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2条件1、在行开立本账户或一般账户, 具有贷款(卡),无不良信用记录; 2、在银行的信用评级在BB以上()，资负债率上不高于70%; 3、经营和财务
4、拥经营性物业全部产权,有合、有效的土地使用权证和房产所有权;获得土地使用权证的方式
5、董事会有权决策机构同意将其拥有的经营性业作为贷抵押物; 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收付等间务在银行办理，接受银行对物业
3特点1、用于抵押的经营性物业必是借人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于外出租并以所收取的租金作为
2、贷可用于公司经营范围内法合的资金需求，包括但不限于置换负债资金和超过项目资本金规定
3、抵押的价值必须由具有建设部布的《地产估价机构管理办法》中具有二级()上房地产估价机构资质条件的房地
4优势(1)贷用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷用途监管难的题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比以上的自资金，即换来的是属于地产企业的自有资金，银行对企业自有资金的使用
(2)贷款期限长。普通抵押贷款，贷款期限般1年，企面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最可达10年，企业可获得长稳定的资。 (3)还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可据企业资金安排和经营性物现金流状况合理排还款计划，经营性物业抵款的还款来源是经性物的稳定的现金流，物业所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节借款人的财务人员工作量财管理成本，企业还
(4)操作简单，解决企业资难问题。经营性物业抵押贷款操作简，经营性物业抵贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件(贷款第款来源和二款来源)的营性物业均可操作经营性物业抵贷款业务，企业
5案例2009年8上海某公司因资紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为抵押物理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查，评估其房产值2800万且抵押任何债务纠纷，因此计和实施了如下解方案:先以860万元帮助其从典当行解压股，再以该房产作为抵
6担保方1、经营性物业贷款必须借款项的经营性物业抵押作为担保方式，抵押应制在70%(含)以内。如有需
2、借人可根据要求将经营性业投保业保险，保险期限不得短于贷款期限，保险中不得有任何损害我行
7提供资1、申请人和担保人各自《企业(法人)营业执照》、《经营许可证》(有)、《组织机构代码证》、企业(公
2、法定表人的身份证明或其授权和授代理人的身份证明原件及复印件; 3、三度财务会计报表及申请借款前
4、抵(质)押物清单、产权明(原件)和有处分权人同意抵(质)或保证人愿意提供保证
5、产权证
6、董事会
经营性物业 贷款 特点
经营性
产品定义
经营性物业是已竣工收并投入商业运营，经营管理比规范、经营润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用和办用房，括场、商品交易市场、写字楼、星级宾
经营性物抵押贷款是指农业银行向具有合承贷主资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥的物作为贷款抵押物，并以该物业的经营
功能和特色
经营性物业押贷款可用于物业在经营期的资需求。于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超项资本金规比例以上的资金;对于购置的
经营性业抵押贷款可根据业所有权人的需求、物业租金收入物业价值来确定贷款期
办理流程
经营性物抵押贷款的基本流程为:客申请与受?信贷业务调查(评估)?信贷业务审查、审与审批?信贷业务实施?信贷业务
注:体开办的业务类及办理程序、办理条件等
经营性物业指已竣工验收并投入商业运营的业营业用和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字、星宾馆酒店、综合商业设施、标准工业厂
经营性物抵押贷款是指厦门农行向合条件经营性物业的所有权人发放的，以其拥物业作为抵押物，并以物业经营
从国际经验看，实力的大型业企业和房地产开发企业持有长期收益物业的象已日益普遍。门农行的经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业金流高配的优点，为营性物业所有人提供了很好的置换物业占用长期资的手段，利于化
银行经营性
一是贷期限长。在不超过借款法定经期限和房地产权证剩余使用年限的前下，经营性物业抵押贷款期
二是还款排灵活。经营性物业抵押贷款以根据物经营情况采取灵活的还款方式，还款期间可年为单位，还款金额可以递增或递减，
三是贷款用广泛。贷款既可以用于满足物业在经期的资金求，对于自行建造的物业，也可以用于归还建造该物业银行款、东、关联单位借款，以及置换超过项
四是贷款额度核定理。经营性物抵押贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金，结合物业的评估价定。农业银行总行直接管理客户，总行级优质客户及其控股子公司在厦农行申请经性物业押贷款的，贷款额度最高达估价的70%，他企业最高为评估价的60%。如为工业营性物业抵押的，
业务概述
经营性物贷款是指本行向经营性业所有人发放的、以其所拥有或购置的经性业作为抵押、并主要以其经营
贷款对象
以自物业从事
1、管规范;近两年无不良信记录;贷后资产负债率不超过70%;信用级A级以上;有按期偿还
2、属于场前景较好的经营性物，如四以上酒店、知名商场、写字楼、仓等，不包括停车场、以租代售、以
3、物经营性净收入应高同期贷款利息支出的二倍以上;且经
4、权明晰，已办妥《房屋所有权证》和《土地使用证》，并能依法办
5、该商性物业已投入商业营运一年以;对外出的，租赁期不低于3年，且承租人已入驻1以，但全市和全国知名企业承租的，不
6、事会或有决策机构同意将该经营
7、我行
贷款额度
根据贷款途、偿还能力、经营物的价格、收入水平以及我行承受风险的能力综确，但贷款额度最高不超过该物
贷款期限
最长超过10年。体期限根据物业经营性净收入
贷款利率
根据国人民银
必备资料
1、中介机
2、董事同意办理贷款并提供抵押担保的议; 3、购房合同及《国土使用权证》、《房屋所权证》原件及复印件; 4、中介机构出具
、租赁
6、我
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款指银行向法人放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵物，并以该物业的经收入及款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。贷款可用于借款人在流资金和固定产等方面，也可以用物业在经营期其资金需求，其中包置换负债性资金和超过项目资本金规定比例上的资金等。但不
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有营执照、实独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物必须经正式投商业性营运，抵押人对其拥有
通过经性物业抵押贷款，企业以有效盘活自身的庞大的物业等资产，获得行资金融通支持，保证了企
通俗得讲是指银行向具有合法承贷主资格的营性物业所有权人发放的，以其所拥有的业为贷款抵押物，并以该物业的经营
适用对象：款人必须是经有权部门批准成立并法持有企法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其有营性物已经投入商业运营，并对其拥有
贷款用途：贷可用于物业经营期的资金需求。对于自行建造的业，可用于置负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，用于置购置款。款得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不用于偿还银行
一、借
1、具有企
2、属房地产开发企业，应取得主管部门核发的房地产开企业资质等级证书，
3、权清晰、人治理结构健全、经营
4、有贷款证（卡），并在我行开立基本帐户或
5、有经营性物
6、事会或相应策机构同意将其拥有的经
7、同意我行签订项目资金监管协议，承诺物业营所产生的资金结算、代收代付等中间业在
8、我
二、经营
1、经性物业应符合本市商网点划要求，经竣工综合验收合格并办房产证和土地证，已投入
2、经营性物地理位优越，原则上应位于城市中央商务、主要中心业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围。位列世界五百强企业的商业企业入驻经
3、酒店、宾类应在4级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我抵押面积）应于1万平方米，且主力店应为知名品牌；合业态的物业应
4、经营物业定位准确，经营情况稳定，出租市场景较好；经营性物业市场价值和租金价格定或上涨趋势；经营性物业具有较强的变
5、在贷款内经营性物业所产生稳定的、经营性净现流能够按期还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支后的金流）；原上贷款本息和与贷款期间预期可产生
三、所需资料
1、营性物
2、借款人
3、款人对外
4、物业承
5、银行要
经营性
1、款人提
2、行委托中介机
借款人估：包括借款人
抵押评价：包括抵押的出租经营情况、实际建造
偿债能力价：包括财务效益预测、金流预测及偿债能力预测等，并对物业每的经收入进行评价，经营收入应扣
3、借人办理经营性业保险，指定银行为第一受益人，并与银行签订抵押
4、行与借款人前往地产管理部门办理抵押登记，保银行为抵押物的
5、借款应与银行签订租金账户监管同或协，明确物业经营收入直接进入银行指定账，旦借款人无法偿还贷款本息，银行
6、借款
贷款期限和利率
1、贷款
2、贷款利
产品势：可以为企盘活庞大的房产等固定经营
风险控
1、业的权属。否竣工验收合格、是否取
2、物业的出率、租合同的租期、租金支付方式。调租金收入与款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在押给时，承已经一次性向借款人支付了长期租金，
他债进行了抵销，致我行届时无法从租金中获
3、租约情。调查租约的真实性以及租赁合同中是存在损害我利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先买权及其他对我行抵押权的限制和影响，对抵
4、承租资信、经营状况、支付租能力等质情况。对于承租人经营状况或资信佳、按期足额支付租金有困难或多次
5、贷款发前，必须对经营性物业办理保险，保险费由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保的效期应至长于授信到期日后的三个月，
6、借款合同中明确：银行权在贷款期内要求指定的房地产评估机构抵押物重新进行值评估，若抵押物价值发生贬值，有权要求借款人补充银行认可的抵押物或收回应贷款，银行有权视场式、抵押物价变动、出租回报率、市场利率变化情况，对贷款
7、经营性物抵押贷必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他产抵、押、第方证，并可视情况要求借款人法人代表或
8、借款应与银行签订租金账户监管同或协，明确物业经营收入直接进入银行指定账，旦借款人无法偿还贷款本息，银行
9、置换他贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项于归还他行款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵权释并为贷行定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，
经营性物业贷款须知
经营性物业抵押贷款业
一、经营性物业的
经营性物业是指已竣验收并投入运营的经营理规范、经营利润稳定、现金流充、综合收益好或工业营业用房，包括写字楼（级及以上）、宾
二、经营性物业贷款
经营性物业款是指向借款人发放的、以其所拥有经营性业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为还本付息主要
三、经营性物业贷款
1、借款人生经营中合理的资金需求，包括物业在营期间的护、改造、装修等经性周转资金或其他经营许可范围内合理
2、置换借款人用于建造或购置营物业的银行、股东、关联公司借款等
四、经营性物业贷款
1、借款人为依法册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁地段，已经投商运营，并对该物业有独立的处权（即有经性物业全部产权，持有合法有效的房产所
2、借款人在我行开立结算户，不良信用记录，我行信用评级8
3、借款人净资
4、商业用房建筑面积8000平米
5、承租人须在我行开立结算户，其存款、结算、POS机收单须在
6、借款人同意银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物经营所产生金结算、代收代付等中间业在我办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、
五、我行授信方案
1、授信额度：流动资贷款主要于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，款额度不超过实际需求；固定资产贷款主要用于置换第三负债，贷额度不过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过
2、授信期限：据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可使用；根据物业经营性金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一
六、需提供资料
1、借款人基本资
2、借款人董事会或股东同借款、并同意以经营性物业抵
3、经营性物业产
4、借款人对外出租的有关协议、
5、我行要求提供的其他
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款是指银行向经性物业的法人放的，以其所拥有的物业为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经收入贷款。经营性物业是指完成工验并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较、还款来源稳定商业营业用和办公用房，包商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施(如商场、商铺)等业用
条件
1、在银行开立基本账户或般账, 具有贷款证(卡),且无不良信
2、在银行的信用评级在BB以
3、经营和财务况良好，具有还本付息能
4、拥经营性物业全部产权,持有合法、效的土使用权证和房产所有权证;获得土地使用权证的方式为国
5、董事会或有权决策机同将其拥有的经营性物业作为贷款抵
6、书承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出
特点
1、用抵押的经营性物业必须是借款人自己有的、位商业繁华地段的、用对外出租并以所收取的租金作为还款来
2、贷可用于公司经营范围内合法合规的金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例
3、抵押的价值必须由具有建设部发布的《房地产价机构管法》中具有二级(含)上房地产估价机构资质条件的房地产评估公
(1)贷款用途灵活。经营性物抵押贷款解决了房产企业款用途监管难的问题，对于自行造的物业，可用于债性资金和超过项目资本金规定比例以上自有资金，置换出的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金
(2)贷期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临款压力较大，经营性物抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可
(3)还款方式灵活、减轻业财务管理用。可根据企业资安排和经营物业现金流状况合理安排还款计划，营性物业抵押贷款的款源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有金监管到我行，即保证贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理
(4)操作简单，解企业融资问题。经营性物业押贷款操简单，经营性物业抵押贷款主要关抵押物的价值和贷款内现金流，只要满足这两点条件(即贷款第还款来源和二还款源)的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业容
2009年8月上海某公司因金紧张以华润代广场790平米商务楼红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房证曾以公司全部股权向典当押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵物无任何债务纠，因此设和实施了如下解决案:先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作抵押
担保方式:
1、经营物业贷款必须以借款项下的经营性物抵押作担保方式，抵押率应控在70,(含)以内。如有需要，可
2、借款可根据要求将经营性物业投保商业保险，保险期得短于贷款期限，保
1、申请和担保人各自的《企业(法人)营业照》、《
2、法定代表人的身份证明其权书和授权代理人的身份证明原件及
3、三年度财务会计表申请借款前一期的月度财务
4、抵(质)押物清单、产权证明(原)和有分权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有关
5、产权证书、租赁协议及承租方资
6、董事会同意经营性物业抵押的
日，中国农业银制定出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷管理办法()》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市稳步
款业务。
据介绍，经营性物抵押贷款作为商业地产经营环节的贷款，适应了当前房产市场形势发需要，即适应了房地产集团业多元化营的要;适应了城市发展的需要;适应了农
据了解，推出经营性物业抵押款业务，对增强农行房地产场营销能力、改善房地信业务结构、促进农行房地信贷业务持续健康具有十分重要的现实意义。一有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款作为营手段，改善对优质客户的服务质量，并与优质客户建立长、稳定、面的合作系，深度挖掘优质客户的价值。二是有利于提高房地产开发贷款的综合收益。通过开展经营性业抵押贷款业务，在获取长稳的利息入之外，还通过设立营业网点为经营性物业赁商户提供存款、贷款、算和财产保险、ATM、POS机设置等金融服务，提高经营性物业抵押贷款业务综合经济效。三是有于低商业用房贷款风险，善农行房地
针对经营性物业抵押贷款的风险问题，总行要求个城市行在开展经营物业抵押贷款业务时，要从以下几面把握风险:一是把市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确和不见因素较多，经济发展周期和房地产市周期变、借款人高估抵押物价值或将市租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致押不足，项目出租率和租水平低，从而响贷款安全。因此要真实观地评估抵押物市价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当配利润降低所者权益的行为。二是把客户和
贷款对象须是信用等级和发资质较高，财务状况好，商业地产开发业绩良或物业经营管理经验丰富，招商引资和市场培育、运作能较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中商业城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，租率较，经营况良好的低风险项目。三把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，经营性物业抵押贷款的实际息收的影响。是把握贷后管理风险。经营要及时掌握项目租售况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学理的还款划，确保期偿还贷款本息，有效制和化
什么是经营性物业抵押
是我行向自然、个体工商户和企业法人发放的、以所拥有的营性物业作为抵押物，以该物业的经营收入作为还本付息主要
什么是经营性物业
是指已竣工验收通过出租等商业运营模式用于办公、零售、商铺、工业生产等物业。包括办公楼、商场、商品交市场、四星级及以上宾馆酒店、综合性商
经营性物业应具备什么
l 持有合法、有效的产权明，已经投入商业运营，享有绝对的
l 物业如为商业用房，应于市中央商务区和中心商业区等繁
l 有较稳定的经营入，出租率原则须在70%
l 已使用期限原则上不超过10
l 市场价值和金价格稳定或有上涨
l 未在第三方办理抵
贷款适用哪些对象
l 企业法人
l 个体工商户
l 具有完全民事行为能力的自
贷款用途有何规定
l 购置、装修和大修理经营性物
l 置换负债性资金和过项目资本金规定比例以上的
l 置换物业购置
l 物业经营期的配套周转性资金
对贷款额度是如何规
l 用于购置经性物业的，贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大理业或物业经营期内配套周性资金
l 贷款用于置换第三方债，贷款额度不得超过原有负
贷款期限是如何规
贷款期限最不得超过10年，且不得超过借人法定营期。贷款期限届满，抵押物业剩余使用年限一般不
贷款偿还有何规定
可采用按月等额本息或按月等额本金二种还款
物业保险有何规定
l 必须对经营性物业办综财产险，并明确我行为第一
l 保险费可分一次或二次投
l 投保金额不低于贷金额，保险期限不得短于我行贷
产品介绍
经营性物业贷款指我行向借款人(物业所有权人)发放的,用于偿或支付与物业的合理、合法负债或费用，其所拥的物业作为抵押物,并以该物业的经营收入
经营性物业指已得房地产权证并投入商业运营、地段合理、物业理规范、有值空间的商业或工业用房,包括商办公楼、星级宾馆酒店、酒店式公寓、商
产品特色
经营性物业贷款作简单，只需确定抵押物的价值和贷款期内的现金即可办理。与商用房抵押贷款相比，经营物业贷
申请条件
经有权部门批成立并依法持有企业营业执照、实行立核算法人或其他经济组织，拥有的物业已投入运营，并对该物业
1、申请人所从事行业属于国家授信政策规定的压缩
2、拥有经营性物业全产权，持有合法、有效的房地
3、出租行为真实，必须具备明确稳定物业营现金流，并要求提供相应的租赁协议或经
4、学校、幼儿园、医院公事业单位为借款人的，不得办
融资额度、期限及
总授信金额:跟据现流的测算及抵押物的评估价
贷款年限:3至10年
还款方式:贷款本息月或按季度等额还款，减少还
贷款利率:按同期人民银行基准利率或
资料清单
1、申请人担保人各自的《企业(法人)营业执》、《经
2、法定代表的身份证明或其授权书和授权代理人身份证原件及复印件; 3、年度财务会计报表及申请借款前一期
4、抵(质)押物清单、产权证明(原件)和有处权人同意抵(质)押或保证人愿意提供保证的有
5、产权证书、租赁协议及承租方资
6、董事会同意经营性物业抵押的
7、土地性为出让的经营性物业贷款，提供产证书;性质为租赁的，需提供相关部门同意建造
办理流程
1、向我司提交款业务申请及相关申
2、我司审核后，办融资相关手续，签署相关法
3、办理抵押登记手续后
经营性物业贷款作为一种新型融资品种，其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活获取更大收益提供了好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融构争户的重要手段。我行自推出这一业务品来，户经理积营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，于客户经理对经营性物业款的点把握不，风险分析不到位而造成次反复，影响了营销率。为帮助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔的理解，经营性物业风险控制点与大家
一、什么是经营性物业
经营性物业抵押贷款是银行向法人位发放的，以其或第三拥有的经营物业作为贷款抵押物，并以该物业的营及借款人的其他经营收行本付息的贷款。经营性物业抵押贷款借款人必须是经权部门批准成立依法持有业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入商业营，
物业在经营期的资金求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本规定比例以上;对于购置的物业，可用于置换购款。贷款不用于家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银
二、经营物业贷款风险控制的重
1、物业的权属:要核拟抵押的物是否已竣工验收合格、取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资账。经营性物业抵押贷款必须竣验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业抵押担保，必时还应提供行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代或其
2、物业的出租率、租赁合同的期、租金支付方式:查租金收入贷款额度和贷款期限是否匹配;调查金支付方式，防止物业抵给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长租金，或者是租金与租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金获得
3、租约情况:调查租的真实性以及赁合同中是否存在损害行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、先权以及其他权力对我行抵权限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难程度作必要地预。租赁合是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律疵，
4、租人资信、经营状况、支付租金能力等资情况:对租人经营状况或资信佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租
5、物业保情况:贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保费用由借款承，并指定银行为第一受益人，且保险的效期至少长于授信到期日后的三个月，投保
6、贷款用途的实
7、账监管:借款人应与银行签订租金账户监管合同协议，明确经营收入直接进入银行指账户，旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直
8、置换要:置换他行贷款的，应建资金专户，确保贷款专项用于归还他行款，确保他行释放后设定为贷款行抵押权;若他抵押权释放为贷行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求
9、贷款额度与期限:贷金额最高不超建造或购置价格(扣除折)的70%()，或本行认可的评估机构的评估价值的70%(含)，以二者孰低为准。金的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价以及租金覆盖率因素。贷期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款率按
, 【产品简介】
个人经营性物业押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营业所有人(于个人)发放的，以其所的物业为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收
【贷款对象】
具有中华人民共和国籍的自然人，年龄在18周岁(含)-60周岁(含)，具有完全的利能力和民事行为能力，其拥的经营性业已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业
【贷款条件】
1、个人资信良好，在我行无良信记录，个人及家庭负债与其经营收
2、拥有经营性物业全部产权，持有法、有效的房产所有权证和土地使
3、借款人及共有人同将其有的经营性物业作为贷款
4、同意与我签订租金监管协议,接受我行对物业经营收、支出款封闭式监管。同时，承物业经营所产生的资金结算、代收代付等中
5、我行要求的其他条
【贷款额度、期限、利
1、贷款额度:据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同，贷款额高不得超过物业市场评估值的60%(其中标准厂房最高不得超过市场评
2、贷款期限:根据物项目的款进度确定经营物业贷款的具体还款期限，并由借款人具书面还款计划。经性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限
3、贷款利率:按照本行规定利率执
【申请资料】
1、经营性物业竣工验合格的合法有效证明材料、产
2、物业用于租的，须提供真实的租赁合同、协议件。租赁同涉及多页的，页面与面之间必须同时加盖双方公章(必须采
3、物业用于出租的，需提承租人有效的营业执照并加
4、物业承租人晓物业抵押给我行的
5、本行要求提的其他证明文件和
【还款方式】
借款人可选择按季、按半年或按还，按季结息方式。不得采用一次性还
经营性物业抵押款:房地产贷款拓展
作者:周小建
经营性物业抵押贷款是农近年新创的款品种～是继港资亚银行推租约现金流抵押贷款业务后～农行根市场形势～在内资率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物贷款业务的推背景、涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手～阐述当推进
一、经营性业抵押贷款的定义
,一,经营性物业抵押贷款的
经营性业贷款是指我行向经营性物业所有权发放、以所拥有或购置的经营物业作为抵押、并以其经营收入进行还
经营性物业是完成竣工验收并投入商业运营～经营性现金流量较为裕、综合收好、还款来源稳定的商业营业房和办用房～包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合
,二,东亚银行租约现金抵贷款为农行开展经营性物业贷款提
东亚银行是香港最大的立本地银行～也是在内地分行网大的外资行。在东亚银行人民币融资业务中～地产融资是其中一个部。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押款,经营性业抵押贷,以来～取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款作
,三,农行在内资行中率先推出了经营性物业抵
借鉴东亚行的成熟做法～农行作为金融产品创～在内银行中率先推出了经营物业贷款管理办法～并早在2005
办法进行试点。农行经营物业抵押款一经推出～立即起了社广泛关注和同业效仿。工行、建行多家金额机构也积出～相继推出了该项业务各自的管理办法。他行出台的
,四,从准入条和基本规定看～农行设的门槛较为宽松～为基层经营行竞争供了有利的市条。相比普通商品开发房贷款而言～经营性物抵押款无论是在客户准入上还是在项目准入上～总
二、经营性物业贷的推出适应了市场合理性的资
作为商业地产经营环的贷款～该品的推出适应了当房地产市形势的发展需要。在成熟的市场经条件下～有实力的业企业和房地产开发企业持有长期收益的物是普遍现象～随着我国业地产市场日趋成熟～商业地产投资价值的日益显现～越来多
在此之前～由于没有与之适应的金融品～往往造成企业资金沉淀和长期用～对商业地产经营者来说～资金的效率低下的～“母鸡开始生反没有人给你贷款了”。在这种情况下～经营性物业款创造了一个业贷款融的产品～根据物业的收入测算项目价值～确定贷款额度和期限～帮助开商、
我行经营性业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷偿还与物业现高度匹配的优点～提供了置自有物占用长期资金的手段～有利于化解企业面临
三、经营性物业贷款具有低风险
,一,与一般性项目贷款的风险
与一般义上的项目贷款比较～经营性业抵押款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论
由于经营性物业抵押款要求借人必须是正常经营一以上～已有稳定的租金收入～且未来现金流以偿还银行贷款本才发放～也就是说经营性物业贷款选择的对象,物业,是已被市场明～可行后才开始发放的贷款～它规避了“项目立项”到“目
通俗地～经营性物业贷款项目必须是“正在蛋的鸡”～而生产性项目贷款～在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处
,二,与普商品房项目贷款的风
与普通商品房项目贷款相比～经性物业贷款规避了销售价格一定幅度回
以等额本息法为例～由于经营性业贷款要求借款等本偿还款本息～以10年期贷款计算～款人每隔一年～其款金就减少10%～也就是说贷款发放后～即便因为市变化的因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑～对银
从理论上～经营性物业贷款具有抗“租金连续10年降～每年10%”风险能力。因而对经营性物业抵押贷款进行项目评估时～一
,三,与流资贷款的风控手
与流动资金贷款比～经营性物业贷款除期限长、利率高～对银行贡献率外～还强调和了现金流～以租金收取的多少定贷款度～过实行租金收入账户的封闭运行～可以
四、拓展经营性业贷款具有十分重要的现
,一,有利于住商业地产市场快速发展
当前～随着我国经济的持快速发展～会财富不断积累～政经营城市理逐步深入～由于商业地产本身所具有的利润特点～一段时间以～大的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业产～使商业地市场发展头日益强劲～其投资增幅高于房地产开发整体增幅～已经成为我国房产
,二,有利开拓新的房地产按
当前～受宏观经影响～普通商品房市场仍没有从根本上走出低谷～同时个人住房揭竞争却早已。开展经营性物业抵押贷款～就能白热化的房产按业务中开辟一块新的业务领域～向优质的商业地
,三,有利于整客户结构和信贷资
对企业资质优良、物业营成熟、有年经营经验、租金稳定的经物业提供融资～有利于拓展和培育长稳定的优质客户。经物贷款提高了我行对优质客户的服务水平～具有强的市场竞力。经营物业抵押贷款业务是一次产品创新～适应了市场新形势～满足了户
,四,有利于拓展长期稳定的收
经营性物业贷款期限长、利息收入稳～有利于与优质户建立长、稳定、全面的合作关系～并能深度挖掘优质客户综价值。开展经营性物业贷款可通过设立业网点或大户服务
,五,有利解决当前投放不足
今年以来～受国际金融暴的影响～及一些行业的过度炒及周期性的因～整体经济增幅减缓。目前国内制业萎缩～普通商品房市成低迷～基础设施建设领域大局初定～同业竞争烈。在抢抓基领域历史机遇的同时～通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款～能在定程
五、经营性物业贷款业务大有
,一,经营性物贷款的市场,客户,资源十
武汉汉自古商业发达～素有“九省通”之称～近年随着家经济重心的转移～武汉汇集了来越多的大型商业业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例～武汉不有第一家商业百货上市企业～而且目武本土的百货上市企业～就分别武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团四家之多。此外～武还汇集了新世、庄胜百货、群光百货多家外来大型商企业和商场。在酒店业方面～武汉有上千家上规模星级酒～如香里拉、
,二,各家银行对营性物业贷款同样处于起步和
前期由内资银行在金融产品方面的缺失～各商业银办理经营性物业贷款务尚处于起步阶段。现阶段～虽然多家
快了办理经营性业贷款的进程～在办理项目贷款时～均遇到与行竞争情～但综合各方情况来看～目各家银行对经营行物业贷款的拓展～也同样正处
六、当前推进我经营性物业贷款有三大迫
,一,抓紧行动已不容
第一批收割的～往往是最好、肥的。愈是到面就愈是骨头～因此赶在入驻前～收割好的就显得非常迫切和必要～这既是资产销要～也是风险防范的需要。市迹象显示～经过几年时间的酝酿和发酵～各内资银行目前已渐觉醒～在当前金业竞争激的情形下～已将经性物业贷款作为核心和重点业务在发展～加快了对武汉市场资的抢占
,二,客户选择应分梯次
首先是大商业企业的大商场、购物中心～如武汉中商、武汉中百、商等本土企业～以及银百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等
其次是有一定实力的企业有的普通商～该类客户为数众多～如洪发物业为数众多的中型、非知名企业持有的商、商铺～以及武汉市房产发商普遍持有的、自身开发的楼宇底商～如果面较大、地理位较好、符条件也应拓展。这类客户以前因持有的物业～非城市标志性建筑准入难～
再次就是地理位置较好～租较高的高档写字楼～如新世界公司
然后就是武市四星级以上宾馆酒店～财状况理的～也应积极拓展～但酒店目前总行仍实行目录
,三,信贷管理仍不可
虽然经营性物业贷具有风险年递减的先天优势～但风险管仍不能松懈～主要是贷前调查对租金收入的真实要行核实～此外～贷款发放后的8-10内～经营行能因贷本金逐年减少而开始释放抵押物～或释放对租金收入的
