物业管理前期介入是物业公在接管项目以前的地产开发各个段，包括项目决策、规划设计、营策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业理运作和业主使用角度对物业的境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选、配套设施、管线布置、屋租、施工质量、验收等方面提供有益的建设性意见，以确物业设计和建造量。为物投入使用后物业管理创造条，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修作量，为确

随着地产、物管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到期介入保证产品、品牌重要条件，是实施物业管理的首条件。践证明前期介入有以

1.

物业管理公司在项目设计阶段，从业主使用人的，凭专业人士的经验对所理物业的设计进行视，对不当之处提出修改方案，可优化计，完设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例:在设计辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，节约人工成本。会所产权一般开发所有，其运营费用是独立于业理费。很然，哪些纯粹小区(大厦)内业主开放的会，除非收费昂贵，否则不可能亏的。所以在前期介入段，物业公司为保证后会所的良性行提出可行方案，否则亏本经营，将会使所功能降，甚至形同虚

2.有利于提高房屋建造质量

由于物业管理公司在物业用与管理面拥有第一手资料，于楼宇在长期用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过中的质管理和监控，并尽可能把房屋质量患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在工管理时候，开发商会派出工师合工程监理对施单进行管，但是由于人员少，而且工程监理有时对不规范的操作网一面，所工程质量还会在一定问题，但是业公司维人员介入施工现场管理，绝不会通融，会求施工单位严

出现的何建筑质量问题，首先业主找的是物业司，所以可以

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类备及附配套设施正常的使用功能和使用安。 4.利于加强对所管物业

物业管理公司要想好物业其附属设施维养护工作，须对土建结构、管线走向、设施设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如:管线节点的设置往往和设计图纸所标置有一点差距，如布管线不在现场作记，在期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来，物业理人员对土结构部分了的不用太深，而对设备安装、管线布置等况则应充分

由于加强对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了实的基础，可提验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍改进之处，也比较清楚，容易交

5.

物业管理公司通过前期入，保证了设计、建造量和对物业的全面了解，对期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与施，又能保证维修质量，从而提高了修质量和工作质量。同时，在前期管中，过一段时间的磨合，便于顺通环卫、水、通讯、治安、修、绿化等部门之间的关系。建立畅顺的服务道。有利

6.

如果接与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被项繁杂事物搞的焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出，以致严影响物业管理企业的

物业管理的定义

一、义：定物管业是业主对指区所分建有筑物共部分有以建及区筑划共有内建筑、所、场设施的共管或者同委托服务企业、他管其人对理主共有业筑物、的施设、备、所场、地场行管

二分、类：

1居、物：业指具是居住功备、 能供人们活生住居建筑，的 括

2、商业物有时：也投称性物业，资指是那些通经过可以获取续持增回报或长以

、工物业业：为指人类生产的动活供使用提空的间房屋，包括轻、重业工厂和房展起的来高新技产业用术及房相研的究发展与房

4、其；用途物：业除了上物业种述类以外的业，物为他物称业有时也，特殊

则1、权责分原则明在：业物理区内，业域主、业大会业主、员委、物业管企业理的利权责与任当非应明确常，业管理物业各企部门权利与责职要明。分一个物管业理域内区全体业组主成业主大一会业，员会委业大会的主行机执构物。的产业是业物管的权基，业主础业、大主或业主会员会委是物业管权的体理，

2、业主主原：则业主主，是指导在物管理业活中，以业主的动要为心，将业核置于首主位。要调强主主导业，现代物是理业传体与下制屋管理的房

3服、一第则原：所做每的项一工都作服务，是管理必须业

、4统一管理则一个物：业理管区只能成域一立业主个会，大一个业物理管由域个物业管理一企业物施业理。5、专业

业物理企业管进一理管，并等不于所有的作工都必要由须业管理物企业己来承自，物管理企业业以可业管理物内域的项服专委托专给性服务企业业不，得该将区的全部内业管物理并委

6、收费理合原：物业管的是费好搞业物管的理物础。基物业服收费应务遵循合、理平公以费及与服务用水相平应适的原则区。不同别的业物的和性特点，业主由物和管业企理业按关规定进约定。收缴行费要让业用主和人能使接并感到质价相符受，有物值所物业理。专维修的资依法金管理用使。业管物理业企以可通实行有偿务和过展

7、公平竞争收：则物管业是社会主义市场理经的济产物，市场在济中应当实经开、公公平、公正竞机制，争在聘物业管企业，时该应持招标坚、投制，委方度标发一般要有3，以

理企投，招标要标公，

法事行则：原物理遇到管问题的分复杂十涉及，法到律常广非泛，整物业管个程过时时中刻离刻开律、法法依。法订《签业物务服同合，》具法律是力效规文书，是范物管理业

前期物业管理服务合同的定义及内容

? ? ? ?前期业管?理服务合

前期物?业管理:

? (p?reced?ing s?tage ?Ofpro?perty? mana?gemen?t)是指房?屋自售之?日起至物?管理委员会?与物业管理?企业签订的?《物业理?合同》生?时止的物业?管理。期?

一?、通过投标?接洽物业?管理业务无?论物业管理?企开发?商组建的，?是独立组?建的，或是?房管所转换?的，是各?大系统组建?的，前期?首先必须?不断开拓，?通过投标竞?争来接洽业?务。进行可?行性、可靠?性、可利?性分析，可?行性指物?业理企业?既要从自身?的实际发?，考虑拟接?管的物业与?本企的资?等级是否?相符，该物?业的接管能?否发挥本企?业的优势，?做到扬长避?短，又考?虑能否在该?物业的管理?权竞争中取?胜，如果明?知竞争对手?实力比自己?强大，就不?必勉强竞争?。可性是?指该物业的?建设是否有?保证，业主?的资信件?是否好并?能协配合?，等等。以?免管理权竞?得手后，?由于业主或?设方面的?原因，工作?仍留漏洞?，造成今后?的物业管理?难以完善，?给企来?不应有的损?失。可盈利?性是指业?理企业?据自的经?营目，测?算物业管?理能否给企?业带来正常?利益，或近?期虽无润?但企业能?该地区打开?新局面，争?取更多的业?务。( 1?)具体测算?管理费?用，草拟?总体管理方?案。( 2?)投标竞争?、谈、

?(3)选派?管理人员

二、建立?与业主式租?户的关系物?业管理的管?理象是物?业，而服?对

即业主和?使用人。因?此，物业管?理企业既应?与第一业主?(开发商)?共同协，?又要与未来?业或使用?取得联系?，听取意见?。( 1)?听业主或?使

(2?)了解业主?或使用人对?物使用的?有

? (3)参?与售房部门?同业主或使?用人签约，?并提供草拟?的业主公?、装修施工?管办法、?禁出入办?、停车场?管理办法、?理费收取?

? 三、察?工程建设?现场前期物?业管理的目?的是为以后?的管理创造?良好的条件?，因此，物?业管企业?应根物业?管理要求，?对物的规?划计及建?筑施工提出?合

(1?)审视工程?土建构、?管线走向、?出入线路、?保安系统、?内外装饰、?设施建设、?设备安装的?合理性。重?点察看消防?安全设备、?自化设备?、安全监控?设备、通讯?设备、给排?水设备、空?设备、车?库及公泊?设备、电?力设备、交?通运输及电?梯设、服?

?(3)在施?工现场做好?日后养护、?维修要点?记录，图?

?(4)参与?工程验，?进行器材检?查、观检?查、性能检?查、能测?试、铭牌检?查，并按整?改计划督促?整改。四、?计管理模?式拟定管理?制度物业?理企业在前?管理中要?根据主和?使用人的希?望与要求，?设计日后?管理式，?定相应的?规章制度，?其中还须与?开发商起?草

? (1)?建业主管?理委员会。?( 2)与?开发商一起?草拟物业辖?区的规章制?度、业管?理委会章?程、主公?约、装修施?工管办法?等。( 3?)设置物业?辖

构，规定?各部门人员?岗位任制?度，编制住?户手册、物?业区综合?管理办等?。( 4)?制定上岗?的培训计?划，并实施?计划搜索更?多相关主题?的帖子: ?物业管理前?期物业管理?服务合范?第一章 ?总 则第一?条 本合?当事人委?方(以下简?称甲方)组?织名称:物?业管合同?》生效时?的物业管理?。前期物业?管内容 ? 、通?过投标来接?洽物业管理?业务无物?业管理企业?是开发商组?建的，或是?独组建的?，或是房管?所换的，?还是各大系?统组建的，?前期管理首?先必须不断?开拓，通过?标竞争来?接洽务。?进行可行性?、可靠性、?可盈利性分?析，可行性?是指物业?理业既要?从自身的实?际出发，考?虑拟接管的?物业与本企?业的资质等?级是否相?，该物业的?接管能否发?挥本企业的?优势，做到?扬长避短，?又虑能?否该物业?的管理竞?争中取胜，?如果明知竞?争对手实力?比己强大?，就不必勉?强竞争。?靠性是指该?物业的建设?是否有保证?，业主的资?条件是否?较好并能协?作配合，等?等。以免管?理竞?手后，由于?业主建设?方面的原因?，工作留?有漏，?今后的物?管理难以?完，给企?业带来不应?的失。?可盈利性是?指物业管理?企业根据自?己的营目?标，测算?业的管理能?否企业带?来正常利益?，或近期虽?无利润但企?业能在该地?区打开新?面，争取更?的业务。?( 1)?体测算物业?管理费用，?并草拟总?管理案。?( 2)?标竞

(3?)选派管理?人员

二?、建立与业?主租户的?关系物业管?理的管理对?象是物，?而服务对象?则是人，即?业主和使用?人。因，?物业管理企?业既应与第?业主(开?发)共同?协商，要?与未来业主?或使用人取?得联系，听?取意见。(? 1)听取?业主或使用?人对物管?理

? (2)了?解业主或使?用人对物

(?3)参售?房部门同业?主或使用人?签约，并提?供草拟的业?主公、装?修施工管理?办法、门?出入办法、?停车场管理?办法、管?费收取办?等物业辖区?综合管

?三、察看?程建设现场?前期物业管?理的目的是?为以后的管?理创造好?的条件，因?，物业管?理企业应根?据物业管理?要求，对物?业的规划设?计及建筑施?工提出合

? (1)审?视工土建?造、管线?走、出入?线、保安?系统、内外?装饰、施?建设、设备?安装的合理?性。重点察?看消防安全?设备、自?化设备、安?全监控设备?、通讯设备?、给排水设?备、空设?备、车库及?公泊位?备、电力设?备、交通运?输及电梯设?备、服务?备等。( ?2)对工?现场提出符?合物业管理?需要的

(3?)在施工现?场做好日后?养护、维修?要点记录?，图更

(4?)参与工程?验，进行?器材检查、?观检查、?性能检查、?能测试、?铭牌检查，?并按整改计?划督促整改?。四、设?管理模式拟?定管理制度?物业理企?业在前期?理中要根据?主和用?人的希望与?要求，设计?日后管理?式，制?相应的章?制度，其中?还须与开发?商

?(1)筹建?业主理委?员会。( ?2)与开发?商一起草拟?物业辖区的?规章制度、?业主管理委?员会程、?业主公约、?装修施工?理办法等。?( 3)设?物业区?的组织机构?，规定各部?门人岗位?任制度，?编制住户手?册、物业辖?综合管

4)制定?上岗人员的?培训计划，?并实施计划?搜索更多相?主的帖?子: 物业?理前期物?业管理服务?合同范本第?一章 ?则第一条 ?本合同当事?人托方(?以下简称甲?方)组织名?称》和《住?宅使用说明?书》并将?作为房屋租?赁合同的附?件要求业?和物业使?人遵守。2?.审定乙方?定的物业?管理方案。?3.检查监?督乙方理?工作的施?及制度的执?行情况。4?.审议乙方?在小区的年?度管理计划?、资使用?计划及决算?报告。5.?保修责任范?围内的房屋?、设施和设?备的维修养?护，按以下?第 种方式?处理:住宅?使用说明书?》并将其作?为房屋租赁?合同的附?要求主和?物业使人?遵守。2.?审定乙方制?定的业管?方案。3?.监督?乙方管理工?作的实施?制度的行?情况。4.?审议乙方在?小区的年度?理计划、?资金使用计?划及决算报?。5.?修任范围?的房屋、?设施和设备?的修护?，按以下第? 种方式处?理》、《怡?清业主?会议事则?》及有关法?律、法规，?怡清园业主?委员会委托?_____?___公司?为怡园小?区提供物业?服务。双?在平等、自?愿、协商

? 20?17商场物?业管理同? 甲方?及时向乙方?提供使用物?业内的各类?图纸，含装?修改造图，?电路，上?下水改图?，广告审?图，消防改?造审批手续?等，上各?类图纸甲方使用此物??业7

?2017?期物业管理?同 ?甲、乙双方?根据有关法?律、法规的?规定，自?愿、平等、?协商一的?基础上，就?甲方将 (?物业名称)?委托乙方实?行业管理?有关宜，?达成一致意?见，特订

?

前期物业管理服务合同的定义及内容

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前期

前期物业管理:

(preceding stage Ofproperty management)是指房屋售出之起至物业管理

业管企业签订的《物业管理合

一、通过投标来接洽物业管理业务

无论业管理企业是开发商组建的，或是独立组的，或是房管转换

组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞

进行行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是物业管理企业要从

考虑拟管的物业与本企业的资质等级是否相符，物业的接管能发挥

到扬长短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争取胜，如果明竞争

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大，就不必勉强竞争。靠性该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管难以完善，给企业带不应有的损失。可利性指物业管理企业根据自己的经营目标，测物业的理能否给业带来正常益，或近期虽无利润但企业能在该地打开新局

( 1)具体测算物业管理费

( 2)投标竞争、洽谈、签

(3)选派管理人员运

物业管理的理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。此，物业管理企业既应与一业主(开发商)共同协商，又要未来业主使用人取得联系，

( 1)听取业主或使用人对

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(2)了解业主或使用人对物

(3)参与房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门出入办法、停车场管理办法、管费收取法等物业辖区综合管

前期物业理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根物业管理要求，对物业的划设计建筑施工提出合

(1)审视工程土构造、管线走向、入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。点察看消防安全设备、自化设备、安全控设备、通讯设、给排水设备、空调设备、车库公用泊位设备、电力设备、交通运输及电

( 2)对施工现场提出符合物业管理

(3)在施工现场做好日后养护、维修要点记录，图

(4)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功

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四、设计管理模式拟定管理制度

物业理企业在前期管理中要根据业主和使用人希望与要求，计日

定相应规章制度，其中还须与开发

(1)筹建业主管理委员会。

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只能物业管理的定义及特点

一、智能物业

智能小区大致由安全防范系统、息网络系统和物业管理系统组成。其中，业理系统是关系整个住宅小区能否真正向着智能化方向的键。智能小区物业管理系的组十分大，但是，目前不少智能小区缺少现代化的管理手段，只是将其先的硬件设简单地拼凑在一起，并未充分发

正是由于智能小区物业管理系统构造的复杂及独特，使得智能小区物业管与传统物业管在管模式上存在着很大的差别。智能小区物业管理的特征主要表现在

1、各种智能化设备系统的自监控和集中远程管理。传统的设备理可能靠人现场巡查、看护，而智能小区的物业理只需在中央监控室便了解各设备的运状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示障区，及时到位抢修，确保

2、保安、消防、停车管理高度自动化。些管均是物业管理的重要容，往往需占用大人力。而智能小区可以实现保安、消防自动监控，减少大

3、三表自动计量，各种收费一卡通。抄表统可以免去人工挨家户上门抄表的繁琐用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡通便可通

4、智能住宅小区物业管理的网络化征。传统的物业管理是自成体系的独立管理式。能小区物业管则是通过网络来实现物业管理信息的传递和交。通过与其他小区之间的信息流互换，而更方便捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和足，为小内的业主提供更好的服务。 二、智物

系集成的模式要求子系统输出和入的信息格式有一的约定．即要求各子系统有一个开放的界面或开放的接口，以保证系对各种的统一处理。统一的件操作平台界面和数据接口结合．形成高开放和兼容的硬件传输平台，将现有的各种子系统进行统一的接入和控市，则体的硬成本和软成本将会将至最低，其开放性、可靠性可扩展性将达到最优；将各子系统汇聚在一个央平台上，解决了因多个、多种平台带来施工管理及应用管理的诸多不便，使个系统纳入一个有、

目，我国很多小的应用系统案采用总线或网的方式．但缺少和应用层之间的联接层。由于没有统一的接口议，各用系统的开发只能自体系。因此．系统集成尚停留在一个较低的水平。据统计．上智能小区的智能化系统在物业管理中运行良的仅占20％；行不正常，但尚使用的占45％，另有35％的系统干脆被弃置不用。这现象固然由多种原因造，其中．不合理的统集成应负很大责任。要提高系集成度，应把重

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