未备案租赁合同是否有效

开发商按约交付了房屋，租户也对房屋进行了精装修。此后租户到32313133353236313431303231363533e58685e5aeb931333332636336工商局办理营业执照，工商局除要求提供房屋租赁合同外，还要求提供房屋产权证和餐厅消防验收证明。因开发商产权证尚在办理过程中，租户既不能提供房产证也不能提供消防验收证明，工商局不予核发营业执照。为经营效益考虑，该租户在未取得营业执照情况下以“试营业”名义开业，经营半个月即被行政执法机关以无照经营和违反消防管理规定查处，责令停业整顿，并处罚款。受到处罚后，租户将开发商起诉到法院，以开发商无产权证出租房屋，及租赁合同未办理备案登记，要求确认房屋租赁合同无效，开发商双倍返还定金，赔偿全部行政处罚损失、预期经营损失和装修损失。法院经审理认为：法律、行政法规并未强制性要求签订房屋租赁合同时必须取得房屋产权证，本案租赁房屋系开发商合法兴建，未取得产权证仅因为办理程序原因，并无可能导致产权证无法取得的法律瑕疵，且租赁房屋产权并无争议，房屋租赁合同是双方真实意思表示。另外，租赁合同备案登记不是合同生效的前提，不影响合同效力，租户以没有房产证和未办理备案登记为由主张租赁合同无效，没有法律依据，不予支持。但是，开发商没有证据证明签订租赁合同时已向租户明示尚未取得房屋产权证，致使租户在一定期限内无法取得营业执照，给租户造成损失，开发商应承担相应责任。但同时，餐厅消防验收的责任方为餐厅经营者（即租户），租户未办理消防验收，是不能取得营业执照和被行政处罚的共同责任人。据此，法院判令房屋租赁合同有效，双方继续履行，对处罚损失和不能经营期间的损失，双方按过错责任分担。律师评析：该案例反映出房屋租赁的几个法律问题。一、未取得房产证不直接导致房屋租赁合同无效。《合同法》第52条第（五）款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。” 法院审理案件涉及到确认合同效力时，均严格遵循上述原则。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。这从法律允许转租的规定也可以印证。《城市房地产管理法》第52条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处虽然将房屋出租人解释为“房屋所有权人”，但一是不属于“强制性规定”；二是没有房屋产权证并不必然就不是产权人。在工程未竣工之前，开发商虽未取得房产证，但是在建工程的所有权人，其当然有权将在建工程对外出租。有些人认为《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）款规定：“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”，但需注意该办法是建设部颁布的部门规章，不属于法律和行政法规，不做为认定合同效力的法律依据。因此，未领取房产证不必然导致房屋租赁合同无效，当然违章建筑除外，开发商可以在取得《商品房预售许可证》后对外签订租赁合同。二、未办理租赁合同备案登记不导致租赁合同无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此，除了法律和行政法规明确规定合同须办理登记后生效的，其他的登记要求不作为合同生效条件。房屋租赁合同备案登记属于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的”，故依据《合同法》和司法解释，未办理租赁合同备案登记不会影响此前签署的租赁合同的有效性，也不影响租赁合同的生效履行，房屋租赁合同自合同成立时生效（租赁双方自行约定合同生效条件或生效期限的除外）。但是，未办理备案登记虽然不影响租赁合同效力，但根据《北京市房屋租赁管理若干规定》，不办理备案登记可能收到行政处罚。三、虽然开发商可以在取得房产证前签订租赁合同，但租赁房屋的交付必须在验收合格后。《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 《消防法》第10条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第9条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收。”因此，房屋验收合格应该包含规划、工程、消防、环保等方面的验收，还同时包括市政设施、绿化（如有）等验收。开发商必须根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》办理竣工备案，取得 “竣工验收备案表”，工程、规划、消防、环保验收合格后才能将租赁房屋交付使用，否则将构成租赁合同的违法履行。四、工程竣工验收时的消防验收是整体验收，责任人为开发商。《消防法》第12条同时规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。”此时的局部验收责任人是上述场所的经营者。因此，开发商在与租户签订租赁合同时应考虑周全，一是对尚未领取房产证的需要向租户明示，并约定办理期间双方的责任范围；二是要约定特定场所的消防验收等的责任承担，以避免和降低双方风险。