的3倍,净利
而且,华州不仅是华立医药重要的国内营销平台,每年与昆明制药、武汉健民发生4000万元以上关联交易,也是整个华立系的药流
目前,这部分资产还到议价阶段,不
变卖这资产也许能治标——暂时缓解华立系资金的紧张,然而对于盈利能力持续下降的病,似乎还要想出更高明招数
“
本报
目前,汪力成苦经的“华立系”已经陷入困境,“华立系”旗下的4平台华科技(600097.SH)、华立药业(000607.SZ)、昆明制药(600422.SH)、武汉健民(600976.SH)各家也有
四家公司中属华立科规最小。自2000年加入华立系以来,华立科技经营状况一半死不活。特别是自2006年起,以电器仪表起家的华立系就开始业转型,从仪器仪表转向医药领域,所以力设备生产为主业的华立科技在“华立系”的地位更为,卖的传
公开资料显示,华科2006年、2007年及2008年1至4月的营收别为31505.52元、21472.37万元和2816.16万元,呈下降趋势;最近两年一期每股收益分别为0.09元、0.03元和亏损0.09元,呈明
华立药业的景况也并不好。华立业主营的青蒿素原料供应,处在产业链的最低端。近年来,国内中小企业甚个人盲目资青蒿素产业,造供给严重过剩,致使华立药业的净利润额逐年下降,时现金流缺口亦日益增大。从2007年的数据来,立药业约3/4(72.6%)的业利润都来源于仪器表,而并素产业(利润贡
相对盈利能力最强的昆明制药也不太平。华立集团与云南国资酝酿年的股权大战终于发
明制药资料显示,截至去年12月31日,司前五大股东分别为华立集团23.291%,云南红塔集团9.546%,云南省国有资产经营有限公司7.426%,昆明辰科贸有限责任公司1.85%,云南新兴投资有限公司1.49%2008年5月,昆明制药第三大东云南省国资公司通过二级市场又增持了昆明制药超过2%的股权。如一来,云南省国资委头的整合的股权总量已达22.348%,越来越接近立集团拥的控股权,一旦将使华立集“下课”,控股
武汉健民是最晚“华立系”的一个。2005年“华立系”击复星系、通用技术劲敌,斥资1.33亿,从以武国资等手中夺得23.6%的股,入主武汉健民。但武汉健民在“华立系”一直有些
据悉,武汉健民2005年至2007年三年的每股收益分别为0.26、0.07元和0.05元,净资产收益率分别为2.88%、1.63%和1.16%,逐年减。而不久前,武汉健民又出现“三议案遭两董决”及董
折现现金流估值计算公式(可编辑)
折现现金
折现现金流
FCFF的定义 计算式 * 为什么选择公司价值, 公司唯一目标: 公司价值最化 公司值最大化 股东权益最大化的 充分非必要条件 公价值衡量了 除权益人之外 包括债权人值 股权价值自身的缺陷 杠杆的影响 股权价值 vs 司价
Advantage (相对于其他估值方法) DCF VALUATION Disadvantagei DCF估值法优点概述 折现现金流法基于资本身, 而较少的显示市场前景和预期 折现流法忠于公司经营业务 与内在特征 优点 投资投资的业务, 而非
DCF估值法缺点
1 由于折现现金流法估的是公司的内在价值,其需要更的信息和数据 2 然而这些信息和数据不仅复杂繁琐,很难估计,而且容易受数据分析者的意愿的影响而被高估或低估 折现现金流――DCF模型 估参数 上述模型可知,欲使DCF估值法,需先估计以下参数: 加权平均的资成本――WACC r 待 参数 公自由现金流――FCFF(CF) 增长率――g 估值流程 詹森的定义 经典定义 司的自现金流是公司中所索取权持有者的现金流总和,包括普通股、债持有者和优先股东 詹森的定:自由现金流主要指税但既定的资本支出前的经营现金
入+所得税+利 2. EBIT 1-税率) 3. +折+摊销 4. -非现金性流动资本的变化 5. -资本支出 非杠杆性现金:这一
债务付之前 这种自由现金流未利息支付的任何税收收益 EBIT 折旧费 资本 支出 税率 待摊费用 非现金性流动本的变化 FCFF 1.建立FCFF估值模型 A 经营性金流 B 经营性现金 C 债务价 D 其他本索取权 普通权益索取权 FCFF是公司支付了所有营运费用、进行了必需的固定资产与营运资投资后可以向所有投资者分派的税后现金量。 FCFF是公司所有权利要求者,包括普通股股东、优先股股东和债权人的现金流总和 。 FCFF的定义 FCFF EBIT 1-T 加 折旧摊销 减 资本性支 减 营运资本化净 算方法 折旧+摊销 息税前收入 本性出 营运
流动资金缺口计算公式
流动资金
流动资金缺测算公式:流动资金缺口=营运金-借款人自有资金-现有流动金贷款-其他渠道提供营
1、应收账款周转率=销售收入/
应收账款周转天数=360/
2、预付账款周转率=销售成本/
预付账款周转天数=360/
3、存货周转率=销售成本/平均存货余额
存货周转天数=360/存货周转率
4、应付账款周转率=销售成本/
应付账款周转天数=360/
5、预收账款周转率=销售收入/
预收账款周转天数=360/
6、营运资周转次数=360/(存货周转天数+收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数—预收款周
7、营运资量=上年度销售收入*(1-上度销售利润率)*(1+预计销收入年增长率)/营运金
8、自有资金=未分配利润中可用于营资金周转的部分+当年净利+折旧-分红-计
9、流动资金缺口=营运资金-借款自有资金-现有流动资金款-其他渠道提供营
上市房企手握存货2.3万亿元 现金流缺口高达700亿
2015年05月15日 19:43来源:
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上市房企现金流缺口达700亿
变局与破局:2014年上市
上市房企定增千亿转型 地产
===全
上市房企现金流缺口达700亿
哪家房企风险最高? 2015中国上
泰禾集团、达地产、中洲控股、云南城投、金科股、实达集团、嘉凯城、鲁商置业、华幸福和中南建设位居上市企风
6个月内3次降息,的货币宽松政策让房地产公司喘了一口气,对房产市场言,降息够直接带来按揭贷款成本的降低,升购房者入市的积极性,进一步动“3·30”新政以来的成果,从而改善地司不断
截至2014年末,A股市企手握存货2.3万亿元,从房企的销售情况看,消化这万存货需要年半的时间。整体来看,房企的存货量相对合理,营销收也是同比增长。但是,个别房企因在行业期逆市大量增加土地储备,且营销收入增长缓慢,造成不断化、
标准排名(中国)研究院根126家(剔除存货及营收在1亿元以下的公司)上市房企的库存增长、债水平、货周转以及现金恶化情况等四项指标综合分析,最终得出“2015中国上市房企风险榜”。其中泰禾集团、信产、中洲控股、云南城投、金科股份、实达集团、嘉城、鲁商、华夏福和
居榜首的泰禾集团,2014年存货增加292亿元,同比增长125%,年公司销售收入为84亿元,只增长36.6%。按照这样的销售速度,如果泰禾集团要消化掉手里的526亿元货,需
同时,泰禾集团还要面对资负率(89%)过高,以及经营现金流缺口连续两年超百亿的尴尬面。虽然司在资本市场抛出了40亿元的增发方案,但面对556亿的负债总额,以及166亿元的现金流缺,40亿元也只是杯水车薪。想要扭转局面,唯一的法就是加、回
手握2.3万亿存货
泰禾一年
126家上市房企2014年年末的存货为2.3万亿元,比2013年末加3200亿元,
其中92家房企存比增加,泰禾集团一家就增加了292亿元,增幅高125%,从绝对值上看,泰禾集团存货增长额甚至超过了保利地产(273亿元),排名第1,而后者的年销售收泰禾集
在126家房企中,只有34房的存货出现下降,这其中就包括万科,该公司2014年末存货为3177元,同比减134亿元,下4个百分点。地产“白银时代”下,万科主动减少拿,其对后市的谨慎程度可见一斑,从存货数量对比,科不仅是所有房企中存货下降数额多的房企,也是四大杆房企(万)中一一家
存货周转排名前10的房企中,几乎全部深耕二三线城市的中小房企,如岭新城、格力地产、藏
值得注意的是中企、华发股份和泰禾集团这三家中型房企,存货转率也于较高水平,中华企业为693%,排名第11;华发股为676%,排名第12;泰禾集团628%,
而四大标杆房企则低于行业平均水平,其中保利地产存货周率245%、商地产233%、万科217%、金地集团169%。可以到,大型房企一方面拿地谨慎,另一方也在积
平均负债率75%
珠江控股
2014年126家上市房企的平均资产负率高达74.82%,仅比2013年降低0.05个
其中,珠江股的负债率高达98.84%,该司的资产总额仅比负债总额多2000万元,一只脚已是踩悬
如果说珠江控是一家资金仅10多亿的小房企,在负债率前10名中,不乏像鲁商置业、泰禾集团、云南城投等中房企,更有华夏幸福这样资产千一线
四大标杆房企债率相对较好,万科和保利的负债率为77%,招商地产71%,而金地集团的负债率只有67.5%,负债率比行业平均水平近7
现金流缺
泰禾连续
126家上市房2014年经营活动产生的现金流量净额(下称现流净额)为-707亿元,相比2013年的-778亿元略有好转,但资金缺口依
其中,78家上市企2014年经营活动现金流为负,仅48家现流为正,而在2013年现金流的正负比为74:52.2014年现金流缺口虽然2013年减少71亿元,但实际上房企现流的恶化
值得一提的是,泰集连续两年现金流缺口均在百亿以上,现金缺口绝对连续两年名倒数第一,且现金缺口越来越大,其2013年现金流净额为-114亿元,2014年降至-166亿元,现流缺口增
从绝对值上看,泰禾集无是现金流最差的房企,但标准排名(中国)研究院考核的是企现金改善程度,持续恶化还是略有好转。以此排名,泰禾团只能排在第三位,比它更糟糕的是华侨和招商地产两家龙头房企,这两家房企有一个共同点,现金净
其中,华侨城2013年现金流净额为72亿元,2014年降-26亿元,年间现金流净额缩减近百亿;招商地产同样如此,2013年5亿元,2014年降至-64亿元,金流缩
变局与破局:2014年上市
2014年,曾是“华南五虎”之的合创展(0754.HK)实现销售额53.52亿元,同比下降52.5%,销售目完成率35.7%,推货去化率仅10%。这意味着,继2012、2013年该公司分别实现售额116.43亿元、112.7亿元后,该公司销额仅连续下滑,而且意味着该公司在百亿下徘徊10年之久后还是有“坚持”,于从曾经行业第跌
市场不恋旧,但总是眷顾积极进取的优秀业。是香港内房股,但比合生创展晚上市14年的旭辉集团(0884.HK),2012年11月上市后,过去年实现销售额分为95.44亿元、153.19亿元、212亿元,复合增长率达49.04%。更为难能可贵的是,行业净利润率持续走低的情况下,过去三年,旭辉的净利润复合增长率45.2%,而且呈出“两降一升”的良好态势,平均资本降至8.3%,净负债降至58.2%,产转率提升5个百分,达
合生创展和旭辉不同业表现只是缩影。事实上,整个行业竞争格局正在发着巨变化。虽然体上说市场集中度越来越高,但并掉队或淘汰的都是中小房企,而是各队中既有掉队的,也有成功晋级的,只是中小
现在一万家右的并表房企,就像混凝土搅拌中不同粒径的石子、沙子,上下滚,在各自找寻着自己行
7家千亿
按年度销售额多寡划分,业一家左右并表房企大致可划分为六个梯队(详见表15.1)。除第一、第梯级之间的销额从相差300亿元左右,拉大到约500亿外,其他梯级之间的差距也没有太大变化。梯队依然是7家千亿房企,第二梯队企业比2013年减少3,第三队增
如果剔除掉第三梯重复计算合作项目销售额,以及为集团或其房企代项目也入公司销售额的几家企业,可以说,目前市场的基本格局是,7千亿企业遥遥领先,100亿~1000企业数
行业集中度越来越高
企业资产包流动资产和非流动资产。房地产开发业的流动资产主要有存货及土地储、货币资金、应收账款、预付
据兰咨询统计,截至2014年末,194家上房企的产总值为8.91万亿元(非A股房企均按去年12月31日汇率折算为人民币,下同),资产均值为459.13亿元,较2013年增长20.96%。总产中,存货总值为3.67万亿元,均值为189.1亿元,较2013增长19.35%。另外,至2014末,194家上市房企的净资产总值为2.45万亿元,均值为126.51亿元,2013年增长28%。2014年不同规模上市房企的资产值分详见15.2。总资TOP10、存货TOP10、地备TOP10、净产TOP10详
2014年,194家市企的营业收入总和为1.97万亿元,均值为101.8亿元,较2013增长11.93%。由此得出,2014年,194家上市房企的资产周转率平为0.24,存量资产周转率平均为0.27,存周转率平
就规模类指标的业绩表现,总上说,行业集中度确实越来越高。但常识告诉我们,因为十、百强都规模较大、绩增速较快的优秀企业,市场占有率不断提是必然的;如果要了解行业企业的真实,就需要锁定某些特定企业,比如一定数量的上市房企,各项指的
我们的对标研果显示,每年掉队的和超越的企业都很多,市场然是“乱战”状态:有些大企业明显增长乏力,危凸显,而中小房企也完全可以弯车,
利润率曲线持续走低
财报数据统计结果显示,2014年194家上市房企的营业利润总和为0.51万亿元,均值 25.8亿元,较2013年增长7.08%;净利润总和为0.36万亿元,均值为18.6亿元,较2013年长4.42%,低于营收增长率近7.51个百分点。净TOP10企
进一步分析,2015年季度报显示,沪深A股132家上市房企营业收入总1210.07亿,均值为9.03亿元,较2013同期增长15.6%;净利润总和139.48亿元,均值为1.04亿元,较2013
在研评11《利润去哪儿了》中曾过,年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速在快速走低,2015年行业净利率很有可能击穿10%红线。因为沪深A股和香港内房股企业利润核算口径不一致,为了确保数据的准确性,我们分做统计。其中,132家沪深A股上市房的平均净利润率为10.6%;62家房股的平核心净率
值得一提的是,其企业不同,万科多年来一直公布“房地产业务”的结算利率(不包括利润率较低的物业管理业务).2010~2014年万科房地产业务结算毛利率和净
在折算为统一口后,我们进一步统计出了不同规模上市房企的营收净利润长情况(详见表15.9)。可以看出,规模大的企业净润增长率未必就高,这也进一步佐证了面所说
评价房企盈利能力的另一项重要标净资产收益率(ROE).ROE可由净利润和净资产推算得出。限于篇幅,不再展开。再展开的另一个因是,在分析上市房企ROE高低的原因时我们发现,有企业为了应付股东和董事会考核而有意压低作为分的资产,还有些企业提出“轻资产”念。如何平衡好各方益诉求,如公司持稳健
最根本的问题是,对持续走低的利润率曲线,企业如何把曲线给稳,甚至给拉升起来,是个必须要做出系统性安排的
住宅施工面
资金及债务风险,无疑决定企业生存
高杠杆、高负债、滚发、以债养债,是绝大多数房企的发展模式。这模式可持续性终被诟病。2014年,受房市低影响,有些房企的资金链更趋紧,见诸媒体报道的房企资金链断裂和老板“”等新闻
那么,房企资金
兰德咨询统计显示,截至2014年末,194家上市房企的负债总额为6.45万亿元,均每家负债332.5亿元,同比增长18.43%;平均资产债率72.45%,同比降低了1.55个分点。总负债额最高和资产负债率最高的10家企业(
总值和平均的意义不大,资产负债率或净负债率也不能完全反映一家房企的债务风险及资链安全状况,现金流才是企的
截至2014年末,根据德询对132家A股上市房企的统计,经营性、投资性、筹资性现流为负的别有84家、79家和42家。其中,两项为负的有88家,占43.6%,其中经营性和投资性现金两为负的有48家,占35.8%;三项均为负的,有8家,包括江广
受资金紧张影,今年初,在年度预算中都大幅度减少了新工面积和拿地规模,同时千方百计地去库存,的显然是减少流出,增加流,改
但去库存不是想去就能去得了的,即是政助力,面对已创历史新高的高库存(住宅施工面积与销售面积之比为4.9,营业用房和办楼分别高达10.36和11.96),面对陆续大量入市的高潜在供应量,惟有提高产品力和运营效率是根本。否则,以债养债模式早晚会出问题。两个不能回避问题,在重度压力下(资金流入减少30%),企业资金链还绷得住吗?如果售价下10%(与净利率相当),
产品守正营销出奇
目前看来,决定房企生亡和发展速度的关键是开发运营效率。道理很简单,只是能快周转,哪怕负债率很高,也无资金链断裂之忧,则就可能轰然倒下。但遗憾的是,很多业还没意识到这一点,或者虽意识到,但还没有实行动或
兰德咨询统计显示,2014年132家沪深A股上市房企中,总产周转超过0.3的有32家,占比23.9%,逐年降低;0.2~0.3的44家,0.1~0.2的有40家,16企业则
人均销售额即企业合销额与开发系统人数之比。数据显示,这一指标不同企的高差距可谓是壤之别。例如,有的企业人均销售额达千万元,而有的企业则只有一两百元。这其中当然与售价关系很大,但周转率、却是不分
为什么有的企业去化率70%,有的还不到20%?如果仅用营销力高低来解显然过勉强。融创宏斌曾说过,销售70%取决于市场和品,30%取决于销售。兰德深表赞,并认为,产品力是决定销售业绩的第一因素。正
鉴于财报中很难准确的有息负债额和相应的负债息率,而且利支出部资本化,部分属于财务费用,所以我们将财务费用率转为金及债务风险指标,将销售和管理费归为
对194家上市房企销售管费用率的统计结果显示,这项指标不同企业的高低差距也很大。例如,有企业的营销费率高达7%以上,有的企业还不到1.5%;有些企业的管理费用率高达10%以上,的企业还不到3%。销售和管理费用率较高的10家企业(
表面上看,各梯队房业绩分化比较明显,行业集中度也越来越高。但际上,果认真研各家上市房企的财报会发现,许多业危情重重。可以说,时下的房竞争格局还是个乱局。乱局中的企业有两种结:或者出
望远镜:未来趋势
谈及趋势,多人容易混淆各种“化”。其实,互联+化、金融化、复合化、精细化等是属为行业趋势、产品趋势不同
关于市场走势,我们判断,今上半年,全国商品房销售额和销售面积同比增长指标很有可能由转正;三度,有可能回到5%~10%的新常态水平;2016~2017年,市场将有一轮较大的行情,很可最后一波大行情;2018年前后市场将会触顶,随后市场持续间较
关于行业趋势,我们认为,后场集中度越来越高、行业利润率越来越低、出局的企业越来越多的势还会持下去——这是势所趋,不可能逆转。另外,随着市场自我调机制逐渐发挥作用,不同等级城市的市场分程将会减小:一二线城市房价上涨动力将会减弱,部三四线供需失状况
企业经营层面,轻资产化、融化、互联网+化趋势将会愈
产品趋势方面2015年豪和善型需求增长会高于刚需型住宅——此消彼长的趋势会非常明显;养老、旅、物流等细分场也将像住宅地产一样,会进一步衍生出针对同目标客群的新细分市场。另外,功能复化、产品标准化、建筑科技化(绿色生态、环保节能)、设计等将未来
手术刀:如何破局
虽然企业不能左右政,不能左右市场,但肯定能左右自己的战略、自己产品、己的效率。所以企业该做的是,站在国际、国大背景下审视房地产市场,站在一家左右并表企业的乱局中审视自己的企业,并一条适
首先在战略上,建议企业一要势调整,但尽量不要紧盯着行业标杆企业,因为毕竟不同企业的实情况不同。提醒注意的是,转型过程中,企业切不可使地产主业萎缩,而应确保做大做强地产主业的前提下寻求转型。证明,转型不成功却丢掉地产主业的房企很多,而产主业倍、能再造个企
其次,在增长式上,建议企业尽量走规模速度兼质量效益导向的轻资产、高周转、适度聚焦的发展之,力争使企业尽快或重新驶“大
第三,在经营上,建议企业“长线”结合。所谓短线,就是首先要抓销售,去库存。但也要清醒地识到,只企业在发展,货及库存肯定会越来越高,这也是业内每年都库存,而库存每年在增高的根本原因。所以,要从根本上提高绩效,还是要把握好市场节奏,优化业务结,根本上高产
还是那句话,或者坐等出局,或积极行动起来争取破局。(来源:中国
上市房企定增千亿转型 地产
去年3月再融资大门打开后,上市房的再资一浪猛过一浪,今年更是高潮迭起。据统计,今年以来已有36家房企发布定向增发方,涉及金额高891.67亿元,超过去年全年数量。不过从募资用途来看,超过半数房企并不是继在主业上做大做强,而是积极布局转型。有分析指出,房产遍黄金的时代已经过去,整体利润下降已是争的事实。行的马太应会越来越明,中房企会这两年过
4家房企
自从去年3月份再融资的门启之后,囊中羞涩已久的地产商们奔走相告,各种再融资公纷至沓。特别是今年1月份中国证监会表示,经证监会与国土资部协商,上市公司再融资及并购重组涉房产业务的,国土部将不再进行事前审查。管理层松绑,房企再资
4月28日,上实发公称,公司拟11.70元/股非公开发行不超过5亿,募资超过60元,用于收购上投控股100%股权、资青岛国际啤酒城改造项目二三期工、收购龙创节能42%股权、对龙创节能增资行借款并
上实发展并不是唯家急需“输血”的公司,据统计,今年以共有36家房企后公布了定增方案,涉及金额近千亿元。其中,泛海控股、航投资、豫园商城和保利地产的融资额过(达
保利地产公告显示,公拟2015年定增不超过11.5亿股,拟募集资金总不超过100亿元。利地产表示,公司实际控制人中国保利团公司承诺以不超过15亿元且不低于5亿元现金、并且与其他认购对象相同的认购价格认本次非公
过半数定
定增如火如荼,不过从定增的目的来看,除希望借此机会将主业做大做强,一些企业也借机拉转
停牌4个多月的海航投资,4月17日发定增预案,募集资金总额不超过120亿元。募集资金拟用于通过增资取得渤海信托32.43%股、收华安保险19.643%股权、收购新生医疗100%股权及补充流动资金,用募资投资额分别为35.33亿元、23.00亿元、29.25亿元和32.43亿元。对于海航资的转型,二级市场给高度评价,自417日复牌来,该
泛海控股也如出一辙。公23日连发数个公告,披露了一笔总额达120亿元的定增大单,募资金将于投入房地产目、增资民生证券和偿还金融机构借款。其中资民生证券50亿元,投入上海泛海国际寓目35亿元,投入武汉泛海国际居住区桂海园项目15亿元,偿还融机
4月28日园商城宣布拟定增募资不超过100亿元。其中,80亿元用于搭建黄金珠宝全产业互联网平台,20亿元用充流
格力地产则拟定增募资60元,投向香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工、珠海力海岸游艇会程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利景区核心区开发项目、珠海海控金融服有限公司增资项目,融资项目主要涉及海洋、旅游、等,一房
据信息时记者不完全统计,36家发布定增案的地产公司中,完全用于主营务的公司不过17家,不
地产行业
“目前这种情况其实是应展。今年房地产行业继续保持着从紧的楼市调控总基调,同时,房价、地价的续走高,房地产行业逐渐成为一个寡头断的行业,中小型房企生存困难。趁着增的机会早点转型,对于多数房地产企业来说,并事。”西部
数据也印证了上述分师看法,2015年房地产行业的一季报马太效应明。据中地产研究的统计,2015年房地产企业的一度报告两极分化明显,仅12家上市企的业绩出现明显的增长,而其他数十家公司苦苦挣扎
保利地产上演“强者恒强”戏,上周三发布的季报显示,公司一季度实现净利润12.93亿元,同增加58.63%;每股收0.12元。报告表示,截至报告期末,公司共在建拟建项目228个,占地面积4348万米,可售面积8798万平方米,待开发面积4987万平方米,一、线城
此外,地产龙头企业金街、宝安地产等
兴业证券指出,虽然地产开发依热火天,但是行业整体供过于求的形势已经确立,房地产行业利润率越来越低的趋势难以改变。这情况下,资会越来越向大企业倾斜,而一些中小型开发商,特别是一三、四线城市的地产商已经到了“最危险的时刻”,果及时转型,日后的日子会越发难过。此随着地产行业并购组的放松,两,地产业转
同策询研究总监张宏伟在接受采访时也表,2014年,千亿房企规模不但没降,还上升了,而排在20名之后的房企规模都出现了下滑,排名100名之后房企规模下滑程更为明。宏观政策上,微定向宽松,但是微观环境对大房企和中小企影响不一样,金融机构愿意给大企贷款、利率也会有优惠,对其周转有保证;中小房企不但难以贷款,且贷成本越来越高。在市场好的时候,这些房企还能过涨来对冲融资本,但在市不好的情况下,降都必卖得动,转型是大
重点港口技改项目现金流缺口防范的对策探讨
重点港口技改项目金流缺口防
二峨销,水运?[中图分类号]F550.66 [文献标识码]B [文章号]1?5-9016(2?8) 02-27一04重点口技改项目现金流缺口防范的对策探讨邹富强(广州港集团限公司,广东广州510700)[摘]本文主要探讨如何防重点港口-、重点港口技项目现金流量缺口的产生技项目实施阶段中出现的资金缺口风险问题。首1.重点港口技改项目概念与特点先通过对重点港口技改明的现金流缺口风的产技术改造项目是指利用现有新的科学技术对企生原因作深入分析,然后尝试用工程项目管理方业的生产设备、生产工艺行流程和原材料能源利提出以加强项目进度与现金流进皮管理为主,引用等方进行新和改造。按注资金来,可入现金流进度预警指标监控为辅的学对。为重点技改项目和重点技改项目,般投
?0万元以上,两年跨期以上为重点技改项目。阶级级数智主灰
一h方q4mB-?,】哩'案-句、-,bu!1???? 单位2美元AJ-3-6- MuE---吁,--句-zo-m句,-句削吁,-'。A-nυJ'-o3-'tI-08日期A方案B方案备注-m-J一;?,气3v。L06.12.1 -3392831 -3397197 融资合同签订日,06.12.25 -8000000 -8000000
-8000000 上船台07.6.25 607168 602802 境外期租融资是一个非常复杂的项目,涉及银07.9.25 -8000000 -8000000 下水行、船、航运公等多个主,其性质似于财08.3.25 607168 602802 务中的经营租赁。本文着重介了境外期租融资模08.3.30 -8000000 -8000000 交船08.6.30 993120 993420 型的建,述了在构建融资平台程中一些重要08.9.30 1030725 1034060 节和关键点,通过经济计量模型,合个
期的现金流,对银
该类型的融资提供了财务决策依据。但该财务模19.12.30 692237 693830 型考虑的多主要影响因,因此还不够完,在20.3.30 12697203 12698758 实践推广上还需要进一步分析其它影响因素。外求的报酬率较高,但对于承租人而,应选择项目融资所及的不确素很多,企业必
法律等多方面知识,并充分考融资过报酬率较低的方。所以通过
比较并结程中的每一个细节,有充分把握融资过程中一合两家银
的合作关系,选择A银行作为环节,才能达到降低融成本,确保
该项目的融资银行。测算结果:安的目的。~交通财会2008.02{总
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?水运圄翩统重点港口技改项目的特点主要有以下几个方1.自有资金。自有资金是指项所在企面。首先是投人,港企业往往需要通过大举的自筹资金。一来说,这部分资金均能按进计债来投人,并通过申请政府辅助拨款和股权融资来划投入到项目中去。对自有资影响大的是企业获取所需金,其次是跨期民,一般的重点港口技本身的现金流净是否能保持的发展,也就是改项目跨期都在两以上$再次是复杂化,通常既业生产是否稳定,投融资现金流能力是否得到保有土建项目又有机项安装,如散粮统改造,证。但是,毕竟自有资金占型企业的项目资金比既要建造水线平台又要安装机械设备$最是不例还是较小。所以说,它的响还是较小的。一般确定性高,于存在技术更新换代、价上涨、利来说,立项之后,基本上不会出现较大偏差。率变化等确定性因素的影响,技改项目最终完2.外部筹措资金。外部筹措资金包括银行贷款、成间、总成的产生、效益产出都具有一定的不发行债券、融资租赁。因为这些金来源依部确定性。这些特点导致重点技改项中每个工项因素较多,在不能按进度划账的风险因素。例如,目的现金量既有平行又有交叉进行、现金流管理银行在目实施过中,如果对项目重新评估认为趋于复杂化特。项目存在风险,有可能停止提供贷款,便会产生无2.重点港口技改项目现金量缺口的描述法按计筹措到资金而出现现金流缺口,或者债权站在项目角来,现金流量指的是一个项人有可能因为本身金紧缺或对项目缺乏息而提目现金流转或现金流动的状况,是对项目在一定要债,则将遭遇付提前使筹措资金不能及时的期间照现金收付实现,通一定的项目经济应对而产生的现金缺口。活动而生的现金流人、流出差量况所做的项目金来摞结构素对现金流口风险的影客观性的描述。广义的技改项的现金流缺,响因素在于z如果企业有资充裕,投入项是指项目支付第一笔
项目现金流人一般可以按进度生现金效益流人的期间产生的现金
1划到位,而且可以较灵活的用,故可降低相应风所.险。但是
地依赖自有资金,因为其受企经营状况的影响,一旦营资金流发
日期便会波及项目现金流,此同样存在现金流缺口风值产出阶段
目资金来源较多的依赖银行贷等筹措资金,则可能承更多的资金
难以灵活调用等风险。所以两的结构比例也是影响现流现金流出
口的重要因素之一。固1广义上技改项目的现金缺口(二)项目自身
图l中可见,技改项目的现金流口几乎涵1.技术因盖了整个项目
因为它的效益产出完全要在技项目中,技术因素是影项目开展的
束才出现,项目初期是一个纯入,净流要因素之一。技术日新月
技术产品更出的阶段。从狭义来讲,技改项目的现金
(如环保指标等)要求有可能是由于资金筹措计划与金流出状况
离,着时间而改变,价格也会生变化。而无法满足资流出需求的
是筹措资金2.费用变史因素人与项目流出之间产生差量,即是
技改项目一般都具有建设周期长、需用物资的现金流量口。多、采购
年份、跨地区)的特征,因此、重点港口技改项目现流缺口产生
所需劳务和材料的费用不应是定不变的,而分析应是个不断变动
点港口技改项目现金流量缺口生的原因有3.工期变因素很多,
下两个方面。实际上,工期变更终也就化为费用变更,特(一)项目
构因素别是项目延期增加的算,将会引起实际金流出281
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1嗡攒跚跚运?与项目现金流的预偏离,存在技改项目现金流缺尤其对项目的进度、个工作任务现金流理有口生的重要动因。极大帮助。具体用途体现在及时协改项目实结合项目资金措来、结构及项目本身因素际状况变化与筹措资金额差的矛盾,提高现金流析,其中导致现金流缺口的一个共同的重要原就入度安排上的准确性,使调后的措资金进度是:在通过内外筹措资金安排资金流入时,没根额与项目的出度尽量匹配。据实际项目的实际进度变对原计划资金安排及时首先根据WBS法将技改项目总任务、目标进进行调整,即没有根据项目现金流量实际度的行分解,定各务的相互系,并将各务先后要变化及时配资。顺序一标号。如表l所(以散粮技改项目部分三、重点港口改项目现金流缺口防范的对策工任务例)。重点港口技改项目现金流缺口际上就是因为表1改造环节中作任务WBS的分解与编号实际支出状况发生变化,而原计划安排的资金却改造环节所需完成任务任务编号有相应化形成的,即是筹措计划不适应变化使得前期工作准备A 土建施B 原筹现金流人与现金流出需求产生了差异。所以,钢板仓安装C 可尝试工程管理目方法来解决目实施过程因进安装供电、供水设施D 度变产生的现流缺口问题。械设备安装E 通风除尘系统安装F (一)利用WBS及键路线加强项现金流量进设备调试运行G 度管理后清理工作H WBS (Work Breakdown Structure),即工作分结构。它是将项目整体任务按照一定的目的细分然后根据WBS分的结果,再绘制出技改目化为一个个相互独立、相互制约的活动的工程系统。关键路线,就以在任何两个或两个以上工作任务利用WBS可将改项目任务分解细化成个小项之间资金进度到账的监控点来关现金流量进目,有利于确任务并使项目工的组织管理化,度变化情况。如图2所。关键路径上进Jl提前.~J 资金到账时间也i亥调固2进度资金在关键路线上监控点交通财会2008.02(总第247期)129 ????????????????????????????????????????
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?水运E棚概知通过这种现金量进度管理方法,以在一些本思
对现金流量(在多数情况下,用与事件影响后能迅速调整现金流
金安排现金流是同步发生的)口风险的考察角度相类,时能及时
对现金流量的影响。如煤改系尤是BCWP可以反映目实际进度所
统中材料、设备供应的延缓时,安全检查等工序筹资度,所以,
指标时部分指标采用导致的进延缓、技术上的不确定造成的工程
的思路,其目就是在挣值法的思路基础延等,都可根据这些关键点的现金流变化对后期上设置类似S的指标来对现金流量度及额度金安排进行及时整,避免现金量出现循环进行预设警戒。2.现金流缺口风险预警的具体计缺口。(二)利用挣值法入项目现金流量缺口风险?可库存筹资资金/当期离下一期资金到预警指标账滞后期-平均日支出z该指标映了存资金1.预警指标设计的基能够撑项目日支出量的程度。如果该标小于0预警指标的设计主要按项实际完成工作量时,表明了企业剩余资金难以应付下一期筹措资金预成本价值法(BudgetCost of Work Perfonned, 到账前的项目支出。BCWP)的思路来设计。方法也挣值法(Earned?I-S的绝对值:指标反映项目的进度与Value) ,实际上是一种分析目标施与目标期望计划的偏离程度。当偏离程度过5%时,认为应之间差异的方法,而它又被称为偏差分析法。该对项目的筹措资金计进行审查并调整。该方法主要体现在个指标上:?尚可用库存筹资金/平均日支出量-当期进度偏差SV(Scheduled Variance) = BCWP 离一期资金到账滞后期:该指标反映了库存资金(Budgeted Cost for Work Performed) -BCWS 能够撑目支出的预计天数,但该指标小于7天(Budgeted Cost for Work Scheduled) (际工作量时,表明业需立刻进行新的筹措或者进行资金预算成本一计工作量的预成本),反映因实际进到账时间的调整。度偏离计划进度而引得戚本偏差。当SV为正值@SPI > 1 (进度提前)时,提天一当期离时,表示进度提前,SV为负值时,表示进度延误g下一期资金到账滞后期z该指标反映了如果项进当SV为零时,表示进度-。度比下一期到账时间提前了,提前天数如果超过3它的进度绩效指数SPI(Schedul Performed 天,可能存在现有资无法应付支出的风险。Index) = BCWP I BCWS (实际工量预算成本/计(SPI < 1 (进度滞)时,费用超支额x划工作量的预算成本)。当SPI大于1是,表进度期离一期资金到账滞后期一可支配资金度:该指提$当SPI小于1,表示进度延误F当SPI标映了如项目进度滞后了,存在费用超支,1时,表示进度一。支配资金能够不能应对滞后期支出的能力。果该因挣法同时考虑了目的进度及费用,其基标为0,则存筹措资人账不及的不配风险。表2一技改项目预警指标汇
到账滞后期-平均日支出量。(I-SPI)绝对值5% 尚用库存筹资资金/平
出量一当期离下一期资金到账滞后期7 SPI > 1 (进度提前)时,前
期离下一期资金flJ账滞后期3 SPI < I (进滞后)时,费用日支
期离下-期资金flJ账滞后期-可支配资金额度。四、结证实施。所
现金流缺口防范后,还需要在决项目实施过程中现金
实管理措施。另外,本文尝试用工程项目了要防范技项目实施过
不确定'性引起管理方来解决港口技改项目现流问题,也是
口问题外,还要预防各种外在境变化因能够从项目管角度来审视
供-种思路素产生的影响,并要一步落实动态管理措施
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