有效的房屋租赁合同

房屋租赁合同必须要有以下的要件：
　　房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
　　（一）当事人姓名或者名称及住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）租金及交付方式；
　　（六）房屋修缮责任；
　　（七）转租的约定；
　　（八）变更和解除合同的条件；
　　（九）违约责任；
　　（十）当事人约定的其它条款。
　　第十条　房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
　　第十一条　租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。　　第十二条　有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：　　（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。　　
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 (一)合同主体是否符合规定
，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 (二)房屋是否为法律法规禁止出租
。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (三)房屋租赁合同的内容是否合法
。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 (四)是否进行过登记备案
。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。