范文一：定价策略之市场比较法

定价策略之市场比较法

第三部分:销售方案 2011年11月28日

河南恒辉房地产顾问有限公司

定价策略之市场比较法

项目静态价格形成方法

项目静态价格形成方法之市场比较法 市场比较法逻辑图

确定可比案例及权重系数

确定可比参得到项目静态价格

根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格

确定可比参数及权重

特点:适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用

案例:新城白银路公寓产品定价

河南恒辉房地产顾问有限公司

一.团购协议

2011年11月28日

河南恒辉房地产顾问有限公司

保利海上五月花

9200元/?

清水颐园

9300元/?

右岸嘉园

9200元/?

保利家园

8500元/?

2011年11月28日

河南恒辉房地产顾问有限公司

保利海上五月花

9200元/?

清水颐园

9300元/?

右岸嘉园

9200元/?

保利家园

8500元/?

案例:英郡别院别墅产品定价方法

价格推导方法:

1、选取竞品项目

主要选取区域内具有代表性的同质项目

2、权重分析

按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价

一.团购协议

106.2

104.4

98.2

100

3.3 110 3

100 3

100 3

开发商品牌

4

100 4

100 4

100 4

是否现房

4.8 120 4

100 4.4

110 4

会所

4

100 4

100 4

100 4

物业服务

其他条件

7.7 110 7.7 110 7

100 7

产品附加值

6

100 6

100 6.3

105 6

面积设置

10

100 11

110 9

90

10

产品风格及核心概念

产品

6.9 115 6.6 110 6.3 105 6

内部景观

7.7 110 7.7 110 6.3

90

7

绿化

8.4 120 8.4 120 5.6 80

7

容积率 3.3 110 3

100 3.3 110 3

规模

规划

10

100 10

100 10

100 10

生活配套

3

100 3

100 3

100 3

发展潜力

4

100

4

100 4

100 4

社会环境

7

100 7

100 7

100

7

自然环境 4

100 4

100 4

100 4

板块属性 区域环境 7.7 110 7

100 7

100 7

交通系统 4.4 110 4

100 4

100

4

市区距离

区域位置

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

山语原墅

名仕豪庭

文翔名苑

权重

比较项目

主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为

9800、9500和11500元/?，结合比较系数，计算本案的均价为: (9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/? 本案静态价格应为:10500元/ ?

案例:盐湖新居产品定价方法

项目选取:

在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。 选取标准:

“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘

时间长;

“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价

值。

价格定位:乐观预期 市场环境进一步好转，不打价格战

未来市场竞争

开盘前准备较充分，蓄水充足 开盘准备

资金回笼压力小，去化时间为10个月

去化时间

---

7400

7360

---

本案推导价格

7500

本案合理价格

15

10

15

10

15

10

1.5

交通系数

---

7750 8548 --- 近期3月价格

100 104.5 116 --- 合计

15

10

15

10

16.5 11

1.5 配套系数 5

10

5

10

5.5 11

0.5

景观系数

10

10

10

10

10

10

1

户型面积系数

10

10

11

11

11

11

1

小区规划系数

20

10

22

11

24

12

2

周边环境系数

25

10

27.5

11

32.5

12.5

2.5

区位系数

比较系数

得分

比较系数

得分

比较系数

得分

本案

汇丰沁苑

嘉城

权重

影响因素

乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米

价格定位:悲观预期

市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感;

5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水

平和未来价格预期

汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力

未来市场竞争 开盘前准备较不充分

开盘准备

去化时间为7个月

去化时间

---

7400

7360

---

本案推导价格 7300

本案合理价格 15

10

14

9

15

10

1.5

交通系数

---

7750

8548

---

近期3月价格

100 104.5

116 10

合计

15

10

14

9

16.5 11

1.5 配套系数

5

10

5

10

5.5 11

0.5 景观系数 10

10

9

9

10

10

1

户型面积系数

10

10

11

11

11

11

1

小区规划系数

20

10

21

11

24

12

2

周边环境系数

25

10

30.5 11

32.5

12.5

2.5

区位系数

比较系数

得分

比较系数

得分

比较系数

得分

本案

汇丰沁苑

嘉城

权重

影响因素

悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米

一.团购协议

案例:闵行华漕别墅项目

确定可比参数及权重

确定可比案例及权重系数 (上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下)

得到项目静态价格

根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格

河南恒辉房地产顾问有限公司 各项指标所占权重及评分基准判定

120

100

110

100

110

100

100

系数评分 以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定

平均水平 8

物业管理 100 100 80

110 100 90

100 系数评分 以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判

平均水平 10

会所

70

70

70

70

120 70

70

系数评分 以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分

平均水平 2

装修材质 110 100 100 100 120 110 120 系数评分 以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增

平均水平 2

智能科技 100 90

130

110

110

110

130

系数评分 以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定

平均水平 8

立面表现 100 90

100 100 100 100 100 系数评分 以100分基准，2个车位为满分

平均水平 3

车位数量 110 80

90

110

100

110

110

系数评分 以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减

平均水平 8

景观特色 120 80

100 100 100 110 110 系数评分 以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减

平均水平 8

规划特色 180 90

60

90

160

150

100

系数评分 以100分为基准，视具体地段条件而定

平均水平 15

地段

100 130 160 140 120 120 100 系数评分 以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减

平均水平 12

容积率 120 90

120 130 90

80

90

系数评分 以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减

平均水平 12

花园占地面积 120

70

100

60

100

120

100

系数评分 以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减

平均水平 6

房屋与地下室面积比

100

130

120

120

100

130

135

系数评分 以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减

平均水平 3

出售速率 90

90

90

85

90

100 100 系数评分 以100分为基准，随着房龄时间递减

平均水平 3

竣工时间 西郊明苑 兰乔圣菲 绿城玫瑰园

西郊庄园 万特园 万源城 万科翡翠

系数打分

权重

评分内容

本地块公寓基准价格确定

120.3

95.4

104.3

107.25

112.7

111.2

104.25

100

合计

10

120

8

100

8.8

110 8

100 8.8 110 8

100 8

100 8

物业管理

12

120

10

100 8

80

11

110 10

100 9

90

10

100

10

会所

2.8 140 2

100 2

100 2

100 2.8 140 2

100 2

100 2

装修材质

2.2 110 2

100 2

100 2

100 2.4 120 2.2 110 2.4 120 2

智能科技 8

100 7.2 90

10.4 130 8.8 110 8.8 110 8.8 110 10.4 130 8

立面表现

3

100 2.7 90

3

100 3

100 3

100 3

100 3

100 3

车位数量

8.8 110 6.4 80

7.2 90

8.8 110 8

100 8.8 110 8.8 110 8

景观特色

9.6 120 6.4 80

8

100

8

100 8

100 8.8 110 8.8 110 8

规划特色

27

180

13.5 90

9

60

13.5 90

24

160 22.5 150 15

100 15

地段

12

100 15.6 130 19.2 160 16.8 140 14.4 120 14.4

120

12

100 12

容积率 14.4 120 10.8 90

14.4 120 15.6 130 10.8 90

9.6 80

10.8 90

12

花园占地面积

7.2 120 4.2 70

6

100 3.6 60

6

100 7.2 120 6

100 6

房屋与地下室面积比

3

100 3.9 130 3.6 120 3.6 120 3

100 3.9 130 4.05

135

3

出售速率 2.7 90

2.7 90

2.7 90

2.55 85

2.7 90

3

100 3

100 3

竣工时间 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

比较系数

拟合程度

西郊明苑

兰乔圣菲

绿城玫瑰园 西郊庄园

万特园

万源城

翡冷翠

权重

比较项目

本地块公寓基准价格确定

项目价格修正 72434 本项目参考价格

89943 57652

57526 60606 88731 85432 69><>7146

实际参考价格 120.3 94.8

103.7 106.65 112.3 110.6 103.65 权重系数

110000 55000 60000 65000 100000 95000 70000 均价

西郊明苑

兰乔圣菲

绿城玫瑰园

西郊庄园

万特园

万源城

翡冷翠

别墅产品静态参考价格:

72434元/m2

区域未来

规划发展

市场价

格走势

稀缺性

板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值;

板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围 项目增值 15%

整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。 项目增值 10%/年

板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。 项目增值 12%

下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品

线动态销售均价——

一.团购协议

综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格: 25352

15%

区域未来规划发展

8%/年(下浮2%)

市场价格自然波动

12%

稀缺性

72434元/m2

97786

合计

项目基准价格

本地块0.7年后的别墅(毛坯)整体均价为:

别墅均价(0.4容积率):97786元/m2

观点:本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限

价格表的制定

单价形成=基准价+平面差+层差

极差、权重

跳差

层差

楼体

低层内庭

中 层

高层外庭

远景

园景

15F

20F 内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬

?园景:高-中-低

高

中

低

越过遮挡 海景面充分

中

高

低

50

50

50

50

50

50

50

80

80

80

80

80

80

150

80

80

120

80

80

80

50

50

50

100

0

?远景:中-高-低

THANKS

范文二：市场比较法

市场比较法

目录

[隐藏]

? 1 什么是市场比较法？

? 2 市场比较法的原理

? 3 市场比较法的特点与应用范围

? 4 市场比较法的估价步骤

? 5 市场比较法的基本公式

? 6 市场比较法应用实例

? 7 市场比较法应用中常见错误

8 市场比较法的案例分析

o 8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用

[1]

? 9 相关条目

? 10 参考文献

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什么是市场比较法？

在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：

资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，

考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：

资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力

②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）

（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率

直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。

[编辑]

市场比较法的原理

(一)理论依据

经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示：

市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。

(二)适用的估价原则

市场比较法是以替代原则为理论基础。

在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。

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市场比较法的特点与应用范围 （一）、特点

1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。

2、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

3、市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。

5、市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

（二）适用条件

仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的可靠性；④交易合法性。

（三）适用范围

从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

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市场比较法的估价步骤 （1）调查与选择比较交易案例 （2）确定价格可比基准 （3）进行交易情况修正

（4）进行估价期日修正

（5）区域因素比较与修正

（6）个别因素比较与修正

（7）其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等

（8）确定比准价格

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市场比较法的基本公式 根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为， 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。

（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。

[编辑]

市场比较法应用实例 基本步骤：

（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正

（2）计算当地地价指数或编制地价指数表

（3）计算容积率修正指数

（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正 （5）计算各案例宗地修正后的价格 （6）综合评估地价

[编辑]

市场比较法应用中常见错误

（1）比较基准错误

（2）修正公式错误

（3）修正指数计算错误

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市场比较法的案例分析

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[1]案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用

土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：

收集和选择比较交易实例

评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息。

比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内，最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。

建立价格可比基础

选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

交易情况修正

交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。

在选择交易实例时，应尽量避免上述特殊交易情况，否则就需要进行交易情况修正，修正步骤为：

测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可根据估价人员长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方各自应负担的税费卞的价格。然后，利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。

交易日期修正

所选实例在其成交日期的价格应调整为估价期日的价格才能进行比较，具体可以采取以下方法：

——利用本地区工业用地价格指数进行修正，修正公式为：

期日修正后地价＝实例成交价格×

──利用类似工业用地价格变动率进行修正。

──在无工业用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

──通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。

影响因素与年期修正

影响因素主要指影响工业用地价格的区域因素、社会经济因素以及一些特殊因素。这些因素状况的描述应尽量具体、明确，尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词概括。

工业用地使用年期的长短，直接影响可利用并获取相应收益的年限，工业用地的年收益确定后，使用年期越长，总收益越多，工业用地的价格也会因此提高。因此通过年期修正，可以消除由于使用期限不同所产生的价格上的差别。

将比较案例年期修正到待估工业用地使用年期： 估价期日的地价指数 交易日期的地价指数

（其中m为待估工业用地的使用年期；n为比较案例的使用年期）

然后，利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正：

年期修正后的地价＝比较案例价格×年期修正系数

计算比准价格

实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数

各实例修正后价格的差额率一般不应超过10%，最大不能超过20%。如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。

范文三：市场比较法作业

市场比较法作业

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。 解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价?960000?

720000

1?1%12

?

720000

1?1%?1?1.05%12

12

?2162653(元)

甲单价=2162.65（元/m2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2） （2）计算比准价格

1003127

??1?0.8%???1?1.0%???1?1.2%??2722.19(元/m2) 9510010057

??1?1.0%???1?1.2%???2856.34(元/m2) 比准价格乙?2550?1001021001006

??1?1.2%???2762.22(元/m2) 比准价格丙?2700?100105

比准价格甲?2162.65?

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解：（1）计算比准价格 比准价格A?3800?

1001001001005

??1?1.5%???1?7?1%?????3809.77元/m2 9810310099

??

以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别

为100、99、98、97、96、95、94、93。

10093100100100

?????3758.15元/m2 101.59810010210010093100100100

?????3788.24元/m2 比准价格C?3950?

100979999102

比准价格B?4100?

??

??

（2）求算估价对象的比准价格

比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）

3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4

）房地产状况

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题） 解：（1）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （2）交易日期修正系数 可比实例A??1?1.2%???1?1.8%??1.0999

2

4

可比实例B??1?1.2%???1?1.8%??1.1265

4

4

可比实例C??1?1.2%???1?1.8%??1.0869

1

4

（3）房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算

因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 ②房地产状况修正系数的计算

可比实例A

100100?100?

???

100?2?60%?100?3?25%?100?6?15%101?101.35?100100?100?

???

100?4?60%?100?1?25%?100?2?15%102?102.45?100100?100?

???

100?0?60%?100?5?25%?100?3?15%101?100.80?

可比实例B

可比实例C

（4）计算比准价格

10010024

??1?1.2%???1?1.8%???6343.73?6321.82?元/m2 10310110010044

??1?1.2%???1?1.8%???6470.02?6446.60?元/m2 比准价格B?5800?991021001004

??1?1.2%???1?1.8%???6456.56?6469.38?元/m2 比准价格C?6120?102101

?6343.73?6470.02?6456.56??6423.44?6410.93?元/m2

（5）估价对象的价格

3

比准价格A?6000?

??

??

??

??

4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。 解：（1）选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例，而选取A、C、E作为可比实例。 （2）计算公式：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （3）交易情况修正系数 可比实例A=100/102 可比实例C=100/100 可比实例E=100/97

（4）交易日期修正系数 可比实例A=（1+1%）4 可比实例C=（1+1%）4 可比实例E=（1+1%）3

（5）房地产状况修正系数为

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：

可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98 可比实例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101 可比实例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100 （6）计算比准价格 比准价格A=5100×（100/102）×（1+1%）4×（100/98）=5309.20（元/m2） 比准价格C=5200×（100/100）×（1+1%）4×（100/101）=5357.57（元/m2） 比准价格E=5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）=5310.83（元/m2） （7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2） 5、评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为1500m2。

（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。

试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。 解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （2）交易情况修正系数 可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105

（3）交易日期调整系数为： 可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038=1.072 （4）房地产状况调整系数为： 可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25 可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55 可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8 （5）计算比准价格 比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2） 比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2） 比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）

（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）

估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）

6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：

在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示。

（3）建筑物的重置价格为1100元/m。 （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：（1）成本法公式如下：

房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 （2）求取土地的重置价 ①用市场法求取

A修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C修正后的单价=2380× （100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为： [（100000/666.67）+150+120] × 5.38=2259.60（元/m2） ③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地总价=2281.88×1000=228.19（万元） （3）求建筑物的重置价格为： 1100×4500=465（万元） （4）求建筑物的折旧总额为 495×20/60=165（万元） （5）计算估价额

该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元） 该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）

7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （

（2）交易情况分析判断

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度

（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 （4）房地产状况分析判断

的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （2）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/98 可比实例C=100/102

（3）交易日期修正系数为： 可比实例A=（1+1.1%）1×（1+1.6%）5=1.0945 可比实例A=（1+1.6%）4=1.0656 可比实例A=（1+1.1%）2×（1+1.6%）5=1.1065 （4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算

因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47% 因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38% 因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15% 房地产状况修正系数的计算： 可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9 可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27

可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54 （5）计算比准价格

100100

?1.0945??6382.11元/m2 10399.9100

?1.0656?102.27?6528.12元/m2 比准价格B=6149?98100100

?1.1065??6355.18元/m2 比准价格C=5890?102100.54

比准价格A=6000?

??

??

??

（6）估价对象价格（单价）=（6382.11+6528.12+6355.18）/3=6421.8（元/m2）

8、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C

上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：（1）对可比实例A的单价修正

500010010010015

??1?1%?????8.3?4158.36人民币元/m2 8.599102100

10010010010

???8.3?4040.73人民币元/m2 （2）对可比实例B的单价修正=560??1?1%??

1001031011001001006

???8.3?4143.23人民币元/m2 （3）对可比实例B的单价修正=530?

?1?1%??

10210098

=

（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价=

4158.36?4040.73?4143.23

?4114.11?4114人民币元/m2

3

9、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

10010010054

??1?0%???1?1%????4756.37元/m2 1021009910010010034

??1?0%???1?1%????4948.58元/m2 （2）对可比实例B的单价修正=5200?100103981001001003

??1?1%????4852.98元/m2 （3）对可比实例B的单价修正=4900?971001014756.37?4948.58?4852.98

?4852.63元/m2 （4）计算估价房地产某商品住宅单价=

3

解：（1）：对可比实例A的单价修正=5000?

范文四：市场比较法

市场 N1 运用市场比较法评估测算地价

市场 N2.1 实例选择

根据替代原则,选取以下 市场实例个数 个实例:

市场实例

市场 N3.2 比较因素选择

依据评估对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法选择的 比较因素主要有:市场比较因素 等因素。

市场 N4.3 比较因素条件说明,详见表一:

(表一) 、因 素 条 件 说 明 表

市场 N5.4 待估宗地与实例宗地比较系数详见表二:

(表二) 、待估宗地与实例宗地系数表

市场 N6.5 比较因素条件指数的确定与计算

均以待估宗地的各因素条件为基础,相应指数为 100,将比较 实例相应因素条件与待估实地相比较, 确定相应的指数。 因素修正详 见表三:

(表三) 、计 算 表

经分析所选比较实例,将采用 市场计算方法 计算待估宗地地价。 比准地价 =市场计算过程 元 /平方米

范文五：市场比较法

市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

基本公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数

1、可比实例选择

实例A： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14180 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区有 条公交线路经过，并设有公交站点，区域周围有成熟农贸市场、超市、医院、学校，为住户生活提供基本保障。生活服务设施齐全，房屋为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西，通风好，建筑年代为2008 年5 月。有物业管理公司实施管理。

实例B： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，售价为14120 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。房地产所在小区周边有 条公交线路,并设有公交站点。此项目为4.5 万平方米大型生活法式社区，名家精心雕琢的法式建筑构建舒适生活之城，此项目为小高层，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2008 年9 月。有物业管理公司实施管理。

实例C： 市 区 路 号 房地产，来源为房地产三级市场正常成交实例，销售均价为14060 元/㎡，成交时间为2009 年3 月。附近有 条公交线路经过，并设有公交站点，和周边楼盘共用的幼儿园、小学、商业中心等配套设施，毛坯房，套型为三房两厅一卫平面布局，建筑朝向向西南，通风好，建筑年代为2007 年10 月。有物业管理公司实施管理。

实例A外观照片 实例B外观照片 实例C外观照片

2、比较因素的选择。

A、住宅

通过对房地产市场的分析，根据影响住宅房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：

（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。

（4）实物状况：主要有楼层、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

3、房地产状况说明

根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的状况列表表示。

4、房地产状况指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。

（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。

（3）区位状况：

A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（4）实物状况：

A、楼层：分为楼层适中、楼层较适中、楼层过高（过低）三个等级，以估价对象楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；

C、朝向：分为南和东南、东和西南、西、东北、北五个等级，以估价对象朝向为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

E、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象套型为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。

B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。

根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

5、因素修正

在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数

6、估价对象价格的确定：

上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即

（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）

二、商业（其它内容省略）

1、通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：

（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

（2） 交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

（3）区位状况：主要有商服繁华度、交通便捷度、公共设施完善度、环境景观优劣度等。

（4）实物状况：主要有临街状况、建筑结构、面积、装修情况、设备设施情况、新旧程度等。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

2、房地产状况说明

根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。

3、比较因素条件指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。

（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。

（3）区位状况：

A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。

B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

C、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、环境景观优劣度：分为优美、较优美、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），房价修正+/-2%。

（4）实物状况：

A、临街状况：分为四面临街、三面临街、两面临街、一面临街、小区内不临街五个等级，以估价对象临街状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；

C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、装修情况：分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

E、设备设施情况：根据配套的电梯、手扶梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象设备设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；

F、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。

B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。

根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

4、因素修正

在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数

5、估价对象价格的确定：

上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即

（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）

三、工业

1、通过对房地产市场的分析，根据影响工业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：

（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

（3）区位状况：主要有交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、产业集聚度等。

（4）实物状况：主要有临路状况、建筑结构、面积、设备设施情况、新旧程度等。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

2、房地产状况说明

根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。

3、比较因素条件指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

（1）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。

（2）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。

（3）区位状况：

A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、对外联系方便度：根据离机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，以估价对象与上述场所距离为基准（100%），每增加或减少500米相差一个等级，房价修正+/-3%。

C、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、产业集聚度：根据相关产业的集聚程度，分为国家级工业园产业集聚规模高、市级工业园产业集聚规模较高、县区级工业园产业集聚规模一般、普通工业区产业集聚规模较低、非工业区产业集聚规模低五个等级，以估价对象产业集聚规模为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

（4）实物状况：

A、临路状况：分为临主干道、混合主干道、次干道、支道四个等级，以估价对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；

C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；

E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。

B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。

根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

4、因素修正

在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数

5、估价对象价格的确定：

上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即

（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）

四、办公

1、通过对房地产市场的分析，根据影响办公房地产价格的主要因素确定比较因素。结合估价师收集的资料，参照交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况和权益状况等差别本次评估选择以下因素作为比较因素：

（1）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。

（2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。

（3）区位状况：主要有交通便捷度、公共设施完善度、城市规划、环境景观优劣度等。

（4）实物状况：主要有设备设施情况、建筑结构、装修情况、朝向、面积、新旧程度等。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

2、房地产状况说明

根据估价师收集的有关资料，将估价对象与可比实例的因素条件列表表示。

3、比较因素条件指数表编制

根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制比较因素指数时，由于估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。

（1）交易情况：估价对象与可比实例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。

（2）交易日期：本次评估可比实例均为估价时点当月售价，交易日期非常接近，售价基本无变化，故不进行交易日期修正。

（3）区位状况：

A、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

B、公共设施完善度：根据配套的休闲娱乐、餐饮、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

C、城市规划：根据相关城市规划，以城市商务办公中心区（CBD）为高、市级商务办公区为较高、县区级商务办公区为一般、普通商务办公区为较低、非商务办公区为低五个等级，以估价对象所处区域规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。

D、环境景观优劣度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境景观优劣程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（4）实物状况：

A、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%；

B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、框架结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以估价对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%；

C、面积：分为面积适中适合使用、面积偏大（偏小）较适合使用、面积太大（太小）不适合使用三个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

D、装修情况：装修分为毛坯房、普通装修、中档装修和高档装修四个档次，以估价对象装修为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

E、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以估价对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。

（5）权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。

A、容积率：根据估价对象和可比实例的容积率大小，分别赋予不同的指数，与之相比则得到修正系数。

B、剩余使用年期：根据年期修正公式，将估价对象和可比实例从法定年期修正到剩余使用年期，并得到一个修正系数。

根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制因素条件指数表：

4、因素修正

在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数

6、估价对象价格的确定：

上述三个可比实例计算的估价对象平均价格相差不大，故取三者的算术平均值作为待估住宅的平均售价，即

（4174+4281+4143）÷3= 4200元/㎡（取整至十位）

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