合同一般都是开发商拟好,业主看了没问题就签字,如果有问62616964757a686964616fe78988e69d8331333337613161题双方可以通过附加条款约定,在签订合同时一定要注意以下几个问题,防止上当受骗:
1、签约前要审查开发商资质
签约前购房者要认真审核开发商的开发资质以及相关的销售许可文件。如果购房者没有购房经验可以提前查阅一下相关的法律规定或者保险起见可以提前咨询一下律师。具体需要审查的内容有:
(1)审查房地产开发企业的营业执照,委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
(2)审查《商品房预售许可证》以及出售许可证明中关于该房地产的内容和范围,包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
2、签约时要审查合同内容
对商品房面积和房价的计算,购房人拥有知情权,房地产开发企业也有告知义务。开发商销售商品房应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示,供购房者查阅,公示的资料包括:房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图等。
(1)签署商品房预售合同时,购房人可要求面积计算表或测算表,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。
(2)商品房买卖合同的基本内容要具体明确。一般购房合同都是采用开发商提供的格式文本,这里提醒购房者一定要采用正规管理部门提供的合同文本,如果不放心可以请律师一起自行拟定购房合同。在合同订立前,应当将合同文本报工商行政管理部门备案。
3、注意约定面积条款
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的,购房者应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积及相关争议的处理,如果收房时发现建筑面积不变而套内建筑面积发生误差或者建筑面积与套内建筑面积都发生误差要按合同约定处理。
4、规划、设计变更的处理要明确
开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商要在变更确立之日起10日内,书面通知购房者。购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,不答复视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。如果开发商没有在规定时限内通知购房者,购房者有权退房并由房地产开发企业承担违约责任。
前期物业服务合同(示范文本)
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方 (以下简称甲方)
名称:
法定代表人:
注册地址:
联系电话:
受委托方(以下简称乙方):
名称:
法定代表人:
注册地址:
联系电话:
根据有关法律、法规,通过招投标方式(或协议选聘方式),甲方将 (物业名称)委托乙方实行物业管理,双方经平等协商一致,订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型:
座落:
四至:
占地面积:
总建筑面积:
委托管理的物业构成细目见附件一。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划,并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度; 。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理,共用部位包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、 、 、 、 等。
第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理,共用设施设备包括:共用的上下水管道、共用照明 、 、 等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、 、 、 、 等。
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、 、 、 。
第九条 维持公共秩序,包括门岗服务、物业区域内巡查、 、 。
第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序,对车辆停放进行管理。
第十一条 消防管理服务,包括公共区域消防设施的维护, 。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项
1. ;
2. ;
3. 。
第三章 物业服务质量要求
第十五条 服务质量要求:
1.房屋外观: ;
2.设备运行: ;
3.房屋及设施设备的维修养护: ;
4.急修: ;
5.小修: ;
6.绿化维护: ;
7.环境卫生: ;
8.公共秩序维护: ;
9.停车管理: ;
10.消防管理: ;
11.电梯运行维护: ;
12.装饰装修管理: ;
13.其他: 。
第四章 物业服务期限
第十六条 物业服务期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第十七条 合同期限未满,业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时,本合同终止。
第五章 物业服务费用
第十八条 物业服务费价格
1.物业服务费价格为 ,费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、 、 ;由乙方按年/季向业主收取;
物业服务费价格的调整,按政策规定/ 调整。
2.业主逾期交纳物业服务费的,乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之 。
第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取:
1.露天车位:
2.车库车位:
3. 。
第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1.审定乙方制定的物业管理服务工作计划,检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2.合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房,物业管理用房所有权属于: ;管理用房位置: ;管理用房由乙方按下列第 项方式使用:
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米 元的标准租用。
3.甲方应在合同生效之日起 日内向乙方移交以下资料:
(1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)各专业部门验收资料;
(5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);
(6)物业管理所必须的其它资料。
4.当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时,协助催交。
5.协调、处理本合同生效前的遗留问题:
(1) ;
(2) 。
6.协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7.其他: 。
第二十二条 乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定,在本物业区域内提供物业服务;
2.向业主和物业使用人收取物业服务费。
3.有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为;
4.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,有权提请有关部门处理;
5.对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为,有权根据情节轻重,采取劝阻、制止、 等措施;
6.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将物业的整体管理委托给第三方;
7.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划,经甲方审定后组织实施;
8.向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定;
9.每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查;
10. 。
第七章 其他事项
第二十三条 物业入住前的物业服务内容为: ;
服务要求为 。
第二十四条 物业入住前的物业服务费用为: ,由甲方向乙方支付。
第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护,按以下方式处理:
1.委托乙方返修,甲方支付全部费用;
2.甲方负责返修;
3. 。
第八章 合同变更、解除和终止的约定
第二十六条 本合同期满,甲方决定不再委托乙方的,应提前3个月书面通知乙方;乙方决定不再接受委托的,应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时,乙方应在合同终止之日起 日内撤出本物业,移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后,甲乙双方应做好债权债务的处理,包括物业管理费用的清算,对外签署的各种协议等;乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 其他条款 。
第九章 违约责任
第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期不解决的,乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的,甲方有权要求乙方限期整改,整改后仍不符合要求的,甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条 其他条款
。
第十章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起 日内,根据甲方委托管理事项,办理承接验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的,当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同正本连同附件共 页,一式两份,甲乙双方各执一份,具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成的,甲、乙双方同意按下列第 方式解决。
1.提交 仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触,该条款无效。
第三十八条 本合同自 起生效。
甲方 乙方
签章 签章
年 月 日 年 月 日
附件一:委托管理的物业构成细目(略)
接到何女62616964757a686964616fe4b893e5b19e31333332633037士的电话是在一个星期六的上午,何女士在电话中称她已看好新华公园附近的一个新推出的楼盘,准备购买的房屋面积近 90平方米,价格为 2500多元/ 平方米,位置、户型都比较好,想立即和开发商签订认购合同书,并希望我能立即到开发商售楼部提供购房法律服务。虽然这个电话来得太突然,又是在星期六,但是我还是答应了何女士的要求。因为我正想了解在新的《商品房买卖合同》出台后,开发商是怎样签订合同的。
半小时后,我到达了开发商售楼部,对楼盘的“五证”进行了审查和核对,确认了售楼的合法性,接着便对开发商提交的认购书进行审查,认购书的内容大致包括: 1、客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价; 2、买卖双方应该签署正式买卖合同的期限; 3、认购方交纳一定数额的定金,并约下如未能在约定期限内签署正式合同,认购方交纳的定金不予退还;开发商对该房屋再行销售时对定金的处理方式。应当说该认购书的内容是目前成都市很多楼盘经常采用的,针对该认购书,我和售楼小姐进行激烈地争论,焦点集中在定金条款上。我要将该条修改为“如认购合同双方未就正式商品房买卖合同达成一致意见并签订的,定金应退还认购者”。
而售楼小姐则认为,如果这样签合同,一旦购房者因各种原因不愿签订正式购房合同(哪怕正式合同的各项条款是比较公正的),而作为开发商,为认购方保留所认购的户号这段时间造成各类经济损失无法弥补。因此她坚持不愿修改该条款,我则就该条款向售楼小姐作了较细的分析,我提出,该条款表面看起来比较公正,但购房者承担定金罚款的可能性要比开发商大得多,因为《商品房买卖合同》条款中的空白内容(包括补充协议)通常都是由开发商拟定后交给购房者,双方在此基础上进行合同的谈判,或者出示的只有空白条款的买卖合同文本,这样就使认购方无从得知开发商是如何规定有关条款的。
而在认购阶段,购房者仅就房屋的大致情况有所了解,买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段,购房者有可能发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下,要求购房者承诺一定与开发商签订正式合同,显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同,而开发商又不同意,则会使合同无法签订,在这种情况下,开发商援引认购书中有关定金的条款,从而不退还定金;而如果购房者为了保全定金做过多妥协,购房者权利将很可能无法得到有效保障。
经过一番讨价还价,最后双方达成签订认购书的同时就正式商品房买卖合同的内容予以确定。下午,我和售楼小姐就正式合同文本的内容进行了谈判,最终确定了将来签订正式合同的文本内容。谈判结束后,何女士向我表示了谢意,并说,如果没有律师的参与,还真不知道签订购房合同有这么多知识和问题。其实,通过这次提供购房法律服务,我也感受到,新的《商品房买卖合同》文本对开发商、对律师来说,值得学习、探讨的地方很多,对合同谈判的技巧、知识要求更高。
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